房地產開發(fā)概念精選(九篇)
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第1篇：房地產開發(fā)概念范文
摘要：規(guī)模經濟是市場經濟的一種現(xiàn)象，也是經濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產開發(fā)企業(yè)只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大，才能使開發(fā)成本降低。但是并非房地產開發(fā)規(guī)模越大越好，任何不顧市場狀況、企業(yè)狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模達到最優(yōu)組合，是本文研究的要點。
關鍵詞：房地產開發(fā)；規(guī)模經濟；途徑；支撐要素
一、房地產規(guī)模經濟概念
房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設諸要素以及開發(fā)建設的房屋在房地產開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業(yè)規(guī)模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規(guī)模經濟要求
1．房地產企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經濟合理條件下的最小開發(fā)建設規(guī)模，是確定房地產企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎。起始規(guī)模應保證房地產開發(fā)建設各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產開發(fā)的重要依據(jù)。當房地產項目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時，則應根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產的區(qū)域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當；在小型城市房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。
2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發(fā)企業(yè)的最適應開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產開發(fā)企業(yè)內開發(fā)建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發(fā)展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規(guī)模方案進行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設規(guī)模。當前企業(yè)最適宜規(guī)模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時，要根據(jù)社會需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計算同一年開發(fā)建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優(yōu)方案。
三、房地產規(guī)模經濟實現(xiàn)途徑
1．房地產企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經濟，這表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）企業(yè)自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現(xiàn)擴張，并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經濟。橫向購并是同一產業(yè)中生產同類或存在替代關系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經濟效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經濟的支撐條件，否則，會陷入規(guī)模不經濟的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經濟要獲得混合購并的規(guī)模經濟（范圍經濟）效果，構成企業(yè)規(guī)模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規(guī)模經濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建設的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發(fā)企業(yè)進行組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界，對于聯(lián)盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發(fā)企業(yè)實踐中，這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區(qū)域性很強，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規(guī)模經濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規(guī)模經濟的支撐要素
從企業(yè)內部來看，構成規(guī)模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業(yè)的直接開發(fā)和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發(fā)建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在，可以說土地是房地產開發(fā)建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現(xiàn)房地產企業(yè)的規(guī)模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規(guī)模經濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經濟的開發(fā)項目，即房地產規(guī)模經濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經濟的重要支撐條件。
3．企業(yè)家能力的支撐。當房地產企業(yè)開發(fā)建設規(guī)模以算術級數(shù)或幾何級數(shù)增長時，特別是當房地產企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實現(xiàn)房地產企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協(xié)調工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產企業(yè)管理提出更高的要求。
從企業(yè)的外部來看，構成規(guī)模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業(yè)發(fā)展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。
2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經濟的前提條件。由于規(guī)模經濟是房地產開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建設地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產開發(fā)實踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。
上述僅是相對于房地產企業(yè)而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應適當?shù)靥岣咭粋€檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大，也會陷入規(guī)模不經濟。
第2篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：房地產開發(fā)；規(guī)模經濟；途徑；支撐要素
一、房地產規(guī)模經濟概念
房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設諸要素以及開發(fā)建設的房屋在房地產開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業(yè)規(guī)模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規(guī)模經濟要求
1．房地產企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經濟合理條件下的最小開發(fā)建設規(guī)模，是確定房地產企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎。起始規(guī)模應保證房地產開發(fā)建設各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產開發(fā)的重要依據(jù)。當房地產項目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時，則應根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產的區(qū)域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當；在小型城市房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。
2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發(fā)企業(yè)的最適應開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產開發(fā)企業(yè)內開發(fā)建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發(fā)展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規(guī)模方案進行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設規(guī)模。當前企業(yè)最適宜規(guī)模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時，要根據(jù)社會需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計算同一年開發(fā)建設成本與基建投資額之和來進行?？傎M用最低的方案為最優(yōu)方案。
三、房地產規(guī)模經濟實現(xiàn)途徑
1．房地產企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現(xiàn)低成本擴張。使購并企業(yè)獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實施購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、提高企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經濟，這表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）企業(yè)自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現(xiàn)擴張，并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經濟。橫向購并是同一產業(yè)中生產同類或存在替代關系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經濟效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經濟的支撐條件，否則，會陷入規(guī)模不經濟的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經濟要獲得混合購并的規(guī)模經濟（范圍經濟）效果，構成企業(yè)規(guī)模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規(guī)模經濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建設的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發(fā)企業(yè)進行組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界，對于聯(lián)盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發(fā)企業(yè)實踐中，這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區(qū)域性很強，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規(guī)模經濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規(guī)模經濟的支撐要素
從企業(yè)內部來看，構成規(guī)模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業(yè)的直接開發(fā)和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發(fā)建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在，可以說土地是房地產開發(fā)建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現(xiàn)房地產企業(yè)的規(guī)模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規(guī)模經濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經濟的開發(fā)項目，即房地產規(guī)模經濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經濟的重要支撐條件。
3．企業(yè)家能力的支撐。當房地產企業(yè)開發(fā)建設規(guī)模以算術級數(shù)或幾何級數(shù)增長時，特別是當房地產企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實現(xiàn)房地產企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協(xié)調工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產企業(yè)管理提出更高的要求。
從企業(yè)的外部來看，構成規(guī)模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業(yè)發(fā)展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。
2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經濟的前提條件。由于規(guī)模經濟是房地產開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建設地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產開發(fā)實踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。
上述僅是相對于房地產企業(yè)而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應適當?shù)靥岣咭粋€檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發(fā)建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大，也會陷入規(guī)模不經濟。
此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。
4．產業(yè)及產品差別。規(guī)模經濟并非是適用于所有產業(yè)與產品的概念。在房地產產業(yè)經濟運作中，有些商品房的規(guī)模經濟效益十分明顯；有些商品房的規(guī)模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規(guī)模經濟性。
參考文獻：
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2．芮明杰．中國企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇．復旦大學出版社，2000．
第3篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：房地產開發(fā)項目；景觀設計；特點；趨勢；小品設計
中圖分類號：TU972文章標識碼：A
一、房地產開發(fā)項目景觀設計的特點
在進行房地產開發(fā)項目景觀設計時應根據(jù)不同場所的不同建筑功能進行設計，設計過程中還應該綜合當?shù)氐臍v史文化、地域特點、自然環(huán)境、人文因素等多方面的內容。一般來說，房地產開發(fā)項目的景觀設計具有下述特點：
1.1、限制性特點
房地產開發(fā)項目景觀設計時具有限制性特點，這是因為在景觀設計過程中，應嚴格按照相關的標準、規(guī)范進行設計，相關的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規(guī)劃等都需要達到要求，因此景觀設計具有限制性特點。
1.2、復雜性特點
房地產開發(fā)項目景觀設計時具有復雜性特點，景觀設計需要綜合考慮到設計的條件、范圍以及室外管網等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設計時就要有效的處理這些專業(yè)之間的關系，才能確保景觀設計的可行性，因此景觀設計具有復雜性特點。
1.3、針對性特點
房地產開發(fā)項目景觀設計時具有針對性特點，這是因為景觀設計需要根據(jù)具體的房地產開發(fā)項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設計，確保房地產開發(fā)項目的景觀設計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設計具有針對性特點。
1.4、獨特性特點
房地產開發(fā)項目景觀設計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設計時需要根據(jù)不同的建筑空間、場地特點、建筑風格設計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產開發(fā)項目的點睛之筆，因此景觀設計具有獨特性特點。
二、房地產項目景觀的各階段設計
2.1、總體環(huán)境布局優(yōu)化階段
景觀設計在總體環(huán)境布局優(yōu)化階段需要對項目周圍的環(huán)境、地理條件、道路交通、建筑規(guī)劃的指標等因素進行分析。在前期的規(guī)劃階段就應開始從項目的景觀規(guī)劃的角度提出對總體環(huán)境布局的優(yōu)化策略，確保景觀設計和房地產開發(fā)項目的建筑風格保持一致[1]。
2.2、概念方案設計階段
房地產開發(fā)項目的景觀設計應該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設計之前應該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設計中，是指成為該項目的紅葉子。
2.3、方案設計階段
方案設計階段應在建筑空間關系以及整體布局的基礎上進行景觀設計，并確保其使用功能。設計過程中還需要協(xié)調好場地空間關系以及功能布置之間的關系[2]。房地產開發(fā)項目的景觀設計應該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地產開發(fā)項目景觀設計的發(fā)展
3.1、房地產開發(fā)項目景觀設計應向著專業(yè)化方向發(fā)展
設計過程中采用專業(yè)化的設計理念和設計流程進行輔助設計。房地產開發(fā)項目景觀建筑設計過程中已經逐步興起了房地產開發(fā)項目景觀輔助設計并受到了人們的青睞。房地產開發(fā)項目景觀設計趨于專業(yè)化發(fā)展，比如說智能系統(tǒng)的使用、室內裝飾以及室外環(huán)境設計都采用了高科技的智能技術，使得建筑更加人性化、現(xiàn)代化、安全化。
3.2、房地產開發(fā)項目景觀設計應向著綠色化的方向發(fā)展
為了迎合綠色環(huán)保的理念，建筑設計也將房地產開發(fā)項目景觀小區(qū)的綠地率不斷提高，并且在進行房地產開發(fā)項目景觀設計時與房地產開發(fā)項目建筑設計完美結合，使得小區(qū)的綠化水平進一步提高，小區(qū)的環(huán)境質量大幅度提升[3]。并且房地產開發(fā)項目景觀設計已經在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。
3.3、房地產開發(fā)項目景觀設計應向著策劃設計的方向發(fā)展
房地產開發(fā)項目景觀建筑設計已經住不成單純的技術設計向策劃設計的方向發(fā)展開來，也就是說將房地產開發(fā)項目景觀設計看做是動態(tài)的設計過程，應該根據(jù)市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產開發(fā)項目景觀設計。并且房地產開發(fā)項目景觀設計逐步走向市場化，使得房地產開發(fā)項目景觀設計充滿活力。
3.4、房地產開發(fā)項目景觀設計應向著精品化的方向發(fā)展
房地產開發(fā)項目景觀設計應采用更加精細化的設計手段。精品設計將是設計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經濟效益。精品房地產開發(fā)項目景觀設計一方面展現(xiàn)了房地產開發(fā)項目景觀的自身的價值，另一方面也體現(xiàn)了房地產開發(fā)項目景觀設計自身的價值，精品房地產開發(fā)項目景觀設計將會改變人們的生活品質，創(chuàng)造更美好的生活環(huán)境。
四、房地產開發(fā)項目小品建筑設計方法
4.1、小品的規(guī)劃設計還應該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結合。因此在進行房地產開發(fā)項目小品的建筑設計時應不斷提高設計人員的責任意識，并要求合理的協(xié)調環(huán)境效益、經濟效益和社會效益三者之間的關系，最大限度的保護生態(tài)自然環(huán)境，并與當?shù)氐牡赜蛭幕蜌v史背景有機結合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環(huán)境相協(xié)調、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。
4.2、房地產開發(fā)項目小品的建筑設計不能局限于表面的美觀還應該提升小品的文化內涵。這就要在設計時進行巧妙的立意，并且應賦予小品一定的文化內涵，除此之外，還應將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產開發(fā)項目小品建筑設計應與當?shù)氐耐婺毓嘟Y合，不僅能夠體現(xiàn)地域文化特色還能提升園林的文化內涵和藝術品位。使得房地產開發(fā)項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在進行房地產開發(fā)項目小品設計時應該選擇合適的材料，優(yōu)質的材料能夠提升小品的品質，還能做好整個園林景觀的陪襯，設計過程中還應注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協(xié)調好，發(fā)揮最大最好的景觀效果。經濟的快速發(fā)展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產開發(fā)項目小品設計時應該盡可能的使用節(jié)能環(huán)保材料，并根據(jù)實際情況選擇合適的節(jié)能環(huán)保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環(huán)境的美觀。除此之外，還應盡量使用可回收利用的材料來降低對環(huán)境的污染，再者應該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。
4.4、房地產開發(fā)項目小品建筑設計時還應該遵循經濟性原則，根據(jù)現(xiàn)有的技術水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經濟性的設計方案，確保小品的設計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設計時考慮到小品的功能性要求，應該堅持以人為本的設計理念。比如說在進行座椅的設計過程中，除了要保證座椅的設計風格與園林景觀風格相一致之外，還應該根據(jù)座椅的位置進行合理的調整，比如說在廣場中的座椅可以設計為圓柱形的，應確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應該設計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內涵，設計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。
五、結束語
景觀設計使得房地產開發(fā)項目具有了園林般美好的意境，創(chuàng)造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優(yōu)秀的景觀設計可以大幅度提升房地產開發(fā)項目的品質，成造出優(yōu)美的居住氛圍。
參考文獻：
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[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產精品時代恒大旗下新開發(fā)項目金碧海岸花園的景觀設計接受專家評審[J].房地產導刊,2005,Z1:108.
第4篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：問題啟發(fā)式教學 教學方法 實踐
問題啟發(fā)式教學法（Problem-Based Learning），是指從學生的實際出發(fā)，以真實事例或問題為基礎，以啟發(fā)學生的思維為核心，調動學生的學習主動性和積極性，促使他們生動活潑地學習的一種教學方法。問題啟發(fā)式教學模式是新加坡共和理工學院最為顯著的特點，每個專業(yè)的學生在3年的時間內要修完30個學科，每個學科設置成16個問題，學生在學習這門學科時就要解決這16個問題，每個學期為16周，每周解決1個問題，每個學期完成5個學科。通過實施這種教學模式，培養(yǎng)學生解決實際問題的能力、終身學習的能力，塑造學生的團隊合作精神。筆者學校借鑒這一教學經驗，對房地產開發(fā)與經營課程進行了問題啟發(fā)式教學的嘗試。
一、對房地產開發(fā)與經營課程進行問題啟發(fā)式教學改革的必要性
房地產開發(fā)與經營課程是高職房地產經營與估價專業(yè)的一門專業(yè)基礎課程，通過該門課程的學習，學生要認知房地產業(yè)的基本概念，以及對房地產開發(fā)有一個框架和整體上的認知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業(yè)課程的先導性課程。
目前，在高職教學中運用得較多的有任務驅動法和項目教學法。房地產開發(fā)與經營課程作為理論性較強的先導性課程，同時又涵蓋了房地產開發(fā)過程的各個重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學，將使學生在完成學習任務時面臨大量的未知知識，從而使完成任務和項目變得不現(xiàn)實，降低了學生學習的積極性和興趣。
相比任務驅動法和項目教學法，問題啟發(fā)式教學適用于理論性較強的學科。問題啟發(fā)式教學要求建立在有感染力的真實事件或真實問題的基礎上，讓學習者到現(xiàn)實世界的真實環(huán)境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經驗來學習），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關于這種經驗的介紹和講解。這種教學法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設情境、確定問題、自主學習、協(xié)作學習和效果評價。因此，我們在房地產開發(fā)與經營課程中運用該方法，可以讓學生在房地產行業(yè)中所發(fā)生的真實事件或真實問題的基礎上，對房地產業(yè)的基本理論和工作內容進行深刻的認知，同時還可以提升學生的學習興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。
因此，房地產開發(fā)與經營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強調知識傳授，只把學生當做知識灌輸對象的傳統(tǒng)教學模式，進行問題啟發(fā)式教學的嘗試和挑戰(zhàn)。
二、房地產開發(fā)與經營課程問題啟發(fā)式教學的實施
通過對新加坡共和理工學院問題啟發(fā)式教學的分析，筆者學校對房地產經營與估價專業(yè)的核心課程進行了改革，實施的具體環(huán)節(jié)如下。
1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問題來統(tǒng)領該門課程
在房地產經營與估價專業(yè)的課程體系中，房地產開發(fā)與經營的計劃課時為72學時，筆者將該門課程設計成8個真實的問題：
（1）房地產開發(fā)與社會經濟的開發(fā)是怎樣的關系？
（2）房地產一級市場、二級市場、三級市場的關系是怎樣的，政府如何干預房地產市場？
（3）在房地產開發(fā)各個階段，政府如何實現(xiàn)監(jiān)管審批？
（4）開展可行性研究工作的實施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？
（5）房地產開發(fā)商如何獲得開發(fā)用地？
（6）房地產開發(fā)商在建設階段的主要工作任務有哪些？
（7）房地產營銷策劃的內容有哪些？
（8）房地產開發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？
2.針對要解決的問題，設置有感染力的真實事件或真實情境
在該門課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實情境的學習環(huán)境，激發(fā)學習者參與交互式學習的積極性、主動性。
以問題（2）為例，針對“政府如何實現(xiàn)對房地產市場的干預”，設置真實事件操作如下。教師在資料準備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產市場的宏觀調控政策（如“國五條”），讓學生分析在這些政策中如何運用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策實現(xiàn)對房地產市場的調控，這些政策會對房地產一級市場、二級市場、三級市場產生怎樣的影響。
學生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認知，包括房地產一級市場、房地產二級市場、房地產三級市場、房地產供給與需求、房地產宏觀調控政策。第二步是分析，學生在認知了基本概念的前提下，進行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產供給與需求、對房地產各級市場產生了怎樣的影響。
3.教學環(huán)節(jié)的實施
（1）分組。通過分組學習，實現(xiàn)問題啟發(fā)式教學所強調的協(xié)作學習。為更有效地利用學習時間，在本門課程開始前，教師需進行學生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學生好、中、差水平的搭配，讓先進影響后進。
（2）“一天解決一問題”教學環(huán)節(jié)的展開。問題啟發(fā)式教學需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實現(xiàn)“一天一題”。將房地產開發(fā)與經營課程的72個學時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機動。
①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨立探索。每天教學活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學生在教師的引導下，進一步思考、擬定和分配實際任務，會議時間一般為1小時。
會議一完，進入自由討論時段或獨立探索。學生在各自的組內進行獨立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務：搜尋和閱讀資料，開始建構初步的解題方案，進一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。
以第二個問題的教學開展為例。教師在第一輪會議中真實的情境和真實的問題。準備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運用了哪些土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產市場供需，以及房地產一、二、三級市場產生怎樣的影響？在充分了解問題后，學習小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。
在第一輪會議完成后的自由討論或獨立探索時間，學習小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開學習。在該階段，學生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網絡。學生收集和閱讀理解問題的相關資料，形成對問題解決的初步認知，如關于這個問題的基本概念，以及網絡上收集到的市場反饋信息或言論。
在完成該階段的任務時，教師要隨時了解小組討論的動態(tài)，及時解決學生在該階段中的疑問。
②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準備演示PPT。在學生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學習后，進入第二輪會議。第二輪會議的主要內容是教師了解學生的學習進度，集中探討學生在學習過程中所碰到的難題，協(xié)助學生制定進一步解決問題的方案。會議之后，進入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學生繼續(xù)在所屬的組內探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細的解決問題的方案，然后準備演示內容。
③第三階段，第三次會議。在該階段，學生和教師交流，演示研究成果，并進行答辯，學生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。
（3）課后完善及補充階段。一天的學習后，還有一些環(huán)節(jié)及細節(jié)需要進一步完善及細化，學生可在課后進一步進行，最后提交成果，教師給予反饋。
（4）教學評價。采用問題啟發(fā)式教學法，教師需要對傳統(tǒng)教學法下的教學評價方法作出改進。根據(jù)房地產開發(fā)與經營課程的特點，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進占15%。
三、房地產開發(fā)與經營課程實施問題啟發(fā)式教學體會
1.實施問題啟發(fā)式教學是一個先難后易的過程
在房地產開發(fā)與經營課程中實行問題啟發(fā)式教學，在8大問題的解決中，前兩個問題的實施是最困難的。原因之一是房地產開發(fā)與經營課程在大一開設，學生對專業(yè)知識的積累很少，相關概念難以準確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個原因是，學生大多首次接觸小組學習方法，學生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學生的任務很重，而有些學生偷懶甚至不參與整個學習過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學習進程要進行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導。因此，在前兩個問題的學習中，教師要對學生進行更仔細的指導，盡量協(xié)助學生解決他們在自主學習過程中碰到的困難，增加學生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學生逐步掌握了房地產行業(yè)的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調整，小組協(xié)助學習也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發(fā)式教學將變得更加容易和有效。
2.課后的完善和補充階段尤為重要
在完成第三階段的PPT匯報后，學生還應根據(jù)老師的意見，在課后進行進一步的完善，包括完成學習日志，總結學習的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因為課堂的時間有限，學生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學生對問題的認知水平。學生通過進一步收集資料，擴充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學生自主學習能力、分析和解決問題能力的進一步提升。教師應對學生改善后的方案或學習日志提出及時的評價，維持學生的積極性，提升其學習的興趣。通過實踐，很多學生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。
四、問題啟發(fā)式教學改革的收獲與尚待解決的問題
1.收獲
在問題啟發(fā)教學方法下的房地產開發(fā)與經營課程，需要學生自己去查閱相關的資料，形成對基本概念的認識，同時要通過小組成員的討論，學生形成解決問題、完成任務的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學生的自主學習能力，使學生終身受益。同時，在該種教學方法下，強調小組團結協(xié)作，共同去完成任務，符合房地產經紀和策劃職業(yè)需團隊分工協(xié)作的真實情況，培養(yǎng)了學生的職業(yè)精神。
2.問題
（1）充足的信息資源。在問題啟發(fā)式教學方法下，教師需要確定學習本主題所需信息資源的種類、每種資源在學習本主題過程中所起的作用。這需要學校有充足的資料或信息資源，來滿足學生自主學習時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強的操作性，還應為學生準備充足的真實案例資料。
（2）合理的師生配比。在問題啟發(fā)式教學中，教師的任務是促進學生自主學習，既強調學習者認知主體作用，又不忽視教師的指導作用。教師是學生學習的輔導者和學生學習的合作者。在問題啟發(fā)式教學中，教師首先要檢測、了解學生對某一現(xiàn)實問題的解決能力；其次，應該確定具體的教學目標， 由直接傳授知識轉變?yōu)榇_定學生的學習目標；最后，教師應在可能的條件下組織協(xié)作學習，開展討論與交流，通過對話幫助學生分析所面對的問題，最終讓學生自主解決問題。
在該門課程的教學中，老師要非常了解每階段學生完成任務及討論的進度，及時解決在該過程中學生存在的問題。同時，老師還要對課后任務改進和完善給出具體的、持續(xù)的指導。因此，在該種教學方法下，教師的工作量遠大于傳統(tǒng)教學方法下的工作量，為了達到良好的教學效果，教師所帶班級的學生人數(shù)不宜過多。以新加坡共和理工學院為例，每班學生不超過25人，從而有條件實行小班教學，保障教學效果。
（3）教材建設。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進行教授，學生以聽為主，而問題啟發(fā)式教學要求以學生自主學習為主，所以需要有全新的教材來適應新的教學方法，而目前適應的教師教材和學生學材無疑是最為缺乏的。
參考文獻：
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第5篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：房地產；生態(tài)足跡；生態(tài)承載力；生態(tài)赤字
Abstract: Based on the ecological footprint theory and analysis method, proposed the real estate development ecological footprint and real estate development of the ecological carrying capacity concept, now all residential development in the severe ecological deficit and sustainable state, its ecological footprint is about 116 times of the ecological carrying capacity, it should be by improving the residential floor area ratio, the construction of ecological residential building materials, improve the use efficiency, the development of circular economy and means to reduce residential development ecological deficit, promote residential development and the sustainable development of real estate industry.
Key words: real estate; ecological footprint; ecological carrying capacity; ecological deficit
中圖分類號：F293.3；X32.013文獻標識碼：A 文章編號：
房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)，其發(fā)展受到全社會的廣泛關注，有關其可持續(xù)發(fā)展的研究非常多，但只有少數(shù)采用計量經濟模型進行定量研究，而大多數(shù)是定性的研究，由于生態(tài)足跡理論與分析方法具有簡單易懂等特性并且直接與全球可持續(xù)發(fā)展狀況相關聯(lián)，因此已經被廣泛應用于不同尺度區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展測度及進行水產養(yǎng)殖、旅游、交通|、淡水供應、手機等相關領域生態(tài)足跡研究，但目前該方法鮮見應用于產業(yè)尤其是房地產業(yè)領域。
一、基本概念
1、生態(tài)足跡是于20世紀90年代初提出并發(fā)展起來的，其含義是指為了持續(xù)提供人類所需資源并吸收人類產生廢棄物而必需的生態(tài)生產性土地的總面積，其中生態(tài)生產性土地的用途是相互排斥的且主要為能源地、可耕地、牧草地、林地、建成地、水域等。相應地，房地產開發(fā)生態(tài)足跡可以界定為持續(xù)提供某區(qū)域房地產開發(fā)所需資源并吸收開發(fā)期間產生廢棄物而必需的生態(tài)生產性土地的總面積。類似地，可以將房地產開發(fā)生態(tài)承載力界定為某區(qū)域范圍內所能提供用于房地產開發(fā)的生態(tài)生產性土地的面積。當某一區(qū)域的房地產開發(fā)生態(tài)足跡大于生態(tài)承載力時產生房地產開發(fā)生態(tài)赤字，表明該區(qū)域房地產開發(fā)處于不可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)；反之，則產生房地產開發(fā)生態(tài)盈余，處于可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。
2、房地產開發(fā)生態(tài)足跡
房地產開發(fā)生態(tài)足跡受建筑面積及建筑類型的影響很大，因此為了便于計算分析并與房地產開發(fā)項目造價估算指標相一致，房地產開發(fā)生態(tài)足跡劃分為多層磚混生態(tài)足跡、多層框架生態(tài)足跡、小高層(14層以下)生態(tài)足跡和高層生態(tài)足跡等。
房地產開發(fā)還會產生大量的有害氣體、粉塵、噪音、振動、污水、渣土、建筑垃圾等副產品，由于缺乏全面的綜合管理和有效的回收利用，這些副產品目前都應被視為需要占用生態(tài)足跡的廢棄物。鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性，本文僅計算房地產開發(fā)所產生建筑垃圾的生態(tài)足跡。據(jù)估計，每平方米的房地產開發(fā)建設會產生廢棄磚和水泥塊等建筑垃圾約60kg。
房地產開發(fā)生態(tài)承載力無法直接計算得到，計算所得區(qū)域生態(tài)承載力的一部分。因此，可通過適當?shù)恼鬯阆禂?shù)對區(qū)域生態(tài)承載力進行折算，以間接求得房地產開發(fā)生態(tài)承載力。由于區(qū)域的土地面積和房地產開發(fā)總建筑面積分別是該區(qū)域生態(tài)承載力和房地產開發(fā)生態(tài)承載力的物理空間占用和體現(xiàn)，故可將某區(qū)域的房地產開發(fā)總建筑面積與該區(qū)域的土地面積之比作為折算系數(shù)。
二、住宅開發(fā)嚴重性
住宅開發(fā)處于嚴重的生態(tài)赤字和不可持續(xù)狀態(tài)，其生態(tài)足跡與生態(tài)承載力之比接近116倍。雖然生態(tài)足跡分析方法的一個基本假設——生態(tài)生產性土地在空間上是互斥的存在缺陷并最終導致生態(tài)承載力的偏低估計和生態(tài)赤字的偏高估計，但若將住宅開發(fā)時耗用的其它資源和排放的其它廢棄物占用的生態(tài)足跡全部算出并納入分析，住宅開發(fā)的生態(tài)赤字仍將十分驚人。
另外，現(xiàn)在的住宅開發(fā)的嚴重生態(tài)赤字也與當?shù)亟洕钴S、人口密度大及其導致的住宅需求量大等原因有關．但絕對不能因此而停止住宅開發(fā)，否則將無法滿足社會和經濟發(fā)展對增量住宅的需要．
為降低區(qū)域房地產開發(fā)的生態(tài)赤字并促進其可持續(xù)發(fā)展，應從以下方面人手：
1、提高其生態(tài)承載力．具體措施包括提高生態(tài)生產性土地的產量因子，改變高消費的生產和生活方式，發(fā)展循環(huán)經濟，約束城市建設對生態(tài)空間的占用等。
2、降低其生態(tài)足跡．具體措施包括提高住宅開發(fā)科技水平，建設生態(tài)住宅，提高建筑材料利用效率，加大建筑垃圾的減量化、資源化、無害化等“三化”處理力度。
三、 結論
1、生態(tài)足跡分析方法可被用來構建房地產開發(fā)(包括住宅開發(fā))生態(tài)足跡模型，并以此為基礎測度區(qū)域房地產開發(fā)的可持續(xù)性。
第6篇：房地產開發(fā)概念范文
房地產業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業(yè)。因此房地產市場的健康發(fā)展與否關系到我國整個經濟的發(fā)展。近年來，房地產市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產前期策劃對于增強房地產開發(fā)項目競爭能力，解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產項目資源都有一定的作用，于是房地產前期策劃的重要性日益凸顯。
關鍵詞： 房地產項目；前期策劃；市場定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：
1.房地產前期策劃目前現(xiàn)狀
隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，房地產前期策劃作為一個相對獨立的專業(yè)化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產前期策劃行業(yè)取得長足進展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產開發(fā)、項目咨詢、產品設計、建設規(guī)劃、廣告策劃、房產銷售、物業(yè)管理等眾多領域。中國的房地產業(yè)已經進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產前期策劃從概念到專業(yè)，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業(yè)，越來越系統(tǒng)。
目前在我國的房地產前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務階段?，F(xiàn)有的房地產專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產企業(yè)升級與管理創(chuàng)新。
2.房地產前期策劃的作用
2.1使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產策劃可以作為房地產企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。
2.2使房地產開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業(yè)競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
2.3能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
2.4能有效地整合房地產項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
3.房地產前期策劃存在的問題
3.1開發(fā)商不重視。少數(shù)開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。
3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質量不高，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。
3.3市場調研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環(huán)境、社會環(huán)境、經濟發(fā)展水平、地區(qū)產業(yè)結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。同時由于大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。
4.解決房地產前期策劃問題的主要途徑
4.1深入分析房地產經濟環(huán)境及發(fā)展趨勢。了解的內容包括近幾年來各類房地產開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
4.2為房地產業(yè)輸送專業(yè)的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進一步規(guī)范房地產市場經濟秩序奠定基礎。
4.3要了解房地產政策法規(guī)和有關措施。了解土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。
4.4要深入市場調研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位，目標客戶定位。
5.展望
隨著我國房地產策劃行業(yè)的發(fā)展，我國房地產前期策劃工作內容會進一步細分，行業(yè)會逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務的市場規(guī)模迅速擴大，成為房地產領域的一項重要內容 ，一支全新的房地產前期策劃隊伍將產生并迅速成長。
參考文獻：
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第7篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：供應鏈成本；房地產開發(fā)公司；成本控制
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
原標題：基于供應鏈理論的房地產企業(yè)成本控制探析——以X房地產開發(fā)公司為例
收錄日期：2012年8月24日
當前，無論從宏觀經濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業(yè)已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
（一）供應鏈管理的概念。供應鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進行的產品研發(fā)、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質。
（二）房地產供應鏈成本。廣大房地產企業(yè)實務中，房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用。房地產企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下，房地產企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態(tài)取決于具體房地產開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發(fā)公司成本控制存在的問題
（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。
（二）設計環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在設計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：
1、設計人員由于專業(yè)素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續(xù)設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。
（三）政府報建環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
（四）施工、材料設備采購環(huán)節(jié)
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。
（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建
（一）X房地產開發(fā)公司供應鏈結構。X房地產開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發(fā)公司供應鏈結構模型。（圖1）結合X房地產開發(fā)公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設計費等；開發(fā)商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內維修費用等。
（二）X房地產開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經分析，X房地產開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。
（2）運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。
（3）規(guī)避土地閑置費的繳納。
2、設計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：
（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。
（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優(yōu)方案。
（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。
（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。
（6）推行產品標準化，以此減少開發(fā)新產品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環(huán)節(jié)成本控制
（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。
（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發(fā)生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
（3）加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。
（4）推行三級收料及限額領料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔，從施工作業(yè)隊結算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。
（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
（1）引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
（1）物業(yè)管理前置到設計階段及招標環(huán)節(jié)，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發(fā)言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發(fā)生。
（2）做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。
（3）提高物業(yè)服務水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費率，降低物業(yè)運營成本。
本文從理論方法上構建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢表現(xiàn)在將供應鏈管理思想引入到房地產企業(yè)的成本管理中，能將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優(yōu)勢。
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第8篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：城市規(guī)劃; 房地產開發(fā); 聯(lián)系; 矛盾; 協(xié)調發(fā)展
1 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間的聯(lián)系
1） 城市規(guī)劃的概念和意義。從大體上來說，城市規(guī)劃是城市管理計劃中的重要組成，是一座城市進行建設的重要依據(jù)，對城市的管理起到引導性的作用。城市的規(guī)劃研究在某種程度上可以影響一座城市未來的發(fā)展方向。與此同時，城市規(guī)劃起到了對城市布局進行合理安排，對城市內各項工程的施工改建進行綜合部署的作用?？偟膩碚f，城市規(guī)劃是城市管理過程中不可缺失的重要一環(huán)。2） 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間的聯(lián)系。房地產開發(fā)是在依法獲得土地使用權后，根據(jù)政府城市規(guī)劃的要求，在土地上進行合理建筑建設的行為。房地產得以開發(fā)，是基于城市規(guī)劃要求基礎上的。在某種程度上可將二者歸結為城市建設過程中的不同階段。城市建設的第一步是進行城市規(guī)劃，通過對土地利用率進行調控，對城市市內的空間布局，對社會經濟的發(fā)展都要做到完善的、有條理性的規(guī)劃。隨后的房地產開發(fā)是把城市規(guī)劃中的思想落實到實際中的過程，是把土地開發(fā)轉變?yōu)槌鞘薪ㄖ倪^程。城市規(guī)劃是前提，房地產開發(fā)是過程。盡管處于城市建設的不同階段，但是二者的目的是相同的，都是為了城市的發(fā)展建設，將城市的服務質量提高到一個新的高度。由此可見，二者之間的關系微妙，密不可分。
2 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間的矛盾
隨著房地產行業(yè)的回報率不斷攀升，某些城市的地產開發(fā)商與開發(fā)建設部門的工作人員為了追求利益，致使房地產的開發(fā)過程中出現(xiàn)了對城市規(guī)劃的違背現(xiàn)象。這就使城市規(guī)劃與房地產之間的和諧共存，共同發(fā)展產生了矛盾。具體現(xiàn)象如下：
1） 城市規(guī)劃的思想落后。當下，我國的二線城市與三線城市的城市規(guī)劃仍多以偏理想化的方式進行編制，在這種傳統(tǒng)的理想化的城市規(guī)劃上，無法完全體現(xiàn)出城市內的動態(tài)可操作性。過度的理想規(guī)劃致使城市規(guī)劃在操作過程中缺乏彈性，如若出現(xiàn)差錯，工程將無法及時應變。落后的城市規(guī)劃思想，會使城市建設缺乏透明度，降低整個城市現(xiàn)代化建設的進步空間，使得城市規(guī)劃對房地產的開發(fā)不能起到積極的合理作用，而是更多的起到制約作用。2） 對土地的過度開發(fā)。當下的土地的地皮價值堪比黃金，將土地的價值發(fā)揮到最大化是正確的，但是過度的對土地進行開發(fā)和將土地的利用率最大化是完全不同的概念。很多開發(fā)商為了追求利益，將兩種概念混淆。例如在居民樓的開發(fā)改建過程中，為增加建筑密度以抬高出房率，增加賣房利潤，將居民住宅間的間距不斷進行壓縮，與城市規(guī)劃中的要求不符，致使居民室內采光度遠遠不足以滿足日常生活，居民的居住的質量由此下降。3） 土地的不合理開發(fā)。在城市建筑開發(fā)的過程中，由于土地的結構、位置、用途的不同，在進行房地產開發(fā)時的收益水平也不盡相同。有些土地并不適合進行居民樓的建造，但由于種種原因依舊可以順利進行居民樓的開發(fā)。這種隨意進行開發(fā)的行為忽視了對土地進行合理開發(fā)的要求，導致城市規(guī)劃與房地產開發(fā)之間出現(xiàn)裂痕。4） 對城市特色景觀的直接破壞。當下社會，利益熏心。某些地產開發(fā)商為了使土地的開發(fā)成本可以降低，選擇不斷的提高建筑容積率; 樓房一座比一座高，間距一座比一座窄，這對城市的特色景觀建設造成了威脅和破壞。本該進行綠化的空間不斷被水泥吞噬，應該被保護的特色景觀和歷史建筑被強拆或被孤立，在現(xiàn)代化的城市中，不入流的不動產變成了一直沉默守護古老文明的歷史建筑。這些現(xiàn)象的產生均對城市的規(guī)劃造成了不同程度的障礙，致使城市的環(huán)境發(fā)展，文明發(fā)展受到限制。5）對公共服務設施開發(fā)的冷落。公共設施是城市建設中不可忽視的重要組成部分，是城市的發(fā)展基礎。公共設施的存在為居民提供了完整的公共利益服務。但在市場經濟的現(xiàn)代社會，公共設施的投入高，回報少，因此很少有開發(fā)商選擇進行投資。只建房子，不建生活設施的現(xiàn)狀，為居民的生活帶來了很多不便。6） “圈地運動”現(xiàn)象。土地價值不斷攀升，有經濟實力的開發(fā)商會趁機以各種名義圈占土地。這種現(xiàn)象嚴重影響了城市規(guī)劃進度，盡管國家有關部門已經采取措施制止這種現(xiàn)象的發(fā)生，但是在短時間內，解決這個問題的難度還是很大。
3 城市規(guī)劃和房地產開發(fā)的協(xié)調發(fā)展的措施
1） 加強城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的管理力度。城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的前提，必須起到對房地產開發(fā)應有的管制作用。城市規(guī)劃必須具備超前意識和彈性意識。只有具備這兩種意識，才能正面地影響房地產開發(fā)者的投資方向、投資策略，使房地產產業(yè)得到健康地發(fā)展。進行規(guī)劃的城市，應該從城市的實際情況出發(fā)，以市場經濟的發(fā)展為基本前提，以各項法律為依據(jù)，使城市規(guī)劃自身具備的法律效力得以完全發(fā)揮。與此同時，必須加強規(guī)劃部門工作者的職能意識，承擔起城市規(guī)劃者應該承擔的責任。2） 開發(fā)符合城市規(guī)劃的房地產。房地產的開發(fā)是基于城市規(guī)劃基礎上，對城市建筑進行建設或改建的過程。地產商要想取得長遠的開發(fā)發(fā)展空間，就要積極配合政府宏觀調控和市政部門的城市規(guī)劃，不能私自進行違規(guī)操作。相關部門和領導應該對開發(fā)過程進行嚴肅的監(jiān)督，并對開發(fā)商的產品定位、配套項目、建筑風格等方面給予合理的規(guī)劃建議，共同攜手實現(xiàn)城市規(guī)劃向城市發(fā)展的轉變過程。3） 重視市場經濟的需求。在建設現(xiàn)代城市的過程中，除了要重視其居住、游憩、工作、交通等基本功能外，還要考慮到市場經濟的需求功能。在城市規(guī)劃實現(xiàn)合理布局之后，提高整個城市的運作、經營效率，促使城市經濟和發(fā)展得到良好的運作。這個過程需要規(guī)劃部門與地產商共同商榷合作，協(xié)同配合。4） 通過規(guī)劃與建設實現(xiàn)城市的可持續(xù)性發(fā)展。地產項目開發(fā)的規(guī)劃應該與城市的運營自覺的結合起來，以共同發(fā)展城市總體為目標，實現(xiàn)城市的可持續(xù)性發(fā)展。在這個過程中，房地產開發(fā)商的開發(fā)項目要緊隨城市規(guī)劃和發(fā)展的腳步，需要什么，就相應的開發(fā)什么。使項目可以符合城市的消費欲求與發(fā)展需求，從而能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產開發(fā)的可持續(xù)性發(fā)展。
4 結語
由于我國國內城市化建設發(fā)展過于迅猛，我國某些城市的城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間出現(xiàn)了不協(xié)調的情況。城市的發(fā)展想要具備可持續(xù)性，城市規(guī)劃和房地產開發(fā)的和諧、協(xié)調發(fā)展是保障城市發(fā)展實現(xiàn)可持續(xù)性建設的重要環(huán)節(jié)。若想解決城市規(guī)劃和房地產開發(fā)二者之間的矛盾與問題，首先要了解城市規(guī)劃的重要性，了解城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間的內在聯(lián)系，抓住問題的本質原因，從而提出解決方案，找到二者之間的有效協(xié)調機制，從而實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間和諧的、可持續(xù)的全面發(fā)展。
參考文獻：
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第9篇：房地產開發(fā)概念范文
關鍵詞：旅游；房地產；開發(fā)模式；制約因素
1旅游房地產概念
在我國，對于旅游房地產并沒有較為官方的概念，一般來說，其主要定義有兩種，第一種認為旅游房地產是以旅游為主而帶動的房地產開發(fā)與營銷模式，開發(fā)的房地產可以進一步補充旅游景點，這也是目前接受程度較高的模式；另一方面，一些人認為旅游房地產主要以當?shù)芈糜尉吧珵橹?，房地產只是一種輔助工具，因此旅游房地產也被稱為景觀房產。然而，不管是旅游還是房地產，片面理解這些概念都是不正確的，只有在深入而全面地理解房地產的功能與當?shù)鼐包c的特色后，才能更好地體現(xiàn)與理解旅游房地產的價值[2]。
2我國旅游房地產開發(fā)制約因素
2.1外部影響因素
盡管旅游房地產行業(yè)得到了飛速發(fā)展，但仍然存在許多制約其完善法制的因素，其中外部影響因素主要包括以下三種：1）國家宏觀政策。任何經濟形體的發(fā)展都將受到相關政策的制約，特別是對于類似于旅游房地產行業(yè)的泡沫經濟行業(yè)發(fā)展。為了促進這一行業(yè)發(fā)展的正規(guī)化，必須留意有關政策的變動。2）旅游當?shù)氐纳鐣洕h(huán)境也是制約該行業(yè)發(fā)展的一個重要因素。一個地方可以借助于經濟快速發(fā)展。但是，如果該地沒有良好的經濟環(huán)境，就無法吸引及刺激游客對于該地旅游房地產的消費，難以維持長久穩(wěn)定發(fā)展[3]。3）交通不便也會大大降低人們對于當?shù)芈糜畏康禺a行業(yè)的熱情。旅游房地產發(fā)展必須具備良好的進入條件，因此在進行旅游項目規(guī)劃時，應當合理設置當?shù)氐慕煌肪€。
2.2內部影響因素
影響該行業(yè)發(fā)展的內部因素主要包括以下三種：1）當?shù)貙τ诼糜尉坝^項目的整體設計。旅游房地產行業(yè)的核心是旅游景觀，因此當旅游景觀設計不能達到要求時，將大大降低自身吸引力。2）當?shù)氐穆糜闻涮追盏耐晟菩浴Ｂ糜闻涮追罩饕ㄗ∷?、飲食等，只有功能齊全、配套娛樂項目眾多的旅游房地產才擁有持續(xù)發(fā)展的空間。3）旅游房地產項目的整體管理水平。要維持一個景觀的可觀賞性以及游客游覽的便捷性，需要制定一個完善的管理方案，以確保旅游房地產的長久經營。
3我國旅游房地產開發(fā)模式改進策略
3.1制定法規(guī)，加強管理
旅游房地產的發(fā)展離不開政府的支持，同時企業(yè)本身也應加強自身的管理水平。對于旅游房地產的發(fā)展，政府要統(tǒng)籌全局，從長遠考慮，應當充分認識當?shù)氐奶厣?，制定符合當?shù)匕l(fā)展的旅游發(fā)展政策。對于旅游線路、旅游地區(qū)環(huán)境應當有硬性要求，同時應當加強對從事該行業(yè)的企業(yè)的管理，嚴格限制企業(yè)的從業(yè)資格。對于從事該行業(yè)人員也應有嚴格的審查標準。防止企業(yè)盲目開發(fā)，充分做好引導作用。
3.2科學配套，完善功能
旅游房地產的配套服務是否完善決定著旅游房地產行業(yè)的發(fā)展壽命。當前，人們對于旅游房地產行業(yè)的娛樂及觀賞性要求越來越高，因此必須確保旅游房地產項目的合理布局。同時考慮長遠發(fā)展，防止過多的破壞性建設，以保證房地產開發(fā)與旅游景區(qū)的完美融合，保護了當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，同時也保證了其子行業(yè)的發(fā)展，豐富了旅游項目，實現(xiàn)了經濟效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
3.3規(guī)劃先行，循序漸進
環(huán)境是旅游房地產發(fā)展的基石，因此必須注重旅游產地的環(huán)境保護。在開啟旅游房地產項目前，要綜合考慮可能影響當?shù)丨h(huán)境的項目，盡量避免對當?shù)丨h(huán)境造成毀滅性破壞。在建設完成后，要制定完善的環(huán)境保護策略，最大限度上維持當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境；要強調旅游景觀與生活以及生態(tài)文化的連接性，在設計時完美利用當?shù)刈匀粭l件，合理規(guī)劃，最大限度上保留其原生態(tài)；以開發(fā)促進環(huán)境保護，以環(huán)境保護營造休閑空間，從而支持開發(fā)更高級、更引人向往的旅游景點，達到經濟發(fā)展與環(huán)境保護的雙贏[4]。
3.4彰顯特色，提升品位
特色是一個地方的旅游房地產發(fā)展的動力，只有擁有屬于自己的獨特魅力，才會吸引更多的目光，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此在進行旅游房地產開發(fā)時，對于整個項目的設計理念，施工工藝等都應最大限度地與當?shù)貍鹘y(tǒng)文化相結合，深入挖掘當?shù)氐牡奶厣?，并將其融入旅游房地產的開發(fā)中，才能得到大眾的認可。同時，應當注重當?shù)厝宋奈幕陌l(fā)展，將社會文化逐漸滲透，在時間的感染下，將自然環(huán)境與人文環(huán)境達到一種相互交融、有機結合的境界，以給消費者一個安全、便捷而且繽紛多彩的生活休閑環(huán)境[5]。
4結語
目前，旅游房地產的發(fā)展如火如荼。然而，不同的旅游房地產項目擁有不同的優(yōu)勢，因此必須明確旅游房地產行業(yè)發(fā)展的阻礙因素，并進行長遠考慮，合理管理，在地方政策的引導下，實現(xiàn)旅游和房地產的雙贏。
參考文獻
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