房地產(chǎn)直接融資精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)直接融資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 結(jié)構(gòu) 融資渠道

一、融資渠道拓展的必要性

國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度是融資渠道拓展的直接原因。在經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后,銀行信貸不斷收緊,融資門檻越來越高, 在現(xiàn)有貸款政策調(diào)控條件下, 房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款進(jìn)一步回落，僅871億元，同時開發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款收緊外，各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資也更趨謹(jǐn)慎。開發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。

防范傳統(tǒng)融資風(fēng)險是融資渠道拓展的內(nèi)在原因。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式分為直接融資和間接融資。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要是以銀行信貸為主的間接融資，銀行信貸對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，仍然起著決定性的作用。在房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式,參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,直接和間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。而在直接融資中股權(quán)融資比重較大，債券市場的利用程度則相對不足，這并不符合企業(yè)外部融資先留存收益，后債券，最后股權(quán)的資本成本最優(yōu)化規(guī)律。因此，現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)存在較大不合理之處，同時也增加了市場的系統(tǒng)性風(fēng)險，更加合理的融資結(jié)構(gòu)呼喚發(fā)展新的融資方式。

二、國際經(jīng)驗借鑒

為了達(dá)到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低系統(tǒng)性風(fēng)險的目的，有必要突破國內(nèi)現(xiàn)有視角，研究國外較為成熟市場的相關(guān)經(jīng)驗。相比于我國以銀行信貸等間接融資為主的結(jié)構(gòu)而言，美國的房地產(chǎn)資金構(gòu)成中銀行貸款平均只占15%左右，而企業(yè)的自由資金則達(dá)到了70%。高比例的自由資金，來自于多元化的直接投資，如保險公司、養(yǎng)老基金等福利基金。另外，各類長期投資資金、社會公眾資金等都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東，從而使開發(fā)企業(yè)在外部融資困難的情況下依然保持較強的資金實力。

1988～1992年間，由石油危機引發(fā)了美國經(jīng)濟(jì)衰退，近700家儲蓄機構(gòu)被關(guān)閉或接管，充分暴露了間接融資機制的缺陷，之后適應(yīng)直接融資運作的抵押銀行占據(jù)了主導(dǎo)地位。其次，在西方大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，債券融資一般是股權(quán)融資3～10倍，其占各種融資方式籌資總額的比重一般在25～30%。例如：美國在1999年企業(yè)債發(fā)行額達(dá)到2500億美元，是股票發(fā)行的近6倍，同時發(fā)行公司債融資的上市公司達(dá)到1592家，比發(fā)行股票融資的企業(yè)多出了將近7倍。

通過對美國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源分析，可以發(fā)現(xiàn)美國的房地產(chǎn)開發(fā)商對于銀行信貸的依賴程度比較低，其中一種很重要的原因就是其產(chǎn)業(yè)型基金的發(fā)展程度相當(dāng)高。這種產(chǎn)業(yè)基金主要有四種形式：第一種是消費型基金，這種類型主要是居民為住房消費而積累；第二種是投資型基金，主要投資于信托基金與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益；第三種是運營型基金，主要以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，在中國這種形式的基金正由于政府行業(yè)調(diào)控而得到了一個較好的發(fā)展契機。第四種是住房合作社，也就類似于集體的合作建房基金。在四種形式中REITs最為引人注目，它于上世紀(jì)中期面世，90年代因房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷而迅速發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，2002年美國REITs的上市總值是1980年上市總值的70.45倍，已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)業(yè)融資一個非常重要的工具。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方法的可行性分析

（一）充分發(fā)展房地產(chǎn)直接融資渠道，增加直接融資比重

在目前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控貸款的形勢下，房地產(chǎn)直接融資將成為主要趨勢，房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風(fēng)險。房地產(chǎn)商通過直接融資使得資金來源多元化，資金結(jié)構(gòu)合理化，分散金融風(fēng)險，降低對銀行信貸及股市融資依賴，可以很大程度上避免把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產(chǎn)投資的壓力，引導(dǎo)資金流向，將資金有效地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端，緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的同時，也緩解通貨膨脹的壓力。

第一、加快培育債券市場發(fā)展，有條件地發(fā)行企業(yè)債券?！笆濉币?guī)劃建議中曾提出“要健全多層次資本市場體系，提高直接融資比重”，這將給予作為房地產(chǎn)直接融資渠道之一的債券市場更大的機遇。通過發(fā)行企業(yè)債券，不僅可以有效的為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金，也可以減輕對銀行信貸的依賴性，還可以降低企業(yè)的資本成本，提高企業(yè)的凈利潤率。在2010年，有近900只非金融企業(yè)債務(wù)融資工具仍在存續(xù)期，存量金額為21463.9億元，較2009年增長了61.4%。但是與發(fā)達(dá)國家相比，我國的債務(wù)融資比重依然偏低，債券型金融產(chǎn)品發(fā)展較慢，這在促使金融產(chǎn)品創(chuàng)新的同時，也可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資仍有較大的發(fā)展空間。因此，應(yīng)當(dāng)加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，加快債券型融資產(chǎn)品的創(chuàng)新，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行，同時也應(yīng)該適當(dāng)放寬企業(yè)債券融資的準(zhǔn)入門檻，加大監(jiān)管力度，為企業(yè)債的發(fā)展提供良好的市場環(huán)境。

第二、向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，有效分流投資性購房資金。中國的民間資本數(shù)量非常巨大，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，民營資本總計有大概10萬億元到11萬億元左右的存量，比我國年產(chǎn)GDP還多 10％以上。傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)。房地產(chǎn)調(diào)控之后，由于限購，民間資本已經(jīng)無法隨心所欲地購買房產(chǎn)。于是，有效地分離閑置的購房資金，在給房地產(chǎn)企業(yè)注入新資金的同時，又可以保障民間資本較高的收益率。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其投資形式將呈現(xiàn)多樣化趨勢，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如直接投資開發(fā)房地產(chǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款、購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開展股權(quán)合作等。

第三、有效利用外商投資，豐富現(xiàn)有資金渠道。2011年上班年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中利用外商投資額為438.42億元，其中外商直接投資達(dá)到400.34億元，比去年同期增長96.3%，實現(xiàn)了飛速式發(fā)展，然而由于相關(guān)政策限制以及房地產(chǎn)企業(yè)自身體質(zhì)結(jié)構(gòu)的影響，外商直接投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的總額僅為1%，相對于其他資金來源比重依然不大，影響力較小，在國家不斷進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策環(huán)境下，企業(yè)融資困難，可以嘗試擴大外商直接投資比重，充分利用外部資源，在保障資金鏈安全的同時，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

第四、謹(jǐn)慎性利用股權(quán)出讓，緩解資金鏈斷裂風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在資金極度緊張的情況下，可以通過股權(quán)出讓得到資金。如北京城建收購北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)；中糧地產(chǎn)也在同期公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬股，之前已經(jīng)出售1651.42萬股，稅后利潤2.23億元。股權(quán)出讓雖然可以盡快充實自有資金,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小,不會輕易出讓控股地位。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，應(yīng)對政策調(diào)整

2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，同比增長137.36%。在房地產(chǎn)信托基金飛速發(fā)展的同時，國家對房地產(chǎn)基金風(fēng)險監(jiān)管的政策也在不斷調(diào)整，這增添了房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的不確定性，也對于下半年同類產(chǎn)品的入市產(chǎn)生了一定影響，普益財富統(tǒng)計的8月份信托市場月度報告顯示，當(dāng)月51家信托公司累計發(fā)行了316款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比增加16.61%。其中，投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品達(dá)74款，平均募集規(guī)模為2.22億元，較7月份大幅下降了1億元。為應(yīng)對相關(guān)政策影響，應(yīng)當(dāng)大力推行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新，增強信托產(chǎn)品的安全性，同時也應(yīng)該發(fā)展完善信托產(chǎn)品的二級交易市場，保障信托產(chǎn)品的流通，加強相關(guān)信息的披露，以更好地發(fā)揮房地產(chǎn)信托基金在房地產(chǎn)融資中的作用。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國房地產(chǎn)融資迫切需要改變單一依賴銀行信貸的局面,走多元化發(fā)展路線。盡管上述融資方式在理論上具有可行性，但現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨較多困難,如房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全,金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資金狀況和資金結(jié)構(gòu)積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,改善融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)直接融資范文

萬科于2013年1月18日晚間公告了市場關(guān)注已久的“B轉(zhuǎn)H”轉(zhuǎn)板方案，擬申請將旗下境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)換上市地，變更為在香港聯(lián)交所上市的境外上市外資股（H股）。

實際上這并不是萬科國際化的第一步，2012年5月萬科收購重組香港上市公司——南聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)打開了萬科國際化的序幕。收購萬科置業(yè)加上本次轉(zhuǎn)股，使得在香港資本市場擁有兩個上市公司融資平臺，未來在香港的融資成本將大大降低：相對于內(nèi)地A股房企的融資成本的10%，港股公司的融資成本大多在4%左右，萬科的國際化策略為未來進(jìn)一步打通境外融資渠道、拓展國際視野做好了充分的準(zhǔn)備。

1 國內(nèi)金融市場發(fā)展趨勢及對地產(chǎn)業(yè)的影響

金融市場的發(fā)展變化趨勢歷來與地產(chǎn)業(yè)的興衰息息相關(guān)，而中國的金融市場發(fā)展呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢：

社會融資結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變

2003～2011年間，社會融資總量的構(gòu)成發(fā)生了重大改變。2003年新增人民幣貸款為2.77萬億元，2011年為7.47萬億元，但占比下降了28%，2003年企業(yè)債券余額為500億元，2011年為1.3萬億元，占比增加了6倍，2003年新增信托貸款額不足10億元，2011年為2000億元，占比增加了1.6%。

間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變的趨勢

銀行信貸融資的規(guī)模占社會總?cè)谫Y規(guī)模的比例逐年下降。間接融資方式已不再是主要方式，債券發(fā)行（包括短融、中票、集合債等）快速增長。直接融資將成為未來最重要的融資手段，金融脫媒及渠道多元化將成為未來中國金融市場發(fā)展的最主要特征。

資本市場開放和人民幣國際化是必然趨勢

銀行寡頭壟斷、暴利的時代即將終結(jié)，未來將呈現(xiàn)多渠道齊頭并進(jìn)的局面。銀行存貸利差逐年縮小，使銀行在金融市場中的壟斷格局被打破。2012年上半年人民幣匯率波幅從0.5%調(diào)整到1%，國際化力度加大，外匯占款穩(wěn)步提升，對外匯的有效利用、資本市場開放和金融體制改革提出了更高的要求。

中國金融市場的這種變化趨勢與美國金融市場相比有很大區(qū)別

2011年美國國內(nèi)債券總額及股票市值合計42萬億美元，銀行信貸總額為9.4萬億美元，直接融資規(guī)模是間接融資的近4.5倍；相比之下中國直接融資規(guī)模僅為間接融資的1.4倍。在過去的50年間，美國間接融資的比例下降了一半，金融機構(gòu)多樣化的趨勢非常明顯，而中國的直接融資比例卻如此之高，未來的中國要向成熟資本市場的模式轉(zhuǎn)變，其融資模式就必將從以間接融資為主向直接融資為主變化。

2 國內(nèi)金融市場之變對房地產(chǎn)企業(yè)造成深遠(yuǎn)影響

中國的這種大金融形式變化趨勢已經(jīng)對國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)造成了深遠(yuǎn)的影響。在過去的20年中，中國處于超常規(guī)的城市化建設(shè)進(jìn)程中，超常規(guī)的收益，超高的周轉(zhuǎn)率，使得無數(shù)的開發(fā)商不惜選擇高風(fēng)險的策略：無節(jié)制拿地及無節(jié)制貸款，然后隨著中國城市化建設(shè)的放緩與成熟，房地產(chǎn)也告別了暴利時代：土地購置費用的增長已經(jīng)遠(yuǎn)超面積的增長，房企拿地成本越來越高，而銷售價格受到宏觀調(diào)控影響很深。使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間越來越狹窄，發(fā)展速度受到極大限制，利潤空間不斷被擠壓。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2006年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長38%，2012年第三季度，增速降為11%。房企獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金額將逐步縮減，占比將進(jìn)一步下滑。房地產(chǎn)開發(fā)貸款速度放緩，獲得貸款的難度日益加大。市場形式的惡化，政策的擠壓，如果再加上企業(yè)融資策略的不當(dāng)，企業(yè)就會隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右。然而在同樣的比例下，成熟國家的融資結(jié)構(gòu)與我國卻很不相同，美資類的房企長期負(fù)債通常占總負(fù)債的80%左右，這些負(fù)債多為10年以上的基金，而短期負(fù)債只占20%左右，因而在短期內(nèi)沒有太大的還款壓力，而國內(nèi)的情況則相反，往往是短期負(fù)債占大頭，長期負(fù)債占少數(shù)，這種結(jié)構(gòu)的倒掛給企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險，短債的融資成本高且時間短，企業(yè)被推上了資金鏈的“鋼絲”，管理上的一個失策或政策的一個細(xì)微變化便會給帶來滅頂之災(zāi)。

地產(chǎn)行業(yè)是一個資金需求極為密集的行業(yè)，同時具有極高的政策關(guān)聯(lián)性，這一點在中國表現(xiàn)得尤為突出，對于國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)來說，不單行業(yè)相關(guān)政策和經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段對地產(chǎn)企業(yè)有著極大的影響，資金更是地產(chǎn)企業(yè)生死的關(guān)鍵所在。中國的資本市場正走向多層次，這必將引發(fā)中國地產(chǎn)業(yè)的一次深遠(yuǎn)的金融革命，房地產(chǎn)企業(yè)只有擺脫單一融資渠道，追求金融創(chuàng)新與變革，才能實現(xiàn)長遠(yuǎn)的發(fā)展。

3 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資探索

中國的房市調(diào)控近兩年來，內(nèi)地融資環(huán)境并沒有明顯改善，但地產(chǎn)業(yè)仍然看好未來市場。2012年底以來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場有了回暖的跡象，主流房企就表現(xiàn)出了極積的態(tài)勢：土地市場積極擴張，企業(yè)拿地的頻率明顯加快：一線房地產(chǎn)企業(yè)開始通過發(fā)債配股融資“開源”，為后市投資布局。

就當(dāng)前形勢來看，傳統(tǒng)的融資渠道不能有效解決企業(yè)的融資需求，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原因，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)類融資尚未放開，而過份依賴于債權(quán)類融資又放大了企業(yè)的金融風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，綜合比較各種途徑的優(yōu)劣勢，綜合考慮融資財務(wù)成本、審批流程、使用門檻、監(jiān)管程度、政策風(fēng)險等因素，靈活組合，尋找最佳的平衡點，自主選擇最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)及杠桿程度。

在眾多房地產(chǎn)企業(yè)探索融資渠道創(chuàng)新的過程中，保利集團(tuán)的基金融資策略頗值得借鑒。

2012年10月初保利地產(chǎn)與中信證券合作，保利出資40%，中信出資60%，以1億元的注冊資本成立信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司。2012年初保利地產(chǎn)聯(lián)手信?；鹆喝A潤、中海、綠地等，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，一舉創(chuàng)造今年上海新的總價地王；2012年3月保利地產(chǎn)又與信?；鸷献饕?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊。

在保利與信保和合作中雙方約定：主導(dǎo)權(quán)在保利地產(chǎn)，基金公司僅作為財務(wù)投資人，并不直接參與開發(fā)管理；發(fā)起人是保利地產(chǎn)，其認(rèn)購人也主要以保利地產(chǎn)內(nèi)部人士為主；絕大多數(shù)項目和保利地產(chǎn)合作，絕大多數(shù)資金投向了保利自己的開發(fā)項目；在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，保利地產(chǎn)與信?；鸬暮献髟瓌t是對等投資。

第3篇：房地產(chǎn)直接融資范文

關(guān)鍵詞:金融危機;宏觀調(diào)控;中小房地產(chǎn)企業(yè);融資

在金融危機及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對房價上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現(xiàn)在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規(guī)范。統(tǒng)計顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對性不強,缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實力的合作伙伴共同對項目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時又可以借助大企業(yè)的良好聲譽來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點,已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機,只能出讓部分開發(fā)項目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機會。

以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):

[1]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào), 2006,07

第4篇：房地產(chǎn)直接融資范文

Abstract: Real estate is a capital-intensive industry, high-input, high-risk, and high-yield. The ability to establish and improve a multi-channel and multi-strategy real estate financing system is very important for the development of real estate companies. It has also become a bottleneck in their development. This paper analyzed China's real estate status and problems of corporate finance, and summed up the common financing method under the current situation. Finally,the paper made recommendations about the development of China's real estate financing strategy accordingly.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資;策略

Key words: real estate;financing;strategy

中圖分類號:F832.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0025-02

1房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

在我國,隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長,城鎮(zhèn)居民收入的穩(wěn)步提高,我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要引擎之一,房地產(chǎn)業(yè)對保增長的貢獻(xiàn)十分顯著。

2009年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內(nèi)貸款11293億元,增長48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業(yè)自籌資金17906億元,增長16.9%;其他資金27459億元,增長71.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款15914億元;個人按揭貸款8403億元。

圖1是2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源表。

2房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展特點

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來自銀行貸款。銀行資金的供給也相對穩(wěn)定,對于投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)期長的房地產(chǎn)業(yè),銀行是其最為穩(wěn)定的資金來源。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依靠銀行貸款,致使房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源過分集中于銀行,使銀行承擔(dān)過多的風(fēng)險。從我國房地產(chǎn)市場的運行來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。

2.2 房地產(chǎn)融資市場體系不健全目前,我國房地產(chǎn)融資市場體系并不健全,市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡,造成了企業(yè)融資成本過高的現(xiàn)狀。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。而在國外,除信貸一級市場以外,還存在比較發(fā)達(dá)的信貸資產(chǎn)證券化以及信托證券等二級市場。

3房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

目前我國房地產(chǎn)融資的途徑比較單一,最傳統(tǒng)的方法是:

自有資金+銀行貸款

除銀行貸款外,房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還包括賣方信貸、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、債券融資、融資租賃、房地產(chǎn)證券化、發(fā)行信托產(chǎn)品、夾層融資及上市融資等,各種融資方式交錯融合。

3.1 銀行貸款從目前來看,銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。

3.2 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。根據(jù)REITs的投資類型不同,可以將它分為三大類:

權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金(Equity REITs);

抵押型房地產(chǎn)投資信托基金(Mortgage REITs);

混合型房地產(chǎn)投資信托基金(Hybrid REITs)。

案例:2005年12月21日國內(nèi)首只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)―――越秀房產(chǎn)信托基金(0405.HK)在香港掛牌,上市首日收盤于3.50港元,較招股價每股3.075港元13.82%。越秀基金公開發(fā)售部分超額認(rèn)購約500倍,凍結(jié)資金約922億港元;國際配售部分獲超額認(rèn)購120倍,籌集資金28億元。越秀基金的資產(chǎn)主要為4項廣州物業(yè),包括白馬商貿(mào)大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場單位,總建筑樓面面積約為16萬平方米,物業(yè)出租率93%,估值總額達(dá)40.05億港元。

3.3上市融資房地產(chǎn)企業(yè)上市融資就是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而獲得資金的一種方式,它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式,是國際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。

案例:2001年7月1日,萬里電池(600847)原第一大股東北京新富投資有限公司與北京科技園置業(yè)簽署協(xié)議,將所持有的萬里電池2600萬股法人股(占萬里電池總股本的29.33%)。轉(zhuǎn)讓后,北京科技置業(yè)成為萬里電池的第一大股東。北京科技園置業(yè)股份公司成立于1999年12月15日,注冊資本2 億元。注冊地為北京市海淀區(qū),經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、投資管理等。該公司仍然以房地產(chǎn)為主業(yè),該項業(yè)務(wù)利潤占據(jù)了公司總利潤的一半以上,從事的最大項目是中關(guān)村西區(qū)的開發(fā)。

3.4 房地產(chǎn)債券融資由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動性差等特點,再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入,且發(fā)行成本較高,對于一些民營企業(yè)來說是可望不可及的融資方式。

3.5 融資租賃根據(jù)《合同法》的規(guī)定,房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。

出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者,分散經(jīng)營風(fēng)險。租約靈活,租賃公司可以根據(jù)每個承相人的收入情況,為承租人定做靈活的還租安排,例如延期支付、遞增和遞減支付等。此外還具有促進(jìn)房地產(chǎn)銷售,降低房屋使用門檻等優(yōu)勢。

4對房地產(chǎn)融資模式的建議

隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高以及城市化建設(shè)的不斷加快,作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇,并具有巨大的融資需求。中國房地產(chǎn)融資多元化將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢,并且直接投融資將成為主流。

4.1 建立多層次的資本市場體系,提高直接融資比重長期以來,中國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄,房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%,目前在股票市場上進(jìn)行融資更加困難。雖然目前開通了中小企業(yè)板市場,但其上市要求并沒有降低。即使將來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,有利于房地產(chǎn)企業(yè)上市,也只能有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資。因此,只有建立多層次的資本市場體系,為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴,才能真正提高直接融資比重,才能真正分散金融風(fēng)險,才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

4.2 加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化,完善中國房地產(chǎn)金融市場

目前中國正在開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實踐。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比,中國房地產(chǎn)金融存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言,只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求,而資本市場和直接信用的相對落后,難以為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的金融支持。因此應(yīng)加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化,完善中國房地產(chǎn)金融市場。

4.3 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,開拓新的融資渠道房地產(chǎn)信托投資(Real Estate Investment Trust,REITs)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托資金投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)十分成熟。

中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資,具有以下方面的積極作用:

①有利于完善中國房地產(chǎn)金融市場;

②有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻;

③有助于拓寬投資者的投資渠道,促進(jìn)投資的多元化。

4.4 大力推行融資租賃房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國、英國等西方國家,融資租賃業(yè)年平均增長達(dá)30%,成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃具有一定的優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn):

[1]阮連法,舒小樂. 我國房地產(chǎn)投融資體制發(fā)展的新動向―房地產(chǎn)投資信托[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2004,(1).

[2]魯玲玲,周堅. 房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資信托基金[J]. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2007,(4).

[3]倪h(yuǎn).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式選擇探析[J].商業(yè)會計,2007,(2).

第5篇：房地產(chǎn)直接融資范文

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè) 融資

背景

自國家對房地產(chǎn)行業(yè)采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以來，監(jiān)管當(dāng)局不斷推出限制房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的政策和法規(guī)。使得房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”逐漸升級，銀行貸款難度加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)繃緊了資金鏈條，特別是對于正處于上升階段的中小型房地產(chǎn)企業(yè)無疑是雪上加霜。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前存在問題

（一）企業(yè)規(guī)模小，融資能力受限

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模大、周期長，使得其投資需要巨大的資金量。在房產(chǎn)項目開發(fā)上，大型房地產(chǎn)公司可以運用雄厚的資金實力，通過控制土地儲備，對房產(chǎn)開發(fā)項目采取長短結(jié)合（短、平、快項目與長期項目結(jié)合）和大小結(jié)合（大型項目與中小型項目結(jié)合）的方式，保持房產(chǎn)開發(fā)的連貫性。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模不大以及融資能力的限制，難以像大企業(yè)那樣依靠基金、信托、債券、上市等多種融資渠道獲取大型項目建設(shè)所需資金，故只能更多地趨向于選擇易融資的中短期項目和中小型項目。

（二）過多依賴間接融資

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項目開發(fā)資金中，至少35%是自有資金，35%是銀行貸款，另外的30%來自于回籠的房款，房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款，所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自銀行，在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。

近幾年來，雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展，但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限，發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利，真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，直接融資比重明顯偏低，融資結(jié)構(gòu)不合理，在短時期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

（三）實際融資過程面臨困難多

自國家對發(fā)展過熱的房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控力度加大以來，也不乏出現(xiàn)了許多新的融資方式，例如上市、信托、合并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等。但在實際運作過程中，由于整個金融界市場環(huán)境的約束和制度建設(shè)的缺乏，特別是由于我國中小型企業(yè)一直以來擺脫不了“資金不足、信譽不好、競爭實力不強”等一些觀點的影響， 使得這些企業(yè)遭到拒絕的頻率相當(dāng)大。導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資變得難上加難。

解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的幾種方法

分析以上存在問題可知，要想解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題，需要從多個角度，結(jié)合多方主體，幫助中小型企業(yè)走出資金困境。主要可以從以下幾個方面考慮：

1.上市融資進(jìn)入條件較為苛刻，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難通過上市融得所需資金。我們可以借鑒美國的發(fā)展經(jīng)驗，實行以做市商（利用券商做市）制度為核心的柜臺市場交易，為中小型房地產(chǎn)企業(yè)上市融資提供便利渠道。另外，還可關(guān)注房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）和住房抵押貸款證券化。房地產(chǎn)投資信托基金是在交易所上市的股權(quán)類證券投資產(chǎn)品，具體的模式包括信托計劃、封閉式產(chǎn)業(yè)基金和房地產(chǎn)公司型的REITS等，可參照美國的經(jīng)驗，推進(jìn)我國REITS產(chǎn)品開發(fā)， 為房地產(chǎn)企業(yè)提供銀行外融資渠道。住房抵押貸款證券化，既有助于解決銀行 “短存長貸”流動性不足的問題，又能使資金規(guī)模小的中小型房地產(chǎn)企業(yè)參與房地產(chǎn)投資。

2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發(fā)的形式，引進(jìn)有資金實力的合作伙伴共同對項目進(jìn)行開發(fā)，雙方共享開發(fā)的收益、共擔(dān)風(fēng)險。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實力的大企業(yè)合作，這樣在解決企業(yè)資金困難的同時又可以借助大企業(yè)的良好聲譽來提高自身企業(yè)的知名度。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項日的建筑企業(yè)聯(lián)姻，由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)，在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式。。

3.根據(jù)不同開發(fā)階段選擇不同融資方式

前期準(zhǔn)備階段：開發(fā)成本和費用包括購入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設(shè)計費用等，企業(yè)面臨融資規(guī)模不夠的風(fēng)險。該階段融資期限長，融資數(shù)額較大，資金流穩(wěn)定性要求較高，為了保證資金流穩(wěn)定性高，可以接受較高的融資成本。受限股權(quán)融資和夾層融資可作為此階段融資的選擇，用以補充自有資金，使用夾層融資符合條件后，便可以使用貸款類信托融資和銀行融資。

建造階段：開發(fā)成本包括“七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設(shè)施建設(shè)等支出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨建設(shè)項目拖延、原材料價格上漲等風(fēng)險，基建墊資和銀行貸款是現(xiàn)實操作中主要資金來源。短期融資債券，一般在9個月內(nèi)還本付息，具有利率、期限靈活，周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點，是信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)階段和銷售階段進(jìn)行銜接的時候解決短期資金缺口的理想融資選擇。此階段融資進(jìn)度必須與開發(fā)進(jìn)度配合，既滿足工程需要，又不因過度融資導(dǎo)致資金成本過高。

結(jié)語

從總體上講，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場形勢依然看好，中小房地產(chǎn)企業(yè)目前雖然面臨著較嚴(yán)酷的市場環(huán)境，而且自身也有很多的“瓶頸”問題亟待解決，但是只要企業(yè)決策者們能在這個新市場環(huán)境下及時改變企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，積極拓寬融 資渠道，加強項目經(jīng)營的模式創(chuàng)新，就能夠在新市場環(huán)境下站穩(wěn)腳跟，甚至實現(xiàn) 中小房地產(chǎn)企業(yè)的跨越發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王鐵姝.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究[J].中國商界,2009(4).

[2]孫迎慶.金融危機和宏觀調(diào)控下我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的探討[J].金融經(jīng)濟(jì),2009(6).

第6篇：房地產(chǎn)直接融資范文

一、前言

房地產(chǎn)的開發(fā)項目具有規(guī)模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問題，會大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時期，加上政府對其資金運作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產(chǎn)業(yè)資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，而傳統(tǒng)的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問題

（1）融資模式單一

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險小、操作簡單方便和成本較低等優(yōu)勢，但是其存在債務(wù)的剛性強和還款嚴(yán)厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風(fēng)險。

（2）融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場還在發(fā)展時期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（3）融資法律和法規(guī)不完善

房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對策

1.采取多元化的融資模式

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個地產(chǎn)項目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強對融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達(dá)到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險的目的。具體的融資方式有：

（1）內(nèi)源融資

就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進(jìn)行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過金融機構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險小、成本少的優(yōu)勢。而對于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目時間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商通過合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營風(fēng)險降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達(dá)到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機構(gòu)（主要為銀行）取得貸款，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長期融資，可根據(jù)特殊的需求對其進(jìn)行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時，經(jīng)擴張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業(yè)發(fā)展的情況；②房地產(chǎn)信托融資（REITs），REITs主要是通過發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。

2.合理組建融資結(jié)構(gòu)

在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資和金融機構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產(chǎn)業(yè)可引進(jìn)這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國的金融機構(gòu)提供好的借鑒，以推動我國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達(dá)到投融資的快速發(fā)展。如果社會福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國家的融資。

3.完善融資法律和法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)必須做到有法可依，但是目前關(guān)于我國的房地產(chǎn)投資開發(fā)類的法律法規(guī)極不健全和完善，造成房地產(chǎn)業(yè)融資出現(xiàn)無法可依和有法難依的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)融資中出臺的法律法規(guī)大部分內(nèi)容比較廣，也比較泛，缺乏相關(guān)的具體細(xì)則，故在實際的執(zhí)法中，會出現(xiàn)把握尺度大和增大交易成本的現(xiàn)象。因此，需完善融資法律和法規(guī)，主要方法有：⑴制定出低壓貸款法，規(guī)范現(xiàn)有的抵押市場。出臺相關(guān)的法律法規(guī)，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權(quán)之間的糾紛，并確保抵押登記和評估等問題能得到法律保護(hù)；⑵制定住房金融機構(gòu)的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)會計制度；⑶管理好住房儲蓄、公積金、低收入住房補貼等相關(guān)的住房金融經(jīng)濟(jì)活動，并制定相關(guān)管理制度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一種有法可依、有法必依、違法必究的發(fā)展環(huán)境，以確保房地產(chǎn)金融能穩(wěn)定、健康發(fā)展[5]。

第7篇：房地產(chǎn)直接融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　融資

作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策， 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難， 因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)， 呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下， 以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

第8篇：房地產(chǎn)直接融資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 貨幣政策 證券市場

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)是非常典型的資金密集型行業(yè)，因此其如此快的發(fā)展速度必須建立在大量的資金為保障的前提下，因此融資便成了房地產(chǎn)行業(yè)的命脈。然而，從2007年12月開始，經(jīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會議的決定，2008年將實行從緊的貨幣政策。從緊的貨幣政策明顯導(dǎo)致房地產(chǎn)商在銀行的貸款成本上升，然而當(dāng)時房價也不斷攀高，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不減反增。但是，從2010年下半年起，房價增長明顯減緩。2012年1月19日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市在住宅房銷售價格變動中，與2011年12相比下降的就有52個城市。由此可見房價下跌已是一個很明顯的趨勢。而此時央行公告顯示，我國的貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健。在房價下跌的情況下，我國信貸松動并不明顯，融資成本普遍偏高，房地產(chǎn)商不得不通過促銷等方式來回籠資金，這將嚴(yán)重削減房地產(chǎn)業(yè)的利潤。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道

（一）銀行貸款

銀行貸款一直是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來源。由于我國直接融資門檻較高，銀行貸款一直備受房地產(chǎn)商的青睞。銀行貸款總額在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中的比重，一直不低于20%。根據(jù)2011年年中統(tǒng)計，134家房企長期和短期借款總額達(dá)到3690.68億元，比年初增加了226.37億元，增長率達(dá)到6.53%。對大型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，即使在金融環(huán)境不太樂觀的情況下，他們也能向銀行籌措大量資金，如保利在2011年年中報表中披露的貸款總額高達(dá)528.7億元。

（二）股權(quán)融資

大型的房地產(chǎn)公司可以選擇上市融資來獲取資金。但由于金融市場瞬息萬變，發(fā)行股票融資會承擔(dān)較高的風(fēng)險，并且對發(fā)行單位的各項指標(biāo)要求嚴(yán)格，所以能夠通過這種方式籌資的房地產(chǎn)商比例并不多，越是知名的地產(chǎn)商在股票融資方面更有利可圖。截止到2012年初，在滬深A(yù)股市場中，有143家房地產(chǎn)公司，其中總市值最低的8.4億元，最高的達(dá)902.7億元。

（三）發(fā)行債券

房地產(chǎn)企業(yè)債券是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的為了融通資金，并必須償還的有價憑證。我國房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券主要是短期債券，但這主要是因為我國企業(yè)債券市場發(fā)展得并不成熟。隨著債券市場的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的長期債券應(yīng)該日趨增加。

（四）引進(jìn)外資

雖然如今樓市低迷，但根據(jù)美國外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會的一項調(diào)查顯示，中國仍舊在全球最佳房地產(chǎn)投資地區(qū)中名列第三。如今由于政府的穩(wěn)健貨幣政策和對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得各大地產(chǎn)商都對外資引進(jìn)寄予厚望。但在2012年初，政府監(jiān)管層明確表示要對外資入注房地產(chǎn)行業(yè)加大監(jiān)管力度，使得引進(jìn)外資勢頭有所減緩。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)融資困境

（一）融資成本高、難度大

在經(jīng)歷2008年金融危機以后，我國的貨幣政策一直處于緊張狀態(tài)。根據(jù)金融市場一般理論，我國當(dāng)前金融市場的房地產(chǎn)融資基本情況是比較緊張的。

1.存款準(zhǔn)備金率。自2010年以來，人民銀行曾11次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，在2011年6月末，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史最高點21.5%，雖然在今年2月24日下調(diào)了0.5%。但許多專家認(rèn)為我國今年的貨幣政策已經(jīng)定調(diào)，此次只是微調(diào)，并不能改變大局，房價下降的趨勢不可能再扭轉(zhuǎn)。

2.存貸款基準(zhǔn)利率。此外為了抑制信貸額的增長，銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，不僅抑制了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)商的貸款能力，也抑制了房地產(chǎn)商對貸款的需求。迫使房地產(chǎn)商尋求其他的融資渠道。

3.控制信貸量。2011年以來，央行憑借存款準(zhǔn)備金率，大大控制了市場的信貸總量。許多專家認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)增長速度減慢，會導(dǎo)致銀行借貸情緒越來越嚴(yán)重。而房地產(chǎn)作為國家重點的宏觀調(diào)控行業(yè)，信貸量從緊是首要目標(biāo)，甚至連個人按揭回款都非常緩慢。

（二）金融市場不完善導(dǎo)致直接融資困難

我國金融市場起步晚，各種制度、機制建立不完善，使得直接融資的門檻高，成本也高。知名房地產(chǎn)商在貸款相對容易的同時，在資本市場上發(fā)行股票、債券也同樣比中小地產(chǎn)商容易得多。自2010年以來，我國房地產(chǎn)上市公司在證券市場上的情形慘淡，包括增發(fā)股票等在內(nèi)受到很大沖擊。在貨幣政策的壓力下，許多房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)向證券市場，但穩(wěn)健的貨幣政策同樣壓制了證券市場的活躍程度，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資情形，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資情形更是雪上加霜。

（三）政府對外資入注房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度

2012年初，我國對外資利用的新監(jiān)控目標(biāo)為“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”。而房地產(chǎn)行業(yè)的外資引進(jìn)則被歸入“優(yōu)結(jié)構(gòu)”的目標(biāo)之中。雖然在2011年，房地產(chǎn)行業(yè)所引用的外資數(shù)額較大，與2010年相比有較快的增長趨勢，但是在2012年穩(wěn)健的貨幣政策和外資監(jiān)控目標(biāo)的雙重壓力下，外資在房地產(chǎn)業(yè)的增長勢頭必然減緩，融資較去年可能更為艱難。

（四）法律法規(guī)對房地產(chǎn)融資渠道的限制

房地產(chǎn)企業(yè)運作的重要原材料就是土地，而根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，銀行開發(fā)貸款和信托產(chǎn)品不允許用于購買土地。并且證監(jiān)會也不準(zhǔn)許房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO和再融資的方式囤積土地和房源。因此，房地產(chǎn)商只能通過自有資金獲取土地。在房地產(chǎn)規(guī)模日益增大的情況下，自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足購買土地的需要。因此，缺乏有效的購買土地的融資渠道是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要瓶頸。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資困境的應(yīng)對

根據(jù)以上對我國房地產(chǎn)業(yè)的各種融資問題，必須采取有針對性的措施才能有效應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險、高回報的特征使得融資問題尤為重要，資金短缺是房地產(chǎn)企業(yè)致命的弱點。因此，必須走出融資困境，尋求有效的融資方式，房地產(chǎn)行業(yè)才能長遠(yuǎn)健康地發(fā)展。

（一）建立多元化融資機制

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，銀行貸款的比重占絕對優(yōu)勢。這就形成了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一的局面。一旦中央銀行貨幣政策的變動將引發(fā)融資環(huán)境的很大變化，如果房地產(chǎn)行業(yè)融資過分依賴于銀行貸款，不僅房地產(chǎn)商本身風(fēng)險較大，還會給銀行帶來風(fēng)險。因此，必須通過多元化的融資機制來分散融資風(fēng)險。所以，必須規(guī)范金融市場，加大金融市場的監(jiān)管力度，促進(jìn)金融市場的健康發(fā)展才能順利建立起多元化的融資機制。

（二）夾層融資

夾層融資是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán)。夾層融資的風(fēng)險和回報介于債務(wù)和股本之間，它是可以提供形式靈活的較為長期的融資。因此，在夾層融資的條件下，企業(yè)本身在制定策略、發(fā)展計劃方面有很大的靈活性。但是，我國夾層融資發(fā)展尚屬初步階段，夾層投資者少，并且結(jié)構(gòu)單一。為此服務(wù)的中介機構(gòu)也很少，并且服務(wù)體系并不完善。因此，我國應(yīng)該盡快建立起關(guān)于夾層融資的健全的法律法規(guī)，以保證夾層融資能發(fā)揮其在融資領(lǐng)域的重要作用。

（三）房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)信托基金，即REITs,其全稱為“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，它通過發(fā)行收益憑證籌集眾多投資者的資金，并由專門投資機構(gòu)進(jìn)行投資管理。REITs可以有效吸收大量的民間資本，改變房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴銀行貸款的融資格局，同是也減輕了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。但是，由于中國證券市場發(fā)展并不完善，我國的房地產(chǎn)信托投資基金正處于起步階段。在2011年4月，我國證監(jiān)會對REITs進(jìn)行了嚴(yán)格限制，但這些并不能否認(rèn)REITs在我國的發(fā)展前景很廣闊。我國必須盡快建立起相應(yīng)的完善的法律法規(guī)系統(tǒng)，規(guī)范證券市場秩序，才能為REITs創(chuàng)造更好地發(fā)展環(huán)境。

五、結(jié)論

我國房地產(chǎn)業(yè)的融資問題不僅關(guān)系到該行業(yè)的發(fā)展問題，也關(guān)系到整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在整個社會的資金鏈條中占有重要的地位。雖然如今宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂觀，我國的貨幣政策為了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定必須穩(wěn)健進(jìn)行，這給房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況帶來了很大壓力，但穩(wěn)健的貨幣政策并非是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)低迷的根本原因，相反這更加促進(jìn)了人們?nèi)で蟾鄻踊娜谫Y渠道，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠突破瓶頸，健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)直接融資范文

在中國經(jīng)濟(jì)快速增長、內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不平衡、流動性過剩的大背景下，房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價格將是中國宏觀調(diào)控面臨的長期任務(wù)。從眼前看，股市調(diào)控更加緊迫；從長期看，樓市調(diào)控更加困難。因為房地產(chǎn)市場的需求潛力幾乎是無窮的，但供給卻是有限的；而股市的供給可以是無限的，需求也是可以引導(dǎo)的。

股價調(diào)控應(yīng)以增加供給為主

當(dāng)前證券市場發(fā)展中最突出的問題就是股價的暴漲暴跌。市場資金洶涌，股價大幅波動、垃圾股雞犬升天的根本原因在于供求失衡。穩(wěn)定股市應(yīng)以增加供給為主。

一方面， 以需求為主的調(diào)控方式容易引起股市的震蕩，會打擊居民的投資積極性，不利于國家加快發(fā)展直接融資的基本戰(zhàn)略。沒有廣大投資者的積極參與，股市發(fā)展就成了無源之水、無根之木?，F(xiàn)在廣大居民的投資熱情剛起來，氣難鼓而易泄。因此，應(yīng)該重視保護(hù)投資者的投資熱情，但要引導(dǎo)它們理性而有序地釋放出來。

另一方面，中國股市的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生了相當(dāng)大的變化，比如清理上市公司資金占用，提升了上市公司質(zhì)量；股權(quán)分置改革最終解決了制約證券市場發(fā)展的體制性問題；大力發(fā)展機構(gòu)投資者、清理整頓證券公司、擴大證券市場對外開放等一系列措施，一定程度上抑制了證券市場風(fēng)險，穩(wěn)固了證券市場基礎(chǔ)。

股市發(fā)展的宏觀背景也發(fā)生了很大變化。從2003年到2006年，中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年以兩位數(shù)增長，中等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤也始終保持20%以上的增長速度。

此時，股市以供給為主的調(diào)控方式符合宏觀調(diào)控市場化的改革方向，有利于充分發(fā)揮市場機制的作用，有利于提升證券市場的廣度和深度，有利于提高人們對中國資本市場的長期信心，以進(jìn)一步增強市場的穩(wěn)定性，減少股市投機。

最重要的是，擴大股市供給正是我們發(fā)展股票市場的目的和方向。從2001年到2005年，中國股票市場經(jīng)歷了四年熊市，甚至出現(xiàn)了邊緣化的情況。2006年以來，中國股票市場的融資功能雖然得到了恢復(fù)和發(fā)展，一些海外上市的公司也重回A股市場，但股市規(guī)模和融資能力仍然無法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。直接融資與間接融資比例仍然偏低。2006年1月至2007年3月，股票市場總籌資額只相當(dāng)于同期銀行新增貸款的13.78%。

目前，滬深兩市的上市公司共1451家，與全國幾百萬家企業(yè)相比只是極少數(shù)，也還未能把代表中國經(jīng)濟(jì)增長的主要企業(yè)都吸引到資本市場來。因此，當(dāng)前的新股上市數(shù)量不是多了，而是少了，新股上市的速度不是快了，而是慢了。

因此，當(dāng)務(wù)之急是抓住歷史機遇， 把股市發(fā)展作為推動中國企業(yè)改革和發(fā)展的機遇，作為逐步解決中國直接融資和間接融資比例失調(diào)問題的機遇，作為緩解中國流動性過剩的機遇。這需要改革現(xiàn)行的上市審批制度，發(fā)展多層次資本市場，把國有股減持作為調(diào)控股價的重要手段，更需要在股市的監(jiān)管體系上做足功課，以適應(yīng)供給增加后的監(jiān)管需要。

房價調(diào)控應(yīng)以控制需求為主

目前中國房價快速上漲的根本原因在于需求過于旺盛。因此，一方面，應(yīng)繼續(xù)保持房地產(chǎn)投資的合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，重點解決低收入家庭的住房問題；另一方面，要更加重視需求調(diào)控。既要重點打擊投機需求，尤其是海外游資的投機，也要注意控制需求總量。

目前，許多地方政府財政收入嚴(yán)重依賴土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)。這種財政模式使得地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)成了利益共同體，利用了旺盛的住房需求。因此，抑制住房需求過熱，需要從完善財政稅收制度入手，改革目前以土地和房地產(chǎn)企業(yè)作為主要稅源的稅收體系，減輕開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，清理規(guī)范對房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收，減輕房地產(chǎn)開發(fā)成本。應(yīng)合理調(diào)整流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收結(jié)構(gòu)，強化流轉(zhuǎn)稅的杠桿作用，按單套住房面積大小實行累進(jìn)制稅率，加大對保有環(huán)節(jié)的稅收征收，將土地批租一次性收取出讓金變?yōu)槲磥矶ㄆ谑杖∽饨?，盡快進(jìn)行物業(yè)稅試點，通過“平買貴用”，抑制房地產(chǎn)過度需求。