養(yǎng)老項目的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

保險企業(yè)跨界到養(yǎng)老服務(wù)中，所選取的養(yǎng)老服務(wù)模式也各有不同。有的以居家養(yǎng)老服務(wù)為入口，投資建立居家養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)公司，打造互聯(lián)網(wǎng)+時代一體化養(yǎng)老;有的從社區(qū)養(yǎng)老著手，在一二線城市中，通過競標(biāo)地產(chǎn)的方式建立屬于自己的養(yǎng)老社區(qū)，采用高端護(hù)理模式，打造全護(hù)理概念。在建立養(yǎng)老社區(qū)的同時，保險企業(yè)還建立了健康養(yǎng)老體驗(yàn)中心，注重線下養(yǎng)老體驗(yàn)式服務(wù)，形成休閑養(yǎng)生、健康管理、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的養(yǎng)老模式。例如，由泰康人壽投資建設(shè)的國際標(biāo)準(zhǔn)大型綜合養(yǎng)老社區(qū)泰康之家燕園已在北京市昌平區(qū)投入試運(yùn)營。社區(qū)總建筑面積約31 萬平方米，全部建成后可容納3000 戶約4500 位老人入住。泰康之家燕園的社區(qū)服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)養(yǎng)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，包括日常生活服務(wù)、餐飲服務(wù)、健康管理、專業(yè)護(hù)理、醫(yī)療問診、康體娛樂、活力課程和社工服務(wù)等，全方位滿足入住長者的綜合需求。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人壽與北京、上海等地20 余所開設(shè)護(hù)理專業(yè)的高校簽訂訂單式人才培養(yǎng)協(xié)議，形成以需求為導(dǎo)向、以行業(yè)為依托的校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式，以破解養(yǎng)老人才短缺問題。

保險企業(yè)切入養(yǎng)老，一般都是大手筆，并迅速鋪開，要取得規(guī)模效應(yīng)，對資金是一個巨大的考驗(yàn)，但對于善于資本騰挪的保險企業(yè)來說，似乎并非難事。大型保險企業(yè)選擇以投資商、運(yùn)營商一體化的全資運(yùn)營模式，通過自建+ 控股+ 合作的方式培養(yǎng)體系化的養(yǎng)老服務(wù)能力。還有一些保險企業(yè)采用股權(quán)合作模式，與開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，該模式有望成為國內(nèi)保險公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。

而在美國，保險公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的渠道以間接投資為主，保險公司大都不直接參與養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建設(shè)。保險公司通過投資房地產(chǎn)信托投資基金成為養(yǎng)老住宅的持有者，獲取長期穩(wěn)定的投資回報。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是毋庸置疑的。2013 年出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是到2020 年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。2014 年8 月出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，支持符合條件的保險機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)保險服務(wù)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。

但對保險公司自身來講，在進(jìn)軍養(yǎng)老項目前必須選準(zhǔn)市場定位和盈利模式，找到適合自己的盈利點(diǎn)及盈利模式。

目前，大部分保險公司的養(yǎng)老項目多集中在地產(chǎn)領(lǐng)域，以養(yǎng)老社區(qū)的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持續(xù)的低入住率，讓險資們看到了理想和現(xiàn)實(shí)的差距，也讓其對養(yǎng)老行業(yè)有了更加清晰的認(rèn)識。

中國平安集團(tuán)子公司平安不動產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目合悅，在2015 年春節(jié)后進(jìn)行封盤。該項目以全齡化全方位社區(qū)服務(wù)為特色，提供頤養(yǎng)身心的全方位服務(wù)。據(jù)悉，合悅項目并未叫停，僅是暫時封盤。但外界對于平安不動產(chǎn)關(guān)注不是這一項目的暫時停滯，更多的是質(zhì)疑其以養(yǎng)老名義圈地，但平安不動產(chǎn)方并未做出回復(fù)。

剝離房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老社區(qū)并非暴利、高盈利的投資項目，其投資周期也許要長達(dá)8 至10 年。在項目投入前期，能維持收支平衡已較為不易。目前從各養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)行的情況來看，其短期收益大概僅為5% 至6%，若收益要達(dá)到8% 至10% 之間，則需要10至20 年的投資周期。

第2篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：PPP項目 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 云計算 大健康 養(yǎng)老云

中圖分類號：F283 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，1999年我國60歲以上老年人口比例已達(dá)10%。按照聯(lián)合國對人口老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)劃分，中國已進(jìn)入老齡化社會，而截至2014年底，我國60歲以上老年人口為2.12億人，占總?cè)丝诘?5.5%，中國成為世界上老齡化速度最快的國家之一。聯(lián)合國曾作出預(yù)測，到2049年，中國將有近三分之一人口超過60歲，老齡化程度繼續(xù)加重。針對日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老現(xiàn)狀，國家在十三五規(guī)劃中將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)提出，國家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項養(yǎng)老項目。而在建設(shè)養(yǎng)老項目的過程中，政府往往承擔(dān)了較大的財政壓力。國務(wù)院于2013年的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確指出，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。并于2014年在湖南、內(nèi)蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個省份開展以社會資本合作、市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、國內(nèi)PPP養(yǎng)老項目的現(xiàn)狀和問題

社會資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險共擔(dān)和利益共享的公共部門和私營機(jī)構(gòu)之間的長期合作機(jī)制。其相對于傳統(tǒng)的單政府公共服務(wù)供給模式而言，具有效率高、減輕財政負(fù)擔(dān)、優(yōu)化風(fēng)險承擔(dān)降低成本、服務(wù)質(zhì)量高等優(yōu)點(diǎn)。

以江西省贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心項目為例，該項目為全國第二批PPP模式示范項目，于2015年6月正式落地，計劃用3年時間投資1.6億建設(shè)72個居家養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)中心，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋的目標(biāo)。在章貢區(qū)政府的監(jiān)管下，社會資本同贛州市市場建設(shè)綜合開發(fā)有限公司共同合作，注資組建養(yǎng)老服務(wù)中心項目管理公司。項目全部建成后，將為全區(qū)11萬名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫(yī)療陪護(hù)等社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。

除了該項目之外，全國各地也有一批PPP模式的養(yǎng)老項目開展，而在開展過程中發(fā)現(xiàn)存在老年人去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)意愿下行、居家養(yǎng)老意愿相對強(qiáng)烈的情況，因此PPP模式的社區(qū)居家養(yǎng)老為目前主流方向。而現(xiàn)行PPP模式下的社區(qū)居家養(yǎng)老依舊存在不能提供有效供給狀態(tài)。主要體現(xiàn)在：1.過度依賴政府資源和行政運(yùn)作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會資源整合不足，未將政府、社區(qū)以及民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)間資源進(jìn)行有效整合、信息共享。導(dǎo)致三方各自獨(dú)立提供服務(wù)，造成資源重復(fù)和服務(wù)盲區(qū)。3.同專業(yè)機(jī)構(gòu)間的互動不足，目前社區(qū)醫(yī)療保健工作不能滿足老年人對健康咨詢和身體康復(fù)護(hù)理等需求；4.工作人員專業(yè)能力待提高，缺乏相關(guān)職業(yè)教育以及相關(guān)技能培訓(xùn)。5.提供的服務(wù)形式較單一，未將老年群體進(jìn)行細(xì)分，不能提供個性化的居家養(yǎng)老方案和服務(wù)。6.監(jiān)管不及時，目前監(jiān)管形式為事后監(jiān)管和應(yīng)急監(jiān)管，監(jiān)管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴(kuò)展出衍生產(chǎn)品。

二、基于云計算和大健康的養(yǎng)老PPP項目的新模式的探索

云計算和大健康平臺均是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一種模式。云計算是基于互聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)服務(wù)的增加、使用和交付模式，通常涉及通過互聯(lián)網(wǎng)來提供動態(tài)易擴(kuò)展且經(jīng)常是虛擬化的資源。而大健康平臺實(shí)際上也是指利用互聯(lián)網(wǎng)整合各種資源，將不同的醫(yī)療機(jī)構(gòu)甚至保險單位等進(jìn)行聯(lián)合，進(jìn)行信息共享以便機(jī)構(gòu)為個人用戶提供可持續(xù)的個性化服務(wù)。

將云計算和大健康概念和技術(shù)引入養(yǎng)老PPP項目，并對現(xiàn)有項目模式進(jìn)行改進(jìn)，獲得以政府為主導(dǎo)、養(yǎng)老云信息平臺為憑借、以社區(qū)養(yǎng)老中心為依托、以大健康平臺為輔助的新型健康養(yǎng)老模式――“健康養(yǎng)老云”模式，以實(shí)現(xiàn)老人“安養(yǎng)―樂活―善終”的生活目標(biāo)。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)內(nèi)主體有政府公共部門、第三方社會機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老云信息平臺以及PPP項目管理公司籌建和管理的社區(qū)居家養(yǎng)老中心，圖1為“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)想。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式如下：

（一）政府公共部門、社會資本共同成立PPP項目公司和居家養(yǎng)老云信息平臺

政府和社會資本通過PPP模式簽訂合同，成立PPP項目公司。政府提供土地和政策，社會資本負(fù)責(zé)籌建和管理PPP項目公司并成立居家養(yǎng)老云信息平臺，PPP項目公司籌建并負(fù)責(zé)管理社區(qū)養(yǎng)老中心。政府對PPP項目公司以及居家養(yǎng)老云信息平臺進(jìn)行監(jiān)管，對項目進(jìn)行風(fēng)險管控。

（二）老人/子女、智能終端企業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老中心以及居家養(yǎng)老云信息平臺構(gòu)成基本居家養(yǎng)老配置

智能終端企業(yè)與社區(qū)養(yǎng)老中心合作，保證智能終端入戶。社區(qū)養(yǎng)老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養(yǎng)老云信息平_的用戶信息管理系統(tǒng)。子女可通過智能終端和社區(qū)養(yǎng)老中心了解老人居家養(yǎng)老情況并可對養(yǎng)老服務(wù)、老人健康等信息進(jìn)行反饋。社區(qū)養(yǎng)老中心可通過智能終端以及信息反饋對老人養(yǎng)老情況進(jìn)行實(shí)時更新和監(jiān)管，消除養(yǎng)老服務(wù)信息滯后引發(fā)的資源重復(fù)浪費(fèi)以及服務(wù)盲區(qū)，實(shí)時監(jiān)管及時處理問題，也可避免由監(jiān)管滯后引發(fā)的養(yǎng)老項目風(fēng)險事件。

（三）由居家養(yǎng)老云信息平臺整合其他服務(wù)機(jī)構(gòu)同社區(qū)養(yǎng)老中心資源為老人提供個性化居家養(yǎng)老服務(wù)，形成有序的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

老人依據(jù)自身情況不同對養(yǎng)老服務(wù)的需求不同，如只單靠社區(qū)養(yǎng)老中心提供養(yǎng)老服務(wù)，不僅需要多樣化專業(yè)在職人員，而且還需要豐富的專業(yè)資源。而要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，則將大大增加社區(qū)養(yǎng)老中心的運(yùn)營管理成本，也增加了相應(yīng)風(fēng)險。因此，引入其他服務(wù)機(jī)構(gòu)，例如教育文藝機(jī)構(gòu)、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂、家政服務(wù)甚至其他機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老設(shè)施等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，不僅可提供豐富的服務(wù)種類，而且還可利用養(yǎng)老云信息平臺針對個人提供多機(jī)構(gòu)的個性化服務(wù)套餐，充分整合各機(jī)構(gòu)資源，實(shí)現(xiàn)收益最大化。并可從中衍生新的服務(wù)產(chǎn)品，增添盈利渠道。

（四）居家養(yǎng)老云信息平臺搭載大健康平臺為養(yǎng)老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務(wù)

老人因年齡以及身體狀況，對醫(yī)療知識科普、健身保健、康復(fù)保健、大病重病護(hù)理，臨終關(guān)懷等醫(yī)療相關(guān)服務(wù)有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫(yī)院，大病重病就醫(yī)和護(hù)理存在難度，臨終關(guān)懷等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)不良，其他醫(yī)療信息不明等原因，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)老人受騙、重病老人子女財力人力負(fù)擔(dān)重、重病后康復(fù)保健措施以及臨終關(guān)懷不到位等情況發(fā)生，無法達(dá)到“安養(yǎng)―善終”目標(biāo)。大健康平臺可通過從智能終端科普醫(yī)療知識、智慧醫(yī)院信息平臺、慢性病防治管理系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、康健護(hù)理管理系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)急救系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)中醫(yī)診斷系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)腫瘤篩查系統(tǒng)等提供醫(yī)療信息服務(wù)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)健康服務(wù)，以多層次、高水平、全方位的醫(yī)療健康服務(wù)協(xié)助實(shí)現(xiàn)“安養(yǎng)―樂活―善終”目標(biāo)。

三、“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主體缺乏參與積極性

我國PPP養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前處于發(fā)展初期，盈利模式尚不完善，產(chǎn)業(yè)鏈單一，完整產(chǎn)業(yè)鏈形成需社會資本的財務(wù)成本以及時間成本較大。因此，企業(yè)等第三方機(jī)構(gòu)缺乏長期參與積極性，影響產(chǎn)業(yè)鏈的完善和持續(xù)發(fā)展。

（二）智能終端配套設(shè)施不完善

國內(nèi)智能家居和智能終端設(shè)備尚在發(fā)展階段，而且同老人之間的互動模式待摸索和優(yōu)化，經(jīng)常存在智能終端操作過于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現(xiàn)智能設(shè)備安裝后老人不會使用的情況，久而久之智能終端成為擺設(shè)。

（三）云信息平臺的信息安全隱患

健康養(yǎng)老云產(chǎn)業(yè)中信息共享除為機(jī)構(gòu)帶來便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護(hù)老人隱私、維護(hù)老人信息安全成為平臺建立必需解決問題之一。

（四）大健康平臺處于事業(yè)發(fā)展期，同養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式尚待摸索

大健康平臺是隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫(yī)療健康咨詢服務(wù)，如何針對老年人推出針對性的系統(tǒng)性特色服務(wù)，是亟待解決的問題。

四、關(guān)于“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立完善的信息安全監(jiān)管機(jī)制

建立健全信息安全法律法規(guī)體系，加強(qiáng)執(zhí)法力度，要求各地區(qū)各部門積極監(jiān)管并反饋。加大互聯(lián)網(wǎng)信息安全領(lǐng)域的資金投入，建立互聯(lián)網(wǎng)信息安全國家標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)安全行業(yè)健康發(fā)展。

（二）鼓勵民營資本進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)

鼓勵民營資本進(jìn)入大健康行業(yè)，促進(jìn)醫(yī)療健康咨詢行業(yè)、康復(fù)保健機(jī)構(gòu)、臨終關(guān)懷機(jī)構(gòu)等同養(yǎng)老相關(guān)的特色機(jī)構(gòu)的建立和發(fā)展。促進(jìn)民營機(jī)構(gòu)同公共醫(yī)療機(jī)構(gòu)的信息溝通和合作交流，推動大健康平臺的快速發(fā)展。

（三）新型養(yǎng)老特色主打的智能終端的研究以及加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員的針對性宣傳培訓(xùn)。

鼓勵企業(yè)針對老年人特點(diǎn)研發(fā)簡便操作，甚至VR等體驗(yàn)式智能終端。社區(qū)養(yǎng)老中心定期針對居家養(yǎng)老老人舉辦智能終端，以及養(yǎng)老云信息平臺的宣傳培訓(xùn)，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺的使用率。

（四）大力培養(yǎng)跨界人才

PPP項目公司應(yīng)對社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行資質(zhì)考核和技能培訓(xùn)，使其具備互聯(lián)網(wǎng)知識和養(yǎng)老服務(wù)知識，并有簡單的醫(yī)療救護(hù)技能，能及時應(yīng)對突發(fā)的健康問題并提供相應(yīng)措施。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國起步較晚，但我國人口老齡化嚴(yán)重，養(yǎng)老任務(wù)重，形勢嚴(yán)峻。因此，一個符合中國國情，且可實(shí)現(xiàn)良好持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式顯得尤為重要?！敖】叼B(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式不僅可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更可解決我國的養(yǎng)老問題，實(shí)現(xiàn)“安居―樂活―善終”這一養(yǎng)老目標(biāo)。因此，探索并完善該模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)實(shí)意義。

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第3篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn) 融資模式 基金 投資信托

過去10年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了空前的繁榮時期，高房價、秩序混亂、和大批量的地產(chǎn)項目建設(shè)引發(fā)了全世界對中國房地產(chǎn)市場泡沫危機(jī)的恐慌。我國早已將房地產(chǎn)行業(yè)列為八個不鼓勵扶持的行業(yè)之首，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中舉步維艱。這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的研究和開發(fā)與積極進(jìn)行社區(qū)養(yǎng)老房屋建設(shè)的國策方針產(chǎn)生了極大的矛盾。普通的開發(fā)貸已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)正常的運(yùn)營和維護(hù)，引入社會資本是大勢所趨。

一、私募股權(quán)投資

私募股權(quán)投資（PE）是指通過私募基金對非上市公司進(jìn)行的權(quán)益性投資。考慮到私募股權(quán)退出機(jī)制的因素，最優(yōu)化的資金融資方式并非私募股權(quán)投資，但該方案仍不失為一種快速有效的融資手段。私募股權(quán)的投資可以解決部分因前期資金狀況不良，但開發(fā)模式優(yōu)良及前景廣闊的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過養(yǎng)老金、私募股權(quán)投資以及自有資金的整合，對養(yǎng)老房地產(chǎn)進(jìn)行項目開發(fā)，開發(fā)完成后可以通過部分銷售的形式回籠部分資金，同時也可以發(fā)行REITs的方式實(shí)現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。自身留有的項目可以轉(zhuǎn)入運(yùn)營階段，通過養(yǎng)老服務(wù)、分時度假、商業(yè)租賃和物業(yè)管理相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。

二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金嚴(yán)格來講也是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員或?qū)I(yè)的公司運(yùn)作管理的資金。在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進(jìn)行投資的集合投資制度。由于我國將房地產(chǎn)企業(yè)列為八個不鼓勵支持的行業(yè)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時遇到了艱難的融資困境，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金憑借安全性、規(guī)范性、便捷性及穩(wěn)定性成為了解決該項問題的首選。

根據(jù)戴德梁行的調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年人民幣房地產(chǎn)基金的規(guī)模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。在我國的地產(chǎn)市場上已經(jīng)運(yùn)作著大量包括海外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金在內(nèi)的多支產(chǎn)品，如亞洲物業(yè)集團(tuán)（SAP）、荷蘭ING旗下的中國房地產(chǎn)基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂園地產(chǎn)基金和嘉實(shí)基金等。

三、房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國，通過發(fā)行受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，最后將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的集合投資制度，是除房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金之外的第二大類型的重要投融資工具。因?yàn)槭俏{了大量的散戶投資者，所以該類產(chǎn)品的成本利息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，借款利率相比地產(chǎn)基金來說要高出很多，目前市場上，信托接待利率達(dá)到了15%左右。為了降低融資成本以及降低投資風(fēng)險，在成熟房地產(chǎn)投資信托的市場上，融資的主體更加傾向吸納來自政府公共機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老金、其他金融機(jī)構(gòu)（如銀行、保險公司）、基金會和富有人群。

四、保險資金的利用

據(jù)統(tǒng)計，我國保險資金的資產(chǎn)總量已經(jīng)超過萬億元，如同農(nóng)村社會養(yǎng)老保險基金一樣，這一龐大而低成本的資金仍然未被得到良好的開發(fā)和利用。各國政府對保險資金的運(yùn)用的監(jiān)管理念和監(jiān)管方式不盡相同。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)中，政府普遍注重維護(hù)市場本身在資源配置中的基礎(chǔ)性地位，盡量減少對資源配置的直接干預(yù)，賦予保險公司足夠的多元化資產(chǎn)配置空間和抉擇的主動權(quán)。為了控制風(fēng)險，多數(shù)國家或經(jīng)濟(jì)體的《保險法》對保險資金投資房地產(chǎn)設(shè)置了比例上限。德國、美國、日本、中國臺灣、新加坡等國家和地區(qū)設(shè)置的比例大體在10%-20%之間，這些保險資金以直接或間接的方式投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

間接的投資方式如上述所提到的REITs、抵押貸款證券化產(chǎn)品（MBS）、購買房地產(chǎn)上市企業(yè)的債權(quán)或股票等。在我國，中國保險監(jiān)督管理委員會只允許有10%的資產(chǎn)總量可以在金融市場上進(jìn)行支配，這樣的投資區(qū)間僅相當(dāng)于美國投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資百分比。2006年3月國家出臺的《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點(diǎn)管理辦法》來看，雖然沒有將房地產(chǎn)列入可投資范圍，但保險資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域已原則上獲批。時過八年，雖然投資的資金總量和項目數(shù)量仍然相對偏少，但泰康保險，平安集團(tuán)、中保集團(tuán)以及中國人壽已近陸續(xù)在上海、北京、深圳等地通過直接和間接的方式投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是中國人壽和泰康保險也已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮中去。在整體房產(chǎn)企業(yè)融資吃緊的情況下，我國保險資金適度介入房地產(chǎn)領(lǐng)域是必要而又可取的選擇。

五、總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和日漸加劇的人口老齡化問題，人們對健康和生活品質(zhì)的關(guān)注催生了人們對“養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)”的熱衷，無疑養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求是不可抑制的。但養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢與挑戰(zhàn)是并存的，由于這一產(chǎn)業(yè)還屬于探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚處于困境。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與消費(fèi)對象的特殊性，融資方式顯得至關(guān)重要，以上四種融資方式或?qū)⒊蔀槟壳梆B(yǎng)老地產(chǎn)項目最熱衷的手段，如何選擇一種或是多種模式相結(jié)合的融資模式將成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

[1]蓋國鳳，丁莉，鄧湘雪.中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究綜述[J].吉林工商學(xué)院學(xué)報，2013，（02）.

第4篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

首先，先從開發(fā)流程的角度來說一下養(yǎng)老項目的開發(fā)與普通住區(qū)項目的區(qū)別。大家都做開發(fā)，首先知道我們過去的房地產(chǎn)開發(fā)是有開發(fā)企業(yè)，有長短期的投資者，然后有設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工企業(yè)，最后通過銷售滾動開發(fā)構(gòu)建銷售模式，然后賣給入住者。那么我們養(yǎng)老項目會有不同的一點(diǎn)，就是我們一定會有一部分物業(yè)是自己持有經(jīng)營、來運(yùn)營的。我們要構(gòu)建一種全過程的經(jīng)營模式，所以會有經(jīng)營管理公司、會有研究培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、會有對外招商的機(jī)構(gòu)。

策劃和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)，是我們養(yǎng)老項目開發(fā)過程中一個特別重要的環(huán)節(jié)。普通住區(qū)開發(fā)的時候不需要這個，我們直接委托設(shè)計院做就OK了，但是做養(yǎng)老項目沒有經(jīng)驗(yàn)的話，直接來做就會有很多問題，那么就必須要考慮經(jīng)營管理、研修人員的培訓(xùn)教育、要讓它的資金有盈利模式、有一些對外招商的客戶、怎么樣來運(yùn)行，還有就是一定要留一部分持有經(jīng)營，如果全部賣掉了，那么你是很難經(jīng)營管理的，你很難控制這個房子它的走向和居住人群的。所以，養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)別，就是一定會有一部分是持有經(jīng)營的，一定會有一部分的會員和各種形式。

目前已經(jīng)在中國做了幾年，雖然我們還在起步和探索階段，但是這幾年我覺得已經(jīng)逐步的深化，大家也漸漸的形成了一種共識。同時，在養(yǎng)老項目開發(fā)當(dāng)中很關(guān)鍵的研發(fā)和規(guī)劃機(jī)構(gòu)也很多。

我們幾年前就提出這樣一種模式――新型的居家養(yǎng)老模式。這和我們的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型非常契合，比如說這是我們要開發(fā)的一個新的社區(qū)，那它的中心會有一部分持有經(jīng)營的養(yǎng)老中心。它承載著這樣的功能，周邊的住宅是小高層也好、別墅也好、聯(lián)排花園洋房也好，都沒關(guān)系，都是銷售的。這樣的話，資金就可以回籠得比較快速。那么有一部分，比如險資進(jìn)入的話，它周邊的房子也是持有經(jīng)營的，或者是我們有些用地性質(zhì)造成它是不可以銷售的，也是持有經(jīng)營的。還有一部分用地本來就是住宅用地、70年產(chǎn)權(quán)的，那么我們就建議你賣掉進(jìn)行資金回籠。你有一部分住宅，雖然是銷售的住宅，你把它設(shè)計成適老型的住宅，這樣也會帶動周邊的產(chǎn)品銷售。

第5篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

2012年年末的一個早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認(rèn)真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學(xué)語文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買了中國首個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進(jìn)了社區(qū)。

“這里每周都有人來打掃房間，看病也有專人陪同。”邵鷹對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“我們每周都可以坐班車去超市購物，也可以找人代購?！?/p>

我國目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進(jìn)政府開辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時，既沒有“級別”與“關(guān)系”進(jìn)入傳統(tǒng)干休所，又進(jìn)不了養(yǎng)老院。面對這一階層的養(yǎng)老問題，社會能做些什么？

超2萬億市場引眾地產(chǎn)商淘金

全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對于總量逼近2億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理楊文斌對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)估，2025—2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費(fèi)用計算，整個市場產(chǎn)值有2萬多億。

除親和源股份有限公司（下稱親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號。

“未來幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面?！本G城集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，綠城集團(tuán)已經(jīng)攜手浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開報道發(fā)現(xiàn)，利嘉實(shí)業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

“對于中小開發(fā)商來說，這是一次機(jī)會。”楊文斌表示，“在這個市場他們有做大做強(qiáng)的可能。”

市場化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽城集團(tuán)（下稱太陽城）被公認(rèn)為中產(chǎn)階層市場化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開辟出一個新的養(yǎng)老模式——會員制?！庇H和源董事長奚志勇對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，“符合國家法定退休年齡的老人在購買了親和源的會員卡后即可入住。會員卡分A、B兩種類型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓；B卡以15年為期，入住時間少于15年可退還相應(yīng)款項，超過15年則免費(fèi)。”

“親和源的入住率為70%，已實(shí)現(xiàn)收支平衡?！鞭芍居赂嬖V記者，“我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來以輸出服務(wù)為主?！?/p>

相比之下，太陽城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽城將70%的用地拿來建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門檻

在業(yè)內(nèi)專家看來，開發(fā)商們所面對的并不是一個可以放心“收割”的市場。

地產(chǎn)專家韓世同在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時表示，目前“大部分開發(fā)商都沒找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬科集團(tuán)新聞與傳播中心工作人員對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，對于養(yǎng)老住宅的運(yùn)營模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過三道門檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說：“土地交易實(shí)行的是市場化競爭，我們在拿地時不會因?yàn)樽罱K用途而得到便宜?！?/p>

親和源在土地問題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專家看來，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會讓一些以養(yǎng)老名義低價圈地的開發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費(fèi)關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒人做。國家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開發(fā)商的合理利潤?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)面對的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過的。

正如奚志勇所說的那樣，“養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的！”

對此，親和源亮出兩個“利器”：秘書團(tuán)隊和系統(tǒng)化管理軟件。

第6篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

基金項目：教育部人文社會科學(xué)研究青年基金項目“籃子評價區(qū)間爬行視角下人民幣最優(yōu)惠匯率動態(tài)定標(biāo)研究” （11YJC790097）

作者簡介：翚（1972-），男，遼寧沈陽人，高級研究員，主要從事證券投資與金融監(jiān)管理論研究。E-mail：

摘 要：目前，我國證券行業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)周期與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展現(xiàn)狀不相匹配，也和國外證券公司的實(shí)踐發(fā)展存在著較大的差異，表面看這種情況是受各種外部環(huán)境變化的因素影響，但其實(shí)質(zhì)卻是國內(nèi)證券公司過度依賴單一的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)通道服務(wù)的盈利模式造成的。目前，我國證券公司現(xiàn)有盈利模式已經(jīng)受到經(jīng)營環(huán)境變化帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，證券行業(yè)必須構(gòu)建一種適合經(jīng)營環(huán)境變化和時展特點(diǎn)的新型盈利模式，以避免市場環(huán)境變化帶給證券公司的過分沖擊，幫助證券公司形成持續(xù)盈利的能力。

關(guān)鍵詞：證券公司；盈利模式；經(jīng)營環(huán)境

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1000-176X（2013）02-0074-06

一、我國證券公司的盈利模式現(xiàn)狀

截至2011年末，我國共有證券公司111家，證券公司總資產(chǎn)合計1.57萬億元，凈資產(chǎn)6 310.69億元[1]，平均每家證券公司總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為141.44億元和56.85億元。2011年度，111家證券公司合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1 360億元。其中，買賣證券業(yè)務(wù)凈收入689億元；證券承銷與保薦及財務(wù)顧問業(yè)務(wù)凈收入241億元；受托客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)凈收入21億元；證券投資收益（含公允價值變動）50億元。實(shí)現(xiàn)凈利潤394億元[2]。從以上數(shù)據(jù)可以看出，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)通道業(yè)務(wù)依然是我國證券公司的主要收入來源，所占比重超過收入總額的一半以上，達(dá)到近51.00%。

二、與國外證券公司贏利模式比較分析

在國際上，證券公司一般分為歐洲模式：既綜合性銀行；美國模式：即獨(dú)立的投資銀行或銀行控股的投資銀行；亞洲模式：即證券公司[3]。由于歐洲多為綜合性銀行，其同時經(jīng)營商業(yè)銀行和投資銀行業(yè)務(wù)，與我國證券公司不具有可比性，因此，在本文中是以美國的投資銀行作為比較對象。美國投資銀行業(yè)的發(fā)展歷程大致為：19世紀(jì)初起步，1933年美國國會通過了《格拉斯—斯蒂格爾法案》，投資銀行與商業(yè)銀行分業(yè)經(jīng)營；1975年，美國證監(jiān)會（SEC）放開了對股票交易手續(xù)費(fèi)的限制，實(shí)行浮動傭金制；1999年，美國國會通過了《金融服務(wù)現(xiàn)代化法》，掃除了商業(yè)銀行從事投資銀行的障礙和限制，重啟了混業(yè)經(jīng)營之門，使商業(yè)銀行紛紛重返投資銀行領(lǐng)域；2008年，美國次貸危機(jī)爆發(fā)，美國5大投資銀行中：貝爾斯登、美林證券分別被摩根大通和美國銀行收購，高盛、摩根士丹利（即大摩）轉(zhuǎn)為銀行控股的投資銀行；雷曼兄弟則倒閉。由此，美國投資銀行業(yè)進(jìn)入銀行控股時代。

縱觀美國投資銀行業(yè)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，我國證券行業(yè)目前所面臨的境況與美國20世紀(jì)70年代十分相似。1975年后，美國證券交易一直采用的固定傭金制度轉(zhuǎn)變?yōu)楦觽蚪鹬?，傭金率大幅降低?976年行業(yè)平均傭金率為0.50%左右，至2000年這一指標(biāo)已經(jīng)降至0.08%左右，下滑幅度近84.00%。（如圖1所示）。

圖1 美國投資銀行業(yè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)平均傭金率

資料來源：中國證券業(yè)協(xié)會網(wǎng)站。

浮動傭金制后，美國投資銀行的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)收入占比由50.00%以上降至2011年的14.50%左右。2011年，在美國投資銀行的收入構(gòu)成中，傭金收入占14.50%，承銷與保薦收入占12.20%，自營收入占16.70%，咨詢及資產(chǎn)管理收入占27.60%，投資咨詢收入占13.10%，融資融券收入占2.40%，股權(quán)投資收入占3.65%，大宗商品等其他收入約占10.00%。從以上數(shù)字可以看出，目前美國投資銀行的收入構(gòu)成中，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)通道收入占比已降至不足一成半，而咨詢及資產(chǎn)管理、投資咨詢、融資融券、股權(quán)投資、大宗商品等中間業(yè)務(wù)收入占比則超過了一半以上，達(dá)到了近60.00%。由此可見，目前美國投資銀行與中國的證券公司在收入結(jié)構(gòu)、盈利模式等方面存在著巨大的差異。中國的證券公司超過一半的收入來源嚴(yán)重依賴于經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其收入比重超過總收入的一半以上，還遠(yuǎn)未改變“靠天吃飯”的局面，因此，與之相對應(yīng)的中國證券公司對證券市場波動的敏感度也就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國的投資銀行。

三、現(xiàn)階段我國證券公司盈利模式面臨的核心問題

1.證券公司之間缺乏業(yè)務(wù)分工，競爭激烈，成本較高

我國證券公司一直是通過向客戶提供各種通道來獲取收入，實(shí)現(xiàn)利潤。這種模式使得我國證券公司業(yè)務(wù)同質(zhì)化明顯，證券公司之間缺乏業(yè)務(wù)分工，競爭激烈，成本較高，收入下降，產(chǎn)品與服務(wù)無明顯的差異化。雖然目前我國證券公司經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)通道收入占比已由2007年的近80.00%左右降至2011年的51.00%[4]，但該比例與美國投資銀行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比14.50%相比，仍明顯過高。這也體現(xiàn)了我國證券行業(yè)收入結(jié)構(gòu)較為單一的特點(diǎn)，雖然我國證券公司也存在經(jīng)紀(jì)、投資銀行、自營、資產(chǎn)管理等多種業(yè)務(wù)收入來源，但經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入始終是占比最大的業(yè)務(wù)支柱（如圖2所示）。同時我國證券行業(yè)還存在著顯著的行業(yè)周期性特征，證券公司利潤與市場大盤交易緊密相關(guān)，而大盤交易又受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣政策、國內(nèi)外政局等因素影響。圖2 我國證券行業(yè)收入結(jié)構(gòu) 資料來源：中國證券業(yè)協(xié)會網(wǎng)站。

2.監(jiān)管手段、監(jiān)管政策過于嚴(yán)格，制約了國內(nèi)證券公司通過拓展新業(yè)務(wù)來拓寬收入來源渠道和改善盈利結(jié)構(gòu)的積極性

監(jiān)管機(jī)關(guān)的監(jiān)管決定著證券市場大的發(fā)展方向，影響著證券公司的業(yè)務(wù)拓展方向和人力、資金投向，進(jìn)而也影響著證券公司對新業(yè)務(wù)的拓展態(tài)度、效率以及盈利模式[5]。由于監(jiān)管機(jī)關(guān)對證券公司監(jiān)管手段過于嚴(yán)格，重監(jiān)管而輕業(yè)務(wù)，使證券公司自主活動空間范圍很窄，導(dǎo)致證券公司抵觸拓展新業(yè)務(wù)，更怕在業(yè)務(wù)拓展過程中因受主觀或非主觀因素導(dǎo)致失敗或觸及監(jiān)管紅線而受到監(jiān)管機(jī)關(guān)的行政處罰和制裁，使證券公司安于維持現(xiàn)狀，通過提供簡單的通道服務(wù)維持現(xiàn)有盈利模式。因此，證券公司迫切需要監(jiān)管部門自上而下地推動和保護(hù)證券公司進(jìn)行拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以進(jìn)一步改變我國證券公司收入過度依賴提供傳統(tǒng)通道服務(wù)的局面。通過拓寬收入來源渠道使證券公司產(chǎn)生新的利潤增長點(diǎn)，從而帶動和提高證券公司的整體盈利能力和核心競爭力。

四、推動我國證券公司盈利模式變化的因素

1.監(jiān)管層自上而下推動證券公司盈利模式變化

2012年5月，現(xiàn)任中國證監(jiān)會主席郭樹清同志在“證券公司創(chuàng)新發(fā)展研討會”上明確提出：“創(chuàng)新服務(wù)是券商發(fā)展的主線，要加快產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、機(jī)制創(chuàng)新，為不同規(guī)模、不同類型、不同成長階段企業(yè)提供有效的差異化服務(wù)”[6]。此次“證券公司創(chuàng)新發(fā)展研討會”的主題和郭樹清主席的講話雖然表面上涉及的是創(chuàng)新和差異化服務(wù)，但創(chuàng)新和差異化服務(wù)的目的和實(shí)質(zhì)則是監(jiān)管層迫切希望以拓寬證券公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)槭侄蝸斫鉀Q目前我國證券公司主要收入來源于提供傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)通道業(yè)務(wù)的盈利模式，從而自上而下推動和指引證券公司盈利模式適應(yīng)市場環(huán)境的變化。目前，在監(jiān)管部門監(jiān)管政策的引導(dǎo)下以及證券公司自身內(nèi)部經(jīng)營的壓力下，各證券公司加快了改變自身盈利模式的步伐，盈利模式的變化有利于證券公司長期、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。

2.證券公司實(shí)力的增強(qiáng)，為自身盈利模式的變化提供了資源保障

2005—2007年，中國證監(jiān)會對證券公司經(jīng)過兩年半的綜合治理，先后關(guān)閉和處置了31家高風(fēng)險證券公司，綜合治理后的證券業(yè)徹底化解了歷史遺留風(fēng)險。目前，與綜合治理前相比，整個證券行業(yè)的資本實(shí)力大幅提升，行業(yè)依法合規(guī)、穩(wěn)健經(jīng)營的意識大大增強(qiáng)，風(fēng)險管理能力逐步提高，證券公司實(shí)力的增強(qiáng)既表現(xiàn)在收入、利潤、資本、業(yè)務(wù)等硬實(shí)力方面，又體現(xiàn)在證券公司在企業(yè)文化、管理支持、團(tuán)隊建設(shè)、人力資源等軟實(shí)力方面。證券公司軟、硬實(shí)力的增強(qiáng)，為證券行業(yè)盈利模式的變化提供了良好的資金供給、技術(shù)支持和組織、人力資源保障。

3.證券公司持續(xù)不斷推出多種多樣的產(chǎn)品和服務(wù)，客觀上也在影響和改變著證券公司的盈利模式

據(jù)中國上市公司協(xié)會統(tǒng)計，截至2011年末，我國上市公司數(shù)量2 342家，總股本3.6萬億元，總市值21萬億元，總市值排在全球第三的位置[7]，在滬、深交易所開戶的股票賬戶數(shù)量合計為1.65億戶，其中有效戶數(shù)為1.4億戶[8]，并且上述開戶數(shù)量還在持續(xù)增加。如此龐大的群體參與證券市場的目的是為了獲得收益，進(jìn)而是為了解決消費(fèi)問題，同時還有一個容易被人們忽略的問題是投資者每一筆交易都要繳納一定比例的監(jiān)管費(fèi)和印花稅，所繳納的監(jiān)管費(fèi)和印花稅實(shí)質(zhì)上也是一種消費(fèi)，消費(fèi)的目的是要為購買證券這一特定的商品所必須耗費(fèi)的成本，因此，證券行業(yè)的投資者與其它服務(wù)行業(yè)的消費(fèi)者其本質(zhì)是一樣的，即證券投資者又是消費(fèi)者。目前，證券行業(yè)大眾化的消費(fèi)格局已經(jīng)形成，大眾化的消費(fèi)格局又決定了證券行業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)性的發(fā)展方向，大眾化的消費(fèi)格局將促進(jìn)著證券公司必須持續(xù)不斷地推出適合市場需求，行銷對路的產(chǎn)品和服務(wù)手段，最終滿足廣大證券消費(fèi)主體的多種多樣的消費(fèi)需求，其在客觀上也在影響和改變著證券公司傳統(tǒng)的盈利模式。

4.激烈的市場競爭環(huán)境和經(jīng)營狀況迫使證券公司改變現(xiàn)有盈利模式

（1）證券行業(yè)競爭白熱化迫使證券公司改變現(xiàn)有盈利模式。目前證券行業(yè)中的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)平均傭金率已經(jīng)降到千分之一以下，而目前全國證券公司的收入來源超過一半是傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的，甚至對于一些經(jīng)紀(jì)類證券公司而言，通道服務(wù)收入會占到90%以上。目前，雖然各地方行業(yè)自律組織普遍對傭金率采取了限制措施，在一定程度上阻止了傭金的下滑趨勢，使傭金水平得以企穩(wěn)，但受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較差，市場行情較弱、市場信心不足等因素影響，在2011年，我國證券公司中有18家出現(xiàn)了虧損，虧損率占比為16.00%[5]。同時，即使是規(guī)模大、基礎(chǔ)好、品牌響、服務(wù)手段多的綜合類證券公司，其在資產(chǎn)管理、自營投資、固定收益等業(yè)務(wù)方面也面臨著產(chǎn)品和服務(wù)的同質(zhì)化問題，項目的激烈爭奪和議價問題以及對市場宏觀政策前瞻性的難以準(zhǔn)確判斷和具體操作問題。因此，證券行業(yè)競爭白熱化迫使證券公司必須改變現(xiàn)有盈利模式，拓寬收入來源渠道。

（2）對客戶精細(xì)化營銷能力的欠缺和客戶數(shù)量巔峰期已經(jīng)過去的事實(shí)，驅(qū)使證券公司來改變現(xiàn)有盈利模式。目前，雖然證券公司普遍采取組建營銷團(tuán)隊的方式進(jìn)行營銷，但以客戶為中心進(jìn)行精細(xì)化營銷的創(chuàng)新能力普遍欠缺，營銷的手段單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是針對高端客戶的個性化創(chuàng)新產(chǎn)品和增值服務(wù)普遍缺乏。

（3）證券公司迫切需要通過拓寬收入來源渠道，以改善和提升經(jīng)營業(yè)績來提振員工士氣。目前國內(nèi)證券市場行情疲軟，交投清淡，證券公司經(jīng)營壓力加大，導(dǎo)致證券公司的員工士氣低迷，甚至于萎靡不振。要改變這一不利局面，就迫切需要證券公司通過改善自身經(jīng)營業(yè)績調(diào)動起員工的工作積極性和主觀能動性，要迅速提振起員工的士氣，員工的士氣起來了，就又會有積極性來加快產(chǎn)品、服務(wù)創(chuàng)新的步伐，使產(chǎn)品、服務(wù)、效益、士氣形成良性循環(huán)。

5.股權(quán)分置改革逆轉(zhuǎn)證券行業(yè)命運(yùn)

股權(quán)分置改革時的宣傳余蔭在庇護(hù)證券行業(yè)發(fā)展的同時也對證券公司的服務(wù)手段、產(chǎn)品種類、盈利水平等提出了更高要求。股權(quán)分置改革一方面解決了制約市場發(fā)展的國有股、法人股流通問題，同時又最大程度地實(shí)現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值和增值；另一方面，在股權(quán)分置改革推進(jìn)過程中，國家級主流新聞媒體對股權(quán)分置改革進(jìn)行了有計劃、長期、系統(tǒng)的、專業(yè)化的宣傳和教育工作，使證券知識、投資理念等深入市場、深入人心。目前，在股權(quán)分置改革時所進(jìn)行的運(yùn)動式的宣傳余蔭仍然在庇護(hù)著證券行業(yè)的發(fā)展。但是，我們也應(yīng)同樣看到，股權(quán)分置改革的成功和股權(quán)分置改革時的運(yùn)動式宣傳，雖然使證券行業(yè)由邊緣行業(yè)和冷門行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗闹行男袠I(yè)和熱點(diǎn)行業(yè)，但是由于受當(dāng)時宣傳力度、市場行情上漲以及當(dāng)時證券行業(yè)、證券公司的賺錢效應(yīng)等因素影響，導(dǎo)致整個證券行業(yè)、證券公司、證券公司的工作人員被市場、媒體、輿論、投資者所高度關(guān)注和了解，經(jīng)受著監(jiān)管部門、市場、媒體、輿論、投資者等方方面面的細(xì)致檢驗(yàn)、考核和評價，這些聚光燈下的品頭論足在查找行業(yè)、證券公司和證券從業(yè)人員漏洞的同時，其實(shí)質(zhì)也是對證券公司提出了更高的要求，這些檢驗(yàn)、評論和要求逼迫著、督促著證券公司在產(chǎn)品的品種、技術(shù)手段和服務(wù)的質(zhì)量上不能下降、更不能停下來。證券公司只有保持專業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)，不斷推陳出新，持續(xù)提供好的產(chǎn)品和服務(wù)手段，獲得良好的經(jīng)營業(yè)績，才能獲得市場的認(rèn)可，才能平息媒體和輿論的爭議，才能獲得監(jiān)管部門、股東和投資者的滿意評價。

五、我國證券公司盈利模式應(yīng)采取的對策

1.提高融資融券等非通道收入占總收入之間的比重

（1）全面提升投資顧問收入水平。根據(jù)中國證券業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在我國，目前已經(jīng)有83家證券公司開展了投資顧問業(yè)務(wù)，但從實(shí)際效果看普遍不理想，業(yè)務(wù)推進(jìn)緩慢，未能給證券公司帶來較好的實(shí)際效益，究其原因既有證券公司領(lǐng)導(dǎo)層對投資顧問業(yè)務(wù)理解上、認(rèn)識上的偏差，又有證券公司的具體執(zhí)行部門、投資顧問人員業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)等方面的原因。因此，各證券公司必須首先要從思想上高度重視投資顧問業(yè)務(wù)，了解并體會到監(jiān)管部門推出投資顧問業(yè)務(wù)是其對早前推行浮動傭金制度而給證券公司帶來較大經(jīng)營困局的一種自我矯正機(jī)制的良苦用心，證券公司通過開展投資顧問業(yè)務(wù)，可以合理、合法地收取相關(guān)費(fèi)用，從而改變現(xiàn)有盈利模式。因此，證券公司在人員的配置、資金的投入、內(nèi)部政策的導(dǎo)向等方面應(yīng)加大對投資顧問業(yè)務(wù)的傾斜力度，通過向客戶提供滿意的增值服務(wù)來提高投資顧問業(yè)務(wù)的收入，使其成為證券公司中間業(yè)務(wù)收入的重要來源。

（2）增加研究報告業(yè)務(wù)收入。根據(jù)中國證券業(yè)協(xié)會統(tǒng)計顯示，2011年，我國證券公司中設(shè)有研究部或研究所的證券公司達(dá)到了88家，2011年的研究報告數(shù)量超過了16萬篇，研究報告的范圍涵蓋了衍生品、理財產(chǎn)品、大宗商品、金融創(chuàng)新等方面。研究報告的推廣形式則包含了聯(lián)合調(diào)研、高端論壇、電話會議、媒體互動、專題研討會、委托定制等方式。從實(shí)際的效果看，目前已有中信證券公司、中金證券公司、申銀萬國證券公司等極少數(shù)的證券公司獲得了較好的研究報告業(yè)務(wù)收入，并且其研究報告又對自身客戶交易的頻率和基金分倉業(yè)務(wù)的開展起到了良好的推動作用。但是，我們也應(yīng)該看到，對于全部證券公司中的絕大多數(shù)公司而言，目前研究報告業(yè)務(wù)收入還僅僅停留在概念上、口頭上和計劃中，其還遠(yuǎn)未形成真正意義上的研究報告業(yè)務(wù)模式，因此，對于以人才密集型為特點(diǎn)的證券公司，首先要有人才興司、人才興業(yè)、研究先行的眼界和胸襟。其次要在人才的引進(jìn)、培養(yǎng)等環(huán)節(jié)加大資金投入力度，通過持之以恒的努力，形成符合自身特色的研究特點(diǎn)，樹立起研究品牌和口碑，同時采取措施，不斷提高研究報告的質(zhì)量，以獲得客戶的滿意度和認(rèn)知度，使研究發(fā)展業(yè)務(wù)最終成為證券公司的重要中間業(yè)務(wù)收入來源之一。

（3）改善和提高融資融券業(yè)務(wù)收入。據(jù)中國證券業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2011年末，已有25家證券公司開展了融資融券業(yè)務(wù)，2011年融資融券累計交易金額5 855億元，其中融資交易占比超過九成，居絕對的領(lǐng)先地位。2011年度，融資融券業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的交易量金額占到了A股市場總交易金額的1.39%。雖然我國證券公司在融資融券業(yè)務(wù)上獲得了一定程度的進(jìn)展，但是我們同時也要看到，目前證券公司在開展融資融券業(yè)務(wù)中存在的一些實(shí)際問題：一是融資融券業(yè)務(wù)尚未在市場中得到廣泛普及。目前開展融資融券業(yè)務(wù)的證券公司數(shù)量不到全部證券公司的1/3，開通融資融券業(yè)務(wù)信用賬戶的客戶開戶數(shù)量不到35萬戶，僅占全部有效客戶數(shù)的萬分之三左右，同時融資融券業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的交易量金額占全部市場交易金額的比重也僅僅是超過一個百分點(diǎn)，絕對比重和絕對數(shù)額都偏低。二是標(biāo)的券范圍太小，嚴(yán)重制約著融資融券業(yè)務(wù)的發(fā)展。目前融資融券試點(diǎn)標(biāo)的證券僅占A股比例的10%左右，且均為大盤股，這是造成滬、深股市“長短腳”奇特現(xiàn)象，即融資規(guī)模長期高于融券規(guī)模的重要原因。而從國際市場看，融資融券標(biāo)的證券占比多在50.00%以上。三是融資融券交易對放大市場交易量的貢獻(xiàn)有限，券商依靠自有資金和證券提供融資融券服務(wù)的限制過于嚴(yán)格。因此，要下大力氣解決好上述問題，具體做法包括：一是對尚未獲得融資融券業(yè)務(wù)資格的證券公司而言，一方面要使自身的公司治理、內(nèi)部控制、凈資本、注冊資本等指標(biāo)滿足監(jiān)管部門開展融資融券業(yè)務(wù)的剛性條件，使自身盡快獲得開展融資融券業(yè)務(wù)的資格；另一方面要培養(yǎng)和儲備適當(dāng)數(shù)量的融資融券業(yè)務(wù)方面的高級管理人員和專業(yè)人員，同時在本公司現(xiàn)有客戶中篩選出有融資融券需求并符合參與融資融券業(yè)務(wù)的客戶人選。二是目前標(biāo)的證券雖然已由融資融券試點(diǎn)初期的90只增加至285只，但仍需監(jiān)管部門來進(jìn)一步擴(kuò)大融資融券標(biāo)的證券的范圍，如果標(biāo)的證券擴(kuò)容，那么此項業(yè)務(wù)有望迎來大的發(fā)展。三是進(jìn)一步放寬券商依靠自有資金和證券提供融資融券服務(wù)的限制。通過采取這些有效的改進(jìn)措施，我們有理由相信，融資融券業(yè)務(wù)在不久的將來會有相當(dāng)大的提升空間，必將改變現(xiàn)有證券公司的盈利模式。

（4）提升直接投資業(yè)務(wù)收入。據(jù)中國證券業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2011年末，共有34家證券公司獲得中國證監(jiān)會批準(zhǔn)可以開展直接投資業(yè)務(wù)。上述證券公司設(shè)立的直接投資公司注冊資本共計256.60億元，合計管理的產(chǎn)業(yè)基金和直接投資基金分別為5只和2只，總規(guī)模分別為33.57億元和25.47億元，2011年總計實(shí)現(xiàn)凈利潤10.52億元，已占到當(dāng)年證券公司全部利潤總額的2.50%左右。當(dāng)然，與美國投資銀行開展直接投資業(yè)務(wù)所取得的收入占其當(dāng)年全部利潤總額的4.00%左右相比，我國證券公司的直接投資業(yè)務(wù)仍有較大的提升空間。2011年7月，監(jiān)管部門了《證券公司直接投資業(yè)務(wù)監(jiān)管指引》，該監(jiān)管指引允許證券公司的直接投資公司設(shè)立直投基金、籌集并管理客戶資金進(jìn)行股權(quán)投資，這不僅為證券公司拓寬了直接投資業(yè)務(wù)的資金來源，也形成了證券公司自有資金投資和第三方資產(chǎn)管理并行的業(yè)務(wù)格局，這必將為我國證券公司發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

（5）積極開拓國際業(yè)務(wù)收入。高盛、摩根士丹利等大的國際投資銀行，其立足全球、廣泛開展國際業(yè)務(wù)是其成為大型跨國金融集團(tuán)的決定性因素之一，從各公司國際業(yè)務(wù)收入占比來看，高盛、摩根士丹利均有1/3左右的收入來源于國際業(yè)務(wù)。而目前我國證券公司業(yè)務(wù)則主要集中于內(nèi)地，國際化步伐才剛剛起步，主要以從事投資銀行業(yè)務(wù)為主，地域上則主要集中在我國香港地區(qū)，貢獻(xiàn)很小。因此，加快推進(jìn)我國證券公司的國際化步伐是我國證券行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵步驟，是我國證券公司盈利模式創(chuàng)新的重要舉措。我國的證券公司要結(jié)合自身實(shí)際情況和發(fā)展目標(biāo)，除了可以考慮在香港設(shè)立分支機(jī)構(gòu)外，還可以選擇在美國、歐洲、巴西、日本、韓國、迪拜、新加坡等發(fā)達(dá)資本市場設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，積極探索拓展債券承銷業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、QDII和QFII投資顧問業(yè)務(wù)等，以使我國證券公司的產(chǎn)品更為完善，獲利手段更加多樣。

2.細(xì)分市場，精準(zhǔn)定位，建立完善的金融產(chǎn)品服務(wù)體系

（1）通過建立完善的金融產(chǎn)品服務(wù)體系來改變現(xiàn)有證券公司的盈利模式。目前，我國證券市場僅有股票投資及貨幣基金類產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量少，質(zhì)量不高，難以滿足客戶多層次的服務(wù)需求，故難以避免地降低了客戶粘性，甚至造成客戶流失。以理財產(chǎn)品為例，目前我國證券公司在售的理財產(chǎn)品主要是公募基金和自有資產(chǎn)管理部門的集合理財產(chǎn)品，這些產(chǎn)品投資的范圍僅限于證券市場和貨幣市場，其收益率與證券市場波動高度正相關(guān)，與銀行、信托理財產(chǎn)品相比規(guī)模小、收益低，還遠(yuǎn)未給證券公司帶來規(guī)模效益。而美國的嘉信理財其金融產(chǎn)品銷售取得的收入則長期維持在總收入的1/5水平。可見，我國證券公司產(chǎn)品銷售收入仍有較大的提升空間。因此，必須逐步建立起能夠覆蓋不同風(fēng)險和收益的全面的金融產(chǎn)品體系，來滿足不同客戶在不同市場環(huán)境下的各種投資需求，從而通過形成完善的金融產(chǎn)品服務(wù)體系建立起多層次、多渠道的盈利模式。

（2）我國證券公司要結(jié)合自身的條件和經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行合理、精準(zhǔn)定位，做強(qiáng)、做優(yōu)自己。以美國為例，20世紀(jì)70年代后浮動傭金制的推行推動著美國投資銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)型，最終高盛、摩根士丹利選擇了走高端客戶路線。以摩根士丹利為例，其擁有超過兩萬名投資顧問和私人財富管理專家向客戶們提供設(shè)計精密、量身定制的財務(wù)解決方案，在業(yè)內(nèi)廣受好評。而嘉信理財則選擇了依靠網(wǎng)上交易走低成本擴(kuò)張的路線，其在網(wǎng)上交易聞名于世的同時，提供了包括上市公司股票、非上市公司私募股份、各種債券、各種基金、為工薪階層設(shè)計的養(yǎng)老金、為教育或其它活動所做的終生理財服務(wù)等，可謂應(yīng)有盡有。其實(shí)，高盛、摩根士丹利、嘉信理財無論是選擇高端還是低端，細(xì)分市場、在特定領(lǐng)域內(nèi)做強(qiáng)、做精才是其取勝之道。因此，我國的證券公司要結(jié)合自身的條件和經(jīng)營目標(biāo)精準(zhǔn)定位，做強(qiáng)、做優(yōu)自己，積極為自身拓展新的利潤增長點(diǎn)。

六、結(jié) 語

我國證券公司若要在激烈的競爭中立于不敗之地，就必須要做到根據(jù)內(nèi)、外部環(huán)境的變化迅速作出反應(yīng)，調(diào)整相應(yīng)的經(jīng)營策略，推出行銷對路的產(chǎn)品和行之有效的服務(wù)手段，以拓寬收入來源，建立起多層次、多渠道的盈利模式。在此過程中，證券公司要始終堅持自身是服務(wù)中介商的基本屬性，緊緊圍繞服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本導(dǎo)向，在符合證券公司自身發(fā)展的同時，要堅持業(yè)務(wù)發(fā)展和內(nèi)控管理的和諧統(tǒng)一，要維護(hù)投資者的合法權(quán)益。在監(jiān)管政策、市場環(huán)境及證券公司內(nèi)生動力等共振因素的引導(dǎo)和推動下，證券公司在市場中的定位也將發(fā)生一些轉(zhuǎn)變，即從側(cè)重于通道服務(wù)的提供者，逐步向證券產(chǎn)品的開發(fā)者、市場流動性的提供者和投資者財富的管理者方向轉(zhuǎn)變，證券公司要成為綜合產(chǎn)品和服務(wù)的中介者。伴隨著股指期貨、融資融券、PE、大宗交易、QDII等創(chuàng)新產(chǎn)品的推廣與普及，我國證券公司目前過度依賴通道業(yè)務(wù)的盈利模式也會發(fā)生很大變化。證券行業(yè)必須構(gòu)建一種適合經(jīng)營環(huán)境變化和時展特點(diǎn)的新型盈利模式，以避免市場環(huán)境變化帶給證券公司的過分沖擊，幫助證券公司形成持續(xù)盈利的能力，為證券公司的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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第7篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

一、新形勢下農(nóng)村合作銀行的金融創(chuàng)新

1.盈利模式創(chuàng)新。在我國現(xiàn)有銀行業(yè)，利息差是銀行最主要的利潤來源。在五大國有銀行中，利息差占銀行總利潤的比重達(dá)到了70%以上，在股份制商業(yè)銀行中，這一比例有的甚至高達(dá)90%。在歐美等發(fā)達(dá)國家，息差在商業(yè)銀行利潤中的占比通常只有50～60%，來自中間業(yè)務(wù)的利潤則都在20%以上。努力拓展中間業(yè)務(wù)，擴(kuò)大中間業(yè)務(wù)收入的占比是現(xiàn)代銀行業(yè)發(fā)展的趨勢，也是中國各銀行未來發(fā)展的重要方向。從這個角度來講，拓展中間業(yè)務(wù)，改變傳統(tǒng)的盈利模式是農(nóng)村合作銀行重要創(chuàng)新。

農(nóng)村合作銀行要把握機(jī)遇，充分發(fā)揮其在市場、品牌、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)點(diǎn)、資金等方面的優(yōu)勢，根據(jù)期貨市場、黃金市場、證券市場、保險市場、外匯市場、貨幣市場、資本市場的需求，加快客戶結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，處理好基金、證券、保險行業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致的金融脫媒現(xiàn)象帶來的挑戰(zhàn)，切實(shí)保障中間業(yè)務(wù)的發(fā)展。

與此同時，農(nóng)村合作銀行還可以根據(jù)國家政策指引和市場需求的變化情況，積極開展中間業(yè)務(wù)聯(lián)動，即在金融機(jī)構(gòu)與非金融機(jī)構(gòu)間實(shí)現(xiàn)聯(lián)動，著力拓展金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，例如為政策性銀行開辦金融債券代銷買賣和委托貸款業(yè)務(wù)；對保險、基金、證券及期貨機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)托管、資金清算、產(chǎn)品代銷等業(yè)務(wù)。

2.金融產(chǎn)品創(chuàng)新。農(nóng)村合作銀行的服務(wù)對象是農(nóng)民，因而，農(nóng)村合作銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)該緊緊抓住農(nóng)戶的需求，堅持以市場為導(dǎo)向，積極開發(fā)適合我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融產(chǎn)品。按照銀行業(yè)務(wù)來分，農(nóng)村合作銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新可以圍繞資產(chǎn)、負(fù)債和中間業(yè)務(wù)三個方面來展開。

根據(jù)我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多元化的情況，農(nóng)村合作銀行可以在資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面拓展新的貸款品種，以適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民等不同類型客戶不同的貸款需求。農(nóng)村合作銀行應(yīng)該意識到小額信貸廣闊的市場和較大的盈利空間，要把小額農(nóng)貸當(dāng)作農(nóng)村合作銀行新的利潤增長點(diǎn)。農(nóng)村合作銀行可以嘗試建立貸款超市，推出建房貸款、小額信用貸款、聯(lián)保貸款、助學(xué)貸款、消費(fèi)貸款、經(jīng)商貸款、農(nóng)機(jī)具貸款等全新的貸款產(chǎn)品，解決農(nóng)村貸款需求與供給不平衡的矛盾。

在傳統(tǒng)存款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，農(nóng)村合作銀行可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，豐富存款業(yè)務(wù)的類型，開辦醫(yī)療保險儲蓄、養(yǎng)老儲蓄、婚嫁儲蓄、子女教育儲蓄等新業(yè)務(wù)。農(nóng)村合作銀行要特別注重在農(nóng)副產(chǎn)品收購季節(jié)和春節(jié)前后的攬儲工作。

在中間業(yè)務(wù)方面，農(nóng)村合作銀行要充分發(fā)揮點(diǎn)多面廣的優(yōu)勢，逐步擴(kuò)大委托、、信息咨詢等風(fēng)險較低的中間業(yè)務(wù)市場，在業(yè)務(wù)上，農(nóng)村合作銀行應(yīng)積極與當(dāng)?shù)仄渌块T聯(lián)合，努力擴(kuò)大代收電話費(fèi)、水電費(fèi)、養(yǎng)老金、代繳稅款、保險的范圍，爭取為信用社的社員提供更加全面的金融服務(wù)。

3.金融服務(wù)創(chuàng)新。第一，改進(jìn)農(nóng)村合作銀行金融服務(wù)方式，強(qiáng)化農(nóng)村合作銀行金融服務(wù)功能，為我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供全方位、多層次的金融服務(wù)。發(fā)揮農(nóng)村合作銀行對市場動態(tài)及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況信息靈通、反映靈敏的優(yōu)勢，積極地為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供有力的信息咨詢。拓寬農(nóng)村合作銀行的服務(wù)渠道，通過開通漫游匯款、網(wǎng)上銀行等功能，改善農(nóng)村金融網(wǎng)點(diǎn)少、服務(wù)不全的問題。第二，建立服務(wù)于三農(nóng)的資金結(jié)算系統(tǒng)。以縣級信用聯(lián)社為中心，建立同城信用社清算網(wǎng)絡(luò)，調(diào)劑縣內(nèi)各信用社的資金缺口。盡快建立省級農(nóng)村合作銀行資金結(jié)算系統(tǒng)，并逐步建立全國聯(lián)行資金結(jié)算系統(tǒng)，這樣可以實(shí)現(xiàn)異地存取、網(wǎng)絡(luò)兌匯、快速兌匯等功能。

4.信貸結(jié)構(gòu)創(chuàng)新。過去農(nóng)村合作銀行發(fā)放的貸款多為小額信貸，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，這種小額信貸已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代大農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。因此，農(nóng)村合作銀行應(yīng)及時創(chuàng)新信貸結(jié)構(gòu)，在發(fā)放傳統(tǒng)小額信貸的基礎(chǔ)上，拓寬信貸支農(nóng)的業(yè)務(wù)范疇，加強(qiáng)對在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中起主導(dǎo)作用的龍頭企業(yè)的信貸支持。農(nóng)村合作銀行應(yīng)根據(jù)龍頭企業(yè)的分布及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的區(qū)域分布，加強(qiáng)對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目的篩選和甄別，重點(diǎn)支持以農(nóng)副產(chǎn)品加工、畜牧飼養(yǎng)和加工為主的龍頭企業(yè)；支持科技創(chuàng)新能力突出、主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的有特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。

二、農(nóng)村合作銀行金融創(chuàng)新對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的推動作

用

1.為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展提供資金支持。在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程中，金融機(jī)構(gòu)是影響農(nóng)村儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的重要介質(zhì)。農(nóng)村合作銀行的金融創(chuàng)新一方面加速了貨幣儲蓄替代農(nóng)民實(shí)物儲蓄的過程，另一方面使得我國農(nóng)村的儲蓄主體的投資方式和投資渠道有了更多的選擇，因而提高了農(nóng)村的儲蓄率以及儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的效率，這為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展帶來了所需要的資本。

第8篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]輕資產(chǎn)運(yùn)營；房地產(chǎn)；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。在告別了黃金十年后，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過剩的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。②靠優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。確定合理的負(fù)債和股權(quán)比例，以及負(fù)債內(nèi)部長短期債務(wù)的比例成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策中非常重要的問題。

在中國，直接融資市場發(fā)展落后、投資破產(chǎn)機(jī)制不成熟、企業(yè)誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產(chǎn)的問題。同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務(wù)政策及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購置政策都使行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式難以適應(yīng)現(xiàn)有的行業(yè)形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變。

碧桂園作為中國房產(chǎn)十強(qiáng)，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2014年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標(biāo)。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業(yè)變革，碧桂園成功地引入了輕資產(chǎn)模式，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

2 碧桂園輕資產(chǎn)模式經(jīng)驗(yàn)分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有利于雙方實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現(xiàn)金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發(fā)展和一般營運(yùn)用途，在讓渡部分控制權(quán)的同時，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“去家族化”的目標(biāo)。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區(qū)金融的重要戰(zhàn)略。從而雙方可以在金融投資、房地產(chǎn)營銷、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)合作。

2.2 O2O+大數(shù)據(jù)改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現(xiàn)有存量業(yè)主資源，在碧桂園社區(qū)的APP中植入平安的產(chǎn)品，這樣業(yè)主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務(wù)（比如支付物業(yè)管理費(fèi)，水電氣費(fèi)）以及增值服務(wù)（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業(yè)主租戶和物業(yè)管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費(fèi)用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數(shù)據(jù)及流量，分析業(yè)主的愛好和消費(fèi)需求?；谏鐓^(qū)住宅和碧桂園的其他垂直產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)注養(yǎng)老、酒店、教育等細(xì)分市場，可根據(jù)業(yè)主的年齡、偏好、消費(fèi)額實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，構(gòu)造覆蓋業(yè)主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業(yè)主的需求。

2.3 房產(chǎn)眾籌，用戶定制

傳統(tǒng)的地產(chǎn)商都是依靠貸款，或通過影子銀行進(jìn)行融資。在融資成本不斷提高的大環(huán)境下，碧桂園在上海推出了房產(chǎn)眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權(quán)益。隨后，投資者可以把眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，擁有該套住房，或委托開發(fā)商銷售后轉(zhuǎn)為收益權(quán)。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉(zhuǎn)讓、分紅、低價購房等多項收益?；ヂ?lián)網(wǎng)精神的實(shí)質(zhì)就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行定制生產(chǎn)，產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進(jìn)行眾籌能有效減少在融資和營銷環(huán)節(jié)的成本，卸下資金壓力，轉(zhuǎn)變成為管理運(yùn)營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續(xù)的銷售壓力，避免一些不可預(yù)料的市場風(fēng)險，同時也可以讓業(yè)主享受成本節(jié)約的收益。

2.4 發(fā)行REITs，盤活旗下重資產(chǎn)

REITs即為房地產(chǎn)信托投資基金，按其性質(zhì)和收入來源分為債務(wù)型、股權(quán)型、混合型。股權(quán)型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產(chǎn)。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發(fā)商和房地產(chǎn)管理者提供投資性房地產(chǎn)抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內(nèi)酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優(yōu)勢，碧桂園的營業(yè)收入增長緩慢，資產(chǎn)報酬率在同行業(yè)中較低。碧桂園計劃把酒店業(yè)務(wù)板塊分拆上市以此提高流動性和財務(wù)的靈活性，通過酒店資產(chǎn)證券化去盤活這部分重資產(chǎn)，從而優(yōu)化自己的財務(wù)報表。但是目前中國內(nèi)地的REITs還沒能得到政策的支持，現(xiàn)有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機(jī)構(gòu)投資者，投資者人數(shù)限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業(yè)取得的租金需要交納營業(yè)稅，所得稅等，稅務(wù)負(fù)擔(dān)也成為制約REITs發(fā)展的重要因素。

輕資產(chǎn)模式受到房地產(chǎn)公司的喜愛一個非常重要的因素就是能解決房地產(chǎn)龐大的資金壓力，只有控制好項目質(zhì)量控制、打通融資渠道，提高風(fēng)險的防范能力才能真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)帶來的效益。

第9篇：養(yǎng)老項目的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：老年公寓 市場化 建筑環(huán)境設(shè)計

中圖分類號：F713.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

正文：

一 、老年公寓面臨的挑戰(zhàn)

21世紀(jì)是老齡化的世紀(jì)，全世界206個國家和地區(qū)中有70多個進(jìn)入老齡型社會，我國也已進(jìn)入老齡社會，60歲以上的老年人接近1.78億。面對老齡化的挑戰(zhàn)，我國提出使老人“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所為”，大力發(fā)展和扶持老齡產(chǎn)業(yè)，全面創(chuàng)造適宜養(yǎng)老的社會環(huán)境。老年住區(qū)、老年住宅等老年居住體系紛紛涌現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展。

老年公寓屬于養(yǎng)老地產(chǎn)，是按老年人特點(diǎn)設(shè)計的綜合性居住建筑，包括日常居住、醫(yī)療保健、文化娛樂、養(yǎng)老服務(wù)等功能，配套有生活服務(wù)系統(tǒng)或者護(hù)理系統(tǒng)，通過設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)。目前市面上的老年公寓數(shù)量有限，無法滿足老齡人口增長速度和老齡化發(fā)展的需要，項目投資大回報慢周期長，規(guī)劃建筑設(shè)計不切合市場需要，入住率低運(yùn)營艱難，使老年公寓的發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)。

二、老年公寓的市場化設(shè)計

市場前景看好發(fā)展緩慢，其原因有觀念意識的制約，“養(yǎng)兒防老”“三世同堂”的傳統(tǒng)觀念和宣傳認(rèn)識不足；有政策法規(guī)的缺失，法制不完善，行業(yè)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，資金和政策援助少，許多政策缺乏持續(xù)性；有經(jīng)濟(jì)利益的影響，容積率小，公建比例高，管理維護(hù)復(fù)雜，盈利能力差，回報率低；有規(guī)劃設(shè)計的缺陷，缺乏針對性，檔次類型沒有拉開，規(guī)劃選址不恰當(dāng)，功能分區(qū)混亂；有管理服務(wù)的混亂，無專門的管理體系，無專業(yè)護(hù)理隊伍等。

對存在的問題，應(yīng)考慮多因素交互影響。市場是老年公寓項目的最終實(shí)現(xiàn)者，從這個角度出發(fā)，對開發(fā)設(shè)計進(jìn)行指導(dǎo)是未來老年公寓發(fā)展的趨勢。

市場化設(shè)計指前期分析預(yù)測和實(shí)地調(diào)研后基于市場角度的考慮的設(shè)計，具有藝術(shù)文化和商業(yè)雙重價值，前者是設(shè)計要滿足精神欲求和審美的需要，后者是設(shè)計在市場中的交換價值，功能滿足使用要求，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益并持續(xù)下去。

老年公寓的市場化設(shè)計從市場出發(fā)，在滿足功能要求的前提下考慮市場需要和運(yùn)營成本進(jìn)行設(shè)計。老年公寓開發(fā)過程包括配套與條件、策劃與政策、土地與信貸、設(shè)計與工程、售樓與出租、運(yùn)營與管理五方面，市場化設(shè)計過程中考慮各因素綜合作用，從老年人的普遍需求和當(dāng)?shù)乩夏晔袌龅奶厥庖笕胧郑x擇滿足經(jīng)濟(jì)社會效益的開發(fā)模式和適宜地域條件的設(shè)計方案。

三、老年公寓的市場化設(shè)計原則及方法

（一）設(shè)計原則有適老性，針對性，經(jīng)濟(jì)性和可持續(xù)發(fā)展四條。

1.適老性原則是基本要求，包括通用性設(shè)計和適老化設(shè)計。通用性設(shè)計初旨在與為盡可能多的人提供沒有障礙的環(huán)境，希望更廣泛的包容人類的各種活動。通用化設(shè)計使住宅具有自然性，非刻意性，潛伏性。適老化是指老年公寓符合老年人的身心特征，提供舒適、安全、方便的居住環(huán)境。

2.針對性原則首先考慮市場特征，市場消費(fèi)能力和供求關(guān)系決定項目市場定位，開發(fā)模式等基本情況；其次考慮用地特征，城市規(guī)劃的影響和用地周圍空間規(guī)劃交通關(guān)系；再次考慮地域特征，根據(jù)氣候差異以及地形地貌、自然景觀進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計；地方精神和歷史人文條件也是地域的重要特征，要保持地方傳統(tǒng)的延續(xù)性，創(chuàng)造獨(dú)特的設(shè)計風(fēng)格和建筑特色。

3.經(jīng)濟(jì)性原則指老年公寓的開發(fā)建設(shè)中考慮設(shè)計成本和建設(shè)成本的問題，高效的利用整合社會資源；全面的考慮老年市場的特征，從現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件出發(fā)，綜合分析建設(shè)成本，運(yùn)作成本和改造成本，選擇合理的方案，進(jìn)行設(shè)計管理，使得項目的商業(yè)價值和市場價值最大化。

4.可持續(xù)發(fā)展原則包括經(jīng)濟(jì)和自然兩方面。經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要求設(shè)計者明白老年公寓是一個動態(tài)性的過程，老年人老化程度不斷改變，對場所需求不斷的發(fā)生變化；建筑環(huán)境和管理運(yùn)營都是一個變化著的形態(tài)，考慮可能的改變和干擾，為需求變化提供應(yīng)急的余量，給項目發(fā)展留下彈性空間；科技自然可持續(xù)發(fā)展要求建筑和環(huán)境開發(fā)設(shè)計要符合綠色建筑的要求，在環(huán)境設(shè)計建設(shè)中堅持生態(tài)可持續(xù)的原則，使用當(dāng)?shù)夭牧虾椭参?，?chuàng)造自然和諧的生態(tài)環(huán)境。

（二）市場化設(shè)計方法

1.根據(jù)市場定位和城市規(guī)劃，確定選址和開發(fā)模式。我國地產(chǎn)市場按照經(jīng)濟(jì)水平分為四級，北京上海深圳等特大都市為一級市場，省會城市等為二級市場，地區(qū)的中心城市，小城市和縣城為三，四級市場，不同市場的養(yǎng)老政策，供求關(guān)系和老年特征不同，影響老年公寓的開發(fā)模式。城市規(guī)劃和建設(shè)的空間布局、土地利用、基礎(chǔ)設(shè)施影響老年公寓的選址。綜合以上因素，適合的開發(fā)模式有為老年人提供的多種養(yǎng)老設(shè)施和居住類型的綜合性老年公寓，在社區(qū)中劃分部分區(qū)域設(shè)置老年組團(tuán)的混合型老年公寓，與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系的醫(yī)護(hù)型老年公寓， 與旅游休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)結(jié)合的旅游型老年公寓，與商業(yè)地產(chǎn)搭配建設(shè)的商業(yè)型老年公寓和改造閑置建筑的改建型老年公寓。

2.結(jié)合規(guī)劃數(shù)據(jù)和城市形態(tài)，進(jìn)行總圖設(shè)計。規(guī)劃中用地范圍，容積率，建筑覆蓋率，綠化率，建筑高度，退讓距離，入口的方位規(guī)定及城市公共配套，交通規(guī)劃，空間形態(tài)對總圖的布局形態(tài)產(chǎn)生決定性影響。在總圖設(shè)計時，控制好規(guī)劃指標(biāo)，配合開發(fā)模式劃分功能分區(qū)，組織交通，布置建筑設(shè)施及活動場地，使項目的整體布局，出入口的位置、內(nèi)外交通路線、建筑體型朝向、空間組合、與城市道路及其他建筑、場地內(nèi)建筑之間的間距等滿足開發(fā)要求。一般來說，老年公寓項目市區(qū)的建筑密度不宜大于30%，郊區(qū)不宜大于20%，容積率最好控制在0.5以下，容積率在1.0-0.1。提高土地利用率和增加土地價值可以采取兩代居的開發(fā)。

3.考慮老年人特點(diǎn)和自然人文條件，進(jìn)行建筑和環(huán)境設(shè)計。進(jìn)入老年，生理方面對聲光熱環(huán)境和無障礙設(shè)計的要求更高，心理方面對安全感、歸屬感、鄰里感、家庭感、私密感的要求增加，行為特征方面要相互獨(dú)立又相互補(bǔ)充的活動區(qū)域，老化的階段方面對公共和住宅空間提出可變性要求；地形氣候?qū)ㄖ季?、高度、體型、道路和景觀設(shè)計有影響。在建筑設(shè)計和景觀設(shè)計時考慮建筑的體量、功能空間、組織形式、空間造型，創(chuàng)造適合老年人的道路及步行、活動作息空間和綠化小品布置，提供具穩(wěn)定性的，較集中的活動場地，可識別性強(qiáng)，具有安全性。

結(jié)語：老年公寓的市場化設(shè)計可以使項目更具操作性和推廣性，從市場角度考慮老年公寓的設(shè)計，發(fā)揮市場在資源配置中的作用，充分利用各種社會資源，有助于解決目前存在的盈利模式單一和經(jīng)濟(jì)效益不足的問題，形成良性循環(huán)和完整的服務(wù)平臺，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對改善老年人的居住條件，提高老年人的生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)老年公寓福利化事業(yè)商業(yè)化，控制成本節(jié)約資源，促進(jìn)住宅體系結(jié)構(gòu)健康合理發(fā)展有積極作用。

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