房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；監(jiān)理；項(xiàng)目管理

1 前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者。對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。項(xiàng)目管理最根本的目的是“如何有效地利用時(shí)間、技術(shù)和人力”。項(xiàng)目管理及是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指示三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。通過(guò)加大對(duì)階段性“里程碑”或重大活動(dòng)的組織管理的控制力度，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及不環(huán)境并使之前高效運(yùn)作、使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的均衡性，利用現(xiàn)代管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對(duì)象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有集合性。相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說(shuō)明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。

3 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

3.1 業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問(wèn)題

3.1.1 由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)，故多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。

3.1.3 技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。

3.1.4 工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

3.2 委托監(jiān)理存在的問(wèn)題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問(wèn)題：

3.2.1 權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜， 管理混亂。

3.2.2 建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專(zhuān)業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

3.2.3 甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷(xiāo)售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷(xiāo)等情況。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招授標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控，建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的， 它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開(kāi)發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開(kāi)工快速銷(xiāo)售” 模式， 強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)．開(kāi)發(fā)手續(xù)．工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)” 的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間大大縮短。

4.3 監(jiān)理存在問(wèn)題的管理

4.3.1 完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理， 建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)

4.3.2 明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。

4.3.3 建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目方案方面存在問(wèn)題

項(xiàng)目方案的確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定比較重視，但在這一過(guò)程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行，導(dǎo)致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，沒(méi)有深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在得到項(xiàng)目后，想要快速獲得經(jīng)濟(jì)效益，在沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的情況下，就盲目確定了開(kāi)發(fā)的方案，只考慮什么賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過(guò)分的效仿別人，所以導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品沒(méi)有特色，缺少吸引力。第二，因?yàn)槿鄙偈袌?chǎng)調(diào)查這一過(guò)程，所以導(dǎo)致決策層在方案的決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，沒(méi)有樹(shù)立品牌意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分的追求經(jīng)濟(jì)利益，在方案確定的過(guò)程中，只考慮怎樣才能從這個(gè)項(xiàng)目中賺到更多的錢(qián)，而沒(méi)有重視產(chǎn)品的品牌意識(shí)和形象，而一個(gè)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹(shù)立品牌意識(shí)，否則企業(yè)將無(wú)法生存。第四，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告缺乏，這一過(guò)程如果不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在施工過(guò)程中無(wú)法有效的控制投資成本，從而會(huì)出現(xiàn)投資成本大于計(jì)劃成本的現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）施工設(shè)計(jì)方面存在問(wèn)題

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段做的工作很少，甚至沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不是他們的事情，只要交給專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計(jì)階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進(jìn)行項(xiàng)目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這樣就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂梅矫娲嬖趩?wèn)題，如果在施工的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就要進(jìn)行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過(guò)程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙?jiān)谕顿Y控制方面不明確，企業(yè)無(wú)法有效的進(jìn)行成本控制。

（三）合同管理方面問(wèn)題

目前，還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導(dǎo)致在合同管理方面存在問(wèn)題。企業(yè)在合同簽訂的過(guò)程中，大多是經(jīng)過(guò)雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對(duì)合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會(huì)產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：第一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同簽訂的過(guò)程十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，往往會(huì)因一字之差給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。第二，合作雙方都不嚴(yán)格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會(huì)導(dǎo)致工程索賠、工期延長(zhǎng)、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時(shí)，往往采取一些不恰當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行解決，而不用法律武器來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目管理的措施

（一）深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，根據(jù)市場(chǎng)的需求研究項(xiàng)目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國(guó)家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對(duì)這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會(huì)在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會(huì)減小投資的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要清楚了解開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點(diǎn)，積極深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，明確該項(xiàng)目的消費(fèi)群眾，掌握消費(fèi)群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿(mǎn)足人們需求的產(chǎn)品。最后，開(kāi)發(fā)商要了解周?chē)鷺潜P(pán)的基本情況，如：設(shè)計(jì)、價(jià)格、銷(xiāo)售面積、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）重視品牌建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹(shù)立品牌意識(shí)。企業(yè)要在為市場(chǎng)提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進(jìn)行科學(xué)的策劃宣傳活動(dòng)?？梢岳妹襟w廣告進(jìn)行宣傳，要保證廣告的真實(shí)性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹(shù)立要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的積累，例如：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過(guò)了多年的經(jīng)驗(yàn)積累才獲得知名度的。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理

合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開(kāi)展的關(guān)鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎(chǔ)工作，其中包括：明確國(guó)家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項(xiàng)目所需要的材料、設(shè)備和投資等。其次，在合同制定的過(guò)程中要走相應(yīng)的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時(shí)，做到有法可依。最后，在施工的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容進(jìn)行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度。

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的原則

     1.1成本最小化原則

    房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項(xiàng)目的成本，從而保證項(xiàng)目的實(shí)際成本符合期初制定的成本控制目標(biāo)。在追求成本最小化的過(guò)程中，應(yīng)該兼顧質(zhì)量和進(jìn)度等其它方面的目標(biāo)，注意降低成本的合理性，不應(yīng)以損害其它方面的利益為代價(jià)，防止顧此失彼。

1.2動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)注重動(dòng)態(tài)性，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行情況而動(dòng)態(tài)調(diào)整。在項(xiàng)目規(guī)劃中雖然制訂了項(xiàng)目全體及各階段的本錢(qián)操控計(jì)劃，但在項(xiàng)目施行進(jìn)程中，可能因?yàn)橐恍┉h(huán)節(jié)的改變而導(dǎo)致項(xiàng)目本錢(qián)也隨之發(fā)作動(dòng)搖，這就需求及時(shí)對(duì)項(xiàng)目本錢(qián)操控措施進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，預(yù)算動(dòng)搖可能對(duì)全體本錢(qián)構(gòu)成的影響，以做到心中有數(shù)。只要每個(gè)人員完結(jié)了自個(gè)的分方針，整個(gè)公司的總方針才有完結(jié)的期望。

1.3目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理又稱(chēng)為成果管理，它將房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)層層分解，細(xì)化為項(xiàng)目中各參與單位及各員工的分目標(biāo)，這些目標(biāo)方向一致，銜接緊密，因此，只要每個(gè)人的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)，那么項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)也就輕而易舉。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制觀念落后

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制觀念比較落后，不能很好的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。首先，認(rèn)為成本控制的范圍只是項(xiàng)目施工的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等方面的成本控制往往不重視，并不能很好的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體進(jìn)行全面的成本控制，往往導(dǎo)致由于某一部分的成本控制不到位導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本增加。其次，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制往往重視項(xiàng)目完成后的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展前的組織成本控制比較薄弱，忽視事前成本控制，忽視項(xiàng)目開(kāi)展前的成本預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本決策往往缺乏規(guī)范性。最后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主體往往局限于財(cái)務(wù)人員，但是財(cái)務(wù)人員對(duì)于項(xiàng)目的成本控制往往局限于項(xiàng)目完結(jié)后的成本控制，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展之前的成本控制往往不到位，因此不能對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體控制。

2.2忽視財(cái)務(wù)管理對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本整體控制作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，往往忽視財(cái)務(wù)管理對(duì)成本控制的整體控制作用。北京某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行成本控制時(shí)，不能很好的限定財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，僅僅簡(jiǎn)單的認(rèn)為財(cái)務(wù)人員的職責(zé)就是對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金、收益進(jìn)行核算，忽略了財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的控制作用，進(jìn)而導(dǎo)致不能進(jìn)行項(xiàng)目成本的整體控制。首先，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，財(cái)務(wù)人員不能很好的對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的成本進(jìn)行核算、分析，以至于不能提出與房地產(chǎn)企業(yè)自身情況相關(guān)的方案。其次，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能很好對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)成本消耗進(jìn)行控制，避免不必要的成本消耗，造成項(xiàng)目成本的增加，降低了財(cái)務(wù)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的總體控制。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制不完善

優(yōu)秀的機(jī)制保障是開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本，但是大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)有專(zhuān)門(mén)的成本控制機(jī)制。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)制度上不能有效的進(jìn)行成本監(jiān)督，也沒(méi)有適當(dāng)?shù)募?lì)措施，并且員工對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理積極性不高，導(dǎo)致成本控制開(kāi)展艱難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程缺乏持續(xù)的成本控制機(jī)制，缺乏完善的成本控制指標(biāo)體系，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之后不能及時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行總結(jié)、反饋，以至于項(xiàng)目成本管理不能持續(xù)改進(jìn)，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制不系統(tǒng)。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制基本路徑

3.1實(shí)施限額設(shè)計(jì)

目前普遍存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期緊，在設(shè)計(jì)階段投入的時(shí)間相對(duì)欠缺，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果不夠精準(zhǔn)，給工程預(yù)算編制、招標(biāo)清單編制等增加了不穩(wěn)定因素。頻繁設(shè)計(jì)變更，更讓造價(jià)成本不斷增加。所以在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須明確要求設(shè)計(jì)單位提供與設(shè)計(jì)內(nèi)容相符的設(shè)計(jì)概算，進(jìn)行精準(zhǔn)的限額設(shè)計(jì)，要多與設(shè)計(jì)人員溝通，把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu)。

3.2嚴(yán)謹(jǐn)審核圖紙

在進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候，要嚴(yán)格審核圖紙，多與設(shè)計(jì)人員溝通，進(jìn)行多方面比較分析、選樣、修改，提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，使設(shè)計(jì)成果更加合理、經(jīng)濟(jì)，減少因設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位自身原因引起的設(shè)計(jì)變更；結(jié)合工程實(shí)際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。

3.3嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

準(zhǔn)確編制招標(biāo)文件，謹(jǐn)慎分析各項(xiàng)指標(biāo)，把工程標(biāo)底控指到合理的下限。在編制招標(biāo)文件的時(shí)候，要對(duì)招標(biāo)中涉及費(fèi)用的條款，反復(fù)斟酌、考慮，使其更加合理、準(zhǔn)確。招投標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正原則，充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴(yán)格篩選，及時(shí)反饋成本的變動(dòng)情況，并進(jìn)行有效地調(diào)整，減少不合理的開(kāi)支。

3.4強(qiáng)化竣工驗(yàn)收

驗(yàn)收掃尾是整個(gè)工程施工的最后一個(gè)階段，根據(jù)國(guó)家政策和合同規(guī)定，進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會(huì)簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時(shí)科學(xué)組織掃尾工作，最大限度降低財(cái)務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

4結(jié)束語(yǔ)

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目配套；項(xiàng)目建議書(shū)；可行性研究；規(guī)劃；招投標(biāo)；建筑設(shè)計(jì)；供水；供電；煤氣；通信；道路；消防；交通；人防；環(huán)保；環(huán)衛(wèi)；三通一平；許可證；施工；營(yíng)銷(xiāo)；備案；立項(xiàng)批復(fù)；選址意見(jiàn)書(shū)；交付房地產(chǎn)權(quán)。

Abstract：This paper systematically summarizes the core of commodity real estate development in Shanghai and East China the complete set management，and expatiates on the various phases in the development，namely，1，phase of item propositions。2，phase of feasibility study and design．3，Phase of construction preparation,4,Phase of construction presale．5,Phase of consignation after complettion，trying to reveal and sum up the content of the core of real estate development in an all-around way．

Key words：Real Estate Development；Complete Set of Items,Item Proposition；

Feasibility Study；Layou；Bid；Construction Design；Water Supply

Electricity Supply；Gas Supply；Communication；Roads,Fire Control, Traffic；air-raid shelter；Enviroment Protection；Supply of Water，electricity，Telephone，and Roads；Permit；Construction；Sale，Putting on Records；Suggestions for Sites,Consignation of Property；Real Estate Right

§1.1配套工作的各個(gè)階段

§1.1.1項(xiàng)目建議書(shū)階段

( 1)地塊開(kāi)發(fā)意向

選定地塊，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、競(jìng)拍獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)。中標(biāo)人或最高應(yīng)價(jià)人簽定土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃等管理部門(mén)領(lǐng)取有關(guān)批準(zhǔn)文件。

土地費(fèi)用(不包括土地出讓金)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、大市政配套費(fèi)(可不包含)等，可通過(guò)協(xié)商分階段支付。

（2）市場(chǎng)調(diào)查及營(yíng)銷(xiāo)策略

總體調(diào)查

宏觀上：區(qū)域環(huán)境、人口狀況、供求狀況、市政規(guī)劃、區(qū)域人文歷史環(huán)境、市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析

微觀上：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、生活配套設(shè)施、客源分析、環(huán)境分析、交通狀況相關(guān)上：建材市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、施工、勘察、監(jiān)理、中介咨詢(xún)等相關(guān)行業(yè)

具體調(diào)查

同類(lèi)樓盤(pán)的供應(yīng)量、空置率、實(shí)際價(jià)格、銷(xiāo)售狀況的好壞及原因、購(gòu)買(mǎi)者的興趣及層次、對(duì)購(gòu)買(mǎi)者有吸引力的價(jià)格、最好銷(xiāo)的房型和面積等。

調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容

市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)、人文、人口、市政等綜述；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；供水狀況；客源分析；市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析。

環(huán)境：市政規(guī)劃；交通；生活設(shè)施配套；環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析；規(guī)劃定位分析；可行性分析；個(gè)案市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)。

(3)方案競(jìng)選

邀請(qǐng)三家以上的設(shè)計(jì)院提供方案，應(yīng)重點(diǎn)滿(mǎn)足規(guī)劃技術(shù)要求、總體創(chuàng)意。

(4)提交項(xiàng)目建議書(shū)

30畝以上先報(bào)區(qū)計(jì)委，由區(qū)計(jì)委交市計(jì)委批復(fù)。提交資料包括項(xiàng)目建議書(shū)申請(qǐng)、項(xiàng)目建議書(shū)、設(shè)計(jì)方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。批文要求自批準(zhǔn)之日起至可行性研究報(bào)告批復(fù)，有效期為兩年。若可行性研究報(bào)告未獲批準(zhǔn)又未申請(qǐng)延期的，項(xiàng)目建議書(shū)批文即行失效。

項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容包括：

建設(shè)內(nèi)容(設(shè)計(jì)方案提供指標(biāo))

分期建設(shè)計(jì)劃

建設(shè)總投資

同時(shí)應(yīng)作出相應(yīng)的估算分析

§1.1.2可行性研究、設(shè)計(jì)階段

(1)勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)

有資質(zhì)可自行辦理招標(biāo)，否則需委托招標(biāo)。

首先辦理建改工程報(bào)建表及建設(shè)項(xiàng)目IC卡。

需提交資料：領(lǐng)表格填寫(xiě)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、立項(xiàng)批文、選址意見(jiàn)書(shū)等。

發(fā)放招標(biāo)文件、提交方案、專(zhuān)家評(píng)審。

發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)、簽約。

(2)初步設(shè)計(jì)方案調(diào)整、選定

內(nèi)容包括：

規(guī)劃總平圖

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積、建筑面積(住宅、地上、地下)、容積率、建筑密度、綠化率、停車(chē)位(機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng))、幢數(shù)(層數(shù))、戶(hù)數(shù)

建筑設(shè)計(jì)(平立剖面圖、房型圖)

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明

環(huán)境設(shè)計(jì)說(shuō)明

交通設(shè)計(jì)說(shuō)明

供水、排水、供電、煤氣、消防設(shè)計(jì)說(shuō)明等

(3)用地預(yù)審報(bào)告

向房地局提交用地預(yù)申請(qǐng)表(領(lǐng)表)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)法人代表證書(shū)或委托書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)、原房屋土地權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)證、土地協(xié)議或批文、地塊示意圖及方案圖。本報(bào)告有效期1年。

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容分析

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算而言，其內(nèi)容主要涉及資金預(yù)算和損益預(yù)算，其中前者旨在對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金收支情況進(jìn)行反映，而后者則是對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的生產(chǎn)分配情況及經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行反映[1]。一方面，資金預(yù)算?，F(xiàn)金預(yù)算可以分為金流出預(yù)算和現(xiàn)金流入預(yù)算，其中現(xiàn)金流出涵蓋稅費(fèi)支出、工程建設(shè)支出、銷(xiāo)售費(fèi)用、綜合地價(jià)支出、管理費(fèi)用、償還銀行貸款支出等；而現(xiàn)金流入涵蓋銀行貸款、銷(xiāo)售回款、其他現(xiàn)金流入等，其中銀行貸款受工程進(jìn)度與銀行信貸政策的制約，銷(xiāo)售回款受市場(chǎng)環(huán)境、銷(xiāo)售政策、工程節(jié)點(diǎn)等因素的制約。

另一方面，損益預(yù)算。損益預(yù)算涵蓋稅費(fèi)支出預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算、收入預(yù)算等，其中費(fèi)用預(yù)算包括財(cái)務(wù)預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用；稅費(fèi)預(yù)算包括增值稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅及其他。通常以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行處理方法為依據(jù)，確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)要符合以下標(biāo)準(zhǔn)：①通過(guò)客戶(hù)驗(yàn)收后，買(mǎi)賣(mài)雙方才能辦妥商品房的移交手續(xù)；②商品房的成本可以進(jìn)行計(jì)量；③房款確信可取得或已經(jīng)取得；④已經(jīng)簽訂商品房的銷(xiāo)售合同；⑤竣工驗(yàn)收完商品房后，可以獲得竣工備案表。可以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與各業(yè)務(wù)部門(mén)緊密相關(guān)，如成本管理部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

第一，不能正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是對(duì)企業(yè)今后一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金收支情況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)計(jì)和反映，但不能以此為依據(jù)片面認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只屬于財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行控制即可。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的投融資、工程管理、物資采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)、成本控制等環(huán)節(jié)具有密切的關(guān)系，是相關(guān)管理的集中表現(xiàn)。

第二，流程預(yù)算和年度預(yù)算不協(xié)調(diào)。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)在于制定年度財(cái)務(wù)報(bào)告和年度預(yù)算，沒(méi)有深入分析資金運(yùn)作和項(xiàng)目運(yùn)作的預(yù)算工作，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有明顯的周期性，投資回收期的長(zhǎng)短直接影響企業(yè)的最終效益，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的流程預(yù)算至關(guān)重要[2]。有些企業(yè)采用傳統(tǒng)的年度報(bào)表方案及年度預(yù)算，不能彰顯出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性及階段性，將年度預(yù)算作為財(cái)務(wù)預(yù)算管理的戰(zhàn)略方向，影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率不高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業(yè)務(wù)部門(mén)缺乏較強(qiáng)的預(yù)算執(zhí)行力；二是財(cái)務(wù)預(yù)算的制定不夠科學(xué)和客觀，不能對(duì)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)狀況和項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行綜合分析，致使實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)預(yù)算編制目標(biāo)分解相互脫離，繼而所做預(yù)算在執(zhí)行中與實(shí)際存在較大的偏差。

第四，考核機(jī)制缺乏有效性。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理考核機(jī)制，尚未構(gòu)建嚴(yán)格且系統(tǒng)的責(zé)任制度，并且財(cái)務(wù)部門(mén)在預(yù)算管理前未簽訂責(zé)任合同，缺乏科學(xué)有效的獎(jiǎng)懲制度，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算人員缺乏工作熱情[3]。當(dāng)然在后期考核環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門(mén)往往主動(dòng)回避業(yè)務(wù)能力及主觀因素等問(wèn)題，著重強(qiáng)調(diào)政治環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境對(duì)預(yù)算結(jié)果的影響、預(yù)算過(guò)程中的客觀原因。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的路徑

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債、高利潤(rùn)的行業(yè)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作中，必須要確保現(xiàn)金流的穩(wěn)健順暢?，F(xiàn)階段，有些城市的商品住宅成交數(shù)量有所回升，但受限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策因素的限制，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)募資、開(kāi)發(fā)貸款等方面受限，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張狀態(tài)。所以企業(yè)需要做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，以現(xiàn)金流為重點(diǎn)，科學(xué)支出各項(xiàng)費(fèi)用，及時(shí)回籠收入項(xiàng)目資金，資金優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資金利用率的提高。

（二）注重國(guó)家政策的變化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，國(guó)家政策的頒布與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控極大影響了開(kāi)發(fā)的成本支出及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)情況，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要密切關(guān)注環(huán)境變化，對(duì)政策的變動(dòng)情況加以了解，優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算管理項(xiàng)目。同時(shí)企業(yè)可以預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)狀況或調(diào)控預(yù)算方案圍基礎(chǔ)，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的有序開(kāi)展提供有力的保障。

（三）科學(xué)估計(jì)損益預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算涉及諸多方面，如建安工程費(fèi)、綜合地價(jià)、前期手續(xù)費(fèi)、項(xiàng)目研?l費(fèi)等，利用收入成本預(yù)算來(lái)科學(xué)規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算分期，做好相應(yīng)地籌資準(zhǔn)備。同時(shí)企業(yè)可要求各業(yè)務(wù)部門(mén)密切協(xié)商，以各部門(mén)的性質(zhì)為依據(jù)進(jìn)行合理分工，加強(qiáng)財(cái)務(wù)編制預(yù)算，具體分工如下：①由于產(chǎn)品的核算周期較長(zhǎng)，收入確認(rèn)受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進(jìn)行凈利、地價(jià)等指標(biāo)的預(yù)估，然后通過(guò)財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部等相關(guān)部門(mén)的協(xié)商，共同預(yù)算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項(xiàng)目的損益預(yù)算[4]。②營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售回款預(yù)算、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算等資金預(yù)算工作，而工程管理部門(mén)負(fù)責(zé)工程建設(shè)資金支出地價(jià)支出的編制工作，財(cái)務(wù)部門(mén)則負(fù)責(zé)稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本息支出預(yù)算的編制工作。

（四）健全財(cái)務(wù)預(yù)算考核體系

構(gòu)建完善系統(tǒng)的獎(jiǎng)罰和考核制度，比較分析實(shí)際執(zhí)行結(jié)果和預(yù)算指標(biāo)值，及時(shí)找出和解決問(wèn)題，完善對(duì)預(yù)算工作的管理，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于績(jī)效考核指標(biāo)而言，其強(qiáng)調(diào)過(guò)程性的業(yè)務(wù)指標(biāo)，涉及結(jié)果性預(yù)算數(shù)據(jù)，要求評(píng)價(jià)影響企業(yè)目標(biāo)的因素，對(duì)預(yù)算最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)加以考核[5]。同時(shí)以每一責(zé)任單位的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建日常的監(jiān)控制度，通過(guò)相應(yīng)的考評(píng)和及時(shí)的信息反饋，在具體環(huán)節(jié)落實(shí)預(yù)算過(guò)程，形成科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制。

（五）準(zhǔn)確分解財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)

首先，按照月份、年份分解預(yù)算項(xiàng)目。以預(yù)計(jì)付款金額、工程進(jìn)度、工程形象進(jìn)度要求為依據(jù)來(lái)劃分總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)月份、年度的分解，在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、各單位貫徹落實(shí)預(yù)算責(zé)任。其次，按照預(yù)算目標(biāo)構(gòu)成分解項(xiàng)目。①分解成本構(gòu)成時(shí)，應(yīng)該根據(jù)分項(xiàng)分部工程來(lái)逐步分解配套成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、總和地價(jià)、基礎(chǔ)工程費(fèi)用等項(xiàng)目，然后將其與相關(guān)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，對(duì)成本項(xiàng)目加以測(cè)算匯總。②分解收入時(shí)，必須要與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型、擬銷(xiāo)售均價(jià)等相符，依次分解，科學(xué)預(yù)測(cè)其銷(xiāo)售收入。③針對(duì)稅金、貸款利息、管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等，嚴(yán)格按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度及國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行分析測(cè)算，完成測(cè)算后要以費(fèi)用科目為依據(jù)加以匯總。

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

一、成本管理中容易存在的問(wèn)題

1.工程成本管理認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。長(zhǎng)期以來(lái)，大家雖然在建筑安裝工程費(fèi)用的造價(jià)管理上積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了比較完備的建筑安裝概算，預(yù)算定額（指標(biāo)）體系，但由于只重視建筑安裝造價(jià)管理，忽視整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理，致使許多項(xiàng)目都沒(méi)有系統(tǒng)完整的項(xiàng)目造價(jià)資料，無(wú)法為后來(lái)的項(xiàng)目決策提供借鑒。目前，在某些投資失控現(xiàn)象中，工程直接費(fèi)以外的其他費(fèi)用失控比例較大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建安工程成本占據(jù)著一定的份額，是其重要組成部分，在對(duì)它的控制管理中往往需要全程的計(jì)劃管理，是達(dá)到成本最低化的目標(biāo)。但是在工程管理中存在一定的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者把成本管理控制的主體歸咎于內(nèi)部的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的工作范圍中，而忽視了施工組織和直接參與生產(chǎn)人員的作用。在長(zhǎng)期的實(shí)踐中不少企業(yè)的管理者在設(shè)定成本管理上就令財(cái)務(wù)管理全權(quán)處理，同時(shí)更簡(jiǎn)單的將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。直接引發(fā)的結(jié)果是，不同部門(mén)之間，不同崗位之間沒(méi)有建立一種合作的氛圍和環(huán)境，各個(gè)獨(dú)立開(kāi)展自己的工作，在表面上看是取得了分工明確、職責(zé)清晰、各負(fù)其職的工作狀態(tài)，在管理上有一定的好處，但是卻使相關(guān)人員逃避了成本管理的責(zé)任和義務(wù)，長(zhǎng)此以往勢(shì)必會(huì)使工程直接費(fèi)以外的其他費(fèi)用成本增大。因而從上可以得出財(cái)務(wù)人員是成本管理的組織者，而不是成本管理的主體，企業(yè)如果不走出這個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)可能就搞不好工程成本管理。

2.工程造價(jià)成本管理意識(shí)不夠

當(dāng)前在許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中因受到不同因素的限制和影響，使其在成本管理中往往側(cè)重于事后忽視了事前管理、關(guān)注短期利益忽視了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、只看重?cái)?shù)量的增長(zhǎng)忘記了質(zhì)量第一的原則、注重局部快速增長(zhǎng)忽視全局整體發(fā)展等諸多工作失誤之處。盡管現(xiàn)行造價(jià)管理重視竣工結(jié)算階段的造價(jià)管理，但事實(shí)上，施工階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響比設(shè)計(jì)階段小很多。因?yàn)槭┕て髽I(yè)施工時(shí)要嚴(yán)格遵循施工圖紙，施工企業(yè)是不能隨意更改設(shè)計(jì)的，設(shè)計(jì)的合理程度、設(shè)備的選擇、材料的使用、設(shè)計(jì)選取的標(biāo)準(zhǔn)正確與否都直接影響到工程造價(jià)。長(zhǎng)期以來(lái)，受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制，即項(xiàng)目投資決策階段和設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。甚至一些企業(yè)在其管理思維中形成了成本已經(jīng)最低，難以再下降的僵化思想，在工作中習(xí)慣與傳統(tǒng)的管理方式和理念，盲目的去完成產(chǎn)值，增加投資，尋求業(yè)主多計(jì)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)成本盈利，忽視了企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)組織及企業(yè)成本管理追求極限的基本特征。

3.材料管理重視度不夠

建材價(jià)格變化，帶動(dòng)建安成本變動(dòng)。建筑原材料中鋼材、水泥、木材所占比重最大。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中由于其行業(yè)的特殊性，在工作中就需要利用到各種各樣的材料，如原材料、輔助材料和周轉(zhuǎn)材料等，這些在企業(yè)的成本費(fèi)用支出中占據(jù)著一定的比重，而現(xiàn)實(shí)中許多企業(yè)往往忽視對(duì)其管理的重視度，在采購(gòu)、使用、維修、保養(yǎng)、轉(zhuǎn)接、出租等環(huán)節(jié)中缺乏一定的管理規(guī)定和制度的規(guī)定，使之在無(wú)形中發(fā)生了自然和人為的損耗，影響其使用壽命，增加了企業(yè)成本的支出。如企業(yè)采購(gòu)人員為了私利采購(gòu)時(shí)以次充好、采購(gòu)高價(jià)位的產(chǎn)品；在報(bào)管過(guò)程中沒(méi)人看守，偷盜現(xiàn)象或監(jiān)守自盜行為不端出現(xiàn)等等這些因素的影響就極大的擴(kuò)大了企業(yè)不必要的成本支出，嚴(yán)重浪費(fèi)企業(yè)資金。

4.間接費(fèi)用管理不善

許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者只注重產(chǎn)品的成本管理而對(duì)其員工的工資、福利、出差補(bǔ)助與報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用等一些費(fèi)用沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，甚至是實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)。這就給一些職業(yè)道德和素質(zhì)不高的員工創(chuàng)造了謀取私利的良機(jī)，在實(shí)際中許多企業(yè)的職員會(huì)利用企業(yè)在此管理上的漏洞，配置高檔辦公用品有可能會(huì)開(kāi)具高于實(shí)際價(jià)格的發(fā)票、出差人員中也有許多開(kāi)高價(jià)發(fā)票而住低級(jí)賓館等現(xiàn)象，這不僅浪費(fèi)了企業(yè)資金，降低了資金的使用率而且也不利于其他員工積極性的調(diào)動(dòng)。

二、提高企業(yè)工程造價(jià)管理的措施

1.積極實(shí)施工程造價(jià)的全過(guò)程管理

要控制投資，提高投資效益，就要改變過(guò)去那種只管局部的事后核算和單一的定額管理方式，實(shí)行工程造價(jià)全過(guò)程管理。工程造價(jià)的全過(guò)程管理是指提高建設(shè)項(xiàng)目的投資效益，而在工程建設(shè)從可行性研究開(kāi)始經(jīng)初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，施工調(diào)試到竣工投產(chǎn)等整個(gè)實(shí)施過(guò)程中，圍繞工程造價(jià)所進(jìn)行的投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、方案優(yōu)選、控制、運(yùn)籌、監(jiān)督、核算總結(jié)等。實(shí)施工程造價(jià)的全過(guò)程管理，能避免因設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工由不同單位實(shí)施，人為割裂項(xiàng)目有機(jī)聯(lián)系而造成資源浪費(fèi)的弊端，也能有效地控制項(xiàng)目其它費(fèi)用的嚴(yán)重超支。

2.大力推行工程招投標(biāo)制，加強(qiáng)招投標(biāo)管理

建設(shè)工程的招投標(biāo)制度是我國(guó)基本建設(shè)管理體制的一項(xiàng)重大改革。這項(xiàng)改革措施，對(duì)縮短工期，提高工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)起到了重要作用；但是，目前招投標(biāo)工程過(guò)程中，因中標(biāo)值與實(shí)際情況敞口過(guò)大而導(dǎo)致結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。因此，標(biāo)底的制定要切合實(shí)際。保證工程質(zhì)量同時(shí)，我個(gè)人認(rèn)為通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式建議招標(biāo)單位對(duì)中小型項(xiàng)目，實(shí)行中標(biāo)價(jià)一次性包死。招標(biāo)單位能在眾多的投標(biāo)單位中選擇設(shè)計(jì)技術(shù)先進(jìn)，質(zhì)量可靠，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理的工程設(shè)計(jì)單位和選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、質(zhì)量好、信譽(yù)高的施工企業(yè)承包工程項(xiàng)目。因此，公開(kāi)招標(biāo)有助于設(shè)計(jì)、施工單位之間展開(kāi)公平、合理的競(jìng)爭(zhēng)，有利于打破地區(qū)、部門(mén)、技術(shù)的分割和壟斷，從而促使各設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)加強(qiáng)管理、提高設(shè)計(jì)和工程的質(zhì)量，縮短工期，降低工程成本。

3.建立健全成本費(fèi)用控制體系

加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，維持合理利潤(rùn)空間。利潤(rùn)最大化是企業(yè)不懈的追求。在目前情形下，企業(yè)更應(yīng)向內(nèi)部管理要利潤(rùn)，要效益。要將科學(xué)優(yōu)化的管理滲透到企業(yè)的各個(gè)層面，滲透到每一項(xiàng)工作中，從預(yù)算管理到施工質(zhì)量的監(jiān)管，從施工隊(duì)伍的選擇到材料、設(shè)備采購(gòu)等等，要完善管理制度，強(qiáng)化成本核算，從而有效控制各項(xiàng)可控成本。企業(yè)在日常的管理當(dāng)中應(yīng)及時(shí)根據(jù)自身的實(shí)際情況，采用現(xiàn)代管理理論建立一套適合自身需要的成本費(fèi)用控制體系，以加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管理和控制。首先應(yīng)成立成本控制機(jī)構(gòu)，可以由企業(yè)的主要管理層以及各部門(mén)的負(fù)責(zé)人組成的一個(gè)成本費(fèi)用管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)可以在機(jī)構(gòu)當(dāng)中成立多個(gè)小組，以分配管理企業(yè)其他的各個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到全面控制企業(yè)成本的目的；其次在機(jī)構(gòu)和小組成立時(shí)也要制定相應(yīng)的運(yùn)作和管理制度，以制約和指導(dǎo)自身的工作?？筛鶕?jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法以及其他相關(guān)法規(guī)并結(jié)合企業(yè)自身的情況，建立一套適合自身的管理制度，并通行與各個(gè)部門(mén)，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行以發(fā)揮出其應(yīng)有的效用。

4.強(qiáng)化成本費(fèi)用預(yù)算管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用控制的過(guò)程中應(yīng)按照自身的實(shí)際目標(biāo)成本，令各部門(mén)制定符合實(shí)際需要的費(fèi)用預(yù)算，在管理層科學(xué)的考察下再?lài)?yán)格的執(zhí)行。同時(shí)可以運(yùn)行“目標(biāo)成本控制”原理進(jìn)行重新獨(dú)立分析各支出項(xiàng)目的必要性，從而避免各種不合理情況的存在，使其具有可行性、先進(jìn)性與完整性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本費(fèi)用管理的有效開(kāi)展，并取得良好的效果。

5.加強(qiáng)成本費(fèi)用控制與核算的結(jié)合

成本既然是企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果衡量的標(biāo)準(zhǔn)之一，因此在對(duì)其的核算過(guò)程中也應(yīng)不斷根據(jù)時(shí)代變化的情況，不斷更新核算的方法，以達(dá)到科學(xué)合理核算的目的。在遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及相關(guān)法規(guī)的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在管理當(dāng)中逐步推行作業(yè)成本法，使作業(yè)成本法逐漸滲透到企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，從產(chǎn)品的研發(fā)到設(shè)計(jì)到上線，以及后期的銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)全方位、全過(guò)程的成本管理控制，使企業(yè)物資的采購(gòu)、人員的引進(jìn)，工資的管理、成本費(fèi)用的支出等的考核更具科學(xué)性和有效性，進(jìn)而形成以作業(yè)為中心的更為具體的責(zé)任中心。

6.建立工程造價(jià)控制責(zé)任制

在企業(yè)管理工作中一般都會(huì)制定一些工作指標(biāo)來(lái)衡量管理人員的績(jī)效，并以此作為獎(jiǎng)罰的依據(jù)，可往往卻忽略了成本管理的責(zé)任，因此在實(shí)施項(xiàng)目施工控制管理中，要嚴(yán)格規(guī)范和確定各個(gè)參建人員的具體責(zé)任，并在基礎(chǔ)上規(guī)定其權(quán)限，提高其工作的責(zé)任感以及職業(yè)道德。讓企業(yè)的每一個(gè)員工僅僅圍繞在企業(yè)周?chē)?，把自己置于主人翁的地位?lái)為企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展把好成本控制關(guān)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流。進(jìn)而建立一個(gè)完整的成本控制責(zé)任制度，使員工積極參與其中，共同管理，共同發(fā)展。

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-00-01

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的建筑實(shí)施過(guò)程，通過(guò)對(duì)各種資源進(jìn)行調(diào)度和組合利用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建筑目標(biāo)，具有規(guī)模大、實(shí)施過(guò)程復(fù)雜等諸多特點(diǎn)。項(xiàng)目管理需要滿(mǎn)足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項(xiàng)目管理提出的目標(biāo)，對(duì)全過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)的控制，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。成本控制要使得工程項(xiàng)目的建設(shè)符合目標(biāo)成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發(fā)點(diǎn)。從這個(gè)角度來(lái)看，文章探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好項(xiàng)目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制，是控制理論在項(xiàng)目成本管理中的實(shí)際應(yīng)用。即在項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施，以確保項(xiàng)目實(shí)際成本基本符合計(jì)劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項(xiàng)目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對(duì)的是可能影響項(xiàng)目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)成本的控制；事后控制就是項(xiàng)目成本真正出現(xiàn)改變時(shí)采取的控制措施。項(xiàng)目成本控制旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)成本的控制，確保事先制定的成本計(jì)劃的切實(shí)實(shí)現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目成本控制的深入研究，有助于項(xiàng)目管理水平的提升、對(duì)成本進(jìn)行有效控制、強(qiáng)化企業(yè)成本核算能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。項(xiàng)目成本控制可以分解為成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本現(xiàn)場(chǎng)控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響，前一個(gè)環(huán)節(jié)為后一個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，彼此形成了項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容體系。詳見(jiàn)下圖：

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目全過(guò)程成本控制

1.設(shè)計(jì)階段的成本控制

眾所周知規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為75%。因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生，對(duì)有效控制工程造價(jià)將起到十分重要的作用。因此，項(xiàng)目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段，從對(duì)功能、外型、規(guī)模的過(guò)分追求中脫離出來(lái)，考慮質(zhì)量?jī)r(jià)格比以及功能價(jià)格比的取舍問(wèn)題，從而有效的利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案的評(píng)審階段控制工程項(xiàng)目成本。

2.招投標(biāo)階段的成本控制

通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中，不要一味的追求最低的投標(biāo)報(bào)價(jià)，而是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了科學(xué)的計(jì)算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤(rùn)以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得合理低價(jià)。同時(shí)，通過(guò)招標(biāo)詢(xún)價(jià)，及時(shí)了解最新的人、材、機(jī)單價(jià)，加強(qiáng)對(duì)成本的控制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做好定位、營(yíng)運(yùn)方案，并向各有關(guān)職能部門(mén)及所委托的工程管理公司就營(yíng)運(yùn)方案進(jìn)行技術(shù)交底，給出明確的各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，對(duì)成本控制、開(kāi)發(fā)意圖有一個(gè)統(tǒng)一的意識(shí)。工程管理公司再將各項(xiàng)控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專(zhuān)業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場(chǎng)管理等各項(xiàng)工作。

確定合理的容積率及明確設(shè)計(jì)范圍。在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)明確具體設(shè)計(jì)范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計(jì)均應(yīng)在總體設(shè)計(jì)合同內(nèi)，避免再由別的專(zhuān)業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計(jì)費(fèi)用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計(jì)與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不吻合而造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗(yàn)收前二、三個(gè)月才提供，會(huì)造成電梯調(diào)試、驗(yàn)收要另外拉接臨時(shí)電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。

3.項(xiàng)目實(shí)施階段的成本的控制

在項(xiàng)目實(shí)施階段，要強(qiáng)化成本控制主要從如下幾個(gè)方面著手：(1)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、簽證的管理；(2)加強(qiáng)對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強(qiáng)成本與質(zhì)量、進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場(chǎng)，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺(tái)賬，加強(qiáng)對(duì)合同的管理。通過(guò)上述措施，能夠有效的加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制。

4.審計(jì)階段的成本控制

為更仔細(xì)地做好審價(jià)結(jié)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以引用市場(chǎng)機(jī)制，與建設(shè)咨詢(xún)公司簽訂協(xié)議，聘用造價(jià)工程師長(zhǎng)期駐守，專(zhuān)門(mén)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設(shè)咨詢(xún)公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)的審核審價(jià)專(zhuān)家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價(jià)復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢(xún)公司不收取固定的費(fèi)用，其收益按審核后核減費(fèi)用的百分比率收取費(fèi)用；第三，建設(shè)咨詢(xún)公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢(xún)公司和被審施工單位的三方認(rèn)可，方能送交財(cái)政投資評(píng)審中心。通過(guò)這種方式，能夠有效的控制項(xiàng)目成本。

三、結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目成本的控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制的基本理論問(wèn)題，構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的項(xiàng)目成本管理的基本框架，最后引入了全過(guò)程項(xiàng)目成本控制方法，提出了從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及審計(jì)階段的成本控制方案。希望文章的研究對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李銘.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期成本控制[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006(10).

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開(kāi)發(fā)；決策；管理；風(fēng)險(xiǎn)；控制

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的發(fā)展和隨著近幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的起伏，已經(jīng)進(jìn)入后危機(jī)和后暴利時(shí)代。這一時(shí)期，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不確定性，高資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上和運(yùn)營(yíng)上的任何失誤，都有可能使企業(yè)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是以合作開(kāi)發(fā)組織構(gòu)架形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往會(huì)面臨涉及政策、市場(chǎng)、戰(zhàn)略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)。作為高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，在關(guān)注高回報(bào)投資預(yù)期的同時(shí)，應(yīng)該更加關(guān)注所面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)因素，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業(yè)的盲目加入，越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)等，導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)疊加、放大。我們應(yīng)通過(guò)認(rèn)識(shí)、分析風(fēng)險(xiǎn)，采取正確的戰(zhàn)略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失并獲得風(fēng)險(xiǎn)收益，做到在承受最小的風(fēng)險(xiǎn)下獲得最大的收益。本文基于某合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例，給出房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制的初步分析。

1.某房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項(xiàng)目的某投資公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）了解到某實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)B公司）因資金短缺、經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等原因欲尋找對(duì)象對(duì)其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的45%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復(fù)建用地，用地成本相對(duì)較輕；項(xiàng)目總投資預(yù)算為5億元人民幣；項(xiàng)目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當(dāng)?shù)卮褰?jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自然合伙人）；三方共同成立了相應(yīng)的項(xiàng)目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、B公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理；至2011年初，項(xiàng)目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進(jìn)度進(jìn)入中期過(guò)后階段。A公司在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的考察和評(píng)估后，認(rèn)為該地塊樓面價(jià)僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國(guó)家一級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)，項(xiàng)目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速?gòu)?fù)蘇期，因而判定該項(xiàng)目具有良好的開(kāi)發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應(yīng)的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔(dān)任董事長(zhǎng)、A公司派員出任項(xiàng)目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當(dāng)?shù)臎Q策，導(dǎo)致該項(xiàng)目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機(jī)制的不完善，產(chǎn)生了超出預(yù)期的管理風(fēng)險(xiǎn)，牽涉A公司卷入了多起涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)于A公司而言，這無(wú)疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損失，成為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中典型的負(fù)面案例。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風(fēng)險(xiǎn)存在投資過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：決策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等六大類(lèi)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和咨詢(xún)實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)80%來(lái)源于決策、管理、流程和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以下從企業(yè)可控的角度，主要對(duì)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制作出分析：

2.1 決策風(fēng)險(xiǎn)控制的分析

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目管理 問(wèn)題 措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投資、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、高技術(shù)以及高風(fēng)險(xiǎn)的工程項(xiàng)目，如果管理不當(dāng)會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中還存在較多的問(wèn)題，這些問(wèn)題不僅僅直接影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量，同時(shí)還給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)必須要科學(xué)合理做好全方位工程管理，只有這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面，首先在計(jì)劃方面，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理能夠根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。再次就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理，它能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的環(huán)境，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行。最后就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理，它能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效的控制，這樣可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足

根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，10%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足引起的，例如很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期并沒(méi)有掌握完善的技術(shù)資料，進(jìn)而在很大程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的風(fēng)險(xiǎn)。還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在最大程度上縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，在開(kāi)發(fā)前期沒(méi)有做好的充足的準(zhǔn)備就盲目開(kāi)工，進(jìn)而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的正常進(jìn)行，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利空間。

2.2 缺乏完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度

完善的制度是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，但是在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有80%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都沒(méi)有建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度，進(jìn)而致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的隨意性比較高。例如很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)并沒(méi)有建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制度，進(jìn)而無(wú)法將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門(mén)以及每位職工，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的效果。還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)并沒(méi)有建立完善的激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)而沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作作出突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或者集體作出及時(shí)的獎(jiǎng)勵(lì)，從而在很大程度上影響了全體職工參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的積極性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，但是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。例如很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，進(jìn)而致使設(shè)計(jì)出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的造價(jià)偏高，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的常見(jiàn)問(wèn)題，有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分追求利益在很大程度上忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，沒(méi)有制定完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，這樣就在很大一定程度上增大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作

完善的前期準(zhǔn)備工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期必須要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出詳細(xì)的可行性分析，并且還要掌握完善的技術(shù)資料，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)要加強(qiáng)與其他部門(mén)的溝通聯(lián)系，這樣可以有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的一些阻力，進(jìn)而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

3.2 進(jìn)一步建立與健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度

完善的制度是一切工作的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的水平。例如房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制度，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門(mén)以及每位職工，從而能夠有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的隨意性，提升管理效果。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須要建立有效的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)那些為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理做出突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或者集體要及時(shí)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神激勵(lì)，這樣可以充分調(diào)動(dòng)企業(yè)職工參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的積極性，進(jìn)而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全員管理，從而能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的效果。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建立完善的制度的同時(shí)，還要加強(qiáng)執(zhí)行力的建設(shè)，這樣可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度能夠落實(shí)到實(shí)處。

3.3 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的重心，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制。首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，將成本控制意識(shí)貫穿于設(shè)計(jì)的整個(gè)階段，這樣可以在很大程度上提高設(shè)計(jì)方案的可行性，進(jìn)而能夠降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制，根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)環(huán)境制定出不同的成本控制措施，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，因此為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須要進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，并且建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在系統(tǒng)之內(nèi)，在不斷變化的過(guò)程中進(jìn)行管理，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門(mén)要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理觀念，樹(shù)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理觀念，根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況制定出科學(xué)合理的管理措施，只有這樣才能在最大程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力。

參考文獻(xiàn)：

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