房地產經濟知識精選(九篇)

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第1篇：房地產經濟知識范文

    一個普遍的現象是:在當今企業(yè)中,大型企業(yè)中對于經濟師的職位設置是寥寥無幾的,與此行成強烈對比的是,大型企業(yè)中的工程師、會計師的崗位設置是蠻多的。這個現象也說明了,管理層當局沒有意思到經濟師的重要作用,在對于企業(yè)的組織結構管理中是存在缺陷的;或者說是,由于專業(yè)經濟師人才的稀缺,造成企業(yè)無法物色到與之相關的經濟師。與之相對應的是,房地產行業(yè)也是長期存在著輕管理、重技術的,這對于行業(yè)發(fā)展初期是沒多大影響的,但是隨著房地產企業(yè)不斷發(fā)展、壯大,每次投資涉及的金額數量較大的時候,這樣的管理逐步凸顯其困境,且深深的影響制約著著企業(yè)的快速發(fā)展。本文針對目前的這種現狀,就企業(yè)經濟師的設置問題以房地產企業(yè)為切入,作了相關探討。

    一、房地產企業(yè)經濟師的主要任務

    (1)房地產經濟師的主要任務就是配合、協助企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標的完成與實施。為了更好的完成組織的戰(zhàn)略目標,加強企業(yè)內部的基礎管理工作,完善內外溝通交流的信息平臺,為企業(yè)的戰(zhàn)略目標制定、實施,提供可靠的經濟數據分析,主持企業(yè)內外部日常的經濟活動分析。

    (2)為了房地產企業(yè)取得更好的經濟效益,不斷提升自身的科學管理水平提供可靠有效的經濟數據分析;同時也需要配合企業(yè)高層根據國家相關的法律法規(guī),以及各個地方省市的行政規(guī)章制度制定相應的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,謀劃企業(yè)的未來發(fā)展,不斷的提高企業(yè)內部自我發(fā)展、自我改造、自我完善的能力。

    (3)做好企業(yè)內部各管理系統(tǒng)和部門間橫向協調和牽頭聯系工作。

    (4)負責設計規(guī)劃好企業(yè)內部的經濟模式,主持企業(yè)內部員工的薪資設計工作,尤其是企業(yè)資金的分配方案等,同時需要積極正確的處理好招投標工程的實施,審查合同的方案預算以及加強企業(yè)與外部經濟體的橫向聯系工作。

    (5)組織協調好企業(yè)內外的相關工作,推進企業(yè)現代化進程,做好企業(yè)內外部的經濟數據分析,為企業(yè)制定短、中、長期的目標提供數據支撐。

    二、房地產企業(yè)經濟師設置所存在的主要問題

    (1)首先是錯位。在現代的企業(yè)內部管理中,有序的管理是強調各個崗位各司其職,職責與責權是相對獨立、對等的。但是目前,由于發(fā)展速度過快,管理素質跟不上等問題,在設置經濟師的各個企業(yè)中,經濟師的職責是不明確的,權責失衡問題比較突出。如:經濟師的設置如同虛設,有職無相對應的權利;有的則規(guī)定經濟師協助處理好企業(yè)的后勤工作等。

    (2)其次是缺額。目前我國雖然有一部分房地產企業(yè)實現了“一師三長”的領導體制,但是仍有許多企業(yè)的經濟師一職空缺,依據相關資料調查結果顯示,有的省經濟師缺額率達73.5%,有的缺額率可高達97.5%,就連我國重要的工業(yè)基地——上海市,缺額率也達90%;這不得不說是專業(yè)的經濟師的稀缺,而引發(fā)了經濟師崗位設置的稀缺。

    (3)再次是少利。責權利有效結合是管理的法寶,在“一師三長”中經濟師的專業(yè)特點決定其業(yè)務相對比較多,工作量也相對比較大,盡管經濟師們在企業(yè)的經營管理方面發(fā)揮著重要作用,但是目前大多數的企業(yè)管理高層們沒有意識到經濟師的重要作用,因此在相對對于經濟師的福利待遇上是很不好的,尤其是企業(yè)內部的晉升崗位,享有各種津貼、學習培訓的機會、各種進修等各個方面的待遇都相對不如會計師和工程師。其實待遇、福利的相對落差,就會使得經濟師們的工作積極性大大的降低,也會挫傷他們的創(chuàng)造性。

    三、房地產經濟師的設置問題相關建議

    (1)注重激勵和約束。要重視對經濟師的激勵,重視經濟師的崗位設置。為了更好的激勵其努力積極的工作,需要建立一套行之有效的激勵制度,只崗位的薪資設計中,在企業(yè)內部設置的各項福利中,都要對經濟師設計相應的比例和區(qū)別,這樣才能讓他們覺得工作有所值,自己的工作才被重視和認可,從而更加積極的工作。在一個方面,需要注重對于經濟師的激勵是一個方面也要注重約束機制的構建,以便更好的規(guī)范經濟師的工作和經濟研究項目責任的落實。

    (2)經濟師要進行科學搭配。經濟師對于房地產企業(yè)高層的戰(zhàn)略謀劃起參謀作用,同時又是執(zhí)行層直接的實施者,任務繁重,設計的范圍廣,職責重大,需要合理科學的配比經濟師。如:在年齡上,可以年老的和年輕的搭配,年老的經驗豐富,年輕的更富有創(chuàng)造性;性別上,可以男女經濟師這樣搭配,男女搭配干活不累;在個人特性和特質上也要注重每個人性格特質的互補,如:性格外向的經濟師可以負責企業(yè)對外的經濟活動,性格沉穩(wěn)的則適宜做企業(yè)經濟策劃等細致的工作等。同時,不同的行業(yè)對應的經濟師在知識結構的構成中是不一樣的,應該注重多學科的相結合,具體根據不同的行業(yè)特性,匹配對應的經濟師,這樣才能做到人與崗位的相匹配,工作也更有效率。

    (3)充實經濟師的力量,加強經濟師之間的協調與聯系。經濟師所要負責的工作都是關于企業(yè)戰(zhàn)略目標,內部經濟結構的設置等至關重要的,因此這就要求經濟師們的綜合能力需要不斷的強化和不斷的學習提升自我。經濟師做分析工作時,既要考慮國家相應的法律法規(guī)的政策影響,也要考慮到企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略方向,同時還要考慮到企業(yè)內部現有資源的匹配和充裕情況(如:資金、人員、設備等)。經濟師的工作是重要且復雜的,這就需要加強經濟師的不斷學習,以便更好的提升經濟師自身的能力和技能,這樣才能更好的處理這些復雜的工作,也才能更有效率和效果的處理好這些事情。因此還要注重為經濟師們提供互相交流和學習的機會,讓他們相互之間更好的認識更多的汲取到先進的見解和理念,這也是所謂的“三人行,必有我?guī)熝伞痹诮洕鷰熤g的踐行。

    (4)領導應對經濟師的地位給予高度重視和認可。不管一個員工所在的崗位是否重要,一個員工的能力是否突出,無一例外的,每個員工的內心深處都渴望得到別人的認可,尤其是自家領導的認可與贊揚、因此房地產企業(yè)的領導者們也應該充分認識到對于經濟師工作認可的肯定是對于他們很大的激勵和鼓舞的。房地產企業(yè)領導也需要充分的認識到經濟師們對于企業(yè)的短、中、長期目標制定和實施的重要作用,要充分肯定他們工作的難度和重要性,在適當的時機要給予高度的認可和肯定。在內部的薪資待遇,福利保障上面也需要有所區(qū)別對待。

    (5)加強經濟師對項目的管理。房地產企業(yè)所涉及到的每一筆項目的投資和招投標,都是涉及的金額數量大,資金周轉的周期長,因此如何更好的確保資金的安全可靠,一方面需要財務人員的管理,另外一個方面也需要經濟師們的大力配合。經濟師對于房地產企業(yè)的項目管理工作起著至關重要的作用,房地產開發(fā)的變化性大,因此也要求經濟師們做好幾個備選方案和危機預警備案,做到多方位的準備,這樣才能更好的處理項目開發(fā)中遇到的危機突況,便于企業(yè)整體方案的及時調整。

第2篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】房地產 城市經濟 互動效應協調機制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、引言

在以金融為經濟核心的現代社會，房地產業(yè)在城市經濟發(fā)展中的地位無疑是舉足輕重的。1998年國務院實施住房改革政策以來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施和東盟自由貿易區(qū)的設立，廣西房地產業(yè)得到快速的發(fā)展，對經濟的推動作用明顯。但廣西房地產業(yè)發(fā)展仍面臨著許多問題：與全國和其他省市比較，城市化進程中的廣西房地產業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，所以研究廣西房地產市場與城市經濟協調發(fā)展具有重大的現實意義和長遠的經濟意義。關于廣西房地產市場與城市經濟協調發(fā)展方面的研究，涉及到房地產市場與城市經濟的互動機制研究、房地產市場與城市經濟是否協調發(fā)展的判定、對廣西房地產業(yè)與城市經濟關系進行實證研究、提出促進廣西房地產市場與城市社會經濟協調發(fā)展的對策研究等等問題，本文現就著重研究房地產業(yè)與城市經濟互動效應及其協調機制，為后續(xù)研究打下基礎。

二、房地產市場與城市經濟的互動機制

房地產業(yè)的發(fā)展與城市經濟的發(fā)展密切相關。當二者的發(fā)展協調時，可以形成良性的循環(huán)，互相帶動彼此的發(fā)展；否則，房地產發(fā)展滯后于城市經濟將會制約城市經濟的發(fā)展，而房地產發(fā)展過度超前于城市經濟發(fā)展則有可能導致房地產“泡沫”的產生，以致會對整個經濟產生深遠的影響。

1.城市經濟對房地產市場的傳導機制

具體而言，區(qū)域經濟對房地產業(yè)的這種帶動或制約作用是通過國民收入、經濟增長率、投資水平、消費水平、信貸規(guī)模和利率等經濟變量起作用的

（1）國民收入對房地產業(yè)的影響

國民收入是一個國家或地區(qū)一定時期內新創(chuàng)造的最終產品和勞務的市場價值總和。我國學者也對國民收入與房地產投資的關系進行了大量研究，例如：劉洪玉通過對全國1986一2001的房地產開發(fā)投資和GDP數據進行Granger因果關系檢驗,證明GDP對房地產開發(fā)投資存在著顯著可信的單向因果關系，鄭思齊等通過對住房投資與GD之間的Granger因果關系檢驗，也發(fā)現GDP與住房投資之間存在很穩(wěn)定的長期均衡關系。綜合上述，國民收入對房地產業(yè)的發(fā)展存在重大影響。

（2）投資水平對房地產業(yè)的影響

社會投資水平是指在一定的社會經濟條件下，各投資主體的投資數量的總和。房地產業(yè)與社會投資水平具有密切的相互聯系，社會投資水平和房地產業(yè)規(guī)模呈正相關關系。實際投資水平，特別是固定資本投資的增加直接刺激房地產業(yè)的發(fā)展。反之，投資水平的降低，特別是固定資本投資被抑制時，房地產業(yè)的發(fā)展也會受到一定程度的影響。

（3）消費水平對房地產業(yè)的影響。從總量上看，社會總消費水平就是個人可支配收入中扣除儲蓄以后的余額部分。一般來說，在一個國家或一個地區(qū)，其消費水平越高，對房地產等高總價的消費品的需求也就越大；反之，如果消費水平降低，對房地產的需求也會縮減。此外，在既定的收入水平和邊際消費傾向的條件下，消費結構的變化也會影響對房地產產品的需求，進而對房地產業(yè)的發(fā)展產生拉動或抑制的效應。

（4）信貸規(guī)模對房地產業(yè)的影響。信貸規(guī)模是指經過借貸行為，協調社會盈余資金和不足資金的相對數量和絕對數量。一般情況下，當對房地產業(yè)的信貸條件放寬，房地產業(yè)獲得信貸規(guī)模就會增大，從而能夠支持房地產業(yè)較快發(fā)展，而當投向房地產業(yè)的信貸受到各種條件嚴格限制時，房地產業(yè)的發(fā)展就受到制約。

（5）利率水平對房地產業(yè)的影響。一般而言，低利率對投資及信貸規(guī)模擴張有刺激作用，而高利率則會制約投資及信貸規(guī)模的擴大。低利率一方面有利于投資，因為在其他條件不變的情況下，降低了房地產開發(fā)者及投資者的利息支出，在房地產單位售價不變的情況下，會使房地產開發(fā)變得更加有利可圖，從而刺激了房地產投資規(guī)模的擴大；另一方面也可拉動房地產消費。利率杠桿對房地產對房地產市場的走向具有調節(jié)功能，因而通常被各國政府所采用作為調控房地產市場的重要工具。

2.房地產業(yè)及其市場對城市經濟作用的效應分析

房地產是城市經濟的載體，房地產業(yè)是在工業(yè)化、城市化進程中興起而發(fā)展成的獨立產業(yè)，同時推動了工業(yè)化和城市化的進程，成為了現代社會經濟系統(tǒng)中一個不可分割的重要組成部分。房地產業(yè)、房地產市場的發(fā)展對城市經濟的作用效應總體來講表現為房地產業(yè)發(fā)展的“關聯效應”或“帶動效應”。

第一，房地產投資可以帶動社會固定資產投資的增加。1998 年以來，面對國內嚴峻的經濟形勢，國家采取了刺激投資的積極財政政策，以投資啟動消費，擴大國內需求。在這一輪投資增長中，房地產投資則起到先導和主力作用，帶動了全社會固定資產投資的增加，使得投資成為拉動經濟增長的“三駕馬車”中最為強勁的力量

第二，房地產業(yè)增加值對 GDP 增長有很大貢獻。20 世紀 80 年代中期以來，尤其是最近幾年，武漢市房地產業(yè)發(fā)展迅速，速度大大超過同期 GDP 的增長速度，房地產業(yè)增加值占 GDP 的比重不斷提高。

第三，房地產業(yè)具有很強的關聯作用。房地產業(yè)由于具有產業(yè)鏈長、帶動作用明顯等特點，它的變動通常會對眾多相關產業(yè)產生較大的沖擊波，影響宏觀經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

第四，當房地產超前于城市經濟的發(fā)展時，會導致城市經濟發(fā)展的失衡。雖然房地產可以很大程度上拉動經濟的增長，但是當房地產的發(fā)展過度超前于經濟的發(fā)展時，會產生大量的負面效應。房地產過度發(fā)展時，會擠占很多本應用于其他行業(yè)發(fā)展的資源，抑制了其他行業(yè)的發(fā)展，從而使得整個經濟出現一種不均衡發(fā)展的狀態(tài)。

三、房地產市場與城市經濟協調發(fā)展與否的判定標準

房地產業(yè)與區(qū)域經濟協調發(fā)展主要表現在以下幾個方面：第一、房地產發(fā)展水平與區(qū)域經濟增長之協調關系，主要從房地產業(yè)的發(fā)展階段與區(qū)域經濟發(fā)展階段之間的關系，房地產增加值對區(qū)域經濟增長的貢獻等角度進行分析。第二，房地產投資與區(qū)域經濟發(fā)展之協調關系。包括房地產投資總量、增長速度、規(guī)模和投資結構等是否與區(qū)域經濟發(fā)展相協調。第三，房地產價格與區(qū)域經濟發(fā)展之協調關系，包括房地產價格是否虛高，房地產價格的上漲是否與區(qū)域經濟增長一致，房地產價格上漲的幅度能否與人均可支配收入增長平衡、協調等。第四，房地產內部結構與區(qū)域經濟發(fā)展之協調關系。包括房地產開發(fā)和銷售總量之間的協調，區(qū)域市場內房地產業(yè)是否與當地經濟發(fā)展協調及房地產業(yè)內部不同檔次物業(yè)的供求關系是否協調等。

四、房地產業(yè)與區(qū)域經濟協調發(fā)展的評判方法

評判房地產業(yè)與區(qū)域經濟協調關系的方法主要有：定性和定量兩種，定量的分析又分為回歸分析和比較歸納兩種。其中回歸分析法是擬合數據間經濟關系的一種方法，運用回歸分析，從一組樣本數據出發(fā)，確定這些變量之間的定量關系式。對房地產業(yè)與區(qū)域經濟協調關系的判定，可利用回歸分析找出影響房地產投資、房地產價格的主要因素，并通過進行各種統(tǒng)計檢驗，判斷這些影響因素是如何影響因變量的。而比較歸納法歸納出衡量房地產業(yè)與區(qū)域經濟協調發(fā)展的重要指標，將這些指標的理想值與所要研究的主體實際值進行比較,確定最終結果。本課題研究將著重運用回歸分析方法對廣西房地產與城市經濟之間的關系進行分析。

五、展望

房地產業(yè)的發(fā)展與城市經濟的發(fā)展密切相關。當二者的發(fā)展協調時，可以形成良性的循環(huán)，互相帶動彼此的發(fā)展；否則，房地產發(fā)展滯后于城市經濟將會制約城市經濟的發(fā)展。對廣西房地產與城市經濟協調發(fā)展的研究，下一步將以梳理系統(tǒng)形成的理論為基礎，運用數據對廣西房地產市場與城市經濟協調發(fā)展進行實證分析。

參考文獻

[1] 龍奮杰等.住宅市場與城市經濟互動機理研究綜述與展望.[J]城市問題.2006

[2] 鄭思齊.住宅投資與國民經濟的協調發(fā)展.[J]城市開發(fā).2003（10）

[3]付振奇.房地產投資對城市經濟增長研究.[D]學位論文，2013

[4]王雙. 我國城市經濟現實問題研究進展述評.[J]蘭州商業(yè)院學報，2014（8）

基金項目：2013年廣西哲學社會規(guī)劃課題“廣西房地產市場與城市經濟協調發(fā)展研究”階段性成果， 項目編號：13CJY003

第3篇：房地產經濟知識范文

一、房地產業(yè)成為國民經濟增長支柱產業(yè)的重要性

我國是一個人多地少的國家,據統(tǒng)計，人均土地面積還不及世界平均水平的1/3。房地產業(yè)的發(fā)展是城市現代化建設的需要,應該充分利用有限的城市用地,高度集中各項城市機能,推進城市的綜合開發(fā)。目前,房地產市場已從幼稚走向成熟,市場化程度越來越高,房地產從單項獲利,向規(guī)范化的經營總體利潤的轉變。住宅在房地產市場的主要地位越來越突出,是房地產業(yè)的重要組成部分,約占房地產業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產市場的優(yōu)勢與經濟增長的趨勢、波動緊密相關。房地產業(yè)在國民經濟中屬于先導性產業(yè),它的發(fā)展可以帶動建材、冶金、機械、化工、機電等50多個物質生產部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展,是新一輪經濟啟動的先鋒,可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件。同時,房地產業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件,又可以改善投資環(huán)境,有利于吸引外資,加快改革開放的步伐,帶動相關產業(yè)的發(fā)展,解決大量的勞動力就業(yè)問題,完善社會主義市場經濟體系,促進我國經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

二、房地產業(yè)成為國民經濟增長支柱產業(yè)的必然性

“九五”期間，房地產業(yè)是我國五大重要產業(yè)之一,為促進住房消費,推進房地產業(yè)健康發(fā)展,拉動經濟增長,國家出臺了一系列政策措施,如加快住房制度改革等,促進了住宅建設與房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展,促進投資和消費雙向拉動經濟增長,為房地產業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產業(yè)發(fā)展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。 因而，發(fā)展房地產業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械。由此可見,個人購房能夠成為新的消費熱點，人民住房消費水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展,是房地產業(yè)成為國民經濟支柱產業(yè)之必然。

三、房地產業(yè)成為支柱產業(yè)所應具備的條件

第4篇：房地產經濟知識范文

經 紀 人（丙方）：_________

根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律法規(guī)規(guī)定，經甲、丙雙方協商一致，就房地產交易經紀事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條　甲方委托丙方為座落在：合肥市_________區(qū)_________[路][小區(qū)]_________號_________幢_________室[住宅][商業(yè)用房][_________]的[房地產轉讓][房屋租賃]提供以下服務：（下列事項供委托人選擇）

（一）提供信息；

（二）充當訂約介紹人：

（三）協助、指導訂立[房地產轉讓][房屋租賃]合同：

（四）協助辦理房地產交易手續(xù)：

（五）協助辦理其他手續(xù)[戶口轉移][水表過戶][電表過戶][煤氣過戶][_________][_________]；

（六）_________

第二條　委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方委托[轉讓房地產][租賃房屋]的詳細情況：

（一）產權人姓名：_________，建筑面積：_________m2， 建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結構：_________，房屋權屬證號：_________，土地所有權為：[國有][集體所有]；

（二）室內裝修情況：_________

（三）室內家具物品情況：_________

（四）水、電、煤氣、供熱、有線電視、固定電話等情況：

?_________

（五）擬[房地產轉讓][房屋租賃]的價格：_________元/m2 。

（六）經交易雙方確認[房地產轉讓][房屋租賃]的價格[_________元][_________元/年]。

第四條　甲、丙雙方的權利義務

（一）甲方提供[房地產轉讓][房屋租賃]的信息應真實、合法、準確。

（二）甲方應于本合同簽訂后_________日內向丙方提交下列資料的復印件：

1、產權人身份證

2、房屋權屬證書

3、[國有][集體所有]土地使用權證

4、其他相關資料：

（1）_________

（2）_________

（3）_________

（4）_________

（三）甲方應配合丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，

并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產是否已經抵押、房屋是否己經租 賃等情況。

（四）甲方應配合丙方簽訂[房地產轉讓][房屋租賃]合同及到[房地產管理部門][土地管理部門]辦理相關手續(xù)。

（五）丙方（房地產經紀人）在從事房地產經紀活動時，應出示房地產經紀人《執(zhí)業(yè)證書》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

（六）丙方對甲方提交的文件資料應出具收件清單。不得泄漏委托人的商業(yè)秘密。

（七）丙方應對甲方提供的信息到現場勘察和相關部門進行查驗。

（八）丙方應按照甲方的委托，房地產信息。

（九）丙方應配合甲方簽訂[房地產轉讓][房屋租賃]合同。

（十）丙方應配合甲方到相關部門辦理[房地產轉讓][房屋租賃]相關手續(xù)。

（十一）丙方在完成甲方委托事項后，按照物價部門核定的收費標準向甲方收取中介服務手續(xù)費_________元。不再收取其他費用 。

第五條　甲、丙雙方的違約責任

（一）本合同第四條（一）至（四）項，甲方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知丙方，取得丙方書面同意，否則導致房地產無法正常交易，甲方應向丙方支付違約金_________元。

（二）本合同第四條（五）至（十）項，丙方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知甲方，并取得甲方書面同意，否則導致房地產無法正常交易，丙方應向甲方支付違約金_________元。

單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。

第六條　合同糾紛的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決；也可由房地產管理部門或工商行政管理部門調解。協商不成或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

1、依法向合肥仲裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第七條　本合同未盡事宜可另行約定。

第八條　本合同一式兩份，甲、丙雙方各執(zhí)一份。

第九條　其他約定條款

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第十條　本合同自甲、丙雙方簽訂之日起生效。

委托方（乙方）簽章：_________　 經紀人（丙方）簽章：_________

證件名稱：_________ 經紀人簽字：_________

證件號碼：_________ 執(zhí)業(yè)證號碼：_________

聯系電話：_________ 聯系電話：_________

人簽字：_________

證件名稱：_________

證件號碼：_________

聯系電話：_________

共有人簽字：_________

簽訂時間：_________ 年____月____日

附件

一、房屋內附屬設備狀況及室內裝飾情況

.....................................................................

（粘貼線） （騎縫章加蓋處）

附屬設施：_________ 設備：_________

室內裝飾：_________

二、戶口、水、電、煤氣、電訊等費用的支付情況

.....................................................................

（粘貼線）?（騎縫章加蓋處）

三、其他

第5篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】房地產；外部性；治理

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A

一、前言

近年來，由于城市房地產開發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產開發(fā)經營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產開發(fā)經營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償?！北庸虐堰@種現象歸結為社會凈產品與私人凈產品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經濟”(一項經濟活動在提供私人凈產品的同時也提供了社會凈產品,如果在提供社會凈產品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經濟)與“外部經濟”。

三、房地產外部性分類及其影響

1、房地產外部性分類

以外部影響的性質和作用分,房地產外部性可分為房地產正外部性和房地產負外部性。房地產正外部性是指房地產經濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經濟。與此相反,凡是因房地產經濟活動受損而又無補償的外部影響被稱為房地產負外部性,也稱外部不經濟。

按經濟活動主體劃分,房地產外部性分為房地產開發(fā)的外部性和房地產消費的外部性。無論是房地產的開發(fā)還是房地產的消費,均存在正效應與負效應。

2、房地產外部性的影響

房地產開發(fā)的正外部性主要體現在三個方面:一是對城市化及經濟的有益促進。城市化是社會經濟發(fā)展的必然進程和客觀規(guī)律,而房地產項目的開發(fā)建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產開發(fā)商或其他生產者的有利影響。房地產開發(fā)項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產商在相鄰區(qū)域開發(fā)各類物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產的良性發(fā)展會提升城市房地產價值,給投資者帶來財富效應。

四、房地產開發(fā)經營中外部性的產生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產權不明晰

外部性的產生在很大程度上也受制于產權的不明晰,即對經濟資源缺少明確的產權保護。例如,如果政府可以就房地產項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質量而收取費用,那么,該房地產項目要承擔一定的經濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產項目未得到空氣質量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經濟就會消除,反之,外部性就會產生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經濟資源缺乏明確的產權歸屬而產生了外部性。

3、市場交易成本過高

交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產權無法進行有效的交易。一個房地產項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產項目開發(fā)商請求補償。

4、品牌價值的偏好

通過外部力量的作用改變消費者與生產者的偏好也會產生外部性。其實,從經濟學角度而言,好的房地產開發(fā)公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現象。比如,萬科公司作為房地產業(yè)界的知名企業(yè),開發(fā)出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現萬科開發(fā)的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產市場競爭中有著顯著的品牌優(yōu)勢。

5、地產不可移動性造成的自然壟斷

房地產產品是一種特殊的產品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產項目在物理特征上具有固定性,它要占據一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩(wěn)固等衍生權利。因此,房地產商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。

五、城市房地產開發(fā)經營中外部性的治理途徑

1、靈活運用價格協調機制轉化外部性

在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協調轉化。這就使得注重讓房地產項目產品創(chuàng)造更多外部經濟的開發(fā)商獲得鼓勵,存在外部經濟的房地產項目得到經濟補償,而讓不注重社會效益的開發(fā)商出局,外部不經濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過綜合改造促使外部性的內部化

外部性是相對于一定的范圍內而言的,小范圍內的外部性在范圍擴大后就變成了“內部”的了,如相互競爭的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤,由于房地產價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產狀況,自然很少有開發(fā)商愿意去開發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對舊區(qū)內部的地塊造成了外部的不經濟,即使舊區(qū)內部的項目質量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發(fā)商顯而也會顧及這一點,而放棄開發(fā)。而綜合成片開發(fā),使得舊城區(qū)老化這個外部性問題內部化了,就解決了這個問題。

3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性

稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經濟手段。對于外部經濟的房地產項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產開發(fā)商愿意投入資金到這種房地產項目的開發(fā)中去。對房地產開發(fā)過程中的外部不經濟,如對占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產調節(jié)稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環(huán)境的破壞,矯正房地產商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。

4、加強產權界定彌補外部性

按照新制度經濟學的觀點,產權不明是產生外部性的根源,因此界定產權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現階段得到重視。應加快房地產法制建設,從立法上為各項房地產權利做出明確規(guī)定,并嚴格保護、執(zhí)行。另外,政府應組織、協調各部門編制好城市規(guī)劃并嚴格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產開發(fā)利用者的行動空間,從而間接地決定產權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產開發(fā)經營利用中的外部不經濟。

5、采取政策管制規(guī)范開發(fā)商的行為

房地產外部性現象的產生與房地產開發(fā)商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規(guī)來規(guī)范開發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調控、金融杠桿的調節(jié)等。另外在公司的注冊、開發(fā)項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產企業(yè)應實施嚴格的準入制度,將那些專業(yè)水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業(yè)或開發(fā)商拒之門外

六、房地產開發(fā)經營的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產開發(fā)經營外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來經濟發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質量是現代衡量社會經濟發(fā)展和人們生產、生活質量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經濟發(fā)展、進行城市房地產開發(fā)和再開發(fā)的同時,必須注意保護治理好我們的環(huán)境,堅持走經濟、社會和資源、環(huán)境相互協調的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結束語

通過對城市房地產開發(fā)經營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產開發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

[1]駱漢賓 房地產開發(fā)中的若干問題及對策 城市開發(fā) 2010年

第6篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】知識產權 可持續(xù)發(fā)展

知識產權制度是推動國家和地區(qū)科技進步、經濟發(fā)展以及文化繁榮的制度保障，是提高核心競爭力的有力手段和措施。金融危機爆發(fā)以來，西方發(fā)達國家經濟衰退，來自國外的訂單減少，一些地區(qū)傳統(tǒng)、粗放的外向型經濟遭遇嚴峻挑戰(zhàn)。因此，實施知識產權戰(zhàn)略，提高自主創(chuàng)新能力，是推動地方經濟轉變發(fā)展模式、實現產業(yè)升級轉型的必然選擇。

東莞市加強知識產權工作的迫切性

自從改革開放以來，東莞憑借以外源帶動為主、以勞務出口為主、以外延擴張為主的“三為主”經濟發(fā)展模式，迅速成長為一個以“三來一補”為主的外向型工業(yè)城市，享有“世界工廠”的美譽。但是近年來，東莞經濟發(fā)展的國內外形勢日益嚴峻，傳統(tǒng)的粗放外向型經濟受到了嚴峻的挑戰(zhàn)。在國際上，隨著中國貿易順差的擴大和金融危機的爆發(fā)導致貿易保護主義抬頭，壁壘增多、摩擦加劇，人民幣升值導致企業(yè)價格競爭優(yōu)勢被壓縮，生產資料價格上漲使企業(yè)的生產成本上漲，金融危機導致來自國外的訂單大量減少，東莞經濟發(fā)展受到極大沖擊。在國內，新勞動法出臺導致企業(yè)的用工環(huán)境更為嚴苛，資源和環(huán)境的消耗進一步加劇導致政府改變發(fā)展戰(zhàn)略以及粗放型經濟發(fā)展模式帶來的環(huán)境污染、治安壓力等因素都給東莞傳統(tǒng)的粗放型外向型經濟帶來前所未有的壓力。

為了促進東莞經濟的可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展，自2006年以來，東莞市提出了經濟社會雙轉型的戰(zhàn)略目標，希望從資源主導型經濟發(fā)展模式轉向自主創(chuàng)新主導型經濟發(fā)展模式。要想順利實現經濟社會的雙轉型，必須致力于保護知識產權，走科技創(chuàng)新之路。實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，提高自主創(chuàng)新能力，是推動東莞轉變發(fā)展模式、實現產業(yè)升級轉型的必然選擇。但是與國內先進城市相比，東莞在知識產權保護和科技創(chuàng)新方面滯后于其高速發(fā)展的經濟，與其經濟發(fā)展總量是極不適應的。實施知識產權戰(zhàn)略，以知識產權發(fā)展推動地方經濟發(fā)展是當前經濟和社會發(fā)展的迫切需求。

東莞市知識產權工作的現狀

東莞市知識產權工作取得的成績。東莞是全國知識產權試點示范工作先進集體，在知識產權工作上取得了很大的成就，是知識產權大市。一方面，政府思想觀念超前，扶持力度較大。一是構建了較完備的政策扶持體系。東莞市出臺了一系列政策措施，構建了較完備的政策扶持體系。二是資金扶持力度大。政府設立專項資金促進專利工作建設，這些扶持政策為知識產權事業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎。另一方面，知識產權成果顯著，經濟效益明顯。2011年，東莞專利申請量24455件，授權量19353件，知識產權成果的大量涌現，也帶動了企業(yè)經濟效益的提高。2011年全市共有25個項目獲得市級專利獎，這些項目實施以來，企業(yè)新增銷售額達24億元，創(chuàng)造利潤4.1億元，每億元銷售創(chuàng)造的利潤比上年度增加42%，給企業(yè)帶來了明顯的經濟效益。

東莞市保護知識產權存在的問題。首先，社會知識產權淡薄，思想上存在誤區(qū)。一是誤認為保護知識產權和進行創(chuàng)新科技的發(fā)展為時過早，與地方經濟和企業(yè)的發(fā)展階段不匹配；二是誤認為保護知識產權會阻礙經濟發(fā)展，會損害以模仿為主的地方經濟的快速發(fā)展；三是誤認為沒有真正有效的措施來保護知識產權和進行創(chuàng)新科技發(fā)展，對發(fā)展的前景存在不信任感。思想上存在誤區(qū)直接導致一些政府部門和企業(yè)對知識產權工作的積極性不高，沒有把知識產權制度作為保護智力成果、進行可持續(xù)發(fā)展的有力武器，從而使知識產權制度在技術創(chuàng)新中的作用不能得到有效發(fā)揮。

其次，企業(yè)知識產權結構不夠合理，層次較低。由于東莞企業(yè)普遍規(guī)模較小，自主品牌建設和自主創(chuàng)新能力較低，企業(yè)利潤薄弱，直接導致知識產權結構不合理，層次較低。比如：企業(yè)專利申請以外觀設計和實用新型技術為主，發(fā)明專利的比例較低；非職務發(fā)明比例較高，職務發(fā)明比例較低；國際專利申請水平較差。近年來在政府獎勵措施的刺激下，東莞的專利申請量和授權量保持了較高的增長率，但是企業(yè)缺乏內在增長動力，一旦政府不愿意承擔高額補貼，東莞企業(yè)的新增知識產權數量將直線下降。

再次，知識產權管理中的行政執(zhí)法力度和手段有待改善和提高。長期以來，受管理機構建設、隊伍建設、技術建設等執(zhí)法條件的影響，普遍存在行政執(zhí)法力度不夠、執(zhí)法手段薄弱的問題。表現在：一是在受理知識產權投訴時，要求投訴方自己取證，使很多投訴方被迫放棄投訴；二是在處理案件時力度和時效性較差，不能對侵權方產生威懾力；三是沒有形成常規(guī)性、規(guī)范性的執(zhí)法檢查制度，運動式的檢查方法運用較多；四是不重視知識產權預警機制的建設，不能起到防范于未然的作用。

第四，未能充分發(fā)揮行業(yè)協會在知識產權管理上的作用。目前，東莞的各類行業(yè)協會發(fā)展參差不齊，大多數比較弱小，對政府依附性較強，公正性差，缺乏行業(yè)標準和職業(yè)規(guī)范，對產業(yè)發(fā)展缺乏系統(tǒng)。由于行業(yè)協會有效模式尚未建立，未能充分發(fā)揮在知識產權管理上的溝通、協調和監(jiān)督職能。

最后，知識產權人才建設不能滿足需求。推進知識產權工作，人才是關鍵。目前東莞約1000萬人口，但總體來看素質偏低，高素質人才嚴重缺乏。由于地方經濟以“三來一補”為主，企業(yè)層次較低、城市建設滯后，對人才的吸引力和凝聚力較低，企業(yè)、知識產權中介機構和管理機構都普遍存在人才不足的問題，亟待解決。

以知識產權戰(zhàn)略促進地方經濟發(fā)展的主要思路

加強規(guī)劃引導，完善政策環(huán)境。首先，在政府資金扶持上，要變全面撒網式的資助為獎優(yōu)扶強，變政府單方面資助為政府、社會資金、企業(yè)多方面投入。其次，在企業(yè)創(chuàng)新能力的培育上，支持和鼓勵企業(yè)從粗放型的外延增長模式轉向集約型的內涵增長模式，努力提高企業(yè)的科技競爭力和品牌競爭力。最后，在推進科技成果的轉化上，建立保護知識產權與創(chuàng)新科技發(fā)展的基礎支撐，做好企業(yè)和金融機構的溝通工作，提升創(chuàng)新型企業(yè)的實力，加速科技成果的轉化速度。

強化知識產權的日常管理工作。知識產權制度的核心是對知識產權進行保護。要充分發(fā)揮知識產權制度的作用，必須做到有法必依，執(zhí)法必嚴，對侵權和非法占有知識產權的行為給予堅決制止和嚴厲制裁。要建立知識產權預警及應急管理機制，采取多種形式建立政府與企業(yè)之間的溝通渠道，引導行業(yè)協會和企業(yè)進行知識產權預警及應急管理，提高對知識產權糾紛的監(jiān)測、發(fā)現能力和應急處理能力，及時準確地分析和預測政府法律和政策的走勢和市場競爭態(tài)勢。通過預警管理，采取有效措施應對國際知識產權壁壘，化解潛在的知識產權風險，保障產業(yè)經濟安全。

增強企業(yè)的自主創(chuàng)新意識和對知識產權的保護意識。政府要通過多方宣傳推廣，厘清目前在知識產權方面存在的誤區(qū)，大力普及知識產權法和有關知識，在全社會弘揚知識產權文化，使政府機關、中介機構和企業(yè)事業(yè)單位的管理人員特別是高層領導認識到知識產權在產業(yè)升級換代、經濟可持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮的關鍵性作用。要使各級政府真正把知識產權工作作為提升社會和經濟的發(fā)展水平的重要抓手，發(fā)揮政府行政職能優(yōu)勢，促進知識產權工作的高質量發(fā)展。要使企業(yè)真正全力投入到知識產權的戰(zhàn)略制定、開發(fā)管理和經營使用管理工作中去。引導企業(yè)一方面要構筑“知識產權保護墻”，保護企業(yè)的合法知識產權權益；另一方面針對有關知識產權的訴訟和壁壘，積極應訴和反擊，努力在全球經濟競爭中占據主動地位。

推動行業(yè)自律，提高公眾監(jiān)督的力度。一方面要加大行業(yè)協會的建設力度，發(fā)揮行業(yè)協會在行業(yè)自律、標準制定、信用體系建設、督監(jiān)管理、協調溝通等方面的作用，更好地服務于行業(yè)與社會。政府要把能放給行業(yè)協會的職能盡量下放，使之充分發(fā)揮作用，引領行業(yè)健康協調發(fā)展。同時政府應盡快建立科學有效的行業(yè)協會績效考評體系，推動行業(yè)協會的健康快速發(fā)展。另一方面要提高公眾監(jiān)督的力度，積極引導，充分發(fā)揮報紙、電視、網絡等媒體的力量，構筑全社會全方位的監(jiān)督網絡，使保護知識產權成為整個社會共同關心的話題。

第7篇：房地產經濟知識范文

關鍵詞：陜西石油產業(yè)；地方經濟；協調發(fā)展；制約因素；對策

0 引言

石油作為現代工業(yè)的“血液”是國民經濟發(fā)展的重要物質基礎，也是促進石油資源開發(fā)區(qū)區(qū)域經濟發(fā)展的重要因素之一。它的開發(fā)與利用不僅帶動著上下游相關產業(yè)的發(fā)展，而且還以強大的擴散效應、輻射功能帶動著地方經濟的發(fā)展，成為地方經濟發(fā)展的“增長極”和“生長點”。

陜西是中國重要的石油資源大省，石油儲量與產量均處于全國前茅。經過幾十年的發(fā)展，石油產業(yè)已成為陜西經濟社會發(fā)展的支柱產業(yè)。然而，在陜西石油產業(yè)的發(fā)展中，由于長期受計劃經濟和條塊分割管理體制的影響，石油產業(yè)與地方經濟缺乏共同利益驅動，各自為戰(zhàn)，缺乏統(tǒng)一思路下的經濟發(fā)展長遠規(guī)劃和戰(zhàn)略，產業(yè)同構嚴重，難以形成優(yōu)勢互補的產業(yè)多元化經濟發(fā)展格局，造成經濟和社會資源的巨大浪費。這些問題的存在，不但在一定程度上影響了石油資源優(yōu)勢向地方經濟優(yōu)勢的轉化，也影響了石油產業(yè)自身的發(fā)展。正是基于以上認識，本文深入探討了陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的制約因素，并結合陜西實際狀況，提出了促進陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的若干對策建議，希望能為實現陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展在政策制定上提供參考與借鑒。

1 陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的制約因素

1.1 石油產業(yè)鏈過窄導致產業(yè)整體帶動力不強

石油產業(yè)鏈是指圍繞石油的轉化與利用，通過技術及服務聯系，由所有具有連續(xù)追加價值關系的相關產業(yè)所形成的鏈條。目前，陜西石油產業(yè)的鏈條還極為簡單，區(qū)域內石油產業(yè)的產業(yè)鏈條不完整，尤其是下游的區(qū)域集聚程度很低。據測算，原油和石油初級產品加工所創(chuàng)造的產值占陜西石油產業(yè)總產值的80%以上，而石油化工所創(chuàng)造的產值僅占陜西石油產業(yè)總產值的20%不足。這種情況致使陜西石油資源利用只是處在加工的初級階段，資源的附加值低，利用率不足，使得石油資源優(yōu)勢對陜西經濟的帶動作用并沒有充分發(fā)揮出來。

1.2 “荷蘭病”現象顯現影響區(qū)域經濟協調發(fā)展

目前，陜北地區(qū)經濟生活正在出現一種“荷蘭病”癥狀。近幾年來石油價格不斷上升，給陜西石油資源地延安、榆林經濟社會發(fā)展帶來了巨大的利益。高油價帶來的意外收入成為了政府的支出，導致了公共投資的增加，企業(yè)機關工資及物價的上漲，通貨膨脹的壓力越來越大。與此同時，通用設備制造業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)和電子及通信設備制造業(yè)這些曾具有較大優(yōu)勢的產業(yè)在近年來發(fā)展比較緩慢，其速度遠遠低于石油產業(yè)，非石油產業(yè)成本上升，利潤空間逐漸縮小?，F在陜北已經呈現出“荷蘭病”的前兆。石油像是一條金鎖鏈，帶給陜北地區(qū)高收入的同時，也鎖住了陜北經濟騰飛的翅膀。

1.3 社會資源的整合難度較大

受長期計劃經濟和條塊分割管理體制的影響，陜西石油產業(yè)與地方經濟缺乏共同利益驅動，各自為戰(zhàn)；缺乏統(tǒng)一思路下的經濟發(fā)展長遠規(guī)劃和戰(zhàn)略，產業(yè)同構，難以形成優(yōu)勢互補的產業(yè)多元化經濟發(fā)展格局，造成經濟和社會資源的巨大浪費，也使得社會資源的整合難度較大。具體來說，主要表現在以下方面：一是技術研發(fā)資源共享難度大，各開發(fā)主體之間、石油企業(yè)與地方科研院所之間的科技資源沒有得到很好的集成與整合，未能形成穩(wěn)定的產學研合作機制；二是基礎設施共享難度大，由于利益分配的原因，導致兩大石油開發(fā)主體之間、石油企業(yè)與地方的基礎設施無法共享；三是生產要素整合難度大，包括土地、資本以及人力資源等無法突破產業(yè)和區(qū)域限制，不能自由流動。

1.4 石油開發(fā)中各利益相關主體矛盾重重

在陜北石油開發(fā)中形成了包括中央政府、省政府、市縣政府、中央石油企業(yè)和地方石油企業(yè)這五類目標各異的利益主體。作為理性經濟人的各利益主體都將追求各自利益最大化，由此，不可避免地會為爭奪資源權利而產生利益沖突。主要體現在以下兩個方面：一是石油資源開發(fā)權歸屬的沖突，不同開發(fā)主體之間爭奪資源面積；二是石油資源開發(fā)收益權分配的沖突。其沖突的核心是石油資源礦權的歸屬和利益分享比例的設置。

1.5 石油礦區(qū)生態(tài)環(huán)境有待改進

石油開發(fā)具有戰(zhàn)線長、占地多、耗能高、廢棄物多、污染大等特點，對陜北地區(qū)的水質、生態(tài)、植被、空氣質量等方面產生了不同程度的影響。單井生產、汽車中轉等開放式生產工藝，導致了生產過程中跑、冒、滴、漏現象及運輸過程中肇事、翻車等污染事故的發(fā)生。污水處理設施建設滯后，雖然有部分污水實施了回注，但仍有三分之二左右無法回注而直接排放，使延安境內大多數河流及部分城鎮(zhèn)飲用水源都受到不同程度的污染。同時，打井和注水造成一些地方地下水系破壞，水井出水量銳減、水質下降。石油開發(fā)還造成部分林地特別是退耕還林地的占用和破壞。石油伴生氣大量排空，不僅造成能源浪費、空氣污染，對一些地方和村莊也形成安全隱患。主要表現為：一是石油污染局部得到遏制，但總體污染仍在持續(xù)。二是清潔文明井場管護措施不到位，損壞嚴重的現象普遍存在。三是個別石油開發(fā)企業(yè)環(huán)保觀念仍然淡薄，在石油開采審批程序上不申報、不審批、不驗收、先建后批、邊建邊批的現象時有發(fā)生。四是企業(yè)內部環(huán)境監(jiān)管能力薄弱。企業(yè)內部環(huán)保人員少，系統(tǒng)監(jiān)管、應急機制不健全。這些問題給陜北石油開發(fā)過程的環(huán)境保護帶來現實的困難。

1.6 缺乏相關的協調發(fā)展機制與政策支持

要實現陜西石油產業(yè)與區(qū)域經濟的協調發(fā)展，不僅要具備物資條件基礎，還需要有相應的政策機制作為支持。這些政策機制主要包括石油產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的產業(yè)政策，以及石油產業(yè)與地方政府、其他產業(yè)之間協調發(fā)展的相關協調機制。目前陜西省在這方面還存在很大缺陷。具體體現在：一是產業(yè)政策的整體性不強，產業(yè)政策制定未能充分考慮產業(yè)的關聯性，從而導致產業(yè)規(guī)劃不合理；二是產業(yè)政策制定的專業(yè)性較弱；三是產業(yè)政策的執(zhí)行力度不足，主要表現為下級政府對上級政府的政策執(zhí)行力不足，石油企業(yè)對地方政府的政策執(zhí)行力不足，出現這種狀況更多是因為各利益主體為追求短期經濟效益造成的。四是缺乏石油產業(yè)與地方政府、其他產業(yè)之間協調發(fā)展的相關協調機制。

2 推進陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的對策分析

2.1 延伸石油產業(yè)鏈條，培育石油產業(yè)集群

有學者研究得出西部地區(qū)石油產業(yè)上游的產業(yè)集群彈性平均為48.13，而石油產業(yè)下游的產業(yè)集群彈性為51.63。顯然石油下游的產業(yè)集群彈性明顯大于上游的產業(yè)集群彈性。由此可以得出結論，石油資源加工業(yè)與區(qū)域經濟的相關性要高于石油資源開采業(yè)?，F階段，陜西石油勘探和開采業(yè)已具有比較明顯的集群效應，而石油深加工則正處于起步階段。因此，政府現在的工作重點應該是按照科學發(fā)展觀以及新型工業(yè)化的要求，合理規(guī)劃和正確引導，加快推進石油加工業(yè)向各工業(yè)園區(qū)集中，產業(yè)向基地集中，以陜北能源重化工基地和工業(yè)園區(qū)為依托，支撐產業(yè)集群發(fā)展。高度重視向石油下游產業(yè)延伸與深化，增加附加值；淘汰落后的高耗能、高污染、低產出生產工藝和技術，不斷優(yōu)化產業(yè)結構，提高科技含量，促進產業(yè)升級。

2.2 實現社會資源共享

首先，通過技術轉移、橫向合作等方式實現技術研發(fā)資源共享，從而減少重復投入，提高投入產出效率。其次，無論是區(qū)域經濟發(fā)展，還是石油企業(yè)發(fā)展，均需要大量的基礎設施建設投資。因此，為了減少重復建設，提高區(qū)域經濟發(fā)展的整體效率，有必要實現區(qū)域內部基礎設施共享。而對于陜西省來說，要實現石油產業(yè)與地方經濟的協調發(fā)展，就必須實現基礎設施共享。這種共享主要包括兩個方面：一方面是石油產業(yè)內部各開發(fā)主體之間的設施設備共享；另一方面則是石油產業(yè)與地方政府之間的基礎設施共享。最后，實現生產要素共享。具體措施包括：合理規(guī)劃土地使用，保證區(qū)域內產業(yè)發(fā)展的正常用地；形成一體化的資本市場，實現資本在區(qū)域內的合理流動；形成一體化的人才市場，實現區(qū)域內人才智力資源的共享。

2.3 石油開發(fā)各利益相關者和諧發(fā)展

陜北石油開發(fā)中形成的中央政府、陜西省政府、資源所在地的市縣政府、中央石油企業(yè)（長慶油田）和地方石油企業(yè)（延長石油集團）等五類目標各異的利益主體的矛盾，表面上看是不同經濟實體的利益之爭，實際上暴露的是中央利益與地方利益之間的矛盾，而矛盾的根源則在于我國特殊的石油資源礦權制度和土地產權制度，在于一元礦權與二元地權的沖突。只要石油資源仍然堅持一級所有、一級開采的礦業(yè)體制，就會在法律上和制度上排除其他利益主體對石油資源的占有權和收益權，影響到資源地的經濟利益；只要集體地權仍然是一種權能殘缺的“不完全所有權”，在現行征地制度和兩級地權管理模式下，地方政府必然會憑借對土地收益權和處分權的實際控制阻礙礦業(yè)權的行使，導致生產和交易的低效率。要從根本上改變這一狀況，需要從以下方面入手：一是創(chuàng)新石油資源礦權制度，建立國有資產兩級出資人制度，實行石油資源一級所有二級開采的礦業(yè)體制，使地方政府不再作為人，而是直接作為國有資產所有者享有投資、受益、經營者；二是變革集體土地所有權制度，廢除集體土地所有權，實行農村土地私有化；三是完善礦業(yè)用地制度，規(guī)范礦業(yè)用地取得、補償、退出等管理制度；建立市場化的石油資源礦權轉移制度，改變過去石油資源礦權無償轉讓的狀態(tài)，使礦權收益清晰化、貨幣化。

2.4 石油礦區(qū)經濟、社會和生態(tài)環(huán)境三大系統(tǒng)之間協調發(fā)展

一是加強教育，轉變觀念，樹立“人與自然和諧發(fā)展”的新理念，堅持生產與環(huán)保并重、經濟效益與社會效益并重，在全社會形成“誰污染誰治理”和“減少污染、加強環(huán)?！钡牧己靡庾R與氛圍；二是加強法制建設，強化執(zhí)法力度，逐步提高石油企業(yè)的環(huán)保意識，確保陜西石油產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展；三是明確環(huán)保責任，加強環(huán)?？冃Э己撕拓熑巫肪康确矫娴闹贫冉ㄔO，使政府、企業(yè)和公眾對石油資源礦區(qū)的環(huán)保責任得到了明確和加強，提高其參與環(huán)保的積極性，從而徹底扭轉石油礦區(qū)內水源和水質污染、大氣污染、地表植被破壞和土地鹽堿化、荒漠化和地表塌陷等地質災害的現狀；四是建立健全石油礦區(qū)生態(tài)修復補償機制，規(guī)范生態(tài)治理和補償標準，切實解決陜北地區(qū)環(huán)保設施建設滯后的問題；五是加大環(huán)保投入，發(fā)展循環(huán)經濟。

2.5 加大相關政策的扶持力度

產業(yè)的發(fā)展離不開政策的支持，為了實現陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展，必須制定一系列政策來支持，具體來說有以下幾個方面：一是建立石油產業(yè)政策引導和支持機制，包括石油產業(yè)合理化政策，石油產業(yè)競爭秩序政策等，通過適當的產業(yè)政策引導，在陜西應實現區(qū)域內石油資源比較優(yōu)勢向市場競爭優(yōu)勢的轉化，培育區(qū)域內有效核心優(yōu)勢，促進石油產業(yè)成長；二是構建協調發(fā)展的體制平臺，包括完善油地領導聯席會議制度，理順和強化油地結合運行機制，建立統(tǒng)一的戰(zhàn)略性規(guī)劃體系，形成事關區(qū)域經濟和社會發(fā)展大局的重大事項都應提交油地領導聯席會議共同商討、通盤考慮、統(tǒng)一規(guī)劃的機制；三是構建協調發(fā)展的政策平臺，包括國家宏觀支持政策、企業(yè)改革與發(fā)展的政策、民間資本進入政策等。

3 結論

石油產業(yè)是陜西省的支柱產業(yè)，產業(yè)關聯性強。然而，長期以來，陜西石油產業(yè)的發(fā)展并沒有帶動地方經濟的發(fā)展，甚至在一定程度上阻礙了區(qū)域內其他產業(yè)的發(fā)展，未能實現石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的理想局面。為此，本文從石油產業(yè)鏈、社會資源整合、石油開發(fā)利益主體關系、石油礦區(qū)生態(tài)環(huán)境以及油地協調發(fā)展機制等方面分析了制約陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的相關因素，并結合陜西實際，提出了實現陜西石油產業(yè)與地方經濟協調發(fā)展的相關對策建議。

參考文獻

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第8篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】絲綢之路經濟帶；房地產；烏魯木齊

絲綢之路經濟帶，東接廣袤的亞洲太平洋經濟圈，往西毗鄰著發(fā)達的歐洲經濟圈，總面積約5000萬平方公里，匯集人口約占世界總人口的二分之一，被認作是“世界上最長、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕洕笞呃取薄Ｋ从谥袊沤z綢之路，早在千年以前便已成為了我國與中西南亞諸國進行經貿往來的最主要途徑。新疆位于亞歐大陸腹地，東接我國內地，外與中亞、南亞、西亞、歐洲八國相連，毫無疑問是歐亞大陸幾何中心。因此在新絲綢之路的潮流中，新疆在巨大的挑戰(zhàn)中無疑擁有著難逢的機遇。

一、絲綢之路經濟帶實施烏魯木齊房地產市場現狀

（一）發(fā)展現狀

在國家宏觀調控政策以及諸多不確定因素的影響下，烏魯木齊近幾年房地產市場表現出結構調整平衡發(fā)展的態(tài)勢。我們根據烏魯木齊市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公告可以看出，2013年烏魯木齊房地產開發(fā)企業(yè)完成投資825.69億元，比上年增長36.2%，增幅比上年提高18.8個百分點。2012年烏市建設保障性住房12168套，共77.8萬平方米。2013年烏市保障性住房新建項目10個，計劃建設保障性住房11500套，總投資18.9億元。其中6項集中建設項目7855套正在建設中；社會籌集公租房項目4項846套，已開工兩項400套。實際建設已完成投資6.6億元?？傆媱澩瓿赏顿Y20.27億元。因此，我們可以看出烏魯木齊市房地產市場中固定資產投資得到了高速的增長。

（二）發(fā)展的特征

烏市住房價格普遍呈南低北高態(tài)勢，隨著城市向北擴張和經濟重心的北移，北部從原來2008年住房的少人問津到現在的開盤即受熱捧，短短五年間發(fā)生重大改變。南門、北門、小西門等原來的市中心，現在這已經逐漸變?yōu)槔铣菂^(qū)。隨著地鐵一號線的開工，未來城市南北的距離將逐漸變小，加上南部建筑布局陳舊，多數地段規(guī)劃不合理，交通相對擁擠，經濟發(fā)展受限等緒多因素導致北區(qū)房價直線上升。但北區(qū)也受限于自身發(fā)展較緩的情況，相對南區(qū)，教育、醫(yī)療、政治、大型超市、商場等各項生活配套設施均較南區(qū)落后。一些地段開發(fā)商只注重商品房本身的開發(fā)、忽略了生活配套設施的引進，導致較偏的地方一些房子仍然無人問津。

二、絲綢之路經濟帶實施對烏魯木齊市房地產市場發(fā)展的影響

（一）房地產市場進入良性發(fā)展軌道

經過政府管理部門的宏觀調控和市場的調節(jié)，使得烏魯木齊市房地產市場供需矛盾得到了一定的緩解，這標志著烏魯木齊市的房地產越來越快速發(fā)展的勢頭得到了有控制。而且住宅空置面積在多年得增長以后也出現了明顯下降，因此，說明了政府管理部門對房地產市場宏觀調控實施的措施發(fā)揮了自己的作用，市場進入了良性發(fā)展的軌道。

（二）普通住宅商品房銷售價格上漲

自從新一輪的絲綢之路經濟帶政策被正式提出，將會是新疆的經濟社會更加的繁榮、這必然會是新疆各族人民的收入得到提高從而會使人們的生活水平不斷地提高，這樣一來就會加大烏魯木齊市房地產價格走高的趨勢。在最近的幾年中，經濟適用房價格的浮動是比較穩(wěn)定的。而且在政府部門的宏觀調控措施下商品住宅銷售價格也有了比較穩(wěn)定的小幅度的上升趨勢。2013年底全市平均商品住宅房價為7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上漲12%。從需求比例來看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投資性需求占45%。2014年一季度這一比例有所變化，首套住房需求比例達到了61%，改善和投資需求有所下降至39%。 因此，通過以上我們可以看出在近幾年中房價已經走出了低位徘徊的陰影。

（三）投資者信心有所增加

由于絲綢之路經濟帶政策的實施，使得烏魯木齊市的市民和城市周邊的農民的經濟收入的到了不斷地提高，因此，越來越多的人有能力在烏魯木齊市買房了。而且國家大力提倡通過城鎮(zhèn)化建設來提高城市人口在總人口中的比重。因此，這些因素都增強了投資者的信心。

三、加強烏魯木齊房地產市場發(fā)展的對策

（一）宏觀調控，抑制房地產市場的投機需求

烏魯木齊銀監(jiān)局在貫徹意見中要求對房地產項目開發(fā)貸款嚴格執(zhí)行“四證齊全”和資本金比例不低于35%的標準，高檔商品房、別墅、商業(yè)用房開發(fā)貸款應實行更高項目資本金要求，而在房地產項目開發(fā)貸款以外，房地產企業(yè)發(fā)放如流動資金貸款、票據融資等其他任何形式的短期貸款和融資則被嚴令禁止。此外，烏魯木齊銀監(jiān)局還要求烏魯木齊各銀行區(qū)別對待房地產企業(yè)貸款展期要求，對存在銷售前景不佳、惡意囤積房源等現象的開發(fā)項目要從嚴控制貸款展期，同時切實加強貸后管理，督促房地產企業(yè)及時歸還到期的開發(fā)貸款。

（二）改革土地財政，弱化地方抬高地價的沖動

近幾年來，房地產價格持續(xù)上漲，房地產業(yè)成為利潤最高的產業(yè)之一，企業(yè)收益、政府收益，投資和投機者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農民，不僅沒有從中獲得應該獲得的收益，反而因此失去了就業(yè)保障和社會保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補償和農民社會保障，將會在一定程度上，減少農民的利益損失，使農民獲得一定的補償，對建立合理土地出讓金分配機制是非常有益的一次探索，而更深遠的意義就在于，它對中國進行農村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地制度新模式具有巨大的促進和推動作用。

（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活動的理性

促進房產回歸居住屬性的另一有效工具就是加強保障性住房的建設。牛鳳瑞認為，房地產調控涉及三大領域，除了房地產行業(yè)領域和房地產市場調控領域，還包括住房保障建設領域。只有增加這部分供給，才能達到更高水平的平衡狀態(tài)。

鑒于住房的特殊商品屬性和民生特點，烏魯木齊將一方面加快發(fā)展完善房地產市場體系，另一方面加快建立健全住房保障體系。烏魯木齊的住房保障體系主要包括四大類――廉租房、動遷安置房、經濟適用房以及單位租賃房、公共租賃房。

（四）建立行之有效的管理監(jiān)督機制，保障房產發(fā)展

加強對烏魯木齊房地產企業(yè)市場行為和質量行為的監(jiān)管，把是否有不良記錄、違規(guī)違法行為作為年檢和晉級的重要條件。對房地產市場準入的各項條件嚴格標準，并進行動態(tài)評價，對不合格的房地產開發(fā)企業(yè)將堅決予以注銷。同時，政府還建立長效監(jiān)管機制，以此來加強對整個房地產市場的監(jiān)管與調控，嚴厲打擊炒房者、投機者，防止房地產價格出現大幅度的波動，維護好房地產市場健康有序的發(fā)展態(tài)勢。

參考文獻

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第9篇：房地產經濟知識范文

關鍵詞:公允價值;投資性房地產;會計處理;納稅調整

中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》的規(guī)定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第31號)中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發(fā)產品的市場公允價值確定,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現。《國家稅務總局關于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]第84號)中規(guī)定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計算應納稅所得額時,企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產折舊準予扣除?！敦斦繃叶悇湛偩株P于執(zhí)行(企業(yè)會計準則)有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規(guī)定,企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

通過上述相關規(guī)定的比較可以看出,房地產企業(yè)將開發(fā)的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規(guī)定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規(guī)定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產開發(fā)企業(yè)將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規(guī)定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規(guī)定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業(yè)的應納稅所得額。

例,A公司為一家房地產開發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態(tài)并開始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續(xù)計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業(yè)稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產――成本 7 200

貸:已開發(fā)產品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:投資性房地產――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:

(1)稅法規(guī)定將開發(fā)的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業(yè)稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規(guī)定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規(guī)定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業(yè)在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負債 40

貸:應交稅金――應交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務收入 8 200

借:其他業(yè)務成本 7 800

貸:投資性房地產――成本 7 200

投資性房地產――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業(yè)務收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務收入 1200

借:營業(yè)稅金及附加 410

貸:應交稅金――應交營業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。

(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。

(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負債 292.5

貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發(fā)企業(yè)在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。

參考文獻:

[1]財政部會計司.新企業(yè)會計準則(三)[J].財務與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產企業(yè)開發(fā)產品視同銷售的會計處理與納稅調整[J].經濟研究導刊,2008,(5):95-96.