房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；目標(biāo)；構(gòu)建；措施

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營(yíng)對(duì)象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著一定的帶動(dòng)性作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，同時(shí)人口流動(dòng)增加和居民消費(fèi)水平的不斷提高增加了居民對(duì)住宅的需求，因此人們對(duì)房屋的需求較為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場(chǎng)。

但是，2011年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利息率等政策，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤(rùn)等特點(diǎn)被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營(yíng)運(yùn)工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中需要面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)需要構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)危機(jī)前的被動(dòng)局面，提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)是動(dòng)態(tài)的，是在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行調(diào)整的，因此風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以將風(fēng)險(xiǎn)作為管理目標(biāo)區(qū)分的重要?jiǎng)澐志€。

在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了實(shí)現(xiàn)成本支出合理并保證工程項(xiàng)目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)組織，其經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化，因此其會(huì)選擇預(yù)期收益或者是預(yù)期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會(huì)盡可能的控制成本，以期通過(guò)合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟(jì)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對(duì)工程的投入成本，同時(shí)還影響企業(yè)的形象和工程項(xiàng)目的進(jìn)度。

在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)主要是為了保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)直接對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)負(fù)面影響，甚至對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的損害，保證資金營(yíng)運(yùn)健康，以便保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需要控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實(shí)際運(yùn)行和計(jì)劃過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項(xiàng)目的收益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該財(cái)務(wù)的措施

無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系都需要從三個(gè)方面入手，即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別辦法，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作的嗜沸裕以便為風(fēng)險(xiǎn)防控和評(píng)估工作提供必要的信息，為風(fēng)險(xiǎn)管理部門提出針對(duì)性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表的使用，可以使用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查表對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作進(jìn)行輔助，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定性因素進(jìn)行識(shí)別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表簡(jiǎn)單可靠，對(duì)企業(yè)的初步自查風(fēng)險(xiǎn)管理工作具有重要的積極作用。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面應(yīng)該采取的措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的開展需要有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，可以將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。定量指標(biāo)可以分為財(cái)務(wù)效益指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)等等，不同的指標(biāo)下又可以分為不同的評(píng)估內(nèi)容和指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的定性指標(biāo)可以主要分為產(chǎn)品市場(chǎng)占有率、領(lǐng)導(dǎo)綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運(yùn)行效率、經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點(diǎn)選擇科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，根據(jù)典型性原則選擇并構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作提供必要的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理工作可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)入手進(jìn)行選擇，并將財(cái)務(wù)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)和非財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)財(cái)務(wù)性指標(biāo)進(jìn)行分層次管理，可以設(shè)定一級(jí)的財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)，在一級(jí)財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)下設(shè)置二級(jí)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設(shè)為一級(jí)財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)，在短期償債能力下設(shè)置流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等二級(jí)評(píng)估財(cái)務(wù)性評(píng)估指標(biāo)。非財(cái)務(wù)性指標(biāo)可以分為組織運(yùn)行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設(shè)置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學(xué)性等方面。

（三）在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方面應(yīng)該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運(yùn)營(yíng)工作的重要性，為項(xiàng)目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項(xiàng)目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目和各個(gè)部門的實(shí)際情況開展預(yù)算編制工作，對(duì)資金的籌措、使用和分配進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。在資金的使用上，財(cái)務(wù)管理部門要嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃撥付資金，杜絕預(yù)算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強(qiáng)流動(dòng)資金管理，重視大宗大額資金的財(cái)務(wù)稽核，定期進(jìn)行對(duì)賬工作，隨時(shí)檢查項(xiàng)目后期的資金保障情況。同時(shí)要完善風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)督管理機(jī)制，保證風(fēng)險(xiǎn)管理制度的執(zhí)行效力。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

關(guān)鍵詞：調(diào)控政策 房地產(chǎn) 投資 問題 措施

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，居民收入的增加，對(duì)住房的需求不斷增加，加上近些年來(lái)開放力度的加大、金融監(jiān)管的放松、信息技術(shù)以及金融工具的創(chuàng)新，房地產(chǎn)自身得到了很大程度上的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也正逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定的良性發(fā)展軌道，很大程度的推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。但是由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等一系列住房問題，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控的政策措施。過(guò)去的房地產(chǎn)投資決策受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調(diào)控政策兩種方式之間的協(xié)調(diào)性，一是政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接產(chǎn)生的影響，二是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向作用影響到房地產(chǎn)的投資決策。近幾年，國(guó)家制定的一系列的宏觀調(diào)控的措施，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇；另一方面，國(guó)家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)也產(chǎn)生了很多的不利影響，尤其是對(duì)房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)方面帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。在新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的投資趨于理性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平明顯增加。以前的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制已經(jīng)不再適用于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。因此根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊背景，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀與可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，找出可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行分類。然后依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)警理論，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行分析，建立健全適合調(diào)控政策下運(yùn)行的投資和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題

（一）調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過(guò)大或過(guò)小；第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國(guó)家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過(guò)銀行貸款的方法來(lái)購(gòu)買商品，但當(dāng)國(guó)家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤(rùn)一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)資金，利潤(rùn)分配不合理會(huì)帶來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策

近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過(guò)去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來(lái)反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來(lái)進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱，經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

（三）調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，如國(guó)家的加息政策，導(dǎo)致房屋購(gòu)買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令，限制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無(wú)形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施

（一）加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過(guò)向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過(guò)融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計(jì)劃；股權(quán)融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險(xiǎn)的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場(chǎng)需求情況的前提下進(jìn)行投資，以避免盲目投資帶來(lái)的滯銷，以及高成本的土地購(gòu)入，減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯(cuò)位的現(xiàn)象。

（二）建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制

要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營(yíng)運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。

（三）多做市場(chǎng)調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響

企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng)，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來(lái)，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場(chǎng)細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金來(lái)源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請(qǐng)貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場(chǎng)的需求等措施來(lái)應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來(lái)源、資金投入、銷售價(jià)格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和規(guī)避。加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，在對(duì)市場(chǎng)充分把握的前提下做出正確的投資決策。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在投資開發(fā)過(guò)程之中，因?yàn)闈撛诘母鞣N不受控的內(nèi)部因素與外部因素的影響而導(dǎo)致其財(cái)務(wù)狀況發(fā)生惡化，進(jìn)而使得企業(yè)的實(shí)際收益與所預(yù)期的收益之間產(chǎn)生較大的差值，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益而引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)。客觀的講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是通過(guò)提高財(cái)務(wù)管理的水平、提升財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)、最小化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)與價(jià)值的最大化。

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)不確定性、風(fēng)險(xiǎn)可控性、資本構(gòu)成不合理、資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大多是由于其財(cái)務(wù)成本的變化給企業(yè)所帶來(lái)的各種損失，主要包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、償還賬務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及施工風(fēng)險(xiǎn)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理常見問題

（1）企業(yè)資金構(gòu)成不合理，負(fù)債率過(guò)高

已有數(shù)據(jù)表明，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來(lái)源中所占到比重已經(jīng)高達(dá)80%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求量巨大，同時(shí)資金回籠速度較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在建設(shè)過(guò)程中大量透支信貸資金，從而使得權(quán)益資本所占的比重急速下降，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，一旦出現(xiàn)預(yù)期收益難以達(dá)到，則無(wú)法從財(cái)務(wù)指標(biāo)中細(xì)化分析，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)于企業(yè)未來(lái)償債能力、利潤(rùn)率等進(jìn)行預(yù)測(cè)，也就難以實(shí)現(xiàn)對(duì)于日常資金的科學(xué)管理，最終將會(huì)使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對(duì)于日常資本管理不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理意識(shí)淡漠，使得盲目投資、資金浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，而在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，缺乏對(duì)于資金的有效監(jiān)管，進(jìn)而使得資金的利用率低下。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的在形勢(shì)好轉(zhuǎn)的情況下，任意增發(fā)或新設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控能力大大降低。

（4）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于相關(guān)的財(cái)務(wù)主管思維觀念老化、知識(shí)陳舊，對(duì)于財(cái)務(wù)管理信息化、軟件化認(rèn)知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)現(xiàn)狀很難得到真實(shí)、實(shí)時(shí)的反映，進(jìn)而導(dǎo)致決策層在分析判斷時(shí)極易造成決策失誤，以方大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要可分為外部因素與內(nèi)部因素，其中外部因素具體為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境等；內(nèi)部因素具體為財(cái)務(wù)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)決策水平、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等。

1.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)政策主導(dǎo)性行業(yè)，其關(guān)乎著國(guó)計(jì)民生，故而它的發(fā)展?fàn)顩r與政府的政策制定與實(shí)施之間緊密相關(guān)。政策的影響對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該實(shí)時(shí)觀察經(jīng)濟(jì)政策的變化，隨著抓緊各種投資機(jī)會(huì)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在市場(chǎng)因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇時(shí)一定要定位明確，健全相關(guān)的配套設(shè)施，制定有效合理的符合市場(chǎng)的發(fā)售政策，尤其是在市場(chǎng)低迷的情況下，應(yīng)更加注重市場(chǎng)的重要性，慎重選擇投資時(shí)機(jī)，以盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部因素

資金對(duì)于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應(yīng)地財(cái)務(wù)管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)是政策支柱性產(chǎn)業(yè)，故而在房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)有企業(yè)或是國(guó)有控股企業(yè)在其中占據(jù)了大多數(shù)。而國(guó)有企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所積累的一些弊端，比如組織機(jī)構(gòu)冗余、人浮于事、內(nèi)部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)各個(gè)分公司直接盲目申請(qǐng)與利用資金，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)度不足，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)主要取決于所謂的機(jī)遇，在實(shí)際管理過(guò)程中實(shí)行粗放式的管理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)抵御程度相對(duì)較差。

誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)與實(shí)際財(cái)務(wù)狀況信息獲取的不準(zhǔn)確、延時(shí)等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研，由于決策失誤所導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī)，產(chǎn)生無(wú)可估量的損失。因此，企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策的能力，積極引入專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域人員，提升自身的決策水平。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，從購(gòu)得土地、選擇好的投資項(xiàng)目一直到竣工為止，常常要經(jīng)歷一個(gè)甚至是好幾個(gè)會(huì)計(jì)年度。在整個(gè)生命周期內(nèi)，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度，房屋的質(zhì)量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個(gè)開發(fā)過(guò)程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過(guò)程中，無(wú)法較好的協(xié)調(diào)與不同單位之間的關(guān)系，勢(shì)必導(dǎo)致相關(guān)問題的產(chǎn)生。一旦如此，必然使得施工周期被認(rèn)為延長(zhǎng)，與之相關(guān)的人力物力等成本都將相應(yīng)地增加，投資利潤(rùn)率降低，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)飘a(chǎn)清算。因此，企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)能力對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)至關(guān)重要。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與管理對(duì)策研究

1.優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

一般情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度與資本成本中權(quán)益資本的比重構(gòu)成正比關(guān)系的，在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試通過(guò)信托基金及自身信貸記錄擴(kuò)展資金渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低債務(wù)資本導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，對(duì)于權(quán)益資本與信貸資本比重實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實(shí)現(xiàn)盡可能地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.完善財(cái)務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)避免只關(guān)注工期及工程質(zhì)量而忽略財(cái)務(wù)管理預(yù)算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項(xiàng)目中途清算，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)受到損傷。相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員在項(xiàng)目投資之前即應(yīng)有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤(rùn)分配等相關(guān)工作的統(tǒng)籌安排。在項(xiàng)目預(yù)算上應(yīng)該統(tǒng)籌全局，對(duì)于整個(gè)建設(shè)過(guò)程的所有工作進(jìn)行預(yù)算分析，以有效降低應(yīng)決策不當(dāng)所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)對(duì)于流動(dòng)性資金的管理，切實(shí)提高資金利用率

在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)切實(shí)重視資金的流動(dòng)性管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金的計(jì)劃，努力滿足運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于資金的需求。對(duì)于大筆資金的往來(lái)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)稽核，做好銀行對(duì)賬，保證項(xiàng)目應(yīng)需資金的充沛。此外，要制定合理的應(yīng)收賬款政策，減少資金的浪費(fèi)與低效率使用，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)范相關(guān)的報(bào)賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4.提高相關(guān)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)及能力

財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)完善三大基本報(bào)表，決策者應(yīng)有效利用三大基本報(bào)表進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)決策能力分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在積極引進(jìn)高素質(zhì)人才的同時(shí)努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強(qiáng)其專業(yè)能力及信息化管理的意識(shí)與技能。此外應(yīng)在觀念上正正真真重視財(cái)務(wù)管理的作用，切實(shí)補(bǔ)上企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理這塊短板，有效減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率。

參考文獻(xiàn)：

[1]史映旗.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究.中國(guó)高新技術(shù)企業(yè).2008（02）：79-83.

[2]胥朝陽(yáng)，王靜.財(cái)務(wù)管理原理.武漢：武漢理工大學(xué)出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國(guó)房地產(chǎn)金融.開發(fā)與經(jīng)營(yíng).2010（01）：25-27.

第4篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 金融危機(jī) 金融行業(yè) 房地產(chǎn)

一、風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

“風(fēng)險(xiǎn)”一詞源于人們的生活實(shí)踐，是在日常航海行為中逐漸形成的對(duì)“風(fēng)”與“險(xiǎn)”的認(rèn)識(shí)。多數(shù)西方學(xué)者認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)（RISK）一次來(lái)源于意大利語(yǔ)的“RISQUE”，在早期的運(yùn)用中，它被理解為客觀的危險(xiǎn)，體現(xiàn)為自然現(xiàn)象或者航海遇到礁石、風(fēng)暴等事件。①

目前，學(xué)術(shù)界對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵還沒有統(tǒng)一的定義，由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理解和認(rèn)識(shí)程度不同，或?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的研究的角度不同，不同的學(xué)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)概念有著不同的解釋：A. H. Mowbray稱風(fēng)險(xiǎn)為不確定性；C. A. Williams將風(fēng)險(xiǎn)定義為在給定的條件和某一特定的時(shí)期，未來(lái)結(jié)果的變動(dòng)；March&Shapira認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是事物可能結(jié)果的不確定性，可由收益分布的方差測(cè)度；Brnmiley認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是公司收入流的不確定性；Markowitz和Sharp等將證券投資的風(fēng)險(xiǎn)定義為該證券資產(chǎn)的各種可能收益率的變動(dòng)程度，并用收益率的方差來(lái)度量證券投資的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)量化風(fēng)險(xiǎn)的概念改變了投資大眾對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。由于方差計(jì)算的方便性，風(fēng)險(xiǎn)的這種定義在實(shí)際中得到了廣泛的應(yīng)用。

歸納起來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)由三個(gè)要素構(gòu)成：第一，風(fēng)險(xiǎn)是一種未知狀態(tài)，是對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的未知；第二，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未知情況想知道而不知道的狀態(tài)，這種狀態(tài)的最終結(jié)果對(duì)預(yù)測(cè)者來(lái)說(shuō)是有用的；第三，風(fēng)險(xiǎn)是未知狀態(tài)可能出現(xiàn)不同的結(jié)果，不同的結(jié)果對(duì)預(yù)測(cè)者會(huì)產(chǎn)生不同的效應(yīng)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)形式，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展、各國(guó)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系密不可分的今天，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為各國(guó)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中都非常重視的因素，特別是在金融危機(jī)發(fā)生以后，如何準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)、管理和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為各國(guó)各公司都在思考的問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，公司管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)只有采取有效措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，而不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。

概括來(lái)說(shuō)，上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：償債風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)等。究其影響因素，公司財(cái)務(wù)管理宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性是公司產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因；公司財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足或財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤是導(dǎo)致公司發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接原因；公司內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系不明、公司治理不健全則是導(dǎo)致公司發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的循環(huán)

按照導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的活動(dòng)分類，可以大致將其分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等幾類。籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性，主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。投資風(fēng)險(xiǎn)指公司投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又稱營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指在公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致公司資金運(yùn)動(dòng)的遲滯，產(chǎn)生公司價(jià)值的變動(dòng)，主要包括采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。存貨管理風(fēng)險(xiǎn)是指公司在存貨上占用的資金過(guò)多或過(guò)少影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指公司資產(chǎn)不能正常和確定性地轉(zhuǎn)移現(xiàn)金或公司債務(wù)和付現(xiàn)責(zé)任不能正常履行的可能性。

按照馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，資本的流通是由G到W到G’的循環(huán)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，隨著資本形式的不斷變化，公司需要面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變化。在由G到W的購(gòu)買階段，公司必須面對(duì)資本制服風(fēng)險(xiǎn)和資本配置風(fēng)險(xiǎn)；在由W到W’的生產(chǎn)階段，公司則必須面對(duì)資本產(chǎn)出風(fēng)險(xiǎn)和資本消耗風(fēng)險(xiǎn)；在由W’到G’的銷售階段，公司則必須面對(duì)銷售風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)；在由G到G的間歇階段，公司則必須面對(duì)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)和在投資風(fēng)險(xiǎn)。由此，便構(gòu)成了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的循環(huán)變化。任何行業(yè)都必須擁有資本，只要有資本在周轉(zhuǎn)流通，公司就必須面對(duì)由此帶來(lái)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不同的行業(yè)會(huì)面對(duì)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同一行業(yè)的不同發(fā)展階段也會(huì)面對(duì)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。如何處理好公司的正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展與給類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的矛盾，是公司必須面對(duì)和思考的問題。

三、后金融危機(jī)時(shí)代的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，并迅速波及到世界的各個(gè)國(guó)家，只是全球各大經(jīng)濟(jì)體的穩(wěn)定性受到撼動(dòng)，各國(guó)紛紛采取緊急措施控制并減弱金融危機(jī)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，各國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸趨于穩(wěn)定。然而在后金融危機(jī)時(shí)代，受各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的影響，全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素仍然存在，公司仍然會(huì)面對(duì)各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

奧巴馬政府頒布的救世法案提出，政府可以對(duì)受到金融危機(jī)影響難以自行恢復(fù)的公司提供救助金，申請(qǐng)政府資金援助的公司采取自愿原則。但凡接受救助金援助的公司，政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況、資金運(yùn)用情況、信息披露情況、高管薪酬情況等各個(gè)方面都會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和限制，以保證政府救助金的安全。事實(shí)上，這樣一個(gè)救世法案對(duì)接受救助的公司來(lái)說(shuō)，在幫助各公司緩解財(cái)務(wù)危機(jī)的同時(shí)，也帶來(lái)了不可忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

受到金融危機(jī)的影響，美國(guó)民眾的消費(fèi)欲望始終沒有回升的跡象，對(duì)于各類生產(chǎn)制造行業(yè)公司來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求的低迷會(huì)增加存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并引起一連串連鎖反應(yīng)，最終影響公司的償債能力；由于接受救助金的公司必須接受來(lái)自政府的嚴(yán)格監(jiān)管，很多公司不得不放棄一些收益高風(fēng)險(xiǎn)大的投資項(xiàng)目，雖然降低了公司的投資風(fēng)險(xiǎn)，但資金的使用效率也同時(shí)在一定程度上降低了；近期美國(guó)又籌劃實(shí)施增印大量美元的行為，這又會(huì)導(dǎo)致美元的大幅貶值，各國(guó)對(duì)此幾乎都持反對(duì)態(tài)度，對(duì)于美國(guó)公司來(lái)說(shuō)，匯率的變動(dòng)也將帶來(lái)不容忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

與美國(guó)的情況相比，中國(guó)雖然在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)上成效顯著，但各行業(yè)也仍然面對(duì)著各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：日益嚴(yán)重的通貨膨脹導(dǎo)致物價(jià)節(jié)節(jié)攀升，要求公司必須準(zhǔn)備迎接由此帶來(lái)的成本激增的風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)際匯率的頻繁波動(dòng)和人民幣升值，要求公司必須精確度量對(duì)外貿(mào)易的匯率變動(dòng)損益，利用衍生金融工具實(shí)現(xiàn)貿(mào)易保值；某些行業(yè)的市場(chǎng)需求旺盛且國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)激烈，要求公司必須謹(jǐn)慎尋找市場(chǎng)需求增長(zhǎng)點(diǎn)，準(zhǔn)確把握行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

四、后金融危機(jī)時(shí)代財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)舉例

為了更具體更詳細(xì)的比較和分析后金融危機(jī)時(shí)代我國(guó)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文選擇時(shí)下我國(guó)受關(guān)注較多較熱門的兩個(gè)行業(yè)——金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)——作為探究對(duì)象，有針對(duì)性的探討分析這兩個(gè)行業(yè)所面臨的特比較具有標(biāo)志性意義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）金融行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——匯率的波動(dòng)

匯率波動(dòng)，人民幣升值，金融業(yè)無(wú)疑成為受其影響最大的行業(yè)，進(jìn)而對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和行業(yè)發(fā)展都帶來(lái)了重要影響。

人民幣匯率上升，會(huì)提高對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)資金的吸引力，大量資金流入國(guó)內(nèi)銀行體系，將對(duì)銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。上市銀行的外幣資產(chǎn)和外幣負(fù)債在銀行業(yè)總資產(chǎn)中的比重較小，升值導(dǎo)致的銀行外幣資產(chǎn)的縮水，對(duì)銀行業(yè)的實(shí)際影響有限。人民幣美元匯率人民幣升值預(yù)期將促使人民幣貸款趨于減少，外幣貸款趨于增加；人民幣存款趨于增加，而外幣存款趨于減少，從而使銀行資產(chǎn)負(fù)債的幣種結(jié)構(gòu)發(fā)生微小調(diào)整。同時(shí)，匯率形成機(jī)制的調(diào)整不可避免地會(huì)帶來(lái)匯率波動(dòng)幅度的擴(kuò)大，外匯交易、匯兌規(guī)模將趨于增加；衍生產(chǎn)品進(jìn)一步豐富；風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖與投機(jī)趨于活躍。銀行的匯兌收益，外匯理財(cái)?shù)氖掷m(xù)費(fèi)等趨于增加；但不規(guī)范的外匯理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)也將上升。

升值預(yù)期下，注入證券市場(chǎng)的資金增加，有利于集聚股市人氣和增強(qiáng)投者信心。而市場(chǎng)的走強(qiáng)將為證券公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)以及自營(yíng)投資業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)提供積極的支持，這將直接增加券商的盈利，提高證券業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，股市上漲往往對(duì)證券公司經(jīng)營(yíng)形成放大效應(yīng)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，人民幣美元匯率則存在股市泡沫及其與其他資產(chǎn)市場(chǎng)形成的連帶效應(yīng)對(duì)整個(gè)金融體系形成沖擊的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常強(qiáng)勢(shì)受到了廣泛關(guān)注，政府也非常重視這一現(xiàn)象。為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，政府多次出臺(tái)相應(yīng)政策，不斷加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)使用權(quán)的管理和控制，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度也不斷增大，銀行多次加息也會(huì)影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

當(dāng)通貨膨脹大幅度上升時(shí)，會(huì)引起各種建筑材料成本上升，以及管理費(fèi)用和勞動(dòng)力成本的上升，增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。利率變動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，銀行貸款利率提高，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債成本增加，預(yù)期收益相應(yīng)減少。有些企業(yè)由于資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，企業(yè)從貨幣市場(chǎng)籌資的難度加大。因此，企業(yè)主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，使企業(yè)籌資難度加大。房地產(chǎn)企業(yè)涉及各項(xiàng)稅費(fèi)，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的提高，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加，預(yù)期收益減少。受政治經(jīng)濟(jì)等因素影響，有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置，房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止，而此時(shí)，企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)很難變現(xiàn)。有時(shí)由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題，導(dǎo)致客戶不按時(shí)交清剩余的房款，投資不能預(yù)期收回。

注 釋

①節(jié)選自百度百科，有刪節(jié)。

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第5篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；管理措施

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與防范進(jìn)行了分析和探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響?！蔼M義”的觀點(diǎn)立足于企業(yè)籌資時(shí)過(guò)多舉債或舉債不當(dāng)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“廣義”的觀點(diǎn)則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)而忽視其他方面的風(fēng)險(xiǎn)，更有利于認(rèn)識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（一）無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)雖也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來(lái)源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊(cè)資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付預(yù)期本息而遭受滅頂之災(zāi)。

（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。最近，經(jīng)常在報(bào)紙上看到關(guān)于房?jī)r(jià)和利率緊密相聯(lián)系的文章和報(bào)導(dǎo)。2009年央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，抑制投機(jī)投資行購(gòu)房，所以說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格往往隨著利率的上升而直線下降。”

（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期竣工交付使用，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。

（二）盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。

（三）成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制

有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）搞好資金管理，提高資金利用率

要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下兩點(diǎn)：

1.注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)企業(yè)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范，對(duì)提高企業(yè)資金的運(yùn)作效率、減少企業(yè)的資金占用、加速企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的意義。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。

2.要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道?？傊_發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的理財(cái)機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。

（二）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。因此，開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。

1.提前充分調(diào)查市場(chǎng)，合理確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。

2.建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營(yíng)部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級(jí)成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。

3.實(shí)行全過(guò)程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施，以及對(duì)已完工項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。

（三）建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為

第6篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

【關(guān)鍵詞】 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)與可能。在遭受金融危機(jī)沖擊的背景下，市場(chǎng)不確定因素進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，必須要全面分析企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，搞好企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制，做到防患于未然，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

1.建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，并貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及其他相關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行預(yù)報(bào)示警。它通過(guò)收集與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、企業(yè)本身的各類財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況信息，進(jìn)行比較分析，判斷是否預(yù)警。經(jīng)過(guò)對(duì)大量的信息進(jìn)行分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營(yíng)者早做準(zhǔn)備或采取對(duì)策，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當(dāng)財(cái)務(wù)發(fā)生潛在危機(jī)時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)尋找導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況不佳的根源，使經(jīng)營(yíng)者有的放矢，采取有效措施，阻止財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，企業(yè)能夠系統(tǒng)而敏銳地發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，從而有效地避免和防范財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)還能夠幫助企業(yè)管理層了解財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、經(jīng)過(guò)，提供解除財(cái)務(wù)危機(jī)的措施以及改善管理的建議，作為企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)之借鑒。

2.建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的程序

2.1選取預(yù)警指標(biāo)。在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警中，任何一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，都難以全面評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。要想對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果有一個(gè)總的評(píng)價(jià)，就必須將企業(yè)的償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、運(yùn)營(yíng)能力、現(xiàn)金能力等多方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)納入一個(gè)有機(jī)整體中，才能全面地對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行解剖和分析，從而對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出評(píng)價(jià)和判斷。

2.2分析預(yù)警指標(biāo)。企業(yè)可以采用財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)主管判斷以及案例分析等方法對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行診斷，是否存在財(cái)務(wù)危機(jī)，以及危機(jī)的程度。各種方法都有其特點(diǎn)和局限性。對(duì)企業(yè)而言，在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，要考慮到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地域、行業(yè)等諸多因素的差異，選擇適合企業(yè)特點(diǎn)，并能滿足自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理需要的方法和模型，才能達(dá)到動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、及早防范、有效阻止及避免財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的目的，最大限度地發(fā)揮財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的功能。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的構(gòu)建

3.1加強(qiáng)信息管理。企業(yè)預(yù)警需要有一定的管理基礎(chǔ)和功底，僅靠提高財(cái)務(wù)管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)，并遵循“專人負(fù)責(zé)、職責(zé)獨(dú)立”的原則，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析的工作能夠有專人落實(shí)，且不受其他組織機(jī)構(gòu)的干擾和影響。而且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是開放性的，不僅包括內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，還包括外部相關(guān)信息。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷刷新，資料系統(tǒng)要不斷升級(jí)，確保財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。

3.2健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與處理機(jī)制。高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法和改進(jìn)方案。其中，應(yīng)急措施主要是指面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該采用何種手段規(guī)避，以控制事態(tài)的進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是指如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生。

3.3牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)得以成功建立并有效運(yùn)行的前提。這就要求企業(yè)全體員工，特別是領(lǐng)導(dǎo)層在思想上對(duì)潛在的發(fā)現(xiàn)的問題及提出的合理建議應(yīng)給予重視和采納。

3.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項(xiàng)制度建設(shè)相結(jié)合。企業(yè)是一個(gè)整體，任何一項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)影響客戶的滿意度，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必須保持與其他管理活動(dòng)的良好溝通和銜接，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該與其他子系統(tǒng)保持協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項(xiàng)制度建設(shè)結(jié)合起來(lái)，互相促進(jìn)。

3.5遵循成本效益原則。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)還要遵循成本效益原則，使產(chǎn)生預(yù)警信息的價(jià)值大于產(chǎn)生預(yù)警信息的成本，保證該系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性和有效性。

在正常情況下公司的償債能力也即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度首先取決于現(xiàn)金流量狀況。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在一定的時(shí)期內(nèi)，公司在進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)時(shí)，其實(shí)際財(cái)務(wù)收益由于受到內(nèi)外部環(huán)境變化以及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制因素的影響，而偏離了預(yù)期財(cái)務(wù)收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及利益分配風(fēng)險(xiǎn)等，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)形式，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。在社會(huì)化大生產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的，它貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程，影響了財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。公司對(duì)于其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的目標(biāo)是為了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出正確的預(yù)測(cè)并熟悉風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，通過(guò)建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制來(lái)適當(dāng)控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性，保障公司價(jià)值最大化，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

4.1增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的能力

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是公司遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因，房地產(chǎn)企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理受到這些存在于企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的深刻影響。雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但公司難以預(yù)見和無(wú)法改變這種外部變化，無(wú)法對(duì)其施加直接影響。但是，面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司并非無(wú)所作為。外部環(huán)境的變化有其自身的規(guī)律和趨勢(shì)，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，公司可以把握環(huán)境可能將要發(fā)生的變化，預(yù)測(cè)公司將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)環(huán)境變化的預(yù)測(cè)，公司應(yīng)制定多種應(yīng)變措施，對(duì)財(cái)務(wù)管理政策和管理辦法適當(dāng)調(diào)整，從而增強(qiáng)公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化能力，減少環(huán)境不利變化對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的沖擊，以此降低企業(yè)面臨的外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策機(jī)制

經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策必定會(huì)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)管理的失敗，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司必須提高決策的科學(xué)化水平，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)，首先要明確企業(yè)財(cái)務(wù)決策的目標(biāo)，確定與公司目標(biāo)一致的財(cái)務(wù)目標(biāo)是科學(xué)財(cái)務(wù)決策的前提。在充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，科學(xué)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)決策，通過(guò)綜合運(yùn)用各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析方法來(lái)確定最優(yōu)的決策方案。在財(cái)務(wù)決策的實(shí)施階段，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督，此時(shí)財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)是積極控制財(cái)務(wù)決策實(shí)施中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而合理控制公司總財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司決策順利實(shí)施。

4.3確定合理的資本結(jié)構(gòu)

公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其資本結(jié)構(gòu)與理財(cái)目標(biāo)密切相關(guān)，因此，合理的資本結(jié)構(gòu)有利于公司規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司資本結(jié)構(gòu)是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時(shí)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，對(duì)有關(guān)影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結(jié)構(gòu)，并在長(zhǎng)期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式、籌資對(duì)象、籌資金額以及籌資期限。管理者應(yīng)權(quán)衡成本與收益，比較分析股權(quán)融資與債權(quán)融資，選擇合適的籌資方式與籌資對(duì)象；恰當(dāng)?shù)幕I資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，為了健康、穩(wěn)健的發(fā)展，公司應(yīng)保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)期限搭配。總之，公司應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的同時(shí)，降低綜合資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

公司如果沒有明確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)和方向就會(huì)模糊，勢(shì)必造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率的低下，因此，完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度是防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可缺少的重要措施。內(nèi)部控制是公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的核心，為了完善公司財(cái)務(wù)管理制度，首要任務(wù)就是建立和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，尋找工作流程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)控制措施；其次，對(duì)現(xiàn)有內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度進(jìn)行審核，并補(bǔ)充和完善相關(guān)監(jiān)管漏洞，健全內(nèi)部控制措施。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)主要業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的控制，例如對(duì)現(xiàn)金管理建立資本預(yù)算體系，對(duì)公司的現(xiàn)金實(shí)行預(yù)算控制管理，這可以為公司提供預(yù)警信號(hào)，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈明月。改進(jìn)民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[J].商業(yè)時(shí)代，2004（32）.

[2] 徐淼.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警初探[J].會(huì)計(jì)之友（上），2006，（7）：8-9.

第7篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

關(guān)鍵詞：REITs；投資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，在全球金融危機(jī)大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著大量資金缺口，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。REITs將成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的融資渠道，是今后房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)研究方向。

由于缺乏配套的法律、稅收和會(huì)計(jì)制度，我國(guó)目前還沒有實(shí)際可操作的REITs。我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)、投資基金發(fā)展相對(duì)滯后的同時(shí)，也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金理論和政策的滯后。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)REITs的研究大多停留在其起源、概念、國(guó)外運(yùn)作模式、運(yùn)作規(guī)則、現(xiàn)狀的介紹以及引入我國(guó)的可行性分析。至于REITs引入國(guó)內(nèi)后的風(fēng)險(xiǎn)分析，則是鮮有涉及。REITs作為一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其本身所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)因素更具特殊性和復(fù)雜性，其風(fēng)險(xiǎn)研究也絕非一般的投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)分析體系所能代替，需要建立一套適合我國(guó)國(guó)情的系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析體系。

二、REITs概述

（一）REITs的概念。REITs即房地產(chǎn)投資信托基金。實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

（二）REITs的種類。按組織形式分類，分為契約型和公司型；按投資組合分類，分為權(quán)益型、抵押型和混合型；按資金募集方式分類，分為私募型和公募型；按基金運(yùn)作方式分類，分為開放式和封閉式。

（三）REITs的顯著特征。REITs與一般的房地產(chǎn)投資活動(dòng)相比，具有以下顯著特征：REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的基金；REITs是國(guó)家立法專門投資于房地產(chǎn)的特殊基金；REITs是一種集合投資方式和集合投資組織；REITs投資收入的絕大部分必須定期分配給投資者；REITs是一種為大眾服務(wù)的社會(huì)投資制度；REITs是一系列創(chuàng)新制度的綜合體。

三、REITs風(fēng)險(xiǎn)分析

通常來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指投資者達(dá)不到預(yù)期的收益或遭受各種損失的可能性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面投資者在投資REITs的過(guò)程中受到房地產(chǎn)本身和資本市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的一系列不確定因素的影響；另一方面REITs的基金管理者面臨著基金運(yùn)作管理過(guò)程中的諸多隱患。據(jù)此，本文通過(guò)投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面展開剖析。

（一）REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是由于地方政府或中央政府等相關(guān)政府職能部門的政策變化而引起市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)REITs的影響。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還處在不斷發(fā)展變化之中，我國(guó)政府對(duì)它們的監(jiān)管缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一些針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)問題而制定的政策，如國(guó)家的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融相關(guān)政策等，都會(huì)引起股票證券市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)；而REITs作為一種全新的房地產(chǎn)投融資工具，從試點(diǎn)到規(guī)范運(yùn)作，政策的出臺(tái)和調(diào)整在我國(guó)只是一個(gè)摸索的過(guò)程，使得REITs面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于REITs價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。股票市場(chǎng)的景氣度，REITs股票價(jià)格定價(jià)模型與房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)模型的差異，以及股票市場(chǎng)中一些信息的影響都會(huì)對(duì)在股市中進(jìn)行交易的REITs投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指由于法律法規(guī)不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成REITs投資者損失的可能。如果相關(guān)職能部門不能出臺(tái)REITs相關(guān)的專業(yè)性法規(guī)，或者完善相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)，就會(huì)使得REITs在我國(guó)運(yùn)作過(guò)程中缺乏法律的規(guī)范和強(qiáng)有力的支持、保護(hù)，極易造成REITs投資者權(quán)利的侵害和發(fā)展的畸形化，從而不利于其健康發(fā)展。

（二）REITs的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是指REITs管理者使用財(cái)務(wù)杠桿不當(dāng)而引起的在運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。在大多數(shù)設(shè)立REITs的國(guó)家中，REITs與其他行業(yè)性公司一樣，也被允許負(fù)債經(jīng)營(yíng)從而發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用擴(kuò)大收益。于是，相應(yīng)的在REITs運(yùn)作過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也由此而生。

2、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指REITs管理者在REITs運(yùn)作過(guò)程中管理不善而造成收益損失或成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，由于REITs的管理人員獲取的信息不完全或存在誤差，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷有誤，決策失誤等情況，往往會(huì)造成項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、對(duì)投資對(duì)象的選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不恰當(dāng)?shù)龋斐蒖EITs運(yùn)營(yíng)的成本增加或利潤(rùn)的減少，投資者的收益很難得到保障。

3、委托-風(fēng)險(xiǎn)。REITs作為一種投資工具，是投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，REITs是建立在委托關(guān)系基礎(chǔ)之上的。委托-風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上就是由于委托關(guān)系的存在，委托人不得不對(duì)人的行為后果承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于委托關(guān)系中，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，雙方當(dāng)事人之間存在著信息的非對(duì)稱分布。作為委托人的投資者無(wú)法全面了解REITs經(jīng)營(yíng)管理狀況，而作為受托人的管理者則很有可能為了自身的利益，利用其掌握的專業(yè)知識(shí)和信息優(yōu)勢(shì)損害投資者的權(quán)益，從而產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)。

4、投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的系統(tǒng)和周期性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致在REITs管理者投資選擇過(guò)程中產(chǎn)生房地產(chǎn)質(zhì)量下降和預(yù)期收益產(chǎn)生差異的風(fēng)險(xiǎn)。REITs是跨越房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的一種金融產(chǎn)品和工具。在非規(guī)范、信息不夠透明的市場(chǎng)里，投資項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。由于房地產(chǎn)周期性衰退會(huì)導(dǎo)致這些資產(chǎn)的價(jià)格下降以及租金收益減少，從而給REITs價(jià)值帶來(lái)影響。

四、結(jié)束語(yǔ)

為了分散銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，我國(guó)引入并設(shè)立REITs勢(shì)在必行。在引入REITs的同時(shí)也帶來(lái)了REITs自身的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)和REITs管理者的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)REITs的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)地分析，以便于我國(guó)針對(duì)引入REITs后可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，推進(jìn)我國(guó)REITs健康持續(xù)地發(fā)展。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

［1］陳林杰.我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題與對(duì)策.建筑經(jīng)濟(jì)，2006.5.

第8篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；建筑施工企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；對(duì)策

作者簡(jiǎn)介：江兵(1977―)，男，湖北宣恩人，中交隧道工程局有限公司會(huì)計(jì)師。

中圖分類號(hào)：F831.59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3309(2009)07-0038-03

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，建設(shè)施工企業(yè)更加全面深入地參與到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，日益融入世界經(jīng)濟(jì)體系。從而增加了建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。探索一條應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊下加強(qiáng)建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可控、有效的防范是建筑施工企業(yè)管理層及企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員必須認(rèn)真面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。

一、建筑施工企業(yè)的主要特點(diǎn)

建筑施工企業(yè)是指從事建筑安裝工程施工生產(chǎn)的企業(yè)。目前施工企業(yè)承攬的任務(wù)，一般是通過(guò)投標(biāo)方式獲得。結(jié)合建筑施工企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，其主要有以下特點(diǎn)：

一是工程建設(shè)周期長(zhǎng)。整個(gè)施工過(guò)程需要耗用大量的原材料，購(gòu)置和調(diào)配相應(yīng)的施工機(jī)械設(shè)備，調(diào)集大量人員，資金占用量大。并且工程項(xiàng)目只有在建成驗(yàn)收合格交付使用后，才能收回價(jià)款，資金周轉(zhuǎn)緩慢，施工企業(yè)資金緊張?jiān)谒y免。

二是工程項(xiàng)目分布點(diǎn)多。建筑施工企業(yè)涵蓋面非常廣泛，像鐵路、公路、隧道、橋梁、房屋建筑等施工企業(yè)，其工程項(xiàng)目分布點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)，分支機(jī)構(gòu)分布省內(nèi)外甚至世界各地，

三是大部分進(jìn)行墊資施工。隨著建筑行業(yè)招標(biāo)制的普遍采用，施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍空前擴(kuò)展。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈以及建筑市場(chǎng)的不規(guī)范，墊資施工是企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的事情，

二、金融危機(jī)對(duì)建筑施工企業(yè)的主要影響

由2007年下半年美國(guó)華爾街次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)，像一場(chǎng)“金融大地震”，震撼并迅速蔓延到全世界，嚴(yán)重影響了世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民的日常生活，首當(dāng)其沖的是西方國(guó)家，有上百家大企業(yè)倒閉或?yàn)l臨倒閉。西方各國(guó)紛紛采取措施，向市場(chǎng)注入流動(dòng)性資金，有的直接向?yàn)l臨倒閉的大企業(yè)施以援手，但收效甚微。一些公司大量裁員、降低工資，導(dǎo)致失業(yè)人員劇增，人民生活水平嚴(yán)重下降。受影響的絕不只是西方發(fā)達(dá)國(guó)家，發(fā)展中國(guó)家也深受其害，受到不同程度的沖擊。具體來(lái)講，全球金融危機(jī)對(duì)建筑施工企業(yè)的主要影響表現(xiàn)在以下方面：

一是市場(chǎng)需求減弱。以房屋建筑企業(yè)為例，2009年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回升跡象微弱，歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫跡象明顯。在國(guó)內(nèi)，由于沿海外向型企業(yè)受國(guó)際金融危機(jī)沖擊明顯，大量農(nóng)民工失業(yè)，居民收入水平顯著下降。人們的普遍感受是“錢比以前難掙了”，越來(lái)越多的人不愿意過(guò)多地花錢去消費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)而言，人們大多是“持幣觀望”，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滯銷。據(jù)人民銀行的2009年第一季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，一季度中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落28個(gè)百分點(diǎn)。到3月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增幅比上年同期降低了13個(gè)百分點(diǎn)。其中，購(gòu)房貸款余額增幅比上年同期降低了19個(gè)百分點(diǎn)。此外，今年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格降幅比2月份擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，已是連續(xù)第4個(gè)月下降。

二是資金再現(xiàn)不足。由于市場(chǎng)疲軟，建筑施工企業(yè)資金占用增加。這不僅增大了財(cái)務(wù)成本，也使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，甚至導(dǎo)致生產(chǎn)資金鏈條出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下。施工企業(yè)要想取得、鞏固、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，必須具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，雄厚的資金是競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的基礎(chǔ)和保證。而施工企業(yè)具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、回收資金緩慢等特點(diǎn)，資金占用增加已經(jīng)成為制約建筑施工企業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。

三是投資速度減緩。面對(duì)金融危機(jī)，由于目前建筑施工企業(yè)抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力弱，銀行對(duì)其回收貸款資金來(lái)源信心不足，且企業(yè)貸款不易于管理，使各房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款處于難上加難的境地。因此，企業(yè)投資改造、投資擴(kuò)張都難以進(jìn)行。致使建筑施工企業(yè)固定資產(chǎn)投資建設(shè)速度減緩。

四是投資信心遭受沖擊。由于全球金融危機(jī)是第一次對(duì)我國(guó)企業(yè)產(chǎn)生如此深刻的影響，很多企業(yè)家缺乏足夠的心理準(zhǔn)備，他們?cè)诶щy面前普遍信心不足，這一點(diǎn)對(duì)建筑施工企業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。具體表現(xiàn)為：投資信心不足，簽約項(xiàng)目落地率不高，未開工項(xiàng)目延緩開工。在建項(xiàng)目投資進(jìn)度放緩，建成項(xiàng)目推遲交房；拓展市場(chǎng)信心不足。持等待觀望態(tài)度者居多，且已有部分建筑施工企業(yè)采取了“放假式”的裁員措施。

三、當(dāng)前建筑施工企業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性，具體到建筑施工企業(yè)是指建筑施工企業(yè)資不抵債和無(wú)力償付到期債務(wù)，不能維持企業(yè)正常的機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。研究建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的一個(gè)目的是正確認(rèn)識(shí)金融危機(jī)背景下，造成建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各種因素及其機(jī)理，在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的解決措施。

一是政策風(fēng)險(xiǎn)。以房屋建筑企業(yè)為例，2007年底和2008年上半年，國(guó)家“提高存款準(zhǔn)備金率、提高貸款利息、限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批”等一系列政策，都是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性過(guò)剩、房?jī)r(jià)非理性上漲的直接針對(duì)性措施。雖然這一調(diào)整是行業(yè)發(fā)展中的必然調(diào)整，但從本質(zhì)上仍是由國(guó)家政策所引發(fā)的，因此，作為房地產(chǎn)業(yè)上游的建筑施工企業(yè)，要密切關(guān)注國(guó)家宏觀政策的發(fā)展方向，積極防范因政策因素所導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二是承攬方支付風(fēng)險(xiǎn)。盡管建筑市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)是一個(gè)不完全的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然存在。競(jìng)爭(zhēng)和資金的壓力對(duì)于建筑項(xiàng)目承攬方而言時(shí)時(shí)刻刻都是致命的，尤其在當(dāng)前形勢(shì)下，一旦承攬方資金斷鏈，這對(duì)于施工企業(yè)而言不僅是利潤(rùn)減少，停工、窩工帶來(lái)的成本增加，非預(yù)期的糾紛更是紛沓而至，虧損甚至損害企業(yè)品牌的風(fēng)險(xiǎn)必然增大，

三是承攬方非預(yù)期性的違約風(fēng)險(xiǎn)。在不間斷施工的情況下。工程款的遲延支付是以施工企業(yè)對(duì)建筑材料的賒賬及自身融資為基礎(chǔ)的，過(guò)度負(fù)債可能造成利潤(rùn)率下降。這是因?yàn)橄鄬?duì)于開發(fā)商而言，施工企業(yè)可能在承攬方財(cái)產(chǎn)被法院分配前先于開發(fā)商而成為建筑材料供應(yīng)商和融資對(duì)象的被告，而承攬商剩余財(cái)產(chǎn)的法律分配是一個(gè)具有一定時(shí)期的過(guò)程，訴訟短則兩三年，長(zhǎng)則數(shù)年及至無(wú)期限，且債權(quán)不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

四、建筑施工企業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響。建筑施工企業(yè)及其相關(guān)部門要著重從以下四個(gè)方面加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，以提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推進(jìn)建筑施工企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。由于建筑市場(chǎng)不規(guī)范，工程招投標(biāo)管理沒有完全法制化、規(guī)范化，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)依

然存在。在項(xiàng)目管理過(guò)程中，偶然性的、不可預(yù)見的因素時(shí)常出現(xiàn)，也會(huì)給建筑施工企業(yè)帶來(lái)一定的管理和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。建筑施工企業(yè)面臨來(lái)自內(nèi)外環(huán)境的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，必須建立和完善自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。同時(shí)，政府部門需要對(duì)建筑施工企業(yè)實(shí)施有效的外部監(jiān)管，更為重要的是應(yīng)督促建筑施工企業(yè)自身建立健全科學(xué)有效的內(nèi)部運(yùn)行控制機(jī)制，形成自下而上的風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警管理體系，提高企業(yè)防范負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的積極性和創(chuàng)造性。通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理體系，評(píng)價(jià)建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制是否健全，管理制度是否完善，管理方法是否科學(xué)，管理措施是否落實(shí)。在完善建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的同時(shí)，要強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)部門的監(jiān)管，及時(shí)提出財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析，確保建筑施工企業(yè)健康、快速發(fā)展。

二是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。金融危機(jī)的震蕩局面對(duì)于境外工程承包企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目融資和項(xiàng)目履約收匯期間無(wú)疑會(huì)遇到巨大的匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)不注重風(fēng)險(xiǎn)管理。不根據(jù)企業(yè)的定價(jià)結(jié)構(gòu)，將可能產(chǎn)生的成本、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去，不積極應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的以上金融風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)可能使工程項(xiàng)目和企業(yè)本身招致重大損失。除了在合同條款中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外，建筑施工企業(yè)應(yīng)該充分利用金融衍生工具。規(guī)避匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)管理工具包括：即期外匯合約、遠(yuǎn)期外匯合約、貨幣期權(quán)、貨幣掉期、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品。利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具包括：遠(yuǎn)期利率合約、利率掉期、利率期權(quán)、掉期期權(quán)、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品。工程承包企業(yè)可以和銀行簽訂利率掉期協(xié)議，將貸款利率由浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ?，消除利率變?dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。以保證企業(yè)未來(lái)利息支出的穩(wěn)定和獲得預(yù)期收益。利率期權(quán)和貨幣期權(quán)類似，與其他工具相比提供了很好的靈活性。企業(yè)選擇利率期權(quán)時(shí)可以要求銀行按照企業(yè)實(shí)際貸款情況。量體裁衣設(shè)計(jì)期權(quán)方案。

三是加強(qiáng)資金管理。建筑施工企業(yè)的最大危險(xiǎn)是資金鏈斷裂。1998年亞洲金融危機(jī)之后，經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，大部分建筑企業(yè)已經(jīng)完成了原始積累，并且成為房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的航空母艦，資不抵債的情況不太可能發(fā)生。此次金融危機(jī)與以前的房地產(chǎn)危機(jī)有所不同，是建國(guó)以來(lái)前所未有的危機(jī)，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的資不抵債問題，而是一個(gè)由于各種因素導(dǎo)致資金鏈斷裂的問題。按照《破產(chǎn)法》的規(guī)定，衡量破產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)到期不能償還債務(wù)，而不是一個(gè)資不抵債的問題。因此，建筑企業(yè)應(yīng)該清楚地看到：雖然國(guó)家出臺(tái)了加快鐵路、公路、港口、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相關(guān)政策，并且調(diào)整了商業(yè)貸款利率，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目貸款松動(dòng)幅度不大。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金困難并未從根本上得到緩解。從事房屋建設(shè)的建筑施工企業(yè)，要從政策上密切關(guān)注銀行對(duì)房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款的松動(dòng)，搶抓機(jī)遇，加快發(fā)展。

四是加強(qiáng)對(duì)承攬商財(cái)務(wù)狀態(tài)的監(jiān)測(cè)。在當(dāng)前嚴(yán)峻的金融危機(jī)形勢(shì)下，建筑施工企業(yè)在承接項(xiàng)目或簽約前應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身墊資的能力和承攬商在遭遇市場(chǎng)與政策風(fēng)險(xiǎn)的支付能力。在建筑市場(chǎng)中，工程承攬商始終扮演著支付機(jī)器的角色，其信譽(yù)完全取決于當(dāng)期項(xiàng)目的資金組織能力和給付能力，無(wú)論其信譽(yù)多么卓著，過(guò)去積累有多么大，投資都會(huì)超過(guò)其自有資金數(shù)倍。因此，在承接項(xiàng)目前，從開發(fā)商的產(chǎn)品市場(chǎng)定位到開發(fā)商融資環(huán)境，從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)到政策風(fēng)險(xiǎn)，從支付信譽(yù)到支付能力等財(cái)務(wù)狀態(tài)，都應(yīng)列入對(duì)承攬商財(cái)務(wù)狀態(tài)的監(jiān)測(cè)范圍，對(duì)承攬商財(cái)務(wù)狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以提高建筑施工企業(yè)的原始對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在當(dāng)前“戰(zhàn)危機(jī)、破危局、保增長(zhǎng)”的特殊時(shí)期，建筑施工企業(yè)要自覺提振發(fā)展信心，通過(guò)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)管理、資金管理和對(duì)開發(fā)商財(cái)務(wù)狀態(tài)的監(jiān)測(cè)，完善相關(guān)財(cái)務(wù)配套機(jī)制，努力化“?！睘椤皺C(jī)”，始終保持企業(yè)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁玉紅.金融危機(jī)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響j.金華職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，(01).

第9篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究背景范文

關(guān)鍵詞：融資模式，投資戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)管理，風(fēng)險(xiǎn)分析

1財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是在分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素對(duì)資金流動(dòng)影響的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)資金流動(dòng)進(jìn)行全局性、長(zhǎng)期性與創(chuàng)造性的謀劃，是企業(yè)戰(zhàn)略的的一個(gè)子系統(tǒng)。 對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)能力、企業(yè)整體協(xié)調(diào)性的提升以及企業(yè)的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)有著舉足輕重的作用。

在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國(guó)近兩年又先后出臺(tái)新的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，碧桂園作為一個(gè)年輕的企業(yè)，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略上有什么先見之明，讓自己在這個(gè)行業(yè)有了穩(wěn)固的立足之地呢？

2碧桂園資產(chǎn)及融資戰(zhàn)略分析

2.1資產(chǎn)分析

資產(chǎn)是一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的動(dòng)力，而優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)能對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的分析，有助于了解被分析企業(yè)的發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展安全性。

碧桂園集團(tuán)的收入主要來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)、建筑級(jí)裝飾、物業(yè)管理級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)。碧桂園在2007年上市以后，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)步上升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，總資產(chǎn)也在穩(wěn)步增加。2010年，碧桂園在中國(guó)大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力排名中位居第五。碧桂園在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中創(chuàng)造了神話。

2.2融資戰(zhàn)略分析

2010年，在宏觀政策對(duì)房企融資的一系列打壓導(dǎo)致諸多房企放慢發(fā)展節(jié)奏的背景下，碧桂園卻逆勢(shì)而行，一路高歌猛進(jìn)。 于2010年12月31日，碧桂園集團(tuán)的總借貸額為201.18億元，其中銀行貸款為98.65億元，可換股債券約為13.81億元，優(yōu)先票據(jù)約為88.72億元。而大部分銀行借款均以本集團(tuán)的土地使用權(quán)和物業(yè)作抵押及由集團(tuán)公司擔(dān)保。它正通過(guò)海外融資-還貸-再融資的方式，積極調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，延長(zhǎng)短期債務(wù)為中長(zhǎng)期債務(wù)，利用財(cái)務(wù)杠桿盡可能地獲取可用資金。

3投資戰(zhàn)略分析

3.1碧桂園投資模式

成立于1997年的碧桂園集團(tuán)開始是單純從事位于一線城市近郊，以及二，三線城市配套設(shè)施完善的地方大型房地產(chǎn)城的住宅物業(yè)，經(jīng)過(guò)不斷探索與實(shí)踐，碧桂園率先成功構(gòu)建了便捷的、多功能的“碧桂園家園模式”，并形成了碧桂園獨(dú)特的規(guī)?；拔逍羌?jí)配套連鎖體系”

碧桂園集團(tuán)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展壯大，在把其優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域--別墅綜合型住宅越做越強(qiáng)的同時(shí)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，其投資領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，形成一條比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，降低了開發(fā)成本。

3.2碧桂園業(yè)務(wù)SWOT分析

Strengths

碧桂園專于白領(lǐng)別墅的開發(fā)，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型配置到售前售后服務(wù)“一條龍式”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，每一環(huán)節(jié)都配備快速反應(yīng)的精英團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)精神和嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，執(zhí)著追求卓越的品質(zhì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。

Weaknesses

對(duì)整個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)產(chǎn)品比較單一，每個(gè)項(xiàng)目都受國(guó)家政策影響較大，碧桂園所有的品牌延伸都與房地產(chǎn)相關(guān)，分散投資的風(fēng)險(xiǎn)有限。

Opportunities

中國(guó)的住宅物業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因使得住房剛性需求很大；一線，二線城市中心房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)行業(yè)也正趨于飽和狀態(tài)，人們對(duì)社區(qū)服務(wù)要求的提高均為碧桂園物業(yè)定位提供機(jī)遇。

Threats

業(yè)內(nèi)幾家勢(shì)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)投資領(lǐng)域廣泛且與碧桂園房產(chǎn)投資區(qū)域相距近；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”“國(guó)十九條”等打壓住宅價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)影響很大。

通過(guò)對(duì)碧桂園多元投資組合分析可得出以下結(jié)論：1. 碧桂園專注于白領(lǐng)綜合性別墅住宅的建設(shè),成為這一細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)軍企業(yè)，企業(yè)品牌知名度高，企業(yè)贏利能力不斷加強(qiáng)。2.過(guò)于專注的房地產(chǎn)投資在使其獲得行業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也埋下產(chǎn)品定位單一的隱患。3.分散的投資仍以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的延伸行業(yè)為主，分散風(fēng)險(xiǎn)的作用有限。

4財(cái)務(wù)管理

從上表的分析中我們可以得出:碧桂圓的短期償債能力正在不斷的提高，長(zhǎng)期償債也沒有太大的壓力。碧桂園也正在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)――適當(dāng)減少長(zhǎng)期借款，增加短期期借款比例。

房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)普遍特點(diǎn)是高資產(chǎn)負(fù)債率，這與其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)有密切關(guān)系，并不足為奇，但是這樣的高資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)的要求企業(yè)的資金流動(dòng)性要強(qiáng)，從發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保持經(jīng)營(yíng)性資金的高流動(dòng)性是這些市場(chǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)成功的必要條件，而由于前幾年市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不需要較高的資金流動(dòng)性仍然能夠取得較好的盈利，但是，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，碧桂園進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

5財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

碧桂園企業(yè)應(yīng)建立多層次多元化的融資模式，進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。充分利用金融市場(chǎng)，發(fā)揮私人、民間機(jī)構(gòu)的融資能力,拓寬企業(yè)的融資渠道，進(jìn)而防范融資風(fēng)險(xiǎn)，如采用新型融資方式。發(fā)揮碧桂園自身產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，降低開發(fā)成本及融資成本?？刂曝?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金運(yùn)作正常。分散在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。為與碧桂園公司總體戰(zhàn)略相吻合，繼續(xù)加大三、四線城市的資金投入，保持或適度降低一、二線城市的投入。以“化危為機(jī)”為基本思路，以提升財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力為核心目標(biāo)，突破現(xiàn)有的企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念，尋求新的發(fā)張理念，以尋求迅速持久的發(fā)展理念。

6結(jié)語(yǔ)，

碧桂園作為房地產(chǎn)業(yè)界神話的締造者，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面也走著不同尋常的道路：融資方面，卻逆勢(shì)而行，一路高歌猛進(jìn)，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)很快取代了可換股債券，吸納海外資金；投資方面，一直以來(lái)碧桂園都將三、四線城市的白領(lǐng)綜合性別墅住宅作為自己的投資主體方向，投資方向單一，需要分散投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)；在財(cái)務(wù)管理方面，碧桂園也與其他的公司不同，它采取的是快速開發(fā)，快速將資金回籠的方式來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以碧桂園在營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力還有償債能力方面表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

參考文獻(xiàn)

[1] 碧桂園控股有限公司2010年報(bào)

[2] 金融危機(jī)環(huán)境下的企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇，于野青，《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》

[3] 世聯(lián)地產(chǎn)，《碧桂園專題研究》，2008年