商業(yè)綜合體概念規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

家住在鄭州大學(xué)老校區(qū)附近的劉新是一名80后上班族，每天上班需要從西區(qū)跑到東區(qū)，堵車的痛苦讓他一直有這樣一個(gè)期待：在家門口上班，不必坐公交車、不必早出晚歸；隔壁就是大型超市，走路5分鐘；步行10分鐘就到電影院，可以第一時(shí)間欣賞國內(nèi)外新片。

劉新的期待可以很快實(shí)現(xiàn)，位于大學(xué)路和中原路交會(huì)處西北角，一座新的城市綜合體上上財(cái)富廣場項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)。

“中國城市的升級變革，從城市綜合體開始。城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士都在闡述這樣的觀點(diǎn)。

上上財(cái)富廣場、中原萬達(dá)廣場、錦藝城、西元國際廣場等項(xiàng)目在西區(qū)的落地，都意味著，鄭州西區(qū)商業(yè)一步跨入“城市綜合體”時(shí)代。

同時(shí)，隨著西區(qū)的舊城改造及都市村莊改造，西區(qū)人流量將會(huì)增加，這是西區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。而眾多商業(yè)大鱷紛紛進(jìn)入西區(qū)，一個(gè)大商圈正在形成。

當(dāng)城市綜合體扎堆式布局西區(qū)的時(shí)候，城市綜合體到底能給西區(qū)商業(yè)帶來怎樣的催化作用？

城市綜合體核心在運(yùn)營

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項(xiàng)的城市綜合體已超過53座。有人預(yù)言：城市綜合體面臨過剩。

這個(gè)在英文中被稱為HOPSCA，通俗被解讀為“城中之城”、“高效之城”的多業(yè)態(tài)建筑集群，在中國正呈密集開發(fā)之勢。

在決定做城市綜合體之前，上上集團(tuán)董事局主席馮世翔就在思考這樣一個(gè)問題：在狂飆突進(jìn)的城市發(fā)展背景之下，城市綜合體現(xiàn)象只是商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個(gè)縮影，該以什么樣的心態(tài)來面對新一輪的商業(yè)地產(chǎn)形勢，使其與城市進(jìn)化的大趨勢兼容？

在浙商雜志舉辦的一次論壇上，馮世翔如此表達(dá)他的看法，“隨著樓市調(diào)控被推向縱深，住宅地產(chǎn)頹勢難改，各家房企切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是主動(dòng)轉(zhuǎn)型、被動(dòng)轉(zhuǎn)型，還是盲目跟風(fēng)，其所產(chǎn)生的結(jié)果都是不一樣的。為什么要提心態(tài)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有一個(gè)成長期，當(dāng)你進(jìn)入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，這很重要”。

馮世翔認(rèn)為，“如果一開始就抱著短期的、功利的心態(tài)而去，可能會(huì)直接輸在起點(diǎn)”。

如果說做住宅類似于在小河中游泳，那么做商業(yè)地產(chǎn)就如同在大海里游弋。在商業(yè)地產(chǎn)這場馬拉松比賽中，城市綜合體項(xiàng)目，不管是誰設(shè)計(jì)的，最終的目的是要盈利。而城市綜合體的盈利無疑是考量地產(chǎn)商的運(yùn)營能力、品牌支撐以及團(tuán)隊(duì)的最好方法。

“此處水深，泳者須謹(jǐn)慎”的基本觀點(diǎn)，代表了不少城市綜合體投資開發(fā)商共同的體會(huì)。

“因此，大家應(yīng)該把商業(yè)運(yùn)營放在核心位置，一切圍繞這個(gè)來展開?！瘪T世翔說。他認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)是替投資者、業(yè)主管理財(cái)富”。

而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、定勢與定量參照什么來評定？單以杭州為例，在建或已建有近100個(gè)城市綜合體，現(xiàn)階段的杭州，能否消化得下這些個(gè)商業(yè)綜合體的龐然大物，答案還是未知。

對此，馮世翔的看法是，從空間的概念來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與城市兼容，不能不考慮城市這個(gè)母體與平臺(tái)，沒有對項(xiàng)目所在的城市深入研判，就不可能有準(zhǔn)確的定位。 從時(shí)間的概念來看，“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，真正要培養(yǎng)成熟，至少需要八到十年的時(shí)間，如果沒這個(gè)心理預(yù)期，充其量你只能賦予商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一半的生命”。

歸結(jié)到一點(diǎn)，能否處理好城市性與商業(yè)性的共生關(guān)系，是馮世翔對商業(yè)地產(chǎn)能否做成功所持有的基本立場。

而上上財(cái)富廣場這個(gè)位于西區(qū)的城市綜合體項(xiàng)目，就是馮世翔關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目思考的一次實(shí)踐。

“錯(cuò)位”的經(jīng)營布局

上上財(cái)富廣場融合了國際先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和最新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，將建成由五星級涉外酒店、高端A類百貨、5A甲級寫字樓及精品公寓四大業(yè)態(tài)組成的綜合體項(xiàng)目。

上上財(cái)富廣場坐擁鄭州地鐵1號線中原路出站口。同時(shí)，因?yàn)榕c火車站西廣場相距非常近，亦可借勢聚集人流量。

然而，上上財(cái)富廣場規(guī)劃中的高端百貨體量是6.5萬平方米，離二七廣場只有兩個(gè)路口。它將如何與二七商圈現(xiàn)有和將有的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭、協(xié)同發(fā)展？這無疑是一次挑戰(zhàn)。

“要在同質(zhì)化的競爭中勝出，就需要尋求差異化的道路，而前期的定位則是基礎(chǔ)，如果前期沒有做好，靠后期的補(bǔ)救和重新調(diào)整定位，那就將會(huì)付出更大的努力和艱辛。”馮世翔認(rèn)為。

作為該項(xiàng)目聚客的重要一招，未來的商業(yè)項(xiàng)目，沒有停車位就沒有未來。

第2篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

去年某個(gè)一線城市的政府提出要建設(shè)100個(gè)城市綜合體，當(dāng)時(shí)確實(shí)吃了一驚，就連北京、上海也從沒明確提出要建多少個(gè)綜合體。也許這只是一種提法，一個(gè)長期的目標(biāo)。但我覺得，建城市綜合體應(yīng)該是一個(gè)經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和深思熟慮的城市建設(shè)及市場開發(fā)行為，把建多少個(gè)城市綜合體作為政府的目標(biāo)提出來，若不符合城市發(fā)展建設(shè)與市場原則，政府和投資者都會(huì)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也容易被認(rèn)為是形象工程或蓄意炒作。

如果追本溯源，我們可能首先要厘清城市綜合體的概念。和很多理念、名稱一樣，城市綜合體也是舶來品。業(yè)界有一個(gè)基本形成共識的說法，即城市綜合體指的是HOPSCA。H是酒店(Hotels)，0是寫字樓(Offices)，P是公園(Park)，S是購物中心(Shopping Mall)，C是會(huì)議中心(Conference Center)，A是公寓(Apartments)。也有人說包括其中三個(gè)以上的建筑功能，就可以稱作城市綜合體。我覺得以上的定義是比較準(zhǔn)確的。

從城市發(fā)展的歷程及城市規(guī)劃原理上講，城市通常會(huì)被分成商務(wù)、商業(yè)、居住、工業(yè)、文化、旅游等不同的功能區(qū)域，這其中既有市場的自然發(fā)展，也有政府的主動(dòng)規(guī)劃。但隨著城市的發(fā)展，面積在不斷擴(kuò)大，市民的生活半徑也在擴(kuò)大，為了讓市民在更便捷的生活半徑中滿足辦公、購物、娛樂、居住等多元化需求，城市綜合體便應(yīng)需求而生。國內(nèi)首先在幾個(gè)大城市中出現(xiàn)了城市綜合體，如北京的東方廣場、華茂中心等。

近年來，出于各種動(dòng)機(jī)及需求，城市綜合體成為了中國城市建設(shè)的一個(gè)時(shí)興概念。在城市發(fā)展到一定階段，規(guī)模大幅擴(kuò)大，城市功能快速多元化的前提下，城市綜合體確實(shí)能提供特點(diǎn)明確、功能綜合的嶄新城市功能區(qū)，同時(shí)緩解城市交通壓力，方便市民生活。但許多中小城市，發(fā)展剛起步，過早、過多、過密地規(guī)劃城市綜合體，不符合城市發(fā)展的規(guī)律，也沒有足夠的市場需求支撐。城市發(fā)展需要前瞻性，但就算是發(fā)達(dá)的大城市，如果不是炒作概念或偷換概念，短期內(nèi)集中建設(shè)上百個(gè)真正意義的城市綜合體，是一件很可怕的事，對城市未來的規(guī)劃建設(shè)、金融投資、市民生活都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

如果把視角從城市綜合體的宏觀態(tài)勢拉回到具體問題，城市綜合體與住宅、商業(yè)、辦公、酒店等獨(dú)立功能的項(xiàng)目不同，對政府部門、開發(fā)商和建筑師的要求都很高。

首先，政府部門要理性對待城市發(fā)展，不可盲從。對開發(fā)商來說，要求其對城市消費(fèi)市場及所在商圈的需求進(jìn)行正確分析判斷，使項(xiàng)目切實(shí)符合城市功能及市場需求，同時(shí)要求開發(fā)商具備正確組合與分配各種專業(yè)資源的能力，使項(xiàng)目健康運(yùn)轉(zhuǎn)。而對建筑師來說，城市綜合體絕不是多種建筑功能的簡單相加，而是相互因借的有機(jī)組合，也絕不能僅就建筑說建筑。同樣的綜合體，可能開發(fā)建設(shè)模式完全不同，建筑師必須要讀懂各不相同的綜合體項(xiàng)目，從城市的發(fā)展需求、各建筑功能的關(guān)系、開發(fā)商的開發(fā)營利模式、建設(shè)周期、成本控制、運(yùn)營與物業(yè)管理等多維度去進(jìn)行設(shè)計(jì)與思考，這也是我常說的多向思維做設(shè)計(jì)，在城市綜合體的設(shè)計(jì)上，這一點(diǎn)尤為突出。所謂多向思維，并不是簡單被動(dòng)地服從各方面的要求，而是主動(dòng)地去學(xué)習(xí)各方面的要求是如何產(chǎn)生的，這樣才能產(chǎn)生與完成更適合特定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與創(chuàng)意。

第3篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體，建筑，設(shè)計(jì)

Abstract: with the rapid development of housing construction in our country, more and more business district to appear in the completed community, become the contemporary community construction indispensable new accessory construction project. Because of its "new". So the current domestic architecture and planning sector had yet to downtown community has a clear definition, lack of more system.

Keywords: commercial complex, architecture, design

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

前言

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程的腳步逐漸加快，面對日益嚴(yán)重的土地、交通。環(huán)境等時(shí)代新問題。大型商業(yè)綜合體的建設(shè)成了城市發(fā)展的必然。最近幾年來在各大城市先后出現(xiàn)了各式各樣的商業(yè)綜合體，這種新型的商業(yè)經(jīng)營模式集辦公、購物、娛樂、餐飲等功能于一體，具有多功能、高效率的特點(diǎn)。但由于其自身的建筑面積大、人員密度大、功能多等特點(diǎn)，使得其建筑設(shè)計(jì)的復(fù)雜度和難度加大。因此，在項(xiàng)目開始之前進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)分析是十分重要的。

1大型商業(yè)綜合體概述

大型商業(yè)綜合體一般都位于城市中心的繁華地區(qū)，原本就復(fù)雜的人流和物流狀況，使得商業(yè)綜合體需要肩負(fù)起更多的責(zé)任：改善城市環(huán)境、交通狀況以及城市形象等。同時(shí)由于商業(yè)綜合體的建設(shè)規(guī)模較大，其包含的功能類型多，并且不同的功能均具有不同的價(jià)值訴求，這也必然會(huì)給商業(yè)綜合體在建筑設(shè)計(jì)方面增加難度。使得商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì)十分復(fù)雜?？偠灾笮蜕虡I(yè)綜合體建設(shè)需要綜合地協(xié)調(diào)各個(gè)方面的要求，從而使商業(yè)綜合體建成后能真正的實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值。

大型商業(yè)綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑面積（不含地下）在25萬平方米～100萬平方米。目前的萬達(dá)廣場系列都屬于此列。大型商業(yè)綜合體包含（但不限于）以下部分：

（1）Shopping Mall：

其中有百貨商場、精品店街、各主力店（比如運(yùn)動(dòng)100、KTV、酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持.室內(nèi)（外）步行街區(qū)：一般2～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休閑性質(zhì)商店為主。該部分建筑將大部分銷售。

（2）辦公建筑群：

甲級辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業(yè)物業(yè)提供大量消費(fèi)人群，同時(shí)辦公銷售可以平衡項(xiàng)目前期資金流。

（3）酒店建筑：

為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設(shè)置商務(wù)酒店一棟、星級酒店一棟。

（4）住宅或公寓類建筑：

商業(yè)的繁華將極大提高周邊居住建筑的價(jià)格，同時(shí)住宅銷售可以平衡項(xiàng)目前期資金流。

2大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2.1商業(yè)人行流線組織要點(diǎn)：

大型商業(yè)綜合體的功能一般都較為復(fù)雜，因?yàn)槠渥陨戆爽F(xiàn)代都市生活的各種設(shè)施，常常又被稱為“微型城市”。因此在進(jìn)行具體的建筑設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)師們不僅要解決好其復(fù)雜的功能問題，同時(shí)還需要設(shè)計(jì)出更為豐富且人性化的公共空間。商業(yè)建筑規(guī)劃中最重要的是流線設(shè)計(jì)（組織），這包含：商業(yè)人行流線組織、各區(qū)域機(jī)動(dòng)車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專業(yè)和重要。商業(yè)人行流線組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：

第一位：唯一性,各商業(yè)區(qū)，商業(yè)主街（主流線）只能有一條。商業(yè)主街分支，表面看是增加了商業(yè)街長度，增多了臨街店鋪，實(shí)則是：讓人群產(chǎn)生迷惑。90%的人群會(huì)走向較大的商業(yè)街，并且不會(huì)返回到支街。（可回憶自身逛街的經(jīng)歷）支街只能出現(xiàn)在目的性商業(yè)中（專業(yè)市場）。商業(yè)街入口處的分支是可以允許的，因?yàn)榉种Р粫?huì)造成方向困惑。

第二位：入口標(biāo)識性,各商業(yè)主入口必須分級。從主到次分別為：一級出入口：室內(nèi)外步行街主出入口，形象最為突出，應(yīng)把90%以上人群吸引入，這樣各商業(yè)才能帶活。二級出入口：大型主力店出入口，形象上比一級入口要次要許多。三級出入口：辦公、商務(wù)酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強(qiáng)，無需強(qiáng)化出入口，注意出入口建筑標(biāo)識即可。

2.2建筑立面具有標(biāo)志性

商業(yè)建筑的外立面設(shè)計(jì)尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。商業(yè)建筑立面設(shè)計(jì)要注意的是：

(1)、建筑立面相對簡潔，而具有質(zhì)感，突出材料的高檔性。復(fù)雜而色彩化的建筑立面風(fēng)格已不再是世界和中國的主流設(shè)計(jì)風(fēng)格。

(2)、必須進(jìn)行專項(xiàng)的廣告位和店招設(shè)計(jì)。

(3)、結(jié)合內(nèi)部功能進(jìn)行立面設(shè)計(jì)，有目的的開設(shè)采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業(yè)。例如：百貨商場，采光面會(huì)讓消費(fèi)者分心，并且不利于商品的重點(diǎn)式照明。

2.3不同功能建筑按各自設(shè)計(jì)參數(shù)設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體內(nèi)部功能較多，很多功能具有較為復(fù)雜的設(shè)計(jì)要求，平面設(shè)計(jì)中需充分考慮。以萬達(dá)廣場部分主力店設(shè)計(jì)要求為例：

2.3.1萬千百貨

建筑面積要求：25000～40000平方米。位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。

室內(nèi)商業(yè)步行街的平面:（1）長度：步行街的長度以280～350米為宜。（2）柱網(wǎng)：一般以8.4×8.4米為宜。（3）步行街兩側(cè)店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米.（4）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至5～6米店鋪：精品店基本單元進(jìn)深宜8米～12米，個(gè)別店鋪可加大。步行街各商鋪不能有“門對門”式設(shè)計(jì).

2.3.2沃爾瑪

層高： 不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區(qū)，而主力店技術(shù)條件的提供往往滯后，在工期需要時(shí)，可先預(yù)留300厚覆土層高度和荷載取值而先期出圖。卸貨區(qū)：沃爾瑪首層室外需設(shè)40英尺貨柜車位一個(gè)，貨柜車凈高4.5米，地下設(shè)4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺(tái)高1.2～1.3米，地下設(shè)倉儲(chǔ)區(qū)。

2.3.3家樂福

家樂福一般15000平方米或以上。如設(shè)置在地下一層或地上二、三層，需在首層入口處提供1000～1500平方米的外租區(qū)；首層對大型貨柜車無嚴(yán)格要求，只要地面滿足4輛小貨車?？考纯桑徊辉O(shè)抬起式卸貨平臺(tái)，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區(qū)，凈高宜達(dá)到3.6米。超市的生鮮區(qū)需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷庫底板

2.4辦公及住宅立面設(shè)計(jì)公建化

辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設(shè)計(jì)，但立面應(yīng)和商業(yè)建筑匹配，必須顯得公建化。建筑立面材料選?。罕狈浇ㄖ饕扇∈?、各類玻璃材料，南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）

3大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)思想創(chuàng)新

3.1基于全壽命周期的綜合體成本理念

項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、運(yùn)營、拆遷成本的最優(yōu)化，改變傳統(tǒng)的核算理念，對建筑設(shè)計(jì)及其優(yōu)化提出了更高的要求，有利于我們轉(zhuǎn)變觀念，從長遠(yuǎn)的角度控制總體成本。建筑環(huán)保節(jié)能和綠色生態(tài)是現(xiàn)代城市開發(fā)的宗旨，減少臭氧與CO2排放，降低城市景觀污染，有利于中國城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展，為城市的節(jié)能減排做出貢獻(xiàn)。

3.2商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案的最佳匹配

商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)需要同步，爾后根據(jù)招商結(jié)果和經(jīng)營管理方案深化建筑設(shè)計(jì)方案。讓不同業(yè)態(tài)在建筑空間合理分布，形成合理的客流動(dòng)線與貨流動(dòng)線。商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)初步方案的最佳匹配方法如下：

（1）初步的商業(yè)規(guī)劃與概念設(shè)計(jì)結(jié)合

（2）概念設(shè)計(jì)與不同業(yè)態(tài)模擬經(jīng)營分析結(jié)合

（3）招商摸底與建筑方案修正優(yōu)化結(jié)合，深化業(yè)態(tài)方案

（4）商業(yè)規(guī)劃的動(dòng)線路與建筑設(shè)計(jì)初步方案結(jié)合

4小結(jié)

大型商業(yè)綜合體的功能一般都較為復(fù)雜，因?yàn)槠渥陨戆爽F(xiàn)代都市生活的各種設(shè)施，常常又被稱為“微型城市”。對于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快的中國，城市綜合體建筑將越來越多。設(shè)計(jì)優(yōu)良的城市綜合體對于調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)、減少交通負(fù)荷、提高工作效率、改善工作生活環(huán)境，都具有積極作用。而且，一個(gè)好的建筑的出現(xiàn)，需要甲方、設(shè)計(jì)方、咨詢方、施工方、政府規(guī)劃部門等多方共同的協(xié)調(diào)和努力，缺一不可。作為設(shè)計(jì)師，最大的愿望還是希望這個(gè)作品能為城市留下一道亮麗的風(fēng)景，能為市民提供一個(gè)他們喜歡的工作、生活的舞臺(tái)。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.

關(guān)鍵詞：城市綜合體 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地 規(guī)劃特點(diǎn) 啟示

Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment

【中圖分類號】F2 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-05-0089-03

一、時(shí)代呼喚杭州發(fā)展城市綜合體

為了更好地理解城市綜合體建設(shè)的重要意義，首先要了解城市綜合體的概念以及發(fā)展背景。

1、城市綜合體的概念、特點(diǎn)與背景

所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的四項(xiàng)及四項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

一般而言，城市綜合體具有建筑體量大、物業(yè)類型多、交通網(wǎng)絡(luò)好、生態(tài)景觀優(yōu)、各類設(shè)施全等特點(diǎn)。特別是，如此大體量的城市綜合體不是各類物業(yè)、各類建筑、各種功能的簡單堆砌、疊加，而是對各種功能、各種業(yè)態(tài)科學(xué)搭配、優(yōu)化組合、有機(jī)集成的產(chǎn)物。

2、發(fā)展城市綜合體是杭州城市發(fā)展的必然產(chǎn)物

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度，在聚集體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合形態(tài)，由此，杭州城市綜合體的產(chǎn)生與發(fā)展是杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市有機(jī)更新、杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的客觀要求，也是提升城市核心競爭力的必然要求，更是打造和諧社會(huì)、共建共享生活品質(zhì)之城的必然要求。

3、發(fā)展城市綜合體是杭州城市發(fā)展的理性回歸

如前所述，城市綜合體簡言之就是各種功能吃喝玩樂、衣食住行的有機(jī)集成。以此分析，南宋時(shí)期杭州的御街與明清時(shí)期的河坊街均是當(dāng)時(shí)的城市綜合體，也是現(xiàn)代城市綜合體的雛形，她充分體現(xiàn)了古人天人合一、和諧自然的造城理念。

南宋御街的兩旁集中了數(shù)萬家商鋪，臨安城一半的百姓都住在附近?！笆铩庇挚煞秩危菏锥螐娜f松嶺到鼓樓，是臨安的政治中心，靠近皇宮、朝廷中樞機(jī)關(guān)，皇親國戚、文武百官集中，消費(fèi)與購買力最強(qiáng)，因此，這里的店鋪大多經(jīng)營金銀珍寶等高檔奢侈品；第二段從鼓樓到眾安橋，以羊壩頭，官巷口為中心，是當(dāng)時(shí)的商業(yè)中心，經(jīng)營日常生活用品，據(jù)《夢梁錄》載，這里名店、老店云集，有名可查的多達(dá)120多家；最后一段從眾安橋至武林路、鳳起路口結(jié)束，形成了商貿(mào)與文化娛樂相結(jié)合的街段，這里有都城最大的娛樂中心――北瓦，日夜表演雜劇、傀儡戲、雜技、影戲、說書等多種戲藝，每天有數(shù)千市民在這里游樂休閑，可以說是當(dāng)時(shí)著名的城市綜合體，其繁華程度在馬可波羅游記中有所描述；而形成于唐、經(jīng)過五代吳越、發(fā)展于南宋、興盛于明朝的杭州河坊街，當(dāng)年這里分布著孔鳳春香粉店、宓大昌旱煙店、萬隆南肉火腿店、天香齋茶食糖果店、張?jiān)噬儇浀?、方裕和南北貨商店、甕隆盛茶號等著名的老字號，無論是居家生活的杭州人，還是匆匆而過的外地游客，這里是他們首選的購物場所。最值得一提的是富可敵國的紅頂商人胡雪巖在這里建起了與北京"同仁堂"遙相呼應(yīng)的“胡慶余堂”中藥房；在鼎盛時(shí)期集成了藥店、茶樓、游玩、吃飯等業(yè)態(tài)，也是杭州城市綜合體的鼻祖之一。

由此觀之，歷經(jīng)千年滄桑與經(jīng)受幾度風(fēng)雨以后，杭州重新發(fā)展城市綜合體，是杭州造城史上的鳳凰涅磐與理性回歸。

二、新天地城市綜合體的規(guī)劃背景、建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃過程

現(xiàn)代城市的競爭，在某種程度上是城市綜合體的競爭。城市品位的提高，必須考慮市民居住、城市交通、商業(yè)氛圍、都市工業(yè)等諸多因素的有機(jī)統(tǒng)一，以有效地提高市民的生活質(zhì)量，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)杭州的綜合競爭力，為今后城市的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。面對這些城市發(fā)展的新問題、新動(dòng)向，杭州市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚、審時(shí)度勢地提出建設(shè)城市綜合體。

根據(jù)規(guī)劃，杭州的遠(yuǎn)期目標(biāo)計(jì)劃建100座城市綜合體，近期計(jì)劃建設(shè)的市區(qū)城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯(lián)熱電城市綜合體、東站廣場綜合體、運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、“西溪天堂”綜合體等，這些綜合體象一顆顆珍珠，散落在大學(xué)城、交通樞紐中心、下城北部等地，引領(lǐng)著杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與城市功能提升。

新天地城市綜合體的規(guī)劃建設(shè)主體是由杭州市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營投資集團(tuán)投資的杭州新天地集團(tuán)，本著“工業(yè)遺存形成特色、多元業(yè)態(tài)促進(jìn)繁榮、生態(tài)商業(yè)和諧發(fā)展、商業(yè)商務(wù)良性互動(dòng)”的規(guī)劃原則，新天地城市綜合體占地面積為56.76公頃，總建筑面積為115.65萬平米，總投資將近100億，其占地面積、總建筑面積均大于國際著名的位于日本東京的六本木業(yè)綜合體；其占地面積、建筑面積與投資額也大于國內(nèi)著名的城市綜合體例如深圳華潤中心、東莞第一國際與上海新天地項(xiàng)目，因此，建成以后必將對杭州城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。新天地的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)是：新型城市綜合體的標(biāo)桿、商業(yè)商務(wù)次中心與杭州城北新地標(biāo)。

隨著認(rèn)識的深化與研究的深入，新天地項(xiàng)目的功能定位經(jīng)歷了一段發(fā)展與創(chuàng)新的歷程，一開始定位是杭州科技城，計(jì)劃統(tǒng)一入駐引進(jìn)的名所大院；后來根據(jù)城市設(shè)計(jì)方案，功能定位于商業(yè)商務(wù)次中心，最后根據(jù)市委、市政府關(guān)于杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略的總體要求和戴德梁行的發(fā)展策略研究，定位于商業(yè)商務(wù)次中心、新型城市綜合體，并且又將包括工業(yè)遺存在內(nèi)的將近30萬平米的建筑面積劃定為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。

三、 新天地城市綜合體的規(guī)劃特點(diǎn)

鑒于新天地項(xiàng)目的特殊性，其規(guī)劃過程具有科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃、功能有機(jī)集成、地上地下互動(dòng)、景觀特色明顯四個(gè)特征：

1、科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃

首先，由于城市綜合體體量巨大、投資巨大、對城市升級作用明顯，其一旦建成，或者成為城市發(fā)展的敗筆，或者成為城市發(fā)展的新地標(biāo)，因此，新天地的規(guī)劃意義重大、影響深遠(yuǎn)。

目前，新天地進(jìn)行了一個(gè)調(diào)整四個(gè)規(guī)劃。一個(gè)調(diào)整，根據(jù)市委市政府集約利用土地“一調(diào)兩寬兩嚴(yán)”的要求，最大限度地調(diào)整建筑限高，增加了8%的建筑面積，使土地收益最大化；四個(gè)規(guī)劃，分別是《城市設(shè)計(jì)規(guī)劃》――劃定開發(fā)區(qū)域、明確用地性質(zhì)與功能定位?！俄?xiàng)目發(fā)展策略研究》――確定物業(yè)類型、各種物業(yè)的開發(fā)體量與配合比例，并且明確了劃分19塊地進(jìn)行開發(fā)及開發(fā)時(shí)序。《地下空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)》――明確了地下空間的開發(fā)體量、空間分布，地下空間與地上部分怎么互動(dòng)開發(fā)等?！渡鷳B(tài)景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)》――充分利用獨(dú)有的工業(yè)元素、水系與自然環(huán)境，打造成具有獨(dú)特風(fēng)格的城市綜合體。目前前三個(gè)規(guī)劃已經(jīng)完成，后一個(gè)規(guī)劃正在實(shí)施，預(yù)計(jì)到09年上半年完成。新天地城市綜合體在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)，努力使其成為杭城發(fā)展的又一閃光點(diǎn)，成為又一張城市金名片。

2、功能有機(jī)集成

城市綜合體的出現(xiàn)可以追溯到古希臘的廣場建筑與古羅馬的公共浴場。古希臘的阿索斯（ASSOS）廣場，建有神廟與可進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的長廊，人們從各地聚集到廣場，從事商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)還可以討論、議事、朗誦與演說。古羅馬的公共浴場將運(yùn)動(dòng)場、圖書館、音樂廳、演講廳、商場等城市功能集成在一起。我國20世紀(jì)初的北京東安市場集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社等功能于一體，也可算是略具雛形的城市綜合體。

1933年國際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)討論并通過了《雅典》，將城市劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)了功能間的獨(dú)立性。這些功能分區(qū)理念導(dǎo)致了城市發(fā)展中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開放空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。同時(shí)，使城市和建筑發(fā)展偏向單一化（休閑、娛樂、住宿與辦公各自分離，制造了不少臥城），這些理念不但沒有創(chuàng)造新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市的整體混亂，對城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約。于是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有機(jī)集成了衣食住行各種功能的城市綜合體又應(yīng)運(yùn)而生，成為當(dāng)今主要城市核心部分發(fā)展的主流建筑形態(tài)。

如前所述，綜合體是各種功能包括商業(yè)辦公、休閑娛樂、商務(wù)酒店、購物消費(fèi)等功能的有機(jī)集成，而物業(yè)類型、物業(yè)體量則是功能的最終體現(xiàn)形式，因此，綜合體的功能有機(jī)集成最終表現(xiàn)為各種物業(yè)類型與物業(yè)體量的有機(jī)集成與科學(xué)搭配。

根據(jù)戴德梁行的商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告，新天地城市綜合體的各種物業(yè)類型與物業(yè)體量為：總建筑面積為116萬平米，共有大型商業(yè)（占17%，包括大型購物中心、百貨大樓）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括濱水步行街、品質(zhì)生活步行街）、商務(wù)辦公（占35%，甲級與乙級辦公樓）、總部園區(qū)―獨(dú)棟生態(tài)辦公樓（占15%）、休閑娛樂（占2%，包括大型影視中心、大型演藝吧等）、高星級酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等業(yè)態(tài)，這八種不同的物業(yè)之間精心設(shè)計(jì)地上與地下交通網(wǎng)絡(luò)與步行路線，確保各種物業(yè)功能整合為一個(gè)整體。

3、地上地下互動(dòng)

新天地城市綜合體處于杭城的中心地段，規(guī)劃起點(diǎn)高、投資強(qiáng)度大，因此，有必要統(tǒng)籌考慮地下空間的開發(fā)與利用。為了避免地下空間的重復(fù)建設(shè)與盲目建設(shè)所造成的浪費(fèi)，同時(shí)，也為了科學(xué)地規(guī)劃有效地利用地下空間，新天地邀請了上海市政設(shè)計(jì)總院進(jìn)行地下空間的規(guī)劃，根據(jù)地塊區(qū)位優(yōu)勢、地面開發(fā)強(qiáng)度、人防工程的要求以及今后發(fā)展規(guī)劃等因素以確定地下空間的合理開發(fā)體量，同時(shí)，綜合統(tǒng)籌開發(fā)時(shí)序，做到地上地下互動(dòng)、統(tǒng)籌考慮，以節(jié)省開發(fā)時(shí)間和節(jié)約開發(fā)成本。

根據(jù)規(guī)劃，新天地地下空間開發(fā)體量為38.95萬平米，呈“T”型地下公共服務(wù)空間，靠近西邊的東新東路由于商業(yè)價(jià)值較高，每個(gè)地塊整體開發(fā)，不同的地塊之間由地下人行與車行通道連成一片，構(gòu)成“T型”的一橫；靠近東文路東西向的城市工業(yè)公園地下亦成片開發(fā)，構(gòu)成“T型”的一豎，局部商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)地下二層，其中地面一層作為商業(yè)，地下二層作為停車位，在城市工業(yè)公園西側(cè)規(guī)劃地下公共空間環(huán)路，連通地下一層與二層，確保交通順暢。

4、景觀特色明顯

要使新天地城市綜合體成為杭城北部的新地標(biāo)、成為杭城的又一張金名片，還必須擁有特殊的、亮麗的景觀，這些景觀將猶如一顆顆鉆石，熠熠生輝，可使杭城增光添彩。

為了避免千區(qū)一面，新天地邀請了國際著名的景觀公司進(jìn)行整體景觀的策劃與設(shè)計(jì)，在整合、融匯新天地工業(yè)元素、水系、自然景觀的基礎(chǔ)上，打造新天地獨(dú)特的生態(tài)景觀。

四、新天地城市綜合體規(guī)劃建設(shè)的啟示

1、科學(xué)規(guī)劃是前提

根據(jù)市委市政府的指示，確定“規(guī)劃先行”，進(jìn)行了四個(gè)規(guī)劃，新天地已經(jīng)完成了三個(gè)規(guī)劃，最后一個(gè)由國外著名景觀設(shè)計(jì)公司領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，目前已經(jīng)緊鑼密鼓地在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)于2009年上半年前完成?？茖W(xué)規(guī)劃是做好新天地城市綜合體的重要前提，國內(nèi)外有不少工程由于前期規(guī)劃不到位、盲目施工而達(dá)不到預(yù)期規(guī)劃效果，甚至成為半拉子、爛攤子工程的先例。

2、功能集成是核心

城市綜合體的核心是衣食住行等各種功能的有機(jī)集成，而不是簡單堆砌。因此，新天地專門邀請了世界著名的戴德梁行開展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略研究，用詳實(shí)的數(shù)據(jù)、周密的調(diào)研、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龅贸鲂绿斓氐墓δ芘c物業(yè)類型，并精心設(shè)計(jì)了其空間分布，確保各類功能的整合、融匯，以達(dá)到良好的整體效果。

3、交通有機(jī)集散是基礎(chǔ)

城市綜合體是個(gè)具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、車流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考慮不周，就將成為一座交通堵塞、擁擠混亂的場所，必將嚴(yán)重影響新天地綜合體功能的充分發(fā)揮。

為了提高新天地的交通疏散力，保持交通順暢，新天地主要采取了三種技術(shù)手段：一是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)利用先進(jìn)的交通分析軟件對區(qū)內(nèi)道路的路網(wǎng)流量與飽和度進(jìn)行分析，以確定影響交通有效疏散的瓶頸；二是規(guī)劃建設(shè)地上與地下交通環(huán)路，降低瓶頸路網(wǎng)的交通飽和度；三是充分考慮靜態(tài)交通，在地上部分與地下空間規(guī)劃建設(shè)了大量停車位，共規(guī)劃地上停車位7500個(gè)，地下停車位9200個(gè)，使每百米建筑面積停車位達(dá)到1.55個(gè)，該指標(biāo)是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的綜合運(yùn)用，經(jīng)分析研究，可以極大提減輕交通壓力，提高交通疏散力。

4、特色化景觀設(shè)計(jì)是關(guān)鍵

國內(nèi)外著名的城市綜合體――例如前述的東京六本木業(yè)、巴黎的拉德芳斯、深圳華潤中心等，之所以能成為城市的新地標(biāo)，吸引無數(shù)游人前去旅游觀光、購物消費(fèi)，景觀無疑也是其中重要的關(guān)鍵因素。

為了避免千城一面，突出新天地的景觀特色，新天地從外部觀察的整體天際線到內(nèi)部的生態(tài)景觀、分區(qū)建筑群甚至到單體建筑形態(tài)都計(jì)劃進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。為了整合區(qū)內(nèi)的工業(yè)元素（火車頭、煙囪等）、老廠房、工業(yè)公園、步行街與綠地等，已經(jīng)專門邀請了國際著名的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過這些景觀規(guī)劃，將新天地打造成為具有濃郁江南水鄉(xiāng)特色、時(shí)間與空間結(jié)合、歷史與文化交融的創(chuàng)新都市綜合體，成為杭州北部的新地標(biāo)。

5、人文遺產(chǎn)是靈魂

一個(gè)城市猶如一個(gè)具有生命力的人，擁有她的過去、現(xiàn)在與未來?，F(xiàn)代化絕不是拋棄歷史，相反是尊重傳統(tǒng)、尊重歷史，拋棄歷史就是拋棄未來。一個(gè)人失去記憶就是癡呆，一個(gè)城市失去記憶就是自我毀滅。面對中國城市化進(jìn)程迅速變遷與快速發(fā)展的契機(jī)、城市形態(tài)多樣化與本土化面臨的挑戰(zhàn)，杭州市委、市政府始終保持了應(yīng)有的清醒與冷靜的頭腦，提出要保存三類典型遺產(chǎn)：校園遺產(chǎn)、歷史遺產(chǎn)與工業(yè)遺存。杭州城市發(fā)展，不能忘記城市的根、也“不能忘記回家的路”。

新天地綜合體充分理解、尊重了市委、市政府對城市改造、地區(qū)升級的要求，經(jīng)過幾輪規(guī)劃設(shè)計(jì)、召集專家學(xué)者反復(fù)論證的基礎(chǔ)上，在“保存工業(yè)遺存、傳承工業(yè)之魂”的前提下，最終決定保存、修繕原來重機(jī)廠的三幢標(biāo)志性建筑與典型工業(yè)元素，并充分運(yùn)用與演繹這些元素，在中心地帶建設(shè)城市工業(yè)公園，設(shè)置具有工業(yè)時(shí)代特征的景觀雕塑。通過運(yùn)用這些手法，賦予新天地獨(dú)有的“傳承與創(chuàng)新、協(xié)作與創(chuàng)業(yè)”的靈魂。

總之，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)與關(guān)心重視下，以新天地為標(biāo)桿的100個(gè)城市綜合體的規(guī)劃建設(shè)，在某種意義上是杭州城市發(fā)展史上的里程碑，她標(biāo)志著杭州城市建設(shè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了由單純依賴單體建筑時(shí)代到邁向功能有機(jī)集成的城市綜合體時(shí)代的華麗轉(zhuǎn)身，杭州城市建設(shè)從此走進(jìn)了重視各種物業(yè)科學(xué)搭配、各種功能有機(jī)集成的綜合體建設(shè)新時(shí)代。如果說氣勢恢弘的錢江新城是書寫杭州城建的新輝煌，那么，璀璨光華的新天地建設(shè)由此揭開了杭州綜合體建設(shè)的新篇章。

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[3]杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目發(fā)展策略研究報(bào)告 戴德梁行編輯

第5篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞： 城市綜合體；二元分類法；地產(chǎn)開發(fā)模式；概念比較

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

我國的城市化進(jìn)程是伴隨著政府的公共投資和房地產(chǎn)開發(fā)展開的，經(jīng)歷了不同階段的城市規(guī)劃和建設(shè)管理體制改革，取得顯著成效，其間在城市結(jié)構(gòu)布局、項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)制、地產(chǎn)規(guī)模體量、土地開發(fā)節(jié)奏等方面，不間斷地發(fā)生著深刻的變革，脫穎而出大批高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商，探索出極具理論意義的房地產(chǎn)開發(fā)模式，其中“城市綜合體”開發(fā)建設(shè)模式即是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段的顯著標(biāo)志之一。城市學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)開發(fā)界圍繞城市綜合體概念提出了各自的理解和觀念，可謂見仁見智，出現(xiàn)某些疑慮和爭議在所難免。對城市綜合體進(jìn)行有針對性的分類和概括，進(jìn)一步厘清城市綜合體概念的內(nèi)涵和外延，有利于加深對這一概念的全面理解。

一、“城市綜合體”概念的分歧與原因

城市是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)生態(tài)系統(tǒng)，伴隨著城市化進(jìn)程的加快，我國城市開發(fā)領(lǐng)域的新生事物層出不窮，新概念新思維不絕如縷，其中“城市綜合體”是近年城市開發(fā)界使用頻率較高的一個(gè)新生詞匯。但人們對于這一新生事物的理解，往往站在不同的高度和角度而對其內(nèi)涵和外延的產(chǎn)生較大分歧，很難達(dá)成某種固定的或唯一的意見。在各種概念的意見中，有的側(cè)重多項(xiàng)功能的集中，認(rèn)為如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過三項(xiàng)功能，即可稱為綜合體；有的側(cè)重規(guī)模，包括投資規(guī)模、建筑規(guī)模，認(rèn)為規(guī)模大即是綜合體；有的將商業(yè)地產(chǎn)等同于綜合體，有的局限于樓盤項(xiàng)目的空間展開程度，等等，不一而足。各種意見都有一定道理，但似乎又不是很準(zhǔn)確、很嚴(yán)密，達(dá)到無懈可擊的程度，有必要對此作出相應(yīng)的分類整合。

城市綜合體概念不統(tǒng)一的原因是多方面的。其一，人們對“綜合體”的規(guī)模、體量、構(gòu)成、范圍、功能等未作明確的指標(biāo)界定，對該類型項(xiàng)目或樓盤的占地面積、建筑面積、結(jié)構(gòu)組合、功能影響等方面，均未作硬性的規(guī)定，很自然地就會(huì)有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商、不動(dòng)產(chǎn)營銷商采用或沿用這一概念，以至在許多房地產(chǎn)語境中紛紛采用“城市綜合體”概念。其二，“綜合”、“綜合體”概念難以有固定的標(biāo)準(zhǔn)，對于自然界和人類社會(huì)來說，許多事物都帶有一定性質(zhì)的綜合性、系統(tǒng)性，很難說那類事物是單純的、孤立的，總是在內(nèi)部事物、外部事物之間存在千絲萬縷的聯(lián)系，如若采用硬性的規(guī)定或一刀切似的數(shù)據(jù)指標(biāo)來界定“城市綜合體”概念的內(nèi)涵和外延，可能會(huì)將一部分樓盤項(xiàng)目排除在綜合體之外，難以做到以理服人，同時(shí)也不符合“綜合體”本身的關(guān)聯(lián)性、開放性、包容性特征。但并非所有的地產(chǎn)項(xiàng)目都可以稱為城市綜合體，如果某一事物缺乏內(nèi)在聯(lián)系，則最好不采用“綜合體”的稱謂，否則就會(huì)使綜合體概念過度泛濫，以至偏離了“綜合體”的本質(zhì)屬性。

關(guān)于“城市綜合體”概念適用范圍（外延）的界定，我們持有審慎、寬容的態(tài)度和建議?！俺鞘芯C合體”一詞在地產(chǎn)開發(fā)和城市管理界是一個(gè)較為晚出的概念，一個(gè)時(shí)期以來，對這一概念的運(yùn)用各有自己的理由和解釋，總體上是符合實(shí)際的，不必強(qiáng)求一律，但要定位準(zhǔn)確，言之有據(jù)，有所擔(dān)當(dāng)。或者說，“城市綜合體”現(xiàn)象（本體、實(shí)體）和概念（名分、稱謂）的出現(xiàn)，是有其客觀背景的，不是什么時(shí)間、什么地點(diǎn)、什么場合都能夠使用這一名稱的。只有當(dāng)我國的房地產(chǎn)開發(fā)能量積累到一定階段、有足夠的實(shí)力和分量時(shí)，才能在不同的城市、不同的地產(chǎn)項(xiàng)目上“謹(jǐn)慎”提出，它的提出和較為廣泛地采用基本上還是近幾年的事情，是城市地產(chǎn)開發(fā)上的一種新型業(yè)態(tài)模式，這是造成運(yùn)動(dòng)的一場深刻變革。在此基礎(chǔ)上“城市運(yùn)營商”概念、“新城開發(fā)”概念、“片區(qū)開發(fā)”概念亦展現(xiàn)端倪，很可能成為下一階段地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)領(lǐng)域的新概念、新舉措。

我們在此提出按照“二元分類”的思維來界定“城市綜合體”概念，其宗旨正在于言之有據(jù)，兼容并包，但絕非茫無邊際，似是而非。希望引起各位方家的注意，同時(shí)對于定位準(zhǔn)確的“城市綜合體”實(shí)體而言，則可以做到更加言辭懇切地加以表達(dá)，對促進(jìn)相關(guān)語境的展開和城市地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)有所裨益。而這里給出的分類、分解意見和特征比較還只是一種嘗試性意見和主張。

二、“城市綜合體”概念的“二元分類”嘗試及其特征比較

根據(jù)我們對“城市綜合體”概念的理解，結(jié)合城市地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實(shí)踐，我們提出以下若干種關(guān)于“城市綜合體”概念的“二元分類”模式，并對其某些內(nèi)涵和特征作出簡要的比較分析。所謂“二元分類模式”是按照對立統(tǒng)一的辯證思維方式，將“城市綜合體”的內(nèi)涵和外延進(jìn)行“一分為二”的劃分、甄別，使對這一概念理解更加完整、系統(tǒng)和周全。

分類之一：單一主體的綜合體與聯(lián)盟主體的綜合體。城市綜合體因其規(guī)模體量巨大而令多數(shù)開發(fā)商望而卻步，但經(jīng)過十幾、二十年的能量積累，脫穎而出一批大中型房地產(chǎn)開發(fā)商，他們有足夠的實(shí)力和能力來設(shè)計(jì)建設(shè)“城市綜合體”這一新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)。這些集多種功能于一體的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，就其本質(zhì)而言是一種自我構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)集群[參考文獻(xiàn)

[1] 張永奇：城市綜合體的產(chǎn)業(yè)集群性質(zhì)及其開發(fā)管理策略，《中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》，2011.14

[2] 張永奇：城市綜合體開發(fā)的城市化效應(yīng)，《山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》，2011.3]，因此有著旺盛的生命活力。鑒于空間功能聯(lián)系的緊密性，多數(shù)綜合體項(xiàng)目是由一家地產(chǎn)商獨(dú)立完成的，甚至成就了一批以綜合體開發(fā)項(xiàng)目為主的地產(chǎn)商，但某些帶有某種公益性的“巨無霸”工程項(xiàng)目、綜合配套要求很高的建筑群，則在客觀上和主觀上要求由多個(gè)開發(fā)商共同完成，在城市開發(fā)實(shí)踐上，大型體育設(shè)施、機(jī)場航站樓、城市CBD（含副CBD）、大型港口碼頭的建設(shè)等等的功能性建筑群，往往需要更多的地產(chǎn)商、工程承包商發(fā)揮各自的優(yōu)勢來協(xié)作完成，而放在地產(chǎn)商的角度看這樣一些地產(chǎn)項(xiàng)目無疑是一種“聯(lián)盟主體”性質(zhì)的城市綜合體。

分類之二：主導(dǎo)功能型綜合體與多元化協(xié)作綜合體。所謂主導(dǎo)型綜合體或主題性綜合體，是指該綜合體在功能上以某一個(gè)單項(xiàng)功能為主導(dǎo)，附帶部分邊緣功能的綜合體，如以商業(yè)為主導(dǎo)、以酒店為主導(dǎo)、以寫字樓為主導(dǎo)等，而與之相對應(yīng)的是“多元化綜合體”，如業(yè)界曾將多功能復(fù)合地產(chǎn)用英文字母簡稱為“豪普斯卡（HOPSCA）”，其用意亦在于此。城市綜合體可以是一到二項(xiàng)功能為絕對主導(dǎo)，也可以是集多項(xiàng)綜合功能于一體，但如果過于集中的單一功能項(xiàng)目，缺乏其他功能相配套，最好還是不要擠進(jìn)綜合體的序列中（可以納入另類序列）。單一主導(dǎo)功能的綜合體較之多功能綜合體的輻射功能和影響范圍通常更顯著一些。

分類之三：微觀綜合體與宏觀綜合體。在經(jīng)濟(jì)管理界一般將個(gè)體的或緊密的經(jīng)濟(jì)管理單元視作微觀層面，而將整體的、大面上多種相互聯(lián)系的事物看作宏觀層面。那么，微觀綜合體是空間緊湊、功能密集、自成一體的綜合體，而宏觀綜合體則可能屬于相對開放的、與周邊項(xiàng)目相呼應(yīng)、分屬不同投資主體的松散性綜合體。宏觀綜合體作為集中連片的大面積開發(fā)區(qū)，則綜合體的概念可以擴(kuò)展為“城市運(yùn)營綜合體”或“運(yùn)營片區(qū)”概念。我們不排除綜合體概念擴(kuò)展到“片區(qū)開發(fā)”和“運(yùn)營城區(qū)”的范疇。同時(shí)這里亦不排除獨(dú)棟單體多功能建筑成為“城市綜合體”的性質(zhì)，一些大型高層建筑雖然是獨(dú)棟的，但其規(guī)模、體量、功能和影響力，仍然能夠達(dá)到其他任何綜合體的水平和分量，許多帶有“地標(biāo)”性質(zhì)的綜合體建筑，如綠地集團(tuán)在各地中心城市開發(fā)的一批獨(dú)棟地標(biāo)性建筑，它的輻射能力可以覆蓋全城甚至輻射更加廣大的區(qū)域，這樣的多功能“獨(dú)棟”建筑稱為城市綜合體恰如其分，毋庸置疑。

分類之四：城內(nèi)綜合體與城外綜合體。城市綜合體在地理空間上可能分布在城市的不同方位，有的在城市內(nèi)部，有的在城市邊緣，在城市內(nèi)部的城市綜合體可以稱之為“城中之城”，城市邊緣的城市綜合體可以稱之為“城外之城”。城市綜合體不是孤立存在的，而是與其他城市元素或其他綜合體之間發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，影響著城市化的質(zhì)量和素質(zhì)[（作者簡介：張永奇，男，1965年11月生，河南上蔡人，碩士，講師，現(xiàn)從事高校經(jīng)濟(jì)地理、旅游地理等學(xué)科教學(xué)，教研方向：經(jīng)濟(jì)地理、旅游產(chǎn)業(yè)。）]，是新一輪“造城運(yùn)動(dòng)”的“升級版”。

分類之五：先行綜合體與后發(fā)綜合體。城市綜合體是城市化建設(shè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它總是在一定的城市、一定的區(qū)段率先上市，然后向更多的城市、更多的區(qū)段展開，受天時(shí)、地利、人和等多方面因素的影響。先行綜合體一般具有較強(qiáng)的開拓創(chuàng)新能力，作為城市開發(fā)領(lǐng)域的新生事物，開城市開發(fā)風(fēng)氣之先河，為城市綜合體推廣鋪路，堪當(dāng)城市綜合體開發(fā)的先行者；而后發(fā)城市綜合體則是在先行綜合體的基礎(chǔ)上的進(jìn)一步拓展，彌補(bǔ)了綜合體開發(fā)的后續(xù)空間，共同迎來城市綜合體開發(fā)時(shí)代的到來。顯然，并不是所有的城市都具有承載大量城市綜合體的能力和必要，同樣道理，城市綜合體開發(fā)模式也不會(huì)是中國城市地產(chǎn)開發(fā)的最后階段或最高階段，城市地產(chǎn)開發(fā)的能力和素質(zhì)是無止境的。

分類之五：政府主導(dǎo)綜合體與市場主體綜合體。城市綜合體就其產(chǎn)權(quán)主體和開發(fā)主體而言，可以由政府和市場兩個(gè)主體或主導(dǎo)來承擔(dān)。通常政府主導(dǎo)的綜合體承擔(dān)較多的公共設(shè)施的功能，如大型體育設(shè)施、會(huì)展設(shè)施、交通樞紐等帶有顯著公共設(shè)施性質(zhì)的綜合體，一般由政府投資或采取公私合營（如PPP、BT、BOT等方式）來運(yùn)營。市場主體的綜合體一般商業(yè)性質(zhì)顯著，如大中型商業(yè)地產(chǎn)綜合體、星級酒店寫字樓綜合體、休閑度假區(qū)綜合體等。隨著市場準(zhǔn)入程度的提高，將有更多的公共設(shè)施性質(zhì)的綜合體、專業(yè)化的開發(fā)區(qū)（新城區(qū)地產(chǎn)）、旅游地產(chǎn)、社區(qū)地產(chǎn)等面向國內(nèi)外商家開放，也預(yù)示著將有更多“城市運(yùn)營商”加入的到城市開發(fā)的行列，并對中國城市化的未來發(fā)生深刻影響。

第6篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體，建筑設(shè)計(jì)，現(xiàn)代城市規(guī)劃

Abstract: with the high-speed development of national economy, the urbanization process of the land, bring traffic problems and the urban population to high quality commercial facilities need, require commercial building must have diversified comprehensive, in this context, the city large commercial complex arises at the historic moment. However, due to the complex business in multiple formats are functional, more level, and regional and future-oriented, its construction design difficulty and complexity significantly greater than the function is more of a single other commercial buildings. This article from the modern urban commercial complexes of background, we analyzed the characteristics and the design of the commercial complex process, this paper expounds the design must be fully paid more attention to some of the key problem.

Keywords: commercial complex, building design, modern urban planning

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)概述

1.1 現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)生背景

作為城市建設(shè)的重要組成部分之一，商業(yè)建筑是一個(gè)公共、開放、充滿多樣性的城市要素，也是地區(qū)發(fā)展的原動(dòng)力之一。隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程帶來的土地、交通問題和城市人口對高品質(zhì)商業(yè)配套設(shè)施的需要，都要求商業(yè)建筑具備高效率、多功能的綜合性，在這一背景下，集購物、酒店、辦公、會(huì)所、公寓和休閑娛樂于一身的商業(yè)綜合體的發(fā)展成為了必然趨勢。以10萬m2建筑規(guī)模為起點(diǎn)的大型商業(yè)綜合體將辦公、購物、餐飲、娛樂等功能進(jìn)行有機(jī)組合，并充分發(fā)揮其各自的作用，為不同行業(yè)、不同階層的人群創(chuàng)造出色彩豐富的現(xiàn)代都市環(huán)境，滿足著都市人口日常的各種需求。

1.2 現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)原則與規(guī)劃順序

在設(shè)計(jì)原則上，首先，大型商業(yè)綜合體通常都位于城市中心的繁華地段，擔(dān)負(fù)著疏導(dǎo)城市交通、改善城市環(huán)境和提升城市形象等任務(wù)；其次，規(guī)模大、功能類型復(fù)雜的商業(yè)綜合體要求充分表現(xiàn)出不同功能的各種價(jià)值訴求，設(shè)計(jì)中對各方需求加以協(xié)調(diào)，使建筑能夠發(fā)揮出引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合競爭力大幅提高的巨大潛力。

在規(guī)劃順序上，一般首先要分散安排百貨、超市等主力店，將人流吸引到各個(gè)樓層，再將餐飲店集中布置于某一樓層中?，F(xiàn)代餐飲場所需要較高的環(huán)境質(zhì)量，因此將設(shè)計(jì)景觀布置于餐飲區(qū)域可以提升對顧客建筑整體的好感度。雖然將餐飲店分散于各樓層的規(guī)劃方法也有利于招商的靈活性并能擴(kuò)大人流的活動(dòng)范圍，但其在消防等方面的建設(shè)與管理成本可能大幅提高，在規(guī)劃中應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。為避免營業(yè)時(shí)間等問題的影響，娛樂設(shè)施常與其他商業(yè)功能分區(qū)設(shè)置，但目前也有將其布置各層共享空間的趨勢，以便于營造體驗(yàn)式氛圍，提升建筑的整體商業(yè)價(jià)值。設(shè)計(jì)中還須運(yùn)用技術(shù)方法，解決娛樂業(yè)態(tài)的噪音和消防問題。酒店、公寓和辦公樓的形式相對簡單，可在布置好上述功能區(qū)塊后采取與商業(yè)體量相對分離的方法設(shè)計(jì)，為解決酒店用地大、浪費(fèi)建筑商業(yè)價(jià)值的問題，可將其大堂及配套功能集中設(shè)在塔樓頂部，而僅將小型的接待廳設(shè)置于首層，并通過專用電梯穿梭于其間。

2 商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析

2.1 準(zhǔn)確定位現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體的功能與風(fēng)格

由于現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)上包含了居住、辦公、娛樂等多種功能，建筑自身面積大，使用人口密集，加之不同地域的商業(yè)綜合體具有相應(yīng)的地區(qū)氣候和文化需求，且其商業(yè)空間必須在滿足現(xiàn)階段商業(yè)功能的基礎(chǔ)上，能夠適應(yīng)未來業(yè)態(tài)變化的需求，因此商業(yè)綜合體的建設(shè)設(shè)計(jì)難度和復(fù)雜程度明顯大于功能較單一的其他商業(yè)建筑。因此在城市飛速發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷細(xì)化的今天，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)必須首先準(zhǔn)確定位建筑在城市中的整體業(yè)態(tài)功能，并使建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)之間、建筑與外部社區(qū)、環(huán)境之間呈現(xiàn)出和諧、共生和互補(bǔ)的狀態(tài)，通過對內(nèi)外部流線的整合，體現(xiàn)鮮明的個(gè)性風(fēng)格，在滿足顧客多樣需求的同時(shí)，以其功能化、個(gè)性化、人性化的設(shè)計(jì)，成為城市的地標(biāo)性建筑。

此外，隨著近年來網(wǎng)絡(luò)購物等形式的普及，人們?nèi)ベ徫飯鏊M(fèi)更加重視其餐飲、娛樂等附加功能，強(qiáng)調(diào)購物過程中的體驗(yàn)性與歸屬感。因此商業(yè)綜合體應(yīng)著力在這些方面投入設(shè)計(jì)巧思以達(dá)到吸引人流，促進(jìn)消費(fèi)的目標(biāo)。以歸屬感的實(shí)現(xiàn)為例，由于人們對建筑的觀感常決定于其外觀和進(jìn)入后的第一感受，因此設(shè)計(jì)師應(yīng)創(chuàng)造出自然、優(yōu)雅、沉靜的公共空間，迎合現(xiàn)代都市中人們對自然的渴望，使其在商業(yè)活動(dòng)中消除工作壓力和生活壓力。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)從結(jié)構(gòu)力學(xué)層面而言應(yīng)是簡潔的，設(shè)計(jì)實(shí)踐中可通過建筑結(jié)構(gòu)的樹形支撐及其產(chǎn)生的光影效果來營造“城市森林”的氛圍，并在節(jié)能的前提下引入適當(dāng)?shù)墓饩€，用閃爍不定的光影變幻效果使顧客產(chǎn)生一種探究未知事物的，從而增加其逗留在建筑中的時(shí)間，刺激她們?nèi)ァ疤诫U(xiǎn)”和消費(fèi)。

2.2 功能空間設(shè)計(jì)

為體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營思想，現(xiàn)代空間概念強(qiáng)調(diào)顧客流動(dòng)空間與營業(yè)員工作空間的融合與滲透。以最常見的中庭結(jié)構(gòu)為例，各層營業(yè)廳環(huán)繞中庭展開，豐富了空間的層次，通過中庭把光、影、色彩、扶梯、樓梯、綠化等巧妙地組合起來，形成一個(gè)動(dòng)靜交織、形態(tài)各異、極富藝術(shù)魅力的空間環(huán)境。平面設(shè)計(jì)上可利用地面或頂棚的形式差異、材料對比、色彩變化以及照明設(shè)計(jì)，對顧客起水平引導(dǎo)的作用，營業(yè)大廳內(nèi)應(yīng)具備清晰合理的人流路線，使顧客能在最短的距離內(nèi)輕松地逛完全程。

此外，商業(yè)綜合體有化整為零的趨勢，讓人們在空間轉(zhuǎn)換時(shí)的步行或休憩其中感受到愉悅，從而緩和其生活壓力。一些獨(dú)特的商業(yè)空間是專門為滿足人們的休憩和商業(yè)會(huì)晤等需求而當(dāng)做空間藝術(shù)品來設(shè)計(jì)的，除藝術(shù)形式外，回歸自然的設(shè)計(jì)也體現(xiàn)在大量地運(yùn)用木材等反映自然主題的材料和風(fēng)格上。

2.3 交通流線組織

為有效組織商業(yè)建筑的外部交通，應(yīng)盡量在建筑周圍設(shè)置足夠的人流、車流集散空間和緩沖空間，使其作為室內(nèi)外的一種過渡，避免同城市道路發(fā)生沖突。出入口的設(shè)置處理，也是交通組織的主要內(nèi)容之一，由于商業(yè)建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口與城市干道交通相協(xié)調(diào)的問題，否則將影響到商業(yè)綜合體自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和城市干道交通的運(yùn)行。出入口的流線組織，應(yīng)做到交通與流線設(shè)計(jì)的合理性，盡量減少和避免人流的不合理交叉。流線主要?jiǎng)澐譃槿藛T流線和貨運(yùn)流線，兩者出入口位置應(yīng)臨近各自的功能區(qū)段，且相互間有一定的間隔，顧客人流較大，流動(dòng)頻率高時(shí)，可分設(shè)多個(gè)出入口，引導(dǎo)人群有序地流動(dòng)，而卸貨停車處，通常設(shè)置在較隱蔽處，以免影響交通和環(huán)境美感。

參考文獻(xiàn)

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[2] 李蕙聰, 喻鵬. 以綜合體為新式表現(xiàn)的商業(yè)建筑 不斷尋求商業(yè)與空間最大和諧共振[J]. 安家, 2010, (08).

第7篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

美國紐約洛克菲勒中心，是當(dāng)今世界上規(guī)模最龐大的私人商業(yè)與娛樂中心，它位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島。70層高的RCA大樓是整個(gè)中心的主體建筑，當(dāng)中還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓，以及劇場和電影院等娛樂設(shè)施。加拿大多倫多伊頓中心是通過商業(yè)步行街方式，將商業(yè)及其他功能空間有效組織在一起的成功實(shí)例。伊頓中心堪稱加拿大最大的現(xiàn)代化百貨公司，是跨越5個(gè)街區(qū)的龐大多層商業(yè)綜合體，由百貨公司、零售商店、24層塔式辦公大樓和車庫等組成。法國巴黎德方斯新城事務(wù)區(qū)，則是巴黎市郊的一個(gè)高層貿(mào)易辦公區(qū)，位于巴黎城市軸線愛麗舍田園大路往西的主干道上，其規(guī)劃不僅充分考慮到商業(yè)綜合體的實(shí)際運(yùn)營情況，還格外設(shè)計(jì)了商業(yè)區(qū)之間通暢的交通路線布局。在日本東京的陽光城，有一幢60層共240米高的辦公樓，以及一幢38層的旅店，陽光城底部設(shè)有地下3層的商業(yè)街，商業(yè)街中心布置有貫通到樓頂?shù)闹型?。屋頂廣場上設(shè)計(jì)了兩幢分別為7層、10層的建筑，當(dāng)中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天文館等。

此外，北京798藝術(shù)區(qū)是國內(nèi)比較有代表性的商業(yè)綜合體，從藝術(shù)大師的畫展、流行時(shí)尚的走秀，直至新產(chǎn)品會(huì)……798每天都在不間斷的上演各式各樣的“走秀”，已成為北京都市文化新地標(biāo)。藝術(shù)區(qū)的名字是由北京國營電子工業(yè)老廠區(qū)的名稱沿用而來，人們在798藝術(shù)區(qū)的發(fā)展過程中形成了798共識，因此798也指這一藝術(shù)區(qū)引申出的文化概念，重點(diǎn)推崇LOFT這種時(shí)尚居住與工作方式。北京798的入駐者里，既包括設(shè)計(jì)、出版、展示、演出、藝術(shù)家工作室等文化行業(yè)，又包括精品家居、時(shí)裝、酒吧、餐飲、蛋糕等服務(wù)性行業(yè)。在對原有歷史文化遺留進(jìn)行保護(hù)的前提下，他們將原有工業(yè)廠房進(jìn)行了重新定義、設(shè)計(jì)和改造，帶來的是對于建筑和生活方式的創(chuàng)造性理解。這些空置廠房經(jīng)他們改造后，本身就是一件嶄新的建筑精品，在歷史文脈與發(fā)展范式、實(shí)用與審美之間，與廠區(qū)的舊建筑展開了生動(dòng)對話。2003年，798藝術(shù)區(qū)曾被美國《時(shí)代》周刊評為全球最有文化標(biāo)志性的22個(gè)城市藝術(shù)中心之一。同年，北京首度入選《新聞周刊》年度12大世界城市，原因在于798藝術(shù)區(qū)把一個(gè)廢舊廠區(qū)變成了時(shí)尚商業(yè)社區(qū)。2004年，北京被列入美國《財(cái)富》雜志每年度評選的世界最有發(fā)展前景20大城市之一，入選理由仍然是超凡脫俗的798時(shí)尚商業(yè)社區(qū)。

綜上所述，縱觀當(dāng)前國內(nèi)重點(diǎn)商圈建設(shè)發(fā)展趨勢，以商業(yè)綜合體為代表的地產(chǎn)項(xiàng)目，日益成為推動(dòng)城市商圈發(fā)展和新型城區(qū)商業(yè)配套建設(shè)的主力軍。這些大規(guī)模、立體式、多業(yè)態(tài)、體驗(yàn)式的“微商圈”購物中心項(xiàng)目，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一物業(yè)管理，提供足夠的停車空間等公共服務(wù)。它與一般社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)街相比，布局凸顯集群化、服務(wù)型特色鮮明，滿足了區(qū)域內(nèi)人們購物、餐飲、娛樂、文化消費(fèi)的多重需求，是新興城區(qū)商業(yè)聚集的新型態(tài)、新方向，也是城市大面積地產(chǎn)開發(fā)商配套建設(shè)的主形態(tài)。

如今，商業(yè)綜合體作為最普遍的綜合體實(shí)踐形式，逐漸得到了市場青睞。然而，在中國仍然是方興未艾的事物，國內(nèi)許多城市中的商業(yè)綜合體應(yīng)被稱為城中城。從尺度規(guī)模上看，都是超的單體建筑的組合，整個(gè)商業(yè)綜合體與周邊割裂，沒有同城市脈絡(luò)和城市其他空間接軌，形成了孤島狀態(tài)，并不符合建造初衷。同時(shí)，由于其定位過于高檔，致使很多人對其敬而遠(yuǎn)之，成為目前商業(yè)綜合體普遍存在的弊病。其實(shí)，商業(yè)綜合體就是一臺(tái)非常精密而高效的機(jī)器，若要改善環(huán)境必須特別強(qiáng)調(diào)交通問題。與其說交通是商業(yè)綜合體的一員，不如說是整個(gè)商業(yè)綜合體的引擎，因?yàn)橥晟频慕煌ú粌H能帶來大量人流，還能帶來無數(shù)的潛在商機(jī)。所以，交通是商業(yè)綜合體最有力的配套設(shè)施，無論商業(yè)綜合體的功能是辦公、酒店，抑或其他形式的購物空間，其核心內(nèi)容仍是透過設(shè)計(jì)，令商業(yè)綜合體的功能場所與城市其他功能空間接軌，也是商業(yè)綜合體成功的基本點(diǎn)。換句話說，就是從城市角度了解商業(yè)綜合體如何有效推進(jìn)城市化進(jìn)程，并與城市其他部分有機(jī)結(jié)合。

但是，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)應(yīng)該換位思考，從宏觀角度思考定位和功能。有些商業(yè)綜合體不太成功，主要因?yàn)殚_發(fā)商臆斷設(shè)計(jì)而不考慮實(shí)際消費(fèi)能力。當(dāng)然，綜合體設(shè)計(jì)絕不是某一方獨(dú)立主導(dǎo)就可完成的事情，首先要考慮人性化設(shè)計(jì)與城市脈絡(luò)的聯(lián)系。例如英國的城市脈絡(luò)比較緊湊，商業(yè)綜合體與城市周圍的人流緊密結(jié)合，就連商業(yè)中心的每個(gè)出口設(shè)計(jì)都要與街道對接。商業(yè)綜合體是城市可持續(xù)發(fā)展的重要因素，多在人流密度比較高和交通樞紐地區(qū)起到核心作用。同時(shí)，它也為城市提供了一個(gè)多彩空間，因?yàn)楹铆h(huán)境能使人充分活力與朝氣，這必然給商業(yè)空間再次帶來正能量的商機(jī)?？梢姡虡I(yè)綜合體的文化內(nèi)涵同樣不容忽視，將公共商業(yè)建筑與文化巧妙融合，更有利于促進(jìn)商業(yè)綜合體的壯大。

廣場上設(shè)計(jì)了兩幢分別為7層、10層的建筑，當(dāng)中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天文館等。

此外，北京798藝術(shù)區(qū)是國內(nèi)比較有代表性的商業(yè)綜合體，從藝術(shù)大師的畫展、流行時(shí)尚的走秀，直至新產(chǎn)品會(huì)……798每天都在不間斷的上演各式各樣的“走秀”，已成為北京都市文化新地標(biāo)。藝術(shù)區(qū)的名字是由北京國營電子工業(yè)老廠區(qū)的名稱沿用而來，人們在798藝術(shù)區(qū)的發(fā)展過程中形成了798共識，因此798也指這一藝術(shù)區(qū)引申出的文化概念，重點(diǎn)推崇LOFT這種時(shí)尚居住與工作方式。北京798的入駐者里，既包括設(shè)計(jì)、出版、展示、演出、藝術(shù)家工作室等文化行業(yè)，又包括精品家居、時(shí)裝、酒吧、餐飲、蛋糕等服務(wù)性行業(yè)。在對原有歷史文化遺留進(jìn)行保護(hù)的前提下，他們將原有工業(yè)廠房進(jìn)行了重新定義、設(shè)計(jì)和改造，帶來的是對于建筑和生活方式的創(chuàng)造性理解。這些空置廠房經(jīng)他們改造后，本身就是一件嶄新的建筑精品，在歷史文脈與發(fā)展范式、實(shí)用與審美之間，與廠區(qū)的舊建筑展開了生動(dòng)對話。2003年，798藝術(shù)區(qū)曾被美國《時(shí)代》周刊評為全球最有文化標(biāo)志性的22個(gè)城市藝術(shù)中心之一。同年，北京首度入選《新聞周刊》年度12大世界城市，原因在于798藝術(shù)區(qū)把一個(gè)廢舊廠區(qū)變成了時(shí)尚商業(yè)社區(qū)。2004年，北京被列入美國《財(cái)富》雜志每年度評選的世界最有發(fā)展前景20大城市之一，入選理由仍然是超凡脫俗的798時(shí)尚商業(yè)社區(qū)。

綜上所述，縱觀當(dāng)前國內(nèi)重點(diǎn)商圈建設(shè)發(fā)展趨勢，以商業(yè)綜合體為代表的地產(chǎn)項(xiàng)目，日益成為推動(dòng)城市商圈發(fā)展和新型城區(qū)商業(yè)配套建設(shè)的主力軍。這些大規(guī)模、立體式、多業(yè)態(tài)、體驗(yàn)式的“微商圈”購物中心項(xiàng)目，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一物業(yè)管理，提供足夠的停車空間等公共服務(wù)。它與一般社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)街相比，布局凸顯集群化、服務(wù)型特色鮮明，滿足了區(qū)域內(nèi)人們購物、餐飲、娛樂、文化消費(fèi)的多重需求，是新興城區(qū)商業(yè)聚集的新型態(tài)、新方向，也是城市大面積地產(chǎn)開發(fā)商配套建設(shè)的主形態(tài)。

如今，商業(yè)綜合體作為最普遍的綜合體實(shí)踐形式，逐漸得到了市場青睞。然而，在中國仍然是方興未艾的事物，國內(nèi)許多城市中的商業(yè)綜合體應(yīng)被稱為城中城。從尺度規(guī)模上看，都是超的單體建筑的組合，整個(gè)商業(yè)綜合體與周邊割裂，沒有同城市脈絡(luò)和城市其他空間接軌，形成了孤島狀態(tài)，并不符合建造初衷。同時(shí)，由于其定位過于高檔，致使很多人對其敬而遠(yuǎn)之，成為目前商業(yè)綜合體普遍存在的弊病。其實(shí)，商業(yè)綜合體就是一臺(tái)非常精密而高效的機(jī)器，若要改善環(huán)境必須特別強(qiáng)調(diào)交通問題。與其說交通是商業(yè)綜合體的一員，不如說是整個(gè)商業(yè)綜合體的引擎，因?yàn)橥晟频慕煌ú粌H能帶來大量人流，還能帶來無數(shù)的潛在商機(jī)。所以，交通是商業(yè)綜合體最有力的配套設(shè)施，無論商業(yè)綜合體的功能是辦公、酒店，抑或其他形式的購物空間，其核心內(nèi)容仍是透過設(shè)計(jì)，令商業(yè)綜合體的功能場所與城市其他功能空間接軌，也是商業(yè)綜合體成功的基本點(diǎn)。換句話說，就是從城市角度了解商業(yè)綜合體如何有效推進(jìn)城市化進(jìn)程，并與城市其他部分有機(jī)結(jié)合。

但是，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)應(yīng)該換位思考，從宏觀角度思考定位和功能。有些商業(yè)綜合體不太成功，主要因?yàn)殚_發(fā)商臆斷設(shè)計(jì)而不考慮實(shí)際消費(fèi)能力。當(dāng)然，綜合體設(shè)計(jì)絕不是某一方獨(dú)立主導(dǎo)就可完成的事情，首先要考慮人性化設(shè)計(jì)與城市脈絡(luò)的聯(lián)系。例如英國的城市脈絡(luò)比較緊湊，商業(yè)綜合體與城市周圍的人流緊密結(jié)合，就連商業(yè)中心的每個(gè)出口設(shè)計(jì)都要與街道對接。商業(yè)綜合體是城市可持續(xù)發(fā)展的重要因素，多在人流密度比較高和交通樞紐地區(qū)起到核心作用。同時(shí)，它也為城市提供了一個(gè)多彩空間，因?yàn)楹铆h(huán)境能使人充分活力與朝氣，這必然給商業(yè)空間再次帶來正能量的商機(jī)?？梢?，商業(yè)綜合體的文化內(nèi)涵同樣不容忽視，將公共商業(yè)建筑與文化巧妙融合，更有利于促進(jìn)商業(yè)綜合體的壯大。

此外，還不得不提萬達(dá)董事長王健林的“猛進(jìn)”策略。近日，一條與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的新聞引發(fā)高度關(guān)注：新科大陸首富王健林在青島300億大手筆投資東方影都。

第8篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】二三線城市；商業(yè)綜合體；設(shè)計(jì)

【 abstract 】 two three lines and commercial building design of city characteristic very clearly, from a design point of view, commercial building design must be two or three city with the characteristics of the business combination. Commercial buildings in the final analysis is for business services, the floor is a carrier, and finally achieve is the commercial value.

【 key words 】 two three city; Commercial complex; design

中圖分類號： TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1 綜合體概念及其典型特征

1.1 城市綜合體的概念

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住以及餐飲還有會(huì)議以及交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。

1.2 城市綜合體的典型特征

（1）超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

（2）通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

（3）現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

2 商業(yè)綜合體的歷史發(fā)展沿革

商業(yè)綜合體的歷史發(fā)展軌跡可以說是從單一化、小型化向多元化、大型化發(fā)展。從20世紀(jì)60年代，隨著西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及社會(huì)空閑時(shí)間的增多，市民消費(fèi)心理逐漸由單一的需求向多元的需求轉(zhuǎn)化，另外為了降低土地的閑置率以及將多種功能集中于一組建筑設(shè)計(jì)中，商業(yè)綜合體的概念漸漸孕育而生。商業(yè)綜合體大多集購物、餐飲、娛樂、健身還有辦公以及居住于一體，另外還通常有一個(gè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織和規(guī)劃。

中國最早的訂單復(fù)合式商業(yè)綜合體的開創(chuàng)者是東方偉業(yè)，其位于我國的歷史名城——鎮(zhèn)江，早期其功能還較為單一多數(shù)商業(yè)區(qū)域都被劃為餐飲或購物的片區(qū)。慢慢隨著歷史發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)建筑規(guī)模日趨龐大功能也日趨完善，在布局形態(tài)上，從傳統(tǒng)的商業(yè)主干道兩側(cè)的發(fā)展模式向半封閉的步行街方向發(fā)展；而從交通以及功能方向看，也從單一的商業(yè)購物環(huán)境發(fā)展為立體巨型的商業(yè)綜合體。

3 二三線城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的特殊要求

（1）殘酷的市場環(huán)境和數(shù)度樓市調(diào)控政策，使得地產(chǎn)現(xiàn)狀向商業(yè)綜合體方向擴(kuò)展；

（2）二三線城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，且以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為主，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，還未有現(xiàn)代購物服務(wù)理念，市場留有空白，具有商業(yè)綜合體產(chǎn)生的土壤和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

特別是二三線城市，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)狀況及當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)考慮，不可因?yàn)闀r(shí)間緊就直接將北京上海等一線城市甚至國際上的案例拿來，不考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)土壤，盲目抄襲模仿，這樣必將導(dǎo)致“水土不服”，閑置等現(xiàn)象的發(fā)生，嚴(yán)重?cái)_亂了城市發(fā)展過程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。需根據(jù)區(qū)域條件、市場環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，二三線城市的綜合體不一定要像一線城市一樣具備各種齊全的功能，例如沒有商務(wù)環(huán)境的支撐，高檔寫字樓就難以生存

4.設(shè)計(jì)對建筑師的特殊要求

4.1細(xì)思縝密，完善設(shè)計(jì)

（1）一個(gè)商業(yè)建筑項(xiàng)目的成功需要經(jīng)歷策劃定位、設(shè)計(jì)建造、招商、運(yùn)營四個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真地對待；

（2）設(shè)計(jì)開始之前對市場定位的研究，決定了建筑設(shè)計(jì)的定位，決定設(shè)計(jì)的主題及特有的氣質(zhì)，甚至決定整個(gè)項(xiàng)目建成后的成敗。策劃定位是商業(yè)建筑的靈魂，在考慮其商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、購買力等多種因素基礎(chǔ)上，要為項(xiàng)目進(jìn)行清楚的定位，在明確業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)；

4.2設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要具有跨界能力

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要能提供規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，還需要考慮景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)，甚至是對項(xiàng)目前期綜合的市場判斷、對消費(fèi)模式的深入研究、項(xiàng)目策劃能力，項(xiàng)目實(shí)施中分期建設(shè)的可行性研究，甚至后期對市場運(yùn)營、商業(yè)招租的了解。所以從設(shè)計(jì)公司來說，要有一定的知識儲(chǔ)備。

4.3設(shè)計(jì)與商業(yè)策劃、招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目全期的合作

（1）項(xiàng)目前期加強(qiáng)互動(dòng)過程，頭腦風(fēng)暴，綜合考慮各個(gè)環(huán)節(jié)的條件。項(xiàng)目中期密切配合，考慮招商的靈活性，中期招商的情況可能會(huì)一直在調(diào)整，應(yīng)該密切配合。

（2）項(xiàng)目后期根據(jù)招商要求，及時(shí)修改設(shè)計(jì)。后期要配合招商的要求及時(shí)修改數(shù)據(jù)，這也是考驗(yàn)設(shè)計(jì)公司實(shí)力的時(shí)候，由于設(shè)計(jì)前期的許多條件都是假定的，在未確定落實(shí)之前都可能會(huì)有變動(dòng)，設(shè)計(jì)不可能面面俱到、適合各種變化可能，要隨時(shí)做好調(diào)整的準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)也是在這個(gè)不斷完善的過程中逐漸成熟。

4.4提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的設(shè)計(jì)手段

（1）動(dòng)線——延長購物人群的停留時(shí)間

商業(yè)的動(dòng)線就是延長購物人群的停留時(shí)間。延長購物人群停留時(shí)間的手段有很多，在商業(yè)空間組織上，其“開端、發(fā)展、、過渡”的段落性商業(yè)敘事手法應(yīng)合理，符合人們逛街、購物的心理習(xí)慣。同時(shí)相應(yīng)的業(yè)態(tài)搭配穿插也應(yīng)巧妙，這樣才能有效地組織起迭起的空間序列。

（2）圍合——良好的圍合環(huán)境有利于形成商業(yè)氛圍

不論是室外商業(yè)空間，還是室內(nèi)商業(yè)空間，都需要圍合的環(huán)境，使購物人群行走路線單一封閉，盡量創(chuàng)造簡單易達(dá)的商業(yè)動(dòng)線。商業(yè)購物室內(nèi)外空間與氛圍的形成，主要取決于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它元素的運(yùn)用，這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想這些界面更“友善”，就需要從景觀、園林等多角度地深化設(shè)計(jì)。

（3）舒適——?jiǎng)?chuàng)造舒適的環(huán)境和休息空間

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪，或者把一棟建筑做成大的購物中心，每個(gè)人對空間都會(huì)有自己的感覺，而每個(gè)不同的廣場、街道也都有自己的個(gè)性，需要建筑師對其進(jìn)行精心設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在很多商業(yè)建筑特別強(qiáng)調(diào)氣派，遠(yuǎn)看很雄偉，近看卻缺乏人情味，形成不了場所感。如果購物環(huán)境沒有營造好，自然也就吸引不了人來。商業(yè)環(huán)境要特別強(qiáng)調(diào)營造平易近人、親切友善的感覺，只有這樣才能讓人感覺到舒服親切。

（4）核心——最大限度地愉悅購物者的心情

現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)體中有購物、文化娛樂、休閑、展示、觀光相融匯的趨勢，讓人們在購物的同時(shí)還觀賞到不同的風(fēng)景，比如將影城、溜冰場、舞臺(tái)表演等植入商業(yè)空間，帶來充沛的人氣，同時(shí)又最大限度地愉悅購物者的心情。

4.5建筑師還應(yīng)具備高度的社會(huì)責(zé)任感

建筑師還應(yīng)具備高度的社會(huì)責(zé)任感，設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮到讓項(xiàng)目能更好地提升區(qū)域價(jià)值，快速更新區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)形態(tài)，改變和協(xié)調(diào)區(qū)域生活等，實(shí)現(xiàn)節(jié)約、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的生活模式。

5 結(jié)語

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，在商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中融匯經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的策略以及相關(guān)元素顯得尤為重要。

【參考文獻(xiàn)】

趙忞.竹技.2009[J];城市環(huán)境設(shè)計(jì);2010,(11).

聶向東；綜合體建筑的功能成長、設(shè)計(jì)定位及設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn);建筑創(chuàng)作;2011年11期

第9篇：商業(yè)綜合體概念規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：地鐵上蓋物業(yè)；商業(yè)綜合體；接駁方式

中圖分類號：F722.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、概述

近幾年隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，我國的地鐵建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，目前，我國修建地鐵無論是城市數(shù)量，還是規(guī)劃的地鐵總里程，已經(jīng)躍居到了世界前列。地鐵的發(fā)展，不僅緩解了城市地面交通壓力，而且拉動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最大限度的提升了城市競爭力，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，又營造了生態(tài)友好的城市環(huán)境。在城市土地稀缺、能源緊張的背景下，如何使地鐵盈利，如何提高土地的利用效率，發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)越來越成為地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃中關(guān)注的重點(diǎn)。

二、地鐵上蓋物業(yè)的目的、意義

地鐵上蓋物業(yè)是地鐵建設(shè)的產(chǎn)物，更是城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。隨著物質(zhì)生活與工作節(jié)奏的提高，高效便捷成為了人們對生活與學(xué)習(xí)的基本要求。人們不僅要享受現(xiàn)代交通帶來的快捷，同時(shí)，還需要在生活與工作上得到更多的便捷，以節(jié)省有限的時(shí)間。

地鐵上蓋物業(yè)就建筑分類來說應(yīng)該屬于典型的城市綜合體，而這種建筑類型由于具有與地鐵無縫連接的特性，在城市綜合體中備受關(guān)注。在城市土地稀缺、能源緊張的背景下，如何使地鐵盈利，如何提高土地的利用效率，發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)越來越成為地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃中關(guān)注的重點(diǎn)。

三、地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體的界定

地鐵上蓋物業(yè)概念源于香港，是指與地鐵出入口直接相連的建筑物形式。一般指，在與車站不超過500米范圍內(nèi)，有寬闊通道或者商業(yè)設(shè)施或其他公共設(shè)施相連等多個(gè)相聯(lián)結(jié)的物業(yè)統(tǒng)稱為地鐵上蓋物業(yè)。包括公寓、住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等及其它公共設(shè)施：體育場館、醫(yī)院、學(xué)校以及大型居住社區(qū)相連統(tǒng)稱為地鐵上蓋物業(yè)。地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)是土地資源的二次開發(fā)和高效利用，是由于地鐵建設(shè)創(chuàng)造出的新價(jià)值載體，是對土地這種不可再生資源的充分集約利用。典型的軌道交通站點(diǎn)上蓋物業(yè)構(gòu)成如圖所示。

地鐵上蓋商業(yè)綜合體，是指與地鐵緊密結(jié)合的商業(yè)綜合體。此類商業(yè)綜合體包括兩種，第一是與地鐵無縫結(jié)合的商業(yè)綜合體，即出站口與商業(yè)區(qū)一體化的商業(yè)體，與地鐵相連，將出站口作為整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的一部分；第二是緊鄰地鐵口的商業(yè)綜合體，即地鐵出站口與商業(yè)入口緊鄰的商業(yè)體。

四、地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體與地鐵的接駁方式

當(dāng)前地鐵交通和商業(yè)的組合方式主要分兩種：第一種為無縫結(jié)合；第二種為商業(yè)廣場和地鐵站通過封閉或開放式通道相連接。

（一）無縫結(jié)合模式

無縫結(jié)合方式，是地鐵出口與城市商業(yè)綜合體出口相結(jié)合。這種連接方式的優(yōu)點(diǎn)是從地鐵口出來可以直接進(jìn)入商城，沒有其他開放式的出口，相對封閉的環(huán)境能較好抵御人流的流失，缺點(diǎn)是環(huán)境維護(hù)成本較高，需經(jīng)常打掃和維護(hù)，并且由于地鐵運(yùn)營時(shí)點(diǎn)和商場營業(yè)時(shí)間不同步，人流疏導(dǎo)和商場容易出現(xiàn)某些時(shí)段的不協(xié)調(diào)。

（二）封閉或開放式通道模式

封閉或開放式通道模式，主要是商場與地鐵站有一定的距離，通過封閉通道或開放式廣場將地鐵出口與商場入口相連接，引導(dǎo)人流從地鐵出來進(jìn)入商場內(nèi)。地鐵與城市綜合體通過地下連接，有兩種方式：一是通過地下通道或地下商業(yè)街將地鐵系統(tǒng)與綜合體社區(qū)相連； 二是地下商業(yè)街直接連接至商業(yè)區(qū)和商業(yè)內(nèi)部。此類模式的優(yōu)點(diǎn)是更有利于整體布局和形象塑造，但由于整個(gè)上蓋形態(tài)與公共空間連接，若無鮮明上蓋特色商業(yè)，容易造成人流的流失。

地鐵與城市綜合體設(shè)計(jì)接駁方式是軌道交通上蓋物業(yè)的技術(shù)焦點(diǎn)，只有地鐵與物業(yè)的良好結(jié)合，才能最大程度地發(fā)揮地鐵上蓋城市綜合體的客流優(yōu)勢，體現(xiàn)和發(fā)揚(yáng)地鐵上蓋物業(yè)的交通綜合體特征優(yōu)勢。

五、地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體特點(diǎn)

（一）綜合性

所謂綜合性就是將各種功能的建筑物及設(shè)施集中在一起，為提高經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值或鼓勵(lì)投資開發(fā)，在地下穿越道的單側(cè)或雙側(cè)發(fā)展地下商業(yè)設(shè)施。很多城市利用城市道路交叉口及城市軌道交通樞紐站的地下空間作為商業(yè)區(qū)，一方面為行人提供豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)空間。另一方面也緩解了地面交通的緊張狀況。

（二）交通組織復(fù)雜

交通組織的獨(dú)特性表現(xiàn)在與其他物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目不同的人流趨向、空間組織及環(huán)境處理上。上蓋物業(yè)交通組織的設(shè)計(jì)目標(biāo)是結(jié)合城市軌道交通建設(shè)，將人行流線合理組織，引入大型公共建筑物內(nèi)部；同時(shí)通過各層次系統(tǒng)連接，將城市軌道交通人流自然、便捷地引向區(qū)域縱深。

（三）銜接性

所謂銜接性就是建設(shè)這個(gè)地區(qū)的地上、地面及地下多個(gè)層次交通系統(tǒng)、貫通各建筑物的公共宅間，并與街道、城市軌道交通站、停車空間以及建筑物內(nèi)部交通有機(jī)聯(lián)系，組成一個(gè)完整、連續(xù)的通道體系。這樣既可擴(kuò)大行人活動(dòng)的卒問，又能創(chuàng)造出新的商業(yè)黃金層，擴(kuò)大營業(yè)容量，獲得盡可能大的營業(yè)效益。

六、結(jié)語

在城市發(fā)展區(qū)域擴(kuò)展的進(jìn)程中，隨著地鐵建設(shè)規(guī)模的快速增長，城市可利用土地資源的有限性使得大力發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的趨勢在城市建設(shè)中越來越明顯。在地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)過程中，需要吸收借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中不斷提高設(shè)計(jì)能力，完善地鐵上蓋物業(yè)綜合體設(shè)計(jì)。

參考文獻(xiàn)：