房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

1.1影響經(jīng)濟總量和城市化發(fā)展經(jīng)濟總量的影響可以說是比較明顯的，由于房地產(chǎn)市場本身在整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中所占的比重并不小，而且本身也是一個具有很強的聯(lián)系性的系統(tǒng)，因而出現(xiàn)波動的時候，也的確會給經(jīng)濟總量造成一定的問題。而且也要承認房地產(chǎn)行業(yè)帶動了許多虛擬經(jīng)濟的發(fā)展，因而投資方面出現(xiàn)困難也會給經(jīng)濟總量帶來一些問題。而城市化發(fā)展的影響本身就是對于宏觀經(jīng)濟會造成一定的作用的，城市對于經(jīng)濟本身的帶動是可以預(yù)期的，而房市的波動，可以說會對于城市化建設(shè)造成一定的困擾，從而影響到經(jīng)濟效果。

1.2影響經(jīng)濟形勢應(yīng)當(dāng)說經(jīng)濟形勢的影響是其最重要的部分，房地產(chǎn)市場的波動可以說可能會給本身的試題聯(lián)系經(jīng)濟產(chǎn)生一個負面的信號，更有可能對于從房地產(chǎn)衍生的虛擬經(jīng)濟造成致命的打擊，東西本身可能造成極壞的影響，更由于房地產(chǎn)行業(yè)同銀行密不可分的關(guān)系有可能對于金融業(yè)產(chǎn)生致命的破壞。因而從這個角度來說，房市的波動并非孤立的狀況，而是有可能產(chǎn)生連鎖效應(yīng)的[1]。而從同樣的角度來說，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身是穩(wěn)定吸收投資的一個重要領(lǐng)域，一旦出現(xiàn)波動和危險的信號，則有可能使得投資熱情減退。由于缺少更穩(wěn)定的投資方式，很有可能使得金融投資行為投機化，從而造成更大的危機。尤其是對于熱錢的吸引降低之后，資本不受控制的發(fā)展，必然的令人擔(dān)憂。

1.3影響人民生活質(zhì)量人民生活水平的影響同樣可以說是房地產(chǎn)市場對于宏觀經(jīng)濟的間接影響。由于民眾的生活水平將直接影響到消費水平，而房地產(chǎn)市場的抑制消費作用本身也是非常明顯的，而出現(xiàn)波動一般情況下不僅很難對于消費有很好的刺激，反而可能導(dǎo)致非理性消費以及儲蓄增加的狀況。因而這方面來說，抑制的作用就可以說比較明顯了。

二、對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的控制

2.1規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，減少波動的產(chǎn)生對于波動的控制最主要的還是需要從源頭著手，盡可能的規(guī)制房地產(chǎn)市場本身的秩序。應(yīng)當(dāng)說本身的經(jīng)濟運行過程中的波動其實是很難完全避免的，但是非經(jīng)濟因素的波動則是可以控制的，非理性的影響不可預(yù)知，但是出于理想設(shè)計和規(guī)范所留下的漏洞，則是可以通過相應(yīng)的方式進行彌補和修正。因此，從根源上來講，房地產(chǎn)市場本身的秩序，以及經(jīng)營規(guī)范性，才是避免其波動影響宏觀經(jīng)濟的根源所在。

2.2削弱房地產(chǎn)市場的聯(lián)系系統(tǒng)，減少規(guī)模震蕩性應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)市場的一些不太適宜的關(guān)聯(lián)性使其成為了影響到整體經(jīng)濟形勢的重點，其自身的穩(wěn)定特點確實得到了很大的青睞，從而達到了一榮俱榮一損俱損的效果。尤其是房地產(chǎn)市場大多數(shù)和銀行業(yè)關(guān)聯(lián)，同時基本上能夠牽涉到一片的虛擬經(jīng)濟，這樣也是使得房地產(chǎn)經(jīng)濟本身得到穩(wěn)固，但是對于整體經(jīng)濟來說風(fēng)險卻增加了許多[2]。因此從這個角度來說，有必要對于金融使用以及聯(lián)系進行一定的削弱，來保證能夠?qū)τ谡w經(jīng)濟形勢的風(fēng)險性有足夠的削減。

2.3開發(fā)新的投資渠道，分散投資壓力而投資環(huán)境的狹窄也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的影響力巨大的原因，由于其自身無與倫比的穩(wěn)定效益和固定收益，以及任何時候都不缺乏回報的投資結(jié)構(gòu)，更由于本身的必需品行業(yè)的地位所致，成為了投資的熱門。但是需要承認在不合理規(guī)則下的熱度，很難真正的維持太長的時間，出現(xiàn)問題將給投資行業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。即使不存在，由于本身運行并非完全依照經(jīng)濟規(guī)律，更難以進行預(yù)測。因而必然的需要在投資渠道領(lǐng)域予以拓展，并且保障投資的基本安全程度，才能夠真正地進行分流和退熱的工作。

三、結(jié)語

第2篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

關(guān)鍵詞：上海 房地產(chǎn)市場 經(jīng)濟的

Abstract: The economic reasons for price fluctuation in Shanghai housing market are complex and various all the time due to its history of development of housing market and global economic impact.

Key words: Shanghai, housing market, economic.

Shanghai is the most important culture, industrial and commercial city in China. It has the fastest speed of development from 2000 to 2006. However, many economists have claimed that Shanghai city in China should be wary of signs of housing prices bubbles (Yue Shen, Eddie Chi-man Hui and Hongyu Liu 2005). The economic reasons for price fluctuation in Shanghai housing market are complex and various all the time due to its history of development of housing market and global economic impact. There are several factors that result in price fluctuation in Shanghai housing market.

First of all, according to the nature of development, everything has its beginning, growth, mature and decline period. Shanghai housing prices arise almost six years from 2000 to 2006. It has been through the most exciting rapid growth periods. So it is the time for changing growth status to mature now. It is not a good sign that things develop too fast and perfect.

第3篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn) 市場主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)市場主體———建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環(huán)境，因此，加強政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。

1　房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門在建設(shè)項目前期階段實施行政許可，并負有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機關(guān)實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質(zhì)內(nèi)容真實性負責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對有關(guān)數(shù)據(jù)進行計算，如規(guī)劃主管部門核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時，不再對建設(shè)單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機會隨意變更規(guī)劃指標(biāo)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用缺失，主要體現(xiàn)在：

（1）違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

（2）前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象；綠地率達不到規(guī)劃要求。

（3）實施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設(shè)計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設(shè)，使得實際建筑面積超過《工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的面積。

（4）竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項目無法按正常程序辦理驗收手續(xù)，導(dǎo)致購房人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來“后遺癥”。

2　信用缺失原因的經(jīng)濟學(xué)分析

從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場監(jiān)管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關(guān)。

（1）從制度經(jīng)濟學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟學(xué)角度來看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發(fā)現(xiàn)，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠遠低于其所獲得的經(jīng)濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。

根據(jù)制度經(jīng)濟學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開發(fā)主體的機會主義行為不可能完全根除，但是可以通過制度建設(shè)，依靠內(nèi)部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行承諾的可能性。

（2）從信息經(jīng)濟學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟學(xué)的角度來看，信息不對稱是房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風(fēng)險。

在前期報批階段，非對稱信息將導(dǎo)致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，建設(shè)單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設(shè)單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產(chǎn)開發(fā)周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，有些是專門為項目開發(fā)而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應(yīng)記到B公司頭上；三是有些建設(shè)審批權(quán)下放，市、區(qū)兩級審批機構(gòu)難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。

在建設(shè)階段，非對稱信息將導(dǎo)致市場主體的道德風(fēng)險行為，即管理部門難以監(jiān)督市場主體的行動而導(dǎo)致的風(fēng)險。管理部門管理的目標(biāo)側(cè)重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標(biāo)，給建設(shè)項目竣工驗收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴(yán)重損害了購房業(yè)主的合法權(quán)益。

盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產(chǎn)生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設(shè)，以廈門為例，超建1m2，規(guī)劃管理部門依據(jù)規(guī)劃法律規(guī)章對違法建設(shè)單位進行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)按違法建設(shè)部分土建工程造價的60%即180元/ m2；土地部門要求建設(shè)單位補交超建部分的土地費用，房地產(chǎn)售價在5 000元/ m2左右，收入與費用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用太大了。

因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產(chǎn)。

3　解決思路

為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環(huán)境，可通過政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督等形式，規(guī)范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

（1）建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門針對信用，對企業(yè)的信用行為沒有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機會”相應(yīng)的法律準(zhǔn)則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務(wù)機構(gòu)的綜合管理部門，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監(jiān)管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經(jīng)濟創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。

（2）加強建設(shè)項目前期審批管理。對建設(shè)單位虛報建筑面積、設(shè)計單位超面積設(shè)計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構(gòu)進行施工圖技術(shù)審查時，審圖機構(gòu)除對施工圖進行結(jié)構(gòu)安全和強制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況進行審查外，還應(yīng)對建筑面積進行核算，確認是否超過規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)工程方案所核定的面積指標(biāo)。建設(shè)單位報批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的面積一致時予以發(fā)放批文。對出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。

（3）加強規(guī)劃放樣驗線的批后監(jiān)管。為減少擅自變更軸線位置而導(dǎo)致建筑面積增加的行為，很多地方增設(shè)±0.00驗線環(huán)節(jié)，要求建設(shè)單位將±0.00驗線資料報送規(guī)劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設(shè)進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設(shè)±0.00驗線環(huán)節(jié)，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。

（4）加強違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環(huán)境，切實保護守信企業(yè)、購房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對違法、違規(guī)的市場主體的行為，包括設(shè)計單位不按相關(guān)管理部門批準(zhǔn)的立項、規(guī)劃等批準(zhǔn)文件及方案進行施工圖設(shè)計，建設(shè)單位對設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴建等違反規(guī)劃指標(biāo)要求的或不辦理建設(shè)項目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴(yán)肅查處。

（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經(jīng)濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標(biāo)管理單位，各專業(yè)招投標(biāo)評標(biāo)企業(yè)信用時就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標(biāo)企業(yè)是否中標(biāo)。

第4篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

(湖南師范大學(xué),湖南長沙410000)

［摘要］本文介紹了利率變動對于房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機制相關(guān)理論,運用Var模型選取湖南省不同發(fā)展程度的城市為樣本,通過ADF平穩(wěn)性檢驗以及Granger檢驗,針對利率對于房地產(chǎn)市場價格指數(shù)的沖擊程度進行實證研究。最后針對該課題提出湖南省房地產(chǎn)區(qū)域性協(xié)調(diào)發(fā)展的建設(shè)性策略。

［

關(guān)鍵詞 ］利率市場化；區(qū)域非均衡發(fā)展；利率沖擊效應(yīng)

［DOI］10?13939/j?cnki?zgsc?2015?09?128

1選題背景

2014年以來出現(xiàn)的“冷樓市”不僅使得在湘投資者難以繼續(xù)以粗放式的盲目投資獲得較高回報,而且很大程度影響消費者的投資預(yù)期。本文針對樣本中利率對于房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機制的敏感性進行實證研究,研究結(jié)論可以為雙方市場的均衡發(fā)展起到指導(dǎo)性作用。

2文獻綜述

Adam(2008)首先證明了房地產(chǎn)價格變化影響利率變動。但僅有少數(shù)研究認為利率與房地產(chǎn)價格的作用關(guān)系是單向的,例如Wong(2003)認為,在長期中僅有房地產(chǎn)價格對利率具有影響,利率對房地產(chǎn)價格則沒有顯著影響。Altavilla(2000)發(fā)現(xiàn)歐盟各成員國對利率政策的敏感度具有非均衡性。李國杰(2006)認為利率政策在不同區(qū)域產(chǎn)生差異性效應(yīng)。覃道愛(2004)認為在統(tǒng)一利率政策下,其傳導(dǎo)機制在不同區(qū)域發(fā)展過程中具有差異。

3實證分析

根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、城市綜合競爭實力等,選取湖南省三個具有代表性的城市(長沙、常德和永州)為樣本,分別代表經(jīng)濟發(fā)達城市、經(jīng)濟較發(fā)達城市和經(jīng)濟欠發(fā)達城市,建立Var模型PI=a1j×PI(-1)+a2j×Ri+a3j,其中PI為2002—2014年湖南省房地產(chǎn)價格指數(shù),PI(-1)為房地產(chǎn)價格指數(shù)的一階滯后變量,R0為五年期以上貸款利率,R1為一至三年期貸款利率,R2為半年期貸款利率。a1,a2為PI和R的系數(shù)矩陣,a3為隨機誤差項,根據(jù)a1,a2，a3可以得出利率對不同房地產(chǎn)市場的價格指數(shù)的影響以及各區(qū)域所受到利率政策沖擊的大小。通過對全省房地產(chǎn)價格指數(shù)和五年期以上貸款利率進行二階差分調(diào)整,得到以下結(jié)論：PI和R的ADF檢測絕對值均大于臨界水平,即在1%水平下顯著,有理由認為選取數(shù)據(jù)位平穩(wěn)性序列,R的ADF檢驗的絕對值同樣大于1%顯著水平的臨界值,可以進行Granger檢驗(見表1)。

第一,利率對于經(jīng)濟發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場沖擊效用顯著。結(jié)果顯示PI1=0.956237PI1(-1)-0.984234R0+5.68989,利率與長沙市的房地產(chǎn)價格指數(shù)呈現(xiàn)明顯負相關(guān)關(guān)系。長沙是湖南省的CBD ,其經(jīng)濟發(fā)展水平以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度均高于其他各市,因此吸引投資流向的能力在全省占絕對優(yōu)勢。我們從信貸需求的兩方面分析：一方面,住房消費者的信貸需求逐年提升,經(jīng)濟發(fā)達城市吸引人才流入的能力較強,因此,利率對于這部分人的影響較為明顯,利率變動將經(jīng)濟發(fā)達城市居民的住房潛在需求化為實際需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸需求旺盛,經(jīng)濟發(fā)達城市的市場流動性更高,住房需求旺盛,而且土地價格和人力成本更高,因此房地產(chǎn)開發(fā)商以及投資性消費者的雙方信貸需求均旺盛,對利率的關(guān)切程度也高于其他城市。

第二,經(jīng)濟較發(fā)達城市利率對于房地產(chǎn)市場的有效性相對較低。結(jié)果顯示PI2=0.9034587PI2(-1)-0.45456457R0+3.545679。相對于省會城市而言,一方面經(jīng)濟較發(fā)達城市土地資源匱乏程度較低,房地產(chǎn)投資者的融資成本較高,取得銀行貸款難度系數(shù)較大；另一方面相較于經(jīng)濟發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場飽和,伴隨中國城鄉(xiāng)一體化以及人才“回流潮”,經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)保持發(fā)展高增速,未來經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

第三,利率對于經(jīng)濟欠發(fā)達城市的傳導(dǎo)效應(yīng)較弱。結(jié)果顯示PI3=0.8734255PI3(-1)-0.356778R0+5.666779。該類城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,開發(fā)商資金鏈較為短缺,投資關(guān)注度以及市場行情的相對較弱,加上大多數(shù)潛在購房群體流向大中城市,儲蓄型購房占比大于信貸消費型購房。

由上分析可看出,利率提高對于房地產(chǎn)價格有負向作用,而利率對于房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制在不同區(qū)域具有非均衡性,在深度和廣度方面都有著較大的區(qū)別?？傮w而言,房地產(chǎn)價格對于利率變動的敏感性依照經(jīng)濟發(fā)展的程度逐級遞減,收斂期逐級縮短。

4結(jié)論分析

4?1建立多部門配合、多層次監(jiān)管的房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)市場的地域差異決定湖南省各地區(qū)的房地產(chǎn)市場具有明顯的等級地租效應(yīng),部分市區(qū)政府存在利用土地壟斷地位控制土地供應(yīng)量,開發(fā)商借機囤積土地抬高地價,加上投機者的市場炒作,房地產(chǎn)價格與其價值虛高的偏差,造成房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)。因此,各地區(qū)政府應(yīng)該加強配合,盡早建立透明、公開、公正的房地產(chǎn)調(diào)控體系,提高各個地區(qū)房地市場之間的資金流動性。

4?2推進利率市場化改革,建立多元化融資渠道

一方面,加快推進民間借貸和房地產(chǎn)信托走上正軌；另一方面，房地產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)市場融資困難的有效途徑,其優(yōu)勢在于擴大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源的同時也降低銀行的資金風(fēng)險。再者,近年來我國證券市場發(fā)展迅速,體系日趨完善,因此將房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行的風(fēng)險化解到多種融資渠道中,推行房地產(chǎn)市場證券化具備可行性。

4?3加快區(qū)域性利率政策的出臺

湖南省各市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡導(dǎo)致以利率為基礎(chǔ)的銀行信貸政策實施效果的偏差,影響資源配置效率,一定程度上不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)資金找到落腳點較為便利,因此統(tǒng)一的利率政策使得資金流向投資報酬率較高的城市(例長沙)。因此建議在未完全放開市場利率的前提條件下,適當(dāng)降低經(jīng)濟欠發(fā)達城市(例常德、永州)的貸款利率,提高經(jīng)濟發(fā)達城市的存款利率,引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)達城市的剩余儲蓄資金流向經(jīng)濟欠發(fā)達城市,并可以投放在房地產(chǎn)市場,有利于提高經(jīng)濟欠發(fā)達城市的居民生活水平,引導(dǎo)湖南省人口的合理分流,以房地產(chǎn)市場作為強力后盾,從而促進湖南省市場經(jīng)濟的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

4?4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

由于我省房地產(chǎn)企業(yè)的絕大部分資金來源于銀行貸款,因此以抵押貸款和消費者預(yù)付款為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運營的財務(wù)杠桿本身就存在一定的財務(wù)風(fēng)險,一旦由于利率調(diào)整或者政策改變帶來的房地產(chǎn)資金鏈斷裂,就有可能引發(fā)嚴(yán)重后果。因此采取相應(yīng)的資產(chǎn)優(yōu)化措施防范和分散房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險,從而減少房地產(chǎn)金融市場的非系統(tǒng)性風(fēng)險是必要的。

參考文獻：

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［2］高鐵梅?計量經(jīng)濟分析方法與建模［M］?北京：清華大學(xué)出版社,2009?

［3］況偉大?利率對房價的影響［J］?世界經(jīng)濟,2010(4)?

［4］于勁，任靜?利率變動對于房地產(chǎn)市場價格的相互影響比較研究［J］?西北科技大學(xué)?2013(6)?

第5篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟管理；泡沫經(jīng)濟；現(xiàn)存問題

中圖分類號：F83 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）02-0159-01

近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)被公認為是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國發(fā)展宏觀經(jīng)濟的重要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國社會經(jīng)濟活動的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場是整個市場體系中的重要有機組成部分。由此看來，房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性是不言而喻的，對國家社會經(jīng)濟的發(fā)展影響深遠。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的概念

一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對某一項開發(fā)項目實施經(jīng)營和管理的所有制度、措施和方法的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效地進行經(jīng)濟管理，通過明確各部門的經(jīng)濟關(guān)系，以及高效率的運作，一促進企業(yè)獲得最大的盈利目標(biāo)。

二、目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的一些問題

（一）經(jīng)濟管理的目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)穩(wěn)定的相關(guān)政策。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目標(biāo)，然而缺乏相關(guān)的長期規(guī)劃，甚至在對一些問題的認識上模糊不清，缺乏長遠目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場的運行秩序，也給投機倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系統(tǒng)的管理機制，某些管理政策流于形式。最近幾年，我國政府有關(guān)部門把房地產(chǎn)經(jīng)濟管理作為經(jīng)濟管理的重點項目，紛紛出臺了一系列政策和規(guī)定，但是某些政策執(zhí)行不到位、流于形式，某些規(guī)定缺乏可操作性，難以實施到位而不能起到真正效果。這在某種程度上，是因為房地產(chǎn)市場中的各個環(huán)節(jié)之間協(xié)調(diào)度不夠，各自間的政策出現(xiàn)脫節(jié)的造成的。

（三）缺乏健全的法律法規(guī)體現(xiàn)?？v觀其他先進國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗可以看出，建立完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場得以健康運行的重要前提。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的初始階段，還缺乏一套完善的法律法規(guī)體系，還沒有一個能涵蓋整個房地產(chǎn)市場管理的法律，而我國的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中應(yīng)該堅持的原則

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，在其具體管理中應(yīng)堅持一定的原則，以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、有序發(fā)展。

（一）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持土地所有權(quán)國有的原則。國家有權(quán)占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地，這是我國憲法賦予國家的權(quán)利，這種所有權(quán)是以獲得收益為目的的。作為土地所有者的國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，應(yīng)注重在土地用途規(guī)劃、建筑規(guī)模以及環(huán)境保護的各個方面做出相關(guān)法律規(guī)定，并確保這些規(guī)定的嚴(yán)格、有效執(zhí)行。

（二）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則。在土地所有權(quán)方面，我國的土地是公有的，國家代表全體人民對土地掌有所有權(quán)。但是，全體人民不可能同時直接經(jīng)營或者使用全國的土地。

（三）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則，即地權(quán)與物業(yè)相關(guān)原則。從物質(zhì)關(guān)系方面來看，房屋以土地為承載物；同時，在經(jīng)濟關(guān)系方面，房屋所有權(quán)是實現(xiàn)土地價值、獲得土地利潤的主要手段和具體對象。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間是密不可分的關(guān)系，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的具體過程中，必須自始至終的貫徹二者相結(jié)合的原則。

（四）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持房地產(chǎn)經(jīng)濟行政管理機構(gòu)統(tǒng)一的原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟行政管理機構(gòu)的統(tǒng)一原則是在土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則的基礎(chǔ)上衍生出來的，這一原則要求作為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的行政機構(gòu)必須實行全行業(yè)管理。

四、對策分析

在充分調(diào)查目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀、分析現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上，經(jīng)過總結(jié)、歸納，在文章結(jié)尾處對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提出一些建議，希望能對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提供一定的幫助。

（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展的長期規(guī)劃。政府有關(guān)部門應(yīng)在體制改革的背景下，在充分認識社會主義初級階段基本國情的基礎(chǔ)上，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的長遠規(guī)劃，確定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的長期目標(biāo)，以滿足廣大居民的住房需求，促進我國國民經(jīng)濟的和諧、穩(wěn)定、有序發(fā)展。同時，以長期發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，科學(xué)實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的短期發(fā)展目標(biāo)。

（二）健全完善的管理機制，促使各項管理工作得以確切落實。在我國目前的房地產(chǎn)市場管理中，存在著許多難以靠行政命令解決的問題。因此，應(yīng)正確認識政府部門在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的職能，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機制，建立健全便于房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)管理機制，以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（三）注重相關(guān)法律法規(guī)體系的完善。目前，要實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展，必須要完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立起一套基于我國國情的具有中國特色的房地產(chǎn)法律體系，以便促進我國房地產(chǎn)市場的合理、合法運行。這套法律體系，既要有效約束政府的經(jīng)濟管理手段，避免政府過度的行政干預(yù)；又要能保障我國房地產(chǎn)多層次、全方位宏觀調(diào)控體系的建立和實施；還要確保我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理得以實現(xiàn)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

總之，對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，二十一世紀(jì)這一知識經(jīng)濟時代的到來，既是一個絕好的不可錯過的歷史機遇，又是一個高難度的時代性挑戰(zhàn)。因此，我們必須正確認識和把握新形勢下的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，既要看到發(fā)展中存在的困難阻礙，又要看到時代所提供的良好條件和機會；做到既不消極等待，也不盲目樂觀。應(yīng)在充分認識我國現(xiàn)有國情的基礎(chǔ)上，大膽吸取國外先進經(jīng)驗，通過不斷創(chuàng)新來提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體水平，使我們的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步壯大起來。

作者單位：杭州市地鐵集團有限責(zé)任公司

參考文獻：

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[2]曾祥瑞.房地產(chǎn)開發(fā)與再開發(fā)經(jīng)濟分析[J].中國房地產(chǎn),1995,(02).

[3]胡運佳.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理若干問題的探討[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008，14.

第6篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 挑戰(zhàn) 理性 探索

由于人們的生活水平的普遍提高，工作收入都有較大的增長，除去平常的開銷外，絕大多數(shù)閑置的錢都投入了房地產(chǎn)行業(yè)，這個趨勢催生了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長。總所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟會在一定程度上推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，對于其在發(fā)展過程中存在的問題也應(yīng)充分關(guān)注。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的關(guān)鍵地位

據(jù)報道，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中的地位日趨高漲，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱。關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，應(yīng)對當(dāng)前的市場形勢有正確地認識，對其發(fā)展中出現(xiàn)的嚴(yán)重問題應(yīng)及時進行解決，從而保持房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)、健康地發(fā)展。如果房地產(chǎn)經(jīng)濟正常發(fā)展，也會對國家的宏觀調(diào)整起到促進作用，同時也有助于國民經(jīng)濟平穩(wěn)、健康、較快的發(fā)展。

首先，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開國民經(jīng)濟，它需要國民經(jīng)濟中的一些部門和行業(yè)提供些比如機械、建筑材料許多基礎(chǔ)性的資料。同時，也由于這些基礎(chǔ)性物質(zhì)提供，房地產(chǎn)對推動國民經(jīng)濟的發(fā)展又起到了積極的作用。其次，房地產(chǎn)給國民經(jīng)濟中的許多行業(yè)提供了更為優(yōu)質(zhì)的場所。由于房地產(chǎn)的發(fā)展，讓房屋買賣中介公司、搬家公司、裝飾公司和物業(yè)管理等許多的部門與行業(yè)如雨后春筍般的發(fā)展起來。第三，住房也會帶動其周圍的一些服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。因為有人就有市場，就需要吃、穿、住、健身、娛樂等，從而刺激這些方面的消費?？傊?，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟不但能促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也能提高人民的生活消費水平。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟目前出現(xiàn)以下狀況：首先，房價虛高。由于本地政府以牟利當(dāng)先，是造成房價虛高的根本原因。此外，貧富兩極化也是將房價推至虛高的關(guān)鍵性因素。當(dāng)然，對于這種現(xiàn)象，政府也采取了一些相應(yīng)的措施，但是這些個措施對于解決房價虛高的問題都是蒼白無力的，最主要還是地產(chǎn)價格因素造成的。其次，我國的土地資源較為緊張，致使人們會出現(xiàn)房價會不斷上漲的意識，這也是造成我國房價持續(xù)虛高的原因。第三，由于銀行信貸非理性化現(xiàn)象的出現(xiàn)，將抵押消費引入房產(chǎn)市場。從中國銀行的角度來看，這項舉措無疑迎合了他們追逐“大企業(yè)”、 “大項目”、“大信貸”的思想，意味著房地產(chǎn)信貸實質(zhì)上也有一定的風(fēng)險。最后，由于絕大多數(shù)人都有房價一定會增值的想法，導(dǎo)致許多人都將閑置的錢財用來投資買房，妄想等到漲價后出售，賺取中間的差價。就是由于這種思想，讓房地產(chǎn)商和政府有機可乘，使勁的抬高房價，卻未注意到這樣的舉措為我國的地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來了隱患，房價比預(yù)測的偏高，是造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫原因

隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷增長，也帶來了許多的現(xiàn)實問題：其一，房地產(chǎn)市場的日益火爆，造成了各地的地價高漲。土地的價格決定于勞動力，它在一定程度上就是商品。地產(chǎn)市場對房價市場的影響較大，實質(zhì)上有關(guān)地產(chǎn)市場的問題就是土地出讓資本化的問題。現(xiàn)如今，政府確定土地出讓的方式非常的不成熟，大都采用業(yè)績或是其他方面的成功條件才能出讓土地，但是這些事的決定方式太過草率，往往就是一念之間。政府本身的問題對房價上漲的影響很大，盲目的抬高地價會引起房地產(chǎn)的投資成本增加，然而這種影響往往會不利于經(jīng)濟的發(fā)展，使其出現(xiàn)停滯甚至后退的現(xiàn)象。其二，房價預(yù)期過高。中國的房產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)已出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，并且日益嚴(yán)重，導(dǎo)致房價連續(xù)上漲。但是，也正是房價連續(xù)上漲的這種現(xiàn)象，讓人們對房子的價格產(chǎn)生進一步上漲的期望，并且吸引著更多的人的投資興趣，致使在房產(chǎn)上的投資資本不斷的增加，從而導(dǎo)致房子的價格高于房地產(chǎn)實體價格，引起出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)很大程度上是由于人們的投機行為引起的，實質(zhì)上就是資金在房地產(chǎn)行業(yè)中短期聚集，才造成了泡沫的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的泡沫對國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展十分不利，同時，也會為我國金融體系帶來不盡的麻煩。其三，房地產(chǎn)經(jīng)濟偏離了市場化的軌道。市場對房子的供需情況決定了是否需要再開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)房地產(chǎn)所需的土地則需要通過政府來獲取土地的使用權(quán)。然而，這種方式與市場經(jīng)濟的原理不相符，將會給房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生負面的影響。現(xiàn)如今，我國大多數(shù)采用政府出讓土地，規(guī)劃好周圍的商業(yè)區(qū)以及交通環(huán)衛(wèi)等各種條件后，再引入房地產(chǎn)開發(fā)商來投資，當(dāng)開發(fā)商決定建房后，才引入愿購房者前來買房。這種模式是我們都已習(xí)慣的傳統(tǒng)模式，但是這種模式并不科學(xué)，它違背了市場經(jīng)濟的供求的原則。其實正確的做法是建房應(yīng)根據(jù)市場的供需要求，在有需求時，政府再進行協(xié)調(diào)和規(guī)劃，只有這樣才能維持房地產(chǎn)經(jīng)濟供需平衡，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。其四，房地產(chǎn)經(jīng)濟沒有找準(zhǔn)在國民經(jīng)濟中的地位。歷來我國都將房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它確實為國民經(jīng)濟的發(fā)展注入了新鮮的血液，起到一定的作用，對經(jīng)濟持續(xù)長做出了積極貢獻。然而，我們也應(yīng)考慮，將房地產(chǎn)行業(yè)長期的作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是否合理，這一問題值得我們深入的探討。

四、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展

解決當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展問題主要從以下三個方面入手。其一，合理的規(guī)劃房地產(chǎn)建設(shè)的用地，嚴(yán)格控制建房的土地，避免出現(xiàn)炒地皮的情況。其二，加強政府行使其在經(jīng)濟建設(shè)中的經(jīng)濟職能，對房地產(chǎn)行業(yè)進行合理的約束，促使房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向市場化、成熟化。其三，加強政府的宏觀調(diào)控，使這兩種方式同時進行，調(diào)整房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

為了使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康地發(fā)展，加強政府與市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是十分關(guān)鍵的。首先，市場經(jīng)濟是所有經(jīng)濟必須遵循的規(guī)律，房地產(chǎn)經(jīng)濟自然不能例外，應(yīng)根據(jù)市場的供需原則來發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。其次，在市場經(jīng)濟下，如果發(fā)現(xiàn)市場經(jīng)濟出現(xiàn)問題，導(dǎo)致供大于求或是供小于求的情況發(fā)生，那么就需要政府的宏觀調(diào)控去支援市場經(jīng)濟。值得一提的是，應(yīng)加強政府的宏觀調(diào)控政策落實到位，制定的文件雖小，但如果落到實處，便能確實起到宏觀調(diào)控的目的，阻止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的進一步發(fā)展。宏觀調(diào)整手段和措施應(yīng)以土地和房價為突破口，同時，借助于行政、法律和經(jīng)濟等措施來控制房價，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮的、穩(wěn)定的發(fā)展。此外，政府的宏觀調(diào)控也有助于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使國民經(jīng)濟的發(fā)展保持健康狀態(tài)。最后，建立價格預(yù)測警報制度，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。房地產(chǎn)價格預(yù)測警報制度應(yīng)充分考慮到影響房價的各種因素，并將預(yù)測的價格設(shè)定在一個科學(xué)合理的范圍內(nèi)，如果房地產(chǎn)價格預(yù)測警報制度合理有效，便能防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

結(jié)語

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟仍然是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟的發(fā)展做出了很大的貢獻。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟成績斐然，但是它的快速發(fā)展也帶來了許多的問題，這些問題的解決應(yīng)借助于市場經(jīng)濟與政府的宏觀調(diào)控政策，只有兩者雙管齊下，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，不但可以為人們提供合適的居住環(huán)境，也能推動國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展與增長。

參考文獻

第7篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；項目開發(fā)；投資決策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，迅速發(fā)展起來，在人們消費理念轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)業(yè)進入微利時代，因此，加強成本控制，成為房地產(chǎn)業(yè)贏得市場競爭的重要條件。項目投資決策是在分析房地產(chǎn)業(yè)利潤和風(fēng)險比值的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)投資方向、投資方式、投資數(shù)量做出的回應(yīng)。在現(xiàn)代動態(tài)化市場經(jīng)濟環(huán)境下，必須對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目進行全面而科學(xué)的分析，以促使房地產(chǎn)業(yè)獲得市場競爭中的一席之位。

一、項目投資決策的原則

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展以及宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產(chǎn)業(yè)必須合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，充分利用技術(shù)經(jīng)濟分析方法，對投資項目進行全面性的經(jīng)濟利益分析和風(fēng)險價值評估。房地產(chǎn)業(yè)在項目投資決策中，必須遵守這么幾個原則：

其一，目標(biāo)原則。經(jīng)濟效益是任何企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資決策必須以企業(yè)經(jīng)濟效益為目的，以一定的目標(biāo)為指導(dǎo)，規(guī)范項目投資決策行為。投資決策目標(biāo)必須適應(yīng)于企業(yè)發(fā)展要求和企業(yè)實際，依據(jù)企業(yè)基礎(chǔ)制定確定目標(biāo)方向；投資決策的目標(biāo)必須具有精確性，即為，投資項目內(nèi)部的各項信息必須在目標(biāo)之內(nèi)，且每項經(jīng)濟目標(biāo)都必須量化，以此實現(xiàn)對投資決策項目的指導(dǎo)作用。

其二，動態(tài)原則。房地產(chǎn)業(yè)的市場變化較為頻繁，企業(yè)間的競爭格外激烈，這就要求投資決策以市場動態(tài)變化為基礎(chǔ)，根據(jù)市場發(fā)展走向和人們的消費需求，來制定自身的投資決策，同時，根據(jù)市場變更因素，積極調(diào)整投資決策。

其三，可行原則。房地產(chǎn)市場將風(fēng)險性和利潤性緊緊凝結(jié)在一起。房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經(jīng)濟分析法，對投資項目的經(jīng)濟利益和風(fēng)險程度進行計算分析，確保能夠進行項目施工，并獲得投資效益。

二、項目投資決策的過程性

投資決策主要對投資項目的經(jīng)濟性和風(fēng)險性進行分析，通過利益比較，決定投資方向和投資規(guī)模。具體來看，投資決策主要包括以下幾個過程：

1、分析投資決策的影響因素

影響投資決算的因素眾多，尤其在現(xiàn)代消費市場不斷擴大的情況下，消費者的需求越來越制約投資決策的方向，而就經(jīng)濟因素來看，主要表現(xiàn)在資金來源、籌資方式以及一些影響房地產(chǎn)業(yè)項目投資的主要因素，因此，在決策過程中，必須確定房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金來源，通過比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當(dāng)?shù)姆绞?，對主要影響因素進行處理。

2、進行投資估算

投資估算對項目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。編制房地產(chǎn)建設(shè)項目投資估算時，要依據(jù)相關(guān)性的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)編制期內(nèi)的價格，進行編制，并將市場價格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設(shè)提供有效支持。

3、進行經(jīng)濟分析

經(jīng)濟分析即為對影響投資決策的各個因素以量化形式進行分析，其包括決策變量、目標(biāo)約束、方案約束、資源約束等內(nèi)容，通過對各項內(nèi)容的綜合分析，做出房地產(chǎn)投資是否可行的決策。由于影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟利益的因素眾多，在進行經(jīng)濟分析中，主要面向投資項目的經(jīng)濟效益以及風(fēng)險性，并通過對投資來源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來確定投資方案的可行性和實用性。

三、工程實例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司具有多個開發(fā)項目：豪華住宅、普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓、廠房，在建設(shè)區(qū)具有不同的地段，假設(shè)為5個。投資決策，必須以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益為前提，對各個項目的風(fēng)險性和利益性進行分析，進而確定開發(fā)方向。

1、變量選擇

案例中，房地產(chǎn)類型以及地段都是影響房地產(chǎn)業(yè)投資決策的變量因素，假設(shè)房地產(chǎn)類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據(jù)變量對其進行分析，當(dāng)變量值為0時，則不選擇此方案，當(dāng)為1時，則采用此方案。

2、項目投資來源分析

項目投資來源眾多，本房地產(chǎn)業(yè)通過經(jīng)濟分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預(yù)售收入三種方式。在項目投資中，計劃總投資為3000×104元，三項資金進而分別為800萬元以1380萬元及620萬元，根據(jù)計劃投資目標(biāo)，對企業(yè)投資項目進行目標(biāo)分析，并以此決定采用何種方案。

3、方案選擇

由于在一個地段只能投資建設(shè)一個項目，且一個項目職能對應(yīng)一個地段，因此，因此5個項目和5個地段存在對應(yīng)關(guān)系，由此可建立約束方案。

凈產(chǎn)值、收益率、投資回收期是房地產(chǎn)項目開發(fā)中經(jīng)常用的經(jīng)濟評價指標(biāo)，無論三者如何作用，在經(jīng)濟評價中，主要考慮標(biāo)準(zhǔn)差和期望值兩個因素。標(biāo)準(zhǔn)差即為我們常說的風(fēng)險，期望值是理想狀態(tài)的估計均值。現(xiàn)行的投資決策目標(biāo)體系由三個指標(biāo)的期望值和風(fēng)險組成，如凈現(xiàn)值期望——凈現(xiàn)值風(fēng)險。在選擇投資方案時，要求對每種關(guān)系進行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現(xiàn)值期望值大于0，平均凈現(xiàn)值要不大于3千萬；平均內(nèi)部收益率期望不小于42%，其風(fēng)險要小于5%；平均投資回收期限要控制在5年之內(nèi)，且平均投資回收期風(fēng)險要在兩年內(nèi)。

在投資決策中，往往對三個指標(biāo)優(yōu)劣性進行分析，并劃分出優(yōu)先等級，這就要求根據(jù)項目實際情況，對各種指標(biāo)期望和風(fēng)險進行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個方案中，要求凈現(xiàn)值期望不小于零，其風(fēng)險不大于4千萬；內(nèi)部收益期望要大于23%，其風(fēng)險不大于6%；投資回報期期望在7年以上，其風(fēng)險控制在兩年半，由此，該房地產(chǎn)企業(yè)將三個等級順序為凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回報期。

4、資源分析

在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財力投入，這些因素也影響著投資決策的開展。每一個房地產(chǎn)業(yè)的人員和財力都是有限的，在方案開發(fā)過程中，必須將現(xiàn)存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產(chǎn)業(yè)融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個項目與地段中，通過比較獲得指標(biāo)值和資源利用情況比值為1，這說明此方案可行。

在5個地段和五種開發(fā)項目中，通過凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發(fā)現(xiàn)本企業(yè)進行此項目開發(fā)，滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項指標(biāo)，進而說明了投資決策方法的可行性。

結(jié)語：

近年來，在市場經(jīng)濟的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈。市場動態(tài)發(fā)展中的經(jīng)濟因素，如消費者需求、資源因素、人力投入成本、市場價格等，制約著房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)的方向，這就要求房地產(chǎn)業(yè)把握住市場發(fā)展規(guī)律，堅持目標(biāo)原則、動態(tài)原則和可行原則，充分運用投資決策方法，分析建設(shè)項目的可行性和風(fēng)險性，進而在確定經(jīng)濟收益的前提下，選擇良好的投資方案。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

經(jīng)濟學(xué)何以被泛化

中國當(dāng)前的經(jīng)濟學(xué)研究有著學(xué)科泛化的傾向：在相當(dāng)程度上缺少方法和范式的通約，缺少基本陳述的約定；在知識背景和理論訓(xùn)練方面，則缺乏一種學(xué)科的技術(shù)規(guī)定性。

1979年以后，中國以經(jīng)濟建設(shè)為中心，開始經(jīng)濟體制改革，國民經(jīng)濟持續(xù)高速增長。在這一過程中，經(jīng)濟學(xué)的社會需求增大，經(jīng)濟學(xué)逐漸成為社會科學(xué)中的強勢學(xué)科，即所謂的“顯學(xué)”。而且，經(jīng)濟學(xué)的研究成果、學(xué)術(shù)觀點、政策建議，在相當(dāng)程度上影響著政府的改革政策選擇乃至經(jīng)濟社會發(fā)展方向。由于社會需求增加，大學(xué)的財經(jīng)類專業(yè)成為熱門專業(yè)，幾乎所有綜合性大學(xué)乃至理工科大學(xué)都設(shè)置了財經(jīng)類院系和專業(yè)。

然而，在對經(jīng)濟學(xué)“需求”和“供給”的膨脹中，經(jīng)濟學(xué)的學(xué)科性質(zhì)、學(xué)科界定、學(xué)科規(guī)范卻處于相當(dāng)程度的迷亂中。中國的經(jīng)濟思想原本就缺乏實證思維的傳統(tǒng)，加之學(xué)科分界不清晰、理論訓(xùn)練不正規(guī)，致使中國經(jīng)濟學(xué)研究和經(jīng)濟分析缺乏足夠的科學(xué)性。

武漢大學(xué)哲學(xué)學(xué)院汪信硯教授曾在《光明日報》上發(fā)表過《人文學(xué)科與社會科學(xué)的分野》一文，指出中國現(xiàn)行的學(xué)術(shù)體制和學(xué)科分類系統(tǒng)將“人文學(xué)科”(humanities)和“社會科學(xué)”(soccial science)混同為“人文社會科學(xué)”是很不恰當(dāng)?shù)?。我也同意他的這種講法。因為，人文學(xué)科不屬于“科學(xué)”(science)，它是一種以“人學(xué)”為旨趣的“價值體系”，其思維方式是非實證的，即非“規(guī)范的”，其所研究的命題都是“價值命題”。而社會科學(xué)(包括經(jīng)濟學(xué)、政治學(xué)、社會學(xué)、法學(xué)等)屬于“科學(xué)”范疇，是一種以“物學(xué)”為旨趣的“知識體系”，其思維方式是實證的，研究的是“事實命題”而非“價值命題”。根據(jù)科學(xué)思維的要求，社會科學(xué)研究應(yīng)致力于趨向價值中性，擺脫“價值負荷”，以符合實證性和可證偽性。

根據(jù)科學(xué)方法論，科學(xué)是人的一種有條件的認知過程?？茖W(xué)理論是一種公理化系統(tǒng)，理論語言、基本定理、對應(yīng)規(guī)則應(yīng)該具有統(tǒng)一的認識論意義。科學(xué)研究對知識背景、知識結(jié)構(gòu)、理論訓(xùn)練有選擇標(biāo)準(zhǔn)和定向標(biāo)準(zhǔn)，理論要明確、可識別、給出信息量，這就是范式要求和可證偽要求。而經(jīng)濟學(xué)，正是在方法論上接受了證偽主義和科學(xué)研究綱領(lǐng)，實現(xiàn)了所謂“研究框架的進步”，使經(jīng)濟學(xué)理論研究更符合公理化、體系化、邏輯化特征。

經(jīng)濟學(xué)需要框架約束

經(jīng)濟學(xué)是一個科學(xué)理論體系，所以是有嚴(yán)格的框架約束的。同樣，對經(jīng)濟學(xué)、經(jīng)濟學(xué)者的批評也不能沒有學(xué)科框架約束。不然，討論根本無法展開，經(jīng)濟學(xué)界也只能“集體失語”了。

近年來，房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域的一個熱點論題。對此論題，有從和諧社會角度討論的，有從居住權(quán)利角度討論的，有從貧富角度討論的，更有從立黨為公、執(zhí)政為民的高度討論的；有的論者掏心掏肺地要房地產(chǎn)市場以滿足低收入階層的需求為己任……尤其是對北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場，各方論者更是興趣所致，連篇累牘地發(fā)表“空對空”的分析文章。

其實，房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性，也有很強的專業(yè)性。對研究工作而言，亦有一定的信息量要求和理論訓(xùn)練要求。如果是作經(jīng)濟學(xué)分析，還需要有具備一定的約束條件的分析框架。雖然，“人的居住問題”不單是經(jīng)濟性的，還是社會性的、政治性的、文化性的，可以從多種學(xué)科角度討論。但若是具體到房地產(chǎn)市場本身，則基本上是一個經(jīng)濟論題，要求在經(jīng)濟學(xué)的框架內(nèi)討論。

面對所有人群幾乎是無限的改善居住需求，市場的甄別機制是支付能力。隨后，當(dāng)價格被市場發(fā)現(xiàn)、決定之后，在價格面前，不論哪一個階層，有無級別，是否名流，統(tǒng)統(tǒng)不管用，只看支付能力，這就是市場經(jīng)濟的平等性。只要價格不控、扭曲，它所包含的信息就是最全的，它所引導(dǎo)的資源配置就是最有效率的。市場在公平與效率的平衡上確實可能有缺陷，但市場機制終究還是比任何其他機制更公平。而且，由于市場的甄別機制是支付能力，就會激勵人們努力提高自己的支付能力，社會經(jīng)濟也會因此發(fā)展。

當(dāng)然，市場不可能解決所有問題。房地產(chǎn)市場也不可能滿足各個層次收入者改善居住的需求，這就是市場失靈的表現(xiàn)了。所以，為低收入者改善住房條件基本不是一個市場問題，而是一個社會保障問題，是政府職能問題。為此，政府可以利用某些市場手段來幫助解決這一問題，如美國政府成立的“房地美”、“房利美”等房地產(chǎn)金融機構(gòu)。可見，經(jīng)濟學(xué)研究如果沒有學(xué)科框架約束，那就只能是一種“辯術(shù)”或文字游戲，與科學(xué)無關(guān)，與應(yīng)用亦無關(guān)。

然而，時值21世紀(jì)初，中國學(xué)術(shù)界仍未確定這樣一種學(xué)術(shù)規(guī)范或者學(xué)術(shù)思維，人們的分析、討論、批評基本上沒有學(xué)科框架上的約束。但是，在經(jīng)濟學(xué)框架中，市場就是市場，它天生沒有特殊階層利益取向，也不可能被“調(diào)控”為特殊階層利益服務(wù)，否則就不能稱其為市場。同理，在經(jīng)濟學(xué)框架中，經(jīng)濟學(xué)會先假設(shè)收入和財富積累都是合法的，隨后再在此前提下討論收入分配問題。如果說收入和財富積累是由非正當(dāng)行為獲致的，這就超出了經(jīng)濟學(xué)框架，已不再是一個經(jīng)濟學(xué)問題，而是一個法律問題或政治問題了。

經(jīng)濟學(xué)的框架約束是很嚴(yán)格的。如果把框架放松，經(jīng)濟學(xué)的解釋力就會大大下降。除非出現(xiàn)類似交易成本理論、理性預(yù)期理論、信息經(jīng)濟學(xué)等理論上的進步。人當(dāng)然不僅僅是經(jīng)濟動物，人的行為是多方面的，人的精神世界是豐富的，人的思想也是復(fù)雜的。但是，經(jīng)濟學(xué)只分析人的經(jīng)濟行為。在經(jīng)濟學(xué)框架中，人的經(jīng)濟行為基本可以處理成收益與成本的計算，即價格比較。如果橫插一杠子，以人的其他社會行為規(guī)范來指責(zé)經(jīng)濟學(xué)的功利性，甚至指責(zé)經(jīng)濟學(xué)“不講道德”，那就實在是風(fēng)馬牛不相及了。

此外，經(jīng)濟學(xué)之所以比較有活力、有科學(xué)性，是因為它非常注重從其他學(xué)科尤其是自然科學(xué)汲取方法論養(yǎng)料。正因為經(jīng)濟學(xué)是一個科學(xué)理論體系，所以是有嚴(yán)格的框架約束的。同樣，對經(jīng)濟學(xué)、經(jīng)濟學(xué)者的批評也不能沒有學(xué)科框架約束，不能沒有一種“專業(yè)基本素質(zhì)”的訓(xùn)練和“科學(xué)共同體”在話語系統(tǒng)、概念系統(tǒng)方面的約定。不然，討論根本無法展開，經(jīng)濟學(xué)界也只能“集體失語”了。

以收入分配分析為例

經(jīng)濟學(xué)與其他社會人文學(xué)科在一些問題上的觀點及觀念分歧，不在于道德準(zhǔn)則或道德目標(biāo)，而在于認識論和方法論上的差異。

進入21世紀(jì)以來，特別是2005年以來，中國社會科學(xué)界、人文學(xué)界的不少學(xué)者針對“收入分配差距擴大”發(fā)表了不少包含道德訴求的文章。由于參與討論的學(xué)者學(xué)科背景各異，因而，分析視角和分析框架各異，得出的結(jié)論差異也很大。

的確，收入分配不單是一個經(jīng)濟問題，還是一個社會問題。每個社會成員都可以以自身的利益立場、知識背景、信息獲得為基礎(chǔ)對此發(fā)表言論。但收入分配根本上是一個經(jīng)濟問題，對此的討論也基本上應(yīng)在經(jīng)濟學(xué)的框架中展開。不然，泛學(xué)科的、情緒化的所謂“學(xué)術(shù)討論”不僅容易缺乏客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，難以達到科學(xué)意義上的共識，還可能會影響公眾輿論，進而影響政治、經(jīng)濟乃至社會發(fā)展進程。所以，我認為，經(jīng)濟學(xué)與其他社會人文學(xué)科在一些問題上的觀點及觀念分歧，不在于道德準(zhǔn)則或道德目標(biāo)，而在于認識論和方法論上的差異。

經(jīng)濟學(xué)所稱的效率是經(jīng)濟效率。經(jīng)濟效率包括生產(chǎn)的效率和交換的效率。生產(chǎn)效率的檢驗標(biāo)準(zhǔn)又是唯一的，即以最小成本生產(chǎn)；交換效率的檢驗標(biāo)準(zhǔn)也是唯一的，即沒有人能夠在不使別人受損的情況下使自己受益。經(jīng)濟學(xué)一般均衡理論認為，在“生產(chǎn)者和消費者往往具有最大化理性”以及“市場價格信息完全”這兩個約束條件下，競爭性市場體系會達到經(jīng)濟效率，并實現(xiàn)長期經(jīng)濟增長。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的邏輯，效率是引致財富凈增長的源泉，而競爭性市場體系則是達到效率的通道。但如果引入公平這個概念，分析就變得復(fù)雜。因為，如何定義公平以及如何操作公平是一個難題。

經(jīng)濟學(xué)教科書曾給出了四種關(guān)于“公平”的定義：平均主義――社會所有成員得到相同數(shù)量的產(chǎn)品；羅爾斯主義――使社會中境況最糟的人的效用最大化；功利主義――使社會所有成員的總效用最大化；市場主導(dǎo)――認為市場結(jié)果是最公平的。因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)方法，任何一項選擇都是有成本的，所以比較了以上各種選項的成本，大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家選擇了功利主義對公平的定義。當(dāng)然，也有一部分經(jīng)濟學(xué)家會選擇市場主導(dǎo)的公平觀點，認為競爭性市場進程的結(jié)果是公平的，因為它總會獎勵那些最有能力和工作最努力的人。

大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家之所以選擇功利主義對公平的定義，是因為這種定義與經(jīng)濟學(xué)的效率標(biāo)準(zhǔn)是相吻合的。經(jīng)濟學(xué)認為，如果一個人財富的增加不是以他人財富或效用的受損為條件，那么這種個人財富的增加會引致社會總福利的凈增長，因而是有效率的。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)就是經(jīng)濟學(xué)中經(jīng)常使用的“帕累托最優(yōu)”。如何達到“帕累托最優(yōu)”?經(jīng)濟學(xué)的回答是：自由公平的交易。

以上分析所要說明的道理是簡單明了的：經(jīng)濟制度與社會財富增長有直接的關(guān)聯(lián)，有效率的社會制度安排將引致社會財富的凈增長。而一個有效率的制度應(yīng)當(dāng)是一個能保證自由公平交易的制度。經(jīng)濟中運用非自由公平交易手段而獲益的空間越小，這個制度越有效率，個人財富的增加越能同時引致社會財富的凈增長。反之，如果個人財富可以通過非自由公平交易獲得，那么這個制度就是無效率的。據(jù)此理念，一個社會可以在資源稟賦條件不變的情況下，通過制度變革極大地提高社會財富的增長速度，推進經(jīng)濟社會的進步。這也是經(jīng)濟學(xué)所揭示的市場經(jīng)濟制度之價值所在。實際上，效率優(yōu)先、兼顧公平的分配原則既反對平均主義，同時也關(guān)注收入差距懸殊問題。在這種原則看來，平均主義與收入差距懸殊都是分配不公的表現(xiàn)。因此，我認為，必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上討論收入分配問題。第一，以收入分配為表象的利益關(guān)系調(diào)整是與經(jīng)濟發(fā)展相聯(lián)系的，收入差距擴大是在絕對收入水平總體上升、貧困人口持續(xù)減少的條件下發(fā)生的。第二，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定水平之后，社會應(yīng)更加關(guān)注收入差距問題，也將更有經(jīng)濟能力、手段來調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，促進共同富裕。第三，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系不能摒棄效率原則，不能損害經(jīng)濟發(fā)展這一基礎(chǔ)。因為收入分配調(diào)節(jié)的目的是共同富裕，不是共同貧窮。

如何看經(jīng)濟學(xué)的不同流派

大抵從上世紀(jì)80年代開始，“新自由主義”及“新自由主義經(jīng)濟學(xué)”這兩個名詞在中國頻繁出現(xiàn)，學(xué)術(shù)界及經(jīng)濟思想界對新自由主義的哲學(xué)思想、政治學(xué)思想及經(jīng)濟學(xué)思想進行了大量的引進、研究和討論。

尤其是進入了21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展及中國改革開放的深化，有關(guān)新自由主義經(jīng)濟學(xué)的討論漸趨熱烈。但在這些激烈的討論中，不少論者對新自由主義經(jīng)濟學(xué)的理論淵源、學(xué)派形成、治學(xué)基礎(chǔ)、主要觀點把握得并不準(zhǔn)確，有些理解甚至是錯誤的，爭議的一些論題及觀點也多有“泛學(xué)科”色彩。例如，“新自由主義”在中國理論界的表現(xiàn)是：私有化的所有制改革觀、多要素創(chuàng)造價值的分配觀、完全否定國家計劃的市場改革觀、主張一切產(chǎn)業(yè)都無須保護，等等。

新自由主義經(jīng)濟學(xué)基本上可以看作是一個學(xué)派。作為一個經(jīng)濟學(xué)流派，其信奉自由主義即自由市場經(jīng)濟理念。1947年，哈耶克(F.A.Hayek)曾邀請38位信奉自由主義的經(jīng)濟學(xué)家在瑞士朝圣山的杜帕克酒店召開會議，決定成立一個團體，旨在堅持斯密所主張的“自然的自由秩序”，堅守自由文明，反對各種形式的集權(quán)主義。這一學(xué)術(shù)團體被稱為“朝圣山學(xué)會”。就此，朝圣山學(xué)會將歐洲和美國的自由主義經(jīng)濟學(xué)家聚合在了一起。一般認為，自由主義經(jīng)濟學(xué)家的聚合，標(biāo)志著新自由主義經(jīng)濟學(xué)學(xué)派的形成。

第9篇：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟分析范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價；管理

Abstract: For every real estate enterprises, strengthen the whole process of cost management of real estate project is an urgent problem to be solved, because its most fundamental purpose is to realize the target of expected profit, in order to achieve the maximization of profits, each real estate enterprises must focus on the whole process of how to develop in the real real estate in the effective implementation of the control and management of engineering cost.

Key words: real estate enterprise; engineering cost; management

中圖分類號：TU723.3 文獻標(biāo)識碼：文章編號:

前言：

投資大、周期長，成本構(gòu)成比較復(fù)雜以及控制的難度比較大是房地產(chǎn)企業(yè)的幾個顯著的特點，在當(dāng)今的市場經(jīng)濟大潮中，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈,房地產(chǎn)雖然在我國的起步比較晚，但是隨著這些年的不斷發(fā)展，它也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高,那么對于房地產(chǎn)工程項目能夠有效地控制其工程造價，使其在一定的預(yù)期范圍內(nèi)上下波動，并且通過控制工程成本來降低房地產(chǎn)工程的成本，這是工程造價管理的一個關(guān)鍵因素所在。防止投資的突破限額不僅僅是控制工程造價的目的，促進并加強建設(shè)管理體現(xiàn)了控制工程造價更為積極的意義，這樣就能夠使我們有限的使用資源在一些造價管理措施的作用下得到最為充分以及合理的利用，使其充分發(fā)揮體現(xiàn)它們的價值，最終使得房地產(chǎn)項目的建設(shè)達到最佳的效益，促進社會的不斷的發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價控制管理現(xiàn)狀

我國在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中進行了國家的宏觀政策調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場的競爭隨著國際金融風(fēng)暴的撲面而來，變得愈加激烈，房地產(chǎn)激烈的競爭形勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營越來越困難，銷量下降以及售價下跌這一直接的后果，由此可以見得對于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進行進一步的管理顯得非常的必要的。我們可以看到在實際工作中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的狀況并不是太樂觀，在成本管理方面明顯的還比較滯后，目前我國的房地產(chǎn)市場較為普遍地存在著一些問題，一下是問題的具體的體現(xiàn)。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)的成本是一種典型的會計成本，目前我國的成本控制基本還處于事后控制，事后往往只是注意后期項目結(jié)算的成本管理，施工前施工圖紙的設(shè)計及其優(yōu)化才是成本控制的重點卻總是被忽略。導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競爭意識的原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)者受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員往往忽視了成本的控制和管理，造成了很大的浪費，財務(wù)人員對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心，他們僅僅只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本。除此之外，我國的很多房地企業(yè)并沒有將成本控制、人人有責(zé)落實到位，似乎認為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的成本控制只與老板和造價工程師有關(guān)，只需要他們操心和管理。但是這種觀念是非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的更快更好的發(fā)展的，我們必須認識到，如果想要做到科學(xué)的成本管理工作，那么就需要公司的全部人員共同參與其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作開展順利并且可以有效運行，那么只有公司中各個部門員工都發(fā)揮自己的長處，只有大家齊心協(xié)力，共同參與，各盡所職，才能不斷地為公司創(chuàng)造更多的利潤。

2 有效控制工程造價的分析

只有努力的堅持把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來, 才能夠有效地控制工程造價,在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程造價控制方面，未雨綢繆,及時的對于一些關(guān)鍵的控制要點和主要因素進行更好的捕捉，進而做到更好的控制和管理，這樣往往可以使得前期階段的工程造價的控制更好的被掌控，起到的將是事半功倍的結(jié)果。很多時候在工程項目的建設(shè)過程中，前期的策劃管理階段的重要性是完全不容的小覷的，只有做好了前期的準(zhǔn)備階段，才可以對房地產(chǎn)項目的全過程有一個全局的了解。在前期的階段中，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造價的有效控制和管理。

一直以來，控制工程造價最為有效的手段就是技術(shù)與經(jīng)濟的相互結(jié)合，但是在我國因為工程造價的發(fā)展時間和狀態(tài)的各種因素，所產(chǎn)生的技術(shù)和經(jīng)濟相互分離的現(xiàn)狀是一種不太好的現(xiàn)狀，這種狀態(tài)亟待改變，使得工程造價能夠不如技術(shù)和經(jīng)濟相互結(jié)合的正常軌道中一直發(fā)展下去。則應(yīng)該在經(jīng)濟合理的基礎(chǔ)上同時做到了技術(shù)的先進,只有正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者之間的關(guān)系, 按照原先就已經(jīng)擬定好的計劃和一系列的標(biāo)準(zhǔn),采用有效方法，并且把對于工程造價進行有效以及合理地控制之一觀念積極地滲透到建設(shè)項目所運行的各項設(shè)計和施工的措施中去，才能真正做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的控制和合理的管理。

3 工程造價控制的原理

工程造價控制的原則全過程全方位的控制工程造價的控制應(yīng)對項目建設(shè)的決策、設(shè)計、發(fā)包、實施、結(jié)算等全過程實施動態(tài)控制是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在項目建設(shè)的各個階段作為投資主體的建設(shè)單位都應(yīng)積極參與并能動地影響各階段的工作實施全方位的工程造價控制。目標(biāo)控制基于工程項目建設(shè)周期長、投資大和多次性計價的特點建設(shè)工程造價控制目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)隨著工程項目建設(shè)實施的不斷深入而分階段進行。投資估算是設(shè)計方案選擇和初步設(shè)計階段的控制目標(biāo)設(shè)計概算是技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的控制目標(biāo)設(shè)計預(yù)算或建筑工程承包合同價是施工階段的控制目標(biāo)。必須指出各階段的控制目標(biāo)是有機聯(lián)系的整體是相互制約、相互補充的。而且是前者控制后者后者補充前者共同形成工程造價目標(biāo)控制體系。主動控制長期以來人們一直把控制理解為實際值與目標(biāo)值的比較以及當(dāng)實際值偏離目標(biāo)值時，分析偏差原因采取措施糾正偏差。這樣的工程造價控制有其重要意義，但是卻不能使已產(chǎn)生的偏差消失不能預(yù)防可能發(fā)生的偏差。因此只能說是事后糾偏的被動控制，我們應(yīng)把控制立足于事先主動采取措施采用主動積極的以預(yù)防為主的控制方法，能動地影響投資決策影響設(shè)計和施工以減少或避免實際值與目標(biāo)值偏離。技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合是控制工程造價最有效的手段。項目評價和設(shè)計方案比選時應(yīng)力求技術(shù)先進可行經(jīng)濟效果好在施工時力求工程造價低但施工方法先進可靠施工質(zhì)量好?？傊畱?yīng)在工程建設(shè)的全過程把技術(shù)與經(jīng)濟有機地結(jié)合起來，通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價力求做劐在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進。

4 房地產(chǎn)企業(yè)如何有效實施工程造價的管理

4.1 房地產(chǎn)項目決策階段工程造價的控制與管理

對投資機會選擇和進行可行性研究就是工程項目的決策階段，貫穿于項目建設(shè)全過程的使工程造價的計價與控制這兩項，決策階段并沒有包括在其中，但是它的各項技術(shù)決策對該項目的工程造價的影響是不言而喻的，其影響程度根據(jù)有關(guān)的研究和調(diào)查以及相關(guān)的數(shù)據(jù)，能夠達到百分之八十到百分之九十。

4.2 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價的控制與管理

對建設(shè)項目進行全面的規(guī)劃并且具體描述實施意圖的這一具體的過程，百分之九十房地產(chǎn)項目對房地產(chǎn)項目投資的影響房地產(chǎn)建設(shè)項目的投資決策這一階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的保證設(shè)計的先進性，合理性以及正確性，應(yīng)通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，這樣才可以很好的避免因為設(shè)計質(zhì)量問題而出現(xiàn)的工程洽商這一環(huán)節(jié)，在建立完整的限額設(shè)計管理辦法的基礎(chǔ)上實現(xiàn)對投資限額的控制和管理。

4.3房地產(chǎn)項目施工階段工程造價的控制與管理

房地產(chǎn)的施工階段的工作是招標(biāo)階段的一項往外擴展的過程，在房地產(chǎn)的建設(shè)全過程中，各個階段所投入的金錢是不一樣的，這是以項目的建設(shè)個階段為依據(jù)的，同時各階段的重要性和難易程度也活多或少的起到了一切投資的數(shù)量大小的決定作用。建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計和施工技術(shù)方案，對施工組織設(shè)計及技術(shù)方案進行優(yōu)化，選擇出一個合理實用的方案，我國房地產(chǎn)的工程造價的成本控制和管理水平將會不斷的提高。