房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】工作過(guò)程 高職 實(shí)踐教學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)

實(shí)踐教學(xué)是高等職業(yè)院校教育教學(xué)的重要組成部分，是培養(yǎng)高技能人才的重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。隨著高職教育的迅猛發(fā)展，創(chuàng)新實(shí)踐教學(xué)體系，深化實(shí)踐教學(xué)內(nèi)涵，探索實(shí)踐教學(xué)新模式，構(gòu)建以社會(huì)需求為導(dǎo)向、以能力為本位、促進(jìn)學(xué)生個(gè)性發(fā)展的實(shí)踐教學(xué)體系，已成為當(dāng)前高職院校亟須解決的熱點(diǎn)問(wèn)題。

我?！陡呗氃盒７康禺a(chǎn)專業(yè)營(yíng)銷人才培養(yǎng)模式研究》課題組（以下簡(jiǎn)稱課題組）就走訪、調(diào)研了解到的部分高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)專業(yè)）的實(shí)踐教學(xué)開(kāi)展實(shí)施情況基礎(chǔ)上，結(jié)合我校本專業(yè)開(kāi)展實(shí)際，依據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》的文件精神，推行以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的實(shí)踐教學(xué)，作為提高學(xué)生職業(yè)素質(zhì)、增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段。

一、高職房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)涵

實(shí)踐教學(xué)就是培養(yǎng)學(xué)生的基本能力與基本技能、職業(yè)道德、身心素質(zhì)。能夠體現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的應(yīng)用型特色，是高職教育內(nèi)涵的核心之一，決定了高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。高職教育的特色要求各專業(yè)強(qiáng)化設(shè)計(jì)實(shí)踐教學(xué)，依據(jù)職業(yè)崗位能力的要求來(lái)構(gòu)建課程體系與設(shè)計(jì)教學(xué)單元，動(dòng)員相關(guān)的企業(yè)、協(xié)會(huì)等社會(huì)力量參與到高職教育中來(lái)。

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的地方區(qū)域市場(chǎng)，產(chǎn)品特性與市場(chǎng)需求均具有其特殊的地方特色，怎樣適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與用人單位的需求，攻克人才培養(yǎng)定位不明確、核心職業(yè)能力不突出等問(wèn)題，以過(guò)程為導(dǎo)向的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的實(shí)踐教學(xué)成為解決上述為題的一劑良藥。

二、房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的具體形式及主要內(nèi)容

（一）平時(shí)作業(yè)

平時(shí)作業(yè)主要是配合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的理論教學(xué)過(guò)程，而分階段安排實(shí)施的一種比較靈活的實(shí)踐教學(xué)方式。有效實(shí)施平時(shí)作業(yè)要做好以下工作：

1. 作業(yè)周期。以章為單位比較合適，這樣可以使內(nèi)容既具有相對(duì)完整性，又有較好的節(jié)奏性。

2. 作業(yè)內(nèi)容。根據(jù)教學(xué)大綱與考試大綱，參照考試題型來(lái)分解各章內(nèi)容，凸顯教材中的重點(diǎn)、難點(diǎn)與疑點(diǎn)問(wèn)題。

3. 質(zhì)量控制。老師要有書(shū)面記載對(duì)學(xué)生是否做了作業(yè)，做的質(zhì)量怎樣，對(duì)不完成作業(yè)以及無(wú)平時(shí)成績(jī)的學(xué)生取消期末考試資格。

（二）實(shí)訓(xùn)

實(shí)訓(xùn)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)中發(fā)揮者比較大的作用，因?yàn)槠涫亲寣W(xué)生直接操作儀器、撰寫(xiě)報(bào)告或者直接感受某種現(xiàn)象以及過(guò)程的教學(xué)方式，比如房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)訓(xùn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告實(shí)訓(xùn)、建筑工程概預(yù)算實(shí)訓(xùn)等。

（三）社會(huì)實(shí)習(xí)

社會(huì)實(shí)習(xí)是指讓學(xué)生直接融入社會(huì)，擔(dān)任與本專業(yè)相關(guān)崗位的一種教學(xué)實(shí)踐形式。產(chǎn)學(xué)研合作也是高職教育的必由之路。高職教育實(shí)踐教學(xué)要側(cè)重校內(nèi)和校外、課內(nèi)和課外實(shí)踐教學(xué)的有機(jī)整合，校、企共同開(kāi)展高職教育實(shí)踐教學(xué)，營(yíng)造“雙贏”的合作機(jī)制，也是提升高職實(shí)踐教學(xué)的最佳模式與有效途徑。

（四）市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查是指讓學(xué)生圍繞所學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)知識(shí)，針對(duì)市場(chǎng)中的某個(gè)問(wèn)題運(yùn)用其所學(xué)的理論，進(jìn)行深入實(shí)際的調(diào)查取證，然后寫(xiě)出社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐教學(xué)方式。組織實(shí)施社會(huì)調(diào)查的需要注意做好以下工作：

1. 確定問(wèn)題。要選擇與高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)相關(guān)的、有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義、社會(huì)生活中客觀存在的問(wèn)題，提出并解決這一問(wèn)題而開(kāi)展調(diào)查。

2. 擬定提綱。為了提高市場(chǎng)調(diào)查的針對(duì)性與有效性，讓學(xué)生調(diào)查前需要制訂調(diào)查提綱、設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷、制訂市場(chǎng)調(diào)查的步驟、選擇市場(chǎng)調(diào)查方法，在調(diào)查提綱的指引下開(kāi)展調(diào)查。

3. 進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查需要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行多層面、立體式的“掃描”，抓準(zhǔn)問(wèn)題的本質(zhì)，尋求解決的辦法。

4. 撰寫(xiě)報(bào)告。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)束后，學(xué)生要撰寫(xiě)出書(shū)面調(diào)查報(bào)告，教師針對(duì)學(xué)生的調(diào)查報(bào)告要寫(xiě)出評(píng)語(yǔ)，并且打分。

三、傳統(tǒng)實(shí)踐教學(xué)做法的不足

大多數(shù)高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)傳統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)分為三個(gè)層次：“認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)――職業(yè)技能單項(xiàng)訓(xùn)練――職業(yè)技能綜合訓(xùn)練”，此傳統(tǒng)模式雖然推動(dòng)了實(shí)踐教學(xué)的發(fā)展，但是不足之處也存在：

（一）專業(yè)實(shí)踐活動(dòng)形式化、表面化。有的專業(yè)社會(huì)調(diào)研，缺乏有效的監(jiān)督與指導(dǎo)，導(dǎo)致學(xué)生不夠重視，調(diào)研不怎么當(dāng)回事，或者只是“走馬觀花式”實(shí)習(xí)，沒(méi)有深入到具體的崗位實(shí)踐中，對(duì)職業(yè)技能的鍛煉不夠理想。

（二）實(shí)踐教學(xué)跟實(shí)際工作脫節(jié)。課內(nèi)單項(xiàng)驅(qū)動(dòng)實(shí)訓(xùn)采取的是集中實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的形式，教師模擬的訓(xùn)練項(xiàng)目，由于受教學(xué)資源的限制，難以提供跟真實(shí)工作環(huán)境相同的教學(xué)情境。

（三）實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容單一。傳統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容是為了培養(yǎng)以技能操作，忽視了培養(yǎng)學(xué)生的交際能力、合作能力、表達(dá)能力、應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力等，沒(méi)有滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的實(shí)際需要。

（四）三個(gè)實(shí)踐層次之間相互銜接不緊。三個(gè)層次的實(shí)踐活動(dòng)相互之間彼此獨(dú)立，缺乏整體設(shè)計(jì)，致使學(xué)生在頂崗實(shí)習(xí)時(shí)企業(yè)還是需要對(duì)學(xué)生重新進(jìn)行培訓(xùn)，這樣認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)、課內(nèi)單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)與教學(xué)實(shí)習(xí)就沒(méi)有價(jià)值了。

四、高職房地產(chǎn)專業(yè)“工作過(guò)程”導(dǎo)向的實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容

根據(jù)《普通高職高專專業(yè)目錄》，本專業(yè)全稱為“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”（專業(yè)代碼560701），故依據(jù)專業(yè)名稱在設(shè)計(jì)實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容時(shí)，主要分為“經(jīng)營(yíng)模塊”和“估價(jià)模塊”。具體實(shí)訓(xùn)教學(xué)內(nèi)容如下：

（一）經(jīng)營(yíng)模塊

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的主要方向，依據(jù)崗位需求設(shè)置三個(gè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，分別是：推銷談判、營(yíng)銷策劃與客戶服務(wù)。

1. 推銷談判環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排的是營(yíng)銷員技能拓展訓(xùn)練。此實(shí)訓(xùn)讓學(xué)生掌握商務(wù)禮儀、消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)的學(xué)科知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生擔(dān)任相關(guān)工作崗位應(yīng)該具有的實(shí)踐操作能力與溝通交際能力，進(jìn)而促使學(xué)生成功轉(zhuǎn)型，由學(xué)生身份轉(zhuǎn)換為售樓的先生（小姐）。除了培養(yǎng)學(xué)生掌握基本技能，實(shí)際操作演練也不容忽視，模擬售樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練能起到事半功倍的效果。模擬演練可以針對(duì)一手房或二手房的不同銷售特征與環(huán)境來(lái)進(jìn)行。

2. 營(yíng)銷策劃環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排了兩個(gè)實(shí)習(xí)與三個(gè)課程設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃參觀實(shí)習(xí)組織學(xué)生親臨現(xiàn)場(chǎng)參觀學(xué)習(xí)，直觀感受樓盤(pán)、沙盤(pán)、售樓處與小區(qū)規(guī)劃等這些書(shū)本上的專業(yè)名詞，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)容積率、綠化率等概念的理解，為后面的學(xué)習(xí)做好鋪墊。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析也是進(jìn)行項(xiàng)目定位、營(yíng)銷推廣的前提條件。市場(chǎng)調(diào)查可以分為消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查與樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查，可以分開(kāi)進(jìn)行。三個(gè)課程設(shè)計(jì)分別是：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位課程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究課程設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣課程設(shè)計(jì)。三個(gè)課程設(shè)計(jì)是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，剖析項(xiàng)目自身情況，撰寫(xiě)相關(guān)的實(shí)訓(xùn)報(bào)告。

3. 客戶服務(wù)環(huán)節(jié)

客戶服務(wù)的工作內(nèi)容有：寫(xiě)合同、簽合同、審合同、統(tǒng)計(jì)部門資料、辦房產(chǎn)證、房屋維修基金、交契稅、處理客戶投訴與客戶分析等。根據(jù)這一環(huán)節(jié)的工作任務(wù)，主要設(shè)置了兩個(gè)實(shí)訓(xùn)，房地產(chǎn)合同課程設(shè)計(jì)是在掌握了相關(guān)的法律法規(guī)之后， 訓(xùn)練編寫(xiě)合同以及辨識(shí)修改模糊條款；售后客戶服務(wù)的實(shí)習(xí)是了解客戶服務(wù)的基本工作內(nèi)容，模擬完成各部分的工作任務(wù)。

（二）估價(jià)模塊

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的另一個(gè)培養(yǎng)方向，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)要求對(duì)被估價(jià)對(duì)象選用兩種以上適合的估價(jià)方法，在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求與格式編寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。實(shí)訓(xùn)不僅要求學(xué)生能撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，而且更重要的是要求學(xué)生能駕馭房地產(chǎn)評(píng)估方法、程序與規(guī)范，不犯常識(shí)性的錯(cuò)誤，實(shí)訓(xùn)后讓其具有一定專業(yè)估價(jià)能力。

五、保障實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量的實(shí)施途徑

（一）促進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度

對(duì)實(shí)踐課程結(jié)構(gòu)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法進(jìn)行改革，促使人才培養(yǎng)方案更加符合社會(huì)的需要。在制訂教學(xué)大綱上，要謹(jǐn)慎審核教學(xué)內(nèi)容的科學(xué)性、實(shí)用性與教學(xué)組織管理的可行性與監(jiān)控性，進(jìn)而促使每門課程能有規(guī)范可行的教學(xué)方案與教學(xué)效果考核綱要。

（二）重塑學(xué)生認(rèn)識(shí)實(shí)踐教學(xué)課程的重要性

提高學(xué)生在意識(shí)上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)重要性的認(rèn)識(shí)，促使學(xué)生真正了解學(xué)習(xí)本專業(yè)課程對(duì)自身以后就業(yè)的重要作用。專業(yè)老師可聘請(qǐng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)工作人員來(lái)校講座，與學(xué)生進(jìn)行面對(duì)面地交流，從而讓學(xué)生意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的法制化與正規(guī)化是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然要求，促使學(xué)生在意識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)是必須要學(xué)習(xí)并且必須要掌握的。

（三）增強(qiáng)專業(yè)教師的實(shí)踐教學(xué)能力

教師較強(qiáng)的實(shí)踐能力是保證實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量的重要條件。解決教師實(shí)踐能力較低的問(wèn)題，可通過(guò)以下渠道。

1. 對(duì)教師的實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，管理教師認(rèn)真開(kāi)展社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，以達(dá)到增加教師實(shí)踐活動(dòng)質(zhì)量的效果。

2. 對(duì)教師實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行高額度補(bǔ)貼，從而刺激教師參與到社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)中來(lái)的積極性。

3. 改革專業(yè)教師的任職資格機(jī)制，從而讓有教學(xué)能力與豐富工作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)社會(huì)人員成為專業(yè)教師。

（四）引入具有激勵(lì)性質(zhì)的實(shí)踐教學(xué)評(píng)價(jià)機(jī)制

1. 評(píng)價(jià)目標(biāo)應(yīng)該以“促進(jìn)學(xué)生職業(yè)生涯發(fā)展”為導(dǎo)向，不僅要關(guān)注學(xué)生理解與掌握專業(yè)知識(shí)跟技能的，而且要關(guān)注他們職業(yè)情感和態(tài)度的形成與發(fā)展。

2. 采用過(guò)程性評(píng)價(jià)方法，主要是變終結(jié)性評(píng)價(jià)為過(guò)程性評(píng)價(jià)，緣于終結(jié)性評(píng)價(jià)會(huì)導(dǎo)致學(xué)生只關(guān)注分?jǐn)?shù)的多少而忽視對(duì)實(shí)踐技能的真實(shí)掌握程度，而過(guò)程性評(píng)價(jià)要求指導(dǎo)教師及時(shí)參與到學(xué)生實(shí)訓(xùn)成果的形成過(guò)程中去，按照好、中、差三個(gè)層次選擇典型的實(shí)訓(xùn)成果跟學(xué)生進(jìn)行交流與點(diǎn)評(píng)，進(jìn)一步指導(dǎo)學(xué)生對(duì)實(shí)訓(xùn)成果進(jìn)行完善。實(shí)訓(xùn)成績(jī)的最后評(píng)定是實(shí)訓(xùn)態(tài)度、實(shí)訓(xùn)成果的質(zhì)量的綜合顯示，也是前后兩次實(shí)訓(xùn)成果的改進(jìn)程度三方面作用后的結(jié)果。此評(píng)價(jià)方法促使不同基礎(chǔ)的學(xué)生意識(shí)到只要有努力，也能得到良好的評(píng)價(jià)，有益于使用評(píng)價(jià)成果來(lái)調(diào)動(dòng)學(xué)生參與實(shí)踐的積極性。

3. 使評(píng)價(jià)的主體多元化。即實(shí)踐教學(xué)評(píng)價(jià)可以采用學(xué)校教師評(píng)價(jià)、頂崗實(shí)習(xí)單位指導(dǎo)教師評(píng)價(jià)、學(xué)生自評(píng)、學(xué)生互評(píng)等多種方式。學(xué)生在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，進(jìn)行橫向、縱向鑒別，意識(shí)到自己的不足與進(jìn)步，發(fā)現(xiàn)自己的學(xué)習(xí)能力跟潛力，對(duì)自身能力有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，走出消極被評(píng)的尷尬情境。

4. 實(shí)踐成果的具體化。每次實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)都要求有明確的實(shí)踐成果導(dǎo)出，而且要求盡可能的具體化、量化，實(shí)踐成果的具體化和量化有助于學(xué)生深度理解實(shí)踐任務(wù)的要旨。

【參考文獻(xiàn)】

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。知名地產(chǎn)評(píng)論人徽湖告訴新華網(wǎng)記者，近幾年，地價(jià)一直是推動(dòng)房?jī)r(jià)的重要因素。理論上說(shuō)，巨大土地供應(yīng)的增加，將有助于抑制地價(jià)的增長(zhǎng)從而遏制房?jī)r(jià)的上漲。

“383方案”或致土地供應(yīng)單軌變

方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。

“以前的供地方式是國(guó)有用地單一的單軌制供地模式，現(xiàn)在383改革最重要的突破是土地供應(yīng)從單一變成雙軌，這是最根本的改變。”徽湖表示。

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)不斷被催熱，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，原本的供地模式和節(jié)奏已經(jīng)不能滿足當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求，隨之而來(lái)的是征地制度遇到難以為繼的挑戰(zhàn)和障礙，土地市場(chǎng)的供地模式遭遇前所未有的瓶頸。

關(guān)于集體土地入市的話題，早在兩年前或者更早時(shí)間，已經(jīng)有人提出，為何這次這個(gè)時(shí)機(jī)再被拿出熱議，足以說(shuō)明了當(dāng)前土地市場(chǎng)面臨的重大問(wèn)題。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾表示，農(nóng)村集體土地的主要問(wèn)題不是入市問(wèn)題，而是在保證其權(quán)利的基礎(chǔ)上，對(duì)其用途要有嚴(yán)格限定。

公開(kāi)資料顯示，深圳市此前便允許農(nóng)村集體土地入市交易，盡管對(duì)相關(guān)范圍和條件都有所設(shè)定，未來(lái)對(duì)于市場(chǎng)的效力如何也不得而知，但這種土地出讓制度的改革創(chuàng)新，或許在不久的將來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展起到不小作用。

“土地制度的改變一定要跟中央地方的財(cái)稅體制同步變化，不然會(huì)執(zhí)行不了，因?yàn)闀?huì)涉及很多利益分配的問(wèn)題。”徽湖表示，這其實(shí)就是中央和地方的博弈過(guò)程。

或?qū)⒕徑夤┑夭蛔?大型囤地房企將受沖擊

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)如此之熱，主要原因還在于土地供應(yīng)上，一線城市表現(xiàn)尤其明顯。民革中央此前的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)只有5700萬(wàn)畝，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果這部分集體建設(shè)用地可以直接入市，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了一個(gè)龐大的資源供應(yīng)渠道。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析，允許集體建設(shè)用地直接入市，享有與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)利，房地產(chǎn)市場(chǎng)將增加巨量土地供應(yīng)，將根本上緩解長(zhǎng)期以來(lái)土地有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。

“允許集體土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面，” 徽湖表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響不排除整個(gè)房?jī)r(jià)下降的結(jié)果，當(dāng)然一線城市除外，尤其像北京這種一線城市高城市化率的，幾乎沒(méi)有集體用地帶來(lái)的影響不會(huì)明顯。但是，對(duì)于省市城市的沖擊將非常大。

“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，將有利于增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，活躍市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，存有大量土地的大型房企來(lái)說(shuō)，或是災(zāi)難性的影響。”徽湖分析，之前40個(gè)億買的地，現(xiàn)在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個(gè)億就能買到。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

企業(yè)社會(huì)責(zé)任（Corporate Social Responsibility，簡(jiǎn)稱CSR）最早是由英國(guó)學(xué)者Oliver Sheldon在其著作《管理哲學(xué)》中提出的。他認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指，企業(yè)如果對(duì)其他實(shí)體、社會(huì)和環(huán)境有任何影響，都應(yīng)該對(duì)其行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然近幾年受到一定沖擊，發(fā)展緩慢，但其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)及熱點(diǎn)。就目前房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)狀來(lái)看令人擔(dān)憂，具體總結(jié)有以下幾點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)履行社會(huì)責(zé)任的意識(shí)薄弱

據(jù)2006年《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》分析顯示， 34.7%房地產(chǎn)企業(yè)表示在自身企業(yè)發(fā)展計(jì)劃中，不包含社會(huì)責(zé)任的履行。更有部分房地產(chǎn)企業(yè)不知何為社會(huì)責(zé)任。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為做好房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打造精品樓盤(pán)，做好物業(yè)服務(wù)，降低投訴就是履行了社會(huì)責(zé)任。更有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為必須生產(chǎn)產(chǎn)品和提供服務(wù)來(lái)滿足需求從而獲得利潤(rùn)回報(bào)股東，因此經(jīng)濟(jì)責(zé)任才是企業(yè)最基本的一種責(zé)任。可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于承擔(dān)和履行社會(huì)責(zé)任的認(rèn)知還處在初級(jí)階段。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)和監(jiān)督體系相對(duì)滯后

我國(guó)目前缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的情況進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督的相關(guān)體系以及機(jī)構(gòu)，這種評(píng)估、監(jiān)督體系的缺乏直接導(dǎo)致了我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任承擔(dān)和履行意識(shí)的薄弱。然而，我國(guó)的公司法、勞動(dòng)法、生產(chǎn)安全法和社會(huì)保障法等法律法規(guī)還是具體地涉及了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的不同內(nèi)容，但仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)視而不見(jiàn)。這不得不讓我們對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的評(píng)價(jià)、監(jiān)督體系進(jìn)行反思。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)信息的不對(duì)稱下的道德風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)為去庫(kù)存，爭(zhēng)銷量，虛假?gòu)V告、不按期交房、房屋質(zhì)量低下、物業(yè)服務(wù)水平差等負(fù)面新聞屢見(jiàn)報(bào)端。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)中的賣方，對(duì)自己開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的建筑材料、成本、環(huán)境、樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)了如指掌，但是消費(fèi)者僅僅從房地產(chǎn)的廣告或介紹中獲取有限的信息，這種信息的不對(duì)稱導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)夸大售房廣告信息、隱瞞房屋真實(shí)缺點(diǎn)，甚至虛假?gòu)V告來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者的決策以賺取更多的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任

（一）對(duì)消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任中首先應(yīng)該對(duì)直接的利益相關(guān)者，也就是消費(fèi)者、購(gòu)房者負(fù)責(zé)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者如果對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)十分滿意，就會(huì)用口碑方式傳播給其他身邊的潛在顧客，這就給房產(chǎn)銷售帶來(lái)了新的客源，增加了客戶的購(gòu)買意向。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)只有顧客滿意，才最能體現(xiàn)其社會(huì)責(zé)任感。

（二）對(duì)企業(yè)員工和股東的社會(huì)責(zé)任

實(shí)現(xiàn)股東利益最大化一直以來(lái)被認(rèn)為是企業(yè)的本質(zhì)。作為一個(gè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化對(duì)股東負(fù)責(zé)是理所當(dāng)然的。除此之外，企業(yè)還應(yīng)對(duì)自己的員工負(fù)責(zé)，包括關(guān)心員工的職業(yè)健康、保護(hù)員工的合法權(quán)益、提供安全的環(huán)境和服務(wù)等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)連自己的員工都沒(méi)有歸屬感和榮譽(yù)感，它是不可能受到好評(píng)的。

（三）對(duì)供應(yīng)商和商業(yè)伙伴的社會(huì)責(zé)任

由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的相關(guān)利益者非常多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要對(duì)消費(fèi)者、員工和股東負(fù)責(zé)，還要對(duì)其供應(yīng)商和商業(yè)伙伴負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈條中的上游企業(yè)，必須認(rèn)真履行采購(gòu)合同中所規(guī)定的義務(wù)，恪守商業(yè)信用，誠(chéng)信合作， 按時(shí)向供應(yīng)商支付所欠款項(xiàng)，只有這樣建立在誠(chéng)信基礎(chǔ)上的合作關(guān)系，才可能實(shí)現(xiàn)共贏。

（四）對(duì)政府的社會(huì)責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都是納稅大戶，但在上交國(guó)家稅方面卻差強(qiáng)人意。目前仍有部分房企無(wú)視政府部門的相關(guān)規(guī)定，偷稅漏稅、騙取銀行信貸資金、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、破壞環(huán)境等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須落實(shí)政府調(diào)控措施，按照政府的相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。

（五）對(duì)生態(tài)環(huán)境的社會(huì)責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中勢(shì)必會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境造成一定影響。在目前環(huán)境問(wèn)題日趨嚴(yán)重的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極地進(jìn)行規(guī)制，建立嚴(yán)格的資源環(huán)境保護(hù)監(jiān)督制度，將保護(hù)環(huán)境的價(jià)值理念植入到企業(yè)文化之中，開(kāi)發(fā)綠色建筑，使用低能耗、可循環(huán)利用的建筑材料。

三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行的對(duì)策建議

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的認(rèn)知

在當(dāng)代社會(huì)，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的期望越來(lái)越高，愿意通過(guò)購(gòu)買行為來(lái)表示對(duì)那些履行社會(huì)責(zé)任的企業(yè)的支持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任不僅不會(huì)損失利潤(rùn)，反而在一定程度上會(huì)獲得財(cái)務(wù)回報(bào)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自我檢驗(yàn)和約束，重視企業(yè)文化和形象的塑造，積極參加公益慈善活動(dòng)，把社會(huì)責(zé)任的履行融入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃之中。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)和監(jiān)督體系

通過(guò)建立房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)和監(jiān)督體系，可以督促企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的行為。在體系的構(gòu)建上，應(yīng)由政府主導(dǎo)，明確評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、?u價(jià)方式、獎(jiǎng)懲政策。除此之外，還應(yīng)發(fā)揮社會(huì)各方面的監(jiān)督作用，尤其是新聞媒體，對(duì)于不積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、違法經(jīng)營(yíng)、坑害消費(fèi)者利益的企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)曝光。

（三）處理好與利益相關(guān)者之間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的利益相關(guān)者較多。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)必須處理好與股東、員工、政府、消費(fèi)者、供應(yīng)商、社區(qū)以及自然環(huán)境之間的關(guān)系。企業(yè)社會(huì)責(zé)任理論證實(shí)了企業(yè)是在利益相關(guān)者的網(wǎng)絡(luò)中運(yùn)行的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有解決了利益相關(guān)者的問(wèn)題才能稱得上是符合社會(huì)責(zé)任的要求。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)預(yù)警；現(xiàn)金流量

一、現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

(一)現(xiàn)金流量體現(xiàn)

企業(yè)的盈利狀況，可以識(shí)別企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比起企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，反應(yīng)收益現(xiàn)金流量似乎更有發(fā)言權(quán)。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下的利潤(rùn)進(jìn)項(xiàng)，現(xiàn)金的收入并不與銷售收入一致，應(yīng)收賬款的影響最大，應(yīng)收賬款由于無(wú)法收回導(dǎo)致的壞賬，致使財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法精確的反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的利潤(rùn)水平。而現(xiàn)金流量可以解決這種不確定性，它不存在虛假的部分和壞賬，所以可得出實(shí)際的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

(二)現(xiàn)金流量的有效管理可為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供便利

在公司的資產(chǎn)中現(xiàn)金流量的流動(dòng)性最強(qiáng)?，F(xiàn)金流量的有效管理可以維持公司的穩(wěn)定運(yùn)行，還可以使資金的周轉(zhuǎn)率加快?，F(xiàn)金流的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以進(jìn)一步減輕公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，保證了財(cái)務(wù)體系的安全，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)位置。既然現(xiàn)金流量的作用如此重要，在建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)時(shí)一定要將現(xiàn)金流量指標(biāo)考慮在內(nèi)。與此同時(shí)，作為一個(gè)舉足輕重的要素，要以其為根基建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

(一)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征

1.國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑

國(guó)房景氣指數(shù)就好比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的溫度計(jì)，是衡量國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的綜合計(jì)量指數(shù)。2010年之前該指標(biāo)由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走高而不斷上升，在同年3月份達(dá)到巔峰，然后在國(guó)家的各種宏觀調(diào)控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也沒(méi)有回升。進(jìn)入2014年，從二月份的96.91逐月下跌至93.93。國(guó)房景氣指數(shù)的持續(xù)走低也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭不復(fù)存在。

2.房地產(chǎn)投資增速下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積下降

2014年，國(guó)家宏觀調(diào)控的緊縮政策和趨緊的信貸政策致使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹廢態(tài)勢(shì)。購(gòu)買者的購(gòu)買意愿減弱，多數(shù)購(gòu)買者處于觀察狀態(tài)，其需求觀望的情緒嚴(yán)重，使得房地產(chǎn)出售量已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月持續(xù)下降。對(duì)比去年同期的全年購(gòu)買20%的增速，今年的房地產(chǎn)投資顯著降速，而且一至三季度增幅趨近于2006年的最低水平，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。2014年前三季度，房屋新開(kāi)工面積下降9.3%。由于各個(gè)地區(qū)持續(xù)不斷的進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，各地房地產(chǎn)大量積壓導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅放緩，人們通過(guò)投資房地產(chǎn)進(jìn)行收益的愿望變?nèi)?，所以?dǎo)致房地產(chǎn)投資增速放緩，開(kāi)發(fā)面積下降。

3.銀行收緊房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)整體資金鏈承壓

2014年，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要把切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患作為對(duì)各銀行的明確要求，對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)給予高度關(guān)注，降低個(gè)別企業(yè)由于資金鏈斷裂可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際應(yīng)用中，建設(shè)銀行已經(jīng)對(duì)部分房地產(chǎn)類貸款余額占比進(jìn)行結(jié)構(gòu)化控制，從2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，到2013年底更甚，達(dá)到5004.28億元，比例也隨之下降到5.83%。銀行緊縮的信貸政策勢(shì)必會(huì)給購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者帶來(lái)資金壓力。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

1.資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提高，資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的權(quán)益資本和長(zhǎng)期負(fù)債資本與企業(yè)總資本之比，以資產(chǎn)負(fù)債率表示。依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的臨界點(diǎn)為65%,在實(shí)際工作中，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%時(shí)，該企業(yè)會(huì)因無(wú)可抵押資產(chǎn)而導(dǎo)致喪失融資能力的后果。

2.盲目投資，樓市成交量萎縮，投資風(fēng)險(xiǎn)加大

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)久漲不退，房?jī)r(jià)飆升使投資過(guò)熱，即使2014年投資增速有所回落，但投資總額仍在持續(xù)增長(zhǎng)。社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資效果造成影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大。而有一部分企業(yè)不能對(duì)宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)的供需、顧客的購(gòu)買力等因素進(jìn)行合理的預(yù)估，高估了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，花費(fèi)巨額資金圈地，盲目擴(kuò)張不具備投資項(xiàng)目可行性報(bào)告的土地，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有更多的資金維持生存。在這種情況下，再加上樓市成交量的萎縮降低了投資樓盤(pán)的流動(dòng)性，便進(jìn)一步加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.多元化經(jīng)營(yíng)加劇成本費(fèi)用管理難度

近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基于行業(yè)趨勢(shì)，向多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，嘗試進(jìn)入與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)或政府支持的朝陽(yáng)行業(yè)，如酒店業(yè)、物業(yè)管理、裝修設(shè)計(jì)、工程施工等產(chǎn)業(yè)。通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的同時(shí)增加了利潤(rùn)來(lái)源，一定程度上降低了母公司房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但暴露的弊端就是不同業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍的擴(kuò)大改變了下屬公司的部門結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致成本費(fèi)用的控制難度進(jìn)一步增大，母公司的運(yùn)營(yíng)效率由此降低。因此，在迎合房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，要足夠重視跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，做到在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高盈利。

4.融資渠道單一且籌資難，資金鏈承壓大

當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于銀行貸款。根據(jù)2010年住建部調(diào)查報(bào)告，商業(yè)銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占有61%的比例，且短時(shí)間內(nèi)這種融資格局不會(huì)改變。但受2014年國(guó)家政策的影響，謹(jǐn)遵全國(guó)銀行監(jiān)管工作會(huì)議上嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的明確要求，銀行信貸投放過(guò)于緊張，基金、信托等金融工具也開(kāi)始考慮兌付風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資逐年減少，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況緊張。

三、基于現(xiàn)金流量完善我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的建議

(一)以現(xiàn)金流量管理為基礎(chǔ)構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)如果構(gòu)建了完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，可以在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之前預(yù)警即將發(fā)生的威脅，提前對(duì)可能發(fā)生的危機(jī)加以預(yù)防并預(yù)先做出精準(zhǔn)的對(duì)策，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。大數(shù)據(jù)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的前提，即在大量的信息基礎(chǔ)上做出決策。這對(duì)企業(yè)的信息管理部門提出了更高的挑戰(zhàn)，它要求信息管理人員應(yīng)具備專業(yè)的素質(zhì)，能及時(shí)、準(zhǔn)確、全方位的向企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供相關(guān)信息，并在信息的采集、處理以及反饋的各個(gè)環(huán)節(jié)要做到高度的協(xié)調(diào)配合。

(二)增強(qiáng)現(xiàn)金流量組成結(jié)構(gòu)的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有合理的現(xiàn)金流組織結(jié)構(gòu)，公司的整體組織結(jié)構(gòu)也不會(huì)合理，長(zhǎng)此以往，企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)就會(huì)存在安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)時(shí)，要明確職責(zé)、合理分工以及建立明確的組織結(jié)構(gòu)。要有健全的會(huì)計(jì)體系，嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度，健全的成本管理方法，合理的內(nèi)部控制制度。在控制制度上，任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)從其產(chǎn)生到結(jié)束的全過(guò)程，一定要做到內(nèi)部牽制，經(jīng)濟(jì)透明。

(三)提高房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量

如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量持續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，那么這個(gè)企業(yè)很可能會(huì)面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額不可低于同期凈利潤(rùn)，凈利潤(rùn)的現(xiàn)金含量是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?？梢哉f(shuō),經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈利潤(rùn)最大化是房地產(chǎn)企業(yè)的首要目標(biāo)?？偠灾?房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展,依賴于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生高水平的現(xiàn)金流量。(四)保持房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量的平衡性房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵資源就是現(xiàn)金。現(xiàn)金的流動(dòng)過(guò)程貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的始終，脫離了現(xiàn)金，房地產(chǎn)企業(yè)就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以,房地產(chǎn)企業(yè)要具備較高的速動(dòng)比率才能確保正常的構(gòu)建活動(dòng)。財(cái)務(wù)部門要實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的流動(dòng)，防止由于成本管理的不到位，而致使資源的浪費(fèi)；進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，分配稅后利潤(rùn)，使資金發(fā)揮最大的效用；嚴(yán)格管理原始資本，使原始資本在保值的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)最大的升值。

四、總結(jié)

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素很多，而現(xiàn)金流量的作用無(wú)疑是最為顯著的。現(xiàn)金流量相關(guān)指標(biāo)能更準(zhǔn)確的反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的獲利能力和償債能力，防范融資風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的償債能力指標(biāo)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率可以在一定程度上反應(yīng)現(xiàn)金的流動(dòng)性，但有其局限性。依據(jù)現(xiàn)金流量表相關(guān)數(shù)據(jù)所反應(yīng)企業(yè)的獲利能力和償債能力，進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，能夠評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司未來(lái)的獲利能力，為企業(yè)管理者的投資決策提供依據(jù)。同時(shí)，還可以衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)適應(yīng)性，提高企業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性。

[參考文獻(xiàn)]

[1]楊知宇,楊景海.基于現(xiàn)金流量視角的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型分析———以ST上市公司為例[J].會(huì)計(jì)之友,2014(30):46-50.

[2]柯桂汶.企業(yè)現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)研究[J].會(huì)計(jì)師,2016(23):24-25.

[3]廖斐,賈煒瑩.基于現(xiàn)金流量的上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2014(4):80-82.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

富裕無(wú)國(guó)界

超級(jí)富豪一般都會(huì)被國(guó)界“綁定”，通常過(guò)著一種居無(wú)定所的游牧式生活?！霸绞歉挥械娜?，就越?jīng)]有根。”是用來(lái)形容他們生活方式的一種鮮明體現(xiàn)，富豪們通常會(huì)根據(jù)不同的國(guó)家政策、當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境氣候以及孩子的教育環(huán)境改變他們的居住環(huán)境。甚至只是為了能夠隨時(shí)隨地與死黨出來(lái)喝咖啡。所以富豪熱衷四海為家、全球置業(yè)，也不足為奇了。一般而言，“無(wú)國(guó)界富豪”擁有四到五處物業(yè)，其中兩處位于“常駐國(guó)”，一處位于倫敦、巴黎或紐約之類的“國(guó)際化大都市”，另一處則是作為避暑勝地，譬如：瑞士或者荷蘭等地方。

“超一流”房市異軍突起

何為“超一流”房市？根據(jù)Knight Frank公司的調(diào)查報(bào)告顯示，外國(guó)買家已經(jīng)成為“超一流”房市的中堅(jiān)力量，“超一流”的概念是物業(yè)僅限于身價(jià)最高的前5%，且多是世界主要城市?，F(xiàn)階段超級(jí)富豪的全球化生活方式帶動(dòng)了高端房市的全球化，當(dāng)然，這是一個(gè)“意料之中”的結(jié)果。正是因?yàn)椋羞@樣一個(gè)群體的出現(xiàn)，房市的全球化趨勢(shì)成為了一個(gè)新的時(shí)尚潮流。除了，摩納哥、倫敦這些地方，中國(guó)富豪也有了自己的全球置業(yè)版圖。

投資潛力股―美國(guó)底特律

100美元買套房，這是美國(guó)汽車城底特律打出的最新廣告，10年前，底特律中心街區(qū)“鬼城”房屋就以白菜價(jià)聞名，這里居民成批量棄房出走，這讓中國(guó)富豪們興高采烈的“撿了便宜”。位于美國(guó)大湖區(qū)的密歇根州底特律，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限好，隨著汽車行業(yè)的衰落，走向沒(méi)落。但中國(guó)富豪總是擁有獨(dú)到的眼光和投資頭腦，如果政府在對(duì)底特律的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行復(fù)蘇，那么這項(xiàng)投資將是穩(wěn)賺不賠的好買賣，想必，富豪們也是看中了這項(xiàng)有潛力的投資價(jià)值了吧！有些房產(chǎn)就如同一個(gè)未發(fā)掘的金礦，一旦開(kāi)采，潛力無(wú)限大。

不可不置“紐約曼哈頓”

《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道了一則美國(guó)房產(chǎn)中介的故事，讓整個(gè)華爾街房市沸騰，一位中國(guó)女士把曼哈頓精品公寓轉(zhuǎn)了個(gè)遍，最后花了650萬(wàn)美元，買下了曼哈頓西57街上的一套公寓，為了自己現(xiàn)在只有兩歲的女兒未來(lái)到哥倫比亞或紐約大學(xué)做準(zhǔn)備。曼哈頓島是紐約的核心區(qū)域，這里也是紐約房?jī)r(jià)最高的區(qū)域之一。但不可否認(rèn)的是，曼哈頓是紐約的核心商務(wù)區(qū)域，擁有世界最頂尖的商業(yè)氛圍和金融空間，通常，這里置業(yè)都是自身資本程度的一種體現(xiàn)。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)；美國(guó)

一、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)

（一）政府機(jī)構(gòu)

美國(guó)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的政府機(jī)構(gòu)主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年進(jìn)行一次人口普查外，每五年還要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和州以及地方政府進(jìn)行一次普查，每年普查局還要進(jìn)行100多項(xiàng)其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個(gè)人和單位收集統(tǒng)計(jì)信息，匯總成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。普查局的局長(zhǎng)由總統(tǒng)任命，同時(shí)還需得到參議院的確認(rèn)。

（二）行業(yè)組織與協(xié)會(huì)

1.全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬(wàn)名會(huì)員而成為美國(guó)最大的貿(mào)易協(xié)會(huì)?，F(xiàn)在該協(xié)會(huì)的會(huì)員總數(shù)已超過(guò)85萬(wàn)，在50個(gè)州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會(huì)（stateassociation），在全國(guó)1500多個(gè)地方建有地方協(xié)會(huì)（localassociation）。

2.全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場(chǎng)指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機(jī)會(huì)指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會(huì)總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費(fèi)者提供擁有安全、體面和負(fù)擔(dān)得起的住宅的機(jī)會(huì)，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

3.按揭銀行家協(xié)會(huì)(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會(huì)是代表雇傭50名員工以上、分布在全國(guó)每個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國(guó)家級(jí)協(xié)會(huì)，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會(huì)的最高決策層是其董事會(huì)，由21人組成，負(fù)責(zé)管理協(xié)會(huì)的一般事務(wù)。

二、各監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)

1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段安裝或建設(shè)的建筑的價(jià)值，包括原材料成本、勞動(dòng)力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)和工程成本、項(xiàng)目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報(bào)告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段內(nèi)某工程所有項(xiàng)目的價(jià)值總和，而不管個(gè)體項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)始或工程款何時(shí)支付給建筑商。

2.新房開(kāi)工。普查局每月公布新住宅建筑報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容主要包括新房開(kāi)工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開(kāi)工的數(shù)量、新房開(kāi)工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報(bào)告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動(dòng)住宅。

當(dāng)住宅的奠基工作開(kāi)始時(shí)即計(jì)入當(dāng)月的新房開(kāi)工統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項(xiàng)目。美國(guó)并非各地都需新房開(kāi)工許可，但新房開(kāi)工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項(xiàng)目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運(yùn)用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的先行指數(shù)的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報(bào)告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報(bào)告發(fā)表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達(dá)到舊房銷售統(tǒng)計(jì)樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，如新房開(kāi)工、住房按揭貸款申請(qǐng)和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計(jì)關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購(gòu)房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動(dòng)性大，要多個(gè)月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢(shì)。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實(shí)際舊房銷售，因此PHSI是未來(lái)房屋銷售活動(dòng)的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)80%的簽約未交付房屋銷售在兩個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計(jì)算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國(guó)的指數(shù)外，還包括四個(gè)地區(qū)的指數(shù)。

5.新房銷售。新房銷售報(bào)告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，報(bào)告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價(jià)格與平均價(jià)格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認(rèn)為已銷售，而不管房屋是處于尚未動(dòng)工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認(rèn)為已銷售。

新房銷售調(diào)查中的價(jià)格是買賣雙方在第一次合同簽署時(shí)或交付定金時(shí)約定的價(jià)格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價(jià)格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國(guó)的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。

普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)人員訪問(wèn)樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開(kāi)工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國(guó)房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布全國(guó)和四個(gè)地區(qū)的單家庭獨(dú)立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價(jià)格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報(bào)告包括最近12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費(fèi)購(gòu)買。

地方協(xié)會(huì)每月向NAR的研究部報(bào)送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計(jì)范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)每季公布的各州舊房銷售報(bào)告是基于所有700多家地方協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會(huì)的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。

舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過(guò)季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個(gè)月的總銷售數(shù)量。

7.全美住房建筑商協(xié)會(huì)調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）通過(guò)調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機(jī)會(huì)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場(chǎng)指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協(xié)會(huì)每月對(duì)其會(huì)員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會(huì)員對(duì)總體經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)級(jí)。HMI是對(duì)不同擴(kuò)散指數(shù)（diffusionindices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來(lái)6個(gè)月的新房銷售和可能購(gòu)新房的交易。前兩項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為好、一般和差三等，后一項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來(lái)6個(gè)月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購(gòu)新房的交易的權(quán)重為0.2722。中國(guó)-HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計(jì)，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計(jì)值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時(shí)間和價(jià)格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來(lái)計(jì)算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險(xiǎn)。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過(guò)月住房成本的記錄比重。中國(guó)

2001年住宅改建市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來(lái)十年，住宅改建市場(chǎng)的年增長(zhǎng)速度至少將達(dá)到5%，在此期間該市場(chǎng)的規(guī)模甚至將超過(guò)新房市場(chǎng)的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場(chǎng)指數(shù)基于對(duì)房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過(guò)向15000個(gè)房屋改建商發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個(gè)指數(shù)來(lái)描繪住宅改建市場(chǎng)狀況，一是現(xiàn)期市場(chǎng)條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來(lái)預(yù)期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查。周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會(huì)進(jìn)行并向訂閱者公布詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項(xiàng)指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購(gòu)房及再融資常規(guī)和政府貸款申請(qǐng)情況。報(bào)告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報(bào)告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過(guò)季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場(chǎng)指數(shù)（MarketIndex）、購(gòu)買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。

周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查報(bào)告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請(qǐng)情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會(huì)為讓其會(huì)員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場(chǎng)利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過(guò)主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查始于1971年4月，通過(guò)對(duì)全國(guó)各按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的調(diào)查來(lái)計(jì)算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻(xiàn)：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

1． 國(guó)家宏觀政策影響

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀政策形勢(shì)，隨著央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件”出臺(tái)，房地產(chǎn)通過(guò)銀行融資的難度增大，信托公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然開(kāi)始顯現(xiàn)，但同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了過(guò)來(lái)。今年我國(guó)的金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)都發(fā)生了很大的變化，銀行縮緊放貸規(guī)模，證券市場(chǎng)的萎靡不振，全國(guó)很多城市，尤其是上海等城市房屋價(jià)格大幅度波動(dòng)，這些都在一定程度上影響了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整。2005年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了212號(hào)文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻，原來(lái)占60％以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了。也因此影響到了房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。

2． 房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相一致，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個(gè)世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。房地產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年1-10月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國(guó)家針對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。

3． 項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

通常，信托公司通過(guò)控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因?yàn)椋盐辗康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

4．自身誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。原則上從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但是由于我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)由于進(jìn)入的門檻高，一定程度上存在價(jià)格壟斷，房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不承認(rèn)自己有暴利，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)是高于20%的，別墅項(xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)更高，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司勾結(jié)在一起，一些信托公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)得到至少融資金額一定比例灰色收入。這導(dǎo)致最后的結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司合作在一起為了籌集信托資金去淡化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榻K端信托權(quán)益的持有者并不知道該信托項(xiàng)目的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)程度，大部分投資者只看收益率和擔(dān)保方式等去做判斷。

5． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷。最主要的缺陷是沒(méi)有引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)概念，既一旦項(xiàng)目滅失或者損害，基本都是由投資者買單。筆者經(jīng)過(guò)3年時(shí)間的抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)北京市場(chǎng)的房地產(chǎn)抽樣信托產(chǎn)品沒(méi)有一個(gè)是買了保險(xiǎn)的，其信托公司的項(xiàng)目推介人員也是承認(rèn)具有這樣的設(shè)計(jì)缺陷。但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了，那么投資者便會(huì)遭受巨大的損失。

6．信托財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二：風(fēng)險(xiǎn)控制手段

1． 成立風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)及委員身份的多樣性。信托投資公司應(yīng)該專門成立業(yè)務(wù)發(fā)展決策和風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)，以便隨時(shí)能夠了解和掌握國(guó)家的法律政策變化措施，定期和不定期提出風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告，和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，并敦促信托公司相關(guān)部門實(shí)施該措施。考慮到由于信托公司所代表的利益的中庸性，建議該風(fēng)險(xiǎn)決策委員會(huì)引入決策相對(duì)獨(dú)立的類似獨(dú)立董事的外部具有一定社會(huì)知名度的金融人才作為該委員會(huì)的委員，同時(shí)建議從投資中找出類似監(jiān)事的人員加入該委員會(huì)，在重大政策和項(xiàng)目重大事件出現(xiàn)時(shí)，有個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制。畢竟，信托權(quán)益投資者處于信息不對(duì)稱的地位，投資者出了資金，委托信托投資公司去管理，卻沒(méi)有一個(gè)好的監(jiān)督和約束機(jī)智去真正控制風(fēng)險(xiǎn)。

2． 信用風(fēng)險(xiǎn)的控制

前年，北京的一家信托投資公司，先后發(fā)行了幾期非房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是后來(lái)，第一期的投資者發(fā)現(xiàn)，其后幾期的產(chǎn)品和第一期產(chǎn)品存在重復(fù)擔(dān)保的情況，這嚴(yán)重?fù)p害了第一期投資者的權(quán)益，因?yàn)樗麄冊(cè)谫?gòu)買的時(shí)候，并不知道，他們所認(rèn)為的項(xiàng)目擔(dān)保企業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的一道屏障，竟然在其后數(shù)次擔(dān)保而降低了擔(dān)保能力。因?yàn)?，有必要?duì)擔(dān)保的規(guī)模和次數(shù)進(jìn)行限制。

3． 加強(qiáng)信息披露的透明程度

就前面所說(shuō)的信用風(fēng)險(xiǎn)控制中，為了減少擔(dān)保企業(yè)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，信托投資公司，不僅要定期向客戶提供該信托的項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r，還要及時(shí)披露所提供擔(dān)保公司的資產(chǎn)和對(duì)外擔(dān)保情況，以及最新的償付能力，和其中風(fēng)險(xiǎn)最大的項(xiàng)目的或有損失估計(jì)情況，因?yàn)閾?dān)保公司的償付能力直接影響了項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題后，本金或收益的回收將存在很大的不確定性，而且，從最近兩年的信息披露情況來(lái)看，很多的大的擔(dān)保公司都已經(jīng)破產(chǎn)，因此擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)不可低估。

4． 加強(qiáng)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)控制。

幾乎所有的信托投資公司在信托合同上都寫(xiě)明：對(duì)于諸如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、地震、洪水等不可抗力情形造成的信托財(cái)產(chǎn)損失不承擔(dān)責(zé)任，但是作為信托財(cái)產(chǎn)的管理者，有必要做最大的努力減少不可抗力對(duì)信托財(cái)產(chǎn)造成的損失，首先，在項(xiàng)目選擇上，考慮到該項(xiàng)目所在位置歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)不可抗力的次數(shù)和經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于危險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目堅(jiān)決杜絕或者采取必要的保險(xiǎn)、多重保障的措施去降低風(fēng)險(xiǎn)。另外，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)去積極的參加適合的保險(xiǎn)，或者采取必要的法律手段，對(duì)于一些關(guān)系到城市形象的項(xiàng)目，盡量爭(zhēng)取到政府的滅失風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保，盡最大的努力去化解或者減少風(fēng)險(xiǎn)。

5． 大力加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新，降低風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)信托投資創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，它們都不同程度上減少了傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托所固有的風(fēng)險(xiǎn)。

（1） 大力發(fā)展信托業(yè)中的夾層融資（mezzanine financing）。．

夾層融資是一種資本的混合形式，在公司的資產(chǎn)負(fù)債表上介于優(yōu)

先債權(quán)和股權(quán)之間。也就是說(shuō)，在償付的優(yōu)先權(quán)次序上，它是次于或者說(shuō)“低于”優(yōu)先債權(quán)，但優(yōu)先于普通股或股權(quán)投資基金的發(fā)展。夾層融資對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，資金回報(bào)要求比較適中，比純粹的股權(quán)投資者低，對(duì)發(fā)放的投資要求又比貸款相對(duì)略低，不要求四證齊等。第二，對(duì)開(kāi)發(fā)商更有吸引力的是資金使用率效率比較高，土地證還在項(xiàng)目公司里邊，便可以向銀行申請(qǐng)貸款，綜合起來(lái)，它的財(cái)務(wù)成本不見(jiàn)得比原來(lái)的貸款類信托高。對(duì)控制權(quán)的要求相對(duì)比股權(quán)融資者要低一些，但是由于夾層融資比管理層的要求會(huì)高一些，所以機(jī)構(gòu)投資人在國(guó)內(nèi)外都是夾層融資的提供者，而不是個(gè)人。信托公司作為現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)中間唯一可以進(jìn)行實(shí)業(yè)投資的一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)該是夾層融資最適合的一個(gè)投資者．信托公司通過(guò)發(fā)展夾層融資不僅可以為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，更可以通過(guò)在項(xiàng)目選拔中對(duì)自身人才素質(zhì)的提高而從內(nèi)在整體上提高了信托公司自身的管理素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)投資水平．由于它的特點(diǎn)還是實(shí)行備案制，發(fā)行靈活，可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，另外計(jì)劃雖然受200份限制，規(guī)模影響不是很大，在同一品牌下可以連續(xù)發(fā)行，也可以先募集資金、后選擇項(xiàng)目，這樣都有利于開(kāi)發(fā)商更快地拿到資金。對(duì)于債權(quán)和股權(quán)的雙重性質(zhì)中，夾層融資由于多方參與主體（如律師事物所，會(huì)計(jì)師事物所，相關(guān)政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)）的引入而使風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制更加完善．

（2） 大力加強(qiáng)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，REITs，在一定程度上可以杜絕如下風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

A.信托財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

REITs因?yàn)樾枰ㄆ诜峙湫磐欣?，?duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較為重視，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也較多，例如保證一定比例的高流通性信托財(cái)產(chǎn)、制訂投資策略時(shí)注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)（例如銀行）等。

B.有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)

截止2004年，銀行業(yè)的17萬(wàn)億信貸資產(chǎn)中，約有50%的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關(guān)的形式存在的。這說(shuō)明，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將直接影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量，將直接關(guān)系到金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。

為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，一方面，擴(kuò)大存量交易規(guī)模，形成較為均衡的交易價(jià)格，為金融機(jī)構(gòu)正確判斷金融資產(chǎn)中房地產(chǎn)類的價(jià)格提供真實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)；另一方面，為銀行等金融機(jī)構(gòu)在處置抵押資產(chǎn)時(shí)提供有效的變現(xiàn)渠道和承接市場(chǎng)，提高這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性。而REITs由于在項(xiàng)目選擇上的優(yōu)化篩選等原則，加上規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)可以最大程度的釋放風(fēng)險(xiǎn)。

C.有利于利用證券市場(chǎng)的信息披露和監(jiān)管機(jī)制更好的監(jiān)督房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的運(yùn)行。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

“現(xiàn)在許多二十年前規(guī)定的奢侈品都已經(jīng)成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進(jìn)口稅?！比珖?guó)政協(xié)常委、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，國(guó)內(nèi)奢侈品價(jià)格過(guò)高直接造成國(guó)內(nèi)需求轉(zhuǎn)向國(guó)外，而降低奢侈品進(jìn)口稅不僅有利于擴(kuò)大內(nèi)需，還有利于推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

觀點(diǎn)

李稻葵：地產(chǎn)限購(gòu)是強(qiáng)力降溫藥清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵教授近日撰文《論限購(gòu)》，稱限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。房地產(chǎn)限購(gòu)的前景大致可分為僵持、預(yù)期改變和降價(jià)以及一定成交量回升等三個(gè)階段。而這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。

葉檀：全球可能提前進(jìn)入加息期

日本央行向市場(chǎng)注資51.8萬(wàn)億日元，創(chuàng)下有史以來(lái)最快、最狠的注資紀(jì)錄。對(duì)于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進(jìn)一步出臺(tái)瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場(chǎng)沒(méi)有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續(xù)上升，日本央行勢(shì)必會(huì)釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會(huì)讓游資趁恐慌繼續(xù)進(jìn)行對(duì)沖操作。

茅于軾：二十年后房子會(huì)大量剩余

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾建議當(dāng)下生活在北京的年輕人先租房。他說(shuō)，二十年后，中國(guó)的房子會(huì)大量的剩余?，F(xiàn)在我們計(jì)劃生育的結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)，底下一個(gè)小孩，上頭兩個(gè)父母，兩個(gè)父母上頭又是兩個(gè)父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來(lái)，結(jié)果房子就供過(guò)于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。

于煉：房?jī)r(jià)可能下降20％至30％

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)城市建設(shè)控股集團(tuán)總裁于煉表示，房?jī)r(jià)有可能在第一輪“降價(jià)潮”中下降20％至30％。而且，不達(dá)到調(diào)控的預(yù)期效果，限購(gòu)令不會(huì)被取消。于煉認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌是必然的，但首先體現(xiàn)在成交量的萎縮上。“目前已有部分城市一天一套房子都沒(méi)有成交?！彼f(shuō)，今年我國(guó)整體流動(dòng)性偏緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金也面臨困境。“開(kāi)發(fā)商硬扛不符合商業(yè)規(guī)律，因?yàn)闆](méi)有成交量，價(jià)格就必然下降。有了成交量，才能支撐價(jià)格?！彼J(rèn)為，如果部分開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下降30％，那么現(xiàn)在就會(huì)先降價(jià)10％銷售了。

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)下不來(lái)原因在農(nóng)民

近日，在某論壇上北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)發(fā)表言論稱，他從來(lái)不認(rèn)為中國(guó)缺土地，農(nóng)村的宅基地有16.8萬(wàn)平方公里，是城市建設(shè)的4.6～4.8倍。中國(guó)的改革從解放農(nóng)民生產(chǎn)力開(kāi)始，真正的中國(guó)城市化和現(xiàn)代化要從解放農(nóng)民用地、宅基地開(kāi)始。如果不從根本上解決土地制度，無(wú)法改變土地資源和人口矛盾，那么房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)掉不下來(lái)。

政策

準(zhǔn)率上調(diào)致房企資金再度繃緊

3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率升至20％的歷史高位。業(yè)內(nèi)估算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，能夠凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性超過(guò)3500億元。

商品房預(yù)售合同范文將更完善

3月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司就《商品房預(yù)(銷)售合同示范文本》(征求意見(jiàn)稿)公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。據(jù)住建部網(wǎng)站消息，根據(jù)2010年9月向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)情況，住建部會(huì)同國(guó)家工商總局市場(chǎng)司對(duì)《商品房預(yù)售合同示范文本》和《商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

銀監(jiān)會(huì)叫停房貸返價(jià)

3月10日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執(zhí)行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行。所謂“返價(jià)”，即銀行對(duì)此前房屋貸款合同或者貸款意向書(shū)中約定的優(yōu)惠利率進(jìn)行單方面提價(jià)。今年春節(jié)過(guò)后，一些“準(zhǔn)房貸客戶”發(fā)現(xiàn)年前被承諾的8.5折利率優(yōu)惠重新被通知單方面取消。

住宅私搭亂建禁止上市交易

住宅私搭亂建、別墅有違規(guī)建設(shè)等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規(guī)劃委的《北京市禁止違法建設(shè)的若干規(guī)定》正式開(kāi)始執(zhí)行，將嚴(yán)格查處和制止違法建設(shè)行為。新規(guī)將農(nóng)村中的違法建設(shè)也納入禁止和拆除范圍。

土地

CBD六幅剩余地塊將入市

2011年3月14日，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息，北京朝陽(yáng)CBD核心區(qū)剩余的共計(jì)六幅地塊(Z8-Z13)即將進(jìn)入招標(biāo)階段。據(jù)悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬(wàn)平方米，建筑面積共計(jì)約為82萬(wàn)平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)，Z12地塊鼓勵(lì)綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標(biāo)中，首批6個(gè)CBD地塊交易總款共計(jì)222.57億元，其中中信集團(tuán)以總價(jià)63億元競(jìng)得Z15地塊，創(chuàng)下截至目前北京單幅地塊最高出讓價(jià)。(見(jiàn)圖1)

商品房銷售須明碼標(biāo)價(jià)

為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，著力解決當(dāng)前商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問(wèn)題，3月16日，國(guó)家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，專門對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。

中海地產(chǎn)三天連拿五宗土地

進(jìn)入3月份后，短短3天內(nèi)，中海地產(chǎn)接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業(yè)自今年以來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬(wàn)平方米，占2010年一整年新增土地儲(chǔ)備量768萬(wàn)平方米的55％。

申華控股5.56億元西安曲江拿地

申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.56億元的價(jià)格競(jìng)得西安曲江新區(qū)編號(hào)為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環(huán)以北的區(qū)域。凈用地面積為115萬(wàn)平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。

福州土地市場(chǎng)“退燒”

3月22日，福州市鼓樓區(qū)華屏路西側(cè)龍峰里山頭角地塊，因申請(qǐng)人未超過(guò)3人轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區(qū)北

二環(huán)路北側(cè)福飛路東側(cè)地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價(jià)僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會(huì)上看，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象少了。

金融

40家開(kāi)發(fā)商負(fù)債超6000億

近日有媒體對(duì)已經(jīng)2010年年度經(jīng)營(yíng)情況的40家開(kāi)發(fā)商的粗略統(tǒng)計(jì)，其歸屬于母公司的凈利潤(rùn)累計(jì)為298.66億元，同比增長(zhǎng)了37.88％。不過(guò)，這40家開(kāi)發(fā)商截至去年年底的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。

2011全球地產(chǎn)投資市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇

高緯環(huán)球《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，2011年，全球房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)計(jì)持續(xù)復(fù)蘇。2011年全球投資預(yù)計(jì)會(huì)增加5～10％，達(dá)到6060億美元。投資活動(dòng)增多表現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)新興和二線城市的關(guān)注持續(xù)增強(qiáng)，而不僅是以往投資活動(dòng)主要聚焦的一線城市。報(bào)告預(yù)計(jì)租戶將得到更多關(guān)注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要?jiǎng)訖C(jī)，相反，租金和收益水平的增長(zhǎng)前景將成為投資市場(chǎng)的動(dòng)力所在。

最大規(guī)模15億為房地產(chǎn)信托

根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，3月第一周中，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模僅為5億元，可是到第三周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規(guī)模中，有兩周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均占據(jù)當(dāng)周單款最大募集規(guī)模的位置。“房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的局面，已經(jīng)從去年下半年開(kāi)始就有了，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模的確比較大。”普益財(cái)富信托研究員陳朋說(shuō)。

市場(chǎng)

中國(guó)連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球3月21日的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，市場(chǎng)對(duì)新興國(guó)家的關(guān)注將持續(xù)增強(qiáng)，中國(guó)連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。報(bào)告對(duì)全球56個(gè)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受到投資需求升高和市場(chǎng)供應(yīng)有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個(gè)基點(diǎn)，降至7.6％，預(yù)計(jì)2011年將繼續(xù)下降30個(gè)基點(diǎn)。

北京租賃供需比回落

“京15條”出臺(tái)一個(gè)多月以來(lái)，北京租賃市場(chǎng)也經(jīng)歷了春節(jié)后的高峰期。據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，租賃市場(chǎng)租金價(jià)格較春節(jié)期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節(jié)高峰期的15回落到12.5，租賃市場(chǎng)逐漸歸于平穩(wěn)。

山西房地產(chǎn)民間投資占九成

3月21日，山西省統(tǒng)計(jì)局公布的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析顯示，去年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成592.2億元，其中非國(guó)有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統(tǒng)計(jì)還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.5％，增幅創(chuàng)2000年以來(lái)最高水平。

六成城市樓市成交量上漲價(jià)格平穩(wěn)

中國(guó)指數(shù)研究院在3月份第三周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個(gè)城市漲幅在20％以上，3個(gè)城市成交量漲幅過(guò)50％。重點(diǎn)城市中，6個(gè)城市成交量環(huán)比上漲。其中成都漲幅最大，達(dá)51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點(diǎn)城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見(jiàn)圖2)

民生地產(chǎn)

中央撥百億公租房補(bǔ)助金

近日，財(cái)政部下達(dá)了今年第一批中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金100億元，要求各地專項(xiàng)用于補(bǔ)助政府組織實(shí)施的公共租賃住房項(xiàng)目的開(kāi)支，包括投資補(bǔ)助、貸款貼息以及政府投資項(xiàng)目的資本金等支出。同時(shí)，要求各地對(duì)公共租賃住房補(bǔ)助資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算，并嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用。截至目前，財(cái)政部已累計(jì)下達(dá)今年中央保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金200億元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時(shí)，將新開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房4248套。據(jù)介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺(tái)湖3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的4個(gè)項(xiàng)目共9908套保障性住房建設(shè)均進(jìn)入內(nèi)外裝修階段，預(yù)計(jì)今年11月底之前能交付使用。按照工作計(jì)劃，通州區(qū)今年新開(kāi)工的保障性住房共4248套。其中經(jīng)濟(jì)適用房586套、限價(jià)商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。

廣州首次明確宅地配建保障房

3月21日，廣州市國(guó)土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場(chǎng)地塊前所未有地在出讓公告中要求，競(jìng)得人須配建3萬(wàn)平方米保障性住房，并且按相關(guān)規(guī)定建成后將這批住房無(wú)條件移交給政府相關(guān)部門。開(kāi)發(fā)商買地建商品房的同時(shí)還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實(shí)“新國(guó)八條”的又一舉措。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后廣州在宅地出讓的過(guò)程中，配建保障房的要求有望常態(tài)化。

人事動(dòng)態(tài)

瑞安地產(chǎn)董事羅康瑞退任

瑞安房地產(chǎn)宣布，李進(jìn)港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現(xiàn)為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務(wù)，但仍繼續(xù)擔(dān)任公司主席一職。對(duì)于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內(nèi)部員工中挑選接班人，以配合公司責(zé)任制的政策，下放決策權(quán)，將項(xiàng)目交由管理小組決定。

袁偉良被委任恒隆地產(chǎn)非執(zhí)行董事

恒隆地產(chǎn)有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執(zhí)行董事。袁偉良現(xiàn)年60歲，畢業(yè)于英國(guó)曼徹斯特大學(xué)，為英格蘭及威爾斯特許會(huì)計(jì)師公會(huì)資深會(huì)員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產(chǎn)近期宣布在未來(lái)十年，每年將在內(nèi)地增加近20萬(wàn)平方米的高端商業(yè)物業(yè)。最終將在沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、無(wú)錫等地?fù)碛惺甙藗€(gè)商場(chǎng)，總投資額接近350億元。

商業(yè)地產(chǎn)

2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看好第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示，2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。就寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，在過(guò)去的18個(gè)月內(nèi)，需求及租金都顯著復(fù)蘇，北京及上海兩地空置率持續(xù)穩(wěn)定并呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，目前僅為10-20％，然而部分樓盤(pán)的過(guò)度供給風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，因此投資回報(bào)率略有下降達(dá)5～6％。零售市場(chǎng)的需求及租金也開(kāi)始復(fù)蘇，政府加強(qiáng)推動(dòng)增加內(nèi)需消費(fèi)，因此零售市場(chǎng)發(fā)展前景十分樂(lè)觀。尤其是美國(guó)消費(fèi)品品牌及中檔零售商積極投入中國(guó)市場(chǎng)，使得國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)充滿生機(jī)。(見(jiàn)圖4)

保障房考驗(yàn)商品房商業(yè)地產(chǎn)或旺揚(yáng)

國(guó)務(wù)院副總理在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開(kāi)工，盡早建成投入使用。這意味著我國(guó)將有一半以上的住房市場(chǎng)

由保障性住房所替代。專家認(rèn)為，如果“十二五”規(guī)劃期間，政府決定建設(shè)的3600萬(wàn)套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供需格局。也就是說(shuō)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨著行業(yè)發(fā)展調(diào)整的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。

問(wèn)題曝光

最黑樓盤(pán)被曝光

位于西安南郊的樓盤(pán)“橄欖灣”在五證全無(wú)的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業(yè)主每人8萬(wàn)到30萬(wàn)不等的房款共計(jì)千萬(wàn)元。東窗事發(fā)后，開(kāi)發(fā)商涉嫌詐騙被刑拘，業(yè)主房款至今無(wú)法討回，堪稱西安“最黑”樓盤(pán)。

建外SOHO再起爭(zhēng)端

3月18日，本來(lái)是建外SOHO東區(qū)業(yè)委會(huì)首次全體會(huì)議。業(yè)委會(huì)以參會(huì)人數(shù)過(guò)多為由，臨時(shí)取消，引起業(yè)主不滿。建外SOHO東區(qū)業(yè)委會(huì)成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開(kāi)過(guò)全體委員會(huì)議，也看不到業(yè)委會(huì)文件(本刊此前曾多次報(bào)道)。業(yè)委會(huì)發(fā)公告稱于3月18日舉行全體委員會(huì)議，并邀業(yè)主旁聽(tīng)。當(dāng)晚，業(yè)委會(huì)群發(fā)短信稱報(bào)名近百人，找不到合適地點(diǎn)，因此推遲。十幾名業(yè)主不滿會(huì)議取消，自發(fā)前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將盡快與業(yè)委會(huì)溝通，促成會(huì)議。

云南盈江最貴小區(qū)震后成危房

價(jià)格比當(dāng)?shù)仄胀潜P(pán)高出1倍、售樓時(shí)曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當(dāng)?shù)刈钯F樓盤(pán)之一的星星佳園小區(qū)，在“3?10”盈江5.8級(jí)、烈度7度的地震后，小區(qū)房體多處嚴(yán)重開(kāi)裂，承重墻鋼筋發(fā)生彎曲，其中一棟甚至發(fā)生明顯傾斜，整個(gè)小區(qū)成為危房。200多戶入住了不到一年的業(yè)主，被迫住到了帳篷中避災(zāi)。

(見(jiàn)圖3)

旅游地產(chǎn)

建業(yè)重金砸入旅游地產(chǎn)

日前，地產(chǎn)大佬河南建業(yè)住宅集團(tuán)與沁陽(yáng)市委、市政府聯(lián)合消息稱，神農(nóng)山山前經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)建設(shè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。據(jù)其透露，建業(yè)將投資50億元，以建設(shè)“中原一流”的旅游休閑度假區(qū)為目標(biāo)，對(duì)神農(nóng)山景區(qū)實(shí)行分步開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)建設(shè)包括游客服務(wù)中心、大型生態(tài)停車場(chǎng)、生態(tài)小鎮(zhèn)、旅游特色產(chǎn)品、餐飲購(gòu)物街、星級(jí)賓館、高爾夫球場(chǎng)、萬(wàn)畝果園農(nóng)家賓館等多元化項(xiàng)目?？傞_(kāi)發(fā)占地超過(guò)3000畝，一期開(kāi)發(fā)面積約700畝。

海南物業(yè)使用率低

中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)3月20日“2011中國(guó)旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告”，該調(diào)查報(bào)告顯示，在海南購(gòu)房后，島外購(gòu)房者每年使用物業(yè)時(shí)間超過(guò)15天的占絕大多數(shù)，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)。中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)攜手中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究協(xié)會(huì)于2011年2月15日至21日對(duì)海南省?？谑屑叭齺喪屑s100個(gè)社區(qū)實(shí)地調(diào)查購(gòu)房者滿意情況。此次調(diào)查從“調(diào)查宏觀調(diào)控、城市環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)管理”等方面對(duì)住戶進(jìn)行調(diào)查，共收集有效問(wèn)卷1612份，并針對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。調(diào)查顯示，超過(guò)六成人群對(duì)海南城市服務(wù)水應(yīng)冷淡，其中有22％的受訪者對(duì)城市服務(wù)不滿，近四成受訪者對(duì)海南城市服務(wù)沒(méi)有明顯感受。提高城市服務(wù)水平將是未來(lái)旅游島建設(shè)必須解決的問(wèn)題。

海外資訊

美國(guó)二手房房?jī)r(jià)跌至近九年最低

美國(guó)二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價(jià)格也跌到近九年來(lái)的最低點(diǎn)，顯示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之路依然漫長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)咨詢公司IHS GlobalInsight資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里斯托弗說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)依然十分蕭條，并且成為經(jīng)濟(jì)特別是家庭凈資產(chǎn)的主要拖累因素。二手房交易占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至就業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云說(shuō)：“如果價(jià)格下跌的狀況持續(xù)下去，即便就業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇，仍會(huì)阻礙整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)?！?/p>

英國(guó)3月房?jī)r(jià)指數(shù)小幅回升

英國(guó)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)商Rightmove3月21日公布調(diào)查報(bào)告稱，盡管經(jīng)濟(jì)前景尚不明朗，但英國(guó)3月房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯回暖，售房者對(duì)未來(lái)房屋價(jià)格已顯樂(lè)觀，紛紛上調(diào)售出報(bào)價(jià)，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了一個(gè)冬季的下降之后止跌回升，已恢復(fù)到2010年10月的水平。(見(jiàn)圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經(jīng)濟(jì)加拿大央行(BOC)副行長(zhǎng)AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對(duì)經(jīng)濟(jì)其他部分造成“相當(dāng)大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風(fēng)險(xiǎn)，且限制家庭負(fù)債的措施正開(kāi)始產(chǎn)生影響。Cote認(rèn)為，在下行風(fēng)險(xiǎn)方面，因一些加拿大家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對(duì)例如消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域造成相當(dāng)大的拖累。他表示，加拿大央行在設(shè)置利率方向時(shí)，也將密切地關(guān)注家庭居民的資產(chǎn)負(fù)債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。

近期投資交易記錄

中國(guó)公司抄底買下紐約金融區(qū)著名地標(biāo)建筑美國(guó)媒體3月22日?qǐng)?bào)道，一家來(lái)自中國(guó)的投資和建筑公司以1800萬(wàn)美元(約合1.2億元人民幣)的價(jià)格，買下位于紐約曼哈頓金融區(qū)的著名地標(biāo)建筑“美國(guó)鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。

21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)北京上古

21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)3月7日宣布已經(jīng)簽署收購(gòu)協(xié)議，取得北京上古的控股權(quán)。北京上古是北京十大房地產(chǎn)行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢和銷售服務(wù)。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告范文

摘 要：房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它涉及到幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不僅該行業(yè)碳排放標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施如何對(duì)我國(guó)碳排放的影響十分顯著，而且與房地產(chǎn)直接相關(guān)的鋼材、水泥、陶瓷等都需要消耗大量能源和資源，排放大量的溫室氣體，對(duì)我國(guó)碳排放量的影響也十分明顯。作為一個(gè)還處于初級(jí)階段的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須改變現(xiàn)狀，承擔(dān)對(duì)社會(huì)的環(huán)境保護(hù)責(zé)任，實(shí)施利用節(jié)能建設(shè)材料、建設(shè)模式和設(shè)備設(shè)施等節(jié)能措施，實(shí)現(xiàn)綠色和環(huán)保，做到低排放、低污染。

關(guān)鍵詞：社會(huì)責(zé)任；低碳；房地產(chǎn)

1 打造低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任

首先從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)作為一個(gè)涉及面極廣、影響力相當(dāng)大的行業(yè)，理所當(dāng)然的應(yīng)該承擔(dān)起更多、更重大的社會(huì)責(zé)任。除了對(duì)股東、員工、消費(fèi)者的責(zé)任外，還必須承擔(dān)社會(huì)環(huán)境責(zé)任，減少污染、節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳經(jīng)緯率先提出了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)責(zé)任問(wèn)題，并認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任不僅僅是對(duì)業(yè)主、社會(huì)、城市負(fù)責(zé)，還應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)環(huán)境責(zé)任，建議房地產(chǎn)業(yè)積極提倡生態(tài)建筑、節(jié)能減排。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行節(jié)能減排，達(dá)到綠色建設(shè)和使用要求是構(gòu)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的必然要求。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大，影響建筑、鋼鐵、玻璃等數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性。如果房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了低碳排放生產(chǎn)，不僅本身可以減少碳排放，而且由于技術(shù)更新等原因必然帶動(dòng)其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的節(jié)能減排，從而實(shí)現(xiàn)減少整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)碳排放的終極目標(biāo)，為我國(guó)社會(huì)環(huán)境保護(hù)和發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。

另外，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，尤其是無(wú)法直接估計(jì)的社會(huì)環(huán)境責(zé)任，是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展能力的需要。房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)積極地承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，可以為房地產(chǎn)企業(yè)贏得良好的社會(huì)聲譽(yù)，而良好的聲望有助于房地產(chǎn)企業(yè)吸引客戶、投資者和商業(yè)伙伴，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的客戶來(lái)源、資金來(lái)源等，進(jìn)而提高可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。卓越地產(chǎn)總裁李曉平認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，利用節(jié)能低碳排放的建筑材料、采用節(jié)約物力的建筑工藝、采用節(jié)省人力和時(shí)間的建設(shè)流程等是時(shí)展的特征，更是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。積極履行社會(huì)責(zé)任是企業(yè)不可或缺的一份無(wú)形資產(chǎn)，它將極大地提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。他同時(shí)認(rèn)為能夠構(gòu)成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的，不僅僅是產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)、服務(wù)和渠道等有形和無(wú)形資產(chǎn)，更重要的是企業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，履行的社會(huì)義務(wù)。

《財(cái)富》（中文版）雜志“2009中國(guó)企業(yè)責(zé)任調(diào)查報(bào)告”的調(diào)查結(jié)果顯示，75％的被調(diào)查者認(rèn)為將“責(zé)任”與商業(yè)目標(biāo)與戰(zhàn)略相結(jié)合是企業(yè)最重要的決定，比2007年36％的調(diào)查結(jié)果提高了一倍多。越來(lái)越多的中國(guó)企業(yè)認(rèn)識(shí)到“承擔(dān)社會(huì)與環(huán)境責(zé)任”可以提升公司的長(zhǎng)期業(yè)績(jī)，調(diào)查結(jié)果由2007年的67％增長(zhǎng)至2009年的81％。調(diào)查結(jié)果顯示這些公司認(rèn)為承擔(dān)社會(huì)責(zé)任和追求企業(yè)利潤(rùn)最大化不是一種事物的正反面，即追求企業(yè)社會(huì)并不會(huì)影響企業(yè)的盈利和發(fā)展，相反在一定程度上反而具有促進(jìn)作用，特別是保護(hù)環(huán)境資源和節(jié)約能源方面，因?yàn)樗鼘⒐?jié)約生產(chǎn)要素，降低生產(chǎn)成本，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展空間，不僅得到市場(chǎng)，更能得到尊敬。因此，很多大型公司已經(jīng)將履行社會(huì)責(zé)任尤其是對(duì)環(huán)境的保護(hù)和對(duì)自然資源的節(jié)約作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2 我國(guó)低碳房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

2009年12月哥本哈根氣候大會(huì)雖然沒(méi)有達(dá)成任何實(shí)質(zhì)性的協(xié)議，也沒(méi)能促進(jìn)環(huán)境保護(hù)的深入合作，但是中國(guó)政府在會(huì)上鄭重承諾將在接下來(lái)的幾年里大幅度減少單位GDP碳排量，履行國(guó)家在環(huán)境保護(hù)方面社會(huì)責(zé)任。在此大會(huì)上，不缺乏來(lái)自中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的宣言，以王石、馮侖、張?jiān)跂|作為中國(guó)企業(yè)家代表在哥本哈根會(huì)議上代表中國(guó)企業(yè)界發(fā)表了“主動(dòng)減少碳排放”的宣言。

在哥本哈根會(huì)議的宣言不是中國(guó)企業(yè)家尤其是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的空頭支票，因?yàn)樗诮酉聛?lái)的時(shí)間里轉(zhuǎn)化成為了實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。2010年3月1日，萬(wàn)科董事局主席王石在“城市的發(fā)展與我們的責(zé)任”主題論壇上發(fā)表了題為《綠色挑戰(zhàn)》的演講，王石代表萬(wàn)科許諾：2020年，我們要達(dá)到國(guó)家綠色標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的制造方式，建筑材料制造與運(yùn)輸過(guò)程要節(jié)能30%。同年，萬(wàn)通作為中國(guó)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，也宣布了自己的節(jié)能計(jì)劃，每年拿出若干資金用于房地產(chǎn)和建筑節(jié)能減排的研發(fā)工作，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的低碳生產(chǎn)和使用。

2010年3月2日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的“兩會(huì)”出現(xiàn)了一份名為《關(guān)于積極推廣綠色低碳技術(shù)、推動(dòng)綠色建筑發(fā)展的提案》，在該提案中首次提出中國(guó)房地產(chǎn)不能成為中國(guó)節(jié)能減排的后進(jìn)者，不能阻礙國(guó)家實(shí)現(xiàn)碳減排的目標(biāo)，而要成為先行者，要積極深入開(kāi)展相關(guān)研究和推進(jìn)相關(guān)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)碳排放減少，達(dá)到低污染、低碳排放、低能耗、高效率、高綠色的生產(chǎn)和使用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

在2010年中國(guó)房地產(chǎn)低碳大會(huì)上，上海萬(wàn)科琥珀臻園、保利?葉上海等項(xiàng)目作為低碳環(huán)保的典型獲獎(jiǎng)，另外，綠地中央廣場(chǎng)?新里西斯萊公館、成都金馬國(guó)際體育城?中央生活區(qū)等低碳樓盤(pán)的代表也被介紹。同年萬(wàn)科利用上海世博會(huì)機(jī)會(huì)，作為唯一獨(dú)立建館參展的房地產(chǎn)企業(yè)，向公眾展示最高端的萬(wàn)科節(jié)能減排技術(shù)，向大眾傳遞其低碳排、綠色建筑的理念和企業(yè)發(fā)展觀。此外，也向社會(huì)宣告萬(wàn)科作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大不僅承擔(dān)增利潤(rùn)、促發(fā)展的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，同時(shí)承擔(dān)著保護(hù)環(huán)境的社會(huì)責(zé)任，并為其他企業(yè)提供范例。

總之，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益趨于環(huán)保的潮流中，在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)主流不斷要求與自然和諧的大背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到只有低碳才能更好的發(fā)展，只有綠色才能贏得市場(chǎng)，他們?cè)敢舛冶仨毑扇⌒袆?dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，加入到低碳的房地產(chǎn)企業(yè)中。

3 房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的困境及對(duì)策

在國(guó)際上，住房低碳已成為潮流，雖然在我國(guó)房地產(chǎn)還在初級(jí)階段，但是無(wú)論從國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，還是從企業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，甚至從消費(fèi)者的角度進(jìn)行考慮，發(fā)展低碳地產(chǎn)已成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不可阻擋的趨勢(shì)。然而，作為一項(xiàng)重要的發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度和產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性，它的實(shí)現(xiàn)并不容易，受到多種因素的影響和制約。涉及到制度、觀念、戰(zhàn)略、規(guī)劃，也涉及到技術(shù)層面，包括施工工藝和組織，建筑設(shè)計(jì)，包括供暖、供水等各方面的設(shè)計(jì)，是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的任務(wù)。作為一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)階段的國(guó)家，在現(xiàn)階段推行開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)有諸多障礙。

首先，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)政策不完善，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定和扶植措施不到位。雖然全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)編制了《中國(guó)綠色低碳住區(qū)減碳技術(shù)評(píng)估框架體系》，并確立了地產(chǎn)各個(gè)細(xì)分方面的評(píng)分和核算標(biāo)準(zhǔn)，但是實(shí)際效果不佳。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)，第一，理念宣傳力度不夠大，消費(fèi)者認(rèn)識(shí)模糊。由于缺乏相關(guān)的推廣和宣傳，導(dǎo)致相當(dāng)部分消費(fèi)者不知道、不了解低碳的含義和內(nèi)涵，不認(rèn)同該發(fā)展概念，缺乏參與的積極性，也就不支持低碳地產(chǎn)的發(fā)展和推進(jìn)工作。第二，國(guó)家的相關(guān)政策與執(zhí)行措施不到位，現(xiàn)有法律法規(guī)不夠嚴(yán)格和完善，缺乏有效的監(jiān)管體系。雖然我國(guó)某些法律法規(guī)對(duì)低碳做了闡釋和要求，但是缺乏執(zhí)行力，相關(guān)部門不能真正落實(shí)相關(guān)政策，造成規(guī)范形同虛設(shè)，阻礙了低碳的發(fā)展進(jìn)程。第三，政策制定僅僅從理論上進(jìn)行規(guī)范，缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，造成政策落實(shí)困難。政策的出發(fā)點(diǎn)是正確的，為了促進(jìn)低碳發(fā)展，但是實(shí)際中我國(guó)缺少低碳材料、工藝等相關(guān)因素的支撐，很多規(guī)范在實(shí)踐中難以執(zhí)行，形同虛設(shè)。

其次，主要是低碳房地產(chǎn)的成本高，開(kāi)發(fā)商不愿意投入。由于低碳排放的地產(chǎn)需要使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，使用新型的材料、施工工藝和組織安排等，加上國(guó)內(nèi)這方面的欠缺，必將推動(dòng)生產(chǎn)成本的上升，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所追求的低成本高利潤(rùn)是相背離的。此外，即使開(kāi)發(fā)商愿意投入，但造價(jià)一定相對(duì)較高，相對(duì)于傳統(tǒng)的較低價(jià)格住房，消費(fèi)者也不會(huì)選擇可以實(shí)現(xiàn)低碳排放的新型住宅。這個(gè)困境源于政府在節(jié)能環(huán)保住宅方面沒(méi)有相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，而企業(yè)不可能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的研究和使用。具體在于，第一，科研是一種高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)，成功的概率非常小，與企業(yè)的收益和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不相符合；第二，科研具有正的外部性，技術(shù)具有外溢性，即某個(gè)企業(yè)完成一項(xiàng)科研后會(huì)迅速被別人模仿，收益小于成本，導(dǎo)致企業(yè)缺乏研究的積極性；第三，單個(gè)企業(yè)即使愿意進(jìn)行相關(guān)研究，但由于經(jīng)費(fèi)、科研人員等限制也無(wú)力進(jìn)行?？傊?，開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)選擇使用他人技術(shù)，但是高昂的建筑材料成本會(huì)推動(dòng)建筑成本的上升。建筑成本上揚(yáng)將會(huì)導(dǎo)致總成本的上升，繼而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升，成本直接轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，超過(guò)消費(fèi)者的消費(fèi)能力。這里的成本又可以分為兩類，一類是用于建筑的原材料成本，另一類是企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化成本。由于在中國(guó)低碳并不成熟，導(dǎo)致相當(dāng)多的建筑材料是傳統(tǒng)的高能耗、高碳排放型，而低碳的材料開(kāi)發(fā)不成熟，價(jià)格偏高；若企業(yè)采用低碳材料，高昂的成本會(huì)占據(jù)大量資金，國(guó)家沒(méi)有相關(guān)政策支持將導(dǎo)致資金短缺，無(wú)法達(dá)到產(chǎn)業(yè)化的目的，也就不能降低成本。兩個(gè)主要影響因素同時(shí)助長(zhǎng)了低碳房地產(chǎn)的成本，阻礙了低碳房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展。

針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)愿意承擔(dān)社會(huì)責(zé)任卻受到阻礙的現(xiàn)狀提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：首先，政府層面上必須完善相關(guān)政策。第一，政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門應(yīng)相互協(xié)調(diào)做好土地規(guī)劃、城市規(guī)劃，使之具有前瞻性和科學(xué)性；考慮適當(dāng)延長(zhǎng)房產(chǎn)使用年限，避免重復(fù)建造。第二，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督職能。制定行業(yè)碳排放和能源消耗標(biāo)準(zhǔn)，例如設(shè)定單位建筑面積碳排放量指標(biāo)、單位建筑面積能源消耗指標(biāo)、單位建筑面積建筑材料種類和數(shù)量等。第三，有關(guān)部門應(yīng)結(jié)合國(guó)家減排目標(biāo)設(shè)定相關(guān)政策監(jiān)督措施，并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，以保證實(shí)現(xiàn)相應(yīng)指標(biāo)和節(jié)能減排的目標(biāo)。這些監(jiān)管措施應(yīng)涵蓋建筑材料選擇、施工工藝選擇、房地產(chǎn)商和建筑商的市場(chǎng)準(zhǔn)入等諸多方面。第四，政府除了投入節(jié)能減排研究之外，還應(yīng)出臺(tái)節(jié)能優(yōu)惠政策，支持、扶植房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行節(jié)能材料、工藝等方面的研究，如可通過(guò)稅收政策、財(cái)政政策等增強(qiáng)企業(yè)承擔(dān)科技試驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力和信心，還可以通過(guò)鼓勵(lì)不同的企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行科研以減少風(fēng)險(xiǎn)引起的損失。通過(guò)政府的強(qiáng)有力支持達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投身于低碳研究和建設(shè)的目的。第五，通過(guò)拓寬企業(yè)的資金來(lái)源渠道，如設(shè)立綠色房地產(chǎn)發(fā)展基金，為企業(yè)提供有力的資金支持，促進(jìn)低碳房地產(chǎn)形成產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化、專業(yè)化。此外，可以通過(guò)加大宣傳低碳力度，改善消費(fèi)者消費(fèi)觀念，引導(dǎo)消費(fèi)者建立低碳消費(fèi)方式，為房地產(chǎn)低碳技術(shù)進(jìn)步和發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。

另外，在房地產(chǎn)企業(yè)層面上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，加大低碳地產(chǎn)的研究和建設(shè)力度，這樣不僅可以可以獲得社會(huì)的好評(píng)，成為受消費(fèi)者尊重的企業(yè)，而且可以提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾點(diǎn)著手。第一是將綠色低碳研究和建設(shè)概念納入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，使之成為企業(yè)的核心文化和價(jià)值觀，深入管理者、員工的心中，使每個(gè)人都關(guān)注和支持低碳事業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而不斷推進(jìn)房地產(chǎn)低碳的研究和利用水平。二是注重技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用，借鑒和利用相關(guān)的研究成果，選用可以減低碳排放的材料、對(duì)即將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)、利用最節(jié)能的施工工藝等，使低碳發(fā)展模式成為一種常態(tài)。三是與上下游和同層次的企業(yè)建立互助的研究組織，聯(lián)合研究，分散研究風(fēng)險(xiǎn)，提高研究水平，發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)新建筑材料、工藝、設(shè)備等進(jìn)而實(shí)現(xiàn)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)節(jié)能和實(shí)現(xiàn)低碳排放。

隨著工業(yè)化和全球化進(jìn)程的不斷加快，全球沒(méi)有人能夠置身于氣候變化的挑戰(zhàn)之外，氣候變化已經(jīng)把人類首次凝聚起來(lái)應(yīng)對(duì)共同的敵人。是的，企業(yè)的目的是生存，正好是為了生存，企業(yè)必須承擔(dān)環(huán)境保護(hù)責(zé)任，保護(hù)環(huán)境、節(jié)約能源和資源，必須把可持續(xù)發(fā)展概念內(nèi)化并運(yùn)用于實(shí)踐。中國(guó)減排承諾，光榮而艱巨；地產(chǎn)低碳之路，任重而道遠(yuǎn)！

參考文獻(xiàn)

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