森林資源資產(chǎn)評估案例精選(九篇)
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第1篇：森林資源資產(chǎn)評估案例范文
摘要：本文是在分析現(xiàn)有GIS技術(shù)中森林資源資產(chǎn)評估應(yīng)用的基礎(chǔ)上，從森林資源資產(chǎn)評估實(shí)踐需求出發(fā)，提出了以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)建設(shè)森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)，具體分析了系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)功能和系統(tǒng)開發(fā)方式?；贕IS技術(shù)的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)的建立將為森林資源資產(chǎn)評估體系提供一種新的思路、技術(shù)和方法。
關(guān)鍵詞：GIS；森林資源資產(chǎn)評估；森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)
1.引言
隨著我國林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深化，市場對森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需求越來越多。由于評估手段的技術(shù)研究方面仍比較落后，嚴(yán)重滯后于森林資源資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的要求。因此，森林資源資產(chǎn)評估手段的技術(shù)研究是評估業(yè)面臨的緊迫問題。如何提高工作效率和質(zhì)量，成為評估技術(shù)研究的主要課題。由于森林資源的專業(yè)性和特殊性，評估實(shí)踐中涉及宗地分布地形圖、小班資源數(shù)據(jù)、相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如何通過一個方式將這些數(shù)據(jù)有機(jī)組合起來，生成評估工作所需要的成果，提高工作效率。GIS技術(shù)（地理信息系統(tǒng)）的應(yīng)用為我們提供了一種解決問題的新途徑：即在計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)的基礎(chǔ)上，引入GIS技術(shù)，建立以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)。GIS（地理信息系統(tǒng)）是一種通用型的技術(shù)系統(tǒng)，具有較強(qiáng)的數(shù)據(jù)管理和空間分析、可視化功能，但就具體的應(yīng)用領(lǐng)域來說，仍然存在一定的局限性，不能滿足專業(yè)應(yīng)用的需要。如果將森林資源資產(chǎn)評估專業(yè)模型與GIS有機(jī)結(jié)合，既充分利用GIS的數(shù)據(jù)管理能力和空間分析功能，又應(yīng)用森林資源資產(chǎn)評估專業(yè)模型進(jìn)行各項(xiàng)評估工作，無疑具有很強(qiáng)的優(yōu)越性。本文在分析了前人對GIS在森林資源資產(chǎn)評估中應(yīng)用領(lǐng)域研究的基礎(chǔ)上，并對基于GIS技術(shù)的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、功能和開發(fā)方式進(jìn)行了探討。
2.研究現(xiàn)狀分析
目前學(xué)者對于GIS技術(shù)在森林資源資產(chǎn)評估應(yīng)用研究非常少，主要有這幾種應(yīng)用方式。學(xué)者于洋[1]利用ArcGIS9.0軟件，制作用材林各優(yōu)勢樹種、各年齡面積分布圖、各齡組資產(chǎn)分布圖，用圖形比較直接形象直觀反映評估結(jié)果資產(chǎn)狀況。這種研究是將GIS和用材林資產(chǎn)評估模型分屬于兩個獨(dú)立的系統(tǒng)，沒有深度融合，僅僅停留在數(shù)據(jù)文件交換的水平上。張年生等學(xué)者[2]借助GIS的空間分析與顯示功能，結(jié)合計(jì)算機(jī)程序的靈活計(jì)算功能進(jìn)行相應(yīng)的程序設(shè)計(jì)，自動實(shí)現(xiàn)評估值的計(jì)算，為進(jìn)行森林資源資產(chǎn)評估提供了一種新的方法和思路。這種系統(tǒng)設(shè)計(jì)思路的構(gòu)想可移植性較差、設(shè)計(jì)還不夠全面。
本文是在分析現(xiàn)有研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合森林資源資產(chǎn)評估實(shí)踐具體需求的基礎(chǔ)，利用GIS技術(shù)，構(gòu)建設(shè)一個基于完全一體化的內(nèi)嵌式結(jié)合的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)。其基本方法是進(jìn)行GIS的二次開發(fā)，建立森林資源資產(chǎn)評估模塊，構(gòu)建出森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)。一體化的內(nèi)嵌式結(jié)合系統(tǒng)不僅能進(jìn)行數(shù)據(jù)之間的交換，更主要的是實(shí)現(xiàn)了內(nèi)核一體化，在操作方式、功能模塊方面可以進(jìn)行內(nèi)部無縫的鏈接，實(shí)現(xiàn)了整體的集成，如圖1所示。
3.系統(tǒng)設(shè)計(jì)
3.1系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)
根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估開展的實(shí)際情況，系統(tǒng)目標(biāo)主要是解決森林資源資產(chǎn)評估工作計(jì)算量大、評估結(jié)果與圖面資料不夠直觀形象、項(xiàng)目管理松散等問。系統(tǒng)的目標(biāo)為：①自動生成森林資源資產(chǎn)評估報(bào)告，提高工作效率。實(shí)現(xiàn)將采集的數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)后，直接生產(chǎn)評估報(bào)告。如業(yè)務(wù)流程相關(guān)文檔填寫、評估過程以及各種形式的評估結(jié)果匯總表和各種直觀的專題圖等通過計(jì)算機(jī)來完成，可以減輕工作人員的勞動強(qiáng)度，避免人為因素造成的失誤。
②輸出評估結(jié)果明細(xì)表、評估結(jié)匯總表及對應(yīng)專題圖。
③力求系統(tǒng)具有較好的可移植性、數(shù)據(jù)共享性、開放性和擴(kuò)展性。比如可以在該系統(tǒng)基礎(chǔ)，增加開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評估等模塊，可以進(jìn)一步形成一個基于GIS技術(shù)的資產(chǎn)評估系統(tǒng)軟件，也可將該系統(tǒng)與RS軟件系統(tǒng)等連接問題。
④能提供森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)管理功能，比如數(shù)據(jù)更新、評估項(xiàng)目管理等內(nèi)容。
3.2系統(tǒng)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)
系統(tǒng)是在森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)界面下，調(diào)用森林資源資產(chǎn)評估模塊和信息查詢模塊進(jìn)行評估和信息查詢。系統(tǒng)的邏輯結(jié)構(gòu)如圖2所示：
模型庫是將森林評估技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（DB35/T642—2005《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范》）中的評估方法轉(zhuǎn)變成評估模型，主要由林木資產(chǎn)評估模型、經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)評估模型、竹林資產(chǎn)評估模型、林地資產(chǎn)評估和森林景觀資產(chǎn)評估模型組成，共計(jì)5類資產(chǎn)29種具體方法。模型庫是按一定組織結(jié)構(gòu)形式存儲多個模型的集合體，模型之間不僅可以相互獨(dú)立，而且可以互相組合。
知識庫存儲著森林資源資產(chǎn)評估專家相關(guān)知識和經(jīng)驗(yàn)，森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)的專家知識來自以下幾個方面：①與評估有關(guān)的規(guī)范，如相關(guān)評估法律法規(guī)。②有關(guān)評估基礎(chǔ)理論和方法：包括評估方法的適用條件、公式計(jì)算方法等。③啟發(fā)性知識：在資產(chǎn)評估師的指導(dǎo)下，通過學(xué)量的評估案例，間接地獲取資產(chǎn)評估師的評估經(jīng)驗(yàn)。知識庫目的就針對評估對象，結(jié)合評估目的、收集資料情況及相關(guān)評估經(jīng)驗(yàn)，確定合適的評估方法。
GIS輔助評估部分的功能除了實(shí)現(xiàn)GIS軟件內(nèi)部的分析顯示查詢的功能外，還需要利用GIS二次開發(fā)拓展其他的功能。
3.3系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)
數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)由數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)兩部分構(gòu)成。數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)[3]是用于描述、管理和維護(hù)數(shù)據(jù)庫的程序系統(tǒng)，主要負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)庫的建立、刪除、修改與維護(hù)，以及數(shù)據(jù)的存儲、檢索、排序、統(tǒng)計(jì)等，現(xiàn)在應(yīng)用較多的是關(guān)系數(shù)據(jù)庫如Microsoft Office Access 2007、Oracle9、SQLServer 2000等。數(shù)據(jù)庫中主要包括空間數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫[5]，其中對于空間數(shù)據(jù)庫的操作可以通過使用GIS軟件的控件開發(fā)進(jìn)行，如Map Objects、ArcGIS、ArcObject。
數(shù)據(jù)庫中的空間數(shù)據(jù)一般是評估對象對應(yīng)1∶10000地形圖，主要包括小班分布圖、林相分布圖、森林資源分布圖、行政區(qū)劃地形圖等。圖形數(shù)據(jù)的采集主要由地形圖、行政圖等地圖掃描、配準(zhǔn)、矢量化輸入，并在ArcGIS9.0中對其進(jìn)行配準(zhǔn)并通過數(shù)據(jù)分層、屬性編碼和空間索引設(shè)計(jì)，建立空間數(shù)據(jù)庫。
屬性數(shù)據(jù)主要有采集和更新得到，采集是通過樣地調(diào)查數(shù)據(jù)和小班調(diào)查數(shù)據(jù)直接輸入或?qū)⒁汛嬖谄渌麛?shù)據(jù)文件經(jīng)過格式轉(zhuǎn)換讀取，更新是利用已有的調(diào)查成果數(shù)據(jù)，如一類、二類、三類調(diào)查、專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)庫，根據(jù)變化情況，可對原有數(shù)據(jù)進(jìn)行更新到評估時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)。
3.4系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)
從總體來說，建立的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)既具有數(shù)據(jù)管理功能和事務(wù)管理功能一般信息系統(tǒng)的功能，同時(shí)它必須是一個決策支持系統(tǒng)，要求能夠把模型庫和數(shù)據(jù)庫結(jié)合起來輔助評估人員完成評估工作，降低評估人員工作勞動強(qiáng)度，減低評估人員的主觀臆測性，保證評估過程和結(jié)果的公正合理；森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)要能保證評估人員的能動參與和決策，即從評估開始到評估結(jié)果最終確定的整個評估過程中，評估人員都參與其中，同時(shí)又要提供足夠的信息幫助評估人員做出判斷和決策。同時(shí)，還應(yīng)保證系統(tǒng)的安全性和開放性方面的要求。根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估的作業(yè)特點(diǎn)和GIS特點(diǎn)，基于GIS的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)如圖3所示。
4.系統(tǒng)開發(fā)
根據(jù)目前主流的GIS二次開發(fā)平臺，本系統(tǒng)以ESRI公司的ArcInfo為平臺，運(yùn)用ArcObjects組件庫和可視化編程工具VisualBasic 7.0進(jìn)行開發(fā)，即VisualBasic 7.0的應(yīng)用程序中，利用AO直接將GIS功能嵌入其中，實(shí)現(xiàn)森林資源資產(chǎn)評估地理信息系統(tǒng)的各種功能。數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)采用Microsoft Office Access 2007關(guān)系數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。系統(tǒng)將數(shù)據(jù)流向分成兩組：一是利用AO控件開發(fā)管理和控制空間數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對空間數(shù)據(jù)的顯示、查詢和分析；二是利用ADO組件技術(shù)訪問屬性數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)空間和屬性數(shù)據(jù)的交互查詢。系統(tǒng)的開發(fā)結(jié)構(gòu)如圖4所示。
5.結(jié)束語
本系統(tǒng)設(shè)計(jì)的目標(biāo)是將森林資源資產(chǎn)評估工作程序化、軟件化，提高工作效率，提高評估結(jié)果計(jì)算準(zhǔn)確性。系統(tǒng)所實(shí)現(xiàn)的功能主要是小班數(shù)據(jù)、相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地形圖數(shù)據(jù)管理，評估操作流程管理、評定估算、評估報(bào)告生成、報(bào)表和專題圖輸出。本系統(tǒng)就是利用GIS技術(shù)強(qiáng)大的信息儲存、管理、運(yùn)算、動態(tài)管理及跟蹤、圖形顯示、二次開發(fā)等功能，結(jié)合森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范，初步構(gòu)建基于GIS技術(shù)支持下的森林資源資產(chǎn)評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的開發(fā)將為森林資源資產(chǎn)評估體系提供一種新的思路、技術(shù)和方法。目前來看，理論是完全可行的，但真正實(shí)現(xiàn)工作量非常大，有待學(xué)者進(jìn)一步研究開發(fā)。（作者單位：江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院）
參考文獻(xiàn)
[1]于洋.基于GIS的梅城林場用材林資產(chǎn)評估的研究：[中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫].合肥：安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，2010
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第2篇：森林資源資產(chǎn)評估案例范文
關(guān)鍵詞：集體林權(quán)制度；發(fā)展困境；配套體系
中圖分類號：[S7-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1674-0432（2014）-06-64-1
為了跟上時(shí)展的潮流，我國開展了深入的集體林權(quán)制度改革，以此來促使林農(nóng)獲得真正的實(shí)惠。通化縣在具體的實(shí)踐過程中，探索出了一條適合本縣實(shí)際的改革路子，但也存在諸多問題。
1 通化縣配套改革的基本情況
2008年末，通化縣160個行政村的集體林權(quán)制度主體改革全部結(jié)束，完成改革面積344萬畝，改制率達(dá)100%；參與改革農(nóng)戶達(dá)到61831戶，占全縣農(nóng)戶的98%以上。目前，全縣分山到戶山林總蓄積量達(dá)到1400多萬立方米，為農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入75億多元，人均3.5萬元，戶均12萬元，確權(quán)發(fā)證率達(dá)98%。主體改革完成后，為適應(yīng)林改后森林資源管理，依據(jù)《森林法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策，制定了相關(guān)政策，規(guī)范林木、林地流轉(zhuǎn)，激活林業(yè)投融資體系。確權(quán)發(fā)證面積310.9萬畝，6萬余本；全縣流轉(zhuǎn)宗地達(dá)0.22萬宗，流轉(zhuǎn)面積65.6萬畝，流轉(zhuǎn)金額6850萬元；林權(quán)抵押面積14.9萬畝，貸款金額12772萬元，建立農(nóng)民林業(yè)專業(yè)合作社106個。
2 通化縣集體林權(quán)制度改革面臨的發(fā)展困境
一是現(xiàn)行《森林法》及其相關(guān)法律法規(guī)已不能完全適應(yīng)改革發(fā)展的需要，在一定程度上制約和影響了配套政策改革的進(jìn)行。
二是部分干部群眾對林地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識不足，意識淡薄，流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。有的對承包政策掌握不夠，對基本經(jīng)營制度理解不透，片面強(qiáng)調(diào)或夸大流轉(zhuǎn)的作用，片面理解林地流轉(zhuǎn)的目的，將林地流轉(zhuǎn)單純視作增加集體收入，壯大村級經(jīng)濟(jì)的主要途徑，將流轉(zhuǎn)的租金主要留歸集體。
三是林改后，對林分林地的資產(chǎn)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值沒有專業(yè)的森林資源資產(chǎn)核查及評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，對流轉(zhuǎn)的森林資源缺乏科學(xué)的核查和評估，資源底數(shù)不實(shí)，高值低估、高值低賣的現(xiàn)象不同程度地存在，使流轉(zhuǎn)標(biāo)的與實(shí)際價(jià)值背離太遠(yuǎn)。
四是林地流轉(zhuǎn)的市場化中介服務(wù)體系剛剛建立，還缺少完備的管理制度和規(guī)范操作程序。目前沒有建立相應(yīng)的林地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)、林權(quán)經(jīng)濟(jì)仲裁機(jī)構(gòu)等，流轉(zhuǎn)后沒有及時(shí)登記備案，林地權(quán)屬變更登記滯后，嚴(yán)重制約了林地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育。
3 通化縣集體林權(quán)制度改革的建議
3.1 完善林業(yè)服務(wù)中心服務(wù)體系建設(shè)
進(jìn)一步強(qiáng)化林權(quán)流轉(zhuǎn)市場和服務(wù)平臺建設(shè)工作，促進(jìn)林權(quán)流轉(zhuǎn)工作正常進(jìn)行。重點(diǎn)要建立集信息、市場交易、林權(quán)登記、中介服務(wù)、法律政策咨詢于一體的資源流轉(zhuǎn)市場。
3.2 進(jìn)一步完善森林資產(chǎn)核查和評估機(jī)構(gòu)
隨著林木產(chǎn)權(quán)交易中心的建立和林地、林木流轉(zhuǎn)的加快，亟需加強(qiáng)森林資源資產(chǎn)核查和評估管理，組建森林資源資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，為林農(nóng)的林地、林木流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。因此，需要加大對森林資源資產(chǎn)評估師的培養(yǎng)力度；同時(shí)開展森林資源核查和資產(chǎn)評價(jià)服務(wù)，為森林、林木和林地流轉(zhuǎn)招標(biāo)、拍賣、掛牌提供服務(wù)，為健全森林資產(chǎn)評估體系創(chuàng)造條件、提供依據(jù)。
3.3 落實(shí)農(nóng)民林木處置權(quán)
要根據(jù)林改后的新情況，進(jìn)一步完善集體林管理制度，調(diào)整完善森林資源管理政策?？蓪?shí)行分類經(jīng)營管理體制，按照不同的經(jīng)營方向和目的，采取不同的管理機(jī)制和政策措施。對主要發(fā)揮生態(tài)保障作用的公益林實(shí)行國家生態(tài)效益補(bǔ)償制度，嚴(yán)格采伐管理，而且補(bǔ)償金額要不低于經(jīng)營商品林的效益，保證經(jīng)營公益林可以同樣獲得應(yīng)有的效益。并在財(cái)力可能的情況下，采取贖買的辦法，由國家將公益林逐步收購，實(shí)行國家統(tǒng)一管理。
3.4 建立支持林業(yè)發(fā)展的公共財(cái)政制度
林改后，要在充分調(diào)動廣大群眾和吸引社會資金投入林業(yè)外，國家要把林業(yè)作為重要的公益性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)加大支持和保護(hù)，進(jìn)一步加大對林業(yè)生態(tài)建設(shè)投入；比照農(nóng)業(yè)直補(bǔ)政策，逐步實(shí)行對林業(yè)更新造林、低質(zhì)低效林改造、森林撫育、林木良種、林業(yè)有害生物防治和森林防火的直補(bǔ)政策；并對木本糧油、種子資源保護(hù)、生物質(zhì)能源林、速生豐產(chǎn)林、珍貴樹木以及大徑材培育給予政策扶持。
4 結(jié)語
本文以通化縣為例，分析了集體林權(quán)改革過程中出現(xiàn)的問題以及應(yīng)對策略，希望可以提供一些有價(jià)值的參考意見。其他地方需要結(jié)合具體情況，制定適合本地區(qū)情況的改革路子，讓林農(nóng)真正獲得利益。
參考文獻(xiàn)
[1] 許俊鋒，張永升，戴芳.河北省集體林權(quán)制度改革配套保障體系構(gòu)建分析[J].網(wǎng)友世界，2013，15（29）：192-193.
[2] 翟印禮，何丹，王洪玉.遼寧省集體林權(quán)制度改革與配套體系建設(shè)[J].沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2010，21（10）：188-189.
第3篇：森林資源資產(chǎn)評估案例范文
【關(guān)鍵詞】 林地使用權(quán)； 基準(zhǔn)地價(jià)； 評估指標(biāo)體系； AHP—Delphi評估模型
一、引言
隨著林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深入，林地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將日趨頻繁，這就要求林地所有者和使用者能夠掌握林地的等級和價(jià)值，保障自身的合法權(quán)益。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是森林資源資產(chǎn)評估、林地征用補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)參數(shù)之一。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估的目的是確定被評估林地在某一時(shí)點(diǎn)上的林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，為林地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、合股、經(jīng)營、拍賣、征稅等提供作價(jià)參考依據(jù)。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是指縣（市）政府針對需要根據(jù)林地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同地域類型，分別評估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)為林地流轉(zhuǎn)、林地開發(fā)整理、土地整理項(xiàng)目管理、林地占補(bǔ)平衡和國家征用集體林地提供依據(jù)和價(jià)格參考。
目前國內(nèi)對林地基準(zhǔn)地價(jià)評估研究方面的文獻(xiàn)比較少，主要集中在林地分等定級基礎(chǔ)上進(jìn)行林地地價(jià)評估的研究。
國內(nèi)諸多學(xué)者在林地分等評價(jià)指標(biāo)體系方面作了些研究。陳寶暉（2005）選用自然評價(jià)指標(biāo)（年均氣溫、年均降雨量）、林業(yè)開發(fā)利用指標(biāo)（林地利用率、單位面積立木蓄積）、林業(yè)發(fā)展水平指標(biāo)（森林覆蓋率、人均林業(yè)總產(chǎn)值、人均占有森林面積）和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平指標(biāo)（人均國民生產(chǎn)總值、農(nóng)民人均純收入）作為福建省林地分等評價(jià)指標(biāo)體系。楊志格（2008）選用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位面積產(chǎn)值、經(jīng)營水平、人為干擾）、地利指標(biāo)（集材條件、集材距離、運(yùn)輸距離）和立地指標(biāo)（土層厚度、腐殖質(zhì)層厚度、坡度、坡位）作為福建永安市林地等級評價(jià)因素指標(biāo)。王偉（2009）選用自然條件指標(biāo)（群落結(jié)構(gòu)、地表覆蓋度、物種多樣性）、地利條件指標(biāo)（集材條件、運(yùn)輸距離）和社會經(jīng)濟(jì)條件指標(biāo)（經(jīng)營水平、人為干擾度、供應(yīng)潛力）作為林地分等因子。從這些學(xué)者的研究結(jié)果來看，對林地分等定級評價(jià)指標(biāo)有很大的差別，相同點(diǎn)很少。有的考慮了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因子，有的考慮了地利因子，有的考慮了林業(yè)發(fā)展因子，但是都不夠全面，不能從整體上體現(xiàn)反映林地的價(jià)值影響因素。
在林地定級分類指標(biāo)權(quán)重計(jì)算方法上，大部分學(xué)者選用層次分析法，或者聚類分析法、加權(quán)平均法，或者這幾種方法的結(jié)合。陳寶暉（2005）采取灰色關(guān)聯(lián)度法和簡單加權(quán)平均法來計(jì)算各個評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，通過分層聚類法來確定林地等。楊志格（2008）采用層次分析法對林地單元級別進(jìn)行劃分。王偉（2009）采用層次分析法和加權(quán)綜合的方法，計(jì)算林地等級單元總分值，據(jù)此就可以對林地質(zhì)量級別進(jìn)行評價(jià)分析。
在林地地價(jià)評估方法的研究方面，根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（1996年12月16日國資辦發(fā)〔1996〕59號）的規(guī)定，林地資產(chǎn)價(jià)值評估主要有現(xiàn)行市價(jià)法、林地期望價(jià)法、年金資本化法和林地費(fèi)用價(jià)法。陳寶暉（2005）在林地期望價(jià)法和修正的林地期望價(jià)法的基礎(chǔ)上，應(yīng)用多元線性回歸技術(shù)評估各等別林地地價(jià)。楊志格（2008）以每個小班實(shí)際成交或修正后林地地價(jià)的測算值為基礎(chǔ)，選用不同的林地基準(zhǔn)地價(jià)模型，采用多元線性回歸技術(shù)建立地價(jià)模型，擬合出最優(yōu)的林地基準(zhǔn)地價(jià)模型。王偉（2009）應(yīng)用林地期望價(jià)法對林地資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估。李芹芳等（2009）以扶風(fēng)縣農(nóng)用地定級成果為基礎(chǔ)，采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級指數(shù)模型法綜合確定扶風(fēng)縣農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。
在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估模型研究過程中，筆者參考《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（TD/T1006-2003）》和《農(nóng)用地定級規(guī)程（TD/T1005-2003）》中的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合森林資源區(qū)劃技術(shù)、林地等別定級技術(shù)和林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理特點(diǎn)，從可測算、可定量、可評價(jià)的角度出發(fā)，以縣級行政區(qū)域林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理和林地使用權(quán)生產(chǎn)經(jīng)營效益為基礎(chǔ)，建立一個比較完善、科學(xué)和可操作的林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)體系，實(shí)現(xiàn)定性指標(biāo)數(shù)量化。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估可以采用AHP法（層次分析法）、Delphi法（專家意見咨詢法）和樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級指數(shù)模型法或這幾種方法的組合。本文應(yīng)用層次分析法篩選林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)因子，分析其相互關(guān)系，建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)體系并測算各指標(biāo)權(quán)重，應(yīng)用專家意見法對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)進(jìn)行評分；然后根據(jù)該林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)評分結(jié)果結(jié)合基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價(jià)或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價(jià)來計(jì)算被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，為林地使用權(quán)價(jià)值評估提供參考用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。其中，基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價(jià)或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價(jià)是由縣（市）級政府在林地分等定級的基礎(chǔ)上以林班或小班為單位，采取樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級指數(shù)模型法綜合估價(jià)得到的結(jié)果來確定，并定期公布和更新。
二、AHP—Delphi評估模型原理及林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)的設(shè)立
在建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型指標(biāo)之前，需要對AHP—Delphi評估模型的基本原理和林地的特點(diǎn)進(jìn)行簡要闡述，并確定建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評價(jià)指標(biāo)體系的一般原則。
（一）AHP—Delphi評估模型的基本原理和林地的主要特點(diǎn)
1.AHP—Delphi評估模型的基本原理
林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型的基本原理是：
（1）選取能夠反映林地價(jià)值特征的序列指標(biāo)作為林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估的指標(biāo)體系。
（2）應(yīng)用層次分析法（AHP法）確定各個指標(biāo)的指標(biāo)權(quán)重值，各指標(biāo)權(quán)重值反映各指標(biāo)對林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的貢獻(xiàn)值。
（3）以同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地為參照物，應(yīng)用Delphi法（專家意見咨詢法）對被估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估的各指標(biāo)進(jìn)行評分，然后計(jì)算出各指標(biāo)的分值。
（4）對被估林地進(jìn)行使用年期修正和估價(jià)期日修正。
（5）根據(jù)（2）—（4）計(jì)算出的數(shù)值和基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價(jià)即可計(jì)算出被估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)。
2.林地的主要特點(diǎn)
林地作為森林資源和土地資源，具有以下特點(diǎn)：
（1）林地面積的有限性。根據(jù)國家林業(yè)局2011年度的統(tǒng)計(jì)，除香港、澳門和臺灣地區(qū)外，全國有林地面積18 138.09萬公頃。按林木權(quán)屬劃分，國有的7 143.58萬公頃，集體經(jīng)營的5 176.99萬公頃，個體經(jīng)營的5 817.52萬公頃，分別占39.38%、28.54%和32.08%。全國現(xiàn)有天然林面積11 969.25萬公頃，占有林地面積的65.99%。我國人均占有森林面積不到世界人均占有量0.62公頃的1/4①。
（2）林地位置的固定性。作為土地資源的一種，林地在空間位置上具有與農(nóng)用地、城鎮(zhèn)土地相同的位置固定性特點(diǎn)，不能隨意移動。因此，林地的利用和改造具有鮮明的地域特點(diǎn)，必須依據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，因地制宜地組織林業(yè)生產(chǎn)，最佳使用林地資源，調(diào)整森林結(jié)構(gòu)，持續(xù)發(fā)展林業(yè)產(chǎn)業(yè)。
（3）林地區(qū)域的差異性。林地區(qū)域的差異性很大，氣候條件、降雨量、土壤質(zhì)地、土壤肥力等區(qū)域差異性也很大，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)效益差異性大，從而影響到其基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域性差異，直接影響到林地資產(chǎn)評估價(jià)值，給林地資產(chǎn)評估帶來一定的困難。
（4）林地的可持續(xù)利用性。林地作為重要的土地資源，只要在使用過程中，利用和改造得當(dāng)，就會成為永久性可持續(xù)利用的生產(chǎn)資料。相反，違反自然經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不合理地利用林地資源，將導(dǎo)致森林生態(tài)系統(tǒng)的破壞，使林地失去它的作用，而變成荒山禿嶺。因此，必須按照自然經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對林地資源合理規(guī)劃、合理經(jīng)營，使林業(yè)建設(shè)持續(xù)發(fā)展。
（5）林地用途的可變性。林地作為土地資源的一種類別，人們根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要可隨時(shí)調(diào)整其用途，如將林地改造為農(nóng)用地、城鎮(zhèn)建設(shè)土地、宅基地等。因此，在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估中要考慮其最佳用途。
3.確定林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評價(jià)指標(biāo)體系的一般原則
筆者依據(jù)下列原則來建立林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評價(jià)指標(biāo)體系：
（1）綜合分析原則。林地質(zhì)量是各種自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素綜合作用的結(jié)果，林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)以造成土地質(zhì)量差異的各種因素進(jìn)行綜合分析為基礎(chǔ)。
（2）主導(dǎo)因素原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)根據(jù)各種影響因素及其作用的差異，重點(diǎn)分析對林地質(zhì)量及土地生產(chǎn)力水平具有重要作用的主導(dǎo)因素，突出主導(dǎo)因素對評估結(jié)果的作用。
（3）收益差異原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)反映土地自然質(zhì)量條件、土地利用水平、社會經(jīng)濟(jì)水平的差異對土地生產(chǎn)力水平及土地收益水平的影響。
（4）定性與定量相結(jié)合原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)把定性的、經(jīng)驗(yàn)的分析進(jìn)行量化，做到定性指標(biāo)數(shù)量化。
（5）最佳用途原則。林地作為土地資源可以有多種用途。這里提出的林地最佳用途是指按照適地適樹原則，以最佳用途使用林地、發(fā)展林業(yè)生產(chǎn)作為林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)的確定原則。
（6）可行性原則。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)含義要明確，概念要清晰，要易于理解和掌握，所確定的影響因素易于收集、比較和分析，在指標(biāo)體系中具有可操作性。
（二）林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP——Delphi評估模型的指標(biāo)
林地是樹木生長的基礎(chǔ)，其價(jià)值由森林資源資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)，或由其改變用途后的土地價(jià)值體現(xiàn)。
本文在分析了林地的特點(diǎn)后，確立了林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)體系的構(gòu)建原則。以此為基礎(chǔ)，根據(jù)林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的需要和可行性，選取下列指標(biāo)作為林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系分為三個層次，A層為目標(biāo)層，B層為準(zhǔn)則層，C層為方案層，見圖1。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)共有4個類別18個指標(biāo)，具體包括：
1.自然因子指標(biāo)（B1），反映林地自然因素對林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的影響
（1）土壤質(zhì)地（C1）。土壤質(zhì)地是土壤物理性質(zhì)之一，指土壤中不同大小直徑的礦物顆粒的組合狀況。土壤質(zhì)地與土壤通氣、保肥、保水狀況及耕作的難易有密切關(guān)系；土壤質(zhì)地狀況是擬定土壤利用、管理和改良措施的重要依據(jù)。土壤質(zhì)地優(yōu)良的林地有利于樹木的成長，林地價(jià)值就較大。
（2）土壤肥力（C2）。土壤肥力是土壤的基本屬性和本質(zhì)特征，是土壤為植物生長供應(yīng)和協(xié)調(diào)養(yǎng)分、水分、空氣和熱量的能力，是土壤物理、化學(xué)和生物學(xué)性質(zhì)的綜合反應(yīng)。土壤肥沃程度的高低直接影響樹木的長勢，從而影響林地價(jià)值的大小。
（3）林地坡位（C3）。土壤微生物是土壤健康狀況的一個生物指標(biāo)，下坡的土壤微生物數(shù)量明顯高于其他坡位，不同坡位微生物數(shù)量的多少依次為下坡>中坡>上坡>平坡。不同坡位林地土壤微生物含量不同，影響不同坡位林地樹木的長勢，林地價(jià)值也不同。
（4）林地坡向（C4）。坡向?qū)τ谏降厣鷳B(tài)有著較大的作用。山地的方位對日照時(shí)數(shù)和太陽輻射強(qiáng)度有影響。輻射收入南坡最多；其次為東南坡和西南坡；再次為東坡與西坡及東北坡和西北坡；最少為北坡。坡向能夠?qū)χ参锷L發(fā)生影響，從而引起植物和環(huán)境的生態(tài)關(guān)系發(fā)生變化。不同坡向林地同樣影響樹木的長勢，從而影響林地價(jià)值。
（5）海拔高度（C5）。不同海拔高度林地適合不同樹種的生長，高海拔林地不利于喬木的生長而有利于灌木或草林的生長。因此，不同海拔林地其價(jià)值也不同。
2.社會經(jīng)濟(jì)因子（B2），反映交通因素、采運(yùn)成本等對林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的影響
（1）交通通達(dá)度（C6）。交通通達(dá)度一般是指往四周的交通干線的數(shù)量。通達(dá)度越高，交通越方便，運(yùn)費(fèi)也應(yīng)該越低。而土地的價(jià)值則會因通達(dá)度高而升高。即交通通達(dá)度和運(yùn)費(fèi)成反比，和土地價(jià)值成正比。交通通達(dá)度直接影響林木資源運(yùn)達(dá)交易市場的成本，從而影響林地價(jià)值。
（2）公路路網(wǎng)密度（C7）。公路路網(wǎng)密度等于某一計(jì)算區(qū)域內(nèi)所有道路的總長度與區(qū)域總面積之比，單位為公里每百平方公里。公路路網(wǎng)密度越高，交通通達(dá)度越好。公路路網(wǎng)密度直接影響林木資產(chǎn)的運(yùn)輸成本，從而影響林地價(jià)值。
（3）道路可及度（C8），是指道路能否直達(dá)林區(qū)。道路可及度低的林地，林木采運(yùn)成本高，林地價(jià)值相對較低。
（4）離中心城區(qū)距離（C9）。林地距離中心城區(qū)的距離越遠(yuǎn)，林木資產(chǎn)的采運(yùn)成本就越高，相對而言，林地價(jià)值就越低。
（5）采運(yùn)成本（C10）。林木資產(chǎn)采運(yùn)成本越高，林地價(jià)值越低。
（6）人均林業(yè)GDP（C11）是綜合反映某宗地林地生產(chǎn)經(jīng)營收益能力的指標(biāo)。人均林業(yè)GDP越高，林地產(chǎn)出越大，林地價(jià)值就越大。
3.森林資源因子（B3），反映森林資源的產(chǎn)出水平的序列指標(biāo)，是影響林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的重要指標(biāo)
（1）單位面積蓄積量（C12），是直接反映單位面積林地產(chǎn)出林木資源資產(chǎn)水平高低的指標(biāo)。該指標(biāo)值越大，反映林地產(chǎn)出水平越高，因而林地價(jià)值也越大。
（2）森林覆蓋率（C13），亦稱森林覆被率，指一個國家或地區(qū)森林面積占土地面積的百分比，是反映一個國家或地區(qū)森林面積占有情況或森林資源豐富程度及實(shí)現(xiàn)綠化程度的指標(biāo)，又是確定林地價(jià)值高低的重要依據(jù)之一。
（3）林地利用率（C14），是有林地占林業(yè)用地的百分比。它受到林業(yè)經(jīng)營管理水平高低的影響，同時(shí)，間接地影響了林地價(jià)值。
4.特殊因子（B4），是一些間接影響林業(yè)產(chǎn)出水平的指標(biāo)，它們不同程度影響林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)
（1）環(huán)境污染（C15）。受污染林地?fù)p害林業(yè)生產(chǎn)，導(dǎo)致林業(yè)產(chǎn)出水平下降。因此，林地價(jià)值相對較低。
（2）特殊地理位置（C16）。這里的特殊地理位置指的是沙漠中的綠洲、海岸邊的紅樹林等特殊地理位置的林地。特殊地理位置的林地對周邊生態(tài)環(huán)境影響很大，因而與普通林地相比，其價(jià)值往往不同。
（3）旅游資源（C17）。作為森林旅游資源的林地與普通林地相比，其價(jià)值要比普通林地價(jià)值高很多。
（4）用途易變性（C18）。林地用途易變性指的是林地用途很容易改變。某塊林業(yè)生產(chǎn)用林地如果能夠比較容易地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地或工業(yè)用地，其價(jià)值往往也比林業(yè)生產(chǎn)用地價(jià)值高。
三、構(gòu)建林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估模型
（一）建立層次分析模型，計(jì)算指標(biāo)權(quán)重
筆者根據(jù)層次分析法（AHP法）原理，應(yīng)用yaahp層次分析法軟件來構(gòu)建林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估層次分析模型，并計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)。
1.兩兩比較法，將各指標(biāo)比較進(jìn)行數(shù)量化
層次分析法（AHP法）在對各指標(biāo)之間比較的相對重要程度進(jìn)行評測時(shí)，引入九分位相對重要的標(biāo)度方法（表1），這樣就能使決策者的定性指標(biāo)數(shù)量化。
2.構(gòu)造判斷矩陣
判斷矩陣用以表示同一層次各指標(biāo)間的相對重要程度的判斷值，結(jié)合林學(xué)專家的意見，筆者對18個指標(biāo)因子按重要程度進(jìn)行排序和經(jīng)過反復(fù)測試，確定林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)指標(biāo)體系判斷矩陣數(shù)據(jù)如表2—表6所示。
3.計(jì)算層次單排序權(quán)重系數(shù)
（二）咨詢專家意見，對被評估林地進(jìn)行評分
為了獲得被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)18個指標(biāo)的評分值，本文采取Delphi法（專家意見咨詢法）進(jìn)行評分。在評估時(shí)，應(yīng)該聘請具有豐富工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力的土地估價(jià)師、土地管理專家、林業(yè)工程師、森林資源資產(chǎn)評估專家或咨詢?nèi)藛T、注冊資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士構(gòu)成專家團(tuán)隊(duì)，以與被評估林地相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地作為參照物，對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)各指標(biāo)進(jìn)行評分，評價(jià)被評估林地的質(zhì)量和屬性特征，作為被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評定估算的重要參數(shù)，專家意見評分表見表12。
（三）評定估算被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)
在確定了林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估指標(biāo)體系及其權(quán)重值和專家綜合評分后，就可以與被評估林地相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)參數(shù)，按照類似市場比較法的方法對被評估林地的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估算，其計(jì)算公式如下：
被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)=基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價(jià)或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價(jià)×使用年期修正系統(tǒng)y×估價(jià)期日修正系數(shù)T×[∑（指標(biāo)權(quán)重值
×專家評分平均值）]÷∑基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地指標(biāo)分值
式中：基準(zhǔn)林地基準(zhǔn)地價(jià)或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價(jià)由縣（市）級政府部門定期公布，也可以采取樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級指數(shù)模型法綜合估價(jià)獲得。
指標(biāo)權(quán)重值是林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)層次分析（AHP法）模型得到的結(jié)果。
專家評分平均值是采用Delphi法（專家意見咨詢法），由林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估專家團(tuán)隊(duì)成員以基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地作為參照物，對被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)18個評價(jià)指標(biāo)按百分制進(jìn)行評分，然后加總平均計(jì)算求得，見表12。
四、應(yīng)用舉例
五、結(jié)論
1.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是林地使用權(quán)價(jià)值評估中最重要的基礎(chǔ)參數(shù)之一，對林地使用權(quán)價(jià)值評估具有重要作用。
2.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估的目的在于為林地使用權(quán)價(jià)值評估提供基礎(chǔ)參數(shù)或評估參考數(shù)據(jù)，或用于林地征稅目的，或用于林地征用目的的價(jià)值參考。
林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型是類似于市場比較法的一種林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估方法，但它有別于市場比較法。市場比較法需要選用至少三個以上的交易案例作為評估參照物對被評估對象進(jìn)行評估，而林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估模型只需選用與被評估林地相同等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價(jià)作為比較參數(shù)，即可以評估出被估林地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)。如果不能獲得相同等別或級別基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地基準(zhǔn)地價(jià)，可以根據(jù)本文提出的18個指標(biāo)采取樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級指數(shù)模型法綜合估價(jià)獲得。值得注意的是，使用樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級指數(shù)模型法對林地基準(zhǔn)地價(jià)評估與本文提出的評估方法相比相對復(fù)雜，計(jì)算難度大。
3.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型適用于能夠獲得相同等別或級別基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)參數(shù)的被評估林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的評估。林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型也可用于林地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等林地使用權(quán)經(jīng)濟(jì)行為的價(jià)值評估。
4.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型是在我國林地使用權(quán)交易市場不夠完善、市場資料不夠豐富且數(shù)據(jù)搜集比較困難的情況下使用，或者在市場比較法、收益法、成本法使用的條件受到限制時(shí)的評估方法。
5.林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)AHP—Delphi評估模型的優(yōu)點(diǎn)是，相比于樣點(diǎn)地價(jià)平均法和定級指數(shù)模型法，具有操作簡單、易于評估人員使用的特點(diǎn)；缺點(diǎn)是必須有同等等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價(jià)，而目前我國在較多地方還沒有同等等別和級別的基準(zhǔn)林地或樣點(diǎn)林地的基準(zhǔn)地價(jià)資料可供參考。
6.在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估18個指標(biāo)因子中，土壤質(zhì)地C1、土壤肥力C2、林地坡位C3、交通通達(dá)度C6、公路路網(wǎng)密度C7、道路可及度C8、單位面積蓄積量C12是最重要的因子，這些指標(biāo)是決定林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)鍵因素；林地坡向C4、離中心城區(qū)距離C9、森林覆蓋率C13、環(huán)境污染C15為較重要因子；海拔高度C5、采運(yùn)成本C10、人均林業(yè)GDP C11、林地利用率C14、特殊地理位置C16、旅游資源C17、用途易變性C18為一般重要因子。這些因子的重要程度排序符合林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)，體現(xiàn)了林地在營林生產(chǎn)中的重要基礎(chǔ)地位。然而這些指標(biāo)也不是絕對的，在林地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評估時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)?shù)亓值亓⒌貤l件和地利條件、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，適當(dāng)調(diào)整指標(biāo)體系和各指標(biāo)權(quán)重值。
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第4篇：森林資源資產(chǎn)評估案例范文
（一）評估人員學(xué)習(xí)準(zhǔn)則的積極性很高準(zhǔn)則后，各地評估機(jī)構(gòu)都積極組織學(xué)習(xí)和討論，力求把握準(zhǔn)則的精髓，以有效指導(dǎo)評估實(shí)踐。調(diào)查顯示，有70.59％的人對評估準(zhǔn)則體系和各項(xiàng)準(zhǔn)則進(jìn)行過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，20.59%的人對其大部分學(xué)習(xí)過。可見，評估人員對準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)積極性還是很高的。
（二）評估人員對準(zhǔn)則的滿意度較高對四項(xiàng)準(zhǔn)則滿意程度的調(diào)查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評估人員分別對企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的準(zhǔn)則表示滿意?？梢?，四項(xiàng)準(zhǔn)則的滿意程度還是很高的。企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則的滿意度相對較低些，這與企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性有很大關(guān)系。其中，評估機(jī)構(gòu)的法定代表人（92.6%）、部門經(jīng)理（92.08%）和業(yè)務(wù)經(jīng)理（91.26%）對該準(zhǔn)則的滿意度比其他評估人員相對較高，管理層對準(zhǔn)則的接受和支持更能推動準(zhǔn)則的規(guī)范作用。
（三）準(zhǔn)則的執(zhí)行遵守情況較好調(diào)查顯示，在執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評估業(yè)務(wù)時(shí)，44.70%的評估人員完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，51.29%的評估人員按照強(qiáng)制性的條款執(zhí)行，4.01%的評估人員按照利于自己的條款執(zhí)行，沒有人不執(zhí)行準(zhǔn)則。在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，46.72%的評估人員對于強(qiáng)制性的條款才予以執(zhí)行，43.25%的評估人員會完全遵照執(zhí)行，8.24%的評估人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行，0.69%的評估人員對利于自己的準(zhǔn)則執(zhí)行，1.10%的人員不清楚。
二、準(zhǔn)則實(shí)施的主要效果
（一）準(zhǔn)則的規(guī)范作用顯著從總體上看，四項(xiàng)準(zhǔn)則都起到了明顯的規(guī)范作用。對于企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則，50.78%的評估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，44.57%的人員認(rèn)為起到了一定的作用，從總體上為評估人員執(zhí)業(yè)提供了科學(xué)依據(jù)。對于不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，43.33%的評估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，52.59%的評估人員認(rèn)為起到了一定的作用。比較系統(tǒng)的評估準(zhǔn)則可以使評估人員執(zhí)業(yè)有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務(wù)的評估人員的看法不同。企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則的不同看法，如圖2所示?？梢?，越是評估一線人員越能感受到準(zhǔn)則的規(guī)范作用。
（二）執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)明顯降低資產(chǎn)評估從受托到收集市場信息、對被估資產(chǎn)狀況的勘察、對參照物的選取、評估方法擇定，直到評估報(bào)告的出具，是一個諸多要素相互交合的復(fù)雜過程。在這一過程中，由于評估人員對法律、法規(guī)及政策的把握以及執(zhí)業(yè)水平存在差異，在執(zhí)業(yè)過程中達(dá)不到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就容易導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。準(zhǔn)則的頒布使評估人員的專業(yè)判斷在準(zhǔn)則框架內(nèi)合理合法地執(zhí)業(yè)，減少了主觀性對評估過程的影響，大大降低了評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查顯示，對于企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則和不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，分別有73.29%和91.91%的評估人員認(rèn)為嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則可以降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）評估質(zhì)量與執(zhí)業(yè)水平明顯提高準(zhǔn)則的頒布為評估人員執(zhí)行業(yè)務(wù)提供了統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)依據(jù)，提供了科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和全方位的指導(dǎo)，也成為有關(guān)監(jiān)管方進(jìn)行有效監(jiān)管的統(tǒng)一尺度，推動了評估人員獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。在評估過程、評估程序以及評估報(bào)告方面，評估人員基本都能嚴(yán)格遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，提高了行業(yè)的規(guī)范化水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。調(diào)查顯示，對于企業(yè)價(jià)值和不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，分別有69.72%和74.57%的評估人員認(rèn)為可以提高評估質(zhì)量和執(zhí)業(yè)水平。（四）社會各界給予較高評價(jià)準(zhǔn)則頒布以來，中評協(xié)、地方協(xié)會及其他相關(guān)部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓(xùn)班，以加強(qiáng)評估界對各準(zhǔn)則的理解、貫徹和執(zhí)行，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛的討論，得到了廣大評估人員的認(rèn)可和接受。與此同時(shí)，與評估行業(yè)相關(guān)的行業(yè)外人士對準(zhǔn)則的呼聲和期望也越來越大，其頒布有助于維護(hù)社會公平和公眾利益，有助于評估報(bào)告使用方正確理解評估行為、過程和結(jié)論，因此，社會各界對準(zhǔn)則都給予了較高的評價(jià)。
三、準(zhǔn)則實(shí)施的主要問題
（一）準(zhǔn)則執(zhí)行有一定難度評估人員執(zhí)行不動產(chǎn)準(zhǔn)則遇到的最大難度是對準(zhǔn)則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時(shí)間精力花費(fèi)大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評估人員認(rèn)為準(zhǔn)則的“操作性差，不好執(zhí)行”，比如，準(zhǔn)則條款原則性較強(qiáng)；具體參數(shù)調(diào)整范圍沒有明確規(guī)定；準(zhǔn)則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評估人員認(rèn)為準(zhǔn)則中有些條文不明確，如準(zhǔn)則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評估人員選擇其他難度。比如，行業(yè)壁壘、操作機(jī)構(gòu)過多、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、地價(jià)指數(shù)沒公布等。
（二）準(zhǔn)則執(zhí)行力度不足根據(jù)企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則的調(diào)查，除了3.57%評估人員表示不清楚外，沒有一人完全不執(zhí)行該準(zhǔn)則。但是，只有39.91%的評估人員完全遵照執(zhí)行，46.58%的評估人員只是對強(qiáng)制性的條款予以執(zhí)行，4.35%的評估人員對有利于自己的條款執(zhí)行，另有5.59%的人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行。不同職務(wù)評估人員執(zhí)行準(zhǔn)則情況，如圖3所示。
（三）多種參考標(biāo)準(zhǔn)并存當(dāng)選擇不動產(chǎn)評估方法時(shí)，關(guān)于各種涉及不動產(chǎn)評估的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行或參考最多的是《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則———不動產(chǎn)》，占92.67%；其次是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，占83.15%；再次是《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，占74.26%；2.18%的評估人員還參考過其他的標(biāo)準(zhǔn)，如財(cái)政部91號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。
四、提高準(zhǔn)則實(shí)施效果的政策建議
（一）加大評估準(zhǔn)則的社會宣傳力度對于準(zhǔn)則原則性的定位，需要中評協(xié)繼續(xù)引導(dǎo)評估人員正確認(rèn)識。至于操作性問題，可以在準(zhǔn)則體系的其他層次予以解決。另外，準(zhǔn)則沒有很有力度的推進(jìn)，與監(jiān)管方的理念也有關(guān)，尤其是證監(jiān)會，有時(shí)他們的理解與準(zhǔn)則不一致，如果評估人員沒有按照他們的要求去做，則會面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，對基層國資委部門、證監(jiān)會等監(jiān)管方也要加強(qiáng)評估準(zhǔn)則條文的宣傳和培訓(xùn)。
（二）加大基礎(chǔ)性工作的投入據(jù)調(diào)查顯示，評估人員普遍反映參數(shù)的選取、方法的使用等技術(shù)性工作比較困難，需要有可靠的數(shù)據(jù)平臺、操作性的指導(dǎo)、案例的參考。對于折現(xiàn)率、期限等參數(shù)，美國提供參數(shù)指導(dǎo)值，而我國的修正標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，由定性轉(zhuǎn)為定量，是今后行業(yè)發(fā)展的重大問題。對于數(shù)據(jù)庫的建立，由于成本高、耗時(shí)長，且需要持續(xù)更新維護(hù)，則需要各地方協(xié)會組織各地的評估機(jī)構(gòu)共同完成數(shù)據(jù)的采集匯總工作，并與資訊公司、數(shù)據(jù)公司建立長期合作關(guān)系，由評估協(xié)會負(fù)責(zé)信息費(fèi)用，當(dāng)?shù)卦u估機(jī)構(gòu)免費(fèi)享用。對于案例的提供，目前主要是以學(xué)者發(fā)表學(xué)術(shù)論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評估協(xié)會牽頭組織，規(guī)定評估機(jī)構(gòu)定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評協(xié)組織編寫成案例集，免費(fèi)提供給積極有效配合協(xié)會工作的評估機(jī)構(gòu)，其他機(jī)構(gòu)則要付錢購買。
（三）強(qiáng)化系統(tǒng)性、實(shí)踐性強(qiáng)的后續(xù)教育評估人員工作非常繁忙，系統(tǒng)學(xué)習(xí)的時(shí)間較少，通常是在工作中有針對性地學(xué)習(xí)，所以統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、連貫性較差。建議中評協(xié)聯(lián)合其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，出版更多的著作、教材，或者在培訓(xùn)中去強(qiáng)化這方面的學(xué)習(xí)，并結(jié)合大量案例來深化對理論的理解，有針對性的安排培訓(xùn)內(nèi)容，做到各有側(cè)重。另外，對于培訓(xùn)工作，由于時(shí)間和空間有限，有時(shí)不可能照顧到所有評估人員，所以，遠(yuǎn)程培訓(xùn)一定要在各地落實(shí)到位。各地評估協(xié)會要嚴(yán)格培訓(xùn)后的考核標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升評估人員執(zhí)業(yè)水平。
（四）確立評估準(zhǔn)則的基準(zhǔn)地位隨著資產(chǎn)評估在市場中的作用日益提高，評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大，但是我國目前仍缺少相應(yīng)的法律保障體系。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則作為行業(yè)的行為規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是所有執(zhí)業(yè)評估人員必須遵守的從業(yè)基準(zhǔn)，應(yīng)該具有很強(qiáng)的約束力，但是由于準(zhǔn)則是由協(xié)會名義頒發(fā)的，屬于行業(yè)自律性質(zhì)，因此不具有法律法規(guī)的強(qiáng)制性。中評協(xié)可以推動評估準(zhǔn)則在相關(guān)法律法規(guī)中的基準(zhǔn)地位。在將來評估法中強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)則的規(guī)范作用；在國有資產(chǎn)管理法律法規(guī)中體現(xiàn)對準(zhǔn)則的確認(rèn)；在有關(guān)證券監(jiān)管的法律法規(guī)中體現(xiàn)遵從評估準(zhǔn)則出具的評估報(bào)告；在司法處理中把評估準(zhǔn)則作為判定的重要依據(jù)，對于完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，其評估結(jié)論符合合理判斷的評估事項(xiàng)，允許評估人員得到一定的免責(zé)。一旦評估準(zhǔn)則在社會各界確立了基準(zhǔn)地位，得到相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)可和參照，執(zhí)業(yè)人員的準(zhǔn)則執(zhí)行力度自然會加大，可以有效促進(jìn)評估行業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范，提升評估服務(wù)的公信力，進(jìn)而可以引發(fā)市場對評估的自愿需求，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可相應(yīng)提高。
第5篇：森林資源資產(chǎn)評估案例范文
關(guān)鍵詞：云南省;農(nóng)地林地流轉(zhuǎn);案例報(bào)告
收稿日期：20120406
作者簡介：李暉（1985—），男,河北邯鄲人，西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院碩士研究生。中圖分類號：D912.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16749944(2012)05023804
1引言
云南省晉寧縣雙河彝族鄉(xiāng)位于晉寧縣縣城西南方,距縣城昆陽約30km。境內(nèi)群山連綿,山巒起伏,地勢東南高,西北低,三鄉(xiāng)河和九村河為境內(nèi)主要河流。課題組于2011年4月28日至5月2日赴云南省晉寧縣雙河鄉(xiāng)進(jìn)行調(diào)研,在當(dāng)?shù)剡x擇了4個比較典型的案例,通過訪談等方式,對當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)地林地流轉(zhuǎn)的情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)查。此次調(diào)研是國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目《西部民族地區(qū)農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)中的問題與解決對策——以云南省為例》的子項(xiàng)目。
2流轉(zhuǎn)案例
2.1案例一：荒川村與晉寧祥和農(nóng)牧有限公司
荒川村委會位于雙河鄉(xiāng)東北部,距縣城28km,距鄉(xiāng)政府3km,總?cè)丝? 867人,總戶數(shù)757戶,勞動力資源總數(shù)2 054人,勞動年齡內(nèi)人數(shù)1 750人,下轄8個村民小組,7個黨支部,黨員116名。
土地總面積44.7km2,林地總面積3 227.16hm2,其中公益林3 014.01hm2,商品林213.15hm2;耕地面積324.27hm2,人均0.11hm2,其中水田139.95hm2,旱地169.50hm2。海拔1 987m,年平均溫度13℃,年平均降水900mm。
晉寧祥和農(nóng)牧有限公司是2010年雙河鄉(xiāng)政府招商引資的項(xiàng)目之一,政府在其中發(fā)揮了重要的作用。流轉(zhuǎn)過程中,農(nóng)民直接與企業(yè)進(jìn)行協(xié)商決定流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格,租金800元/年·667m2(按每5年支付一次,且以10%遞增),租期為30年,投資建立養(yǎng)殖場。據(jù)總經(jīng)理介紹,該養(yǎng)殖場占地面積2.4hm2,總投資2千多萬元,計(jì)劃建設(shè)5個廠房,并從廣州華南畜牧設(shè)備有限公司和潞冰公司,分別購買雞籠、環(huán)控設(shè)備,建成可存欄25萬只的現(xiàn)代化規(guī)模商品蛋雞養(yǎng)殖場,預(yù)計(jì)每年可產(chǎn)雞蛋4千t。由于該養(yǎng)殖場采用先進(jìn)的智能化機(jī)器,大大減少了人力成本,預(yù)計(jì)雇用長期工20人。
此案例中,企業(yè)支付給農(nóng)民的租金采用每5年以10%的遞增形式,充分考慮了土地的增值問題,保護(hù)了農(nóng)民的權(quán)益,值得借鑒。由于雙河鄉(xiāng)缺乏完善的流轉(zhuǎn)市場機(jī)制,使得政府在其中發(fā)揮了主導(dǎo)作用,包括聯(lián)系企業(yè)等。農(nóng)民是流轉(zhuǎn)的主體,雖然流轉(zhuǎn)價(jià)格是由農(nóng)戶和企業(yè)協(xié)商決定的,但是農(nóng)民本身就處于弱勢地位,信息不對稱等原因,流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低,極大的降低農(nóng)民主動流轉(zhuǎn)的積極性。
2.2案例二:荒川村與云南熊貓煙花有限公司
云南熊貓煙花有限公司成立于2009年,是熊貓煙花集團(tuán)股份有限公司旗下的全資子公司。熊貓煙花集團(tuán)股份有限公司是行業(yè)中唯一一家上市公司,曾是2008北京奧運(yùn)會鳥巢焰火獨(dú)家生產(chǎn)及燃放單位,國慶60周年在天安門燃放的網(wǎng)幕焰火創(chuàng)三項(xiàng)世界之最,是多元化業(yè)務(wù)的集團(tuán)。
云南熊貓煙花有限公司在雙河鄉(xiāng)荒川村投資建存放煙花的倉庫,是采用上報(bào)云南省,然后地方招標(biāo)的形式,考慮到國家對煙花要遠(yuǎn)離國道等規(guī)定,和一些其他的因素,最終選擇在此地。
該倉庫于2010年4月開建,用于周轉(zhuǎn)和發(fā)展東南亞煙花市場,占地一共6.7hm2,一期工程3.35hm2,二期3.35hm2。采用征地的形式對農(nóng)民土地進(jìn)行征用,在鄉(xiāng)政府簽訂協(xié)議,一次性付給農(nóng)戶69 000元/667m2,使用年限50年。該公司一年大約有1.5億元的營業(yè)額。每年11月到次年2月是煙花的銷售旺季,此時(shí)該公司會租用臨時(shí)工人7個左右,采用件計(jì)費(fèi)的形式(0.3角/件),一個工人一天的工資為200~300元。
該企業(yè)在土地流轉(zhuǎn)中,采用了政府征地的形式,由于監(jiān)管機(jī)制不健全,為滋生政府腐敗、損害農(nóng)民權(quán)益埋下了伏筆。該企業(yè)征用農(nóng)民的土地,采用一次性付清流轉(zhuǎn)金的形式,沒有考慮土地增值且租期時(shí)間過程,土地帶來的收益基本上都被企業(yè)奪得,農(nóng)民除一次性得到流轉(zhuǎn)金外,并沒有其他任何的補(bǔ)償,這極大地?fù)p害了農(nóng)民的利益。
2.3案例三:雙河村建交易市場
雙河村距晉寧縣城30km,據(jù)雙河鄉(xiāng)政府3km,交通便利?，F(xiàn)有農(nóng)戶715戶,總?cè)丝? 459人,其中農(nóng)業(yè)人口2 459人,勞動力1 720人,其中從事第一產(chǎn)業(yè)人數(shù)1 531人。全村國土面積29.04km2,海拔1 900m,年降水量900mm,適合種植水稻、玉米、烤煙、荷蘭豆等農(nóng)作物。全村耕地面積118.1hm2,林地2 378.8hm2。2009年農(nóng)民人均純收入2 600元。
雙河村為充分利用土地資源,讓當(dāng)?shù)厝罕姼玫卦谕恋厣习l(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益,共租用農(nóng)戶0.43hm2土地,作為蔬菜交易市場。涉及64戶農(nóng)戶,具體做法:農(nóng)戶帶土地入股,土地所有權(quán)不變、依然歸農(nóng)戶所有。該土地自2010年11月起至2025年11月止,共15年。市場由組集體統(tǒng)一集中管理經(jīng)營,所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益按入股的土地面積分紅。該市場不收來賣菜農(nóng)民的錢,只收收購商的錢,以每車15元的價(jià)錢收取。土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益的60%歸入股農(nóng)戶所有,剩下的40%歸組集體所有。組集體所得資金用于本組的公益事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),市場管理人員工資等。該合同根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地成本經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(農(nóng)業(yè)部令第47號)等法律、法規(guī)和國家相關(guān)政策,本著平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t,經(jīng)雙方協(xié)商一致后簽訂。
村組織建立交易市場,方便了當(dāng)?shù)厝罕娺M(jìn)行蔬菜交易,為農(nóng)民節(jié)省了交通費(fèi)用,同時(shí)進(jìn)一步推動了當(dāng)?shù)睾商m豆的規(guī)模種植。交易市場采用土地入股的形式,根據(jù)當(dāng)年的收入,按6∶4的比例,村集體和農(nóng)戶分紅,雖然農(nóng)民也承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn),但是也享受到了收益,受到當(dāng)?shù)厝罕姷臍g迎。
2.4案例四:核桃園村與昆明裕泰農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司
核桃園村的一座集體林山,在2007年3月8日遭遇大火,毀林程度嚴(yán)重。村委會研究決定與昆明裕泰農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司合作,2010年引進(jìn)核桃種植項(xiàng)目,種植面積達(dá)173.3hm2。村組織采用“四議兩公開”的形式,征得農(nóng)戶同意后,簽訂協(xié)議。租金采用一次性支付的形式,共100萬元,其中70%分給群眾,30%集體所有,期限60年。
項(xiàng)目于2010年12月底動工,目前已完成100hm2種植,預(yù)計(jì)今年年底全部種植完工,第2年開始進(jìn)入補(bǔ)植、管護(hù)生長期。根據(jù)市場需求,企業(yè)現(xiàn)有能力和未來規(guī)?；l(fā)展需要,預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成5~10年內(nèi)每株產(chǎn)10kg,產(chǎn)160kg/667m2,按每公斤20元計(jì)算,年收入960萬元,年利率160萬元;11~50年內(nèi)每株產(chǎn)30kg,年收入3 000萬元,利潤600萬元,項(xiàng)目盈利能力可以滿足國家和行業(yè)要求,項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),經(jīng)濟(jì)利益較好。建成后,將成為晉寧縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè),帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)行規(guī)?；?、合同化種植,采用訂單生產(chǎn)的采購方式,增加農(nóng)民收入,加快當(dāng)?shù)剞r(nóng)民脫貧致富步伐。
核桃園村組織面對集體山林被毀,發(fā)現(xiàn)市場,積極引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行投資,種植核桃,集體和農(nóng)戶均獲得收益。企業(yè)不止支付流轉(zhuǎn)金,也采用訂單生產(chǎn)的采購方式,與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民簽訂合同,平均每個合同種植戶種植90棵核桃樹,到盛果期每戶年產(chǎn)核桃可達(dá)到2 700kg,每公斤核桃按20元計(jì)算,項(xiàng)目區(qū)合同種植戶年平均可實(shí)現(xiàn)收入超過5.4萬元。這極大地增加了農(nóng)民收入。采用一次性支付的形式,雖然規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn),但是也不能享受土地的增值收益。
3農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)案例的比較分析
3.1流轉(zhuǎn)程序規(guī)范,但基本由當(dāng)?shù)卣k
在晉寧縣雙河鄉(xiāng)的4個關(guān)于農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)的案例中,流轉(zhuǎn)程序都比較規(guī)范,按照法律規(guī)定執(zhí)行了各項(xiàng)程序,如制定合同等,但是政府在其中是主導(dǎo)地位,幾乎包辦了所有事宜,包括聯(lián)系企業(yè)投資等,沒有通過其他渠道,比如中介組織等。其中,養(yǎng)殖場、熊貓煙花、核桃園村都是通過政府招商引資的方式,使企業(yè)在當(dāng)?shù)赝顿Y建廠,為當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民、政府帶來收益。雙河村建立的交易市場則是流轉(zhuǎn)給村組織,為農(nóng)戶帶來租金,同時(shí)也方便當(dāng)?shù)卮迕?節(jié)省了運(yùn)輸費(fèi)用。
3.2以農(nóng)地流轉(zhuǎn)為主,以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)為主
晉寧縣雙河鄉(xiāng)境內(nèi)有三鄉(xiāng)河和九村河兩大河流,且森林資源豐富,以天然林和人工林的混合林為主。因此,昆明市政府對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境非常重視,出臺相關(guān)政策進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)。該鄉(xiāng)林地大部分歸集體所有,不能分給農(nóng)戶。且該地區(qū)因自然資源需要保護(hù),只能發(fā)展第一產(chǎn)業(yè),不能發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。
因此,在調(diào)查的案例中,有3個都是農(nóng)地流轉(zhuǎn),只有核桃村因集體山遭遇森林大火而流轉(zhuǎn)給企業(yè)種植核桃。
該鄉(xiāng)由于政策限制,只能發(fā)展第一產(chǎn)業(yè),不能發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),因此在流轉(zhuǎn)的4個案例中,并沒有發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的案例。這在一定程度上,限制了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
3.3流轉(zhuǎn)形式以出租為主
晉寧縣雙河鄉(xiāng)的企業(yè)主要以租用農(nóng)民土地為主,晉寧祥和農(nóng)牧有限公司建立的養(yǎng)殖場和云南熊貓煙花有限公司建的倉庫,以及核桃園村的集體林都是采用了出租的形式,租用了農(nóng)民的土地。而雙河村建立的交易市場則是以土地入股的形式,占用農(nóng)民土地。由此看出,在雙河鄉(xiāng)出租是農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的主要形式,而其他的流轉(zhuǎn)形式普遍較少,應(yīng)鼓勵發(fā)展多種形式的流轉(zhuǎn)方式,以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。
3.4流轉(zhuǎn)年限普遍較長
在這4個案例中,流轉(zhuǎn)年限分別是30年、50年、15年和60年,普遍較長,這是由于時(shí)間太短,企業(yè)不能獲得收益。其中,尤其以林地流轉(zhuǎn)為最長,因此核桃樹的生長期更長,更需要較長的流轉(zhuǎn)年限保障企業(yè)的利益。
3.5企業(yè)發(fā)展帶動當(dāng)?shù)匕l(fā)展
企業(yè)在雙河鄉(xiāng)投資建廠,農(nóng)民不僅獲得了租金收入,還能到企業(yè)打工,同時(shí)帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。如養(yǎng)殖場、熊貓煙花公司和裕泰農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司投資的核桃園要雇用農(nóng)民到廠里工作。此外,核桃種植能帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)行規(guī)?；?、合同化種植。公司采用訂單生產(chǎn)的采購方式,這樣能增加農(nóng)民收入,加快少數(shù)民族地區(qū)脫貧致富步伐。平均每個合同種植戶種植90棵核桃樹,到盛果期每戶年產(chǎn)核桃可達(dá)到2 700kg,核桃按20元/kg計(jì)算,項(xiàng)目區(qū)合同種植戶年平均可實(shí)現(xiàn)收入超過5.4萬元。
4存在的問題
4.1流轉(zhuǎn)市場機(jī)制不完善
當(dāng)前農(nóng)村農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)市場化運(yùn)作機(jī)制還沒有完全建立,更未形成統(tǒng)一規(guī)范的農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)市場,缺乏市場化的運(yùn)作機(jī)制,嚴(yán)重制約農(nóng)村農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。一方面,雙河鄉(xiāng)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)市場,缺乏流轉(zhuǎn)的中介組織,致使流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢,農(nóng)地林地供需失衡,影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置。另一方面,目前很多地方在農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)方面還沒有完善的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、委托機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、農(nóng)地林地投資機(jī)構(gòu)、農(nóng)地林地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等,流轉(zhuǎn)就不能健康有序的進(jìn)行,從而嚴(yán)重制約了農(nóng)地林地交易市場的發(fā)育,需求的規(guī)范化與交易的零散性之間的矛盾突出,農(nóng)地林地很難以較為合理的價(jià)格在市場中流轉(zhuǎn)［1］。
4.2流轉(zhuǎn)金偏低,部分支付方式不合理
在雙河鄉(xiāng)的農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)都是通過雙方協(xié)商的方式制定流轉(zhuǎn)金,但是通過訪問,多數(shù)農(nóng)戶都認(rèn)為企業(yè)給的流轉(zhuǎn)金偏低,遠(yuǎn)低于農(nóng)民自己種植蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物的收入。農(nóng)戶處于弱勢地位,信息的不對稱容易使農(nóng)戶的利益受損,阻礙了農(nóng)民流轉(zhuǎn)的積極性,同時(shí)也為農(nóng)戶與企業(yè)之間的糾紛埋下隱患。
此外,在多數(shù)流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般為定值,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長［1］。而且除租金外,企業(yè)沒有給農(nóng)戶其他補(bǔ)償金,租期又長達(dá)幾十年,使農(nóng)民無法分享土地價(jià)值的增長,沒有體現(xiàn)土地的潛在收益和利用價(jià)值,沒有考慮土地承擔(dān)著農(nóng)民生產(chǎn)資料和社會保障的雙重功能,損害了農(nóng)民的利益［2］。
4.3土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管調(diào)處機(jī)制不健全
目前,雙河鄉(xiāng)農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)缺乏必要的人力物力、財(cái)力和法律建立仲裁機(jī)構(gòu),難于有效開展工作。農(nóng)地林地承包與流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)處缺少詳盡的法律依據(jù),向法院又由于情況復(fù)雜、政策性強(qiáng)、訴訟費(fèi)用難以解決等問題,加大了法院受理難度。造成流轉(zhuǎn)工作難于嚴(yán)格監(jiān)管,流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處難以有效受理,一些地區(qū)的農(nóng)村農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)處于被動、孤立、無助狀態(tài),甚至造成干群矛盾,影響了農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定［3］。
4.4農(nóng)村社會保障措施不夠到位
社會保障是指國家為了保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定,通過國民收入分配與再分配,對暫時(shí)或永久失去勞動能力及因各種原因造成生活困難的勞動者或全體社會成員,由政府和社會依法為其提供基本生活保障或幫助而建立起來的各種具有經(jīng)濟(jì)福利性的、社會化的國民生活保障體系的統(tǒng)稱。通過實(shí)施社會保障,可以構(gòu)筑社會公共安全網(wǎng)［4］。但是目前云南省農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社會保障體系不夠健全,還處于研究探索階段,農(nóng)民主要依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障來看待［5］。所以,除非找到能獲取更高收益并較為穩(wěn)定的非農(nóng)崗位就業(yè),否則農(nóng)民不會輕易出讓自己最后的保障權(quán)利。在廣大農(nóng)村社會保障體系還沒有建立的情況下,土地仍然是大部分農(nóng)民安身立命之本,這在客觀上造成了流轉(zhuǎn)農(nóng)地供給不足,也直接影響土地規(guī)模經(jīng)營和流轉(zhuǎn)速度［4］。
2012年5月綠色科技第5期5對策與建議
5.1建立健全農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)市場
在市場經(jīng)濟(jì)條件下,優(yōu)化配置土地資源應(yīng)主要采取市場化手段,把市場作為基礎(chǔ)性手段,促進(jìn)農(nóng)地林地使用權(quán)良性流轉(zhuǎn),這是農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
(1)培育和發(fā)展各種類型的為農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織。目前雙河鄉(xiāng)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)市場,沒有一家專門為流轉(zhuǎn)服務(wù)的中介組織,流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。建立獨(dú)立的農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,可以及時(shí)為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價(jià)格評估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。在農(nóng)地林地進(jìn)入市場之前能讓農(nóng)民對所承包的農(nóng)地林地價(jià)值有所了解,對能否轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包承包權(quán)有充分的認(rèn)識,減少農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)［6］。
(2)完善農(nóng)地林地市場服務(wù)體系。農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行需要農(nóng)村服務(wù)業(yè)的支撐。隨著農(nóng)地林地的自由流轉(zhuǎn),必須建立健全農(nóng)村農(nóng)地林地評價(jià)指標(biāo)體系,采取有效科學(xué)的評估方法,建立農(nóng)地林地價(jià)格評估機(jī)制;金融機(jī)構(gòu)需重整農(nóng)村業(yè)務(wù),為農(nóng)業(yè)林業(yè)發(fā)展提供更好的資金支持,為農(nóng)地林地使用權(quán)抵押貸款提供金融服務(wù);要加強(qiáng)保險(xiǎn)服務(wù)業(yè),建立農(nóng)業(yè)林業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。對農(nóng)業(yè)林業(yè)技術(shù)研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)林業(yè)可能遭遇的自然災(zāi)害,建立政府補(bǔ)償機(jī)制;建立農(nóng)業(yè)林業(yè)保障基金,在政府劃撥保障專款的同時(shí),逐步把商業(yè)保險(xiǎn)引入農(nóng)業(yè)林業(yè)保險(xiǎn)等。
(3)為了滿足規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)對農(nóng)業(yè)勞動力的需求，以及與大量農(nóng)村剩余勞動力的相互溝通,還要在農(nóng)村相應(yīng)地建立和增加就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),建立農(nóng)村勞動力的人才供需市場［7］。
5.2建立科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成和指導(dǎo)機(jī)制
在雙河鄉(xiāng),需因地制宜地建立多元化的流轉(zhuǎn)價(jià)格體系,通過流轉(zhuǎn)價(jià)格來調(diào)節(jié)農(nóng)地林地的利用結(jié)構(gòu)。同時(shí),根據(jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和農(nóng)地林地受讓方的投資變化,在研究受讓方承受能力的情況下,適時(shí)進(jìn)行流轉(zhuǎn)價(jià)格的調(diào)整,以便更好地反映農(nóng)地林地的動態(tài)價(jià)值變化,從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長機(jī)制,保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長［1］。
5.3健全土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解機(jī)制
(1)建立矛盾預(yù)防機(jī)制。努力探索執(zhí)法監(jiān)察新路子,變事后被動查處為事前積極預(yù)防。建議建立以縣為龍頭、鄉(xiāng)為主體、村組為基礎(chǔ)的農(nóng)地林地動態(tài)執(zhí)法監(jiān)察巡查網(wǎng)絡(luò)。實(shí)踐中,要及時(shí)處理好農(nóng)地林地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛,糾正和查處違背農(nóng)民意愿,強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)問題,疏通訴求渠道。政府要變堵為疏,疏通渠道,專門開通通信專線,包括政府公眾訴求網(wǎng),農(nóng)民可以在網(wǎng)上反映自己的利益訴求,政府要責(zé)成有關(guān)部門進(jìn)行處理。
(2)完善農(nóng)地林地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解機(jī)制,建立對征地行政決定的司法審查。老百姓認(rèn)為征地不公平不合理,可以向法院提訟,以保證征地工作的公平、公正。依法建立仲裁機(jī)構(gòu),建立健全協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟為主要內(nèi)容的土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛解決制度,應(yīng)堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、仲裁慎行、不得以才司法”的原則。確保流轉(zhuǎn)糾紛及時(shí)化解,維護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)正當(dāng)權(quán)益,促進(jìn)土地健康流轉(zhuǎn)［2］。
5.4建立完善的社會保障體系
(1)建立健全農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要受到多種因素的影響,如自然生物因素等,是一種高風(fēng)險(xiǎn)低收益產(chǎn)業(yè)［1］。此外,“土地是農(nóng)民的一切”,農(nóng)民不僅把土地收益視為主要收入,更在幾千年的傳統(tǒng)延續(xù)中把土地視為唯一的保障［8］,視為農(nóng)民就業(yè)和生存的重要載體。因此應(yīng)建立農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障制度,增強(qiáng)農(nóng)業(yè)對自然災(zāi)害等因素的對抗能力［1］。
(2)擴(kuò)大“新醫(yī)?！焙宛B(yǎng)老保險(xiǎn)的參保范圍。目前國家雖然出臺了農(nóng)村新型農(nóng)村合作醫(yī)療保障和農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)政策,但是因?yàn)樾箩t(yī)保是全部國家出錢,所以每村有名額限制,很多人都享受不到這項(xiàng)政策。很多農(nóng)民的生活并不富裕,沒有多余的錢來買養(yǎng)老保險(xiǎn)等保險(xiǎn),且由于繳費(fèi)方式、收益時(shí)間等因素,不能從根本上消除農(nóng)民的思想顧慮。建議加大農(nóng)村新醫(yī)保的參保范圍,建立完善的城鄉(xiāng)居民大病醫(yī)療救助制度;同時(shí)對特殊困難群體的養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)給予專項(xiàng)資金支持［6］。
(3)逐步把進(jìn)入城市就業(yè)的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系,免除農(nóng)民對土地林地流轉(zhuǎn)后進(jìn)城打工的后顧之憂。
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