物業(yè)公司管理體系精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)貨風(fēng)險管理 期貨公司 服務(wù)實(shí)體企業(yè) 做法

中圖分類號：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）08-060-02

一、現(xiàn)貨企業(yè)風(fēng)險管理的必要性——大宗商品價格的波動

1972年布雷頓森林體系解體之后，各國的貨幣發(fā)行不再依賴于黃金的儲量。根據(jù)米爾頓·弗里德曼的貨幣定義一般采用符號M2表示，也稱為廣義貨幣。一般而言，M2/GDP越大，貨幣超發(fā)越嚴(yán)重，而紙幣的數(shù)量可以按忽略不計的成本無限地增長。從1997年以來，全球基礎(chǔ)貨幣的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全球的生產(chǎn)增長速度。2002年以后，全球貨幣增長率持續(xù)上漲，持續(xù)高于10%，甚至達(dá)到近25%，但世界GDP的增長率一直在2%～5%之間，兩者之間的差距越來越大。而貨幣的超發(fā)直接被大宗商品所吸納。

具體對于實(shí)體企業(yè)來講，原油作為大宗商品的代表，其價格更是出現(xiàn)大幅的波動。2000年至2008年上半年CRB指數(shù)出現(xiàn)了大幅飆升和劇烈波動，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷加大；2008年下半年以來，以次貸危機(jī)為導(dǎo)火線，全球商品價格暴跌，半年的時間之內(nèi)原油、銅、鋁、大豆等價格分別最大幅跌到78%、68%、61%、52%。原油價格從2008年7月份的高點(diǎn)147美元跌至2009年1月的32美元。價格變化如此劇烈，使許多企業(yè)在劇烈的市場行情之中舉步艱難。全球大宗商品市場價格大幅的波動，震動了整個工業(yè)、金融業(yè)、消費(fèi)行業(yè)，進(jìn)而影響到處于競爭格局中的產(chǎn)業(yè)鏈的每一個環(huán)節(jié)的企業(yè)的生存。

后危機(jī)時代，各國的刺激政策又使得價格大幅上漲，所以在這種價格起起伏伏、貨幣超發(fā)的背景之下，企業(yè)要想有所發(fā)展突破，需要控制生產(chǎn)成本、降低風(fēng)險，因此，學(xué)習(xí)利用政府政策提供的風(fēng)險管理平臺勢在必行。

二、期貨作為風(fēng)險管理的重要工具意義深遠(yuǎn)

1.期貨起源的根本原因在于應(yīng)對價格的波動。從金融市場的起源可以知道，金融工具產(chǎn)生的根本原因就是避險?，F(xiàn)代意義上的標(biāo)準(zhǔn)期貨交易起源于19世界中期美國芝加哥，商品的供需失衡導(dǎo)致價格的劇烈波動，期貨由此產(chǎn)生。對于現(xiàn)代企業(yè)來說，由于價格波動的風(fēng)險將一直存在，而且這是影響現(xiàn)貨企業(yè)生存的關(guān)鍵因素之一。目前全球金融市場的風(fēng)險管理工具包括遠(yuǎn)期合約、期貨、期權(quán)、互換等以及由以上幾種組成的金融結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，而在中國應(yīng)用相對成熟的是期貨。由于很好地應(yīng)用期貨，國內(nèi)的有色行業(yè)得到了健康穩(wěn)健的發(fā)展。

2.國內(nèi)期貨的發(fā)展為企業(yè)風(fēng)險管理提供支持。就國內(nèi)期貨市場而言，截止到2011年11月，國內(nèi)已經(jīng)有26個大宗商品上市，這26個大宗商品涉及到了26個產(chǎn)業(yè)鏈、涉及到了關(guān)乎國計民生的商品.據(jù)不完全統(tǒng)計，26個大宗商品在中國的終端消費(fèi)是8萬億元，而其波動幅度為40%，所以有3.2萬億的風(fēng)險存在于二十多個產(chǎn)業(yè)鏈中。如果沒有期貨市場的存在，如此巨大的產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險只能在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自行消化，或通過兼并重組、或自行消亡來消化產(chǎn)業(yè)的巨大風(fēng)險。自從期貨市場出現(xiàn)以來，就等于在產(chǎn)業(yè)之外有了一個蓄水池—產(chǎn)業(yè)鏈之外的投資者建筑的蓄水池，來為企業(yè)分憂解難。2012年國內(nèi)還將要推行近10種品種上市。

3.相比遠(yuǎn)期合約，期貨價格更具優(yōu)勢。首先，相對于遠(yuǎn)期合約和現(xiàn)貨庫存，期貨交易的保證金交易可以使得企業(yè)不但減少了購買原材料占用的資金，而且大大降低了原材料的庫存費(fèi)用，降低了企業(yè)的庫存成本。其次，由于期貨交易實(shí)行嚴(yán)格的結(jié)算交割制度，對手違約的信用風(fēng)險較小。第三，由于期貨市場較高的流動性可以使企業(yè)即時完成交易。第四，期貨市場的眾多參與者在同一個平臺交易，容易形成透明、公允的價格，提高市場效率。

三、期貨公司服務(wù)實(shí)體企業(yè)的做法

眾所周知，企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展中的價值最大化，對于現(xiàn)貨企業(yè)來說也不例外。期貨公司作為資本市場不可或缺的一環(huán)，在資本市場與實(shí)體企業(yè)之間起著重要的紐帶作用。期貨公司有必要進(jìn)行投資者教育，幫助投資者利用好期貨這個風(fēng)險管理工具。主要可以通過以下方面幫助現(xiàn)貨企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理，提升現(xiàn)貨企業(yè)的價值。

1.加強(qiáng)套保人才的培養(yǎng)。首先，重要的是期貨人才的培養(yǎng)，目前期貨從業(yè)三萬多人，研發(fā)人員只是一小部分，具有專業(yè)知識的人員更是少之又少，在證監(jiān)會批準(zhǔn)之下取得投資咨詢的人員才能進(jìn)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。目前，我國企業(yè)套保人才相當(dāng)缺乏，我國許多企業(yè)沒有專門的期貨人才和隊伍，當(dāng)市場出現(xiàn)非預(yù)期的突然變化時，相關(guān)人員措手不及、決策失誤、操作不當(dāng)造成套期保值失敗。針對這一現(xiàn)狀，期貨公司有必要幫助現(xiàn)貨企業(yè)培訓(xùn)相關(guān)的套保人才，與現(xiàn)貨企業(yè)進(jìn)行合作，提高期貨公司人員對于套保理論的學(xué)習(xí)和現(xiàn)貨企業(yè)套期保值一線實(shí)踐。

其次，由于現(xiàn)貨套期保值對應(yīng)到期貨市場局勢一筆期貨交易，所以期貨公司應(yīng)幫助現(xiàn)貨企業(yè)培養(yǎng)交易人員。因?yàn)榻灰讍T很可能會偏離保值軌道去追求高收益，所以要對交易人員進(jìn)行實(shí)時監(jiān)督。企業(yè)需要加強(qiáng)對套保業(yè)務(wù)人員的紀(jì)律要求，沒有有效的約束機(jī)制，手握重金的交易員往往成為巨額虧損的始作俑者。

第2篇：物業(yè)公司管理體系范文

一、物流配送基本概況

二、物流中心組織構(gòu)架

物流中心組建于2003年8月，通過“三集中”、“兩個主體建設(shè)”的改革，目前組織機(jī)構(gòu)為4部4站（綜合部、送貨部、儲配部、安全管理部、旺蒼配送站、蒼溪配送站、劍閣配送站、青川配送站）。并設(shè)置主任、副主任、部長（副部長）、站長（副站長）、綜合管理員、安全管理員、出納員、保管員、配貨員、駕駛員、送貨員等11個工作崗位。全市共有物流員工108人，全部由物流中心集中統(tǒng)一管理。

三、OHSMS運(yùn)行情況

（一）圍繞職業(yè)健康安全總要求，著力加強(qiáng)員工職業(yè)健康安全教育培訓(xùn)，員工職業(yè)健康安全意識明顯提高

2006年6月1日體系以來，我中心緊緊圍繞職業(yè)健康安全管理手冊、程序文件、作業(yè)文件三個層次的體系文件中所涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，有計劃、分崗位、按步驟地組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。一是組織物流本部全體人員以及配送站管理人員對《作業(yè)文件》進(jìn)行了多次討論學(xué)習(xí)；二是各部門利用周會和中心例行組織的培訓(xùn)時間對一線員工進(jìn)行了分項重點(diǎn)講解培訓(xùn)；三是圍繞職業(yè)健康方針、目標(biāo)主辦了宣傳專欄10期；四是對職業(yè)健康運(yùn)行情況進(jìn)行了考試測評。通過多種形式、各個層面的教育宣傳，職業(yè)健康安全管理活動開展氛圍濃厚，崗位人員的理解和熟知程度明顯提高，教育培訓(xùn)合格率100%。積極地推動了我中心職業(yè)健康管理體系的順利開展。

（二）圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，規(guī)范開展配送工作，物流運(yùn)行平安無事故

2006年6月1日職業(yè)健康安全體系實(shí)施以來，我們圍繞職業(yè)健康安全方針和目標(biāo)，按照體系要求，始終堅持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全生產(chǎn)工作方針，物流配送主要過程和安全管理工作達(dá)到了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、痕跡化、平安化。

2、突出加強(qiáng)了車輛、資金安全管理。物流中心是車輛、人員、物資的集中地，特別是車輛和貨款安全，動態(tài)隱患突出，管理難度大。體系實(shí)施以來，我們突出強(qiáng)化了車輛、貨款安全管理。一是規(guī)范了財務(wù)室、收款室的“三鐵一器”，大力推行電子結(jié)算和銀行取送款制度；二是安裝了隨車保險柜。三是制作了專用交款的鐵皮箱并要求送貨員在交款時必須與駕駛員一同將貨款送到收款處；四是加強(qiáng)車輛的路檢路查和收車的例檢工作，杜絕酒后駕駛和疲勞駕駛等違規(guī)行為；五是定期對車輛進(jìn)行保養(yǎng)，配備車載滅火器、防滑鏈和隨車工具等；六是制定相應(yīng)的安全行車管理制度和車輛事故應(yīng)急救援安全預(yù)案；七是落實(shí)了車輛收車后的鑰匙存放地點(diǎn)，消除了駕駛員隨身攜帶鑰匙的安全隱患。通過管理的加強(qiáng)、體系的運(yùn)行，目前我中心未發(fā)生重大交通事故和資金被搶被盜事故。

3、糾正預(yù)防，持續(xù)改進(jìn)。從2006年6月1日職業(yè)健康安全管理體系實(shí)施以來，我中心對在4次內(nèi)審和3次外審中暴露出的問題，我們迅速組織整改完善。一是對老化電源線路及電器設(shè)備及時進(jìn)行了更換；二是堅持了用電線路的接、拆由專業(yè)電工進(jìn)行；三是在倉庫坡道處設(shè)置了醒目標(biāo)識；四是添置了卷煙水份測試儀；五是對各類監(jiān)視測量設(shè)備進(jìn)行了檢測；六是及時更新了部分送貨車輛。保證了良好的車輛狀況和配送工作的順利進(jìn)行。七是根據(jù)中心倉庫的變更，及時制定了合理的出入場線路，并針對地震后中心車輛無場地進(jìn)行例檢的情況，聯(lián)系了

第3篇：物業(yè)公司管理體系范文

09年夏天我有幸到*管理處工作學(xué)習(xí)，在此期間，也是我后來工作的一大轉(zhuǎn)折。時值公司準(zhǔn)備導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，我有幸與另一位同事參加質(zhì)量體系的內(nèi)審員培訓(xùn)，回來后參加公司在*“貫標(biāo)”的試點(diǎn)工作，從一開始體系文件的編制到之后的試運(yùn)行階段，我們?nèi)虆⑴c其中，并且對整個體系的運(yùn)行和檢查有了更深層次的認(rèn)識和了解。ISO9001質(zhì)量管理體系，它的運(yùn)行過程中規(guī)范了企業(yè)各項工作的流程，具備完全可操作性，是目前十分優(yōu)秀的企業(yè)管理工具，公司一直以來追求更高層次的管理模式和管理思路，提升企業(yè)服務(wù)水平和管理水平，而“貫標(biāo)”無疑是我們面前一次難得機(jī)遇。而針對集團(tuán)公司在后來提出順應(yīng)時代和行業(yè)的發(fā)展，整合物業(yè)公司與置業(yè)公司有效資源，促進(jìn)房產(chǎn)銷售與物業(yè)服務(wù)同步進(jìn)取的思路，我們導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系促進(jìn)企業(yè)高水平發(fā)展與盧總在11月份物業(yè)公司員工會議上提出的物業(yè)公司要打造“全國一流”物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)不謀而合。時運(yùn)與機(jī)遇都已經(jīng)具備，我們相信在置業(yè)公司的大力支持和幫助下，全公司導(dǎo)入質(zhì)量體系管理將會給物業(yè)公司的未來發(fā)展展開一個全新的畫卷。

二、在*城主管期間的工作

在*城擔(dān)任客服中心主管一年多時間，我很榮幸能夠帶領(lǐng)這支優(yōu)秀的管理員團(tuán)隊，我從他們身上感受到了對工作的熱情和執(zhí)著。我們一起經(jīng)歷過各種困難，一起分享成功的喜悅。從他們新入司參加物業(yè)工作，到現(xiàn)在很多人成長為和我一樣的主管，我很榮幸，我也在和他們一起成長。

在這里，我想說的是，在部門內(nèi)部，部門主管對于人才的培養(yǎng)具有很大的影響。作為一個基層管理者，首先需要培養(yǎng)員工的不僅僅是專業(yè)技能和工作技巧，更多時候我們要讓他們樹立自己的人生規(guī)劃和職業(yè)規(guī)劃，因?yàn)閱T工不會一輩子是員工，有了目標(biāo)和機(jī)遇，他們就會成為和我們一樣的管理者，甚至若干年后成為我們的領(lǐng)導(dǎo)。因此，管理者眼光，不僅僅要將他們看成有潛力的公司員工，也應(yīng)該看到他們是社會上一個優(yōu)秀的人才，無論他們將來是否成為公司的生力軍，我們管理者的職責(zé)就是將他們培養(yǎng)成社會的人才。

三、未來的計劃

我目前的主要工作是推行ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和監(jiān)督以及參加公司對新員工的培訓(xùn)和發(fā)展社區(qū)文化方面工作。在我未來的工作計劃中，我將以推行ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和監(jiān)督為重點(diǎn)，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)建立全公司的質(zhì)量管理運(yùn)行體系，我將在體系運(yùn)行過程中每月初定期及不定期對各管理處體系的運(yùn)行情況做相關(guān)調(diào)查，并在體系運(yùn)行過程中不斷根據(jù)實(shí)際，完善體系的實(shí)際內(nèi)容，使之更加契合我們的服務(wù)工作，真正意義上發(fā)揮出體系對我們工作的指導(dǎo)作用。

培訓(xùn)方面，綜合管理部制定了全年培訓(xùn)計劃，統(tǒng)籌全公司師資，我們將在2010完善公司培訓(xùn)體系，針對入司新員工及部分主管或以上級別進(jìn)行針對性培訓(xùn)工作，重點(diǎn)將是在工作方式方法及工作思路上做培訓(xùn)內(nèi)容，以期能達(dá)到提升服務(wù)水平的工作。

第4篇：物業(yè)公司管理體系范文

【關(guān)鍵詞】 油田社區(qū)；物業(yè)管理；管理質(zhì)量；措施

物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是為業(yè)主提供服務(wù)，就是為業(yè)主營造一個“安全、干凈、舒適、方便”的居住環(huán)境。服務(wù)的內(nèi)容主要涉及房屋及配套設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)，公共場所的環(huán)境美化、衛(wèi)生保潔服務(wù)，公共秩序維護(hù)、安全防范服務(wù)，客戶服務(wù)及其他特約的有償服務(wù)等。歸根結(jié)底，物業(yè)管理就是在不斷發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，向服務(wù)要質(zhì)量，物業(yè)管理的終極目標(biāo)就要在管理質(zhì)量上不斷創(chuàng)造新的業(yè)績。

一、油田社區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

油田社區(qū)物業(yè)管理水平雖說這幾年有了快速發(fā)展，但與其他行業(yè)相比還有許多不相適應(yīng)的地方，一些問題的存在對油田社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的提高帶來了一定影響。

一是質(zhì)量管理體系還不夠完善。如何完善質(zhì)量管理體系，這對以服務(wù)為主要內(nèi)容的物業(yè)行業(yè)來說，是一個極為重要的工作之一。物業(yè)企業(yè)的質(zhì)量管理是一個不斷改進(jìn)、不斷提高的往復(fù)循環(huán)的動態(tài)過程。服務(wù)企業(yè)要想運(yùn)行良好，其運(yùn)行體系、規(guī)章制度首先必須完善。有些物業(yè)公司雖然有自己的規(guī)章制度體系，但其內(nèi)容卻極為空洞，沒有詳細(xì)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這些內(nèi)容有的雖然也在一定時期內(nèi)進(jìn)行修改補(bǔ)充，但由于修改的力度不大，內(nèi)容仍然不夠全面，勢必導(dǎo)致物業(yè)公司企業(yè)員工在實(shí)際的操作中不夠規(guī)范，仍舊按照老框框進(jìn)行習(xí)慣性操作，這不可避免的出現(xiàn)執(zhí)行結(jié)果與質(zhì)量目標(biāo)不一致的問題。這種質(zhì)量管理的文件內(nèi)容與實(shí)踐相脫節(jié)或不適用導(dǎo)致制度與執(zhí)行相脫節(jié)的現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)上就是質(zhì)量管理體系不夠完善的一種表現(xiàn)。

二是質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。物業(yè)質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)腳踏實(shí)地、著眼長遠(yuǎn)，如果制定的質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，沒有厘清企業(yè)所處的現(xiàn)狀，看不到未來對于質(zhì)量管理戰(zhàn)略的制約和影響，就不能看作一個成功的規(guī)劃。就物業(yè)公司而言，在制定質(zhì)量管理戰(zhàn)略規(guī)劃時，應(yīng)該在固守已有經(jīng)驗(yàn)的同時，參照成功的物業(yè)質(zhì)量管理體系的經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短。特別是在業(yè)主不斷變化的、日益增長的多樣化需求方面，更應(yīng)該與時俱進(jìn)，不斷刷新自己的質(zhì)量管理戰(zhàn)略目標(biāo)。如果仍然一成不變的沿襲老一套管理模式，不與時俱進(jìn)，不提高配套服務(wù)，就會導(dǎo)致更多的投訴事情發(fā)生，這既大大降低了業(yè)主對物業(yè)、對居住區(qū)的滿意度，又會增加公司現(xiàn)有質(zhì)量管理制度的執(zhí)行。

三是配套設(shè)施和服務(wù)難以適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要。從一些先進(jìn)城市的物業(yè)管理來看，配套設(shè)施和服務(wù)是有效開展工作的一個重要手段和途徑。近年來，隨著人們收入水平的大幅提高，車輛從奢侈品變成了油田不少小康人家的生活必需品。每到上、下班和夜晚，油田小區(qū)居民樓前后就停滿了各式各樣的車輛。由于小區(qū)里沒有停車場，居民又沒有車庫，有的車主就將自家的車隨意停在小區(qū)干道或人行道上，有人干脆把車停在樓道口。一些車輛不時地響起自動報警聲，干擾居民休息。上下班時，一陣陣汽車發(fā)動聲、喇叭聲傳來，叫人有苦難言。這些都是配套設(shè)施不完善所致，也是現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)必須注意的方面。

四是物業(yè)盈利模式單一，長效發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)。目前，油田物業(yè)企業(yè)普遍存在收取的物業(yè)管理費(fèi)不足開支的現(xiàn)象，補(bǔ)貼依賴思想嚴(yán)重，這些都是物業(yè)公司盈利、創(chuàng)收能力較低，沒有形成自身造血機(jī)制所致，經(jīng)營效益更是無從談起。近年來，隨著油田油氣主業(yè)的逐步轉(zhuǎn)移，油田對社區(qū)的補(bǔ)貼也隨之減少，物業(yè)企業(yè)的補(bǔ)貼隨之減少，再加上地方政府的公共財政又覆蓋不到以及越來越高的人工成本等，已嚴(yán)重制約了物業(yè)企業(yè)的長效發(fā)展。

二、提高油田社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的對策

提高油田物業(yè)管理能力和水平的關(guān)鍵是提高物業(yè)管理水平和質(zhì)量。要實(shí)現(xiàn)油田物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展，除繼續(xù)加大對各居住區(qū)配套設(shè)施的投入、制定合理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，還必須從以下幾方面加大力度，以確保物業(yè)管理質(zhì)量得到切實(shí)提高。

一要不斷修訂完善公司發(fā)展的質(zhì)量管理體系?，F(xiàn)代物業(yè)的質(zhì)量管理體系首先要抓住把滿足業(yè)主對物業(yè)管理明確和隱含的需求作為企業(yè)生存的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)這一提高業(yè)主滿意度的根本。物業(yè)公司要通過不斷修訂完善高標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化的管理制度，優(yōu)化各種服務(wù)流程這一抓手，探尋出一套符合本公司發(fā)展特色的質(zhì)量管理體系和模式，并不斷加以調(diào)整，質(zhì)量手冊、程序文件、管理文件、管理規(guī)定等綱領(lǐng)性文件要相互配合使用，以提高工作手冊的針對性、靈活性和可操作性。在房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理維護(hù)方面，尤其要建立“科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的程序文件、管理制度和操作規(guī)范。

二要把以人為本的理念融入親情管理模式。要經(jīng)常引導(dǎo)員工端正服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)技能，經(jīng)常性開展“我為人人，人人為我”、“假如我是業(yè)主”等主題交流和討論活動，努力為業(yè)主提供超值服務(wù)，形成以人為本的服務(wù)意識、規(guī)范的服務(wù)行為、高度的安全責(zé)任心為特色的“親情服務(wù)”管理模式。定期組織員工開展有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能等方面的崗位培訓(xùn)和技術(shù)比武，提高員工的綜合素質(zhì)，在服務(wù)中融入真情，提升服務(wù)的內(nèi)涵和品位，努力為業(yè)主打造一個安全、整潔、文明的居住環(huán)境和生活環(huán)境。

三要實(shí)行層級化管理責(zé)任制，提高全員素質(zhì)。要根據(jù)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀，充分發(fā)揮部門經(jīng)理和主管的職能作用，實(shí)行分級管理、各盡其責(zé)、部門包干、獎優(yōu)罰劣的激勵機(jī)制，調(diào)動部門經(jīng)理和主管的工作熱情和積極性。另外還有針對員工實(shí)際，通過送出去請進(jìn)來的方式有針對性的對部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行教育和培訓(xùn)，不斷提高部門經(jīng)理和主管的工作能力和業(yè)務(wù)水平。并積極采取有效措施，凈化工作氛圍，降低管理成本，明確崗位責(zé)任，杜絕內(nèi)耗和扯皮，提倡整體合力。還要大膽授權(quán)和放權(quán)，調(diào)動部門經(jīng)理和主管的工作主動性和創(chuàng)造性，推動質(zhì)量管理體系的可持續(xù)發(fā)展。在物業(yè)管理從業(yè)人員方面，要教育他們克服“背靠大樹好乘涼”的依賴心理，增強(qiáng)他們的服務(wù)意識、競爭意識、危機(jī)意識，樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感和緊迫感，使他們在服務(wù)和創(chuàng)收上各盡所能，只有這樣，油田社區(qū)物業(yè)管理才會越來越好。

四要實(shí)行首接負(fù)責(zé)制，搭建快速處理問題的平臺。以業(yè)主為中心是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行為準(zhǔn)則，物業(yè)公司實(shí)行咨詢投訴“首接負(fù)責(zé)制”，搭建一個供業(yè)主與管理人員及時交流溝通、快速解決問題的平臺，就是以業(yè)主為中心的重要體現(xiàn)。首個接待業(yè)主的物業(yè)管理人員要盡可能在最短的時間內(nèi)用最簡單的方法解決業(yè)主提出的合理訴求，一時不能解決的問題，要有合理的解決方案。要保證該制度的順利實(shí)施，各物業(yè)部門還應(yīng)實(shí)行一系列的服務(wù)公示制度，設(shè)立公示牌，標(biāo)明負(fù)責(zé)人、工作人員、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、事項辦理程序（條件、權(quán)限、時間、方法）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)監(jiān)督電話等，讓業(yè)主一目了然，以此增加物業(yè)服務(wù)工作的透明度，實(shí)現(xiàn)照章管理、文明服務(wù)，確?！笆捉迂?fù)責(zé)制”發(fā)揮功能，不走過場?！笆捉迂?fù)責(zé)制”的實(shí)施，一方面能使物業(yè)管理人員進(jìn)一步掌握業(yè)主的需求變化情況，對不斷增強(qiáng)服務(wù)意識、改進(jìn)服務(wù)方法、充實(shí)服務(wù)內(nèi)容起到促進(jìn)作用。另一方面，還能從根本上保障業(yè)主的利益，體現(xiàn)以業(yè)主為中心的服務(wù)理念，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)問題、處理問題的積極性和責(zé)任感，進(jìn)而促進(jìn)物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展之路。

【參考文獻(xiàn)】

第5篇：物業(yè)公司管理體系范文

雖然造成物業(yè)管理公司遭受風(fēng)險的原因有許多,但是,“誠信缺失”是其中最主要的一點(diǎn)。從物業(yè)管理公司的自身情況分析,造成誠信缺失的原因主要是由于物業(yè)管理公司的部分管理者價值觀扭曲,存在“惟利是圖”的經(jīng)營理念,致使物業(yè)管理公司的經(jīng)營行為被嚴(yán)重制約與影響。再加之物業(yè)管理公司信用機(jī)制不健全,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者只重眼前利益而忽視長遠(yuǎn)利益,對物業(yè)管理公司的未來發(fā)展極為不利。

二、當(dāng)前我國物業(yè)公司經(jīng)營管理的缺陷

(一)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)不高,經(jīng)驗(yàn)不足

前文已述,物業(yè)管理公司是服務(wù)性強(qiáng)、覆蓋面廣、專業(yè)性高的新興行業(yè)。無論是對管理人員還是其他從業(yè)人員,所要求的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平都較高。然而我國大多數(shù)物業(yè)公司的從業(yè)人員都為“半路出家”。很多從業(yè)人員都并未受到過正規(guī)且專業(yè)的管理技能培訓(xùn)。不僅不具備系統(tǒng)的物業(yè)管理知識和技能,還缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)能力和經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)公司由于其特殊性,常常需要面對各類紛繁的管理業(yè)務(wù)和處理業(yè)主提出的各種問題,需要協(xié)調(diào)的關(guān)系眾多,許多從業(yè)人員由于經(jīng)驗(yàn)不足、素質(zhì)不高,無法全面應(yīng)對各類事務(wù),力不從心。受此限制,目前大多數(shù)物業(yè)公司的經(jīng)營管理內(nèi)容多局限于公共服務(wù)項目。比如,水電管理、入住管理、衛(wèi)生管理、車輛管理、保安管理、設(shè)備管理、綠化管理等。專項經(jīng)營和多種經(jīng)營很少涉及。

(二)物業(yè)公司從業(yè)人員對物業(yè)管理的內(nèi)涵理解不到位

目前,我國很多物業(yè)公司的從業(yè)人員都將物業(yè)公司的管理和服務(wù)內(nèi)容局限在保潔、清掃、綠化草坪、垃圾清運(yùn)、維修房屋水電等一般項目,并且仍然沿用傳統(tǒng)的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩濃厚。有些物業(yè)公司過于看重自身的經(jīng)濟(jì)利益而忽視業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益,甚至以侵犯業(yè)益為代價而獲取自身經(jīng)濟(jì)利益。還有些物業(yè)公司的經(jīng)營管理僅是對業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,而不顧生活環(huán)境的創(chuàng)造與保護(hù)。而這一切,無一不是由于物業(yè)公司從業(yè)人員對物業(yè)管理的內(nèi)涵認(rèn)識不到位造成的。

(三)物業(yè)公司收支行為欠規(guī)范,缺乏透明度

物業(yè)管理公司是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一種服務(wù)性行業(yè)。其經(jīng)營方針通常是“保本微利,服務(wù)于社會”,物業(yè)管理內(nèi)容更是集經(jīng)營、管理、服務(wù)于一體。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)營收入來源于向住戶提供有償服務(wù)和收取管理服務(wù)費(fèi)。合規(guī)正當(dāng)?shù)氖召M(fèi)是物業(yè)管理公司持續(xù)發(fā)展的保障。然而目前,我國大多數(shù)物業(yè)公司的收支行為欠規(guī)范。有些物業(yè)公司按年或按季度收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),而有些物業(yè)公司一次性收取3-5年不等的管理服務(wù)費(fèi),無償占用后續(xù)資金,或者直接挪作他用。有些物業(yè)公司采取“多收少支”的收費(fèi)辦法,致使所收款項遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主所享受的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)公司收支行為不規(guī)范,主要原因是物業(yè)公司的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目等并不公布,收支帳目記錄也并不公開。業(yè)主提出疑問時,物業(yè)公司缺少詳細(xì)說明和解釋。這種不規(guī)范行為,必然會給物業(yè)公司帶來不良影響,從而不利于其長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司經(jīng)營管理的有效措施

(一)引入“末位處罰制”,完善人員績效考核機(jī)制

“末位處罰制”是物業(yè)公司從人員管理角度加強(qiáng)其經(jīng)營管理的一種手段。所謂“末位處罰制”,主要是指物業(yè)公司在每會計期末,對公司內(nèi)員工進(jìn)行考核排名,選出處于末位的2-5名在本會計期內(nèi)紀(jì)律松懈、表現(xiàn)較差、工作績效平平等不良員工,對其給予一定的經(jīng)濟(jì)處罰或降職處罰。通過這種形式提高公司內(nèi)員工服務(wù)業(yè)主、愛崗敬業(yè)意識。“末位處罰制”的具體措施:每一會計期末,公司需將單位員工的日常工作表現(xiàn)進(jìn)行績效考核,并將《員工季度考核表》上報公司辦公室;公司工會要選取一定人員組成考評小組,由小組成員對公司每一位員工進(jìn)行綜合評定,并將成績進(jìn)行排名,選出成績最差的2-5人;將這些人員的名單報經(jīng)公司管理者或工會,作出相應(yīng)處罰。

(二)通過開展保險業(yè)務(wù),建立風(fēng)險評估體系

公司可以通過招收金融保險類的相關(guān)人才,建立一個全方位、科學(xué)立體的金融風(fēng)險管理體系,對公司的客戶可能面對的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行較為全面系統(tǒng)的分析和評估,從而提出合理科學(xué)的風(fēng)險管理方案,為客戶提供全方面的風(fēng)險管理服務(wù)。如此,公司可以通過此類業(yè)務(wù)充分提升資產(chǎn)的知名度,為公司進(jìn)一步拓展市場奠定基礎(chǔ)。

(三)提供特色服務(wù),適當(dāng)開展一定的中介業(yè)務(wù)

隨著公司業(yè)務(wù)的逐漸展開,公司可以利用手里的客戶資源適當(dāng)開展一定的特色服務(wù)。例如,公司可以為客戶群組織一定的文化或者業(yè)務(wù)交流,過程中提供一定的場地、道具等,以中介費(fèi)的形式得到一定的經(jīng)濟(jì)收入;另外,公司還可以為客戶提供購置家具服務(wù)或者餐飲服務(wù)等,最大限度的滿足客戶的需要,為公司業(yè)務(wù)的拓展提供條件。

(四)對專業(yè)經(jīng)營多加鉆研

隨著中國經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的接軌,越來越多的行業(yè)將會受到外來市場的沖擊。物業(yè)公司勢必也要提升自己的經(jīng)營業(yè)務(wù),以適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需要。如今的世界性物業(yè)經(jīng)營市場開始增加業(yè)務(wù)的縱深,法律、評估、咨詢等相關(guān)業(yè)務(wù)漸漸補(bǔ)充進(jìn)來,使物業(yè)管理成為一種綜合性較強(qiáng)的經(jīng)營管理體系。公司在招募多方面人才的同時,也要注重對于對于專業(yè)人才的培養(yǎng),進(jìn)一步鉆研經(jīng)營方法,縮小也世界經(jīng)營水平的差距。

(五)加強(qiáng)與房地產(chǎn)經(jīng)營公司的合作,擴(kuò)大客戶源

第6篇：物業(yè)公司管理體系范文

1.財務(wù)管理與會計核算仍在初級階段

財務(wù)管理與會計核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個行業(yè)，目前仍在初級發(fā)展階段，大部分企業(yè)對財務(wù)管理的突出作用認(rèn)識不足，現(xiàn)行的財務(wù)管理體系也缺乏完善性，實(shí)際效率不佳。

2.財務(wù)管理與會計核算方面的問題

會計管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的會計制度對各類賬目進(jìn)行分類。原始資料的真實(shí)可靠性低，用于會計核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會計資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點(diǎn)財產(chǎn)的制度，或者實(shí)際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴(yán)重影響到會計核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會計信息真實(shí)全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業(yè)。管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費(fèi)。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊的資金并不多，資金實(shí)力薄弱，銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級明細(xì)科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個公司可對數(shù)十個小區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)事項眾多，所以必須精細(xì)化的對小區(qū)服務(wù)成本進(jìn)行管理，結(jié)合具體的項目與類別明確匹配的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達(dá)到企業(yè)管理需求。會計核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時間在我國還較短，所以實(shí)行的會計核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進(jìn)行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會計核算管理制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強(qiáng)會計工作，構(gòu)建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務(wù)管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實(shí)現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強(qiáng)與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財務(wù)部門對費(fèi)用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進(jìn)行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施成本管理，而對于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強(qiáng)化物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的對策

1.對會計基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家頒布實(shí)施的有關(guān)文件及時有效的建賬，不斷強(qiáng)化會計人員培訓(xùn)力度，以保證會計從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實(shí)完善的會計管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會計監(jiān)督體系，將會計具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認(rèn)真細(xì)致的審核與稽核原始憑證，從而增強(qiáng)會計信息整體質(zhì)量水平。

2.加強(qiáng)財務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費(fèi)用；公司通過多樣化的經(jīng)營方式來實(shí)施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，推動財務(wù)管理順利有序進(jìn)行，就必須將真實(shí)可靠的信息及時的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對自身的財務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負(fù)債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運(yùn)營風(fēng)險。此外，物業(yè)公司還可在市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進(jìn)行使用，對成本運(yùn)轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財務(wù)管理制度，促進(jìn)財務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實(shí)績效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競爭實(shí)力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強(qiáng)績效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)競爭實(shí)力。實(shí)踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強(qiáng)績效考核至關(guān)重要。

4.加強(qiáng)資金管理

資金管理過程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動資金有效運(yùn)行，提高公司整體收入；對資金實(shí)施跟蹤管理，強(qiáng)化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項用于專門項目，嚴(yán)厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險，收取一定的水電費(fèi)押金，與保險公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險與索賠風(fēng)險情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨(dú)立核算為主的物業(yè)公司對多數(shù)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)與項目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過程中，這些小區(qū)與服務(wù)項目都明確強(qiáng)調(diào)獨(dú)立進(jìn)行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會，主要職責(zé)任務(wù)是實(shí)時監(jiān)督小區(qū)財務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計核算優(yōu)勢作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細(xì)記錄企業(yè)資金流動情況與經(jīng)營成果，推動公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會計核算體制，以二級核算財務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

第7篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)；管理；模式；探討

一、背景

背景一：1981年3月10日，深圳市第一家專業(yè)物業(yè)公司的成立，標(biāo)志著傳統(tǒng)的福利型、行政型房屋管理體制由此向?qū)I(yè)化、經(jīng)營多元化復(fù)合型的物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)軌。所謂的物業(yè)管理，是指物業(yè)經(jīng)營人受物業(yè)所有人、使用人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。

背景二：隨著電力體制改革的不斷深化，產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，電力企業(yè)物業(yè)管理正由部門化管理逐步向規(guī)?；飿I(yè)管理轉(zhuǎn)變，由于現(xiàn)有物業(yè)公司還沒有完全邁入市場化經(jīng)營機(jī)制，仍然采用“管作合一”物業(yè)管理模式，項目的實(shí)施依靠主管部門撥經(jīng)費(fèi)來完成，尚沒有轉(zhuǎn)變角色，找準(zhǔn)定位，市場競爭意識和長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃缺乏，不能盡心盡力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，制約了業(yè)務(wù)的發(fā)展。

背景三：國家電網(wǎng)公司三集五大體系建設(shè)框架已完成，后續(xù)如何通過大物業(yè)建設(shè)整合建筑管理、大樓配電房的運(yùn)行和維護(hù)、辦公樓和職工生活小區(qū)內(nèi)的交通管理、消防管理、安保管理、綠化管理、清潔管理、文化娛樂、職工福利、職工食堂、房屋修繕、土建管理、賓館服務(wù)、動拆遷管理、辦公用品管理、后勤與空調(diào)的資產(chǎn)管理、電力廣告業(yè)務(wù)、電力培訓(xùn)業(yè)務(wù)等人、財、物的一體化運(yùn)作，產(chǎn)生新的課題。

二、現(xiàn)狀調(diào)研

衢州電力局成立于1986年6月，現(xiàn)有全民制正式職工930余人。截至2012年8月15日，衢州電力局本埠共有各類住宅小區(qū)3處，住宅面積約6.31萬平米，培訓(xùn)中心一處，賓館2處，各類辦公用房設(shè)施約11.64萬平米，各類倉儲用房、變電站用房約43.1萬平米，電梯10余部，從事物業(yè)管理職工37人。

由于電力行業(yè)本身屬于壟斷性行業(yè)，供電企業(yè)人均收入高于所在地區(qū)平均收入水平，體制內(nèi)的分配機(jī)制使得整個企業(yè)內(nèi)部收入差距不大，導(dǎo)致物業(yè)管理的勞動力成本居高不下，管理效率較低，管理成本高于所在城市區(qū)域平均成本。同時，由于高成本、低效率的原因，并未形成資本積累。此外，供電企業(yè)人才需求的專業(yè)化，使得從事物業(yè)管理人才匱乏，多數(shù)職工在從事物業(yè)工作前都是從事電力行業(yè)工作，對物業(yè)管理并不熟悉。成本居高不下的另一原因是變電站、高配室、供電營業(yè)所用房、農(nóng)村低壓配電房地域分布面廣，布點(diǎn)面分散也是高成本管理之一。

三、電力行業(yè)物業(yè)管理面臨的改革方向

近年來，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由中級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)外部和內(nèi)部的環(huán)境發(fā)生了重大變化，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，對物業(yè)管理行業(yè)來說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，物業(yè)管理和項目實(shí)施職能分開管理模式，即“管作分離”模式也將成為必然趨勢。對電力行業(yè)而言，隨著國家電網(wǎng)公司三集五大改革后續(xù)步伐的不斷推進(jìn)，物業(yè)管理的改革也將面臨新的挑戰(zhàn)，客觀環(huán)境的變化迫切需要電力行業(yè)物業(yè)管理有所創(chuàng)新，提供全方位的物業(yè)綜合后勤服務(wù)和成本控制，盡快完成物業(yè)管理“管作分離”模式。

目前，我所調(diào)研的衢州電力局物業(yè)公司屬于內(nèi)部集體制企業(yè)，高齡化職工突出，人員基礎(chǔ)知識結(jié)構(gòu)層次不高，多數(shù)職工在從事物業(yè)工作前都是從事電力行業(yè)工作，對物業(yè)管理并不熟悉，專業(yè)知識欠缺，服務(wù)意識沒有突破原有固化模式，給管理帶來較多的負(fù)面影響，如缺陷的處理不及時，工程管理跟不上項目節(jié)奏，工程監(jiān)理未全部列入管理等，這不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。因此，物業(yè)管理和物業(yè)項目實(shí)施的職能分開，已刻不容緩，也是未來三集五大后續(xù)面臨的改革方向。

四、精細(xì)化物業(yè)管理的依據(jù)

（一）服務(wù)的精細(xì)化

服務(wù)的精細(xì)化主要是一種理念、一種認(rèn)真的態(tài)度、一種精益求精的文化，它要求管理的每一個步驟都要精心，每一個環(huán)節(jié)都要精細(xì)。精心是態(tài)度，精細(xì)是過程，精品是成績。培養(yǎng)員工精細(xì)化管理的理念和意識，養(yǎng)成精細(xì)的工作作風(fēng)，使精細(xì)化成為每個員工的習(xí)慣。精細(xì)化管理要與企業(yè)文化建設(shè)緊密結(jié)合起來，努力營造追求精細(xì)的文化氛圍。其目的就是把大家平時看似簡單、很容易的事情用心、精心的做好。

（二）物業(yè)管理引入精細(xì)化管理的必要性

物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，雖然一些如設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)，小型基建、土建工程等工作要求技術(shù)含量較高，需要有專門的技術(shù)和受過訓(xùn)練的技術(shù)人員來執(zhí)行，但更多的是大量繁瑣的如清潔綠化、停車場管理、保安管理、食堂的有償服務(wù)現(xiàn)場管理工作，這些需要每天重復(fù)、容易使人因厭倦而產(chǎn)生惰性的工作看似很簡單，但如果控制不嚴(yán)，就會有人偷工減料，引致部門（客戶）的投訴。

物業(yè)管理的難度就在于堅持不懈地做好繁瑣的事情。如何使員工始終保持高度的工作熱情和負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，如何監(jiān)督他們?nèi)鐚?shí)履行工作職責(zé)并提高工作效率，是高級管理人員時刻銘記在心的事情。因此，要強(qiáng)調(diào)并重視細(xì)節(jié)，詳細(xì)規(guī)范日常管理工作中的工作流程是必不可少的手段。精細(xì)化管理還可以加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的成本控制，在目前人工成本高漲的情況下，一個實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化的企業(yè)，一般都能夠把成本控制到最優(yōu)，因?yàn)楣芾淼木?xì)化能夠優(yōu)化流程、提高品質(zhì)、降低不必要的損耗。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施精細(xì)化服務(wù)管理戰(zhàn)略，歸根結(jié)底是為了能夠做到精心服務(wù)，講究細(xì)節(jié)，降低成本，持續(xù)提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)。

（三）標(biāo)準(zhǔn)化是精細(xì)化管理的基礎(chǔ)

標(biāo)準(zhǔn)化管理是對管理活動中的每個環(huán)節(jié)、每個部門、每個崗位制定細(xì)而又細(xì)的科學(xué)化、量化的標(biāo)準(zhǔn)，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。標(biāo)準(zhǔn)化管理可以使企業(yè)從上到下有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，形成統(tǒng)一的思想和行動。通過進(jìn)行復(fù)制和克隆，使企業(yè)在管理規(guī)模的擴(kuò)張中不走樣，樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象，提高管理服務(wù)質(zhì)量和勞動效率。標(biāo)準(zhǔn)化是規(guī)范化管理的一種方式，是實(shí)行精細(xì)化管理的基礎(chǔ)和保證。統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、操作流程，嚴(yán)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是管理精細(xì)化的必要條件。精細(xì)化管理并不是一種管理體系，而是一種強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)、重視細(xì)節(jié)、管理細(xì)節(jié)的管理理念和管理方法。實(shí)行精細(xì)化管理，并不是要拋棄標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，而是運(yùn)用精細(xì)化管理的理念和方式對標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)行檢討、修訂和完善，將精細(xì)化注入標(biāo)準(zhǔn)化的體系之中。

五、物業(yè)管理實(shí)施“管作分離”的可行性分析

“管作分離”是指管理的機(jī)構(gòu)或人員與具體實(shí)施項目的機(jī)構(gòu)或人員分離，指管理的要和實(shí)施項目的職能分開，不要既是裁判員又是運(yùn)動員，這樣才會把要做的事情辦好，要做的事做好，要履約的事履約好。“管作分離”其首要任務(wù)是變革原來的項目組織結(jié)構(gòu)，調(diào)整部門設(shè)置與人員配備，以適應(yīng)主輔分開，協(xié)同配合的運(yùn)作要素。具體為物業(yè)項目的服務(wù)都由服務(wù)方接到管理機(jī)構(gòu)工作人員業(yè)務(wù)分派聯(lián)系單來實(shí)施，物業(yè)管理者只需要設(shè)置專業(yè)監(jiān)管的管理人員和客戶服務(wù)的工作人員，即所謂的“管作分離”管理，最大限度發(fā)揮規(guī)模效益，提升全體員工服務(wù)意識與專業(yè)能力。措施有：

措施一：發(fā)揮監(jiān)管與實(shí)施項目的協(xié)同管理作用。

物業(yè)管理采取監(jiān)管與實(shí)施項目職能分開，即監(jiān)管由綜合服務(wù)部受理，項目實(shí)施由物業(yè)公司受理。物業(yè)項目的現(xiàn)場監(jiān)管與項目實(shí)施是實(shí)現(xiàn)“管作分離”模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，電力行業(yè)按照設(shè)置綜合服務(wù)部來替代原物業(yè)項目管理，按照“三貫標(biāo)”體系要求，結(jié)合“管作分離”模式，采用“PDCA”方法，確定服務(wù)現(xiàn)場各具體工作環(huán)節(jié)的運(yùn)作監(jiān)管，在運(yùn)作監(jiān)管中充分做到年度計劃項目資金的有效分解，對服務(wù)過程實(shí)施成效管理，使服務(wù)的過程設(shè)計、過程支持、過程實(shí)施、過程監(jiān)管、過程改進(jìn)、過程保持、要求確定構(gòu)成循環(huán)，服務(wù)過程始終得到有效控制。

按照“管作分離”模式職責(zé)要求，綜合服務(wù)部依據(jù)授權(quán)范圍，在項目管理全過程中獨(dú)立行使行政職權(quán)，承擔(dān)起監(jiān)管責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任等在內(nèi)的各項責(zé)任，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管過程中的運(yùn)作管理。而物業(yè)公司作為物業(yè)項目實(shí)施的職能部門，負(fù)責(zé)對所屬物業(yè)項目進(jìn)行施工落實(shí)和施工隊伍資質(zhì)的審查、監(jiān)理的運(yùn)作指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)過程的操作管理，兩者合力形成企業(yè)對物業(yè)項目服務(wù)整個過程的監(jiān)管與物業(yè)項目實(shí)施。

措施二：物業(yè)項目服務(wù)管理的社會化推進(jìn)。

物業(yè)項目服務(wù)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項目通過招投標(biāo)平臺，進(jìn)行公開招標(biāo)，分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和內(nèi)外部管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使業(yè)主和使用人能集中精力投入到電力業(yè)務(wù)主要工作中去，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。后三集五大若達(dá)到主輔分離的時段，社會化項目可公開市場化招標(biāo)，項目成本會大大下降，最終實(shí)現(xiàn)精簡不必要的職能部門，削減成本，促進(jìn)內(nèi)部溝通，優(yōu)化資源管理目的。

措施三：項目實(shí)施專業(yè)化管理的可行性。

項目實(shí)施由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行。物業(yè)公司除了從事自身能承擔(dān)的服務(wù)外，可將一些如綠化業(yè)務(wù)、保安業(yè)務(wù)、房屋維修業(yè)務(wù)、等業(yè)務(wù)分解到外包服務(wù)，有利于提高物業(yè)管理的專業(yè)化和社會化進(jìn)程，并能進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

措施四：職能或經(jīng)營項目重疊或相近部門合并，資源整合的可行性。

合并僅服務(wù)于內(nèi)部市場而無外部市場競爭能力的公司，充實(shí)物業(yè)公司的經(jīng)營實(shí)力和多元化工作。如將原來電力廣告公司合并到物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，拓展品牌建設(shè)工作；電力培訓(xùn)中心由物業(yè)公司統(tǒng)一管理等。

六、結(jié)語

隨著電力行業(yè)物業(yè)管理多元化的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在電力行業(yè)內(nèi)扮演著越來越重要的角色。若大物業(yè)管理未來在三集五大后期達(dá)到監(jiān)督管理和項目實(shí)施真正分離，構(gòu)建起新型的物業(yè)管理模式，既“管作分離”模式，將會不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率，提升綜合滿意度，也會為電力行業(yè)的高效運(yùn)作提升有力的后勤保障和成本的優(yōu)化控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]周三多.管理學(xué)（第3版）[M].北京：高等教育出版社，2011.

第8篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財務(wù)內(nèi)控；財務(wù)風(fēng)險；防范

在我國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展進(jìn)程中，物業(yè)公司內(nèi)部控制出現(xiàn)了多種問題，所以，完善物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制方式，成果顯著。然而，財務(wù)內(nèi)部控制是財務(wù)管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司資金使用合理化，促使物業(yè)公司持久發(fā)展。物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制管理自身問題嚴(yán)重，財務(wù)風(fēng)險無不影響著物業(yè)公司資金的安全，阻礙了其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，加大物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制力度，可將風(fēng)向規(guī)避在可控范圍內(nèi)。

一、物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控與財務(wù)風(fēng)險防范的問題

幾乎所有的物業(yè)公司都認(rèn)為，內(nèi)部控制制度的缺失多少會出現(xiàn)一些問題，其不單是管理人員的失誤，同時還牽扯到公司的體制、員工的素質(zhì)和修養(yǎng)等，所以，我們一定要清楚物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制存在的問題，預(yù)防因物業(yè)公司內(nèi)部控制不合理產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)公司財務(wù)的內(nèi)部控制制度尚不完善，主要集中在物業(yè)公司的收支與控制上。比較之下，物業(yè)公司經(jīng)營規(guī)模較小，有關(guān)業(yè)務(wù)活動金額不多，事實(shí)上，有關(guān)業(yè)務(wù)如收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、收取水電費(fèi)等的量相當(dāng)大。尤其水電費(fèi)支出常常具有較大的金額，受制于計量總儀表、管線漏耗等，支出環(huán)節(jié)要構(gòu)建總表用量查驗(yàn)、復(fù)核審批制度，以及時找尋問題，控制支出在有效范圍。此外，一些業(yè)主不愿配合，重復(fù)工作多有存在。除此之外，許多物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)未認(rèn)識到上述業(yè)務(wù)活動的復(fù)雜性，因此，忽視了工作人員的實(shí)際工作，未配置相應(yīng)的內(nèi)部控制部門與機(jī)構(gòu)。另外，物業(yè)公司的費(fèi)用管理松懈，成本管理缺位等，這都是不健全的財務(wù)內(nèi)部控制，容易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部的控制意識淡薄。物業(yè)公司的運(yùn)營缺少有效的財務(wù)內(nèi)部管控，這就使得員工過分看重自身業(yè)績，不太注意會計內(nèi)部控制管理。如果財務(wù)內(nèi)部控制思想不存在，財務(wù)工作人員將產(chǎn)生模糊的財務(wù)內(nèi)部控制目的，進(jìn)而使得內(nèi)部控制效率偏低，引發(fā)了財務(wù)風(fēng)險。

二、物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控與財務(wù)風(fēng)險防范對策

面對出現(xiàn)的問題，我們從中可見，物業(yè)公司內(nèi)部存在潛在的安全隱患，其嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司的發(fā)展，所以，物業(yè)公司提高財務(wù)內(nèi)部控制，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防范，提高財務(wù)內(nèi)控工作效率，確保物業(yè)公司資金良好運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，物業(yè)公司應(yīng)健全內(nèi)部會計控制，避免會計信息缺失真實(shí)性，預(yù)防各類經(jīng)濟(jì)犯罪的產(chǎn)生。完善物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)制度還有助于強(qiáng)化公司內(nèi)控、規(guī)避風(fēng)險。

(一)優(yōu)化物業(yè)公司財務(wù)管理制度

構(gòu)建完善的物業(yè)公司財務(wù)管理制度，明晰管理層次及管理人員、被管理人員，確保物業(yè)公司財務(wù)管理工作有序。構(gòu)建完善的物業(yè)公司財務(wù)管理制度，需要從以下幾方面入手：第一，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計的力度，形成完善的內(nèi)部會計管理體系。物業(yè)公司合理配置各部門崗位，建立與之相應(yīng)的負(fù)責(zé)制度，完善物業(yè)公司內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)。第二，物業(yè)公司要構(gòu)建會計評價與考核機(jī)制，形成規(guī)范化的執(zhí)行與決策監(jiān)督機(jī)制。再者，物業(yè)公司從自身經(jīng)營情況出發(fā)，制定規(guī)范化的財務(wù)活動規(guī)則。細(xì)化收費(fèi)人員工作規(guī)則，制定、約束常規(guī)收入和費(fèi)用。積極落實(shí)收費(fèi)信息化，把一些重要控制點(diǎn)，如統(tǒng)計報表、收費(fèi)等植入收費(fèi)軟件，有效配置操作權(quán)限，定期或者不定期地檢查小區(qū)收費(fèi)工作，落實(shí)二級財務(wù)控制[1]。如此，財務(wù)管理工作開展下，可提升財務(wù)內(nèi)部控制效率，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

(二)提高財務(wù)風(fēng)險防范意識，構(gòu)建有效的風(fēng)險控制體系

在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高風(fēng)險意識，構(gòu)建有效的風(fēng)險控制體系。在物業(yè)公司內(nèi)部，搞好風(fēng)險管理知識的普及工作，培訓(xùn)員工，構(gòu)建規(guī)范化的風(fēng)險管理程序，制定風(fēng)險管理目標(biāo)，采取財務(wù)風(fēng)險管理舉措，付諸風(fēng)險管理與實(shí)踐操作中，定期跟蹤檢查，結(jié)合實(shí)際狀況，做出相應(yīng)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)不斷改進(jìn)的目標(biāo)。根據(jù)各階段及各類風(fēng)險及風(fēng)險源，一定要采取有效的風(fēng)險控制策略。對物業(yè)管理方案編制工作，進(jìn)行可行性研究，結(jié)合各物業(yè)項目類型，從客戶實(shí)際能力及消費(fèi)水平出發(fā)，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)價格，防止因?yàn)闆Q策失誤而產(chǎn)生風(fēng)險[2]。在接管驗(yàn)收中，檢查要仔細(xì)，能夠從中獲得真實(shí)可靠的物業(yè)項目資料，及早發(fā)現(xiàn)存在的問題。在管理實(shí)施中，以國家標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定，構(gòu)建健全的管理及監(jiān)督制度，使工作流程規(guī)范化，有效管理、控制服務(wù)質(zhì)量，防止因?yàn)榉?wù)欠佳引發(fā)的客戶不滿意或者索賠。

三、結(jié)束語

國際經(jīng)濟(jì)體制處在不斷更新中，物業(yè)公司面臨著發(fā)展中的困境。從一定層面看，物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制有利于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險要求物業(yè)公司管理人員具有較高的風(fēng)險預(yù)見性，同時作為一名財務(wù)工作人員要細(xì)化自己負(fù)責(zé)的工作。物業(yè)公司強(qiáng)化內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的財務(wù)管理制度，規(guī)避則務(wù)風(fēng)險，切實(shí)執(zhí)行物業(yè)公司內(nèi)控，保證資金使用合理化，降低資金的損耗和流失，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，推動物業(yè)公司健康持久地發(fā)展[3]。

作者:繆亞茜 單位:臺州市方遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]郎倩.淺談物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控與財務(wù)風(fēng)險防范[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(24):220+342.

第9篇：物業(yè)公司管理體系范文

關(guān)鍵詞：SDDK公司 物業(yè)管理創(chuàng)新體系競爭創(chuàng)新

中圖分類號：G353文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、 SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀調(diào)查

1、物業(yè)管理制度――相對松散，欠缺完善

據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)業(yè)主對現(xiàn)階段征收的物業(yè)制度的不是很清楚或不全，有9.52％的業(yè)主反映對物業(yè)制度一點(diǎn)也不知道，只有23.80％的業(yè)主對其內(nèi)容比較清楚，從中可以看出，物業(yè)公司對其所收取的物業(yè)管理制度建設(shè)上存在較大缺陷，物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等制度建設(shè)需要進(jìn)一步完善。

2、物業(yè)設(shè)施建設(shè)――加強(qiáng)資金投入，完善設(shè)施建設(shè)

對于現(xiàn)階段物業(yè)公司的設(shè)施建設(shè)方面，受訪者中有43.45%對物業(yè)管理設(shè)施存在不滿意，由于對公司物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備、服務(wù)項目的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程較低，許多治理性工作仍不到位，所以為職工服務(wù)不夠全面周到。

3、物業(yè)費(fèi)用――收費(fèi)內(nèi)容有待透明

物業(yè)公司對其所收取的物業(yè)管理費(fèi)所涉及具體內(nèi)容并沒有很全面告訴業(yè)主，讓業(yè)主一知半解或心存疑惑，建議物業(yè)公司在原先的物業(yè)手冊中增加這部分內(nèi)容，將具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)條目等羅列其中，讓業(yè)主明白交錢，放心花錢。

二、SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)存在的問題原因分析

（一）物業(yè)管理觀念落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展。公司后勤部門負(fù)責(zé)一直是公司傳統(tǒng)后勤管理的一致做法，這使得公司內(nèi)的職工對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生了錯誤的理解，在福利模式的影響下很多人會過度的要求物業(yè)管理部門對其進(jìn)行服務(wù)，希望物業(yè)公司少花錢多辦事。

（二）專業(yè)的物業(yè)管理人才不足。由于SDDK公司后勤的物業(yè)管理改革實(shí)施較晚，缺乏與之相適應(yīng)的物業(yè)管理人才，有一部分是附屬企業(yè)的下崗員工，轉(zhuǎn)崗進(jìn)入。這部分工作人員擁有傳統(tǒng)體制下的后勤工作經(jīng)驗(yàn)，但是缺乏相應(yīng)的學(xué)歷文化水平、系統(tǒng)的理論知識、專業(yè)技能水平、專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn)，無法與現(xiàn)代管理的服務(wù)水平和服務(wù)理念相適應(yīng)，因此很難保證有較高的服務(wù)質(zhì)量。

（三）缺乏有效的制度管理體系。由于SDDK公司缺乏有效的制度管理體系作保障，因此導(dǎo)致物業(yè)管理部門雖然設(shè)置了崗位職責(zé)、工作流程及標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范等制度，但還欠完善，執(zhí)行也非常的松散。

（四）職工專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)力度不夠。SDDK公司中從事物業(yè)管理的大部分職工都是由原來公司后勤職工轉(zhuǎn)變而來，專業(yè)技術(shù)知識和從事現(xiàn)代物業(yè)管理的各方面知識都比較少，只有通過不斷加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，才能使問題得以解決。

三、 SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新體系設(shè)計

（一）服務(wù)理念創(chuàng)新

1、創(chuàng)造科學(xué)有效物業(yè)管理哲學(xué)體系、創(chuàng)建特色物業(yè)管理風(fēng)格模式方法、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)化信息運(yùn)行、健全組織健康運(yùn)行規(guī)范制度、健全完善科學(xué)民主物業(yè)管理制度、建立新型組織關(guān)系物業(yè)管理機(jī)制、積極推進(jìn)物業(yè)管理工作的現(xiàn)代化。

2、針對物業(yè)管理公司資源不足的現(xiàn)狀，不斷發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部潛力，通過建立完善的物業(yè)管理機(jī)制、形成良好的物業(yè)管理模式、創(chuàng)建符合市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理制度、要求物業(yè)管理要不斷創(chuàng)新，不斷提升對自身要求，以嚴(yán)要求、高標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)改變當(dāng)前服務(wù)落后現(xiàn)狀，提升服務(wù)理念。

3、物業(yè)管理公司應(yīng)該從以下幾個方面對服務(wù)理念進(jìn)行創(chuàng)新：一是深抓物業(yè)管理的本質(zhì)不放，緊緊圍繞服務(wù)這一本質(zhì)內(nèi)涵，增強(qiáng)對物業(yè)各個方面的服務(wù)水平作為外延，不斷提升服務(wù)這一物業(yè)管理的本質(zhì)；二是為客戶提供綜合全面的服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)的提升，對物業(yè)管理的要求也越來越多，為客戶提供更多更全面的服務(wù)也成為了物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的必由之路，增加服務(wù)的綜合與全面也是物業(yè)管理的重要理念；三是以科技帶動發(fā)展，當(dāng)今公司物業(yè)建造智能化的趨勢隨著科技的發(fā)展變得越來越明顯，使之對物業(yè)使用和管理服務(wù)的也產(chǎn)生了越來越高的要求。各種自動化、智能化、專業(yè)化、高科技的工具也更加需要，以科技帶動物業(yè)管理發(fā)展也變得更加符合趨勢；四是大力倡導(dǎo)誠信意識，把誠信理念貫穿到整個物業(yè)管理服務(wù)過程；五是建立“以客戶為中心”的服務(wù)理念，真正做到為了客戶、服務(wù)客戶，通過客戶為中心帶動整個物業(yè)服務(wù)水平的提升。

（二） 服務(wù)運(yùn)作模式創(chuàng)新

1、構(gòu)建獨(dú)立的物業(yè)管理公司

按照后勤服務(wù)系統(tǒng)改革分開運(yùn)行、分開核算、分開考核的原則，在全面分離物業(yè)管理公司與地礦企業(yè)的業(yè)務(wù)單元，按照物業(yè)管理“企業(yè)化運(yùn)作、專業(yè)化管理”的要求，結(jié)合地礦企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況，組建成立獨(dú)立的物業(yè)管理公司，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理。

2、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)單元，合理進(jìn)行資源配置

地礦企業(yè)業(yè)務(wù)要遵循分離、獨(dú)立的原則。要遵照有利于提高物業(yè)管理的整體水平、提升服務(wù)質(zhì)量為原則。按照適當(dāng)?shù)姆稚⒔?jīng)營，將原來的小團(tuán)體單位、物業(yè)單位進(jìn)行縱向和橫向的整合，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)分散管理的重組、分區(qū)域管理單位的物業(yè)服務(wù)、區(qū)域化管理。充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，建立良好的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制與體制。

3、建立合理的考核的制度

對基層物業(yè)服務(wù)單位的考核，采取“物業(yè)服務(wù)滿意度”和財務(wù)預(yù)算指標(biāo)結(jié)合的考核方式，由物業(yè)管理公司組織，組織如下：

一是對物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算制度，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況實(shí)行不同的預(yù)算方法，并以收取的費(fèi)用充足性，作為衡量表現(xiàn)的主要內(nèi)容管理服務(wù)單位的評價。

二是明確經(jīng)營目標(biāo)與責(zé)任，在嚴(yán)格按照現(xiàn)代會計制度的規(guī)范下，對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行評估與評定。按照先進(jìn)、可行的原則，明確的業(yè)務(wù)目標(biāo)。單位的主要物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司在其內(nèi)部，必須堅持按勞分配原則，同時兼顧激勵措施。

三是根據(jù)當(dāng)前市場為導(dǎo)向的物業(yè)管理公司成熟的做法，改變上層部門的巡視和檢查的內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)作方式，采取由居民和業(yè)主的物業(yè)服務(wù)單位所提供的服務(wù)滿意程度定量的公開考核辦法，要以居民跟業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意程度作為為主要的評價機(jī)制，以加強(qiáng)對主要物業(yè)服務(wù)單位的考核。

（三） 服務(wù)市場競爭創(chuàng)新

1、從內(nèi)部管理入手。物業(yè)管理企業(yè)要想在服務(wù)質(zhì)量上得到業(yè)主的滿意，要想在激烈的市場競爭中勝出，必須先從企業(yè)內(nèi)部入手。其次，強(qiáng)調(diào)員工隊伍紀(jì)律對一個企業(yè)來說，員工紀(jì)律散漫，則士氣必然頹喪，則命令無法貫徹執(zhí)行，命令無法貫徹，則企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)就必然無法達(dá)到。

2、要關(guān)注物業(yè)管理者與業(yè)主之間聯(lián)系的紐帶服務(wù)。那我們就必然提高服務(wù)質(zhì)量以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為業(yè)主服務(wù)，替業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，真正為業(yè)主排憂解難。而這一點(diǎn)是建立在“溝通”的意識上，只有充分了解業(yè)主的想法，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理水平，彼此尊重，加強(qiáng)溝通，才能得到業(yè)主的認(rèn)可，并從中發(fā)掘提升管理服務(wù)水平的創(chuàng)新點(diǎn)。

3、培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新的活力和動力。作為物業(yè)管理企業(yè)，要想使企業(yè)有發(fā)展前途，我們就應(yīng)該深刻學(xué)習(xí)海爾的創(chuàng)新理念和與時俱進(jìn)的時代精神，培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新的活力和動力，將組織轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新型的組織、變革型的組織和學(xué)習(xí)型的組織，激發(fā)每一位員工的創(chuàng)造力。

（四）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新

1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化。按照物業(yè)地域與客戶要求的不同進(jìn)行專業(yè)化服務(wù)，改變大而空洞的物業(yè)管理服務(wù)項目。

2、樹立良好的品牌形象。樹立物業(yè)意識，認(rèn)識到“物業(yè)”是企業(yè)物業(yè)管理對象，深化服務(wù)意識。在物業(yè)管理過程中，樹立以人為本、服務(wù)為先的物業(yè)服務(wù)理念，為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的品牌，為員工與業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

3、明晰物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理只能被動選擇，而無法主動參與，只有業(yè)主選擇才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)，因此要滿足業(yè)主需求，在滿足其需求基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值。