經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策精選(九篇)

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第1篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房制度；住房保障體系；完善措施

1.我國(guó)推行經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的

經(jīng)濟(jì)適用房的概念是2000年12月國(guó)家建設(shè)部公布的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》界定的："納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃， 建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。經(jīng)濟(jì)適用房要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。"推行經(jīng)濟(jì)適用房制度有以下幾個(gè)重要原因：首先，經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立的直接原因，是為了縮小住房資源在社會(huì)成員之間分配的貧富差距，維護(hù)了利益均衡有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。其次，經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了以人為本的原則思想。以人為本意味著共同富裕、社會(huì)公正、平等民主、尊重人權(quán)，政府最重要的是要了解和明確人的現(xiàn)實(shí)需要而且要適當(dāng)限度地滿足這種需要。因而，經(jīng)濟(jì)適用房制度在充分尊重人的基本居住權(quán)利基礎(chǔ)上，保障每一個(gè)人都能享有適當(dāng)?shù)淖》?。最后，?jīng)濟(jì)適用房制度是統(tǒng)籌發(fā)展的需求體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房制度是政府主導(dǎo)下的國(guó)民收入與住房資源的再分配，建立各方利益的協(xié)調(diào)機(jī)制，整合各類資源并集約利用，以住房脫貧帶動(dòng)城市脫貧，增進(jìn)社會(huì)總福利。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是一項(xiàng)安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，經(jīng)濟(jì)適用住房共解決了大概30萬(wàn)居民的住房困難，提高了城鎮(zhèn)人口的居住條件。十多年來(lái)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房制度緩解了城鎮(zhèn)的居民的住房壓力，并在改變?nèi)藗兙幼∮^念、帶動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展、推動(dòng)城市住房制度改革、保持社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面發(fā)揮著重要作用。。完善了我國(guó)城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系；同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用住房所占的市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，不斷帶動(dòng)住宅市場(chǎng)向健康的方向發(fā)展。但是在實(shí)施過(guò)程中仍然存在一些問(wèn)題：

2.1保障對(duì)象界定不清

按照經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)資料的規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件之一就是這個(gè)家庭必須是屬于中低收入的等級(jí)的。但是關(guān)于中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，中央政府在政策上沒(méi)有給出肯定的規(guī)定，大部分地方也沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)關(guān)于劃定中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的辦法，即使有的地方頒布了，但是缺乏準(zhǔn)確性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日開(kāi)始實(shí)施購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭收入審核制度，中低收入家庭收入界限為年收入在6萬(wàn)元以下。但據(jù)有關(guān)資料顯示，北京市將有近80%的市民符合該標(biāo)準(zhǔn)而被納入經(jīng)濟(jì)適用住房政策范圍，可見(jiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很不具有可操作性和準(zhǔn)確性。有些地方政府在制定經(jīng)濟(jì)適用房政策時(shí)，沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家要求及經(jīng)濟(jì)適用房的保障功能將其供應(yīng)給最需要的中低收入者及困難戶。甚至有些地方以集資建房、合作建房的名義將經(jīng)濟(jì)適用房分配給單位職工等。正是由于經(jīng)濟(jì)適用住房政策保障對(duì)象的界定不清，導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)銷售上的失控。

2.2轉(zhuǎn)讓制度不健全

經(jīng)濟(jì)適用房是土地出讓金、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和行政事業(yè)性費(fèi)用完全由政府投入建設(shè)的保障性住房，就是說(shuō)建設(shè)住房的費(fèi)用全部由政府出資。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房需要補(bǔ)交綜合價(jià)款包括了土地出讓金，但是長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，交納了土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房，在土地出讓期滿后怎么樣繼續(xù)補(bǔ)交土地出讓金就產(chǎn)生了一個(gè)大問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金是跟著每一套房屋隨賣隨交，隨時(shí)批準(zhǔn)土地使用年限。各套房屋土地使用年限的計(jì)算起點(diǎn)不一致。假如土地使用年限均為法定最高出讓年限70年，就會(huì)使各套房屋土地使用年限的終點(diǎn)也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性質(zhì)可能一直都沒(méi)有改變（沒(méi)有轉(zhuǎn)讓），還是劃撥用地。隨著轉(zhuǎn)讓過(guò)的各套房屋土地使用年限的陸續(xù)到期，土地出讓金的補(bǔ)交就很可能出現(xiàn)混亂。

2.3售后交易缺乏嚴(yán)格規(guī)范和管理

目前，許多地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的售后監(jiān)管都缺乏力度，這一問(wèn)題涉及到許多方面，比如說(shuō)允許銷售的年限，出售方應(yīng)繳土地收益金，購(gòu)入方應(yīng)繳房地產(chǎn)稅等。盡管很多城市都明令禁止經(jīng)濟(jì)適用房不到一定年限不準(zhǔn)出售出租，但是現(xiàn)在很多經(jīng)適房所有者都為了通過(guò)經(jīng)適房獲得額外收益，全然不顧法律制度的規(guī)定，在不允許的期限內(nèi)就將自己的經(jīng)濟(jì)適用房上市出租出售。另外，現(xiàn)在有些地方政府規(guī)定的收益補(bǔ)交額偏低，與經(jīng)濟(jì)適用房出售所獲收益差距較大，這也是吸引投機(jī)倒把行為的誘餌。

3.完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的對(duì)策

針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，政府應(yīng)該以人民利益為出發(fā)點(diǎn)，以保障居民住房需求為目的，落實(shí)責(zé)任，采取以下措施來(lái)完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度。

3.1建立和健全個(gè)人信用體系

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的運(yùn)行過(guò)程中，在目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況下，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的比較棘手的問(wèn)題就是，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象審核問(wèn)題。對(duì)購(gòu)買對(duì)象的資格審核，信息的準(zhǔn)確性很難把握，僅僅憑工資單是很難評(píng)定個(gè)人收入信息的，無(wú)法統(tǒng)計(jì)出購(gòu)買對(duì)象的實(shí)際收入情況，就不能準(zhǔn)確辨認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的個(gè)人信用是否合理，經(jīng)濟(jì)適用房能否突出經(jīng)濟(jì)性?？梢越梃b國(guó)外的運(yùn)行模式，建立個(gè)人信用體系，把個(gè)人的完整稅收情況作為信用的憑證，當(dāng)然金融、財(cái)政稅收政策和工資的制度改革等配套輔助措施也要同時(shí)進(jìn)行改革。另外，對(duì)個(gè)人所得稅征收嚴(yán)格把關(guān)，有關(guān)部門定期查核個(gè)人及家庭的財(cái)產(chǎn)申報(bào)情況。完稅證明在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是具有很強(qiáng)的權(quán)威性，是對(duì)個(gè)人信用的重要憑證，在我國(guó)雖然不很明顯，我們可以從發(fā)放個(gè)人所得稅完稅證明開(kāi)始，逐步建立我國(guó)的個(gè)人信用體系，為經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買對(duì)象的條件審核提供可靠信息。

3.2加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的法制建設(shè)

經(jīng)濟(jì)適用房政策本身就是一種自上而下顯著實(shí)施的保障性住房制度，它的片面強(qiáng)制性要有法律或是規(guī)章制度作保證，制度的實(shí)行與創(chuàng)新都離不開(kāi)法律支持。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度政策覆蓋面比較低，發(fā)展還處于起步慢、發(fā)展緩的階段，保障立法也相對(duì)落后。憲法和相關(guān)法律并沒(méi)有把我國(guó)中低收入家庭列入地方住房保障的范圍以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房政策自然也就很難獲取地方政府高度重視，全社會(huì)對(duì)其的認(rèn)知也不那么普遍，嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)適用房在地方建設(shè)的財(cái)政預(yù)算情況和實(shí)際應(yīng)用中工作效果實(shí)施。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓政策也存在漏洞。政府應(yīng)當(dāng)制定法規(guī)制度，把經(jīng)濟(jì)適用房制度與法律、法規(guī)之間的關(guān)系理清，加快將經(jīng)濟(jì)適用房政策納入我國(guó)法律體系，并進(jìn)行休整，為社會(huì)中中低收入或是弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)住房保障進(jìn)行宣傳引起關(guān)注，為城市消除貧困工作提供法律依據(jù)。

3.3完善經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制

作為政府福利資源的經(jīng)濟(jì)適用房，被保障對(duì)象是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)條件審核的，所以為了合理有效的利用保障資源，避免資源浪費(fèi)建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制是非常必要的。在建立經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制時(shí)，應(yīng)該注意的幾點(diǎn)：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，根據(jù)年齡不同確定不同的核查時(shí)間，保證被保障對(duì)象的信息全面，是退出機(jī)制建立實(shí)施的關(guān)鍵。在核查保障對(duì)象的情況時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)被保障對(duì)象己經(jīng)不再符合保障條件，就應(yīng)及時(shí)退還其保障福利住房。相關(guān)部門根據(jù)保障購(gòu)房對(duì)象年齡確定核查時(shí)間并分年齡段實(shí)施核查，根據(jù)核查結(jié)果，核定被保障對(duì)象是否還符合保障條件，適時(shí)要求退出。

參考文獻(xiàn)：

[1]田原，林玳玳，彭兆祺. 經(jīng)濟(jì)適用房制度的理論依據(jù)及完善途徑[J].中國(guó)物價(jià)，2005（6）.

[2]謝峰，向運(yùn)華.我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的公共性研究[J].勞動(dòng)保障世界，2010（08）.

第2篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑?、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。

摘要:文章認(rèn)為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,物業(yè)稅是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效制度,必須下決心認(rèn)真研究開(kāi)征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑?、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

第3篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；財(cái)政政策；貨幣政策

2011年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)61739.78億元，同比增長(zhǎng)27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但其中存在的問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)機(jī)制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無(wú)法保證邊際社會(huì)收益和邊際社會(huì)成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定、供求基本平衡和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控分析

（一）財(cái)政政策

財(cái)政政策主要通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財(cái)政政策的主要手段，也是國(guó)家利用積極的財(cái)政政策來(lái)調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。在我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家財(cái)政收入來(lái)源的重要工具，也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的杠桿。但從國(guó)統(tǒng)局的近年來(lái)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，稅收政策在現(xiàn)實(shí)中對(duì)于遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并沒(méi)有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開(kāi)發(fā)成本比例相對(duì)較小，對(duì)于房地產(chǎn)的高利潤(rùn)空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時(shí)滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。

第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會(huì)對(duì)居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來(lái)說(shuō)，國(guó)家和地方政府加大力度提供保障性住房，對(duì)于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)有非常重要的作用。從目前來(lái)看，保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價(jià)格和影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等方面。

（二）貨幣政策

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點(diǎn)。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過(guò)以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進(jìn)而改變消費(fèi)者的購(gòu)房成本。由于房地產(chǎn)價(jià)格富有彈性，購(gòu)房成本變化會(huì)使消費(fèi)者敏感進(jìn)入或退出市場(chǎng)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房?jī)r(jià)。第二，信貸途徑。中央銀行可以運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金等工具來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，從而影響信貸機(jī)構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會(huì)對(duì)利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價(jià)格的相應(yīng)變化。第三，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴(kuò)張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會(huì)受到影響。

二、調(diào)控效果及局限性分析

總體來(lái)看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對(duì)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快及市場(chǎng)秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預(yù)期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房?jī)r(jià)有所回落，但仍不明顯?？傮w上房?jī)r(jià)過(guò)高、部分城市的房?jī)r(jià)不斷出現(xiàn)漲速過(guò)快以及市場(chǎng)有序化程度較低等問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：

第一，地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會(huì)采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問(wèn)題。雖然1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的23號(hào)文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件，將原來(lái)23號(hào)文件中有關(guān)“經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)體系的地位。同時(shí)又沒(méi)有及時(shí)建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實(shí)。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的思考

首先，要重視住房保障。許多國(guó)家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要目標(biāo)。認(rèn)為這樣做既有助于解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公平問(wèn)題，也能有效改善住房市場(chǎng)的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。例如美國(guó)政府在20世紀(jì)30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點(diǎn)轉(zhuǎn)為補(bǔ)貼私人機(jī)構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來(lái)，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補(bǔ)貼。

其次，強(qiáng)化稅收工具在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)用。稅收工具對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運(yùn)用力度明顯不夠。

第4篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

為了加強(qiáng)和規(guī)范我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理，針對(duì)全省地稅大調(diào)研發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理中存在的問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)將進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理工作的有關(guān)問(wèn)題明確如下，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理是當(dāng)前稅收征管工作的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，也是今后加強(qiáng)稅收征收管理的重點(diǎn)。各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管工作的重要性，將加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的管理作為落實(shí)企業(yè)所得稅科學(xué)化、精細(xì)化管理要求的具體工作來(lái)抓；要從推進(jìn)依法治稅、自覺(jué)維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性的高度出發(fā)，認(rèn)真執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》的有關(guān)政策規(guī)定，不折不扣地做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅征收工作，不得隨意變通，少征稅款，確保政策落實(shí)到位，努力提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管質(zhì)量和效率。

二、實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是國(guó)家稅務(wù)總局倡導(dǎo)的加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的重要措施。各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要按照國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收一體化管理的總體要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，以契稅征管為把手，積極探索將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅納入房地產(chǎn)稅收一體化管理，逐步理順管理機(jī)構(gòu)，合理配置征管資源，切實(shí)解決多頭管理造成的信息不暢通、管理不到位、政策掌握不一致的問(wèn)題，真正從體制、機(jī)制上為做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理工作提供保障。

三、加強(qiáng)管戶管理，夯實(shí)征管基礎(chǔ)。各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要抓住征管軟件全面上線的契機(jī)，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管戶清查工作，認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)戶、變更、停復(fù)業(yè)、注銷、外出經(jīng)營(yíng)報(bào)驗(yàn)登記管理工作。要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所得稅管理制度，逐戶按項(xiàng)目建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅稅源管理檔案和管理臺(tái)賬，按月份及時(shí)歸納、整理和分析管戶管理的各類信息，動(dòng)態(tài)跟蹤所得稅繳納情況。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)征、管、查信息傳遞，嚴(yán)格對(duì)非正常戶的認(rèn)定和處理，定期對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行比對(duì)，開(kāi)展納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)與企業(yè)進(jìn)行納稅約談，對(duì)重大偷漏稅問(wèn)題，要按規(guī)定移送有關(guān)部門查處。

四、規(guī)范票據(jù)使用，加強(qiáng)源泉控管。今后，在全省范圍內(nèi)，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)必須使用由地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的《*省××市地方稅務(wù)局統(tǒng)一收款收據(jù)》（以下簡(jiǎn)稱《統(tǒng)一收款收據(jù)》），堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用自制收據(jù)收取預(yù)售房款逃避稅收的現(xiàn)象。同時(shí)，嚴(yán)格不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票的管理，納稅人在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)必須憑地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的《統(tǒng)一收款收據(jù)》換取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。對(duì)違反發(fā)票管理辦法的行為，依法加大懲處力度，實(shí)現(xiàn)以票管稅，從源頭上遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隱匿收入，逃避稅收的行為。

五、加大核定征收企業(yè)所得稅的力度，堵塞管理漏洞。對(duì)不能嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的，各地地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅。經(jīng)濟(jì)適用房的應(yīng)稅所得率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于太原市城區(qū)和郊區(qū)的，應(yīng)稅所得率不得低于15%；位于其他地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，應(yīng)稅所得率不得低于10%；位于其他地區(qū)的，應(yīng)稅所得率不得低于7%。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）的有關(guān)規(guī)定,必須出具有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及其他相關(guān)證明材料。

六、各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要主動(dòng)爭(zhēng)取工商、建設(shè)、國(guó)土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、房管等有關(guān)部門配合，加強(qiáng)部門之間的溝通協(xié)作，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅源泉控管制度和信息傳遞、反饋機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從注冊(cè)登記到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)劃立項(xiàng)、項(xiàng)目實(shí)施、預(yù)售批準(zhǔn)、竣工決算、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)的跟蹤管理，堵塞漏洞，提高稅源監(jiān)控水平。

第5篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

一、構(gòu)建穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制

住房消費(fèi)能力取決于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)(包括購(gòu)房和租房)的可支付能力，房?jī)r(jià)越高消費(fèi)者的可支付能力越低；反之，房?jī)r(jià)越低則消費(fèi)者的可支付能力越高。目前，我國(guó)中低收入人群住房消費(fèi)能力偏低，很大程度上是由于近年來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲超出了他們的實(shí)際可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消費(fèi)能力，必須加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，維護(hù)市場(chǎng)秩序，調(diào)節(jié)供求關(guān)系，處罰暴利行為，進(jìn)而構(gòu)建起穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。當(dāng)然，政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管和調(diào)控并不僅限于房?jī)r(jià)，也包括房屋建設(shè)質(zhì)量以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，但房?jī)r(jià)是核心。否則，即使住房建設(shè)質(zhì)量再好，供應(yīng)結(jié)構(gòu)再合理，房?jī)r(jià)高得人們買不起，也還是沒(méi)能達(dá)到監(jiān)管和調(diào)控的目的。

什么樣的價(jià)格才算“合理”的房?jī)r(jià)?從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，合理的房?jī)r(jià)一般應(yīng)是房屋開(kāi)發(fā)的全部成本加上5-10％的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)大都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)水平，但是開(kāi)發(fā)商的暴利行為并沒(méi)有受到處罰。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本極不透明，不能界定成本當(dāng)然也就不能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在暴利并對(duì)其進(jìn)行處罰了。因此，政府部門應(yīng)本著對(duì)百姓負(fù)責(zé)的精神，依法測(cè)算并公布開(kāi)發(fā)商的住房建設(shè)成本；與此同時(shí)，還應(yīng)公開(kāi)政府的土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)等內(nèi)容。這樣才能回應(yīng)社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)切，才有可能真正揭開(kāi)房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成。在房?jī)r(jià)成本清晰透明的基礎(chǔ)上，應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)出臺(tái)反暴利的相關(guān)法規(guī)，對(duì)那些超出利潤(rùn)控制標(biāo)準(zhǔn)和獲取暴利的開(kāi)發(fā)商施以應(yīng)有的處罰。例如，德國(guó)法律就規(guī)定房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任；如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20％為“超高房?jī)r(jià)”，根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為；如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)50％則為“房?jī)r(jià)暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處3年徒刑。

房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，無(wú)論開(kāi)發(fā)商建房還是購(gòu)房者買房都離不開(kāi)金融支持，所以，金融也就理所當(dāng)然地成為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的主要工具。構(gòu)建穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，需要相對(duì)穩(wěn)定的金融政策做支撐。尤其在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩和不確定性增加，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是城鄉(xiāng)居民收入也會(huì)進(jìn)入變化較大和增長(zhǎng)預(yù)期不確定的時(shí)期，保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可控，既是穩(wěn)定房?jī)r(jià)也是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。除了金融手段，近些年來(lái)國(guó)外政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也開(kāi)始更多地使用財(cái)政手段。特別是通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，對(duì)低收入困難人群實(shí)施必要的救濟(jì)和保障，同樣是構(gòu)建穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制不可缺少的條件。

穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制既包括一級(jí)市場(chǎng)，也包括二級(jí)市場(chǎng)乃至住房租賃市場(chǎng)。特別是二級(jí)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)炒作往往會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲，并形成一種輪動(dòng)效應(yīng)。遏制二級(jí)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)炒作，既可以像一級(jí)市場(chǎng)那樣收緊房貸，也可以輔之以稅收政策。譬如德國(guó)，不僅對(duì)房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者施以嚴(yán)厲的處罰，同時(shí)又利用稅收政策來(lái)遏制房地產(chǎn)投機(jī)。德國(guó)稅法規(guī)定，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納1-1.5％的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要再交3.5％的交易稅，而對(duì)于自有自住的住宅則不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只繳納宅基地的土地稅。我國(guó)也應(yīng)當(dāng)對(duì)自住、投資、投機(jī)性質(zhì)的住房需求實(shí)行有差別的稅收政策，通過(guò)稅收杠桿鼓勵(lì)自住性和改善性住房消費(fèi)，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

房?jī)r(jià)調(diào)控的實(shí)質(zhì)是調(diào)節(jié)地方政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的利益分配。這其中地方政府既是利益相關(guān)者，又是房?jī)r(jià)調(diào)控的主體，因此，理順地方政府與房地產(chǎn)之間的利益關(guān)系至關(guān)重要。地方政府與房地產(chǎn)之間最直接的利益關(guān)系就是，可以從土地出讓以及房地產(chǎn)交易中獲得財(cái)政收入。正是這種“土地財(cái)政”的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)，使得地方政府的行為往往偏軌，甚至成為房?jī)r(jià)上漲的“推手”?？尚械霓k法是借鑒國(guó)外的物業(yè)稅制度，使地方政府在轄區(qū)內(nèi)把形成與培養(yǎng)稅源的重點(diǎn)落在土地和不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，而不是像目前這樣來(lái)自一次性的土地和房屋交易環(huán)節(jié)。有了這一組織地方財(cái)政收入的機(jī)制，就可以把地方政府原來(lái)的“短期土地財(cái)政”改造為“長(zhǎng)期土地財(cái)政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務(wù)，優(yōu)化本地投資環(huán)境，其轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入升值軌道，財(cái)政收入自然也就有了保證。而且，物業(yè)稅的實(shí)施對(duì)于購(gòu)房者、炒房者和開(kāi)發(fā)商的行為和預(yù)期也都會(huì)產(chǎn)生重大影響，從而有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和趨于合理。

二、提高中低收入人群收入水平

提升中低收入人群的住房消費(fèi)能力，一方面要通過(guò)政府的監(jiān)管和調(diào)控，使房?jī)r(jià)處于相對(duì)穩(wěn)定與合理的水平，讓大多數(shù)人能夠支付得起；另一方面則要提高居民收入水平，尤其是提高中低收入人群收入水平，使其住房可支付能力與房?jī)r(jià)保持協(xié)調(diào)。

目前，我國(guó)城市居民已有80％的家庭擁有了屬于私人產(chǎn)權(quán)的住房，這一方面得益于住房分配貨幣化、市場(chǎng)化的改革，同時(shí)也得益于改革開(kāi)放以來(lái)居民收入水平的提高。但也不能不看到，由于收入分配差距的擴(kuò)大，部分中低收入人群不但買不起房，甚至租房也存在困難。據(jù)北京大學(xué)中國(guó)社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心于2009年的對(duì)北京、上海、廣東三地的調(diào)查顯示，20％低收入家庭的人均年收入不足2000元，而20％最高收入家庭的人均年收入?yún)s高達(dá)5.3萬(wàn)元，兩者相差26.9倍。這種收入上的差距必然反映到住房上的差別。三地非農(nóng)業(yè)戶籍家庭住房自有率分別為78.6％、75.2％和84.3％，其中，擁有2套以上完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭分別為11.6％、18.7％和27.1％。與此同時(shí)，三地總體又有17.2％的非農(nóng)業(yè)戶籍住房困難家庭，上海最高，達(dá)20.5％；北京次之，15.0％；廣東最低，14.0％。

(一)提高國(guó)民收入分配中居民收入所占比重

國(guó)民收入由三部分構(gòu)成，即國(guó)家財(cái)政收入、企業(yè)利潤(rùn)和居民個(gè)人收入。改革開(kāi)放以來(lái)直至上世紀(jì)90年代中期，城鄉(xiāng)居民收入所占比重呈逐步上升趨勢(shì)，但此后卻發(fā)生了意想不到的逆轉(zhuǎn)。1996-2007年，財(cái)政收入占GDP的比重提高了10.2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度接近100％，與此同時(shí)。資本與勞動(dòng)的分配比例也大幅度向

資本傾斜。1990-2005年，企業(yè)營(yíng)業(yè)余額占GDP的比例從21.9％增加到29.6％；同期勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP的比例卻下降了12％。盡管在國(guó)民收入分配格局中，居民個(gè)人收入所占比重的提高，未必一定能讓中低收入人群的收入水平同時(shí)得到提高，但在總體分配格局中如果居民收入所占比重較低，那么中低收入人群的收入水平就不可能提高到哪里去。只有居民收入總體水平在國(guó)民收入分配格局中得到提高，才能為中低收入人群收入水平的提高打開(kāi)空間。因此，不僅要在整個(gè)國(guó)民收入分配的盤子中適當(dāng)壓縮投資開(kāi)支和行政開(kāi)支，加大消費(fèi)基金分配的比重，還應(yīng)在地方財(cái)政分配預(yù)算中增加居民收入和轉(zhuǎn)移支付的比例。

(二)提高勞動(dòng)收入在初次分配中所占比重

初次分配是指企業(yè)對(duì)個(gè)人的分配。它分為兩部分：一是勞動(dòng)收入，即工資；二是企業(yè)利潤(rùn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，工業(yè)化初期資本在初次分配中的所得偏多，而隨著工業(yè)化程度的提高則勞動(dòng)在初次分配中的所占比重逐步增加，我國(guó)近年來(lái)的情況則恰好相反。為此，應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立勞動(dòng)者報(bào)酬決定的集體協(xié)商談判機(jī)制，通過(guò)集體協(xié)商談判來(lái)促使企業(yè)合理地增加勞動(dòng)者報(bào)酬和企業(yè)分紅，從根本上改變目前單個(gè)勞動(dòng)者與用人單位談判的不利地位。與此同時(shí)，還要進(jìn)一步建立健全保護(hù)勞動(dòng)者利益的各項(xiàng)法規(guī)，切實(shí)保護(hù)勞動(dòng)者權(quán)益，包括最低小時(shí)工資標(biāo)準(zhǔn)制度、根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整勞動(dòng)報(bào)酬的制度、勞動(dòng)保護(hù)制度、社會(huì)保障制度，等等。

(三)提高中低收入人群就業(yè)水平

中低收入人群有相當(dāng)部分是因?yàn)槭I(yè)才導(dǎo)致了他們的低收入甚至無(wú)收入。國(guó)外許多國(guó)家政府都把擴(kuò)大就業(yè)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的優(yōu)先目標(biāo)，而不是把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為優(yōu)先選擇，一些政黨甚至在競(jìng)選時(shí)還把降低失業(yè)率作為一項(xiàng)重要承諾，以此來(lái)爭(zhēng)取選票。但在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及與增長(zhǎng)直接相關(guān)的固定資產(chǎn)投資、招商引資卻成為許多地方政府的優(yōu)先工作目標(biāo)。有的地方政府為了GDP增長(zhǎng)，對(duì)污染項(xiàng)目可以網(wǎng)開(kāi)一面；可是為了城市觀瞻，對(duì)小商小販卻要“嚴(yán)格執(zhí)法”，甚至要打造“無(wú)攤販城市”。就業(yè)是民生之本和安國(guó)之要，尤其是作為基層政府更應(yīng)當(dāng)把“保就業(yè)”、“保民生”作為首要目標(biāo)。不僅要通過(guò)各種政策措施擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵(lì)人們積極創(chuàng)業(yè)，還要有針對(duì)性地為中低收入人群提供技能培訓(xùn)，通過(guò)勞動(dòng)技能的提高，增加其就業(yè)機(jī)會(huì)和勞動(dòng)報(bào)酬。

三、消除住房消費(fèi)的非支付能力障礙

(一)政策變化多

居民在做住房消費(fèi)決策時(shí)，除了要考慮房?jī)r(jià)和家庭收入，同時(shí)還包括對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期。然而在所有影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素中，最難把握的要數(shù)政策變化。包括住房保障政策，不僅不規(guī)范，而且各地的保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)也變化頻繁，針對(duì)所謂“夾心層”的政策花樣不斷翻新。以致有些得到經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)權(quán)的家庭，出于對(duì)未來(lái)政策變化的預(yù)期而最終放棄申購(gòu)，等待更加優(yōu)惠和有利的政策出臺(tái)。

(二)購(gòu)房陷阱多

住房銷售市場(chǎng)上的陷阱之多，可以說(shuō)是任何市場(chǎng)和任何商品都無(wú)法與之相比的。無(wú)論從看房到簽訂購(gòu)房協(xié)議，還是從價(jià)格到房屋質(zhì)量，都充滿了各種各樣的陷阱。尤其是盛行的期房銷售方式，本身就是一種利益與風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重不對(duì)稱的規(guī)則，讓購(gòu)房者處于不利地位，人大代表和社會(huì)輿論建議廢止，但至今仍暢行無(wú)阻。

(三)租房困難多

由于目前我國(guó)住房供應(yīng)的租售比例嚴(yán)重失衡，可供租賃的房源少，所以使得許多本可以租房住的人群難以在市場(chǎng)上找到合適的住房。而在租房過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，隱瞞房屋信息、不合理加價(jià)、多收費(fèi)甚至騙走資金等情況的屢屢發(fā)生，又讓許多人望而卻步。

這些障礙的存在，不僅制約了居民的住房消費(fèi)，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。為了提升居民的住房消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力，必須消除這些障礙，為廣大居民尤其是中低收入人群提供一個(gè)良好的住房消費(fèi)環(huán)境。

1，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。首先要穩(wěn)定政策預(yù)期，政策變化大、變化快、不穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)就難有穩(wěn)定。因此，不僅要穩(wěn)定住房金融政策、稅收政策、土地政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，同時(shí)還要穩(wěn)定住房保障政策。在穩(wěn)定政策的基礎(chǔ)上，還必須做到各項(xiàng)政策以及與房地產(chǎn)相關(guān)信息的透明，讓普通百姓能夠通過(guò)便捷的渠道及時(shí)、準(zhǔn)確地獲得這些信息，據(jù)此做出理性的判斷和預(yù)期。為此，應(yīng)建立強(qiáng)制性的房地產(chǎn)信息披露制度，不但各級(jí)地方政府有責(zé)任及時(shí)向社會(huì)相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須向社會(huì)及時(shí)披露相關(guān)信息。只有政策穩(wěn)定市場(chǎng)才能穩(wěn)定，只有信息透明人們才能做出準(zhǔn)確的預(yù)期，市場(chǎng)預(yù)期也才能隨之穩(wěn)定。

2，規(guī)范房屋交易。針對(duì)房屋交易存在的問(wèn)題，應(yīng)繼續(xù)鞏固和完善市場(chǎng)準(zhǔn)入、項(xiàng)目審批、資金監(jiān)管、商品房銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案、房地產(chǎn)交易信息公示和房地產(chǎn)信用公示等相關(guān)制度。而對(duì)于期房銷售等某些只是有利于保護(hù)少數(shù)開(kāi)發(fā)商利益的制度，即使是借鑒了國(guó)外少數(shù)國(guó)家的做法也應(yīng)堅(jiān)決取消。因?yàn)橐粋€(gè)社會(huì)主義國(guó)家的任何法律制度，都必須代表最大多數(shù)人的根本利益或社會(huì)一般利益，而不應(yīng)當(dāng)是少數(shù)人的特殊利益。在完善各項(xiàng)法規(guī)和制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋交易的監(jiān)管，創(chuàng)新監(jiān)管體制，打破目前普遍存在的條塊分割、多頭管理、監(jiān)管不足的局面，建立由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的，包括建設(shè)、發(fā)展改革、工商行政管理等部門在內(nèi)的相互協(xié)調(diào)的監(jiān)管體系，行使政府的統(tǒng)一監(jiān)管和指導(dǎo)職能。

3，完善租賃市場(chǎng)。首先應(yīng)增加出租房的供給，只有當(dāng)出租房的市場(chǎng)供給達(dá)到一定規(guī)模，住房租賃市場(chǎng)才可能活躍起來(lái)。增加出租房的供給，除了政府投資和通過(guò)政策鼓勵(lì)企業(yè)或民間組織投資外，更多的要靠個(gè)人投資。針對(duì)當(dāng)前個(gè)人投資出租房稅費(fèi)收繳難度大的現(xiàn)實(shí)，不如干脆下令免除住房出租稅費(fèi)，并盡快出臺(tái)物業(yè)稅，將住房出租稅費(fèi)并人物業(yè)稅之中，給人們一個(gè)穩(wěn)定的政策預(yù)期，以推動(dòng)個(gè)人對(duì)出租房的投資。與此同時(shí)，還必須加強(qiáng)對(duì)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。有些國(guó)家批準(zhǔn)類似的組織或機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，需要具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的法人或自然人做擔(dān)保方能取得準(zhǔn)入資格。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，制定具有實(shí)際約束力的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，并應(yīng)嚴(yán)格資質(zhì)審查，對(duì)于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，則要堅(jiān)決清除，以凈化市場(chǎng)環(huán)境。

四、實(shí)施以貨幣補(bǔ)貼為主的住房保障制度

即使人們的住房消費(fèi)能力普遍提高了，也還是會(huì)有部分人群依靠自身能力無(wú)法解決住房問(wèn)題，因此，住房保障制度的實(shí)施仍然是必須的。但就住房保障而言，也有一個(gè)是從供給角度由政府直接向中低收入人群提供廉價(jià)住房，還是從需求角度去提高中低收入人群住房消費(fèi)能力的問(wèn)題，即所謂“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”的不同選擇。

上世紀(jì)60-80年代，世界上絕大多數(shù)國(guó)家都是從“供應(yīng)主義路線”出發(fā)，直接向中低收入人群提供住房保

障，隨之而來(lái)的是，保障性住房的退出也成了一個(gè)世界性難題。有些原來(lái)的中低收入人群盡管收入已經(jīng)提高，不該繼續(xù)享用保障性住房但卻就是賴著不走，政府拿他們也沒(méi)什么辦法，尤其是那些租住廉租住房的人群。法國(guó)是西方國(guó)家中廉租住房所占比重較高的國(guó)家，政府規(guī)定人口超過(guò)5萬(wàn)的所有市鎮(zhèn)都必須保證20％以上的廉租住房，在一些移民聚居的市鎮(zhèn)廉租住房甚至?xí)_(dá)到30％以上，因此，廉租住房的退出問(wèn)題在法國(guó)也就顯得尤為突出。2007年法國(guó)總統(tǒng)薩科奇上任不久，面對(duì)賴著廉租住房不走這一棘手難題下令采取兩項(xiàng)措施：一是對(duì)租住廉租住房人群的收入狀況每3年必須普查一遍，對(duì)那些收入已超過(guò)保障線的要予以清退；二是對(duì)賴在廉租住房不走的，要提高租金。這兩項(xiàng)措施能否奏效，許多法國(guó)人并不看好。

相比之下，德國(guó)住房保障的退出問(wèn)題就相對(duì)好一些，這主要得益于德國(guó)所實(shí)行的“以補(bǔ)為主”的住房保障制度。德國(guó)法律規(guī)定，公民凡家庭收人不足以租賃住房者，則有權(quán)享受住房補(bǔ)貼，以保證每個(gè)家庭都能擁有足夠的住房可支付能力，而且租賃補(bǔ)貼的租金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50％。與許多歐美國(guó)家相比，德國(guó)“以補(bǔ)為主”的住房保障方式不僅可以免受退出難題的困擾，又能提高福利享有的公平性和避免福利資源的浪費(fèi)。在由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)中，德國(guó)的住房市場(chǎng)也顯得穩(wěn)定得多，這一方面離不開(kāi)德國(guó)嚴(yán)密科學(xué)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和住房金融模式，同時(shí)，也與德國(guó)所實(shí)行的“以補(bǔ)為主”的“社會(huì)住房”和“住房金”保障制度有著直接的關(guān)系。目前世界上不僅德國(guó)，還包括英國(guó)、荷蘭、丹麥、瑞典、日本等許多國(guó)家，也都采取了租賃補(bǔ)貼的住房保障辦法。

第6篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因分析

（一）需求量大是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因。房地產(chǎn)的需求主要分為消費(fèi)需求和投資需求。從消費(fèi)需求來(lái)說(shuō)，近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速，以及上世紀(jì)七十年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的需求。如出生于“生育高峰”時(shí)期的20世紀(jì)七十年代的年輕人目前正處于結(jié)婚生育期，沒(méi)有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市場(chǎng)”的人，因此他們對(duì)于商品房有很高的購(gòu)買欲望，同時(shí)收入的提高和住房按揭政策的實(shí)行，使得他們的買房愿望完全可能變成現(xiàn)實(shí)，并成為樓市上的消費(fèi)大軍。隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，大量人口涌入中心城市和征地、拆遷等因素，也會(huì)創(chuàng)造大量的剛性消費(fèi)需求。

從投資性需求來(lái)說(shuō)，近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長(zhǎng)期低利率的因素，且房?jī)r(jià)不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購(gòu)置房屋，以保值增值。而外資大規(guī)模涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了房地產(chǎn)的投資性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成潮流。

（二）成本增加是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在原因。在市場(chǎng)機(jī)制下，住房?jī)r(jià)格的確定還取決于房屋的建造成本。在我國(guó)城市商品住房的開(kāi)發(fā)中，房屋的建筑成本不斷攀升。導(dǎo)致住房建筑成本升高的因素主要有三個(gè)：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例為25%左右，部分地區(qū)更高。由于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)的需要，對(duì)土地需求量日益加大，使得地價(jià)飛速上漲，地價(jià)的上漲必然導(dǎo)致整個(gè)房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)成本的提高，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲；二是建筑材料漲價(jià)。近年來(lái)，水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度比較大，成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)推動(dòng)因素；三是城市建設(shè)配套費(fèi)用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。

（三）消費(fèi)者預(yù)期是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，GDP快速增長(zhǎng)，人均收入不斷提高，人們普遍看好未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。因此，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲也使得購(gòu)房者預(yù)期今后房?jī)r(jià)將更高，從而決定及早購(gòu)買，而政府的政策如通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施，也進(jìn)一步提升了消費(fèi)者的預(yù)期，造成對(duì)房地產(chǎn)商品的需求出現(xiàn)擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)事實(shí)上的上漲。

（四）政府管理缺位是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。政府管理部門的缺位造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)機(jī)制。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度不完善，出現(xiàn)了大量的商品房違法違規(guī)銷售行為，如虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；以及不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間等。而面對(duì)這些違規(guī)現(xiàn)象，各級(jí)政府的有關(guān)管理部門沒(méi)有采取有效的措施給予行政干預(yù)，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，沒(méi)有給消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。加之許多地方政府為追求政績(jī)，或明或暗地支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資，而對(duì)投資方向不加限制和引導(dǎo)，以至于近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供求失衡，造成一部分中高端房地產(chǎn)商品積壓，而有大量需求的普通商品房則供給不足，形成價(jià)格攀升的態(tài)勢(shì)。

二、完善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控建議

（一）改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系。首先，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。政府必須通過(guò)科學(xué)規(guī)劃、相關(guān)政策的引導(dǎo)，適度控制高檔商業(yè)用房、高檔公寓、別墅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，保證對(duì)普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供應(yīng)，提高普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。同時(shí)，不斷健全和完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的相關(guān)供給政策，強(qiáng)化政府的住房保障職能，確立經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)象，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠措施，嚴(yán)格控制住宅戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，審定住房銷售價(jià)格，加強(qiáng)購(gòu)買和售后環(huán)節(jié)的監(jiān)督，使得住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，特別是著力解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。其次，加快二手房市場(chǎng)的建設(shè)和房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。目前，我國(guó)二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)還不是十分發(fā)達(dá)。通過(guò)進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推進(jìn)存量住房的流通，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵(lì)中低收入者租用房屋以解決居住問(wèn)題。

（二）重視土地供應(yīng)政策對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用，完善土地儲(chǔ)備制度。通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的實(shí)施，合理調(diào)控土地供應(yīng)和市場(chǎng)價(jià)格，健全土地交易市場(chǎng)公開(kāi)性與透明度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立必要的監(jiān)督機(jī)制，合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和市場(chǎng)的需求，及時(shí)掌握市場(chǎng)信息和調(diào)控土地的供應(yīng)總量。對(duì)高檔商品房的開(kāi)發(fā)，應(yīng)在土地供給總量上給予適度限制；對(duì)面向廣大居民的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地開(kāi)發(fā)應(yīng)予適當(dāng)放寬，并給予稅費(fèi)政策的優(yōu)惠，使政府、廣大老百姓以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都成為真正受益者。因此，重視并有效利用土地供應(yīng)政策，加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控作用，完善土地儲(chǔ)備制度，將有利于合理高效地利用稀缺土地資源和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行。

（三）完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸控制。對(duì)于土地使用費(fèi)的支付，可以采取按年收取物業(yè)稅的方式，這樣不僅減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，而且也能促進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定的增長(zhǎng)。對(duì)稅費(fèi)的設(shè)置也可以根據(jù)市場(chǎng)狀況的變化進(jìn)行調(diào)整，借鑒國(guó)外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅，減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅，以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通與消費(fèi)。與此同時(shí)，繼續(xù)改善住房信貸政策，大力發(fā)展住房公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人住房貸款的作用。并且，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，完善住房公積金管理體制和個(gè)人住房抵押貸款監(jiān)督機(jī)制，分散和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)房提供全方位、高質(zhì)量的金融支持和服務(wù)。

（四）擴(kuò)展民間資本投資途徑，加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。在住房?jī)r(jià)格上漲的浪潮中，一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。因此，對(duì)于民間資本，政府應(yīng)當(dāng)積極采取措施，激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資，通過(guò)調(diào)整民間資本的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策，進(jìn)一步放寬投資領(lǐng)域，拓寬投資渠道。對(duì)于外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)從維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全和防止國(guó)民財(cái)富流失的角度高度重視其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，要制定相應(yīng)的對(duì)策，限制外資參與短線炒作，促使其參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)，真正促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

第7篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

一、我國(guó)保障房現(xiàn)狀概述

20世紀(jì)80年代開(kāi)始，我國(guó)進(jìn)行了住房體制改革，由原來(lái)的福利分房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱俗》可唐坊?，從原?lái)的住房實(shí)物分配演變成了住房分配貨幣化，逐步將住房市場(chǎng)引入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。但是，同時(shí)也帶來(lái)了中低收入者群體購(gòu)房難的現(xiàn)象。1998年，政府提出“建立由商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房構(gòu)成的多層次住房供應(yīng)體系”。2008年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出要加大保障性住房建設(shè)力度。“十一五”時(shí)期、“十二五”時(shí)期保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。

二、存在問(wèn)題

（一）國(guó)家建設(shè)為主

在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房等銷售型保障房主要采取以現(xiàn)房的銷售進(jìn)行分配，比以期房為主的普通商品房資金周轉(zhuǎn)率慢。而公租房和廉租房是租賃型保障房，只租不售，投資回收期一般超過(guò)十年，資金回報(bào)率僅僅與存款利率水平相當(dāng)，這遠(yuǎn)低于銀行同期貸款基準(zhǔn)利率，使開(kāi)發(fā)商面臨風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)低、貸款難的窘境。因此難以吸引市場(chǎng)參與到保障房，尤其是租賃型保障房的建設(shè)中來(lái)。

（二）融資渠道單一

實(shí)際上，保障房的融資主體只有一個(gè)，就是各級(jí)地方政府，很少有市場(chǎng)資金的參與。而土地出讓金收益、住房公積金收益本身就具有不穩(wěn)定性。另外，有調(diào)查顯示，各省土地出讓收益資金往往提取不足，加之，國(guó)家一直在加大對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，而且保障房也要占用一部分土地，所以會(huì)更加減少土地的出讓收益。其實(shí)，最根本點(diǎn)在于投資保障性住房獲利較少，租金回報(bào)率僅與銀行存款利率水平相當(dāng)，政府層面也缺乏融資建設(shè)的動(dòng)力。

（三）稅收減免缺乏有效性

關(guān)于稅收減免的優(yōu)惠，我國(guó)出臺(tái)了《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）。提出開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。

但是，可以看出，以上的稅收減免只能獲得少量的資金回流，而且資金回流的周期較長(zhǎng)，有些如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅是在出租給承租人之后才會(huì)免稅，難以滿足初期開(kāi)發(fā)商所需的投入資金。

三、美國(guó)租賃型保障房激勵(lì)政策

（一）LIHTC簡(jiǎn)介

20世紀(jì)80年代以前，租賃型保障房的建設(shè)成本基本上由聯(lián)邦政府負(fù)擔(dān)，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)也基本由政府投資的企業(yè)負(fù)責(zé)，幾乎沒(méi)有任何鼓勵(lì)保障房建設(shè)的金融激勵(lì)政策。1986年稅法改革從根本上改變了租賃型保障房的籌融資模式，保障性住房建設(shè)從原來(lái)的政府主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)向了市場(chǎng)主導(dǎo)的發(fā)展方式。

LIHTC是針對(duì)開(kāi)發(fā)商制定的稅收抵免計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)保障性住房，且按一定比例一定租金出租給中低收入人群居住，那么就可獲得10年的稅收抵免。抵免額按其除土地購(gòu)置費(fèi)外的建造成本確定。而且，稅收抵免額會(huì)根據(jù)每年的通貨膨脹率進(jìn)行調(diào)整以確定最終數(shù)額。每年的可抵免的系數(shù)分為9%和4%。9%的稅收抵免意味著10年就會(huì)返還所有相當(dāng)于租賃型保障房建造成本的90%，如果考慮到資金成本，那么這部分返還就相當(dāng)于政府補(bǔ)貼了70%的建造成本。4%的稅收抵免是針對(duì)有50%以上可抵免項(xiàng)目是通過(guò)發(fā)行免稅證券方式融資實(shí)現(xiàn)的，稅收返還比例就變?yōu)?%。

聯(lián)邦稅務(wù)局統(tǒng)籌稅收抵免分配計(jì)劃，根據(jù)一定比例下達(dá)各州，并負(fù)責(zé)各州之間的調(diào)配。州住房信貸管理局審核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，對(duì)于符合條件的給予相應(yīng)的稅收抵免。

（二）LIHTC的聯(lián)動(dòng)作用

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最難解決的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)階段資金投入問(wèn)題，啟動(dòng)資金短缺導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房的建設(shè)望而卻步。而政府的稅收抵免只能抵稅，并不能以現(xiàn)金形式返還，稅收抵免是直接抵免稅額，這就導(dǎo)致隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，稅收抵免額可能要大于企業(yè)自身應(yīng)納稅額。

就此情況，美國(guó)創(chuàng)造了一種將稅收返還證券化的投資模式。即將政府的稅收抵免進(jìn)行證券化，投資者購(gòu)買股票，獲得對(duì)價(jià)的稅收抵免權(quán)利?；蛘唛_(kāi)發(fā)商與投資者直接成立一家公司，投資者以股權(quán)出資換取稅收抵免金額。由于稅收抵免的提供方為國(guó)家，投資者相當(dāng)于購(gòu)買國(guó)債，因而具有信譽(yù)好、安全、穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這不失為一種具有吸引力的投資方式。另一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以股權(quán)方式融資，獲取權(quán)益性融資，相比于債券融資，其資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)顯著，信貸能力提高，有利于其獲取銀行貸款。

（三）效果

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展和完善，LIHTC已成為推動(dòng)美國(guó)保障性住房建設(shè)的最重要力量。它調(diào)動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的力量，鼓勵(lì)私人部門投資建設(shè)，有效擴(kuò)大了低收入家庭住房的供給。這項(xiàng)政策實(shí)施以來(lái)，發(fā)展演變速度很快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)范圍內(nèi)，1995～2010年間，美國(guó)平均每年完成保障性住房項(xiàng)目1500個(gè)，累計(jì)完成項(xiàng)目2.4萬(wàn)個(gè)，合180多萬(wàn)個(gè)住房單元。這種以間接的稅收抵免方式激勵(lì)開(kāi)發(fā)商，鼓勵(lì)投資者，提高保障性住房供應(yīng)的方式卓有成效。

四、對(duì)我國(guó)的借鑒

（一）注重市場(chǎng)的力量

十八屆三中全會(huì)提出：“經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。”在改革開(kāi)放三十多年來(lái)，我國(guó)逐漸認(rèn)識(shí)到政府作用的局限性，正確認(rèn)識(shí)政府和市場(chǎng)二者的功能和各自的長(zhǎng)處，對(duì)于經(jīng)濟(jì)體制改革具有重大而深遠(yuǎn)的意義。在保障性住房的建設(shè)中也是如此，美國(guó)LIHTC模式正是借助市場(chǎng)上的資金支持和金融證券

市場(chǎng)強(qiáng)大的融資力量。對(duì)于我國(guó)也是如此，轉(zhuǎn)變籌資模式，發(fā)揮市場(chǎng)力量，從根本上解決資金缺口問(wèn)題。

（二）以政策調(diào)動(dòng)市場(chǎng)

一個(gè)高效的政策的影響范圍不應(yīng)僅僅局限于它所直接作用的某個(gè)單一的領(lǐng)域，而是應(yīng)當(dāng)牽一發(fā)而動(dòng)全身，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生良性的作用。美國(guó)LIHTC對(duì)于低收入者住房稅收抵免政策就是一個(gè)絕佳范例。因?yàn)樗晒⒇?cái)稅政策延伸到金融市場(chǎng)，解決了租賃型保障房融資難的問(wèn)題，調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商、投資人多方的積極性，緩解了政府財(cái)政壓力。政策的出臺(tái)并不是目的，出臺(tái)后能否有效調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量，調(diào)動(dòng)多方積極性，形成一個(gè)可持續(xù)的良性循環(huán)才是其真正的目的。而我國(guó)無(wú)論是關(guān)于稅收減免、還是財(cái)政補(bǔ)貼，均未能形成放大的效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)動(dòng)不足。且多半是針對(duì)租房者制定的，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于私人部門開(kāi)發(fā)商有效的激勵(lì)政策。

第8篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

一、國(guó)外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法

1、美國(guó)

美國(guó)在住房保障方面最具特色的是通過(guò)立法保障來(lái)實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問(wèn)題，先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國(guó)住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房?jī)r(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房?！蹲》糠ā芬?guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房?！秶?guó)民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國(guó)住房保障的制度基礎(chǔ)。美國(guó)的各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購(gòu)房往往通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)支付房款。另外，美國(guó)政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購(gòu)買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬(wàn)戶，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國(guó)銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置。政府曾舉辦一種50萬(wàn)日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營(yíng)住宅體系。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說(shuō)新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國(guó)策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過(guò)發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會(huì)生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒(méi)有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤(rùn)；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤(rùn)。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來(lái)確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過(guò)程，并逐漸形成較為合理的定購(gòu)制度。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來(lái)看，我國(guó)應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障法律體系

自2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度”以來(lái)，我國(guó)至今僅出臺(tái)了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩部全國(guó)性的政策法規(guī)文件，尚無(wú)全國(guó)性的住房保障法律法規(guī)問(wèn)世，甚至連基本的《住房法》都沒(méi)有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國(guó)住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來(lái)源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問(wèn)題。政府作為一國(guó)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺(jué)、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績(jī)考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際來(lái)看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國(guó)住房保障制度的核心。在我國(guó)廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過(guò)高、覆蓋范圍過(guò)低、資金瓶頸等問(wèn)題。以國(guó)內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬(wàn)戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對(duì)象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。其次，拓展廉租房來(lái)源，拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問(wèn)題。其中，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時(shí)，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長(zhǎng)適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問(wèn)題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過(guò)程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對(duì)象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開(kāi)寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對(duì)象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對(duì)象相銜接，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會(huì)監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵(lì)條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價(jià)后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購(gòu)用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價(jià)房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。

5、綜合運(yùn)用各種配套手段

（1）稅收政策。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅和適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。

第9篇：經(jīng)濟(jì)適用房稅收政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長(zhǎng)效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。

(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國(guó)務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠(chéng).不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會(huì)開(kāi)征.法制日?qǐng)?bào),2010(2)