對城中村改造的建議精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的對城中村改造的建議主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：對城中村改造的建議范文
【關(guān)鍵詞】城中村；改造現(xiàn)狀；相關(guān)政策；法律建議；沖突
所謂城中村是指城市發(fā)展中占用了農(nóng)村的耕地面積，農(nóng)村居民失去了賴以生存的農(nóng)村土地，而居民生存在城市區(qū)域內(nèi)，使用集體土地，也就是雖然生活在城市，但仍沿用農(nóng)村制度。
一、西安城中村改造現(xiàn)狀
1、西安市城中村現(xiàn)狀
西安算是我國第一批城中村改造的城市，作為一座歷史古城，其特點(diǎn)和發(fā)展歷史決定了城市和農(nóng)村的發(fā)展一樣迅速。目前,西安市城中村的改造現(xiàn)狀是這樣：西安市的農(nóng)村人口有40萬之多，建立了417個(gè)城中村（范圍東起十里鋪,西至三橋鎮(zhèn),北起草灘鎮(zhèn),南至三爻村），與同類城市相比數(shù)量是最多的。
2、西安市城中村特點(diǎn)
2.1、農(nóng)民無地可耕，土地大多出租給外來人口，以收租金為主要生活來源。
2.2、由于各個(gè)城中村的地理位置不同，位置好的城中村經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，處于維護(hù)利益的角度，村民對城中村的改造很積極，有熱情；反之，地理位置不好的城中村，由于沒有利益誘惑，對改造一事消極對待，甚至不予配合。這回導(dǎo)致西安市政府計(jì)劃的“3至5年改造計(jì)劃”難以完成。
2.3、政府政策實(shí)施存在薄弱環(huán)節(jié)，光說不做，協(xié)議、政策等不兌現(xiàn)，農(nóng)民的居住環(huán)境差，利益又得不到維護(hù)，影響農(nóng)民對政府的信任。
2.4、城中村農(nóng)戶超規(guī)定占用面積情況嚴(yán)重，普遍的情況是圍繞房屋四周搭建違法建筑，由于政府的不重視導(dǎo)致這種亂搭亂建行為愈演愈烈。
2.5、城中村人員身份復(fù)雜，由于流動人口多，出入城中村人員沒有登記，城中村的管理難度增加。
二、市政府出臺的“城中村”相關(guān)政策
1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》，2003年4月21日正式實(shí)施其辦法；
2、2005年10月，出臺《西安市城中村改造管理辦法(討論稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理辦法》、《西安市城中村改造工作實(shí)施細(xì)則》；
3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理辦法》，該管理辦法是我國第一部以政府規(guī)范性文件形式并實(shí)施的城中村改造辦法。
《西安市城中村改造管理辦法》共八章，四十九條，分別從方案制定、改制原則、土地利用、規(guī)劃建設(shè)、拆遷安置等方面，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)而制定。
三、西安市城中村改造中存在的問題
1、政府管理工作出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象
西安市城中村的改造同其他地區(qū)一樣，都是由市政府做出統(tǒng)一規(guī)劃，將具體實(shí)行權(quán)利下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)商，由于政府引導(dǎo)的缺失、開發(fā)商的重利本質(zhì)，以及農(nóng)村居民因拆遷款產(chǎn)生的糾紛等問題，影響了西安市城中村的改造進(jìn)城。
2、城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化無實(shí)際意義
《西安市城中村改造管理辦法》第三章第十五條中明確提出，“堅(jiān)持戶籍制度、管理體制、經(jīng)濟(jì)組織形式和土地性質(zhì)同步轉(zhuǎn)變的原則”。也就是說把農(nóng)民的農(nóng)村戶口改為城鎮(zhèn)戶口，戶籍制度的改變意味著農(nóng)民手中原有的私人土地，變?yōu)榱藝彝恋?，戶籍上的農(nóng)村或者城鎮(zhèn)對農(nóng)民來說是沒有任何實(shí)際意義的，對他們有意義的是土地的歸屬，農(nóng)民世代的生活習(xí)慣教會了他們種田耕地是天職，不再種地那做什么？
如果僅僅是一部分的經(jīng)濟(jì)賠償，那么如此多的失業(yè)人員給社會安定帶來了隱患，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，關(guān)心的是否享有城鎮(zhèn)居民的福利待遇。如果這些問題不解決，那么城中村農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化根本沒有實(shí)際意義。
3、政府征用土地時(shí)，在補(bǔ)償問題上存在法律沖突
在補(bǔ)償問題上《土地管理法》有三方面的補(bǔ)償：土地補(bǔ)償；安置補(bǔ)
助；地上附著物和青苗補(bǔ)償。但是城中村農(nóng)民早就失去了土地，到哪里去找補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢？
而西安實(shí)施的《改造辦法》有兩種形式,第一種是易地置換,就是從原住地區(qū)搬到另一地區(qū)，農(nóng)民享有該地區(qū)的使用權(quán)，再次轉(zhuǎn)讓需向國家繳納土地使用金。這就出現(xiàn)了問題，產(chǎn)權(quán)變成了使用權(quán)？土地轉(zhuǎn)讓時(shí)還要交錢？
另一種是就地改造，將土地同樣移交國家，留出村名住宅外，其余土地進(jìn)行招商引資、有償開發(fā),居住用地使用權(quán)歸農(nóng)民。換句話說,“就地改造”就是土地權(quán)屬變成國家的,政府再給補(bǔ)償,房屋拆遷也沒有補(bǔ)償。
四、西安市城中村改造的建議
1、法律建議
1.1、地方政府在使用和分配土地賠償時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循《公司法》以及其他相關(guān)法律的規(guī)定。
1.2、關(guān)于村民委員會要嚴(yán)格執(zhí)行和遵守《中華人民共和國村民委員會組織法》和《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定。
2、其他建議
2.1、完善社會保障及福利體系?！俺侵写濉钡母脑煲_保村民失地不失利，保證村民的生活來源；在戶籍轉(zhuǎn)變后，要建立、健全養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和基本醫(yī)療保險(xiǎn)等福利問題。
2.2、鼓勵(lì)城中村居民自主創(chuàng)業(yè)，妥善安排就業(yè)問題。農(nóng)村人員自主創(chuàng)業(yè)可以享受優(yōu)惠政策，政府在年度預(yù)算中，可以劃出?？钭鳛檗r(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金補(bǔ)助。
2.3、加強(qiáng)古城歷史文化的保護(hù)。西安作為歷史古城，不能盲目的追求城市化進(jìn)程，各級文物保護(hù)單位要對西安城中村要按照相關(guān)管理
規(guī)定，對城中村的城墻、家族宗祠等具有歷史文化價(jià)值的地方深入調(diào)查研究，做好相應(yīng)保護(hù)措施。
總結(jié)：我國城中村的改造面臨的是經(jīng)濟(jì)、社會、歷史、文化等多方面的考驗(yàn)，想要真正解決城中村改造中存在的問題，“加強(qiáng)社會保障，保護(hù)和尊重歷史，維護(hù)和改善環(huán)境實(shí)現(xiàn)”是基礎(chǔ)，城中村將農(nóng)村向城市推進(jìn)的最終目的，是將“城中村”建設(shè)成為與時(shí)俱進(jìn)、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化文明城市。
參考文獻(xiàn)
[1]馬桂平，實(shí)現(xiàn)城中村村民城市化應(yīng)注意的問題.[J].領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)，2008，(14)：47—48.
[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“規(guī)矩”.[J].西部大開發(fā)，2008，(3)：20—22.
[3]司馬文妮，霍學(xué)喜，論西安城中村改造的立法對策.[J].西北大學(xué)學(xué)報(bào)、哲學(xué)社會科學(xué)版，2008，2(38)：95—101.
第2篇：對城中村改造的建議范文
關(guān)鍵詞：城中村；城市化；改造；規(guī)劃
在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因?yàn)椤俺侵写濉敝傅氖俏挥诮ǔ蓞^(qū)邊緣、規(guī)劃建成區(qū)范圍之內(nèi)、已被建成區(qū)包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、城區(qū)不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區(qū)。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。這項(xiàng)工作是城市發(fā)展的需要，是推進(jìn)城市化的需要，是改善城市環(huán)境和提高城市質(zhì)量的需要，是盤活城市資產(chǎn)、提高土地利用率的需要，也是控制各個(gè)“城中村”自行盲目發(fā)展、違法城市規(guī)劃布局所引發(fā)出的諸多違章建筑的需要。
以唐山市高新區(qū)為例，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。高新區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，建成區(qū)人口由10萬增長到200余萬，高新區(qū)現(xiàn)轄20個(gè)村，目前中心區(qū)9個(gè)村已全部納入全市城中村改造計(jì)劃。新劃轉(zhuǎn)的11個(gè)村，按照外環(huán)線10公里之內(nèi)全部納入城市總體規(guī)劃的要求，也將全部納入城市建設(shè)范圍。在未來幾年內(nèi)，高新區(qū)城中村改造將全部完成，高新區(qū)村民變市民就要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
一、城中村改造將要面臨的主要問題
1.市政基礎(chǔ)設(shè)施配套差。
2.公用服務(wù)設(shè)施不配套。銀行儲蓄網(wǎng)點(diǎn)少、面積小、服務(wù)差、水平低；科教文體衛(wèi)等設(shè)施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿(mào)等各項(xiàng)配套設(shè)施嚴(yán)重不足等。
3.城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨衰落，同時(shí)，村民的角色又沒有轉(zhuǎn)變成現(xiàn)代城市市民，村民面臨角色轉(zhuǎn)變的陣痛。
4.城中村村民的就業(yè)率普遍較低。
二、根據(jù)上述的問題。對城中村改造提出以下的建議
1.實(shí)行分類指導(dǎo)與“一村一策”相結(jié)合的改造策略
城中村改造，既要根據(jù)城市未來的發(fā)展方向確定改造的目標(biāo)和方向，又要根據(jù)城中村的具體特征，采取“在整體改造戰(zhàn)略上實(shí)行分類指導(dǎo)，在具體改造措施上實(shí)行“‘一村一策’相結(jié)合”的改造策略。實(shí)行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產(chǎn)生相結(jié)合”的指導(dǎo)方針。
2.嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。在今后規(guī)劃建設(shè)中要符合規(guī)劃要求、規(guī)劃布局和規(guī)劃內(nèi)容。小區(qū)建設(shè)要尊重村民意愿，體現(xiàn)地方特色，依據(jù)“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規(guī)劃、建設(shè)。
編制“城中村”改造規(guī)劃，一要堅(jiān)持將建設(shè)現(xiàn)代化大城市與推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，系統(tǒng)規(guī)劃、分布實(shí)施。二要堅(jiān)持從環(huán)境生態(tài)性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優(yōu)化組合，合理布局。三要將居住形態(tài)、社會形態(tài)、生活形態(tài)與城市協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅(jiān)持以人為本、實(shí)用為先；精心規(guī)劃、綜合環(huán)境注重居住、休閑、服務(wù)相配套，努力做到設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美。
第3篇：對城中村改造的建議范文
關(guān)鍵詞：城中村城中村內(nèi)部關(guān)系城中村未來之路
1 城中村產(chǎn)生的背景
1990年代以后，我國進(jìn)入了一個(gè)快速的城市化階段，在城市規(guī)模不斷擴(kuò)張的過程中，出現(xiàn)了一種新的城市空間――城中村，所謂城中村就是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，伴隨城市擴(kuò)張城市建設(shè)用地包圍了原始的村莊聚落，從而形成了城市用地和農(nóng)村集體土地共存的現(xiàn)象，在景觀上則表現(xiàn)為城市的高樓大廈和鄉(xiāng)村的宅基院落兩種截然不同景象并存的局面。
城市的發(fā)展需要空間，無限制蔓延只會使得問題更加嚴(yán)峻，改造城中村是一個(gè)迫切而棘手的問題，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至強(qiáng)拆現(xiàn)象的教訓(xùn)下，應(yīng)該反思一下這種推倒重來的方法是否是一種可持續(xù)的發(fā)展，達(dá)到可持續(xù)的目的必須要以處理好涉及其中的各主體要素的利益為前提。
2 城中村復(fù)雜的關(guān)系
2.1 從社會關(guān)系上來分析
隨著城市化進(jìn)程的加快，城市邊緣的農(nóng)村在生活狀態(tài)上發(fā)生了深刻的變化，城市擴(kuò)張將他們賴以生存的土地占據(jù)。一系列繁華的商業(yè)圈或生產(chǎn)性工業(yè)也在其周圍形成。而在村莊內(nèi)部生活了世世代代的農(nóng)民，在社會關(guān)系上仍然維持著傳統(tǒng)的秩序，鄰里關(guān)系與宗族關(guān)系并未因城市化而消失。
外來務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生來城市里發(fā)展，住宿與就業(yè)是他們必須解決的問題，受經(jīng)濟(jì)狀況的限制，房價(jià)低廉且靠近工商業(yè)集聚地的城中村成了他們的首選。于是城中村內(nèi)的人員構(gòu)成變得復(fù)雜。根據(jù)走訪調(diào)查，村內(nèi)居住的外來農(nóng)民工大都是一個(gè)集體，他們很多都是來自同一個(gè)地方或在同一個(gè)地方務(wù)工。還有就是剛畢業(yè)大學(xué)生暫居于此，他們大多是同學(xué)朋友一塊到此，他們是屬于知識分子一層。總體上來看城中村里的群體可分成三類：原村莊村民、外來務(wù)工人員以及畢業(yè)大學(xué)生。
2.2 從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上來分析
從經(jīng)濟(jì)利益上來看，城中村居民可以分成兩類：一類是原村莊居民失去土地就在自己的宅基地上蓋起出租房，于是成了“包租公”；另一類是進(jìn)城農(nóng)民及畢業(yè)大學(xué)生就成了“租戶”。前者通常依靠房客所繳納的房租維持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工維持生活，往往是暫居于城中村，搬遷的幾率很高。
城市化進(jìn)程越快，吸引的外來人口就越多，在市場利益的驅(qū)動下，村民自主加建房屋以容納更多外來人口，于是建筑密度和容積率加大，城中村環(huán)境質(zhì)量下降，公共空間也隨之減少，人口混雜也使得其內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系愈來愈復(fù)雜。
2.3內(nèi)部生活狀況
對城中村的人動狀況的調(diào)查中可以清楚發(fā)現(xiàn)，不同類的人群活動狀況差異很大。原村莊居民生活相對安逸，他們大都成為商業(yè)主，或自開店鋪或直接把房子出租。然而這些暴富的階層往往因此而喪失創(chuàng)造力，好逸惡勞是這個(gè)群體的顯著特征。而城中村的外來人口卻截然不同，在工作日，城中村每天的規(guī)律基本一致，早上有一個(gè)上班高峰期，街道上人滿為患，過了高峰，人一下子少了下來，到傍晚迎來了下班人流高峰，在道路上擺攤買吃的用的東西的小商小販活躍起來，村子也仿似變成變成了一個(gè)鬧市區(qū)。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公園逛街、聚會等。
3 城中村改造的困難
3.1 村中居住者的利益問題
城中村是一個(gè)有原始村落形成的封閉小社會，在這個(gè)村中，從管理到負(fù)責(zé)都是一個(gè)整體性的過程，因?yàn)樗麄儚拇逦瘯矫考颐繎舳际亲约捍迩f的村民。村委的負(fù)責(zé)人是由村民選舉，代表了大多數(shù)村民的利益，何況他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村時(shí)往往找不到村中的代言人。
村民對自己土生土長的村落有著濃厚的鄉(xiāng)土情愫，加之房子的商業(yè)化操作可給他們帶來高額的回報(bào)，倘若對村子拆遷改造，無疑是對既得者利益的破壞。另外就是村中的外來人口，由于國家廉租房遲遲無法惠及大眾，城中村中的廉價(jià)房本應(yīng)成為他們的有效選擇，然而改造城中村就意味著他們的臨時(shí)家拆遷。另外在向城市遷移的過程中，加劇了通勤交通壓力，無形中浪費(fèi)了大量的人力資源和時(shí)間資源。
3.2 再開發(fā)改造中的風(fēng)險(xiǎn)問題
城中村經(jīng)過村民幾年的建設(shè)，建筑的容積率和密度已經(jīng)接近飽和，巨大拆遷量與拆遷經(jīng)費(fèi)令開發(fā)商咋舌。城中村現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度太大，拆遷安置地土地緊張，新開發(fā)項(xiàng)目的容積率也很難再加高，開發(fā)商無利可圖，加上涉及的人員復(fù)雜，很多開發(fā)商避而遠(yuǎn)之。為保證改造單位在改造中有贏利或至少不虧損，政府需要給改造單位實(shí)行大幅度的地價(jià)優(yōu)惠，或進(jìn)行大量的資金補(bǔ)貼，這不僅影響到地價(jià)收益進(jìn)而延緩城市建設(shè)步伐，而且容易造成土地供應(yīng)失控，沖擊商品房市場。
4 城中村的未來之路
4.1 對城市化的再認(rèn)識
城市化是城市在演變過程中不斷發(fā)展的一個(gè)進(jìn)程，在當(dāng)今時(shí)代背景下，人們只注重物質(zhì)而精神方面考慮欠妥，反映到城建設(shè)上就是大拆大建，這種浮躁作風(fēng)嚴(yán)重的背離了城市的發(fā)展規(guī)律。
一個(gè)城市的城市化進(jìn)程，不僅要有“高度”，更要有“深度”， “深度”也就是城市的文化內(nèi)涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是這一內(nèi)涵的承載者與“活化石”。無論城市化發(fā)展到何種程度，他們都是一筆珍貴的財(cái)富。因此，在城市化的進(jìn)程中，要很好地實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明與文化建設(shè)的有機(jī)統(tǒng)一。
4.2 城中村保留的可行性
通常情況下，政府對城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁華的商業(yè)區(qū)，而外來人口的生活空間越來越少，許多商家不擇手段的將不宜人住的空間出租，最后很可能出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象。
城中村之所以被人們認(rèn)為是城市中的“毒瘤”，主要是從消防、衛(wèi)生、容積率、采光通風(fēng)、建筑質(zhì)量、社會治安等幾個(gè)方面來說，但這些并不是什么疑難雜癥，消防上可以布設(shè)消防栓，不必在狹窄的街道上穿行消防車。像是建筑質(zhì)量、建筑密度、容積率等是相對而言，可以完全通過政府政策來解決。
4.3 未來發(fā)展的建議
城中村問題不僅是單純的城市建設(shè)問題，而且滲透著復(fù)雜的社會關(guān)系。采用一刀切，顯然不合事實(shí)，我們應(yīng)實(shí)事求是，在城中村的問題上，走出一條“保留與逐步改造并舉”的道路。
城中村是有千百年的村落，它們在演變過程中形成了濃郁的地域特色，具有獨(dú)特的價(jià)值。同時(shí)國家為低收入者提供保障房遙遙無期，在這段時(shí)間內(nèi)城中村完全可以劃為保障房，由政府統(tǒng)一管理，由村民自己建設(shè)，風(fēng)格可以統(tǒng)一采用地方特色，這樣，就很好的解決了農(nóng)民戶外來人口的住房問題。
參考文獻(xiàn)
1. 李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科學(xué)出版社，2004:26 ―30
2. 北京大學(xué)社會學(xué)系城市改造暨城中村研究課題組，應(yīng)立即停止城中村改造擴(kuò)大化 ――由昆明擴(kuò)張之路反思中國城市發(fā)展（N），2010（5）
第4篇：對城中村改造的建議范文
關(guān)鍵詞：城中村;改造;調(diào)查;新市區(qū)
現(xiàn)實(shí)“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題?？陀^需要認(rèn)真研究不同區(qū)域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產(chǎn)生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。
一、研究區(qū)城中村現(xiàn)狀調(diào)查分析
烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是全疆經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展的引擎，起著示范和標(biāo)桿的作用。高新區(qū)（新市區(qū)）（以下簡稱“新區(qū)”）的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。新市區(qū)包括南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)兩個(gè)城中村分布片區(qū)。
南區(qū)城中村分布點(diǎn)多、總建筑面積大、容積率高。南區(qū)是城中村分布點(diǎn)最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區(qū)域。中區(qū)城中村分布相對較少、較集中，總體規(guī)模不大。主要分布在河北東路北側(cè)、四平路兩側(cè)、長春路西側(cè)、鯉魚山路東側(cè)。北區(qū)城中村分布點(diǎn)多、單片規(guī)模巨大。主要分布在長春路兩側(cè)、城北主干道南側(cè)、安寧渠路兩側(cè)、迎賓路兩側(cè)、中亞北路兩側(cè)。城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與快速發(fā)展的城市建設(shè)不均衡。城市基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等受用地現(xiàn)狀局限。
二、城中村改造的關(guān)鍵問題
1.城中村改造要與城市總體功能定位協(xié)調(diào)的問題。城中村改造是主城區(qū)城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉(xiāng)二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進(jìn)程中，有些村莊從界址范圍來看已經(jīng)在城區(qū)范疇之內(nèi)，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨(dú)立的區(qū)域，純粹以經(jīng)濟(jì)利益為主導(dǎo)，偏離了城市化進(jìn)程的目標(biāo)和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴(kuò)發(fā)展一直缺乏長遠(yuǎn)有效的規(guī)劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。
2.村民合理安置補(bǔ)償和生活可持續(xù)改善的問題。房屋補(bǔ)償面積認(rèn)定問題。補(bǔ)償面積認(rèn)定是制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的關(guān)鍵。國務(wù)院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：補(bǔ)償協(xié)議包括：“補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)?！贝迕裆a(chǎn)、生活可持續(xù)改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業(yè)培訓(xùn)，就業(yè)能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計(jì)，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補(bǔ)償要求。
3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發(fā)用地。南區(qū)城中村內(nèi)房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側(cè)尚有小塊土地，四平路東側(cè)空地也已被圈占。房屋征收與補(bǔ)償由政府部門組織實(shí)施，先補(bǔ)償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用與新區(qū)有限財(cái)力矛盾的困境，如何運(yùn)作市場化改造，如何實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，缺少可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，需要尋求有效的解決方法和路徑。
4.城中村改造周期長、不確定因素多，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的問題。嚴(yán)防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項(xiàng)目前期補(bǔ)償安置投入大、改造周期長，出現(xiàn)釘子戶必然影響改造項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程，增大項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。城中村改造項(xiàng)目一旦實(shí)施，大量房源上市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量與市場需求、容量的協(xié)調(diào)也是一個(gè)不容忽視的問題。積極研究應(yīng)對與城中村改造相關(guān)政策，增大改造項(xiàng)目招商引資的難度，需要認(rèn)真分析研究對策。
5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進(jìn)行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，改造也須滿足發(fā)展規(guī)劃，這與現(xiàn)狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進(jìn)行改造，無論是采用實(shí)物補(bǔ)償還是貨幣補(bǔ)償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補(bǔ)償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發(fā)商參與改造[4]，需要進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡測算，涉及到安置成本，開發(fā)商的收益保證，政府在土地、稅收、費(fèi)用等方面的政策配套，以及房地產(chǎn)市場情況等;需要解決好項(xiàng)目籌劃、運(yùn)作、管理等方面的問題。
三、對策建議
1.加強(qiáng)地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作。城中村改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，各方訴求不同、利益關(guān)系復(fù)雜，故必須首先應(yīng)地方政府應(yīng)做好農(nóng)民的宣傳教育工作，同時(shí)也需要加強(qiáng)相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作，理清利益關(guān)系、統(tǒng)籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點(diǎn)，共同推動城中村改造工作的進(jìn)程[5]。地方政府在進(jìn)行城中村改造中，首先應(yīng)對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現(xiàn)在安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式上;其次，村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎(chǔ)。同時(shí)區(qū)政府力促地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、社會事業(yè)全面改善和提高，市政府要將新區(qū)內(nèi)的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。
2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機(jī)制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發(fā)展、改善居民生活環(huán)境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導(dǎo)者[9～10];其次就是改造過程是需要企業(yè)和相關(guān)部門參加的，在這項(xiàng)系統(tǒng)工作中，需要更多的企業(yè)參與，這就需要對改造工程提出市場化運(yùn)作。政府作為城中村改造主體，在整個(gè)改造工作中做好管理者角色。實(shí)時(shí)給予企業(yè)參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項(xiàng)目的啟動成本。新市區(qū)政府對于土地出讓金政府應(yīng)先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區(qū)改造工程優(yōu)惠各項(xiàng)費(fèi)用[11]。同時(shí)，協(xié)調(diào)烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區(qū)為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區(qū)支配。
3.完善改造規(guī)劃，建立科學(xué)的管理機(jī)制。政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行。新市區(qū)將城中村改造作為一項(xiàng)長期重點(diǎn)工程納入新區(qū)黨委、政府的議事日程，并組織領(lǐng)導(dǎo)小組，完善城中村改造規(guī)劃。同時(shí)新區(qū)設(shè)立專業(yè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷工作，統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)改造。將規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)配合參與改造規(guī)劃的編修工作，實(shí)施過程要確保規(guī)劃科學(xué)性和實(shí)施有效性。特別是對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村禁止批準(zhǔn)新的宅基地和房屋建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)給予協(xié)調(diào)處理，避免新建問題出現(xiàn)。同時(shí)對于項(xiàng)目區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村凍結(jié)新的戶籍遷入，避免引起對集體經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題[12～13]。
四、小結(jié)
本文對新市區(qū)主城區(qū)的城中村改造進(jìn)行調(diào)查研究，對中區(qū)、北區(qū)和南區(qū)城中村的特點(diǎn)和改造中存在的問題還有待進(jìn)一步加大力度調(diào)查研究，為下一步改造方案打下基礎(chǔ)。需要針對隨時(shí)可能出現(xiàn)的新問題、新矛盾，及時(shí)找出應(yīng)對對策。在城市不斷發(fā)展的過程中，城中村的改造已經(jīng)是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區(qū)城中村改造工作也積累了一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 姜崇洲.試論促進(jìn)產(chǎn)權(quán)明晰的規(guī)劃管制改革[J].城市規(guī)劃，2002，（12）：23-31.
[2] 王先文.城中村的亞文化性探討[J].安徽建筑，2002，（2）：53-61.
[3] 胡瑩.城中村的文化沖融――以廣州市石牌村為例[J].城市問題，2002，（2）：73-81.
[4] 周銳波.城中村的文化透視[J].規(guī)劃師，2004，（5）：43-49.
[5] 閏曉培.快速城市化地區(qū)城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)研究[J].城市規(guī)劃，2004，（3）：23-45.
[6] 龔兆先.利用城中村自然優(yōu)勢完善城市生態(tài)景觀體系[J].城市問題，2004，（2）：73-75.
[7] 張鵬程.西安市“城中村”改造問題研究[D].西安：長安大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009.
[8] 胡長海.重慶市“城中村”存在的主要問題及改造對策研究――以Z村為個(gè)案[D].重慶：重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.
[9] 上海復(fù)旦地規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院，烏魯木齊市城市規(guī)劃管理局.烏魯木齊新市區(qū)、高新區(qū)部分片區(qū)――控制性詳細(xì)規(guī)劃[Z].2010.
[10] 上海復(fù)旦地規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院，烏魯木齊市城市規(guī)劃管理局.《烏魯木齊新市區(qū)、高新區(qū)部分片區(qū)―控制性詳細(xì)規(guī)劃》專題
研究報(bào)告[R].2010.
[11] 高新區(qū)（新市區(qū)）解決撤村建居遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組.高新區(qū)（新市區(qū)）解決撤村建居遺留問題工作匯報(bào)[R].2011.
第5篇：對城中村改造的建議范文
關(guān)鍵詞：城中村；問題；對策
中圖分類號：F292 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、加快城中村改造存在的主要問題
城中村改造積累了一些有成效的談判、拆遷、建設(shè)、管理及回遷安置等改造經(jīng)驗(yàn)；但不可否認(rèn)，也存在許多老問題和在改造過程中出現(xiàn)的一些新問題，影響了改造進(jìn)程，甚至有導(dǎo)致改造停滯的可能性。
（一）粗放規(guī)劃致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最終目的是為了提高百姓的生活品質(zhì)，當(dāng)前規(guī)劃上偏重住宅、商業(yè)等項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，而對學(xué)校、醫(yī)院（社區(qū)衛(wèi)生院）、停車場、綠地、農(nóng)貿(mào)市場等民生項(xiàng)目的規(guī)劃相對薄弱，給回遷居民帶來諸多不利。二是病灶叢生難以連片。以片為單位進(jìn)行的城中村改造僅僅滿足了農(nóng)居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡資金缺口的平衡用地的規(guī)劃，導(dǎo)致村域范圍內(nèi)的一些零星地塊的農(nóng)戶成為無主實(shí)施的三不管地帶，無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的整村改造，更難以連村成片。三是倉促調(diào)整拖延時(shí)間。一些已經(jīng)審批下來的項(xiàng)目因拆遷、住宅與商業(yè)用地比例不合理、配套設(shè)施不全、布點(diǎn)不合理等原因往往到最后又要對原規(guī)劃進(jìn)行重新調(diào)整，這些調(diào)整既花費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力，還影響區(qū)塊推進(jìn)速度。
（二）前期審批手續(xù)辦理期限較長。項(xiàng)目建設(shè)涉及立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等行政部門，環(huán)節(jié)多，程序復(fù)雜，周期長，難度大，從立項(xiàng)到開工建設(shè)需要很長時(shí)間，極大地影響了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
（三）拆遷“妖魔化”現(xiàn)象愈演愈烈。媒體基于為百姓獲取公平、公證和合法利益的報(bào)道值得肯定。但社會上現(xiàn)在有些媒體為了博取眼球過多、過大地渲染暴力拆遷、違法拆遷以及釘子戶為抵抗拆遷而采取的跳樓、自焚等極端社會事件，再加上網(wǎng)絡(luò)、微博等不可控宣傳平臺的無限轉(zhuǎn)載和傳播，政府拆遷尤其是強(qiáng)拆已經(jīng)成為一種條件反射式的“違法”行為。
（四）訴求多樣化回遷安置成新難。一是在安置房建設(shè)方面，回遷戶既關(guān)注戶型、外觀、外墻保溫、小區(qū)綠化、電梯品牌等能直觀反映安置房品質(zhì)的一些軟件和硬件；又關(guān)注出行、上學(xué)、看病、購物等涉及今后衣食住行需求的配套環(huán)境，常成為拒絕安置的重要理由。二是在陽光安置方面，由于缺少溝通和交流，回遷戶對政府在房源供應(yīng)、戶型搭配和公開性，選房的公正性存在一定的疑慮，甚至可能激化，導(dǎo)致無法安置。三是回遷戶自身利益需求方面，一些回遷戶因地段位置不佳，房租收益遠(yuǎn)不及超期安置補(bǔ)償費(fèi)，隨以各種理由拒絕安置。
（五）政府強(qiáng)制拆遷手段作用有限。一是政策執(zhí)法范圍有限。二是司法強(qiáng)遷周期過長程序復(fù)雜。三是強(qiáng)遷帶來的副作用正在發(fā)酵。
二、加快推進(jìn)我區(qū)城中村改造的對策和建議
（一）堅(jiān)持策劃下統(tǒng)籌規(guī)劃與動態(tài)跟蹤規(guī)劃相結(jié)合。要站在全區(qū)的高度上，根據(jù)各片區(qū)城中村改造實(shí)際情況有層次引進(jìn)項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化與城市化的有機(jī)融合。一是堅(jiān)持大策劃為前提統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局。產(chǎn)業(yè)布局要在充分調(diào)研環(huán)境、資源、人口等要素基礎(chǔ)上統(tǒng)籌策劃，要重點(diǎn)考慮綜合成本、資源利用效率和可持續(xù)發(fā)展等因素分層次加以規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免項(xiàng)目同質(zhì)化和一般意義上的理想化指標(biāo)平衡。二是強(qiáng)化改造片區(qū)內(nèi)功能性規(guī)劃。要充分利用城中村改造范圍內(nèi)“從零開始”這一有利條件，合理布局學(xué)校、醫(yī)院、綠化、停車場、農(nóng)貿(mào)市場等配套項(xiàng)目規(guī)劃，減少過程調(diào)整。三是借力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)連點(diǎn)成片。堅(jiān)持誰做地誰負(fù)責(zé)的原則，借助主次干道、支小路、城市公園及防護(hù)綠地等基礎(chǔ)設(shè)施或公建配套的規(guī)劃建設(shè)，帶動零星地塊改造，打通斷頭路，實(shí)現(xiàn)連點(diǎn)成片，互通成網(wǎng)。
（二）建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，開通審批“綠色”通道。針對目前項(xiàng)目審批時(shí)間較長，滯后于項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，影響城中村改造進(jìn)程的現(xiàn)狀，建議進(jìn)一步提高工作效率，加快審批程序，明確工作時(shí)限，避免反復(fù)和折騰，為城中村改造項(xiàng)目創(chuàng)建審批“綠色通道”，促進(jìn)項(xiàng)目的批準(zhǔn)與實(shí)施。
（三）多方運(yùn)用宣傳平臺，強(qiáng)化正面輿論宣傳。一要充分利用村級組織與村民在親情與感情優(yōu)勢，加大拆遷政策宣傳力度，在更大程度上贏得拆遷戶的理解和支持。二要從政府層面牽頭通過報(bào)紙、電視等媒體大力開展正面輿論宣傳，形成較為全面的社會認(rèn)識。
（四）建立高層次牽頭機(jī)構(gòu)，協(xié)同推進(jìn)共發(fā)展。片區(qū)改造要在全區(qū)一盤棋基礎(chǔ)上推進(jìn)，建議組建一個(gè)規(guī)格較高的大協(xié)調(diào)牽頭機(jī)構(gòu)，對內(nèi)重點(diǎn)協(xié)調(diào)解決各部門改造步伐不一致、責(zé)任不清等問題；對外做好市做地主體的溝通聯(lián)絡(luò)，以保障區(qū)域間道路、綠化、公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的同步化推進(jìn)，真正實(shí)現(xiàn)建一片成一片。
（五）拉高標(biāo)桿提品質(zhì)，強(qiáng)化溝通謀共識。在全區(qū)安置房建設(shè)的戶型、外立面材料、電梯品牌、小區(qū)綠化等拆遷戶能直觀感受的項(xiàng)目上提高檔次，并統(tǒng)一細(xì)化安置房裝飾安裝標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化小區(qū)弱電和智能化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化小區(qū)市政配套工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，保障安置房建設(shè)品質(zhì)，滿足拆遷戶需求，做到與周邊商品房有效融合。在陽光安置上，一方面在拆遷過程、建設(shè)過程、安置前后加強(qiáng)與拆遷戶的溝通，做好解釋工作，做到信息對稱；另一方面要充分公開拆遷戶關(guān)注普遍較高的安置房驗(yàn)收證明、房源信息等內(nèi)容，減少誤解和疑慮。
（六）加大政府支持力度，緩解資金壓力。在融資平臺上，建議建立全區(qū)統(tǒng)一合理的貸款平臺，提高信用，降低互相擔(dān)保的做地主體因一方資金緊張產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。在融資方式上，在合理評估做地主體的資金壓力、擔(dān)保信用等級和綜合償債能力下，向有條件的做地做地主體傾斜貸款政策；同時(shí)，建議出臺允許以專項(xiàng)資金等方式在一定利息范圍內(nèi)的民間融資政策。在資金支持上，建議在改造范圍內(nèi)道路設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施、電力設(shè)施以及學(xué)校、綠化等公建配套項(xiàng)目的做地、建設(shè)成本應(yīng)給與財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)助。
（七）用足用好司法強(qiáng)遷，維護(hù)法律尊嚴(yán)。在目前缺乏其他強(qiáng)制手段的情況下，司法強(qiáng)遷依舊是較為有效和可行的操作方式。具體執(zhí)行過程中，仍需明確法院作為司法強(qiáng)遷的牽頭部門，并加強(qiáng)對其他部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。訴訟前，各做地主體要盡早明確強(qiáng)遷農(nóng)戶，提前做好資料準(zhǔn)備，減少后期材料準(zhǔn)備時(shí)間；訴訟期間，應(yīng)充分利用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題解釋》第九十四條、第六十三條第一款（九）的相關(guān)規(guī)定，采取“先予執(zhí)行”的方法實(shí)施強(qiáng)遷，減少時(shí)間拖延；判決后，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)事項(xiàng)，維護(hù)法律作為最后屏障的尊嚴(yán)，達(dá)到懲戒和警示作用。
第6篇：對城中村改造的建議范文
關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 城中村 改造
中圖分類號：TU984.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（b）-0196-01
1 城中村改造中的普遍問題
1.1 較少經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
城中村作為一個(gè)農(nóng)業(yè)為主的村子，很難找到經(jīng)濟(jì)上的亮點(diǎn)。據(jù)了解，一般現(xiàn)在的城中村主要的經(jīng)濟(jì)來源就是出租房子給外地人，獲得租金。除此之外，還有政府征用土地時(shí)，發(fā)放的一次性補(bǔ)貼，或者是城中村拆遷改造過程中，政府給予的津貼。城中村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重落后于城區(qū)的迅猛發(fā)展，但是在這種落后的情況下，城中村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻依舊很少有較好的突破點(diǎn)，所以經(jīng)濟(jì)的增長是短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)的。由于對城中村的改造中，對經(jīng)濟(jì)帶來的動力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，當(dāng)?shù)氐拇迕駨囊郧暗霓r(nóng)業(yè)中退出卻沒有更好的發(fā)展，導(dǎo)致城中村的經(jīng)濟(jì)很局限，沒有脫離單一的以地?fù)Q錢的改造模式，也很少有新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。城中村和在其改造中具有經(jīng)濟(jì)起步晚，原有經(jīng)濟(jì)薄弱，缺少新型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。
1.2 缺少規(guī)劃，土地利用率低
根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在城中村中，違章建筑數(shù)量較多，管道線路較為復(fù)雜，市政管理最為松懈，而且城市的基礎(chǔ)設(shè)施和和基本功能都未能到位。在城中村中，各種違章違規(guī)的情況時(shí)有發(fā)生，村民缺乏法律法規(guī)的知識，利用所趨，盲目的建設(shè)簡易房出租；還有就是對現(xiàn)存土地的利用率低也很不合理，大部分都是棄而不用，等待政府征地，沒有體現(xiàn)土地應(yīng)有的價(jià)值，而且這種棄而不用的做法，對土地造成了損失，造成嚴(yán)重的水土流失。缺少合理的統(tǒng)籌規(guī)劃或者沒有嚴(yán)厲的執(zhí)行規(guī)劃是城中村改造中的大問題，由于不合理的規(guī)劃，會大大增加拆遷改造中的成本，從而拆遷改造的質(zhì)量也就下降了。還有對建筑的不合理規(guī)劃，導(dǎo)致城中村的建筑風(fēng)格很不統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)很凌亂復(fù)雜，不能拉近城村的距離，不能達(dá)到城中村改造的目的。
2 我國城中村改造的現(xiàn)狀
2.1 政府主導(dǎo)作用
城中村的改造就目前形勢來看，政府是唯一的主導(dǎo)作用者；而現(xiàn)有的改造形勢和改造方向也是政府所主導(dǎo)的。對于城中村目前的改造現(xiàn)狀而言，政府為拉近城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差距，積極募資進(jìn)去對城中村的改造和完善。其中，改造的主要工作是改造新建城中村的破舊民房，整體改遷或是聚集到較集中的居住地段；同時(shí)，對一般的商業(yè)用樓也會按照規(guī)劃的要求進(jìn)行整體的整改。同樣的改造是具有一定的經(jīng)濟(jì)方面的影響的，政府在當(dāng)前主導(dǎo)的城鄉(xiāng)改造過程中，是希望改造和完善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)貛碜銐虻慕?jīng)濟(jì)帶動力。政府優(yōu)先考慮具有一般性經(jīng)濟(jì)增長的模式進(jìn)行對城中村的改革和改造，在要求整體設(shè)施完善的前提下，為當(dāng)?shù)氐木用駝?chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)帶動力和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
2.2 市場帶動作用
政府對改造的影響是直接而短時(shí)見效的，而市場作用的是目前城中村改造中作用最具有深遠(yuǎn)影響的，市場對城中村的直接的影響作用是促使城中村未來發(fā)展方向的重要的力量之一。和政府的直間作用相比較市場的影響是不易察覺的，而卻是時(shí)刻影響的，市場是利益的代表，有利益就會促使一部分人為了利益而進(jìn)行一些運(yùn)作和對現(xiàn)有狀態(tài)的一些改變，從而就會對城中村在改造過程中一些利益關(guān)系的合理調(diào)配，使之想利益的最大化方向發(fā)展。市場是一只看不見手，他對利益的巨大驅(qū)動會給城中村這種比較滯后的地域帶來契機(jī)，廉價(jià)的土地資源和低廉的勞動力市場，為資本實(shí)現(xiàn)其更大化的利益有非常重要的意義。而城中村就會在這種資本的帶動下朝著實(shí)現(xiàn)利益的和帶動發(fā)展的方向發(fā)展起來。當(dāng)然資本的自由運(yùn)作是具有其本身的局限性和盲目性，所以目前市場的作用是一把雙刃劍。
3 對中國城中村改造的建議
3.1 建立健全法律法規(guī)
建立和健全關(guān)于城中村的拆遷改造和整體規(guī)劃管理的法律法規(guī)是我國目前城中村拆遷改造的重要保障。國家有關(guān)部門應(yīng)該建立普遍使用的改造措施規(guī)范，而地方的相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)建立適合當(dāng)?shù)氐谋Ｕ洗胧?，和?qiáng)制法律法規(guī)。并且要有具體的監(jiān)督職能部門，就是這種監(jiān)督會使相關(guān)的措施得到良好的執(zhí)行。同樣的，有了法律規(guī)范就不會出現(xiàn)像以往類似的的混亂局面，在城市發(fā)展的過程中，城中村村民的文化水平不高，這也更容易出現(xiàn)一些素質(zhì)不高的管理人員，損害集體和國家和城中村村民的利益的情況。
3.2 合理調(diào)整利益關(guān)系
在城中村的拆遷和改造過程中，應(yīng)該認(rèn)清各方的利益關(guān)系，并且考慮到各方面都利益的需要。在城中村的開發(fā)中，土地的征用和出讓是最大利益的所在。土地市場化，商品房的房價(jià)的飆升，是一種不安分的爆炸發(fā)展和增值。土地的利益將會有更多方面的問題出現(xiàn)，開發(fā)商和政府的角度是相對立的，政府一般考慮村民利益的最大化，而資本卻需要廉價(jià)的土地，需要從村民那邊榨取更多的利益。政府部門應(yīng)該實(shí)事求是的為人民干實(shí)事，切實(shí)考慮到貧窮城中村村民的利益。合理的利用和征收土地，從經(jīng)濟(jì)和各方面的發(fā)展需要妥善安排土地的規(guī)劃用途，不能只顧眼前短期的利益回報(bào)和進(jìn)行竭澤而漁式的盲目開發(fā)和自殺性發(fā)展。
3.3 完善社會保障制度
完善和加強(qiáng)城中村的社會保障和加強(qiáng)村民的就業(yè)工作在城中村在改造過程具有十分重要的意義，也是城中村在改造中的內(nèi)在要求。政府應(yīng)該采取相關(guān)的措施，促進(jìn)城中村村民的再就業(yè)或重新創(chuàng)業(yè)，保證他們得到應(yīng)有的權(quán)益，支持鼓勵(lì)村民的創(chuàng)業(yè)，可以從發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，畜牧業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)的方向開展，讓村民自己當(dāng)家作主，靠自己的力量創(chuàng)造價(jià)值。同樣的，政府應(yīng)該做好人才的培養(yǎng)工作，完善基礎(chǔ)教育并加強(qiáng)未來發(fā)展方向的人才重點(diǎn)培養(yǎng)。設(shè)立必要的培訓(xùn)中心，保證村民能夠快速的進(jìn)入價(jià)值的創(chuàng)作中。豐富和改善村民的文化環(huán)境，在提高村民素質(zhì)的同時(shí)豐富他們的精神世界，保證村民心理的健康；提高醫(yī)療保障能力，醫(yī)療保險(xiǎn)惠及每一位村民。
小結(jié)：城中村的改造任重而道遠(yuǎn)，需要多方面的共同努力。根據(jù)實(shí)際發(fā)展的需要，制定行之有效的法律法規(guī)來指導(dǎo)城中村迅速而良好的改造，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)范，控制操作層序，強(qiáng)化有關(guān)部門的服務(wù)意識，并且做好良性發(fā)展的宣傳工作，加強(qiáng)基本監(jiān)督機(jī)制。不斷提高養(yǎng)老保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)額度，循序漸進(jìn)的完善和加強(qiáng)村民的社會保障制度。
參考文獻(xiàn)
[1] 向碧華.城中村問題研究[D].武漢大學(xué)，2010.
[2] 李君.昆明市城中村改造研究[D].云南師范大學(xué)，2010.
第7篇：對城中村改造的建議范文
關(guān)鍵詞：城中村；必要性；改造模式；利益關(guān)系；土地利用
中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
城中村是我國快速城市化過程中的產(chǎn)物，目前除少數(shù)城市外，大部分城市都不同程度地存在城中村現(xiàn)象.城中村的存在不僅嚴(yán)重影響了城市的景觀風(fēng)貌和村民的生活環(huán)境，成為城市管理的難點(diǎn)；而且使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值，造成土地利用效率低下和資源浪費(fèi).解決城中村問題已經(jīng)成為各級政府十分重視的要務(wù).
1城中村的概念
從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”.從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū).
“城中村”具有農(nóng)村和城市雙重特征，是城市化進(jìn)程中的歷史產(chǎn)物.城中村作為“非正規(guī)”城市化空間已受到社會和學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注，由于對“城中村”內(nèi)部經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的深入研究仍然有限，尤其外來人口創(chuàng)建的非正規(guī)部門及其在城中村經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中可能扮演的重要角色長期被忽略.
2城中村改造的必要性
城中村的存在成為了所在城市發(fā)展重要制約因素之一.城中村自身的問題也層出不窮，在管理上也脫離了城市的制約，導(dǎo)致一系列的問題產(chǎn)生.城市要發(fā)展，城中村改造成為了必然事件.城中村改造的必要性主要可以從兩個(gè)角度分析，一個(gè)是從城中村自身發(fā)展的需要的角度分析；另一個(gè)是從城中村所在城市的發(fā)展角度分析.
2.1從城中村自身發(fā)展的角度看，其改造的必要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
2.1.1城中村人口混雜，存在著嚴(yán)峻的安全隱患
城中村人口由村民、市民和流動人口構(gòu)成，其中流動人口是城中村最主要的組成部分.由于流動人口混雜，流動人口成為了城中村犯罪（如盜竊、吸毒等）的主要群體，導(dǎo)致治安形勢嚴(yán)峻.
2.1.2城中村建筑滯后，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，存在著極大的消防隱患
城中村的建筑規(guī)劃滯后于所在城市，違法違章建筑比比皆是，房屋建筑密度大，采光條件差等多種因素導(dǎo)致城中村的居住環(huán)境惡劣.同時(shí)，城中村中基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件差，管線雜亂無章，排水設(shè)施差，加上街巷狹窄擁擠，容易產(chǎn)生火災(zāi)等情況，存在著極大的消防隱患.
2.1.3城中村的土地利用情況混亂，給管理帶來了諸多不便
就廣州的城中村而言，城中村土地利用類型多樣，商業(yè)用地、倉庫用地、住宅用地等，而且同時(shí)存在著非法交易、非法租憑等管理混亂的現(xiàn)象，給城中村的管理帶來了一定的難度.
2.2從城市的發(fā)展角度看，其改造的必要性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
2.2.1城市土地高效利用的需要
城中村的存在導(dǎo)致作為城市寶貴資源的土地未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益.就如廣州的石牌村、獵德村等處于城市的繁華地段，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，但未能很好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢，導(dǎo)致土地資源資源的浪費(fèi).在土地資源日益緊缺的情況下，合理改造城中村的用地將會大大促進(jìn)城市土地潛力的提高以及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.
2.2.2加快城市化進(jìn)程和城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要
加快城市化進(jìn)程，其主要任務(wù)是提高城鎮(zhèn)化水平，使城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、市場化的發(fā)展相匹配，形成同步發(fā)展、良性互動的狀態(tài)，積極妥善解決城中村問題，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市的管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村真正融入城市.城中村改造對推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)具有重要的作用，積極對待城中村改造的問題，對加快城中村向社區(qū)居委轉(zhuǎn)變和整個(gè)城市的社區(qū)建設(shè)具有重要的意義.
所以城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展是城中村自身發(fā)展和城市化發(fā)展的迫切需要，也是城市化過程中必須克服的改造難題.城市發(fā)展的過程中除了要將以往遺留下來的城中村改造的同時(shí)還要避免在城市的發(fā)展過程中產(chǎn)生新的城中村.
3城中村改造存在的問題
城中村的惡劣現(xiàn)狀不是一日之寒，在改造過程中預(yù)料之內(nèi)和預(yù)料之外的問題不勝枚舉.資金缺口、村民阻撓、改造方式難以確定、思想不統(tǒng)一、外來人口安置等問題都困擾著各級政府.當(dāng)今城中村的改造中主要面臨的問題如下：
3.1城中村改造資金缺乏
目前城中村的改造已經(jīng)成為了一項(xiàng)巨大的工程，其中管線改造，電網(wǎng)配套等改造需要巨大的資金投入，除了拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)用等，在改造過程中重新把基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備等工程耗資數(shù)額巨大.改造完之后還需要巨額去將其周圍環(huán)境和諧化，將外遷人口回遷入戶等都需要一定的費(fèi)用.又由于城中村的數(shù)目大，所以對于城中村的改造對政府來說資金是一個(gè)瓶頸，對于生活在城中村的村民更加不言而喻.
3.2村民阻力大，其阻力主要是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)眾口難調(diào)，改造工作難以進(jìn)行，拆遷安置工作難.
城中村的村民已經(jīng)沒有田地，大多數(shù)村民主要以租金來維持生活，租金成為了他們唯一的收入來源，如果要拆遷，村民沒有其他收入，必定會反對政府的拆遷.又因?yàn)椴疬w的補(bǔ)償不能根據(jù)各村民的意愿補(bǔ)償，所以補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也難以確定.次之，在城中村改造的時(shí)候，城中村容納的村民和大量的流動人口難以安置，很難找到合適的地方安置外來務(wù)工人員，所以在改造的時(shí)候很容易產(chǎn)生新的城中村.
3.3多種條件限制，集體土地產(chǎn)權(quán)變更困難
城中村因?yàn)樽陨硭嬖诘姆N種弊端，導(dǎo)致對城中村的改造勢必是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的龐大工程.，涉及到城市規(guī)劃、土地管理、市政建設(shè)、社會保障、戶籍制度等多個(gè)方面，關(guān)系到城中村居民、村集體、政府、開發(fā)商等多方利益，只有在各種條件具備與成熟，各方利益協(xié)調(diào)一致的前提下，才能順利開展城中村改
造.另外城中村要徹底得以改造必須將城中村集體所有的土地國有化，只有將土地都轉(zhuǎn)化為國有化才能更好的解決原有的城中村管理制度等多種制約性的問題.但由于村民對集體資產(chǎn)和個(gè)人利益出發(fā)，在補(bǔ)償不能如愿時(shí)，通常不愿將集體土地國有化，使城中村改造更加困難.
4城中村改造模式
城中村改造雖然需要多方參與，但必須有一個(gè)牽頭者，即改造主體.在城中村改造中發(fā)揮作用最大的政府、村集體（村民）或者開發(fā)商都可以成為改造主體.另外，改造主體也政企合作和村企合作組成，具體模式需要根據(jù)不同的城中村選擇不同的改造方案，通過選擇不同的改造主體，發(fā)揮其最大的改造指導(dǎo)作用.
4.1政府主導(dǎo)模式
政府主導(dǎo)模式是政府充當(dāng)開發(fā)商的角色， 直接投資改造“城中村”，解決村民的拆遷安置問題， 進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 從而達(dá)到改造目的.這種模式的前提是政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚， 村民接受政府的改造方案.
該模式的特點(diǎn)在于：一是政府雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從一定范圍內(nèi)保證了改造的質(zhì)量， 又能在一定程度上降低改造的成本，能夠從整個(gè)城市景觀環(huán)境效益和社會效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新.二是有利于調(diào)配各相關(guān)部門的資源，能夠充分考慮從全社會的綜合利益.由政府主導(dǎo)改造，能更好的整合規(guī)劃局、國土局和財(cái)政局等多個(gè)部門，有利于改造的順利進(jìn)行.同時(shí)政府不僅僅將改造的視角集中在經(jīng)濟(jì)利益上，更多的是考慮社會、環(huán)境、資源和經(jīng)濟(jì)等方面的綜合效益.三是能夠給弱勢群體充分的保護(hù).政府作為改造主體，必然會在真正全盤統(tǒng)籌，保護(hù)村民的利益的基礎(chǔ)下才主導(dǎo)改造，為村民生存提供了保障.
該模式耗用資金大，缺乏市場運(yùn)作， 很難將土地市場價(jià)值最大化，不適合處于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的城市中的城中村改造，如內(nèi)陸城市中的城中村和部分比較偏僻的城市.適合在經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的城市的城中村改造，特別是處于重要地段和城市中心等城市核心地帶城中村的改造，如廣州市白云區(qū)的棠景街的改造遵循此種改造模式.
4.2村集體自建模式
村集體自建模式是指以村集體為改造主體進(jìn)行籌資改造，村民共同對改造行為決策、負(fù)責(zé).與政府主導(dǎo)模式相對，是一種自下而上的改造思路，政府無須投入財(cái)政資金， 僅以優(yōu)惠的改造政策指導(dǎo)“城中村”改造活動.該模式實(shí)施的前提是村集體資產(chǎn)雄厚，村民籌資能力較強(qiáng).
該模式特點(diǎn)在于：一時(shí)充分調(diào)動了村民的改造積極性，村民是直接受益者，改造后居住環(huán)境將得到改善，村民有動力投入改造.二是村民對本村的情況最為熟識，改造方案的選擇更能切合村子的特點(diǎn)，同時(shí)容易解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)重大障礙，也有利于他們自我安置.三是有效化解了城中村改造資金不足的難題， 減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān).改造需要的巨額費(fèi)用由村民籌資，解決了改造中主要的問題.還有村民自我安置、拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用也降低了資金的投入，有利于改造順利完成.四是村集體改造缺乏科學(xué)指導(dǎo)，對村民來說是一次考驗(yàn)，難以確保改造質(zhì)量和解決土地利用最大化等問題.
該模式在一定程度上最好的模式，因?yàn)樵撃Ｊ酱寮w已經(jīng)自我解決了很多改造難題，只缺乏科學(xué)指引，只要政府適當(dāng)給予改造政策指導(dǎo)就能很好完成改造工作.該模式在廣州、珠海有一定推廣，如珠海市鹿丹村、廣州市海珠區(qū)石溪村等采用此種模式.
4.3開發(fā)商投資改造模式
開發(fā)商投資改造模式是指在城中村改造過程中將開放商定為改造主體，將城中村土地招標(biāo)拍賣后由開發(fā)商進(jìn)行改造.開發(fā)商通過市場化的投標(biāo)方式獲得城中村改造主體資格后， 通過自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補(bǔ)償、村民拆遷、安置或回遷及開發(fā)用地建設(shè)的改造模式.
該模式特點(diǎn)在于：一是專業(yè)開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)豐富，同時(shí)具有巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，給城中村改造得到大量的資金投入，可以確保開發(fā)區(qū)域的品質(zhì)和檔次.二是實(shí)現(xiàn)了土地利用的最大價(jià)值，避免了行政權(quán)力介入引起的社會矛盾.三是村民只是政策的受體，無需支付改造成本，使村民的既得利益得到有效保護(hù).四是開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，一般城中村的容積率難以滿足其對商業(yè)利潤的需求，而且開發(fā)商改造存在規(guī)劃管理與建設(shè)周期等問題.不同開放商的開發(fā)時(shí)間不統(tǒng)一，影響城中村改造進(jìn)度.五是開發(fā)商直接面對村民拆遷工作容易遇到釘子戶、拆遷難等問題，給改造增加難度.
該模式適用于政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，村民融資能力弱的情況，河南省鄭州市燕莊村和河北保定市南市區(qū)東高莊和南大園村都采用此種模式.
每個(gè)城中村普遍呈現(xiàn)的與城市發(fā)展不和諧的音符都需要由這樣或那樣的改造方式來解決.只要涉及改造，就必然需要確定改造主體，而對于任何一個(gè)改造主體必須根據(jù)各村的具體情況確定最終的改造模式.改造工作無論如何都必須選擇一種改造模式或者選擇兩種該在主體進(jìn)行組合如政企合作模式 、村企合作模式等.
5小結(jié)
城中村改造是事關(guān)多方主體利益的一次社會革命.在改造過程中，應(yīng)尊重村集體的主體地位，堅(jiān)持依法辦事；在妥善處理好各方的利益關(guān)系，切實(shí)落實(shí)補(bǔ)償安置資金和安置房源等情況下，根據(jù)各城中村的具體問題，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)母脑炷Ｊ?
參考文獻(xiàn)
[1] 李俊夫.城中村的改造[M].北京：科學(xué)出版社，2004
[2] 賈燕.淺論我國“城中村”改造發(fā)展[J].陜西建筑，2010，179：13-15
第8篇：對城中村改造的建議范文
【關(guān)鍵詞】城中村；改造地；改造時(shí)；改造度；改造規(guī)劃
中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1.引言
隨著三亞專業(yè)性旅游城市所面臨的新發(fā)展形勢，城市外延式擴(kuò)張的深入的同時(shí)，三亞內(nèi)涵式城市化被提到議事日程，對人居環(huán)境及人口素質(zhì)水平較低的“城中村”進(jìn)行改造，成為推進(jìn)三亞城市和諧發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，與實(shí)現(xiàn)三亞國際性濱海旅游城市的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相關(guān)?！俺侵写濉蓖恋刈鳛槌鞘袑氋F空間資源的一部分需要得到高效的利用，但就三亞現(xiàn)有“城中村”坐地收租等的粗放式發(fā)展模式，妨礙了三亞專業(yè)性旅游城市主導(dǎo)功能的提升和城市空間的一體化發(fā)展。
三亞根據(jù)“城中村”所處的具體區(qū)位、現(xiàn)狀及問題的嚴(yán)重程度和改造開發(fā)的迫切性等綜合因素，采用因地制宜的開發(fā)模式，改變“城中村”空間低效利用狀態(tài)，促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)升級和功能調(diào)整、提升國際旅游城市品位、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會，從而實(shí)現(xiàn)由“城市角落”到“城市亮點(diǎn)”的巨大轉(zhuǎn)變。這已是三亞由速度向效益轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期當(dāng)務(wù)之急。
規(guī)劃研究范圍涉及三亞舊城區(qū)及部分周邊的“城中村”，主要包括陽光海岸、吳春園、榕根村、月川村、東岸村、海螺村、臨春村、紅旗街、商品街、建設(shè)街、民眾街、港門上村、儋州村、南邊海、下洋田、水巷村等；分布的區(qū)域從三亞市的市中心到城郊邊緣。
2.技術(shù)路線的提出
為了能更好地改造三亞城中村，首先需要判斷哪里要改造、什么時(shí)候要改造、改造到什么程度合適，為此針對這些基本問題的判斷我們借鑒了國內(nèi)外關(guān)于城中村改造的相關(guān)理論與案例，最后得出通過如下三種研究路線回答三亞城中村改造的基本問題：第一、明確城中村在三亞城市空間層級的關(guān)系——判定是否需要改造——改造“地”的確定；第二、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“時(shí)”——判定是否達(dá)到改造“時(shí)”——改造優(yōu)先性的判斷；第三、明確城中村在三亞城市空間層級的改造“度”——判定改造達(dá)到度——改造地的改造程度確定。具體詳見圖1。
圖1三亞城中村改造“地”、改造“時(shí)”與改造“度”技術(shù)路線
3.三亞城中村改造“地”的確定
3.1 城中村是否改造的判定條件
改造“地”即需要改造的城市空間，比較劣勢決定改造“地”。
3.1.1比較劣勢
城中村是否改造主要取決于即城中村與其周邊存在的比較劣勢，主要包括經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的比較劣勢。
（1）經(jīng)濟(jì)效益的比較劣勢（物質(zhì)形態(tài)引起的比較劣勢、地塊性質(zhì)、功能引起的比較劣勢、土地級差變化引起的比較劣勢）
（2）社會效益的比較劣勢（從整個(gè)城市的角度看待研究對象的社會效益、從居住其內(nèi)的人對居住環(huán)境的判斷）
（3）環(huán)境效益的比較劣勢（開放空間的環(huán)境指標(biāo)（綠化覆蓋率、人均公共綠地面積等）；
反映水平空間集約程度的建筑密度和垂直空間集約程度的容積率；反映環(huán)境污染的指標(biāo)）。
3.1.2城市空間層級結(jié)構(gòu)
比較劣勢在宏觀層面上可以通過確定城市的空間層級的內(nèi)在“差異”來體現(xiàn)，進(jìn)而
作為城中村是否改造的一個(gè)理論依據(jù)。
（1）合理的土地利用方式是城市由內(nèi)向外依次是CBD用地、商業(yè)與辦公用地、居
住/工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地；理想化與之對應(yīng)的空間類型是全球化空間、城市化空間、市民化空間、鄉(xiāng)村化空間，兩者共同揭示了城市空間的“層級”的關(guān)系。
（2）判斷城市空間層級是否合理的標(biāo)準(zhǔn)——城市空間的層級與連接的合理性
鄉(xiāng)村化空間、市民化空間、城市化空間、全球化空間同時(shí)存在于一個(gè)城市中并具有“層級”關(guān)系；每種類型空間有與其相適應(yīng)的使用者、經(jīng)濟(jì)活動、開發(fā)強(qiáng)度、開放性和空間尺度。
（3）層級的內(nèi)在“差異”決定空間的連接原則：
某個(gè)層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發(fā)生關(guān)系。自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
3.2三亞主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)的確定
城市空間層級結(jié)構(gòu)為改造提供一個(gè)指導(dǎo)，也提供一個(gè)約束，不僅有利于對城市空間宏觀的把握，處理好整體與局部的關(guān)系，還有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的問題”。
下面分析三亞市主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)的基本類型，詳見表1。
表1 三亞市主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)的基本類型
3.3 三亞城中村空間層級的比較劣勢與改造“地”的確定
通過三亞主城區(qū)空間層級結(jié)構(gòu)圖可以發(fā)現(xiàn)，10個(gè)地方出現(xiàn)空間連接紊亂：詳見圖2:
1陽光海岸（四更園） （圖A處）
2儋州村及周邊地帶 （圖B處）
3吳春園片區(qū)周邊地帶 （圖C處）
4建設(shè)街及周邊地帶 （圖D處）
5群眾巷及周邊地帶 （圖E 處）
6紅旗街及周邊地帶 （圖F處）
7水居巷及周邊地帶 （圖G處）
8港門上村及周邊地帶 （圖H處）
9商品街及周邊地帶 （圖I處）
10榕根村及周邊地帶（圖 J處） （圖2 三亞城中村空間層級的比較劣勢)
空間層級連接紊亂主要表現(xiàn)為：空間支離破碎；不同層級的城市化空間、市民化空間、鄉(xiāng)村化空間任意連接；需要整治的市民化空間與急需改造的鄉(xiāng)村化空間排列組合較隨意。
因此，從三亞主城區(qū)城市空間層級結(jié)構(gòu)圖可以得出：1城市空間層級連接出現(xiàn)紊亂主要還是集中在本次規(guī)劃研究范圍內(nèi)的各城中村。2通過如下表可以明顯得出三亞城中村與其周邊的比較劣勢。3從空間層級結(jié)構(gòu)可以得出三亞目前需要改造城中村。
為此，通過上述判斷分析，就可得出三亞城中村改造“地”的一覽表，具體詳見表2。
表2三亞城中村改造“地”一覽表
當(dāng)然，政府在實(shí)際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規(guī)劃，并在一定程度上進(jìn)行了改造開發(fā)建設(shè)。而實(shí)際上如果城中村所在區(qū)位的特殊性以及大項(xiàng)目的帶動，能保證開發(fā)建設(shè)的成功也是可行的。
3.4 三亞城中村改造“地”的分類
結(jié)合上述第三章的空間形態(tài)研究和各城中村內(nèi)的村民身份轉(zhuǎn)變程度可以分為如下三大類：舊城改造區(qū)型、城中村型、城郊村型。
（1）舊城改造區(qū)型
該類型的城中村主要是指：陽光海岸——四更園、吳春園、儋州村、建設(shè)街、紅旗街、群眾巷、商品街。位于三亞城市中心區(qū)（主城區(qū)），周邊已被繁華的商業(yè)和城市其它用地所包圍，村民已基本向城市居民轉(zhuǎn)換，片區(qū)也已建設(shè)成社區(qū)，但其建筑的功能性質(zhì)、質(zhì)量和立面與城市發(fā)展和整個(gè)片區(qū)的功能定位不相符合的舊城改造區(qū)。
（2）城中村型
該類型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港門上村、南邊海、下洋田。位于三亞城市中心區(qū)（主城區(qū)）或城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊被一些零星的沿街小商鋪所包圍，少量村民已向城市居民轉(zhuǎn)換，片區(qū)也有少量已建設(shè)成社區(qū)，但其建筑的功能性質(zhì)、質(zhì)量和立面與城市發(fā)展和整個(gè)片區(qū)的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
該類型的城中村主要是指：東岸村、海螺村、臨春村。位于三亞城市郊區(qū)部位（城鄉(xiāng)結(jié)合部），具有較多的土地，城市近期建設(shè)不會覆蓋的地區(qū)，主要以農(nóng)村戶口為主；但其現(xiàn)狀大部分建筑以低層、部分建筑存在一定的安全隱患，村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施較缺乏，從上位規(guī)劃的功能定位與城市發(fā)展目標(biāo)來看是不相符合的城中村，將通過合理的改造開發(fā)模式進(jìn)行建設(shè)。
4.三亞城中村改造“時(shí)”的確定
4.1 城中村改造“時(shí)”的判定條件
改造“時(shí)”即是改造效益最高的時(shí)間段。
（1）舊城/城中村改造的成本隨著時(shí)間的變化曲線應(yīng)該是“U”型，改造時(shí)也就是成
本曲線“U”型的下限，超過最低“機(jī)會成本”的改造時(shí)期，可能導(dǎo)致改造的成本加大，詳見圖3。
圖3改造機(jī)會成本曲線圖
（2）改造的標(biāo)志：人口構(gòu)成的變化、租金的絕對或相對減低。
（3）改造“時(shí)”的影響因素：物理形態(tài)的自然老化、人們需求觀念的變化、城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整、土地使用的機(jī)會成本。
（4）改造“時(shí)”的確定——改造影響因素的交集
不同因素引起的改造時(shí)如果能夠具有“同時(shí)性”，則改造效益最佳，詳見圖4。
圖4改造影響因素的交集圖
4.2 三亞城中村改造“時(shí)”的確定與分類
根據(jù)對各城中村的現(xiàn)場調(diào)研，并按照上述的改造“時(shí)“的判定條件，具體詳見表3。
表3三亞城中村改造“時(shí)”確定的判定條件表
注：優(yōu)先1——已達(dá)到改造程度
優(yōu)先2、3——即將達(dá)到改造程度（若有項(xiàng)目帶動，也可改造）
優(yōu)先4——還未達(dá)到改造程度，特別還有幾個(gè)自然村落
政府在實(shí)際操作中，水巷村、港門下村、下洋田、南邊海等城中村己做好了規(guī)劃，并有項(xiàng)目的帶動，在一定程度上進(jìn)行了改造開發(fā)建設(shè)。
5.三亞城中村改造“度”的確定
5.1城中村改造度的判定條件
城中村改造存在兩個(gè)層面的“度”：對現(xiàn)狀的保留程度和改造后要達(dá)到的程度。因此，城中村改造度的確定一般遵循如下原則：
（1）宏觀層面上“度”：
改造度要滿足城市空間層級的內(nèi)在“差異性”的連接原則：
1某個(gè)層級的空間只能與同層級、或相臨層級的空間連接，不能越過緊鄰的層級與更高、或更低層級的空間發(fā)生關(guān)系；
2自然化空間是城市中存在的、也是必須的，可以與其它任何空間連接。
（2）微觀層面上“度”：
1現(xiàn)狀的保留部分——要與宏觀“度”的空間層級相匹配；
2改造后的空間特征——也要與宏觀“度”的空間特征相符合；
3改造地的經(jīng)濟(jì)可行性、社會的可接受性，改造對象的獨(dú)特性。
5.2 城中村改造“度”的基本類型
幾種常見引起改造度變化的改造方式，列表詳見表4。
表4 改造度“度”的基本類型
5.3 三亞城中村改造“度”的確定
根據(jù)對各城中村的現(xiàn)場調(diào)研，并按照上述的改造度的判定條件，可得出如下圖5。
圖5三亞城中村類型與改造“度”
6.結(jié)語
隨著新城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城中村改造已成為困擾各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會發(fā)展的迫切問題。每個(gè)城市或多或少都存在著一定量的城中村，通過結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，科學(xué)合理地確定哪些需要改造、什么時(shí)候改造、改造到什么程度，成為了城中村改造關(guān)鍵一步。為了更好解決與合理推進(jìn)城中村改造問題，建議規(guī)劃管理者有必要編制城市或片區(qū)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，回答好城中村改造“地”、改造“時(shí)”、改造“度”等基本問題，從而健康有效、可持續(xù)地推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)：
第9篇：對城中村改造的建議范文
[關(guān)鍵詞] 城中村 土地置換 產(chǎn)權(quán)
城中村作為一種居住形態(tài)及社會形態(tài)，主要指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已成為城市一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍保留農(nóng)村模式的村落，亦稱為“都市里的村莊”。 城中村是城市的一塊夾縫地，究其存在根源，城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成城中村存在的深層次制度原因，因而，城中村的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開始。城中村改造過程中集體土地的置換過程中存在的問題，導(dǎo)致這項(xiàng)利民工程不時(shí)引發(fā)一些社會矛盾。
一、城中村改造中集體土地置換問題分析
早在2004年，全國各大中城市拉開城中村改造序幕。城中村改造作為政府主導(dǎo)運(yùn)營城市一種方式，對于城中村改造過程中集體土地的置換，各級政府在憲法和土地法等法規(guī)范圍內(nèi)紛紛出臺文件予以指導(dǎo)，整個(gè)城中村改造模式和程序基本按照地方政府出臺的具體文件來進(jìn)行，甚至可以依據(jù)法律及政府規(guī)定將城中村涉及到的集體土地上市交易。城中村改造過程中集體土地置換存在以下幾種普遍問題：
（一）城中村改造項(xiàng)目的土地出讓形式缺乏有效監(jiān)管和查處機(jī)制。
依據(jù)各地方政府相關(guān)文件規(guī)定，城中村改造涉及土地公開出讓及修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)前一律不準(zhǔn)擅自進(jìn)行拆遷和擅自開工建設(shè)。對未獲得規(guī)劃、土地等部門的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，擅自進(jìn)行城中村改造建設(shè)的要依法查處。由于利益驅(qū)動、相關(guān)政府部門不作為、缺乏有效的監(jiān)管和懲罰機(jī)制，導(dǎo)致城中村改造工程項(xiàng)目未批先建、程序倒置現(xiàn)象相當(dāng)普遍，使土地出讓招拍掛制度形同走過場，不僅降低政府公信力，同時(shí)埋下社會不穩(wěn)定隱患。
（二）城中村改造中征地拆遷補(bǔ)償安置、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等具體事宜運(yùn)作存在問題。
城中村改為城市社區(qū)，村民改為市民后，原村集體和村民首先需要解決的是就業(yè)和生活出路問題，而非一次性付款結(jié)束，必須將對土地的補(bǔ)償及村民安置區(qū)別對待。然而城中村改造中征地補(bǔ)償安置制度把補(bǔ)償和安置混在一起，制度設(shè)計(jì)本身存在的問題極易引起矛盾。政府對拆遷過程中土地補(bǔ)償應(yīng)該考慮具體情況的不同區(qū)別對待，例如區(qū)分環(huán)境、區(qū)位價(jià)值、村民拆遷成本等進(jìn)行補(bǔ)償，不能一刀切，否則極易引發(fā)極端拆遷案件的發(fā)生。
其次，缺乏有效糾紛調(diào)處機(jī)制，導(dǎo)致拆遷過程中矛盾無法及時(shí)化解。
暴力拆遷及極端方式阻止拆遷案例并不少見，矛盾積聚并非一日之寒。如果存在有效調(diào)處機(jī)制，能在問題發(fā)生伊始積極解決，這些悲劇將不會發(fā)生。城中村改造過程拆遷過程中，地方政府追求政績、開發(fā)商追求開發(fā)速度、被拆遷村民考慮己身利益，三方訴求無法達(dá)成一致且缺少有效解決途徑時(shí)，違法行為鋌而走險(xiǎn)。
其三，城中村改造集體土地置換中具體運(yùn)作過程缺乏透明性，有部分領(lǐng)導(dǎo)干部權(quán)力尋租，，成為社會詬病。
城中村改造集體土地置換涉及多方重大利益，運(yùn)作過程中經(jīng)常出現(xiàn)暗箱操作，甚至部分村干部、政府官員，權(quán)錢交易，政府相關(guān)部門因利益牽系視而不見甚至默許，利益分配不均導(dǎo)致矛盾不斷。被拆遷村民集體上訪、政府前靜坐等報(bào)道反映出城中村改造中存在的問題不容忽視。
（三）城中村改造房建設(shè)涉及到土地出讓等問題。
城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，獲得所用土地方式一般是有兩種方式：對于異地安置，安置房建設(shè)用地可以劃撥或協(xié)議出讓方式供地；就地安置的，則土地以招拍掛方式出讓時(shí)，應(yīng)設(shè)定土地出讓附加條件，明確配建安置房的套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件、建設(shè)周期和銷售價(jià)格等要求，以此妥善解決相關(guān)村民生產(chǎn)生活，保護(hù)其合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定。城中村改造過程中，各級政府原則上都規(guī)定應(yīng)優(yōu)先組織安置房的建設(shè)。然而，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)城中村改造過程中商品房開發(fā)熱鬧非凡，而關(guān)于安置房涉及到土地置換問題久拖不決，應(yīng)優(yōu)先或同時(shí)開工建設(shè)的安置房卻風(fēng)平浪靜，讓被安置村民久久等待，無形中損害其合法權(quán)益。
（四）城中村集體土地轉(zhuǎn)換手續(xù)繁瑣。
按正常程序是上級批準(zhǔn)某個(gè)村實(shí)施城中村改造后，先是進(jìn)行土地轉(zhuǎn)換，將集體土地（或農(nóng)耕地）轉(zhuǎn)換為國有土地，再進(jìn)行招牌掛（尋找土地開發(fā)商），再找建筑開發(fā)商。而土地轉(zhuǎn)換要逐級審核批復(fù)，環(huán)節(jié)多，政策性強(qiáng)，時(shí)間長。為加快城中村改造進(jìn)程，往往是邊建設(shè)邊補(bǔ)辦這些手續(xù)，假如哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題不能完善以上手續(xù)，建成的房將是“無證房”，于安置戶、購房戶都會引起矛盾。
二、城中村改造集體土地置換存在的問題解決方案
現(xiàn)階段，面對城中村改造過程中復(fù)雜的集體土地置換矛盾，重點(diǎn)應(yīng)該放在保護(hù)村民合法土地權(quán)益、維護(hù)社會穩(wěn)定上，讓被改造村民分享真正意義上的城市化成果。本文從實(shí)際情況探討城中村改造中應(yīng)該注意的問題。
（一）首要的原則是保護(hù)城中村改造村民的合法權(quán)益，減少糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定。
例如對于城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)出讓或劃撥手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予合理補(bǔ)償。其次，對于符合城中村改造總體規(guī)劃的各類出讓用地或應(yīng)當(dāng)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的經(jīng)營性用地，需要交納土地使用權(quán)出讓金或公開出讓的土地收益，按照土地管理體制和土地收入征管體制，由財(cái)政部門統(tǒng)一征收，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障，做到?？顚Ｓ?，杜絕公款浪費(fèi)。其三、城中村的改造過程中必須通盤考慮，如身份的置換、管理體制的變換、社會保障機(jī)制的建立甚至城中村的規(guī)劃建設(shè)問題等等，實(shí)現(xiàn)村民權(quán)益的可持續(xù)發(fā)展。
（二）提高城中村改造過程中具體事宜的透明度。
征地拆遷是一項(xiàng)政策性、群眾性、時(shí)限性很強(qiáng)的工作，是涉及多方利益的大事。公開、公平、公正堅(jiān)持統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一征拆程序，接受群眾監(jiān)督，杜絕暗箱操作等具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。這不僅利于拆遷的順利實(shí)施，更能營造良好的輿論氛圍，實(shí)現(xiàn)群眾滿意，進(jìn)而構(gòu)筑和諧社會。因此通過增加村民代表人數(shù)、賬目公開等方式監(jiān)督征地拆遷補(bǔ)償安置、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編報(bào)等拆遷具體工作過程，增強(qiáng)村民對拆遷改造過程的信任度，努力維護(hù)大多數(shù)拆遷安置對象的切身利益，盡量減少糾紛產(chǎn)生。
（三）完善征地標(biāo)準(zhǔn)，將征地項(xiàng)目的合法性問題與補(bǔ)償安置的合法性問題區(qū)別對待。
城中村拆遷中的現(xiàn)實(shí)情況是城中村拆遷過程中征地項(xiàng)目的合法性審查主要在國務(wù)院和省級政府，負(fù)責(zé)審查是否符合法定條件和程序，而對于拆遷對象具體補(bǔ)償安置方案由市、縣政府負(fù)責(zé)。因此，要堅(jiān)持區(qū)別對待、因地制宜原則，認(rèn)真分析不同城中村具體情況，制定符合其切實(shí)利益的補(bǔ)償安置方案，最大限度保障群眾的安居樂業(yè)。正在修訂中《土地法》對集體用地中房屋的征收與補(bǔ)償工作將予以明確規(guī)定，并對集體土地的征收和拆遷工作予以框定，進(jìn)而彌補(bǔ)國家層面的標(biāo)準(zhǔn)不健全等方面的缺陷。針對拆遷城中村集體村民的土地，不妨通過和安置對象的雙向溝通，在尊重其意愿基礎(chǔ)上充分考慮其現(xiàn)實(shí)需要，拓寬補(bǔ)償方式--將原國有用地的拆遷中規(guī)定的補(bǔ)償方式實(shí)物和貨幣，增加就業(yè)、培訓(xùn)、入股、留地等多種方式，最大限度保障安置對象的生活穩(wěn)定。
（四）加大監(jiān)管力度，從中國國情出發(fā)，本著公平正義原則，保障合法征地行為，化解城中村改造糾紛的同時(shí)，對于非法批準(zhǔn)或?qū)嵤┱鞯氐?，必須從?yán)追究責(zé)任。除了加大現(xiàn)行法律制度執(zhí)行力度外，還應(yīng)建立更為嚴(yán)格完善刑事責(zé)任追究制度，從而形成對征地犯罪更直接有效的威懾，以維護(hù)正地秩序和被征地村民的權(quán)益。
結(jié)語：城市化進(jìn)程如火如荼，城中村改造對于整合土地資源，提高土地集約利用具有重大意義。城中村改造中集體土地置換要想順利實(shí)施，必須妥善解決城中村改造過程中面臨的系列問題，減少城中村改造中群體性矛盾沖突發(fā)生，這利于營造和諧的社會環(huán)境，直接影響社會穩(wěn)定和改造順利進(jìn)行，具有極強(qiáng)現(xiàn)實(shí)意義和政治意義。
參考文獻(xiàn)：
［1］李小龍. 征地拆遷安置補(bǔ)償實(shí)證分析[J]. 中國論文下載中心，2011（8）.
［2］陳望新. 淺談?wù)鞯夭疬w中存在的問題及對策[J]. 中國市場，2011（4）.
［3］王玉信. 完善城建法律法規(guī)遏制違法征地拆遷--對64起違法征地拆遷案件的調(diào)查剖析[J].城市規(guī)劃，2011（11）.
［4］孫事龍. 房屋拆遷新熱點(diǎn)解析 [M]. 中國政法大學(xué)出版社，2009.11.
