房地產(chǎn)宏觀政策分析精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)宏觀政策分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

中國(guó)新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控于2003年全面展開(kāi),相關(guān)部門(mén)從多個(gè)方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施,并且在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。具體歸納為以下四個(gè)階段:

一、嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比繼續(xù)增長(zhǎng)了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷(xiāo)售面積為3.22億平方米,商品房銷(xiāo)售率達(dá)到82%,房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,其政策重點(diǎn)是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題和土地問(wèn)題展開(kāi),具體包括嚴(yán)控信貸,提高項(xiàng)目自有資本金要求,從而提高行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻;整頓清理土地市場(chǎng),徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目,完善各項(xiàng)土地制度,嚴(yán)格控制土地供給總量;土地交易實(shí)行招、掛、拍,杜絕協(xié)議出讓土地。其目標(biāo)在于調(diào)控住房供給總量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,使投資和供應(yīng)的增長(zhǎng)速度適度下降,改變固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的狀況,抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

總地來(lái)說(shuō),此次宏觀調(diào)控基本達(dá)到了嚴(yán)格控制土地供給總量的目標(biāo),但明顯存在時(shí)滯效應(yīng)。在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后一段時(shí)間,住宅供給總量增速開(kāi)始回落,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。2004年6月,全國(guó)商品住宅開(kāi)工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經(jīng)歷了17個(gè)月的時(shí)間;2004年和2005年住宅開(kāi)工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),此階段宏觀調(diào)控政策也帶來(lái)了一定的負(fù)面效應(yīng),也就是帶來(lái)了地價(jià)房?jī)r(jià)飛漲的新問(wèn)題。政府宏觀調(diào)控政策中控制供給和鼓勵(lì)消費(fèi)的矛盾在2004年左右爆發(fā)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng),地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格也雙雙走高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示,2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13,158億元,比上年增長(zhǎng)28.1%;商品房銷(xiāo)售額10,376億元,增長(zhǎng)30.0%,土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)19.9%,全國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)15.2%。2005年初,房?jī)r(jià)同比增速超過(guò)了20%,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快。

二、重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格階段(2005.3～2006.4)

根據(jù)前面的分析,第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的新問(wèn)題。2005年的兩會(huì)上,第一次公開(kāi)表達(dá)了政府對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格的深切憂慮,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的階段的標(biāo)志。隨后,國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,其政策重點(diǎn)是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開(kāi),政府主要從提高房貸門(mén)檻、提高房地產(chǎn)投資成本和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,調(diào)控住房需求總量。具體包括:提高購(gòu)房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。調(diào)控政策要求地方政府及相關(guān)部門(mén)正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,將房地產(chǎn)市場(chǎng)引入理性發(fā)展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機(jī)性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為。

本階段政策推出初期,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲。2005年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個(gè)百分點(diǎn),全國(guó)商品房銷(xiāo)售量同比增長(zhǎng)24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續(xù)到2006年下半年,控制需求總量的政策效應(yīng)開(kāi)始顯露,上海等標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國(guó)房?jī)r(jià)同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個(gè)百分點(diǎn),滯后期約18個(gè)月。

三、全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)階段(2006.5～2008.8)

2006年以來(lái),中國(guó)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”,被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開(kāi)始反彈。2006年5月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(國(guó)六條),新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開(kāi)序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點(diǎn)是圍繞部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問(wèn)題展開(kāi),主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,調(diào)控住房結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比,本次宏觀調(diào)控政策有了很大的改進(jìn),政府主要通過(guò)市場(chǎng)化的手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。具體包括:通過(guò)信貸政策和稅收政策等來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲,同時(shí)引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整;通過(guò)調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu),增加小戶(hù)型供給比例,來(lái)降低當(dāng)套住房的價(jià)格,以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問(wèn)題;通過(guò)住房分類(lèi)供應(yīng)機(jī)制,興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái),政府從各個(gè)方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場(chǎng),但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示,2008年1月全國(guó)住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(10年來(lái)第一次負(fù)增長(zhǎng)),2008年7月全國(guó)住房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降。

四、緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)階段(2008年9月至今)

由于受?chē)?guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,2008年1月,全國(guó)住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國(guó)住房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降,各大中城市紛紛出臺(tái)救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家暫時(shí)放松信貸,降低居民購(gòu)房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問(wèn)題,2008年10月22日國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)采取一系列措施:一是降低住房交易稅費(fèi)。自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí),為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理,要求首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門(mén)出具;二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的金融支持。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。加快廉租住房建設(shè),加大實(shí)物配租力度,擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍,推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺(tái)《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。上述政策的實(shí)施有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān),擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。

根據(jù)前面的分析我們可以看出,中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的一系列措施,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定的作用,房?jī)r(jià)上漲速度有所減緩,房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛勢(shì)頭得到有效遏制。但是,由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的快速變化,政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí),相關(guān)決策存在著一些誤區(qū),政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差,客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果,城市土地價(jià)格持續(xù)攀升,房?jī)r(jià)偏高的問(wèn)題也沒(méi)有得到真正解決,房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加突出。因此,政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向,引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀念;進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度,建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場(chǎng);改善地方政府的績(jī)效考核體系,提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的積極性;針對(duì)不同的對(duì)象,實(shí)施有差別的調(diào)控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業(yè)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]包宗華.房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控的幾個(gè)問(wèn)題.城市開(kāi)發(fā),2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機(jī)理以及由大辯論引發(fā)的深層思考.經(jīng)濟(jì)研究,2001.4.

第2篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

一、外生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

（一）政策因素

能夠造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)的政策因素主要是與建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)具有緊密聯(lián)系以及較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策改革、貨幣政策改革、財(cái)政政策改革、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略改革等，同時(shí)這些政策措施也是政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出宏觀調(diào)控過(guò)程中的常見(jiàn)措施，這些措施涉及到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的方方面面，所以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也是全方位的。

（二）城市發(fā)展

城市化的發(fā)展是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大勢(shì)所趨，城市化主要表現(xiàn)為城市的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要要素，首先隨著城市化規(guī)模以及數(shù)量的增加和擴(kuò)大，城市建設(shè)會(huì)進(jìn)一步加快，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)升高；其次城市化進(jìn)程加快會(huì)導(dǎo)致城市人口增長(zhǎng)，這不僅使居住建筑的需求增加，同時(shí)也使工業(yè)建筑需求增加；再次，城市化發(fā)展會(huì)伴隨著對(duì)舊區(qū)的改造，拆遷戶(hù)對(duì)居住建筑的需求增加。供需關(guān)系的改變也勢(shì)必會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（三）社會(huì)發(fā)展

社會(huì)發(fā)展會(huì)提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質(zhì)，這些改變又會(huì)使人們?cè)诜康禺a(chǎn)消費(fèi)方面、道德觀念以及行為發(fā)生改變，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念以及行為的改變會(huì)提升人們對(duì)居住建筑、休閑建筑、工業(yè)建筑的需求，在需求增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求空間以及市場(chǎng)產(chǎn)生影響的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定波動(dòng)。

（四）經(jīng)濟(jì)因素

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)因素是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)造成直接影響的宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要是通過(guò)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來(lái)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及變量主要包括收入水平與消費(fèi)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、銀行利率、物價(jià)與通貨膨脹率等。

二、內(nèi)生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動(dòng)的影響

（一）房地產(chǎn)收益率

房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到的凈收益與投資的比率，也被稱(chēng)為投資回報(bào)率。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有較高收益率時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)在較高的投資熱情下進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，反之則房地產(chǎn)商會(huì)具有十分謹(jǐn)慎的心態(tài)。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產(chǎn)收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)體制，具體則包括城市人口狀況、社會(huì)穩(wěn)定狀況、城市化發(fā)展程度等社會(huì)因素，金融環(huán)境、國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平、稅負(fù)等經(jīng)濟(jì)因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區(qū)位因素。影響建筑物價(jià)格的因素包括建筑構(gòu)造、建筑高度和規(guī)模、建筑用途、建筑地區(qū)、區(qū)域物價(jià)水平等。

（二）房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資被比喻為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎，可見(jiàn)房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中產(chǎn)生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)張會(huì)受到房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的影響，而房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條則是受到了房地產(chǎn)投資下降的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)與房地產(chǎn)投資的波動(dòng)是基本一致的。

（三）對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期

對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期主要是人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)前景的預(yù)測(cè)和估計(jì)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的信心與預(yù)期由于會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生影響，所以也會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)的價(jià)格。一般而言，不同的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期也存在差異，當(dāng)然從眾心理是一定存在的，如果當(dāng)下消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)在未來(lái)并沒(méi)有好的發(fā)展前景，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)減少，如果認(rèn)為房地產(chǎn)在未來(lái)具有良好的發(fā)展勢(shì)頭，則房地產(chǎn)需求又會(huì)增加。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需矛盾

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需矛盾是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)的最內(nèi)在因素。房地產(chǎn)的供給量會(huì)受到資金、勞動(dòng)、管理、技術(shù)等多方面因素的影響，而房地產(chǎn)的需求量也會(huì)受到人們消費(fèi)觀念、價(jià)格預(yù)期等多方面因素的影響，一般而言房地產(chǎn)供給產(chǎn)生的變化要比房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的變化要大，房地產(chǎn)供給的變動(dòng)往往要滯后于房地產(chǎn)需求的變動(dòng)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略

在面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)所使用的調(diào)控策略需要以探析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的原因?yàn)榛A(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化應(yīng)對(duì)策略的針對(duì)性從而提高應(yīng)對(duì)策略的有效性。

（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控

政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的分析以及區(qū)別的對(duì)待，同時(shí)政府部門(mén)也有責(zé)任對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，但是調(diào)控的過(guò)程并不是指一味管制房地產(chǎn)價(jià)格。由于正常的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有利于推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并是促進(jìn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理做出改善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，所以如果房地產(chǎn)的價(jià)格在正常的變動(dòng)范圍內(nèi)，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)減少干預(yù)甚至不進(jìn)行干預(yù)。如果房地產(chǎn)的價(jià)格與合理的物價(jià)水平出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離，無(wú)論是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)低還是過(guò)高，政府部門(mén)都有必要進(jìn)行調(diào)控。地價(jià)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而地價(jià)過(guò)低，國(guó)家利益會(huì)受到損害，并引發(fā)土地的閑置與囤積，如果地價(jià)過(guò)高，則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，在對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)進(jìn)行限制的同時(shí)也會(huì)增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控在一個(gè)相對(duì)合理的范圍中能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）對(duì)宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控

如果宏觀政策的變化引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的異常波動(dòng)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)宏觀政策開(kāi)展辯證分析，如果宏觀政策具有科學(xué)性并且只是暫時(shí)性的對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了抑制作用，則應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持宏觀政策的執(zhí)行以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。如果宏觀政策缺乏科學(xué)性和合理性，應(yīng)當(dāng)采取針對(duì)性措施對(duì)實(shí)行的政策進(jìn)行糾正和制止。另一方面，房地產(chǎn)方面宏觀政策的制定需要以區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況為依據(jù)，避免出現(xiàn)一刀切和切一刀的情況。同時(shí)宏觀政策應(yīng)當(dāng)盡量平穩(wěn)，避免出現(xiàn)過(guò)大的變化，從而推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

（三）對(duì)供求失衡引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的供求失衡因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在矛盾。供求失衡作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)常性狀態(tài)決定了要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平衡是具有很大難度的。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是在供求失衡中進(jìn)行的，由于這一特征的存在，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也是不可避免的。而在調(diào)控中，主要目的在于減低這種波動(dòng)而并是說(shuō)完全消除這種因素。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)是無(wú)法完成的，此時(shí)就有可能產(chǎn)生地產(chǎn)危機(jī)而強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)供需平衡，這種情況導(dǎo)致的后果則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩潰。所以當(dāng)房地產(chǎn)供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據(jù)不同的矛盾性質(zhì)來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的化解。

（四）對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

經(jīng)濟(jì)波動(dòng)引發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)應(yīng)當(dāng)在調(diào)控政策的制定中與宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策保持一致性，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)于超前則會(huì)加大國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承受壓力，而為了確保宏觀經(jīng)濟(jì)的有序健康發(fā)展，有必要使用宏觀調(diào)控政策取出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)“水分”。雖然這會(huì)暫時(shí)性的給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)房展帶來(lái)阻礙，但是卻有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]況偉大.預(yù)期、投機(jī)與中國(guó)城市房?jī)r(jià)研究[J].經(jīng)濟(jì)研究，2010（9）.

[2]張亞麗，梁云芳，高鐵梅.預(yù)期收入、收益率和房?jī)r(jià)波動(dòng)——基于35個(gè)城市動(dòng)態(tài)面板模型的研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2011（1）.

第3篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

從目前地產(chǎn)股的走勢(shì)來(lái)看，似乎也反映出未來(lái)相對(duì)悲觀的預(yù)期，經(jīng)過(guò)前期反彈后，地產(chǎn)股又步入了一個(gè)緩慢跌勢(shì)。不過(guò)，由于整個(gè)房地產(chǎn)板塊的PE仍處2008年以來(lái)的低位，板塊整體風(fēng)險(xiǎn)較小，已有券商給予行業(yè)“推薦”的投資評(píng)級(jí)。業(yè)內(nèi)人士指出，周轉(zhuǎn)快、業(yè)績(jī)鎖定的公司，如招商地產(chǎn)（000024）、保利地產(chǎn)（600048）和萬(wàn)科（000002）等值得投資者關(guān)注。

調(diào)控政策仍將延續(xù)

時(shí)至年底，中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策絲毫沒(méi)有放松的跡象，而房地產(chǎn)的頹勢(shì)仍在繼續(xù)。而對(duì)于宏觀調(diào)控政策未來(lái)會(huì)否放松、房?jī)r(jià)走勢(shì)等議題也成為本次地產(chǎn)年會(huì)上專(zhuān)家熱議的話題。

中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，最近釋放出兩個(gè)非常重要的信號(hào)：一是總理在圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展；二是對(duì)于房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，絕不可有絲毫動(dòng)搖，目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)位。這表明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。

摩根大通中國(guó)投資銀行董事總經(jīng)理、主席龔方雄也表示，“即使宏觀政策放松，針對(duì)房地產(chǎn)的政策也不會(huì)放松?？赡芊潘傻暮暧^政策主要指信貸政策；不會(huì)放松的房地產(chǎn)政策，主要指限購(gòu)、限價(jià)等行政調(diào)控手段?！敝性瘓F(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，未來(lái)一年，政府有可能出于經(jīng)濟(jì)環(huán)境差而放松銀根，但目前正在執(zhí)行的限購(gòu)政策，一年之內(nèi)不會(huì)取消。

與會(huì)的專(zhuān)家們一致呼吁與會(huì)開(kāi)發(fā)商要做過(guò)冬的準(zhǔn)備、做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。同時(shí)，專(zhuān)家們也認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)像2008年那么深，大幅度大范圍的房?jī)r(jià)下跌也不太可能出現(xiàn)。

行業(yè)龍頭值得關(guān)注

在行業(yè)低迷的大背景下，地產(chǎn)股二級(jí)市場(chǎng)上的表現(xiàn)已經(jīng)提前有所反映，房地產(chǎn)板塊的持續(xù)調(diào)整已超過(guò)兩年，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年11月11日收盤(pán)，板塊歷史PE為17.35倍，仍處于2008年以來(lái)的低位。

國(guó)泰君安證券分析師孫建平認(rèn)為，雖然行業(yè)基本面還將繼續(xù)調(diào)整，但這將有利于釋放過(guò)高的政策面壓力，是未來(lái)市場(chǎng)趨于正?；闹匾疤?；而目前產(chǎn)業(yè)資本，即地產(chǎn)公司大股東增持的情況也開(kāi)始愈加明顯，一方面代表估值遠(yuǎn)低于公司本身的價(jià)值；另一方面也將持續(xù)提振市場(chǎng)信心。地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)將愈來(lái)愈近，而且2012年地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)將明顯大于2011年。

記者也注意到，近期部分券商的報(bào)告中幾乎沒(méi)有看空地產(chǎn)股的，最為悲觀的中金公司給予地產(chǎn)股的投資策略也是“建議防御性為主標(biāo)配地產(chǎn)股”，而國(guó)都證券則給予了行業(yè)“推薦-A”的評(píng)級(jí)。

第4篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

2012年下半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑態(tài)勢(shì)有所加劇。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意，各大國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，全年GDP增長(zhǎng)率“破8”的概率大幅上升。面對(duì)日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，許多市場(chǎng)人士認(rèn)為宏觀調(diào)控急需加碼，以求在穩(wěn)增長(zhǎng)方面取得更大成效。但筆者以為，宏觀調(diào)控再出重拳并非當(dāng)務(wù)之急。

一方面，宏觀調(diào)控進(jìn)一步加碼的政策空間并不大。就財(cái)政政策而言，當(dāng)前歐債危機(jī)愈演愈烈，并在全球范圍內(nèi)迅速傳染的背景下，財(cái)政鞏固已成為全球主流趨勢(shì)，若此時(shí)大幅增加財(cái)政支出將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，雖然中國(guó)中央財(cái)政實(shí)力雄厚，但地方政府債務(wù)可持續(xù)性仍受到普遍質(zhì)疑，以政府支出進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可行性較為有限。就貨幣政策而言，2012年8月，CPI同比增幅較上個(gè)月增長(zhǎng)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，短期通脹抬頭的壓力已初步顯現(xiàn)。而長(zhǎng)期看，人口紅利的消失和劉易斯拐點(diǎn)的到來(lái)將導(dǎo)致中國(guó)勞動(dòng)力成本上升，食品價(jià)格上漲的可能性增大，全球流動(dòng)性過(guò)剩格局不會(huì)輕易改變，中國(guó)長(zhǎng)期通脹壓力也在不斷上升。在短期和長(zhǎng)期通脹壓力兼具的背景下，中國(guó)貨幣政策在寬松方向上大幅加力的可能性也不大。

另一方面，值得強(qiáng)調(diào)的是，宏觀調(diào)控政策本身并非不給力，而是急需加強(qiáng)效果傳導(dǎo)。次貸危機(jī)和歐債危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)宏觀調(diào)控發(fā)力不小，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。這既與復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，也與宏觀調(diào)控的微觀傳導(dǎo)頗有關(guān)聯(lián)。作為宏觀調(diào)控的理論源泉，傳統(tǒng)凱恩斯主義在學(xué)術(shù)上的最大缺憾在于就宏觀論宏觀，近幾十年來(lái)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的諸多努力集中于為傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟(jì)理論構(gòu)建微觀基礎(chǔ)。但在筆者看來(lái)，宏觀調(diào)控理論上的微觀基礎(chǔ)雖在不斷夯實(shí)，但在現(xiàn)實(shí)中卻并不牢固。宏觀調(diào)控未能快速改變當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的失速態(tài)勢(shì)，易被忽略的一個(gè)原因是，五種宏微觀之間的博弈讓宏觀政策缺乏有效的微觀基礎(chǔ)。

其一，宏微觀之間存在“囚徒博弈”。博弈論中著名的“囚徒困境”，其核心是個(gè)體理性導(dǎo)致集體非理性，這種情況也體現(xiàn)在宏觀調(diào)控的微觀傳導(dǎo)過(guò)程中。一些宏觀政策出臺(tái)的目標(biāo)是符合集體理性的，但微觀個(gè)體卻會(huì)出于自身利益最大化的考慮來(lái)調(diào)整個(gè)體行為，致使調(diào)整后的行為未必符合宏觀政策本意。例如，2012年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)大力整頓銀行業(yè)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)，其目的是規(guī)范行業(yè)行為，還利于民，減小融資成本，助推實(shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)發(fā)展。雖然政策已取得成效，但從微觀層面看，整頓不規(guī)范經(jīng)營(yíng)、不對(duì)稱(chēng)降息和利率市場(chǎng)化的推進(jìn)在加大銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也大幅提升了大型企業(yè)的議價(jià)能力和話語(yǔ)權(quán)。銀行等金融機(jī)構(gòu)的資源是有限的，在自身利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，部分金融機(jī)構(gòu)被迫將更多資源投入到對(duì)大型企業(yè)的業(yè)務(wù)維護(hù)上，中小企業(yè)得到的金融服務(wù)反而受到了相對(duì)擠占。

其二，宏微觀之間存在“吃飯博弈”。換句話說(shuō)，無(wú)論宏觀調(diào)控政策如何陽(yáng)春白雪，微觀個(gè)體包括企業(yè)和地方政府，都是需要吃飯的。從宏觀上看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期吃飯靠轉(zhuǎn)型，唯有轉(zhuǎn)型才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展；但從微觀上看，地方經(jīng)濟(jì)短期吃飯難轉(zhuǎn)型，為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型很容易滋生形象工程或風(fēng)險(xiǎn)隱患。微觀中國(guó)，很多城市、縣域存在產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一的特征。如果恰巧這個(gè)單一的行業(yè)屬于粗放增長(zhǎng)的行業(yè)，屬于轉(zhuǎn)型壓降的對(duì)象，那么地方政府將很難真正做實(shí)轉(zhuǎn)型。特別是在當(dāng)前地方政府的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系下，以短期“自發(fā)降速”換取長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整空間的現(xiàn)實(shí)激勵(lì)并不大。無(wú)論是地方政府還是微觀企業(yè)，一旦為轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，往往會(huì)盲目追求多元化，將眼光投入到房地產(chǎn)、民間金融等面子足、見(jiàn)效快的時(shí)髦領(lǐng)域，而這種超出其自身風(fēng)險(xiǎn)控制能力的多元化可能會(huì)成為隱患醞釀的溫床，甚至?xí)?duì)企業(yè)主業(yè)或地方支柱產(chǎn)業(yè)帶來(lái)意想不到的負(fù)面影響。

其三，宏微觀之間存在“彈簧博弈”，這種博弈就像壓彈簧，此消彼長(zhǎng)，不進(jìn)則退。只有宏觀調(diào)控不斷施力，政策效果才會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)，若宏觀調(diào)控不再施力，政策效果就不會(huì)繼續(xù)疊加，而一旦宏觀調(diào)控有所減力，往往會(huì)出現(xiàn)有違政策初衷的負(fù)向反彈。最典型的例子就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮對(duì)于地方政府而言始終具有做大GDP、增加財(cái)政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對(duì)房市調(diào)控稍有放松，甚至只要有些許“不強(qiáng)調(diào)”的跡象，微觀層面就有捂熱房市的本能沖動(dòng)。2012年5月以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖很大程度上正是彈簧博弈發(fā)揮效力的體現(xiàn)。

其四，宏微觀之間存在“邊緣博弈”。宏觀調(diào)控畫(huà)了一個(gè)圈，而部分微觀實(shí)體，包括地方政府和微觀企業(yè)往往行走在宏觀政策的邊緣，或是在不斷試探宏觀調(diào)控的邊緣區(qū)域，這種行為往往會(huì)帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。例如，2011年中國(guó)民間融資市場(chǎng)經(jīng)歷了一波非理性繁榮的快速發(fā)展，一方面是流動(dòng)性緊張狀態(tài)下的需求所致，另一方面也與民間融資市場(chǎng)政策監(jiān)管的邊界不清晰有關(guān)。宏觀層面鼓勵(lì)民間金融力量的穩(wěn)健培育，但由于規(guī)范性的民間金融尚處于起步階段，對(duì)民間金融機(jī)構(gòu)的審慎監(jiān)管政策還在不斷完善的過(guò)程之中，這種初始階段的監(jiān)控薄弱為民間融資市場(chǎng)創(chuàng)造了行走于邊緣的條件，表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)超速擴(kuò)張和業(yè)務(wù)高杠桿運(yùn)作，這種邊緣博弈帶來(lái)的非理性繁榮的風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前逐步顯現(xiàn)，并還將不斷釋放。

其五，宏微觀之間存在“專(zhuān)業(yè)博弈”。宏觀層面凝聚著專(zhuān)業(yè)思維，充斥著專(zhuān)業(yè)人士；微觀層面則缺乏足夠的專(zhuān)業(yè)資源。這種“專(zhuān)業(yè)屏障”往往成為信息不對(duì)稱(chēng)下博弈均衡走向集體利益受損的重要壁壘。表現(xiàn)得過(guò)于專(zhuān)業(yè)的某些宏觀政策，會(huì)帶來(lái)三種非理性的微觀反應(yīng)：一是不加理解、教條主義地執(zhí)行；二是不加思考、加重砝碼地執(zhí)行；三是不加重視、輕描淡寫(xiě)地執(zhí)行。這三種做法最終都會(huì)導(dǎo)致宏觀調(diào)控與預(yù)期目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。這種專(zhuān)業(yè)博弈發(fā)展到極致，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)。次貸危機(jī)和歐債危機(jī)本質(zhì)上也是專(zhuān)業(yè)博弈的結(jié)果，前者是金融機(jī)構(gòu)利用專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)過(guò)度開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融衍生品誘發(fā)的危機(jī)，后者則是政府部門(mén)利用專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)過(guò)度透支社會(huì)財(cái)力誘發(fā)的危機(jī)。

宏微觀之間的五種博弈令宏觀調(diào)控的效果顯現(xiàn)有所不足。筆者建議，針對(duì)囚徒博弈，宏觀層需要在政策制定過(guò)程中充分考慮微觀效用最大化的可能選擇，并輔之以相應(yīng)的配套政策引導(dǎo)微觀個(gè)體做出理性選擇；針對(duì)吃飯博弈，宏觀層需要將轉(zhuǎn)型深層次細(xì)化，讓每一個(gè)微觀實(shí)體都有落實(shí)轉(zhuǎn)型的具體指引；針對(duì)彈簧博弈，宏觀層需要在重點(diǎn)調(diào)控方向上加強(qiáng)政策意圖宣示和傳導(dǎo)，防止不必要的負(fù)向反彈；針對(duì)邊緣博弈，宏觀層需要加強(qiáng)對(duì)球行為的專(zhuān)向管控，并明確新興領(lǐng)域的政策邊界；針對(duì)專(zhuān)業(yè)博弈，宏觀層需要加強(qiáng)對(duì)宏觀政策的通俗解釋?zhuān)⒁龑?dǎo)專(zhuān)業(yè)人士更多地向社會(huì)傳導(dǎo)基本經(jīng)濟(jì)常識(shí)，減小專(zhuān)業(yè)性的信息不對(duì)稱(chēng)。

第5篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；對(duì)策

住房已經(jīng)是人們生活不可缺少的物質(zhì)保障,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下,住房成為了一種商品,它不再是政府分配的一項(xiàng)福利,而是由市場(chǎng)通過(guò)價(jià)值規(guī)律來(lái)支配,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位日益重要，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總盤(pán)圍繞其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)而上下振蕩形成的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率(國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)變量中房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出水平)的變動(dòng)，房地產(chǎn)消費(fèi)水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)水平、房地產(chǎn)價(jià)格水平以及房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的變動(dòng).根據(jù)研究對(duì)象的需要，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的劃分以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的形成機(jī)制、持續(xù)時(shí)間以及表現(xiàn)特征為依據(jù).

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的因素有許多種，大體上可分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類(lèi).所謂內(nèi)生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的因素，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起內(nèi)部傳導(dǎo)作用.所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過(guò)內(nèi)生因素而起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是內(nèi)生因素與外生因素共同作用的結(jié)果.

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外生因素

1.1.1 經(jīng)濟(jì)因素.包括直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)的影響和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響等.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響主要是通過(guò)經(jīng)濟(jì)變量，經(jīng)濟(jì)參數(shù)來(lái)完成，而宏觀經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)主要有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，國(guó)民收人與消費(fèi)水平，物價(jià)與通貨膨脹率，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，銀行利率等.

1.1.2 社會(huì)發(fā)展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質(zhì)的提高，住房消費(fèi)的觀念和行為將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生重要的影響，從而，引發(fā)對(duì)住房的價(jià)值需求、功能需求以及對(duì)社區(qū)和社區(qū)環(huán)境的需求，這將影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)和需求空間.

1.1.3 城市發(fā)展因素.城市化的進(jìn)程將極大地加劇對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需要，并影響著人口增長(zhǎng)、人口流動(dòng)和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素，又進(jìn)一步對(duì)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用，進(jìn)而影響各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng).

1.1.4 政策因素.這主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革、政府以及區(qū)域發(fā)展政策等，這是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控時(shí)所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng).

1.1.5 房地產(chǎn)業(yè)的隨機(jī)因素.這包括戰(zhàn)爭(zhēng)、、地震、自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)因素等的影響.

1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)生因素

1.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在原因.房地產(chǎn)供給與需求是市場(chǎng)中經(jīng)常變動(dòng)的因素.房地產(chǎn)投入的快速增長(zhǎng)要求廣大消費(fèi)者需求的跟進(jìn)與支撐，否則不可避免地要進(jìn)入下行區(qū)間.房地產(chǎn)供給總量由于受技術(shù)、勞動(dòng)、資金、管理等條件的變化而不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的運(yùn)行.同時(shí)，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化，再加上房地產(chǎn)供給變化比需求變化劇烈，需求線波動(dòng)超前于供給線波動(dòng)，因此房地產(chǎn)供給總量與需求總盆平衡是暫時(shí)的，不平衡是經(jīng)常的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就要進(jìn)行調(diào)整，因此房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，必然會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng).

1.2.2 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素.房地產(chǎn)投資的波動(dòng)，常常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎.從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增加，將會(huì)引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)人繁榮階段;投資下降，則會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)基本上是一致的，或者說(shuō)，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產(chǎn)投資波動(dòng)比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)往往更為活躍一些.

1.2.3房地產(chǎn)收益率也是一個(gè)重要的內(nèi)生因素.收益率就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，即投資回報(bào)率.一般說(shuō)來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益率不斷提高時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)增加投資和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模;當(dāng)預(yù)期收益率不斷下降時(shí)，開(kāi)發(fā)商的投資行為就會(huì)變得較為謹(jǐn)慎.因此，收益率的大小是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)心的問(wèn)題之一.

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

2.1 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn). 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)包括三個(gè)方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì) GDP 增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)；第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP 增長(zhǎng)的引致消費(fèi)貢獻(xiàn).房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可以用貢獻(xiàn)率來(lái)表示.計(jì)算方法是：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量 / 總貢獻(xiàn)量）×100%.利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占 GDP 增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率.當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了 1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義.

2.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也被稱(chēng)為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián).房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大，其基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)建筑、建材、冶金等 50 多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén) 20 多個(gè)大類(lèi)近2000 種產(chǎn)品的發(fā)展.

3 政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的控管對(duì)策

3.1 對(duì)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

宏觀調(diào)控措施應(yīng)該與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)政策.當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過(guò)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)承受能力，給其它行業(yè)帶來(lái)巨大壓力時(shí)，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，此時(shí)必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“水分”.

3.2 對(duì)因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時(shí)的.因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的實(shí)際上是盡量減小這種波動(dòng)的幅度.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需矛盾十分尖銳，單憑市場(chǎng)的能力已無(wú)法自動(dòng)協(xié)調(diào)，這時(shí)就會(huì)爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以強(qiáng)制性達(dá)到供需平衡，帶來(lái)的后果是房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠?，必須?jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間才能恢復(fù)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn).為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾發(fā)生時(shí)根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時(shí)加以化解.

3.3對(duì)因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

對(duì)于正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即使暫時(shí)抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的下滑，也應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行，因?yàn)樗Ｕ狭朔康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的持續(xù)發(fā)展.對(duì)于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)采取措施及時(shí)制止和糾正.另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策應(yīng)盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性.

3.4 對(duì)因房地產(chǎn)價(jià)格變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的調(diào)控

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，國(guó)家應(yīng)正確分析、區(qū)別對(duì)待，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有責(zé)任進(jìn)行調(diào)控，并不意味著對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管制.對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在正常范圍內(nèi)的變動(dòng)，國(guó)家不應(yīng)加以干預(yù).事實(shí)上，一定的價(jià)格波動(dòng)有利于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)的效率和經(jīng)濟(jì)效益.另一方面，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上地價(jià)和物業(yè)價(jià)格嚴(yán)重偏離了合理水平，無(wú)論是過(guò)高還是過(guò)低，國(guó)家都必須加以調(diào)控.特別是地價(jià)，是物業(yè)價(jià)格的重要構(gòu)成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心.地價(jià)偏低，會(huì)造成國(guó)有權(quán)益的損失，還會(huì)造成土地囤積和閑置；地價(jià)偏高，會(huì)影響房?jī)r(jià)上升，限制普通消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)需求，還會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)通貨膨脹壓力.因此，將房地產(chǎn)價(jià)格控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展.

參考文獻(xiàn)：

〔l〕王全民.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.

第6篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

中國(guó)政府主動(dòng)調(diào)整過(guò)熱的經(jīng)

濟(jì)走勢(shì)

中國(guó)在深受金融危機(jī)影響時(shí)，同世界上許多國(guó)家一樣也是采取了非常時(shí)期的強(qiáng)化救市政策，特別是寬松的貨幣政策讓國(guó)內(nèi)貨幣信貸出現(xiàn)了超高速的增長(zhǎng)，從而使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)出現(xiàn)V字形反彈。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅步入快速增長(zhǎng)的軌道，而且資產(chǎn)的價(jià)格也出現(xiàn)了全面的飚升，投資過(guò)熱重現(xiàn)。在這種情況下，如果政府不讓過(guò)度的救市政策重新回歸到正常，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此從2009年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)貨幣信貸增長(zhǎng)就開(kāi)始出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。2010年之后，這種宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整則全面開(kāi)始。

無(wú)論是加大節(jié)能減排和落后產(chǎn)能淘汰的力度，還是國(guó)十條出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，都是政府主動(dòng)來(lái)調(diào)整過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，主動(dòng)地?cái)D出房地產(chǎn)泡沫。盡管這樣做表面上對(duì)GDP增長(zhǎng)有影響，但卻為中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造了條件。

從7月份公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，除了CPI、進(jìn)口、信貸及房?jī)r(jià)等幾個(gè)數(shù)據(jù)惹人注意之外，從其他一些數(shù)據(jù)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本上開(kāi)始步入正常運(yùn)行的軌道。CPI同比增長(zhǎng)為3.3％，比市場(chǎng)預(yù)期的要高一點(diǎn)，但也不是太過(guò)分。而且這次國(guó)內(nèi)CPI上漲過(guò)快，主要原因是食品，下半年通貨膨脹很高的機(jī)率不會(huì)太高。只不過(guò)，貨幣政策當(dāng)局會(huì)密切關(guān)注未來(lái)通貨膨脹變化。只要CPI上升得不快，下半年央行加息的可能性就不會(huì)太大。

投資、出口及消費(fèi)增長(zhǎng)放緩，應(yīng)該沒(méi)有多少問(wèn)題。這些數(shù)據(jù)基本上仍然處于高位運(yùn)行。從國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，1―7月份保持在25％左右、這個(gè)數(shù)據(jù)與過(guò)熱時(shí)期的增長(zhǎng)相比當(dāng)然是低的，但是與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，則處于高增長(zhǎng)的水平。有人擔(dān)心，房地產(chǎn)宏觀政策對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)影響會(huì)較大

并由此拉低GDP的增長(zhǎng)速度。但實(shí)際上，上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)達(dá)到38％以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2009年的水平。其根本原因就在于房地產(chǎn)生產(chǎn)的周期性及住房預(yù)期制度，即2009年的房地產(chǎn)過(guò)度繁榮一定會(huì)在半年至一年的時(shí)間內(nèi)全面反映到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上如果加上2010年強(qiáng)制性保障住房投資，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)固定投資增長(zhǎng)影響不會(huì)太大。

出口及消費(fèi)增長(zhǎng)放緩更不是問(wèn)題。盡管全球經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全走出2008年金融危機(jī)的困境，但是比起2008年的情景來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)條件要好得多。比如歐盟經(jīng)濟(jì)體，雖然有希臘等國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但歐盟主導(dǎo)國(guó)家德國(guó)及法國(guó)則經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好。加上我國(guó)外向型企業(yè)的靈活調(diào)整，未來(lái)出口增長(zhǎng)仍然會(huì)持續(xù)。對(duì)于國(guó)內(nèi)消費(fèi)來(lái)說(shuō)，不僅貨幣過(guò)度發(fā)行增加了民眾的購(gòu)買(mǎi)力，更重要的是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)了農(nóng)民的購(gòu)買(mǎi)力，國(guó)內(nèi)消費(fèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭不會(huì)改變。

從信貸增長(zhǎng)的情況來(lái)看，盡管M2的增長(zhǎng)仍然還很高(正常應(yīng)該增長(zhǎng)在15％―16％水平)，但同比下降了10個(gè)百分點(diǎn)。這基本上是朝貨幣信貸政策正常化的方向運(yùn)行。信貸增長(zhǎng)同比有所提高，這主要是基數(shù)效應(yīng)，從2009年7月份開(kāi)始，國(guó)內(nèi)信貸增長(zhǎng)開(kāi)始突然減速。但是，這里有一個(gè)重要跡象，就是上半年個(gè)人信貸快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)開(kāi)始轉(zhuǎn)為下降。在2010年上半年的幾個(gè)月，個(gè)人信貸增長(zhǎng)占整個(gè)信貸增長(zhǎng)的比重在50％以上，而7月份個(gè)人信貸增長(zhǎng)所占的比重不足30％。這也表明，國(guó)十條之后，個(gè)人利用銀行信貸資金大量地炒作房地產(chǎn)已經(jīng)得到一定程度的遏制。這無(wú)論是對(duì)銀行信貸平?；⒔档徒鹑陲L(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)還是對(duì)房地產(chǎn)泡沫擠出來(lái)說(shuō)都是好事。如果信貸增長(zhǎng)能夠保持正常水平，這不僅有利于擠出房地產(chǎn)泡沫，也有利于防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了條件。

對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，這個(gè)數(shù)據(jù)不太理想。國(guó)十條已經(jīng)出臺(tái)了3個(gè)月，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然在上漲，而且上漲的幅度達(dá)到10％。更為重要的是房?jī)r(jià)同比上漲10％以上，在平常年份應(yīng)該都是問(wèn)題，更不說(shuō)是在房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)整年份。如果說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后僅是住房銷(xiāo)售的突然停止而房?jī)r(jià)不調(diào)整，那么當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策就得很好地檢討了(盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整有一定的滯后性)。即當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)量跌價(jià)滯?如果不對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行認(rèn)真的分析與研究，并從中找到問(wèn)題實(shí)質(zhì)與根源，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要想調(diào)整是不可能的。美國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)將是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過(guò)程

2008年下半年美國(guó)金融海嘯之后，盡管世界各國(guó)都采取一致行動(dòng)救市，但是各國(guó)的情況不一樣，其救市的條件，方式、目標(biāo)及效果是完全不同的。

從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近的增速放緩與美國(guó)也完全不是一回事。前者是中國(guó)政府主動(dòng)性的調(diào)整，后者則是美國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在體制使然。對(duì)于美國(guó)來(lái)說(shuō)，它的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩是由于房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融體系的崩潰，而這種金融體系崩潰要想短期內(nèi)得以調(diào)整或恢復(fù)是不可能的，因此美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，但將是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過(guò)程。在這種情況下，為了保證美國(guó)衰退的經(jīng)濟(jì)得以恢復(fù)，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松的貨幣政策要退出同樣是漫長(zhǎng)的。

第7篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在2013年上半年經(jīng)歷了微妙而復(fù)雜的變化，下行壓力增加是上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最顯著的特征。但到了下半年，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展“底線”作出闡釋?zhuān)赫暮暧^調(diào)控要使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、就業(yè)水平等不滑出“下限”，物價(jià)漲幅等不超出“上限”，同時(shí)在這樣一個(gè)區(qū)間內(nèi)，著力調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)?？梢哉f(shuō)，宏觀政策下有保底，上有屋頂?shù)牟呗允欠袭?dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的。盡管中國(guó)推進(jìn)改革開(kāi)放三十余年，但一直并未能真正擺脫對(duì)過(guò)去高投入、高污染、低附加值出口驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)模式的依賴(lài)。在經(jīng)歷了2008年4萬(wàn)億刺激政策之后，中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層越來(lái)越多意識(shí)到一味的刺激并不是徹底解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題的藥方。

事實(shí)上，以改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在今天已經(jīng)成為上至決策層下至普通民眾的一種共識(shí)。本屆領(lǐng)導(dǎo)層從執(zhí)政伊始，就把簡(jiǎn)政放權(quán)作為推進(jìn)市場(chǎng)化改革、打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的重要突破口。

但是在7月份中央經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)議上，“穩(wěn)增長(zhǎng)”被置于第一位，緊隨其后的是“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促改革”。由此表明，下半年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的可能性非常大。而與之相關(guān)的是，下半年新一輪投資開(kāi)啟，盡管明顯區(qū)別于5年前的4萬(wàn)億投資，按照市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)下半年投資總規(guī)模超萬(wàn)億，對(duì)市場(chǎng)的影響仍然“相當(dāng)”大。

新一輪投資號(hào)稱(chēng)是“慢熱型”驅(qū)動(dòng)，并會(huì)考慮到“以長(zhǎng)帶短”，既要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，又能短期起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而制造業(yè)投資、房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資是最重要的三大投資領(lǐng)域。目前啟動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)化解工業(yè)品產(chǎn)能過(guò)剩，啟動(dòng)長(zhǎng)期需求有明顯作用。下半年，受房地產(chǎn)政策影響，稅費(fèi)改革對(duì)房地產(chǎn)存在短期負(fù)面影響，房地產(chǎn)投資或會(huì)保持穩(wěn)中有降的局面。制造業(yè)投資受產(chǎn)能過(guò)剩影響，暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)投資率明顯回升的跡象。但基礎(chǔ)設(shè)施投資的拉動(dòng)對(duì)制造業(yè)投資有一定的恢復(fù)拉升作用。

第8篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)成本管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)成本管理階段劃分

房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)就是合理確定成本、有效控制成本，如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，成本控制必須貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，具體包括項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段和維修階段等全過(guò)程。

二、項(xiàng)目決策階段的成本控制

項(xiàng)目決策階段的成本控制，主要通過(guò)項(xiàng)目可行性研究、全面深入地進(jìn)行市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)。調(diào)查和預(yù)測(cè)擬建項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)的供需情況和銷(xiāo)售價(jià)格，研究確定市場(chǎng)，分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和自身競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，以及產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策略，并研究確定主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)程度。并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、所需投資進(jìn)行詳細(xì)估算、融資分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目不確定性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、綜合評(píng)價(jià)等，定位產(chǎn)品，最終決策。這一階段的成本影響工程造價(jià)的程度最高，應(yīng)作為房地產(chǎn)成本控制的最重點(diǎn)階段。

在投資決策階段，對(duì)潛在的項(xiàng)目進(jìn)行成本管控，首先應(yīng)從國(guó)家政策及宏觀形勢(shì)的分析和研究入手。房地產(chǎn)行業(yè)目前在我國(guó)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生存和發(fā)展必然會(huì)受到國(guó)家宏觀政策及社會(huì)發(fā)展的大形勢(shì)影響，最終關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)家政策及宏觀形勢(shì)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一、在項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)公司要不斷地同政府及壟斷行業(yè)打交道，在此過(guò)程中，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)以及項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡胤叫哉摺⒌胤叫苑ㄒ?guī)等都在很多層面上制約著項(xiàng)目的建設(shè)，而且這些政策和法規(guī)又會(huì)隨著時(shí)間和環(huán)境的變化在適時(shí)地更新和變換；第二、房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，而融資的主要手段離不開(kāi)銀行貸款或民間借貸等形式。而這些融資的途徑和方式又同國(guó)家的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，也屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的范疇，所以這方面的政策以及對(duì)政策的預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響尤其值得重視；第三、房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)各行業(yè)中的主導(dǎo)性和重要性，就在于它涉及的行業(yè)太多，相互之前關(guān)系密切，彼此之間的發(fā)展相互制約，不同行業(yè)的政策調(diào)整和變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生連帶的影響。所以，只有充分做好對(duì)我國(guó)宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析和研究，統(tǒng)攬全局，領(lǐng)會(huì)并運(yùn)用政策，可為項(xiàng)目的投資及項(xiàng)目的收益提供有效的科學(xué)預(yù)期，減少項(xiàng)目投資的盲目和被動(dòng)，從而有效地控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

其次是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目分析。第一、市場(chǎng)調(diào)研主要包括對(duì)項(xiàng)目所在地以及項(xiàng)目輻射周邊的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)研。通過(guò)對(duì)消費(fèi)水平、租售價(jià)位、產(chǎn)品品質(zhì)需求和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、建材市場(chǎng)、交通運(yùn)輸?shù)葘?shí)際數(shù)據(jù)的收集、匯總、分析，以推算確定是建普通住宅、還是建高檔社區(qū)、還是建公寓、還是建商業(yè)等等；第二，產(chǎn)品品質(zhì)的定位。是建超高端物業(yè)，高端物業(yè)，還是建普通物業(yè)，如果是酒店項(xiàng)目，是建三星級(jí)賓館還是建五星級(jí)酒店等等。所以只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，才能確定項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品定位，物業(yè)形態(tài)決定了產(chǎn)品的配置內(nèi)容，產(chǎn)品定位決定了產(chǎn)品的配置檔次，而這些又直接影響到項(xiàng)目的成本構(gòu)成和成本高低。第三，結(jié)合市場(chǎng)和工程本身特點(diǎn)，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、資金使用計(jì)劃、融資進(jìn)度，確定銷(xiāo)售進(jìn)度及回款能力，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金鏈，減少資金的使用成本，加快銷(xiāo)售力度、提前回籠資金。只有通過(guò)對(duì)這些環(huán)節(jié)的周密計(jì)劃，詳細(xì)設(shè)計(jì)，充分調(diào)研，科學(xué)管控，堅(jiān)決落實(shí)，才能有效地控制成本，確保項(xiàng)目的盈利能力。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)健性環(huán)節(jié)，也是成本控制的重點(diǎn)階段；設(shè)計(jì)質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定、功能是否滿(mǎn)足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資，而且影響項(xiàng)目交付后的經(jīng)濟(jì)效益，重設(shè)計(jì)的觀念越來(lái)越被很多房地產(chǎn)公司所接受，控制工程費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)抓起，因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí)，要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)，用具體的指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)必選，積極穩(wěn)妥地采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新工藝、新技術(shù)，以節(jié)約成本，提品質(zhì)量，創(chuàng)造投資效益。

四、招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段的成本控制，招投標(biāo)階段是由虛轉(zhuǎn)實(shí)、承上啟下的階段，此階段成本控制主要通過(guò)招標(biāo)文件和相關(guān)合同約定來(lái)實(shí)現(xiàn)，招標(biāo)文件和合同的質(zhì)量好壞直接影響著施工和結(jié)算階段的成本，具體的成本控制應(yīng)從以下方面入手：1、采購(gòu)方式，盡量采用公開(kāi)招標(biāo)，只有通過(guò)公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，才能選到最好的施工單位，才是降低成本的最有效的手段；2、工程量清單編制水平，清單編制要充分研究圖紙、了解現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清單項(xiàng)目特征描述進(jìn)行重點(diǎn)把控，減少招標(biāo)后的索賠；3、招標(biāo)范圍劃分；4、總分包界面劃分；5、甲供材、暫定價(jià)、甲控材品牌、材質(zhì)、規(guī)格、采保費(fèi)、損耗率的約定；6、結(jié)算方式等等。以上這些內(nèi)容必須在招標(biāo)文件中一一列清，盡量把施工過(guò)程中能遇到的各種施工、配合、結(jié)算等風(fēng)險(xiǎn)處理辦法都列入招標(biāo)文件，做到有據(jù)可依，避免扯皮。

五、施工階段的成本控制

施工階段的成本控制，主要體現(xiàn)在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的掌控能力、對(duì)合同、招標(biāo)文件的執(zhí)行能力，要充分領(lǐng)悟合同、招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙里的相關(guān)約定和要求；在遇到必須變更、方案確定和簽證的項(xiàng)目，一定要把技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性結(jié)合起來(lái)考慮，兩者不能脫離。

六、竣工階段的成本控制

竣工階段的結(jié)算控制，此階段的成本管理只能合理確定工程造價(jià)，卻不能有效控制造價(jià)。因?yàn)榻Y(jié)算階段，所有的工程項(xiàng)目都已經(jīng)發(fā)生，只能按照約定的結(jié)算方式和事實(shí)情況進(jìn)行結(jié)算，只要把招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同等相關(guān)合同文件和圖紙全面吃透，基本上就能合理確定工程最終造價(jià)。

七、維修階段的成本控制

房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用后，進(jìn)入質(zhì)保維修期階段。這個(gè)階段，小業(yè)主已開(kāi)始使用物業(yè)，在此過(guò)程中極易暴露出各種質(zhì)量問(wèn)題，小的個(gè)性問(wèn)題容易解決，但是如果出現(xiàn)大量的共性或結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)產(chǎn)生大量維修費(fèi)用和賠償費(fèi)用，重則導(dǎo)致嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此，在交付物業(yè)的過(guò)程，必須對(duì)物業(yè)的質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行逐一檢查、整改合格，提前消除所有質(zhì)量問(wèn)題，絕不交付有質(zhì)量隱患或存在質(zhì)量問(wèn)題的物業(yè)，避免同時(shí)產(chǎn)生維修費(fèi)用和賠償費(fèi)用，減少成本支出。

第9篇：房地產(chǎn)宏觀政策分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；宏觀經(jīng)濟(jì)；投資；消費(fèi)；政策

一、房地產(chǎn)周期的定義

房地產(chǎn)周期波動(dòng)，是指房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展與其趨勢(shì)之間的偏差，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)發(fā)生的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，不是平穩(wěn)發(fā)展，而是波浪式地前進(jìn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)向上的總體趨勢(shì)，而從中短期來(lái)看，由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊，房地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)曲線總會(huì)與趨勢(shì)增長(zhǎng)曲線發(fā)生偏離，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)上下波動(dòng)。

從經(jīng)濟(jì)周期不同階段的展開(kāi)過(guò)程分析：第一，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇時(shí)，政府一般通過(guò)擴(kuò)張性政策從外部刺激經(jīng)濟(jì)，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會(huì)生產(chǎn)資源向帶有國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導(dǎo)致并推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)需求不斷上升，同時(shí)由于房地產(chǎn)供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產(chǎn)價(jià)格全面上揚(yáng)；與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過(guò)投資乘數(shù)等作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。第三，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費(fèi)需求開(kāi)始降低，同時(shí)受到房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的內(nèi)部收縮機(jī)制的影響，使得社會(huì)資源率先從過(guò)熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。第四，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過(guò)程，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，房地產(chǎn)交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經(jīng)過(guò)明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對(duì)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始緩慢復(fù)蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。

二、我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)指標(biāo)絕對(duì)值均呈上升狀態(tài)，但指標(biāo)的增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出上升、下降相互交替的波動(dòng)形態(tài)，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)表現(xiàn)為增長(zhǎng)率循環(huán)。

我國(guó)住房制度改革是從1998年開(kāi)始的，而此前的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場(chǎng)是在1998年以前的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，但二者的區(qū)別較大，整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制也發(fā)生了變化，將1998年以前與以后的房地產(chǎn)業(yè)放在一起比較其銷(xiāo)售變動(dòng)情況就有些牽強(qiáng)。因此，我們并不打算從較長(zhǎng)的時(shí)間考察房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)情況。但從長(zhǎng)期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國(guó)積存的住房存量一下子釋放出來(lái)，再加之人們住房觀念的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；在房地產(chǎn)業(yè)最初的需求得到滿(mǎn)足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步肯定要放緩，需求走向穩(wěn)定。因此，高速增長(zhǎng)以后，肯定伴隨的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度走向平穩(wěn)，這就表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高低交替的周期性波動(dòng)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)影響因素分析

房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定了這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)，通常表現(xiàn)為環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)；其連帶性決定了市場(chǎng)發(fā)育依賴(lài)于土地資源，土地供應(yīng)從基礎(chǔ)上決定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模；房地產(chǎn)供給相對(duì)缺乏彈性；房地產(chǎn)的高資本價(jià)值性決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要是房地產(chǎn)投資、商品房?jī)r(jià)格等價(jià)值型的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性決定了房地產(chǎn)的需求變動(dòng)較大，當(dāng)人們對(duì)房地產(chǎn)商品投資的保值增值預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)投機(jī)行為；另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售之間的時(shí)差、房地產(chǎn)適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的滯后性，都使得短期內(nèi)房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)供給之間的矛盾較為明顯。通過(guò)對(duì)上述房地產(chǎn)屬性和市場(chǎng)特征的分析，我們可從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的投資因素、貨幣供給因素、消費(fèi)因素、政策因素方面分析房地產(chǎn)的特殊性對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響：

1．影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的宏觀因素的實(shí)證分析

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入水平、貨幣發(fā)行狀況、土地價(jià)格、房地產(chǎn)投資狀況和房地產(chǎn)消費(fèi)狀況等。因此，我們選取自變量指標(biāo)為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、全國(guó)土地交易價(jià)格、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和商品房銷(xiāo)售額。采用2000年至2006年的季度數(shù)據(jù)為樣本，進(jìn)行時(shí)間序列分析。建立全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)y與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)值x1、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入x2、貨幣供應(yīng)量x3、全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)x4、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額x5和商品房銷(xiāo)售額x6的線性回歸方程，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來(lái)進(jìn)行判斷。

六個(gè)變量有共同的上升趨勢(shì)，說(shuō)明他們之間有高度相關(guān)性導(dǎo)致共線性。一般地，如果模型的R值很大，F(xiàn)檢驗(yàn)通過(guò)，但有些系數(shù)不能通過(guò)檢驗(yàn)，就存在著多重共線性。對(duì)多重共線性進(jìn)行處理，常見(jiàn)的方法有差分法和剔除法，因?yàn)椴罘謺r(shí)會(huì)丟掉一些信息，所以我們用剔除法：未通過(guò)系數(shù)顯著性檢驗(yàn)的變量進(jìn)行剔除。通過(guò)EVIEWS5．0計(jì)算，可得出x1，x2，x6在10％的置信區(qū)間未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。Testdrop檢驗(yàn)用于方程剔除變量時(shí)，檢驗(yàn)剔除是否有利于模型的優(yōu)化。

最后建立全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)Y與貨幣供給量x3，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)x4、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額x5作為自變量進(jìn)行線性回歸方程，有EVLEWS輸出的回歸結(jié)果多元線性回歸方程為：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)因素中，投資水平、貨幣供給量，全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)的影響因素最大。

2．對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素的分析

（1）投資因素：我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有資源約束型特征，特別是對(duì)以投資為主導(dǎo)的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響就更為明顯。投資波動(dòng)對(duì)本輪房地產(chǎn)周期的影響主要有以下三個(gè)特征：

①房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張過(guò)快。引起房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過(guò)快的主要原因如下：首先，從需求方面來(lái)看，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入水平顯著增長(zhǎng)，生活水平不斷提高，必然導(dǎo)致對(duì)住房的消費(fèi)需求迅速增加。另外，少數(shù)地方政府在所謂經(jīng)營(yíng)城市的理念指導(dǎo)下，盲目大拆大建，帶來(lái)了大量的被動(dòng)性住房需求。其次，銀行信貸極度擴(kuò)張。銀行對(duì)房地產(chǎn)投資資金有著無(wú)限供給的傾向，為投資者和投機(jī)者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動(dòng)。再次，投機(jī)需求的推動(dòng)。近幾年來(lái)，由于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作；實(shí)際利率水平很低以及房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲的心理預(yù)期形成大量投資需求和投機(jī)需求，使大量社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

②房地產(chǎn)有效需求嚴(yán)重不足。反映有效需求的指標(biāo)是租售比，國(guó)際警戒線是1:200，2006年我國(guó)部分城市二手房均出現(xiàn)大幅上漲，而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，北京、上海等城市租售比已達(dá)到1:270～1:400之間。房地產(chǎn)有效需求不足的原因是多方面的，首先，房?jī)r(jià)收入比不合理。據(jù)世界銀行測(cè)算，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比在3～6倍之間時(shí)，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購(gòu)買(mǎi)住房。而我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)比高達(dá)10～20倍以上，廣大居民無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)住房。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)不合理。當(dāng)前，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的投資出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而高價(jià)房的商品住宅、商業(yè)用房供給過(guò)剩，空置率不斷升高。

③房地產(chǎn)投資在時(shí)間上的集中性和投資產(chǎn)品的同質(zhì)性。房地產(chǎn)使用功能類(lèi)別相同，配套環(huán)境也在同一水平上。同時(shí)，對(duì)房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度。

（2）貨幣供給因素：我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應(yīng)量將從供給方面影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購(gòu)買(mǎi)水平。同時(shí)，自國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸的政策放寬后，個(gè)人住房信貸消費(fèi)逐漸發(fā)展成為住房消費(fèi)最主要的形式。1997年全國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額僅為190億元，到2006年已接近2萬(wàn)億元。近年來(lái)貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)能力，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（3）消費(fèi)因素：消費(fèi)因素主要影響需求，消費(fèi)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國(guó)的情況而言，由于1998年取消福利分房后，房地產(chǎn)需求不斷釋放，加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程伴隨著城市化水平的不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求一直較為旺盛。隨著我國(guó)居民改善居住條件意愿的加強(qiáng)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷豐富，從短期看，我國(guó)房地產(chǎn)需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費(fèi)不足對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成不利影響的可能性較小。

（4）政策因素：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不高，土地國(guó)有，再加上我國(guó)利率沒(méi)有市場(chǎng)化，而土地政策、利率等因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，所以國(guó)家政策在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中一直起著十分重要的導(dǎo)向作用，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的一個(gè)特征就是具有“政策周期”。

政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有較大的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)可能出現(xiàn)大起大落的異常波動(dòng)時(shí)，可通過(guò)制定有效的經(jīng)濟(jì)政策，采用反周期對(duì)策，抑制周期波動(dòng)的負(fù)效應(yīng)出現(xiàn)，從而保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在宏觀政策方面，政府確定宏觀經(jīng)濟(jì)政策的是貨幣政策和財(cái)政政策。貨幣政策可以通過(guò)利率途徑、信貸途徑和資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格；假定貨幣政策不變，如果政府增加財(cái)政支出，這種擴(kuò)張性財(cái)政政策不僅直接刺激了總需求的增長(zhǎng)，而且也相應(yīng)推動(dòng)了社會(huì)總供給規(guī)模的擴(kuò)張。微觀政策方面，主要指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源的控制政策，如對(duì)土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、稅費(fèi)條件和融資條件等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性和土地資源的壟斷性，微觀政策往往可以取得更直接和及時(shí)的效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有資源約束型特征，投資結(jié)構(gòu)失衡、有效需求不足等問(wèn)題依然是房地產(chǎn)周期調(diào)整的主要方向；房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于政府主導(dǎo)性行業(yè)，政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較大。經(jīng)過(guò)2004年的高位運(yùn)行，2005年至2006年在政府政策的引導(dǎo)下，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)規(guī)模得到有效控制，房?jī)r(jià)增幅有所回落，預(yù)計(jì)當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲－減速的發(fā)展階段，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)入了調(diào)整期。

參考文獻(xiàn)：