商業(yè)用地規(guī)劃條件精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的商業(yè)用地規(guī)劃條件主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

［關(guān)鍵詞］城市規(guī)劃;規(guī)定性指標(biāo);房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)商改革

開(kāi)放以來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來(lái)越強(qiáng)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于推動(dòng)城市化進(jìn)程起了十分重要的作用。按國(guó)家法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標(biāo)的指導(dǎo)下進(jìn)行，要體現(xiàn)出城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)作用。我國(guó)現(xiàn)行的控規(guī)指標(biāo)體系包括規(guī)定性指標(biāo)規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類指標(biāo)，規(guī)定性指標(biāo)主要包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施等。

1項(xiàng)目概況及規(guī)劃條件

1.1項(xiàng)目概況瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城位于長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群東部，在長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群“一小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，屬于瀏陽(yáng)工業(yè)新城北部永盛組團(tuán)北片區(qū)，毗鄰開(kāi)元大道與岳汝高速互通口，對(duì)外交通十分便利，總面積約5.73公頃。基地現(xiàn)狀主要由林地構(gòu)成，屬于未開(kāi)發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開(kāi)發(fā)建設(shè)。1.2項(xiàng)目規(guī)劃條件概況依據(jù)《湖南省瀏陽(yáng)市地塊規(guī)劃條件———編號(hào)YQ2014－010(制造基地)》，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容居住用地;商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%;容積率為1.0≤FAR≤1.5;建筑密度為35%≤D≤48%;綠地率為G≥20%;建筑限高為H≥50米。

2規(guī)定性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

2.1建筑容積率、建筑密度和綠地率依據(jù)《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標(biāo)則應(yīng)按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。建筑容積率(容積率)指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。綠地率指基地內(nèi)綠地面積與建筑基地面積的比率(%)，為下限指標(biāo)。地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)在滿足建筑功能布局的同時(shí)，盡可能提高該項(xiàng)指標(biāo)，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色?！敖ㄖ芏取笔且粋€(gè)平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來(lái)控制地面通行、停車等基本環(huán)境的需求。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃條件，進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，最終得出規(guī)劃性指標(biāo)值。其中容積率為1.44，建筑密度為47.83%，綠地率為20.60%，地面集中綠地率為14.36%，屋頂集中綠地率為6.24%。2.2用地性質(zhì)瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城用地性質(zhì)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點(diǎn)建設(shè)家具市場(chǎng)及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)服務(wù)于商業(yè)活動(dòng)，創(chuàng)造良好的購(gòu)物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機(jī)生成表現(xiàn)原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購(gòu)物和休憩的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)讓每天來(lái)這里的消費(fèi)者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費(fèi)者提供問(wèn)訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設(shè)施。2.3停車泊位依據(jù)《瀏陽(yáng)市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2010—2030年)》、《瀏陽(yáng)市工業(yè)新城永盛組團(tuán)北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，瀏陽(yáng)市國(guó)際家具城的停車位商業(yè)按照0.8個(gè)/百平米，公寓按0.5個(gè)/百平米，住戶按一戶一個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。這樣的停車位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，方便了家具大廈的住戶和家具市場(chǎng)的消費(fèi)者停車。綜合上述規(guī)劃性指標(biāo)分析結(jié)果，該項(xiàng)目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則?？紤]到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)水平、居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，該項(xiàng)目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開(kāi)發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標(biāo)實(shí)際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開(kāi)發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。但是由于該項(xiàng)目商業(yè)性原則服務(wù)到位，可以吸引商家購(gòu)買店鋪;人本性原則體現(xiàn)具體，可以吸引對(duì)生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購(gòu)買公寓;車位配備充足，能吸引大量的商家購(gòu)買商鋪，為大量資金充裕的消費(fèi)者購(gòu)物停車提供方便。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目規(guī)劃性指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有利于提高銷售速度和銷售率，同時(shí)提高單位面積的售價(jià)，使其能盡快收回投資，效益達(dá)到最大化。

3規(guī)劃性指標(biāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用策略

首先是轉(zhuǎn)變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應(yīng)歷史和呼應(yīng)未來(lái)。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取利益提供了有利的條件。其次要轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)該在公共設(shè)施、低收入住房等社會(huì)公共事務(wù)土地的使用活動(dòng)中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用。低收入水平的人群，是房地產(chǎn)發(fā)展最強(qiáng)有力的后備資源，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)有利于提高消費(fèi)者的整體生活水平，提升了消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的滿意度，有利于開(kāi)發(fā)商后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售。最后是規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產(chǎn)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟(jì)行為，往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局和社會(huì)利益。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過(guò)城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)商行為進(jìn)行規(guī)范和管制。具體地說(shuō)，城市規(guī)劃通過(guò)規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)對(duì)城市建設(shè)用地性質(zhì)，用途等做出相應(yīng)的規(guī)定，建設(shè)工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過(guò)度開(kāi)發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內(nèi)限制了開(kāi)發(fā)商獲取利益的行為，但長(zhǎng)遠(yuǎn)地保障了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，提高了開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售以及開(kāi)發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質(zhì)量和居民的生活水平，推動(dòng)城市化進(jìn)程的同時(shí)也必須結(jié)合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標(biāo)。站在開(kāi)發(fā)商的角度，為了實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化，將會(huì)與規(guī)定性指標(biāo)產(chǎn)生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標(biāo)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國(guó)城市化的進(jìn)程，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

［1］金超.由幾項(xiàng)規(guī)定性指標(biāo)反思控制性詳細(xì)規(guī)劃［J］．山西建筑，2006，32(15).

［2］王曉川.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控［M］．北京:中國(guó)電力出版社，2006.

第2篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

辦公樓建設(shè)用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，規(guī)劃、國(guó)土部門應(yīng)充分運(yùn)用土地資產(chǎn)價(jià)值杠桿，合理選址和優(yōu)化配置辦公樓建設(shè)用地。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)合理制訂年度辦公樓建設(shè)供地計(jì)劃，

按土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃要求，確定辦公樓建設(shè)區(qū)域和建設(shè)規(guī)模等年度計(jì)劃，并定期向社會(huì)公布。

企業(yè)擬建辦公樓必須向規(guī)劃和國(guó)土部門提出書(shū)面用地申請(qǐng)，申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括用地位置、用地面積、擬建建筑面積及開(kāi)發(fā)利用方式等內(nèi)容。市國(guó)土資源局和市規(guī)劃局應(yīng)根據(jù)規(guī)劃和年度計(jì)劃情況，對(duì)受理的用

地申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)審和匯總，并在每半年的最后一個(gè)月內(nèi)將用地申請(qǐng)情況提交市土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)集體商討，經(jīng)綜合分析申請(qǐng)企業(yè)的數(shù)量和用地申請(qǐng)內(nèi)容后，制訂一時(shí)段內(nèi)辦公樓用地出讓宗數(shù)、面積及規(guī)

劃建設(shè)條件等供地方案，并及時(shí)向社會(huì)公布。

為增強(qiáng)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，辦公樓建設(shè)暫定每半年集中供地一次，并根據(jù)用地需求情況調(diào)整供地頻次。

二、供地方式

凡企業(yè)使用新征土地和存量劃撥土地建設(shè)辦公樓的，一律采用掛牌方式公開(kāi)出讓供地；

凡臨靠城市干道或位于商業(yè)區(qū)段或附建商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房的辦公樓建設(shè)用地，一律采用掛牌方式公開(kāi)出讓供地；

對(duì)企業(yè)在原有以出讓方式取得的土地上自建辦公樓，在符合城市規(guī)劃用地性質(zhì)的前提下，若不改變?cè)鲎層猛竞推渌ㄔO(shè)條件的，不重新處置其原有土地；若改變?cè)鲎層猛净蚱渌ㄔO(shè)條件的，應(yīng)按發(fā)

生變化的地價(jià)差值補(bǔ)繳土地出讓金；

對(duì)其它辦公樓建設(shè)用地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向受讓人的，一律采用掛牌方式公開(kāi)出讓供地。

三、供地價(jià)格確定

企業(yè)辦公樓建設(shè)用地實(shí)行有償使用，其供地價(jià)格不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。土地掛牌出讓底價(jià)經(jīng)具有土地估價(jià)資質(zhì)的

中介機(jī)構(gòu)評(píng)估后，由市土地收儲(chǔ)委員會(huì)集體確定。

土地出讓契稅和辦公樓建設(shè)涉及的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，由國(guó)土部門在辦理用地手續(xù)時(shí)另行收取。

四、建設(shè)管理

1、企業(yè)辦公樓建設(shè)竣工后，按規(guī)定程序由市相關(guān)部門組織驗(yàn)收；對(duì)驗(yàn)收不符合土地出讓合同約定或規(guī)劃建設(shè)條件的，用地單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整或申請(qǐng)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，否則，建設(shè)和國(guó)土部門不予辦理房屋

和土地權(quán)證。

2、用地單位不得借建設(shè)辦公樓之名進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得擅自改變土地用途或增加開(kāi)發(fā)建筑面積、提高容積率及改變其它開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。

用地單位確需改變土地用途的，經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)同意后，按改變用途后的土地評(píng)估價(jià)格與土地出讓價(jià)格之差值，補(bǔ)繳土地出讓金；確需增加開(kāi)發(fā)建筑面積、提高容積率的，經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)同意后，

按增加部分房屋的土地評(píng)估價(jià)格（樓面地價(jià)），補(bǔ)繳土地出讓金；確需改變其它開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的，按改變后的土地評(píng)估價(jià)格與土地出讓價(jià)格之差值，補(bǔ)繳土地出讓金。

3、用地單位銷售或轉(zhuǎn)讓（含法院裁判等各種交易形式）已建辦公等用房的，對(duì)銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地評(píng)估價(jià)格與土地出讓價(jià)格之差值，按增值稅率標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值稅。否則，建設(shè)和國(guó)土部門不予辦理房

屋和土地過(guò)戶手續(xù)。

土地出讓合同對(duì)土地交易條件已作約定的，按土地出讓合同約定處理。

4、企事業(yè)單位取得土地使用權(quán)后，一年內(nèi)不開(kāi)發(fā)建設(shè)的，由國(guó)土部門按規(guī)定收取其土地閑置費(fèi)；二年內(nèi)不開(kāi)發(fā)建設(shè)的，由國(guó)土部門依法無(wú)償收回其土地使用權(quán)。

五、其它

1、除列入國(guó)土資源部《劃撥供地目錄》的項(xiàng)目外，經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位辦公樓建設(shè)用地參照本規(guī)定執(zhí)行。

第3篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

關(guān)鍵詞：朝陽(yáng) 坡地 布局

1. 坡地工業(yè)園區(qū)建設(shè)的有利條件

1.1 形成適合坡地地形的生產(chǎn)工藝流程

可以利用坡地的地形條件，構(gòu)筑適于在坡地上建設(shè)的工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)工藝流程，滿足工業(yè)企業(yè)之間在生產(chǎn)上的聯(lián)系和協(xié)作。

1.2 形成良好的環(huán)境衛(wèi)生隔離和防護(hù)

可以通過(guò)利用坡地地形作為防護(hù)隔離體，隔離污染源和使各功能區(qū)之間保持一定距離，達(dá)到環(huán)境使用要求。同時(shí)也可以利用山地的斜坡和山頭種植樹(shù)木花草，規(guī)劃建設(shè)綠地等措施形成多層次、立體的綠化環(huán)境衛(wèi)生條件。

1.3 形成富于變化的形象與特色

地形的復(fù)雜多變，雖會(huì)給工業(yè)園區(qū)的建筑布局與設(shè)計(jì)帶來(lái)諸多不便，但如果處理得好，反而能使建筑布局與環(huán)境密切結(jié)合，并能創(chuàng)造出變化萬(wàn)千的設(shè)計(jì)手法和建筑形象與特色。

1.4 節(jié)省投資、節(jié)約用地

首先，雖然坡地建設(shè)的室外工程、道路建設(shè)投資較高，但是其地價(jià)卻相對(duì)較低，可以節(jié)約大量投資。其次，通過(guò)合理利用地形，在坡地還能獲得比平地更高的土地利用率，增加建筑的面積。

2. 坡地工業(yè)園區(qū)建設(shè)的不利條件

2.1坡地開(kāi)發(fā)成本高、建設(shè)難度大

坡地工業(yè)園區(qū)別于平原工業(yè)園的主要特點(diǎn)是地形復(fù)雜，有高度、坡度和小氣候引起的各種變化。城市各項(xiàng)建設(shè)用地都有一定的適應(yīng)坡度，但因地形條件所限，適宜建設(shè)的用地顯得十分緊缺，加之其工程地質(zhì)條件也比平原城市復(fù)雜，這就大大增加了建設(shè)的難度。同時(shí)，在坡地等復(fù)雜地形條件下施工，土石方工程量也會(huì)顯著增加，相應(yīng)的基建費(fèi)用亦會(huì)增大，再加上其道路和管網(wǎng)線路迂回、長(zhǎng)度增加，因而總工程量和總費(fèi)用增加幅度更大。

2.2坡地交通運(yùn)輸困難、區(qū)域聯(lián)系不便

一方面，由于山水阻隔，地形起伏，增加了交通聯(lián)系的復(fù)雜性與難度。坡地工業(yè)園區(qū)因地處山丘復(fù)雜地形上，或有山地環(huán)抱、夾峙，其對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)自然會(huì)受到很大影響。另一方面，在工業(yè)園區(qū)內(nèi)部，由于道路迂徊，且坡度較大，交通運(yùn)輸影響較大。

2.3坡地生態(tài)環(huán)境脆弱、用地矛盾突出

坡地的生態(tài)環(huán)境較脆弱，易發(fā)生環(huán)境災(zāi)害問(wèn)題，如水土流失、山洪水災(zāi)、滑坡、泥石流、崩塌、地震，并誘發(fā)次生災(zāi)害，危及人身和城市安全。同時(shí)坡地工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地的宜建地、平坦地較少，與農(nóng)業(yè)耕地矛盾突出。

2.4園區(qū)結(jié)構(gòu)松散，影響整體效率

具有一定規(guī)模的坡地工業(yè)園區(qū)，因受地形的局限，其整體形態(tài)多不規(guī)則，或不夠集中，園區(qū)內(nèi)部功能布局趨于分散化。由于受地形限制有些園區(qū)被分割成了多個(gè)功能完整且相對(duì)獨(dú)立的片區(qū)，不少基礎(chǔ)設(shè)施（特別是供水、排水及污水處理等設(shè)施），也往往難以形成統(tǒng)一的高效系統(tǒng)。

3. 朝陽(yáng)雙塔工業(yè)園區(qū)的總體布局結(jié)構(gòu)研究

3.1集中緊湊型結(jié)構(gòu)

規(guī)模較小，建設(shè)用地較為完整的條件下，采取集中緊湊的空間結(jié)構(gòu)模式是理想的選擇，因?yàn)樗梢杂行У亟M織生產(chǎn)和生活活動(dòng)，節(jié)約建設(shè)用地，減少建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。特別在園區(qū)建設(shè)的初期階段，由于園區(qū)的規(guī)模比較小，人地關(guān)系的矛盾還不突出，園區(qū)往往都是緊湊集中發(fā)展。

3.2線狀帶型結(jié)構(gòu)

線狀帶型結(jié)構(gòu)是在陡坡較大的帶狀地形條件下形成的。由于地形或自然地貌條件所限，城市用地沿丘陵、山谷或江河延伸呈帶狀發(fā)展。

3.3分散組團(tuán)型結(jié)構(gòu)

分散組團(tuán)型結(jié)構(gòu)是在擁有若干相互分離的、適于城市建設(shè)的場(chǎng)地的情況下形成的。多見(jiàn)于地形起伏、山水相間的丘陵地區(qū)或山區(qū)河谷地帶，用地高低起伏，被山脈、江河、沖溝、丘谷所分割。

3.4案例研究

加利福尼亞州第二大城市，美國(guó)第七大城市。圣迭戈的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)主要分布在城市北部的濱海山谷地帶，大量的生物制藥企業(yè)集聚在此地，形成了全球著名的圣迭戈生物谷。

在圣迭戈生物谷中，山谷地帶的產(chǎn)業(yè)組團(tuán)采用帶狀布局模式，以道路為骨架，用地邊界沒(méi)有嚴(yán)格劃分，一般依據(jù)地形而定。山谷中地勢(shì)較為平緩的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，道路主要為方格網(wǎng)狀，地塊劃分較為規(guī)整。山體與干道之間的居住組團(tuán)，呈現(xiàn)出指狀的布局形式，組團(tuán)滲透在山谷之中，組團(tuán)道路與快捷干道相連。

3.5啟示

布局模式――結(jié)合雙塔工業(yè)區(qū)實(shí)際，規(guī)劃采用組團(tuán)式布局模式。根據(jù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的結(jié)論，規(guī)劃將不同生產(chǎn)部門組團(tuán)式安排在服務(wù)配套設(shè)施周邊，同時(shí)各類部門在分期建設(shè)中都有涉及，保證了生產(chǎn)部門的相對(duì)集中和分期建設(shè)的綜合要求。

特殊指標(biāo)體系――坡地工業(yè)園區(qū)有不同于平原城市的特殊指標(biāo)體系，一般工業(yè)園區(qū)內(nèi)的建筑密度和容積率往往控制上限。但對(duì)于坡地工業(yè)區(qū)而言，一方面因生態(tài)環(huán)境的保護(hù)要求，需要保留部分山體綠地；另一方面，因其開(kāi)發(fā)建設(shè)的高成本，也應(yīng)保證一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)量下限，以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的可操作性。

4. 朝陽(yáng)市雙塔工業(yè)園區(qū)功能布局結(jié)構(gòu)設(shè)想

現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性―智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、居住、娛樂(lè)休憩服務(wù)等綜合功能。

4.1 坡地工業(yè)園區(qū)功能布局原則

4.1.1 功能布局契合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、城市拓展規(guī)律

朝陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在重要階段，調(diào)整、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為現(xiàn)時(shí)的要?jiǎng)?wù)。建設(shè)雙塔工業(yè)區(qū)既符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，也是充分疏散、拓展城市核心區(qū)功能的必要舉措。

4.1.2 功能布局適應(yīng)用地區(qū)位的合理分布

規(guī)劃用地功能布局符合供給需求理論和地租競(jìng)價(jià)分析，體現(xiàn)了城市的不同功能活動(dòng)對(duì)土地空間位置依賴程度的不同。城市的零售商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)等等各自存在不同的地租競(jìng)價(jià)曲線，用地單位個(gè)體在不同選址情況下，仍能獲得正常利潤(rùn)所能支付的最大商業(yè)租金。根據(jù)不同區(qū)位的機(jī)會(huì)收益水平確定的級(jí)差地租形成了城市土地利用個(gè)體自由選址中的空間秩序。

4.1.3 用地功能布局滿足可持續(xù)發(fā)展的需求

可持續(xù)發(fā)展的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)；

朝陽(yáng)市雙塔工業(yè)區(qū)的發(fā)展采用循序漸進(jìn)的策略，保持不同開(kāi)發(fā)階段的功能相對(duì)完整性；

土地集約使用，以集聚規(guī)模效益提高用地效率，合理利用土地資源；

提倡用地功能適當(dāng)混合，方便就業(yè)、工作，并在相當(dāng)程度上減少交通流量。

第4篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

【關(guān)鍵詞】三舊改造；城中村；舊城鎮(zhèn)；舊廠房

廣州市圍繞建設(shè)國(guó)家中心城市的要求，堅(jiān)持“規(guī)劃引導(dǎo)、應(yīng)保盡保、以人為本、能改盡改”的總體策略，把“三舊”改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、舊城區(qū)改造、歷史文化保護(hù)以及迎接亞運(yùn)會(huì)、創(chuàng)造新生活緊密結(jié)合起來(lái)，因地制宜合理編制舊城、舊村和舊廠專項(xiàng)改造規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)功能，妥善處理好改造速度與效果的關(guān)系，注重選擇一些試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)突破，以點(diǎn)帶面有序推進(jìn)廣州市“三舊”改造工作。

此外，廣州市科學(xué)統(tǒng)籌改造計(jì)劃，完善改造政策措施，在市權(quán)限范圍內(nèi)出臺(tái)財(cái)稅扶持激勵(lì)政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，創(chuàng)造條件吸引社會(huì)各方廣泛參與“三舊”改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多方共贏。并且在改造工作中充分尊重改造范圍內(nèi)居民、企業(yè)自身的意愿，在政策制定和制度設(shè)計(jì)上保障居民、企業(yè)的知情權(quán)和參與權(quán)，公開(kāi)透明操作，和諧推進(jìn)“三舊”改造?！叭f”改造工作經(jīng)驗(yàn)具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）城中村改造經(jīng)驗(yàn)

廣州市在城中村試點(diǎn)和后期改造中取得了良好的成效，其經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：

1、滾動(dòng)式推進(jìn)。從多數(shù)村擬定的改造方案看，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿、采用滾動(dòng)遷建、局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是目前各試點(diǎn)村改造的一般做法，這一方面是由試點(diǎn)村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、“回遷本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有強(qiáng)烈的“眷戀故土”意識(shí)，始終不愿離開(kāi)舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見(jiàn)證物。村民不愿舍棄故土，其原因主要有三個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)上劃算，政府以贖買方式補(bǔ)償款一般低于自己在地價(jià)及出讓金全免的土地上新建公寓后的房屋市價(jià)減去建筑成本；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設(shè)施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而政府贖買的補(bǔ)償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會(huì)人際網(wǎng)絡(luò)。

3、結(jié)合市政設(shè)施項(xiàng)目來(lái)啟動(dòng)城中村改造。各村改造方案均體現(xiàn)了這一點(diǎn)，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來(lái)自政府的資金補(bǔ)償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德村的改造方案就強(qiáng)調(diào)先啟動(dòng)位于村內(nèi)的兩條市政規(guī)劃路建設(shè)，所獲集體土地及物業(yè)拆遷補(bǔ)償約2.7億元可作為舊村改造的啟動(dòng)資金。

4、大多數(shù)村主張采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式推進(jìn)改造。從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行（即以多建物業(yè)的市場(chǎng)租售籌集改造資金），要求政府給予規(guī)劃指標(biāo)和城建稅費(fèi)上的優(yōu)惠，并堅(jiān)決主張將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)留給村里以支持滾動(dòng)改造。這一點(diǎn)在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現(xiàn)得十分突出。

5、平衡經(jīng)濟(jì)利益、建立多元化的補(bǔ)償機(jī)制以推動(dòng)改造。雖然城中村改造的核心目標(biāo)是住宅類型的置換和居住環(huán)境的改善，但為了籌集改造資金并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)最大化，許多村或要求適當(dāng)提高回遷標(biāo)準(zhǔn)，或提出在未來(lái)新村或抽疏后的舊村土地上增加商業(yè)功能，進(jìn)行更多的商業(yè)開(kāi)發(fā)，以彌補(bǔ)改造過(guò)程中或改造后可能出現(xiàn)的村民出租收益的損失（如，廣州市搓龍村改造方案中，無(wú)論是新建的農(nóng)民公寓區(qū)還是舊村更新區(qū)，都要求規(guī)劃配套一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施，這充分體現(xiàn)了村民在改造過(guò)程中強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)訴求）；在復(fù)建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補(bǔ)償安置方式，實(shí)行半市場(chǎng)化的社區(qū)型改造模式。但對(duì)于空地緊張或沒(méi)有周轉(zhuǎn)用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標(biāo)，另一方面又可以有效彌補(bǔ)村民的經(jīng)濟(jì)損失（如，石牌村就采取在舊村范圍內(nèi)“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失）；據(jù)調(diào)研接近70%的村民支持城中村改造，提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量，但實(shí)施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟(jì)利益不受損失或在改造后能得到明確的補(bǔ)償，92%的村民選擇“經(jīng)濟(jì)收入不能降低”，而其它選項(xiàng)的比例則明顯低得多?？梢?jiàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的平衡補(bǔ)償是順利推進(jìn)城中村改造的首要前提，建立多元化的補(bǔ)償機(jī)制是順利推進(jìn)城中村改造的重要保障。

6、稅費(fèi)優(yōu)惠和公共設(shè)施配套建設(shè)等政策的支持。為減輕村集體經(jīng)濟(jì)在城中村改造中面臨的壓力，各試點(diǎn)村都強(qiáng)烈要求政府提供政策上的支持，這些政策訴求總括起來(lái)主要包括：一是提供各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；二是盡快轉(zhuǎn)換國(guó)有土地物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；三是允許改變部分土地用途或批準(zhǔn)更多的商住用地指標(biāo)；四是協(xié)助改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；五是對(duì)村域內(nèi)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)給予適當(dāng)支持。

（二）舊城鎮(zhèn)改造經(jīng)驗(yàn)

廣州市舊城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、歷史文化保護(hù)性整治（留）三種模式，著重推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域的成片重建改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)用3-5年時(shí)間，基本完成越秀、荔灣、海珠區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的舊城更新改造工作。在改造資金籌措方面，形成政府、市場(chǎng)、改造主體等多元化的資金籌措渠道；在財(cái)政扶持和稅費(fèi)減免方面，實(shí)行市權(quán)限內(nèi)稅費(fèi)減免返還和重點(diǎn)改造區(qū)域未來(lái)5年的土地出讓收益市區(qū)8：2分成的優(yōu)惠政策；在拆遷補(bǔ)償安置方面，充分尊重居民改造意愿，堅(jiān)持“陽(yáng)光動(dòng)遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行多種補(bǔ)償安置方式，多渠道保障安置房建設(shè)。

1、以民為本，高標(biāo)準(zhǔn)完善生活基礎(chǔ)設(shè)施

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造的過(guò)程中，把改善原有居民的生活設(shè)施放在了優(yōu)先考慮的位置上，在舊城鎮(zhèn)改造中，以人為本，以市民為本，高質(zhì)量，高標(biāo)準(zhǔn)地完善市民的各種生活基礎(chǔ)設(shè)施。

在改造的過(guò)程中，廣州市發(fā)揮其毗鄰港澳，實(shí)行對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放政策的有利條件，充分利用對(duì)外交往中心和開(kāi)放城市的優(yōu)勢(shì)，把利用外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)材料、重點(diǎn)建設(shè)新區(qū)和舊城鎮(zhèn)改造結(jié)合起來(lái)，加速改變城市面貌，通過(guò)各種途徑，廣泛集中各方面的財(cái)力、物力、人力對(duì)舊城居住區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和改造。規(guī)劃擴(kuò)大的市區(qū)用地應(yīng)主要用于改善居民的居住條件，舊城鎮(zhèn)改造的重點(diǎn)應(yīng)是那些人口密度過(guò)高、破舊建筑多、市政設(shè)施落后、居住條件差的地區(qū)，改造中盡量利用廣州市經(jīng)濟(jì)特殊政策的有利條件，興建一些較大型的公共建筑，改造的重點(diǎn)則是加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市政公用設(shè)施的配套建設(shè)。并加大如供水、排污、管道煤氣、廚房衛(wèi)生間改造等市民配套生活設(shè)施的改造，有步驟地改善市民生活條件，取得了顯著的效果與成績(jī)。

2、一區(qū)一策

廣州市中心城區(qū)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”和“騰籠換鳥(niǎo)”，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造總部經(jīng)濟(jì)、金融保險(xiǎn)、商務(wù)會(huì)展、商貿(mào)旅游文化集聚區(qū)。舊城區(qū)作為中心城區(qū)的重要部分，功能調(diào)整應(yīng)與中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、就業(yè)崗位的調(diào)整和土地高效集約利用相適應(yīng)，以提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力并確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延續(xù)性。

根據(jù)《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》），按照“分區(qū)分類、一區(qū)一策”的辦法改造，其中，越秀區(qū)：從“聚人”到“聚財(cái)”。大力發(fā)展成為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和品牌零售商業(yè)、文化休閑娛樂(lè)中心，做大文化休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化夜廣州特色；荔灣區(qū)：從“走人”到“調(diào)人”。從“傳統(tǒng)批發(fā)”轉(zhuǎn)到“商業(yè)商貿(mào)和文化休閑”，成為商貿(mào)休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區(qū)；海珠區(qū)：從“引人”到“留人”。從單純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到培育商務(wù)商業(yè)及文化產(chǎn)業(yè)，限制居住功能的擴(kuò)張，培育、扶持商務(wù)辦公、酒店商業(yè)以及旅游業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)崗位，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力。

3、容積率“長(zhǎng)高”不變密

根據(jù)《綱要》，舊城更新改造后的人口規(guī)模與現(xiàn)有總量持平，常住人口規(guī)模控制在200萬(wàn)人左右。改造前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬(wàn)平方米左右，平均毛容積率為1.67。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內(nèi)。這是“低層高密度”的建設(shè)模式向“高層低密度”的轉(zhuǎn)變，大量危破房拆掉后，騰出來(lái)的土地可以建更多的綠地和配套設(shè)施。而且在改造過(guò)程中還會(huì)對(duì)區(qū)域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過(guò)24米（住宅6-8層）、裙樓不超過(guò)36米（12層），若地塊開(kāi)發(fā)指標(biāo)超標(biāo)，須經(jīng)過(guò)市政府常務(wù)會(huì)研究決定。

4、改善交通設(shè)施，提升環(huán)境質(zhì)量

對(duì)于改善舊城交通，廣州市提出應(yīng)避免對(duì)舊城街道進(jìn)行大規(guī)模拓寬，而是通過(guò)構(gòu)建和加強(qiáng)微循環(huán)系統(tǒng)建設(shè)，完善路網(wǎng)體系。在老城區(qū)，應(yīng)倡導(dǎo)公交主導(dǎo)的出行模式。此外，在舊城區(qū)劃定部分區(qū)域作為交通保護(hù)區(qū)，通過(guò)停車收費(fèi)、通行收費(fèi)調(diào)節(jié)交通需求，創(chuàng)建安寧交通區(qū)以保護(hù)舊城區(qū)歷史風(fēng)貌。另外，參考慕尼黑、倫敦、上海都有交通保護(hù)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，廣州也有此設(shè)想，交通保護(hù)區(qū)內(nèi)限制私人小汽車進(jìn)入。

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造過(guò)程中，增加綠地和社區(qū)公園面積。改造后，確保每個(gè)社區(qū)居民在500米范圍內(nèi)能便捷享有街頭綠地、社區(qū)公園。在環(huán)市東商務(wù)區(qū)、農(nóng)林下商業(yè)區(qū)、中華廣場(chǎng)——流行前線商業(yè)區(qū)、火車站地區(qū)、北京路步行街、海珠廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、上下九步行街以及江南西商業(yè)區(qū)等地區(qū)，構(gòu)建商業(yè)區(qū)步行系統(tǒng)，使之成為舊城最具活力的面狀開(kāi)敞空間。其中，規(guī)劃舊城區(qū)公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現(xiàn)狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。

5、加強(qiáng)歷史文化街區(qū)整體保護(hù)，傳承舊城歷史文脈

廣州市在舊城更新改造中樹(shù)立“保護(hù)也是發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)”的理念，重視歷史文化街區(qū)的整體保護(hù)。在改造過(guò)程中，遵循《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》及各歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃確定的保護(hù)框架，堅(jiān)持“紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌”的原則進(jìn)行舊城區(qū)道路的調(diào)整，確保舊城空間機(jī)理和整體格局得到最大維護(hù)。

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造過(guò)程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保護(hù)要求、更新成本和城市發(fā)展等不一致的目標(biāo)。根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價(jià)值劃定舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍，進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)。舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟(jì)平衡為改造目標(biāo)，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復(fù)騎樓、西關(guān)大屋、海山仙館等歷史風(fēng)貌，加強(qiáng)對(duì)文物保護(hù)單位的修繕和利用。一般舊城地區(qū)，除歷史文化街區(qū)、文物保護(hù)單位及歷史建筑外，適當(dāng)放寬控制幅度，在設(shè)施服務(wù)能滿足的條件下可適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。并且重視地區(qū)傳統(tǒng)特色和生活氛圍的延續(xù)，盡可能保持社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的完整性；堅(jiān)持歷史文脈保護(hù)與環(huán)境改善相結(jié)合，傳承舊城文化，維系非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

（三）舊廠房改造經(jīng)驗(yàn)

總體來(lái)講，廣州市舊廠房改造方面，采取公開(kāi)出讓收益返還、企業(yè)自行開(kāi)發(fā)改造、依法收購(gòu)儲(chǔ)備等三種模式，以“退二進(jìn)三”為重點(diǎn)推進(jìn)舊廠房改造。

1、舊廠土地變性，四五成可歸原業(yè)主

廣州市許多歷史上遺留下來(lái)的工業(yè)廠房用地占據(jù)了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下，成為困擾廣州市城市更新的一大難題。而長(zhǎng)期以來(lái)阻礙舊廠房用地高效利用的一大門檻就是土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變問(wèn)題。

城市中的工業(yè)用地如今已有利潤(rùn)可觀的商用價(jià)值，但按照土地管理相關(guān)規(guī)定，土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)要由政府收回重新出讓，這就造成工業(yè)用地的原企業(yè)主沒(méi)有改造積極性。根據(jù)《廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見(jiàn)》，舊廠房改造政府與原用地單位分成土地出讓金，提高原用地單位的改造積極性。處理舊廠房用地可以采取政府收購(gòu)、政府拍賣或允許產(chǎn)權(quán)變更等方法，如果由政府拍賣，拍賣所得可以選擇45%歸原業(yè)主，55%歸政府的方法。

2、低效工業(yè)用地改變土地性質(zhì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)

為推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作，去年廣州市明確將環(huán)城高速范圍內(nèi)影響環(huán)保類企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內(nèi)的危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)納入“退二進(jìn)三”范圍，由市環(huán)保局、市安監(jiān)局確定搬遷名單和搬遷時(shí)限，分批報(bào)市政府公布。其中要求2009年前搬遷91家、2012年前搬遷77家、2015年前搬遷32家。相關(guān)部門根據(jù)廣州城市發(fā)展總體規(guī)劃和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基地的狀況，選定了11個(gè)產(chǎn)業(yè)基地作為承接搬遷產(chǎn)業(yè)的集聚基地。

為了促進(jìn)工業(yè)用地的節(jié)約集約利用，廣州市還在政策上采取了激勵(lì)手段。如，目前工業(yè)用地增加容積率建多層廠房將不用再補(bǔ)交地價(jià)；一些低效工業(yè)用地也被允許由原業(yè)主單位臨時(shí)改變土地性質(zhì)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。廣州市政府明確規(guī)定，舊廠房改造必須服從五大功能區(qū)的規(guī)劃和定位，要與改善人居環(huán)境、優(yōu)化城市功能、促進(jìn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展等積極社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略要求相一致，提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益。

3、修舊如舊，保留歷史原貌

以廣州紡織機(jī)械廠和廣州鋁材廠為例：

建于上世紀(jì)50年代的廣州紡織機(jī)械廠變身為時(shí)尚服裝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園。該項(xiàng)目名為廣州T.I.T.紡織服裝創(chuàng)意園，位于新電視塔正南面、藝苑路東側(cè)、新港中路北面，改造本著“修舊如舊、尊重歷史”的原則，保留紡織機(jī)械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素，主要通過(guò)對(duì)原有廠房的修復(fù)、推倒重建，形成首期包括服務(wù)配套區(qū)、品牌設(shè)計(jì)區(qū)、跨界創(chuàng)意區(qū)、展示區(qū)、休閑紅酒區(qū)和時(shí)尚名店區(qū)在內(nèi)的6個(gè)功能區(qū)，以及探索發(fā)展區(qū)、商務(wù)接待區(qū)和互動(dòng)交流區(qū)的二期工程。

建于解放前的廣州鋁材廠（原來(lái)生產(chǎn)鋁材）改造成茶文化廣場(chǎng)。隨著國(guó)家和廣東省及廣州市提出對(duì)高污染高耗能的電解鋁產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)升級(jí)退二進(jìn)三，廣州鋁材廠的生產(chǎn)冶煉部分已經(jīng)搬遷完畢，現(xiàn)狀為遺留的單層混凝土廠房，整體為工業(yè)建筑形象，內(nèi)部結(jié)構(gòu)和商業(yè)功能差別較大，外立面破舊形象不佳，與白鵝潭中央商務(wù)區(qū)的形象不符，因此本次改造重點(diǎn)在于將工業(yè)建筑形象轉(zhuǎn)化為新型的商業(yè)區(qū)形象。為適合商業(yè)客流，在四座改造后的大廠房的二樓之間架設(shè)天橋、形成環(huán)形交通。將鋁材廠興建成一個(gè)茶文化體驗(yàn)區(qū)，引進(jìn)云南普洱、安華黑茶、西湖龍井、貴州綠茶、臺(tái)灣阿里山高山茶等各地茶商前來(lái)建設(shè)各自的茶館，不僅可以讓市民不出廣州就可以體驗(yàn)到各地的茶文化，更可以讓亞運(yùn)期間的外國(guó)游客全景式地接觸中國(guó)茶文化。除了體驗(yàn)區(qū)之外，還將興建一個(gè)茶文化博物館，并打造茶文化的產(chǎn)學(xué)研示范區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃健文，徐瑩：對(duì)舊城改造的再認(rèn)識(shí)——以廣州市“三舊”改造工作為例，規(guī)劃師，2011

[2]陳果，王莉莎：“三舊”改造史無(wú)前例廣州再逢發(fā)展機(jī)遇，廣東建設(shè)報(bào)，2010

[3]陶莉紅：城市“三舊”改造市場(chǎng)分析及商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)對(duì)策研究——以廣州為例，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011

第5篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

【關(guān)鍵詞】土地；基準(zhǔn)地價(jià)；土地管理

中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的定義有明確規(guī)定，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格[1]。基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)城鎮(zhèn)地價(jià)管理的核心。關(guān)于地價(jià)理論研究歷史悠久，已有許多研究成果[2-6]。但是，目前在具有中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的認(rèn)識(shí)，特別是基準(zhǔn)地價(jià)在實(shí)際評(píng)估、更新方法、時(shí)空分布等仍然有許多新問(wèn)題值得深入探討。

一、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)

基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵主要包括估價(jià)基準(zhǔn)日所對(duì)應(yīng)的土地權(quán)屬、土地利用條件。

1、權(quán)屬。基準(zhǔn)地價(jià)概念界定必須是城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地。我國(guó)目前的土地所有制統(tǒng)一為公有制，即全民所有，具體包括國(guó)家所有和集體所有兩種形式。所以從土地權(quán)屬講，必須是國(guó)家所有的國(guó)有土地。集體所有土地只能通過(guò)征收經(jīng)依法批準(zhǔn)單向流動(dòng)變更為國(guó)家所有。國(guó)有土地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押等手段融資，也可以在土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，而集體土地不能抵押融資。也不能在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。

2、土地利用條件?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的是現(xiàn)狀利用條件，而不是土地估價(jià)中設(shè)定的規(guī)劃條件對(duì)應(yīng)的價(jià)格。按照土地估價(jià)的最高最佳使用原則，土地價(jià)格可以評(píng)估為土地現(xiàn)狀使用條件下的價(jià)格，也可以按照土地的最佳用途，評(píng)估土地在最佳用途即規(guī)劃用途價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)一般采用調(diào)查評(píng)估基準(zhǔn)日近三年的土地交易樣點(diǎn)資料，對(duì)樣點(diǎn)資料進(jìn)行修正，運(yùn)用樣點(diǎn)地價(jià)平均法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是土地過(guò)去或現(xiàn)狀利用條件下的價(jià)格，修正后也是土地現(xiàn)狀利用條件。因此，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的土地利用條件必須對(duì)應(yīng)土地現(xiàn)狀利用條件。

二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路

現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路基本上都是采用在城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，分級(jí)別和用途調(diào)查估價(jià)基準(zhǔn)日近三年的土地交易樣點(diǎn)，并對(duì)交易樣點(diǎn)資料進(jìn)行整理分析，通過(guò)交易情況、交易時(shí)間、容積率等修正，將樣點(diǎn)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定內(nèi)涵的修正地價(jià)，運(yùn)用樣點(diǎn)修正地價(jià)平均法分別測(cè)算不同用途土地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，也就是通常所說(shuō)的“以級(jí)定價(jià)”[2]。從理論上和實(shí)際管理工作的需要出發(fā)，城鎮(zhèn)土地定級(jí)與城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)具有良好的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即土地級(jí)別越高，土地多因素綜合評(píng)價(jià)的得分值越高，城鎮(zhèn)土地的區(qū)位條件和土地質(zhì)量也越好，各種類型的土地和房地產(chǎn)交易價(jià)格也較高，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)也就越高。城鎮(zhèn)土地定級(jí)反映城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的內(nèi)部相對(duì)差異，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)給出了城鎮(zhèn)土地質(zhì)量和價(jià)格的絕對(duì)差異[3]。

但是，按照現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路，運(yùn)用以級(jí)定價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果在評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，往往會(huì)造成評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果跳級(jí)的現(xiàn)象。為了避免出現(xiàn)跳級(jí)現(xiàn)象，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，可以嘗試采用“以價(jià)定級(jí)”的思路，按照地價(jià)交易樣點(diǎn)修正后的價(jià)格水平，劃分土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，這樣高級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)就肯定比低級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)高，既符合一般常理，也符合地價(jià)管理工作的實(shí)際需要。

三、基準(zhǔn)地價(jià)土地用途的含義

目前全國(guó)土地分為三個(gè)一級(jí)類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。建設(shè)用地包括8個(gè)二級(jí)類，即商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地。商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地中的商品房用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，必須有償使用，運(yùn)用招標(biāo)拍賣掛牌等市場(chǎng)化手段配置土地資源。住宅用地中的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，屬于非經(jīng)營(yíng)性用地，可以采用劃撥等手段無(wú)償使用。公用設(shè)施用地、公共建筑用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地都是為了滿足公共利益需要而使用的土地，屬于非經(jīng)營(yíng)性用地，也可以采用劃撥等手段無(wú)償使用。在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，按照土地用途分類的要求，一般只評(píng)估商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

四、基準(zhǔn)地價(jià)分布規(guī)律

1、基準(zhǔn)地價(jià)分布的一般規(guī)律

對(duì)于人口規(guī)模在50萬(wàn)以上的多中心城鎮(zhèn)而言，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，盡可能進(jìn)行分類定級(jí)、分類估價(jià)，體現(xiàn)不同用途對(duì)土地質(zhì)量要求不同，實(shí)現(xiàn)不同用途條件下土地價(jià)格的差別化管理。

對(duì)于大多數(shù)人口規(guī)模在50萬(wàn)以下的單中心城鎮(zhèn)，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，基本上都進(jìn)行綜合定級(jí)、分類估價(jià)。作者通過(guò)多年的理論和實(shí)踐研究認(rèn)為，在一般情況下，基準(zhǔn)地價(jià)分布具有以下規(guī)律[7-12]：

（1）同一級(jí)別內(nèi)，不同用途之間，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)高于居住用地基準(zhǔn)地價(jià)，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)高于工業(yè)用地，也就是商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)最高，其次是居住用地，工業(yè)用地最低。商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度最大，其次是居住用地，工業(yè)用地修正幅度最小。

（2）同一用途不同級(jí)別之間，級(jí)別越高，基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度越大，基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差越大；級(jí)別越低，基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度越小，基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差越小。

（3）不同用途、不同級(jí)別之間，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差最大，其次是居住用地，工業(yè)用地級(jí)差最小。同時(shí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度最大，其次是居住用地，工業(yè)用地修正幅度最小。

2、基準(zhǔn)地價(jià)分布的特例

基準(zhǔn)地價(jià)一般情況下遵循分布的一般規(guī)律。在商業(yè)活動(dòng)不是很活躍的中小規(guī)模城鎮(zhèn)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)同一級(jí)別、甚至是同一地塊，作為商業(yè)用地地價(jià)低于居住用地的特殊現(xiàn)象。主要原因是由于商業(yè)用地需求不足，而且商業(yè)開(kāi)發(fā)一次性投資較大，特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快的情況下，商業(yè)開(kāi)發(fā)回收周期比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回收周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商不愿長(zhǎng)期投入大量資金等諸多原因綜合造成的。

五、基準(zhǔn)地價(jià)作用的再認(rèn)識(shí)

自從實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌以來(lái)，有人認(rèn)為凡是能收取土地出讓金，有償使用的土地都交給市場(chǎng)，由政府代表土地所有者，采用招標(biāo)拍賣掛牌等市場(chǎng)化方式配置土地資源，由土地市場(chǎng)確定土地價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)的作用在弱化。但是，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，基準(zhǔn)地價(jià)仍然是政府控制城市土地出讓最低價(jià)的科學(xué)依據(jù)，可以為土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓提供底價(jià)參考。同時(shí)，我國(guó)實(shí)行二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格備案制度，應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)也可以為二級(jí)市場(chǎng)的土地轉(zhuǎn)讓提供交易價(jià)格參考，防止土地交易環(huán)節(jié)的稅收流失。因此，在新的地價(jià)管理和土地利用管理制度下，不但不能弱化基準(zhǔn)地價(jià)的作用，而且要加強(qiáng)加準(zhǔn)地價(jià)反映地價(jià)水平的宏觀調(diào)控作用，加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)在土地交易環(huán)節(jié)的作用。為了顯化土地價(jià)格，保障國(guó)有土地資產(chǎn)不流失或者少流失，應(yīng)強(qiáng)化基準(zhǔn)地價(jià)“標(biāo)尺”的作用，基準(zhǔn)地價(jià)要實(shí)時(shí)反映土地市場(chǎng)價(jià)格水平，防止低價(jià)或變相低價(jià)出讓土地行為發(fā)生，讓土地交易在陽(yáng)光下運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001），2001.

[2]劉衛(wèi)東.城市地價(jià)評(píng)估理論與實(shí)踐.科學(xué)出版社.2011.

[3]傅伯杰.土地評(píng)價(jià)的理論與實(shí)踐.北京：中國(guó)科學(xué)出版社，1991.

[4]正峰，楊紅，趙文武. 全國(guó)城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整更新研究.中國(guó)土地科學(xué)2009（10）.

[5]蔡維森，郭春華.對(duì)土地生態(tài)倫理的理論探索.理論導(dǎo)刊，2010（12）.

[6]黃小蘭，楊小雄，何杰模.小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法研究.資源開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)，2007（6）.

[7]廖富強(qiáng)，周生路，任奎.省域城鎮(zhèn)土地等別和基準(zhǔn)地價(jià)快速更新方法研究——以江蘇省為例.地域研究與開(kāi)發(fā)，2008（5）.

[8]王冬青，曹健. 我國(guó)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新問(wèn)題研究.山東理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（5）.

[9]夏建國(guó)，趙順權(quán)，王永東.小城鎮(zhèn)土地估價(jià)的問(wèn)題探討 .四川農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2000（04）.

[10]王春芝，王霞，毛愛(ài)華. 對(duì)煙臺(tái)市最新基準(zhǔn)地價(jià)的思考.資源與產(chǎn)業(yè)，2008（2）.

[11]李小波，馬仁會(huì). 河北省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)構(gòu)比率分析. 地理學(xué)與國(guó)土研究，1998（01）.

[12]張健，秦明周. 鄭州市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空變異研究.國(guó)土與自然資源研究，2010（4）.

第6篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

關(guān)鍵詞：南關(guān)路片區(qū)；舊城中心區(qū)；更新改造；重塑復(fù)興

Abstract: in order to improve the living environment of South Gate Road area of hybrid space structure, social disorder, disorder and other problems, this article from the continuation of citycontext, location advantages of integration, put forward the "renewal pattern remodeling --Renaissance" old city center area, and tries to adjust the block function structure, optimizing space layout, the continuation of city history. Specific strategies, to reshape the city space skin texture,improve the living environment, realize the organic development of the revival of old city and vitality.

Keywords: South Gate Road area; center of old city; renewal; remodeling revival

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）

舊城中心區(qū)是城市在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中逐步形成的，集中體現(xiàn)了城市的發(fā)展歷史和文化特色，是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的載體和功能聚集的中心。然而，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張和部分功能向城市新中心的轉(zhuǎn)移，舊城中心區(qū)出現(xiàn)了活力的喪失和人居環(huán)境的惡化，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在逐步削弱。本文以寶雞市南關(guān)路片區(qū)更新改造項(xiàng)目為例，試圖尋求一種適宜的舊城中心區(qū)更新改造模式。

1 項(xiàng)目基地背景認(rèn)知

寶雞古稱陳倉(cāng)，是華夏始祖炎帝故里、周秦王朝的發(fā)祥地，這里是佛、儒、道三家文化的匯集地。城市南、北、西三面環(huán)山中間凹平，地貌類型多樣。城市氣候?qū)儆跍嘏瘞О霛駶?rùn)氣候，四季分明。得天獨(dú)厚的自然條件和蘊(yùn)藏深厚的文化積淀給予寶雞城市建設(shè)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

南關(guān)路舊城改造片區(qū)改造項(xiàng)目位于市渭濱區(qū)，市勘察測(cè)繪院以北，炎帝園以東，隴海鐵路以南，紅旗路以西，規(guī)劃總用地面積4.41公頃，其中建設(shè)用地面積3.64公頃。老城中心區(qū)是在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和居民生活水平條件下產(chǎn)生的適宜于特定時(shí)期的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)和建筑空間環(huán)境。隨著時(shí)代變遷，原有城市中心區(qū)一些功能已不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)生活，空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變異，經(jīng)濟(jì)活力正在逐漸衰退。因此，舊城中心空間體系亟待改善。

2 地塊現(xiàn)狀問(wèn)題分析

2.1功能結(jié)構(gòu)問(wèn)題分析

項(xiàng)目現(xiàn)狀用地較為混雜，商業(yè)金融用地、居住用地、行政辦公用地、宗教用地等交錯(cuò)分布。其中以居住用地為主，占有比例為89.65%，另外存在7.63%的行政辦公建筑和2.72%的商業(yè)建筑。商業(yè)設(shè)施用地多以臨街線性分布為主，居住用地被商業(yè)用地包圍在地塊的中心地帶，現(xiàn)有路燈管理局等行政辦公建筑一方面打斷了商業(yè)的連續(xù)性，同時(shí)又被喧鬧的商業(yè)所影響，辦公環(huán)境不佳。地塊內(nèi)居住和行政辦公用地偏高，社會(huì)服務(wù)職能不足，反映出中心地塊的中心職能較弱。這體現(xiàn)出我國(guó)廣大中小城市在長(zhǎng)期發(fā)展中以自發(fā)建設(shè)為主，缺乏整體規(guī)劃控制而逐步形成的共性問(wèn)題。整體居民構(gòu)成以村民、教民、低收入居民為主?；貎?nèi)部分居民信奉天主教，定期會(huì)舉行教會(huì)活動(dòng)。復(fù)雜的居民構(gòu)成及不同性質(zhì)用地的交錯(cuò)，造成生活空間的相互干擾和矛盾的惡化。

2.2建筑風(fēng)貌特征分析

建筑是城市發(fā)展歷史的見(jiàn)證，它的特征很大程度上受到城市經(jīng)濟(jì)水平和城市文化品味的影響。南關(guān)路片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀以62.4%的一層建筑為主，32.15%的二層建筑，其他多層建筑占少量。由于建設(shè)年代不同，建筑新舊不一，風(fēng)貌凌亂，留有明顯的插建痕跡。建筑多為弄、院式風(fēng)貌布局特征，存在混搭亂建的情況，大多建筑年久失修，外觀較破舊，且建筑質(zhì)量較差，布局肌理不完整，建筑空間混亂。

2.3交通組織問(wèn)題分析

交通系統(tǒng)包括動(dòng)態(tài)交通和靜態(tài)交通。南關(guān)路片區(qū)東、西兩面分別臨城市主要交通道路——紅旗路和南關(guān)路及高架橋，與城市各功能區(qū)都有較好的機(jī)動(dòng)交通條件，可達(dá)性高。區(qū)塊內(nèi)部道路組織方式不明確，交通網(wǎng)絡(luò)不成系統(tǒng)。靜態(tài)交通方面，區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車亂停亂放與機(jī)動(dòng)車混雜，停車設(shè)施嚴(yán)重缺乏。地塊位于城市中心區(qū)，不光要解決自身交通停車問(wèn)題，且又承載著社會(huì)停車需求的壓力，而地塊內(nèi)現(xiàn)狀沒(méi)有成規(guī)模的停車站場(chǎng)。

2.4空間景觀問(wèn)題分析

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舊的城市中心都將面臨改造，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度需加強(qiáng)，使得原來(lái)以低層為主的建筑空間尺度逐漸演變成了以中高層、高層為主的空間尺度特征。原來(lái)以街巷、院落式為主的空間布局特征也轉(zhuǎn)變?yōu)橛袡C(jī)發(fā)展、功能復(fù)合的城市綜合體空間形式?，F(xiàn)狀建筑低矮凌亂，電線桿和架空線任意設(shè)置造成街巷空間混亂也使城市天際線顯得單調(diào)乏味。區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀存在建筑密度過(guò)大，街巷庭院閉塞，缺乏開(kāi)敞空間等問(wèn)題，造成場(chǎng)地內(nèi)部公共綠地過(guò)少，景觀環(huán)境混亂，缺乏戶外公共活動(dòng)空間。

3 更新改造模式的應(yīng)用

21世紀(jì)的城市發(fā)展，應(yīng)該是建立在人與自然和諧發(fā)展，體現(xiàn)延續(xù)歷史、低碳舒適的可持續(xù)發(fā)展理念基礎(chǔ)之上。因此，在南關(guān)路片區(qū)更新改造項(xiàng)目中提出“重塑——復(fù)興”的改造模式，即通過(guò)調(diào)整功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)化空間布局，延續(xù)城市文脈等策略給舊城中心區(qū)注入新的活力，以重塑城市空間肌理，復(fù)興舊城中心功能，使其成為以集文化休閑、辦公娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)和住宅公寓等功能為一體的現(xiàn)代城市綜合體。通過(guò)該模式的更新改造，我們力圖打破現(xiàn)狀陳舊空間的局限，重塑與城市時(shí)空接軌并能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)生活的空間結(jié)構(gòu)體系，以實(shí)現(xiàn)城市中心歷史文脈的復(fù)興。

3.1調(diào)整功能結(jié)構(gòu)

城市綜合體并不是簡(jiǎn)單的建筑群堆疊，而是一個(gè)內(nèi)部不斷產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)的有機(jī)體。作為這樣的一個(gè)有機(jī)體，內(nèi)部的業(yè)態(tài)構(gòu)成一定是多元、復(fù)合的，實(shí)現(xiàn)彼此之間功能的互相促進(jìn)。針對(duì)地塊內(nèi)用地功能混雜不清的狀況，對(duì)片區(qū)整體功能空間構(gòu)架進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃從總體上將用地分成北側(cè)商務(wù)組團(tuán)、南側(cè)居住組團(tuán)和西側(cè)的文化組團(tuán)三個(gè)功能區(qū)。各組團(tuán)片區(qū)在空間上相互隔開(kāi)，互不干擾。在功能上形成互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)有機(jī)發(fā)展。

（1）商務(wù)組團(tuán)

東地塊北側(cè)開(kāi)發(fā)為商業(yè)服務(wù)業(yè)組團(tuán)，充分利用基地在城市中心區(qū)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)。由于該地塊臨街面較短，不利于組織商業(yè)流線。改造規(guī)劃中計(jì)劃在地塊北側(cè)打通一條連接紅旗路和南關(guān)路的道路，打開(kāi)地塊北側(cè)入口營(yíng)造商業(yè)界面，便于各種流線組織，并塑造沿隴海線的城市景觀通道。通過(guò)增加商業(yè)岸線來(lái)發(fā)掘地塊巨大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)潛力，我們?cè)谖鞅焙蜄|北角各營(yíng)造一個(gè)開(kāi)敞空間，建設(shè)能讓地塊與城市接觸的商業(yè)廣場(chǎng)，用來(lái)強(qiáng)化商業(yè)的城市地標(biāo)性特征，提供駐留空間，增強(qiáng)商業(yè)空間的吸引力。另外，為了打造最好的商業(yè)氛圍，提供更大的商業(yè)空間，優(yōu)化商業(yè)的人流組織，設(shè)計(jì)中在組團(tuán)內(nèi)部打通一條用以貫穿三個(gè)組團(tuán)片區(qū)的商業(yè)內(nèi)街。

（2）居住組團(tuán)

南關(guān)路舊城改造區(qū)內(nèi)主要包括原南關(guān)村一、二組村民小組和駐地單位及居民。共有居民721戶（其中原南關(guān)村撤隊(duì)轉(zhuǎn)戶居民180戶，741人；單位居民541戶），駐地單位18個(gè)?？紤]到居民安置的分戶因素，居民安置共需900戶，駐地單位辦公安置共需約5000平方米。本次規(guī)劃安置的居民戶數(shù)較多，且人口構(gòu)成，社會(huì)階層和存在差異，壓力較大。改造中計(jì)劃在商業(yè)組團(tuán)以南開(kāi)發(fā)安置住房，在有效減弱噪聲影響的同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)商住分離。

（3）文化組團(tuán)

項(xiàng)目西地塊延續(xù)了城市發(fā)展的歷史，具有良好的歷史文化脈絡(luò)。內(nèi)部現(xiàn)有一座教堂，留存有豐富的民俗活動(dòng)和淳樸的文化習(xí)俗。區(qū)塊西與寶雞市炎帝園和革命英烈紀(jì)念館相望，具有良好的生態(tài)景觀和歷史文脈。規(guī)劃改造中我們對(duì)現(xiàn)有教堂原地保留，并拓寬其周圍廣場(chǎng)空地以提供給教民足夠的開(kāi)敞空間。對(duì)教堂——英雄紀(jì)念碑——炎帝園這一優(yōu)美的景觀視廊，在規(guī)劃中打通東西地塊以形成文化景觀軸線對(duì)其加以利用。

3.2優(yōu)化空間布局

針對(duì)地塊內(nèi)缺乏公共綠地與小廣場(chǎng)等公共活動(dòng)空間，空間層次性和個(gè)性的缺失，建筑空間形態(tài)沒(méi)有整體感和時(shí)代感的現(xiàn)狀。本次規(guī)劃改造通過(guò)挖、圍、組、收等方式對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行保留修復(fù)、拆遷重組，營(yíng)造宜人空間結(jié)構(gòu)格局體現(xiàn)多元文化的關(guān)懷。在具體規(guī)劃中，我們打開(kāi)商業(yè)臨街面主入口形成大開(kāi)敞空間以吸引人氣活絡(luò)商業(yè)。內(nèi)部商業(yè)街形成收放有致的場(chǎng)地空間，引人入勝。通過(guò)控制建筑不同的高度，標(biāo)志性塔樓，營(yíng)造積極的天際輪廓線和商業(yè)建筑的退層處理方法使得景觀軸線視覺(jué)通透，層次豐富。

3.3延續(xù)城市文脈

舊城中心區(qū)的更新改造應(yīng)當(dāng)注意與城市肌理的融合和對(duì)城市歷史文脈的延續(xù)，最終提升中心區(qū)的人文品質(zhì)。通過(guò)對(duì)寶雞市歷史的研究發(fā)現(xiàn)，寶雞作為炎帝故里，周原文化的發(fā)祥地，具有深厚的文化底蘊(yùn)。而作為城市歷史文脈的載體，中心區(qū)在更新改造中應(yīng)當(dāng)足夠重視對(duì)歷史文化和民俗風(fēng)情的繼承發(fā)揚(yáng)，并充分利用這一條件，塑造城市中心區(qū)特色。在具體改造中，注重主題風(fēng)貌方面營(yíng)造。西地塊以傳統(tǒng)文化為基礎(chǔ)，抽象的文化語(yǔ)言為表現(xiàn)形式，打造集合傳統(tǒng)及宗教的多元文化片區(qū)。東地塊打造時(shí)尚氛圍濃厚的開(kāi)放型現(xiàn)代商業(yè)片區(qū),采用新中式的建筑風(fēng)格。充分體現(xiàn)場(chǎng)地個(gè)性，重塑和提升舊城中心區(qū)的活力。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)城市的格局、經(jīng)濟(jì)模式和生活方式已暴露出很多問(wèn)題，不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展。如何在延續(xù)歷史文脈、重組空間肌理的同時(shí)，提升舊城中心區(qū)城市的社會(huì)功能和生活品質(zhì)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?！爸厮堋獜?fù)興”的舊城中心區(qū)改造模式是一種能繼承傳統(tǒng)文化，重塑舊中心區(qū)活力和精神的系統(tǒng)方法。在寶雞市舊城中心改造規(guī)劃中，我們成功運(yùn)用該方法對(duì)舊中心區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行充分認(rèn)知判斷之后，在尊重和延續(xù)城市文脈的前提下，通過(guò)重組功能結(jié)構(gòu)，塑造合理空間，最終實(shí)現(xiàn)了中心區(qū)的再次飛躍。這對(duì)其他類似城市的舊城中心區(qū)改造實(shí)踐具有重要的借鑒價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙小龍.舊城中心區(qū)更新改造模式探討——以蕭山朝暉初中地塊更新改造為例 [J].湖北：華中建筑出版社，2010

第7篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以城市形象提升、功能布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為目標(biāo)，以整體規(guī)劃、片區(qū)開(kāi)發(fā)、合作共贏為原則，逐步構(gòu)建起結(jié)構(gòu)合理、功能互補(bǔ)、競(jìng)爭(zhēng)有序的商業(yè)設(shè)施體系，努力在更高水平上建設(shè)之“核”，將平江新城打造成為老城區(qū)發(fā)展的拓展區(qū)、新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、良好人居環(huán)境的示范區(qū)和城市副中心。

二、管理范圍

本意見(jiàn)適用于平江新城范圍內(nèi)所有大型商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)管理。根據(jù)平江新城建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)際，本意見(jiàn)所稱大型商業(yè)設(shè)施是指規(guī)劃用地性質(zhì)為批發(fā)零售、商務(wù)金融、商服、住宿餐飲且土地出讓時(shí)規(guī)定不可分割銷售或需整層銷售的，新建建筑面積在3000平方米（含地下）以上的商業(yè)設(shè)施。

三、具體措施

1.按照《市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》與《市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地業(yè)態(tài)管理若干暫行規(guī)定》，平江區(qū)政府牽頭策劃單位，編制平江新城大型商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)布局總體方案。方案由市規(guī)劃局、市商務(wù)局、工商局和平江區(qū)政府聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)，作為平江新城大型商業(yè)設(shè)施招商執(zhí)行的指導(dǎo)性文件。

2.對(duì)于未出讓的規(guī)劃商業(yè)用地，由平江區(qū)政府會(huì)同市商務(wù)局提出擬布局業(yè)態(tài)的方案，并經(jīng)市國(guó)土資源局、市規(guī)劃局和市土地儲(chǔ)備中心確認(rèn)后，作為相應(yīng)出讓土地的規(guī)劃條件。

3.對(duì)于已出讓商業(yè)用地上的大型商業(yè)設(shè)施，平江區(qū)政府及平江新城管委會(huì)依據(jù)平江新城大型商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)布局總體方案，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)單位開(kāi)展招商工作，各開(kāi)發(fā)單位應(yīng)予以支持和配合。

第8篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

關(guān)鍵詞：城市;城市構(gòu)成;用地規(guī)劃;策略

引言

眾所周知，城市是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民文化生活等各種物質(zhì)設(shè)施的綜合體，是人類聚居最經(jīng)濟(jì)的形式。在國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面，城市常起著主導(dǎo)作用。因此，城市化進(jìn)程越來(lái)越快。其中，認(rèn)識(shí)城市構(gòu)成，并合理進(jìn)行用地規(guī)劃，是進(jìn)行城市化建設(shè)的必經(jīng)程序。本文先簡(jiǎn)要闡釋城市系統(tǒng)的構(gòu)成，再探討如何進(jìn)行用地規(guī)劃，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1 城市系統(tǒng)的構(gòu)成

城市是一個(gè)極其復(fù)雜的事物，其具有整體性、層次性、結(jié)構(gòu)性、動(dòng)態(tài)性以及與環(huán)境的聯(lián)系性等系統(tǒng)特征。一般我們可以從城市的社會(huì)系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和空間系統(tǒng)等幾個(gè)主要方面分析城市的構(gòu)成。

1.1 城市的社會(huì)系統(tǒng)

城市的社會(huì)系統(tǒng)構(gòu)成一般可以從城市的政治系統(tǒng)構(gòu)成、文化系統(tǒng)構(gòu)成、人口系統(tǒng)構(gòu)成幾個(gè)方面觀察分析。城市的政治系統(tǒng)代表不同階級(jí)或階層利益。城市人口系統(tǒng)涉及到不同的文化背景，不同的收入階層，不同的民族和不同。而城市文化系統(tǒng)涉及教育科研、文化傳媒、咨詢服務(wù)、新聞出版等，它們是組成城市人口進(jìn)行正常、健康的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)的必要條件和紐帶，是構(gòu)成城市的重要要素。

1.2 城市的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)

城市產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)可分為第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。城市的第一產(chǎn)業(yè)是城郊區(qū)的農(nóng)、林、牧、副，漁業(yè)，它為城市供應(yīng)農(nóng)副產(chǎn)品，特別是為城市供應(yīng)副食品。第二產(chǎn)業(yè)主要就是指制造業(yè)和加工業(yè)，是現(xiàn)代城市中最活躍的發(fā)展因素，對(duì)于大多數(shù)現(xiàn)代城市來(lái)說(shuō)，第二產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的決定性因素。第三產(chǎn)業(yè)是在現(xiàn)代城市中為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)服務(wù)而發(fā)展起來(lái)的。隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在城市中的地位作用逐步上升。產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)是城市經(jīng)濟(jì)活躍發(fā)展的直接動(dòng)力。

1.3 城市的空間系統(tǒng)

城市空間系統(tǒng)是城市范圍內(nèi)社會(huì)、生態(tài)以及基礎(chǔ)設(shè)施各大系統(tǒng)的空間投影及空間關(guān)系的總和。它是決定城市集聚效益的重要因素，同時(shí)也決定了城市各構(gòu)成要素關(guān)系的合理性和運(yùn)營(yíng)的有效性。城市空間系統(tǒng)一般可以從各要素的聚集程度和城市空間形態(tài)等方面考察分析。

城市從本質(zhì)上看就是一種人類活動(dòng)的集聚方式的空間載體。城市空間集聚程度過(guò)低，城市運(yùn)營(yíng)效益必然不高；然而，如果城市的密度過(guò)高，又反過(guò)來(lái)會(huì)影響城市系統(tǒng)的正常運(yùn)行。而城市空間形態(tài)是城市總體布局形式和分布密度的綜合反映。這兩個(gè)方面共同決定著城市空間系統(tǒng)的形成。

2 城市用地規(guī)劃

城市由社會(huì)系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和空間系統(tǒng)共同構(gòu)成，土地也是城市必不可少的重要資源。城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要工作內(nèi)容之一，同時(shí)也是國(guó)土規(guī)劃的基本內(nèi)容之一。通過(guò)規(guī)劃過(guò)程，具體確定城市用地的規(guī)模與范圍，劃分土地的用途、功能組合以及土地的利用強(qiáng)度等，有利于合理地利用土地，發(fā)揮土地的效用。

2.1 城市公共設(shè)施規(guī)劃

公共設(shè)施是人、車集散的地點(diǎn)，尤其是一些吸引大量人、車流的大型公共設(shè)施。公共設(shè)施要按照它們的使用性質(zhì)和對(duì)交通集聚的要求，結(jié)合城市道路系統(tǒng)規(guī)劃與交通組織一并安排。如幼兒園、小學(xué)、門診所等社區(qū)機(jī)構(gòu)最好是與地區(qū)的步行道路系統(tǒng)組織在一起。又如一些商業(yè)設(shè)施也可結(jié)合步行道路或是自行車專用道、公交站點(diǎn)，形成以步行為主的商業(yè)街區(qū)。

2.2 城市居住用地規(guī)劃

居住用地的選擇關(guān)系到城市的功能布局，居民的生活質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量、建設(shè)經(jīng)濟(jì)與開(kāi)發(fā)效益等多個(gè)方面。一般要選擇自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)，有著適于建筑的地形與工程地質(zhì)條件，避免易受洪水、地震災(zāi)害，和滑坡、沼澤、風(fēng)口等不良條件的地區(qū)。在丘陵地區(qū)，宜選擇向陽(yáng)、通風(fēng)的坡面。在可能情況下，盡量接近水面和風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。

2.3 城市工業(yè)用地規(guī)劃

工業(yè)給城市以生命力，使城市發(fā)展、壯大，并富有生氣。在進(jìn)行工業(yè)用地規(guī)劃時(shí)，用地的自然坡度要和工業(yè)生產(chǎn)工藝、運(yùn)輸方式和排水坡度相適應(yīng)。利用重力運(yùn)輸?shù)乃鄰S、選礦廠應(yīng)設(shè)于山坡地，對(duì)安全距離要求很高的廠宜布置在山坳或丘陵地帶，有鐵路運(yùn)輸時(shí)則應(yīng)滿足線路鋪設(shè)要求。另外，對(duì)于用水量很大的工業(yè)類型用地，應(yīng)布置在供水量充沛可靠的地方，并注意與水源高差的問(wèn)題。水源條件對(duì)工業(yè)用地的選址往往起決定作用。

3 結(jié)語(yǔ)

人類社會(huì)發(fā)展到今天，城市以其空前的集聚效應(yīng)，使社會(huì)生產(chǎn)力不斷向它集中，并成為人類文明進(jìn)步和社會(huì)活動(dòng)的主要舞臺(tái)。城市化是世界各國(guó)現(xiàn)代化過(guò)程中的必然趨勢(shì)。我們必須重視并有效實(shí)施城市用地規(guī)劃工作，這樣才能保證城市建設(shè)的有效進(jìn)行！

參考文獻(xiàn)

［1］楊則東,李良軍,鹿獻(xiàn)章. 遙感技術(shù)在合肥城市用地評(píng)定中的應(yīng)用研究［J］安徽地質(zhì), 1997, (01) .

第9篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

【關(guān)鍵詞】軌道交通站點(diǎn)，土地利用、用地構(gòu)成、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、空間布局

引言：近年來(lái)，我國(guó)許多城市都在建設(shè)地鐵、輕軌，希望通過(guò)軌道交通的運(yùn)量大、速度快、安全、準(zhǔn)點(diǎn)、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約能源和用地等特點(diǎn)來(lái)緩解大城市出行壓力、引導(dǎo)城市走低碳、健康、高效的可持續(xù)模式?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的許多城市都出現(xiàn)軌道交通利用率低、資源浪費(fèi)嚴(yán)重，根本達(dá)不到軌道建設(shè)的預(yù)期效果，其中主要的原因是軌道交通站點(diǎn)與周邊土地利用脫節(jié)。國(guó)外的TOD的理論和實(shí)踐表明，只有建立合適公共交通的土地利用模式，才能提高公共交通使用效率，從根本上解決城市交通問(wèn)題。清華大學(xué)文國(guó)瑋教授在2011城市發(fā)展與規(guī)劃大會(huì)上就提出：道路工程只是解決交通擁擠的治標(biāo)的方法，只有城市規(guī)劃才是治本的。因此，我們有必要進(jìn)一步研究軌道交通站點(diǎn)與其周邊土地利用相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式。

一天津市地鐵1號(hào)線運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

地鐵一號(hào)線始于天津市西北部的劉園，經(jīng)紅橋區(qū)、南開(kāi)區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)至天津市東南部的雙林地區(qū)，貫穿天津市中心城區(qū)。該線路于2006年建成通車，全長(zhǎng)26.187公里，共設(shè)22座車站，其中地下車站13座，高架車站8座，地面車站1座，均間距1.2公里，是天津市快速軌道交通網(wǎng)中骨干線路。

運(yùn)營(yíng)至今，客流量從2007年的6.16萬(wàn)人次／日逐步增長(zhǎng)至目前的10萬(wàn)人次／日，雖然有明顯的增長(zhǎng)，但僅達(dá)到了初期預(yù)測(cè)客流量的15%左右，與北京、上海等城市相比，差距較大。這樣也相對(duì)的影響了軌道站點(diǎn)周邊的土地開(kāi)發(fā)，其主要原因是軌道站點(diǎn)與周邊土地利用沒(méi)有形成動(dòng)態(tài)的一體化。

二軌道站點(diǎn)的分類與空間影響區(qū)

2.1 軌道站點(diǎn)的分類

國(guó)外的TOD理論提供了軌道交通站點(diǎn)地區(qū)開(kāi)發(fā)的一般性設(shè)計(jì)框架。受軌道交通途經(jīng)沿線的不同區(qū)位、城市功能、現(xiàn)狀用地格局的影響，TOD模式的站點(diǎn)地區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度會(huì)呈現(xiàn)出差異性。因此有必要依據(jù)不同功能、區(qū)位，對(duì)軌道交通站點(diǎn)進(jìn)行類型劃分和探討。目前國(guó)內(nèi)的城市軌道交通分類包括節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向與功能導(dǎo)向兩類。節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向的分類依據(jù)主要是車站的交通功能，例如分為大型換乘樞紐站、換乘站、一般車站等。功能導(dǎo)向主要是按照站點(diǎn)周邊用地功能及在城市中的作用進(jìn)行劃分，其優(yōu)點(diǎn)在于對(duì)站點(diǎn)地區(qū)的土地使用規(guī)劃與土地開(kāi)發(fā)有較為明顯的指導(dǎo)作用。從對(duì)站點(diǎn)地區(qū)土地開(kāi)發(fā)引導(dǎo)的角度，功能導(dǎo)向的分類更為適宜。因此，將軌道交通站點(diǎn)分為三大類型:城市型站點(diǎn)、居住區(qū)型站點(diǎn)、交通樞紐型站點(diǎn)。

2.2 軌道站點(diǎn)的空間影響區(qū)

對(duì)軌道交通站點(diǎn)規(guī)劃區(qū)的大小、形態(tài)產(chǎn)生影響的因素很多，主要有經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件、現(xiàn)狀用地結(jié)構(gòu)、用地布局、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、城市設(shè)計(jì)質(zhì)量、交通模式與特征、交通設(shè)施及服務(wù)水平等。

2.2.1 以出行時(shí)間角度

步行合理區(qū)半徑的確定：在中心城區(qū)，軌道站點(diǎn)控制區(qū)的范圍確定基本上以步行為主，以居民步行到車站的時(shí)間控制在5――10分鐘，步行速度為4km／h，計(jì)算出軌道車站的步行吸引范圍為400――600米之間。

2.2.2 以規(guī)劃的角度

從規(guī)劃的角度出發(fā)，將軌道站點(diǎn)周邊一定范圍的區(qū)域劃為控制區(qū)，給予特殊政策。香港為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與舊城區(qū)重建提出了一種鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策區(qū)劃：對(duì)于軌道交通沿線土地利用均結(jié)合軌道交通車站及其附屬設(shè)施用地在規(guī)劃上設(shè)置CDA，為軌道交通周邊土地的混合、高密度使用創(chuàng)造條件，為整合地鐵沿線地區(qū)發(fā)展提供便利。CDA的半徑為500米。

2.2.3 以站點(diǎn)周邊物業(yè)增值的角度

通過(guò)比較三種物業(yè)在不同范圍內(nèi)的增值潛力，確定在距地鐵站點(diǎn)150米左右范圍內(nèi)劃定為核心區(qū)域，應(yīng)優(yōu)先布置商業(yè)和辦公的綜合用地和部分商住，在150-300米范圍內(nèi)劃定為緊密范圍區(qū)，可適當(dāng)提高住宅用地和辦公用地的比重，500米以內(nèi)區(qū)域劃定為覆蓋范圍區(qū)，范圍及以外區(qū)域用地以居住為主。

根據(jù)以上分析總結(jié)得出：軌道站點(diǎn)的空間影響區(qū)宜控制在500米以內(nèi)，其中150米左右范圍內(nèi)劃定為核心控制區(qū)、150――300米范圍內(nèi)劃定為緊密范圍區(qū)、300――500米以內(nèi)區(qū)域劃定為覆蓋范圍區(qū)。

三國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展TOD模式的經(jīng)驗(yàn)

3.1TOD模型

核心商業(yè)區(qū)：TOD必須擁有一個(gè)緊鄰站點(diǎn)的多種用途的核心商業(yè)區(qū)，使公交站點(diǎn)成為一個(gè)多種功能的目的地，從而增強(qiáng)他的吸引力。

辦公區(qū)與居住區(qū)：為了改變居住與就業(yè)崗位分離帶來(lái)的大量的“鐘擺式”通勤交通壓力，TOD強(qiáng)調(diào)居住與就業(yè)崗位的平衡布局，同時(shí)辦公區(qū)緊鄰公交站點(diǎn)布置鼓勵(lì)人們更多的依靠公共交通解決長(zhǎng)距離的工作出行，保證公共交通系統(tǒng)的使用效率。

開(kāi)敞空間：TOD內(nèi)部的各項(xiàng)功能圍繞著相應(yīng)的開(kāi)敞空間展開(kāi)，為人們提供良好的交往空間。必須保證人們能夠不受干擾的使用這樣的設(shè)施。

次級(jí)區(qū)域：雖然鼓勵(lì)TOD高密度的土地使用，但同時(shí)不排除多種層次的住宅選擇，緊鄰TOD的低密度發(fā)展區(qū)域也是必要的，稱之為“次級(jí)區(qū)域”。

3.2 國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)案例

3.2.1 成功的案例――香港

香港地鐵系統(tǒng)不僅是世界上效率最高的地鐵系統(tǒng)之一，香港地鐵結(jié)合沿線土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資的成功案例更是值得稱道。

香港地鐵的成功運(yùn)營(yíng)有賴于其穩(wěn)定的客流和合理的土地利用模式；

站點(diǎn)周邊高容積率的開(kāi)發(fā)，且容積率隨距離的增大而圈層遞減，為站點(diǎn)帶來(lái)了大量的客流并保證了土地利用價(jià)值的最大化；

在吸聚客流的同時(shí)，香港地鐵還建立四通八達(dá)的人行系統(tǒng)，高效的疏導(dǎo)人流；

將公屋開(kāi)發(fā)與軌道建設(shè)相結(jié)合，在有效引導(dǎo)城市發(fā)展格局的同時(shí)也為地鐵提供了大量客流；

除了穩(wěn)定的客流外，對(duì)站點(diǎn)周邊土地的合理利用也是香港地鐵持續(xù)盈利的一個(gè)重要保障；

在市中心，站點(diǎn)一般晚于周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)，以發(fā)展上蓋物業(yè)為主，物業(yè)類型主要為商業(yè)和寫(xiě)字樓；

3.2.2 失敗的案例――美國(guó)圣地亞哥

公共交通不是美國(guó)城市交通中的骨干，不占有支配地位，無(wú)法形成以公共交通為導(dǎo)向的城市規(guī)劃。美國(guó)的汽車私人擁有量大，無(wú)論是其生活習(xí)慣，還是美國(guó)人的觀念，都不愿發(fā)展公共交通而放棄“汽車+高速路”的生活方式。

土地獲取困難。圣地亞哥的城市軌道交通的絕大多數(shù)站點(diǎn)附近的土地都已得到開(kāi)發(fā)，沒(méi)有空置的土地可供大規(guī)模的TOD開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不好，遇到市場(chǎng)條件、財(cái)政條件的阻力。圣地亞哥在進(jìn)行TOD開(kāi)發(fā)的時(shí)候，正遇上60年代加州的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府財(cái)政壓力巨大，而且市場(chǎng)反映疲軟。

總結(jié)以上分析得出：

成功的開(kāi)發(fā)模式的條件：穩(wěn)定的客流和合理的土地利用模式；站點(diǎn)周邊高容積率的開(kāi)發(fā)；建立高效的人行系統(tǒng)；公屋開(kāi)發(fā)與軌道建設(shè)相結(jié)合；站點(diǎn)周邊土地的合理利用；開(kāi)發(fā)時(shí)序的科學(xué)性。

失敗的開(kāi)發(fā)模式的因素：公共交通不是作為主要出行方式；站點(diǎn)周邊沒(méi)有一定規(guī)模的土地可供開(kāi)發(fā)；地方經(jīng)濟(jì)環(huán)境阻力大。

四天津地鐵1號(hào)線軌道站點(diǎn)研究

根據(jù)天津地鐵1號(hào)線軌道站點(diǎn)所在區(qū)位的不同、功能的差異、站點(diǎn)周邊規(guī)劃布局的不同，對(duì)一號(hào)線站點(diǎn)進(jìn)行劃分：

城市型站點(diǎn)：位于城市中心區(qū)的商業(yè)街、寫(xiě)字樓分布區(qū)和城市新區(qū)的區(qū)域中心。天津地鐵一號(hào)線的典型站點(diǎn)為小百樓；

居住型站點(diǎn)：位于城市中心區(qū)和新區(qū)的各大居民聚集點(diǎn)。天津地鐵一號(hào)線的典型站點(diǎn)為西北角；

交通樞紐型站點(diǎn)：位于城市對(duì)外交通的各大火車、汽車、飛機(jī)站點(diǎn)、以及軌道交通的換乘站和公交系統(tǒng)樞紐站。對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ恼军c(diǎn)周邊地塊,可以進(jìn)行高強(qiáng)度的以居住、商業(yè)和辦公為主的土地開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)建筑的地區(qū)標(biāo)志性與門戶意象。天津地鐵一號(hào)線的典型站點(diǎn)為西站。

站點(diǎn)現(xiàn)狀問(wèn)題總結(jié)：

地鐵建設(shè)沒(méi)有與規(guī)劃同步，對(duì)周邊區(qū)域帶動(dòng)作用不顯著，站點(diǎn)與周邊物業(yè)的聯(lián)系不足，沒(méi)有互動(dòng)；

站點(diǎn)與其他交通方式的對(duì)接不理想，特別是步行和自行車；

多數(shù)站點(diǎn)物業(yè)沒(méi)有按價(jià)值衰退規(guī)律來(lái)布置，普遍缺乏人流的引導(dǎo)，中心綠地和交通設(shè)施缺乏；

開(kāi)發(fā)強(qiáng)度混亂，沒(méi)有合理的控制，地下空間開(kāi)發(fā)利用不足。

軌道站點(diǎn)周邊步行合理區(qū)的步行系統(tǒng)不發(fā)達(dá)

五天津軌道交通站點(diǎn)利用建議

5.1 控制區(qū)的確定

從規(guī)劃控制區(qū)域、合理步行距離和三種物業(yè)類型的增值范圍，借鑒國(guó)內(nèi)外理論研究和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合天津市的實(shí)際情況將控制區(qū)劃定為500米，將軌道站點(diǎn)化為三個(gè)圈層，即：0――150米為核心控制區(qū)，150――300米為緊密范圍區(qū)，300――500米為覆蓋范圍區(qū)。

5.2注重軌道站點(diǎn)的區(qū)位差異

中心城區(qū)開(kāi)發(fā)模式：由于中心城的土地存量有限。在站點(diǎn)周邊土地開(kāi)發(fā)時(shí)只能向上、向下發(fā)展。向上大力發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)，向下高效利用地下空間。物業(yè)功能以商業(yè)和辦公物業(yè)為主，輔以高密度住宅。同時(shí)中心城開(kāi)發(fā)要注意跟周邊物業(yè)接駁，有效疏散和集聚人流。

新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式：站點(diǎn)作為區(qū)域發(fā)展核心，遵循TOD模式對(duì)不同功能站點(diǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)物業(yè)配比和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度區(qū)別對(duì)待。

5.3用地構(gòu)成和容積率的控制

城市型站點(diǎn)：用地構(gòu)成以公共設(shè)施為主導(dǎo)，其用地構(gòu)成比例集中于40％～50％；其次為交通用地，所占比例為20％左右；居住用地構(gòu)成幅度變化較大，部分站點(diǎn)達(dá)到30％左右，且多為商住混合用地形式。綠地構(gòu)成遠(yuǎn)高于居住型站點(diǎn)，主要是中心型站點(diǎn)地區(qū)多為城市中心，公共綠地與廣場(chǎng)結(jié)合形成城市公共開(kāi)放空間。高強(qiáng)度、高檔次開(kāi)發(fā)，注重地下空間開(kāi)發(fā)，商業(yè)地塊容積率8――15；居住地塊容積率5――8。

居住型站點(diǎn)：居住用地構(gòu)成比例集中于50％～60％。公共設(shè)施用地構(gòu)成集中于20％以下，交通設(shè)施用地（含道路）構(gòu)成集中于10％左右，部分站點(diǎn)比例較高。綠地構(gòu)成，各站點(diǎn)呈現(xiàn)較大差異，有的站點(diǎn)缺乏綠地，其比例在0.5％以下，有的則高達(dá)30％，此類站點(diǎn)多布置有站前廣場(chǎng)綠地或道路綠地，綠地比例較高。商業(yè)地塊容積率6――10；居住地塊容積率3――5。

交通樞紐型站點(diǎn)：用地構(gòu)成以交通用地為主導(dǎo)，包括城市道路、軌道交通、公交換乘以及火車站、汽車站等對(duì)外交通設(shè)施，其用地構(gòu)成比例集中于50％左右；其次為居住用地20％左右；公共設(shè)施用地構(gòu)成比例為15％，主要為交通樞紐的配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)地塊容積率6――12，居住地塊容積率3――5。

5.4 注重軌道站點(diǎn)的可達(dá)性

強(qiáng)調(diào)軌道站點(diǎn)與各種交通方式的對(duì)接，讓居民能以最方便的出行方式到達(dá)軌道站點(diǎn)。

5.5 開(kāi)發(fā)時(shí)序

新區(qū)：已經(jīng)有大量人流入住，但缺乏相關(guān)配套設(shè)施。以站點(diǎn)為中心逐漸向外擴(kuò)展。先開(kāi)發(fā)商業(yè)及公共配套設(shè)施，提升站點(diǎn)的中心性，引導(dǎo)區(qū)域結(jié)構(gòu)，向外逐漸發(fā)展高密度住宅。

新城：缺乏人氣和配套設(shè)施。站點(diǎn)周邊先進(jìn)行收儲(chǔ)暫不開(kāi)發(fā)，在周邊大力發(fā)展住宅和公共配套設(shè)施，引入各類學(xué)校、醫(yī)療中心、郵局、圖書(shū)館、以及其他政府機(jī)構(gòu)從而保證非高峰時(shí)間的客流，待區(qū)域成熟后再開(kāi)發(fā)站點(diǎn)周邊區(qū)域從而獲得最大的增值收益。

本文在研究國(guó)內(nèi)外先進(jìn)理論，參考了國(guó)內(nèi)外的案例，結(jié)合天津市的軌道交通現(xiàn)狀，對(duì)站點(diǎn)控制區(qū)域的用地構(gòu)成、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、空間布局、開(kāi)發(fā)時(shí)序等規(guī)劃設(shè)計(jì)難點(diǎn)進(jìn)行歸納分析。希望能夠?qū)μ旖蚴泻笃诘能壍澜煌ńㄔO(shè)提供一個(gè)參考。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院. 北規(guī)院軌道站點(diǎn)研究

[2] 鄭文含.不同類型軌道交通站點(diǎn)地區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度探討[J].城市發(fā)展研究，2008，（S1）:93-95.