物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)范文

20xx年最新廣州市物業(yè)管理條例全文

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

第三條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。

未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。

第七條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。

房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

第八條　房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第十條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

第十一條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

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從廣州市發(fā)生第一起物管收費糾紛至今已有20xx年，但20xx年來物管費糾紛愈演愈烈，一方面業(yè)主不滿收費與服務(wù)不對等，另一方面物管公司堅持優(yōu)質(zhì)可以優(yōu)價，但從今年起，廣州市新的物管收費制度實施，使收費有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也使糾紛空前激烈。

原因是收費從原來的物管公司報物價局個別審核，變成在政府指導(dǎo)價下的市場自主行為，從而宣告優(yōu)質(zhì)優(yōu)價時代的終結(jié)。又因為舊有的收費標(biāo)準(zhǔn)與新的政府指導(dǎo)價有很大差

異，使原本就對物管服務(wù)不滿的業(yè)主有了新的維權(quán)武器。像麗江花園的業(yè)主一樣，越來越多的業(yè)主維權(quán)從簡單的拒交物管費走向法庭交鋒。

中高檔次樓盤收費2-3元

記者近日查閱廣州各樓盤小區(qū)在多個房地產(chǎn)網(wǎng)站上登載的小區(qū)信息，發(fā)現(xiàn)至少有三四十個電梯小區(qū)樓盤管理費達(dá)到2元/平方米或者以上。

這些小區(qū)一般都是市場中較高檔次的樓盤，如主要集中在珠江新城、天河北、老城區(qū)、濱江東沿線和番禺華南板塊等區(qū)域的電梯小區(qū)樓中。這些小區(qū)物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)一般在2-3元/平方米之間。

在現(xiàn)在實際收取的小區(qū)物業(yè)管理費中，價格最低的約是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城區(qū)的舊有物業(yè)和多層小區(qū)。一些帶電梯的小高層小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)在0.8-1.5元/平方米之間。而帶電梯的高層樓盤小區(qū)，物業(yè)管理費主要集中在1.5-2.5元/平方米之間。對于一些高檔次的公寓型樓盤和豪宅小區(qū)，物業(yè)管理費可以達(dá)到4-10元/平方米。

也就是說按新的收費規(guī)定，超標(biāo)的情況不是少數(shù)。

矛盾起因：從物價局批復(fù)收費到政府指導(dǎo)價

物管費糾紛由來已久，但廣州市新的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)在今年1月實施后，樓盤小區(qū)新收費標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價與原收費標(biāo)準(zhǔn)差異引起的糾紛更有增無減。

據(jù)了解，廣州在新的物業(yè)管理收費制度出臺前，一直沿用物價局檢查、批復(fù)小區(qū)物業(yè)管理收費的辦法。據(jù)物業(yè)管理公司透露，以前物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司向物價部門提交申請，包括收費標(biāo)準(zhǔn)以及管理小區(qū)需要的成本核算等內(nèi)容，由物價部門最后確定每個小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)。而根據(jù)以前的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，多層物業(yè)和高層物業(yè)的一級物業(yè)管理都是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的，因此有部分物業(yè)小區(qū)可以收取較高的物業(yè)管理費。

政府指導(dǎo)價有強(qiáng)制性不是參考價

第2篇：物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)范文

(一)研究背景

所謂轉(zhuǎn)型,首先是指由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)化的轉(zhuǎn)變,與此同時,社會制度上來看,轉(zhuǎn)型還包括整個世界向市場經(jīng)濟(jì)和民主制度的轉(zhuǎn)變,我們國家也正處在這兩個轉(zhuǎn)型過程中。一方面,我們的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)已經(jīng)取得了巨大成果;另一方面,以民主法治人權(quán)為核心的體制建設(shè)在我國也已經(jīng)開始了;同時,人們的意識也在發(fā)生著變化,越來越注重生活質(zhì)量,同時關(guān)注自己的權(quán)利實現(xiàn)程度。

處于經(jīng)濟(jì)市場化的轉(zhuǎn)型時期,社區(qū)建設(shè)也有著自己的特點。究竟社區(qū)建設(shè)發(fā)展到了一個怎樣的程度,其中社區(qū)法制建設(shè)又受到了多大程度的重視,今后又將是怎樣的發(fā)展方向,地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展模式的不同等等這些都需要我們?nèi)ヌ骄俊?/p>

截至目前,對社區(qū)法制建設(shè)的研究已經(jīng)取得了一定的成績,不論是從現(xiàn)今與歷史的對比,還是從它的成因、現(xiàn)狀做出的分析,以及對未來的展望,這些都為這次的調(diào)查及寫作打下了基礎(chǔ)。

通過調(diào)查走訪,初步了解了社區(qū)法制建設(shè)的現(xiàn)狀,并從多方面分析了原因,希望從綜合的角度來解決問題。

(二)研究方法

本次調(diào)查采取了無結(jié)構(gòu)訪談法,以個別訪談與集體訪談相結(jié)合的方式進(jìn)行。無結(jié)構(gòu)訪談法是研究者按照一個概略性、指導(dǎo)性的訪談提綱所進(jìn)行的訪談。無結(jié)構(gòu)訪談有利于發(fā)揮訪問者和被訪者的主動性和創(chuàng)造性收集到原設(shè)計方案中沒有預(yù)計到的許多新情況、新信息。但這種方法對調(diào)查研究者要求較高,訪談得的資料也難以進(jìn)行定量分析1。

(三)研究意義

1.居民生活需要

隨著生活水平的提高,人們更加關(guān)注自己的生活品質(zhì)以及權(quán)利的維護(hù)。人們目前主要生活在社區(qū)中,社區(qū)的發(fā)展與居民們的生活息息相關(guān)。社區(qū)依法制軌道發(fā)展能夠保障居民的權(quán)益得到更好的實現(xiàn),同時提升生活質(zhì)量。不論是普法宣傳還是實質(zhì)的法律指導(dǎo),社區(qū)中的居民需要這類的法律服務(wù)。對于居民來說,通過法律途徑維權(quán)手續(xù)還是有些繁雜,對專業(yè)知識要求相對較高,很多時候居民遇到問題不敢訴諸于法律,這時社區(qū)的法制建設(shè)的緊迫性就顯得更為突出。

2.社區(qū)發(fā)展需要

社區(qū)要得到長遠(yuǎn)的發(fā)展,法制是必經(jīng)道路。無論是社區(qū)治理、社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境等等都要做到依法管理,擺脫過去人治大于法治的局面。而由于社區(qū)的法制建設(shè)所發(fā)展的時間相對較短,所以各項制度則稍顯滯后或不完善。國家對于社區(qū)建設(shè)的投入正在逐步增加,借此機(jī)會,社區(qū)的法制建設(shè)更應(yīng)受到重視并應(yīng)大力發(fā)展。

3.社會法制建設(shè)需要

依法治國是我國的基本國策,但是目前國家立法稍顯滯后,且操作性較差。改革開放以來,社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面發(fā)展飛速,相應(yīng)的體制變革則稍顯跟不上時代的步伐。社區(qū)作為基層自治組織,是法治發(fā)展的基礎(chǔ),但目前社區(qū)自治還沒有完全形成,因此要做到依法治理社區(qū)還有很長一段路要走。

二、社區(qū)法制建設(shè)現(xiàn)狀

現(xiàn)代社區(qū)法制建設(shè)自1954年正式拉開了帷幕。1954年,《城市街道辦事處組織條例》、《城市居民委員會組織法》出臺,我國社區(qū)法制建設(shè)走上了有法可依的道路;《物業(yè)管理條例》的頒布使新型社區(qū)的物業(yè)管理走上了法制軌道;1987年,退休金社會統(tǒng)籌制度使退休職工的生活有了保障,他們的檔案關(guān)系隨之轉(zhuǎn)到社區(qū),享受社區(qū)服務(wù);1993年,城市居民低保政策實行,居委會、街道作為基層組織被賦予了審核低保對象的權(quán)利,社區(qū)中的低保居民能夠領(lǐng)到相應(yīng)的補助,保障日常生活,不用再像過去一樣沒有穩(wěn)定的生活來源,過著朝不保夕的生活;還有一些國家部委的通知、規(guī)定等,涉及了社區(qū)黨建、社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社區(qū)文化衛(wèi)生、社區(qū)衛(wèi)生等方方面面,也惠及了各個層次的人群,使社區(qū)無論從硬件設(shè)施到服務(wù)水平都有了全面的提升,為居民提供了良好的生活居住空間,居民的精神文化生活同樣得到極大豐富,法律意識、主人翁意識都在逐步提高。

三、社區(qū)法制建設(shè)個案調(diào)查狀況

具體來說,在社區(qū)建設(shè)的過程中同樣出現(xiàn)了以下問題。

(一)居民主人翁意識較低,活動參與度不高,社區(qū)凝聚力低

現(xiàn)在的社區(qū)給了居民更多的獨立空間,而居民之間的交流也同時被一道道門阻隔了,很可能住了多年的鄰居都不知道對方的名字,更不要提更深層次的交流。社區(qū)活動主要針對的對象就是退休老年人或是一些低保戶,多數(shù)上班族可能就是一回家就把門關(guān)起來,休息日也是自己休息調(diào)整,很少關(guān)注社區(qū)活動。居民的主人翁地位沒有得到發(fā)揮,真正涉及到社區(qū)決策的時候,往往居民是沒有發(fā)言權(quán)的,居民對自己居住的社區(qū)沒有認(rèn)同感,不能真正的融入到社區(qū)建設(shè)中,所以很難達(dá)到群策群力。

(二)居委會與居民的距離越來越大

居委會作為居民自己管理社區(qū)的自治組織,本應(yīng)是與居民的日常生活密切相關(guān)的。但是目前居委會似乎是處于一級政府的位置,高高在上領(lǐng)導(dǎo)著居民,居委會的工作人員也并不是以居民代表的身份出現(xiàn),而是和其他單位的工作人員沒有太大區(qū)別,都是聽從上級指揮,做好傳達(dá)工作,在和居民溝通方面則稍顯不足。

現(xiàn)在,工作人員相比于過去的熱心退休職工更加年輕化,有活力,但是缺少熱情,坐在辦公室里的時間大大增加,用在寫材料應(yīng)付上級的功夫多了許多,與居民的溝通卻大大減少,他們對居民的狀況的了解大多來自于電腦里檔案的記載,一些新的情況可能就不是很清楚了。尤其是目前人口流動大,居委會掌握的情況則更顯滯后。對于居民的需求了解不足,很難有針對性的解決問題,也就導(dǎo)致很多居民認(rèn)為居委會并沒有起到應(yīng)有的作用。

這種脫離狀態(tài)使居委會同樣處于不利境地,他們的工作得不到承認(rèn)和理解,夾在政府和居民中間,很難兩全。現(xiàn)在的政績需要看社會效應(yīng),而真正符合居民意愿的活動很多時候是得不到批準(zhǔn)的,這也就使他們的積極性越來越低,而且形成了一種對內(nèi)一套對外一套的作風(fēng)。居民不信任社區(qū)組織,除非迫不得已,不會求得社區(qū)的幫助。同時居民權(quán)益受到侵害的時候,居委會和街道大多是以解釋工作為主,真正的解決問題非常困難。

(三)社區(qū)法制宣傳教育不到位,居民法律知識缺乏

社區(qū)對黨和國家的政策宣傳一般較為到位,上級交代的硬指標(biāo)一般能按時完成,但是對于法律宣傳還是較為疏忽,形式較為單一且多流于表面,成效不大,往往是發(fā)一本很小的冊子,有時還不能做到人手一冊,具體的指導(dǎo)則相對較少,致使居民法律知識較為貧乏。居民的心中法律仍是高不可攀、政治性太強(qiáng)。社區(qū)沒有專門的法律援助隊伍,懂得專業(yè)知識的人員更是稀少,不能為居民提供有效的幫助,使訴訟的道路費時費力。雖然居民的維權(quán)意識有所增加,但是真正能從法律渠道得到實惠的少之又少。

(四)社區(qū)依法治理的基礎(chǔ)不牢固致使管理水平較低

首先,資金不足、物質(zhì)保障薄弱是制約社區(qū)法制建設(shè)的一大因素。政策的落實、活動的開展都需要資金做保障,但資金不足是社區(qū)建設(shè)中的普遍問題。社區(qū)在整個管理體系中處于基層位置,資金申請較為困難,可以申到資金的項目范圍較窄,而且這些活動更多的是要符合上級領(lǐng)導(dǎo)的意愿,要能出政績,否則很難被批準(zhǔn),這導(dǎo)致很多工作只能是紙上談兵,居民的權(quán)益需求得不到很好的保障。

其次,相關(guān)制度不夠完善,社區(qū)依法治理的內(nèi)容、形式、途徑?jīng)]有界定和明確。居委會與街道辦事處的關(guān)系較為不合理。城市社區(qū)居民委員會的法律地位沒有得到應(yīng)有的肯定和尊重,目前居委會處于街道的直屬下級地位,沒有自,不論人事任免還是經(jīng)費劃撥,甚至是日常工作,政府街道都處在領(lǐng)導(dǎo)的位置上。居委會成了執(zhí)行機(jī)構(gòu),沒有發(fā)揮出應(yīng)有的居民自治組織的功能。政府并沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督職能,反而是應(yīng)付上訪居民,不能解決問題。社區(qū)法治就只停留在表面,沒有具體規(guī)劃措施來落實。

再次,人事制度不健全。人員配備不足,一人兼多項,很多事情不能做到位,甚至一些分內(nèi)工作沒人做,要靠熱心居民來解決。同時,任免制度不透明,把關(guān)不嚴(yán),工作人員素質(zhì)有限,其中大多是本社區(qū)退休居民,雖然也充實了一部分年輕力量,但是很少經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),對相關(guān)法律政策了解較少,對自己的職責(zé)沒有明確認(rèn)識,對社區(qū)工作沒有足夠重視,依然是人治大于法治,工作行為不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),敷衍了事。工資標(biāo)準(zhǔn)較低,激勵機(jī)制不完善,文字材料比實干還要有說服力,致使一些工作人員把精力放在了制作材料上,與居民溝通少,長久以來,形成惡性循環(huán)。

(五)國家立法滯后,現(xiàn)有法律法規(guī)立法層次較低,規(guī)則性強(qiáng)、可操作性差

目前與社區(qū)相關(guān)的法律法規(guī)多以規(guī)章制度的形式出臺,法律效力相對較低,地方立法分散,各自為政現(xiàn)象嚴(yán)重,一定程度上的不科學(xué)和不成體系,沒有全國統(tǒng)一的社區(qū)服務(wù)、社區(qū)治理的綜合的法律制度,使其操作起來差異較大,不易把握。同時現(xiàn)有法律程序?qū)τ谄胀ò傩沼绕涫侨鮿萑后w來說仍相對繁雜。

四、社區(qū)法制建設(shè)問題的原因

社區(qū)完善的法制建設(shè),通俗的說也就是社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者、執(zhí)行者、社區(qū)成員都要按著法律來規(guī)范自己的工作和生活。現(xiàn)代城市社區(qū)失去了業(yè)緣關(guān)系、親緣關(guān)系等傳統(tǒng)力量的佐佑之后,以純粹的契約關(guān)系連接,契約的效力最終憑借國家的強(qiáng)制力即法律效力得以發(fā)揮2。

加強(qiáng)社區(qū)法制是城市社會問題的復(fù)雜性、多樣性提出的歷史選擇。但是由于社區(qū)內(nèi)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,管理范圍大,新問題層出不窮,同時由于是基層組織,重視程度不夠,以致立法落后,很多問題得不到法律的解釋。下面從居民個人、居委會、政府社會三個角度來闡述社區(qū)法制建設(shè)存在問題的原因。

(一)社區(qū)居民權(quán)利意識、社區(qū)意識淡薄

居民受中國傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)法中的義務(wù)本位觀念的影響,權(quán)利意識缺乏,缺乏社區(qū)自治、社區(qū)參與的積極性,很難形成社區(qū)立法的愿望和要求,依法管理社區(qū)和依法規(guī)劃社區(qū)建設(shè)的氛圍還未形成,社區(qū)意識普遍不強(qiáng),影響社區(qū)法律的制定和執(zhí)行,影響對社區(qū)的依法治理。在調(diào)查中,唐山市XX社區(qū)居民很少有過參與社區(qū)決策的經(jīng)歷,那些低保戶更多的是去參加一些義務(wù)勞動。居民們反應(yīng),即使是去參加投票選舉這類的活動,也只是走一個形式,根本不知道候選人是誰,就按照“指示”直接畫圈了。

(二)居委會運行制度不完善

首先,由于居委會處在一個政府與居民的夾層位置,而且社區(qū)自治的局面尚未形成,居委會很難發(fā)揮自治組織的作用,而是作為街道政府的執(zhí)行機(jī)關(guān)。這就使居委會的工作上要對街道負(fù)責(zé),下也要對居民負(fù)責(zé),上面的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下面。面對著社區(qū)中的多種主體,居委會起著協(xié)調(diào)的作用,使它們能夠和諧發(fā)展。比如說新小區(qū)就面臨著物業(yè)與居委會街道的關(guān)系協(xié)調(diào)問題,而老小區(qū)則是基層管理組織與熱力、燃?xì)獾绕渌M織的合作問題。城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)將由單一的政府行政性組織,逐步形成一個由行政組織、社會團(tuán)體組織、社區(qū)居民自治組織、其他企業(yè)事業(yè)組織共同參與社區(qū)管理并相互支持、相互協(xié)作、相互吸取的組織結(jié)構(gòu)3。

轉(zhuǎn)型時期,市場化經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向明顯,勞動、工資、住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、福利等一系列制度不同程度上進(jìn)行了改革,大量的“ 單位人” 轉(zhuǎn)為“ 社會人”,管理任務(wù)劇增。

其次,工作人員的法律意識、法律知識都比較淡薄,所以要給居民做指導(dǎo)有一定的困難。對于許多事情的判斷不是運用法律,仍習(xí)慣于用人情倫理作為正確、是非的標(biāo)準(zhǔn)。部分管理者缺乏創(chuàng)新意識,思想觀念比較陳舊,管理手段缺乏創(chuàng)新,沿用傳統(tǒng)體制下的舊管理模式。社區(qū)法制宣傳教育的輻射面不夠?qū)拸V,宣傳力度不夠,作為社區(qū)依法治理主體的居民群眾文化水平和道德修養(yǎng)參差不齊,使法制建設(shè)推進(jìn)有一定困難,而且對城鎮(zhèn)社區(qū)法治建設(shè)的理論研究不深入我國目前對城鎮(zhèn)社區(qū)法治建設(shè)理論研究的不深入和滯后性同樣是影響城鎮(zhèn)社區(qū)法治建設(shè)進(jìn)程的重要原因之一。

再次,長期以來“人治”的觀念根深蒂固,對社區(qū)建設(shè)重要性及重大現(xiàn)實意義認(rèn)識不足。人員的招聘不夠透明,社區(qū)很大程度上成了安排“熟人”的好地方,大家普遍認(rèn)為社區(qū)的工作沒有什么技術(shù)含量,而且比較清閑,所以安排進(jìn)來的一些人雖然一些是經(jīng)過了考試,但是對社區(qū)工作方面了解甚少。至于社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)都是上面直接派下來的,對社區(qū)的情況不了解。工作人員對自己的工作沒有明確的定位。居委會的人員配置不足,一味的整合致使工作范圍大了,但是做不細(xì)致了。在調(diào)查過程中,正是其中一個小區(qū)的居委會剛剛換屆結(jié)束,由于幾個社區(qū)合并,工作范圍是原來的三倍,但是人員并沒有相應(yīng)增加。雖然表面上看社區(qū)的工作是面面俱到,事無巨細(xì),但是實際上很大一部分都是虛有其名,工作人員一人兼幾職,難免一些工作顧不上。一些居民也反映說,換屆之后的居委會還不如從前了。

目前的人員考核制度有一些缺陷,很多實事做了可能沒人肯定,但是只要文字功夫做足,一樣能夠彌補甚至超過實事的效果。在調(diào)查中走訪的一些工作人員包括一些已經(jīng)退休的,其中很多人都表示對這種考核制度有些不滿,致使本來是一心撲在做事上,到后來只能被逼的一心撲在辦公桌上。

最后,居委會沒有獨立的經(jīng)濟(jì)來源,只能從民政部門申請。不論是工作人員的工資,還是活動的經(jīng)費,都受到了很大的限制。這也就使得工作人員必須要對上負(fù)責(zé),畢竟那兒才是真正的衣食父母。所辦的活動只要上面不同意,那么想要辦成的可能性就很小。

(三)政府對社區(qū)法制建設(shè)監(jiān)管難實現(xiàn)

國家對社區(qū)建設(shè)的投資有限,在劃撥方面更顯得謹(jǐn)慎。近年來,中國城市化速度明顯加快,流動人口數(shù)量猛增,租房居住人數(shù)劇增。這部分人居住不固定,社區(qū)活動基本不參加,同時大多是外地戶口,檔案關(guān)系等不在社區(qū)內(nèi),社區(qū)組織不能對其有很好的了解。社區(qū)管理難度加大,現(xiàn)今的社區(qū)有著較為森嚴(yán)的等級管理制度,政府對社區(qū)的監(jiān)管很難實現(xiàn)。

五、完善社區(qū)法制建設(shè)的對策

(一) 發(fā)揮居民自主意識,推進(jìn)法制建設(shè)

強(qiáng)化居民的自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展的意識,堅持居民自治原則,使居民真正參與到社區(qū)建設(shè)中來,充分肯定居民意見,讓他們意識到自己的價值,引導(dǎo)居民為社區(qū)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的智慧,來把共同生活的環(huán)境建設(shè)的更好。居委會盡量根據(jù)不同層次居民的不同需求,開展能夠調(diào)動他們積極性的活動,增進(jìn)居民之間的溝通交流,同時增加居民們對社區(qū)的歸屬感。

(二)居委會完善工作制度,為居民辦實事

居委會工作人員招聘重視其知識技能,使工作人員隊伍專業(yè)化,同時要選擇對社區(qū)工作有熱情有想法的工作人員。工作人員各司其職,各項工作有專人負(fù)責(zé),而不是身兼數(shù)職。適當(dāng)增加工作報酬,調(diào)動隊伍的工作積極性,明確社區(qū)和社區(qū)組織的定位?；鶎咏M織充分行使自己的權(quán)利,管理社區(qū),街道行使自己的監(jiān)督職能,而不是管理職能。建立多元社區(qū)管理的主體,打破政府作為惟一主體的局面,引入競爭機(jī)制,共同建設(shè)社區(qū)。

將居委會的基層工作做到位,深入到居民中間,真正理解居民的需求,為社區(qū)居民做實事。改革考核社區(qū)工作人員的機(jī)制,使他們能夠放開包袱工作,用真才實干贏得肯定。同時公正的評判能夠調(diào)動工作積極性。

(三)進(jìn)一步推進(jìn)體制改革,完善監(jiān)管制度

理順政府與社區(qū)基層組織的關(guān)系,居民掌握自,決定和自己利益相關(guān)的事項,共同參與社區(qū)發(fā)展。社區(qū)內(nèi)各組織各部門相互協(xié)調(diào),依法規(guī)范自己的活動,提高社區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、社會生活質(zhì)量。社區(qū)開辟自己的經(jīng)濟(jì)來源或者預(yù)留專門的活動經(jīng)費,使活動開展更有保障。

引入第三方力量,完善監(jiān)管機(jī)制,使居民能夠狀告有門,不至于再吃閉門羹。同時有效的監(jiān)管對基層組織也是激勵作用,使他們能夠依法規(guī)范自己的言行,為居民服務(wù)。

(四)完善社區(qū)相關(guān)法律體系

對已有法律進(jìn)行修改,使其符合現(xiàn)階段社會發(fā)展需要。增強(qiáng)對社區(qū)立法的重視,增加高層次法律的數(shù)量,從宏觀上把握社區(qū)建設(shè)。社區(qū)基層組織結(jié)合自身實際情況,制定相關(guān)規(guī)定、規(guī)章,建立多層次的法律體系。樹立社區(qū)法制新觀念,使社區(qū)建設(shè)各項工作逐步踏上法制軌道,得到法律保障,真正做到有法可依、依法建設(shè)

六、結(jié)語

社區(qū)法制建設(shè)作為一個系統(tǒng)工程,需要黨和政府、居委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民乃至全社會的通力配合才能實現(xiàn)。因此社區(qū)法制建設(shè)僅僅依靠居委會已不能適應(yīng)社區(qū)規(guī)?；?fù)雜化發(fā)展的需要,迫切需要新的力量加入,以共同建設(shè)社區(qū)。

由于中國的社區(qū)法制建設(shè)尚處于開端,社會轉(zhuǎn)型使得法制滯后性更加突出,調(diào)整城市社區(qū)建設(shè)的法律規(guī)范必然處于一種不完備的狀態(tài)。

加強(qiáng)社區(qū)法制建設(shè)的根本目標(biāo)在于將社區(qū)建設(shè)納人依法治理軌道,為城市基層管理體制改革,擴(kuò)大基層民主,實行居民自治,強(qiáng)化社區(qū)功能,不斷提高人民群眾的生活質(zhì)量和文明程度,鞏固國家政權(quán)的組織基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ),維護(hù)社會政治穩(wěn)定,促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展,提供有力法律保障。

注釋

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