公積金貸款調(diào)整利率精選(九篇)
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第1篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
住房公積金對于廣大市民來說，是一個既熟悉又陌生的概念。說熟悉，是因為每年有數(shù)以萬計的家庭在它的幫助下圓了住房夢，說陌生，是因為還有更多的市民對它不了解。
住房公積金是職工個人及所在單位按照職工個人工資收入一定比例逐月各繳存部分資金，記入職工個人賬號，在職工辦理住房貸款時享受住房公積金政策的低利率，在規(guī)定情況下也可以提取現(xiàn)金。公積金是一種具有長期性、保障性和互的職工個人住房儲金。
實行住房公積金制度，可以逐步形成國家、集體和個人三者相結(jié)合的籌資購建房運行機制，轉(zhuǎn)變舊的住房分配體制，增強職工購建住房的能力，提高職工的自我保障意識，加快住房的商品化、社會化，因此建立完善的住房公積金制度具有深遠而積極的意義。
隨著中國進入消費升級階段，越來越多的普通人開始有能力消費住房這樣的大宗消費品?！叭≈诿瘢弥诿瘛钡墓e金制度無疑是啟動住房消費的一大重要助力，隨著住房改革的逐步到位和城鎮(zhèn)居民對住房消費的新需求，公積金制度也在積極求變，更好地造福于市民。
亟待創(chuàng)升的公積金利用率
為了更好地管理和運作住房公積金，濟南市成立了住房公積金管理委員會，組建了濟南市住房公積金管理中心(gjj.省略)。從濟南市住房公積金管理中心獲悉，截至目前，濟南行政區(qū)域內(nèi)實行住房公積金制度的繳存職工已達80.4萬人，按濟南市統(tǒng)計局2005年在崗職工90.8萬人計算，覆蓋率達到88.6％。濟南市共有6120家單位建立起住房公積金制度，排除開戶單位中緩繳、封存和余額為零的單位，實繳率達到了97％。
從山東省建設(shè)廳獲悉，山東省住房公積金使用率從2004年的20％左右上升到2005年的30％，但仍低于全國平均水平，如何將仍在“沉睡”的七成公積金喚醒運轉(zhuǎn)起來，成為山東房地產(chǎn)金融市場亟待解決的問題。
據(jù)了解，全國住房公積金平均使用率已超過40％，其中浙江達到70％，許多城市使用率甚至達到80％－90％，山東省公積金使用率顯然偏低，這對職工購房和房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展造成負面影響。
造成山東省公積金使用率不高的原因主要有以下幾個方面：一是部分城市住房公積金管理機構(gòu)沒有調(diào)整到位。二是在各市住房管理中心成立前發(fā)放的項目貸款回收難度大。山東省過去部分公積金被擠占和挪用，有些市的項目貸款達到甚至超過了歸集余額，這在一定程度上限制了個人使用公積金貸款購房。三是很多地方對個人住房貸款限制較多，貸款門檻太高。如對連續(xù)繳存期限和貸款額、貸款時間的限制較大，導(dǎo)致資金大量沉淀。另外，個別銀行機構(gòu)對個人住房公積金貸款表現(xiàn)得并不是很積極，個人購房時刻意隱瞞消費者可以使用公積金貸款的事實，而向消費者提供利率較高的商業(yè)貸款。
目前公積金制度實際上只留下了貸款買房這一條路，不買房的只能等退休時再領(lǐng)取。這就逼得大部分市民不得不貸款買房做“房奴”。由于濟南市公積金租房業(yè)務(wù)基本沒有展開，這邊是百億資金呼呼沉睡，那邊卻是眾多租房人望眼欲穿。很多人抱怨：在無力買房只能租房的情況下，雖然繳納了公積金，但因為有關(guān)部門沒有放開公積金租房業(yè)務(wù)，在租房的時候公積金一點忙都幫不上！
要解決這些長期累積的問題，同樣需要一個長期有效的過程。總結(jié)和學(xué)習其他城市的先進經(jīng)驗，結(jié)合濟南市的實際特點，實施有效的公積金改革措施是提高公積金使用率，施惠于民的關(guān)鍵。
優(yōu)勢凸顯迎來購房黃金期
2006年8月18日建設(shè)部中國人民銀行《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率的通知》，調(diào)整個人住房公積金存款利率。從2006年8月19日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.71％調(diào)整為1.80％。當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。個人住房公積金貸款利率保持不變。
金融機構(gòu)存貸款基準利率上調(diào)，住房公積金的貸款利率保持不變，這使得住房公積金的優(yōu)勢變得更加顯著，住房公積金貸款成為住房公積金繳存者房貸的首選。
在今年的7月份，為適應(yīng)濟南房價的現(xiàn)狀，使更多的購建房職工充分享受到低利率住房公積金貸款的政策優(yōu)惠，濟南行政區(qū)域內(nèi)住房公積金貸款調(diào)整了政策，貸款的最高限額由20萬元調(diào)整為30萬元，最長貸款年限由15年調(diào)整為20年。貸款銀行擴大到16家，駐濟南地區(qū)有貸款辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行均可承辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)。一系列有利于住房公積金貸款人的政策出臺，使得住房公積金貸款明顯增長。
除了節(jié)省利息之外，公積金貸款比商業(yè)貸款還有兩個很大的優(yōu)勢就是在公積金貸款滿一年以后，可以在貸款期間，每年支取一次住房公積金賬戶上的余額，用以償還個人住房公積金貸款本息，減輕還貸壓力，房屋保險采取自愿的原則，減少了開支。住房公積金貸款越來越受到市民的歡迎，用公積金購房迎來了黃金時期。
加息加出的財富
房地產(chǎn)消費與住房公積金可謂有著不可割斷的關(guān)聯(lián)。雖然用公積金買房的只是少數(shù)人，但是依然對房地產(chǎn)消費具有鼓勵作用。
住房公積金貸款存款利息的增加，對于房地產(chǎn)市場具有積極的影響。
第2篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
中圖分類號:F8
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)03-0082-01
1 引言
住房公積金是指各單位及其職工個人繳納并長期儲存的,用以日后支付購買、建造自住用房,翻修、大修自住住房等費用的具有儲備金性質(zhì)的資金。1991年5月中國上海市借鑒新加坡中央公積金的經(jīng)驗,結(jié)合自身情況,在中國率先建立了住房公積金制度。隨后天津從1992年1月1日開始施行住房公積金制度。經(jīng)過18年的發(fā)展天津住房公積金制度經(jīng)歷了三個階段:第一階段為起步階段(1991年-1994年),主要是對職工分步提租發(fā)放住房補貼,租房購買債券,鼓勵職工購房,發(fā)展合作建房,建立單位住房基金。第二階段為法制化規(guī)范化階段(1995年-2001年),主要是推進住房公積金制度的法制化和規(guī)范化過程。第三階段為依法管理時期(2002年起),2002年3月,國務(wù)院修改并重新公布《住房公積金管理條例》,使《條例》更趨嚴謹完備,加之中央銀行的各項政策相繼出臺,天津市住房公積金制度進入依法管理階段。中國的住房公積金制度實質(zhì)上是一種具有普遍性的住房保障制度。住房公積金的實施解決了長期困擾中國的住房機制轉(zhuǎn)換問題和籌集政策性住房融資問題。近年來,關(guān)于住房公積金的地位、作用和發(fā)展前景,在專家和普通民眾中存在著很大的分歧,因此住房公積金制度的重新定位和長效發(fā)展問題顯得尤為重要。本文的主要目的是試圖對天津公積金的住房保障功能進行定量側(cè)度,幫助人們更加科學(xué)地、全面地理解住房公積金制度。
2 住房公積金對住房消費的貢獻度模型
本文使用2006年中國國家社會科學(xué)院基金項目成果中使用的模型,該模型使用四個衡量住房公積金對住房消費的貢獻度水平指標,本文仍沿用項目中指標的定義。分別為:
(1)住房公積金貸款貢獻度=(公積金貸款金額÷家庭購房款總額)×100%。該百分比越高,說明其對普通居民住房消費的支持力度越大。
(2)住房公積金還款貢獻度=(公積金月繳存額÷公積金貸款和商業(yè)貸款約還款總額)×100%。購房家庭可以提取住房公積金賬戶余額,采用“逐月還款法”的方式進行還貸。該百分比越高,說明住房公積金對普通居民還貸的支持力度越大;如公積金月繳存額大于每月分期還貸,則該值定義為100%。
(3)家庭月收入還貸率=((公積金貸款和商業(yè)貸款月還款總額-住房公積金月繳存額)÷家庭月收入)×100%。這一比例越低,說明住房公積金還款貢獻度越高。
(4)住房公積金利息節(jié)省率=((與公積金貸款等額的商業(yè)貸款利息額-公積金貸款利息額)÷全部為商業(yè)貸款的利息額)×100%。一般住房公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低,該百分比越高,說明住房公積金的貢獻度水平越高。
該模型綜合考慮了各個城市住房公積金的相關(guān)政策、上一年度職工的平均工資、房地產(chǎn)市場等因素,設(shè)置了家庭收入、公積金繳存、購房、公積金貸款等4類模型參數(shù),主要包括:家庭年可支配收入、住房公積金繳存基數(shù)和比例(企業(yè)+個人),購房房價、面積和首付款比例,住房公積金貸款年利率、最高限額和還貸年限,商業(yè)貸款年利率和還款年限等。
該模型是一個動態(tài)模型,能夠根據(jù)住房公積金政策的調(diào)整、收入水平、購房需求和房價等市場數(shù)據(jù),或者國家統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù),比較方便地調(diào)整模型參數(shù),實現(xiàn)對不同收入階層、不同地區(qū)、不同年份和不同統(tǒng)計口徑的分析測算,從而分析不同城市之間住房公積金對不同家庭住房消費的貢獻率水平。
3 同一時期天津與不同城市的實證分析
3.1 天津及典型城市住房消費中住房公積金的貢獻度測算
除天津外,選取了北京、上海和重慶為代表城市,以城市中普通雙職工家庭為分析測算對象,以這些城市統(tǒng)計局、政務(wù)網(wǎng)和公積金管理中心提供的2009年數(shù)據(jù)為依據(jù),確定相應(yīng)的模型參數(shù),測算一個代表性家庭2009年在住房消費中公積金的貢獻度水平,并對相關(guān)影響因素進行分析。
3.2 比較分析
通過上述數(shù)據(jù),天津與其他直轄市的對比,我們可以看出:
(1)天津和重慶的住房公積金貸款貢獻度比較高,達到了最高的79%。主要是因為這兩個市的房價相對比較低,除去20%首付款,需要貸款的數(shù)量沒有超過住房公積金貸款的20-50萬元限額,因此其住房公積金貸款貢獻度達到了最高值。而北京和上海,由于房價比較高,平均達到113-132萬元,公積金貸款不足以滿足購房款,還需要商業(yè)貸款來補充。
(2)在住房公積金還款貢獻度方面,天津的數(shù)值明顯高于其他直轄市。從表1我們可以看出,天津住房公積金的繳付比例比較高,達到了11%,而上海和重慶卻只有7%。北京的雖然達到了12%,但因其房價較高使其貢獻度不如天津那么高。
(3)天津的家庭月收入還貸率遠比北京和上海低,略高于重慶。這是因為天津的收入與房價比幾乎相當于北京和上海的1/2,雖然比重慶要高,但也可以說明其處于一個比較合理的水平。
(4)由于近期政府不斷調(diào)整住房公積金和商業(yè)貸款的利率,使得兩種貸款的利率差額達到了2.07個百分點,因為天津和重慶公積金貸款限額相對較高,因此天津和重慶的居民完全獲得了公積金貸款的利率優(yōu)惠,其住房公積金貸款利率節(jié)省率達到了最高的39.55%。
綜上所述,從總體來看,天津地區(qū)住房公積金在住房消費方面的貢獻度是高于其他直轄市的。這一方面與天津地區(qū)的房價水平、家庭年收入水平等客觀因素有關(guān),另一方面也和該地區(qū)執(zhí)行的住房公積金政策,如住房公積金貸款最高限額、住房公積金繳存比例等有極大的關(guān)系。4 結(jié)論
從制度設(shè)計看,與其他直轄市相比,天津住房公積金制度,在繳交比例和基數(shù),公積金貸款與商業(yè)貸款利差,貸款最高限額都是與其居民平均收入和住房市場價格相適應(yīng)的,其住房公積金在住房消費方面的貢獻度是較高的。天津的家庭年可支配收入達到48557.5元,公積金繳存比例達到11%這樣的高水平,而平均房價卻只有6018元/平方米,遠低于北京和上海的房價。這說明從理論和制度設(shè)計層面上看,天津住房公積金制度在解決居民住房問題提高居民福利方面還是起著比較大的作用。
參考文獻
[1]徐峰, 胡昊.住房公積金住房消費貢獻度模型和長效發(fā)展數(shù)量指標體系研究(建設(shè)部課題“住房公積金長效管理與風險控制機制研究”第四分報告) [R].2006.
第3篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
第一條為規(guī)范住房公積金個人貸款行為，維護借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《住房公積金管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金的貸款管理，應(yīng)遵循本辦法。
住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性貸款。自住住房包括商品住房、經(jīng)濟適用住房、二手房、集資建造住房、房改房。
第三條住房公積金貸款實行存貸結(jié)合、先存后貸、貸款擔保和自愿的原則。
第四條*住房公積金管理中心為*地區(qū)個人住房公積金貸款的管理機構(gòu)。
第五條個人住房公積金貸款由*市住房公積金管理委員會按有關(guān)規(guī)定指定、并由公積金中心委托的商業(yè)銀行辦理。
公積金中心承擔個人住房公積金貸款的風險。受托銀行違規(guī)辦理個人住房公積金貸款除追究責任外，其風險由受托銀行承擔。
第二章貸款對象和條件
第六條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住房并按規(guī)定繳納住房公積金的本省職工，均可申請個人住房公積金貸款。
第七條借款人申請住房公積金貸款應(yīng)當同時具備下列條件：
（一）具有本省常住戶口或有效居留身份，且具有完全民事行為能力；
（二）有穩(wěn)定收入，信用良好，有償還貸款本息能力；
（三）購買住房的，必須有合法的購房合同或協(xié)議，建造、翻建、大修自住住房的，必須有規(guī)劃、土地管理部門的批準文件；
（四）有購買、建造、翻建、大修自住住房總價30％以上的自籌資金；
（五）同意按照公積金中心和受托銀行認可的擔保方式進行擔保；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
公積金繳存不在本市公積金中心的職工，申請住房公積金貸款時，除應(yīng)具備前款規(guī)定的條件外，還應(yīng)提供繳存住房公積金所在地公積金管理部門出具的公積金繳存證明。
第八條借款人還清住房公積金貸款本息前，借款人及其配偶不應(yīng)再次申請住房公積金貸款。
第三章貸款額度、期限和利率
第九條個人住房公積金貸款額度根據(jù)購建住房價格、借款人還款能力及其住房公積金帳戶存儲余額等情況綜合確定，但不得高于所購建房價格的70％。
第十條住房公積金貸款期限一般不超過借款人法定退休年齡的剩余工齡，但最長期限不得超過20年。但對臨近法定退休年齡在5年以內(nèi)有貸款償還能力的，其貸款期限可延長1-5年。
第十一條住房公積金貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房公積金貸款利率。貸款期內(nèi)如遇國家利率調(diào)整則按規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整時，于次年*月*日開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
第四章貸款程序
第十二條借款人申請個人住房公積金貸款需向公積金中心提出申請，填寫個人住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料：
（一）合法的身份證明；
（二）住房公積金繳存證明；
（三）借款人婚姻證明；
（四）家庭經(jīng)濟收入狀況證明；
（五）購買、建造、翻建、大修自住住房不低于30％的首期付款證明或自籌資金證明；
（六）購買住房合同及相關(guān)資料，建造、翻建、大修自住住房合同或協(xié)議及相關(guān)資料；
（七）他需提供的相關(guān)資料。
第十三條借款人應(yīng)將個人住房公積金貸款申請表和前款規(guī)定的資料交公積金中心委托的受托銀行，受托銀行在收到申請及符合要求的各種資料后及時轉(zhuǎn)送公積金中心。
公積金中心應(yīng)當對借款人有關(guān)情況進行貸前審查，并在受托銀行收到貸款材料后的15個工作日內(nèi)做出準予貸款或者不準貸款的決定。15日內(nèi)未辦完手續(xù)的，經(jīng)公積金中心負責人批準的，可以延長5個工作日，并應(yīng)當將延長期限的理由告知申請人。
第十四條經(jīng)公積金中心審核并準予貸款的，由借款人與受托銀行簽訂借款合同及相關(guān)協(xié)議。
第十五條用房屋作抵押或有價證券質(zhì)押的，還需簽訂抵押合同，辦理房產(chǎn)抵押或有價證券凍結(jié)手續(xù)。
抵押房產(chǎn)的《他項權(quán)證》及有價證券的有效憑據(jù)由受托貸款銀行收押保管。
第十六條貸款手續(xù)辦理完畢后，公積金中心根據(jù)受托銀行出具的證明，開具貸款劃撥通知書。受托銀行憑貸款劃撥通知并按照借款合同的時間、金額和帳戶，發(fā)放貸款。
第五章貸款擔保
第十七條借款人申請住房公積金貸款的，必須向公積金中心提供住房抵押或質(zhì)押擔保。
第十八條借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)進行抵押，也可用國債、銀行定期存單等公積金中心和受托銀行認可的有價證券進行質(zhì)押。
（一）用現(xiàn)房抵押的，借款人應(yīng)持房屋所有權(quán)證到房產(chǎn)管理部門辦理《房屋他項權(quán)證》交貸款銀行收押；
（二）用期房抵押的，借款人應(yīng)到房產(chǎn)管理部門辦理《期房抵押證明》和經(jīng)注冊的房屋預(yù)售許可證確認書交受托銀行保管。
（三）抵押房產(chǎn)的現(xiàn)值，必須經(jīng)過有資格的評估機構(gòu)評估，并經(jīng)公積金中心和受托銀行確認，抵押值最高不得超過抵押房產(chǎn)現(xiàn)值的70％；
（四）借款人以共有或第三人房產(chǎn)抵押的，須征得共有人或第三人的同意，并簽訂抵押合同；
（五）在房產(chǎn)抵押期間，抵押人有義務(wù)妥善保管好抵押物，但無權(quán)出租、拆毀、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈、再抵押或以其他任何形式處分抵押物，并負有維修、保管、保證抵押物完好無損的責任；
（六）借款人用有價證券質(zhì)押的，有價證券的金額不得低于借款金額本息。有價證券交由受托銀行保管，并辦理質(zhì)押凍結(jié)手續(xù)，借款人不得以任何理由掛失或提前支取。借款人按照借款合同還清本息后，貸款銀行將質(zhì)押的有價證券解凍，退還給借款人；
（七）借款人以房產(chǎn)作抵押或以有價證券作質(zhì)押的，抵押、質(zhì)押期間，公積金中心和受托銀行作為抵押物、質(zhì)押物全部權(quán)益的第一受益人。
第十九條借款人以家庭其他成員、親屬的住房公積金進行擔保質(zhì)押的，須具備下列條件：
（一）擔保人自愿提供屬于自己的住房公積金為借款人擔保，并簽訂擔保書；
（二）擔保人的住房公積金應(yīng)按規(guī)定連續(xù)繳納，擔保人未辦理住房公積金借款，也未向他人提供擔保；
（三）擔保人只能為一名借款人提供擔保，擔保人帳戶內(nèi)的公積金在借款人未償清借款之前，不得申請公積金貸款、支取或再擔保；
（四）借款人不能按時償還借款本息時，公積金中心有權(quán)從擔保人的住房公積金帳戶內(nèi)依法劃扣。
第二十條住房公積金貸款房屋保險，由借款人自主決定是否辦理。
第二十一條借款合同需要變更，經(jīng)公積金中心、受托銀行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意后，方可辦理合同變更手續(xù)。
借款人死亡、被宣告失蹤的，由財產(chǎn)繼承人或代管人應(yīng)當履行借款人所簽訂的借款合同。
第六章貸款償還
第二十二條借款人應(yīng)按照借款合同約定，按期償還住房公積金貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)的，實行到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款方式按月等額償還貸款本息。
第二十三條借款人可在按月還貸的基礎(chǔ)上，可提前償還全部或部分貸款，提前還貸時，按合同約定的利率和實際用款天數(shù)計算利息。
第二十四條借款人逾期償還貸款本息的，按照中國利率管理的有關(guān)規(guī)定加收利息。
第二十五條借款人還清貸款本息后，受托銀行將質(zhì)押的有價證券退還借款人或到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理注銷抵押手續(xù)。
第七章貸款監(jiān)督
第二十六條售房人出具虛假購房合同騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權(quán)提前收回住房公積金貸款，并追究售房人相關(guān)法律責任。
第二十七條借款人提供虛假證明騙取住房公積金貸款的，公積金中心和受托銀行有權(quán)解除借款合同，追回發(fā)放的貸款，并追究借款人相關(guān)法律責任。
第4篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
【關(guān)鍵詞】公積金貸款；存在問題；解決對策
我國住房公積金政策始于上世紀90年代初，是深化住房制度改革的產(chǎn)物。我國住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。個人住房公積金貸款的主要目的是為中、低收入家庭提供資金支持，在實施過程中確實對解決職工家庭住房困難方面發(fā)揮了極其重要的作用。
一、我國住房公積金貸款的現(xiàn)狀
發(fā)放個人住房貸款是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。住房公積金貸款利率低的特點是公積金貸款最主要的優(yōu)勢，職工從公積金中心取得貸款后，享受低于商業(yè)貸款的低利率。以2012年末的利率為例，5年以下公積金貸款年利率為4.0%，6-30年公積金貸款年利率為4.5%，比商業(yè)貸款七折后的利率還要低，而且沒有商業(yè)貸款關(guān)于享受七折利率的高門檻。同時，銀行七折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定，目前，各大銀行已取消這一優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準利率，這使得公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差進一步加大了，公積金貸款利率低的優(yōu)勢進一步凸顯出來。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出分配不公、手續(xù)繁瑣等問題。找尋公積金貸款存在的問題，如何解決這些問題是我們亟待探討解決的問題。
二、我國住房公積金貸款存在的問題
1、公積金貸款覆蓋范圍窄
目前，我國個人住房公積金貸款的覆蓋范圍僅限繳納住房公積金的職工，它是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利。只有公積金繳存的職工，才能按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款，這就限制了公積金貸款的覆蓋范圍。像城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等企業(yè)的職工由于單位不給職工繳交公積金，這就使他們不能使用公積金貸款。同時，城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等目前也沒有明確的政策將此類人員納入公積金繳存范圍。因此，這類人群也不能享受公積金低息貸款。
2、公積金貸款使用分配不公，低收入群體受益少
辦理個人住房公積金貸款，申請的貸款額度和貸款年限的都有一定的要求。以大連市公積金貸款為例，確定貸款額度要滿足以下三個條件：（1）不得高于根據(jù)公積金繳交情況計算的可貸額度，其公式為：貸款額度=（借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例*45%+住房公積金月繳存總額）*12*貸款期限；（2）不得高于購房所在區(qū)的最高貸款額度；（3）不得高于規(guī)定的貸款成數(shù)。
從以上條件我們不難看出在辦理貸款過程中職工能否按最高額度貸款和職工個人繳存公積金的基數(shù)和比例，以及貸款的年限都有關(guān)系。
在繳存公積金的人群中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)出現(xiàn)效益好的單位繳存基數(shù)和繳存比例也普遍偏高，而效益差的單位繳存基數(shù)和繳存比例也都偏低。這種差距就直接影響了職工貸款的額度。可以說收入中等或高收人人群其貸款額度較高，低收入者貸款的額度較少。這就違背了個人住房公積金貸款的初衷，造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面。
3、公積金貸款跨區(qū)域使用受限制
現(xiàn)在全國各地的住房公積金貸款一般都是由各個地方的住房公積金管理部門負責管理。由于住房公積金貸款的地域局限性，部分職工跨省市購房的要求不能滿足，住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能，造成了許多購房者沒有辦法把其住房公積金用到實處，浪費了大量資源。
4、公積金申請手續(xù)相對繁瑣，擔保費用較高
首先，在住房公積金貸款在申請過程中，需要填寫和提供的材料比較多，辦理過程中需占用時間較長，有時會給申請人造成諸多的不便。其次，公積金貸款要求擔保公司擔保。公積金貸款擔保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，擔保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責任的保證擔保行為，其目的是減少貸款風險，保證公積金資金的安全性。此舉對公積金中心來說是減少了風險，但是擔保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支，無形中加重了購房人的負擔。
三、針對我國住房公積金貸款存在問題的解決對策
1、發(fā)揮公積金制度強制性，繼續(xù)擴大公積金覆蓋范圍
目前，我國公積金制度覆蓋面相對較窄，公積金政策應(yīng)該發(fā)揮其強制性的特點，無論單位是否自愿，都應(yīng)該給職工建立住房公積金賬戶，為其繳納公積金。同時由于城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等人群未納入公積金覆蓋范圍，使其無法享受公積金貸款的優(yōu)惠利率。將大多數(shù)人群覆蓋其中，保障職工的合法權(quán)益，使不同層次的職工都能享受公積金制度帶來的利益。
2、縮小不同人群公積金貸款使用差距，提高低收入群體公積金使用率
住房公積金是專項用于解決職工住房問題的長期互助儲蓄資金。其目的是取之于民，用之于民，幫助職工，尤其是低收入職工實現(xiàn)住房夢想。一方面，限定公積金貸款的最高額度，一個職工一生只能使用該額度，不能超額使用。這就對高收入群體貸款起到一定的限制作用，同時對一些已經(jīng)擁有個人住房的高收入者申請公積金貸款購買第二套房產(chǎn)時應(yīng)適當提高門檻，例如：使用較高的住房公積金貸款利率等。另一方面，對于低收入者應(yīng)適當降低貸款門檻，在其還貸能力允許的范圍內(nèi)適當增加其貸款額度，減少其為購房付出的貸款利息，使改善居住條件最為迫切的中低收入職工從住房公積金制度中獲得更大的收益。
3、適當放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市
由于住房公積金貸款的地域局限性，導(dǎo)致部分職工跨市購房的要求不能滿足，使很多職工在異地無法享受到公積金貸款政策，針對這一情況適當放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市，為異地職工解決實際困難。
4、簡化貸款手續(xù)，降低貸款擔保費用
我國現(xiàn)行的住房公積金管理條例規(guī)定住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府，不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。在這種體制下，公積金中心和銀行之間的工作不能很好地協(xié)調(diào)起來，雙方根據(jù)各自的職責、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構(gòu)應(yīng)建立個人住房貸款各個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度，實行一條龍服務(wù)，提高貸款工作效率，依據(jù)個人申請貸款的客觀實際，放低貸款“門檻”，簡化貸款條件和程序，滿足職工對住房需求的愿望。
同時，應(yīng)該引入政府補貼制度，努力降低個人住房公積金貸款的擔保、評估等各種費用，減輕職工負擔，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢。
綜上所述，個人住房公積金貸款政策的推出在推進我國住房制度改革，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高職工住房水平能力等方面都發(fā)揮了極其重要的作用。雖然我國住房公積金貸款政策目前還存在部分問題，但只要針對政策中的不同問題，采取合理有效的調(diào)整措施，進一步細化和完善公積金貸款政策，必將繼續(xù)發(fā)揮住房公積金貸款在我國保障事業(yè)中的重要作用。
參考文獻：
[1]文雅靜.住房公積金個人貸款存在的問題與對策[J].合作經(jīng)濟與科技，2010（20）.
第5篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
為什么要繳公積金？
根據(jù)國務(wù)院頒布的《公積金管理條例》，住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。
對于上述單位的在職職工，住房公積金是強制繳交的。它的本質(zhì)是工資的組成部分，按照工資總額的一定比例，由企業(yè)和個人分別繳存入個人住房公積金專戶。
公積金歸個人所有，但要求專款專用，“住房公積金應(yīng)當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。”
那么每個月公積金該繳多少錢呢？這筆錢可以分成兩部分：一部分是個人自己繳的，就是工資條上看得到的那一部分；另一部分是單位幫職工繳的，工資條上不顯示，但是可以在本省市公積金網(wǎng)站的個人賬戶里查詢。
公積金的繳存比例各省市規(guī)定不一。目前，北京的住房公積金繳存比例為12%；職工住房公積金月繳存額上限調(diào)整為2392元。而上海住房公積金繳存比例為7%，補充住房公積金繳存比例為1%至8%。而一部分城市是劃定住房公積金繳存比例的上限和下限，具體比例自行選擇。
住房公積金怎么用？
住房公積金最主要的用途是申請低息的公積金購房貸款，并利用公積金進行沖還貸。這是對商業(yè)貸款的有利補充，對購房后手頭不寬裕的年輕人來說有“減負”作用。
申請公積金購房貸款的門檻并不高，申請貸款前在本地連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月即可。貸款必須?？顚Ｓ?，僅限于購買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購買的住房應(yīng)當符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計標準。職工購買使用權(quán)住房時，不能申請住房公積金貸款。
公積金貸款利率遠遠低于同期的商業(yè)貸款利率。目前，五年期以上個人住房公積金貸款利率下調(diào)至4.70%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率下調(diào)至4.20% 。
根據(jù)各城市的不同規(guī)定，公積金所有權(quán)人在滿足規(guī)定的條件下，還可以用公積金來付房租、裝修房屋、交物業(yè)費等等。
住房公積金的繳存也是一筆可觀的“儲蓄”，自存入賬戶之日起就可以獲得利息，并且按年復(fù)利計算，不繳利息所得稅。當年歸集的個人住房公積金存款利率為0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率為2.85%。住房公積金還是對養(yǎng)老金的補充，在職工退休的時候，個人住房公積金賬戶內(nèi)的本金和利息全部可以提取出來，作為收入自由支配。如果公積金繳納人在繳金期間亡故或出境定居，可以提取公積金同時注銷職工公積金賬戶。
怎么沖還貸最劃算
公積金沖還貸有“年沖”和“月沖”兩種方式。“年沖”是在每年的4月份或9月份使用賬戶余額直接沖抵貸款本金；還有一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖抵當月的還款額。
相比較而言，采用年沖方式所產(chǎn)生的貸款利息總額要少于采用月沖方式所產(chǎn)生的貸款利息總額。采用年沖方式相當于每年辦理一次部分提前還款，但這種方式是優(yōu)先償還公積金貸款本金的，當公積金貸款結(jié)清后才能沖還商業(yè)貸款本金。在采用年沖方式時，每月的月還款額必須使用自有現(xiàn)金歸還。如果月沖，每個月沖還公積金貸款的月應(yīng)還本息金額之余也可以沖商業(yè)貸款部分的月應(yīng)還本息金額，當住房公積金賬戶余額不足時，才會從借款人指定的還款賬戶中進行扣款。
是“年沖”劃算還是“月沖”劃算，這并不是一個絕對的概念。核心的原則是用足公積金的低息貸款。除了親情銀行，恐怕再也找不到比公積金利率更低的貸款了。
所以如果申請的是組合貸款，盡可能地使用公積金低息貸款來沖抵高息的商業(yè)貸款。最佳做法是“月沖”，把公積金貸款的年限申請到最長，這樣每月公積金部分的還款額不會很高；商業(yè)住房貸款的部分則采用階段性的還款計劃，在還款初期，每個月的還款額安排得較高，多余的公積金賬戶余額就可以用來沖抵商業(yè)貸款。當然這是在公積金余額比較高的前提下。預(yù)計公積金余額快用完時，可以提前向貸款銀行申請變更月還款計劃。
對于只申請純公積金貸款，沒有商業(yè)貸款的購房者來說，如果平時沒有別的投資渠道，在現(xiàn)金壓力不大并且公積金賬戶余額較多的情況下，可以使用年沖的方式，一次性沖還較多的貸款本金，減少總的還款利息。如果平時有更好的投資渠道，收益高于貸款利率，還是選擇月沖更合適。減少現(xiàn)金支出，最大限度地利用低息貸款。
月繳基數(shù)是指職工個人上一年度的月平均工資。即上一年1月1日至12月31日期間的工資總額除以12。
Tips
1、目前一套房屋、一個家庭只能選擇其中一種沖還貸方式，且參與沖還貸人員的沖還貸方式與主貸人一致。
第6篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
李先生大學(xué)畢業(yè)后進入某企業(yè)工作，目前任部門經(jīng)理，稅后年薪13.8萬元，年終獎稅后6.2萬元。張女士大學(xué)畢業(yè)后進入金融機構(gòu)任部門助理，稅后年薪10.6萬元，年終獎稅后4.4萬元。雙方單位都上有五險一金，貸款購買住房亦有公積金。
張女士父母為女兒置辦一輛價值16.5萬元的家用汽車作為嫁妝、2根100克的實物金條價值5.5萬元，李先生父母贈與兒子10萬元3年期國債，李先生自己有定期存款5萬元，張女士有貨幣基金10萬元。經(jīng)估算，結(jié)婚親友送禮、回禮置辦酒席剩余現(xiàn)金3萬元。
家庭資產(chǎn)情況分析
李先生新家庭資產(chǎn)狀況見表1。通過數(shù)據(jù)分析，未來李先生家庭資產(chǎn)中可變現(xiàn)資金占全部資產(chǎn)的21.2%，資產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。
兩人家庭年收支情況見表2。通過數(shù)據(jù)分析，家庭年收支結(jié)余為28萬元，年結(jié)余率為80%，家庭結(jié)余豐裕，有充足資金歸還貸款。
貸款方案
根據(jù)李先生的家庭資產(chǎn)情況，可考慮以下3種貸款方案。
方案一：大筆首付，小余款盡快還清
建議李先生將婚前住房出售，將所得現(xiàn)金108萬元用于購買價格為136萬元的新婚房，差額28萬元，剛好可用家庭年結(jié)余資金28萬元抵消。也就是說，如將第一年結(jié)余資金積累好，購買住房余款可以一次性歸還，兩個人將可過上無房貸的生活。此舉利在于兩人新婚之后第二年就能過上無負債日子，弊端在于家中積累財富少，且還有新婚隱性消費沒有列明賬目。
其中，新房裝修將是一筆不小的費用，且新房內(nèi)家電設(shè)施需要備置齊備，這些費用因提前歸還貸款而未納入考慮，因此這種急于還清房款的方式還需斟酌。
方案二：首付款50%，余款貸款
購買136萬元新婚房，首付款50%支付68萬元，余款68萬元可申請貸款。公積金貸款限額最高為40萬元，還剩余28萬元需要申請按揭貸款。可考慮出售價值108萬元的婚前住房，用于支付首付款結(jié)余資金40萬元，并預(yù)留40萬元作為裝修及家庭必備品添置費用。家庭資產(chǎn)中可變現(xiàn)資產(chǎn)為50萬元，與第一年結(jié)余資金28萬元合計78萬元，大于公積金和按揭貸款總和68萬元，最快第二年能歸還10萬元余款。
方案三：首付款30%，余款進行組合貸款
按照136萬元房款的30%計算，首付款為40.8萬元，公積金貸款40萬元，按揭貸款55.2萬元，兩個人可計劃20年歸還組合貸款。
20年公積金貸款40萬元，貸款利率4.5%，每月歸還本息1031元，用兩人每月公積金足可償清。20年按揭貸款55.2萬元，貸款利率為6.55%，每月支付本息1119元，按揭貸款每年歸還1.3428萬元。因兩人年結(jié)余資金占比率80%，有充足資金可以償還貸款，因此折中提速歸還貸款，最后建議選擇方案三，并調(diào)整為10年還款方式。10年歸還公積金貸款，每月歸還本息2646元；10年按揭貸款55.2萬元，每月歸還本息3269元，每年歸還4.081萬元，第一年還能節(jié)余資金近24萬元。
采取第三種歸還貸款勻速穩(wěn)步，未來生活財富積累逐年遞增，這樣李先生和張女士未來10年歸還貸款生活，第一年只有之前能變現(xiàn)家庭資產(chǎn)50萬元算是積蓄，第二年到第十年每年剩余款24萬元，9年能積累216萬元。
準家庭貸款買房常見問題
很多準家庭在規(guī)劃貸款買房時，都會遇到以下問題。
還款期間利率調(diào)整了怎么辦？
銀行放貸申請通過之后，貸款利率是否會出現(xiàn)調(diào)整，要根據(jù)貸款情況而定。對于已簽訂同貸合同并且合同上有明確約定貸款利率及貸款期限的情況，銀行在合同上規(guī)定的期限內(nèi)，不會調(diào)整貸款利率；對于已簽訂了貸款合同的，銀行不會再調(diào)整貸款利率；在沒有簽訂同貸合同及借款合同的情況下，只要沒發(fā)放貸款，銀行隨時都有可能調(diào)整利率。如已簽訂貸款合同后，遇到貸款基準利率有變，將會在次年1月1日執(zhí)行新的貸款利率，繼續(xù)歸還本息。
如何選擇還款方式？
等額本息還款適合希望快速還清且有一定經(jīng)濟實力的貸款者，而勻速中長期還清貸款對于工薪層和經(jīng)濟實力一般的貸款者較為適宜。
第7篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
本文旨在通過分析若干高個貸率城市的住房公積金貸款運行情況，探索制度發(fā)展的方向。以上海為代表的東部地區(qū)若干城市管理規(guī)范，資金運用率高，政策創(chuàng)新較多，其發(fā)展現(xiàn)狀基本代表了房地產(chǎn)市場與住房公積金制度均充分發(fā)展后的狀態(tài)，對政策前瞻性研究有標本價值。
一、去冬今春有多瘋狂
2012年限購后的新一輪房地產(chǎn)市場爆發(fā)式增長導(dǎo)致了部分城市住房公積金資金緊張，特別是2013年3月“國五條”出臺前后，市場出現(xiàn)井噴，導(dǎo)致2013年2季度，部分城市住房公積金管理中心積壓了大量的貸款受理量，面臨更加嚴重的流動性不足問題，甚至出現(xiàn)貸款輪候現(xiàn)象，目前仍消化不良。這一輪高壓狀態(tài)再次顯現(xiàn)了住房公積金貸款的政策優(yōu)勢，同時也考驗著政策的可持續(xù)性。
分析各地2012年度住房公積金公報可知，多數(shù)城市貸款發(fā)放量再創(chuàng)新高，且同比增幅較大，如北京同比增長106%，上海55%，重慶150%，天津10%，南京192%，福州118%。各地貸款資金再度緊張，個貸率再攀高位，如北京67.65%，上海（含補充公積金）78.69%，重慶82.47%，天津78.39%，南京87.22%，福州69%。2013年3月“國五條”落地前后，個貸率繼續(xù)攀高，多數(shù)城市比2012年底升高了3～5個百分點，上海不含補充公積金的個貸率達到102.62%，接近2009年的最高水平。江蘇若干城市達到95%，全省平均高達88%，緊隨其后的是貴州、福建、浙江，均在75%以上。個貸率超過95%意味著住房公積金除滿足提取需求外，接近無錢可貸，貸款的輪候時間長達3～5個月。
二、貸款作用是否解渴
盡管各地貸款發(fā)放量迅猛增長，但隨著房價的上漲，單筆貸款額度占總房價比例在不斷下降，政策貸款的支持作用受到限制，組合商業(yè)貸款的比例不斷加大。北京目前支持率最高，住房公積金貸款職工平均房價為132萬元，平均貸款額72萬元，貸款額占房價的比重即支持率為54%，組合貸款比例為5%。上海住房公積金貸款平均單筆貸款額為38萬元，參照北京的住房均價，支持率為29%，組合貸款比例更高。天津支持率為43.57%，南京為37.4%。住房公積金貸款只能作為職工購房信貸支持的一部分，多數(shù)人需要辦理商業(yè)組合貸款才能完成購房，而目前各地組合貸款的便捷性不盡如人意。
三、政策收緊是否奏效
近來多地住房公積金貸款政策收緊，有貫徹調(diào)控政策的因素，也有資金緊張因素。福州最高貸款額度從80萬元降為60萬元，住房套數(shù)認定標準由原來的只認房改為認房又認貸，并由管委會發(fā)文實行放款輪候制度。蘇州貸款額度調(diào)整為申請人賬戶余額的10倍，貸款連續(xù)繳存公積金的期限由6個月調(diào)整為12個月以上。常州貸款輪候時間約4個月，金華約5個月。輪候2個月的城市不在少數(shù)。收緊公積金貸款政策實際上是從提高貸款門檻、削弱貸款滿足度和政策便捷性方面，壓縮貸款需求，更不利于低收入群體。
從2012年各地貸款發(fā)放筆數(shù)與市場交易量比較分析看，目前北京公積金貸款占全北京市場成交量的35%， 天津、南京、重慶分別為31.4%、33%、35%，2012年北京公積金管理中心一家的貸款發(fā)放量超過了全市商業(yè)銀行住房貸款總量。選用住房公積金貸款的職工比例逐年提高，一方面是由于房價上漲導(dǎo)致職工貸款能省則省，另一方面商業(yè)貸款有指標限制，貸滿則停，更主要的是由于公積金貸款的低利率占先天政策優(yōu)勢，目前五年期以上貸款與商業(yè)貸款85折后的利差為1.0675%?？梢灶A(yù)見，在政策性貸款利率優(yōu)勢不減弱的情況下，政策性貸款的市場份額還會提高，資金供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)。
四、全國統(tǒng)籌可否解困
當然，在部分省、部分城市緊張的同時，全國尚有近千億元資金可供提取及貸款統(tǒng)籌調(diào)劑。2013年2月底，全國住房公積金的平均個貸率為63.21%，多數(shù)二三線城市政策相對寬松，部分城市還放寬了貸款條件。解決目前流動性緊張問題暫時可采取統(tǒng)籌調(diào)用的措施，先省內(nèi)統(tǒng)籌，再全國調(diào)劑。當然調(diào)出資金應(yīng)取得不低于公積金貸款利率（4.5%）的收益，不能出現(xiàn)地區(qū)間的“劫貧濟富”。但是要考慮幾個關(guān)鍵問題，一是由于各中心利用定期存款能獲得同等水平的收益，若支配資金的自主性受到限制，各地調(diào)出資金的意愿可能不強，且無論強制調(diào)用還是自愿撮合都需要機構(gòu)和人員成本。二是要考慮到目前全國尚有積累是以各地政策不一、某些城市嚴格限制提取使用為前提的，有的城市的苛刻提取政策某種程度上引發(fā)騙提套提。目前北京的提取政策最為寬松，可提取百萬甚至幾百萬的房價款，提取率接近66%。其他城市均相對嚴格，多執(zhí)行貸前賬戶資金“提則不貸、貸則不提”的政策，提取率均在50%左右。今后在合理保障提取需求的情況下，考慮各地住房市場化經(jīng)歷充分發(fā)展后，全國是否還有充足的資金可統(tǒng)籌使用，不容樂觀。東部若干城市目前供不應(yīng)求的狀況應(yīng)引起重視。
五、貸款發(fā)展幾點思考
首先，解決當下問題的重點是要適度控制個貸率。住房公積金的資金池區(qū)別于商業(yè)銀行的資金來源，具有來源單一無伸縮量而需求受市場擾動較大的特點，導(dǎo)致可用資金隨樓市“遇熱繃緊，遇冷沉淀”。而滿足提取是制度合理性的首要體現(xiàn)，貸款政策相對平穩(wěn)是制度公平性的重要方面，市場出現(xiàn)“過山車”現(xiàn)象時，政策不宜“過山車”。鑒此，應(yīng)正確評價資金沉淀，強化備付理念，要適度控制個貸率，設(shè)置80%～85%的警戒線，不能等個貸率達到90%時采取輪候，犧牲政策的效率優(yōu)勢。并且，流動性管理要做到沉淀時增值渠道靈活，高位時預(yù)案啟動及時。這就要求各中心設(shè)計好組合、貼息貸款，用較高的使用率和增值率解決資金相對貶值的問題。
其次，標本兼治的方向是明確制度定位。貸款制度要在保持普惠特征的基礎(chǔ)上，發(fā)展特惠性，因貸款終將僧多粥少，要壓縮保障范圍，鎖定目標人群。壓縮高收入人群的貸款額度，不能只強調(diào)“多存多貸”，應(yīng)實行額度上限存限貸，目標人群重點為中低收入階層，可享受利率上低存低貸，甚至高存低貸，確保應(yīng)保必保，也解決貸款“劫貧濟富”的質(zhì)疑。
第8篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
關(guān)鍵詞：住房公積金 強制儲蓄 利益補償 公平性
中圖分類號：F832.1
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）10-074-03
我國住房公積金制度創(chuàng)立以來在推進住房分配貨幣化改革、建立職工個人住房資金專戶積累機制、促進我國住房金融發(fā)展和廉租房建設(shè)融資等方面發(fā)揮了重要作用。雖取得令人矚目的成就，但中低收入人群住房問題未獲徹底解決的事實嚴峻考驗著我國住房公積金制度，國內(nèi)學(xué)術(shù)界和公眾對其公平性的質(zhì)疑仍不絕于耳。如何通過建立利益補償機制來保證我國住房公積金制度的公平性，維護中低收入?yún)⒗U者的利益，對完善我國住房公積金制度以及推動保障安居工程建設(shè)都具有重大的現(xiàn)實意義。
一、為何要對住房公積金部分參繳者進行利益補償
我國住房公積金是強制積累的“低存低貸”基金，其制度運行存在著內(nèi)在的邏輯矛盾。由于按工資一定比例繳存是法定并強制的，沒有考慮參繳者收入高低和今后有無能力購房貸款，按月存入的公積金儲蓄全部采取低利率計息，不管公積金如何增值，只要參繳者不參與公積金貸款就很難成為公積金的受益對象。事實上，只有那些有能力購房者才可以申請獲得公積金貸款，通過低息貸款利息優(yōu)惠彌補儲蓄低息損失并獲取房屋增值收益，而這些具備購房能力的人以中等以上收入人群為主。中等以下和低收入人群往往因無力承受房價而難以通過購房貸款的低息福利彌補儲蓄低息損失。很多學(xué)者經(jīng)過多地區(qū)調(diào)查研究證實了上述結(jié)論。清華大學(xué)教授劉洪玉等（2007）以江蘇省常州市的微觀抽樣數(shù)據(jù)作為對象，將公積金參繳者的月繳基數(shù)由低到高排序，按照七等分收入組的劃分標準分為最低收入組、低收入組、中等偏下收入組、中等收入組、中等偏上收入組、高收入組、最高收入組，統(tǒng)計七分組中各組公積金貸款概率，得出參繳者的收入越高其使用公積金貸款的概率越高，與事實相符，即收入高的家庭有更強的經(jīng)濟能力購買商品房和改善住房條件，所以其公積金貸款的概率也更高。張梅達（2000）從收入層次入手，以北京、上海和合肥三個城市的公積金貸款為案例，發(fā)現(xiàn)北京、合肥使用公積金貸款儲戶中、高收入者占比為40%，中等偏上收入者占比為34%，相應(yīng)的中等偏下和低收入者只占到26%。在上海使用公積金貸款儲戶中，高收入者占比為20%，中等偏上收入者占比為58%，中等偏下和低收入者占比為22%。李鋒等（2006）對某市住房公積金貸款進行了詳細的調(diào)查統(tǒng)計，得出上年度繳存額位于前10%的高收入職工申請公積金貸款占該年發(fā)放住房公積金貸款總戶數(shù)的12.7%，相比之下繳存額位于后10%的中低收入職工申請貸款的戶數(shù)僅占當年總貸款戶數(shù)的1.7%。
可見，在現(xiàn)行住房公積金制度下，有相當部分的中低收入?yún)⒗U者，不僅沒有享受到公積金福利貸款，還用自己低息存款損失補貼了使用貸款的中高收入?yún)⒗U者，成為住房公積金制度的“凈貢獻者”，不僅有失公允，也有悖于住房公積金的互和政策性本質(zhì)。結(jié)果導(dǎo)致公積金的潛在受益人群體只是城市就業(yè)人口的一小部分，即主要是那些經(jīng)濟情況較好的國有企業(yè)和那些最不可能下崗甚至享受特權(quán)的職工。可以說，目前的住房公積金制度不僅未能提升弱勢群體的福利水平，而且在一定程度上顛倒了收入再分配的方向，偏離了住房公積金制度的初衷。在目前我國貧富差距已然較大的背景下，自由主義的分配原則易導(dǎo)致社會群體間出現(xiàn)隔閡抵觸，損害社會間的團結(jié)協(xié)作，相比而言，既具有平等主義思想，又強調(diào)重視社會最少受惠成員利益的西方羅爾斯主義分配公平觀無疑更利于我國社會的發(fā)展與安定，其“平等原則”、“差別原則”及“補償社會最少受惠者”的思想對我國住房公積金制度的公平性原則具有借鑒意義。在我國現(xiàn)行的住房公積金制度下，承擔了住房公積金繳存的義務(wù)而仍舊無力承擔購房成本、且亦不符合廉租房申請標準的這類人群就是該制度的最少受惠者，既然住房公積金已經(jīng)讓使用公積金貸款的參繳者通過貸款解決自身住房問題，享受到參繳住房公積金的益處，那么對于未能解決住房問題、承受儲蓄存款損失的這部分中低收入?yún)⒗U者，理應(yīng)在制度內(nèi)設(shè)立額外的利益補償機制。
二、國際典型住房金融制度利益補償?shù)慕?jīng)驗
在研究住房公積金利益補償問題之前，有必要先借鑒一下國外相關(guān)住房金融經(jīng)驗?？v觀全球住房金融的融資模式，主要分為互助儲貸、強制儲蓄和證券市場籌資三大模式。以美國、日本等為代表的證券市場籌資模式，其住房金融制度高度市場化，住房問題通常通過市場進行解決，不存在利益補償問題。以新加坡、巴西、馬來西亞、墨西哥等為代表的強制儲蓄模式則普遍重視利益補償，按照邊沁的強制儲蓄理論，強制儲蓄抑制儲戶當前消費愿望，若沒有響應(yīng)公平、合理的利益補償彌補儲戶可能產(chǎn)生的損失，就會產(chǎn)生不公平。以德國、法國為代表的互助儲貸模式，與我國目前強制性住房公積金制度明顯不同，但其在融資獎勵、配貸方面的成功經(jīng)驗對緩解我國住房公積金制度不同參繳者利益分配不公問題也有借鑒意義。
1.新加坡的中央公積金制度。作為強制性儲蓄制度中最為典型的新加坡中央公積金制度建立于1955年，現(xiàn)已成為一種涵蓋多種保障的綜合型社會保障制度。新加坡中央公積金配貸機制的特征是“存貸分離、高存低貸”?！按尜J分離”是指中央公積金的管理部門是中央公積金局，但其無權(quán)向公積金參繳者發(fā)放住房貸款，向購買組屋的參繳者發(fā)放貸款的只有建屋發(fā)展局。因此中央公積金局的運作不依賴于住房貸款的收益，且有政府債券收益提供保證，使其能夠為公積金參繳者提供具有一定競爭力的儲蓄存款利率?！案叽娴唾J”是指中央公積金局以高于市場化的存款利率向公積金參繳者付給利息，同時建屋發(fā)展局以比市場化利率更為優(yōu)惠的利息為公積金參繳者提供住房貸款。目前公積金存款利率為新加坡國內(nèi)四家主要銀行一年期定期存款利率的加權(quán)平均數(shù)，且不低于年利率2.5%，確保公積金不存在儲蓄利息損失。貸款利率一般是在公積金存款利率的基礎(chǔ)上上浮0.1個百分點，即繳存人申請組屋貸款利率為2.6%，低于市場貸款利率。
在新加坡中央公積金制度中，公積金福利功能不僅涵蓋了住房保障，還延伸到醫(yī)療、養(yǎng)老等各類保險，這種綜合型社會保障制度，使得儲戶在沒有獲得住房優(yōu)惠福利時可以從養(yǎng)老、醫(yī)療等其他方面得到補償，有助于實現(xiàn)住房公積金公平地對待每一類參繳者。
2.巴西的失業(yè)與保障公積金制度。巴西政府為保障住房投資與信貸資金來源，于1966年對社會保障制度進行改革，設(shè)立一種兼顧失業(yè)保險和住房保障的綜合性社會保障資金――失業(yè)與保障公積金（FGTS，Unemployment and Provident Fund），屬于一種強制性的儲蓄制度，由巴西國家銀行運作管理。其主要做法是：雇主定期需按照雇員工資的一定比例（8%），將歸屬于雇員的個人福利基金存入指定機構(gòu)――保障就業(yè)基金會的雇員個人賬戶。這部分基金由政府轉(zhuǎn)交給巴西的全國住房建設(shè)銀行進行保管和經(jīng)營，雇員個人賬戶的存款可以用來支付失業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療費用，并于參繳后6年用于償還住房貸款。
巴西失業(yè)與保障公積金制度屬于強制儲蓄范疇，但國家住房銀行按物價指數(shù)對職工賬戶名義存款進行調(diào)整，一般按年利率加3%（通貨膨脹率）計息支付存款利息，這種指數(shù)化保值機制不僅規(guī)避了像我國住房公積金“低存”的利息損失，還有效防范了通貨膨脹帶來的存款貶值風險。此外，巴西失業(yè)與保障公積金并非?？顚Ｓ?，不僅能用于住房貸款、住房補貼，當雇員在結(jié)婚、購房、償還醫(yī)療費用和退休的情況下，也可以提取基金會的存款。多元化福利制度彌補了那些不能使用公積金低息貸款雇員的利益損失，對于我國住房公積金的利益補償問題具有很大的借鑒意義。
3.德國的住房儲蓄制度。住房儲蓄制度是德國運用最廣泛、最具有特色的一種政策性住房融資制度。德國住房儲蓄制度是儲蓄者通過簽訂自愿儲蓄合同，先連續(xù)、足額繳存一定數(shù)額的資金，在達到一定年限和一定數(shù)額要求之后，才有權(quán)從該金融機構(gòu)取得優(yōu)惠利率住房貸款的一種融資方式。在德國，雇員可以在自愿條件下根據(jù)自身的收入高低、消費偏好大小、投資欲望強弱，決定是否簽訂住房儲蓄合同。德國同樣采用“低存”的融資模式，但為提高儲戶自愿儲蓄的積極性吸引更多的資金進入住房融資體系，德國政府采取了多樣化的住房儲蓄獎勵，包括創(chuàng)設(shè)住宅儲蓄獎勵、雇員儲蓄獎和職工資產(chǎn)積累獎，還配套地提供了多種稅收減免優(yōu)惠政策，彌補儲蓄存款利息的損失，保護雇員的利益。
德國住房儲蓄也采取“低進低出”的運作模式，但在配貸中實行的指數(shù)化評分確保了每個儲戶都有機會獲得低息貸款。評分值是反映存款人對儲蓄群體所做貢獻大小的指標，即存款額越多、存款期越長，評分值就越高，這樣就給予了那些長時間存款，但未使用貸款的儲戶更多地使用貸款的機會，保障了儲戶存款義務(wù)和貸款權(quán)利的對稱。德國儲蓄銀行每月計算一次評分值，并按評分值的高低來確認借款人資格和分配貸款順序?？紤]到不同雇員參繳住房儲蓄時簽訂借貸合同的金額也不相同，為公正地評估不同的儲貸合同，德國政府按每1000馬克的借貸合同所獲得的利息額來計算評估值，這樣就保證了每個雇員（特別是中低收入階層）都能得到公正而平等的配貸機會。
三、我國住房公積金參繳者利益補償方式探討
住房公積金作為我國住房領(lǐng)域最重要的一項公共政策，應(yīng)公平地對待每一位繳存者，為其提供公平的住房貸款權(quán)利，使其獲得相對公平的收益。對于同為儲戶的終身或長時間未使用公積金貸款解決住房問題的參繳者，既然目前條件下無法解決住房問題，就應(yīng)該對其儲蓄利息損失（出讓平等的貸款權(quán)利）進行補償。
1.建立制度內(nèi)的利益補償機制。結(jié)合我國的實際情況，相對公平的補償原則應(yīng)當是，使得從參與公積金繳存到退休公積金銷戶使用貸款的儲戶和未使用貸款的儲戶都能依據(jù)其自身對公積金資金池貢獻大小獲得相對合理的收益，簡而言之就是單位公積金資金池貢獻獲得的收益對于使用貸款儲戶和未使用貸款儲戶是無差異的。對于未使用公積金貸款的儲戶來講利益補償方式可以有三種選擇：第一種是額度補貼，即在儲戶退休銷公積金賬戶時，一次性補貼一定數(shù)額的利息;第二種是利率補貼，即調(diào)整未使用貸款儲戶的儲蓄利率，減少其利息損失，使其與使用公積金貸款儲戶一樣獲得與貸款優(yōu)惠相當?shù)氖找?第三種是比例補貼，即借鑒德國的住房儲蓄制度提供一定比例的繳存額度獎勵。
2.逐步推進住房公積金的自愿繳存改革。強制儲蓄是住房公積金對不同參繳者收益分配不公的重要根源。從長期來看，高效率的市場化運作是各國政策性住房金融的發(fā)展趨勢，因此我國也應(yīng)當逐步推行住房公積金的自愿繳存。這方面的改革在我國己有先例。2006年12月，上海市住房公積金管理委員會通過《上海市城鎮(zhèn)個體工商戶及其雇用人員、自由職業(yè)者繳存、提取和使用住房公積金實施辦法》，明確規(guī)定上海市的個體工商戶和自由職業(yè)者可以自愿繳納公積金。之后，西安市、北京市、湖州市以及揚州市等先后都通過法律手段規(guī)定了城鎮(zhèn)工商戶以及自由職業(yè)者自愿繳納住房公積金的合法性。在進行自愿繳存試點的同時，還需要不斷改進公積金制度以增強其吸引力，如逐步提高政府對住房公積金的支持力度，根據(jù)居民不同的需求，設(shè)計不同利率、優(yōu)惠政策的儲蓄品種，或稅收減免、股金分紅等方式鼓勵居民參加住房儲蓄，也可以借鑒德國住房儲蓄獎勵實行多樣化獎勵政策，給予儲戶更多的選擇機會，減少未使用公積金貸款儲戶的不公平感受。
3.放寬住房公積金提取條件，進行多元化福利改革。目前我國住房公積金基本上只能用于住房領(lǐng)域即?？顚Ｓ?，福利范圍小，用途少，也是未使用公積金貸款儲戶遭受福利損失的重要原因。在新加坡、巴西住房金融制度中，這種福利損失主要是通過多功能的“無差異組合”來彌補，即低收入未使用貸款者盡管在購房消費中喪失一定的優(yōu)先補貼權(quán)，但在養(yǎng)老和就業(yè)保障方面得到政府的優(yōu)先權(quán)。為此，我們可以借鑒德國、巴西、新加坡的住房金融制度，擴展住房公積金的外延功能，延伸到養(yǎng)老、醫(yī)療等社保領(lǐng)域，使得未能使用公積金貸款的儲戶從其他方面社保領(lǐng)域得到補償，同時，也可以提高公積金提取的頻率以減少公積金利息損失。如大連市已允許因疾病、子女上大學(xué)等造成家庭困難的職工提取住房公積金用于生活開支;武漢等多地放寬公積金提取條件，武漢從2014年7月1日起月收入在1900元以下且從未使用公積金貸款的職工可定期提取公積金;北京的住房公積金提取條件也放寬，由一年一次進一步放松為三個月提取一次。放寬住房公積金提取條件，推行多遠福利化政策，有利于繳存公積金而沒有能力買房的居民更為合理地使用住房公積金，減少儲蓄存款的利息損失。
4.完善住房公積金配貸機制。以中低收入者為主的未使用公積金貸款的參繳者與使用貸款參繳者之所以存在利益分配不公問題，是因為儲蓄者和借款者是不匹配、不對稱的。因此，要完善公積金貸款的配貸款機制，給予未使用貸款的參繳者更多的貸款機會。目前我國公積金貸款審核基本比照商業(yè)銀行的做法，誰收入高、支付償還能力強，誰就最有可能得到公積金貸款。在評估貸款額度時通常只考慮到儲戶的繳存額度、余額以及收入水平等條件，沒有全面考慮儲戶對住房公積金的貢獻。為了保證住房公積金參與者權(quán)利與義務(wù)的對等，在配貸方面應(yīng)采取一些利益補償?shù)拇胧?，如在風險可控的條件下，降低中低收入者購房首付比例，提高中低收入者購房能力。特別是中低收入者購買經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房，除了降低首付款比例之外，還應(yīng)該在保障性住房分配、資格審核過程中給予更多的優(yōu)惠，通過政府機構(gòu)或政策性金融機構(gòu)提供擔保，提高中低收入者獲得貸款的能力。還可以嘗試住房公積金貸款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓機制，對于沒有使用公積金貸款的職工，可以考慮將其貸款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓出去，這樣一方面轉(zhuǎn)讓費用可以補償自己繳存公積金的利息損失，另一方面，可以讓需要公積金貸款的職工獲得更大比例的公積金貸款。除此之外，也可借鑒德國指數(shù)化的配貸機制，建立指數(shù)配貸標準，在貸款審核時以存款額與存款時間相乘為基礎(chǔ)來衡量客戶存款表現(xiàn)對整個住房貸款資金池的貢獻度，存款額越多、存款期越長，評分值就越高，這樣就給予了那些長時間存款，但未使用貸款的儲戶更多的使用貸款的機會，保證每個儲戶都能得到公正平等的配貸機會，保障參繳者權(quán)利與義務(wù)的對稱。
[本文為遼寧省高等學(xué)校優(yōu)秀科技人才支持計劃項目（WR2013008）資助。]
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第9篇：公積金貸款調(diào)整利率范文
年初的住房貸款利率7折優(yōu)惠著實讓購房者們驚喜了一把，但隨著近期各家銀行7折利率優(yōu)惠政策的逐步退市，不少購房者開始打起了退堂鼓。盡管優(yōu)惠政策逐步退出，但購房需求仍然存在。如何在沒有優(yōu)惠政策的情況下，盡可能地節(jié)省貸款開支，成為目前購房者首先需要考慮的問題。
那么，在房貸過程中，究竟有哪些省錢的竅門呢?
技巧一公積金貸款不可少
房貸想省錢，最簡單、最可行的辦法是能用公積金的一定要用公積金。
另外，購房者在申請購房組合貸款時，要盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大限度地降低每月公積金的還款額。同時還需要盡可能地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。照此操作，月還款額的結(jié)構(gòu)就會呈現(xiàn)公積金貸款份額少、商業(yè)貸款份額多的狀態(tài)，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣同樣可以節(jié)省一大筆開支。
此外，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，只要轉(zhuǎn)換成功，貸款人就可以節(jié)省利息支出。至于能節(jié)省多少，要看什么時候轉(zhuǎn)換了，前3年內(nèi)轉(zhuǎn)換省錢最多。如果貸款前3年內(nèi)沒轉(zhuǎn)成，最好在貸款年限三分之一的時間內(nèi)轉(zhuǎn)。以貸款10萬元、10年為例來說，在還款12個月即一年后商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款，比在第60個月即第五年后轉(zhuǎn)?？啥嗍?032.88元。
值得注意的是，專家提示說，公積金貸款一般從審批到發(fā)放所需的時間至少近一個月，所以急需購房的消費者最好提前申請貸款。
技巧二固定利率房貸抵御加息
據(jù)了解，現(xiàn)在不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。雖然固定利率較高，但一旦央行加息，或者房貸利率變動，固定利率房貸業(yè)務(wù)的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。購房者可以選擇3至5年期的固定利率貸款，一旦未來央行取消優(yōu)惠利率或上調(diào)利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不會受加息的影響。浮動利率房貸與固定利率房貸相比，浮動利率房貸會更劃算。以25萬元5年期房貸為例，消費者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在5000元左右；如果選擇浮動利率房貸，每月還款額不超過4850元，兩者相差近150多元。
值得注意的是，現(xiàn)在包括建行、招行、興業(yè)等銀行在固定利率的基礎(chǔ)上又推出了“固定+浮動”類房貸業(yè)務(wù)，房貸者可以根據(jù)自身的情況來調(diào)整固定利率和浮動利率的期限，這也突破了固定利率產(chǎn)品期限較短的限制，給了貸款人更多自主選擇的機會。
招商銀行烏魯木齊分行個人理財中心工作人員認為，在利率變動期，購房者不妨考慮選擇固定利率房貸業(yè)務(wù)，一定程度上可以節(jié)省一筆開支。
技巧三找到省錢的還款方式
除了上述技巧外，選擇適合自身經(jīng)濟情況的房貸還款方式也是省錢的重要途徑之一。當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。
從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息。但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。舉例來說，以貸款2s萬元，期限20年，利率以目前央行公布的房貸利率標準水平(5.94％)下浮30％后(4.16％)計算，等額本金首月還款1968.34元。而等額本息首月只需還款1536.11元。
