地產(chǎn)營銷方案策劃精選(九篇)
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第1篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；效果；途徑
引言
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對房屋居住需求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)在這種背景下得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。而房地產(chǎn)業(yè)想要開拓市場就需要有有效的營銷策劃，只有這樣房地產(chǎn)商才能夠?qū)⒆约旱姆?wù)推廣到市場中去，才能讓客戶認(rèn)識到自己的實(shí)力，從而達(dá)到占有市場的目的。
一、房地產(chǎn)營銷的涵義
所謂房地產(chǎn)營銷，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針、目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。
二、房地產(chǎn)營銷的方式
總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式主要分為企業(yè)直接銷售與委托銷售兩種方式。
企業(yè)直接銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己組織銷售人員，并選取合適的長點(diǎn)直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給顧客。在此過程中，銷售人員會與消費(fèi)者頻繁接觸。這使銷售人員能夠有效收集消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見，了解和把握顧客的需求，并根據(jù)消費(fèi)者的心理和預(yù)期來及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)企業(yè)工作，提高競爭能力和建立良好的企業(yè)形象，也有利于降低營銷成本，控制房地產(chǎn)營銷策劃的執(zhí)行過程，及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格。
委托銷售是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷售給消費(fèi)者的方式和過程。這種方式可以使房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向?qū)I(yè)化以及規(guī)模化的道路。
三、房地產(chǎn)營銷策劃的原則
房地產(chǎn)商想要更好地提高自己營銷策劃的效果就需要遵循一定的原則，這些原則主要表現(xiàn)為：
（一）以客戶和市場為導(dǎo)向進(jìn)行營銷策劃
市場決定房地產(chǎn)業(yè)的走向，客戶的需要影響著房地產(chǎn)商的決定。因此，房地產(chǎn)商在進(jìn)行營銷策劃時(shí)一定要與客戶和市場為導(dǎo)向。但是，在實(shí)際策劃過程中，策劃人往往很容易忽略了這一問題，他們總是會將自己的價(jià)值觀以及鑒賞品味去揣摩消費(fèi)者的心理，這使得他們總是不顧市場的反映而自己一人閉門造車。而中消費(fèi)者們都有自己的教育經(jīng)歷、人生態(tài)度以及生活習(xí)慣，策劃人和開發(fā)商僅僅通過自己的看法來進(jìn)行策劃是無法滿足消費(fèi)者的需要的，因此，房地產(chǎn)商一定要以客戶和市場為導(dǎo)向進(jìn)行營銷策劃
（二）積極進(jìn)行創(chuàng)新
隨著人民生活水平的提高，人民的心態(tài)也會隨著時(shí)間的變化而發(fā)生變化，這使得一些曾經(jīng)被認(rèn)可的策劃方案如今無法得到人們的認(rèn)可。因此，在進(jìn)行營銷策劃時(shí)，一定要遵循創(chuàng)新的原則，在遵從策劃主題的前提下不斷創(chuàng)新，從而讓開發(fā)商在激烈的市場競爭中脫穎而出。為此，策劃人要提高策劃的質(zhì)量，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的，工程的進(jìn)展，設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物業(yè)管理，價(jià)格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營銷的整體性。
（三）與銷售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合
單純的營銷策劃并不能保證策劃的效果，還需要與銷售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，而銷售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。也正因?yàn)槿绱耍N售環(huán)節(jié)同樣也應(yīng)該列入到策劃方案中去，只有這樣才能夠更好地促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。
四、提高房地產(chǎn)營銷策劃效果的有效途徑
為了提高房地產(chǎn)營銷策劃效果，房地產(chǎn)商及其策劃人應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：
（一）注意各種資源的整合利用
想要提高房地產(chǎn)營銷策劃的效果，以達(dá)到占有市場的目的，房地產(chǎn)商一定要注意整合利用各種資源。在對資源進(jìn)行整合時(shí)一定要分清主次、抓住重點(diǎn)，并將各種資源能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的主題提供有效的支持。不僅如此，房地產(chǎn)商還應(yīng)該更好地挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源，并將其加以利用，這樣一來，就可以進(jìn)行有效的創(chuàng)新，將自己的策劃方案更為突出獨(dú)到，從而讓消費(fèi)者能夠更好地接受。
（二）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是
在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人一定要做到實(shí)事求是，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實(shí)際。這要求策劃人一定要結(jié)合實(shí)際需要來進(jìn)行策劃，絕對不可以講空話、講大話，在進(jìn)行策劃之前一定要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研、分析，并以此為基礎(chǔ)對消費(fèi)者心理進(jìn)行有效的預(yù)測，這樣一來，就可以提高策劃的準(zhǔn)確性。也就是說，策劃人的策劃觀念、理念一定要符合實(shí)際需求，并在此基礎(chǔ)上有所超前。
（三）注意營銷策劃方案的切實(shí)可行
房地產(chǎn)營銷策劃行為一定要注意營銷策劃方案的切實(shí)可行，只有方案可行了，策劃案才能開展下去，使方案符合市場變化的具體要求。在整個(gè)策劃過程中，策劃人一方面要考慮資金的投入，要最大限度地減少保證經(jīng)濟(jì)投入，在此基礎(chǔ)上要保證策劃方案有效可行，這也是方案是否可行的基本要求。不僅如此，在策劃過程中一定要合理有效地利用各種資源，使實(shí)施效果能迭到甚至超過方案設(shè)計(jì)的具體要求。
（四）注意把握好營銷策劃的整體效果
房地產(chǎn)策劃效果不是從一個(gè)環(huán)節(jié)表現(xiàn)出來的，而是需要整體的營銷策劃所表現(xiàn)出來的效果進(jìn)行判斷。從房地產(chǎn)營銷策劃的整個(gè)過程來講，它分為開局、選局、布局、運(yùn)局和結(jié)局等過程，每個(gè)過程都跟全局有密切的聯(lián)系，而每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會對整個(gè)全局造成影響。也正因?yàn)槿绱?，策劃人一定要做到從整體出發(fā)，注意把握好營銷策劃的整體效果，在整體規(guī)劃的前提下，使部分能夠很好地服從于整體，局部能夠很好地服從于全局。而不應(yīng)該為了圖省事而不去有效深入地去了解市場的狀況，這樣的盲目運(yùn)作結(jié)果往往會造成慘重的失敗。
（五）在進(jìn)行營銷策劃時(shí)保持一定的靈活性
市場是變化著的，這決定了在進(jìn)行營銷策劃時(shí)一定要緊隨市場的變化，能夠及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，并對其進(jìn)行預(yù)測，從而更好地調(diào)整營銷策劃目標(biāo)和修改策劃方案。策劃人在進(jìn)行營銷策劃時(shí)，應(yīng)該做到能夠時(shí)刻掌握策劃對象的變化信息，增強(qiáng)自己的動態(tài)意識以及隨機(jī)應(yīng)變的能力與觀念。當(dāng)對象信息變化后，策劃人一定要在第一時(shí)間搜集最新、最有效的市場信息，然后對其做出細(xì)致科學(xué)的分析，并以此為根據(jù)來做出及時(shí)有效的調(diào)整，修正策劃方案，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商才能夠緊隨市場變化而不斷調(diào)整自己的營銷策略，從而讓自己占有更大的市場份額。
結(jié)論：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對建筑的要求越來越高。在此背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)有了極大的發(fā)展。而建筑業(yè)的繁榮也大大的提高了房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。為了在日益激烈的市場競爭中脫穎而出，開發(fā)商一定要擁有更容易被消費(fèi)者所接受的策劃方案。只有這樣，開發(fā)商才能更好地促進(jìn)自己的房屋的銷售，從而實(shí)現(xiàn)占有市場的目的。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張?jiān)焕铌坑?；；房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道選擇的影響因素分析[J]；北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)；2005年04期
[2] 陳雙；王圓圓；；我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷略論[J]；湖北大學(xué)成人教育學(xué)院學(xué)報(bào)；2005年06期
[3] 劉鵬忠；論房地產(chǎn)營銷策劃操作流程[J]；蘇州城建環(huán)保學(xué)院學(xué)報(bào)；2000年04期
第2篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
關(guān)鍵詞：營銷策劃；市場導(dǎo)向；創(chuàng)新
一、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程
我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的。回顧我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。
20世紀(jì)90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，根本無需營銷，也不用進(jìn)行營銷策劃相關(guān)工作。92年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，開始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營銷”、“全程營銷”等的概念。
新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)營銷策劃中出現(xiàn)的問題
（一）市場調(diào)研不夠仔細(xì)深入，缺乏創(chuàng)新
開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研意識的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要?dú)w回理性市場，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。
（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作
概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點(diǎn)，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場需求開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然背道而馳。
（三）廣告宣傳脫離實(shí)際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)
在房地產(chǎn)營銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實(shí)際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。
（四）網(wǎng)絡(luò)營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系
目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)網(wǎng)絡(luò)營銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，沒有相應(yīng)的監(jiān)控機(jī)制評估網(wǎng)絡(luò)營銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡單地作為可靠的評估指標(biāo)。
三、新形勢下房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新
（一）強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研，注重市場分析
前期市場調(diào)研，必須從消費(fèi)者的實(shí)際出發(fā)，注重當(dāng)?shù)匚幕砟?，重視消費(fèi)者對產(chǎn)品戶型、價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量的要求，將消費(fèi)者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實(shí)際。市場分析不準(zhǔn)確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃
（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際
營銷策劃，屬于市場營銷學(xué)當(dāng)中營銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃必須忠實(shí)于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須忠實(shí)于這些資源的排列組合和相對應(yīng)的市場定位和細(xì)分市場，不能脫離實(shí)際。
營銷策劃工作重要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：
1.從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場動態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；
2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會效益；
3.立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。
（三）提高網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)，并建立相應(yīng)的評估體系
網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營銷的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展?fàn)I銷活動。目前，大多數(shù)開發(fā)商都采用了相關(guān)的媒體進(jìn)行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報(bào)道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要?jiǎng)?chuàng)建相應(yīng)的評估體系，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷效果進(jìn)行評價(jià)，提高網(wǎng)絡(luò)宣傳的目的性和有效性。
（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營銷
房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運(yùn)行效率，增加宣傳效果，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進(jìn)公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營銷戰(zhàn)略。
（五）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)
加強(qiáng)對公司策劃人員的專業(yè)知識培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^組織定期培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，吸取經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運(yùn)用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產(chǎn)營銷策劃工作。
參考文獻(xiàn)：
第3篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
【一】
姓名：xxx
國籍：中國
目前所在地：深圳
民族：漢族
戶口所在地：xx
婚姻狀況：未婚
年齡：xx歲
求職意向及工作經(jīng)歷
人才類型：普通求職
應(yīng)聘職位：
工作年限：職稱：無職稱
求職類型：全職
可到職日期：隨時(shí)
月薪要求：5000—8000
希望工作地區(qū)：xx
個(gè)人工作經(jīng)歷：
公司名稱：
起止年月：20xx-03～20xx-08
xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：
擔(dān)任職務(wù)：策劃經(jīng)理
工作描述：協(xié)助開展xx名城項(xiàng)目前期營銷策劃及制定項(xiàng)目營銷總案，編制樓盤的整體營銷方案，包括價(jià)格策略、市場推廣、貨量推銷安排與統(tǒng)一執(zhí)行，樓盤現(xiàn)場策劃推廣活動的組織開展，公司企業(yè)品牌活動的組織和實(shí)施，完成項(xiàng)目策劃所必需的市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、營銷策略工作，并以書面的形式提交發(fā)展商確認(rèn)。培訓(xùn)及指導(dǎo)所策劃項(xiàng)目銷售部門的員工，加深銷售人員對項(xiàng)目的理解，提高成交額。協(xié)助銷售經(jīng)理完成傭金結(jié)算及收傭工作，維護(hù)公司利益，避免風(fēng)險(xiǎn)。協(xié)助總監(jiān)建立和維護(hù)同發(fā)展商、利益相關(guān)者之間的關(guān)系，提高公司的知名度和美譽(yù)度。
離職原因：
公司名稱：
起止年月：20xx-05～20xx-12
廣州xx策劃顧問有限公司
公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：
擔(dān)任職務(wù)：策劃主任
工作描述：曾參與亞洲鋁業(yè)粵西地區(qū)xx等項(xiàng)目前期策劃與營銷方案。期間，還負(fù)責(zé)對銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場調(diào)查，銷售技巧方面的培訓(xùn)，以及配合完成項(xiàng)目方案的撰寫，項(xiàng)目推廣制定策劃方案與客戶匯報(bào)、溝通并達(dá)到客戶認(rèn)可。向公司提交定期的工作總結(jié)、績效考核、市場分析報(bào)告，及時(shí)傳遞市場動態(tài)信息，結(jié)合項(xiàng)目給出合理的意見和建議，促進(jìn)項(xiàng)目工作發(fā)展。
離職原因：
公司名稱：
起止年月：20xx-10～20xx-12
xx地產(chǎn)投資有限公司
公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：
擔(dān)任職務(wù)：策劃助理
工作描述：對公司樓盤營銷方案的制定，配合銷售部達(dá)成銷售目標(biāo)，并與廣告公司、有關(guān)部門等一切外圍機(jī)構(gòu)保持良好的溝系。提出一系列的促銷、廣告計(jì)劃，營銷項(xiàng)目的銷售聲勢，加速項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。
離職原因：
公司名稱：
起止年月：20xx-04～20xx-10
廣州市xx房地產(chǎn)有限公司
公司性質(zhì)：所屬行業(yè)：
擔(dān)任職務(wù)：物業(yè)顧問
工作描述：負(fù)責(zé)分店區(qū)域的樓盤的銷售，接待客戶，為客戶分析市場的信息，拓展客戶群并保持良好溝通，跟進(jìn)二手的買賣交易過戶，銀行按揭等售后服務(wù)情況，完成公司所下達(dá)銷售任務(wù)；具有良好銷售業(yè)績，較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力、處事能力，工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)合作精神。
離職原因：
教育背景
畢業(yè)院校：xx師范大學(xué)
最高學(xué)歷：大專
畢業(yè)日期：20xx-12-01
所學(xué)專業(yè)一：房地產(chǎn)經(jīng)營與土地管理所學(xué)
受教育培訓(xùn)經(jīng)歷：
20xx-12---20xx-12xx師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營與土地管理專科
20xx-12---20xx-12xx師范大學(xué)人力資源管理本科
語言能力
外語：英語一般
國語水平：良好粵語水平：良好
工作能力及其他專長
八年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、策劃、管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作流程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程推廣與銷售策劃，在地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、執(zhí)行策略及文案方面有較強(qiáng)的執(zhí)行能力與把控能力，同時(shí)在活動策劃統(tǒng)籌、對外公關(guān)方面也有一定的工作能力，能帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)開展工作。
詳細(xì)個(gè)人自傳
本人性格外向、熱情，工作主動，責(zé)任心強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)意識良好，具有較強(qiáng)的親和力和極高的創(chuàng)業(yè)激情與敬業(yè)精神，能承擔(dān)高負(fù)荷工作壓力。另外，我還具備良好的溝通表達(dá)能力，邏輯嚴(yán)密，思路開闊，文筆流暢，在工作中追求卓越。
個(gè)人聯(lián)系方式
通訊地址：
聯(lián)系電話：
家庭電話：
手機(jī)：
qq號碼：
電子郵件：
個(gè)人主頁：
【二】
姓名：xxx
二年以上工作經(jīng)驗(yàn)|男|xx歲
居住地：xx
電話：137*******(手機(jī))
E-mail：[email protected]
最近工作[1年]
公司：XX有限公司
行業(yè)：房地產(chǎn)
職位：房產(chǎn)銷售
最高學(xué)歷
學(xué)歷：本科
專業(yè)：勞動與社會保障
學(xué)校：xx科技大學(xué)
自我評價(jià)
本人性格開朗、為人誠懇、樂觀向上、擁有較強(qiáng)的組織能力和適應(yīng)能力、并具有較強(qiáng)的管理策劃與組織管理協(xié)調(diào)能力。忠實(shí)誠信，講原則，說到做到，決不推卸責(zé)任，有自制力，做事情始終堅(jiān)持有始有終。
求職意向
到崗時(shí)間：可隨時(shí)到崗
工作性質(zhì)：全職
希望行業(yè)：房地產(chǎn)
目標(biāo)地點(diǎn)：xx
期望月薪：面議/月
目標(biāo)職能：房產(chǎn)銷售
工作經(jīng)驗(yàn)
20xx/11–20xx/11：XX有限公司[1年]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)
銷售部房產(chǎn)銷售
1.公司房產(chǎn)營銷部門及銷售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)、激勵(lì)、考核與日常管理；
2.公司戰(zhàn)略客戶、核心大客戶開發(fā)與維護(hù)；
20xx/9–20xx/9：XX有限公司[1年]
所屬行業(yè)：房地產(chǎn)
銷售部房產(chǎn)銷售
1.參與公司發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)規(guī)劃的討論與制定；
2.公司海外房產(chǎn)事業(yè)部組建發(fā)展；
3.總經(jīng)理交辦的其他事務(wù)；
教育經(jīng)歷
20xx/9—20xx/6xx科技大學(xué)勞動與社會保障本科
證書
20xx/12大學(xué)英語四級
語言能力
英語(良好)聽說(良好)，讀寫(良好)
【三】
基本信息
姓名：xxx
性別：男
民族：漢族
出生年月：年月日
證件號碼：
婚姻狀況：未婚
身高：xxcm
體重：xxkg
戶籍：xx市
現(xiàn)所在地：xx市
畢業(yè)學(xué)校：xx師范大學(xué)
學(xué)歷：本科
專業(yè)名稱：中國語言文學(xué)中文
畢業(yè)年份：xx年
工作經(jīng)驗(yàn)：
最高職稱：其他
求職意向：
職位性質(zhì)：項(xiàng)目經(jīng)理，銷售主管
職位類別：房地產(chǎn)前期/開發(fā)/策劃類-房地產(chǎn)開發(fā)/策劃
職位名稱：地產(chǎn)項(xiàng)目營銷總監(jiān)；地產(chǎn)公司營銷部經(jīng)理；
工作地區(qū)：xxx
待遇要求：(面談)元/月可面議；6000以上元/月不需要提供住房
到職時(shí)間：一周內(nèi)
技能專長：
語言能力：英語良好；普通話標(biāo)準(zhǔn)
電腦水平：OFFICE辦公軟件
教育培訓(xùn)：
教育背景：
時(shí)間所在學(xué)校學(xué)歷
19xx年9月-19xx年7月xx工業(yè)大學(xué)?？?/p>
20xx年3月-20xx年7月xx工業(yè)大學(xué)本科
培訓(xùn)經(jīng)歷：
時(shí)間培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)主題
20xx年9月-20xx年8月xx大學(xué)信息管理系計(jì)算機(jī)信息管理(自學(xué)考試本科)
19xx年2月-19xx年7月xx省建設(shè)廳建筑概預(yù)算員培訓(xùn)
19xx年2月-19xx年8月建設(shè)部建筑項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)
工作經(jīng)歷：
自我評價(jià)：
第4篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
房地產(chǎn)策劃工作是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展起來的新興行業(yè)，從事房地產(chǎn)策劃工作要求具備相當(dāng)廣泛的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識，以及對未來市場的初步預(yù)判等等。
在房地產(chǎn)策劃工作的領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃工作又占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃的水平高低，直接影響到未來項(xiàng)目運(yùn)營的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項(xiàng)目開發(fā)的最終成敗與否。
1 關(guān)于前期策劃的含義：
1.1 策劃工作的大致分類：
從房地產(chǎn)策劃工作的大致方向上來分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。
前期策劃：
房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初的項(xiàng)目論證開始，就需要開展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃方向、主要產(chǎn)品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內(nèi)容。前期策劃工作需要從宏觀領(lǐng)域入手，逐步延伸到項(xiàng)目全方位細(xì)節(jié)的微觀領(lǐng)域，對項(xiàng)目運(yùn)營的各個(gè)方面進(jìn)行全面界定，在項(xiàng)目運(yùn)營之初，就必須確定這個(gè)項(xiàng)目的整體開發(fā)基調(diào)。然后從這一基調(diào)出發(fā)，指導(dǎo)并且把控后續(xù)所有相關(guān)工作的整體方向。
銷售策劃：
主要指項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際銷售階段的策劃工作，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場狀況，有針對性的制定本項(xiàng)目的營銷策略。大致包括競品分析、推盤策略、價(jià)格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內(nèi)容。銷售階段的策劃工作內(nèi)容，一般都需要與項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的工作進(jìn)展結(jié)合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)并推動項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)程。
推廣策劃：
項(xiàng)目進(jìn)入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開展進(jìn)行專項(xiàng)的系列策劃工作。包括項(xiàng)目形象定位、整體包裝策略、系統(tǒng)的推廣方案、媒體組合與費(fèi)用預(yù)算等等。推廣策劃工作一般與項(xiàng)目協(xié)作的廣告公司的具體工作內(nèi)容結(jié)合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應(yīng)該能夠指導(dǎo)廣告公司有效推動該項(xiàng)目的宣傳攻勢。
1.2 前期策劃工作的重要性：
根據(jù)上述各類各階段策劃工作的內(nèi)容描述，我們可以初步認(rèn)為：一個(gè)項(xiàng)目的前期策劃工作成果，將決定項(xiàng)目的整體品質(zhì)、具體產(chǎn)品、價(jià)格標(biāo)高、形象主題等等重要內(nèi)容，這些內(nèi)容經(jīng)過進(jìn)一步延伸、衍生和細(xì)化，才能成為項(xiàng)目運(yùn)營的具體各項(xiàng)工作目標(biāo)，并且繼而為此制定各階段的工作計(jì)劃，推動各項(xiàng)工作的實(shí)際完成。
由此看來，前期策劃工作在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中占據(jù)重要的地位。我們大致可以說，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目最終運(yùn)營的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。
2 前期策劃的主要工作內(nèi)容：
2.1 項(xiàng)目前期策劃的主要工作流程：
第一階段：可行性研究
從最初的評估地塊、決定是否拿地開始，就需要前期策劃工作團(tuán)隊(duì)進(jìn)行相關(guān)地塊的可行性分析，得出研究結(jié)果以指導(dǎo)具體的土地獲取過程。
第二階段：項(xiàng)目研究
成功獲取開發(fā)地塊之后，前期策劃團(tuán)隊(duì)需要對地塊的實(shí)際情況進(jìn)行進(jìn)一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開發(fā)的各項(xiàng)重要因素，真正做到“讀懂土地”。
進(jìn)而對當(dāng)?shù)厥袌龊偷貕K周邊的相關(guān)競爭項(xiàng)目進(jìn)行深入了解，一定要充分了解市場供應(yīng)情況和客戶需求狀況，有必要組織專項(xiàng)的市場調(diào)查，從而真正做到“讀懂市場”。
第三階段：發(fā)展定位
根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，有針對性的選準(zhǔn)未來本項(xiàng)目開發(fā)的市場突破點(diǎn)，找準(zhǔn)該項(xiàng)目的市場定位。整體的項(xiàng)目市場定位還包括客戶群定位、產(chǎn)品定位，以及初步的整體形象定位和價(jià)格水平定位。
第四階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)
按照最終的綜合定位成果，嚴(yán)格指導(dǎo)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，會同相關(guān)各方共同完成該項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)方案。
第五階段：銷售準(zhǔn)備
項(xiàng)目整體方案和具體產(chǎn)品完全確定后，將根據(jù)實(shí)際情況安排整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，并且根據(jù)開發(fā)周期來安排實(shí)際銷售周期。
在銷售周期正式開始之前，首先要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況和項(xiàng)目自身素質(zhì)，決定該項(xiàng)目的整體價(jià)格水平，然后可以以此進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)效益分析。
同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮艹潭?，以及前期的綜合形象定位成果，制定該項(xiàng)目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。
經(jīng)過上述的前期策劃工作流程之后，這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就可以適時(shí)準(zhǔn)備，開始正式進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的市場銷售階段了。
前期策劃工作主要流程圖示：
以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個(gè)相關(guān)工作的具體環(huán)節(jié)。
2.2 第一階段：可行性研究
項(xiàng)目可行性研究：
是指在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。
項(xiàng)目開發(fā)前期所編制的翔實(shí)、縝密、完整的可行性研究報(bào)告，將成為：
項(xiàng)目投資決策的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究報(bào)告的最終結(jié)果，來決定是否對該項(xiàng)目進(jìn)行投資。
籌集建設(shè)資金總量的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究報(bào)告中的整體開發(fā)資金測算結(jié)果，來初步制定資金運(yùn)作計(jì)劃，合理調(diào)動資金投入到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中。
開發(fā)商與有關(guān)各部門商議土地獲取條件的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究中的開發(fā)成本分析結(jié)果，與土地出讓方洽談土地價(jià)款，并商議合適的土地出讓附加條件，達(dá)成一致意見后最終簽訂土地出讓合同。
編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：
可行性研究報(bào)告中的總體綜合結(jié)論，將成為后續(xù)相關(guān)工作的前提條件和出發(fā)點(diǎn)，后續(xù)工作將在此基礎(chǔ)上不斷延展和繼續(xù)深入，最終得以指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容
工作內(nèi)容 簡要描述
市場分析 關(guān)注宏觀市場，了解區(qū)域市場
市場預(yù)測 市場供應(yīng)預(yù)測、市場需求預(yù)測、價(jià)格變動預(yù)測
收入、成本、費(fèi)用預(yù)測 包括預(yù)期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)等等
財(cái)務(wù)評估 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率
動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期
盈虧平衡分析盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)
敏感性分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比
風(fēng)險(xiǎn)評估 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷
一份完整的可行性研究報(bào)告，除了綜合得出該項(xiàng)目是否可以上馬、是否具備開發(fā)條件等最終結(jié)論外，最重要的就是在整體財(cái)務(wù)評估的基礎(chǔ)上，進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)評估等內(nèi)容。這些內(nèi)容將事先分析未來可能出現(xiàn)的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進(jìn)行充分的評估。
換個(gè)角度來說，一個(gè)項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，首先應(yīng)該是一份“不可行”的研究報(bào)告，只有把所有的、跟項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的、各種不利因素全都考慮進(jìn)去，并且充分評估其不利影響的嚴(yán)重后果之后，如果最終得到的測算結(jié)果，表明該項(xiàng)目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開發(fā)條件的，那么這個(gè)項(xiàng)目才是一個(gè)真正“可行”的項(xiàng)目。那么未來在該項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)實(shí)進(jìn)程中，即使遇到了這樣那樣的各種實(shí)際困難，也應(yīng)該是在事先所評估的各種風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)的，因而項(xiàng)目整體開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也將是可控的，經(jīng)營者對于可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該可以做到心中有數(shù)、事先防范。
2.3 第二階段：項(xiàng)目研究
項(xiàng)目研究主要分為兩個(gè)主要部分，一是要讀懂這塊待開發(fā)的土地，二是研究該項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境。
讀懂土地：
研究待開發(fā)地塊的現(xiàn)狀，預(yù)判未來可能的發(fā)展方向。主要包括：
地理位置與交通狀況：
詳細(xì)考察待開發(fā)地塊與城市主體之間的的相對位置關(guān)系，以及各種交通條件的通達(dá)程度。這將在很大程度上決定本地塊未來的發(fā)展?jié)撃堋?/p>
板塊分析：
該地塊所處的局部板塊（建筑組團(tuán)），與周邊相鄰的幾個(gè)主要板塊之間的相互聯(lián)系，以及各自的功能區(qū)別。
如果可能的話，還應(yīng)盡量判別一下各個(gè)板塊的主要人口構(gòu)成情況。
這些分析結(jié)果，也將在很大程度上決定本地塊未來的發(fā)展方向。
現(xiàn)有自身?xiàng)l件：
有很多地塊的開發(fā)方向，是要收到多種現(xiàn)實(shí)條件的制約的。我們必須認(rèn)真的分析各種制約條件，比如來自當(dāng)?shù)卣闹萍s因素、來自本地市場的制約因素、來自當(dāng)?shù)厝宋姆矫娴闹萍s因素等等。這些現(xiàn)實(shí)存在的制約條件，極大的限定了待開發(fā)地塊可能的發(fā)展方向。
地塊SWOT分析：
定性分析待開發(fā)地塊的各項(xiàng)優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅等等影響未來項(xiàng)目運(yùn)作的客觀因素。
研究市場：
宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：
包括：國家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，以及經(jīng)濟(jì)政策走向。
綜合整體運(yùn)行現(xiàn)狀以及預(yù)期的未來政策走向，盡可能對未來2～3年內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)的走勢進(jìn)行初步分析，并力求得出一些基本判斷結(jié)論。以便從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的角度，對項(xiàng)目運(yùn)作提出策略性的指導(dǎo)建議。
房地產(chǎn)市場狀況：
全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況；
本地房地產(chǎn)市場當(dāng)年的銷售情況；
本地房地產(chǎn)市場近3～5年內(nèi)的運(yùn)行趨勢，包括主要房產(chǎn)類別各自的銷售總量、銷售價(jià)格的變化趨勢；
本地針對房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境如何，等等。
競爭態(tài)勢研究：
著重了解相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品種類、推售節(jié)奏、價(jià)格水平、以及競爭優(yōu)勢所在。
為此有必要進(jìn)行一次詳盡的市場調(diào)研，以詳盡調(diào)研表格或數(shù)據(jù)庫的形式，對各個(gè)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行普遍的調(diào)查了解。對于重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，還應(yīng)開始建立項(xiàng)目跟蹤制度，實(shí)時(shí)了解重點(diǎn)樓盤的重大營銷動作，掌握他們的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)程。
對市場進(jìn)行充分了解之后，才能夠?qū)ψ陨眄?xiàng)目在未來的市場競爭中，可能占據(jù)的市場地位有一個(gè)清醒的認(rèn)識。
2.4 第三階段：項(xiàng)目發(fā)展方向以及整體定位：
地塊發(fā)展價(jià)值綜合判研：
根據(jù)地塊實(shí)際情況以及當(dāng)前的市場狀況，綜合分析本地塊發(fā)展的核心價(jià)值所在。
項(xiàng)目發(fā)展方向判定：
根據(jù)地塊價(jià)值判研結(jié)果，初步篩選確定本項(xiàng)目未來的主要發(fā)展方向，決定將要建設(shè)的物業(yè)類型（商用物業(yè)或住宅物業(yè)等），或者綜合性項(xiàng)目中各類物業(yè)的大致配比，以及大致的物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品檔次等。
項(xiàng)目發(fā)展方向的判定一般需要考慮兩條原則：
原則一：項(xiàng)目經(jīng)營收益最大化；
原則二：項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小化。
這兩條原則在各種不同的市場條件下均可適用，但一般在市場走勢良好的時(shí)候更多的考慮原則一，在市場不夠景氣的時(shí)候需要更多的考慮到原則二。當(dāng)市場前景不夠明朗的時(shí)候，就需要綜合考慮收益性與風(fēng)險(xiǎn)性的辨正關(guān)系，做好相應(yīng)的經(jīng)營策略方面的準(zhǔn)備工作，可能需要提前準(zhǔn)備多套經(jīng)營方案，以備不時(shí)之需。
確定項(xiàng)目整體定位：
綜合考量各項(xiàng)相關(guān)因素，初步預(yù)判未來2～3年本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，在此基礎(chǔ)上，整合提出該項(xiàng)目的整體市場定位。
一個(gè)項(xiàng)目的整體市場定位，首先必須具備可實(shí)施性，其次應(yīng)該具備一定的超前性，然后還應(yīng)具備一定的可調(diào)整性，以面對可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)。
項(xiàng)目整體定位結(jié)果，是項(xiàng)目運(yùn)作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營的整體方向，指導(dǎo)后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和推廣銷售工作等等。因此可以說，一個(gè)項(xiàng)目整體定位的準(zhǔn)確與否，在很大程度上將影響到這個(gè)項(xiàng)目最終的經(jīng)營成敗。
項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)分：
得出整體項(xiàng)目定位后，還應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)拆分，將總體定位細(xì)化到項(xiàng)目界定的各個(gè)主要因素上，以便具體落實(shí)、指導(dǎo)后續(xù)工作。一般包括：
群定位：
找準(zhǔn)未來的目標(biāo)客戶群體，鎖定本項(xiàng)目未來的銷售對象，此后的所有營銷工作都將針對這些目標(biāo)客戶群體的實(shí)際需求來開展。
產(chǎn)品定位和項(xiàng)目檔次定位：
對項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)置進(jìn)行總體界定，這將決定項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和整體檔次，開始構(gòu)建該項(xiàng)目的各項(xiàng)物理屬性。
價(jià)格水平定位：
設(shè)定準(zhǔn)確合理的價(jià)格水平，制定精準(zhǔn)全面的價(jià)格策略，將極其有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤熱銷，以及后續(xù)營銷進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)。
推廣形象定位：
根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、素質(zhì)，參考目標(biāo)客戶群體的接受傾向，整合制定該項(xiàng)目的推廣形象定位，逐步為該項(xiàng)目樹立良好的公眾形象。
形象定位內(nèi)容一般包括項(xiàng)目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。
2.5 第四階段：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：
進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期策劃工作的主要內(nèi)容，將是會同有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)單位，將已經(jīng)研討制定的項(xiàng)目定位成果，如實(shí)的體現(xiàn)到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之中去。也就是說，由項(xiàng)目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產(chǎn)品，直至清晰的表現(xiàn)為成熟完整的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案這一“定量”結(jié)果。
通常的工作過程大致如下：
消費(fèi)者需求調(diào)研：
在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，有必要先行對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)行一次有針對性的需求調(diào)研。該調(diào)研一般可采取隨機(jī)問卷形式，也可采取深入訪談形式。但調(diào)研樣本應(yīng)該保證一定的總體數(shù)量，而且調(diào)研對象與目標(biāo)客戶群體不應(yīng)偏離過大，以免影響最終調(diào)研成果的準(zhǔn)確性。
該調(diào)研將力求了解本地目標(biāo)客戶群體對某類特定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的大致看法，了解他們對房產(chǎn)消費(fèi)的具體傾向、特殊喜好，對各類產(chǎn)品的規(guī)格、檔次、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等的期望值，對新產(chǎn)品、新技術(shù)的接受程度，對具體地塊的認(rèn)知和接受程度，對價(jià)格水平的心理預(yù)期，當(dāng)?shù)孛癖娫陧?xiàng)目認(rèn)知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關(guān)問題。如果是異地操作的開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)注意了解客戶消費(fèi)習(xí)慣的地區(qū)性差異，以避免出現(xiàn)想當(dāng)然的隨意推定，誤導(dǎo)后續(xù)的工作進(jìn)程。
本次客戶調(diào)研的分析成果，將成為后續(xù)各項(xiàng)工作的指導(dǎo)性依據(jù)。
產(chǎn)品界定：
根據(jù)客戶調(diào)研成果，結(jié)合該項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)具體指標(biāo)參數(shù)，前期策劃工作人員應(yīng)該明確提出該項(xiàng)目的產(chǎn)品界定結(jié)果，包括：
產(chǎn)品形式的選擇（樓宇形式）；
各種產(chǎn)品規(guī)格的界定（戶型大小、各自比例）；
產(chǎn)品特點(diǎn)（建筑細(xì)節(jié)的變化亮點(diǎn)、采用新產(chǎn)品新技術(shù)等）；
產(chǎn)品界定的工作成果，將指導(dǎo)后續(xù)的整體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。
會同規(guī)劃設(shè)計(jì)：
由于全國各個(gè)地區(qū)建筑規(guī)劃管理部門的條文規(guī)定各有不同，不同設(shè)計(jì)師對產(chǎn)品定位的理解也各不相同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設(shè)計(jì)工作，共同探討、不斷優(yōu)化各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的具體解決方案，以最終得出符合政府規(guī)定、符合市場需求、符合開發(fā)商意愿的、良好的設(shè)計(jì)方案。
在此過程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規(guī)劃知識，了解建筑設(shè)計(jì)的大致工作過程，同時(shí)放眼于未來該項(xiàng)目的營銷工作進(jìn)程，做到前后統(tǒng)一、上下銜接。
2.6 第五階段：銷售準(zhǔn)備工作：
開發(fā)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本確定后，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程將分為工程建設(shè)與市場營銷這兩條線。在項(xiàng)目工程建設(shè)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段以后，該項(xiàng)目的市場營銷工作也開始進(jìn)入準(zhǔn)備階段了。
項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備工作大致分為兩塊，即物質(zhì)條件的準(zhǔn)備與營銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。
硬件方面準(zhǔn)備工作的大致包括：
售樓處的設(shè)計(jì)、搭建、裝飾布置；
銷售團(tuán)隊(duì)的全面組建、系統(tǒng)培訓(xùn)；
銷售物料的設(shè)計(jì)、制作、布置；
硬件條件的完善一般需要銷售團(tuán)隊(duì)的通力配合，力求盡早在項(xiàng)目案場營造出良好的銷售氛圍。
軟件方面的準(zhǔn)備工作大致包括：
項(xiàng)目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執(zhí)行（需要會同協(xié)作的廣告公司）；
項(xiàng)目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；
按照銷售策略框架，將各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作排定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，明確工作要求和相關(guān)責(zé)任人，并參與逐項(xiàng)落實(shí)；
制定項(xiàng)目銷售的整體價(jià)格策略。
3 關(guān)于前期策劃工作：
3.1 前期策劃工作的作用：
前期策劃所要解決的都是項(xiàng)目開發(fā)的重大問題，前期工作成果的優(yōu)劣，將直接影響到整體項(xiàng)目開發(fā)的成功與否。
從工作階段的銜接角度來講，在前期策劃階段中為該項(xiàng)目所賦予的種種產(chǎn)品優(yōu)勢，在后期的宣傳推廣進(jìn)程中，才可以形成有力的實(shí)際支撐點(diǎn)，可供廣告創(chuàng)意人員進(jìn)行精神提煉、形象包裝，為發(fā)散型的創(chuàng)作思維提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項(xiàng)精準(zhǔn)定位，將使銷售團(tuán)隊(duì)的工作方向更為明確，也更為卓有成效。
前期策劃工作的各項(xiàng)成果，為后續(xù)的項(xiàng)目營銷進(jìn)程奠定了一個(gè)良好基礎(chǔ)，這個(gè)基礎(chǔ)就像一座舞臺一樣，前期工作進(jìn)行的越扎實(shí)、越完善，那么這座舞臺也就越加寬闊、堅(jiān)實(shí)，足夠可供后續(xù)的營銷團(tuán)隊(duì)繼續(xù)進(jìn)行深入發(fā)揮，不斷演繹出更新的營銷話題、連續(xù)上演賞心悅目的新鮮節(jié)目，才能將項(xiàng)目的營銷進(jìn)程做得有聲有色，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的整體成功。
3.2 前期策劃工作需要注意：
前瞻性：
從剛剛獲取土地開始計(jì)算，視項(xiàng)目規(guī)模大小不同，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期短則1～2年，長則5年以上。因此項(xiàng)目前期策劃的工作人員必須對未來的市場趨勢作出初步判斷，對整體經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的變化情況，必須具有一定的前瞻性。
大局觀：
在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期策劃人員經(jīng)常需要在項(xiàng)目的整體定位與設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之間徘徊、抉擇，一邊與設(shè)計(jì)人員就各個(gè)具體問題探討各種可能的解決方案，同時(shí)又必須在多種方案中，盡快的選定一個(gè)最優(yōu)化的解決方法。
通常而言在這種情況下，最優(yōu)方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該首先參照既定的項(xiàng)目整體定位成果，最有利于該成果的實(shí)現(xiàn)的，將成為最優(yōu)解決方案。
綜合協(xié)調(diào)性：
前期策劃工作所涉及的工作內(nèi)容很多，所涵蓋的領(lǐng)域也比較廣泛，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、建筑科技，到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場研究、策劃定位，再到后期的營銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項(xiàng)目前期策劃工作過程中，尤其需要注意相關(guān)各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接與協(xié)調(diào)性，工作人員必須站在項(xiàng)目開發(fā)全過程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現(xiàn)相互沖突的情況，為相關(guān)各項(xiàng)工作提供便利條件。
為后期調(diào)整和發(fā)揮保留充足的余地：
在整體前瞻性的基礎(chǔ)上，前期策劃工作還應(yīng)注意為未來可能出現(xiàn)的各種變化情況，保留適度的可調(diào)整余地。
3.2.1 應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場變動，亦即考慮到市場向好時(shí)如何營銷，市場相對停滯時(shí)又應(yīng)該如何調(diào)整，因此在前期策劃階段，應(yīng)該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動提供操作空間。通常而言，在項(xiàng)目前期制定產(chǎn)品策略的時(shí)候，就需要選擇或?yàn)椤耙恢И?dú)秀”、或者“進(jìn)退自如”的發(fā)展方向。在抉擇選定了不同的產(chǎn)品策略方向之后，將對項(xiàng)目后期的可能采取的銷售策略方向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
3.2.2 應(yīng)注意盡量能為后期的推廣營銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點(diǎn)，以便在后期營銷進(jìn)程中，可以不斷制造出更多的營銷話題，來持續(xù)吸引社會公眾的強(qiáng)烈關(guān)注，從而實(shí)現(xiàn)全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實(shí)際支撐點(diǎn)，大都體現(xiàn)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)中精心規(guī)劃的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)方面，以產(chǎn)品的多處實(shí)際賣點(diǎn)為支撐，便可以連續(xù)不斷的連續(xù)制造營銷話題。
前期策劃工作人員應(yīng)該具備的基本工作素養(yǎng)：
首先，能否就各種問題迅速作出正確的判斷，將是考驗(yàn)前期策劃人員實(shí)際功力的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是這種考量標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)的工作階段又很難進(jìn)行量化，到最終顯現(xiàn)結(jié)果的時(shí)候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責(zé)任心，本著為項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真仔細(xì)的商討解決每一個(gè)具體問題。
另外，由于前期策劃階段所涉及的環(huán)節(jié)極為繁多，差不多在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中所要涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，在前期策劃階段均有所體現(xiàn)。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識所限，不可能要求每個(gè)人在所有的各個(gè)領(lǐng)域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強(qiáng)的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問題的時(shí)候，能夠迅速組織相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人員進(jìn)行深度討論，并且能夠確保在不會偏離項(xiàng)目開發(fā)的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優(yōu)化的解決方案。
小結(jié)
第5篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
關(guān)鍵詞：市場營銷；行業(yè)背景動態(tài)；理實(shí)一體
中圖分類號：G712 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）22-0162-02
調(diào)查顯示，目前高職高專市場營銷專業(yè)的現(xiàn)狀是：專業(yè)設(shè)置缺乏對各個(gè)行業(yè)的深入調(diào)研，市場營銷專業(yè)的專業(yè)設(shè)置結(jié)構(gòu)和人才培養(yǎng)層次結(jié)構(gòu)沒有明顯界定，如房地產(chǎn)營銷、汽車營銷、醫(yī)藥營銷、服裝營銷及電力營銷等，各個(gè)行業(yè)在營銷原則、營銷手段、營銷策略及營銷技巧方面存在較大差異，所以對市場營銷人才的要求也明顯不同，例如，近幾年市場對汽車營銷人才的需求急劇增加，要求從業(yè)人員不但要有嫻熟的營銷技巧，還要懂得汽車結(jié)構(gòu)，汽車行業(yè)相關(guān)知識及汽車行業(yè)營銷規(guī)律。而我國目前高職高專市場營銷專業(yè)的專業(yè)設(shè)置多只重視營銷專業(yè)理論基礎(chǔ)知識的系統(tǒng)教育，而忽視行業(yè)差異的理論及實(shí)踐教學(xué)，因而畢業(yè)生的行業(yè)知識缺乏，解決實(shí)際營銷問題的能力較弱，致使市場營銷人才市場上的專業(yè)性和結(jié)構(gòu)性人才比例失衡，導(dǎo)致企業(yè)用人單位的用人成本增加，畢業(yè)生的就業(yè)出現(xiàn)障礙，用人單位對營銷專業(yè)畢業(yè)生的滿意度下降。為此，本文對市場營銷專業(yè)理實(shí)一體動態(tài)行業(yè)背景系統(tǒng)學(xué)習(xí)方案進(jìn)行了設(shè)計(jì)，以探索解決目前高職高專市場營銷專業(yè)人才培養(yǎng)與市場實(shí)際需求脫節(jié)問題的解決方法。
一、從人才培養(yǎng)方案入手改革人才培養(yǎng)模式
為經(jīng)濟(jì)建設(shè)培養(yǎng)應(yīng)用型人才是教育的根本任務(wù)。市場營銷專業(yè)要面向經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要，即按市場需求來抓好市場營銷專業(yè)建設(shè)。這是人才培養(yǎng)工作主動、靈活的適應(yīng)市場需求的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在設(shè)置市場營銷專業(yè)時(shí)，一定要深入各個(gè)行業(yè)和市場進(jìn)行調(diào)查，邀請企業(yè)中有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的市場營銷從業(yè)人員和各個(gè)行業(yè)的代表進(jìn)行論證，要從當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)體系出發(fā)，從各個(gè)行業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，設(shè)置所需專業(yè)，構(gòu)建市場營銷專業(yè)課程體系。因此高職高專營銷專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)要依據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)及具體行業(yè)需要進(jìn)行定位，具體應(yīng)描述為培養(yǎng)適應(yīng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足行業(yè)營銷業(yè)務(wù)一線需要，具有良好的營銷職業(yè)道德，掌握營銷專業(yè)基本理論和某個(gè)或多個(gè)行業(yè)（如汽車、通信、房地產(chǎn)、零售、電力行業(yè)等）的專業(yè)知識和營銷方法，具有進(jìn)行營銷調(diào)研、市場分析、產(chǎn)品推銷、營銷策劃與銷售管理等能力的技能性應(yīng)用型人才。
二、以地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要為依據(jù)構(gòu)建動態(tài)理實(shí)一體動態(tài)行業(yè)背景課程學(xué)習(xí)方案
市場營銷專業(yè)人才培養(yǎng)模式改革的重要突破口在于構(gòu)建理實(shí)一體的動態(tài)行業(yè)背景學(xué)習(xí)方案，即以地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求為基礎(chǔ)充分調(diào)研各個(gè)行業(yè)對營銷人才的知識要求及技能要求，以此作為構(gòu)建市場營銷專業(yè)課程的重要依據(jù)。鄭州電力高等專科學(xué)校從對鄭州市及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的研究出發(fā)，以房地產(chǎn)行業(yè)、電力行業(yè)、汽車行業(yè)、計(jì)算機(jī)行業(yè)為切入點(diǎn)，在課程設(shè)置中做了大膽的嘗試和探索，每個(gè)行業(yè)背景課程以兩周實(shí)踐課程的形式呈現(xiàn)在第三學(xué)期到第六學(xué)期，專業(yè)負(fù)責(zé)人及專業(yè)課程組成員根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、地方經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、前序及后序課程的安排，對行業(yè)背景課程及課程具體內(nèi)容進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。行業(yè)背景課程的實(shí)現(xiàn)方式以理實(shí)一體為基本方法，具體教學(xué)方法及教學(xué)實(shí)施手段以行業(yè)不同加以調(diào)整。下面，以鄭州電力高等?？茖W(xué)校市場營銷專業(yè)汽車行業(yè)背景和電力行業(yè)背景實(shí)踐課程為例闡述如何構(gòu)建行業(yè)背景課程學(xué)習(xí)方案。
1.汽車行業(yè)背景營銷實(shí)訓(xùn)。汽車行業(yè)背景實(shí)踐放在人才培養(yǎng)方案的第四學(xué)期，課程共分八個(gè)模塊，以兩周集中理論實(shí)踐結(jié)合的方式實(shí)現(xiàn)。第一個(gè)模塊讓學(xué)生了解汽車行業(yè)、汽車產(chǎn)品和汽車文化，建議學(xué)習(xí)課時(shí)為3小時(shí)。第二個(gè)模塊學(xué)習(xí)汽車營銷禮儀與溝通技巧，建議學(xué)習(xí)學(xué)時(shí)3個(gè)小時(shí)。第三個(gè)模塊進(jìn)行當(dāng)?shù)仄囀袌稣{(diào)研，分別用焦點(diǎn)座談法、問卷調(diào)查法進(jìn)行當(dāng)?shù)仄囀袌稣{(diào)研，并要求撰寫汽車市場調(diào)查報(bào)告，建議學(xué)時(shí)4學(xué)時(shí)。第四個(gè)模塊訓(xùn)練汽車市場顧客購買行為分析與引導(dǎo)，包括顧客購車心理分析與引導(dǎo)、顧客購車動機(jī)分析、引導(dǎo)和購車過程分析與引導(dǎo)、綜合訓(xùn)練，建議6學(xué)時(shí)。第五個(gè)模塊學(xué)習(xí)汽車推銷技巧建議學(xué)時(shí)數(shù)6學(xué)時(shí)，包括顧客接待與咨詢技巧、座店式銷售技巧、訪問式銷售技巧、達(dá)成協(xié)議技巧、驗(yàn)車與交車、售后跟蹤服務(wù)技巧、綜合訓(xùn)練。第六個(gè)模塊進(jìn)行4S店銷售與管理理論學(xué)習(xí)與訓(xùn)練，建議學(xué)時(shí)數(shù)6學(xué)時(shí)，包括4S店組織結(jié)構(gòu)和部門職能、店內(nèi)銷售人員職務(wù)說明、汽車產(chǎn)品展示、展廳營業(yè)活動管理、顧客（關(guān)系）管理、綜合訓(xùn)練。第七個(gè)模塊汽車營銷策劃訓(xùn)練，建議學(xué)時(shí)5小時(shí)，包括汽車營銷策劃書的編寫、汽車廣告?zhèn)鞑ゲ邉?、汽車促銷活動策劃、汽車公關(guān)活動策劃、汽車展銷會策劃、綜合訓(xùn)練。第八個(gè)模塊了解二手汽車市場營銷，建議學(xué)時(shí)2小時(shí)，包括二手汽車鑒定評估和二手汽車營銷技巧和綜合訓(xùn)練。
2.房地產(chǎn)行業(yè)背景營銷實(shí)訓(xùn)。房地產(chǎn)行業(yè)背景實(shí)訓(xùn)放在第五學(xué)期，包括六個(gè)模塊，以兩周集中理論實(shí)踐結(jié)合的實(shí)訓(xùn)方式實(shí)現(xiàn)。第一個(gè)模塊進(jìn)行房地產(chǎn)營銷的市場調(diào)查，建議學(xué)時(shí)6小時(shí)，包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、購房人信息調(diào)研和房地產(chǎn)市場競爭對手分析調(diào)研。市場環(huán)境調(diào)研具體包括人口環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境調(diào)研；購房人信息調(diào)研包括家庭收入、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、購房需求等調(diào)研，房地產(chǎn)市場競爭對手分析調(diào)研包括競爭項(xiàng)目調(diào)研和競爭企業(yè)調(diào)研，競爭項(xiàng)目調(diào)研包括房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研、價(jià)格調(diào)研、廣告調(diào)研和銷售情況分析，產(chǎn)品調(diào)研即區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成調(diào)研，價(jià)格調(diào)研包括單價(jià)和總價(jià)和付款方式調(diào)研；廣告調(diào)研包括售樓處、廣告媒體、投放強(qiáng)度、訴求點(diǎn)等內(nèi)容的調(diào)研；銷售情況分析包括銷售率、銷售順序和客戶群分析等內(nèi)容；競爭企業(yè)調(diào)研包括競爭企業(yè)的專業(yè)化程度、品牌知名度、商品房質(zhì)量、縱向整合、成本狀況、價(jià)格策略、與母公司的關(guān)系、與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系等內(nèi)容調(diào)研。第二個(gè)模塊是房地產(chǎn)營銷的市場預(yù)測，要求應(yīng)用定性分析預(yù)測方法和定量預(yù)測分析方法對某一房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測。其中定性預(yù)測方法包括購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法，定量預(yù)測分析方法包括時(shí)間序列預(yù)測法、簡均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、回歸分析預(yù)測和市場因子推演法，建議6學(xué)時(shí)。第三個(gè)模塊進(jìn)行房地產(chǎn)營銷的渠道管理實(shí)訓(xùn)，內(nèi)容包括目前我國房地產(chǎn)營銷渠道的三種方式，即直銷、和網(wǎng)絡(luò)營銷各自的優(yōu)缺點(diǎn)，建議學(xué)時(shí)12學(xué)時(shí)。第四個(gè)模塊房地產(chǎn)營銷的原則，要求找出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營銷的真實(shí)案例3～4個(gè)，對照房地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新原則、資源整合原則、系統(tǒng)原則和可操作性原則進(jìn)行分析，建議學(xué)時(shí)8學(xué)時(shí)。第五個(gè)模塊房地產(chǎn)營銷的技巧訓(xùn)練，可以在線觀看世界第一房地產(chǎn)銷售大師霍普金斯的房地產(chǎn)營銷技巧和話術(shù)視頻。實(shí)地考察和觀察4～5家當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營銷企業(yè)，總結(jié)其營銷優(yōu)缺點(diǎn)，并提出改進(jìn)意見和建議，建議6學(xué)時(shí)。第六個(gè)模塊房地產(chǎn)營銷的價(jià)格策略，包括定價(jià)策略和調(diào)價(jià)策略，定價(jià)策略包括分級定價(jià)策略、心理定價(jià)策略、加權(quán)定價(jià)策略和折扣定價(jià)策略；調(diào)價(jià)策略包括“高開低走”策略、“低開高走”策略和“螺旋波浪”策略?？刹捎脤?shí)地考察、調(diào)查、訪談等方法進(jìn)行價(jià)格調(diào)查，并針對2～3個(gè)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的定價(jià)及調(diào)價(jià)策略進(jìn)行分析，提出學(xué)生自己的價(jià)格制定建議，建議學(xué)時(shí)6學(xué)時(shí)。
高職高專市場營銷專業(yè)理實(shí)一體動態(tài)行業(yè)背景課程的設(shè)置和學(xué)習(xí)方案的設(shè)計(jì)，將真正提高高職高專市場營銷專業(yè)學(xué)生的技能水平，為學(xué)生畢業(yè)后的營銷領(lǐng)域選擇和行業(yè)選擇規(guī)劃提供有益的參考，縮短畢業(yè)生的崗位適應(yīng)時(shí)間，大大提高用人單位對高職高專營銷專業(yè)學(xué)生的滿意度。
參考文獻(xiàn)：
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第6篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；項(xiàng)目策劃；全程策劃
1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述
1.1 房地產(chǎn)策劃的概念
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)策劃也隨之快速發(fā)展起來。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場化的程度逐漸增高,個(gè)人消費(fèi)已經(jīng)成為市場主流。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)具有舉足輕重的意義。策劃是通過實(shí)踐活動獲取更佳成果的智能或智能創(chuàng)造行為。房地產(chǎn)策劃是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，把市場調(diào)研和市場定位作為基礎(chǔ)，把獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)作為核心，運(yùn)用各種手段去策劃，對將來的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的有創(chuàng)造性的規(guī)劃，并且把具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。
1.2 房地產(chǎn)策劃的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,避免偏差,提高企業(yè)競爭力,增強(qiáng)企業(yè)自身管理創(chuàng)新能力,有效整合資源,使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢突出。對項(xiàng)目開發(fā)過程中,統(tǒng)一思想,理順公司內(nèi)部和外部的公司部門合作關(guān)系、提高管理效率,設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定,這是肯定的,困難的、重要的項(xiàng)目發(fā)展將起到積極作用,是房地產(chǎn)企業(yè)的員工實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)過程,綜合的總體指導(dǎo)功能。因此,如何創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃,具有較高的效率和效益最大化的所有的銷售,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理變得越來越重要。
2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模式
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的進(jìn)行是遵循一定的模式的。通過策劃人不斷實(shí)踐和總結(jié),慢慢形成了各種策劃模式,體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的一些基本規(guī)律。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況靈活運(yùn)用這些策劃模式,能夠創(chuàng)造出項(xiàng)目典范和營銷經(jīng)典,提高房地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃發(fā)展到今天,主要形成了3種策劃模式:賣點(diǎn)策劃、概念策劃和全程策劃。
2.1 賣點(diǎn)策劃模式
當(dāng)市場需求大于或者略小于供給、市場競爭不是太激烈、消費(fèi)者的消費(fèi)心理也不夠理性和成熟的時(shí)候，市場中產(chǎn)生的便是賣點(diǎn)策劃模式。
2.2 概念策劃模式
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從20世紀(jì)90年代中后期,人們的生活行為模式開始發(fā)生變化,房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場變換為買方市場。人們對住宅的需求要能夠體現(xiàn)自身的個(gè)性和生活方式。策劃人員開始賦予新產(chǎn)品以豐富的開拓性內(nèi)涵,概念策劃模式主要目的是引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)新觀念的形成過程中開發(fā)出新產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的自我銷售。
2.3 全程策劃模式
全程策劃結(jié)合了與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的社會性專業(yè)服務(wù),在整個(gè)策劃過程中融入了各個(gè)部門的運(yùn)作。在全程策劃應(yīng)用當(dāng)中,策劃部門是開發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位,以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門的橋梁,同時(shí)也制定和貫徹了項(xiàng)目的戰(zhàn)略。另一方面,全程策劃模式可以減小開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,在充分運(yùn)用社會資源以實(shí)現(xiàn)高效率開發(fā)的同時(shí),提高了企業(yè)的市場競爭力。
3.全程策劃模式探討
3.1 全程策劃模式的適用性
房地產(chǎn)全程策劃模式的特點(diǎn)是全過程策劃服務(wù),所以策劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。全程策劃在應(yīng)用過程中逐漸形成3種策劃方向:
(1)在接手項(xiàng)目后,從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營銷策劃、廣告推廣、銷售以及售后服務(wù)等相關(guān)環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,并在各方面仔細(xì)操作,直到項(xiàng)目成功地推出市場。這種全程策劃方向的難度相當(dāng)大,現(xiàn)在只有較少的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。
(2)項(xiàng)目參與了相關(guān)領(lǐng)域，但不涉及到具體的專項(xiàng)行動。規(guī)劃工作人員并不需要太多的方向，但他們正計(jì)劃管理專業(yè)人才的工作，協(xié)調(diào)好各方面的專業(yè)公司。規(guī)劃的方向大多是應(yīng)用于規(guī)劃咨詢公司。
(3)由于策劃咨詢公司的特長不同,他們運(yùn)用自己的專業(yè)特長各有側(cè)重,但不會丟掉全程策劃的目標(biāo),也取得了很好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。全程策劃模式相對而言更適用于中小型項(xiàng)目的策劃,這樣各個(gè)流程可以很好地策劃落實(shí),大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤就會感到無能為力。這時(shí)就需要采取其他策劃模式與之交叉進(jìn)行,取長補(bǔ)短。
3.2 房地產(chǎn)全過程策劃的原則
(1）整合原則：要把握好整合資源的技巧，整合好的各種客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。
（2）定位原則：要從“大”、“小”兩個(gè)方面入手，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的方法和技巧。
（3）可行原則：策劃方案是否可行，方案經(jīng)濟(jì)性是否可行，方案有效性是否可行。
（4）全局原則：房地產(chǎn)策劃要從整體出發(fā),注重全局的目標(biāo)、效益和效果；要從長期出發(fā),處理好項(xiàng)目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系；要從各個(gè)層次出發(fā),總攬全局；要從動態(tài)性出發(fā),注意全局的動態(tài)發(fā)展。
3.3 全程策劃過程中的問題
(1)不做市場調(diào)研或者做的不夠仔細(xì)，使得綜合得出的結(jié)果和市場的本來面目差距很大，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，把這作為依據(jù)進(jìn)行的營銷策劃工作偏離了實(shí)際，無法生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，最終結(jié)果可想而知;
(2)盲目決策，想當(dāng)然地追逐熱點(diǎn)，哪知道市場千變?nèi)f化，今天的熱點(diǎn)到明天就成為過時(shí)了的，沒有認(rèn)真分析細(xì)分市場的真正需求，項(xiàng)目上馬后，形成尷尬的局面;
(3)在短期利潤的追求，搞一錘子買賣。只關(guān)心該項(xiàng)目的銷售，服務(wù)不到位，以滿足個(gè)人利益于消費(fèi)者的利益為代價(jià)的客戶需求方面做得不夠，有時(shí)，住宅單位的現(xiàn)象，或有逃跑時(shí)逃脫現(xiàn)象;
(4)只為了銷售而搞策劃，沒有從根本上認(rèn)識到營銷不僅僅是局部的工作，而是牽涉到實(shí)現(xiàn)公司總體經(jīng)營目標(biāo)的核心工作的理念，造成臨時(shí)抱佛腳，走到哪一步算哪一步的境地;
(5)其他包括營銷策劃水平較低，現(xiàn)代化辦公工具使用不到位，定性多于定量，憑借想象完成策劃工作，沒有明確的目標(biāo)，也就沒有好的結(jié)果。
4.結(jié)語
在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的過程中,市場調(diào)研、對消費(fèi)者行為方式的分析和研究,以及具體的營銷計(jì)劃的制定、執(zhí)行和控制等,是一個(gè)密不可分的過程,忽視其中任何一個(gè)部分,都有可能造成項(xiàng)目的失敗,但是,在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)中,對于市場調(diào)研和對消費(fèi)者行為方式的分析等內(nèi)容,仍然沒有得到應(yīng)有的的重視,這也是反復(fù)強(qiáng)調(diào)全程策劃的主要原因。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場的發(fā)展而不斷變化。將來肯定還會有更多的策劃模式出現(xiàn),但是每一種策劃模式都會有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),沒有一種策劃模式會成為項(xiàng)目策劃的萬金油,策劃模式的選擇和運(yùn)用要適應(yīng)項(xiàng)目所處的市場的要求。
參考文獻(xiàn)
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第7篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃科學(xué)發(fā)展觀
通常意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可分為決策階段和實(shí)施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目前期階段一般指的就是決策階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項(xiàng)目開發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。
1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃工作的任務(wù)
主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。各個(gè)組成部分的具體內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項(xiàng)目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等,從而為項(xiàng)目的定義和論證提供資料；項(xiàng)目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開發(fā)或建設(shè)周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項(xiàng)目開發(fā)中的成本效益分析,制定資金需求量計(jì)劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價(jià)格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險(xiǎn)分析包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及營銷風(fēng)險(xiǎn)等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個(gè)清晰和明確的項(xiàng)目計(jì)劃和方案,從而對開發(fā)項(xiàng)目做出決策。項(xiàng)目策劃是一個(gè)知識管理和創(chuàng)新增值的過程,通過項(xiàng)目策劃,可以對項(xiàng)目開發(fā)中的各個(gè)方面進(jìn)行充分調(diào)查和研究,制定方案,為項(xiàng)目實(shí)施中的控制提供前提。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃重要性的具體表現(xiàn)
（1）選址錯(cuò)誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。
（2）功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。
（3）房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見。
（4）為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計(jì)不佳，單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。
（5）有的小區(qū)號稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。
3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題
3.1房地產(chǎn)市場方面
中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過場的形式。3.2發(fā)展商存在的問題
發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，發(fā)展商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。
3.3建筑師存在的問題
在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。
4解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑
（1）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個(gè)國家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價(jià)和銷售情況的影響，對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。
（2）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，尊紀(jì)守法避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。
（3）要對項(xiàng)目周邊的居民和對周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)，還有對未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營銷策略時(shí)作到揚(yáng)長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象和樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。
（4）樹立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開發(fā)觀念的政策體制。舊的開發(fā)意識、舊的經(jīng)營體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、新市場的發(fā)展特點(diǎn)，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹立房地產(chǎn)開發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨(dú)立出來，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計(jì)程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動。
參考文獻(xiàn)
1吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的幾點(diǎn)認(rèn)識[J].安徽建筑，2004（9）
2張利.對房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目前期策劃工作的認(rèn)識和思考[J].四川建筑科學(xué)研究，2002（3）
第8篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
每天翻看報(bào)紙，半版、整版、通版、套紅、彩版的房地產(chǎn)廣告遍眼都是。有企業(yè)連續(xù)7天的在《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》一天一個(gè)整版，更有企業(yè)把腦白金電視廣告搬到了報(bào)紙上，連續(xù)數(shù)月投放同樣版式同樣內(nèi)容的廣告。據(jù)說曾有開發(fā)商準(zhǔn)備一次發(fā)八個(gè)整版的彩色連版廣告?！度A商報(bào)》、《西安晚報(bào)》的黑白整版價(jià)格一般都在7萬到8萬間，彩版費(fèi)用則要在黑白版的基礎(chǔ)上加收50%的費(fèi)用。這樣測算下來，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一年運(yùn)做下來，報(bào)紙廣告投入少則一百萬余萬，多則五、六百萬。當(dāng)前西安另一個(gè)屬于貴族們的媒體熱土——戶外廣告，自然也成了地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的天下。當(dāng)今地產(chǎn)開發(fā)商的巨額報(bào)紙廣告投入，讓以往的前輩們家電、手機(jī)汗顏，甚至也讓正感覺“中國市場正好！“的跨國汽車巨鱷們自愧不如。
（地產(chǎn)企業(yè)的廣告投入基本都是區(qū)域型集中，而家電、手機(jī)、汽車行業(yè)則一般是全國區(qū)域范圍，筆者在這里對比所說明是現(xiàn)在的區(qū)域廣告投入主流企業(yè)已經(jīng)是地產(chǎn)企業(yè)。其實(shí)如果放眼全國范圍的報(bào)紙、戶外路牌媒體，地產(chǎn)行業(yè)在此兩類的廣告費(fèi)用投入已經(jīng)超過了其他的行業(yè)。）
如果說在前兩年，地產(chǎn)開發(fā)商巨額廣告投入帶來的是開發(fā)商、報(bào)社、消費(fèi)者三者微笑，那現(xiàn)在到底有多少開發(fā)商能真正的開心的笑起來呢。西安南部住宅超級大盤豪華別墅、北部的眾多中高端項(xiàng)目、東部的高層樓盤別墅的開發(fā)商們，現(xiàn)在正在或多或少的咽下“廣告成本”這顆苦果帶來的項(xiàng)目銷售價(jià)格居高、營銷后期費(fèi)用緊張、企業(yè)現(xiàn)金流短缺等問題。更加讓人擔(dān)憂的是，有些開發(fā)商并沒有從“營銷成本控制”角度出發(fā)解決問題，而是采用的是“額度不足加大投入”法辦，來試圖改變這種局面；可以預(yù)見很多新開發(fā)中的項(xiàng)目，營銷經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商也即將品嘗到那顆“廣告成本”的苦果。
筆者在此就房地產(chǎn)企業(yè)的“報(bào)紙媒體成本控制”這個(gè)問題做以淺顯的分析，并希望能與同行諸位進(jìn)行此方面的交流與溝通。
房地產(chǎn)企業(yè)巨額投入的起因分析：
行業(yè)暴利是根本——地產(chǎn)企業(yè)巨額的廣告費(fèi)投入必須有其雄厚的資本做為基礎(chǔ)，地產(chǎn)行業(yè)高比例的投入回報(bào)率是地產(chǎn)企業(yè)的完成原始資本積累的關(guān)鍵。而高額的回報(bào)率往往讓地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)運(yùn)營、經(jīng)營、營銷等成本忽視控制，這里自然也包括“廣告成本”。試想如果一個(gè)行業(yè)的的投資回報(bào)率高達(dá)30%以上，就算他的拿出銷售額的10%進(jìn)行廣告投入的話（家電企業(yè)廣告費(fèi)用比例為銷售額的2%以下），那他的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期社會平均投資回報(bào)率（目前長期國債收益率僅為3．3％，近幾年另一暴利鋼鐵業(yè)平均投資回報(bào)率也只有12％——25%）。
俗語所言——“錢來的容易、去的也容易”，知道了地產(chǎn)行業(yè)高額的投資回報(bào)率，我們就不難理解地產(chǎn)企業(yè)為什么能在廣告上一擲千金了。近一年來隨著國家地產(chǎn)政策控制力度的加強(qiáng)、地產(chǎn)法規(guī)的健全、融資渠道的規(guī)范、行業(yè)競爭強(qiáng)大的增大，地產(chǎn)行業(yè)的正在回歸其應(yīng)有的正常的投資回報(bào)率上。如果地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營層沉迷于往日的黃金歲月中，那吞咽“廣告成本”的苦果就在所難免了。
成長中的市場——
地產(chǎn)市場尤其是內(nèi)地地產(chǎn)市場，是近5年才開始全面起步發(fā)展的。一個(gè)成長中的市場，往往存在著市場需求饑餓、消費(fèi)心理不成熟、供需雙方信息傳遞不順暢、競爭項(xiàng)目定位雷同等問題，而這些問題基本是可以通過廣告這個(gè)促銷(Promotion)手段加以解決的。地產(chǎn)企業(yè)的高密度、大強(qiáng)的廣告投入，能快速消除項(xiàng)目與消費(fèi)者在空間與時(shí)間上的信息不對稱的問題，使產(chǎn)品信息完全的暴露在消費(fèi)者面前，進(jìn)而使雙方產(chǎn)生互動買賣關(guān)系。市場成長初期采用高額度的廣告投入，使地產(chǎn)開發(fā)商的資金得以快速回籠，并在“高比例的投入回報(bào)率”基礎(chǔ)上獲得了豐厚的現(xiàn)金回報(bào)。
隨著地產(chǎn)市場的逐步成熟，地產(chǎn)市場由賣方市場進(jìn)入了買方市場，消費(fèi)者的面對充斥眼前的地產(chǎn)廣告消費(fèi)心態(tài)，多了份冷靜、辨別、選擇和理性化。曾經(jīng)為地產(chǎn)企業(yè)帶來投資回報(bào)的報(bào)紙、戶外媒體廣告，買入效果越來越差，但價(jià)格卻越來越高。
無效廣告多——
翻看地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)紙廣告，一部分項(xiàng)目是天天都有新概念，一天是專為白領(lǐng)打造的時(shí)尚社區(qū)，第三天就變?yōu)榱恕盎丶业母杏X”。這樣的項(xiàng)目概念堆砌成山，產(chǎn)品幾乎成了“人見人愛的”萬金油了，好象什么人都能在里面找到“總有一款適合你”。產(chǎn)品定位模糊，對消費(fèi)群體無的放失，廣告次數(shù)無形中大大增加，但廣告效果在市場上卻時(shí)時(shí)不見回應(yīng)；
另一部分項(xiàng)目在報(bào)紙廣告上是“抱定青山不放手 ”，如西安本地的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在銷售商鋪廣告時(shí)同樣內(nèi)容（一個(gè)主力+一個(gè)投資回報(bào)表）與版式的廣告竟然一連做了3個(gè)月，而且現(xiàn)在好象還沒有改換的意思。筆者總共認(rèn)真的看過4次這個(gè)廣告，現(xiàn)在只要看到他就一翻而過了，這類的廣告類似于“腦白金”那樣的惡俗叨叨者，開發(fā)商大量的廣告費(fèi)用也就這樣被白白的浪費(fèi)掉了。
策劃公司缺乏職業(yè)道德——
筆者在工作中接觸到了大量的策劃咨詢公司，策劃咨詢公司按項(xiàng)目介入?yún)f(xié)作形式可分為做方案純文案策劃公司（這類公司主要是深圳、廣州、北京的異地咨詢公司）和全程策劃執(zhí)行公司（本地營銷公司）。在策劃過程中，很多咨詢公司不是從“投入回報(bào)最大化”這個(gè)指標(biāo)來為開發(fā)商安排廣告費(fèi)用，在這樣的指導(dǎo)思想下，項(xiàng)目的廣告成本大大增加。尤其是全程策劃公司，在策劃過程中，為使后期的執(zhí)行期銷售或招商更加的順利，往往說服開發(fā)商提高廣告支出比例。另外本地公司往往也是很多報(bào)紙媒體的商，所以為獲得報(bào)紙的費(fèi)用，公司也會在策劃方案時(shí)有意的說服開發(fā)商提高廣告費(fèi)用的數(shù)額。
問題解決基本方法：
開發(fā)商改變過去對行業(yè)的認(rèn)識——開發(fā)商應(yīng)該盡快從賣方市場的慣性思維上向買方市場上轉(zhuǎn)變，把握市場發(fā)展趨勢。可以了解中國家電市場的發(fā)展，從中得到“行業(yè)投資回報(bào)率稀釋趨勢”啟示。
正確認(rèn)識廣告在營銷系統(tǒng)中的作用——市場上競爭強(qiáng)度的增加、消費(fèi)者消費(fèi)更加理性化、投資回報(bào)率下降、行業(yè)政策的完善等種種現(xiàn)象表明，地產(chǎn)市場正在快速的步入行業(yè)成熟期。在此階段期，廣告在營銷系統(tǒng)中應(yīng)從行業(yè)成長期的“火車頭”，改變?yōu)椤凹铀倨鳌?，把廣告投入納入營銷費(fèi)用總體成本中。廣告支出中時(shí)應(yīng)制定效率最大化的計(jì)劃、執(zhí)行效果最大化的內(nèi)容、嚴(yán)格控制費(fèi)用支出、及時(shí)檢測產(chǎn)出效果等工作。
加強(qiáng)自我團(tuán)隊(duì)對廣告的操作技巧：
開發(fā)企業(yè)提高自我團(tuán)隊(duì)，對各類外圍協(xié)作公司所提方案的鑒別能力。
在操作技巧上，投放時(shí)間上可以采用淡季逆向投放，在媒體上采用多樣化原則，尤其是可以減少報(bào)紙等“地產(chǎn)熱點(diǎn)媒體”的投入，加大電視、專業(yè)雜志等媒體上的投入。參看筆者在中國營銷傳播網(wǎng)的《不要忘記廣告的根本》。
第9篇：地產(chǎn)營銷方案策劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；目標(biāo)成本；控制對象；編制步驟
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
在實(shí)際編制中，行業(yè)的慣用做法是將整個(gè)成本編制分為匡算、估算、概算、預(yù)算和結(jié)算5個(gè)階段，其中施工階段的預(yù)算是企業(yè)簽署成本責(zé)任書的依據(jù)。[1]在房企成本編制的幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上，理論上來說，結(jié)算不能超過預(yù)算、預(yù)算不能超過概算、概算不能超過估算。[2]從整個(gè)成本的演變過程看，伴隨圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的深入和完善，整個(gè)成本編制是一個(gè)由粗到細(xì)的過程。
從當(dāng)前優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本編制的實(shí)踐來看，通常會對從投資拿地到項(xiàng)目后評估每個(gè)階段的目標(biāo)成本都有明確規(guī)定，包括參與部門和編制的重點(diǎn)，并將目標(biāo)成本編制明確分解為土地版、啟動版、定位版、方案版、擴(kuò)初版和施工圖版（具體如下圖所示）。對于土地版、啟動版的目標(biāo)成本編制，各個(gè)企業(yè)之間差別不是太大，難點(diǎn)關(guān)鍵還是在定位、方案和擴(kuò)初3個(gè)版本，為了方便闡述，我們將這3個(gè)版本稱為目標(biāo)成本的V1、V2、V3版。[4]
精細(xì)化成本管理的企業(yè)往往將這3個(gè)版本的成本測算與控制的要點(diǎn)鎖死，這樣，不管產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的程度有多高，都可以按照這種方式進(jìn)行控制。下面，我們按照這個(gè)幾個(gè)階段，具體分析其目標(biāo)成本編制的要點(diǎn)。
一、概念設(shè)計(jì)階段重策劃，強(qiáng)調(diào)價(jià)值最大化
1.概念設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本V1版的策劃
在概念設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本的制定需要強(qiáng)調(diào)策劃思想，核心在于通過項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品策劃，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。在具體執(zhí)行中，成本策劃強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)工作開展之前，結(jié)合營銷定位報(bào)告，對概念設(shè)計(jì)多方案組合進(jìn)行成本匡算，通過對各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測算和比選，找出盈利最大化的產(chǎn)品組合，形成對下一步設(shè)計(jì)工作的限額控制指標(biāo)。
2.概念設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)與依據(jù)
該階段的目標(biāo)成本編制如下：一般會在營銷定位后10個(gè)工作日內(nèi)提供成本測算初稿，以供決策參考；項(xiàng)目定位通過后5個(gè)工作日內(nèi)，編制完成概念設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本（V1版）正式稿。
這個(gè)階段的目標(biāo)成本測算的關(guān)鍵點(diǎn)在于對產(chǎn)品組合方案、路網(wǎng)布置方案、停車布置方案、場地標(biāo)高方案等四大方案進(jìn)行管控（具體如下圖所示）。只要控制了這四大方案的目標(biāo)成本測算，概念設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本編制就基本不會有太大的偏差。在實(shí)際編制過程中，需要設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)和客服等部門共同參與。
概念設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)
（1）重點(diǎn)控制對象
項(xiàng)目產(chǎn)品組合、成熟產(chǎn)品運(yùn)用、可售比、項(xiàng)目公建配套、路網(wǎng)配置、停車布置等重點(diǎn)控制內(nèi)容，以及對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式及比率等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究。
（2）編制依據(jù)
a.項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)外情況、政府規(guī)劃要點(diǎn)等信息；
b.產(chǎn)品類型、面積指標(biāo)、戶型配比、預(yù)期售價(jià)等信息；
c.區(qū)域內(nèi)同檔次或相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價(jià)格水平；
d.已結(jié)算類似項(xiàng)目的含量及造價(jià)數(shù)據(jù)；
e.項(xiàng)目風(fēng)格及重大技術(shù)解決方案；
f.成本配置標(biāo)準(zhǔn)化體系。
（3）編制步驟
營銷建議根據(jù)產(chǎn)品組合盈利方案快速進(jìn)行成本測算項(xiàng)目定位成本適配測算設(shè)計(jì)指引概念設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本（V1版）。
（4）用途
在設(shè)計(jì)工作開展之前，按項(xiàng)目總體經(jīng)營要求和市場定位，給出一個(gè)相對寬松的成本控制區(qū)間范圍，以便于營銷形成設(shè)計(jì)指引，并對概念設(shè)計(jì)單位交底。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重指標(biāo)，限額設(shè)計(jì)是關(guān)鍵
1.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本V2版的策劃
方案階段的目標(biāo)成本編制，要強(qiáng)調(diào)對概念階段確定指標(biāo)的承接，其中，做好限額設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。在該階段，成本策劃應(yīng)該事先下達(dá)上一階段所形成的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，列入方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，并在方案設(shè)計(jì)的階段性成果形成過程中進(jìn)行同步成本測算、評審與驗(yàn)收，而后依據(jù)最終完成的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案編報(bào)目標(biāo)成本測算表，并形成對下一步設(shè)計(jì)工作的限額指標(biāo)分解與下達(dá)。
2.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)與依據(jù)
該階段的目標(biāo)成本編制如下：一般會在取得方案審查意見書后10天內(nèi)完成。由設(shè)計(jì)部明確技術(shù)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上，造價(jià)合約部對啟動版目標(biāo)成本進(jìn)行優(yōu)化。方案階段的目標(biāo)成本就是基準(zhǔn)版目標(biāo)成本，是執(zhí)行版目標(biāo)成本對比的基線,成本控制所占權(quán)重最大,具有“一錘定音”的地位和作用。
從目標(biāo)成本編制管控的要點(diǎn)來看，該階段重點(diǎn)要對建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建筑節(jié)能方案等形成標(biāo)準(zhǔn)化的管控（具體如下圖所示）。具體控制包括建筑（體形、立面、平面、功能分區(qū)、節(jié)能方案）、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾（交樓）標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一構(gòu)造做法、地下室、景觀軟硬景基本布局，供水、供電、消防、排水、智能化工程方案等。
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)
（1）編制依據(jù)
a.項(xiàng)目定位階段目標(biāo)成本測算表；
b.現(xiàn)場地塊地質(zhì)條件及地基詳勘報(bào)告等補(bǔ)充資料。
c.經(jīng)政府審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
d.政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
e.財(cái)務(wù)部提供的行政費(fèi)用、資本化利息及期間費(fèi)用。
f.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和項(xiàng)目所在地的市場價(jià)格信息。
（2）編制步驟
規(guī)劃設(shè)計(jì)多方案初稿不同方案間成本經(jīng)濟(jì)性測算分析與比選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本（V2版）責(zé)任控制指標(biāo)分解與下達(dá)。
依據(jù)此階段目標(biāo)成本（V2版）應(yīng)形成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，利用單價(jià)指標(biāo)、含量指標(biāo)、百分比指標(biāo)等可控方式進(jìn)行合理拆分，由各部門負(fù)責(zé)人簽字后下發(fā)各責(zé)任部門執(zhí)行，并以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用使用與管理，以及對責(zé)任部門進(jìn)行考核。
此階段目標(biāo)成本審批完成后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)錄入成本管理軟件，并在當(dāng)月成本信息月報(bào)中反饋該項(xiàng)目動態(tài)成本。（具體如下圖所示）
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制步驟
（3）用途
分解出約束擴(kuò)初及施工圖階段的目標(biāo)成本控制指標(biāo)，以指導(dǎo)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用使用與管理。
三、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重體驗(yàn)，客戶價(jià)值要彰顯
1.擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本V3版的策劃
擴(kuò)初階段的成本編制要強(qiáng)調(diào)客戶體驗(yàn)、客戶價(jià)值的彰顯。在具體執(zhí)行時(shí)，事先下達(dá)上一階段所形成的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)及責(zé)任成本費(fèi)用控制額度，列入擴(kuò)初或施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書中，并同步配合擴(kuò)初階段和施工圖設(shè)計(jì)過程中主要材料設(shè)備選型及安裝方式的成本測算、評審與達(dá)標(biāo)驗(yàn)收，平衡目標(biāo)成本總額度在各成本模塊間的二次分配，盡量在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本總量控制的前提下完成對目標(biāo)成本的優(yōu)化和修訂，并進(jìn)一步分解為合約規(guī)劃來指導(dǎo)采招、合同及現(xiàn)場成本控制等實(shí)際業(yè)務(wù)。[3]
2.擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)
該階段的目標(biāo)成本編制如下：要在初步設(shè)計(jì)完成15工作日內(nèi)完成目標(biāo)成本的編制；由工程部提供現(xiàn)場的施工方案，由研發(fā)部提供擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖，并進(jìn)一步細(xì)化技術(shù)指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，由造價(jià)采購部在方案版的基礎(chǔ)上完成擴(kuò)初版目標(biāo)編制。更為重要的是，該階段需要進(jìn)行成本敏感性分析，通過成本的二次不均衡分配，實(shí)現(xiàn)成本的最佳投放。
擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的編制要點(diǎn)
在這個(gè)過程中，真正實(shí)現(xiàn)以客戶價(jià)值為導(dǎo)向，明確客戶價(jià)值排序與成本額度分配的優(yōu)先次序關(guān)系，達(dá)到目標(biāo)成本中營銷、設(shè)計(jì)及成本的平衡與均好，實(shí)現(xiàn)成本和客戶價(jià)值的最優(yōu)對應(yīng)關(guān)系。[5]
擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制要點(diǎn)
（1）編制步驟
擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)多方案初稿不同方案間成本經(jīng)濟(jì)性測算分析與比選客戶價(jià)值排序與成本額度優(yōu)先分配關(guān)系決策清單擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)定案目標(biāo)（修訂）成本（V3版）目標(biāo)成本之合約規(guī)劃額度分配（含簽證、變更率上限指標(biāo)）。
（2）用途
實(shí)施該階段成本管理，應(yīng)遵循已批準(zhǔn)目標(biāo)成本（即V2版）總額不突破原則，允許各成本模塊間根據(jù)客戶價(jià)值排序進(jìn)行相應(yīng)的內(nèi)部調(diào)劑。
擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本對合同管理的價(jià)值
完成此階段優(yōu)化及修訂后的目標(biāo)成本，將作為最終控制項(xiàng)目實(shí)施全過程成本支出的依據(jù)，并據(jù)此形成合約規(guī)劃分配額度值，以做到在合同審批及執(zhí)行中即時(shí)揭示合同實(shí)時(shí)造價(jià)與目標(biāo)成本限值的對比控制關(guān)系，定期動態(tài)反饋。
四、結(jié)語
目標(biāo)成本編制就是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，在成本預(yù)測、成本決策、測定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評價(jià)的一系列成本管理工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對成本進(jìn)行事前測定、日?？刂坪褪潞罂己?，從而形成一個(gè)全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系，以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的，因而深受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。
參考文獻(xiàn)
[1]吳雪林，目標(biāo)成本管理，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006
[2]齊寶庫，工程估價(jià)，大連理工大學(xué)出版社，2010
[3]中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會，建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本控制理論與方法，中國計(jì)劃出版社，2007
