公積金貸款額度比例精選(九篇)
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第1篇：公積金貸款額度比例范文
記者采訪了“偉嘉安捷”顧問，他給予了詳細解答。
部分中低收入借款人將受益
（1）公積金貸款上限額度提高，更多貸款購房人群將受益
從公積金貸款和商業(yè)貸款的利率來看，隨著央行的不斷加息，盡管公積金貸款利率也有所調(diào)整，但是相比于商業(yè)貸款利率還是低了1%，所以，公積金貸款也就成為越來越多中低收入購房群體所使用的貸款方式。而此次公積金貸款上限額度由40萬調(diào)整到60萬，對于大多數(shù)準備貸款買房的人群來說也將會受益較多。
（2）公積金貸款上限額度的提高，將會促進其使用人群比例的增長
以往部分住房公積金繳存人因為住房公積金貸款額度不能滿足購房需求，所以才會轉(zhuǎn)向申請商業(yè)貸款，而今公積金貸款的上限額度提高至60萬，對于大多數(shù)購房人群來說，還是愿意使用公積金貸款買房的，從而進一步促進了公積金貸款使用人群比例的增長。
（3）案例分析：
唐先生，40歲，國家機關公務員，月收入3000元。目前，在亞運村一帶看中一套面積70平方米的二居室，評估價60萬。唐先生夫婦多年積攢20萬元，購買這套房屋需要銀行貸款，銀行貸款可能為40萬元。唐先生拿不定主意的是，選擇公積金貸款買房還是選擇商業(yè)貸款買房？“偉嘉安捷”專家列表如下：
“偉嘉安捷”顧問指出：依上表所見，以唐先生貸款40萬元買房為例，如果其貸款年限為15年，那么，在基準利率下，公積金比商貸共節(jié)省91099.29元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。
如果唐先生的貸款年限為20年，那么，在基準利率下，公積金比商貸共節(jié)省129698.79元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約68279.74元?？梢?，公積金貸款買房省錢優(yōu)勢明顯。
對二手房市場影響不大。
（1）目前，并非所有購房者都能享受貸款住房公積金的最高額度。根據(jù)北京公積金管理中心規(guī)定，借款人如申請公積金單筆最高貸款額度，需對其個人信用進行評定，如評定的信用等級為AAA級的貸款申請人，那么其貸款額度可以在原來可貸款額度基礎上上浮30%；AA級的借款申請人，貸款額度可以在原來可貸款額度基礎上上浮15%。另外，如個人需申請公積金貸款的最高額度，還要根據(jù)借款人的月收入確定其償還能力，并設置具體的貸款金額。所以，根據(jù)北京住房公積金管理的相關規(guī)定，即便是公積金貸款最高額度由40萬上調(diào)至60萬，也并非所有購房者在貸款買房時都能享受到此優(yōu)惠政策。
（2）公積金貸款申批時間較長，部分業(yè)主不愿接受買房人申請。就目前北京二手房市場而言，公積金貸款利率低、還款方式靈活等特點，是許多購房人貸款買房時較為愿意使用的貸款品種。但是，對于大多數(shù)賣房業(yè)主來說，卻不希望購房人通過公積金貸款來支付其總房款。因為，公積金貸款審批程序較為復雜，涉及到公積金管理中心、擔保中心和銀行三個單位，通常情況下，公積金貸款全程辦理時間大概為一至二個月左右。正因為公積金貸款的審批時間較長，銀行放款時間不如商業(yè)貸款那樣快速、及時，所以，造成了多數(shù)業(yè)主更愿意將自己的房子賣給那些全款付清或者選擇商業(yè)貸款買房的客戶。
第2篇：公積金貸款額度比例范文
從2008年7月份開始，北京住房公積金的繳存比例將統(tǒng)一為12％。與此同時，2008年北京職工住房公積金的月繳存額上限也由2007年的2166元提高至2392元(由上一年北京市職工月平均工資的300％乘以公積金繳存比例確定)。
貸款專家指出，與此前《北京市公積金繳存管理辦法》中，住房公積金8％～12％的分檔繳存比例相比，統(tǒng)一的繳存比例更加符合公平原則。尤其是個人公積金賬戶的繳存額為個人和公司共同負擔，繳存比例的統(tǒng)一意味著公司將增加員工的公積金的福利，大部分北京市民的公積金繳存額也將有所提高。
隨著繳存額的提高，可供使用的住房公積金貸款存量也會有所上升。由于公積金貸款具備低利率的優(yōu)勢，此舉的推出也有望為更多的買房人帶來實際的優(yōu)惠。那么，北京的買房人可以怎樣使用自己的住房公積金呢?
公積金貸款最高達78萬元
根據(jù)《北京市住房公積金貸款辦法》的規(guī)定，凡是購買自住房，借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款的人，只要按照規(guī)定建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，同時，足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上的，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)的人均可以申請公積金貸款。
眾所周知，公積金貸款使用優(yōu)惠的貸款利率，如目前1―5年期的公積金貸款利率為4.77％，5―30年期的利率為5.22％，遠遠低于同期的商業(yè)銀行貸款利率。如果能夠充分地使用上自己的公積金貸款，無疑能夠大大降低貸款買房中的利息負擔。那么，北京市對于公積金貸款的額度是如何確定的呢?
記者了解到，目前北京住房公積金單筆貸款最高額度為60萬元；在此基礎上引入了個人信用等級評價機制，個人信用評估機構評定的信用等級為AA級的可上浮15％，即69萬元；AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30％，即78萬元，這也是個人可以獲得的最高公積金貸款額度。
不過，具體到每個貸款人，住房公積金貸款額度由多個因素來確定。包括貸款人公積金繳存額、申請借款年限、首付款金額、所購房屋建筑面積等等。
北京市住房公積金貸款中心給出的測算方法是：首先計算本人及共同申請人的月收入：月收入＝個人住房公積金月繳存額／住房公積金繳存比例；在此基礎上，以申請人的家庭收入(指通過上述計算方式計算出的借款申請人及共同申請人的月收入之和)留足40％生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限等額本息還款的每萬元貸款月均還款額的所得，就是最高可貸款額。
舉個例子來說，方先生與太太共同申請住房公積金貸款，目前方先生每個月住房公積金繳存額為1200元，方太太為600元。因為是單位和個人各出一半，以12％作為統(tǒng)一的繳存比例，可以計算出方先生和太太的月收入分別為5000元和2500元，月收入之和為7500元?？鄢?0％的月生活費后，每月可供還款的最高金額為4500元。假設他們想申請的是15年期的住房公積金貸款，其利率為5.22％，每萬元貸款等額本息法下的月還款額為80.23元。那么他們可以申請的最高額度就可以通過4500除以80.23得到，大約為56萬元。
當然，測算出來的貸款額度是一個供參考的額度，最終的貸款額度還要同時考慮單筆貸款最高額度(60萬元限制)、最低首付款要求及個人信用評估等多重因素。
如對于首付款的要求，主要是按照套型建筑面積在90平方米(不含)以上或者以下來區(qū)分的：90平方米以上的，首付款要達到房款的30％；90平方米以下的非政策性住房，首付款比例為20％；90平方米以下的政策性住房比如經(jīng)濟適用房等，首付款達到10％即可。
此外，對于第二套房公積金貸款利率以及期限，只要是以前夫妻雙方?jīng)]有使用過公積金貸款或者使用了公積金貸款但已經(jīng)還清，就可以享受第一次公積金貸款的利率以及期限等。換句話說，目前公積金貸款對于第二套房沒有特殊的要求和規(guī)定。
組合貸款使用限制多
盡管北京住房公積金貸款的最高額度較高，但對于一些購房人來說，單純的公積金貸款可能還不能滿足他們的要求。商業(yè)貸款＋公積金貸款的組合貸款也由此應運而生。不過，記者了解到，目前北京住房公積金貸款中心只與工行、農(nóng)行、建行、中行、交行五大國有商業(yè)銀行合作開展了組合貸款業(yè)務。雖然按照規(guī)定，所有的樓盤和項目均可以采用組合貸款，但是記者以普通貸款人身份分別致電這幾家銀行北京分行個人信貸部咨詢時，工作人員答復不盡相同，有的銀行所有樓盤均可以做，有的銀行則稱，只有和本行有合作的房地產(chǎn)項目才可以辦理組合貸款。受此限制，建議買房人務必多了解需要購買的樓盤的貸款條件與信息，以便于進行貸款規(guī)劃。
同時提醒你的是，如果你遇到開發(fā)商拒絕使用公積金貸款的情況時，可以撥打北京市建委的熱線投訴。根據(jù)北京市建委與公積金管理中心的規(guī)定，開發(fā)商不得拒絕公積金貸款，情節(jié)嚴重的，將暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目預售許可、網(wǎng)上簽約，暫停開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)延續(xù)、升級和新項目立項核準，并在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示。
公積金貼息貸款
在組合貸款外，北京的買房人還有一種選擇，就是采用公積金貼息貸款。
貼息貸款實質(zhì)上是一種商業(yè)貸款，適用于一些指定的貼息項目，或者那些有公積金貸款資格但額度又不能滿足的公積金貸款申請人。北京住房公積金管理中心通過與有關商業(yè)銀行合作，對商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，凡符合貼息條件的借款人，由中心根據(jù)借款人可以申請的貼息額度給予利息補貼。
對于貼息貸款的利息補貼標準，現(xiàn)有的規(guī)定是：商業(yè)貸款執(zhí)行利率低于商業(yè)貸款基準利率的，按照商業(yè)貸款執(zhí)行利率與住房公積金貸款利率計算出的實際利息差進行利息補貼；商業(yè)貸款執(zhí)行利率高于或等于商業(yè)貸款基準利率的，按照商業(yè)貸款基準利率與住房公積金貸款利率計算出的利息差進行利息補貼。每年的6月、12月，住房公積金貼息中心會根據(jù)協(xié)議規(guī)定時間把貼息打到貼息貸款人的賬戶。
此外，公積金貼息貸款中，并不是這筆貸款的所有額度都享受貼息，而是在公積金貸款額度內(nèi)的享受。具體來說，假如你所核定可享受的公積金貸款額度為40萬元，而需要從商業(yè)銀行申請的貸款是50萬元，那么你所能享受的貼息的貸款額度就是40萬元，余下的10萬元不能享受貼息。
公積金貼息貸款中心工作人員介紹，目前公積金貼息貸款可以在北京的所有銀行辦理。但由于公積金貼息貸款的補貼由北京財政控制，因此貼息貸款每年有總的供給額度的限制，這很有局
限性。
記者了解到，對于組合貸款與貼息貸款這兩種貸款形式，目前北京住房公積金貸款中心主推的是組合貸款，正常情況下，20天左右即可辦完。另外，組合貸款所涉擔保費和評估費用比較低，而貼息貸款雖然手續(xù)簡便，但受額度局限，且擔保費用和評估費用要遠高于組合貸款。由于最近一兩年內(nèi)貸款中心不作為主要業(yè)務推廣，因此限制也比較嚴格，并不容易申請。
無法直接沖還貸但可逐年提取
與其他省市的公積金賬戶余額直接沖還貸的方式相比，北京住房公積金管理中心還沒有推出公積金余額直接沖還貸的業(yè)務，但是擁有公積金賬戶的個人可以自己通過提取的方式進行貸款的沖還。
記者了解到，公積金余額提取分以下幾種情況。
如果購買自住房時沒有使用貸款的，夫妻雙方可以每年提取一次，但累計提取的額度不應超過實際發(fā)生的住房支出。如果購買自住房時使用了住房貸款，夫妻雙方也可以每年提取一次。但如果貸款購買的是經(jīng)濟適用房等政策性住房，夫妻雙方就可以每個季度提取一次。提取額度為，累計提取總額不應超過貸款購買自住住房所實際發(fā)生的住房支出，這里的實際住房支出包括貸款本息及首付款。
需要強調(diào)的一點是，按照北京市公積金管理中心的規(guī)定，提取的公積金應該優(yōu)先償還公積金貸款本息。
另外，北京市住房公積金余額的提取，除了每年一次或者一個季度一次的政策硬性規(guī)定外，沒有其他的時間限制。也就是說，只要符合提取條件，可以在任何時間向單位提出申請，然后由單位按照流程到住房公積金中心辦理。但今后進行連續(xù)提取時，按年提取或是按季提取必須與上次提取的時間相隔一年或一個季度。
公積金余額也可付房租
除了公積金貸款、賬戶余額提取還貸之外，公積金賬戶的余額還可以用于支付房租。
北京的《住房公積金提取管理辦法》規(guī)定：當家庭的房租支出超出了這個家庭工資收入的5％時，夫妻雙方可以同時申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶余額，每年可提取一次，但提取總額不得高于年房租總額超出家庭年工資收入規(guī)定比例的部分。
第3篇：公積金貸款額度比例范文
首付計算方式：首付款=總房款-客戶貸款額。新房商業(yè)貸款首付比例是三成，公積金貸款首付比例為首套房90㎡(含)以下的公積金貸款首付比例不得低于20%，貸款額=合同價(市場價)×80%(首次貸款額度最高可達80%)。總的來說，按照現(xiàn)有的首套房執(zhí)行標準就是：90㎡以上的住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。
買房的月供計算方式主要是：
1、等額本息還款法，因月供壓力小不會降低生活質(zhì)量。在償還初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加，但每月以相等的額度償還金額(本+息)。它比較適合收入低且積蓄少的年輕人，公式為：每月還款額=貸款本金*月利率*(1+月利率)^總還款月數(shù)/((1+月利率)^總還款月數(shù)-1)。
2、等額本金還款法，指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減，每月償還金額(本+息)逐漸減少?？偣矁斶€的利息比等額本息法要少。適合收入高且有一定積蓄的中年人。公式為：每月還款額=貸款本金/總還款月數(shù)+(貸款本金-累計已還款本金)*月利率。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第4篇：公積金貸款額度比例范文
《長春市個人住房公積金貸款管理辦法實施細則》
第一條 為加強個人住房公積金貸款(以下稱公積金貸款)管理，規(guī)范貸款操作，有效防范貸款風險，保證貸款資產(chǎn)安全，根據(jù)《長春市個人住房公積金貸款管理辦法》(以下稱《辦法》)，制定本實施細則。
第二條 《辦法》第五條第一款第(二)項是指借款人繳存住房公積金情況應同時符合下列條件：
(一)開立個人住房公積金賬戶并繳存須滿一年以上;
(二)申請公積金貸款時，其個人住房公積金賬戶應處于正常繳存狀態(tài);
(三)自申請公積金貸款之日起向前推算，連續(xù)、足額繳存住房公積金須滿十二個月以上。
借款人因工作單位變動等原因，造成斷繳3個月(含)以內(nèi)住房公積金，在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補齊并恢復逐月繳存的，該斷繳期間可視同連續(xù)繳存。
對申請貸款時所在單位連續(xù)欠繳超過三個月的借款人，長春市住房公積金管理中心(以下稱中心)不予貸款。
第三條 《辦法》第五條第一款第(三)項所稱住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。
第四條 《辦法》第五條第一款第(五)項所稱內(nèi)容是指：1、借款人家庭使用公積金貸款購買首套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金比例不得低于購房款總額的30%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的60%，但所購住房房齡在10年(含)以內(nèi)的，貸款額度可以提高到所購住房交易價格與估價值較低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自籌資金比例不得低于工程概(預)算的30%。2、借款人家庭使用公積金貸款購買第二套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金的比例不得低于購房款總額的60%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的40%。3、借款人家庭購買第三套(含)以上住房的，不予辦理公積金貸款。
第五條 借款人購買商品住房申請公積金貸款的，該商品住房開發(fā)單位應當已與中心簽訂《住房公積金貸款合作協(xié)議》(以下稱《合作協(xié)議》)，且借款人購買的成套商品住房應在《合作協(xié)議》范圍內(nèi)。
第六條 借款人購買存量住房申請公積金貸款的，該存量住房應同時具備下列條件：
(一)售房人已就該交易房屋取得《房屋所有權證》;
(二)房齡不超過29年;
(三)售房人對該交易房屋具有完全處置的權利;
(四)該交易房屋的其他共有人同意轉(zhuǎn)讓。
第七條 借款人申請公積金貸款，必須提供擔保。購買商品住房、存量住房申請公積金貸款的，一般采取階段性擔保加抵押或抵押的擔保方式。
借款人購買自住住房的，應以本次貸款所購住房為抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心認可的其他房產(chǎn)作為抵押物。抵押物需要評估的，為保證評估價值的真實性，由借款人到中心認可的房地產(chǎn)評估機構申請辦理，評估費用由借款人承擔。
第八條 《辦法》第八條第二款所稱“借款人家庭(本人及配偶)月工資總收入”按借款人及其配偶的住房公積金月繳存基數(shù)確定。
第九條 《辦法》第九條所稱法定退休年齡是指：男職工年滿60周歲、女職工年滿55周歲;如果借款人按國家有關規(guī)定符合延長法定退休年齡的，貸款期限可相應延長，但應出具相關證明材料。
借款人購買存量住房申請公積金貸款的，貸款期限加上所購住房房齡不得超過29年。
第十條 職工家庭購買第二套住房申請公積金貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套公積金款利率的1.1倍。
第十一條 《辦法》第十一條第(三)項所稱身份證明，是指借款人(配偶)的戶口簿、個人有效身份證明、婚姻狀況證明(借款人未婚的，需提供單身證明或聲明;借款人已婚的，需提供結婚證;如果戶口簿上注明已婚而事實單身，還需提供離婚證或人民法院出具的離婚判決書、離婚調(diào)解書)。
個人有效身份證明包括：居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、護照及其他有效身份證明。
第十二條 貸款發(fā)放后，借款合同中已確定的還款方式不再變更，借款人應按借款合同約定按月償還貸款本息。
借款人還款賬戶發(fā)生變化時，應持本人有效身份證明、新的還款卡(折)及時辦理變更手續(xù)。新的還款賬戶自辦完變更手續(xù)時生效。
借款人聯(lián)系方式發(fā)生變化時，應及時申請變更，以便中心及貸款銀行與借款人聯(lián)系。
第十三條 還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)合法繼承人或受遺贈人或監(jiān)護人或財產(chǎn)代管人應繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同。
第十四條 公積金貸款償還一年后方可辦理提前還款;公積金貸款償還不足一年如遇特殊情況，須經(jīng)中心審核同意后方可辦理提前還款。
《辦法》第十六條第二款所稱規(guī)定數(shù)額是指人民幣五萬元。借款人辦理部分還款后，可以選擇月還款額不變、還款期限縮短，也可以選擇還款期限不變，月還款額減少。
第十五條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行有權宣布借款合同提前到期，要求借款人在規(guī)定的期限內(nèi)清償全部貸款本息，或要求擔保人履行相應的擔保責任。借款人或擔保人拒絕履行義務的，貸款銀行可以依法處分抵押物。
(一)在還款期內(nèi)，借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的;
(二)借款人超過借款合同最后期限一個月仍未還清貸款本息的;
(三)借款人在申請借款時提供虛假證明材料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的;
(四)借款人擅自將抵押房屋出售、出租、轉(zhuǎn)讓、改建、贈與或重復抵押的;
(五)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的;
(六)還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的合法繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同的;
(七)借款人發(fā)生其他可能影響歸還貸款本息的行為。
第十六條 借款人按借款合同約定償還全部貸款本息后，貸款銀行根據(jù)中心出具的貸款結清證明，將抵(質(zhì))押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。
第5篇：公積金貸款額度比例范文
關鍵詞：住房公積金；貸款風險；防范措施
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01
一、住房公積金貸款風險的種類
（一）貸款人償債能力的風險
住房公積金是國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。因此，住房公積金的政策特性就決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大繳存住房公積金的職工。這部分職工的家庭收入基本能滿足其還貸的要求，隨著我國企業(yè)勞動用工制度的改革，職工已不像以前有一個穩(wěn)定的“鐵飯碗”撰在手里，隨時都有被解雇的可能，這樣，這部分職工會因為突然的失業(yè)導致收入減少而不能正常償還住房公積金貸款而存在潛在的逾期風險。
（二）委托銀行帶來的風險
根據(jù)《住房公積金管理條例》的規(guī)定，住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務，住房公積金貸款只能委托住房公積金管理委員會指定的委托銀行辦理，其風險由公積金管理中心承擔。在實際操作中，受托銀行認為只要委托人和借款人雙方協(xié)商一致就可以了，所以委托銀行在監(jiān)督方面就會放松自己的警惕，有可能簽訂的《借款合同》會失去真實性、合法性，同時房屋他項權利證的合法有效也難以得到保證。因此會造貸款人和抵押物失真風險。
（三）開發(fā)商的誠信風險
目前我市住房公積金貸款的大部分來至商品房的期房貸款，根據(jù)貸款操作規(guī)程和相關規(guī)定，必須在商品房主體工程封頂時才能貸款，但實際操作中是在開發(fā)商拿到《商品房預售許可證》時就可以抵押擔保貸款，部分開發(fā)商在拿到《商品房預售許可證》時，可能主體才是框架結構，就可以申請住房公積金貸款。個別缺乏誠信的開發(fā)商由于挪用資金問題或其他原因?qū)е鹿こ滩荒馨磿r竣工使購房戶不能按時入住，甚至出現(xiàn)項目“爛尾”工程，從而導致購房戶解除購房合同并拒絕償還住房公積金貸款，將開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給貸款方造成貸款風險。
（四）借款人信用風險
由于目前我市住房公積金管理系統(tǒng)還沒有建立個人信用征用系統(tǒng)，對于個人信用的核心內(nèi)容如：當前負債情況，信用記錄等相關信息還無從考察，即使借款人向多家銀行借款也不得而知。這樣由于借款人的債務過多而造成的惡意逾期會造成貸款無法回收的風險。
（五）還款期限風險
由于住房公積金貸款主要針對中低收入家庭，這樣使貸款的年限基本都在10年以上，還款期限越長，未知因素就越多，抵押物的自身價值變化也越大，貸款風險就會增加。
（六）抵押物處置風險
一是由于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的不健全，在借款人出現(xiàn)違約時，對抵押住房難以執(zhí)行到位，抵押不易實現(xiàn)。二是由于某些原因，以前發(fā)現(xiàn)的優(yōu)先索償權行使困難。三是由于估價的原因，處置抵押物時的估價低于設置時的估價或拍賣收益低于未還貸款而造成的損失。
（七）國家政策調(diào)控風險
國家政策調(diào)控風險主要來至房產(chǎn)市場過度高揚或過度低迷時，通過相關政策的出臺來調(diào)控房價，保持國家各項政策的穩(wěn)定。當出售的房屋價格與其價值違背過大時，就會適時的調(diào)整政策來控制。當房價上揚時，風險較少，而房價走低時，就會帶來逾期貸款或惡意不還貸款的風險。
（八）不可預見性風險
不可預見性風險主要來至火災、水災等自然災害造成的抵押物的滅失或借款人、保證人因疾病、車禍等意外事故導致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等，從而無法償還貸款的風險。
二、防范措施
（一）嚴格審查貸款資料，根據(jù)其貸款償貸能力確定貸款額度和年限
貸款人是否具有貸款資格和償貸能力是辦理住房公積金貸款的基本條件。在審查貸款資料的時候，要嚴格核實貸款人的單位性質(zhì)、公積金繳存情況、家庭收入、以及購房的目的是用于自住住房。應該對辦理住房公積金貸款的職工進行償貸能力等級劃分。通過合理的等級劃分，控制貸款額度和貸款年限對防范貸款風險有一定作用。
（二）建立個人信用體系
逐步建立個人信用檔案，并同中國人民銀行個人信用體系聯(lián)網(wǎng)，對個人信用信息進行共享。能從該系統(tǒng)中了解貸款人的基本資料和經(jīng)濟信息。對其已經(jīng)多次貸款目前還有未還清的帳務了解或者其以前貸款并還款的相關信息，適當調(diào)整其貸款額度，防范惡意貸款帶來的風險。
（三）前臺受理人員告知制
前臺接件工作人員應該對每一位來辦理公積金貸款業(yè)務的職工詳細解釋借款合同簽訂后雙方的權利和義務，對不履行還款義務會帶來的利害關系以及應該承擔的相關法律責任應明確告知借款人，防止借款人惡意逾期還貸。
（四）建立對委托銀行的監(jiān)督機制
公積金中心應建立相關的規(guī)章制度，同時要與受委托的銀行簽訂《住房公積金貸款業(yè)務委托協(xié)議書》和《住房公積金委托業(yè)務考核評分標準》，同時要不定期對委托銀行發(fā)放的貸款進行抽查。中心貸款部門應與委托銀行保持信息的通暢，隨時了解借款人的狀況以便做好風險防范工作。
（五）建立開發(fā)商連帶保證制度
住房公積金貸款大部分都為期房抵押貸款。借款人憑商品房買賣合同和交款收據(jù)到房產(chǎn)管理部門辦理抵押預登記手續(xù)，再開發(fā)企業(yè)擔保，就可以到銀行辦理放款手續(xù)。待房屋、土地兩證辦理并進行抵押登記后，抵押權人才能換發(fā)《房屋它項權證》。并強制開發(fā)商盡快的給購房戶辦理房屋兩證并換發(fā)《房屋他項權證》。為避免保證責任流于形式，建議要求開發(fā)商在保證期間承擔連帶經(jīng)濟責任。
（六）嚴格個人住房貸款的抵押管理，防范抵押風險
嚴格審查抵押房屋的合法性，對產(chǎn)權不明或抵押比例不清的，不予辦理貸款手續(xù)；對用期房抵押貸款的，一定要審查開發(fā)商的資質(zhì)、五證和抵押樓盤的施工進度情況。
第6篇：公積金貸款額度比例范文
1.歸集繳存方面，首先公積金覆蓋面低，許多單位未給職工繳存公積金或只給部分職工繳存公積金，造成相當多的職工無法享受住房公積金這項社會保障制度。其次，繳存公積金的差距過大，據(jù)人民日報2013年1月7日消息，同城不同單位公積金繳存差距高達141倍，公積金繳存的差距，本質(zhì)上是收入的差距，從而造成收入低的人用公積金貸款買不起房，收入高的人公積金不是買房必需，甚至成為避稅手段，造成這種不公平現(xiàn)象的原因是很多單位只執(zhí)行公積金繳存下限規(guī)定，而不執(zhí)行上限規(guī)定，隨意突破上限，而住房中心出于自身資金需求，對上限只規(guī)定“原則上”不允許突破，具體到執(zhí)行中，各城市依據(jù)自身情況而定，這就為一些有條件的企事業(yè)單位，借公積金免交個人所得稅之機，提高本單位職工福利。
2.提取方面，首先騙取公積金現(xiàn)象和利用關系套取公積金現(xiàn)象不同程度的存在。有些職工利用關系或和開發(fā)商串通，以購買住房為名，偽造假合同、假手續(xù)提取公積金，造成公積金資金緊張，無法很好保障職工住房貸款的需要。其次，住房公積金支取只能是用于購房、建造住房，而租賃房子的家庭卻無法提取公積金。
3.貸款方面，首先我國目前無法實現(xiàn)公積金全國聯(lián)網(wǎng)，職工只能在公積金所在地買房才可以公積金貸款，在別的地方則無法享受公積金貸款。其次，公積金貸款手續(xù)繁多，限制條件多，審批時間長，且一些低收入職工因工資低，受繳存額少的限制，很難申請到足夠的公積金貸款額度。最后，公積金貸款存在使用不均現(xiàn)象，高收入人群可以重復購房，重復使用公積金貸款，重復享用公積金的優(yōu)惠，而低收入人群，由于無法支付房款首付，而終身無法使用公積金貸款，由于公積金的存、貸利率都很低，造成公積金優(yōu)惠被少數(shù)人利用，而廣大繳存戶的利益被少數(shù)人占用的不平等現(xiàn)象。
4.資金方面，公積金資金量大，而使用率普遍不高，沉淀資金大，近一半的資金在銀行里閑置，產(chǎn)生負收益，嚴重影響到職工住房公積金的安全。同時監(jiān)管機制不健全，對歸集規(guī)模達萬億元的巨額儲蓄資金，長期游離于金融監(jiān)管部門的視線之外，公眾看不到公積金歸集與使用情況年報，公積金信息的不公開、不透明，造成資金所有人沒有知情權、參與權和決策權，公眾無法獲得其資金是否安全的信息。
綜上所述，解決好損害群眾利益的突出問題，是實踐“三個代表”重要思想，堅持科學發(fā)展觀、堅持執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，只有把人民群眾的切身利益實現(xiàn)好、維護好和發(fā)展好，才能獲得最廣泛、最可靠的群眾基礎和力量源泉。對上述公積金管理中存在的不平等現(xiàn)象，必須采取正確的方式妥善解決，防止其成為不利于社會和諧的因素，這也是構建和諧社會的需要。
1.歸集方面，首先全面推行住房公積金管理制度，采取有效措施，切實做好各類未建立或未全部建立公積金繳存單位的工作，做到應建盡建，切實保障職工的利益。其次，要嚴格落實繳存額度和繳存比例上限，加大對不建立公積金及隨意突破繳存上限和下限的單位的處罰力度，以此縮小日漸擴大的繳存額度差距。當然公積金繳存差距更多緣自收入的不均衡，和收入一樣，我們既要反對平均主義，杜絕大鍋飯，又要逐步縮小差距，實現(xiàn)公平正義。
2.提取方面，規(guī)范公積金管理，嚴格公積金提取的審批手續(xù)，杜絕一切違法提取公積金的現(xiàn)象，保障公積金管理中資金的安全使用，同時，擴大公積金支取使用范圍，使其可用于租房、交物業(yè)費等住房相關的各項支出，對于困難家庭，可以用于子女上學、醫(yī)療等應急支出，充分發(fā)揮住房公積金的社會保障功能。
3.貸款方面，首先盡快建立公積金全國聯(lián)網(wǎng)，使職工無論在全國任何地方買房都可以享受公積金貸款的優(yōu)惠政策。其次，更新觀念，簡化貸款手續(xù)，不斷取締各種限制條件，認真解決貸款條件過高、手續(xù)復雜、審批時間長等問題，強化服務意識，提高服務水平。另外，公積金貸款政策盡量向低收入群體傾斜，提高低收入群體的住房公積金繳存比例及貸款額度，讓低收入者也能買起房，同時限制高收入者住房公積金貸款次數(shù)，逐步實現(xiàn)公積金使用的公平合理。
第7篇：公積金貸款額度比例范文
第一條(目的和依據(jù))
為了促進本市住房制度改革，鼓勵個人購買自住住房，規(guī)范住房公積金的貸款行為，根據(jù)國務院《住房公積金管理條例》和《*市住房公積金條例》的規(guī)定，制訂本辦法。
第二條(管理機構)
*市公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)為本市住房公積金個人購房貸款(以下簡稱公積金貸款)的貸款人。
市公積金中心負責編制公積金貸款資金使用計劃及其執(zhí)行情況的報告、審批公積金貸款的借款申請、監(jiān)督公積金貸款的借貸和結算。
公積金貸款的風險由市公積金中心承擔。
第三條(貸款業(yè)務的委托)
本市公積金貸款業(yè)務由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦。市公積金中心委托辦理公積金貸款，應當與受托銀行簽訂書面委托合同。
市公積金中心應當按照委托合同的約定，檢查、監(jiān)督公積金貸款資金使用情況。受托銀行應當按照委托合同的約定，定期向市公積金中心提供有關統(tǒng)計報表等資料。
市公積金中心應當每年向社會公布公積金貸款的資金使用計劃及其執(zhí)行情況。
第四條(貸款償還擔保)
公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。
公積金貸款的擔保辦法另行制定。
借款人同時借用公積金貸款和商業(yè)銀行貸款的，市公積金中心為該組合貸款擔保權的第一受益人。
第五條(房屋類型)
借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房，并應當用于本人家庭自住。
第二章貸款條件
第六條(借款人的條件)
同時符合下列條件的職工，可以經(jīng)申請成為公積金貸款的借款人：
(一)具有本市城鎮(zhèn)常住戶口；
(二)申請前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月、累計繳存住房公積金的時間不少于兩年；
(三)所購買的房屋符合市公積金中心規(guī)定的建筑設計標準；
(四)購房首期付款的金額不低于規(guī)定比例；
(五)具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力；
(六)沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務。
前款第(三)項中的建筑設計標準、第(四)項中的規(guī)定比例由市公積金中心擬訂，經(jīng)*市住房委員會批準后執(zhí)行，并向社會公布。
第七條(共同借款人)
借款人的配偶或者同戶成員可以作為共同借款人。共同借款人承擔償還公積金貸款的連帶責任。
借款人的配偶或者同戶成員需要作為共同借款人的，必須符合本辦法第六條第一款規(guī)定的條件。
第八條(貸款期限)
每項公積金貸款期限最長不超過20年，并不長于借款人法定離休或者退休時間后的5年。
共同借款的，貸款期限最長不超過20年，并不長于其中最年輕者法定離休或者退休時間后的5年。
借款人的申請期限短于本條第一款、第二款規(guī)定的最長期限的，貸款期限以申請期限為準。
第九條(貸款限額標準)
每項公積金貸款金額應當同時符合下列限額標準：
(一)不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額的倍數(shù)確定的貸款限額；
(二)不得高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額；
(三)不得高于按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例×12個月×貸款期限；
(四)不得高于最高貸款額度。
共同借款的，前款第(一)項、第(三)項規(guī)定的貸款限額按各借款人分別計算后的總和為準，其中，第(三)項中各借款人的貸款期限，當申請期限短于本辦法第八條第二款規(guī)定的最長期限時，以申請期限為準；當申請期限長于本辦法第八條第二款規(guī)定的最長期限時，以最長期限為準。
本條第一款中的倍數(shù)、比例和最高貸款額度，由市公積金中心擬定，報經(jīng)*市住房委員會批準后執(zhí)行，并向社會公布。
第十條(貸款金額的計算方法)
每項公積金貸款的具體金額，按照借款人的申請金額和第九條規(guī)定的限額標準計算。申請金額不超過所有限額的，以申請金額作為貸款金額；申請金額超過任意一項限額的，以其中最低的限額作為貸款金額。
第十一條(貸款利率)
公積金貸款利率，按照國務院批準的利率標準執(zhí)行。
第十二條(每月還款額的計算方法)
一年期以內(nèi)的公積金貸款，應當于到期時一次還本付息；一年期以上的公積金貸款，應當按月償還貸款本息。
按月償還貸款本息的借款人，可以選擇按照每月等額本息還款法、每月等額本金還款法或者市公積金中心認可的其他方法計算每月還款額。
第三章借款合同的訂立和履行
第十三條(借款申請的提出)
借款人應當向市公積金中心提出借款申請，填寫借款申請書，并提供以下證明材料：
(一)本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明；
(二)房屋買賣合同。
市公積金中心對材料齊備的借款申請應當予以受理。
第十四條(借款申請的審批)
市公積金中心應當自受理借款申請之日起15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，作出準予貸款或不予貸款的決定，并書面通知申請人。
當申請借款的金額已超出當年貸款資金的計劃額度時，市公積金中心應當允許申請人辦理預申請手續(xù)，待下一年度公積金貸款開始發(fā)放時，由市公積金中心按照受理預申請時間的先后順序，優(yōu)先辦理審批手續(xù)。
第十五條(貸款手續(xù)的辦理)
在準予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。
向受托銀行辦理貸款手續(xù)時，借款人應當提供準予貸款決定書。
第十六條(借款合同的簽訂和主要內(nèi)容)
受托銀行與借款人應當以書面形式簽訂公積金借款合同。公積金借款合同包括以下內(nèi)容：
(一)借款人的姓名和住所；
(二)貸款人、受托銀行的名稱和住所；
(三)貸款的金額、期限、利率；
(四)貸款資金的支付時間；
(五)貸款償還方式、每月還款額的計算方法；
(六)擔保方式和擔保范圍；
(七)違約責任；
(八)當事人需要約定的其他事項。
公積金借款合同的示范文本由市公積金中心制定，供當事人參照使用。
第十七條(貸款資金的支付)
受托銀行應當按照借款合同約定的時間和金額，以轉(zhuǎn)帳支付的方式將貸款資金支付給房屋出售人。
第十八條(貸款本息的償還方式)
除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人住房公積金帳戶儲存余額用于償還貸款。在提取本人住房公積金帳戶儲存余額不足時，可以提取其配偶、同戶成員和非同戶直系血親的住房公積金帳戶儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。
需要提取住房公積金帳戶儲存余額的借款人，應當向市公積金中心提出申請，經(jīng)審核同意后在借款合同中約定，并由受托銀行以轉(zhuǎn)帳方式代為辦理提取手續(xù)。
提取住房公積金帳戶儲存余額的申請審批手續(xù)，可以在借款申請審批時一并辦理，也可以在還款期間辦理。
借款人與非同戶直系血親的關系，應當經(jīng)公證機關公證。
第十九條(貸款本息的提前償還)
經(jīng)貸款人同意，借款人可以提前償還部分或者全部貸款本息。
提前償還全部貸款的，借款人應當支付貸款本金余額，受托銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退還。
提前償還部分貸款的，受托銀行與借款人應當以書面形式變更借款合同，由受托銀行根據(jù)變更后的貸款期限、提前還款當日的同檔次公積金貸款利率和貸款本金余額重新計算出剩余期限內(nèi)的每月還款額。變更后的貸款期限不得長于原借款合同約定的貸款期限。
第二十條(借款合同的繼受履行)
借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的繼承人、受遺贈人或者代管人應當繼續(xù)履行借款合同，但繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄遺贈的除外。
第四章法律責任
第二十一條(未按約放款的責任)
受托銀行未按照借款合同約定的時間、金額發(fā)放借款，造成借款人損失的，應當賠償損失。
第二十二條(逾期還款的責任)
借款人未按照借款合同約定的期限償還借款的，應當按照借款合同約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息。
第二十三條(合同爭議的解決方式)
借款合同當事人可以通過協(xié)商解決合同爭議。當事人不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁；沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院。
第二十四條(審批爭議的解決方式)
借款申請人對市公積金中心作出的不予貸款的決定有異議的，可以依照行政復議或者行政訴訟法律的有關規(guī)定，向*市住房委員會申請復議或者向人民法院提訟。
第五章附則
第二十五條(職工建造、翻建、大修住房的貸款辦法)
第8篇：公積金貸款額度比例范文
梯級購房還能玩嗎
近一段時間來，有關于第二套房的認定成了時下市場的一大熱點。其實早在此前，人民銀行和銀監(jiān)會就曾于9月27日了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。該通知之后，是以個人還是以戶為單位執(zhí)行房貸政策，一度成為商業(yè)銀行執(zhí)行政策的分歧點所在，也是這幾個月來人們關注的焦點所在。
一切似乎終于“水落石出”，近日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了以家庭為單位認定借款人房貸次數(shù)，嚴格住房消費貸款管理。而除了這一點之外，最值得關注的是央行、銀監(jiān)會有關方面負責人表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。那么如果日后銀行真的照此執(zhí)行，記者認為其對市場就會產(chǎn)生相當大的影響。
從這一補充規(guī)定的實際效果來看，記者認為其對“換房族”的影響要遠遠大于“炒房族”?！俺捶孔濉睙o非有兩種情況，二種是資金實力非常雄厚，買房無需貸款，所以也不會受到政策的限制；另外一種需要通過貸款來投資房產(chǎn)，但由于他們購買了多套房產(chǎn)，所以9月出臺的政策早已使其受到了限制。而這次由于有了貸款還清也算“二套房”的說法，無疑對那些“換房族”的影響是首當其沖。很簡單的道理，大部分自住者買首套房都是要貸款的，如此一來已經(jīng)進入了“受限”的行列，貸款利率從“優(yōu)惠”到“罰息”25％的提高比例無疑大大加大了他們換房成本，從而會使許多購房者放棄原來的購房計劃。最為直接的，這無疑會打亂不少購房者原來的梯級購房計劃，怪不得一些人也發(fā)出了這樣的感嘆：“梯級購房，還能玩嗎?”
張雯是一位公司白領，她于2000年貸款購買了一套房子作為婚房，目前還有大約15萬元的貸款未還清?，F(xiàn)在其家庭的收入有了一定的提高，所以打算將舊房出售置換一套住房，差價大約有60萬元，需要申請銀行貸款。但如果按照銀行的最新規(guī)定，其貸款成數(shù)要降低、貸款利率要上浮，那么張雯的購房計劃近期就難以實現(xiàn)。她這樣感嘆道：“銀行制定新的貸款辦法，目的是控制過度投資的風險，但如果采取一刀切的方式，就會損害到像我這樣自住型購房者的利益?！?/p>
其實像張雯這樣依靠梯級消費逐步改善住房條件的市民并不少見，這種消費理念也是得到政府有關部門鼓勵的。所謂梯級購房，就是在一個房地產(chǎn)市場中，購房者先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購房理念。據(jù)了解，2000年前購房的市民中，有不少已經(jīng)有了置換舊房進一步改善居住條件的需求。按照發(fā)達國家人們平均7～10年改善一次住房的頻率，今后幾年，我們很可能會進入一個換房消費的期，而其中第一套住房辦理了貸款的購房者占有不小的比例。如果銀行第二套房貸款的利率實行上浮，對這部分購房者來說影響還是很大的，因為他們必須為第二套房長期支付高額的貸款利息。
那么，梯級購房還能不能玩呢?答案顯然還是肯定的。但為了順應“政策”的變化，傳統(tǒng)的梯級購房觀念已經(jīng)受到了巨大的沖擊，我們在購房時也需要引進許多新的“理念”。比如，以前你在購房時可能不必考慮像面積、人口這樣的問題，而現(xiàn)在你必須非?，F(xiàn)實地面對這一問題。為了降低日后的換房成本，你也必須為自己設計一條更為合理的購房“路徑”，對面積大小、人口變動以及生活狀況等多加考慮，比如在首次購房時可以把面積控制得小一些，把購房面積和人口做更好的“匹配”等等，從而能夠?qū)崿F(xiàn)自己的梯級購房夢想。
如何應對要講策略
根據(jù)《補充通知》中的有關規(guī)定，對于梯級購房產(chǎn)生了不小的影響，尤其是如何操作，需要做出相應調(diào)整。如何調(diào)整呢?記者認為應該將面積和人口數(shù)量這兩個因素全部考慮進來。主要涉及到兩種情形，第一種是尚未購房但準備采用梯級購房理念逐步改善的；第二種則是已經(jīng)按照這種理念購買了第一套住房的，這兩種情形都受到了政策的影響。
未置業(yè)：緊盯面積指標
對于還沒有購房的人來說，如果準備運用梯級購房理念逐步改善自己的居住條件，那么在購房時除了對物業(yè)品質(zhì)、地段、房價等諸多因素進行考察之外，還應該考慮物業(yè)面積與家庭人數(shù)之間的比例。
必須明確的是，在購買第一套小面積住宅時，面積不能超標，也就是說，家庭人均面積不能高于當?shù)仄骄?，否則在換房時，將會以第二套住房來算。因此在購買第一套住宅時，對人數(shù)這個因素馬虎不得。
案例：上海的張先生與太太婚后不準備生小孩，目前準備購置一套小面積物業(yè)過渡，并打算在201 0年換大房。張先生準備在中環(huán)線附近購買第一套房產(chǎn)，他手中大約有50萬元的存款，可以購買面積在90平方米左右的兩房。而同時考慮到居住的舒適度，他也傾向于選擇面積大一點的兩房。張先生的父母遠在江西，另有兄弟照顧，岳父、岳母也不打算跟他們一起居住，因此對于他們來說，這個家庭的人數(shù)只有兩個人。
如果在第二套住房貸款政策出臺之前，首次置業(yè)時，他們只需根據(jù)自己的經(jīng)濟能力，挑選一套面積適中的小房子便可以了。但在房貸政策實施之后，張先生所要考慮的就不僅僅是房價的問題了，還要考慮面積因素。
根據(jù)建設部公布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》顯示，上海人均住宅建筑面積已達到33.07平方米，考慮到人均住宅建筑面積會逐年增加的事實，假定2010年上海人均住宅建筑面積為36平方米，那么張先生現(xiàn)在只能挑選72平方米以下的房產(chǎn)，如果他第一次購買的房產(chǎn)超過這個標準，那么他在換房時如果再向銀行申請按揭貸款，就必須按照上浮的利率標準執(zhí)行。
由此及彼。對于一個家庭人數(shù)達到三人，甚至三個人以上的置業(yè)者來說，條件則可以適當放寬一些。如同樣以上文的張先生為例，他們準備婚后要一個小孩，同時將父母接過來一起居住，那么他們現(xiàn)在購買的第一套住宅時則可考慮面積較大一些的房子，但是其中有個先決條件，即必須在小孩出生之后才實施換房計劃。
當然，在考慮未來人均住宅建筑面積時，可以考慮每年的住宅建筑面積的增量。如根據(jù)上海統(tǒng)計局公布的有關數(shù)
據(jù)顯示，從2000年－2006年，上海市區(qū)人均使用面積每年的增幅維持在3.3％～7.4％的水平，因此在估算未來幾年后人均住宅建筑面積時，可以參照該數(shù)值。當然這不是絕對的，未來開發(fā)量可能會減少，那么其增長幅度會放緩。
置業(yè)后：考慮人口變數(shù)
對于此前已經(jīng)按照梯級購房思路置業(yè)的購房者，現(xiàn)在遭遇第二套房貸政策，那么如何應對呢?
案例：三年前，上海的李先生在浦東世紀公園附近購置了一套面積達71平方米的兩房。按照他當初的想法是先做過渡之用，等到條件改善之后再換大房。兩年前，李先生與妻子先后跳槽進入外企公司，家庭收入大幅提高。
目前兩人工作已經(jīng)穩(wěn)定，李先生夫婦兩人也準備迎接小寶寶的到來。但是現(xiàn)實問題擺在了他們面前，如果小孩出生之后，必須將父母接過來幫忙照看，這樣的話肯定會顯得比較擁擠，因此兩人想趕在小孩出生之前，先完成換房計劃。
但現(xiàn)實問題是，按照現(xiàn)行的金融政策，李先生家人均住宅建筑面積達到35.5平方米，已經(jīng)超過上海的人均面積33.07平方米，如果再次置業(yè)，不但首付要提高四成，肯定也享受不到優(yōu)惠利率，那么他們應該如何應對呢?
可以明確的是，如果按照上調(diào)后的利率執(zhí)行，李先生的購房負擔肯定會增加，如金額為50萬元的20年期按揭貸款，按目前的優(yōu)惠利率計算，月還款額為5775.65元，但如果執(zhí)行第=套房政策，年利率提高到8.613％，月還款額將為4574.94元，每月增幅為601.1元(模擬計算可見表)。
仔細分析之后發(fā)現(xiàn)，雖然目前李先生家的人均住宅建筑面積超過了上海的平均水平，但是由于其超過幅度并不大，而考慮到上海每年還有新的項目投入市場，指標會不斷增加，因此有兩種應對方案。其一是暫緩換房計劃，稍微等待一些時日，等到達標之后再考慮換房，而這個過程也不會過長。其二是在小孩出生之后再考慮換房，因為隨著小孩的出生，家庭人數(shù)增加一個，會使得人均住宅建筑面積大幅減少，從而在換房時還能享受到優(yōu)惠利率。當然，第二種辦法對于超標幅度較大的情形尤為適用，如在第一次置業(yè)時在郊區(qū)購置了一套100平方米的兩房，對于兩口之家來說，人均住宅建筑面積達到了50平方米，這已遠遠超過了現(xiàn)在的平均水平，不通過增加人口的辦法，除非不準備換房，否則無法規(guī)避。
幾個細節(jié)不容忽視
值得注意的是，由于受到《補充通知》的影響，在實際操作過程中肯定會碰到一些新的問題。因此對于購房者來說，可能會想到一些規(guī)避方法。當然，如果是合理運用游戲規(guī)則進行規(guī)避，這無可厚非，但如若想出一些歪點子來，這不但于事無補，說不定還會起到反作用。
首先是不要考慮通過假離婚來規(guī)避政策。據(jù)了解，目前央行已正在逐步建立完善征信系統(tǒng)，因此夫妻雙方貸款購房均有資料記錄，通過征信系統(tǒng)便可查個一清二楚。有關專家表示，通過假離婚的方式雖然可以將債務轉(zhuǎn)移到一個人身上，但是另一方的貸款記錄卻無法抹掉，再次購房時，可能還是按照第二套住房來算。
第9篇：公積金貸款額度比例范文
為了進一步完善住房公積金管理體制，健全監(jiān)督機制，切實保障廣大職工的合法權益，根據(jù)國務院《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）的有關規(guī)定和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》國發(fā)[20*]12號文件精神，現(xiàn)就進一步加強住房公積金歸集和管理的有關問題通知如下：
一、加大住房公積金歸集力度
(一)適當提高住房公積金的繳存比例。按照潛房委發(fā)[20*]3號文件規(guī)定，目前，我市單位和職工執(zhí)行的住房公積金繳存比例為職工個人工資總額的6%—10%，為了進一步深化我市城鎮(zhèn)住房制度改革。從20*年1月1日起，有條件的單位（含中央和省直管單位），可以由原來單位和職工個人各繳存職工工資總額的6%—10%提高到6%—15%。
(二)按時足額繳存住房公積金。住房公積金是職工個人用于住房消費的工資性收入，各單位必須按時足額繳存，凡過去未建立住房公積金制度的單位，自本通知下發(fā)之日起應迅速到*住房公積金管理中心辦理本單位公積金繳存登記和帳戶設立手續(xù)；新設立的單位及合并、分立、撤銷、解散、破產(chǎn)的，應于30日內(nèi)分別辦理公積金的繳存、變更或注銷登記，并自登記之日起20日內(nèi)分別辦理帳戶設立、轉(zhuǎn)移或封存手續(xù)。單位錄用職工的，從錄用之日起30日內(nèi)辦理公積金繳存登記、帳戶設立或轉(zhuǎn)移手續(xù)；新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存；新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起開始繳存。
(三)目前我市住房公積金的繳存已逐漸步入正規(guī)化、規(guī)范化、法制化軌道，各單位的住房公積金可以在就近指定的銀行網(wǎng)點辦理繳存手續(xù)，在市財政局會計核算中心開設帳戶的，可在會計核算中心直接辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)后到住房公積金管理中心換取收據(jù)。
二、切實加強對住房公積金的管理
（一）住房公積金實行專款專戶專用，職工個人確需提取和使用住房公積金的，應按《條例》規(guī)定并提供相應的證件和證明材料，經(jīng)住房公積金管理中心嚴格審批后方可提取。嚴禁違反《條例》規(guī)定提取公積金挪作他用。
（二）積極開展職工個人住房公積金貸款業(yè)務。凡按時足額繳交住房公積金的單位，其職工可根據(jù)《條例》和《*市職工個人貸款暫行辦法》的有關規(guī)定，享受住房公積金政策性貸款。貸款實施以下兩種方式：
1、住房公積金余額擔保貸款，貸款額度5—8萬元，貸款時限1—8年，每月定時等額償還本息，貸款利率1—5年為3.6%，6—8年為4.05%。今后貸款利率隨著人民銀行利率政策調(diào)整而調(diào)整。
2、房屋抵押工資卡質(zhì)押擔保貸款，即將貸款人（指實行工資卡發(fā)放工資單位的職工）的住房進行具有法律效力評估的，由住房公積金管理中心與貸款人簽訂房屋抵押合同和工資卡質(zhì)押合同。同時，貸款人依法辦理房屋抵押登記，并將其工資卡和存折移交住房公積金管理中心保管。然后由住房公積金管理中心委托銀行與貸款人簽訂貸款協(xié)議，發(fā)放貸款。貸款額按房屋評估價值的50%發(fā)放，但最高不得超過5萬元，貸款最長時限不得超過10年，貸款利率1—5年為3.6%，6—10年為4.05%，今后貸款利率隨著人民銀行利率政策調(diào)整而調(diào)整。受委托銀行按照貸款協(xié)議的規(guī)定，每月定期定額從貸款人工資卡上劃轉(zhuǎn)資金償還貸款本息，至其貸款全部償還完后，住房公積金管理中心將工資卡及存折歸還貸款人。住房公積金貸款實行法人及分管負責人責任制，誰審批，誰終身負責，確保住房公積金貸款的零風險。
（三）規(guī)范住房公積金歸集營運管理。住房公積金管理中心要嚴格按照《條例》的有關規(guī)定，建立健全內(nèi)部管理制度、做到手續(xù)完備、帳目清楚、數(shù)據(jù)準確，切實保障住房公積金儲存安全、正常營運和有效增值，并接受財政、審計等部門及繳交單位與職工的監(jiān)督。
