房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

摘 要 以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，此時(shí)應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。

關(guān)鍵詞 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開(kāi)發(fā)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005 年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無(wú)償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國(guó)家的土地收益權(quán)，使國(guó)家土地大量流失，而且還會(huì)對(duì)土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開(kāi)發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時(shí)其真實(shí)意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，此時(shí)的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)該是無(wú)效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，雙方對(duì)將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時(shí)約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過(guò)程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么守約方將無(wú)法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對(duì)守約方顯然不公平，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無(wú)效而不是全部無(wú)效。

三、土地使用權(quán)證的取得對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)?，未取得土地使用?quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。但在實(shí)踐中，許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？

對(duì)于此問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用證的事實(shí)另一方當(dāng)事人不知，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時(shí)在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開(kāi)發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因?yàn)椋献髁硪环皆诤献麟p方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來(lái)土地使用證的可能的；但是，在合作開(kāi)發(fā)合同發(fā)生糾紛時(shí)即合作另一方提訟時(shí)，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)是無(wú)效的。

第二種情況：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開(kāi)發(fā)合同中列明，合同中同時(shí)約定了供地方應(yīng)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的時(shí)間，即將辦理下來(lái)土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時(shí)將怎樣認(rèn)定合作開(kāi)發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證時(shí)，在合作另一方未提訟前，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因?yàn)樵诹硪环教嵩A前，供地方是有辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的可能的；此時(shí)除合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容條款外的合作開(kāi)發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時(shí)，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無(wú)效的。因?yàn)?，在提訟時(shí)，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對(duì)用以合作的土地使用權(quán)是沒(méi)有支配權(quán)的，合作開(kāi)發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)條款無(wú)效。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬原.房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究.人民法院出版社.1998.

第2篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)；法律風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)益保障

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資大、投入資金的回收速度較慢等諸多特點(diǎn)。而各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中投資資金均是有限的。因此，為了讓企業(yè)能夠正常運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不尋求更多的融資渠道，以實(shí)現(xiàn)吸納更多的資金參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。合作開(kāi)發(fā)便是一種有效的融資渠道，但是合作開(kāi)發(fā)在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到來(lái)利益的同時(shí)也增添了各種風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其所得稅納稅中出現(xiàn)各種問(wèn)題。

一、合作模式所得稅納稅存在的風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，主要由土地證所在公司來(lái)承擔(dān)納稅，而實(shí)際開(kāi)發(fā)、做賬均為合作方。所得稅指的是土地證擁有方對(duì)合作方會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行并帳并表后再向稅務(wù)申報(bào)納稅。在這個(gè)過(guò)程中往往存在各種風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)的存在嚴(yán)重影響著合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃。

1.合作開(kāi)發(fā)涉及資金比例缺乏清晰度存在風(fēng)險(xiǎn)

在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，資金分?jǐn)偡桨傅暮龑?dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。具體的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為預(yù)算不到位、投資約定不明確、資金投資不到位等。例如在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，部分合作合同約定的投資方式為按事項(xiàng)分?jǐn)?。合作雙方進(jìn)行分工是為一方主要負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)土地，一方主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)、勘查、施工等相關(guān)事宜。在這個(gè)過(guò)程中所涉及的資金問(wèn)題各方自行解決。但是當(dāng)合作中途出現(xiàn)廣告宣傳等被遺漏的事項(xiàng)時(shí)，其所產(chǎn)生的費(fèi)用便不知由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，進(jìn)而使合作雙方在資金的分配上產(chǎn)生分歧，影響合作項(xiàng)目的正常運(yùn)行。同時(shí)也對(duì)所得稅納稅的籌劃產(chǎn)生影響。

2.約定房屋預(yù)售款充抵投資中存在風(fēng)險(xiǎn)

約定房屋預(yù)售款充抵投資存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，可應(yīng)用房屋預(yù)售款來(lái)進(jìn)行投資，當(dāng)出資不到位情況發(fā)生時(shí)，合作的違約方依然可以得到相應(yīng)的好處。這種結(jié)果會(huì)催生違約行為，為所得稅納稅糾紛的出現(xiàn)埋下隱患。

（2）應(yīng)用預(yù)售款進(jìn)行投資相當(dāng)于把合作所得利潤(rùn)進(jìn)行投資，使利潤(rùn)分配復(fù)雜化，為糾紛地發(fā)生埋下隱患。此外，土地方對(duì)開(kāi)發(fā)方報(bào)表監(jiān)管、房款分配、開(kāi)發(fā)方是以土地方名義簽訂的相關(guān)合同等均存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃措施分析

1.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控

在各房地產(chǎn)企業(yè)中均擁有數(shù)額較大的固定資產(chǎn)，對(duì)這部分固定資產(chǎn)機(jī)械牛合理的處理也會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生相應(yīng)的影響。固定資產(chǎn)折舊可降低企業(yè)應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)所得稅的降低。在新企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定：只用應(yīng)用直線法計(jì)算出的固定資產(chǎn)折舊才能在稅前進(jìn)行抵扣。所以房地產(chǎn)企業(yè)需從使用年限、殘值著手來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，最大限度地促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)有資金的效率得到充分發(fā)揮。首先，需要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的凈殘值進(jìn)行合理估計(jì)，應(yīng)用相應(yīng)的方法對(duì)固定資產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際使用情況、消耗方式等進(jìn)行精確估計(jì)，盡量避免少計(jì)消耗或者虛增資產(chǎn)。其次，有效將折舊年限縮短，前移后期折舊，使前期成本負(fù)擔(dān)增加，降低利潤(rùn)，加快成本的回收速度，提高企業(yè)資金的實(shí)際使用效率，

2.加強(qiáng)對(duì)合作資金收入進(jìn)行籌劃規(guī)劃

（1）收入的相應(yīng)確認(rèn)時(shí)間適當(dāng)推遲，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。由于企業(yè)自身存在的特點(diǎn)，房產(chǎn)均為各房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的主要銷售產(chǎn)品。企業(yè)銷售額大，銷售過(guò)程中會(huì)占用較大數(shù)額的資金，各房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)水平對(duì)結(jié)算方式進(jìn)行合理選擇。在不違背相關(guān)法律的前提下，可應(yīng)用延遲收入確認(rèn)時(shí)間的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)延遲相應(yīng)稅收的納稅時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)資金的流動(dòng)時(shí)間得以延長(zhǎng)，有效解決資金短缺問(wèn)題，避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)金鏈斷裂現(xiàn)象。

（2）對(duì)收入類型進(jìn)行轉(zhuǎn)換以實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在較多閑置資金時(shí)，可將閑置的資金應(yīng)用于國(guó)債或權(quán)益性投資，以促進(jìn)企業(yè)非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入得到增加。

3.明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行的主要目的是為了分享房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中所獲得的經(jīng)濟(jì)效益。但是由于在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中受多種因素影響，其得到的經(jīng)濟(jì)效益也存在一定差異性。因此，在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，合作雙方必須依靠合同對(duì)合作過(guò)程中所涉及的利益分享、利益分享等問(wèn)題作出明確安排和規(guī)定，避免事后各種糾紛地出現(xiàn)。明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題，可有效處理合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)賬及費(fèi)用分?jǐn)偁?zhēng)執(zhí)等問(wèn)題，促進(jìn)所得稅納稅籌劃地有效進(jìn)行。

三、結(jié)束語(yǔ)

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下積極進(jìn)行納稅籌劃，促進(jìn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中具有良好的資金支持和資金流動(dòng)。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)、國(guó)家相關(guān)政策、市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)等，合理選擇適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)處理方法，不斷優(yōu)化納稅籌劃，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

一、合作方式。甲、乙雙方共同以乙方名義在 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目名稱暫定為 。

二、合作條件：

1、甲方提供待開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)，乙方提供本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所需的全部資金。

2、乙方保證對(duì)外提供全套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需資料，保證本企業(yè)注冊(cè)真實(shí)、合法，經(jīng)營(yíng)范圍符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求。

3、由乙方辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種證照手續(xù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的各種行政審批事項(xiàng)，甲方積極予以協(xié)助。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，乙方選任設(shè)計(jì)施工企業(yè)應(yīng)有符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的資質(zhì)證書(shū)及安全生產(chǎn)條件。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)設(shè)計(jì)，建筑面積，樣式，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商確定，未經(jīng)甲方同意，乙方不得單方更改。

三、甲方提供本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所需土地的土地使用權(quán)，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權(quán)為出讓取得，無(wú)抵押，不受其它權(quán)利人追究。如因房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷售需要辦理該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由乙方出資并辦理，甲方予以協(xié)助。

四、本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自本合同簽訂之日起啟動(dòng)，自 年月 日竣工，合作開(kāi)發(fā)終止。乙方負(fù)責(zé)日常的工程施工管理工作，因工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)造成的糾紛由乙方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會(huì)計(jì)，共同負(fù)責(zé)樓房的銷售資金。甲方按開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷售至一半支付 元，開(kāi)發(fā)樓房工程完工乙方結(jié)清甲方全部收益。

六、違約責(zé)任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償乙方。

2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)資金的10% 賠償甲方損失。

3、因乙方經(jīng)營(yíng)、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應(yīng)支付甲方收益的10%賠償甲方損失。

甲 方： 乙 方：

法定代表人：

年 月 日

第4篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

關(guān)鍵詞：聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：

（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。

（五）、聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。

第5篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開(kāi)發(fā)；決策；管理；風(fēng)險(xiǎn)；控制

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展和隨著近幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的起伏，已經(jīng)進(jìn)入后危機(jī)和后暴利時(shí)代。這一時(shí)期，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不確定性，高資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上和運(yùn)營(yíng)上的任何失誤，都有可能使企業(yè)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是以合作開(kāi)發(fā)組織構(gòu)架形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往會(huì)面臨涉及政策、市場(chǎng)、戰(zhàn)略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)。作為高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，在關(guān)注高回報(bào)投資預(yù)期的同時(shí)，應(yīng)該更加關(guān)注所面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業(yè)的盲目加入，越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)等，導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)疊加、放大。我們應(yīng)通過(guò)認(rèn)識(shí)、分析風(fēng)險(xiǎn)，采取正確的戰(zhàn)略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失并獲得風(fēng)險(xiǎn)收益，做到在承受最小的風(fēng)險(xiǎn)下獲得最大的收益。本文基于某合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例，給出房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制的初步分析。

1.某房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項(xiàng)目的某投資公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）了解到某實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）因資金短缺、經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等原因欲尋找對(duì)象對(duì)其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的45%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復(fù)建用地，用地成本相對(duì)較輕；項(xiàng)目總投資預(yù)算為5億元人民幣；項(xiàng)目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當(dāng)?shù)卮褰?jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡(jiǎn)稱自然合伙人）；三方共同成立了相應(yīng)的項(xiàng)目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、B公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理；至2011年初，項(xiàng)目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進(jìn)度進(jìn)入中期過(guò)后階段。A公司在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的考察和評(píng)估后，認(rèn)為該地塊樓面價(jià)僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速?gòu)?fù)蘇期，因而判定該項(xiàng)目具有良好的開(kāi)發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應(yīng)的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、A公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當(dāng)?shù)臎Q策，導(dǎo)致該項(xiàng)目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機(jī)制的不完善，產(chǎn)生了超出預(yù)期的管理風(fēng)險(xiǎn)，牽涉A公司卷入了多起涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)于A公司而言，這無(wú)疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失，成為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中典型的負(fù)面案例。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風(fēng)險(xiǎn)存在投資過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：決策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等六大類。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和咨詢實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)80%來(lái)源于決策、管理、流程和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以下從企業(yè)可控的角度，主要對(duì)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制作出分析：

2.1 決策風(fēng)險(xiǎn)控制的分析

第6篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

二、一審法院審理情況一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建房地產(chǎn)合同》，該合同約定由房地產(chǎn)公司投資建成后，除將部分房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償交付學(xué)院使用外，每年還向?qū)W院交付支助金40萬(wàn)元，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學(xué)院所有。學(xué)院雖以聯(lián)建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯(lián)建，實(shí)為投資建房、房屋使用權(quán)糾紛。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。學(xué)院將所使用的國(guó)有劃撥土地，委托房地產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學(xué)院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，故學(xué)院在房屋建成投入使用后應(yīng)將該房屋收益部分上繳國(guó)家。學(xué)院訴房地產(chǎn)公司違法建設(shè)，應(yīng)向有關(guān)行政管理部門(mén)交納罰款和要求拆除違法建筑一節(jié)，屬行政部門(mén)處理范圍，本案不予涉及。學(xué)院請(qǐng)求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理局關(guān)于停止違法建設(shè)通知，僅指A樓超建加層部分。學(xué)院以其配合政府有關(guān)部門(mén)糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為為由，而對(duì)房地產(chǎn)全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產(chǎn)公司造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，故學(xué)院應(yīng)按雙方合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此判決：1、學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建合同》合法有效，按合同內(nèi)容繼續(xù)履行；2、學(xué)院支付房地產(chǎn)公司違約金315萬(wàn)元；3、駁回學(xué)院其它訴訟請(qǐng)求。

三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司簽訂的《合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審判決認(rèn)定合同有效是正確的。學(xué)院請(qǐng)求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應(yīng)按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。至于房屋加層問(wèn)題，有待政府有關(guān)部門(mén)依據(jù)行政法規(guī)進(jìn)行處理，加之當(dāng)事人對(duì)加層面積如何使用并無(wú)訴訟請(qǐng)求，故對(duì)加層問(wèn)題本院不予處理。政府有關(guān)部門(mén)做出所建大樓擅自加層應(yīng)停工接受處罰的決定，該項(xiàng)工程在政府有關(guān)部門(mén)責(zé)令停工通知下達(dá)后就應(yīng)停止施工，學(xué)院應(yīng)執(zhí)行政府的決定，如繼續(xù)施工則是違法的。學(xué)院將停工通知書(shū)在告知房地產(chǎn)公司后，采取停水、停電的措施不應(yīng)視為違約行為。一審判決學(xué)院支付房地產(chǎn)公司315萬(wàn)元違約金不妥，本院應(yīng)予糾正。

據(jù)此判決：1、變更原判第一項(xiàng)為：學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽《聯(lián)合建房協(xié)議》有效，雙方按合同內(nèi)容繼續(xù)履行。2、撤銷原判第二項(xiàng)。

四、對(duì)本案的評(píng)析本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方所簽合同是否有效？這是本案能否得到公正處理的前題。

（一）本案的合同性質(zhì)在民事合同糾紛案件中，合同的性質(zhì)決定了案件的性質(zhì)，從而最終決定了應(yīng)該適用的法律。對(duì)該案是否屬聯(lián)建合同性質(zhì)有兩種截然不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該合同雖非典型聯(lián)建合同，但仍不失聯(lián)建合同的性質(zhì)。所謂聯(lián)建合同，一般是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的合同。該合同的主要對(duì)價(jià)關(guān)系是符合這一基本特征的。依照合同約定，由學(xué)院提供土地使用權(quán)，作為對(duì)價(jià)是取得A樓7層的使用權(quán)，每年40萬(wàn)元人民幣的支助金和房地產(chǎn)公司使用期限屆滿后的房屋產(chǎn)權(quán)。作為房地產(chǎn)公司，由其提供建房資金，并于房建成后，每年支付40萬(wàn)人民幣支助金。作為對(duì)價(jià)的是取得A樓20年、B樓10年的房屋使用權(quán)。但是，該聯(lián)建合同具有其特殊性，如學(xué)院提供的土地使用權(quán)，不是出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，而是行政劃撥的土地使用權(quán)，按照房地產(chǎn)管理法規(guī)定，行政劃撥土地使用權(quán)是不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖支付支助金，但卻沒(méi)有取得土地使用權(quán)，而僅取得建成的部分房產(chǎn)一定期限的使用權(quán)；房子建成后，房地產(chǎn)公司雖不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)去營(yíng)利，但卻可以該房的一定期限的使用權(quán)去營(yíng)利，仍可以達(dá)到開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最終目的。綜上，該案定為聯(lián)建性質(zhì)雖有諸多瑕疵，但就合同性質(zhì)而言，仍以聯(lián)建合同定性為妥。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該合同名為聯(lián)建，實(shí)為投資建房，房屋使用權(quán)糾紛，該案若以聯(lián)建合同定性，顯然與房地產(chǎn)管理法相悖，且與聯(lián)建合同性質(zhì)不符。理由為：1該合同是由學(xué)院使用行政劃撥土地，因無(wú)資金建房，而利用閑置的土地使用權(quán)作為聯(lián)建一方，由房地產(chǎn)公司投資建房，得房建成后，房地產(chǎn)公司除將部分房屋直接交付學(xué)院外，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學(xué)院所有，每年還向?qū)W院交付支助金40萬(wàn)元。所以，按照合同約定，該土地及建成的房屋產(chǎn)權(quán)均未改變，而改變的僅是在一定期限內(nèi)的房屋使用權(quán)。2聯(lián)建是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式，即聯(lián)建一方在有償取得土地使用權(quán)后，才能以土地使用權(quán)作為投資，另一方或多方提供資金聯(lián)合建房，并對(duì)建成房屋進(jìn)行分配，而該合同均未體現(xiàn)出聯(lián)建合同的特征。3、該合同約定，學(xué)院將所使用的國(guó)有劃撥土地委托房產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學(xué)院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)，亦符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房屋所有人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。因該房尚未建成，亦未產(chǎn)生土地收益，所以，待房屋建成投入使用后，學(xué)院才應(yīng)將收益部分上繳國(guó)家。

一審法院采納了第二種觀點(diǎn)，該學(xué)院不服，提出上訴，最高法院對(duì)此予以維持。對(duì)于此類無(wú)名合同，雖冠以聯(lián)建合同字樣，但就其本質(zhì)而言，就是投資建房，在一定期限內(nèi)享有房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)公司在此期間，可以該房一定期限的使用權(quán)去營(yíng)利。這種形式也是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的一種新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，在目前的法律法規(guī)中均未對(duì)投資建房，有期限房屋使用權(quán)的法律特征、法律地位及其規(guī)范作出明確規(guī)定，原審法院著眼于我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)，本著實(shí)事求是，合情合理地處理各類房地產(chǎn)糾紛的原則，對(duì)于我們審理房地產(chǎn)案件，具有一定的指導(dǎo)意義。

（二）關(guān)于合同效力合同的效力是案件的核心問(wèn)題，因?yàn)樗鼪Q定了當(dāng)事人在合同中約定的權(quán)利義務(wù)能否受到法律的保護(hù)，也決定了當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)目的能否最終實(shí)現(xiàn)，因此，在合同糾紛案件中，合同效力往往成為案件的主要焦點(diǎn)。而該合同無(wú)論主體，還是內(nèi)容，均不存在無(wú)效的情節(jié)。影響合同效力的唯一因素是土地使用權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題。按照我國(guó)房地產(chǎn)法的規(guī)定，既然行政劃撥土地上建成的房產(chǎn)是可以用作出租經(jīng)營(yíng)，是可以用作營(yíng)利的，而所建大樓是學(xué)院的基建項(xiàng)目，使用的是行政劃撥土地。那么，學(xué)院是用自有資金完成基建，還是用房地產(chǎn)公司的資金完成基建，學(xué)院是自己將其用作出租經(jīng)營(yíng)，還是由房地產(chǎn)公司去出租經(jīng)營(yíng)，均不影響行為性質(zhì)。唯一有意義的是，要將出租收入中的土地收益部分上繳國(guó)家。

對(duì)于土地收益部分，由誰(shuí)上繳國(guó)家，怎樣上繳國(guó)家，原合同雖沒(méi)有約定，但依照合同的性質(zhì)，是可以確定主體的。況且，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的審查和認(rèn)定，不是合同糾紛審理的范圍，而只能是土地行政監(jiān)督，土地行政管理過(guò)程中，管理者和被管理者之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。

既然行政劃撥土地用于出租經(jīng)營(yíng)，和行政劃撥土地上所建成房產(chǎn)用于出租經(jīng)營(yíng)是法律所不禁止的。那么，合同的內(nèi)容就是法律所不禁止的，只要合同是當(dāng)事人真實(shí)意志的反映，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同有效。

（三）案件的實(shí)體處理根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人必須全面履行合同規(guī)定義務(wù)的精神，有效合同應(yīng)該繼續(xù)履行。首先，房地產(chǎn)公司出資建設(shè)，只是合同約定的行為。按照合同相對(duì)性原則，只在學(xué)院和房地產(chǎn)公司之間產(chǎn)生效力。由于基建項(xiàng)目單位是學(xué)院，因而對(duì)外只有學(xué)院才是城建委的管理對(duì)象，房地產(chǎn)公司的違法加層，對(duì)城建委而言，視為學(xué)院違法建設(shè)。因此，城建委處罰的對(duì)象是學(xué)院。

其次，負(fù)有停工義務(wù)的是學(xué)院，在城建委作出處罰決定之后，由于施工依照合同已交由房地產(chǎn)公司組織和管理。因此，學(xué)院有義務(wù)，依照合同也有權(quán)利通知房地產(chǎn)公司停工，在通知無(wú)效的情況下，停水、停電也并無(wú)不妥。

第三，停工是行政處罰的結(jié)果，還是停水、停電引起的后果，在違法建設(shè)，停工處罰的前提下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的是前者。

第7篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

一、審判實(shí)踐實(shí)踐中存在的疑難爭(zhēng)議問(wèn)題及討論意見(jiàn)

1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買(mǎi)賣(mài)）合同的效力問(wèn)題。

近幾年的舊村拆遷改造過(guò)程中,部分村民(有一些改為居委會(huì))不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補(bǔ)償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補(bǔ)償安置的房屋預(yù)先對(duì)外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來(lái)補(bǔ)償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對(duì)價(jià),受讓人以被拆遷人的名義,按照當(dāng)?shù)?本村)拆遷補(bǔ)償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣(mài)）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價(jià)款（有的是定金，也有的一次性給付全部?jī)r(jià)款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對(duì)該（買(mǎi)賣(mài)）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上存在房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補(bǔ)償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實(shí)質(zhì)上是房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補(bǔ)償政策取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價(jià)款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償安置辦法給與拆遷補(bǔ)償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無(wú)需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。

審判實(shí)踐中，贊成第一種和第二種意見(jiàn)的人較多，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)誠(chéng)信交易。但也有部分贊成第三種意見(jiàn)。此類糾紛比較普遍，上級(jí)法院應(yīng)當(dāng)就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見(jiàn)。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同糾紛中，出賣(mài)人對(duì)逾期辦證行為免除違約責(zé)任的“出賣(mài)人的原因”如何理解和適用問(wèn)題。

按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣(mài)人要承擔(dān)違約責(zé)任。此處“出賣(mài)人的原因”的范圍如何確定，能否認(rèn)為：不是出賣(mài)人本身直接的原因，出賣(mài)人就不承擔(dān)違約責(zé)任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門(mén)逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗(yàn)收監(jiān)督部門(mén)逾期驗(yàn)收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣(mài)人都可以免除違約責(zé)任嗎？

實(shí)踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣(mài)方是否已經(jīng)充分考慮和注意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣(mài)人已經(jīng)充分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體主要體現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門(mén)的職能（驗(yàn)收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事項(xiàng)上，如果因該方面的原因，一般免除出賣(mài)人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣(mài)人自己完成拆遷補(bǔ)償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能統(tǒng)一指導(dǎo)意見(jiàn)。

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定條款的效力問(wèn)題。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時(shí)，需要繳納登記費(fèi)、工本費(fèi)測(cè)繪費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等多種稅和費(fèi)，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定“交易過(guò)戶過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用由受讓方承擔(dān)”。發(fā)生糾紛后，雙方對(duì)“一切費(fèi)用”的解釋有爭(zhēng)議。受讓方認(rèn)為，“一切費(fèi)用”僅指登記費(fèi)、工本費(fèi)測(cè)繪費(fèi)等各種費(fèi)，不包括營(yíng)業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為，按照交易習(xí)慣，“一切費(fèi)用”統(tǒng)指各種稅、費(fèi)。

實(shí)踐中，一種意見(jiàn)認(rèn)為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為“一切費(fèi)用”包含了各種稅、費(fèi)。其效力問(wèn)題，雖然國(guó)家稅法規(guī)定出讓方（出賣(mài)人）是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人可以約定該繳費(fèi)、繳稅義務(wù)由某一方承擔(dān)，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)照約履行，但該約定不能對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)及第三方。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，國(guó)家稅法規(guī)定營(yíng)業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由出讓方(賣(mài)方)交納，這是法定義務(wù)，不能由當(dāng)事人自行約定承擔(dān)義務(wù)人，此種約定條款無(wú)效，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅法規(guī)定確定稅費(fèi)的承擔(dān)。

多數(shù)人同意第一種意見(jiàn)，因?yàn)槊耖g交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款，前提是將來(lái)過(guò)戶所需繳納的全部費(fèi)用由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，與賣(mài)方無(wú)關(guān)，這也是民間通行的做法。

4、房屋買(mǎi)賣(mài)中的抵押限制問(wèn)題。

出賣(mài)人將自己的房屋賣(mài)與買(mǎi)房人之后，在沒(méi)有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又以該房屋設(shè)定抵押的，買(mǎi)房人可以要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并主張懲罰性違約金，但如果買(mǎi)受人堅(jiān)持要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求法院判令出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買(mǎi)房人首先另行訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)抵押無(wú)效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣(mài)房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房管部門(mén)也因?yàn)榇嬖诘盅合拗贫鵁o(wú)法辦理。但是，有個(gè)別少數(shù)當(dāng)事人不同意提起確認(rèn)之訴，是否應(yīng)當(dāng)判決駁回其請(qǐng)求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。

5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問(wèn)題。

職工基于與工作單位原存在的勞動(dòng)關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開(kāi)單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理。過(guò)去法院曾經(jīng)處理過(guò)很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開(kāi)了原工作單位，就應(yīng)當(dāng)退出單位分配的房屋。但是現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問(wèn)題、社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題、等綜合問(wèn)題，是否決定對(duì)此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關(guān)系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過(guò)磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。

但是問(wèn)題是，如果法院對(duì)此類問(wèn)題不受理的話，職工離開(kāi)工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒(méi)有救濟(jì)途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。

對(duì)此問(wèn)題，請(qǐng)上級(jí)法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見(jiàn)。

6、關(guān)于對(duì)違法建筑買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補(bǔ)償利益的處理問(wèn)題。

按照法律規(guī)定和上級(jí)法院指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)于國(guó)有土地上的建筑物，如果沒(méi)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒(méi)有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人要求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對(duì)于涉及違法建筑的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)于此類合同的效力認(rèn)定，比較簡(jiǎn)單，但是問(wèn)題是，違法建筑進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)后，違章建筑進(jìn)行拆除時(shí)，拆遷人給與違章建筑補(bǔ)償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說(shuō)，盡管關(guān)于違法建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是違章建筑確實(shí)帶來(lái)了拆遷補(bǔ)償利益，該拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)？如何分配？存在不同的討論意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，無(wú)效合同應(yīng)當(dāng)返還原物，因此，違章建筑帶來(lái)的拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)歸出賣(mài)人。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是該買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物確實(shí)具有較高價(jià)值，如果單純返還原物則對(duì)買(mǎi)受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的年限對(duì)拆遷補(bǔ)償利益按照一定比例進(jìn)行分配。

對(duì)此問(wèn)題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見(jiàn)比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請(qǐng)上級(jí)法院對(duì)此能夠統(tǒng)一意見(jiàn)。

7、對(duì)于劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題

按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。在處理具體糾紛時(shí)，凡是在審理過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個(gè)行政部門(mén)分別管理的，房管部門(mén)在辦理房屋所有權(quán)變更登記時(shí)，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲?guó)有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過(guò)去機(jī)關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥?chē)?guó)有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定。

多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，盡管沒(méi)有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)，由土地管理部門(mén)責(zé)令買(mǎi)受人補(bǔ)繳土地出讓金。

8、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中房屋交付條件問(wèn)題。

按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用。此情況下的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗(yàn)收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開(kāi)發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，整個(gè)小區(qū)綜合驗(yàn)收的時(shí)間較長(zhǎng)，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買(mǎi)賣(mài)）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而不是綜合驗(yàn)收合格。對(duì)此，如何掌握？實(shí)踐中存在兩種不同意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買(mǎi)賣(mài)）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗(yàn)收合格，而且交付的房屋也通過(guò)單體竣工驗(yàn)收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察等聯(lián)合驗(yàn)收），同時(shí)，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無(wú)需通過(guò)綜合驗(yàn)收。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗(yàn)收合格后才能交付使用，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，且規(guī)定的驗(yàn)收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗(yàn)收合格，因此，合同約定的單體驗(yàn)收之交付條件違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗(yàn)收而非單體竣工驗(yàn)收。

實(shí)踐中，多數(shù)采用第一種意見(jiàn)。省高院2011年的民事審判會(huì)議既要中提到該問(wèn)題，但沒(méi)有具體的意見(jiàn)。

9、農(nóng)村（集體土地上的）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，因出賣(mài)人（一般是部分共有人）無(wú)權(quán)處分共有房屋而造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的損失認(rèn)定和分配問(wèn)題。

前幾年，對(duì)于因買(mǎi)受人資格問(wèn)題（不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見(jiàn)，即按照買(mǎi)賣(mài)關(guān)系發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對(duì)于因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣(mài)共有房屋）而造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的損失問(wèn)題，沒(méi)有確定。實(shí)踐中，有兩種意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)，按照買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的年限對(duì)房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買(mǎi)受人資格問(wèn)題造成農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的損失賠償原則來(lái)處理。

第二種意見(jiàn)，只是判令返還財(cái)產(chǎn)，出賣(mài)人退還買(mǎi)受人購(gòu)房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數(shù)情況下是按照第二種意見(jiàn)處理的，部分案件是按照第一種意見(jiàn)處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確統(tǒng)一意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見(jiàn)處理。

10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。

近些年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?yàn)闊o(wú)力支付開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用或工程款，開(kāi)發(fā)公司以開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開(kāi)工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn)許施工方或材料商對(duì)外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實(shí)踐中存在多種情況：

第一種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過(guò)戶，因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商沒(méi)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過(guò)戶時(shí)，需要開(kāi)發(fā)商出手續(xù)。

第二種情況，發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時(shí)，施工方或材料商與購(gòu)房人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追加開(kāi)發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開(kāi)發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開(kāi)發(fā)商不同意交付或無(wú)法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于效力待定還是無(wú)效？畢竟是施工方或材料商在還沒(méi)有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購(gòu)房人的房款，而為了讓開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，一般由開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣(mài)合同）。在此種情況下，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣(mài)合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買(mǎi)關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買(mǎi)賣(mài)合同）對(duì)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人是否具有約束力？開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔(dān)逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責(zé)任。對(duì)此有不同意見(jiàn)：第1種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不存在實(shí)質(zhì)上的房屋買(mǎi)關(guān)系，買(mǎi)房人也沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，因此，房屋預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商不具約束力，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。第2種意見(jiàn)認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過(guò)程中開(kāi)發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效，反之就無(wú)效。施工方或材料商與買(mǎi)房人間的房屋買(mǎi)合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認(rèn)合同有效。開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開(kāi)發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過(guò)戶）轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)房人，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見(jiàn)，請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

11、參入合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問(wèn)題。

近些年，許多公司或個(gè)人參入與有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，雙方約定，以開(kāi)發(fā)公司名義開(kāi)發(fā)建設(shè)，合作雙方對(duì)建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)房人需與開(kāi)發(fā)公司簽訂預(yù)售合同。此種情況下，由于參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開(kāi)發(fā)公司名下，在出售房屋時(shí)需要借助開(kāi)發(fā)公司名義，因此，處于被動(dòng)地位。參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人與買(mǎi)房人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開(kāi)發(fā)的公司或個(gè)人能否取得分成樓房、開(kāi)發(fā)公司與買(mǎi)房人簽訂的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問(wèn)題。請(qǐng)上級(jí)法院，對(duì)此類問(wèn)題也一并明確指導(dǎo)性意見(jiàn)。

12、關(guān)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。

對(duì)于近幾年盛行的“二手房”買(mǎi)賣(mài)，審判實(shí)踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣(mài)人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對(duì)外出售，與新的買(mǎi)受人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；（二）、出賣(mài)人只是與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣(mài)人又將購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣(mài)人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶，出賣(mài)人又將購(gòu)買(mǎi)的房屋出售給他人，與新的買(mǎi)受人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；

上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買(mǎi)賣(mài)糾紛較為復(fù)雜，實(shí)際上屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時(shí)，如果買(mǎi)賣(mài)的房屋沒(méi)有建成或開(kāi)發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買(mǎi)賣(mài)）買(mǎi)賣(mài)雙方間的買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效；

對(duì)于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣(mài)人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶，出賣(mài)人沒(méi)有取得完全所有權(quán)，如果買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，怎么辦？實(shí)踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣(mài)人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，出賣(mài)人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣(mài)人尚沒(méi)有取得完全所有權(quán)，需要開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣(mài)人出售該房屋，如果同意，則出賣(mài)人有權(quán)處分，買(mǎi)賣(mài)合同有效，如果開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；第（3）種做法，需要追加開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣(mài)人出售該房屋，則買(mǎi)賣(mài)合同有效，在此情況下，是判決開(kāi)發(fā)商直接協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)還是判決出賣(mài)人辦理過(guò)戶手續(xù)，因?yàn)?，如果需要法院?qiáng)制執(zhí)行的話，必然涉及到開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，則國(guó)家利益受到損害，因?yàn)?，這樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國(guó)家就少收取一次交易的稅費(fèi)。正常情況下應(yīng)該是，開(kāi)發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）將房屋過(guò)戶給買(mǎi)房人（即下手買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人），買(mǎi)房人（下手買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人）再過(guò)戶給買(mǎi)受人。在此情況下，我們應(yīng)當(dāng)怎么掌握？請(qǐng)上級(jí)法院規(guī)范該方面意見(jiàn)。

13、自然人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

自然人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過(guò)高、或者沒(méi)有約定的情況下，當(dāng)事人主張違約金或者請(qǐng)求降低違約金數(shù)額，參照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。請(qǐng)上級(jí)法院明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

14、關(guān)于“擅自處分”房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，善意取得如何掌握

近年來(lái)，存在大量因?yàn)椴糠止灿腥颂幏止灿械姆课荻l(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣(mài)了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對(duì)于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己?jiǎn)畏降淖优Ｒ陨细鞣N不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點(diǎn)，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對(duì)于第（一）種情況，部分家庭成員出賣(mài)了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對(duì)于此類合同的效力，一方面要看買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情形。重點(diǎn)調(diào)查以下方面的事實(shí)：房屋的來(lái)源、房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買(mǎi)賣(mài)前房屋的占有使用情況，買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的時(shí)間長(zhǎng)短、買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款是否符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、房屋價(jià)款是否支付、買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)后占有使用情況、買(mǎi)賣(mài)房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買(mǎi)賣(mài)房屋的遠(yuǎn)近及關(guān)心程度、其他共有人知曉房屋買(mǎi)賣(mài)行為的可能性大小、有無(wú)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于第（一）種情況的買(mǎi)賣(mài)合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來(lái)處理。

對(duì)于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點(diǎn)調(diào)查的事實(shí)除了同第（一）情況外，還要看：出賣(mài)房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買(mǎi)賣(mài)房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對(duì)于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己?jiǎn)畏降淖优Ｔ摲N情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。除了考慮以上幾個(gè)方面因素外，重點(diǎn)要考慮：再婚夫妻的再婚時(shí)間、再婚后的感情、出賣(mài)房屋時(shí)的夫妻關(guān)系如何、買(mǎi)賣(mài)房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的目的和實(shí)際用途（是自己居住、出租、轉(zhuǎn)賣(mài)、還是仍然由父母?。?duì)支付房屋價(jià)款的真實(shí)性及數(shù)額的審查也很重要。

二、對(duì)于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見(jiàn)

1、近些年，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個(gè)人，而且房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的雙方當(dāng)事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴(kuò)大到非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或個(gè)人因房屋買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。

2、近年，個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避房屋預(yù)售的監(jiān)管，通過(guò)合作建房、借款、入股利益分成等形式，規(guī)避房屋預(yù)售，對(duì)于其行為性質(zhì)和合同效力，應(yīng)當(dāng)以司法解釋的形式予以規(guī)范。

第8篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

【關(guān)鍵詞】 高等學(xué)校;土地資源;開(kāi)發(fā)利用

一、高校土地資源開(kāi)發(fā)與利用的實(shí)踐及發(fā)展

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和2001年《劃撥用地目錄》,高校教育設(shè)施用地可以劃撥方式提供,法律規(guī)定教育用地不得用于其他用途,而且劃撥土地出售時(shí)要向省市兩級(jí)土地部門(mén)補(bǔ)交出讓金,比例高達(dá)40%。國(guó)土部官員就曾指出,今后國(guó)土資源部將嚴(yán)格控制高等院校的新增建設(shè)用地,對(duì)于實(shí)際生均用地面積已超過(guò)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定的生均用地標(biāo)準(zhǔn)的高校,要求其今后的發(fā)展用地應(yīng)主要通過(guò)調(diào)整現(xiàn)有建設(shè)用地布局、盤(pán)活存量土地的方式來(lái)解決,暫不得供應(yīng)新增建設(shè)用地;對(duì)于一些高校已供應(yīng)尚未開(kāi)發(fā)的土地,要求按照閑置地的有關(guān)規(guī)定予以處置;對(duì)于一些高校因歷史原因形成的空余土地或低效率利用土地,按照法律規(guī)定,要開(kāi)發(fā)利用這類土地,必須符合所在地土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求;規(guī)劃確定可以改變用途用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的土地,應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式處理。

顯然,這些法規(guī)和政策都限制了高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用,但在實(shí)際操作中,為了加大對(duì)高校解困的財(cái)政支持力度,不但高校土地資源的用途可以改變,轉(zhuǎn)讓中的相關(guān)規(guī)費(fèi)還相當(dāng)優(yōu)惠。實(shí)際上高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用的實(shí)踐,其實(shí)早在幾年前在各地就悄悄進(jìn)行著。有媒體報(bào)道,早在2005年某省屬13所高校,共置換土地1821.88畝,置換金額24.7億元。許多高校在土地開(kāi)發(fā)與利用方面也取得了不少成功的經(jīng)驗(yàn)。以某高校為例,其土地使用性質(zhì)為教育劃撥用地,土地分散,五個(gè)校區(qū)共有土地3508畝,可置換與開(kāi)發(fā)的土地508畝。分三期置換與開(kāi)發(fā):第一期出讓土地147畝,所得收益9.25億元;第二期合作開(kāi)發(fā)218畝,收益5億元;第三期學(xué)校獨(dú)立開(kāi)發(fā)143畝,收益5億元。以第二期一宗127畝土地?cái)M開(kāi)發(fā)為例,可開(kāi)發(fā)面積總共28萬(wàn),其中商業(yè)鋪面面積1.7萬(wàn)×5≈8萬(wàn),住宅面積6.8萬(wàn)×3.0≈20萬(wàn)。預(yù)計(jì)收益如下表:

結(jié)合上表,房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的盈利為3億元(12.6億元-9.6億元=3億元),如果學(xué)校控股房地產(chǎn)公司,則學(xué)校盈利在4.5億元左右(土地成本上繳后還可得到1.5億元的收益)。

如上所示,高額的收益使得我國(guó)高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用的到了前所未有的發(fā)展。事實(shí)上,高校土地資源得到快速的開(kāi)發(fā)與利用還與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)緊密相關(guān),也同政府政策的支持有重要聯(lián)系。2008年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整,樓市持續(xù)低迷,減稅、降息等相關(guān)政策密集出臺(tái),特別是信貸政策比較寬松,首付比例、首次購(gòu)房利率7折和二手房的諸多優(yōu)惠政策,刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)處于回溫時(shí)段。隨著國(guó)家各項(xiàng)優(yōu)惠政策的相繼出臺(tái)施行,以及原材料的大幅下降,目前對(duì)于特定區(qū)域的高校是其土地開(kāi)發(fā)與利用的有利時(shí)期。此外,早在2007年9月12日國(guó)務(wù)院新聞辦公室曾舉行新聞會(huì),教育部部長(zhǎng)周濟(jì)談兩千億高校債務(wù)時(shí)認(rèn)為高?？梢赃M(jìn)行土地置換償還債務(wù),實(shí)際上很多學(xué)校已經(jīng)通過(guò)校園土地置換把這債務(wù)償還掉。周濟(jì)部長(zhǎng)明確支持大學(xué)“完全可以通過(guò)置換土地等方式償還債務(wù)”。

二、當(dāng)前高校土地資源利用模式及存在的問(wèn)題分析

高校土地利用在我國(guó)高校擴(kuò)招以來(lái)就逐漸在城市用地規(guī)劃上產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。首先高校土地資源有面積廣大、景觀性強(qiáng)以及功能輻射面積大等特點(diǎn);其次一所大規(guī)模的高校就有可能帶動(dòng)地區(qū)甚至一座城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。這些因素使得政府不得不多方面去規(guī)劃和考量高校的用地情況;再次高校土地資源的使用效率直接影響到一個(gè)城市人才培養(yǎng)的能力和水平甚至是整個(gè)城市的人文狀況,應(yīng)當(dāng)合理布局高校土地資源、不斷優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、努力提高高校土地的管理水平,在滿足高校適度規(guī)模和長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的情況下,不斷完善高校的功能結(jié)構(gòu)、避免盲目重復(fù)建設(shè),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)最大的模效益和社會(huì)效益。

這其中土地資源的利用模式的重要性不言而喻,它直接關(guān)乎最大的規(guī)模效益和社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn),一般來(lái)說(shuō),高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用有以下三種有效模式。(1)高校自身獨(dú)立成立房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā)。高校的布局調(diào)整更加需要科學(xué)的規(guī)劃,針對(duì)地域條件和人口稠密程度,根據(jù)高校發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)有學(xué)校實(shí)際布局,成立校屬獨(dú)立房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā),能夠針對(duì)學(xué)校的實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè),進(jìn)一步提高學(xué)校土地利用效率,其開(kāi)發(fā)失敗風(fēng)險(xiǎn)也較小。(2)高校與房地產(chǎn)公司引資合作開(kāi)發(fā)。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地合作開(kāi)發(fā),建設(shè)安置房和商品房,盤(pán)活現(xiàn)有土地資源。合作開(kāi)發(fā)是當(dāng)前大多數(shù)高校土地利用開(kāi)發(fā)的主要形式,此方法是整合校內(nèi)校外土地資源、提高土地利用效率、滿足高校發(fā)展和教職員工住房需求有效的途徑。(3)掛牌出讓的模式。掛牌出售能夠快捷的解決高校資金不足、土地閑置等問(wèn)題,在多校區(qū)運(yùn)行的高校中被廣泛的采用,能夠出讓一些零星分散的土地資源、獲得一定的資金回流,高校要將分散的零星用地,在取得所有權(quán)的基礎(chǔ)上,進(jìn)行拍賣(mài)、租賃經(jīng)營(yíng),發(fā)揮土地效益最大化。

上述三個(gè)模式各有自身的優(yōu)勢(shì),但也都存在著或多或少的局限性,表現(xiàn)為:(1)“高校自身獨(dú)立成立房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā)”的模式通常受制于高校的管理體制(主要為事業(yè)制),獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有可能受到體制機(jī)制、人員編制、啟動(dòng)資金、市場(chǎng)化運(yùn)作缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)等等因素從而影響其實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益。(2)“高校與房地產(chǎn)公司引資合作開(kāi)發(fā)”的模式由于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中學(xué)校實(shí)際上無(wú)法完全掌控項(xiàng)目的進(jìn)展,很可能成為“夾心餅干”,處在高校廣大教職員工與合作開(kāi)發(fā)商之間,既要兼顧教師員工的利益又要保證項(xiàng)目合作方的利益,因此往往要處理很多糾紛和矛盾,更為嚴(yán)重的是往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的延誤。(3)“掛牌出讓的模式”涉及到土地性質(zhì)改變過(guò)程中的報(bào)批、審批工作,手續(xù)繁瑣、程序復(fù)雜,往往要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間、許多部門(mén)的批準(zhǔn)方可完成,同時(shí)要上繳一定比例的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi),高校獲得的土地出讓收益在絕對(duì)值上大打折扣。

三、高校土地資源開(kāi)發(fā)與利用風(fēng)險(xiǎn)及控制

雖然高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用不僅能夠大幅提高高校土地資源的利用率,從而每年可以為高校節(jié)省一筆開(kāi)支,緩解高校資金壓力以還清債務(wù),同時(shí)解決教職工住房問(wèn)題。如第二部分所述,無(wú)論采取哪種模式,高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn),就目前情況來(lái)講,主要集中在以下幾方面:(1)當(dāng)前各高校普遍面臨資金短缺的問(wèn)題,資金的籌措和來(lái)源都是依靠政府,高校自己若要進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)和利用就必須用土地抵押貸款,或利用引資合股共同開(kāi)發(fā),這種行為本身就具有一定成度的風(fēng)險(xiǎn); (2)受當(dāng)前金融危機(jī)的影響,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策等因素的變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的諸多不確定因素,也給高校土地資源的盈利帶來(lái)了較大的不確定性;(3)利率變動(dòng)大。學(xué)校在籌措資金時(shí),可能面臨利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),利率水平的高低直接決定資金成本的大小; (4)無(wú)論采取哪種模式,都要解決可能出現(xiàn)的如高校土地分散、存在幾個(gè)分校區(qū),安置部分教職工住房,校區(qū)商業(yè)價(jià)值不夠高以及土地利用率不高等客觀問(wèn)題,這也使得高校土地資源的開(kāi)發(fā)與利用存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

要通過(guò)合理選擇高校土地資源利用的模式以及整合高校土地資源等途徑以實(shí)現(xiàn)多方共贏的狀態(tài)。(1)根據(jù)各高校自身的實(shí)際情況,選擇合適的土地資源開(kāi)發(fā)與利用的模式,趨利避害;(2)針對(duì)前文所述的不同模式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),在利用和開(kāi)發(fā)的過(guò)程中揚(yáng)長(zhǎng)避短,實(shí)現(xiàn)高校土地資源利用的效益最大化;(3)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮閑置土地的作用,提高了學(xué)校土地資源的利用程度;同時(shí)注意防止盲目建設(shè)、重復(fù)建設(shè);(4)要善于協(xié)調(diào)各方面利益主體的關(guān)系,如通過(guò)土地資源的利用與開(kāi)發(fā),解決安置房以及部分青年教職工住房困難問(wèn)題,可以緩和教職工矛盾、改善人居環(huán)境、穩(wěn)定人心。

總之,高校應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況,抓住機(jī)遇進(jìn)行土地資源開(kāi)發(fā),以解決財(cái)政補(bǔ)貼中的“瓶頸”現(xiàn)狀,建好安置房,穩(wěn)定教師隊(duì)伍,創(chuàng)建和諧校園。也應(yīng)樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),充分把握和運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,制定適合學(xué)校實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案,通過(guò)合理的籌資結(jié)構(gòu)來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn),爭(zhēng)取盤(pán)活校產(chǎn)、以最小的投入,為學(xué)校帶來(lái)長(zhǎng)足的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金；私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金；房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號(hào)：F830.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）01-0-01

一、我國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)

1.高速城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)迎來(lái)房地產(chǎn)基金發(fā)展的黃金期

目前，據(jù)2012社會(huì)藍(lán)皮書(shū)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市化水平首次超過(guò)50%，城鎮(zhèn)人口首次超過(guò)農(nóng)村人口，高速的城市化水平將持續(xù)產(chǎn)生人口紅利與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，而從我們房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來(lái)看，除了商業(yè)銀行貸款以外，其他渠道分別是外資利用、房屋預(yù)售款及其他資金來(lái)源，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控，對(duì)銀行貸款的限制，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)將更多的利用其他資金渠道進(jìn)行融資，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010 年全國(guó)房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100 余家。2011年，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、信托公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來(lái)了一波發(fā)展高峰，清科數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年共有94支可投資于中國(guó)大陸的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，其中披露金額的90支基金共計(jì)募集59.55億美元，新募基金總數(shù)較去年有較大漲幅，投資方面，全年房地產(chǎn)行業(yè)共完成投資交易80起，披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額，投資數(shù)量同比上升29.0%，投資金額同比回落11.6%；可見(jiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。

2.從外資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向?yàn)楸就翞橹鲗?dǎo)

2003年以前，我國(guó)房地產(chǎn)基金私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。外資與本土的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，組建合資公司，投資于國(guó)內(nèi)的住宅或商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)各自的優(yōu)勢(shì)，贏得投資收益，而從2006年以后，我國(guó)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來(lái)了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期，外資的投資方向開(kāi)始轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。2008年的金融危機(jī)和更為深層次的調(diào)控也對(duì)本土私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展產(chǎn)生了更大的機(jī)遇。目前我國(guó)本土的房地產(chǎn)基金主要大致分為三類：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，如復(fù)地投資基金、金地穩(wěn)盛基金等；二是帶互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，如中城聯(lián)盟投資基金；三是由金融專業(yè)人士發(fā)起設(shè)立的PE投資基金，如鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資以及高和投資基金。截至2011年三季度，共有22只地產(chǎn)PE基金募集到32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。

二、發(fā)展過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題

1.配套法律體系不完善

我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全，無(wú)論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒(méi)能確立私募基金明確的合法地位，沒(méi)有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒(méi)有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。 目前私募房地產(chǎn)投資基金主要有三種法律模式：（1）投資公司型——以公司法為基礎(chǔ)，通過(guò)設(shè)立投資公司或資產(chǎn)管理公司，由經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)或管理公司進(jìn)行管理。（2）信托基金型——遵循信托的基本原則，受托人通過(guò)設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金收益憑證，集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn)；受托人依照契約運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資。（3）股權(quán)合伙型——又稱有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）發(fā)起，通過(guò)吸引一個(gè)或多個(gè)有限合伙人（即基金投資者，一般為機(jī)構(gòu)投資者或富豪），并聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。

2.管理人專業(yè)程度欠缺與退出機(jī)制不完善

管理人的專業(yè)水平能力與敬業(yè)程度將直接與投資人的收益相關(guān)，我國(guó)現(xiàn)階段并未建立一套比較完善的管理人評(píng)估系統(tǒng)，通過(guò)提高管理高責(zé)任心與約束、規(guī)范自身的行為成為投資人與管理人之間的信任關(guān)系基礎(chǔ)。故往往也會(huì)出現(xiàn)投資人參與管理的行為。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，由房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

三、發(fā)展前景與出路

從目前國(guó)內(nèi)的資金面和房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境和融資需求來(lái)看，未來(lái)幾年，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從資金面來(lái)看，民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來(lái)滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年年底，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款已高達(dá)40萬(wàn)億元。另2011年我國(guó)銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行21474款，占據(jù)全部發(fā)行總量的90%，較2010年增長(zhǎng)86.63%。可見(jiàn)投資需求也再不斷積累，從房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境來(lái)看，政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款門(mén)檻逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道創(chuàng)新必定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)基金廣闊的未來(lái)發(fā)展前景，從以下方面提出建議：（1）抓住外部環(huán)境變化帶來(lái)的機(jī)遇，形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應(yīng)該堅(jiān)持中長(zhǎng)期投資，以一線城市為主，逐漸向向二三線城市發(fā)展，以傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目為主逐漸加大商業(yè)辦公物業(yè)類型的比重。與大型企業(yè)合作開(kāi)發(fā)或收購(gòu)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)和收益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)。（2）盡快完善、健全配套的法律體系，保證投資人的權(quán)益，理清權(quán)責(zé)關(guān)系。（3）形成完善的退出機(jī)制，提供房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金多種退出形式。（4）構(gòu)建一個(gè)完善的私募基金監(jiān)管體系，確定明確的監(jiān)管部門(mén)，并界定它的權(quán)限范圍。同時(shí)兼顧私募基金自身的運(yùn)作特點(diǎn)。（5）提高基金管理人的管理水平，形成資格審查制度，增進(jìn)投資人與管理人互相信任，保證基金投資與運(yùn)營(yíng)效率。

參考文獻(xiàn)：

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