房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

[關(guān)鍵詞] 市場(chǎng)秩序 房地產(chǎn) 模糊綜合評(píng)價(jià)法 層次分析法

一、研究背景

從2005年開(kāi)始,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的有關(guān)問(wèn)題,國(guó)家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在各個(gè)方面的問(wèn)題,如住房供給結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、市場(chǎng)秩序混亂。

國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)的研究比較少,對(duì)于市場(chǎng)秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究比較多,而市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用比較少,僅在建筑市場(chǎng),電子信息產(chǎn)品市場(chǎng)中有所應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.構(gòu)建思路

本文房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建,主要遵循兩條思路:

(1)構(gòu)建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個(gè)性原則、指導(dǎo)性原則、可比性原則、可操作性原則。

(2)借鑒一般商品市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)指標(biāo)體系:市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系課題組將市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系設(shè)計(jì)為三大類(lèi)指標(biāo),即市場(chǎng)進(jìn)出秩序指標(biāo)、交易秩序指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)。

2.評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

房地產(chǎn)市場(chǎng)中包含的要素比較多,其發(fā)展也具有與其他市場(chǎng)不同的特點(diǎn),要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的評(píng)價(jià),就有必要設(shè)置一個(gè)完整的評(píng)價(jià)體系,這些體系必須考慮整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)要素,不僅要從微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)層面反應(yīng)各種市場(chǎng)要素的運(yùn)行狀態(tài),也要反應(yīng)出與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和公共習(xí)慣的認(rèn)同和遵從情況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn),借鑒市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系課題組的成果,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)設(shè)置了一套比較完整的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

(1)市場(chǎng)主客體秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體秩序指標(biāo)可以分成市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)、市場(chǎng)主體進(jìn)出秩序指標(biāo)兩個(gè)二級(jí)子指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)率、房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額、房地產(chǎn)企業(yè)人均經(jīng)營(yíng)額、房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率。②房地產(chǎn)市場(chǎng)主體進(jìn)出秩序指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢(xún)企業(yè)條件合格率、房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢(xún)企業(yè)證照齊全率、不合格房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢(xún)企業(yè)退出率。

房地產(chǎn)市場(chǎng)客體秩序指標(biāo)具體分成兩個(gè)二級(jí)子指標(biāo):房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo)和房地產(chǎn)中介咨詢(xún)服務(wù)秩序指標(biāo)。

具體構(gòu)成如下:①房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo):商品房質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、商品房質(zhì)量事故率、商品房質(zhì)量公眾投訴率。②房地產(chǎn)中介咨詢(xún)服務(wù)秩序指標(biāo):房地產(chǎn)中介行業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)主滿(mǎn)意度。

(2)市場(chǎng)交易秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)交易秩序指標(biāo)可以分成:房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的交易秩序指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)和合作單位之間的交易秩序指標(biāo)以及業(yè)主和中介咨詢(xún)企業(yè)之間的交易秩序指標(biāo)這三個(gè)二級(jí)指標(biāo)。

各二級(jí)指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間交易秩序指標(biāo):產(chǎn)品價(jià)格公開(kāi)率、消費(fèi)者投訴率、侵犯消費(fèi)者權(quán)益案件率。②房地產(chǎn)企業(yè)與合作單位之間交易秩序指標(biāo):書(shū)面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件指數(shù)。③業(yè)主和中介咨詢(xún)企業(yè)之間交易秩序指標(biāo):中介服務(wù)質(zhì)量與水平、合同糾紛情況、客戶(hù)滿(mǎn)意程度。

(3)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)用來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系狀況。主要包括不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)、限制和阻礙競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)兩類(lèi)。

具體指標(biāo)構(gòu)成為:①不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo):侵犯商業(yè)秘密案件指數(shù)、損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)信譽(yù)案件指數(shù)、商業(yè)賄賂案件指數(shù)、虛假?gòu)V告案件指數(shù)。②阻礙和限制競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo):行業(yè)壟斷情況、地區(qū)封鎖情況、濫用行政權(quán)利限制公平競(jìng)爭(zhēng)案件指數(shù)。

(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序指標(biāo)

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn),設(shè)置了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序指標(biāo),可以分為四大類(lèi)二級(jí)指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性指標(biāo):房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)用地比、房?jī)r(jià)收入比。②房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度指標(biāo):商品房預(yù)售率、商品房開(kāi)工量、商品房空置率。③房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡程度指標(biāo):商品房存量與增量交易比、商品房租售價(jià)格比、房屋租售面積比。④房地產(chǎn)金融服務(wù)指標(biāo):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款率、購(gòu)買(mǎi)商品房貸款率、貸款限制與貸款門(mén)檻、貸款利率。

(5)市場(chǎng)監(jiān)管秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管就是指對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管秩序指標(biāo)可以分成監(jiān)管依據(jù)指標(biāo)、監(jiān)管體系指標(biāo)和監(jiān)管效果指標(biāo)三個(gè)二級(jí)子指標(biāo)。

各二級(jí)指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①監(jiān)管依據(jù)指標(biāo):房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的人員情況、房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的程序情況、行政監(jiān)管法律法規(guī)數(shù)量、行政監(jiān)管法律法規(guī)的變化情況。②監(jiān)管體系指標(biāo):相關(guān)管理部門(mén)的數(shù)量、市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)關(guān)只能到位率、行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展、新聞機(jī)構(gòu)的關(guān)注程度。③監(jiān)管效果指標(biāo):違法違規(guī)項(xiàng)目總數(shù)、執(zhí)法人員違法違紀(jì)和不作為行為發(fā)生率、監(jiān)管系統(tǒng)的不良行為情況。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序各指標(biāo)權(quán)重與指標(biāo)值的確定

本節(jié)主要利用層次分析法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系中各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確定,并通過(guò)專(zhuān)家打分與現(xiàn)狀分析相結(jié)合的方法,確定模糊綜合評(píng)價(jià)中各指標(biāo)的評(píng)價(jià)值。本文房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)指標(biāo)的各權(quán)重如表1所示。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序模糊綜合評(píng)價(jià)實(shí)證分析

模糊綜合評(píng)價(jià)法的基本原理及其步驟是:

第一步,確定對(duì)象集,因素集和評(píng)語(yǔ)集。本文的對(duì)象集為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,因素集為評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的各項(xiàng)指標(biāo)。本文的評(píng)語(yǔ)集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級(jí)評(píng)價(jià),為使結(jié)果更具有直觀性,對(duì)評(píng)價(jià)集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。

第二步,確定權(quán)數(shù)分配。本文采用層次分析法確定個(gè)因素的權(quán)重。

第三步,建立各因素的評(píng)分隸屬函數(shù)和綜合評(píng)價(jià)矩陣R。

第四步,計(jì)算每個(gè)對(duì)象的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。

為使結(jié)果具有可比性,本文主要針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià),考察整體市場(chǎng)、一線城市市場(chǎng)和二線城市市場(chǎng)所具有的不同特點(diǎn)。采用模糊綜合評(píng)價(jià)法通過(guò)計(jì)算,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)結(jié)果如表2所示:

五、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的政策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序各城市各有不同,整體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)分值不是很高。盡管還不存在非常嚴(yán)重的問(wèn)題,但是要改進(jìn)的地方還有很多,不僅在市場(chǎng)實(shí)際操作方面需要進(jìn)一步發(fā)展,在監(jiān)管、調(diào)控方面也需要有更科學(xué)有效的措施。

1.堅(jiān)決調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配不公問(wèn)題?？山梃b歐洲的公共財(cái)政政策,理順?lè)康禺a(chǎn)商與消費(fèi)者的分配關(guān)系,改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問(wèn)題。

2.加強(qiáng)金融監(jiān)管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產(chǎn)業(yè)。要增加對(duì)資本市場(chǎng)的投入,做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化,打開(kāi)資本市場(chǎng)通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。

3.以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學(xué)管制為公平之劍,架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平、公正和效率的有機(jī)統(tǒng)一。

4.加強(qiáng)政府職能建設(shè)。在政府管制方面主要做好以下幾點(diǎn):一是建立房地產(chǎn)的聽(tīng)證制度,這有利于建設(shè)一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng);二是要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場(chǎng),堅(jiān)決打擊各種違規(guī)行為;三是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。

5.加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、中介和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為,導(dǎo)企業(yè)樹(shù)立品牌意識(shí),強(qiáng)化企業(yè)自律、依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

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第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；項(xiàng)目化管理；運(yùn)作

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)管理、銷(xiāo)售部門(mén)，其完成需要多人合作，有明顯的“項(xiàng)目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行管理，即結(jié)合項(xiàng)目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目化管理；將項(xiàng)目管理思想、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，旨在獲取更多優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置效率。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目化管理

（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目管化理內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，其特指當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的居住類(lèi)住房市場(chǎng)，具體含義則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)住房產(chǎn)品的銷(xiāo)售進(jìn)行的一系列營(yíng)銷(xiāo)策劃、目標(biāo)制定、消費(fèi)者與競(jìng)爭(zhēng)者行為分析，以及制定有關(guān)的價(jià)格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動(dòng)。所謂項(xiàng)目管理，則是運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的“項(xiàng)目活動(dòng)”知識(shí)、技能、方法和工具等實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)，旨在對(duì)“項(xiàng)目”進(jìn)行科學(xué)、有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實(shí)現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目特征

1.有項(xiàng)目不可復(fù)制的獨(dú)特性特點(diǎn)

具體到某個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其不是一個(gè)簡(jiǎn)單流程，更不是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時(shí)期、不同項(xiàng)目都可以使用同樣的方法開(kāi)展相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程與某個(gè)“項(xiàng)目”類(lèi)似，是一個(gè)涉及多部門(mén)、由多人共同協(xié)作完成的活動(dòng)，每次營(yíng)銷(xiāo)都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。

2.要實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目”的質(zhì)量、利潤(rùn)目標(biāo)

具體某個(gè)“項(xiàng)目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)、能否滿(mǎn)足消費(fèi)者的既定需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要目的就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤(rùn)等具體目標(biāo)而開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；二者的目標(biāo)具有一致性。

3.要在一定資源條件限制下實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無(wú)限的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同其它類(lèi)型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)項(xiàng)目化管理運(yùn)作，實(shí)質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)視為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行管理和運(yùn)作，依據(jù)當(dāng)前最先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分解成多個(gè)具有互動(dòng)特點(diǎn)的工作任務(wù)、工作目標(biāo)和工作步驟，以便更加科學(xué)化的開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，具體步驟如下：

（一）建立項(xiàng)目組織

要想成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作；首先要建立一個(gè)項(xiàng)目管理策劃組織，旨在為項(xiàng)目管理提供支持，具體由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；一般情況下項(xiàng)目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部來(lái)聘用，項(xiàng)目經(jīng)理直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)副總負(fù)責(zé)；具體某個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理選出后，要由項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、要求等來(lái)選拔具體的團(tuán)隊(duì)組成人員；團(tuán)隊(duì)組成人員的選擇，既要符合團(tuán)隊(duì)建設(shè)要求，又要考慮團(tuán)隊(duì)組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各職能部門(mén)中進(jìn)行挑選，人員不足情況下可以考慮進(jìn)行社會(huì)招聘，選拔好團(tuán)隊(duì)成員后要對(duì)成員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項(xiàng)目管理工作。

（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成前期的市場(chǎng)調(diào)研后，需要進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，為下一步的詳細(xì)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃制定作好準(zhǔn)備；一般情況下，營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)人員分工和營(yíng)銷(xiāo)日程安排和營(yíng)銷(xiāo)廣告計(jì)劃等。營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的基礎(chǔ)，要想有效提高項(xiàng)目質(zhì)量，保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的科學(xué)性，其離不開(kāi)周密計(jì)劃的支持；計(jì)劃制定過(guò)程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問(wèn)題，時(shí)間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長(zhǎng)期影響。另外，該階段還要注意團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項(xiàng)目計(jì)劃的科學(xué)性與可操作性。

（三）項(xiàng)目實(shí)施與控制

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的實(shí)施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤(pán)建好后正式開(kāi)始運(yùn)作；但營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的實(shí)施準(zhǔn)備過(guò)程卻很長(zhǎng)，其則涉及到房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費(fèi)者的真正需求，以及對(duì)房屋產(chǎn)品戶(hù)型、周邊樓盤(pán)建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施，還要具體研究項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，目的是便于對(duì)房屋產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行管理和控制。房屋銷(xiāo)售階段，關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施工作主要是針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)開(kāi)展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場(chǎng)中的潛在客戶(hù)需求，并制定合理的價(jià)格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)選擇有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目，同時(shí)有序控制營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度以順利完成預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。

（四）項(xiàng)目終結(jié)

項(xiàng)目是否終結(jié)，是以是否完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)為前提的，但也并不是沒(méi)有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計(jì)劃完成日期內(nèi)完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)；如果提前完成目標(biāo)，可以考慮追加營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成任務(wù)，則要進(jìn)一步分析問(wèn)題的原因，如果是不可預(yù)測(cè)、不可避免的因素影響，可以考慮延長(zhǎng)項(xiàng)目周期，如果是項(xiàng)目運(yùn)作問(wèn)題，則需要及時(shí)宣告項(xiàng)目失敗。此外，需要說(shuō)明的是成功項(xiàng)目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項(xiàng)目組織或者延續(xù)到下一個(gè)項(xiàng)目中。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，涉及部門(mén)、人員較多，有明顯的項(xiàng)目系統(tǒng)特征，結(jié)合項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)，將先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、技術(shù)、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，對(duì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的資源配置效率具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 股票價(jià)格 財(cái)富效應(yīng) 擠出效應(yīng) 替代效應(yīng)

一、中國(guó)股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）股票市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)股票市場(chǎng)建立只有短短的二十幾年，但在經(jīng)歷了初期制度探索階段，我國(guó)股票市場(chǎng)已形成了與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的特色道路，相關(guān)市場(chǎng)機(jī)制與法律法規(guī)逐步健全完善。隨著我國(guó)股權(quán)分置改革工作的一步步落實(shí)，一些長(zhǎng)期限制我國(guó)股票市場(chǎng)發(fā)展的歷史遺留問(wèn)題也逐步得到解決。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速繁榮發(fā)展，甚至局部地區(qū)出現(xiàn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)迅速上漲等問(wèn)題。

二、中國(guó)股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性分析

為了更好的分析我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，本文選取了1998年至2012年上證綜合指數(shù)和全國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的變量來(lái)具體分析。從數(shù)據(jù)來(lái)看，股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間呈現(xiàn)顯著的階段性特征（圖一）。

1.階段一：1 998年-2001年上半年，二者總體呈上升式波動(dòng)。

受自然災(zāi)害和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)股市持續(xù)了兩年的整理行情。后期，在宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)和支持股市發(fā)展的政策措施等利好因素影響下，上證綜合指數(shù)慢慢啟動(dòng)上漲行情至2001年到達(dá)2245的頂峰，持續(xù)了在此階段的小牛市。而1998年以來(lái)，在城市化和市場(chǎng)化大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資與銷(xiāo)售增長(zhǎng)均出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)了飛躍。

2.階段二：2001年下半年至2005年，二者走勢(shì)呈現(xiàn)蹺蹺板現(xiàn)象。

由于中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展不成熟，公司治理結(jié)構(gòu)不完善和上市公司業(yè)績(jī)作假等重重因素困擾著市場(chǎng)，導(dǎo)致指數(shù)逆經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)而動(dòng)，股票市場(chǎng)陷入漫長(zhǎng)而低靡的熊市。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)與股票市場(chǎng)截然相反的走勢(shì)。國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空前繁榮，甚至出現(xiàn)局部發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象。

3.階段三：2005年至2012年上半年，二者波動(dòng)復(fù)雜，呈現(xiàn)大起大落，但相對(duì)于股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在明顯的相對(duì)滯后的特征。

上證綜合指數(shù)從2005年的1000點(diǎn)左右的低谷一路飆升，股市總體呈現(xiàn)飛毛腿式的發(fā)展，更創(chuàng)下了6124.04的歷史最高點(diǎn)，我國(guó)股票市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的繁榮局面。同時(shí)，在中國(guó)股票市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，一掃近年來(lái)市場(chǎng)受到壓抑的觀望氣氛，投資性需求出現(xiàn)反彈，國(guó)房景氣指數(shù)不斷上揚(yáng)。

隨后，在一系列國(guó)內(nèi)外利空因素的沖擊下，股市持續(xù)走弱，一度跌破了3000點(diǎn)，甚至出現(xiàn)了腰斬式的暴跌，跌至最低點(diǎn)1664.9點(diǎn)，股市幾乎崩盤(pán)。但伴隨著寬松貨幣政策和巨額的資金推動(dòng)，股市開(kāi)始了新一輪的反彈，至2010年上證指數(shù)又重新回到3000點(diǎn)。然而在不樂(lè)觀的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上證綜合指數(shù)走勢(shì)疲軟，一直在2200點(diǎn)徘徊。與股票市場(chǎng)發(fā)展有幾分相似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡也呈現(xiàn)出曲折性。在多重壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由“沸點(diǎn)”狀態(tài)急速降溫，步入下行通道。國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走低，有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象明顯。雖然在中央政府出臺(tái)的關(guān)于“保增長(zhǎng)”方針政策的影響下，迎來(lái)新一波的飆升?？珊镁安婚L(zhǎng)，緊縮的貨幣政策以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策約束又嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)房景氣指數(shù)出現(xiàn)調(diào)整。

三、聯(lián)動(dòng)性的原因分析

（一）股價(jià)指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)總體呈上升式波動(dòng)主要是由于寬松政策和正財(cái)富效應(yīng)一起作用導(dǎo)致的

1998年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境和自然災(zāi)害的影響，出現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣現(xiàn)象，股市與房市雙雙遇冷。為刺激經(jīng)濟(jì)，我國(guó)實(shí)施了擴(kuò)張性財(cái)政政策與貨幣政策，資金紛紛涌入股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，為了能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施比較猛烈的啟動(dòng)內(nèi)需的政策，加大了對(duì)房地產(chǎn)的資金投入。這些導(dǎo)致兩市相繼進(jìn)入繁榮期。

此外，隨著股票價(jià)格上漲產(chǎn)生了正財(cái)富效應(yīng)，增加了企業(yè)和投資者的財(cái)富，從而提升了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求和投資需求。

（二）股價(jià)指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)之間的此消彼長(zhǎng)主要是由以下因素導(dǎo)致的

首先，股票與房地產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)投資品，它們之間存在替代效應(yīng)。2001年下半年開(kāi)始至2005年上半年，經(jīng)濟(jì)不景氣，導(dǎo)致股市慘淡，股票價(jià)格一路滑坡，投資者信心嚴(yán)重不足，難以形成回漲止跌的預(yù)期，資產(chǎn)在股票市場(chǎng)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。而在中國(guó)，投資渠道的匱乏又導(dǎo)致從股市撤離的資金大量流向了收益率高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此在兩個(gè)市場(chǎng)之間形成了一種自我強(qiáng)化的反饋機(jī)制：股價(jià)從高點(diǎn)迅速下跌導(dǎo)致投資者恐慌拋售，大量資金撤離股市。而房地產(chǎn)相對(duì)收益的持續(xù)增加而風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有明顯的增加，導(dǎo)致這些資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房市的繁榮。房市的繁榮又吸引了部分短線預(yù)期為特點(diǎn)的投資者進(jìn)入市場(chǎng)，由于羊群效應(yīng)的存在，導(dǎo)致大量非理性投資行為的出現(xiàn)，最終使股市與房市之間的替代效應(yīng)被成倍放大，造成了房市的虛假繁榮。

其次由于政策因素、制度因素、行政干預(yù)、和市場(chǎng)收益分配格局不合理等各方面原因，股票投資者大多以短線投資為主，而長(zhǎng)期投資行為由于較低的收益和較大的不確定性而十分匱乏，從而造成股價(jià)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)十分微弱。即在相對(duì)封閉的資金市場(chǎng)上，受資金有限的約束，難以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）股價(jià)指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)變動(dòng)復(fù)雜，呈現(xiàn)大起大落的原因分析

股市與房市的大漲聯(lián)動(dòng)關(guān)系主要是由宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境繁榮、人民幣持續(xù)升值、流動(dòng)性過(guò)剩和直接財(cái)富效應(yīng)共同作用的結(jié)果。中國(guó)經(jīng)濟(jì)大繁榮、人民幣持續(xù)升值預(yù)期和流動(dòng)性過(guò)剩促使資金流入兩市，促進(jìn)了兩個(gè)市場(chǎng)的繁榮。另外，2005年下半年至2007年，股市繁榮導(dǎo)致投資者的賬目資產(chǎn)迅速膨脹，個(gè)人財(cái)富增加，這不但提高了社會(huì)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)，也為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供源源不斷的大量廉價(jià)資金，這也造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

兩市的大跌主要是由于資金緊張和負(fù)財(cái)富效應(yīng)造成的。2007年以來(lái)，政府采取一系列從緊的貨幣政策。這時(shí)，房地產(chǎn)公司籌集資金的渠道變得更加狹小，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)融資的規(guī)模大打折扣。而股市的暴跌，增加了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性，悲觀的市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致兩個(gè)市場(chǎng)急劇下滑。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)滯后于股票市場(chǎng)，主要是由于房地產(chǎn)和股票的不同特點(diǎn)引起的。二者投資周期和套現(xiàn)能力的不同特點(diǎn)導(dǎo)致了面對(duì)同樣的外部沖擊，股票市場(chǎng)能夠迅速甚至提前反映外部>中擊的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)則需要一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，這是股市與房市存在明顯滯后效應(yīng)的根本原因。

四、根據(jù)兩者的相關(guān)性得出的結(jié)論及提出的政策建議

鑒于上述分析，我們可以知道樓市與股市是唇齒相依的關(guān)系。所以我們必須以此為依據(jù)來(lái)促進(jìn)樓市與股市這兩個(gè)市場(chǎng)的共同穩(wěn)健發(fā)展。

（一）投融資渠道多元化，健全金融體系

目前我國(guó)投融資渠道過(guò)于狹窄，主要以股票和房地產(chǎn)為主，而股市與樓市的聯(lián)動(dòng)性易導(dǎo)致二者的暴漲暴跌，加之股票和房地產(chǎn)之間的財(cái)富效應(yīng)會(huì)隨著金融深化而上升。因此，我們需要積極推進(jìn)金融市場(chǎng)的建設(shè)，努力建立和完善我國(guó)的金融體系，構(gòu)建多元化的投融資渠道，以促進(jìn)兩市的健康發(fā)展。

（二）理性投資，防止投機(jī)

由于股市與房市的共生性，二者很容易成為風(fēng)險(xiǎn)的載體。所以，必須弱化它們之間的替代效應(yīng)，及時(shí)疏導(dǎo)緩和局部經(jīng)濟(jì)壓力，扭轉(zhuǎn)非理性投資行為的擴(kuò)大化傾向，健全完善市場(chǎng)機(jī)制，嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)投機(jī)和炒作行為。另外，要改善股市結(jié)構(gòu)，把理性投資者培養(yǎng)成市場(chǎng)上的主要力量，減少股市的投機(jī)行為。同時(shí)建立公正、公開(kāi)的信息披露制度，減少居民在信息不對(duì)稱(chēng)過(guò)程中做出的不理智行為和市場(chǎng)投機(jī)行為，并有效防止操縱市場(chǎng)行為。

（三）加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，建立預(yù)警機(jī)制

股市與房市是兩個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)累積市場(chǎng)，兩市相關(guān)指數(shù)的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)互相傳導(dǎo)。因此，要建立預(yù)警機(jī)制，及時(shí)敏銳地把握兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，特別要深刻洞察影響輻射面大市場(chǎng)異動(dòng)傾向，科學(xué)預(yù)測(cè)市場(chǎng)的未來(lái)走向。

（四）市場(chǎng)調(diào)控與行政干預(yù)相互配合

頻繁的行政干預(yù)容易導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制的扭曲，不利于樓市與股市的健康發(fā)展。因此，盡量減少政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)行為，消除政府越位、錯(cuò)位、缺位現(xiàn)象。同時(shí)，在市場(chǎng)化前提下規(guī)范股市行為和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，要系統(tǒng)考慮樓市與股市的內(nèi)在聯(lián)動(dòng)，特別是二者變動(dòng)的時(shí)滯效應(yīng)，統(tǒng)籌規(guī)劃兩個(gè)市場(chǎng)，充分考慮到政策調(diào)控對(duì)另一個(gè)市場(chǎng)的影響。

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[8]沈悅，盧文兵，中國(guó)股票市場(chǎng)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)聯(lián)性研究[J]，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2008（7）

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

家電屬于房地產(chǎn)的下游行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果景氣度高，成交量大，那么也就意味對(duì)裝修、家電等需求量也會(huì)大，這就帶動(dòng)了這些下游行業(yè)的景氣。且房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)家電銷(xiāo)售的影響有一定的延續(xù)性和滯后效應(yīng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)家電需求的負(fù)面影響有近1年的時(shí)滯。2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)今年家電上半年的負(fù)增長(zhǎng)影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，除了夏季空調(diào)以外，其他家電都沒(méi)有以往的高速增長(zhǎng)，在接下來(lái)的2012年會(huì)表現(xiàn)的更為明顯。

因此，家電業(yè)界的人士要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化來(lái)調(diào)整自己的生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)。家電行業(yè)從一定程度上來(lái)說(shuō)也是靠天吃飯，不過(guò)這個(gè)“天”，并不是指空調(diào)所依賴(lài)的天氣溫度，而是主要看房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的景氣情況，房地產(chǎn)業(yè)一打“噴嚏”，家電業(yè)很快就會(huì)被“傳染感冒”。所以，這個(gè)“天氣形勢(shì)”是家電企業(yè)要特別需要注意的。

家電增速回歸，煙灶熱行業(yè)尤其明顯。

家電品類(lèi)與房地產(chǎn)的相關(guān)性對(duì)于不同品類(lèi)來(lái)說(shuō)是不同的，具有裝修特點(diǎn)的和單價(jià)較高的家電，相關(guān)度最高。如果按照從高到低依次為：空調(diào)>煙灶熱>冰箱>彩電>洗衣機(jī)，其中油煙機(jī)的擬合度達(dá)到0.85。保守的估計(jì)，煙灶熱對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)度可以達(dá)到70％左右，冰箱、彩電。洗衣機(jī)也要在50％以上，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，首先影響的就是煙灶熱，接下來(lái)就是彩電、冰箱、洗衣機(jī)，甚至廚房、居室小家電也會(huì)有定影響。

根據(jù)中怡康的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，上半年家電行業(yè)比起前些年來(lái)，銷(xiāo)售增速變緩。除了空調(diào)有較大增長(zhǎng)外，其他家電銷(xiāo)售量增長(zhǎng)很乏力，零售額雖有一些增長(zhǎng)，主要源于平均單價(jià)的提升。如煙機(jī)、熱水器銷(xiāo)售額增長(zhǎng)6％～7％個(gè)點(diǎn)，但零售量增長(zhǎng)沒(méi)有超過(guò)3％。而這些銷(xiāo)量的增長(zhǎng)主要是來(lái)自于三四級(jí)市場(chǎng)，也就是房地產(chǎn)的非限購(gòu)城市，而大城市多數(shù)是萎縮或沒(méi)有增長(zhǎng)的。所以，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)家電市場(chǎng)的影響非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)一調(diào)控，很快就會(huì)波及到家電市場(chǎng)。

關(guān)注“天氣”變化，積極做出預(yù)報(bào)和應(yīng)對(duì)。

其實(shí)，我們?cè)谟^察到這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“天氣變化”以后，也可以通過(guò)總結(jié)規(guī)律和特點(diǎn)，做出預(yù)報(bào)和應(yīng)對(duì)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，我們要做的是結(jié)構(gòu)上和規(guī)劃上的調(diào)整。比如生產(chǎn)計(jì)劃的調(diào)整。市場(chǎng)層級(jí)的調(diào)整。區(qū)域重點(diǎn)的調(diào)整等等，并對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的變化做出應(yīng)對(duì)，該縮減的縮減，該傾斜的傾斜，該儲(chǔ)備的儲(chǔ)備。

首先，要提前做出生產(chǎn)和銷(xiāo)售計(jì)劃的調(diào)整。在一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑比較嚴(yán)重，相應(yīng)地在這些城市，我們的計(jì)劃都要根據(jù)宏觀房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)變化的征兆提早做出反應(yīng)，沒(méi)有必要等待房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生大的變化再調(diào)整。

第二，房地產(chǎn)形勢(shì)有變化，或者在局部區(qū)域有變化，那么就要有針對(duì)性地改變和調(diào)整我們的市場(chǎng)策略、市場(chǎng)重點(diǎn)。由于目前的房地產(chǎn)政策是處于一個(gè)變化的過(guò)程中，比如現(xiàn)在政策打壓的是大中城市的房?jī)r(jià)，限購(gòu)令使得北京、上海、杭州等城市出現(xiàn)量跌價(jià)滯的膠著局面，卻未能阻止二三線城市房?jī)r(jià)上漲的步伐。政策對(duì)中小城市調(diào)控力度并不大，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然比較好，新舊房平均房?jī)r(jià)仍在上升。地區(qū)問(wèn)的情況也是這樣。東部沿海市場(chǎng)冷清，不定中西部地區(qū)也冷清。在這種情況下，我們調(diào)整一下結(jié)構(gòu)，調(diào)整一下市場(chǎng)的重點(diǎn)，把家電銷(xiāo)售的支持重點(diǎn)向這類(lèi)中西部城市、中小城市傾斜。具體到哪個(gè)城市，就要看房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)是天氣預(yù)報(bào)中很重要的一個(gè)指標(biāo)，房?jī)r(jià)高、增長(zhǎng)快的地區(qū)，家電需求就大。

第三，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)爆發(fā)要做好準(zhǔn)備。既然家電業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴(lài)，目前由于調(diào)控的因素進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)需求受到抑制，但是遲早會(huì)爆發(fā)出來(lái)，因?yàn)槟壳安簧儆顿Y或者置業(yè)的消費(fèi)者都在持幣觀望，因此市場(chǎng)潛在的消費(fèi)力依然存在。家電企業(yè)對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)也不要太悲觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是很旺盛的。企業(yè)對(duì)未來(lái)要有準(zhǔn)備，要打出提前量，今天銷(xiāo)的少，不一定明天就賣(mài)的少，即使是在市場(chǎng)不是很景氣的情況下，也要做好未雨綢繆的準(zhǔn)備，做好產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)能儲(chǔ)備的工作，基礎(chǔ)品牌的建設(shè)工作，以應(yīng)對(duì)壓抑后爆發(fā)出來(lái)的需求。

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

一、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)指全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所。住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有相當(dāng)大的比重，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們已經(jīng)不僅僅局限于滿(mǎn)足溫飽的需要，對(duì)生活質(zhì)量的追求已是迫不及待。因此住宅對(duì)于人們來(lái)說(shuō)已成為時(shí)代進(jìn)步和生活質(zhì)量提高的象征。

二、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其產(chǎn)品的特殊性，除了具有一般商品市場(chǎng)的共性外，還有其自身特殊性。

1．系統(tǒng)性和開(kāi)放性。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有系統(tǒng)的要素、結(jié)構(gòu)、功能、環(huán)境等特點(diǎn)，它是市場(chǎng)的主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素相互聯(lián)系、相互作用一個(gè)系統(tǒng)。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，需要不斷地與金融市場(chǎng)、信息市場(chǎng)等進(jìn)行物質(zhì)、能量及信息等的交流和交換。

2．不完全競(jìng)爭(zhēng)性。由于房地產(chǎn)品的不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二等特殊性質(zhì)，政府會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)需要采取干預(yù)和調(diào)控措施，這使得資源進(jìn)出市場(chǎng)受到一定的限制，例如，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸資金使用的限制，生產(chǎn)者和消費(fèi)者雙方對(duì)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)等。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

3．區(qū)域性。由于房地產(chǎn)商品不可移動(dòng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在商品流向規(guī)律其商品不會(huì)因價(jià)格和供求關(guān)系等變化而在不同地區(qū)市場(chǎng)之間流動(dòng)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。

4．供求特殊性。供應(yīng)方面:由于其商品的特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)方面成為一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng);其供應(yīng)的產(chǎn)品在短期內(nèi)一般很少有大幅度的增減變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)供應(yīng)缺乏彈性的市場(chǎng);供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及其投資的巨大性等，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)具有壟斷性的市場(chǎng)。需求方面:房地產(chǎn)是人們生活的必需品，因而具有廣泛性;隨著社會(huì)進(jìn)步需要更新?lián)Q代，并且可以保值、增值，因而具有穩(wěn)定性;房地產(chǎn)可以滿(mǎn)足不同階層需求者的目的和愿望，又具有多樣性。

5．交易的特殊性。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易是房地產(chǎn)權(quán)益的交易，這種權(quán)益的交易必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記，否則，不受法律保護(hù);其交易需要專(zhuān)業(yè)服務(wù)，交易本身十分復(fù)雜，還有很多市場(chǎng)信息是非公開(kāi)的，因此交易過(guò)程通常需要專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行服務(wù)，如估價(jià)師，經(jīng)紀(jì)人等;房地產(chǎn)市場(chǎng)交易是非經(jīng)常參與的交易，對(duì)于一般人來(lái)說(shuō)，一生中難得有幾次買(mǎi)房的經(jīng)歷;房地產(chǎn)市場(chǎng)交易通常持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)且需要金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。

6．政策法規(guī)影響性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性和其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督、管理、調(diào)整和控制。政府通過(guò)相關(guān)政策法規(guī)來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，幫助開(kāi)發(fā)商把握投資機(jī)會(huì)和方向，使房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序的運(yùn)行。

另外，住宅房地產(chǎn)除了具有以上特征外，隨著社會(huì)的發(fā)展，住宅還具有與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科技同步發(fā)展，凝聚人類(lèi)文化發(fā)展和智慧結(jié)晶等特征。

以上通過(guò)對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的了解，進(jìn)而我們可以對(duì)影響住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素進(jìn)行全面和深入的分析。

三、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素

對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)，它的影響因素主要有:住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)者收入、消費(fèi)者偏好、消費(fèi)者的預(yù)期、人口因素等。

1．住宅價(jià)格。商品價(jià)格是影響消費(fèi)者對(duì)某種商品需求量的最重要的因素。當(dāng)住宅價(jià)格降低時(shí)，消費(fèi)者愿意并且有能力購(gòu)買(mǎi)，而當(dāng)住宅價(jià)格上升時(shí)，情況恰好相反。價(jià)格與需求量之間呈現(xiàn)出一種負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，職工人均收入水平不斷提高，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也不斷改善，這樣不但使職工能從其收入中拿出更大的部分用于投資買(mǎi)房，企業(yè)也可以從其福利基金中拿出更多的資金來(lái)資助職工買(mǎi)房或租房，從而使住宅房市場(chǎng)需求量不斷增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對(duì)住宅市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)有積極的推動(dòng)作用。

3．消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。消費(fèi)者的需求在受到現(xiàn)實(shí)因素影響的同時(shí)，還受到未來(lái)預(yù)期的影響。房地產(chǎn)的需求不僅取決于消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)的收入狀況和商品價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入、價(jià)格、政策等的預(yù)期。

4．相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。通常，房地產(chǎn)商品之間的關(guān)系有兩種:互補(bǔ)關(guān)系和替代關(guān)系?；パa(bǔ)關(guān)系的房地產(chǎn)商品是兩種商品共同滿(mǎn)足一種欲望，如住宅與配套商業(yè)房地產(chǎn)，共同滿(mǎn)足居住生活的需要;替代關(guān)系的房地產(chǎn)商品是兩種商品可以相互替代來(lái)滿(mǎn)足同一種欲望，如經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅，可以基本相互替代滿(mǎn)足居住需要。一般情況下，對(duì)于互補(bǔ)品，一種房地產(chǎn)消費(fèi)多了，另一種消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)，表現(xiàn)在價(jià)格上為一種價(jià)格下降，另一種的需求就會(huì)增加;對(duì)于替代品，則是一種價(jià)格上升，另一種的需求就會(huì)增加。

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

    自從1998年住房制度改革后,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放,由此房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于住房的市場(chǎng)化而日益繁榮,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),不斷為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年以超過(guò)7%的速度增長(zhǎng),而與此同時(shí),房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額每年以超過(guò)20%的速度增長(zhǎng)。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活,更影響著國(guó)家的財(cái)政收入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

    房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),也帶動(dòng)了金融市場(chǎng)的活躍。由于住房制度的變革,金融業(yè)越來(lái)越多的參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款開(kāi)發(fā),到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高,金融市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與發(fā)展。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系程度。以避免對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。

    一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展及二者相互作用對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)中普遍存在如下問(wèn)題:金融支持過(guò)度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化;房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī);房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定加大國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)等。因而我們不得不深入的思考,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素?如何看待房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)?如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系?要處理這些問(wèn)題,就要科學(xué)、合理的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系。

    因此,本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系角度出發(fā)。通過(guò)以沈陽(yáng)為例,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析,用回歸分析法來(lái)分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度,在以上分析的基礎(chǔ)上,為進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律,解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題提供一些實(shí)證支持。

    2研究的設(shè)計(jì)

    2.1樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

    本文選擇的模型區(qū)域?yàn)檫|寧省沈陽(yáng)市。主要原因有以下幾個(gè)方面:

    第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份,目前,東北地區(qū)是國(guó)家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽(yáng)市作為遼寧省重要的城市,其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性,對(duì)沈陽(yáng)市的研究對(duì)遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

    第二、沈陽(yáng)市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來(lái),其房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展迅猛,具備了對(duì)二者市場(chǎng)進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),同時(shí)對(duì)二者未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

    第三、沈陽(yáng)市是老重工業(yè)基地,而近年來(lái)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起,使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時(shí)代大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此,對(duì)于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系研究對(duì)規(guī)避金融危機(jī)以及對(duì)沈陽(yáng)市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。

    2.2指標(biāo)選取依據(jù)

    如何來(lái)選取指標(biāo)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)研究的成敗起著決定性作用。本文對(duì)指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則:

    第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的功能定義來(lái)選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義,可選用交易額、銷(xiāo)售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場(chǎng),是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價(jià)證券買(mǎi)賣(mài),資金供給者和需求者融通資金的場(chǎng)所或過(guò)程。根據(jù)金融市場(chǎng)的定義,可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

    第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo),對(duì)其進(jìn)行歸納選取。如《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國(guó)商品房的交易額來(lái)表征房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量(即包括現(xiàn)金和存款)、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量(即包括股票有價(jià)證券)來(lái)表征金融市場(chǎng)的發(fā)展。李陽(yáng)(2006)和皮舜(2004)均選取我國(guó)商品房的交易額和金融機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場(chǎng)的表征指標(biāo)。

    第三、可行性原則。通過(guò)查詢(xún)《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》,筆者發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市證券交易額記錄年份僅由2003年開(kāi)始,2003年之前的數(shù)據(jù)無(wú)法快速、準(zhǔn)確的收集,因此將代表金融市場(chǎng)發(fā)展的證券交易額這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無(wú)沈陽(yáng)市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo),但有沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替。

    根據(jù)上述原則,本文選擇沈陽(yáng)市商品房實(shí)際銷(xiāo)售額作為表征房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),記為銷(xiāo)售總額。選擇沈陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)作為表征金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),記為貸款合計(jì)。

    2.3數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明

    在基于以沈陽(yáng)市為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的研究中,有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)源主要由以下查詢(xún)獲得:通過(guò)查閱《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》總共獲得了沈陽(yáng)市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個(gè),經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對(duì),確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見(jiàn)表2-1。

    2.4模型選取依據(jù)

    根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù),以貸款合計(jì)為橫軸,以銷(xiāo)售總額為縱軸,借助專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS在平面直角坐標(biāo)系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來(lái),可以看出,表示每年商品房實(shí)際銷(xiāo)售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢(shì),說(shuō)明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過(guò)觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài),可以明顯看出其分布偏離線性模型,因此排除選用線性模型對(duì)變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次,可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷,只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述,并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中,本文借助專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS軟件來(lái)對(duì)兩個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。

    3房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究

    3.1相關(guān)分析

    運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS計(jì)算出銷(xiāo)售總額和貸款合計(jì)之間的相關(guān)關(guān)系,得到輸出結(jié)果根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出:Pearson相關(guān)系數(shù)為0.821,P=0.024<5%,應(yīng)該拒絕原假設(shè),即總體中這兩個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認(rèn)為,銷(xiāo)售總額與貸款合計(jì)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過(guò)頭來(lái)對(duì)二者變量的散點(diǎn)圖進(jìn)行觀察(圖2-1),就較容易理解這一結(jié)果,散點(diǎn)圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)。因而這兩個(gè)變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時(shí),表4中兩個(gè)變量之間的雙衛(wèi)檢驗(yàn)概率值為0.024,小于5%,即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。

    3.2回歸分析

    通過(guò)上述的相關(guān)分析,我們計(jì)算出銷(xiāo)售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821,同時(shí)觀察散點(diǎn)圖,發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢(shì)。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系,是否可以用一條曲線來(lái)擬合,所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件,以貸款合計(jì)為自變量,以銷(xiāo)售總額為因變量,進(jìn)行回歸分析。

    模型摘要(ModelSummary):表示相關(guān)系數(shù)(R)=0.891,判定系數(shù)(RSquare,R2)=0.793,調(diào)整后判定系數(shù)(AdjustedRSquare)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%,即運(yùn)用該曲線模型,自變量X(貸款合計(jì))可以解釋因變量Y(銷(xiāo)售總額)變化的75.2%。因此通過(guò)擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

    方差分析(ANOVA):表示回歸的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591,剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=0.187,F=19.213,P=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對(duì)應(yīng)的P值的大小。由于P=0.007<1%,近似于P=0,所以可認(rèn)拒絕原假設(shè),即變量X和Y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。

    回歸分析系數(shù)分析(Coefficients):表示常數(shù)項(xiàng)(Constant)=3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1,回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(Std.Error)=0,標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(Beta)=0.410,t檢驗(yàn)的t值=2.426E7,P=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計(jì))的t值所對(duì)應(yīng)的P值的大小。由于P=0,所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義,即X的變化可引起Y的變化,且變化顯著。

    3.3研究結(jié)果

    通過(guò)實(shí)證分析,我們發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看,銷(xiāo)售總額與貸款合計(jì)與類(lèi)指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%,銷(xiāo)售總額變動(dòng)的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動(dòng)解釋;F檢驗(yàn)與T檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)同樣表明無(wú)論是從整個(gè)模型方程的角度,還是從自變量的角度,都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來(lái)看,由于其圖形斜率大于零且呈遞增性,即曲線的凹凸性為凹,因此因變量會(huì)隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升,即隨著自變量的增加,因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過(guò)基于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)2003-2009年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析,我們看到代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售總額與代表金融市場(chǎng)的貸款合計(jì)隨著時(shí)間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢(shì),并且該趨勢(shì)符合類(lèi)似指數(shù)曲線的波動(dòng)走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)幅度較小,其變動(dòng)也對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售造成巨大的波動(dòng)。從指標(biāo)的代表的市場(chǎng)角度出發(fā),不僅直接表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān),而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈依賴(lài)性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。

    4結(jié)論與建議

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 政策

背景

起步于二十世紀(jì)八十年代中期，房地產(chǎn)至今才發(fā)展二十多年的歷史，在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)。因此，無(wú)論從理論上看，還是從實(shí)際上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有較大的發(fā)展?jié)摿?，是將?lái)支撐國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一大著力點(diǎn)。于是，許多地方政府都非常支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至將其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的希望寄托于此，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)給予大力的支持，最終形成了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)提供場(chǎng)所以及交易途徑和形式的組合稱(chēng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)的參與者包括房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品和服務(wù)組織機(jī)構(gòu)等，這些要素與其他市場(chǎng)要素的相同點(diǎn)在于：決定著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和變化趨勢(shì)，同時(shí)反映著該市場(chǎng)運(yùn)行的各種現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性，概括為以下幾個(gè)方面：

1.市場(chǎng)供給的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是屬于供給彈性較小的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法調(diào)整房地產(chǎn)的數(shù)量，使其供給并不是無(wú)限的，并不能夠根據(jù)需求的多少急劇增加房地產(chǎn)的數(shù)量，具有一定的限制；其次，由于房地產(chǎn)的位置、交通、環(huán)境和檔次等方面的差異，導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)供給的非同質(zhì)性；加上土地的總體數(shù)量不變性和不可再生性，以及政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入性具有一定的限制性，可能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為我國(guó)最具壟斷性的市場(chǎng)；加上房地產(chǎn)屬于投入大、過(guò)程長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，需要資金雄厚的企業(yè)才有可能成為房地產(chǎn)供應(yīng)商，因此，資金限制成為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步壟斷的重要原因。

2.市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

房產(chǎn)的需求者通常具有不同的目的，有些是用于自己住房，有些是用于經(jīng)商，有些是用于公益事業(yè)等，出于不同的目的和設(shè)想，必將使得房地產(chǎn)的需求具有多樣性。由于房地產(chǎn)是人類(lèi)生存的物質(zhì)基礎(chǔ)之一，只有保證了物質(zhì)基礎(chǔ)，才能進(jìn)行其他的生產(chǎn)生活活動(dòng)。同時(shí)，購(gòu)置房地產(chǎn)通常需要相對(duì)較強(qiáng)的支付能力，通常僅僅通過(guò)個(gè)人工資水平無(wú)法支付房屋全款，需要借助金融信貸支持房地產(chǎn)的購(gòu)置，而金融信貸從開(kāi)始到結(jié)束貫穿房地產(chǎn)交易的整個(gè)期間。

3.市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易，由于房地產(chǎn)是固定在某塊土地之上的，不能像其他商品一樣進(jìn)行搬遷和移動(dòng)，只能通過(guò)產(chǎn)權(quán)的交換進(jìn)行流轉(zhuǎn)和界定，因此這樣的交易具有較其他商品交易更為復(fù)雜的法律流程和法律程序，在交易過(guò)程中，交易費(fèi)用也隨之升高；通常房地產(chǎn)需求商與供給商并不是直接面對(duì)面進(jìn)行交易，而是通過(guò)某些特定的交易和服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，將房地產(chǎn)需求方和供給方聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易。

4.市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格通常受幾大因素的影響，首先表現(xiàn)在市場(chǎng)綜合水平，也就是城市的發(fā)展程度，越發(fā)達(dá)的城市，房?jī)r(jià)水平越高，例如北京和上海等；其次，由于房地產(chǎn)的地點(diǎn)固定性，其周?chē)煌?、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院等）也是影響房?jī)r(jià)的一大因素，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新以及基礎(chǔ)設(shè)施完備的地方通常房?jī)r(jià)較同城其他各因素條件稍次的高；最后，由于土地的不可再生性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，可利用的土地資源越來(lái)越少，而房屋的需求呈逐漸上升的趨勢(shì)，促使著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

1.社會(huì)因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)因素主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的傳統(tǒng)觀念、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶(hù)數(shù)及規(guī)模等。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念主要體現(xiàn)在大家從輿論認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)，而這種輿論通常是帶有某種利益傾向的人群向消費(fèi)者引導(dǎo)和灌輸?shù)挠欣谒麄兝娴脑V求，并不能使人們完整和正確地認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)和變化方向；人口數(shù)量及狀態(tài)決定了房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)房屋數(shù)量的需求，通常人口較多的國(guó)家房?jī)r(jià)更容易上漲，而房?jī)r(jià)相對(duì)更低的國(guó)家，其房?jī)r(jià)上漲程度更加溫和，例如中國(guó)和美國(guó)之間的差異；家庭戶(hù)數(shù)及規(guī)模是從微觀的程度觀察房地產(chǎn)需求者對(duì)房屋大小偏愛(ài)，家庭規(guī)模較大的通常需要購(gòu)置面積更大的房屋用來(lái)滿(mǎn)足一家人的基本物質(zhì)需求，而家庭規(guī)模相對(duì)較小的對(duì)房屋面積大小的敏感程度更小，而對(duì)房?jī)r(jià)敏感程度更大。

2.經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素主要從國(guó)家或城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平、物價(jià)水平、工資以及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等因素考慮。一個(gè)國(guó)家或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r從宏觀上決定了該國(guó)或該城市的房?jī)r(jià)平均水平，越發(fā)達(dá)的國(guó)家或城市，房?jī)r(jià)水平應(yīng)該越高，例如北京和上海就相對(duì)貴陽(yáng)等城市房?jī)r(jià)水平高；同時(shí)，家庭收入水平?jīng)Q定了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受程度，當(dāng)房?jī)r(jià)與家庭收入比越來(lái)越大的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交數(shù)量也會(huì)下降，因?yàn)榇蠖鄶?shù)家庭僅僅依靠家庭收入根本無(wú)法支付房屋款項(xiàng)；而物價(jià)水平說(shuō)明了通貨膨脹的程度，房?jī)r(jià)也跟著上升，房地產(chǎn)行業(yè)不斷升溫；工資以及就業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也影響較大，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)正在蒸蒸日上，而人民工資水平?jīng)]有增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)，也能使得正在上升中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷受阻，變得越來(lái)越不景氣。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾為這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因?yàn)榉康禺a(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問(wèn)題。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是，一方面一些大城市的房地產(chǎn)行業(yè)依然火爆，其房?jī)r(jià)也溫和穩(wěn)步上升，同時(shí)，一些三、四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不景氣，常常正在建造中的房地產(chǎn)不得不停工，成為爛尾樓，甚至還有一部分地方的房地產(chǎn)建造成功后，空置率較高，逐漸成為空城和“鬼城”。

政府針對(duì)出現(xiàn)此類(lèi)現(xiàn)象采取了一系列的措施，頒布不同的法律法規(guī)，力促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（一）合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；

（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度；

（三）完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；

（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策；

（五）各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求；

（六）省會(huì)城市戶(hù)籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶(hù)籍家庭第二套房停購(gòu)；

（七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；

（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)；

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

 

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　發(fā)展　策略

 

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出一系列的市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，如房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、宏觀調(diào)控、中低收入者住房等，這些問(wèn)題的出現(xiàn)讓我們開(kāi)始懷疑房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，它的發(fā)展必然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力反映。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)遭受次貸危機(jī)的背景下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來(lái)的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，以便對(duì)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作出判斷。 

1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀背景 

1.1 次貸危機(jī)的蔓延 

2007年以來(lái)，美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身，房地產(chǎn)業(yè)與其他市場(chǎng)尤其是資本市場(chǎng)聯(lián)系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)繁榮，次貸市場(chǎng)迅速發(fā)展。 

1.2 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 

從全球經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，中國(guó)被公認(rèn)為是快速發(fā)展的亞洲新興國(guó)家之一，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和繁榮起著越來(lái)越重要的作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的報(bào)告顯示，2003—2006年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增速較世界平均水平高出5.5個(gè)百分點(diǎn)，較印度高出2個(gè)百分點(diǎn)，比俄羅斯高出3.5個(gè)百分點(diǎn)。 

1.3 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程 

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以看作是市場(chǎng)化進(jìn)程逐步推進(jìn)的過(guò)程，一系列的國(guó)務(wù)院文件及國(guó)家法規(guī)、法律規(guī)定正逐步將各個(gè)層面上不同程度的非市場(chǎng)化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應(yīng)、金融監(jiān)管到二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作，越來(lái)越貼近市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需求。 

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題分析 

2.1 區(qū)域差異：區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的垂直梯級(jí)差異 

我國(guó)幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來(lái)已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡不僅表現(xiàn)在東中西部的差異，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間存在著的巨大經(jīng)濟(jì)差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)形成了不同區(qū)域之間顯著的垂直梯級(jí)差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是依托于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東中西部之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了城市的價(jià)值，城市的價(jià)值又進(jìn)一步?jīng)Q定著房地產(chǎn)的價(jià)值以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰與走向。 

隨著我國(guó)區(qū)域發(fā)展政策的調(diào)整以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會(huì)逐步緩和。我國(guó)正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施，推動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績(jī)。不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域差異也會(huì)逐漸由原來(lái)的垂直的梯級(jí)差異為主演變?yōu)闄M向的特性差異為主。

2.2 供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重 

目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為44.9%，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔?lái)大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過(guò)程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿(mǎn)足。 

面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來(lái)都是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。 

2.3 商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問(wèn)題是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一大問(wèn)題 

在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的幾年中，中低收入群體的住房問(wèn)題逐漸引起關(guān)注，在歷次出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，均把解決中低收入群體的住房問(wèn)題列為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設(shè)部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我國(guó)城

鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到83％。但同時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬(wàn)戶(hù)，截至2007年10月底累計(jì)解決了68.1萬(wàn)戶(hù)，不到總數(shù)的7％。 

住房的商品性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平交易中，住房的保障性則要體現(xiàn)在政府的扶持方面，但兩者是緊密關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法為中低收入群體提供適當(dāng)住房的時(shí)候，政府要采取措施來(lái)保障中低收入者的居住權(quán)；當(dāng)政府提供的住房保障品不充分的時(shí)候，一些中低收入者不得不勉強(qiáng)到市場(chǎng)上去租賃和購(gòu)買(mǎi)住房，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求。 

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展判斷 

3.1 刺激內(nèi)需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力尚需時(shí)日 

自2007年底以來(lái)，我國(guó)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“滯脹”乃至“下滑”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)小于100.0的城市共37個(gè)，等于100.0的有11個(gè)，大于100.0的有22個(gè)，全國(guó)70城市平均為99.7。為保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的不利影響，我國(guó)政府推出了十項(xiàng)旨在拉動(dòng)內(nèi)需的措施，加上之前財(cái)政部出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的減稅政策，可以看做是對(duì)疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種拯救。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的觀望氣氛一旦形成，在短時(shí)間內(nèi)很難有很大轉(zhuǎn)變，當(dāng)前的交易一般是前面幾個(gè)月洽談的結(jié)果，在一定的降價(jià)刺激下促成的。因此可以判定后面一段時(shí)間的交易狀況仍會(huì)減少，一個(gè)充滿(mǎn)活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)的再現(xiàn)還需要一定的時(shí)日。 

3.2 政策性住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房累積現(xiàn)象加重 

如前文所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房?jī)r(jià)格的上漲。當(dāng)政府將主要精力放在保障性住房建設(shè)的時(shí)候，卻遭遇到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑期。當(dāng)前政府和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)正在逐步加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，各地建設(shè)和住房保障部門(mén)正按照規(guī)定條件開(kāi)展工作，各地區(qū)已經(jīng)開(kāi)工的廉租住房建設(shè)項(xiàng)目也正在加快工程進(jìn)度。這不僅體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的滯后性，同時(shí)也顯示了政策反應(yīng)的遲緩。 

結(jié)合以上分析，在保障性住房大量建設(shè)和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進(jìn)行結(jié)合，即由政府提供購(gòu)房補(bǔ)貼直接支持中低收入者購(gòu)買(mǎi)商品房。 

參考文獻(xiàn) 

[1]王達(dá)琪、王秀艷：房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響[j].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2008（1）. 

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 政府控制 市場(chǎng)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要分支，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和其他市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，也是由個(gè)人和集體組成的一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和其他的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，也是為了滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的需求。差別是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是提供住宅、辦公樓、商場(chǎng)樓宇等，建筑物來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者生活的需求，與其他的交換對(duì)象相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客體是為了房地產(chǎn)實(shí)物為依托，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一般原理在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有很好的作用。

現(xiàn)代的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)由商品交換發(fā)展到以交換為目的的各種商業(yè)活動(dòng)，其中也包括企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科，并且在經(jīng)濟(jì)發(fā)的國(guó)家,在20世紀(jì)50年代就已經(jīng)成熟，只是在我國(guó)發(fā)展起步比較晚。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種商務(wù)活動(dòng)，因此必須充分的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，以便更有效的管理和組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

1.市場(chǎng)交易

房地產(chǎn)在交易過(guò)程中的不可轉(zhuǎn)移性，由于房地產(chǎn)是市場(chǎng)交易的依附物，交易的對(duì)象可以是房地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)，不同的權(quán)益形成市場(chǎng)上的不同性質(zhì)的交易行為。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域化

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)消費(fèi)和生產(chǎn)同消費(fèi)者的需求有直接關(guān)系，這一特征要求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均可以以房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)需求為主，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行目標(biāo)定位和銷(xiāo)售定位。正是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不是這么明顯，這也是照成房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)原因，地段的不可代替性。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)已不是單純的推銷(xiāo)，現(xiàn)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是為了滿(mǎn)足特定人群的需求，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前就進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，在了解廣大消費(fèi)者的需求以后在去開(kāi)發(fā)，為后期的銷(xiāo)售做好了市場(chǎng)調(diào)查。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

市場(chǎng)需求分析，主要是做市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，并了解房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和前景，能把握好商機(jī)，綜合考慮房地產(chǎn)受那些條件的影響，房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，受外界條件的影響嚴(yán)重，環(huán)境也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業(yè)不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對(duì)戶(hù)型、對(duì)價(jià)格、對(duì)面積、對(duì)配套設(shè)施等，在進(jìn)行上述的決策前，必須明確目標(biāo)，我要為那類(lèi)型的人群開(kāi)發(fā)房子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定位是什么，在這個(gè)范圍內(nèi)。有沒(méi)有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何盡量的選擇競(jìng)爭(zhēng)力不是很強(qiáng)的對(duì)手，如何在競(jìng)爭(zhēng)中得勝。

3.項(xiàng)目的決策

項(xiàng)目決策是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對(duì)的需求群體。項(xiàng)目一旦決定就要分一下進(jìn)步進(jìn)行，首先，是確定和開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和適當(dāng)?shù)娜巳合嗯?，?dāng)目標(biāo)市場(chǎng)選擇以后，就必須設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)可以滿(mǎn)足適合顧客群體的相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。其次，價(jià)格策略根據(jù)不同的人群，去定制產(chǎn)品價(jià)格，同時(shí)也要相應(yīng)國(guó)家規(guī)定去控制房地產(chǎn)價(jià)格。最后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售途徑的選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自行的選擇和委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各地特點(diǎn)，更要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式。

4.促銷(xiāo)政策

正確的選擇促銷(xiāo)手段，例如房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)交易會(huì)等，通過(guò)宣傳來(lái)提高知名度，吸引客源，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的成功。在提供好售前服務(wù)的同時(shí)也要照顧好售后服務(wù)，例如物業(yè)管理，真正的讓現(xiàn)代房屋銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)者放心。

三、傳統(tǒng)銷(xiāo)售理論在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的運(yùn)用

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)支柱，它的發(fā)展直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高低水平，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持一直，過(guò)度的發(fā)展很容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)鏈條中的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇起著積極帶動(dòng)的作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)也就成為首先要被節(jié)制，所以在特定情況下，房地產(chǎn)要想順利近入市場(chǎng)就要制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。

1.合作營(yíng)銷(xiāo)

每個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)商，他們之間都有相應(yīng)的聯(lián)系，當(dāng)然營(yíng)銷(xiāo)也不例外。例如廣州南湖地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但交通不便

，于是該地段的幾家開(kāi)發(fā)商以每年30萬(wàn)元的代價(jià)，共同引進(jìn)一條公交線路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷(xiāo)售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，開(kāi)發(fā)商為了追求更大的利潤(rùn)，有時(shí)會(huì)采取一些非理性的方式，當(dāng)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)利潤(rùn)可言時(shí)，他們就又開(kāi)始相互惡意競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)放商之間的合作是建立在利益的基礎(chǔ)上，他們之間是聯(lián)盟也是短暫的，會(huì)隨著合作銷(xiāo)售告一段落。在今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)有各種新的合作營(yíng)銷(xiāo)形式出現(xiàn)。這將有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定，有利于維護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的利益，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，使資源得到合理配置。

2.競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷(xiāo)

開(kāi)發(fā)商是否能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，除了要正確的把握市場(chǎng)需求以外，還要認(rèn)真的分析對(duì)手的需求，吸取別人的優(yōu)點(diǎn)，優(yōu)化自己的缺點(diǎn)，加強(qiáng)企業(yè)自己的競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，如何才能提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商除了要正確的把握市場(chǎng)需求，還有分析市場(chǎng)，不斷的提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，避免市場(chǎng)被其他競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)。

競(jìng)爭(zhēng)包括很多方面，惡意競(jìng)爭(zhēng)憑借一些不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)，所謂核心競(jìng)爭(zhēng)力是一種能為企業(yè)進(jìn)入各類(lèi)市場(chǎng)提供潛在機(jī)會(huì)的能力，是能借助最終產(chǎn)品為特定的顧客利益作出重大貢獻(xiàn)的，不易為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿的能力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)根本不能成就一個(gè)企業(yè)，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力非常突出，它源自企業(yè)以往成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力，表現(xiàn)在駕駛市場(chǎng)和有效控制項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度的能力上。錦城花園的成功就是開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力取勝的一個(gè)明證。中國(guó)海外集團(tuán)有限公司在北京、上海的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在對(duì)廣州的市場(chǎng)需求狀況和同區(qū)域、同質(zhì)素的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行分析后，開(kāi)發(fā)出了具有優(yōu)良綜合素質(zhì)的錦城花園。在銷(xiāo)售的過(guò)程中開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有用什么特別的手段，但每次開(kāi)盤(pán)全部熱銷(xiāo)，這就是品牌效益。

3.個(gè)性營(yíng)銷(xiāo)

所謂個(gè)性營(yíng)銷(xiāo)，就要有自己企業(yè)的特色，這種特色有不可復(fù)制性，現(xiàn)代企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理念主要從消費(fèi)者角度考慮，現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)觀念不僅強(qiáng)調(diào)顧客導(dǎo)向，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)企業(yè)要善于揚(yáng)長(zhǎng)避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)的、又是自己擅長(zhǎng)的產(chǎn)品。為此，開(kāi)發(fā)商要從兩個(gè)方面入手，一、細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)群體進(jìn)行深入了解，了解市場(chǎng)需求，尤其是市場(chǎng)上還未滿(mǎn)足的需求或未被認(rèn)識(shí)到的消費(fèi)群體；二、在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的前提下，做更細(xì)致的了解，正所謂“知已知彼、百戰(zhàn)百勝”，認(rèn)識(shí)差別優(yōu)勢(shì)，即企業(yè)要善于實(shí)事求是地、客觀地評(píng)價(jià)自己和競(jìng)爭(zhēng)者的各種能力，從而根本的認(rèn)識(shí)自己相對(duì)優(yōu)勢(shì)和相對(duì)劣勢(shì)，以便更好的了解市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合，迎合市場(chǎng)生產(chǎn)出具有自己特色的產(chǎn)品，樹(shù)立企業(yè)獨(dú)特的市場(chǎng)形象。這種營(yíng)銷(xiāo)觀念可稱(chēng)為差異化營(yíng)銷(xiāo)或特色營(yíng)銷(xiāo)。

開(kāi)發(fā)商考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的特點(diǎn)和個(gè)性，從其各種功能出發(fā)，開(kāi)發(fā)出獨(dú)具一格的產(chǎn)品，從而實(shí)施特色營(yíng)銷(xiāo)。①經(jīng)濟(jì)功能。人們對(duì)房地產(chǎn)的需求分為消費(fèi)和投資兩大類(lèi)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能，經(jīng)常采用各種含有保值、增值方案的營(yíng)銷(xiāo)策略，例如上海虹葉花苑，首期預(yù)售價(jià)比同地段房?jī)r(jià)低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會(huì)功能。建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機(jī)會(huì)。保利豐花園針對(duì)都市老齡化的趨勢(shì)，設(shè)立了老年人的會(huì)所“松鶴會(huì)”，還拿出50萬(wàn)元設(shè)立助老基金，發(fā)揚(yáng)了中華民族敬老愛(ài)老的傳統(tǒng)美德，取得了良好的社會(huì)效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財(cái)富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國(guó)首個(gè)“陽(yáng)光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個(gè)運(yùn)動(dòng)型、健身型的生活小區(qū)，其提出的口號(hào)“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)，以致在認(rèn)購(gòu)期就人有排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)。④生態(tài)功能。生態(tài)人居空間離不開(kāi)良好的環(huán)境和防臺(tái)污染的措施。深房深圳公司開(kāi)發(fā)的怡樂(lè)花園定位為“高尚園林式生態(tài)住宅區(qū)”，這種綠色環(huán)保型住宅的出現(xiàn)受到了世人矚目。除了產(chǎn)品特色之外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)等有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而在競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。

4.社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)