地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研范文

一、細(xì)致周密的市場調(diào)研

市場調(diào)研對雜志的成功發(fā)行有至關(guān)重要的意義。市場調(diào)查能制定市場推廣及廣告和發(fā)行策略，認(rèn)真分析讀者定位，調(diào)研購買群體和購買特點，劃分讀者范圍并根據(jù)辦刊的內(nèi)容定位、風(fēng)格特點細(xì)分針對性強的適當(dāng)?shù)闹苯涌蛻?。在詳?xì)的市場分析后，確定目標(biāo)市場選擇戰(zhàn)略合作伙伴、決定營銷資源配置方案，再提供以能滿足市場需求的產(chǎn)品為主線來展開營銷工作。在中國已成功登陸的《VOGUE》，其市場的準(zhǔn)備階段用了長達(dá)三年的時間，所以才能在上市后一炮走紅。對發(fā)行渠道的選擇，發(fā)行數(shù)量的量化和廣告業(yè)務(wù)開展所需要面對的目標(biāo)讀者群體及廣告商集中的區(qū)域緊密協(xié)調(diào)，在滿足目標(biāo)讀者的購買和對廣告商宣傳這兩個主要目的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格計算和控制發(fā)行刊物的數(shù)量，盡量減少刊物無目的消耗和浪費。廣泛地讓刊物出現(xiàn)在相應(yīng)的廣告客戶及目標(biāo)讀者群的場合中，擴(kuò)大宣傳面和廣告商以及目標(biāo)讀者對刊物的認(rèn)知度。雜志已在市場中確定了發(fā)展發(fā)向和運營策略，刊物的內(nèi)容、欄目均已穩(wěn)定下來，已形成了自我的風(fēng)格和特點。雖然讀者對刊物的認(rèn)知需要一定的過程，在這一過程中刊物需要在內(nèi)容和風(fēng)格定位穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上要抓住老讀者，不斷培養(yǎng)新讀者。要進(jìn)行一定的宣傳投入，以加快宣傳效果和讀者認(rèn)知我刊的過程。2006年4月，《讀者》的發(fā)行突破1000萬份，再次刷新全國記錄，這與它本身的市場細(xì)分（如A版B版、鄉(xiāng)村版等）、積極的讀者定位是分不開的。當(dāng)市場推廣工作中的發(fā)行數(shù)量、廣告收入均處于穩(wěn)中有升的階段時，期刊的品牌知名度、形象和風(fēng)格特點在目標(biāo)讀者群中也應(yīng)占據(jù)了重要的地位。因此，期刊的市場推廣工作更應(yīng)趁熱打鐵，激流勇進(jìn)。在期刊的品牌宣傳上要繼續(xù)較大的投入力度，促使目標(biāo)讀者對期刊從認(rèn)知程度走向了解、喜愛和購買的階段。

二、新穎多樣的營銷手段

1.在配合郵局發(fā)行的基礎(chǔ)上，利用期刊訂閱的旺季大幅度的促銷?！吨袊敻弧肥灼陔s志運用倒掛式發(fā)行策略，采取一元的超低價格進(jìn)入市場，一舉成功銷售30萬份，成為發(fā)行量最大的財經(jīng)類雜志，創(chuàng)造了雜志營銷的奇跡。

2.選擇發(fā)行刊物能力強的地區(qū)，信譽好的二級批銷商，與之簽定發(fā)行協(xié)議，培養(yǎng)零售市場，也利于穩(wěn)定、規(guī)范發(fā)行渠道。2004年中圖讀者俱樂部成功地為部分刊社舉辦了名刊巡展活動，覆蓋北京地區(qū)高檔社區(qū)包括寫字樓、酒店、賓館、咖啡吧、茶館、俱樂部、健身房、及各類連鎖店網(wǎng)點總計1，000多家，展示場所人流量大，閱讀率高，巡展活動在品牌宣傳、現(xiàn)場形式和現(xiàn)場宣傳上以及活動報道和發(fā)行推廣上都有新的進(jìn)展，這也給期刊提供了一個良好的平臺。

3.與重點城市的報刊零售公司建立良好穩(wěn)固的關(guān)系，為他們提供相應(yīng)的宣傳資料，以利于在全國范圍內(nèi)發(fā)行征訂工作的開展?！吨袊敻弧吠顿Y300萬與中國扶貧基金會新長城項目合作，在全國擁有2000名大學(xué)生的龐大自有發(fā)行隊伍，最大程度確保了雜志銷量與配送。

4.深入特殊讀者群，積極宣傳，加大在一些重點場所的優(yōu)惠活動。目前較為流行的促銷方法就是打折扣、抽獎、免費贈品、有獎訂閱等。

5.搞好報刊亭的零售，擴(kuò)大全國的零售市場，維護(hù)重點地區(qū)的市場。

三、國外經(jīng)驗的有效借鑒

第2篇：地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研范文

凡是心緒煩躁的時候，就想換個境界。于是就翻到《破山寺后禪院》一首，詩曰：……曲徑通幽處，禪房花木深。山光悅鳥性，潭影空人心……這么寬松隨意，常建就把一切說清楚了，說真切了。于是我與常建溝通了，于是心緒也平靜了不少。心平如水，能夠深入思考。最近，需要思考的一個題目是：關(guān)于長三角16+n城市工藝美術(shù)產(chǎn)學(xué)研高峰論壇的討論。這是一個大題目，事關(guān)上海工藝美術(shù)事業(yè)未來發(fā)展的趨向。心不靜致，是萬萬不能夠應(yīng)答的。于是，就讀了唐詩，唐詩確實是文化藝術(shù)殿堂里的寶物。

眾所周知，工藝美術(shù)范疇之廣，門類多，是任何其它藝術(shù)不能同比的。上至國家博物館中恭敬收藏的文物珍寶，下及老城隍廟內(nèi)地攤擺放的民俗玩意，都是工藝美術(shù)品。不論文化內(nèi)涵高低，不論風(fēng)格品味雅俗，不論材質(zhì)用料貴賤，都能為不同民族、不同階層、各種各樣的人喜愛、承認(rèn)、接受、交換，這就是工藝美術(shù)品與其它藝術(shù)品的不同之處。面對種類豐富的工藝美術(shù)品，人們可以欣賞、擺玩、收藏，也可以饋贈親友，即時使用。人類除了“食為天”之外，天生也需要精神享受的。精神享受的境界高低無關(guān)緊要，可以陽春白雪，也可以隨鄉(xiāng)入俗。領(lǐng)域?qū)拸V的工藝美術(shù)品的魅力所在，就在于此。當(dāng)然，要生產(chǎn)制作出有藝術(shù)魅力的高端工藝美術(shù)精品，首先必須從培養(yǎng)人才開始。

我在寫給上海工藝美術(shù)職業(yè)學(xué)院關(guān)于舉辦“大師工作室”的構(gòu)思計劃中提到：當(dāng)今中國，正處在政治經(jīng)濟(jì)、文化教育全面改革發(fā)展的盛世時代。經(jīng)濟(jì)方面的國家戰(zhàn)略是：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，從“中國制造”走向“中國品牌”，再以“中國品牌”走向“全球市場”。教育方面的國家戰(zhàn)略是：加大創(chuàng)新，爭取突破，上海要為全國教育改革探索新經(jīng)驗。我們?nèi)绻軌蚪柚鷷r代的動力，結(jié)合上述兩項國家戰(zhàn)略，認(rèn)真發(fā)展中國工藝美術(shù)事業(yè)，就能為社會主義現(xiàn)代化大都市上海的都市產(chǎn)業(yè)積極培養(yǎng)出一批既有文化專業(yè)知識，又具熟練動手能力的工藝美術(shù)專業(yè)人才?？梢云碓福谶@樣的專業(yè)人群中一定會涌現(xiàn)出很多工藝美術(shù)家，他們會帶著美輪美奐的中國工藝美術(shù)品堂堂堂正正踏進(jìn)現(xiàn)代藝術(shù)殿堂，讓世界刮目相看，讓人類社會繼續(xù)體味偉大的中國文明。

過去，我們講教育和實踐相結(jié)合，提到“學(xué)以致用”的程度就停頓了。這個“學(xué)以致用”，是指僅僅能夠參予生產(chǎn)制作，并不是指生產(chǎn)制作的工藝美術(shù)品能為民眾所喜愛，能為市場所接受，沒有進(jìn)入“學(xué)以致用”的終端。學(xué)生在課堂里讀了幾年書，有條件的參加了勞動生產(chǎn)實踐活動，看上去又懂專業(yè)，又能動手參予生產(chǎn)活動了，但是這樣的學(xué)生畢業(yè)后，對于企業(yè)而言，至多還是一個高級學(xué)徒，受企業(yè)的歡迎程度，遠(yuǎn)沒有到熱烈的爭搶狀態(tài)。因為企業(yè)沒有加入學(xué)校的教育活動，學(xué)生對企業(yè)的工作責(zé)任是陌生的，對市場的游戲規(guī)則更是一無所知。同時在工藝美術(shù)品的生產(chǎn)制作方面，他們的動手能力還不夠成熟，他們的藝術(shù)設(shè)計理念往往遠(yuǎn)離工藝美術(shù)品的創(chuàng)意實用性以及工藝制作順序的可操作性。最重要的是設(shè)計制作什么產(chǎn)品？什么產(chǎn)品是市場歡迎的好東西？感覺幾乎是零。這就是紙上談兵，就是個人能力和智慧的開發(fā)、培養(yǎng)、提高與生產(chǎn)制作、社會需要和市場反映不協(xié)調(diào)，不合作。如果說一個學(xué)生在學(xué)習(xí)工藝美術(shù)設(shè)計時充分借助了現(xiàn)有的軟件信息，那么在生產(chǎn)過程中，他一定會首先搬出他習(xí)慣使用的方法，借鑒甚至照搬軟件中的信息。殊不知，軟件中的信息，往往是過去的、積累的、使用過的，而動態(tài)的市場卻非常需要新的創(chuàng)意。新的創(chuàng)意的產(chǎn)生，沒有新方法，還是要靠仔細(xì)觀察自然生活和社會生活，結(jié)合過硬的專業(yè)知識；還是要靠下苦功夫，多動腦子。在創(chuàng)意設(shè)計方面，人腦的主觀想象永遠(yuǎn)是第一位的，電腦信息的參考輔助卻是第二位的。因為在課堂內(nèi)和實踐中獲得的專業(yè)知識，學(xué)生對自然人文的深入觀察體會，其它學(xué)識的輸入根植，以及個人藝術(shù)心理活動的推波助瀾，社會環(huán)境的現(xiàn)實影響等等信息都拷貝在優(yōu)秀學(xué)生的大腦皮層中，而不在U盤內(nèi)。在第一學(xué)期中，就要讓驕生慣養(yǎng)的獨生子女們樹立產(chǎn)學(xué)研一體化的概念，讓他們明明白白去學(xué)習(xí)將來可以派上用場的知識，讓他們想象將來制作的工藝美術(shù)產(chǎn)品將如何受到社會的歡迎，如何受到市場的歡迎，如何被不同的人群按照自由的選擇去欣賞、接受，并且購買、收藏。這就需要研究調(diào)整工藝美術(shù)的“教育大綱”，就需要改變教學(xué)內(nèi)容，就要讓企業(yè)、市場加入教育。要知道，一件工藝品被人們慎重的、認(rèn)真的用其它有價值的商品去交換，這是做一件事的成功結(jié)果，但不是一個簡單的過程，意義重大。對于學(xué)生的學(xué)習(xí)目的而言，對于學(xué)校培養(yǎng)學(xué)生的目標(biāo)而言，是真正進(jìn)入了“學(xué)以致用”的終端。最完美的教育結(jié)果是各方面都不浪費，教育資源不浪費、時間資源不浪費、人才資源不浪費，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式。工藝美術(shù)專業(yè)人才的學(xué)習(xí)、培養(yǎng)；工藝美術(shù)行業(yè)的傳承保護(hù)、創(chuàng)意提高；工藝美術(shù)品的制作生產(chǎn)、品牌開發(fā)，市場調(diào)研都是中國未來都市經(jīng)濟(jì)亮點的新課題。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式去評判以上所有的工藝美術(shù)課題，那么就可以知道，我們談“人才培養(yǎng)”，實際上是指“大工藝美術(shù)人才的培養(yǎng)”。其中除了培養(yǎng)學(xué)生，還要培訓(xùn)教師、教育領(lǐng)導(dǎo)者、企業(yè)經(jīng)營者、行業(yè)指導(dǎo)者、以及與工藝美術(shù)有關(guān)的市場人等等。以上全部個人與群體之間的密切互動，包括學(xué)習(xí)、討論、研究、合作、協(xié)調(diào)，大大有助于把“學(xué)以致用”提高到工藝美術(shù)終端的“市場消化”?？上攵袌隹梢越邮懿⑶蚁墓に嚸佬g(shù)品一定是好東西，而能夠制作生產(chǎn)好東西的人才，一定接受過系統(tǒng)實用的好教育。當(dāng)然，中國特色的“團(tuán)購消費”并不是我所指的“市場消化”。

其次，讓經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式參予工藝美術(shù)產(chǎn)學(xué)研的探討，理由是充分的。因為經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式實際上不是一套教條的一對一的結(jié)論，經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅僅是關(guān)于貨幣、利潤、商業(yè)和金融的學(xué)問，也不單是對人類競爭行為的研究。千萬不要誤解，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論并不是假設(shè)人人自私，物質(zhì)至上，目光短淺、不負(fù)責(zé)任、一心向錢看。實際上，經(jīng)濟(jì)學(xué)專門研究人們對任何事物的選擇及無意的結(jié)果，三百六十行中的各行各業(yè)都能用經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式來研究，所以，我們也能用經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式來推動工藝美術(shù)產(chǎn)學(xué)研一體化的討論研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)大師凱恩斯認(rèn)為：思維方式是一種方法、一種智力工具、一種思維技巧，有助于擁有它的人在分析事物時得出正確的結(jié)論。它可以概括為如此的一套概念：即所有社會現(xiàn)象均源于個體的行為以及群體的合作，在這些活動中，人們基于他們預(yù)期的額外收益和成本進(jìn)行自由的選擇。我們討論工藝美術(shù)產(chǎn)學(xué)研一體化，不是就在討論個體的行為和群體的合作嗎？不就是在討論教育的終端目的以及不浪費資源成本嗎？在產(chǎn)學(xué)研中包含了很多的個體，譬如工藝美術(shù)專業(yè)的每個學(xué)生，他們的每個老師，工藝美術(shù)工作室的每個研究人員，每一位教授；工藝美術(shù)企業(yè)的每一個生產(chǎn)工人，每一個工藝師，以及他們的經(jīng)理；工藝美術(shù)品市場上的每一位推銷員以及他們各自面對的每一位客戶。群體則包括學(xué)校、工作室、工廠、市場。試想一下，以上所指的個體與個體之間，群體與群體之間，以及每一個個體與每一個群體之間，如果沒有提倡鼓勵合作的科學(xué)制度，人們是不能享受到人類文明的種種好處的。我們知道，人類受用的各種各樣的工藝美術(shù)產(chǎn)品，需要經(jīng)過復(fù)雜而相互關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)活動才能制造出來。舉陶瓷器皿為例：人們最初將陶土從山上取出并運送到陶廠，廠里的陶工需將粗糙的陶土加工成精細(xì)的陶瓷原料，然后按設(shè)計圖示來打胚制胎、成型陰干，再由畫工點綴合適的美觀的釉彩圖案，最后由窯工負(fù)責(zé)入窯焙燒。生產(chǎn)順序中的每一個人都希望產(chǎn)出完美產(chǎn)品，為了這個美好的希望，每一步工序必須仔細(xì)嚴(yán)格控制，每一位陶工必須配合得天衣無縫，即使如此，謀事在人，成事在天，開窯時，能有少量精品已是重大的收益了?！懊窀G”如此，“官窯”更甚。最后瓷器還要賣出去。我們決不能老是制作“孤芳自賞”的產(chǎn)品。試想一下大的方面，如果工藝美術(shù)產(chǎn)學(xué)研之間沒有緊密的合作，沒有一體化的聯(lián)系互動，各自單獨進(jìn)行，加上每個工藝美術(shù)專業(yè)的學(xué)生缺少系統(tǒng)的、精確的、完整的專業(yè)定向培養(yǎng)，把學(xué)習(xí)培養(yǎng)與生產(chǎn)制作分開看待，把生產(chǎn)制作與市場消化隔離開來，學(xué)校為招生而開辦，工作室為象牙塔中的寵物而不食人間煙火，工廠由于經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)名詞，而單純的急功近利組織生產(chǎn)，社會個體行為的缺乏方向，社會群體行為之間缺乏合作，社會合唱團(tuán)的每一個成員各拉各的琴，各唱各的調(diào)，有時還各擺各的“譜”。于是，學(xué)生們畢業(yè)后找不到合適的工作，工廠找不到優(yōu)秀的學(xué)生，市場找不到滿意的廠家，買家則很難找到當(dāng)代工藝美術(shù)精品……我們的專業(yè)雜志，仍在講述過去的美麗故事，仍在介紹古代的偉大文明，昨天的燦爛文物，西洋的美妙珍寶……而當(dāng)代中國的工藝美術(shù)仍然缺乏國際認(rèn)同的響亮品牌，依舊不能堂堂正正的踏進(jìn)藝術(shù)殿堂……

第3篇：地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研范文

隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，將知識資源以核心競爭力的方式來完成，知識作為第一生產(chǎn)因素，對企業(yè)競爭力以及企業(yè)資產(chǎn)的增值都是非常重要的。特別是在企業(yè)營銷中將知識管理引入，這是非常重要的一個概念，對傳統(tǒng)模式的改變，影響了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。所以，在企業(yè)以后的發(fā)展過程中，應(yīng)該對知識管理進(jìn)行分析，把握，從而更好地提升企業(yè)核心競爭力。

二、市場營銷的定義

經(jīng)濟(jì)學(xué)中，對市場營銷的定義分析研究很多。一般認(rèn)為，企業(yè)的市場營銷是企業(yè)在發(fā)展中的具體經(jīng)濟(jì)活動和行為。企業(yè)制造商品或者提供勞務(wù)，通過一定的手段和方式與消費者建立一定的關(guān)系，來滿足消費者對商品或者勞務(wù)的需求，同時也實現(xiàn)企業(yè)自身的利潤。它是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的動態(tài)過程，開始于企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)活動，經(jīng)過一系列的銷售方式和具體的銷售活動，到商品或者勞務(wù)轉(zhuǎn)達(dá)給消費者時結(jié)束。企業(yè)營銷工作的目的是在滿足顧客社會需求的同時給企業(yè)帶來銷售利潤，是企業(yè)與消費者之間交換、建立并維護(hù)一定經(jīng)濟(jì)關(guān)系的社會化活動，也是當(dāng)前企業(yè)發(fā)展中極為重視的工作。

三、當(dāng)前企業(yè)市場營銷中存在的問題

（一）企業(yè)營銷觀念缺乏創(chuàng)新

企業(yè)的經(jīng)營觀念是企業(yè)在長期發(fā)展中形成的意識觀點，是營銷工作中至關(guān)重要的影響因素。長期以來，社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不充分，傳統(tǒng)的企業(yè)營銷觀念中企業(yè)在銷售中占據(jù)主導(dǎo)地位，消費者處于較被動的地位。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，原來的賣方市場逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的買方市場，很多企業(yè)決策者還沒認(rèn)識到企業(yè)生存發(fā)展的危機，不能正確認(rèn)識營銷工作的重要性，也存在一些企業(yè)不敢嘗試新的營銷策略，致使企業(yè)在競爭中處于被動不利的地位。

（二）高層營銷管理缺位，部門職能發(fā)揮不協(xié)調(diào)

高層營銷管理部門在整個營銷工作中起著帶頭作用，決定了營銷的具體策略和實施過程。因此高層營銷管理人員必須要高度重視營銷工作。我國少數(shù)企業(yè)在機構(gòu)設(shè)置上，高層營銷管理部門人員缺失，導(dǎo)致營銷工作缺乏政策性的指導(dǎo)，營銷方式方法不盡合理，影響整體營銷水平。此外，營銷工作是一項系統(tǒng)性的長期工作，需要企業(yè)部門之間的協(xié)調(diào)合作共同完成，企業(yè)其他部門要以營銷部門為中心，積極配合開展?fàn)I銷活動。但是目前存在的很多企業(yè)在職能分工上不明確，高層營銷管理不到位，其他部門的職能也不能得到很好的發(fā)揮，給企業(yè)發(fā)展帶來危害。

（三）營銷戰(zhàn)略和策略不當(dāng)或失誤

企業(yè)營銷是社會經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中一個有機組成部分，與企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著密切的關(guān)系。企業(yè)的營銷戰(zhàn)略和決策必須與社會的發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一。企業(yè)如果在營銷戰(zhàn)略的制定、市場調(diào)研、市場分析、產(chǎn)品研制、產(chǎn)品銷售及服務(wù)等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差或失誤，都會導(dǎo)致企業(yè)陷入營銷危機，使企業(yè)的產(chǎn)品滯銷，產(chǎn)晶出現(xiàn)質(zhì)量問題，企業(yè)的財務(wù)和成本出現(xiàn)危機，許多顧客進(jìn)行投訴，渠道商倒戈等不良現(xiàn)象。要降低成本就必須擴(kuò)大規(guī)模，但是當(dāng)前我們企業(yè)的規(guī)模都非常的小，通常都體現(xiàn)在營業(yè)額的平均以及所屬門店數(shù)量都和世界級的企業(yè)之間有非常大的差異。其中就針對所擁有的門店的數(shù)量來說，零售業(yè)2004年平均為52個，餐飲業(yè)平均為27個，但是發(fā)達(dá)國家?guī)缀醵汲^好幾百家，餐飲沃爾瑪一家就有4000多店鋪；銷售額來看，整個零售業(yè)和餐飲業(yè)相加還不及沃爾瑪一家。

（四）市場營銷理念落后

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須隨著不斷變化的市場以及消費者的需求內(nèi)容以及模式，要加強市場營銷的創(chuàng)新就是非常重要的。當(dāng)前，我國的市政經(jīng)濟(jì)主體對營銷理念的意識都是非常不夠的，而且其發(fā)展目光比較短淺，只顧眼前利益，因此，出現(xiàn)盲目跟風(fēng)情況，這就會出現(xiàn)營銷領(lǐng)域出現(xiàn)的重復(fù)抄襲的現(xiàn)象，尤其出現(xiàn)營銷的效果也不是很好。另外一個方面我國的在市場活動中主體企業(yè)最看重的是自身經(jīng)濟(jì)效益，沒有充分認(rèn)識企業(yè)營銷戰(zhàn)略，這就導(dǎo)致出現(xiàn)比較落后的營銷意識，沒有進(jìn)行市場營銷實際創(chuàng)新意識。

四、企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新的途徑

（一）開展多渠道融資、尋求政府扶持戰(zhàn)略

目前，企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的主要限制因素是資金問題。雖然我國的資本市場具有了一定程度的發(fā)展，直接融資和間接融資的社會環(huán)境已大概具備，但是企業(yè)本身依然要尋找多渠道融資的內(nèi)外部條件，積極拓寬企業(yè)的融資渠道。一些企業(yè)都能夠通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行資金匯集，而另外一些不具備上市資格的企業(yè)，都是采取有限責(zé)任公司的形式來完成吸引資金的；也能夠發(fā)行公司債券，從而吸引社會閑散資金。這樣可以采取融資租賃以及運營租賃，從而得到中長期融資便利。同時，不僅更好的爭取政策性銀行的貸款，還可以爭取到商業(yè)銀行的貸款。此外，為了解決中小企業(yè)盲目發(fā)展和過度建設(shè)問題，政府要加強宏觀調(diào)控力度，適當(dāng)提高企業(yè)的經(jīng)營門檻，保證企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)。各網(wǎng)點要根據(jù)本地區(qū)商品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和政策要求，按照自身的實際情況，做出適當(dāng)?shù)囊?guī)劃安排，這樣就能夠更好的實現(xiàn)空間結(jié)構(gòu)的合理化。與此同時，盡快出臺《商業(yè)網(wǎng)點實施規(guī)范》，使網(wǎng)店的建設(shè)和管理更加規(guī)范、有序。

（二）提高企業(yè)運營效率，保證產(chǎn)品的質(zhì)量

在企業(yè)主體發(fā)展的過程中，企業(yè)營銷是支撐整個大廈的支架，而且企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量是大廈的基石，營銷產(chǎn)品的質(zhì)量之間的管理都并不矛盾，而且任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生故障都會導(dǎo)致整個大廈的坍塌。因此，在企業(yè)運營過程中，必須正確看待此問題特別是質(zhì)量，企業(yè)運營必須借助科學(xué)管理以及經(jīng)營的手段，就像對設(shè)備的更新，企業(yè)間的外包以及聯(lián)合，從而更好地保證產(chǎn)品的供應(yīng)，從而更好的滿足了顧客的滿意度，更好地服務(wù)顧客。對于產(chǎn)品的質(zhì)量，應(yīng)該采取積極的態(tài)度，特別是對于產(chǎn)品的需求是變化的，因此，企業(yè)的產(chǎn)品應(yīng)該建立一個非常完善的機制，從而更好地保證產(chǎn)品質(zhì)量符合消費者需求。

（三）注重整合營銷傳播

開展娛樂營銷活動可以更好地服務(wù)企業(yè)營銷，所以，要更好的實現(xiàn)營銷傳播效果以及效率的優(yōu)化，應(yīng)該有機的對營銷傳播和娛樂營銷進(jìn)行整合。就像，北京的貴友大廈的群眾口碑就相當(dāng)?shù)牟诲e，同2015年第9期中旬刊（總第600期）時代Times樣的像一些街頭地攤之類的是無法與之比擬的。企業(yè)要想獲得更多的顧客，就必須具備一定的特色。就像屈臣氏，屈臣氏就能夠更好的找到自己的最佳地位。屈臣氏企業(yè)目標(biāo)鎖定方式：①鎖定目標(biāo)消費群。在日益同質(zhì)化競爭的零售行業(yè)，只有為消費者提供合適的產(chǎn)品選擇和優(yōu)質(zhì)的購物體驗才能贏得市場。②塑造“專家”形象.走進(jìn)屈臣氏，你會發(fā)現(xiàn)給人的感覺不是走進(jìn)了一家超市，而是一家專業(yè)的個人護(hù)理店。③屈臣氏自有產(chǎn)品不僅定位好，而且配有好的促銷和優(yōu)惠的價格?？傊?，依靠精準(zhǔn)消費群定位，專業(yè)化服務(wù)，物美價廉的自有品牌產(chǎn)品，專業(yè)和系統(tǒng)化的促銷等一系列環(huán)環(huán)相扣的精細(xì)經(jīng)營舉措，屈臣氏牢牢抓住了大量的忠誠顧客，并有效避免了與購物中心、大型綜合超市、便利店、專賣店和網(wǎng)店等零售形態(tài)的同質(zhì)化競爭，著實有效地實現(xiàn)了自己的經(jīng)營特色。

（四）實施“品牌戰(zhàn)略”

企業(yè)市場競爭力的競爭一定意義上講也就是企業(yè)品牌的競爭。企業(yè)制定正確合理的品牌戰(zhàn)略，就為占有市場提供了更多的機會，也是企業(yè)長遠(yuǎn)經(jīng)營發(fā)展的基本戰(zhàn)略。當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，品牌已經(jīng)成為了一種重要的戰(zhàn)略資源，是企業(yè)核心競爭力的重要組成部分。傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)雖在短期的經(jīng)營中能夠取得一定的利潤，但是隨著生產(chǎn)成本的增加，單從價格上取得優(yōu)勢已經(jīng)無法滿足社會對企業(yè)發(fā)展的要求，消費者在選擇產(chǎn)品和服務(wù)時，受心理變化的影響。

五、結(jié)束語

第4篇：地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研范文

一、俄羅斯當(dāng)前的政治與經(jīng)濟(jì)形勢

1、政治形勢

俄羅斯的政治形勢在近十年內(nèi)將會是穩(wěn)定的，一般情況下不會有大的變故，其理由如下：

A 穩(wěn)定的政治體制

經(jīng)過二十幾年的磨合，俄羅斯政治體制基本上已經(jīng)穩(wěn)定下來，政權(quán)更迭也有了穩(wěn)定的規(guī)則和流程，并得到了廣泛的認(rèn)可。連普京這么有權(quán)勢的人物都服從憲法的規(guī)定，不連任三屆，而寧愿采取迂回隔一屆再選一次的方法重回總統(tǒng)寶座。因為從實際角度而言，他完全可以修改憲法，但為了維護(hù)憲法的嚴(yán)肅性，他沒有這樣做。

B 民生得到顯著的改善

普京政權(quán)非常重視改善和提高國民的生活。目前，俄羅斯每年財政收入的很大部分都用于民生，國家的發(fā)展切實改善了絕大部分人的生活，是有利于窮人的發(fā)展。自從普京執(zhí)政，人均工資從500盧布提高到27200盧布，提高了4763%。2003年至2010年，俄羅斯GDP年均增長4.5%，而工資年均增長24%；養(yǎng)老金增長持續(xù)超過GDP增長。所以，大部分居民對普京政權(quán)還是支持的。

C 政治權(quán)利有較好的保障

俄羅斯公民的政治權(quán)利得到了較好的保障，言論比較自由，游行示威的權(quán)利也得到尊重和允可。很多不滿意見可以從不同渠道得以傳達(dá)及渲泄，起到很好的卸壓的作用，很多問題可以在體制內(nèi)得到解決。

D 俄羅斯進(jìn)行了一系列有效的改革

迫于反對派的壓力，普京梅得維捷夫政權(quán)進(jìn)行了一系列的政治改革，并嚴(yán)打腐敗，化解了很多反對意見，舒緩了矛盾。這些事實證明普梅體制有很強的應(yīng)變能力和局勢掌控能力。

2、經(jīng)濟(jì)形勢

A 經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定

在歐洲乃至世界經(jīng)濟(jì)都面臨種種困境的背景下，俄羅斯這幾年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不俗，雖然增速放緩，但整體運行情況良好。在發(fā)生金融危機后的4年里，俄羅斯經(jīng)濟(jì)先后經(jīng)歷了一年深度下跌，三年中高速增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本恢復(fù)到2008年時的最好水平，填平2009年深幅下跌造成的缺口。2012年，俄國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長3.5%，失業(yè)率下降至5.3%。從橫向比較看，2012年俄羅斯GDP增長速度雖低于中國和印度，但高于巴西，也高于“八國集團(tuán)”中的其他7個發(fā)達(dá)的工業(yè)國家。

B 財政狀況良好

2012年俄羅斯預(yù)算執(zhí)行情況遠(yuǎn)好于上年所做的預(yù)算計劃，2012年俄聯(lián)邦預(yù)算赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例從0.2%下降至0.07%，接近實現(xiàn)預(yù)算平衡，幾乎比其他所有主要經(jīng)濟(jì)體都要好得多。此外，俄羅斯國債占GDP的比例只有16%，這比所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體要低得多。

C 普京的新經(jīng)濟(jì)政策給俄羅斯經(jīng)濟(jì)注入活力

（1）、改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改變以能源、原材料為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展加工工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，逐步改變單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這在改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的過程中，需要大量的生產(chǎn)性的設(shè)備和技術(shù)，對中國企業(yè)來講是一個機會！

（2）、推行創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，通過技術(shù)創(chuàng)新來帶動新的產(chǎn)業(yè)。

（3）、設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，準(zhǔn)備設(shè)立11個科技園、經(jīng)濟(jì)特區(qū)，為進(jìn)入園區(qū)的外國企業(yè)提供一系列包括稅收在內(nèi)的優(yōu)惠條件，吸引外國企業(yè)進(jìn)入園區(qū)。

（4）、積極引進(jìn)投資，普梅政權(quán)努力改善投資環(huán)境，采取多種措施吸引外資。目前，俄羅斯已成為世界上第六大外資投資國。

（5）、加快基礎(chǔ)建設(shè)步伐，俄羅斯絕大部分基礎(chǔ)設(shè)施都是前蘇聯(lián)時期建設(shè)的，已經(jīng)陳舊不堪，亟需更新改造，俄政府?dāng)M投入巨資，全面改造和新建基礎(chǔ)設(shè)施；

（6）、開發(fā)遠(yuǎn)東地區(qū)。遠(yuǎn)東地廣人稀，但蘊藏巨大資源性財富，開發(fā)遠(yuǎn)東必將成為俄羅斯經(jīng)濟(jì)起飛的重要的拉動力量，特別是在世界上各種資源日漸枯竭的今天。

開發(fā)俄羅斯市場九大攻略

1 制定俄羅斯市場的開發(fā)策略和計劃

俄羅斯市場有其自身獨特的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等特點，必須在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，了解相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)、銷售和進(jìn)出口情況，有針對性地制定本企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)人俄羅斯市場的戰(zhàn)略。

中國企業(yè)剛一來到俄羅斯，面對全新的市場，首先要做的是制定市場拓展方案，包括總體市場開發(fā)規(guī)劃、目標(biāo)市場的選擇和開發(fā)須序，區(qū)域市場開發(fā)策略、銷售渠道的選擇與規(guī)劃，產(chǎn)品策略和價格策略、市場開發(fā)政策、產(chǎn)品和品牌推廣策略等。在此基礎(chǔ)上估算需要招聘的營銷人員，以及確定具體的招聘、培訓(xùn)計劃。

由于企業(yè)對俄羅斯市場還很不熟悉，制定的計劃不一定符合市場實際，需要在實踐中不斷調(diào)整。

2 充分利用現(xiàn)有的商業(yè)平臺開發(fā)市場

目前莫斯科存在各種可以利用的商業(yè)平臺，如蓮花商城、格林伍德商務(wù)中心、柳布利諾商品批發(fā)中心等，巧妙利用，就能夠快速進(jìn)入市場，減少摸索的時間和代價。因為這些平臺已經(jīng)具備了一定商業(yè)服務(wù)功能，能夠提供一些服務(wù)。關(guān)鍵在于要根據(jù)自己企業(yè)的情況選擇合適的平臺。格林伍德國際商貿(mào)中心是一個新建的辦公樓式商貿(mào)園區(qū)，目前可以為中國企業(yè)提供辦公、展示場所，柳布利諾商貿(mào)城則是一個傳統(tǒng)的批發(fā)市場。

隨著俄羅斯經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，俄羅斯消費者的品牌意識和消費理性逐步提高，俄羅斯各種大型超市、專賣店、連鎖店興起，“地攤式”的批發(fā)市場日漸萎縮，生意每況愈下，在俄羅斯批發(fā)市場中的許多中國廠商陷入經(jīng)營困境。莫斯科蓮花商城是俄羅斯天然氣總公司投資的特大型商業(yè)項目，其定位為企業(yè)的運營、展示中心，廣東省名優(yōu)產(chǎn)品展示中心就落戶其中。莫斯科蓮花商城與莫斯科其他類似的商貿(mào)城、商貿(mào)中心最大的不同之處在于，它不僅給人住的廠商提供辦公和商品展銷場所等“硬件”，更重要的是提供一系列配套服務(wù)等“軟件”。

絕大部分中國企業(yè)對俄羅斯不熟悉，他們除了需要提供出入境、法律、財務(wù)、物流等必備的商務(wù)服務(wù)外，更關(guān)心入住商城后怎樣經(jīng)營，怎樣才能迅速打開商品的銷路，如何快速創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)，如何快速、低成本地打響品牌。莫斯科蓮花商城恰恰在這方面做了很多工作，聘請了具有豐富經(jīng)驗的專家組成兩個營銷服務(wù)團(tuán)隊：蓮花商城營銷管理咨詢公司和蓮花商城營銷執(zhí)行公司。

蓮花商城營銷管理咨詢公司，主要為人駐俄羅斯市場的中國企業(yè)提供市場調(diào)研、市場招商、品牌塑造、企業(yè)文化、廣告?zhèn)鞑?、公關(guān)宣傳、渠道建議、員工培訓(xùn)、經(jīng)銷商培訓(xùn)、終端銷售等系列營銷、管理類服務(wù)內(nèi)容。

蓮花商城營銷執(zhí)行公司，即利用蓮花商城在俄羅斯的全國市場上已形成的銷售經(jīng)銷商體系和銷售終端，以及展覽中心、廣場、商場、超市等銷售終端等強大的終端銷售體系，可以直接為中國企業(yè)完成數(shù)額巨大的產(chǎn)品銷售。除了直接產(chǎn)品銷售外，終端執(zhí)行公司還涉及幫助中國企業(yè)進(jìn)行區(qū)域市場招商、終端營銷、專賣店建議等系列內(nèi)容。這種服務(wù)直接針對那些缺乏營銷經(jīng)驗和營銷團(tuán)隊的中小企業(yè)，扶上馬不僅是送一程，而是送二程乃至三程。

3 充分整合銷售渠道資源，快速切入市場

各個企業(yè)、產(chǎn)品及市場開發(fā)策略的不同，所選擇銷售渠道的也不同，選擇大于努力，當(dāng)犯了方向性的錯誤后，企業(yè)可能將投入數(shù)倍的代價來挽回?fù)p失。在剛進(jìn)入市場時，最好先選擇常規(guī)的主流銷售渠道，待積累一定經(jīng)驗后再開發(fā)其他銷售渠道。

俄羅斯銷貨的渠道有很多，除直銷外，以潔具產(chǎn)品為例，主要銷售渠道有：經(jīng)銷商分銷，一般都是在各地區(qū)尋找經(jīng)銷商，由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)銷商負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的分銷，經(jīng)銷商有些有自己的零售商店，批零兼營，有的只有批發(fā)。如果公司有充足的人力、物力，也可直接向建材市場，建材超市、建材商店、專賣店等零售終端直接供貨，同時也可以利用其他銷售渠道，如網(wǎng)絡(luò)銷售、工程渠道、裝修公司、相關(guān)產(chǎn)品捆綁式銷售、小區(qū)推廣：團(tuán)購、關(guān)系推廣分銷等。

4、產(chǎn)品策略和價格策略

A 產(chǎn)品策略

中國企業(yè)進(jìn)人俄羅斯市場，必須根據(jù)市場情況確定好產(chǎn)品組合，哪些是走量產(chǎn)品，哪些是利潤產(chǎn)品，哪些是阻擊產(chǎn)品，哪些是明星產(chǎn)品。在剛進(jìn)入市場時，產(chǎn)品品種不可能太多，可以選擇一種比較暢銷產(chǎn)品作為敲門磚，先撬開市場，然后再擴(kuò)大產(chǎn)品種類。企業(yè)一定要了解本地市場競品在售賣哪些暢銷規(guī)格，然后根據(jù)自己的優(yōu)勢，以恰當(dāng)?shù)膬r格和規(guī)格打開市場。經(jīng)銷商的選擇標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)所處的情況而定，但務(wù)必選有一定的實力但是沒有自己的品牌，有積極性和沖勁的，一般老經(jīng)銷商貪圖安逸無心費力推新品牌，何況新品的利潤空間也不足以誘惑他，即使做了也因推廣不力而新品夭折，有可能全盤皆輸。

B 產(chǎn)品價格策略

價格在俄羅斯市場中是最敏感的因素，價格的定位準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到銷售額的大小，市場的開發(fā)。因此，制定價格政策一定要通盤考慮，既要考慮公司的總體策略、產(chǎn)品構(gòu)成、成本和利潤、產(chǎn)品的成熟度，又要考慮競爭狀況、當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r。業(yè)務(wù)人員在遵守公司的價格政策的情況下，可以根據(jù)自己制定的市場開發(fā)策略，在征得公司同意的情況下，可以利用某一種產(chǎn)品的特殊價格切入市場，打擊競爭對手，但切不可為了提高銷量，業(yè)務(wù)人員帶頭不遵守公司的價格策略，導(dǎo)致價格混亂。

5、制定經(jīng)銷商政策 快速開發(fā)和管理經(jīng)銷商

經(jīng)銷商選擇要遵循以下原則：要有事業(yè)心，對市場開發(fā)有信心，信譽良好，對新品牌產(chǎn)品前景抱樂觀態(tài)度，不為暫時的市場現(xiàn)狀疑惑，能夠配合公司的市場開發(fā)策略，不得有擾亂市場秩序行為。在此原則之下，對經(jīng)銷商市場拓展能力、分銷銷路建立、資金實力、店面地理位置等情況擇優(yōu)開發(fā)引導(dǎo)，使其向?qū)臼袌鲩_發(fā)有利方面發(fā)展。

經(jīng)銷商維護(hù)與管理，經(jīng)銷商的管理與激勵是有效建立穩(wěn)固的合作關(guān)系，夯實市場基礎(chǔ)，保障市場開拓有序進(jìn)行的必不可少的手段。由于中俄在文化、語言和商業(yè)習(xí)慣的差異，給中國企業(yè)管理經(jīng)銷商帶來很大困難，很多企業(yè)因此放松了管理，結(jié)果造成很大損失。因此，中國企業(yè)一旦初步形成銷售體系，必須將經(jīng)銷商的管理提到議事日程上。具體的管理與維護(hù)辦法，如建立經(jīng)銷商檔案，經(jīng)常進(jìn)行客情溝通，協(xié)助經(jīng)銷商進(jìn)行市場開拓，建立分銷渠道，解決銷路問題，并要切實保障經(jīng)銷商的利益及解決好激勵問題。

6、發(fā)揮聯(lián)盟優(yōu)勢聯(lián)合開發(fā)和推廣

中國企業(yè)剛進(jìn)入俄羅斯市場，面臨資金、經(jīng)驗不足和缺乏營銷團(tuán)隊等一系列問題。解決這個問題的一個途徑是利用中國企業(yè)的集群優(yōu)勢，多家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)客戶，聯(lián)合推廣品牌和產(chǎn)品。中國企業(yè)要善于利用一些在俄羅斯市場經(jīng)營多年具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的中資公司，利用他們的經(jīng)驗、營銷團(tuán)隊和銷售網(wǎng)絡(luò)，可以和他們一起舉辦聯(lián)合推廣和客戶拓展活動。如從事潔具經(jīng)營的歐美亞潔具，在俄羅斯市場已進(jìn)行了近十年的營銷實踐，摸索出一整套開發(fā)、啟動市場的系統(tǒng)方法，分別在多個二、三線城市以極少投入的推廣和促銷活動，取得經(jīng)銷商的銷量提高二到十倍的成果。他們已在全俄羅斯形成了一個縱橫交錯的營銷網(wǎng)絡(luò)，在各地的經(jīng)銷商大都具有深厚的政府關(guān)系資源、新聞媒體資源、零售終端資源等，可以方便地動用各種關(guān)系，而且這些城市都不太大，宣傳、推廣所需的資金也不多，很容易炒熱一個話題，可以迅速啟動市場，提升銷量。

中國的中小企業(yè)參加這些活動，投入小，效益大。第一，可以解決企業(yè)在俄羅斯宣傳推廣品牌和產(chǎn)品的經(jīng)驗不足的問題；第二，可以解決企業(yè)的營銷團(tuán)隊不足的問題；第三，可以解決企業(yè)資金不足的問題；第四，可以借助推廣的方案和活動聲勢順勢開發(fā)經(jīng)銷商。總之，企業(yè)通過參與聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合推廣活動既能提高品牌的知名度，又能順勢開發(fā)、構(gòu)建當(dāng)?shù)氐匿N售渠道網(wǎng)絡(luò)，極大地提高銷量，是目前中國中小企業(yè)低成本、快速創(chuàng)建品牌、開發(fā)市場和提高銷量的較好方案。

7、在俄羅斯創(chuàng)建自己的品牌

大部分中國廠商在俄羅斯都充當(dāng)著“OEM”代工者的角色，賺取微利。以家電為例，包括長虹、TCL、海信、格蘭仕等在國內(nèi)市場最具競爭力的企業(yè)都在給俄羅斯家電銷售商做貼牌。在世界范圍內(nèi)，中國企業(yè)還缺乏品牌影響力。中國企業(yè)往往注重產(chǎn)品的制造和銷售環(huán)節(jié)，卻經(jīng)常忽視品牌價值的積淀和成長，這是中國企業(yè)缺乏競爭力的一個重要原因。根據(jù)俄羅斯通訊社聯(lián)合會的統(tǒng)計資料顯示，2007年俄羅斯廣告市場達(dá)到90億美元，并且每年以25%～28%的速度增長，這其中卻很少有中國企業(yè)的廣告。由此可見，中國企業(yè)在俄羅斯市場的品牌發(fā)展才剛剛起步。

中國企業(yè)需要重視品牌價值，制定科學(xué)的營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，不斷擴(kuò)大品牌影響力。目前，俄羅斯已經(jīng)出現(xiàn)了具有一定規(guī)模的高檔消費群體和龐大的中產(chǎn)階級消費群體，中高檔商品在俄具有較大的需求。但是，由于歷史形成的中國商品的負(fù)面聲譽，中國企業(yè)開發(fā)俄羅斯市場，特別是中高檔市場，確實遇到了不少困難。那么中國企業(yè)在俄羅斯市場推廣品牌就真的非常困難？實際情況不是這樣，問題還出在中國企業(yè)的觀念和認(rèn)識上。

8、低成本快速推廣品牌

俄羅斯除莫斯科和圣彼得堡外，其他城市商家的營銷水平還處于較低水平，很多廠家基本上沒有系統(tǒng)的營銷和品牌推廣活動，中國企業(yè)可以采用農(nóng)村包圍城市的策略，先在這些城市發(fā)展經(jīng)銷商，構(gòu)建銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行產(chǎn)品和品牌推廣活動，待取得成效形成規(guī)模效應(yīng)后再攻莫斯科和圣彼得堡兩個大城市。中國企業(yè)現(xiàn)在進(jìn)人俄二、三線城市正當(dāng)其時，可以花很少的代價迅速取得較大的銷量和利潤。中國企業(yè)一定要善于利用相對俄羅斯企業(yè)在營銷的比較優(yōu)勢，抓住目前的大好時機，一舉攻克俄羅斯市場！

9、讓品牌深入人心

很多人對品牌神秘化，沒有了解品牌到底是什么，實際上，品牌就是在消費者心中占據(jù)的一個位置，希特勒是不是品牌，那是壞的品牌！前幾天，一個做箱包的老板對我們說，LV包的皮子、做工都沒有他的好，用幾年肯定會壞！我就向他提問，LV包賣什么？賣皮子？賣工藝？賣質(zhì)量？他賣的是身份認(rèn)同、賣的是奢侈，有哪一個LV包的買主會用幾年？會關(guān)心它是不是好皮子？這說明我們很多老板的意識仍然停留在制造層面，沒有從消費者心理需求的角度去考慮產(chǎn)品，所以造成生產(chǎn)的產(chǎn)品高度同質(zhì)化，沒有競爭力，只能打價格戰(zhàn)。

舉吉爾吉斯業(yè)務(wù)員的例子。筆者公司有一個來自中亞吉爾吉斯的業(yè)務(wù)員，老是抱怨公司產(chǎn)品價格高。筆者有一天忍不住問他，你沒有錢又不漂亮瀟灑，你憑什么去娶老婆？消費者和姑娘一樣，并不是每個姑娘都是特別愛錢，有的愛浪漫，有的喜歡權(quán)力，有的喜歡老實人，有的喜歡有為青年，有的喜歡善于照顧他人的人，這就是客戶細(xì)分，你用一個低價去應(yīng)對各種各樣需求的顧客，自然顧客越來越少。

我們要賦予商品鮮明的特征，給它貼上標(biāo)簽，即品牌性格，你看到西部牛仔就會想到萬寶路香煙，萬寶路賣的不是香煙，是男子漢精神，每個男人都想成為一個真正的男子漢，可在現(xiàn)實中不容易做到，但你在吞云吐霧之中就成為男子漢。奔馳賣的是后座，是身份、地位的標(biāo)志，寶馬賣的青春活力，開車的暢快淋漓的感覺，所以寶馬的廣告詞“聽！風(fēng)聲”。沃爾沃賣安全！你們看，顧客有那多么需求，而你只滿足一個低價需求，而且中國廠家都和你一樣，都賣低價，你將有很多其他需求的客戶都排除掉了，你的顧客只會越來越少，你的經(jīng)營不困難才怪呢！

第5篇：地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研范文

四年時間，“老人頭”平均每年發(fā)展300家加盟店，年營業(yè)額5000萬，帶動1000多位加盟商成功致富，令業(yè)內(nèi)人士和營銷專家無不側(cè)目……

廖小軍，28歲，旗下20多家公司及120多家連鎖店，身家數(shù)千萬！沒有顯赫的家世，也沒有令人咋舌的背景，一個曾經(jīng)一貧如洗的青年怎樣成為了千萬富翁？一個默默無聞的學(xué)子如何躋身于社會名流的行列？

童年坎坷練就不屈個性

退學(xué)創(chuàng)業(yè)走出成功第一步

廖小軍1982年出生于江西，父母都是老實本分的農(nóng)民，長年面朝黃土背朝天地在土地上辛苦勞作。廖小軍繼承了父母堅忍和吃苦耐勞的特點，還秉承了南方人自古以來特有的成功欲望和不服輸?shù)倪M(jìn)取精神。

小時候的廖小軍勤奮好學(xué)，成績總是名列前茅。2000年，他以優(yōu)異成績考入北京一所著名高校的計算機系。專業(yè)是父母選的，只是希望他將來能找到一份好工作。

讀書期間，同學(xué)們閑暇時興致勃勃地談?wù)撃膫€系的女生漂亮、哪家館子的菜正宗、張藝謀的電影如何如何、哪位明星某年某月將在某地開演唱會，而廖小軍則把心思都用在了別處――專攻企業(yè)管理和營銷策劃。他發(fā)現(xiàn)，在全民逐富的大潮中，國內(nèi)的企業(yè)數(shù)量猛增，然而由于自身資源的局限性，企業(yè)往往在營銷方面缺乏系統(tǒng)、全面的整體規(guī)劃，成為普遍存在的戰(zhàn)略“短板”。很多老板都在嘆息，已經(jīng)拼盡全力了，為什么項目不是做不成，就是做一階段后怎么努力也上不去了。

那段日子，廖小軍心潮澎湃，市場經(jīng)濟(jì)的大潮席卷全國，他無法再按部就班地走常規(guī)的就業(yè)之路，他反復(fù)構(gòu)思著未來的創(chuàng)業(yè)大計。

再三思考后，他做出了一個大膽而超乎常人想象的決定――拿著父母寄來的學(xué)費和自己打工賺來的7000塊血汗錢退學(xué)創(chuàng)業(yè)！遠(yuǎn)在江西的父母知道此事后痛心疾首，卻無法挽回兒子的決定。

創(chuàng)業(yè)的第一桶金從哪里來？廖小軍早已了解得非常清楚，浙江是小商品生產(chǎn)、批發(fā)、銷售的原產(chǎn)地，他借助地理和人脈優(yōu)勢，從浙江進(jìn)貨小商品，在北京銷售。他從小客戶和擺地攤做起，經(jīng)過堅持不懈地努力，短短兩三年時間，他便積累了50萬元的財富。面對廖小軍源源不斷的收入，還伸手向家人索要生活費的同學(xué)們對他欽佩不已。

有了創(chuàng)業(yè)啟動資金之后，廖小軍約集了幾個志同道合的朋友，成立了一家管理咨詢公司，專門為企業(yè)出謀劃策，提供營銷方案。做管理咨詢，關(guān)鍵是為企業(yè)解決最棘手的實際問題，因此，能否一下子切中企業(yè)發(fā)展中的要害，就成了管理咨詢公司成敗的關(guān)鍵。為了拿出第一流的方案，廖小軍深入一家家企業(yè)，徹夜不眠地考慮各家企業(yè)營銷和策劃的要點，經(jīng)受著一次次的鍛煉。經(jīng)過幾年的成功運作和積累，廖小軍在業(yè)內(nèi)已經(jīng)頗有名氣，出版了多本關(guān)于營銷方面的書，經(jīng)常被邀請出席一些營銷講座和高峰論壇。

幾年后，廖小軍成為國際洗衣連鎖品牌老人頭的合作伙伴，成就了一段商界傳奇！

精準(zhǔn)策劃言之有道

國際巨頭公司登門合作

2006年，廖小軍被邀請出席國際招商大會。大會聚集了眾多優(yōu)秀的國際加盟品牌，廖小軍作為會議嘉賓，主講國際品牌如何在中國展開加盟連鎖，就國際品牌在中國加盟中常遇到的各種問題進(jìn)行詳細(xì)剖析，闡述解決方法。

臺下掌聲不斷，意大利老人頭中國區(qū)董事長戴衛(wèi)看著臺上這個侃侃而談的年輕人，眼里閃爍著興奮的光芒。廖小軍關(guān)于中國市場連鎖加盟的一些分析，仿佛就是針對老人頭干洗連鎖的謀略，戴衛(wèi)不由得深感佩服。會議結(jié)束后，他特地找到廖小軍，誠懇地向他請教，并邀請他為老人頭干洗連鎖在中國市場發(fā)展的方向提供可行性方案。

原來，上世紀(jì)九十年代，經(jīng)濟(jì)騰飛帶來的消費能力激增和家庭消費服務(wù)的無限商機吸引著無數(shù)淘金者，中國干洗行業(yè)迅猛發(fā)展，造就了一批本土洗衣服務(wù)品牌。然而，國內(nèi)品牌大都缺乏市場運作管理經(jīng)驗，基本處于低層無序競爭階段，整個市場格局仍沒有最終成型。

巨大的市場也吸引著諸多的國際品牌，他們同樣看好了中國經(jīng)濟(jì)的前景和無比龐大的市場容量。隨著諸多國際品牌的蜂擁而至，干洗行業(yè)風(fēng)云際會。

老人頭憑借百年品牌的號召力，成功地將老人頭從高端經(jīng)典皮具和服飾領(lǐng)域延伸到后續(xù)服務(wù)領(lǐng)域，老人頭干洗連鎖誕生。2005年，老人頭集團(tuán)在國際品牌云集之地――上海，注冊成立了意大利老人頭（中國）洗衣連鎖集團(tuán)，并授權(quán)合法使用老人頭商標(biāo)，高調(diào)進(jìn)入中國干洗行業(yè)，欲在干洗行業(yè)大展拳腳。

然而，老人頭干洗連鎖并沒有像事先所預(yù)想的那樣所向披靡，因為不懂中國國情，造成水土不服。老人頭干洗進(jìn)軍中國市場首戰(zhàn)失利，中國區(qū)董事長戴衛(wèi)壓力頗大。

廖小軍精確地為戴衛(wèi)分析了干洗市場的現(xiàn)狀和未來：中國的干洗行業(yè)自誕生開始就存在著先天的不足，同時也背負(fù)著太多的壓力。以前，絕大多數(shù)老百姓都不接受干洗服務(wù)，真正開始接受干洗也才是最近十年的事。在消費者眼中，市場上夫妻式干洗店多如牛毛，給大多數(shù)消費者造成了“干洗行業(yè)很簡單，有個門面就賺錢”的極不專業(yè)的印象，多數(shù)老百姓認(rèn)為干洗店就是洗洗燙燙而已。對于投資者而言，開干洗店是小本生意，有沒有好的服務(wù)，品質(zhì)好不好都無礙大局。很多投資者都選擇不規(guī)范的干洗加盟，或者干脆自己買一臺機器，隨便找個地方學(xué)點技術(shù)就開始營業(yè)了。還有的干脆把機器作為擺設(shè)，在洗衣程序上偷工減料。這種無規(guī)則狀態(tài)讓老人頭以往開疆拓土的經(jīng)驗在中國市場根本玩不轉(zhuǎn)，導(dǎo)致一年運作毫無建樹，和眾多干洗連鎖雜牌處于同一水平。

一邊是巨大的需求市場，一邊是管理有序、服務(wù)規(guī)范，清潔品質(zhì)有保證，能帶給消費者健康愉悅的高品質(zhì)服務(wù)的專業(yè)干洗國際品牌。怎樣才能將高品質(zhì)的服務(wù)傳遞給消費者，怎樣才能讓投資者選擇到放心的好品牌加盟，成了老人頭干洗連鎖急需突破的瓶頸。

廖小軍的分析，猶如久旱甘霖，讓戴衛(wèi)無比興奮。兩個人聊得很投機，戴衛(wèi)向廖小軍發(fā)出誠摯的邀請。

操盤方案的前提，是對行業(yè)和企業(yè)做全方位的市場調(diào)研。經(jīng)過周密的前期考察，廖小軍感到中國干洗行業(yè)所蘊藏的巨大商機。在國外，干洗服務(wù)所面對的市場和人口相對中國市場來說很少，但每年市場消費額卻是中國的幾倍。表面上這是一種奇怪的現(xiàn)象，但由此可以看出，中國的干洗行業(yè)發(fā)展在真正滿足顧客高品質(zhì)服務(wù)的需求方面還有著相當(dāng)?shù)牟蛔?。而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們物質(zhì)需求得到改善，消費能力越來越高，干洗行業(yè)必然會創(chuàng)造無限廣闊的市場空間。目前行業(yè)品牌眾多，但市場處于無序競爭狀態(tài)，行業(yè)還處于發(fā)展的初級階段，未來必然是有無限潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)。

廖小軍認(rèn)為，老人頭品牌在國內(nèi)幾乎是人盡皆知，具有品牌基礎(chǔ)。對于老人頭品牌在服裝和皮具方面的產(chǎn)品，消費者的認(rèn)知度很高。老人頭干洗連鎖，由于中國區(qū)總部的營銷戰(zhàn)略失誤，消費者不知道，投資者也不知道，手中拿著錢想投資的人不知道在哪里加盟，投資無門，無路可尋。老人頭干洗連鎖，這個延伸到干洗服務(wù)的價值數(shù)億的國際品牌，完全是“養(yǎng)在深閨人未識”。

同時，干洗相對于其他服務(wù)行業(yè)有著不可比擬的盈利優(yōu)勢：一是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對衣著要求越來越高，未來的市場容量和發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?；二是干洗行業(yè)是純粹的技術(shù)服務(wù)行業(yè)，現(xiàn)金進(jìn)賬，無欠款，沒庫存，利潤遠(yuǎn)高于餐飲等其他服務(wù)業(yè)；三是投資門檻比較低，一旦經(jīng)營穩(wěn)定，客戶群不易流失，能保障經(jīng)營穩(wěn)健增長，生意不會大起大落；四是干洗店人員精簡，管理簡單，容易規(guī)模化，適合連鎖經(jīng)營。

巨大的市場和國際大品牌的超強影響力決定了這是一個不容錯過的商機，廖小軍決定與老人頭中國區(qū)總部合作，共同做大老人頭干洗連鎖事業(yè)。戴衛(wèi)喜出望外，這正是他最終所希望的結(jié)果。于是，雙方一拍即合，開始了老人頭干洗連鎖的市場推廣。

成功嫁接打破干洗行業(yè)固有格局

精準(zhǔn)營銷老人頭干洗優(yōu)勢凸顯

在中國干洗行業(yè)，除了地域性的品牌外，人們熟知的品牌有“正章”、“象王”、“潔豐”、“賽維”、“泰潔”、“恒協(xié)”等。這些品牌雖然已占據(jù)一定市場份額，但真正有品牌競爭力的為數(shù)不多。和它們相比，老人頭優(yōu)勢在哪，劣勢又在哪？

在新一輪的市場推廣中，廖小軍在制定系列營銷方案時注重提升老人頭干洗連鎖加盟的優(yōu)勢：品牌上，“老人頭”是百年品牌、國際品牌，家喻戶曉，但老人頭干洗還不為人識；技術(shù)上，老人頭百年傳承專業(yè)皮具護(hù)理，吸引著諸多高檔皮衣、皮包、皮鞋、皮具、皮制家私、皮質(zhì)汽車坐椅等干洗業(yè)務(wù)，首創(chuàng)的“生物干洗技術(shù)”以其健康品質(zhì)干洗獨領(lǐng)。老人頭干洗利用全球領(lǐng)先生物科技在干洗行業(yè)的應(yīng)用，使衣物洗滌實現(xiàn)了深層清潔、徹底殺菌消毒、去除殘留污染、護(hù)理織物纖維、保護(hù)衣物質(zhì)地、給衣物增光添色，實現(xiàn)了真正健康的品質(zhì)干洗。但由于缺乏干洗業(yè)界品牌效應(yīng)，如此先進(jìn)的技術(shù)只能處于尷尬的“無用武之地”。

發(fā)現(xiàn)問題所在，廖小軍開始采取針對性措施。2007年，“老人頭”在廖小軍的掌舵下，一舉收購了國內(nèi)洗衣行業(yè)第一連鎖經(jīng)營品牌“賽維干洗連鎖”，緊接著吞并了“全國婦聯(lián)半邊天創(chuàng)業(yè)工程”項目――“衣之戀干洗連鎖”，震驚業(yè)界，打破了中國干洗行業(yè)固有格局，成功嫁接老人頭品牌。

渠道并購后，廖小軍開始對加盟店展開“保姆式”的洗禮，從前期的培訓(xùn)、中期的技術(shù)、管理經(jīng)營指導(dǎo)、后期的服務(wù)，細(xì)化到每一個細(xì)節(jié)。專家組成的全程顧問服務(wù)（投資分析及開店選址顧問、開店設(shè)計裝修及營業(yè)督導(dǎo)顧問、經(jīng)營管理顧問、洗滌技術(shù)顧問）、全面培訓(xùn)服務(wù)（基礎(chǔ)技術(shù)培訓(xùn)、經(jīng)營管理培訓(xùn)）以及老人頭干洗服務(wù)手冊、加盟寶典等，從選項目到確定加盟開店，每一個程序、每一個環(huán)節(jié)都有詳細(xì)的指導(dǎo)。總部還硬性規(guī)定：每個加盟商必須接受崗前培訓(xùn)，包括企業(yè)理念、文化、技術(shù)設(shè)備、管理、經(jīng)營、促銷等一系列內(nèi)容。以前，這些優(yōu)秀的培養(yǎng)內(nèi)容是“養(yǎng)在深閨人未識”，如今強制灌輸，加盟商才發(fā)現(xiàn)原來這簡直是個寶，是以往從來不知道的，只須拿來享用即可。

緊接著，廖小軍開始籌劃硬件方面，老人頭籌建設(shè)備組裝工廠，位于江蘇的250畝現(xiàn)代化日化生產(chǎn)基地開始動工。加盟店一律使用歐洲設(shè)備，給干洗店繁忙的業(yè)務(wù)提供高效的保障。生產(chǎn)基地獲得業(yè)內(nèi)唯一由國家環(huán)?？偩诸C發(fā)的環(huán)境標(biāo)志認(rèn)證的領(lǐng)先日化耗材，為老人頭的干洗和皮具護(hù)理服務(wù)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

大品牌技術(shù)獨占鰲頭

加盟商借勢發(fā)展成活率高

老人頭是百年品牌，全球近80%的服裝服飾、皮鞋皮包皮帶等皮具、家居家紡等領(lǐng)域的知名中高端品牌都跟老人頭有著緊密的合作，是諸多品牌的干洗護(hù)理指定服務(wù)商。以奢侈品包為例，多數(shù)大品牌自己沒有清洗服務(wù)，而是指定專業(yè)的干洗品牌。一個中等大小奢侈品包洗一次大約要300元，比普通的包價格貴了近10倍。老人頭將這一百年打造的優(yōu)勢，植入到加盟店中，使老人頭擁有了眾多忠實的自身品牌客戶群，增加盈利點，直接擁有穩(wěn)定的利潤來源。老人頭加盟店，洗衣、洗鞋、洗包、皮革護(hù)理一站式完成，成為永無淡季的干洗店。

方向正確了，各項舉措就步步順暢地實施到位，加盟商成活率高，加盟踴躍。

張經(jīng)理是“老人頭”洗衣連鎖的一位加盟商，“我一直想進(jìn)入干洗行業(yè)，但是沒信心做，主要是塑造品牌的成本太高，而本土干洗品牌又沒形成強大的力量。一直以來就想加盟一個國際知名的品牌。”

2008年2月，張經(jīng)理加盟了“老人頭”洗衣連鎖，他看重的正是“老人頭”這一國際品牌的知名度，消費者對其的認(rèn)知度和信任度，更關(guān)鍵的是其純正的意大利技術(shù)設(shè)備和生物健康干洗技術(shù)，該技術(shù)在行業(yè)內(nèi)獨占鰲頭。目前，張經(jīng)理的干洗店生意非常紅火，每個月可以賺到2萬多元，而與他相隔不到200米的一家本地干洗店卻面臨關(guān)門的危機――品牌的優(yōu)勢彰顯無遺。

四川成都市蜀都大道蜀都花園小區(qū)店，周邊有5個小區(qū)，入住人口5200戶左右，屬于旗艦店。該店平均月利潤3.4萬元，年度利潤40.8萬元，收回投資周期11.2個月。老人頭干洗連鎖北京金融街店，主營衣物、皮草、家居用品、鞋類、皮具等方面的清洗保養(yǎng)翻新業(yè)務(wù)，10多個月的經(jīng)營，創(chuàng)下了非常優(yōu)秀的成績。重慶南坪街店，在成功運作了兩個月后，已經(jīng)開了第二家分店。河南漯河浚縣店開業(yè)后，平均月利潤兩萬元，當(dāng)年就收回了全部投資。陜西漢中培德街店，平均月營業(yè)額2.5萬元，10個月收回投資。南京市鳳凰西街店，平均月利潤2.3萬元，年度利潤27.6萬元，收回投資周期10個月……

通過資源收購整合，老人頭擁有了分布全國的20多家子公司，6000多家終端消費服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，廖小軍一手帶出一個300多名優(yōu)秀本土化團(tuán)隊。集團(tuán)下屬的上海老人頭工業(yè)洗衣機制造有限公司，負(fù)責(zé)老人頭洗滌設(shè)備的中國組裝測試；上海老人頭日化有限公司，負(fù)責(zé)老人頭工業(yè)及日用消費日化產(chǎn)品的生產(chǎn)和面向商超網(wǎng)絡(luò)的銷售，上海老人頭洗滌服務(wù)有限公司，負(fù)責(zé)老人頭干洗皮具護(hù)理等項目的特許連鎖管理運作。同時，集團(tuán)組建了老人頭洗滌技術(shù)培訓(xùn)中心，并建立了大型老人頭干洗連鎖直營旗艦店，為老人頭干洗連鎖成功模式的市場推廣指引航向。

“老人頭”和廖小軍的聯(lián)姻被媒體稱為洋槍土炮組合。在廖小軍的領(lǐng)導(dǎo)下，老人頭干洗連鎖依托在皮革、皮具行業(yè)極其廣泛的知名度和美譽度，依托自身強大的品牌影響力，依托國際化的管理模式和理念，在洗衣領(lǐng)域占據(jù)了商業(yè)的制高點。一時，“老人頭”干洗成為眾多投資管理咨詢公司桌頭討論的成功案例。

“西方公司最不講情面，唯用成績說話”，如果說“老人頭”高層開始還對廖小軍存有疑慮的話，如今已經(jīng)被他徹底征服。意大利老人頭集團(tuán)總裁這樣解釋：“廖是一位非常難得的人才。我們對人才選擇注重兩點：一是開拓創(chuàng)新精神，二是商業(yè)激情。我們從他身上感受到了這些迷人的東西，他身上有一股活力，一般人不具備，我們非常看好他。當(dāng)時我們先簽訂了一年的合同，作為考核期。事實證明我們當(dāng)初的抉擇非常英明，現(xiàn)在我們已經(jīng)成為長期的合作伙伴?！?/p>

如今，廖小軍的“老人頭”干洗加盟連鎖店在全國范圍內(nèi)已經(jīng)發(fā)展到1000多家，年利潤達(dá)數(shù)百萬。洗衣、洗鞋、鞋包皮革護(hù)理一站式服務(wù)，打造出了永無淡季、生意火爆的干洗店。廖小軍的不服輸精神和精準(zhǔn)的策劃能力，使他在連鎖加盟行業(yè)異軍突起，成為干洗行業(yè)的領(lǐng)軍人物，為“老人頭”在中國的發(fā)展、擴(kuò)張打下了堅實基礎(chǔ)。

老人頭中國總部：021-51296299

第6篇：地攤經(jīng)濟(jì)市場調(diào)研范文

東莞兩地王命運各異

5月份，萬科東莞核心成員王永飆調(diào)離萬科東莞副總經(jīng)理一職。東莞在位期間，其先后參與了萬科近10個項目的項目規(guī)劃與產(chǎn)品定位。其中包括萬科于2007年在東莞相繼拿下的“兩大地王”――水濂山地王與塘廈地王。

萬科東莞剛剛完成了一次人動。

據(jù)東莞業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露，萬科東莞副總經(jīng)理王永飆于5月正式調(diào)往萬科海南分公司任總經(jīng)理，原金地集團(tuán)廣州公司成員高峻正式加盟萬科，擔(dān)任萬科東莞營銷管理部經(jīng)理，負(fù)責(zé)萬科東莞所有項目營銷工作以及部門管理。

萬科在東莞“馳騁天下”，王永飆功不可沒。2004年萬科進(jìn)入東莞，王永飆便是先遣部隊的核心成員之一。他曾先后參與了萬科城市高爾夫、萬科運河?xùn)|1號、常平萬科城、萬科松山湖1號、萬科棠樾、萬科金域藍(lán)灣、萬科虹溪諾雅、萬科翡麗山、萬科四季花城的項目規(guī)劃與產(chǎn)品定位。其中萬科棠樾、萬科翡麗山均是2007年東莞的“地王”項目。

王永飆遠(yuǎn)赴海南，高峻成為萬科東莞營銷管理部的又一名實力干將。此前，他曾先后在金地深圳公司、廣州公司工作，在金地集團(tuán)工作年限將近10年。

“我5月4日剛到萬科，很多情況包括東莞水濂山地塊還正在熟悉和了解中?！?月22日，高峻對本刊記者表示，萬科已在東莞運作五年，各方面也已規(guī)范，目前這種人員的調(diào)整不會對萬科東莞項目的開發(fā)進(jìn)度和品質(zhì)產(chǎn)生太大影響。

水山地王陷入困境

萬科東莞近幾年蒸蒸日上。2008年是萬科20多年來第一次出現(xiàn)業(yè)績下降，萬科東莞卻以超過25億元的銷售業(yè)績受到萬科總裁郁亮大加贊賞。今年萬科東莞還將有松山湖二期、萬科城、四季花城、金域藍(lán)灣、金域華府五個項目上市，推貨量不少于1500套。然而萬科東莞各大樓盤紛紛上市之時，其于2007年4月所獲取的東莞水濂山地塊卻遲遲沒有動工的跡象。

2007年4月27日，萬科東莞公司和北京萬信投資發(fā)展有限公司聯(lián)手競得東莞南城水濂山地塊，14.12億元的出讓總價和3772元／平方米的樓面地價，曾分別創(chuàng)造東莞土地出讓史上的最高總價和均價紀(jì)錄。拍下該地塊后，2007年5月，萬科便成立地產(chǎn)項目公司東莞市萬科置地有限公司，該地塊項目名也隨之確定為“萬科翡麗山”。

如今距離拿地時間已過去兩年，究竟什么原因讓快速開發(fā)的萬科在此止步?

去年5月14日，萬科曾將萬科翡麗山項目公司東莞市萬科置地有限公司50％股權(quán)以500萬元的低價轉(zhuǎn)讓給東莞當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患曳康禺a(chǎn)上市公司――粵宏遠(yuǎn)。這在當(dāng)時引起了媒體廣泛報道，其中主流聲音有兩種：一是萬科的資金壓力。二是樓市遇冷，地王尷尬，萬科為降低風(fēng)險而處理地王。由于東莞房價出現(xiàn)了大幅度下降，城區(qū)甚至出現(xiàn)了很多4000多元／平方米以下的房子。萬科翡麗山樓面均價已達(dá)3772.3元／平方米，加上建安成本、稅款、配套設(shè)施建設(shè)等費用，該項目保守估計成本至少在每平方米七八千元以上，風(fēng)險較大。

記者調(diào)查得知，萬科翡麗山周邊目前在售的有中信森林湖、清華居、御花苑海藍(lán)灣、御泉山等樓盤。洋房價格在6000元／平方米左右，但聯(lián)排別墅售價已達(dá)到13000元／平方米左右，獨棟別墅超過3萬元／平方米，如果運作得當(dāng)，萬科水濂山地王應(yīng)仍有不少的利潤空間。

“不過，由于萬科翡麗山周邊樓盤拿地均較早，土地成本有優(yōu)勢，土地成本越低，其對價格的把控能力越強，也會給萬科帶來壓力?！睎|莞天啟開啟機構(gòu)策劃總監(jiān)張志芳對本刊記者表示，水濂山板塊將是未來五年東莞的高尚生活居住區(qū)。目前該區(qū)域有中信森林湖、御花苑等7個中高檔樓盤供應(yīng)。不過萬科翡麗山更靠南，相對而言，周邊配套還不完善。

然而，萬科翡麗山項目遲遲未動工或許還有更為復(fù)雜的原因。

一位與萬科東莞相熟的業(yè)內(nèi)人士向本刊記者透露：“萬科翡麗山項目地塊涉及對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地賠償糾紛問題。此前政府曾對當(dāng)?shù)氐牟疬w居民進(jìn)行過拆遷補償，但是當(dāng)這塊地以14.12億元被萬科拍走后，部分農(nóng)民認(rèn)為政府所給補償過少，一旦此地塊動工，就會有農(nóng)民鬧事?！边@位業(yè)內(nèi)人士稱，萬科也想盡快將此地塊開發(fā)，去年將50％的股權(quán)低價轉(zhuǎn)讓宏遠(yuǎn)的真正意圖就是希望借本土開發(fā)商宏遠(yuǎn)與政府的關(guān)系，盡快使得此地塊能順利開發(fā)。

不過，目前仍舊未獲得重大進(jìn)展。據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，由于該地塊尚存在糾紛，萬科并沒有將土地款完全付給政府，甚至有可能只付了土地出讓定金。“萬科在東莞還有項目在售，并且萬科翡麗山由于地價相對周邊樓盤較高，開發(fā)銷售也有困難。這或許也恰好給了萬科一個喘息的機會?！逼湫ρ?。

塘廈地王持續(xù)熱銷

萬科在東莞最為知名的當(dāng)屬塘廈地塊。2007年7月12日，萬科與金地在東莞搶地事件相信諸多業(yè)內(nèi)人士仍記憶猶新。

當(dāng)天，東莞塘廈地塊經(jīng)過約200輪的激烈爭奪之后，以26.8億元的天價成交，折合樓面地價15243元／平方米，萬科與金地在拍賣現(xiàn)場上演了一出拍賣是否違規(guī)的爭議大戲后，最終東莞塘廈地塊“花落”萬科。此地塊樓面單價之高一躍成為廣東省全省的地王。

然而，作為地王項目，從2007年7月拿地到2008年7月開盤，萬科塘廈地王僅僅用了一年時間。2008年7月12日，萬科塘廈地王以萬科棠樾為推廣名開盤。

據(jù)了解，其7月推第一批66套聯(lián)排別墅，兩天售出52套，銷售率達(dá)到8成，9月29日，再推30套雙拼別墅、三聯(lián)排別墅，國慶期間，銷售19套，銷售金額約1.2億元。從去年開盤到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。

作為東莞的地王項目，樓面單價高達(dá)15243元／平方米，萬科棠樾卻能熱銷，到底有哪些策略?

當(dāng)?shù)氐拿襟w朋友向本刊記者介紹，盡管塘廈地塊被稱為東莞地王，但是由于塘廈位于深圳與東莞交界處，王永飆帶領(lǐng)的東莞萬科在參與土地前期獲取和項目規(guī)劃設(shè)計后，該項目便由深圳萬科操盤。

“萬科金地當(dāng)時搶地，就不是以東莞本地的市場標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而是將項目的客戶群鎖定為了深圳客戶群。深圳是萬科總部，其多年來積累的客戶讓該項目的消化有了很大程度上的保障?！鄙钲谀持麡I(yè)內(nèi)人士對本刊記者分析表示。

最為關(guān)鍵的是萬科棠樾低價入市。去年8月，萬科棠樾以23000元／平方米的均

價開盤。而同期其周邊樓盤則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該價格。水榭山45000元／平方米、東部華僑城天麓60000～80000元／平方米、卓越維港45000元／平方米。

實際上，萬科通過贈送面積進(jìn)一步變相降低了價格。“目前在售的有200平方米的聯(lián)排，但是實際使用的面積可達(dá)到460平方米，頂層和地下室都為贈送面積。”5月底時，記者以買房人的身份咨詢該項目時，銷售人員如此介紹。

以一期推出的棠樾聯(lián)排別墅為例，其面積達(dá)280～340平方米，面積贈送率達(dá)到100％，若算上贈送面積，均價將只有1.1萬多元／平方米。

當(dāng)然，棠樾以接近“成本價”上市并不意味著該項目不贏利。萬科棠樾是萬科在華南的最大的項目，總占地66萬平方米，建筑面積41萬平方米，總共有10期，后續(xù)還有大量產(chǎn)品，開發(fā)將持續(xù)數(shù)年。萬科棠樾低開高走的價格策略加快了前期銷售速度，同時后續(xù)產(chǎn)品不排除在市場形勢好時漲價銷售。

在2007年奪地現(xiàn)場，時任東莞萬科總經(jīng)理助理的王永飆親自參加拍賣時就表示：最初可能會賣2萬多元／平方米，但在以后的過程中待項目成熟以后也會賣出更高的價格。

萬科2008年年報中對13個可能存在風(fēng)險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準(zhǔn)備，但是并沒有出現(xiàn)東莞地王項目萬科棠樾。

福州地王“偷面積”突圍

萬科福州地王讓王石在多個場合反思，郁亮還開玩笑稱找不到贏利方式就養(yǎng)豬，計提金額也高達(dá)1.52億元，但是萬科憑借偷面積的空間“騰挪術(shù)”最終將該地王項目售價從9000多元／平方米變相降到6000多元／平方米市場可接受的程度，樓盤地價也變相降低。

90m2“變身”120m2

“140％空間利用率”，是萬科福州地王――金域榕郡項目入市后最為讓買房人“動心”的噱頭。

李音(化名)購買了萬科金域榕郡的一套C戶型?！拔业拇_是受‘得房率達(dá)140％’吸引而去的?！崩钜籼寡裕鹩蜷趴ぞ鶅r9000多元／平方米，當(dāng)時她認(rèn)為價格有點貴，但是去售樓處聽銷售人員講解后，李音打消了其顧慮。

“實際上，我購買的那個戶型結(jié)構(gòu)板和凸窗是不計算在合同建筑面積的，但是收房后結(jié)構(gòu)板可以作為房間來使用，多個凸窗移挪后也增加了使用面積。我是按照90平方米來付款，但能使用的是120平方米。雖然購買價格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面積來算的話，也就6000多元／平方米了。”(見圖1)

確如李音所言，買房人聯(lián)系萬科金域榕郡銷售人員，其會告訴兩個價格，一個是產(chǎn)權(quán)面積價格，而另一個是攤平贈送面積的“折后價”。

按照萬科金域榕郡自己的說法，A戶型產(chǎn)權(quán)面積133平方米，可以做成185平方米，多出面積39％。B戶型產(chǎn)權(quán)面積79平方米，可以做成109平方米，多出面積38％。C戶型產(chǎn)權(quán)面積90平方米，可以做成127平方米，多出面積41％。

史無前例的“偷面積”

萬科如何能夠做到“移花接木”?福州業(yè)內(nèi)人士將此稱為“偷面積”。

“偷面積”實質(zhì)是開發(fā)商利用現(xiàn)行國家或地方政策中建筑面積計算的相關(guān)規(guī)定，建造有使用功能但不計入建筑面積的行為，也就是鉆“建筑面積計算方法”的空子，將可以不計入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給買房人。

對于“偷面積”這一做法是否違規(guī)，諸多業(yè)內(nèi)人士回答時都頗為含糊。

“只要是通過了規(guī)劃部門審批就是合規(guī)的。不過40％的贈送面積率是福州史無前例的，到目前為止也沒有第二例?！备＝ㄐ戮辰绶康禺a(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林靜在接受本刊記者采訪時表示。

曾過福州某樓盤的廣州百溪房地產(chǎn)有限公司首席架構(gòu)師戴曉峰則明確對本刊記者表示，實際上，由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺來“偷面積”的案例也比比皆是。比如，陽臺面積一般占房屋面積的8％左右，100平方米的房子，原本陽臺面積是8平方米，有4平方米的面積是贈送給買房人的。但開發(fā)商將陽臺面積建成16平方米的話，就有8平方米的面積是贈送的，這樣的贈送面積率也就是4％。而萬科通過結(jié)構(gòu)板等方式來達(dá)到40％贈送面積的做法非常地不合常規(guī)。

一位不愿意透露姓名的建筑專家表示，結(jié)構(gòu)板實際上就是開發(fā)商挑出的樓板，比如我們所熟悉的空調(diào)室外機位就屬于結(jié)構(gòu)板，因為不具備使用功能，所以不計算產(chǎn)權(quán)面積。但是由于建筑規(guī)范并沒有規(guī)定結(jié)構(gòu)板的尺寸范圍，因此，就給了開發(fā)商鉆政策空子的機會。

“嚴(yán)格意義上講，這是違規(guī)操作。”這位建筑專家表示。

在福州業(yè)內(nèi)流傳著一種說法：這是政府特批的。一位不愿意具名的開發(fā)商稱，據(jù)說，福州市的規(guī)劃局在萬科金域榕郡上報規(guī)劃的前一天接到了市政府的電話，要求他們批準(zhǔn)放行。

“萬科可以這樣做，是不是我們也可以這樣做?現(xiàn)在，雖然他們的建筑規(guī)劃通過審批了，但是我們都在等著看其收房時規(guī)劃驗收是否能最后通過。”這位開發(fā)商似乎有些憤憤不平。

記者就“偷面積”等問題采訪福州萬科，5月31日上午萬科福州公司相關(guān)人員明確表示不會接受采訪，但同時告訴本刊記者該項目完全符合手續(xù)。

地王壓力的化解

金域榕郡是萬科進(jìn)入福州的首個項目。地產(chǎn)帶頭大哥萬科給福州樓市和開發(fā)商帶來了信心，也帶來了太多的不平靜。

2007年9月，經(jīng)過239輪角逐，萬科擊退20余家本地開發(fā)商，用27.2億元“砸”開了福州的大門：創(chuàng)下福州單幅地塊的最高價紀(jì)錄，7096元／平方米的樓面地價，也首次超過了當(dāng)時福州市區(qū)的平均房價。

“在萬科拍地的當(dāng)天，福州樓盤便封盤漲價1000～1300元／平方米。政府甚至出面干預(yù)，讓開發(fā)商簽字不漲價?！碑?dāng)?shù)氐拿襟w記者向本刊介紹。然而始自2007年下半年樓市形勢急轉(zhuǎn)而下，福州地王讓萬科感到了異常壓力。不光王石多次在公開場合反思連奪地王有失妥當(dāng)，造成資金鏈緊張，而且萬科總裁郁亮曾對福州分公司發(fā)話：“這塊地王項目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法贏利，我決定養(yǎng)豬!養(yǎng)豬還能掙點租金回來，等到下一個再開發(fā)?！?/p>

然而，就在多數(shù)地王還“按兵不動”之時，在拿地9個月后，萬科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出別墅，又在11月中旬開賣高層，令福州同行大跌眼鏡。易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2008ff-5月，萬科金域榕郡銷售494套，而同時期周邊樓盤摩卡小城銷售135套；北尚銷售284套。

福建新境界房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林靜分析認(rèn)為，萬科金域榕郡銷售良好，主要歸功于萬科品牌和高達(dá)40％的贈送面積。“目前進(jìn)駐福州的全國性品牌開發(fā)商為數(shù)不多，只有世茂、華潤、萬科等，

而福州買房人對于萬科也追崇備至。萬科品牌加上40％的贈送面積讓買房人覺得還是比較劃算。”林靜表示。

最為關(guān)鍵的是，表面上偷面積是優(yōu)惠了買房人，促進(jìn)了銷售，但是實際上通過“偷面積”，開發(fā)商卻在變相提高容積率，獲取利潤。

以1平方米用地項目為例，容積率是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值假定政府規(guī)定了項目的容積率是3。也就是這個項目地上部分只能建3平方米的建筑面積，假設(shè)開發(fā)商在這個項目買地花了9000元，每平方米建筑面積的建設(shè)成本是3000元。如果開發(fā)商正常蓋樓，那這樓每平方米的成本價是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果開發(fā)商偷了1平方米的建筑面積，假設(shè)偷來的1平方米建筑面積由開發(fā)商加建完成，它的建設(shè)成本也是3000元／平方米，這時候每平方米的真實成本價是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比沒偷面積時的成本價6000元便宜了750元／平方米。

通過“偷面積”，對于萬科自己而言，使得在不超出容積率2.3規(guī)定的條件下，建造了更多的建筑面積，相應(yīng)地攤薄了樓面地價。

廣州百溪房地產(chǎn)有限公司首席架構(gòu)師戴曉峰為萬科算了一筆帳：不采用“偷面積”手段，按照市場價格6400多元／平方米、樓面地價7100元／平方米和扣除地價外綜合成本2500多元／平方米計算，萬科在該項目上虧損基本達(dá)到3000元／平方米。

而采用了偷面積手段，萬科金域榕郡的容積率實際上達(dá)到了3.2，樓面地價變相降低為5100元／平方米，加上改造費4005／平方米的收益，萬科在該項目上虧損只有不到1000元／平方米了，由于項目還有別墅產(chǎn)品，再加上賣到20000多元／平方米別墅的收益，萬科在該項目上基本可以做到不虧了。

可能轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險

然而“偷面積”卻也隱藏著風(fēng)險。戴曉峰在福州項目期間，曾到萬科金域榕郡做過實地考察。

“萬科必然需要將結(jié)構(gòu)板等偷面積的部分進(jìn)行改造才能將房子交付買房人。而對已審批的規(guī)劃進(jìn)行改造，能否通過最后的竣工驗收，事關(guān)該項目能否獲取產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險?！贝鲿苑鍖Ρ究浾哒f。

2009年4月，住建部、監(jiān)察部開始展開為期1～2年的對2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)開發(fā)項目嚴(yán)查變更規(guī)劃無疑加大了風(fēng)險。

“不過，萬科似乎已經(jīng)為轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險想好了出路?！贝鲿苑宸治?，萬科知道“偷面積”的做法嚴(yán)重違反規(guī)劃局的規(guī)定，于是在銷售上就轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。購房合同是萬科金域榕郡的開發(fā)商與購房者簽，但是，改造合同卻由另外一家公司與購房者簽，購房者為此還要額外支付改造費400元／平方米，總額大約4萬元。

戴曉峰認(rèn)為，萬科這個算盤打得是如此之好。如果規(guī)劃驗收通不過，房產(chǎn)證拿不到，那么這一切既不關(guān)萬科金域榕郡開發(fā)商的事，也不關(guān)改造公司的事。開發(fā)商只賣給購房產(chǎn)權(quán)面積，不關(guān)改造的事；改造合同是購房者真實意愿的表達(dá)，合同是有效的。能不能拿到房產(chǎn)證的全部風(fēng)險都由購房者自己承擔(dān)了。

記者采訪的另外幾位福州業(yè)內(nèi)人士則分析認(rèn)為，萬科必然是先不改動戶型，通過國家竣工驗收后，再由裝修公司改造，最后再交付買房人，如此，只要不出太大的差錯，獲取產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該沒有問題。

“實際上這屬于二次裝修，二次裝修要求不能破壞外墻，如果只涉及到內(nèi)部改造，就問題不大，如果外墻進(jìn)行改造，一旦有人舉報，就面臨政策風(fēng)險?！备＝寺蓭熓聞?wù)所胡倫揚律師在接受本刊記者采訪時表示。

當(dāng)然，偷面積后，原本2.3的容積率實際上變成了3.2，居住人口密度增大，也會導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降。而且房子使用多年后涉及物業(yè)維修，但建成的外墻位置不是規(guī)劃圖紙上的位置，是改動后的位置，這也有可能引起一些麻煩。

當(dāng)記者就上述風(fēng)險再次采訪購房人李音時，她似乎并沒有想這么長遠(yuǎn)的問題?！敖鹩蜷趴な侨f科在福州的首個項目，相信會做出口碑的。如果首個項目做爛的話以后就砸了品牌了。只有相信萬科是講信用的全國品牌公司了”李音說。

半年來持續(xù)招聘

“北辰上半年在長沙大規(guī)模招人?！苯?，談及長沙地王的進(jìn)展，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都關(guān)注到了此點。

如今，長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依舊在湖南人才網(wǎng)等媒體上滾動招聘廣告，分別招聘營銷策劃部、市場研究部專員、前期部、建筑設(shè)計師、司機等多個部門的主管或技術(shù)人員。

實際上，去年12月底，在湖南省多家媒體上就出現(xiàn)過長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的招聘信息，不過細(xì)心的人可能會發(fā)現(xiàn)，與此前的招聘職位相比，如今的招聘增加了市場研究部、司機等職位。

招聘職位變化的背后或許透露了北辰長沙項目的進(jìn)展跡象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這說明北辰長沙地王已經(jīng)將運營提上了日程。

此前，在北辰實業(yè)3月18日晚間公布的年報中，對2009年長沙項目的開發(fā)描述如下：今年將全力推進(jìn)長沙項目首開區(qū)主體結(jié)構(gòu)的施工，積極展開沿江商業(yè)、公建的規(guī)劃設(shè)計，并且會根據(jù)市場變化趨勢，提前開展?fàn)I銷策劃的準(zhǔn)備工作。

“五一后湖南的地產(chǎn)確實暖起來了，地王開始運作也在情理之中?！遍L沙問鼎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司創(chuàng)始人夏少文對本刊記者表示。

“成也長沙、敗也長沙”

2007年7月，北辰實業(yè)與北京城開集團(tuán)組成的聯(lián)合體，以志在必得之勢用92億元天價拍下中國地王后，北辰資金鏈在近兩年來的時間里便飽受質(zhì)疑。

“長沙92億元巨幅地塊的開發(fā)及運營對于公司之后的發(fā)展有很大的影響。由于該地塊過于龐大，且是公司唯一的一個異地開發(fā)項目，對該項目表示謹(jǐn)慎態(tài)度。”國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科表示。

今年4月17日，李品科與北辰實業(yè)董秘及公司管理人員進(jìn)行了交流。其在分析報告中指出：“北辰開發(fā)類項目儲備約660萬平方米，其中537萬平方米位于長沙?！?/p>

北辰目前的土地儲備主要在北京和長沙。根據(jù)李品科的介紹，北辰實業(yè)在北京的開發(fā)類物業(yè)除了媒體村以外，香山清琴別墅還有2.5萬平方米的未售面積，銷售均價約39000元／平方米。另外，公司在北京在售項目還有北辰香麓和北辰福第，未售面積均為32萬平方米，其中北辰福第為雙限房性質(zhì)，銷售均價5900元／平方米，北辰香麓銷售均價11500元／平方米。此外，公司還擁有碧海方舟的3期和長河玉墅的2、3期地塊，但由于北京別墅用地的審批限制，目前暫停施工。

此前，作為京城主要的奧運概念地產(chǎn)股，北辰的資產(chǎn)多數(shù)位于北京亞運村附近。然而北辰于2006年回歸A股之時，其土地儲備僅約320萬平方米，被很多投資者詬病。

此后北辰開始了擴(kuò)張之路，但顯然，目前長沙地王占據(jù)了北辰土地儲備的主體。

從北辰實業(yè)2008年年報來看，截至去年底，公司的資產(chǎn)總計為256.19億元，負(fù)債率為62.3％，較上年58.4％的負(fù)債率小幅上升4.9％；公司年末有62.9億元的銀行負(fù)債(其中短期借款6.5億元，一年內(nèi)到期的借款12億元，長期借款26.4億元)，但其手中擁有近50億元的現(xiàn)金，這筆資金似乎可以確保長沙項目的前期開發(fā)。

“北辰目前資金壓力尚可承受。2008年公司沒有新增土地使得現(xiàn)金流大幅改善?！敝姓\信評估分析師楊柳在接受本刊記者采訪時表示，由于北辰在北京開發(fā)樓盤多是高端項目，銷售情況還是比較看好。

北辰的業(yè)務(wù)模式是“發(fā)展物業(yè)+投資物業(yè)+商業(yè)零售”。2008年北辰投資物業(yè)收入和商業(yè)物業(yè)收入分別達(dá)到了8.33億元和3.38億元。據(jù)楊柳估算，今年綠色家園購物中心還將投入運營，北辰的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的收入將不會比去年差。

綜合北辰的現(xiàn)金以及今年樓盤銷售收入、投資商業(yè)物業(yè)收入、今年的固定資產(chǎn)投資、短期償債等多方面的因素，楊柳在對北辰實業(yè)2009年公司債券進(jìn)行的跟蹤評級報告中，將北辰實業(yè)股份有限公司主體信用等級評為AA，這意味著其認(rèn)為北辰實業(yè)償債能力穩(wěn)定。

由于長沙地王整個項目開發(fā)周期8～10年，這意味著巨額土地款的回收周期也在變長，北辰的經(jīng)營風(fēng)險集聚于長沙房地產(chǎn)市場，可謂“成也長沙、敗也長沙”。

周邊單價7000元以上樓盤銷售困難

結(jié)合長沙市建安成本、稅費等多種因素，長沙問鼎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司創(chuàng)始人夏少文曾為長沙地王算過一筆賬。

他認(rèn)為長沙地王高層住宅的保本銷售價要達(dá)到7000元／平方米以上，合理贏利銷售價為8500元／平方米以上；而寫字樓保本銷售價10000元／平方米以上，合理贏利銷售價12000元／平方米以上；酒店保本銷售價13000元／平方米以上，合理贏利銷售價16000元／平方米以上；商業(yè)保本銷售價7500元／平方米以上，高贏利銷售價20000元／平方米以上。

長沙地王周邊樓盤究竟售價如何?

長沙地王目前周邊樓盤有湘江世紀(jì)城、華盛新外灘、萬國城MOMA、珠江花城等樓盤。其中前兩個樓盤均為一線江景房，華盛新外灘目前銷售均價6500元／平方米；由世紀(jì)金源集團(tuán)開發(fā)的湘江世紀(jì)城景觀房售價5400～6000元／平方米，而非觀景房售價只有3500元／平方米；另外，節(jié)能住宅萬國城MOMA均價為3200元／平方米，精裝修珠江花城均價為4680元／平方米。

長沙市房產(chǎn)研究中心公布的長沙房價水平數(shù)據(jù)是：2008年長沙全市商品房均價為4285元／平方米，其中，商品住宅平均售價為3906元／平方米。而今年一季度長沙市商品房銷售價格為4010元／平方米。長沙地王所在的開福區(qū)房屋銷售均價達(dá)4211元／平方米。

“目前在長沙市住宅產(chǎn)品的單價超過7000元的樓盤銷售比較困難?！遍L沙地王周邊樓盤福圣園營銷經(jīng)理劉永對本刊介紹，在長沙，省府板塊是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮陌鍓K，而該板塊的項目“標(biāo)志?長沙商務(wù)中心”又位于此板塊的核心位置。但其推出的定價7800元／平方米的行政公館銷售非常緩慢，后來改為毛坯(直降2500～3000元／平方米)銷售，加之銷售方式也做了一定改變，銷售狀況才有所好轉(zhuǎn)。

另外，湘江世紀(jì)城的大體量也對長沙地王的銷售形成了“威脅”。湘江世紀(jì)城整體建筑面積是400萬平方米，北辰地王項目的建筑面積為380萬平方米。湘江世紀(jì)城也是世紀(jì)金源拿下的昔日地王，但是樓面地價較低。

劉永認(rèn)為，大盤中的高端產(chǎn)品往往非首批開發(fā)，如果長沙地王定價7000元／平方米以上，市場接受該價格起碼得明年以后。而如果令年或明年入市，長沙地王必然參考目前市場的主流價格，即4000～5000元／平方米。

由于開發(fā)周期較長，長沙地王似乎有時間等待好的入市時機開盤。

“北辰或?qū)⒁宰≌⒗腥胧袌?，重頭戲在商業(yè)，贏利在股市?！遍L沙問鼎房地產(chǎn)營銷策劃有限公司創(chuàng)始人夏少文認(rèn)為，長沙地王還是應(yīng)該從住宅開始，讓客戶感受到建筑質(zhì)量和品牌效應(yīng)，再做商業(yè)和寫字樓的開發(fā)，可以先蓄客后開發(fā)。

“中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭變緩，但基本面不會有太大變化，股市有了大落才會有大起，真正賺錢還得看拉伸空間有多大，對北辰來說或許股市是未來的機會?！毕纳傥恼f。

計提價惹惱股東

深振業(yè)落子天津，在環(huán)渤?！按笳谷_”的夢想不得一延再延。

自2007年8月2日，深振業(yè)以10.601億元的高價競得位于天津市河?xùn)|區(qū)新開路的一塊居住用地，建筑面積12.04萬平方米，樓面地價達(dá)到8800元／平方米，“新開路地塊”就穩(wěn)坐天津市住宅用地樓面單價排行榜的榜首，成為天津至今無人可及的地王。

在天津樓市現(xiàn)已有兩個月出現(xiàn)“小陽春”的形勢下，這塊已拿地近兩年，地處河北與河?xùn)|“黃金地段”的地塊依舊處于“沉寂”的狀態(tài)。

有接近深振業(yè)的人士稱，該項目目前正在前期規(guī)劃設(shè)計中，深振業(yè)一直希望通過提高項目附加值，從而減弱土地實際價值下降帶來的不利影響。

而知情人士向本刊記者透露，從2007年下半年后，深振業(yè)與天津中原、世聯(lián)、思源、偉業(yè)等多家機構(gòu)進(jìn)行過接觸，但是最終因多種原因，均不了了之。

2009年4月25日，深圳業(yè)2008年年報和2009年一季報“兩報齊發(fā)”。其數(shù)據(jù)顯示，公司2008年完成經(jīng)營總收入10.22億元，房地產(chǎn)銷售面積6.23萬平方米，銷售金額9.89億元，實現(xiàn)利潤總額1.62億元，凈利潤1.50億元，同比下降約四成。

而其中，公司對天津“新開路”地王計提高達(dá)2億元的存貨跌價準(zhǔn)備，成為極大拖累當(dāng)期業(yè)績的最重要原因。

而這也成為5月20日深振業(yè)董事長李永明遭遇股東質(zhì)問的導(dǎo)火索。這天，在深圳市寶安南路振業(yè)大廈B座12樓會議室召開的“2008年度股東大會”上，一位徐姓股民在現(xiàn)場直呼天津地塊2億元的計提令其損失達(dá)50％，怒問公司高管為何不降薪與中小股東共渡難關(guān)。

面粉遠(yuǎn)貴于面包的“高壓”

“天津項目是公司最大的一塊心病，但在開這次股東會前已經(jīng)在和天津當(dāng)?shù)卣疁贤āμ旖蝽椖恳廊挥行判??！崩钣烂魈钩小?/p>

天津地王曾被視為深振業(yè)落子天津的重要一步。深振業(yè)在1997～2006年近十年間，公司一直發(fā)展平穩(wěn)，緩慢擴(kuò)張。公開資料顯示，2001年至2006年，公司共新增了4個項目。然而，2007年深振業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略突然變得激進(jìn)起來――公司先后在深圳、天津、西安、南寧四地獲取土地近100萬平方米建筑面積，土地價款總計

22.43億元。

深振業(yè)董秘方東紅在談及該地王時曾表示：“2007年我們從整個公司的戰(zhàn)略考慮，計劃在一線城市上儲備些土地，不過在北京、上海都沒有找到合適的地，那個時候考察過天津那塊地覺得條件還不錯。主要還是看重天津這個城市發(fā)展?jié)摿Ρ容^大?！?/p>

深圳一位業(yè)內(nèi)人士在接受本刊記者采訪時感慨道：“為快速擴(kuò)張，深振業(yè)當(dāng)時拿此地有些沖動?！睋?jù)其透露，深振業(yè)在競拍前曾委托天津中原對地價進(jìn)行過評估，當(dāng)時，天津中原給出的樓面地價是3000多元／平方米。戲劇性的是，拍賣后，深振業(yè)相關(guān)人士甚至還質(zhì)問中原，為什么測算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。

很快，深振業(yè)便感受到了天津地王沉重的壓力。

根據(jù)天津國土資源局的數(shù)據(jù)，2009年4月天津商品房住宅成交均價為6680元／平方米，這個售價比深振業(yè)的成本價還低。天津地王周邊目前在售的北斗星城4月份的成交均價為8062元／平方米，海河金灣公寓成交均價7814元／平方米，東家成交均價9771元／平方米。

根據(jù)天津一位開發(fā)商專業(yè)人士為本刊記者的測算，該地塊樓面地價8805元／平方米，參考周邊項目的去化速度，假定本案的開發(fā)周期為2.7年，用成本和利潤率反推銷售價格的方法，該地塊做普通住宅，若在保本、盈虧平衡的條件下，即利潤率

可見，目前該地塊的保本價都要比周邊樓盤成交價高出4000元／平方米以上。

不排除割肉出售

“不像金融街開發(fā)的天津環(huán)球金融中心，為水景豪宅，可以高價出售。深振業(yè)天津地王周邊既沒有景觀，還緊臨鐵路，不適宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便開發(fā)商做高檔的酒店式公寓，但是周圍有好幾家快捷酒店了，將來出租上競爭也會很大?！碧旖虻囊恢襟w負(fù)責(zé)人感慨道。

根據(jù)上述開發(fā)商專業(yè)人士為本刊測算，以天津市場年均售價漲幅在10％來計算，深振業(yè)天津地王若在2011年入市，則銷售價格應(yīng)為15510元／平方米，在成本一定的情況下，其稅后利潤低于8％，仍不具備可投資價值；若滿足利潤率達(dá)到20％，則售價也將提高到18000元／平方米，以此推算，房價年均漲幅應(yīng)達(dá)到28％方可實現(xiàn)，但若以普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)定位，深振業(yè)天津地王綜合各方條件恐難達(dá)到此價格水平。

深振業(yè)董秘方東紅曾在接受記者采訪時稱，還在跟天津政府商討，看規(guī)劃怎么做，提高下品質(zhì)，等市場好的時候再推出來。

然而，4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于嚴(yán)查“違規(guī)變更規(guī)劃容積率”的行動無疑為深振業(yè)與政府商討修改規(guī)劃加了道門檻。

“不過，此路也并非一定行不通，天津已有先例?！币晃惶旖驑I(yè)內(nèi)人士透露，天津塘沽和利豐投資有限公司2007年獲取的一幅地塊容積率由≤5.2調(diào)整為≤8.0；主體建筑限高由≤140米調(diào)整為≤220米；而天津友聯(lián)置業(yè)投資有限公司2008年獲取的一副地塊容積率則由≤7.5調(diào)整為≤7.85。

“畢竟市場好的時候，政府將土地出讓金吞進(jìn)了自己的口袋，市場不好了，也需要幫助一下開發(fā)商?！边@位業(yè)內(nèi)人士笑言。

此前，本刊記者從深振業(yè)董事會辦公室一位不愿意透露姓名的人士所獲知的信息是，天津地王項目土地已經(jīng)交付，地價款也已付清。正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，計劃年底開工。

如今該地塊獲取已近兩年，針對遲遲不開工的疑問，上述人士解釋，市場情況與資金情況兩方面原因都存在。一方面是市場低迷，該地塊地價較高。二是房市不好，公司其他項目開發(fā)建設(shè)也需要資金。

當(dāng)記者追問年底一般并不適宜開工建設(shè)時，其遲疑了下稱：“可以先打樁。一般項目是按照合同約定的開工日期來開工?！钡撬⒉辉敢馔嘎短旖虻赝跖c政府所簽定的開工時期和開發(fā)周期。而是表示，畢竟買那塊地時地價貴了，而且目前市場形勢也不好。正在和政府溝通，看能不能推遲開發(fā)，目前還沒有明確的信息。

由此可見，對于深振業(yè)天津地王而言，最好的辦法就是改變規(guī)劃，此路一旦行不通，若政府延長其開發(fā)周期，坐等房價上漲也將減少損失，否則，深振業(yè)只有割肉出售。

實際上，深振業(yè)現(xiàn)有項目中，除了天津項目之外，沒有高價地，深振業(yè)土地儲備的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和長沙的地塊成本低至100元和500元／平方米。

天津地王前期土地款的支付以及未來的高成本投入，無疑將拖累公司的資金鏈陷入困境。

據(jù)了解，深振業(yè)自1997年配股以來已有12年未在資本市場上進(jìn)行過任何股權(quán)融資，項目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款和銷售回款。

然而在資金壓力迫使下，深振業(yè)不得不頻出融資方案。2008年推出了向全體股東每10股配3股的配股方案，計劃募資12億元，在配股融資“只聽雷聲不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振業(yè)公告稱，公司擬向特定對象非公開發(fā)行不超過1.5億股，擬募集資金凈額為不超過10億元，用于其振業(yè)城四、五期項目開發(fā)建設(shè)。

與“金達(dá)利”分道揚鐮

一度“懷揣100億瓷金”的雅戈爾當(dāng)家李成如，帶著20個人的團(tuán)隊，在全國各地找項目，以14.76億元重金奪得杭州地王時可謂財大氣粗。

2007年7月，雅戈爾置業(yè)在杭州市文教區(qū)以15712元／平方米的樓面地價拍下原工商學(xué)院地塊，此后該項目毫無動工跡象，引發(fā)杭州業(yè)內(nèi)經(jīng)久不息的熱烈討論。

直到2008年5月，在杭州市第八屆人居展上，“雅戈爾置業(yè)與金達(dá)利筑地強強聯(lián)手打造杭州地王”高調(diào)宣傳，杭州地王首次亮相。但當(dāng)時，除了案名定為“雅戈爾隱寓”外，沒有任何具體的樓盤信息。

不過，最近本刊記者獲得的最新確切消息是，杭州地王雅戈爾隱寓與金達(dá)利筑地已“分道揚鑣”，金達(dá)利筑地已經(jīng)撤場。

金達(dá)利筑地號稱代銷界的“黃埔軍?！保从谂_灣，全程運營比較典型的項目比如海南三亞?半山半島等。

在與雅戈爾隱寓合作過程中，金達(dá)利筑地業(yè)務(wù)部周磊全盤操作，在接受本刊記者采訪時，周磊表示，雙方止步合作有多種原因。

“開發(fā)公司的規(guī)劃理念和我們有一定的出入，再加上我們對銷售速度的追求要遠(yuǎn)高于他們。如果銷售時間拖得太長，對公司來說是致命傷?！敝芾谡f。

據(jù)知情人士透露，金達(dá)利筑地與雅戈爾在寧波就有深入合作，當(dāng)時拿下杭州地王后，再次與金達(dá)利筑地合作，實際上，也是希望從前期市場調(diào)研到項目形象包裝，強強聯(lián)手化解“面粉比面包貴”的難題。為了雅戈爾置業(yè)能在杭州打響品牌，金達(dá)利筑地也頗費心思，曾特地抽調(diào)來自上海、寧波等地的精英組建而成項目組。

然而，從杭州地王2007年7月拿地到

2008年4月份土地交付土地款壘款繳清，到目前已近兩年仍未開工。

規(guī)劃設(shè)計“波折”

地王項目遲遲不開工，不外乎資金鏈壓力、市場壓力等原因。

作為服裝行業(yè)的龍頭老大，過去幾年，雅戈爾對地產(chǎn)和股權(quán)的投資浩大有目共睹。這家已有30年歷史的紡織服裝公司分別于1992年和1993年進(jìn)入房地產(chǎn)和金融投資領(lǐng)域，10多年間，雅戈爾開發(fā)的住宅、別墅、商務(wù)樓等各類物業(yè)達(dá)到300萬平方米，同時它還持有中國人壽、寧波銀行、中信證券股份等十幾家公司的股票。

“在雅戈爾的三大業(yè)務(wù)板塊中，服裝業(yè)務(wù)的資金回收足以支撐其發(fā)展，其主要的資金壓力會來自于房地產(chǎn)，尤其是2007年所拿的高價地?！甭?lián)合證券分析認(rèn)為，從2009年起，公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面的壓力漸大，首先是房價上漲乏力，其次是公司高價地儲備較多，使得公司在未來三年消化高成本項目的任務(wù)較重。

不過，聯(lián)合證券相關(guān)分析員在接受本刊記者采訪時稱，由于有股權(quán)投資，雅戈爾的資金壓力還是可以承受。

“其房地產(chǎn)資金緊張時，還可以出售股權(quán)?！甭?lián)合證券表示。2009年2月，雅戈爾先后減持了中信證券和海通證券股票，業(yè)內(nèi)便分析，一方面是海通投資虧損，另一方面便是支撐房地產(chǎn)的資金需要。

易居中國分析師薛建雄此前曾估算過雅戈爾在建待建項目的投入。雅戈爾數(shù)個在建未售項目地塊成本分別約為8億、10億元以上，待建項目中8塊土地占款72.65億元，也就是說，前2年雅戈爾應(yīng)投入土地資金約90億元，按3000元／平方米的建安成本，如要滾動開發(fā)，預(yù)計還要投入50億元。

這也就意味著雅戈爾房地產(chǎn)面臨著百億資金的“高壓”。不過，年初李如成曾對記者表示，“現(xiàn)在企業(yè)手握100億元的金融資產(chǎn)，謀定而動”。李如成樂觀表示，“雅戈爾的現(xiàn)金流問題不大，公司的金融資產(chǎn)約有100億元，可以隨時變現(xiàn)”。

雅戈爾的地產(chǎn)項目目前主要集中在寧波，蘇州和杭州為試探性進(jìn)入。在今年年初的股東大會上，雅戈爾當(dāng)家李如成為雅戈爾置業(yè)制定了“三城”戰(zhàn)略：蘇州的土地量大，開發(fā)暫時可以放緩。杭州的土地開發(fā)要快，寧波則要觀察。

何況按照李成如的安排，杭州地王歸屬于雅戈爾當(dāng)屬盡早啟動的項目之列。從種種跡象來看，資金壓力并非雅戈爾地王推遲入市的首要原因。“實際上，雅戈爾杭州地王存在困境的情況主要體現(xiàn)在兩個方面，一是高地價造成高房價，二是此地塊的限制較多?！币晃慌c雅戈爾相熟的杭州業(yè)內(nèi)人士對本刊記者表示。

公開資料顯示，雅戈爾?隱寓位于杭州市西湖區(qū)，該項目東至浙江工商大學(xué)，西至學(xué)院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容積率不大于2.6。盡管該地塊地理位置十分優(yōu)越，但是由于地塊總出讓面積僅36131平方米，建筑規(guī)模略為偏小，并且周邊遍布學(xué)校及居民住宅區(qū)，對樓盤規(guī)劃設(shè)計要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小戶型的比例為50％。

“好像主要是日照的原因，所以他們的方案一直在調(diào)整修改?！备鶕?jù)這位業(yè)內(nèi)人士透露，其實金達(dá)利筑地此前與雅戈爾在規(guī)劃設(shè)計方面就有一些分歧。金達(dá)利筑地原本給雅戈爾做第一輪規(guī)劃的時候，建議把小戶型做成拼戶，做全部是大戶型的社區(qū)。金達(dá)利筑地還有一套方案是做純粹的酒店式公寓，面積在50～70平方米之間，提供五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。但是最終雅戈爾并沒有完全采用。幾番調(diào)整后，據(jù)其了解的情況，現(xiàn)在除去拼戶的，純粹的90平方米小戶只占25％左右。

“由于該地塊樓面地價已高達(dá)15712元／平方米，售價估計在30000元／平方米，可能金達(dá)利筑地是考慮到小戶型買家可承受的總價較低，于是規(guī)劃設(shè)計建議要么是全為大戶型，要么戶型面積盡量偏小。他們在規(guī)劃理念上是有分歧的。”上述業(yè)內(nèi)人士推測，規(guī)劃設(shè)計的波折一定程度上也延誤了項目的開工。

預(yù)計下半年開工

“項目目前尚未獲取施工許可證，初步設(shè)計方案5月份已經(jīng)獲得審批，預(yù)計下半年開工?！?月中旬，雅戈爾杭州公司項目總監(jiān)周斌對本刊記者介紹。談到對市場銷售的預(yù)期，周斌坦言現(xiàn)在市場走勢尚不明朗。

“雅戈爾隱寓正常的施工進(jìn)度是不會耽誤的，但是在開盤銷售的時機上會根據(jù)市場情況而定?！敝鼙笳f。

杭州資生顧問總顧問師黃聯(lián)友在接受本刊記者采訪時對該地塊地段非?？春谩ＫJ(rèn)為杭州地王地處市區(qū)，土地稀缺，并且其所在區(qū)域是曾經(jīng)第一波在杭州購買商品房的人群聚集地，可以稱為是高檔居住區(qū)。

據(jù)了解，雅戈爾隱寓周邊有梧桐公寓、城市芯宇等樓盤在售。梧桐公寓已屬尾盤，2006年開盤時11000元／平方米，今年年初價格為20000元／平方米。城市芯宇項目定位高端，目前均價29000元／平方米。

黃聯(lián)友結(jié)合杭州當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀疽约岸愘M等要素分析認(rèn)為，杭州地王若規(guī)劃為毛坯房，保本價約在27000～28000元／平方米，而精裝修房則保本價在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的銷售行情會較好。

而從記者目前掌握的情況，雅戈爾隱寓目前定位普通毛坯房。按照黃聯(lián)友的分析，如果市場行情不好轉(zhuǎn)，雅戈爾隱寓似乎將要虧本，當(dāng)然，開盤離現(xiàn)在差不多還有一年，這一年里形勢如何發(fā)生變化也是至關(guān)重要的。

不過，黃聯(lián)友卻不這樣認(rèn)為?！把鸥隊柲眠@塊地時是股市最高之時，其資金來源于股市，若繼續(xù)放在股市會虧損更大。從某種意義上，杭州地王是劃算的，優(yōu)質(zhì)地段的地塊是不容易貶值的?！秉S聯(lián)友說。

“武漢地王”樓盤5月漲價

作為地王項目，武漢地王復(fù)地東湖國際的樓面地價并不算高得離譜。

2007年1月，總價35.02億元、樓面地價3290元；／平方米的武漢中北路武重項目地塊，被上海豫園一舉奪得，并被冠以武漢“地王”。

此后，該地王命名復(fù)地東湖國際于去年的11月30日，在樓市最為敏感的時期開盤。本刊記者5月份了解該樓盤時，發(fā)現(xiàn)其價格已從此前的6700元／平方米漲到了7000元／平方米，并且熱銷85％。

該樓盤目前周邊在售樓盤，比如大盤百瑞景中央生活區(qū)銷售價格為6400元／平方米，一些小型樓盤花畔里、世紀(jì)新南門等樓盤價格僅為4500～5500元／平方米。

地王樓盤――復(fù)地東湖國際似乎價格遠(yuǎn)高于周邊樓盤，那么其是否真的熱銷?根據(jù)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤去年12月份銷售6套，今年1月份銷售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天銷售1套。

億房市場研究部研究員張衡對本刊記者分析，與武漢市整體情況相比，復(fù)地東湖國際處于正常的水平，武漢市在售360個樓盤平均一周成交量為1500套。不過，武漢一

些熱銷樓盤，比如降價促銷的樓盤沿海賽洛城、保利心語等項目價格低至3600元／平方米、4500元／平方米，與這些熱銷樓盤相比，目前6000元／平方米以上的樓盤銷量便不溫不火。

奇怪的是，5月份東湖國際的銷售備案為負(fù)73套。

“這讓人懷疑是否是前期假備案的撤銷，其現(xiàn)在的銷售價格難免會是明升暗降?！币晃晃錆h業(yè)內(nèi)人士猜測。

為什么5月份東湖國際的銷售備案為負(fù)73套，記者試圖采訪武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王基平，遺憾的是，電話中王基平并不愿意接受采訪。而復(fù)地東湖國際的另外一位銷售負(fù)責(zé)人稱：“開發(fā)商是不會將真實的成交套數(shù)報于武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的，你只要知道銷售率是85％就可以了，公布銷售率也是開發(fā)商的營銷策略?！?/p>

不過，據(jù)當(dāng)?shù)貐⑴c過該項目活動策劃的某業(yè)內(nèi)人士介紹：“復(fù)地東湖國際目前處境也比較尷尬。去年11月其多層類別墅開盤時銷售還比較好，不過當(dāng)時有許多客戶是購買了復(fù)地在武漢漢陽的復(fù)地?翠微新城(2002年開盤)樓盤的老客戶，而此后的幾個月里，大戶型銷售速度緩慢。4月份復(fù)地請一些機構(gòu)做策劃活動，希望推出兩棟小戶型以挖掘市場需求。

由此可見，作為地王項目，在上半年的市場行情中，復(fù)地東湖國際必然也承受著一定的壓力。

根據(jù)復(fù)地東湖國際在搜房網(wǎng)上的銷售報價顯示，去年11月30日開盤時，復(fù)地東湖國際先推出了景觀比較好的多層，當(dāng)時價格為8000～10000元，高層價格為6000～8000元，今年年初高層報價回落至6700元／平方米，5月份價格又開始上漲至7000元／平方米。

對此，前期曾參與過其銷售競標(biāo)的一位不愿意透露姓名的武漢公司負(fù)責(zé)人評價，復(fù)地東湖國際先推聯(lián)排，再推高層的策略是正確的。聯(lián)排的入市奠定了整個項目的形象，其后期的高層價格銷售壓力相對緩解。這也是很多地王項目入市所采取的營銷策略。

與“豫園”兄弟唱“雙簧”?

實際上，復(fù)地東湖國際地塊并非由復(fù)地獲取，最初由其同門兄弟上海豫園而得。2007年1月31日，上海豫園以總價35.02億元擊退華潤集團(tuán)、和記黃埔和福星惠譽等諸多地產(chǎn)大鱷，拿下中北路武重項目地塊。武重地塊面積52萬平方米，位于武漢重點打造的武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地段，是中心城區(qū)內(nèi)難得的大宗地塊，可建筑面積約106萬平方米。

但自成功競得該“地王”2個多月之后，2007年月14日，豫園商城即“加盟”公告，急征其他開發(fā)商共同開發(fā)武重項目。

對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這一定是豫園資金鏈吃緊所致。根據(jù)當(dāng)時武漢市政府有關(guān)規(guī)定，豫園須在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出讓金，即約10億元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出讓金約26億元。

豫園商城“加盟”公告后，上海復(fù)地便出手獲得了該項目70％的權(quán)益，豫園商城保留30％的權(quán)益。上海復(fù)地與豫園商城是復(fù)星集團(tuán)旗下的兩兄弟，同為復(fù)星系的香港上市公司。

似乎上海豫園資金鏈告急是同門兄弟合作原因。不過，近期記者采訪時，武漢當(dāng)?shù)氐囊晃粯I(yè)內(nèi)人士卻分析，或許當(dāng)初上海豫園拿地時，或許就已經(jīng)準(zhǔn)備了與復(fù)地唱雙簧。

2007年時，上海復(fù)地積極籌備A股回歸事項，復(fù)地高層也曾披露，未來復(fù)地的發(fā)展方向可能會有所轉(zhuǎn)變，除高檔住宅這樣的傳統(tǒng)優(yōu)勢外，復(fù)地將重點發(fā)展城市綜合體項目，即包含辦公、商業(yè)、住宅等多種產(chǎn)品類型的綜合項目。復(fù)地內(nèi)部回歸A股工作小組組長曹志東曾表示：“復(fù)地未來也將會多投入資金，以獲取城市中心的高價土地?！?/p>

2002年復(fù)地便進(jìn)入武漢市場，開發(fā)了位于漢陽的復(fù)地-翠微新城。2007年翠微新城即將收宮，2007年1月拍賣的武重地塊既處于城市中心，又可開發(fā)綜合體，自然吸引了上海復(fù)地。

但是，由于當(dāng)時上海復(fù)地攻城略地的步伐太快，資金估計不足。于是，由同門的豫園商城出手，而后2007年復(fù)星國際的上市，復(fù)地獲益良多，自然有機會騰挪資金接盤，可謂深謀遠(yuǎn)慮。

“豫園商城以商業(yè)地產(chǎn)起家，在商品房開發(fā)上毫無經(jīng)驗可談。為何敢于豪奪武漢地王?顯然是代替上海復(fù)地出手。”上述武漢地產(chǎn)人士推測?！?　贏利點或在商業(yè)

該項目樓面地價3290元／平方米，加上建安成本及其他，億房市場研究部研究員張衡認(rèn)為其成本在6000元／平方米左右。單從目前銷售的一期住宅項目上來看，贏利不大。

記者采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士均表示，該項目預(yù)計會在平穩(wěn)中振蕩前行。