二胎政策的利與弊精選(九篇)

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第1篇：二胎政策的利與弊范文

劃定適用范圍

《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標》（京政發(fā)[2015]7號文）明確提出，政府應擔負起“?；?、兜底線”的責任，同時還要采取多種方式積極引導社會資本參與居住公共服務(wù)設(shè)施的投資、建設(shè)和運營管理。依據(jù)7號文精神，結(jié)合不同類型公共服務(wù)設(shè)施的自身特點，以及使用代建模式過程中的利與弊，建議對今后的房地產(chǎn)開發(fā)代建項目，根據(jù)公共服務(wù)設(shè)施類別劃定代建模式的適用范圍。

從以往的代建案例分析，采用房地產(chǎn)開發(fā)項目代建模式的主要是幼兒園和中小學。此類設(shè)施由于能為項目增添附加值，比較受開發(fā)商青睞，在代建設(shè)施中所占比重也最大。但從實際使用情況看，建議義務(wù)教育階段和非義務(wù)教育階段的設(shè)施應該區(qū)別看待。

幼兒園建議繼續(xù)使用代建模式。隨著二胎政策的放開，以及育兒理念的不斷更新，本市幼兒園供求矛盾突出，居民對于幼兒園的需求也更加的多元化。僅僅依靠教育主管部門組織建設(shè)公立幼兒園，一時很難滿足需求。幼兒園通常建筑規(guī)模不大，相關(guān)設(shè)計標準較為明晰，與居住小區(qū)建設(shè)的關(guān)系緊密，使用代建模式有利于實現(xiàn)同步性和多元化。從調(diào)研情況看，開發(fā)商和政府主管部門都沒有反映突出的問題，表明相關(guān)運作比較成熟，各方認可度較高。

中小學建議原則上由政府投資建設(shè)。中小學使用房地產(chǎn)開發(fā)項目代建模式雖然提高了建設(shè)速度，增加了學位數(shù)量，但反映出的問題也比較多。最為突出的是開發(fā)商的逐利行為對義務(wù)教育資源的公共品屬性造成一定的損害，引發(fā)社會問題。在部分新開發(fā)的區(qū)域，代建本是為了盡快解決教育資源不足問題，結(jié)果“學區(qū)房”的出現(xiàn)反而加劇了學位緊張，事與愿違。隨著城市發(fā)展階段從聚集轉(zhuǎn)為疏解，大規(guī)模的住宅開發(fā)項目越來越少，代建學校的機會和必要性都隨之減少，義務(wù)教育的缺口主要體系為“軟件”的不足、優(yōu)質(zhì)資源的不均衡。為每一位適齡兒童提供義務(wù)教育是政府本身的職責所在，政府投資建設(shè)有利于統(tǒng)籌布局和保證公平性。因此，建議此類設(shè)施原則上一律由政府投資建設(shè)。特殊情況下需要代建，應在規(guī)劃階段明確服務(wù)范圍，并禁止進行商業(yè)性宣傳。

醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施建議進一步明確標準。該類設(shè)施包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和各級醫(yī)院，其中使用房地產(chǎn)開發(fā)項目代建模式的主要是服務(wù)中心級別的設(shè)施。結(jié)合前期的調(diào)研，代建的主要問題在于前期沒有提出詳細的建筑標準，導致開發(fā)商僅僅是建了指定面積的房子，位置、布局等不能滿足使用要求。這一問題通過加強溝通、明確相關(guān)標準，可以得到解決。在此基礎(chǔ)上，可以使用代建模式。

使用房地產(chǎn)開發(fā)項目代建模式的交通設(shè)施主要有公交場站和社會停車場兩大類，需要分別對待。

公交場站建議由交通部門負責投Y建設(shè)。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，公交場站的建設(shè)和項目本體基本上是脫離的。此類設(shè)施對周邊道路等設(shè)施的要求具有較強專業(yè)性，范圍也不僅限于開發(fā)商項目所在地塊內(nèi)，需要對整個區(qū)域提前做出詳細規(guī)劃。接收方反映，建成移交時在轉(zhuǎn)彎半徑等方面經(jīng)常不能滿足線路運轉(zhuǎn)要求，而且周邊的建筑、道路已經(jīng)建成，無法重新整改，只能閑置或當作停車場使用，反而是一種浪費。公交場站用地不需要分攤土地開發(fā)成本，建筑工程量也比較小，全部由政府投資建設(shè)，財政負擔也相對較輕。

社會停車場代建中沒有發(fā)現(xiàn)突出問題，而且投資額比較小，對項目整體的影響不大，可以使用代建模式。同時，鑒于社會停車場本身屬于“準公共產(chǎn)品”，有一定的盈利空間，同樣適合以其他方式引入社會資本進行多元化投資和運營，而且各方面探索成果已經(jīng)較為豐富。因此，代建模式應該僅僅作為多元化中的一元，而不應成為主流。

市政公用設(shè)施應區(qū)別對待。房地產(chǎn)開發(fā)項目代建的市政公用設(shè)施主要包括三類。第一類是涉及最多的垃圾處理設(shè)施，屬于具有“負外部性”的公共服務(wù)設(shè)施，對提升項目品質(zhì)沒有好處，開發(fā)商積極性也不高，通常采取能拖則拖、能躲則躲的策略。此類設(shè)施建議由相關(guān)市政環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一布局、提前建設(shè)。第二類是水電氣熱供給設(shè)施用房，專業(yè)性較強，通常為項目級配建設(shè)施，使用代建模式的社區(qū)和街區(qū)級設(shè)施較少，此類設(shè)施也不建議使用代建模式。第三類是郵政設(shè)施，相關(guān)運作比較成熟，沒有突出問題，可以使用代建模式。

社區(qū)綜合管理服務(wù)包含內(nèi)容比較龐雜，涉及社區(qū)辦公、文化、體育、養(yǎng)老、派出所等多種用途，也應采取差異化措施。

養(yǎng)老設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)項目代建起步較晚，目前都尚未投入使用，問題也尚未暴露。但參考教育類設(shè)施的經(jīng)驗，預計隨著老齡化水平的提高，養(yǎng)老設(shè)施的市場價值將逐步顯現(xiàn)，可能會成為繼“學區(qū)房”之后被開發(fā)商利用的又一大賣點。因此對公益性的養(yǎng)老設(shè)施和經(jīng)營性的養(yǎng)老設(shè)施，應該作出清晰的劃分。如果養(yǎng)老設(shè)施定位為公辦，建議由民政部門負責投資建設(shè)，防止公辦養(yǎng)老院出現(xiàn)與“學區(qū)房”類似的問題。與此同時支持社會資本自主投資、經(jīng)營養(yǎng)老設(shè)施，實現(xiàn)多元化。經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施完全可以單獨出讓地塊、單獨立項，沒有必要與住宅開發(fā)項目捆綁。

社區(qū)辦公用房和文體設(shè)施等，一般在項目級中都要代建，社區(qū)級和街區(qū)級的設(shè)施只是在建筑面積上更大。各級設(shè)施都面臨著標準缺失問題，在建立標準的基礎(chǔ)上，在項目級代建的基礎(chǔ)上增加社區(qū)級、街區(qū)級的代建也并非難事，因此比較適合使用房地產(chǎn)開發(fā)項目代建模式。

派出所、消防站等特殊用途的設(shè)施一般體量不大，而且專業(yè)性較強，不適合由房地產(chǎn)開發(fā)項目代建，實踐中使用代建模式的本身也不多，建議不納入代建模式適用范圍。

完善代建模式

對于可以使用代建模式的公共服務(wù)設(shè)施，針對實踐中的主要問題，我們提出了“政策到位、標準明確、溝通充分、流程規(guī)范”四個方面的政策建議。

首先要政策到位。

目前代建模式在辦理相關(guān)手續(xù)時依據(jù)函、請示批復、會議紀要等低層級文件居多，有時甚至無政策可依，有必要在全市層面出臺政策，讓代建模式有法可依。

建議出臺總領(lǐng)性的管理辦法。建議由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，規(guī)劃、國土、發(fā)展改革、稅務(wù)以及公共服務(wù)設(shè)施的使用部門共同參與制定。一是劃定適用范圍。建議采取“正面清單”的方式明確可以使用房地產(chǎn)開發(fā)項目代建模式的公共服務(wù)設(shè)施類型，清單之外的不允許與房地產(chǎn)開發(fā)項目捆綁。二是明確代建模式在規(guī)劃、土地供應、立項、建設(shè)、移交各環(huán)節(jié)的基本流程，特別是針對在一般項目流程基礎(chǔ)上增加的內(nèi)容給出統(tǒng)一政策。三是統(tǒng)一明確產(chǎn)權(quán)歸屬，即代建公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是放在專業(yè)管理部門、放在具體使用單位、放在國資委、成立專門的托管機構(gòu)、還是由接收部門自己確定。四是明確制約手段，要求先完成公共服務(wù)設(shè)施移交，后辦理商品房部分預售許可政策，令公共服務(wù)設(shè)施的移交與商品房部分的銷售構(gòu)成制約關(guān)系，促使開發(fā)商按時按質(zhì)完成建設(shè)并移交設(shè)施。

建議出臺相關(guān)的土地政策。建議由規(guī)劃國土部門牽頭出臺政策，明確無償代建的公共服務(wù)設(shè)施統(tǒng)一采用劃撥方式供應土地；明確土地劃撥手續(xù)在什么時候辦理，需要哪些前置條件；明確土地出讓金是直接免收還是先收后返，因施工誤差多出來的建筑面積是否免收出讓金。

建議出臺明確的稅費政策。建議由稅務(wù)部門牽頭出臺文件，明確代建公共服務(wù)設(shè)施的各項稅費政策。特別是明確移交環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅費怎么交、誰來交，如何計算、如何減免等。

其次要標準明確。

標準問題已經(jīng)成為代建設(shè)施順利移交和使用的最大障礙。以書面形式明確標準，可提高建設(shè)效率，減少糾紛和二次拆改，也是對市場經(jīng)濟中契約精神的尊重。

建議提前明確設(shè)施性質(zhì)。在規(guī)劃階段，最遲于土地出讓之前就應明確公共服務(wù)設(shè)施的性質(zhì)、服務(wù)范圍等，寫入土地招拍掛協(xié)議，并公之于眾，同時要求開發(fā)商銷售時在醒目位置公開這些信息。特別是幼兒園、體育場館、停車場等可以是公益性也可以是營利性的設(shè)施，在姓公還是姓私的問題上不能含糊。

建議按項目明確建筑標準。公共服務(wù)設(shè)施的需求構(gòu)成復雜，由市政府出臺一個全市統(tǒng)一而又十分詳細的標準比較困難。建議根據(jù)前期與使用部門的溝通情況，以項目為單位，將詳細建設(shè)標準寫入土地招拍掛協(xié)議，或在土地出讓的同時，由開發(fā)商和使用部門簽訂代建（接收）協(xié)議。具體標準可以各類設(shè)施的行業(yè)標準為基礎(chǔ)，結(jié)合實際需求進行適當調(diào)整。對于尚沒有行業(yè)標準的設(shè)施，應由專業(yè)主管部門牽頭盡快制定。達不到標準的政府有權(quán)拒絕接收，達到標準的應及時完成接收并為開發(fā)商辦理預售證等手續(xù)。

建議制定代建協(xié)議模板。建議由市規(guī)劃國土委或住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭擬定代建協(xié)議模板，征求其他相關(guān)部門意見后公布。并要求具體項目簽訂代建協(xié)議時在模板基礎(chǔ)上進一步細化完善。代建協(xié)議模板的內(nèi)容應包括公共服務(wù)設(shè)施的建筑標準、裝修標準、性質(zhì)、具置、移交時限、移交方式、接收方、違約責任等。

再者是溝通充分。

既保證溝通充分到位，又要符合行政審批制度改革方向，不能隨意增加審批環(huán)節(jié)，重點還是要在政府部門之間建立溝通機制。

建議建立市級層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。由市規(guī)劃國土委牽頭組織，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市財政局及市級教育、衛(wèi)生、民政等專業(yè)主管部門共同參與，定期召開聯(lián)席會議。根據(jù)各領(lǐng)域的需求，對一段時間內(nèi)重點代建什么、代建多少、主要建在哪、設(shè)施性質(zhì)等問題給出方向性意見。

建議建立市、區(qū)兩級溝通協(xié)調(diào)機制。市級層面與區(qū)級層面考慮問題的角度各有側(cè)重，建議以市、區(qū)兩級規(guī)劃國土系統(tǒng)的聯(lián)絡(luò)為縱向骨干，建立溝通協(xié)調(diào)機制。通過區(qū)規(guī)劃國土部門無法在本區(qū)層面協(xié)調(diào)的事項集中匯總上報，由市級規(guī)劃國土部門聯(lián)系其他市級部門協(xié)調(diào)解決。之所以選擇規(guī)劃國土系統(tǒng)，一是便于在前期階段及時解決問題，二是規(guī)劃國土系統(tǒng)在代建各環(huán)節(jié)與各方均有密切聯(lián)系，便于匯總情況；三是因為該系統(tǒng)是直管，縱向聯(lián)系較為密切、便利；四是借鑒豐臺等區(qū)的經(jīng)驗教訓。

建議明確要求各區(qū)將部門間溝通前置到土地出讓前。對可能需要代建公共服務(wù)設(shè)施的地塊，建議統(tǒng)一要求各區(qū)在出讓方案確定之前充分聽取使用部門意見。土地出讓完成后，使用部門與開發(fā)商簽訂代建協(xié)議，此后各個審批環(huán)節(jié)均不再要求開發(fā)商出具使用部門意見材料，各部門也不得再提出額外要求。

最后要流程規(guī)范。

建議統(tǒng)一立項要求。對于立項的必要前置條件，特別是關(guān)于是否必須出具使用部門意見，是否要完成土地劃撥手續(xù)等目前做法不一的問題，應給出全市統(tǒng)一的政策。建議統(tǒng)一在簽訂招拍掛協(xié)議的同時，簽訂規(guī)范的代建協(xié)議，并隨后完成公共服務(wù)設(shè)施地塊的土地劃撥手續(xù)，此外無需再提供使用部門的書面意見，以減輕企業(yè)審批負擔。對于保障房等非招拍掛方式供地的項目，也應在辦理立項前簽訂代建協(xié)議。

建議統(tǒng)一聯(lián)合驗收。建議由住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭組織，在一般房地產(chǎn)開發(fā)項目F行竣工驗收方式的基礎(chǔ)上，應邀請公共服務(wù)設(shè)施對應的主管部門參與驗收。已明確了具體使用單位的，應邀請使用單位一同參與驗收。如代建設(shè)施沒有達到代建協(xié)議中的要求，主管部門或使用單位可依據(jù)代建協(xié)議及相關(guān)文件規(guī)定反對通過驗收，但不得以未約定事項為由反對通過驗收。