房地產(chǎn)開發(fā)的流程精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；防治；水土流失

中圖分類號：S157.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

改革開放以來，我國城市的空間形態(tài)發(fā)生了很大變化，城市用地迅速向擴(kuò)展和蔓延，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了新的城市景觀面貌。但是，有些城市在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，忽視了自然生態(tài)環(huán)境、水土保持及合理開發(fā)，人為地破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)。破壞了以水土資源為中心的物質(zhì)、能量良性循環(huán)的自然生態(tài)系統(tǒng)的平衡，影響城市人民的生命財(cái)產(chǎn)安全和城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中進(jìn)行相應(yīng)的水土流失，保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，就成為城市發(fā)展十分重要的一環(huán)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特點(diǎn)包括: (1)水土流失較集中,房地產(chǎn)項(xiàng)目水土流失集中發(fā)生在項(xiàng)目區(qū)征地范圍內(nèi)。水土流失主要發(fā)生在人口相對密集的城區(qū),占地面積從幾千平方米至幾十萬平方米不等。(2)建設(shè)期短、水土流失強(qiáng)度較大。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,使得工程的建設(shè)期相對較短,由此引起的強(qiáng)度也高。例如在云南地區(qū),根據(jù)《云南省水土保持公報(bào)(2005年)》,某主城區(qū)背景流失侵蝕模數(shù)在200t/(km2·a)左右,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的擾動(dòng),使水土流失侵蝕模數(shù)高達(dá) 1000~8000t/(km2·a);郊區(qū)背景侵蝕模數(shù)在500t/(km2·a)左右,由于房地產(chǎn)建設(shè)的擾動(dòng),可使得水土流失侵蝕模數(shù)在1500~8000t/(km2·a)。水土流失強(qiáng)度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)澇嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目對地表的擾動(dòng),導(dǎo)致大量水土流失,徑流系數(shù)增大,匯流時(shí)間縮短,洪水總量和洪峰流量增大,城市河流洪水災(zāi)害頻率增大。雨天一來,大量的泥沙進(jìn)入雨水管道,進(jìn)而管道淤塞,從而導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)澇災(zāi)害發(fā)生。

1.2房地產(chǎn)水土流失量預(yù)測內(nèi)容及預(yù)測難點(diǎn)水土流失量預(yù)測主要包括： （1）因場地開挖造成的新增水土流失量預(yù)測；（2）因建筑拆遷及挖方而產(chǎn)生的棄渣的堆棄、運(yùn)輸而造成的棄渣流失量預(yù)測。房地產(chǎn)水土流失量預(yù)測的難點(diǎn)是對水土流失量預(yù)測方法的選擇,只有選擇了合適的方法才能使預(yù)測結(jié)果更準(zhǔn)確。要得到比較準(zhǔn)確的預(yù)測結(jié)果,一般都需要較長的時(shí)間。但在實(shí)際中限于房地產(chǎn)水保方 56案編制周期短的原因,不能進(jìn)行長時(shí)間系列的觀測,所以也難以得到實(shí)測數(shù)據(jù);對于開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持的監(jiān)測工作,在許多項(xiàng)目中都沒有真正開展。水土流失量預(yù)測從預(yù)測方法上隨意性和主觀性大,從結(jié)果上來講也是很難做到特別準(zhǔn)確的。房地產(chǎn)項(xiàng)目水土保持方案中常用的水土流失量預(yù)測方法有土壤侵蝕分類分級標(biāo)準(zhǔn)法、專家經(jīng)驗(yàn)法、類比法、實(shí)地測量法。

2 、城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的水土流失危害

2.1對周邊交通道路造成影響房地產(chǎn)項(xiàng)目往往位于交通便利的區(qū)域，周邊為主要的交通干道，雖然大部分采取圍蔽施工，但雨水仍然會(huì)攜帶大量泥沙從空隙中流出，造成路面大面積水，大量泥沙淤積在路面，不僅嚴(yán)重威脅到交通安全，而且淤泥變干后會(huì)揚(yáng)起大量灰塵，影響空氣質(zhì)量，對過往行人的身心健康造成傷害。

2.2對城市地下排水系統(tǒng)及排洪系統(tǒng)造成影響此類項(xiàng)目臨時(shí)排水設(shè)施與市政排水系統(tǒng)相互連接，項(xiàng)目區(qū)的雨水、基坑積水及打樁時(shí)產(chǎn)生的泥水排入市政排水系統(tǒng)的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤積地下排水管道，對周邊排水造成影響。還會(huì)進(jìn)入河道等排洪系統(tǒng)對河道造成淤積，減小河道的泄洪能力，還可能會(huì)造成洪災(zāi)，給城市市政的運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成投資費(fèi)用增加等直接或間接經(jīng)濟(jì)損失。

2.3對工程自身安全的影響水土流失對房地產(chǎn)項(xiàng)目本身也存在極大的危害。強(qiáng)烈的沖刷或坍塌會(huì)影響到房屋地基及其他建筑物的穩(wěn)定。另外，對建成區(qū)的地面產(chǎn)生沖刷，破壞已有景觀，加大投資;而周邊有較陡邊坡的地方，當(dāng)防護(hù)達(dá)不到要求時(shí)降雨徑流會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈沖刷甚至崩塌，威脅建筑物安全。

2.4對周邊生態(tài)環(huán)境造成影響在施工期間，工程區(qū)域特別是臨時(shí)堆渣場區(qū)，將產(chǎn)生大量的地表和大量的臨時(shí)堆渣，并且施工時(shí)要產(chǎn)生較多的廢水，如果水土保持防護(hù)措施不到位，將破壞工程區(qū)域的景觀及生態(tài)環(huán)境狀況。

3、城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目水土流失的防治措施

3. 1 依山就勢,盡量減少挖填

在場地平整過程中,應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場地形、地貌,盡量選擇半挖半填式場平,避免形成取、棄土區(qū),將水土流失面積控制在最小,即使不能達(dá)到完全填挖平衡,也應(yīng)以盡量減少取、棄土方量為原則進(jìn)行場平設(shè)計(jì)。在填方類場平設(shè)計(jì)中,若出現(xiàn)原有地面高程與規(guī)劃標(biāo)高相差太大的情況,應(yīng)從土體穩(wěn)定和水土保持角度,提出修改規(guī)劃標(biāo)高,將規(guī)劃標(biāo)高與原地面高程之差控制在15m以內(nèi),填方邊坡應(yīng)大于1∶1.5 (土體自然穩(wěn)定坡度) 。在挖方類場平設(shè)計(jì)中,應(yīng)避免出現(xiàn)30m 以上高邊坡削坡,要根據(jù)地質(zhì)條件選定削坡坡度。在確保邊坡穩(wěn)定、盡量減少邊坡開挖的投影面積、滿足小區(qū)道路縱坡的原則下,依山就勢,小挖小填,是較為理想的場平設(shè)計(jì)方案。

3. 2 確定水土流失防治重點(diǎn)

為有效防治水土流失,應(yīng)根據(jù)可能造成的水土流失量的大小,按項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間段和空間區(qū)域,劃分水土流失防治重點(diǎn)。項(xiàng)目建設(shè)期間,按施工內(nèi)容可劃分為場地平整和主體工程建設(shè)兩個(gè)階段,按可能形成的區(qū)可劃分為項(xiàng)目區(qū)、取土區(qū)。根據(jù)某市近年來對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土壤侵蝕的測算,在場地平整階段,的項(xiàng)目區(qū)、取土區(qū)在不采取水土保持措施的情況下,年土壤侵蝕模數(shù)可達(dá)20000～60000 t/ km2 。在主體工程建設(shè)階段,由于主體工程逐步對地進(jìn)行建筑覆蓋,水土流失相對較小。因此,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水土流失防治的重點(diǎn)區(qū)主要為場地平整階段的項(xiàng)目區(qū)。

3. 3 因地制宜,采取“圍疏沉”防治措施

項(xiàng)目區(qū)在場地平整階段地形在不斷變化,無法進(jìn)行永久性水土保持設(shè)施的建設(shè),這期間由于地表植被已遭破壞,一遇暴雨,水土流失尤其嚴(yán)重。為防治該階段的水土流失,應(yīng)因地制宜,采取一圍、二疏、三沉淀措施,即動(dòng)土前在項(xiàng)目區(qū)周邊建臨時(shí)施工圍墻或擋墻將項(xiàng)目區(qū)與外部隔開,防止動(dòng)土?xí)r泥沙危害四周;疏導(dǎo)、理順?biāo)?先截后排,防止水流在施工場地亂流,并根據(jù)地形變化不斷調(diào)整場地排水溝;在場地排水溝出口末端設(shè)沉沙池,使大部分泥沙就地沉積(為保持沉沙池容量,需及時(shí)清理沉沙池) , 防止泥沙進(jìn)入市政排水管網(wǎng)。場地平整達(dá)到標(biāo)高后,主要采取理順?biāo)?、防護(hù)邊坡、植被覆蓋地等措施防治水土流失。在場平完成后、主體工程施工前,立即開展永久性的截洪溝、排水溝、沉沙池以及邊坡的生物、工程防護(hù)工程建設(shè),以上工程完成后,方可進(jìn)入主體工程的建設(shè)階段。在主體工程建設(shè)的同時(shí),項(xiàng)目區(qū)應(yīng)逐步開展對平臺地的綠化美化,并與主體工程同時(shí)完工。鑒于山地截洪溝屬城市防洪建設(shè)的一部分,建議標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高,采用50 年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn),場區(qū)排水溝可采用20 年一遇標(biāo)準(zhǔn)。

4、結(jié)束語

通過對具有代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在向市政排水系統(tǒng)排放泥水的情況，有些項(xiàng)目排水含沙量較高，對市政排水系統(tǒng)危害較大，有深基坑開挖的項(xiàng)目存在土方外運(yùn)，在堆放點(diǎn)存在較大的水土流失危險(xiǎn)，需加強(qiáng)管理。

(1)除3個(gè)位于平坦地區(qū)的項(xiàng)目因項(xiàng)目已進(jìn)入裝飾工程和掃尾階段，未發(fā)現(xiàn)明顯的水土流失現(xiàn)象外，其它項(xiàng)目均存在不同程度的水土流失。

(2)受水土流失危害明顯的對象主要有水庫和湖泊等天然水體、市政排水系統(tǒng)、交通道路、農(nóng)田、房屋等筑物以及水電氣等附屬設(shè)施，其中受危害最嚴(yán)重且不受重視的主要是水庫、湖泊等天然水體和市政排水系統(tǒng)。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

【關(guān)鍵詞】作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；流程再造；作業(yè)分析；成本核算

作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是：產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計(jì)算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn)，并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。

一、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

（一）準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。

現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對間接費(fèi)用進(jìn)行控制。具體步驟如下：一是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；二是針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為：某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量；間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（二）流程再造。

房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價(jià)值活動(dòng)，完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因，明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng)，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下：一是繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng)；二是借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實(shí)施結(jié)果；五是進(jìn)行下一個(gè)問題的解決；六是進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。

（三）作業(yè)分析。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對作業(yè)的識別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟，分析評價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對某個(gè)作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

（一）考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。

我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

（二）準(zhǔn)確成本追溯與分配。

ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因，如何來合理有效地選擇成本動(dòng)因；亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。

（三）注意重要性原則

房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多，各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小，獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

（四）要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競爭力

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型 1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動(dòng)，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度，銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也比較容易控制。

運(yùn)營管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項(xiàng)目的管理經(jīng)營上，所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn)，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段，通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值，特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期，從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工，合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源，判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn)，分配價(jià)值活動(dòng)，傳遞需求信息，制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭，與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

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［1］馬士華，林勇，陳志祥.供應(yīng)鏈管理［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2000.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機(jī)日益嚴(yán)重，促使我國越加重視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)主要組成因素，但低碳經(jīng)濟(jì)的利用將會(huì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)時(shí)展需求是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)用低碳經(jīng)濟(jì)，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費(fèi)者的認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不利影響

1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本

低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標(biāo)準(zhǔn)和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員通常注重房地產(chǎn)分配設(shè)計(jì)方案，忽視低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的影響。但，我國低碳經(jīng)濟(jì)觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價(jià)格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價(jià)購買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能順利進(jìn)行；低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作單一性強(qiáng)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導(dǎo)作用。低碳經(jīng)濟(jì)最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴(yán)重不足，導(dǎo)致我國在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很困難的。

2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系

在房地產(chǎn)建設(shè)工作管理過程中，應(yīng)與低碳經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，進(jìn)行系統(tǒng)研究分析，及時(shí)對不合理的地方進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)符合低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實(shí)際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟(jì)方法和原來設(shè)計(jì)存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。

3.導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價(jià)

隨著低碳經(jīng)濟(jì)逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時(shí)，低碳經(jīng)濟(jì)的局限性，也造成相應(yīng)土地價(jià)值發(fā)生變化。這樣的社會(huì)背景下，開發(fā)商就此會(huì)為了保障自身經(jīng)濟(jì)利益，將低碳化和綠色環(huán)保當(dāng)做主要銷售亮點(diǎn)，抬高房價(jià)。最終造成了大多數(shù)的消費(fèi)者由于房價(jià)過高而放棄購防欲望，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的有利影響

1.調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)低碳經(jīng)濟(jì)不但推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)時(shí)展要求，同時(shí)也調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，彌補(bǔ)了這方面的不足，加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應(yīng)時(shí)展需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期性的發(fā)展提供保障。

2.有效實(shí)現(xiàn)了節(jié)能降耗低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設(shè)備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟(jì)要求在房地產(chǎn)建筑施工中應(yīng)遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，促使其主動(dòng)應(yīng)用低碳新設(shè)備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達(dá)到節(jié)能減排的理想標(biāo)準(zhǔn)。3.有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期性發(fā)展目前，低碳經(jīng)濟(jì)觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，合理融入低碳經(jīng)濟(jì)，也更能滿足消費(fèi)者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟(jì)合理的運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟(jì)利益提高房價(jià)問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期性發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中利用低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型布局

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟(jì)利益，不考慮消費(fèi)者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費(fèi)情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進(jìn)行室內(nèi)裝修中，導(dǎo)致大量的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，與低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)作用，合理做好每個(gè)戶型的設(shè)計(jì)工作，適當(dāng)調(diào)整房屋比例，將消費(fèi)者實(shí)際需求和自身利益相結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)低碳裝修。

2.積極倡導(dǎo)低碳式生活

低碳經(jīng)濟(jì)快速實(shí)現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)各部門工作對低碳經(jīng)濟(jì)觀念的認(rèn)識，為消費(fèi)者更好的講解低碳經(jīng)濟(jì)，讓消費(fèi)者充分了解低碳經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的利益，以獲取消費(fèi)者支持；讓消費(fèi)者從長遠(yuǎn)的角度來支持低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，進(jìn)一步為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有利條件。

3.規(guī)定項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)的具體要求，建立合理設(shè)計(jì)流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范。制定規(guī)范設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)而保證環(huán)保設(shè)計(jì)順利進(jìn)行。對設(shè)計(jì)過程中主要強(qiáng)調(diào)和重要設(shè)計(jì)部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念與設(shè)計(jì)者詳細(xì)溝通，促使每個(gè)設(shè)計(jì)人員達(dá)到一致的設(shè)計(jì)理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)理念和要求，設(shè)立規(guī)范的設(shè)計(jì)流程，從而達(dá)到低碳經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。比如在設(shè)計(jì)對雨水回用設(shè)施，既需要考慮場地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設(shè)計(jì)人員提供用水?dāng)?shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設(shè)計(jì)流程，順應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)需求是必要的。

四、結(jié)論

保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護(hù)自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的。基于低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)有利影響作用，合科學(xué)合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙潔.論低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響[J].工程經(jīng)濟(jì),2015(1):92-96.

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

[關(guān)鍵詞] 投資控股架構(gòu) 單層控股 多層控股 境內(nèi)控股 境外控股

從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個(gè)角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢及其所需考慮的問題,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層了解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(本文指有限責(zé)任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境內(nèi)控股

1.優(yōu)勢

(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經(jīng)過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審批;(2)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。

2.需考慮的問題

(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內(nèi)機(jī)構(gòu)尋求借款;(3)運(yùn)營環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過商務(wù)部或外貿(mào)部門審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運(yùn)營、管理成本可能較低。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡單,無需經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部門審批,亦無需申請外匯登記。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按中國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表,不需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅;(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較外資企業(yè)簡單,時(shí)間花費(fèi)較短;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格―資產(chǎn)凈值―清算費(fèi)用―相關(guān)稅費(fèi);投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當(dāng)于從被清算企業(yè)累計(jì)未分配利潤和累計(jì)盈余公積中應(yīng)當(dāng)分得的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應(yīng)分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營業(yè)稅;(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問題。

第二、境外控股

1.優(yōu)勢

(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運(yùn)營環(huán)節(jié)中涉及的當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需境內(nèi)審批機(jī)構(gòu)的審批且不涉及中國稅務(wù)。

2.需考慮的問題

境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。

境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復(fù)雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時(shí),是否符合《10號令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度與境外控股公司可能不同,需適當(dāng)調(diào)整配合;(5)對境外支付款項(xiàng)時(shí),扣繳相關(guān)稅負(fù),但可進(jìn)行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時(shí),注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且需要有較長的審批時(shí)間,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用效率。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會(huì)形成“返程投資”,具體實(shí)施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運(yùn)營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當(dāng)?shù)氐臓I商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營運(yùn)成本。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

(1)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復(fù)雜,需外經(jīng)貿(mào)部門審批,在商務(wù)部備案。(2)申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司,應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議;(3)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開發(fā)企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。

5.財(cái)務(wù)管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表;(2)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會(huì)計(jì)制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預(yù)提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當(dāng)?shù)嘏c中國收協(xié)議而定);(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較為復(fù)雜,時(shí)間花費(fèi)較長;若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門可能將其視為《10號令》所指的規(guī)避對于通過設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無需境內(nèi)商務(wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定;(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算的具體計(jì)算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預(yù)提所得稅;(4)在控股公司對外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國的各項(xiàng)稅負(fù),但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響;(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準(zhǔn)后,向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)購匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構(gòu)層次劃分

按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。

第一、單層控股

1.優(yōu)勢

(1)投資架構(gòu)直接、簡單;(2)節(jié)省運(yùn)營成本;(3)運(yùn)營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)中心,有利于整合各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力,提高集團(tuán)貸款授信的融資能力,未來亦有機(jī)會(huì)成為集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心,從事集團(tuán)內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資。

2.需考慮的問題

(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn);(2)當(dāng)境外戰(zhàn)略性投資者對單一項(xiàng)目有投資興趣時(shí),需通過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審核,資金進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所需的時(shí)間較長;(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn),才能從事相關(guān)集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營行為。

第二、多層控股

1.優(yōu)勢

(1)可以相對分散單一控股公司的風(fēng)險(xiǎn);(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當(dāng)直接控股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。

2.需考慮的問題

(1)投資架構(gòu)相對復(fù)雜,集團(tuán)運(yùn)營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤向母公司分派。

三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析

1.境內(nèi)控股且單層控股

(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內(nèi),便于集團(tuán)在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對于集團(tuán)整體或單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(3)可以考慮控股公司擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)。

2.境內(nèi)控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開展企業(yè)的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。

母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):①相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關(guān)規(guī)定;②若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團(tuán)在境外上市以及吸引境外投資者整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對集團(tuán)單一項(xiàng)目有投資興趣,則涉及較復(fù)雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔(dān)當(dāng)集團(tuán)內(nèi)部的融資中心,從事集團(tuán)內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配給母公司時(shí)需繳納預(yù)提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運(yùn)營成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團(tuán)在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對于集團(tuán)整體或者單一項(xiàng)目進(jìn)行投資;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻(xiàn):

[1]商務(wù)部等六部委:《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》. [2006]第10號令

[2]商務(wù)部、國家外匯管理局:《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》:商資函[2007]50號

[3]商務(wù)部:《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號

[4]國家外匯管理局綜合司:《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》.匯綜發(fā)[2007]130號

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)類型；問題；措施

中圖分類號：TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有很多種，而如何做好風(fēng)險(xiǎn)防范，對于一個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細(xì)探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)類型和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)因?yàn)閲业膰窠?jīng)濟(jì)的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項(xiàng)目的成本投資造成波動(dòng)和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。例如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時(shí)展要求的項(xiàng)目投資投資成本高，項(xiàng)目進(jìn)展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項(xiàng)目進(jìn)行改造。

3.決策和管理風(fēng)險(xiǎn)。決策和管理風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高層戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，決策和管理風(fēng)險(xiǎn)對一個(gè)項(xiàng)目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）位置的不可移動(dòng)性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟(jì)水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)對房產(chǎn)的消費(fèi)起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險(xiǎn)以及可能損失做出一個(gè)初步的估計(jì)和權(quán)衡，也就是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失，但同時(shí)也失去了投資獲利的機(jī)會(huì)，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最小。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時(shí)成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時(shí)候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動(dòng)采取措施的一種積極辦法，在運(yùn)用時(shí)成本低、效益好，一般不會(huì)產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。

4.風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險(xiǎn)留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險(xiǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留和無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，主動(dòng)去承擔(dān)未來的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施有自我保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)等。無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中，是被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留，需要通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。

5.風(fēng)險(xiǎn)利用。風(fēng)險(xiǎn)利用是在開發(fā)項(xiàng)目的過程中通過利用風(fēng)險(xiǎn)來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識，加強(qiáng)對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會(huì)遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，可以說風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)運(yùn)作的每個(gè)階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險(xiǎn)事先預(yù)備，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及對策研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2009，24：45-46.

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號]F234.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本越來越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益逐漸變小。房地產(chǎn)開發(fā)商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運(yùn)營成本降低，因此，可以具體應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行控制。作業(yè)成本法是以市場為導(dǎo)向，能夠合理、準(zhǔn)確的引導(dǎo)企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實(shí)施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競爭力的方法。

1 作業(yè)成本法概述

1.1 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計(jì)算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會(huì)計(jì)大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會(huì)計(jì)等概念而產(chǎn)生的。這種成本計(jì)算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)社會(huì)的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會(huì)各界人士的關(guān)注，它是把整個(gè)資源按照資源動(dòng)因分配到生產(chǎn)作業(yè)場所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動(dòng)因分配到每個(gè)產(chǎn)品上的。

1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢

作業(yè)成本法能夠使社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應(yīng)用于強(qiáng)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的管理，并實(shí)時(shí)注意企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)所產(chǎn)生的成本以及加強(qiáng)成本管理方面。因?yàn)樽鳂I(yè)成本法在歐美地區(qū)的應(yīng)用得到了一致好評，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益，所以我國也可以把作業(yè)成本法應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟(jì)效益，就可以應(yīng)用作業(yè)成本法來核算企業(yè)的經(jīng)營成本，促使企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營運(yùn)作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。

2 作業(yè)成本法估算的一般步驟

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營過程中實(shí)施作業(yè)成本法分為以下四個(gè)步驟。

2.1 鑒定作業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施作業(yè)成本法時(shí)，必須明確實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施范圍。實(shí)施目標(biāo)是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實(shí)施范圍是實(shí)施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門或整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。無論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實(shí)施對象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實(shí)施作業(yè)成本法的團(tuán)隊(duì)小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人或其他相關(guān)負(fù)責(zé)人。

2.2 建立作業(yè)成本庫，并將資源追溯到對應(yīng)的作業(yè)中

在建立作業(yè)成本庫之前，實(shí)施作業(yè)成本法的工作小組要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程，理順房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動(dòng)狀況及過程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門都能對本部門所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)，這有利于實(shí)施企業(yè)作業(yè)設(shè)計(jì)和把控好分配的工作責(zé)任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中各種成本的運(yùn)用情況，進(jìn)行了一個(gè)統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細(xì)記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫中，每一個(gè)作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。

2.3 確定每一種作業(yè)的成本動(dòng)因

房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動(dòng)因是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作過程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)上。作業(yè)動(dòng)因反映了成本對象對作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動(dòng)因之前要對工作性質(zhì)進(jìn)行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關(guān)系上應(yīng)屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對象時(shí)要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時(shí)，在成本變量上，要和成本庫之間在費(fèi)用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動(dòng)因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。

2.4 分配成本庫費(fèi)用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中

資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營的過程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項(xiàng)作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運(yùn)作作業(yè)無關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營過程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動(dòng)因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營成本的作業(yè)消耗量。

3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應(yīng)用

3.1 準(zhǔn)確估算開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項(xiàng)直接與間接產(chǎn)生的費(fèi)用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)所預(yù)算的成本記在企業(yè)運(yùn)營成本中。這樣的做法是有弊端的，會(huì)使企業(yè)在間接企業(yè)運(yùn)營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用作業(yè)成本法來計(jì)算企業(yè)的經(jīng)營成本，這樣便不會(huì)忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)自己的實(shí)際情況，劃分企業(yè)運(yùn)營作業(yè)的項(xiàng)目內(nèi)容，按照特點(diǎn)的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個(gè)作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費(fèi)等。并找出每一項(xiàng)間接花銷的動(dòng)因，分析間接花銷的成本動(dòng)因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫，算出每一項(xiàng)作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營總成本。

3.2 流程再造估算

房地產(chǎn)運(yùn)作流程的彈性較大，項(xiàng)目的運(yùn)營受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運(yùn)作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，更適合應(yīng)用作業(yè)成本法，使其運(yùn)作流程動(dòng)態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進(jìn)行革新，將原來在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對企業(yè)的經(jīng)營理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進(jìn)行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進(jìn)行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實(shí)需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來很大的效益，使流程運(yùn)行速度顯著提升，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營中每一階段的各項(xiàng)作業(yè)，也是對企業(yè)經(jīng)營過程的作業(yè)進(jìn)行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實(shí)際的運(yùn)作情況是否一致，找出作業(yè)動(dòng)因的受影響因素，反映出企業(yè)運(yùn)作時(shí)所消耗的成本，并能詳細(xì)追蹤動(dòng)因，總結(jié)與計(jì)算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運(yùn)作時(shí)的無效作業(yè)和無效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費(fèi)，以此提升企業(yè)的經(jīng)營效益。

4 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

4.1 新家園開發(fā)項(xiàng)目簡介

新家園開發(fā)項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進(jìn)行的投資項(xiàng)目?？偯娣e大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個(gè)樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復(fù)式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟(jì)適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發(fā)項(xiàng)目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。

4.2 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項(xiàng)目成本估算中實(shí)施的意義

新家園開發(fā)項(xiàng)目之所以銷售的這么好，就是因?yàn)樾录覉@開發(fā)項(xiàng)目在開始時(shí)便具有控制企業(yè)成本的思想，也運(yùn)用了作業(yè)成本法，對新家園開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作過程實(shí)施成本控制。通過對這個(gè)項(xiàng)目的分析，可以提高對項(xiàng)目開發(fā)中注重成本控制的認(rèn)識，在實(shí)際開發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進(jìn)行成本核算時(shí)可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開系列工作，從而對開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主的建設(shè)目標(biāo)。

5 結(jié) 語

應(yīng)用作業(yè)成本法來管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作過程，對未來房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的籌劃、前階段的運(yùn)作、開發(fā)過程至項(xiàng)目運(yùn)作完畢。在應(yīng)用作業(yè)成本法時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營工作中要采取策略，要注重將價(jià)值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項(xiàng)目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場中占有利地位，提升經(jīng)濟(jì)效益。

主要參考文獻(xiàn)

[1]鐘順紅.作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用研究[J].價(jià)值工程，2016（24）.

[2]袁華.淺析作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（9）.

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

本文在總結(jié)績效考核及其常用方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合關(guān)鍵績效指標(biāo)法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的適用性和應(yīng)用框架，通過實(shí)例歸納關(guān)鍵績效指標(biāo)法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的應(yīng)用過程。

一、績效考核及其常用方法

績效考核是通過應(yīng)用各種科學(xué)的方法對企業(yè)員工的工作行為、工作效果及其對企業(yè)的貢獻(xiàn)或價(jià)值進(jìn)行考核和評價(jià)的過程。

目前常用的績效考核方法可以分為結(jié)果導(dǎo)向考核法和過程導(dǎo)向考核法。結(jié)果導(dǎo)向考核法主要依據(jù)員工的工作結(jié)果進(jìn)行判斷；過程導(dǎo)向考核法則主要依據(jù)員工在工作中的行為做出評判。

結(jié)果導(dǎo)向考核法主要包括評分表法、目標(biāo)管理法、關(guān)鍵績效指標(biāo)法、平衡記分卡等。其中，評分表法根據(jù)規(guī)定工作的質(zhì)量和數(shù)量等要素對員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行逐一評價(jià)、打分并匯總得到工作業(yè)績的最終成績；目標(biāo)管理法是指由上下級共同決定并分解各階段應(yīng)達(dá)到的績效目標(biāo)，且定期檢查目標(biāo)完成情況的管理方式；關(guān)鍵績效指標(biāo)法是將績效目標(biāo)明確為關(guān)鍵指標(biāo)，在確定關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將員工的表現(xiàn)與關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較的考核方法；平衡記分卡是將企業(yè)的目標(biāo)從財(cái)務(wù)維度、顧客維度、內(nèi)部業(yè)務(wù)維度及學(xué)習(xí)與成長維度等不同緯度分解落實(shí)到員工層面，進(jìn)而考核員工的業(yè)績表現(xiàn)的方式。

過程導(dǎo)向考核法主要包括關(guān)鍵事件法、行為觀察量表法、行為定位評分法、360度績效評估法等。關(guān)鍵事件法，通過對員工工作中最好或最差的事件及其形成過程進(jìn)行認(rèn)定評價(jià)的方法。行為觀察量表法是將觀察到的員工的每一項(xiàng)工作行為與評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較評分的方法；行為定位評分法是對明確的、可觀測的工作行為中每一項(xiàng)職務(wù)指標(biāo)做出評分量表，進(jìn)而給出對應(yīng)行為等級的評價(jià)方式。360度考核法是從不同角度獲取員工行為表現(xiàn)的評價(jià)，然后對這些評價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析評估的方法。

二、關(guān)鍵績效指標(biāo)法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的適用性

作為典型的結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法之一，關(guān)鍵績效指標(biāo)法提煉了企業(yè)運(yùn)作過程的關(guān)鍵要素，對其相應(yīng)運(yùn)作流程的輸入端、輸出端的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行設(shè)置、取樣、計(jì)算、分析，進(jìn)而分析衡量績效表現(xiàn)。

與過程導(dǎo)向性績效考核方法相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更適宜采用結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法。房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)的季節(jié)性和波動(dòng)性。為公平體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門各員工的業(yè)績，需要剔除不同周期階段和不同季節(jié)對各部門員工努力過程的影響，因此，結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法更適合用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

與其他結(jié)果導(dǎo)向性績效考核方法相比，關(guān)鍵績效指標(biāo)法更適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效考核。一方面，以關(guān)鍵績效指標(biāo)為核心的績效考核體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的有效方法。明確的關(guān)鍵績效指標(biāo)有助于根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)計(jì)劃來確定部門或個(gè)人的業(yè)績指標(biāo)、檢測與業(yè)績目標(biāo)有關(guān)的運(yùn)作過程、及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的問題和需要改進(jìn)的領(lǐng)域，并反饋給相應(yīng)部門和個(gè)人；另一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的分解，關(guān)鍵績效指標(biāo)的確定為房地產(chǎn)績效管理提供了透明、客觀、可衡量的基礎(chǔ)，可以幫助員工充分認(rèn)識企業(yè)發(fā)展的最大驅(qū)動(dòng)力。

三、關(guān)鍵績效指標(biāo)法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的應(yīng)用框架

關(guān)鍵績效指標(biāo)法的核心思想是將影響80%工作的20%關(guān)鍵行為進(jìn)行量化，并將這些行為確定為具有可操作性的目標(biāo)。

1.設(shè)置關(guān)鍵績效指標(biāo)的原則

通常，關(guān)鍵績效指標(biāo)的個(gè)數(shù)控制在5-12之間。在設(shè)置指標(biāo)時(shí)，要遵循下列基本原則：

具體性原則，即關(guān)鍵績效指標(biāo)要切定的工作實(shí)際并適度細(xì)化；

可度量性原則，即關(guān)鍵績效指標(biāo)應(yīng)是可以數(shù)量化或可量測化的指標(biāo)；

可實(shí)現(xiàn)性原則，即關(guān)鍵績效指標(biāo)應(yīng)是員工在付出努力時(shí)可實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)；

現(xiàn)實(shí)性原則，即關(guān)鍵績效指標(biāo)是可以觀察的、現(xiàn)實(shí)的指標(biāo)；

時(shí)限性原則，即要設(shè)定完成關(guān)鍵績效指標(biāo)的期限。

2.應(yīng)用關(guān)鍵績效指標(biāo)法的流程

應(yīng)用關(guān)鍵績效指標(biāo)法的流程如圖1所示。

由圖1可知，應(yīng)用關(guān)鍵績效指標(biāo)法時(shí)，第一，要明確企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)；第二，要確定為達(dá)到總體戰(zhàn)略目標(biāo)所需的支目標(biāo)，確保企業(yè)各部門各員工的績效結(jié)果與企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)一致；第三，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部流程的整合與分析，以提取影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素；第四，明確各部門的關(guān)鍵績效指標(biāo)；第五，將各部門的關(guān)鍵績效指標(biāo)層層分解，落實(shí)到員工個(gè)人，形成企業(yè)的關(guān)鍵績效指標(biāo)體系。這樣，當(dāng)員工個(gè)人的工作目標(biāo)達(dá)成時(shí)，其業(yè)績會(huì)支持和實(shí)現(xiàn)部門和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，推動(dòng)企業(yè)不斷發(fā)展。

四、關(guān)鍵績效指標(biāo)法在某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核的應(yīng)用實(shí)例

成立于2001年的H集團(tuán)是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和服務(wù)企業(yè)。目前，該集團(tuán)的開發(fā)項(xiàng)目遍布全國的10多個(gè)城市如北京、天津、重慶、成都、貴陽、沈陽、唐山、西安、三亞、哈爾濱、長沙等。

H集團(tuán)自2007年開始實(shí)行基于關(guān)鍵績效指標(biāo)法的企業(yè)績效考核評價(jià)體系。經(jīng)過近5年的實(shí)踐，應(yīng)用效果良好且有力地促進(jìn)了集團(tuán)的發(fā)展壯大，年銷售額從評價(jià)初期的20億元提升到2012年的100億元左右。

這里，以H集團(tuán)天津分公司工程管理部為例，總結(jié)關(guān)鍵績效指標(biāo)法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核中的應(yīng)用過程。

根據(jù)H集團(tuán)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，天津分公司確定了為達(dá)到集團(tuán)總體戰(zhàn)略目標(biāo)所需的支目標(biāo)，以提取影響分公司發(fā)展的關(guān)鍵要素，進(jìn)而明確各部門的關(guān)鍵績效指標(biāo)。其中，天津分公司從財(cái)務(wù)、客戶/市場、業(yè)務(wù)運(yùn)營、內(nèi)部管理等4個(gè)維度為工程管理部設(shè)置了9個(gè)關(guān)鍵考核領(lǐng)域和11項(xiàng)關(guān)鍵績效指標(biāo)，見表1所示。工程管理部據(jù)此整合部門內(nèi)部流程，并將指標(biāo)分解到部門所屬的每一個(gè)員工，最終形成關(guān)鍵績效考核體系。

在這些設(shè)置合理、目標(biāo)明確的關(guān)鍵績效指標(biāo)引導(dǎo)下，H集團(tuán)天津分公司工程管理部員工很好地完成了當(dāng)年的計(jì)劃和任務(wù)，為部門、分公司和集團(tuán)公司的發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有的作用。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)的流程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；投資控制；策略分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計(jì)價(jià)方法計(jì)價(jià)依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段進(jìn)行造價(jià)方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制己有的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動(dòng)態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動(dòng)態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、稅費(fèi)變動(dòng)）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。

1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價(jià)格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個(gè)方面的工作，這兩個(gè)方面分別是質(zhì)量失控帶來的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個(gè)方面的工作都會(huì)帶來項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價(jià)格可以通過物資采購來控制。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價(jià)以及市場分析兩個(gè)階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價(jià)階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價(jià)格，測算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個(gè)階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價(jià)的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個(gè)正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個(gè)方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時(shí)，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個(gè)博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。

2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個(gè)階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時(shí)，需要對原因進(jìn)行分析，評價(jià)。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對整個(gè)房產(chǎn)地開發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動(dòng)態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。

2.4 采購階段的投資控制

項(xiàng)目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制。考慮到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標(biāo)方法。③控制好采購價(jià)格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險(xiǎn)得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動(dòng)態(tài)的符號市場價(jià)格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價(jià)格進(jìn)行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個(gè)充足的力量支持。

2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略

當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時(shí)，就會(huì)帶來工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會(huì)影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個(gè)過程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變更帶來的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制策略

當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時(shí)，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動(dòng)的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實(shí)綜合單價(jià)以及材料價(jià)格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對。雖然竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制不會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗(yàn)收時(shí)的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開發(fā)時(shí)帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時(shí)有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個(gè)因素，然后從幾個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。

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