土地爭議歸屬權處理條例精選(九篇)

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第1篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

第一條  為了妥善處理土地權屬爭議，保護土地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》（簡稱《土地管理法》，下同）和有關法律、法規(guī)、政策，結合我省實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱土地權屬爭議，是指公民之間、法人之間、 其他組織之間及其相互之間，對土地所有權、使用權歸屬的爭議。

第三條  本辦法適用于我省行政區(qū)域內土地權屬的確定和爭議的處理。但法律、 法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第四條  土地權屬爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由鄉(xiāng)（含鎮(zhèn)，下同） 以上人民政府處理。

縣（含縣級市、區(qū)，下同）以上人民政府處理土地權屬爭議，由土地管理部門具體負責。

第五條  鄉(xiāng)以上人民政府應當按照下列管轄范圍處理土地權屬爭議：

（一）農民（含在農村的非農業(yè)戶口居民，下同）之間、農民與農村集體經濟組織（或者村民委員會、村民組，下同）之間的土地使用權爭議，由爭議土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處理；

（二）除前項規(guī)定以外的土地權屬爭議，由爭議土地所在地的縣或者市人民政府處理；

（三）爭議土地涉及兩個以上行政區(qū)域的，由有關人民政府共同的上一級人民政府處理。

第六條  處理土地權屬爭議，必須遵循下列原則：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）尊重合法契約；

（三）兼顧歷史與現實；

（四）公平和公正。

第七條  在土地權屬爭議解決前，任何一方不得擅自改變土地現狀，不得破壞地上建筑物、附著物。

第二章  土地權屬確定的依據

第八條  下列文件或者證明應當作為確定土地權屬的依據：

（一）《土地管理法》施行前，人民公社或者鄉(xiāng)人民政府對農民新建、翻建房屋用地的批準文件；

（二）《土地管理法》施行前，經鄉(xiāng)以上人民政府或者其授權機關批準征用、劃撥、占用土地的文件；

（三）《土地管理法》施行后，鄉(xiāng)以上人民政府依法批準征用、劃撥、占用土地的文件以及縣以上人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》；

（四） 依法簽訂且已經生效的國有土地使用權出讓合同；

（五） 已經生效的人民法院關于土地權屬的判決書、裁定書、調解書。

第九條  下列證明、協(xié)議文件，經鄉(xiāng)人民政府或者縣以上土地管理部門認定其合法、真實后，可以作為確定土地權屬的依據：

（一）《土地管理法》施行前的農村宅基地證；

（二）土地權屬界線協(xié)議書或者土地調查的有關資料；

（三）租用、抵押等用地契約；

（四）私有房屋所有權證；

（五）房產登記證；

（六）房屋買賣契約；

（七）解放后沒收敵偽房產以及與土地有關的資料。

除前款規(guī)定外，經縣以上人民政府確認的證明、協(xié)議等有關資料，也可以作為確定土地權屬的依據 .第三章  集體土地權屬的確定

第十條  農民集體土地所有權按照《農村人民公社工作條例修正草案》（簡稱《六十條》，下同）的規(guī)定確定。自《六十條》施行之日（1962年9月27日）起，至《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行之日（1982年2月13日）止，根據《六十條》確定的農民集體土地所有權，由于下列原因發(fā)生變動的，按照變動后的狀況確定土地所有權：

（一）行政區(qū)劃調整時調整了土地權屬；

（二）村、隊、社、場合并或者分立；

（三）國家建設征用土地；

（四）因非農業(yè)建設、農田基本建設、自然災害等原因進行過土地調整。

行政區(qū)劃調整時，土地權屬未調整，一方農民集體土地在另一方行政區(qū)域內的，土地所有權不變。但經雙方同意調整土地或者一方對另一方給予補償的，可以按照調整后的狀況確定土地所有權。

第十一條  《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行前，農民建房占用的宅基地（含院落占地，下同），自其施行之日起至《土地管理法》施行之日（1987年1月1日）止，未經拆遷、改造翻建的，按照現有實際使用面積確定土地使用權。

《土地管理法》施行后，農民新建房屋占用的宅基地沒有超過當地政府制定的宅基地面積標準的，按照現有宅基地面積確定土地使用權。

第十二條  農村實行后，村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上集體經濟組織所有的，可以確定給各該集體經濟組織所有。

第十三條  鄉(xiāng)、村興辦企業(yè)、事業(yè)和農民個人建房占用集體土地的，土地所有權屬于農村集體經濟組織，土地使用權屬于使用者。

第十四條  農村集體經濟組織內部發(fā)生房屋買賣的，土地所有權不變，土地使用權屬于房屋所有者。

第十五條  農村集體經濟組織使用其他農村集體經濟組織的土地，連續(xù)使用已滿20年，并且在此期間一方未要求返還的，土地所有權屬于使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。

第十六條  經農村集體經濟組織同意，將集體土地作為投資與法人、 其他經濟組織聯(lián)營的，土地所有權不變，土地使用權屬于聯(lián)營單位。

第十七條  城市市區(qū)內原屬于農村集體經濟組織所有的土地，現仍為農村集體經濟組織或者農民個人使用的，土地所有權不變，土地使用權屬于使用者。

第四章  國有土地權屬的確定

第十八條  《六十條》施行前，全民所有制、 城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的農民集體土地（含農村實行合作化前屬于個人所有的土地），《六十條》施行后未確定給農民集體使用的，其土地所有權屬于國家。

第十九條  自《六十條》施行之日起，至《國家建設征用土地條例》施行之日（1982年5月14日）止，全民所有制、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用農民集體土地，符合下列條件之一的，其土地所有權屬于國家，土地使用權屬于使用單位：

（一）簽訂過土地權屬轉讓等有關協(xié)議的；

（二）接受農民集體饋贈的；

（三）經縣以上人民政府批準使用的；

（四）安置了該農民集體勞動力或者給予一定補償的；

（五）用地單位原為農村集體所有制單位，以后轉為全民所有制的。

第二十條  農村集體土地在農村集體經濟組織成員全部轉為非農業(yè)人口后，其土地所有權屬于國家。

第二十一條  城市市區(qū)內，農村集體經濟組織在屬于其所有的土地上從事房地產開發(fā)，將建成的房屋出售給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，該房屋使用范圍內的土地的所有權屬于國家，土地使用權屬于房屋所有者。

第二十二條  通過解放初期接收或者《六十條》施行前以買賣、贈與、繼承等方式獲得地上建筑物、附著物而使用國有土地的，土地使用權屬于建筑物產權所有者或者附著物管理者。

第二十三條  單位或者個人使用的國有土地，無償轉讓給其他單位或者個人使用已滿20年，并且在此期間未要求返還的，其土地使用權屬于現使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。

第二十四條  依法開發(fā)利用國有土地（含征用后未進行非農業(yè)建設并暫由農民耕種的土地），其土地所有權不變，土地使用權屬于開發(fā)利用者。

第二十五條  單位或者個人依法在國有土地上建造房屋的，土地使用權屬于房屋所有者。

第二十六條  兩個以上單位聯(lián)合開發(fā)國有土地，能夠劃清界線的，分別確定土地使用權；無法劃清界線的，土地使用權共有，按照各自的建筑面積所占有的比例確定土地使用權。

第二十七條  國有土地上的建筑物出租、出借給任何單位或者個人，土地使用權仍屬于建筑物產權所有者。

第二十八條  依法抵押國有土地使用權，抵押人未能履行到期債務或者在抵押合同有效期間宣告解散、破產的，土地使用權屬于抵押權人。

第二十九條  城市市區(qū)的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、灘涂等，其土地所有權屬于國家。但法律另有規(guī)定和本辦法第十七條規(guī)定情形的除外。

第五章  土地權屬爭議的處理

第三十條  當事人向有管轄權的人民政府（簡稱政府，下同）申請?zhí)幚硗恋貦鄬贍幾h，應當以書面形式提出。

第三十一條  土地權屬爭議處理申請書應當載明下列事項：

（一）申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；

（二）被申請人的名稱（姓名）、地址（工作單位）；

（三）爭議土地的地址；

（四）土地權屬爭議的具體事實和請求；

（五）有關證據材料及其來源。

第三十二條  政府收到申請書后，對符合本辦法第二條、第三條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，應當予以受理。自決定受理之日起5日內，將申請書副本發(fā)送被申請人。

第三十三條  被申請人自收到申請書副本之日起15日內提交答辯書（附證據材料）。

第三十四條  對申請人持有合法的土地權屬證明，而被申請人確屬侵權的，按照《土地管理法》第五十三條規(guī)定處理。

第三十五條  政府處理土地權屬爭議，應當先予調解。經調解達成協(xié)議的，制作調解書。當事人應當在調解書上簽字或者蓋章，并加蓋政府處理土地權屬爭議專用章。

調解書自簽字、蓋章之日起生效。

第三十六條  政府對土地權屬爭議調解不成的，應當作出決定，并制作決定書。

第三十七條  土地權屬爭議處理決定書應當載明下列事項：

（一）申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；

（二）被申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者被申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；

（三）申請人和被申請人陳述的土地權屬爭議的事實、證據；

（四）作出決定的依據和決定內容；

（五）不服決定的復議、起訴期限。

決定書應當加蓋政府處理土地權屬爭議專用章。

決定書自送達之日起生效。

第六章  附則

第三十八條  在各個歷史時期違反當時法律、法規(guī)、政策規(guī)定使用土地的，應當按照當時有關規(guī)定處理后，再依照本辦法確定土地權屬。

第2篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

根據《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第十一條的規(guī)定，“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權?！薄稗r民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權”的規(guī)定，海南省人民政府于1997年修訂定的《海南省城鎮(zhèn)土地使用權申報登記發(fā)證實施辦法》第十一條規(guī)定：“土地使用證書須蓋市、縣人民政府證明專用章才能生效，受法律保護”。在我省大多數地區(qū)的審判實踐中，一向根據上述兩條規(guī)定，推出凡是因頒發(fā)土地使用權證的案件，一律以政府為唯一適格被告的原則，即土地行政主管部門即各市、縣國土管理部門不能作為適格的被告，若原告堅持起訴，則按裁定駁回。

堅持政府在這一類案件中是唯一適格被告的主要理由是：1法律上已經明確規(guī)定土地是政府的職責，而不是其它任何一個行政主體；2土地行政主管部門中是政府所轄的一個職能部門，承擔頒發(fā)土地使用權證這一具體行政行為的最后責任者是政府，不是土地行政主管部門；3對土地確權頒證是政府的法定職責，即使土地行政主管部門進行了一些確權工作，也是受政府委托，以政府的名義，土地行政主管部門只負責對土地的監(jiān)督和管理，因此確權和頒證不是土地行政主管部門的法定職責，不能作為責任主體；4土地使用權證只有經過政府蓋章才能對外生效。

這一普遍的主流做法是值得商榷的。首先要明確的是，《土法管理法》對于土地管理屬于政府職責范圍的問題作出了明確界定，這一點是豪無疑問的，然而，政府作為一個綜合性的行政主體，其各項法定職責的履行必須由政府的各個職能部門來完成，離開了各個具體的職能部門，作為政府本身無法完成任何一項職責。因此，土地管理法第十一條的規(guī)定，是對政府職責范圍的原則性規(guī)定，不是一項具體的授權，也不是一條具體規(guī)則，另一方面，如果將該條規(guī)定視為明確、具體的授權規(guī)則，政府必然是行使這一職責唯一合法的行政主體，那么政府對于這一明確具體的授權事項就不能再委托他人進行，土地行政主管部門以自己的名義接受確權申報就沒有任何的法律依據，而這就與《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條所規(guī)定的內容相反，所以該條規(guī)定不能也不可能包含在執(zhí)行土地確權管理這一職責上，政府具有排他地位，是唯一行政主體的內容。實際上，土地行政主管部門取得進行土地確權管理的行政權力的可能性是存在的，《中華人民共和國土地管理法實施條例》以下簡稱《土地管理法實施條例第四條“農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請”、“農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請”，不難看出，在有關土地使確權的問題上，法律上給予了土地行政主管部門一定獨立的行政權力，實踐中，土地行政主管部門也是在以自己的名義從事土地確權頒證的具體工作?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》還在有關土地管理的其它事項上，賦予了土地管理職能部門相當多的獨立行政權力，且并不要求以政府的名義進行。大多數的省份也制定了土地確權和其它土地管理的工作由土地行政主管部門負責實施的規(guī)定，如：海南、黑龍江、河南、云南、廣東、廣西、湖南、寧夏等省的規(guī)定，需要著重指出的是，沒有一條法律或地方性法規(guī)規(guī)定，土地確權申報及其它一些土地權屬爭議應當向“政府”而不是“土地行政主管部門”提出。但無論是法律還是地方性法規(guī)，對于土地管理職能部門與政府之間在土地管理，尤其是土地確權頒證方面的關系和地位都是籠統(tǒng)和不夠明確的，這是立法技術的問題不能不說是個遺憾。即便如此，在現有的法律規(guī)范沒有規(guī)定政府是否是行使土地確權頒證的唯一、排他的行政主體，也未對土地行政主管部門“獨立”進行土地確權頒證工作作出禁止性規(guī)定，反而還從立法的角度肯定了土地行政主管部門進行土地確權的獨立性的情況下，貿然將《土地管理法》第十一條進行限制性解釋，排除其它行政主體在土地確權工作中的主體地位，必然導致法律上的矛盾，在實踐中也會出現混亂因為既然確權頒證的唯一法定主體是政府，那么土地行政主管部門憑什么以自己的名義進行這項工作﹖。相反，如果不對第十一條進行限制性解釋和適用，不否認其它土地行政主管部門的行政主體地位，那么這一矛盾就可以避免。

此外，在海南省的審判實踐中，對土地確權頒證和土地權屬爭議采了兩種不同的標準確認被訴主體，對于前者，按照《土地管理法》第十一條的規(guī)定，認定政府是唯一行政生體，故而是唯一適格被告，而對于后者，是認為政府已經將該項權利授予土地行政主管部門行使，所以土地行政主管部門有獨立的行政處罰權，是適格被告。這是對同一法律規(guī)定的同樣性質、同樣明確的事項的兩種不同的適用標準?！锻恋毓芾矸ā返谑鶙l規(guī)定，“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理?！薄皢挝恢g的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。”該條規(guī)定與第十一條規(guī)定的性質和明確程度是一樣的，卻將十一條視為具體授權，而十六條卻作為原則性授權，理由是，《土地管理法實施條例》已經將有關土地監(jiān)管的權力明確授予了土地行政主管部門，該部門可以以自己的名義實施行政行為，所以可以作為被告，而土地的確權頒證，國務院沒有明確地授予權力，所以政府是實施確權頒證的唯一主體，對此適用法律的邏輯，筆者持懷疑態(tài)度，能否以國務院條件的“不明確”規(guī)定，推理得出法律條文的含義﹖也就是能否以下位法不明確的規(guī)定去界定和限制上位法的概念﹖國務院的《土地管理法實施條例》雖然沒有對土地行政主管部門在確權頒證中的地位和作用作出明確的規(guī)定，但是卻規(guī)定了申報確權應當向土地行政主管部門提出，從立法的角度賦予了土地行政主管部門一定的獨立行政權力，而在各省市的實踐中，土地的確權頒證大都由土地行政主管部門具體操作，政府的政府核發(fā)土地證書，至多是形式上的一道手續(xù)，沒有參與實質性的工作。在立法和實踐都沒有否定土地行政主管部門獨立進行確權頒證行為能力的情況下，得出該部門不具有行政主體資格的結論，無論如何是說不通的。

對于第二個理由，同樣存在理論上的瑕疵。行政主體之所以能夠獨立參加行政訴訟是由于行政主體能代表國家獨立行使行政權力，因而也能夠獨立地成為行政訴訟的被告，我國的行政主體是管理主體，是形式上的責任主體，不是實質上的責任主體，其責任實質上歸屬于所代表的國家，因而其參加訴訟也只是從形式上代表國家，訴訟的結果最終由國家承擔。此外，根據《憲法》第85條、第89條、第105條和第107條的規(guī)定，我國的行政主體主要是行政機關，即各級人民政府及列入國務院編制序列的各部門。換言之，政府的職能部門可以成為獨立行使行政管理權力的部門，因而也可以成為被訴主體，這種訴訟地位與政府作為被訴主體的性質是一樣的，無論是職能部門作為被告，還是政府作為被告，其最后的訴訟結果總是由國家承擔。區(qū)分職能部門承擔責任還是政府承擔責任，只有形式上的意義，在實質上任何沒有意義。從法律技術上看，之所以確認行政主體的訴訟地位是由于確認行政主體較為便捷，有利于訴訟的順利進行，而不是由于哪一個行政主體具有“承擔責任的能力”，以責任最終由哪一個行政主體承擔來作為是否可以成為被訴主體的判斷標準，理論上是難以成立的，上述的理由之二難以成為證明政府是唯一適格被告的好理由。

對于第三個理由，筆者認為，根據《海南省城鎮(zhèn)土地使用權申報登記發(fā)證實施辦法》的規(guī)定，對于土地確權，一律由土地的所有者或使用者直接向土地行政主管部門申請登記，土地行政主管部門也是以自己的名義接受申請和登記，沒有以政府的名義接受申報登記，土地確權從申報到頒證的整個過程中，土地行政主管部門始終在以自己的名義開展工作，申報人也自始至終地在與土地行政主管部門土地管理局或國土資源局進行聯(lián)系，而不是抽象的“政府”。實際上，就是整個確權程序過程中所使用的必要表格包括土地權證都由國家土地行政主管部門國土資源部統(tǒng)一印制，而不是“政府包括中央、地方政府”的名義規(guī)定格式，總之，在確權頒證的過程中，土地行政主管部門一直在以自己的名義進行行政確權，這是現有的法律，大多數省市的法規(guī)、規(guī)章所規(guī)定的內容，實踐中也確實是這樣操作的。從沒有一條法律法規(guī)規(guī)定，土地確權管理是政府而不是職能部門的“法定職責”，相反，無論是法律還是法規(guī)，甚至是政府規(guī)章，在有關土地確權問題上，都無一例外地賦予了土地行政主管部門相當大的獨立行政權力，所以，土地確權是政府的法定職責，不是土地行政主管部門的法定職責一說是無法成立的。倘堅持這一觀點，只會造成實際上的混亂，土地確權不是土地行政主管部門的法定職責，那么《土地管理法實施條例》中對土地行政主管部門授予接受土地確權申請的權力就是錯誤的，土地行政主管部門受理土地確權申請就是“非法”的，更不用說土地行政主管部門還要就土地確權進行獨立調查和測量了，這豈非荒唐﹖以土地確權究竟是政府還是土地行政主管部門的“法定職責”作為確定被訴主體資格的標準，恐怕很難成立。

第3篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

提升目前我國土地權屬爭議調處工作相關規(guī)范的法律位階

爭議調處工作承載的使命是“定分止爭”，而實現“定分止爭”需要明確的依據。目前我國土地權屬爭議調處機制不夠規(guī)范，首要問題就在于調查處理土地權屬爭議所必須依賴的“法”不夠完備。

《土地管理法》第16條規(guī)定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起二十日內，向人民法院。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀?！睋?，土地權屬爭議調處工作是各級人民政府的職能之一，但我國目前尚未制定有關土地權屬爭議調處的行政法規(guī)，2003年國土資源部頒布實施的《土地權屬爭議調查處理辦法》只是部門規(guī)章。

目前土地權屬爭議調處工作的實體規(guī)范主要見于我國《土地管理法》第二章第8條～15條，以及1998年國務院頒布實施的《土地管理法實施條例》中第二章第2條～7條，但是以上所涉及的規(guī)范基本是對憲法有關條款的簡單演繹，操作起來有一定難度。在操作層面上，原國家土地管理局1995年頒布實施的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》作了具體細致的規(guī)定，但是嚴格看來，這個《規(guī)定》只是一個規(guī)范性文件，連部門規(guī)章都算不上，法律位階較低。而根據我國《行政訴訟法》第52條～53條規(guī)定，法院審理行政案件以法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)為依據，規(guī)章只能作為參照適用，“參照適用”就意味著有可能在參照以后不適用，而比部門規(guī)章位階還低的規(guī)范性文件的法律效力可以想見。

筆者認為，目前亟須提升土地確權和土地權屬爭議調處等重要部門規(guī)章和規(guī)范性文件的法律位階，在國家層面上通過立法上升為法律或行政法規(guī)。如果實在不行，至少在地方層面要由具有地方性法規(guī)制定權的地方人大將其上升到地方性法規(guī)的層次，否則在面臨行政訴訟時，這些只能作為參考的規(guī)章或效力更低的規(guī)范會使土地權屬爭議調處工作處于尷尬境地或不利地位。我國《物權法》即將出臺，對于明確土地權屬方面的實體規(guī)范是一個大好機遇。目前需要通過溝通協(xié)調，在《物權法》制定中能將《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的有關內容吸納進去，或為其上升為行政法規(guī)留下制度“活口”。

為土地權屬爭議調處工作提供人員和經費保障

一方面，要大力提高調處工作的專職人員和專業(yè)素質。土地權屬爭議涉及面廣、情況錯綜復雜，爭議的調查處理工作難度大，業(yè)務要求高，投入精力多，花費時間長，需要專職人員和專業(yè)素質作為保證正常開展工作的必要條件。但是，目前各級國土資源行政主管部門一般沒有專職從事爭議調處工作的人員，而現有人員的業(yè)務素質也亟待提高。隨著依法行政觀念的深入，對解決土地權屬爭議提出了更高的要求，建立一支專業(yè)化的土地權屬爭議專職調處人員隊伍迫在眉睫。

另一方面，要切實解決土地權屬爭議調處的辦案經費。土地權屬爭議調處在法律上屬于準司法行為，而當前是我國行政主管部門的一項具體工作，在處理爭議案件時，不能像人民法院一樣收取專門用于辦案的訴訟費。事實上，如果要依法及時調處土地權屬爭議，就必須進行調查取證、現場勘測等大量工作，調處工作需要投入大量的財力和物力，但是財政沒有為此提供必要的經費保障。這已經成為當前制約土地權屬爭議調處工作順利進展的瓶頸問題，經費不到位直接影響了土地權屬爭議案件的辦案效率和質量。

推進土地權屬爭議調處程序的規(guī)范化建設

2003年以來，國土資源部要求在全國開展地籍管理規(guī)范化建設，土地權屬爭議調處工作的規(guī)范化建設應當是其重要內容之一。筆者認為，各地可以依據有關法律法規(guī)，結合本地實際，制定土地權屬爭議調處工作的規(guī)范和標準，以使這項工作有法可依、有章可循、規(guī)范操作。

第一，土地權屬爭議的案件范圍必須界定清楚。土地權屬爭議是指因土地所有權和土地使用權的歸屬問題引起的爭議，土地他項權利爭議可以視為土地權屬爭議。土地權屬爭議一般由于地界不清、權屬紊亂、政策變更以及其他歷史遺留問題造成，不同于土地侵權、土地違法、行政區(qū)域邊界爭議、農村土地承包經營權爭議等案件。

第二，土地權屬爭議的調處原則必須嚴格遵守。一是維護土地所有權和保護權利人土地權益原則；二是尊重歷史、面對現實的原則，一切從實際出發(fā)，參照歷史變遷和現實使用情況，合情、合理、合法地解決；三是在爭議解決之前不得改變土地利用現狀的原則，不得破壞地上附著物，停止辦理土地權利移轉和登記設定抵押等手續(xù)；四是政府調處作為訴訟前置的原則，人民政府對土地權屬爭議的調處是法院立案的前置程序。

第三，土地權屬爭議案件的管轄必須符合規(guī)定。根據《土地管理法》和《土地權屬爭議調查處理辦法》的規(guī)定，土地權屬爭議案件采用屬地管轄的原則，單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；當事人雙方或有一方為個人的，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理，國土資源行政主管部門負責具體的調查處理工作?？h級以上各級人民政府的管轄權按照《土地權屬爭議調查處理辦法》作適當分工，案件的管轄權不能任意下發(fā)或上收。

第四，調查處理土地權屬爭議案件必須依據正確。土地權屬爭議調處以《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和有關法規(guī)及土地管理的規(guī)章為調處的基本依據，《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》在無新規(guī)章出臺前可以視為規(guī)章?？紤]到土地權屬爭議大多具有情況復雜、查證難度大及政策性強等特點，處理不同歷史時期的土地權屬問題時，在現行法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的情況下，國土資源部和原國家土地管理局作出的關于土地確權的答復等規(guī)范性文件，以及協(xié)議、協(xié)定或鄉(xiāng)規(guī)民約在不違背國家法律政策時，可以作為調處依據。

第五，土地權屬爭議案件的調查舉證必須明確責任。一是雙方當事人對各自提出的事實和理由負有舉證責任，不及時提供有關證據材料的，視為無證據支持，承擔相應的不利后果；二是國土資源管理部門對當事人提供的證據材料負有查證責任，查證不屬實的或尚無足夠證明力的，不能作為認定事實的根據；三是國土資源管理部門可以主動向有關單位或者個人調查取證，被調查的有關單位或者個人不予協(xié)助或不如實提供有關證明材料的，承擔相應的不利后果；四是國土資源管理部門進行實地調查時，不通知當事人及有關人員到現場的，調查結論不能作為認定事實的根據。

第六，土地權屬爭議案件的協(xié)商解決必須得到重視。一是當事人協(xié)商解決是人民政府處理的前置程序，協(xié)商不成的方可申請人民政府處理；二是經協(xié)商簽訂的土地權屬協(xié)議書不得損害第三方利益，包括國家利益，否則該協(xié)議無效或部分無效；三是雙方當事人簽訂土地權屬協(xié)議書，只有在國土資源行政主管部門蓋章后，方可視為調解書；四是調解書成立時當即具有法律效力，并成為土地登記的依據，應當督促當事人持生效的調解書及時申請登記確認、領取土地證書，避免反復。

第4篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

一、開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤

開發(fā)商單獨建造的地下車庫，建筑面積未分攤，即該部分建造成本未分攤至可售面積之中，產權應歸開發(fā)商所有。其性質屬于營利性的公共配套設施，根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理?！币虼耍鳛闋I利性配套設施的地下車庫，成本應單獨核算開發(fā)成本，將其歸集至“開發(fā)成本――公共配套設施（地下車庫）”之中，完工后結轉至“開發(fā)產品――地下車庫”之中。

其一，對外出租的稅務處理。地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。（1）營業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此營業(yè)稅額以預收金額為計算基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業(yè)稅。（2）土地增值稅：因未發(fā)生權屬轉移，不涉及土地增值稅。（3）房產稅：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關規(guī)定計征房產稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產稅。（3）土地使用稅：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2009］128號）第四條規(guī)定，“關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！币虼藛为毥ㄔ斓牡叵萝噹鞈磻鞫惪畹?0%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關省市有相關征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。（4）企業(yè)所得稅：根據《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。（5）印花稅：租賃收入的千分之一。

其二，對外出售的財稅處理。對外出售的地下車庫應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發(fā)票。在符合收入確認條件時，確認主營業(yè)務收入，同時結轉“開發(fā)產品――地下車庫”相關金額至主營業(yè)務成本。營業(yè)稅及附加按銷售不動產計征營業(yè)稅及附加。土地增值稅單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。房產稅與住宅等開發(fā)產品類似，已銷售的地下車庫不交房產稅。土地使用稅，產權已轉移部分，不交土地使用稅。企業(yè)所得稅與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅按銷售不動產稅率萬分之五申報。

其三，自用的地下車庫財稅處理。自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房地產開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產品相同，在自用時將“開發(fā)產品――地下車庫”轉為“固定資產”，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規(guī)定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。

二、開發(fā)商根據規(guī)劃單獨建造地下車庫，建筑面積已分攤

開發(fā)商根據規(guī)劃單獨建造的作為小區(qū)配套設施的地下車庫，其建筑面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產權應歸屬全體業(yè)主所有，性質屬于非營利性的公共配套設施。開發(fā)商無權對該地下車庫進行處置取得收益。根據國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理?！币虼似浣ㄔ斐杀練w集在“開發(fā)成本――公共配套設施費”，最后分攤至可售面積成本之中。因此對于非營利性的公共配套設施性質的地下車庫，開發(fā)商無權與業(yè)主單獨簽訂停車場車位使用權轉讓或租賃協(xié)議，實務中所簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權的話，應與小區(qū)業(yè)主委員會或經業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權轉讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權處分該地下停車場車位的使用權，其轉讓停車位使用權或租賃收入也應歸全體業(yè)主所有。如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤”形式相同。

三、開發(fā)商把地下人防設施作為地下車庫

利用地下人防設施形成的地下車庫，權屬爭議較大。到底開發(fā)商有沒有權力享有地下人防車庫的收益權有很大的爭議，在一定程度上影響了財務人員的財稅處理，因此有必要對地下人防設施的權屬及收益權進行確定。

根據《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據國家人防委、財政部《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第一條凡使用人防工程的單位和個人，應向當地人防部門提出申請，經審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應補辦立約手續(xù)。第二條人防工程及其設備、設施是國家財產，平時使用應本著有償使用的原則，交納使用費。使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經費修建的人防工程，由人防部門收費?！段餀喾ā返谖迨l國防資產屬國家所有。

由此可見，地下人防設施權屬應為國家所有。對于地下人防設施為國家所有這一點無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當的分歧。持“銷售成本說”觀點的人認為，開發(fā)商已經將車庫的投資成本分攤到可售面積成本之中，即全體業(yè)主在購買房屋的同時也為車庫付了款，那么投資主體在最后看來應該就是業(yè)主，開發(fā)商相當于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫的所有權理應歸全體業(yè)主所有。持“登記憑證確權說”觀點的人認為，地下車庫是開發(fā)商自己根據國家要求投資建造的，根據《物權法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！币?guī)定及“誰投資，誰受益”的原則，雖然最后成本都分攤至可售面積中，但合法建造應當屬于原始取得的一種方式，應自事實行為成就時發(fā)生效力，開發(fā)商在建造后擁有地下車庫初始產權應當無可爭議，開發(fā)商有收益權或使用權也應無爭議。

這兩種觀點似乎都有一定的道理。2007年10月1日實施的《物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫的權利歸屬，但從實際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產權歸屬。人們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫是開發(fā)商投資建造并已經規(guī)劃、建設行政主管部門批準，開發(fā)商應當擁有地下車庫的所有權（至少在形式上擁有），否則開發(fā)商怎么有權利出售、附贈或出租呢？另外從立法的本意來講，作為獨立設施的地下車庫，如果不允許開發(fā)商銷售或出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性。此外，從某種意義上講，鼓勵開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產權，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優(yōu)化配置，實踐中也表明了政府部門默認了開發(fā)商對地下車庫的收益權。

對于地下人防設施來講，因其建造面積是與整個項目相關，故個人認為其建造成本計入建安成本是不妥的，應在“開發(fā)成本――公共配套設施”費用中歸集，在整個項目的可售面積中分攤。

從上述相關文件中也可以看出，開發(fā)商在交納相應的地下人防設施使用費后，可以獲得地下人防車庫的相應收益權。但其地下人防設施歸屬國家，故不存在銷售產權行為。

其一，隨商品房銷售轉讓車位使用權（買房送車位使用權）。對于買房送車位使用權的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權轉讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權轉讓相關價款實際已包含在房屋總價中，發(fā)生時可以理解為銷售不動產行為，統(tǒng)一開具銷售不動產發(fā)票。（1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動產交納營業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉讓地下車位使用權協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉讓收入，按出售開發(fā)產品計算銷售收入，因車位使用權價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現。（3）房產稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉讓車位使用權合同，則應視同銷售車位，不再征收房產稅。（4）土地使用稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉讓車位使用權合同，則應視同銷售車位，不交土地使用稅。（5）所得稅：收入并入房屋銷售總價，成本已分攤至可售面積成本，所得稅與銷售商品房性質一樣。（6）印花稅：價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產萬分之五交納。

其二，單獨轉讓車位使用權。單獨轉讓車位使用權分為有限期限（短期）內轉讓和法律規(guī)定年限內（長期）轉讓。有限年度內（如1年）是相對于在法律規(guī)定年限內（如70年）而言，在有限年度內出租從法律期限或長期來看，其車位使用權人可能會變更，而在法律規(guī)定期限內轉讓使用權，拋開產權歸屬的角度，單從融資租賃角度來推論，租賃期相當于可使用期限，性質上和銷售已無實質區(qū)別。

有限期內轉讓車位使用權即通常所說的租賃車位使用權。（1）營業(yè)稅及附加：采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此營業(yè)稅納稅額為預收金額為基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：未發(fā)生產權轉移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：單獨建造的地下人防車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對于地下人防設施，不論營業(yè)使用或非營業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。且對單獨建造部分所占用地面積暫按應征稅款的50%征收土地使用稅。（4）房產稅：雖然產權歸屬國家，但開發(fā)商作為投資者享有收益權，根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關規(guī)定計征房產稅。所以房地產開發(fā)企業(yè)應按租金收入12%交納房產稅。（5）印花稅：按租賃金額的千分之一交納。

法律法規(guī)年度內轉讓車位使用權，法律法規(guī)年度內轉讓車位使用權前面已討論，實質與銷售并無二致。（1）營業(yè)稅及附加：不管是開具服務業(yè)――租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動產發(fā)票，營業(yè)稅及附加一律按5.5%計征。個人傾向于開具銷售不動產發(fā)票。（2）土地增值稅：房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將地下停車場所法律法規(guī)期限內的使用權（如房屋使用年限70年）轉移給購房人，向購房人取得的轉讓車位使用權收入并入非普通住宅收入，計征土地增值稅。（3）土地使用稅：不涉及。（4）房產稅：開發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達到業(yè)主所購房屋年限，則應視同銷售車位，不再征收房產稅。（5）所得稅：按收到的價款作為收入，計征所得稅。（6）印花稅：按銷售不動產萬分之五交納。

其三，開發(fā)商自用地下人防設施。開發(fā)自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等。（1）營業(yè)稅：如無營業(yè)收入，不涉及營業(yè)稅。（2）土地增值稅：未發(fā)生產權轉移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：房地產開發(fā)企業(yè)對于自用地下人防設施，原則上只要坐落在開征范圍內，就應征收土地使用稅，但國家并未出臺相關免征政策，各地對自用地下人防設施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)修建的地下車庫，無論對外出租或自營，均應按規(guī)定征收房產稅和土地使用稅。（4）房產稅：根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）第一條、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。（5）所得稅：無收入不涉及。（6）印花稅：不涉及。需要注意的是，實際工作中會出現房地產開發(fā)企業(yè)建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產權證明的。房地產開發(fā)企業(yè)也有權進行出售、出租或自用。

參考文獻：

第5篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

關鍵詞：電力線路改遷;常見;涉法問題

中圖分類號：TM75 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）03-0102-02

在城市快速發(fā)展的進程中，房地產開發(fā)、市政工程建設、交通水利，以及其他建筑物、構筑物用地需求不斷增長，城市有限的土地資源愈顯稀缺，有的建設項目不可避免地占用或影響到相同或相近土地上的輸電線路走廊或電纜通道。輸電線路與土地資源開發(fā)利用發(fā)生沖突，導致雙方發(fā)展相互制約。而早期的輸電線路建設無法與現有城市建設規(guī)劃相匹配，也注定電網需要跟隨城市發(fā)展進行逐步調整。

1 實施電力線路改遷的前提條件

不是所有建設項目都可以申請電力線路改遷。申請電力線路改遷，必須符合客觀條件，并具有合法依據。

1.1 客觀條件

①建設單位的工程建設與輸配電線路發(fā)生沖突，無法采用保護或臨時措施等方式避免對線路安全穩(wěn)定運行造成影響，而須將線路改遷出原走廊或就地升高。②擬改遷的塔段或電纜長度應同時考慮工程建設影響范圍和電網結構的需要，確保安全穩(wěn)定供電。

1.2 合法依據

擬建設項目獲得合法審批，已取得《建設用地規(guī)劃許可證》或者土地使用權出讓合同，《建設工程規(guī)劃許可證》;有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，已取得《施工許可證》、建設項目紅線圖等。反之，若建設項目無合法建設依據，則申請改遷電力線路的理由無法得到法律支持。供電企業(yè)從保護電力設施、維護自身利益的角度出發(fā)，不予受理相關電力線路改遷申請。若建設單位未申請電力線路改遷，擅自野蠻施工，或者違法建設，破壞電力設施，供電企業(yè)則可循法律途徑解決電力設施遭外力破壞侵權的問題。

2 線路改遷申請人的確定

根據《電力供應與使用條列》第18條“因建設需要，必須對已建成的供電設施進行遷移、改造或者采取防護措施時，建設單位應當事先與該供電設施管理單位協(xié)商”，供電企業(yè)無全面知悉所有建設項目情況的現實可能;建設單位擬改遷電力線路時，有聯(lián)系供電企業(yè)申請和協(xié)商線路改遷的義務。作為線路改遷申請人的建設單位，是指取得《建設用地規(guī)劃許可證》、 《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》的主體單位，而非其委托的施工單位或其他第三方，以確保建設單位資料的真實性、線路改遷事由的合法性和法律責任主體的一致性。

3 線路改遷出資方的確定

根據《供電營業(yè)規(guī)則》第50條，若供電設施建設在先，建筑物、構筑物建設在后，建設單位應作為線路改遷的出資方。但針對建筑物、構筑物建設在先，供電設施建設在后的情形，法條只提及建筑物、構筑物遷移費用由供電企業(yè)承擔，對遷移電力線路的費用承擔并未提及。

若建設在先的建筑物、構筑物需合法改建、擴建，可能妨害電力線路時，適用《電力設施保護條例》第22條的規(guī)定，建設單位應與供電企業(yè)協(xié)商遷移、采取必要的防護措施和補償等事宜后方可施工。另據《物權法》第35條“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險”，電力線路與建筑物、構筑物本不互相妨礙，后因建筑物、構筑物改建、擴建需要改遷電力線路，基于保護供電企業(yè)對電力線路享有的合法權益，建設單位應作為出資方，承擔線路改遷的費用，以資補償。但若建設在后的電力線路不符合安全距離和技術規(guī)程，對建設在先的建筑物、構筑物造成妨害;或電力線路建設未取得合法、完整的審批手續(xù)，即電力設施建設本身缺乏合法依據，則供電企業(yè)應自行出資對電力線路進行遷改。

4 線路改遷過程中相關主體的確定

4.1 實施單位的確定

這里的實施單位是指線路改遷項目的招標人，以及后續(xù)與設計、施工、監(jiān)理、采購單位簽訂合同的當事人。

首先，根據《招標投標法》第8條規(guī)定，招標人是提出招標項目、進行招標的法人或者其他組織。因此，招標人不一定是出資人。建設單位和供電企業(yè)可就雙方誰是線路改遷項目的招標人進行約定。其次，《招標投標法》第45條、46條的規(guī)定，中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并于三十日內訂立書面合同。由此可知，招標人應以自身名義與中標人簽訂合同。假若招標人是供電企業(yè)，而由建設單位與中標的設計、施工、監(jiān)理、采購單位簽訂合同，則合同主體已變更，背離了合同的實質性內容，按照《招標投標法》第59條處罰款，并對相關責任人員依法給予處分。反之亦然。

在上述問題明確后，下面分析建設單位或供電企業(yè)作為實施單位的利弊。

①若由建設單位作為實施單位，有利于改遷項目資金的及時落實。但建設單位往往缺乏電力專業(yè)知識和經驗，可能導致線路物資采購或建設質量低于預期要求。為確保改遷后的新建線路符合電力相關技術規(guī)程，供電企業(yè)應注意把好質量審核關，如負責設計、施工方案審查，做好技術交底、工程中間驗收和竣工驗收等。②若由供電企業(yè)作為實施單位，有利于改遷項目的及時開展，保證項目質量。但該項工作將耗費人力、物力等經營成本。且改遷費用有可能隨項目實施中途發(fā)生調整，故無法與建設單位事前一次性約定出資金額，若供電企業(yè)先行支付監(jiān)理、施工等改遷費用，后續(xù)可能難以向建設單位及時追回。

4.2 設計、施工、監(jiān)理和采購單位的確定

《招標投標法》第3條規(guī)定，關系社會公共利益的工程建設項目，包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標。對此，《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》第3條、第7條明確“關系社會公共利益”的項目包括供電工程項目。達到下列標準之一的，必須進行招標：①施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的;②重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的;③勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的;④單項合同估算價低于上述規(guī)定的標準，但項目總投資額在3 000萬元人民幣以上的。

除上述以外的項目，可自行選擇合適的設計、施工、監(jiān)理和采購單位。

5 線路新址用地注意事項

將電力線路改遷至新址建設，需要辦理建設項目相關審批手續(xù)，確保新線路建設的合法性。為此，供電企業(yè)應注意審查線路改遷項目《建設用電規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》是否辦理到位，改遷施工圖與紅線圖范圍是否相符，以及征地、青苗和綠化補償是否約定為一次性補償。根據《電力設施保護條例》第24條“新建、改建或擴建電力設施，需要損害農作物，砍伐樹木、竹子，或拆遷建筑物及其他設施的，電力建設企業(yè)應按照國家有關規(guī)定給予一次性補償”。如果未約定補償為一次性的，在后續(xù)電力設施運行維護中易引發(fā)樹木過高砍伐、加高樓層拆除等方面的重復索賠風險。

6 原線路廢舊資產的處置

電力線路改遷還涉及原址電力線路的拆除，這部分資產歸誰所有在現實中存在爭議。有的建設單位認為，新建線路已由自身出資，無償移交供電企業(yè)，已履行補償責任，因而拆除的電力線路廢舊資產應由建設單位處置。

其實不然。從所有權歸屬上分析，原址電力線路產權屬供電企業(yè)所有，供電企業(yè)對其具有占有、使用、收益和處分的權利。除非供電企業(yè)已與建設單位約定廢舊資產由建設單位處置之外，該廢舊資產應歸供電企業(yè)所有。此外，改遷線路是對已建成線路進行拆除，破壞了線路原狀和用途，給供電企業(yè)造成損失，也影響了正常供電，因此在新址建設線路，屬于建設單位對供電企業(yè)的補償，補償方式屬于雙方約定的范疇，與廢舊資產權屬不可混為一談。

7 新建線路資產移交時發(fā)生的權利變動

若由建設單位作為實施單位，新線路建設完成，經供電企業(yè)驗收合格，一般需辦理新建電力線路資產移交手續(xù)。一旦移交，資產的權利歸屬、建設單位因線路改遷而未決的債權債務會發(fā)生哪些變化呢？首先，新建電力線路資產移交發(fā)生物權變動的效力，即供電企業(yè)對移交完成的電力線路“享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權”，并負有運行、檢修、維護等管理責任。此處要注意的是，發(fā)生物權變動效力的法定形式有不動產登記、動產交付。就電力設施而言，需根據具體情況區(qū)別對待。電力線路作為動產，一經交付即發(fā)生物權變動;而其他電力設施，是否需要辦理不動產登記目前尚無定論，2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》也未將此納入登記范疇。其次，由于物權優(yōu)先于債權，當電力線路資產已移交供電企業(yè)所有，任何第三方不得再主張對建設單位享有以交付該線路為標的的債權，要求供電企業(yè)償還。再者，物權的變動不等同于債權債務的轉移。在供電企業(yè)不同意的情況下，建設單位因線路建設產生的債權債務不會因電力線路資產移交而發(fā)生轉移。另外，根據《合同法》第84條、第88條的規(guī)定，債務轉移或者債權債務的一并轉移，應當經原合同對方同意。因此，即使供電企業(yè)同意轉移，在未經原合同當事人同意的情況下，建設單位因線路建設產生的債權債務也會不發(fā)生轉移的效力。

綜上，供電企業(yè)為避免建設單位移交的電力線路資產存在權屬糾紛和未決債務，應明確該類糾紛由建設單位自行處理并承擔全部責任，供電企業(yè)不承接相關債務關系。還需注意的是，盡管約定權屬糾紛由建設單位處理，但若電力線路建設審批手續(xù)未辦全或存在權利瑕疵即移交，供電企業(yè)仍可能面臨接收的資產無合法依據引發(fā)的行政處罰、利益相關方索賠，甚至線路被迫拆除等風險。

8 結 語

隨著城市規(guī)劃調整和不斷發(fā)展，電力線路改遷是不可避免的現實問題。電力線路改遷涉及政府、建設單位、周邊居民、供電企業(yè)等多方主體，在現實中會遇到許多繁復的問題需要處理。以法律為依據，把好實施電力線路改遷的前提條件，厘清線路改遷申請人、出資方、實施單位及相關合同簽訂主體，事前防范和妥善應對線路改遷無合法依據、相鄰權糾紛、未經法定程序招標、未約定征地和青苗一次性補償、廢舊資產權屬爭議、資產移交相關權利義務轉移等問題，提高對潛在風險的應變能力，完善相關手續(xù)和證據記錄，才能切實保障電力線路改遷依法依規(guī)，確保電力線路安全穩(wěn)定運行，為城市發(fā)展提供源源不斷的動力。

參考文獻：

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[2] 趙維霞.我國電力企業(yè)管理及現狀淺析[J].中國電力教育，2010，（7） .

第6篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

一、土地使用權轉讓的特點

土地使用權轉讓是土地使用人將其擁有的土地使用權再移轉給他人的行為。這里的“再移轉”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權，已經發(fā)生至少一次土地使用權主體的變更，而轉讓意味著至少第二次主體變更。由于轉讓是以主體的變更為界定標準，以土地使用權出售、交換、贈予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權轉讓行為。

土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：

1、土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建筑物視為地上權之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在〖注：參見史尚寬著：《物權法論》中國政法大學出版社2000年版，第198頁〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，并能對其占用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在我國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，但因兩種權利之間缺乏相互協(xié)調和補償的法律規(guī)定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常?；ハ嗯懦?、互相抵觸，致使人們對二元主義產生誤解。

依我國現時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權轉讓，地上物一并轉讓。

2、權利義務一同轉移。這里的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因為轉讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權，其作為物上負擔的一種，具有追及效力，其隨土地使用權的轉讓一并轉讓，不因轉讓而歸于消滅，抵押權人在土地使用權轉讓后仍可在該塊土地設定的抵押擔保的范圍內享有優(yōu)先受償的權利。

至于土地使用權的年限，應以出讓合同設定的年限減去轉讓時已經使用的年限，其得數視為出讓合同尚未履行之權利與義務，在轉讓土地使用權時隨同轉讓〖注：參見王利明著：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第603－604頁〗。

3、土地使用權的轉讓需辦理變更登記。我國現行立法對物權變動采取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。這與國外物權法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權的契約為充分條件，當事人達成變動物權的契約，即使未行登記或交付，變動即為發(fā)生；后者也稱物權行為無因性理論，指物權的變動不僅有變動物權的債權契約，更有一個獨立于債權契約之外的、以物權的變動為目的物權行為。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權契約作為物權變動的原因，而是把物權的變動，或物權行為本身就視作一種契約，物權行為不因債權契約成立而成立，或無效而無效〖注：參見朱征夫著：《房地產項目公司的法律問題》，法律出版社2001年版，第52－58頁〗。

由于土地使用權的轉讓登記不屬于政府的行政審批行為，未辦理轉讓登記的，雖然土地使用權不發(fā)生移轉，但并不影響轉讓合同的效力。除非另有約定，土地使用權經各方當事人簽署之后生效，未能辦理轉讓登記的，承擔辦理登記義務的一方應向另一方負違約責任〖注：參見梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2001年出版，第458頁〗。

二、土地使用權轉讓的方式

關于土地使用權轉讓的方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈與三種方式。后《城市房地產管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉讓的方式規(guī)定為買賣、贈與或其他合法方式。至于何謂“其他合法方式”，該法沒有細說。本書根據土地使用權轉讓必然導致其權利的主體發(fā)生變更這一特點，結合有關立法例，試以轉讓的對價為標準對土地使用權轉讓的方式歸納如下：

1、買賣。作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式，我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為；當“轉讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。

2、抵債。抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。

3、交換。以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。

4、作價入股。作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產或特定的財產權益。

廣東省人大常委會一九九四年一月十八日通過的《廣東省城鎮(zhèn)房地產轉讓條例》明確規(guī)定以房地產作價入股，或以房地產出資與他人合資經營房地產為合資企業(yè)擁有的，均視同房地產轉讓。

5、合建。在開發(fā)房地產時，合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權；不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以后的產權。因合建而分配產權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。

6、贈予。贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。

7、繼承。在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。

通過繼承轉讓土地使用權的另一個特點在于，它可以完全不依當事人的意思、而僅依法律的規(guī)定實現土地使用權的移轉，因而與其他幾種轉讓土地使用權的方式格外不同。

第二節(jié) 土地使用權轉讓的條件

一、對附加土地使用權轉讓條件的質疑

根據法理，財產權一經合法取得，只要不損害他人利益或公共利益，權利人盡可自由處分，不受阻礙，因為處分權本身就是財產權的一部分。具體到土地使用權，權利人取得土地使用權后，可以自己開發(fā)利用該土地，也可以轉讓該土地給他人使用，何須人為以投資或開發(fā)進度為條件設置障礙？對于成片開發(fā)的土地，因出讓的目的在于使成片土地獲得初步開發(fā)、使生地變成熟地、為引進項目和作進一步開發(fā)提供條件，故要求成片土地在適度開發(fā)以形成工業(yè)用地或其它建設用地條件后方可轉讓，似可理解。但對于宗地而言，用于房屋建設工程的出讓合同已經載明其開發(fā)用途和開發(fā)期限等，無論如何轉讓，出讓合同的約束仍對用地人有效，為什么一定要投資25%以上才能轉讓呢？

限制土地炒賣可能是設置轉讓條件的主要動因，但現在看來顯然是下錯了藥。因為炒地之風盛行不是源于土地開發(fā)的程度問題，而是源于一級市場的管理問題，是一級市場與二級市場存在過大的升值空間的問題。實踐證明，在已經將拍賣作為主要出讓方式的地區(qū)，由于土地使用權在一級市場的價格與在二級市場的價格基本相當，土地炒賣因無暴利可圖而得到有效抑制，所以打擊土地炒賣的當務之急是限制協(xié)議出讓，推廣拍賣出讓，而不是設置轉讓條件、硬性要求完成投資25%以上后方能轉讓。

極端的事例并不鮮見，即發(fā)展商在繳付出讓金、取得土地使用權證后因資金原因無力繼續(xù)開發(fā)，又因《城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定未完成投資總額的25%而無法將土地轉讓給他人開發(fā)，雖雙方有意，卻法律無情，土地資源因此得不到有效利用，市場流通因此受到阻礙。

當然，房屋預售時雖也涉及預售房屋占用范圍的土地使用權的轉讓，但因出售的標的是房屋，法律為保護購房人的利益要求預售房必須達到一定的建設條件有合理性，《城市房地產管理法》第四十四條關于預售的商品房、其投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上、并已經確定施工進度和竣工交付日期的規(guī)定并無不妥。

值得注意的是，《城市房地產管理法》中的“轉讓”是廣義的“轉讓”，其范圍應包括買賣、贈予和其它合法方式如作價入股、繼承等，其中贈予是沒有對價的，繼承可以是法定的，作價入股的目的可能就是為了實現前期投資包括前期25%的投資，如果硬性要投資25%之后才能贈予、繼承或作價入股，既不必要，也不可能。因此，籠統(tǒng)地規(guī)定屬于房屋建設工程的土地使用權應在完成開發(fā)投資總額的25%以上后才能轉讓是不準確和不合理的。

二、繳清土地出讓金

繳清土地出讓金是土地使用權得以轉讓的前提條件，此規(guī)定見于《城市房地產管理法》第三十八條第（一）款。

按理，依出讓合同繳交出讓金是通過出讓取得土地使用權的對價，沒有繳清出讓金，就不能取得土地使用權證，沒有取得土地使用權證，就不能認為受讓人取得了土地使用權。當事人未取得土地使用權，如何能轉讓土地使用權？

但在實務中，地方政府為支持房地產業(yè)的發(fā)展或其他原因，常常同意發(fā)展商分期繳付出讓金，在出讓金繳清前，先向發(fā)展商核發(fā)土地使用證，在此情況下用地人轉讓土地使用權，恐難以其未繳清出讓金為由否認其轉讓行為的效力，因為：

1、繳付出讓金是出讓合同設定的義務，依合同之相對性，出讓合同載明的權利與義務只對合同的當事人有約束力，不能用來對抗第三人。政府不能以用地人未繳清出讓金為由來對抗轉讓合同中的受讓人。

2、土地使用權證一經核發(fā)，其登記資料亦依法公示，轉讓合同中的受讓人有充分理由對公示予以信賴，而無任何義務查知轉讓人是否已經繳清出讓金，查知其擁有土地使用權即可。

因此，用地人未繳清土地出讓金，但已取得土地使用權證的，其轉讓土地使用權合同的效力應當支持，政府可依出讓合同向轉讓人追繳出讓金。

對于劃撥土地使用權，用地人雖有土地使用權證，但因未辦理出讓手續(xù)和繳納土地出讓金，其轉讓時應報有審批權的政府審批，以確定辦理出讓手續(xù)或繳納土地出讓金等相關事宜。

三、取得土地使用證

土地使用證是土地使用權的權屬憑證，沒有取得土地使用證意味著用地人在法律上未取得土地使用權，當事人能轉讓其不擁有或尚未取得的權益嗎？

最高人民法院審理的北京城建集團總公司海南綜合開發(fā)公司與恒通集團股份有限公司、海南恒通發(fā)展有限公司、海南寧輝物業(yè)公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案是一個典型的案例。在本案，北京城建集團總公司海南綜合開發(fā)公司與案外人簽訂土地使用權受讓合同，后依合同繳付地價款和城市增容費，在未取得土地使用權和進行任何開發(fā)的情況下，該公司與他人簽訂合建合同，將該土地與他人合建，并收取了他人的投資款。之后，雙方又約定將合建合同中各方所占的份額折成股權，該公司又分多次將其所擁有的股權分割轉讓給多家公司，獲得了巨額利益。對于此案所涉合同的性質和效力問題，最高人民法院認為，其簽訂合作建房合同、股份轉讓合同的行為均為土地使用權和項目轉讓行為。北京城建集團總公司海南綜合開發(fā)公司在簽訂合同時，既未取得土地使用權并辦理項目審批手續(xù)，又未對土地進行投資開發(fā)，尚不具備法定轉讓條件，依法應認定該合同無效，但鑒于上述合同系當事人的真實意思表示，該公司在簽訂合同后已取得土地使用權，合同履行過程中有關審批手續(xù)亦已完善，各方當事人部分履行了合同，從尊重當事人的真實意思表示，保護當事人的合法權益和有利房地產市場的穩(wěn)定與發(fā)展出發(fā)，宜將上述合同作有效處理〖注：參見最高人民法院民事審判庭編：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社1999年8月出版，第217－225頁〗。

此案反映了審判機關當前處理類似案件的傾向性意見，即轉讓人在簽訂轉讓合同時未取得土地使用權，但在履行合同的過程中取得土地使用權的，轉讓合同認定為有效。

四、成片開發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設用地條件

所謂形成工業(yè)用地或其他建設用地條件，是指開辦工廠和開發(fā)房地產用地應當具備的供排水、供熱、供電、道路和通信等供公共使用的設施條件。法律規(guī)定用地人在建設基礎設施和公共設施后方可轉讓土地使用權，是為了實現成片開發(fā)土地本身的目的。政府出讓成片開發(fā)土地和出讓宗地的目的不同。出讓宗地，是為了使該宗土地直接得到開發(fā)建設；出讓成片開發(fā)土地，雖然也存在受讓人直接開發(fā)建設的可能性，但在多數情況下，是為了使受讓人對土地進行前期投入，使其具備招商引資的條件，然后分割轉讓給其他用地人開發(fā)使用。出讓成片開發(fā)土地與出讓宗地的區(qū)別，類似批發(fā)和零售的區(qū)別，所以成片開發(fā)土地的出讓，一般面積大，價格相對低廉，以便用地人在完成前期開發(fā)后再行轉讓時有利可圖。

問題是，如果用地人在成片開發(fā)土地過程中沒有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件時分割轉讓土地，其轉讓合同的效力應當如何看待？

顯然，既然法律規(guī)定成片開發(fā)土地應在形成工業(yè)用地和其他建設用地的條件后方可轉讓，不符合此規(guī)定而轉讓土地的，轉讓合同應該認定無效，但依前文討論土地使用證時引用的最高人民法院的判例，我們是否作如下推論：簽訂轉讓合同時未取得土地使用證，但在合同履行過程中取得土地使用證的，轉讓合同有效；同樣，簽訂轉讓合同時未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件，但在合同履行過程中形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的，轉讓合同也應認定有效。相反，在合同履行過程中也未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件，在發(fā)生糾紛進行訴訟時仍未形成相應條件的，轉讓合同是否也有效？我們在海南省和廣東省大亞灣地區(qū)眾多的土地使用權轉讓糾紛中看到，審判機關對此類轉讓合同多以當事人的真實意思表示和維護房地產開發(fā)的秩序為由維持其效力。法律的禁止性規(guī)定實際上被虛化了。或許是法律的進化太慢，或許是實踐的步伐太快，但無論如何，司法實踐與法律規(guī)定的差異之大連法學家也感到疑惑不解。

五、其他對轉讓的限制

《城市房地產管理法》除第三十八條規(guī)定有土地使用權轉讓的條件外，其第三十七條還列舉了房地產不得轉讓的其它情形，如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未經其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形，等等。上述情形，或涉及法律規(guī)定，或涉及權屬性質，或涉及本書前文的討論，獨“權屬有爭議”之一項，值得進一步商榷。

因“權屬有爭議”而限制其轉讓，可能與登記公示原則相抵觸。土地使用權一經合法登記發(fā)證，他人有權依法信賴，并無查知其權屬是否存在爭議的義務，且有些爭議，當事人也無法查明。另一方面，以“權屬有爭議”籠統(tǒng)限制用地人對土地使用權的處分權也不妥當。因為權屬的爭議可以多種形式，有的可能進入司法程序并已采取保全措施，此情形已經在法律中單獨列舉；有的可能進入司法程序但未采取強制措施，有的可能根本未進入司法程序，故何者為“爭議”本身就是一個問題。有惡意者可以依法故意提起某種爭議以阻撓用地人的轉讓行為。此種無特定范圍、可作任意解釋的規(guī)定實不利于當事人財產權的保護。

第三節(jié) 土地使用權轉讓合同的主要內容

一、合同之主體

與出讓合同不同，轉讓合同不存在合同的一方必須是政府或代表政府行使國土管理的職能部門的問題，境內外有民事行為能力的自然人、法人和其他經濟組織均可成為土地使用權轉讓合同的主體。外國的自然人、法人或其他經濟組織的行為能力，按國際私法的一般原理，應以其本國法確定。在我國，18歲以上、有完全民事行為能力的公民、或16歲以上不到18歲、但參加工作有獨立生活收入來源的人，以及能以自己的財產獨立承擔民事責任的工商企業(yè)、機關團體法人、事業(yè)單位、農村經濟合作組織都能成為土地使用權轉讓合同的主體，參與轉讓或買受土地使用權。不具有法人資格的合伙型聯(lián)營體和中外合作經營企業(yè)等，因其不能以自己獨立的財產對外承擔民事責任，不能認為其具有我國民法規(guī)定的民事行為能力，故不能成為土地使用權轉讓合同的主體，參加土地使用權的轉讓。

二、合同之標的

1、土地使用權及地上物之基本狀況轉讓合同應載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉讓價金的確定有關聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。

已經敷設的管、線和安裝的機器、設備可另附詳細清單，作為合同之一部分。

2、土地使用權和地上物一同轉讓土地和建筑物之所以為不動產，乃因為土地和建筑物在物理上無法移動，或移動后不符合經濟效益原則，其價值會因移動而減損。另一方面，土地使用權與地上物之所以要一同轉讓，也因為土地與其地上物在物理上無法分離。土地與地上物雖然在法律上可以抽象地歸結為兩種權屬關系并分別加以登記發(fā)證，但因其土地權利和建筑物權利的關聯(lián)性，其權屬的一體化更有利明確產權歸屬、減少紛爭。所以，《城市房地產管理條例》第31條規(guī)定，房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條也規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人享有該建筑物、附著物使用范圍的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

在法律上，有學者還進一步主張用土地使用權和建筑物所有權的推定原則來解決土地使用權和建筑物所有權的歸屬糾紛，其一是推定意思，即在土地使用權或建筑物所有權轉讓或抵押時，如果當事人沒有約定或約定不明，推定土地使用權的轉讓、抵押隨之轉讓、抵押了與之相關聯(lián)的建筑物所有權或土地使用權；其二是推定事實，即在沒有相反的證明時，推定土地使用權人為土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人為該建筑物占用范圍的土地使用權的擁有人。通過適用推定原則，可促使不動產權屬關系簡約明確，并實現土地資源有秩序的充分利用〖注：參見梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2001年出版，第488－489頁〗。

3、土地上的權利與義務一同轉讓

（1）出讓合同載明的權利與義務。《城市房地產管理法》第41條規(guī)定，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。這里的權利與義務，應是出讓合同載明的、轉讓人尚未履行完畢的權利和義務，不包含轉讓人已經履行的義務。比如出讓合同規(guī)定應該向政府繳納土地出讓金，轉讓人在受讓時已經繳納出讓金的，轉讓合同的受讓人在受讓土地使用權時不必再行向政府繳納出讓金；再比如出讓合同規(guī)定的土地使用的年限是70年，轉讓合同的受讓人使用土地的年限不可能還是70年，必須減去轉讓人已經使用土地的年限，等等，因此，出讓合同載明的權利、義務在轉讓時隨之轉移是相對而言的。

但是，出讓合同中關于土地面積、用途、土地利用條件、城市建設管理和市政基礎設施要求等不因轉讓人部分履行出讓合同而發(fā)生改變的規(guī)定，對轉讓合同的受讓人仍有約束力。

（2）其它地上的權利與義務。出讓合同以外的，與土地使用權和地上建筑物有關的權利義務主要因轉讓人的行為或法律的規(guī)定而發(fā)生。如轉讓人在地上設有抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人。轉讓人未及時繳納的與土地使用權和地上物有關的稅、費，轉讓后應由受讓人相應承擔。轉讓人原以土地使用權或地上權與第三人建立租賃關系的，轉讓后的受讓人則應與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。

三、價金

1、 價金之意義土地使用權的轉讓以土地使用權的買賣為主要方式，因而關于價金的約定是土地使用權轉讓合同的重要內容。其它的轉讓方式，除贈與、繼承外，雖未直接以價金的支付作為取得土地使用權的對價，但都以價金作為確定對價的參照標準，如通過交換轉讓土地使用權時其交換之所得，通過合建轉讓土地使用權時其所應分配的房屋面積，以及通過折價入股轉讓土地使用權其所取得的股東權益或其他合作權益，皆與特定地塊的土地使用權的價值有關，因而也都以其通過買賣方式轉讓所可能獲得的價金為參考標準來確定。因此，轉讓合同的價金條款直接涉及用地人轉讓土地之目的，該條款的設定在土地使用權轉讓過程中有特別的意義。

第7篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

第一條  為加強城市公有房屋管理，保護社會主義公共財產，保障城市公有房屋所有權人和使用人的合法權益，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條  公有房屋是指全民所有和集體所有的房屋及其附屬設施。

全民所有的房屋產權屬國家所有。國家授權管理全民所有房屋的全民所有制單位在授權范圍內，依法享有占有、使用、收益和處分的權利并承擔其責任。

集體所有的房屋產權屬于勞動群眾集體所有。勞動群眾集體組織對其依法享有占有、使用、收益和處分的權利并承擔其責任。

第三條  公有房屋所有權和使用權受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條  本條例適用于本市市區(qū)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的城市規(guī)劃區(qū)范圍內的公有房屋，以及全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位所有的地處農村的公有房屋。

第二章  管理體制

第五條  市房產管理部門是本市公有房屋管理工作的行政主管部門。

縣（市）、區(qū)房產管理部門按照管理權限負責本縣（市）、區(qū)公有房屋的管理工作。

城市規(guī)劃、土地、財政、國有資產、物價和工商行政管理等部門應當按照各自的職責，配合房產管理部門做好公有房屋的管理工作。

第六條  公有房屋實行房產管理部門直管和產權單位自管相結合的管理制度。

本市的各級行政事業(yè)單位由財政投資建造的房屋、法院判決和依法收歸國家所有的房屋及按規(guī)定由房產管理部門直接管理的其他公有房屋（以下稱直管公房），由房產管理部門直接管理。

按國家規(guī)定屬于全民所有制單位所有的房屋和集體所有制單位所有的房屋（以下稱自管公房），由單位自行管理，業(yè)務上受房產管理部門的指導。

第七條  直管公房由房產管理部門的經營單位負責經營管理。

自管公房的產權單位負責本單位自管公房的經營管理。

第八條  自管公房的產權單位可以將自管公房委托房產管理部門的經營單位經營管理，其產權歸屬不變。也可以自愿將自管公房產權移交房產管理部門直接管理，產權移交后，不再移交給原產權單位自行管理。

第三章  產權產籍管理

第九條  公有房屋實行產權登記發(fā)證制度。

市、縣（市）房產管理部門負責公有房屋產權產籍管理工作，受本級人民政府委托核發(fā)公有房屋所有權證件。

第十條  公有房屋由所有權人按照有關規(guī)定向房產管理部門申請產權登記，經審核確認后，領取《房屋所有權證》。

共有的公有房屋由房屋共有人共同申請產權登記，領取《房屋所有權證》和《房屋共有權保持證》。

設定他項權利的公有房屋，他項權利的權利人應會同所有權人申請他項權利登記，領取《房屋他項權證》。

第十一條  《房屋所有權證》、《房屋共有權保持證》、《房屋他項權證》是公有房屋所有權和他項權利的法定憑證，禁止涂改、偽造；如有遺失，應及時向房產管理部門申請補發(fā)。

第十二條  公有房屋需要拆除的，房屋所有權人或建設單位應當持《房屋所有權證》和有關批準文件，到房產管理部門、城市建設拆遷管理部門分別辦理《房屋產權監(jiān)理證》和《拆遷許可證》后，方可拆除。

第十三條  公有房屋所有權轉移、房屋狀況變動、他項權利變更，當事人應自轉移、變動、變更之日起三個月內按規(guī)定分別到房產、土地管理部門辦理變更登記手續(xù)。

房產、土地管理部門應當在市人民政府規(guī)定期限內給予辦理。

公有房屋拆除、倒塌、焚毀或其他原因滅失的，房屋所有人應在三個月內持《房屋所有權證》到房產管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

第十四條  公有房屋所有權人申請辦理產權登記或變更、注銷登記手續(xù)，應按照有關規(guī)定提交房屋產籍資料原件。產權登記或變更、注銷登記手續(xù)辦理完畢后，房產管理部門應將房屋產籍資料原件收集歸檔。

第十五條  房產管理部門負責公有房屋房產測量的管理工作。

公有房屋的房產測量，應當符合房屋管理和房產測量規(guī)范的要求，為審查確認產權提供可靠依據。

第十六條  對暫時不能確認所有權歸屬的公有房屋，由房產管理部門代管。代管房屋在代管期間因自然災害或其他不可抗力因素遭受損失的，房產管理部門不承擔賠償責任。

第四章  租賃管理

第十七條  出租公有房屋，應當簽訂書面租賃契約。

出租公有非住宅房屋，出租人應當持《房屋所有權證》到市、縣（市）房產管理部門辦理《房屋租賃許可證》。

第十八條  有下列情況之一的公有房屋，不得出租：

（一）無《房屋所有權證》的；

（二）產權有爭議的；

（三）在已批準的城市建設拆遷范圍內的；

（四）嚴重損壞，影響居住、使用安全的；

（五）按有關規(guī)定不得出租的其他公有房屋。

第十九條  公有房屋租金標準，由市、縣（市）人民政府根據國家有關規(guī)定制定。

公有住宅房屋租金標準，租賃雙方不得擅自提高或降低。在租賃期間，租金標準如有調整，按調整后的租金標準執(zhí)行。

公有非住宅房屋的租金，由租賃雙方按照市、縣（市）人民政府制定的標準租金協(xié)商確定。對超過標準租金的部分，由市、縣（市）房產管理部門依照國家、省有關規(guī)定，向出租人收取一定比例的增值費。

公有房屋改變使用性質的，租金標準應作相應調整。

第二十條  出租人應按照約定向承租人提供公有房屋。

承租人應當按期交納租金。無正當理由逾期交納租金的，每逾期一個月，出租人可以按應交租金額的百分之三十收取違約金。

第二十一條  租賃契約期滿，承租人應退還公有房屋，如需繼續(xù)租用，應在期滿前二個月內續(xù)簽租賃契約，承租人不續(xù)簽租賃契約，期滿又不退還公有房屋的，視同強占公有房屋。出租人在租賃契約期滿前要求收回公有房屋的，應事先商得承租人同意。

第二十二條  未經出租人同意，承租人不得將承租的公有房屋轉借、轉讓、轉租、調換，不得出賣或變相出賣公有房屋使用權，不得以承租的公有房屋作為投資條件合資經營或入股經營。

第二十三條  承租人有下列情況之一的，出租人有權終止租賃契約，并責令限期搬出，拒不搬出的，視同強占公有房屋：

（一）違反本條例第二十三條規(guī)定的；

（二）擅自改變房屋租賃用途的；

（三）故意損壞公有房屋的；

（四）除特殊原因外，拖欠房租累計六個月以上的；

（五）無正當理由使公有住宅房屋連續(xù)空閑六個月以上的；

（六）利用承租的公有房屋進行違法活動的。

第二十四條  承租人可以將承租的公有房屋與他人互換使用，不受產權和地域的限制。

承租人互換使用公有房屋的，應經出租人同意，并按有關規(guī)定辦理手續(xù)。凡互換使用公有房屋理由正當、無租賃糾紛的，出租人應予許可。

第五章  交易管理

第二十五條  公有房屋所有權人可以按照有關規(guī)定進行買賣、抵押、典當和產權交換等交易活動。

下列公有房屋不準交易：

（一）無《房屋所有權證》的；

（二）有產權糾紛或與房產有關的其他糾紛的；

（三）在已批準的城市建設拆遷范圍內的；

（四）依法或按有關規(guī)定不準交易的。

第二十六條  公有房屋交易應在市、縣（市）房地產交易場所進行。并按照有關規(guī)定到房產管理部門辦理登記、鑒證、立契、過戶手續(xù)。禁止私自買賣、倒買倒賣公有房屋和隱價瞞價等違法活動。

公有房屋出售、產權交換，其使用范圍內土地使用權隨之轉讓，并按有關規(guī)定辦理土地使用權變更登記手續(xù)。但作為動產轉讓的除外。

第二十七條  出售公有房屋必須持《房屋所有權證》和產權單位或有關主管部門同意出售的證明。

第二十八條  從事房產經營的單位由市房產管理部門或所在地縣（市）人民政府指定的部門進行資質審查，經工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可進行房產經營活動。

第二十九條  房產經營單位建造的商品房出租、出售前應進行產權登記備案。

第三十條  全民所有的公有房屋不得無償轉讓給個人或集體所有制單位。

全民所有制單位之間的房產實行有償轉讓，國家另有規(guī)定的除外。

第三十一條  出售已出租的公有房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。

公有房屋以出售等方式轉讓給承租人以外的其他人時，原產權人出租房屋的權利和義務應隨之轉移給新產權人。

第三十二條  公有房屋交易應按有關規(guī)定經具有房屋評估資格的評估機構評估價值。交易雙方可根據評估價值協(xié)商議定交易價格。對成交價格超過評估價值的部分，由市、縣（市）房產管理部門依照國家、省有關規(guī)定，向出售人收取一定比例的增值費。

房屋經營單位建造的商品房和國家規(guī)定的其他公有房屋出售，不適用前款規(guī)定。

第三十三條  公有房屋價值評估行業(yè)管理工作，由房產管理部門負責。

第六章  使用和修繕管理

第三十四條  公有房屋的使用人應合理使用房屋，不得安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備，不得超過設計荷載使用房屋。除專用公有房屋外，不得在房屋內存放易燃、易爆、腐蝕性等有損公有房屋安全的物品。

第三十五條  承租人確需改變公有房屋結構或變動附屬設施、設備的，應征得出租人同意。

承租人對承租的公有房屋不得有下列行為：

（一）擅自開設門、窗及改變房屋結構；

（二）故意損壞和擅自移動公有房屋的設施、設備；

（三）在公有房屋上面加層；

（四）在公有房屋用地范圍內建造私房或其他違法建筑。

第三十六條  無《房屋所有權證》的公有房屋，不得擴建、改建和翻建。

第三十七條  承租人在承租的公有房屋內增加固定設備，應經出租人同意。費用由承租人全部承擔或部分承擔的，承租人不再承租時，承租人承擔的費用由承租人與出租人或新承租人協(xié)商處理。

第三十八條  新建公有住宅房屋和調配空出的公有住宅房屋應當及時投入使用。

第三十九條  具有重要歷史意義和文化藝術、科學研究價值的公有房屋，未經有關部門批準，不得拆除或改變原狀。

第四十條  公有房屋所有權人應對公有房屋定期進行檢查，做好修繕和養(yǎng)護工作，確保公有房屋安全和正常使用。

第四十一條  出租的公有房屋及其設備出現損壞，承租人應當及時告知出租人。出租人應在規(guī)定的時間內及時修繕。經出租人同意，承租人也可以按出租人的要求自行修繕，所需費用由雙方按本條例第四十五條規(guī)定商定。

對出租的公有房屋修繕，雙方另有書面約定的，按約定執(zhí)行。

第四十二條  共有公有房屋和異產毗連公有房屋的修繕，由共有人或公有異產毗連房屋相關所有權人共同負責，按有關規(guī)定承擔修繕費用。

第四十三條  公有房屋的修繕標準，由市房產管理部門制定。專用公有房屋的修繕按國家有關規(guī)定標準執(zhí)行。

第四十四條  出租的公有房屋及其附屬設施自然損壞的，由出租人按規(guī)定的修繕范圍承擔修繕責任。

因承租人人為或使用不當造成損壞的，由承租人承擔修繕責任。

第四十五條  出租人需修繕已出租的公有房屋，應提前告知承租人，雙方應就修繕期間的有關問題簽訂書面協(xié)議。

第四十六條  公有房屋經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋的，所有權人應當按照鑒定治理意見及時處理。

第七章  法律責任

第四十七條  對違反本條例的行為，由市、縣（市）、區(qū)房產管理部門按照管理權限依照下列規(guī)定給予處罰：

（一）偽造、涂改、騙取公有房屋所有權證件的，收繳違法證件，并處五百元以上、二千元以下罰款；

（二）未按規(guī)定辦理產權登記、變更、注銷手續(xù)的，責令限期補辦，并按建筑面積每平方米處以五分以上、三角以下的罰款；

（三）未辦理《房屋租賃許可證》出租或變相出租公有非住宅房屋的，責令限期補辦，并補交稅、費，在限期內未補辦的，處以租金總額一倍以下罰款；

（四）強占公有房屋的，責令限期搬出，期滿不搬出的，強制搬出，可并處二百元以上、一千元以下罰款；

（五）倒買倒賣公有房屋的，沒收非法所得，可以并處非法所得二倍以下罰款；

（六）私自買賣公有房屋的，責令限期補辦手續(xù)、補交稅、費，并對買賣雙方分別處以成交額百分之二以下的罰款；

（七）公有房屋交易中，以隱價瞞價手段偷漏稅、費的，責令補交稅、費，可并處應補交費額的二倍以下的罰款。

第四十八條  直管公房經營單位和自管公房產權單位因修繕、管理不善造成公有房屋損壞，影響使用人使用或者損害其他人合法權益的，房產管理部門責令限期修復或賠償損失，可并處賠償或修復費用一倍以下罰款。因玩忽職守造成事故的，應依照有關規(guī)定追究經營單位負責人和直接責任人的責任。

第四十九條  承租人或者非產權人的使用人有下列行為之一的，產權人或出租人可以要求限期糾正、拆除、修復或賠償損失，收回不正當收入，并可按標準租金的一倍以下或拆除、修復、賠償費用的百分之五十以下收取違約金：

（一）違反本條例第二十三條規(guī)定的；

（二）擅自改變公有房屋租賃用途的；

（三）擅自改變公有房屋結構或移動、損壞、拆除公有房屋附屬設施、設備的；

（四）在公有房屋用地范圍內建造私房或其他違法建筑的；

（五）損壞公有房屋和損害產權人或出租人合法權益的其他行為。

第五十條  違反本條例的行為，觸犯治安管理規(guī)定的，由公安機關依照《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；觸犯其他法律、法規(guī)的，由有關部門依照有關法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第五十一條  當事人對房產管理部門所作的具體行政行為不服的，可在接到處理決定書之日起十五日內向上一級房產管理部門申請復議；對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以直接向人民法院起訴。對逾期不申請復議，不起訴又拒不執(zhí)行處理決定的，由作出處理決定的房產管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第五十二條  房產管理工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污、受賄的，按有關規(guī)定給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第八章  附  則

第五十三條  城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)村集體所有制單位所有的房屋，參照本條例管理。

第五十四條  市人民政府可根據本條例制定實施細則。

第8篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

1.房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產管理部門根據房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產權進行審查、核實登記并頒發(fā)房屋權屬證書的行為。

2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現行政管理目的而進行，體現了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權利人，體現了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記?？偟怯浭侵缚h級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發(fā)的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發(fā)生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關頒發(fā)房屋所有權證所適用的法律依據主要是《城市房地產管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產登記機關在登記程序中的審查即為依據上述條件進行的形式審查。

已經頒布實施的《物權法》第十二條規(guī)定，不動產登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。該條還規(guī)定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產證是當事人必須提供的。在目前房產證造假情況較嚴重的情況下，對于房產證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產證是由登記機構發(fā)出的，審查房產證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現兩個房產證，結果兩個房產證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產管理部門在作出行政登記行為時，只是根據當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產管理部門更無權進行裁決，不能加大房產部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實、證據的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產登記法，現行的不動產登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現司法機關對行政機關的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監(jiān)督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態(tài)的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現的是司法權對行政權的監(jiān)督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。

筆者認為，審理房產登記行政案件應依照前述法律規(guī)范中關于房產登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規(guī)所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據規(guī)則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據鏈，申請材料形成的證據鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規(guī)定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現出我國現行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現行政機關在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產管理局房產行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為?，F行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任?！贝送猓€要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產權過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據上述材料，要求辦理房屋產權過戶手續(xù)。經房屋產權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。

4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產登記行為的性質，把握審理房產登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對房產登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。

3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產登記行政案件涉及不動產標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機關依法行政的矛盾。由于房產登記相關法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機關的結論與法院的認定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機關的錯誤觀點，另一方面，也要進一步加強與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權與行政權和諧統(tǒng)一。

第9篇：土地爭議歸屬權處理條例范文

[關鍵詞] 精準 農村土地確權 “五個關系”

[中圖分類號] F32 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650（2017）05-0016-02

1 土地確權與人地矛盾間的關系

在土地確權工作中，一些村社干部和農民誤認為是要重新調整土地，提出分配村里的機動地，用實測中多出來的耕地給候地人口解決土地，同時把近年來農民新開墾的冊外地納入家庭承包合同。國家的政策非常清楚，開展土地承包經營權登記頒證是對現有承包關系的補充完善，不是推倒重來，打亂重分，不能借機調整和收回承包地。目的是穩(wěn)定土地承包關系、促進土地承包經營權流轉、發(fā)展適度規(guī)模經營。農村人地矛盾在相當長一段時期內長期存在，人地間的矛盾化解需要依靠農村經濟社會發(fā)展，通過農業(yè)適度規(guī)模經營和“四化”深入協(xié)調發(fā)展逐步解決。在處理人地矛盾的過程中，要著重處理好二輪承包以來年年進行土地調整的突出問題。對村社違法調整承包地的，在確權登記工作中，能夠復原的要按政策進行復原，復原后進行確權；不能復原的可以尊重大多數群眾意見，按現狀進行確權，否則舊的矛盾解決不了，新的矛盾又出現了。矛盾特別突出的可以后期處理，但不能久拖不決。

2 集體土地所有權耕地面積與實測面積、二輪承包合同面積、確權歸戶面積之間的關系

農村土地承包經營權確權登記頒證工作核心是通過確權登記發(fā)證工作，解決好承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題。中央和省政府要求，在工作中，各地要保持承包關系穩(wěn)定，以現有的臺賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬。在工作中，以農村集體土地所有權確權登記結果為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，充分利用現有的圖件、影像等數據，繪制工作底圖、調查草圖，采用符合標準規(guī)范、農民群眾認可的技術方法，查清農戶承包地塊的面積、四至、空間位置制作公示圖。調查結果公示確認，作為土地承包經營權確實權的現實依據。

集體土地所有權耕地面積是農村二輪承包合同主體部分，是集體所有權范圍內的耕地，是清查實測的主要對象，是土地確權工作中進行權屬調查的基礎參考。

實測面積是集體權屬內的現實耕種面積（也包括權屬外二輪承包面積），這個面積包括二輪承包面積、其他方式承包面積、開荒地、冊外地、園田地等，這個面積是集體耕地的家底，在這次確權工作中要摸清搞實。實測面積理論上小于集體土地所有權面積。

二輪承包面積是二輪土地承包時農戶具有承包經營權并記載在合同上的面積。由于二輪延包時避稅、折等、手指地、擴邊等原因，實際面積往往大于臺賬面積，二輪承包面積理論上小于實測面積，是這次土地確權歸戶登記頒證的重點和重要依據。

確權歸戶面積是這次土地確權登記過程中，經過權屬調查、實測、公示等環(huán)節(jié)，以二輪家庭承包為基礎，在充分考慮避稅、折等、手指地、擴邊等原因，經村組農戶討論通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街確權辦批準，最后由發(fā)包方和承包方共同認定的家庭承包經營的實際面積，也是將來頒證面積。確權歸戶面積理論上大于二輪承包面積、小于實測面積。實際工作中，我們要明確區(qū)分這幾個概念，掌握政策，明確界限，不能混淆。

3 農民利益與國家利益和集體利益的關系

開展農村土地確權既要保證承包地依法確權，農民利益不受侵害，同時，又要把這些年來農民侵占國有和集體的公益、公共、生產用地和其他用地調查清楚，區(qū)分開來，嚴格掌握。

3.1 農民家庭承包地與國家和集體公共、公益、生產用地的關系

公路、鐵路、河流、村路兩側，水利工程、大中小水庫淹沒區(qū)、田間作業(yè)路、村級發(fā)展預留地，這些是國家和集體公共、公益用地，這次確權登記工作中要按照所有權登記成果和耕地實際使用情況依法予以確認?？h級確權辦要會同國土、林業(yè)、水利、交通等部門，依據《防洪法》、《河道管理條例》、《吉林省公路管理條例》等法律法規(guī)相關規(guī)定，明確本區(qū)域內國省級公路、市鄉(xiāng)公路、村路兩側植樹臺和溝渠留出的標準；明確本區(qū)域內大中型水利設施、水庫、河道等邊界留出的標準；明確農民耕地與國有土地邊界的預留標準。要依法保證公路、鐵路、軍事用地和大中型水利設施等國有土地的所有權，保障使用權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街政府要充分考慮村級經濟發(fā)展、社會發(fā)展、公益事業(yè)發(fā)展和新農村建設實際需要，將農村集體權屬內村屯路邊溝渠、植樹臺、田間作業(yè)路、水渠等公共、公益用地預留出來，為今后集體經濟發(fā)展、新農村建設用地留有足夠的空間。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街政府要依據市級確權辦規(guī)定和村社民主議定結果，對農村集體土地與國有土地邊界預留標準、農村集體權屬內農戶耕地與公共公益用地預留標準作出規(guī)定，進行公示公告。通過這次農村土地確權，農村集體公共、公益用地要底數清楚、有據可查，要在村級土地確權成果中記載清晰，歸檔立卷。屬于國家和集體生產用地、公益用地和公共用地范圍內的土地不能確權給農戶家庭。

3.2 家庭承包與其他承包方式的關系

家庭承包地是依據《中華人民共和國農村土地承包法》，農村集體經濟M織按照公平分配、人人有份的原則，統(tǒng)一承包給本集體經濟組織農戶的耕地、林地、草地。其他承包方式是指集體經濟組織對家庭承包以外的集體土地，按照效益優(yōu)先、兼顧公平的原則，通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式，承包給本集體經濟組織成員或其他單位和個人的“四荒”地、養(yǎng)殖水面等（包括集體機動耕地）。家庭承包以外的集體土地情況比較復雜，有一些已經以其他方式對外發(fā)包了，還有一些由農戶開墾后一直不明不白地耕種，農戶之間差異很大，特別是山區(qū)半山區(qū)情況更復雜一些。這些土地是農村今后一個時期調解人地矛盾、發(fā)展集體經濟和公益事業(yè)的依托，不能吃干分凈。待確權結束后，仍然可以采取其他方式繼續(xù)承包給現有的耕種者或他人，可以收取必要的費用。這次農村土地確權對其他方式承包耕地暫不確權登記頒證，待國家和省確權辦有明確意見后按要求辦理。

4 依法依規(guī)確權與民主議事的關系

確權歸記登記是農村土地確權的最重要環(huán)節(jié)，必須堅持依法依規(guī)、尊重歷史、民主協(xié)商、因地制宜的原則。實際工作中要重點把握好民主議定的范圍，對確權登記中的爭議，有法律政策規(guī)定的，依法依政策調處。對于一些疑難問題，在不違背法律政策精神的前提下，通過民主協(xié)商處理。民主議事要嚴格依照程序，以村櫓魈?、以组螁卧?，因村制宜，因組施策，啟動“一村一策”、“一社一策”、“一事一議”的辦法，讓群眾自己來研究解決自己的問題，防止在確權歸戶過程中激化矛盾，影響穩(wěn)定。在啟動“一村一策”、“一社一策”、“一事一議”過程中，要注意處理好多數人利益和少數人利益的關系，不能以多數人的意志剝奪少數人的合法權益；也不能因為少數人的干預，侵犯多數人的正當利益。法律法規(guī)明確的，必須依法依規(guī)確權，不能什么事都往“一村一策”、“一社一策”、“一事一議”的筐里裝。對因依仗權勢承包、偏親向友、蠶食侵占公用溝渠、溢洪道、磨牛地、樹蔭地、防風帶等多出的土地，要堅決糾正，不予確權。嚴格界定應依法依規(guī)確權歸戶、通過民主協(xié)商確權歸戶、不予確權歸戶的政策界限，實現精準確權。

5 甲方與乙方、內業(yè)與外業(yè)、進度與質量、穩(wěn)定與確權的關系

5.1 甲方與乙方的關系

甲方是業(yè)主，乙方是甲方委托的施工單位。確權登記工作中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是確權登記工作的主體。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要把與中標的測繪公司簽訂的協(xié)議研究透，把工作范圍、工作成果、質量要求、工作進度寫清楚，把違約責任寫明白，嚴格監(jiān)督。原來沒有研究清楚的可以與乙方重新簽訂補充協(xié)議進行明確。甲方要按照土地確權登記方案規(guī)定的時間節(jié)點，對測繪公司提出要求，把握好實測進度。要積極主動與乙方搞好配合，協(xié)調好乙方與村組、相關部門之間的關系，幫助乙方解決好實際工作中遇到的困難和問題，合力推進農村土地確權工作順利開展。要做到“放手不甩手、信任不放任、幫辦不包辦”。

5.2 內業(yè)與外業(yè)的關系

外業(yè)是基礎，內業(yè)是關鍵，內業(yè)的工作量遠遠大于外業(yè)。要加大內業(yè)工作人員投入，從入戶調查工作開始就要注意抓好內業(yè)管理，保證內業(yè)質量。由于受環(huán)境影響，外業(yè)階段時間要集中、測繪要準確、數據要真實，要應測盡測，杜絕出現誤測、漏測、交叉和天窗，盡量避免出現返工；內業(yè)要精細、精準、完備。縣、鄉(xiāng)確權辦要對乙方的工作質量、進度、技術力量配備和各環(huán)節(jié)工作完成進度、成果質量進行全程監(jiān)督。

5.3 進度與質量的關系

按照國家對確權登記工作的總體要求，要在保證如期完成確權工作的前提下，科學計劃和配置力量，保證質量，時間盡量往前搶，給后期縣級自查、勘誤修正，數據庫合庫提供保障，為完成數據匯交留有余地。對于確實在短時間內問題難以解決的村組，可以留到后期處理，不要求全責備，影響整體進展和驗收匯交。但在數量上一定要控制，盡量少留，最好不留。