房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：征地拆遷；政策標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)償；管理

中圖分類號：U415文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

征地拆遷是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、持續(xù)時(shí)間長、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會產(chǎn)生社會矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產(chǎn)生腐敗，造成建設(shè)資金流失，這就要求開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，與所在地人民政府協(xié)商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的審計(jì)情況看，筆者認(rèn)為可重點(diǎn)圍繞三個方面內(nèi)容審計(jì)征地拆遷補(bǔ)償。

1補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

調(diào)閱相關(guān)協(xié)議、合同等，調(diào)查了解征地拆遷安置補(bǔ)償依據(jù)的合法、合規(guī)性。檢查征地拆遷安置補(bǔ)償是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支出，有無超規(guī)定、超標(biāo)準(zhǔn)和超權(quán)限違規(guī)進(jìn)行安置補(bǔ)償。主要審查是否嚴(yán)格執(zhí)行國家和所在地政府正式頒布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，國家有關(guān)減免征地費(fèi)用的政策規(guī)定是否得到落實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是否報(bào)具有審批權(quán)限的政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)等。

1.1補(bǔ)償政策規(guī)定執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過地方政府批準(zhǔn)，建設(shè)單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地、青苗、住宅、生產(chǎn)經(jīng)營類房屋、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、其他地上附著物、海域養(yǎng)殖、社會保險(xiǎn)、安置區(qū)建設(shè)等方面國家和地方政府的補(bǔ)償政策規(guī)定，以及軍隊(duì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目減免有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定，核實(shí)有明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目執(zhí)行政策規(guī)定情況、未執(zhí)行的原因，未明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目軍地協(xié)商及執(zhí)行情況。

1.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，不得突破上級政府頒布的拆遷補(bǔ)償自定政策，提高標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地補(bǔ)償年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及倍數(shù)、綜合區(qū)片價(jià)，短期農(nóng)作物、中長期經(jīng)濟(jì)作物、林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，村民住宅不同結(jié)構(gòu)形式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置區(qū)建設(shè)用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)留發(fā)展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養(yǎng)殖補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，漁船補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，社會保險(xiǎn)參保條件、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)過渡安置等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整情況，抽審補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。

1.3權(quán)屬依據(jù)情況。核實(shí)土地勘測定界報(bào)告、土地分類報(bào)告，國有建設(shè)用地土地使用權(quán)屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產(chǎn)經(jīng)營類房屋土地使用證、房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照，海域養(yǎng)殖承包協(xié)議，漁業(yè)船舶所有權(quán)證書、捕撈許可證，掌握不同權(quán)屬的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

1.4項(xiàng)目評估情況。摸清評估項(xiàng)目的評估單位數(shù)量、資質(zhì)、評估結(jié)果、報(bào)批方案采用結(jié)果及審批情況。

2征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施

在征地拆遷實(shí)際操作過程中，開發(fā)商必須專門成立征地拆遷聯(lián)合指揮部，由于素質(zhì)和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執(zhí)行。審計(jì)應(yīng)關(guān)注在相應(yīng)的工作必備程序下征地拆遷是否按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行。主要審查補(bǔ)償項(xiàng)目的主要實(shí)物量是否經(jīng)過軍方核查，被征土地權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等原始記錄與實(shí)際情況是否相符，原始記錄有無建設(shè)方代表、地方政府代表、被征地農(nóng)民三方簽字，各種戶籍證明、產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營證照、原始承包協(xié)議是否真實(shí)有效，評估單位及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)，評估原則、方法和標(biāo)準(zhǔn)是否合理，補(bǔ)償協(xié)議是否依據(jù)上級批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案簽訂、有無防范資金風(fēng)險(xiǎn)措施等。

2.1征地拆遷補(bǔ)償是否按規(guī)定公告。征地拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)公開是防止暗箱操作，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是征地拆遷審計(jì)的重要環(huán)節(jié)。截留、擠占挪用、虛報(bào)冒領(lǐng)補(bǔ)償資金等問題的發(fā)生往往與征地拆遷補(bǔ)償不公開、不透明有直接關(guān)系。審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注公告的時(shí)間、地點(diǎn)、形式是否符合規(guī)定以及公告的內(nèi)容是否全面，是否按照相關(guān)主管部門的規(guī)定在規(guī)定范圍張榜公布。必要時(shí)制定統(tǒng)一公示樣表，作為批準(zhǔn)《拆遷方案批準(zhǔn)通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會的監(jiān)督。檢查由集體經(jīng)濟(jì)組織支配的征地補(bǔ)償費(fèi)用，是否監(jiān)理了財(cái)務(wù)公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現(xiàn)紕漏，同時(shí)也有利于補(bǔ)償資金足額發(fā)放到拆遷戶手中，做到?？顚Ｓ?。通過完善公開機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督制約。

2.2拆遷評估程序是否按規(guī)范執(zhí)行。按現(xiàn)行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經(jīng)評估公司評估，以其評估結(jié)論作為補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。評估業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按程序開展，不能省略規(guī)定的必要步驟。房地產(chǎn)評估公司，多由拆遷實(shí)施單位直接委托，由于缺乏監(jiān)督和行業(yè)自律，導(dǎo)致評估水分多，甚至先定價(jià)后湊數(shù)字，評估的客觀、公正性無法保證。

2.3對特殊事項(xiàng)的補(bǔ)償是否制定并執(zhí)行了相關(guān)的議事程序和審批程序。由于規(guī)劃控制、區(qū)位調(diào)整、權(quán)證發(fā)放凍結(jié)以及農(nóng)村集體土地房屋合法權(quán)屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護(hù)歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項(xiàng)，應(yīng)引起審計(jì)人員的關(guān)注。在實(shí)際操作中，為了加快征地進(jìn)度，采取變通的方式特事特辦，相關(guān)單位沒有執(zhí)行必要的議事程序和審批程序，這就同時(shí)為不法分子提供了侵占國家資金的空間。

3征地拆遷補(bǔ)償管理

3.1實(shí)物量統(tǒng)計(jì)情況。調(diào)查了解拆遷安置基礎(chǔ)檔案資料是否真實(shí)、有效和完整。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分實(shí)物量原始登記表，審查實(shí)物量測量、記錄、復(fù)核、確認(rèn)、統(tǒng)計(jì)匯總情況。

3.2補(bǔ)償方案報(bào)批情況。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分補(bǔ)償方案，核實(shí)補(bǔ)償方案實(shí)物量原始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政策規(guī)定、實(shí)際權(quán)屬情況。檢查有無擴(kuò)大征地拆遷范圍現(xiàn)象，是否擅自變更土地用途用于概算外項(xiàng)目建設(shè)，有無和其他拆遷項(xiàng)目串戶核算的現(xiàn)象，成本負(fù)擔(dān)是否劃分清楚等。有無虛列項(xiàng)目或以老項(xiàng)目代替新項(xiàng)目，多列征地拆遷安置費(fèi)用，將其他項(xiàng)目拆遷成本或未發(fā)生的拆遷費(fèi)用擠入項(xiàng)目，將物業(yè)開發(fā)或商業(yè)設(shè)施用地以項(xiàng)目臨時(shí)用地名義報(bào)拆，將拆遷成本擠入項(xiàng)目拆遷成本。

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點(diǎn)，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動，并且從第一筆資金的注入到項(xiàng)目規(guī)劃、選址、動工直至完成都是以年作為單位來計(jì)算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對外界情況的變化有高靈敏度的反應(yīng)，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設(shè)上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對整個環(huán)節(jié)的把控。

其次是項(xiàng)目開展高風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，由于人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對每一次項(xiàng)目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報(bào)，這就代表著資金風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)估的，在市場杠桿和相關(guān)政策的調(diào)控下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法規(guī)避和預(yù)防的。

接著是房地產(chǎn)投資具有高回報(bào)率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的泡沫化現(xiàn)象。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)直接拉動民眾對多種產(chǎn)品的需求，直接加強(qiáng)了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費(fèi)水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長趨勢，由于政府對住宅房屋具有管制的權(quán)力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關(guān)政策的影響是十分明顯的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源

（一）資金籌措周期長

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長的特點(diǎn)，在融資過程中企業(yè)往往因?yàn)槭袌稣{(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項(xiàng)目開發(fā)的款項(xiàng)可能由于周轉(zhuǎn)不靈造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營活動產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)受到時(shí)間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點(diǎn)，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項(xiàng)目運(yùn)營的相關(guān)環(huán)節(jié)，就能增強(qiáng)對資金結(jié)構(gòu)的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達(dá)到整體上對風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（二）項(xiàng)目匹配不合理

首先房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對土地、價(jià)格、位置等諸多方面，其中多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同開發(fā)的經(jīng)營管理模式，容易導(dǎo)致項(xiàng)目審查疏漏，項(xiàng)目數(shù)量無法匹配企業(yè)實(shí)力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學(xué)的決策能力，前期評估結(jié)果的偏差往往使資金鏈與項(xiàng)目的銜接受到阻礙，盲目擴(kuò)張的項(xiàng)目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)?；谏鲜鰞牲c(diǎn)因素，從房地產(chǎn)項(xiàng)目到整個房地產(chǎn)市場承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是無法估量的。

（三）財(cái)務(wù)管理水平有限

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到大量資金的運(yùn)作，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其根源就是財(cái)務(wù)管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負(fù)債和收入比例失衡，項(xiàng)目運(yùn)作的資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制機(jī)制不科學(xué)，觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后的應(yīng)對手段不健全，以及關(guān)鍵決策、預(yù)測、控制、防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理思想缺乏。財(cái)務(wù)管理的工作量增加，直接加大了財(cái)務(wù)項(xiàng)目審核難度，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的手段

（一）開展審計(jì)活動，削弱資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)離不開大量資金作為發(fā)展基礎(chǔ)，其面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一就是來自資金鏈的管控不當(dāng)，一旦控制不力，盲目的擴(kuò)張和資金管理決策的施行就會導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)審計(jì)內(nèi)部資金的?碓春褪褂茫?通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)小組，監(jiān)控各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營情況，規(guī)范預(yù)算與實(shí)際建設(shè)中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好對事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟(jì)收入的落實(shí)工作，避免不必要的經(jīng)濟(jì)成本的支出導(dǎo)致的資金浪費(fèi)，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全預(yù)警機(jī)制

首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設(shè)置完善的項(xiàng)目管理框架，結(jié)合當(dāng)前市場發(fā)展情況，針對內(nèi)部資金流動、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進(jìn)決策管理的應(yīng)對措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程，約束經(jīng)營中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的影響，提高對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力；其二要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，事前做好財(cái)務(wù)信息的收集工作，及時(shí)了解信息平臺反饋的財(cái)務(wù)信息，修正財(cái)務(wù)漏洞問題，加強(qiáng)對利潤收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項(xiàng)指標(biāo)的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制頂相關(guān)的應(yīng)對措施，減少下一次相似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，把握市場導(dǎo)向

在構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對風(fēng)險(xiǎn)管理的意識開展相關(guān)的培訓(xùn)活動，細(xì)化管理層在項(xiàng)目運(yùn)行中的責(zé)任，分散集中式的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以借鑒或引入國內(nèi)外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識，準(zhǔn)確認(rèn)識房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，通過監(jiān)督來加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累到一定程度時(shí)，市場導(dǎo)向會對其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調(diào)整的趨勢，結(jié)合制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃完善資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效管控。

（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場處在高速增長的時(shí)期，合理籌措項(xiàng)目資金的渠道由單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?，就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須擁有較強(qiáng)的資金評估能力，完備的評估體系能減少籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項(xiàng)目注入新的活力。基于土地和房地產(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報(bào)率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實(shí)力，忽視審時(shí)度勢的重要性，緊縮的運(yùn)作空間使得企業(yè)缺少對風(fēng)險(xiǎn)的把控余地，一旦面臨資金風(fēng)險(xiǎn)原有的投資機(jī)制就很難保證資金回流的安全性，進(jìn)而增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不可控制性。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；控制；管理；措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理， 是企業(yè)在掌握市場信息的基礎(chǔ)上#為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動，其貫穿于工程建設(shè)全過程#概括而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的估概算為靜態(tài)控制，以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動態(tài)管理組成的。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制原則

1.1 項(xiàng)目總體控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制涉及項(xiàng)目的整個建設(shè)期、工程造價(jià)形成的全過程， 涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、班組和員工的工作， 因此總的控制原則是充分發(fā)揮項(xiàng)目組織的積極性， 真正樹立起全員控制的觀念，貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程，力求質(zhì)量、進(jìn)度和工程造價(jià)三者之間的最佳平衡，真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化。

1.2 目標(biāo)控制原則

在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制中，把計(jì)劃、任務(wù)、目標(biāo)和措施等加以分解、落實(shí)，使得目標(biāo)具體，切實(shí)可行，落實(shí)到人；同時(shí)目標(biāo)責(zé)任全面，責(zé)任和權(quán)、利相結(jié)合，按業(yè)績考核，獎罰分明。

1.3 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程是一個動態(tài)變化的過程，工程造價(jià)的控制是在不斷變化的環(huán)境下的控制管理活動，因此必須堅(jiān)持動態(tài)控制原則，及時(shí)收集整理相關(guān)的數(shù)據(jù)，將其與目標(biāo)相比較，采取相應(yīng)措施。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的措施

2.1 重視人才， 加大人才引進(jìn)力度是控制工程造價(jià)的根本

“以人為本”才能有效的控制工程造價(jià)， 是所有的開發(fā)商必須重視的一個管理理念。在項(xiàng)目的管理過程中， 往往由于管理人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾， 使得工程造價(jià)在管理上出現(xiàn)漏洞， 給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。因此， 開發(fā)商應(yīng)克服以往的技術(shù)加管理的簡單用人方式， 創(chuàng)造一種“以人為本， 共享共選”的寬松用人環(huán)境， 大力培養(yǎng)人才的同時(shí)留住人才， 用好人才。同時(shí)應(yīng)建立人才檔案庫， 從人才庫中花高酬選用高素質(zhì)， 專業(yè)化的注冊造價(jià)工程師， 這對整個公司的工程造價(jià)管理事業(yè)的發(fā)展能起到關(guān)鍵的作用。

2.2 健全工程造價(jià)信息化資源數(shù)據(jù)庫

我國已進(jìn)入信息時(shí)代， 信息已成為項(xiàng)目投資者不可缺少的參考因素。資料的積累不僅僅是原始資料的搜集， 還必須經(jīng)過加工、整理， 以使資料具有真實(shí)性、合理性。資料的搜集不能只停留在設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算上， 要包括整個工程實(shí)施過程直至竣工決算。健全工程造價(jià)資源數(shù)據(jù)庫首先應(yīng)該將已完工程的資料進(jìn)行積累和系統(tǒng)分析， 得出科學(xué)數(shù)據(jù)， 作為今后同類工程的造價(jià)控制信息； 其次是將有關(guān)部門的人工、材料、機(jī)械、設(shè)備價(jià)格信息、造價(jià)指數(shù)、人工材料、設(shè)備的市場價(jià)等信息進(jìn)行加工、整理歸集， 為決策者正確的做決策提供依據(jù)， 為投資控制部門提供造價(jià)變化預(yù)測信息。

2.3 通過市場調(diào)查減少決策風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及做出判斷和決定的過程。正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提。項(xiàng)目要圍繞著市場轉(zhuǎn)，市場決定項(xiàng)目，能否通過市場調(diào)研準(zhǔn)確把握市場動向和發(fā)展趨勢，已經(jīng)成為項(xiàng)目選擇思考的重點(diǎn)。在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況，對城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場及走勢、各類物業(yè)的市場狀況等因素進(jìn)行全面分析了解。

2.4 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案控制造價(jià)

建設(shè)單位首先就擬建工程的設(shè)計(jì)任務(wù)通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、廣播、電視或其他媒介公告，吸引設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競選，以獲得眾多的設(shè)計(jì)方案。然后組織專家評定小組，由專家評定小組采用科學(xué)的方法，按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀的原則，以及技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全實(shí)用、滿足建筑節(jié)能及環(huán)保等要求，綜合評定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。專家評定法有利于多種設(shè)計(jì)方案的比較與選擇，能集思廣益，吸收眾多設(shè)計(jì)方案的優(yōu)點(diǎn)，使設(shè)計(jì)更完美。

2.5 采用清單招標(biāo)控制造價(jià)

建筑產(chǎn)品雖然有其特殊性，但建筑產(chǎn)品也是商品，與一般商品一樣在市場競爭中要受價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和貨幣流通規(guī)律的支配，傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)模式不僅規(guī)定了反映工程實(shí)體的人工、材料、機(jī)械消耗量，對施工措施消耗部分也固定化了，雖然由有關(guān)部門定期價(jià)格指數(shù)對價(jià)格作以調(diào)整，但以此為依據(jù)形成的工程價(jià)格基本上屬于社會平均價(jià)格。工程量清單計(jì)價(jià)模式則把確定人、材、機(jī)消耗量及施工措施消耗量及其相應(yīng)價(jià)格的權(quán)力交給施工企業(yè)，有利于建筑產(chǎn)品在市場中形成價(jià)格，反映其真實(shí)價(jià)格。工程量清單的編制是整個施工招標(biāo)工作中最重要的環(huán)節(jié)，它將直接影響到今后工程成本的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分發(fā)揮社會建設(shè)工程咨詢行業(yè)或招標(biāo)機(jī)構(gòu)的力量，委托他們進(jìn)行工程量清單的編制。為了保證工程量清單的質(zhì)量，也可同時(shí)委托另一家單位予以復(fù)核，確保工程量清單的準(zhǔn)確性，從而更有效的對工程造價(jià)進(jìn)行控制。

2.6 加強(qiáng)對施工階段的管理， 降低工程造價(jià)

2.6.1 加強(qiáng)工程量簽證的監(jiān)督和管理工作，現(xiàn)場簽證漏洞多、管理難度大、人為因素多、結(jié)算難度大， 加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理和審查是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場主管、駐現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師、造價(jià)工程師四方簽字的簽證程序， 簽證工作必須按照確定的程序進(jìn)行， 避免發(fā)生工程管理人員只管簽證， 不算經(jīng)濟(jì)帳問題， 嚴(yán)肅變更簽證的真實(shí)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性， 避免弄虛作假現(xiàn)象和由此引出的糾紛。

2.6.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理， 實(shí)行限額動態(tài)控制一般來說設(shè)計(jì)變更是不可避免的， 但不同階段的變更， 損失的費(fèi)用不相同。變更發(fā)生的越早， 其損失越小， 反之， 損失越大。如果在設(shè)計(jì)階段變更， 則只需修改圖紙， 其它費(fèi)用尚未發(fā)生， 損失有限， 如果在采購階段變更， 不僅需要修改圖紙， 而且設(shè)備、材料還需重新采購； 若在施工階段變更， 除上述費(fèi)用以外， 已施工的工程還須拆除， 勢必造成重大變更損失。

2.7 抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的審計(jì)工作，必須著眼于工程整個的生產(chǎn)施工過程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過程中，對項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計(jì)，以此讓工程項(xiàng)目的班子們對項(xiàng)目管理提前把好關(guān)，對那些可以預(yù)見的失誤能夠避免和預(yù)防。對施工階段的若干個過程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì)，這是一種有著針對性和效益性的審計(jì)，可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高，企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本，對工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的，卻因?yàn)闆]有比較好的個人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心，也沒有良好的工作態(tài)度，一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價(jià)的管理過程中，企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會因此造成，這樣的事情發(fā)生很多。以這個角度來看，企業(yè)生死存亡的的競爭就是人才的競爭。

總之， 房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價(jià)的控制， 實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理， 采用科學(xué)的計(jì)價(jià)方法和切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)， 從項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施這三個階段的每個環(huán)節(jié)， 都要有控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)頭腦， 充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息， 減少或避免建設(shè)資金的流失， 最終降低整個項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本， 從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益.

參考文獻(xiàn)：

[1]陳永. 淺談加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與管理[J]. 科技咨詢導(dǎo)報(bào). 2007（04）

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過程控制

中圖分類號:F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

一、引言

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷四個階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對整個項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷階段對項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營各階段均有發(fā)生,但對應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。

三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來效益,同時(shí)要避免這兩個單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個項(xiàng)目運(yùn)營周期。

3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。

項(xiàng)目后評價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評價(jià),它通過對項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會指標(biāo)進(jìn)行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

(作者單位:1,2.南陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要參考文獻(xiàn):

[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；實(shí)施階段；工程造價(jià)；控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工管理過程中，需要進(jìn)行實(shí)際有效的工程造價(jià)的控制管理措施，以確保工程質(zhì)量的前提下，盡可能降低成本費(fèi)用，是各房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的問題。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，較大規(guī)模的型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期20%左右。當(dāng)然這其中出現(xiàn)的成本超過預(yù)算的情況就更為普遍，平均出現(xiàn)的頻率達(dá)到90%左右。國內(nèi)很多房地長建設(shè)項(xiàng)目是在最后竣工后的造價(jià)超支的情況下完成的。因此，如何以最低的控制成本費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)間里盡早開發(fā)出質(zhì)量優(yōu)、能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是項(xiàng)目開發(fā)過程中需要各參與人員認(rèn)真考慮的問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分，其對工程造價(jià)措施控制的效果好與壞對該項(xiàng)目的盈利率產(chǎn)生直接的影響。工程造價(jià)分為在項(xiàng)目開發(fā)不同階段其控制措施不同，其中包括投資決策階段的造價(jià)控制、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和建設(shè)實(shí)施階段的造價(jià)控制。在這其中項(xiàng)目實(shí)施階段是資金投入最大的階段，過程也最為長久和復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要想降低項(xiàng)目的初投資，就必須在實(shí)施階段重視項(xiàng)目工程造價(jià)控制。力求通過實(shí)施階段的造價(jià)控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中合理使用各種資源，以使項(xiàng)目獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會及環(huán)境效益。由于工程造價(jià)的控制，在項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段確定的情況下，在項(xiàng)目具體的實(shí)施階段決斷如何做好造價(jià)控制是極其復(fù)雜多變的，是需要深入討論的問題。以下將對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制的工程造價(jià)控制進(jìn)行簡單的分析。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的必要性

建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的目標(biāo)是，在造價(jià)計(jì)劃值以內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完成。為了達(dá)到這一目標(biāo)，需要對工程建設(shè)活動中的造價(jià)進(jìn)行的規(guī)劃、控制和管理。故工程造價(jià)的管理和控制是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程中的，就是要在項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段和施工階段，把項(xiàng)目投資的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。就目前國內(nèi)工程造價(jià)出現(xiàn)的一些問題歸類不難發(fā)現(xiàn)，工程技術(shù)人員的經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)人員理念保守，特別是一些新建筑技術(shù)的應(yīng)用后，提高了項(xiàng)目工程造價(jià)，而相關(guān)人員降低工程造價(jià)的觀念不強(qiáng)；而造價(jià)工程師、財(cái)務(wù)人員目前普遍未能參與工程建設(shè)全過程，單純的進(jìn)行事后復(fù)核，純粹從工程經(jīng)濟(jì)、概預(yù)算規(guī)則方面加以控制，在動態(tài)確定和控制工程造價(jià)、優(yōu)化設(shè)計(jì)及施工方案等方面，與國際發(fā)達(dá)水準(zhǔn)的控制管理相差甚遠(yuǎn)。

其次，工程造價(jià)控制大多還停留在編制標(biāo)底和工程結(jié)算審核等方面，其具體方法是利用工程結(jié)算審核等專業(yè)咨詢方式，在為業(yè)主節(jié)約投資、提高項(xiàng)目投資效益方而發(fā)揮作用，但這種方法勢必導(dǎo)致了結(jié)算審計(jì)也存在固有的局限性和不足。是因?yàn)檫@種結(jié)算審計(jì)在項(xiàng)目竣后進(jìn)行，這就是等到工程項(xiàng)目已經(jīng)完成而無法進(jìn)行更改了，造價(jià)人員只能根據(jù)竣工的工程項(xiàng)目的實(shí)際情況和工程施工過程中產(chǎn)生的書面簽證記錄來審核，即使某地方不合理，也無法通過合理化建議來為業(yè)主節(jié)約成本，事后的結(jié)算審計(jì)發(fā)揮的作用受到了限制，無法事先做好預(yù)測和影響，從而影響建設(shè)項(xiàng)日各實(shí)施階段的決策，造成工程造價(jià)的失控。

2. 項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的措施

工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目各種資源、人員需要密切配合的主要階段。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在工程量大、涉及面廣、影響因素眾多等。其次由于項(xiàng)目工期時(shí)間的原因，所用材料設(shè)備價(jià)格隨市場供求波動也較大。故在保證工程質(zhì)量的前提下，控制工程造價(jià)提高房地產(chǎn)開價(jià)控制的重點(diǎn)就是在項(xiàng)目招標(biāo)管理及施工管理上面進(jìn)行著手。

2.1 通過招標(biāo)管理進(jìn)行控制

房地產(chǎn)工程實(shí)行工程招投標(biāo)制度是開發(fā)商控制工程造價(jià)的有效手段。通過組織各個投標(biāo)單位共同參與競標(biāo)使投標(biāo)活動在實(shí)際操作中更加規(guī)范化、法制化。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商可充分利用招投標(biāo)這一有效競爭手段進(jìn)行工程造價(jià)控制。招投標(biāo)制度要求單位的招標(biāo)文件編制的規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)。工程招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、數(shù)字規(guī)定準(zhǔn)確和闡述內(nèi)容全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量采用統(tǒng)籌全包的方式進(jìn)行，這樣確保工程施工后投標(biāo)單位利用標(biāo)書中未指定到的地方進(jìn)行價(jià)格索賠。在編制標(biāo)書時(shí)還應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。請相關(guān)有工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)的人員反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資估算控制的范圍內(nèi)。

2.2 通過施工管理控制工程造價(jià)

（1）嚴(yán)格合同管理，減少工程索賠

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中，難免會有一些施工變更，這是施工階段成本控制的關(guān)鍵。嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序是控制工程造價(jià)的有效手段。目前的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，廣泛使用工程量清單報(bào)價(jià)，這種方式導(dǎo)致很多施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)、索賠贏利”的方式來承攬工程。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商或者業(yè)主方的造價(jià)管理人員，要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，通過嚴(yán)格審核工程變更，逐項(xiàng)計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響來加以對工程造價(jià)的控制。變更的大體準(zhǔn)則可從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，控制減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。此外，在施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時(shí)應(yīng)及時(shí)提出反索賠，以便有效控制成本。

（2）強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理

工程監(jiān)理公司是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目保質(zhì)保量按期完成的關(guān)鍵。所以業(yè)主在前期選擇合適的監(jiān)理單位，是對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制的關(guān)鍵。按照我國相關(guān)監(jiān)理規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任制，從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。在這基礎(chǔ)上做好月度工程進(jìn)度款審核，確保投資按期順利。

（3）開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出

項(xiàng)目開發(fā)所采用的技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，某項(xiàng)目所產(chǎn)生的直接費(fèi)的高低也在一定程度上影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前科技進(jìn)步日新月異，要求開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上，要提倡廣泛使用當(dāng)前流行的新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等，利用技術(shù)進(jìn)步的最新成果來實(shí)現(xiàn)縮短工期、節(jié)約初投資的目的。

（4）采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目有效控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和各項(xiàng)管理支出，厲行節(jié)約，是控制成本的有效方式。業(yè)主可根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等措施，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。

管理是增加收益回報(bào)最有效的手段，開發(fā)商要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，嚴(yán)格控制來自開發(fā)商的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費(fèi)用，沒有特殊的情況下，堅(jiān)決不作設(shè)計(jì)變更。如果現(xiàn)場條件設(shè)計(jì)有誤，非要求做變更，也要要求造價(jià)人員先做預(yù)算，后投入資金。力求做到隨時(shí)掌握工程造價(jià)的增減額度。

另外，相關(guān)人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。

3 總結(jié)

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，開發(fā)商或業(yè)主一定要按相關(guān)程序辦事，按照科學(xué)合理的造價(jià)控制措施進(jìn)行施工管理，克服盲目指揮造成的浪費(fèi)。還有督辦施工方不能搞連帶建設(shè)，隨意增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，以免帶來工程造價(jià)的上漲，力爭將工程預(yù)算控制在設(shè)計(jì)概算以內(nèi)。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理策略；項(xiàng)目管理

中圖分類號：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 項(xiàng)目決策期的管理

1.1 明確市場定位，核實(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

做好市場預(yù)測，將市場脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)市場，選擇合適的建筑特點(diǎn)、營銷手段、價(jià)格方案、項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨?、項(xiàng)目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達(dá)不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準(zhǔn)確。

1.2 優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障準(zhǔn)確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑開窗見綠，實(shí)現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進(jìn)行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當(dāng)中來。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實(shí)，整合出一套能夠適合于實(shí)施的先進(jìn)技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭得到最大的投資回報(bào)。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設(shè)計(jì)單位。

地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平，對于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計(jì)的競標(biāo)形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，可以實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目功能目標(biāo)，包括質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)以及效益目標(biāo)等等。也更加方便于在適用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價(jià)。

2.2 完善優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，多種方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計(jì)出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費(fèi)了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項(xiàng)目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等同項(xiàng)目成本的關(guān)系。

2.3 注意設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與限額。

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案調(diào)整，項(xiàng)目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。采取廣泛的標(biāo)準(zhǔn)式設(shè)計(jì)，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計(jì)力量，減少設(shè)計(jì)時(shí)間，提升勞動生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計(jì)以投資估算書控制并保證設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與造價(jià)指標(biāo)的順利實(shí)施，可以有效避免設(shè)計(jì)深度達(dá)不到規(guī)范要求，或者是選用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)形成的安全系數(shù)降低問題。

3 項(xiàng)目實(shí)施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期的管理更注重于規(guī)范化地實(shí)施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項(xiàng)目實(shí)施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購招標(biāo)工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立準(zhǔn)確翔實(shí)的管理組織機(jī)構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)有切實(shí)可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標(biāo)工作，建立全面而動態(tài)化的材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項(xiàng)指導(dǎo)價(jià)格體系，體系中應(yīng)當(dāng)包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價(jià)格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價(jià)格把關(guān)，對甲供材料進(jìn)行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時(shí)期都要將價(jià)格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價(jià)計(jì)價(jià)與合同計(jì)價(jià)工作，合理的計(jì)價(jià)運(yùn)作模式，對于項(xiàng)目的細(xì)節(jié)管理非常重要。

3.2 做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴(yán)格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時(shí)性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項(xiàng)目的變更簽證，其目標(biāo)數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價(jià)格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價(jià)格簽證要用會簽來決定，按照項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當(dāng)以節(jié)約時(shí)間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準(zhǔn)。所有的工程變更都應(yīng)當(dāng)在審查論證的前提下進(jìn)行，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，一般來說只負(fù)責(zé)處理同當(dāng)前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實(shí)預(yù)算體系制度，嚴(yán)格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計(jì)劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊(duì)伍的整體管理。

4 項(xiàng)目完成期的管理

4.1 注意地產(chǎn)項(xiàng)目的全程審計(jì)。

項(xiàng)目審計(jì)不應(yīng)當(dāng)僅僅是竣工審計(jì)與事后審計(jì)，還應(yīng)當(dāng)包括事前審計(jì)與事中審計(jì)。所謂的事前審計(jì)，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計(jì)（施工期的過程審計(jì)）則更具有效益性與針對性，如果事中審計(jì)做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項(xiàng)目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當(dāng)了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進(jìn)的，可是因?yàn)閭€別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責(zé)任心不強(qiáng)，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競爭。

4.3 做好地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后的系統(tǒng)評估。

在項(xiàng)目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項(xiàng)目造價(jià)材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當(dāng)中去，給后續(xù)管理工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項(xiàng)目績效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同各項(xiàng)目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進(jìn)方案，方案下一階段的綜合管理。

5 結(jié)束語

很多管理實(shí)踐都同時(shí)得出這樣一個結(jié)論，不同管理時(shí)期對房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項(xiàng)目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細(xì)節(jié)上，做好每一步的管理落實(shí)。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，減少運(yùn)營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。

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第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境日益復(fù)雜、市場競爭日益加劇，完善內(nèi)部控制、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、提升企業(yè)核心競爭力已是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要組成部分，對控制風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性，針對內(nèi)部審計(jì)存在的問題，對如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)提出了思考和建議。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性

（一）有利于企業(yè)建立健全內(nèi)控制度，加強(qiáng)管理

一方面，通過內(nèi)部審計(jì)對企業(yè)內(nèi)控制度的健全性和有效性進(jìn)行評價(jià)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面存在的問題，提出針對性、建設(shè)性的意見和建議，改善企業(yè)經(jīng)營活動；另一方面，由于內(nèi)部審計(jì)人員熟悉企業(yè)各部門的內(nèi)控程序和業(yè)務(wù)流程，并具備法律、稅務(wù)、工程、財(cái)務(wù)、投資等方面的專業(yè)知識，內(nèi)審部門可向管理層提供企業(yè)運(yùn)營中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)控制度是否有效的信息，并提出改進(jìn)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢服務(wù)，成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價(jià)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、資金需求量大、項(xiàng)目周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題?；陲L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)，通過對企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)其存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采用系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法，審查和評價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對過程的適當(dāng)性和有效性，提出改進(jìn)建議，從而實(shí)現(xiàn)改善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

（三）有利于加強(qiáng)項(xiàng)目的全過程成本控制和資金管理

內(nèi)部審計(jì)人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、過程控制、統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正項(xiàng)目成本管理過程中的各項(xiàng)偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)；通過開展資金內(nèi)部審計(jì)，一方面可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金收支中存在的問題，督促有關(guān)部門采取措施及時(shí)進(jìn)行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。

（四）有利于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任評價(jià)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)主要是評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資估算、開發(fā)周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計(jì)劃與資金籌措、財(cái)務(wù)收益指標(biāo)等；經(jīng)濟(jì)責(zé)任的評價(jià)是內(nèi)部審計(jì)部門從定性與定量兩個方面評價(jià)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實(shí)性、合法性和效益性，以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)當(dāng)負(fù)有的責(zé)任進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，為內(nèi)部考核和考評干部提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的主要問題

（一）對內(nèi)部審計(jì)認(rèn)識不足，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的權(quán)威性和獨(dú)立性

內(nèi)部審計(jì)工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。大多公司領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計(jì)的職能和作用認(rèn)識不足，內(nèi)部審計(jì)部門在企業(yè)層次較低，甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門，缺乏獨(dú)立性；其次對內(nèi)部審計(jì)支持力度不夠，影響了其對內(nèi)部審計(jì)資源的投入，包括人力、物力、財(cái)力、技術(shù)支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計(jì)的開展，影響了內(nèi)部審計(jì)效能的發(fā)揮。

（二）審計(jì)方式和技術(shù)手段落后，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理要求

審計(jì)實(shí)施上，大多停留在以財(cái)務(wù)審計(jì)為主的審計(jì)模式，審計(jì)工作未擴(kuò)展到成本管理、內(nèi)部控制、決策咨詢、風(fēng)險(xiǎn)管理等各方面；審計(jì)目標(biāo)上，主要是查錯防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性的審核，審計(jì)目標(biāo)未考慮通過加強(qiáng)管理以增加企業(yè)價(jià)值；審計(jì)方法上，局限于對報(bào)表、賬簿及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，分析各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否正常，對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)等方面，對內(nèi)部控制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率的審計(jì)涉入不深；審計(jì)技術(shù)上，對于計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等信息技術(shù)的運(yùn)用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運(yùn)用方面，沒有很好地運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助進(jìn)行管理審計(jì)，影響了審計(jì)工作效率的提高。

（三）審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)勝任能力不足

首先，由于內(nèi)審機(jī)構(gòu)不健全，設(shè)置不合理，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)效能；其次，內(nèi)審人員綜合素質(zhì)較低，人才結(jié)構(gòu)不合理，主要是：人員選聘上，內(nèi)部審計(jì)人員較多是從財(cái)務(wù)人員中選擇，知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏工程預(yù)結(jié)算、工程管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息技術(shù)等知識儲備，專業(yè)勝任能力不強(qiáng)，無法應(yīng)用現(xiàn)代審計(jì)理念開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型審計(jì)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的思考和建議

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性和權(quán)威性

內(nèi)審部門的獨(dú)立性在很大程度上受到內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)層級的影響。一般來說，層級越高，內(nèi)審部門的獨(dú)立性越強(qiáng)，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，如在董事會下設(shè)審計(jì)委員會是比較理想的模式。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在政策上、資金上支持內(nèi)審工作的開展，具體是：內(nèi)審負(fù)責(zé)人的任免企業(yè)最高管理層任免；賦予內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人參加有關(guān)經(jīng)營決策、投融資、內(nèi)控制度、財(cái)務(wù)管理等方面的會議；對于審計(jì)報(bào)告反映的問題建立審計(jì)問題跟蹤臺賬，及時(shí)督促整改、落實(shí)；堅(jiān)決打擊對內(nèi)部審計(jì)人員的報(bào)復(fù)行為，各部門應(yīng)有效配合內(nèi)部審計(jì)工作，創(chuàng)造良好的內(nèi)部審計(jì)環(huán)境；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應(yīng)協(xié)調(diào)解決等。

（二）拓展審計(jì)思路和模式，提高內(nèi)審服務(wù)質(zhì)量

一方面，可將部分審計(jì)業(yè)務(wù)外包，充分利用社會審計(jì)資源，提高審計(jì)服務(wù)企業(yè)能力，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)做好管理和監(jiān)督服務(wù)，例如工程審計(jì)中對工程造價(jià)和招投標(biāo)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托造價(jià)事務(wù)所進(jìn)行，對建設(shè)程序、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的審計(jì)可委托監(jiān)理單位進(jìn)行，對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行；另一方面，建立信息共享機(jī)制，由于紀(jì)檢監(jiān)察部門收到群眾舉報(bào)線索較多，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對財(cái)經(jīng)法規(guī)、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經(jīng)濟(jì)案件，可以聯(lián)合作戰(zhàn)，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。

（三）實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的全過程審計(jì)，明確階段審計(jì)重點(diǎn)

工程項(xiàng)目全過程審計(jì)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)，包括工程造價(jià)審計(jì)、竣工決算審計(jì)和工程管理審計(jì)，它是財(cái)務(wù)管理與工程管理審計(jì)的有機(jī)結(jié)合，將風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、內(nèi)部控制、效益跟蹤、監(jiān)督檢查貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過程管理中，在促進(jìn)相關(guān)管理單位提高投資效益方面發(fā)揮重要作用。審計(jì)部門可以介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財(cái)務(wù)決算等環(huán)節(jié)。

在項(xiàng)目開發(fā)初期，要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，財(cái)務(wù)管理和會計(jì)基礎(chǔ)工作、招投標(biāo)管理、項(xiàng)目前期成本、管理費(fèi)用上；在項(xiàng)目開發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、采購與驗(yàn)收、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用上；在項(xiàng)目開發(fā)后期，要重點(diǎn)關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算辦理和成本及稅金核算上，加強(qiáng)項(xiàng)目盈虧的審核。

（四）強(qiáng)化績效審計(jì)，提升審計(jì)質(zhì)量

地產(chǎn)企業(yè)在建立一套可行的績效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評價(jià)體系的基礎(chǔ)上，可以實(shí)施將經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績效審計(jì)。一方面，可以對重大資金、重大項(xiàng)目和高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，比如對資金分配使用的合理性和項(xiàng)目的效益性進(jìn)行審計(jì)，審查項(xiàng)目的投資價(jià)值、技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)效益，審查工程質(zhì)量情況，審查物資采購和招投標(biāo)程序的合法、合規(guī)性，審查合同簽訂情況，審查項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與執(zhí)行情況，審查項(xiàng)目投入后的運(yùn)行效率和效果等。另一方面，建立審計(jì)案例備查制度和審計(jì)事項(xiàng)備忘制度，將好的審計(jì)案例可以作為業(yè)務(wù)指南以后備查，同時(shí)對審計(jì)發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值的審計(jì)線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項(xiàng)目的追蹤審計(jì)工作提供借鑒。

（五）開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)為企業(yè)增加價(jià)值功能

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目具有位置分散、一次性、獨(dú)立性、高投入、建設(shè)周期長等特點(diǎn)。地理位置分散、一次性及獨(dú)立性使每個開發(fā)項(xiàng)目各具特點(diǎn)，管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的日益復(fù)雜使“風(fēng)險(xiǎn)”成為企業(yè)管理的一大核心概念，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是實(shí)現(xiàn)內(nèi)審職能的重要途徑，在對企業(yè)所處社會和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，在審計(jì)過程中以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析評估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的風(fēng)險(xiǎn)分析水平排定審計(jì)項(xiàng)目優(yōu)先次序、審計(jì)范圍與重點(diǎn)，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制和治理程序進(jìn)行評價(jià)，進(jìn)而提出建設(shè)性意見和建議，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)增加價(jià)值的功能。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)將審計(jì)戰(zhàn)略提高到企業(yè)目標(biāo)層次，審計(jì)計(jì)劃建立在科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)評估的基礎(chǔ)上，審計(jì)資源的分配更為合理，提高了審計(jì)的效率和效果。

（六）充實(shí)審計(jì)隊(duì)伍，提高內(nèi)審人員素質(zhì)和知識水平

首先，在內(nèi)審人員選聘上，充分考慮團(tuán)隊(duì)知識結(jié)構(gòu)的完整性，不僅配備精通財(cái)務(wù)、審計(jì)的審計(jì)師，還可配備造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師以及懂法律、懂設(shè)計(jì)、懂合同、懂管理的人員，有利于實(shí)施房地產(chǎn)全過程開發(fā)審計(jì)；其次，全面了解房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，掌握項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)、驗(yàn)收每個環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容及重點(diǎn)，全面學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)控制度，熟悉整個經(jīng)營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴(yán)格按審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范工作，確保審計(jì)工作在透明、受監(jiān)督的環(huán)境下進(jìn)行；再次，不斷加強(qiáng)對內(nèi)部審計(jì)人員培訓(xùn)力度，定期進(jìn)行系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是績效審計(jì)技術(shù)和技能的培訓(xùn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬洪亮.房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)案例分析.中國內(nèi)部審計(jì)，2012（10）

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本管理 成本控制 優(yōu)化建議

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理要素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施把成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工成本管理的任務(wù)主要包括：成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本預(yù)測就是根據(jù)成本信息和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用一定的專門方法，對未來的成本水平及其可能發(fā)展局勢做出科學(xué)的估計(jì)。成本計(jì)劃是以貨幣形式編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案。成本控制是指在施工過程中，對影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的各種因素加強(qiáng)管理。成本核算是指按照規(guī)定開支范圍對施工費(fèi)用進(jìn)行歸集，計(jì)算出施工費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額，計(jì)算出該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行的對比評價(jià)和總結(jié)工作。成本考核是指將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對比和考核，評定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本管理基本方法

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目標(biāo)成本管理的方法

目標(biāo)成本管理法，就是先設(shè)定一個項(xiàng)目的成本目標(biāo)，然后以此標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目各個階段的成本情況進(jìn)行考核的管理方法。目標(biāo)成本的確定既保證了項(xiàng)目的利潤，也對項(xiàng)目的施工工期、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目水平有積極的影響。其計(jì)算公式可以表述為：

目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)一目標(biāo)利潤

2.責(zé)任成本管理的方法

責(zé)任成本管理是成本的管理控制任務(wù)落實(shí)到部門或者個人的一種成本管理辦法。首先房地產(chǎn)公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，劃分責(zé)任范圍，也就是劃分由哪些人來負(fù)責(zé)哪些項(xiàng)目的成本，而且將這一責(zé)任的劃分落實(shí)下去，告知各部門或者個人的成本管理控制目標(biāo)，也就是其責(zé)任目標(biāo)，然后經(jīng)過一定的期限后，對每部門或者個人的成本落實(shí)情況，成本責(zé)任范圍進(jìn)行考核，然后將考核結(jié)果反饋給各責(zé)任部門或各責(zé)任人，并且考核的結(jié)果與公司員工的各項(xiàng)績效考核掛鉤。

除此之外還有動態(tài)成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在問題

（一）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制

成本管理體系中，項(xiàng)目經(jīng)理享有較大的權(quán)力，在成本管理及項(xiàng)目效益方面對房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門主管及管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵。而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目施工項(xiàng)目成本管理體制，在實(shí)際操作過程中，不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來，沒有形成完善的成本管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)對項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理對各部門在成本控制中的業(yè)績沒有進(jìn)行定期檢查和考評，缺乏成本、管理責(zé)任制，沒有制訂出一系列規(guī)章制度，更沒有使成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工管理的每一個角落和每一個人。

（二）項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目部以及工程監(jiān)理公司存在一種現(xiàn)象，管理人員受傳統(tǒng)觀念影響，成本管理意識不強(qiáng)，即在項(xiàng)目成本管理中，責(zé)任不明確，雖然施工單位、監(jiān)理都配有預(yù)結(jié)算人員，但責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，財(cái)務(wù)、材料、合同、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)等部門工作脫節(jié)，有預(yù)算無核算，大部分沒有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析比較，沒有具體的節(jié)超建議和措施，即使能從結(jié)算上反映項(xiàng)目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我國建筑工程項(xiàng)目的成本控制主要是會計(jì)成本核算控制，會計(jì)成本核算控制是對已經(jīng)發(fā)生過的成本進(jìn)行歸集和計(jì)算，實(shí)質(zhì)上是一種事后控制。由于建筑工程的生產(chǎn)過程具有一次性的特點(diǎn)，成本的管理重心應(yīng)當(dāng)移向事前的預(yù)控和事中的過程控制。但很多項(xiàng)目對成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項(xiàng)目結(jié)束或進(jìn)行到相當(dāng)階段時(shí)才對已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，聯(lián)系單簽了一大堆，在最后結(jié)算的時(shí)候占到了工程款大部分內(nèi)容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目雖然配有預(yù)算員，但從事的工作也只是按圖、按現(xiàn)場指令計(jì)算工程量，作為結(jié)算的依據(jù)之一，沒有將成本預(yù)算和成本結(jié)算結(jié)合起來，由于項(xiàng)目沒有階段成本分析，沒有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較，沒有分部工程成本分解，因此對項(xiàng)目施工指導(dǎo)意義不大。加上激勵機(jī)制不健全，獎罰辦法不落實(shí)，成本節(jié)超與個人收入不掛鉤，因此項(xiàng)目管理人員對成本情況并不關(guān)心，不少人根本不知道自己所負(fù)責(zé)工程部分的計(jì)劃成本、預(yù)算成本和實(shí)際成本情況，只要進(jìn)度跟得上，總體感覺都很良好。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段成本管理的優(yōu)化措施

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)論證階段

項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對項(xiàng)目發(fā)展成本進(jìn)行客觀、全面、準(zhǔn)確地估算，本階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評價(jià)體系；建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。而成本的估算需充分考慮項(xiàng)目的不確定性；同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)，預(yù)測新項(xiàng)目初步成本。

要加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理成本管理意識，圍繞項(xiàng)目成本展開工作，通過預(yù)算資料和管理運(yùn)作中所反饋的各項(xiàng)成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項(xiàng)目成本核算的管理體制，沒有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計(jì)劃等工作就無從談起。為此，我們特別成立了獨(dú)立的核算部門和審計(jì)部門。定崗定編了數(shù)位有經(jīng)驗(yàn)的預(yù)算員和審計(jì)員。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

要規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容及目標(biāo)。房地產(chǎn)公司的競爭實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭，而規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅決定成本，更決定了品質(zhì)、和品牌，所以最新的成本管理思路認(rèn)為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理不僅要具有產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)全過程成本管理的意識，還應(yīng)具有房地產(chǎn)公司發(fā)展成本管理的宏觀意識。

（三）項(xiàng)目施工階段

成本管理的基礎(chǔ)工作是加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的重要依據(jù)。必須健全定額管理、預(yù)算管理、計(jì)量和驗(yàn)收制度以及各種分類賬，按勞動定額簽發(fā)施工任務(wù)書。尤其應(yīng)當(dāng)制定與不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的施工定額，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)公司加強(qiáng)成本管理與控制成本的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)公司班組成本控制與考核的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。也要加強(qiáng)材料費(fèi)管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設(shè)計(jì)變更中可控和不可控的因素。

（四）項(xiàng)目營銷階段

隨著市場競爭越來越激烈，營銷費(fèi)用在房地產(chǎn)公司成本支出的占比也越來越大，營銷費(fèi)用支出逐年上升。要進(jìn)行預(yù)算管理，從支出管理到預(yù)算管理進(jìn)行蛻變；進(jìn)行分類管理，專款專用，精細(xì)控制項(xiàng)目營銷費(fèi)用合理預(yù)算；進(jìn)行合同管理，執(zhí)行預(yù)算；進(jìn)行支付管理，從根本上杜絕營銷費(fèi)用超支。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制的必要性

1.房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成盈利目的的有效保障

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的和根本目的都是為了獲取經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)是典型的盈利性企業(yè)，因此，最大限度的獲取開發(fā)利潤是房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作任務(wù)。而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中進(jìn)行成本控制，是一種有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的途徑，是房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成盈利目的的可靠保障?？茖W(xué)合理的成本控制可以有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和再生產(chǎn)能力，可以為股東權(quán)益和投資效益提供有力的保障。各個開發(fā)階段都認(rèn)真做好成本控制工作，降低成本支出，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就能得到顯著的提高。

2.合理的成本控制能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)的其他管理工作得以順利進(jìn)行

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)過程中其他管理工作得以順利開展的有力支撐，成本控制工作如果做得不夠到位，那么房地產(chǎn)開發(fā)的其他企業(yè)管理項(xiàng)目就無法正常實(shí)施，因此，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位是至關(guān)重要的，有關(guān)管理人員以及所有參與人員都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任務(wù)，務(wù)必將其做的最好。合理的在房地產(chǎn)開發(fā)的各個不同階段進(jìn)行成本控制，盡可能的將所有款項(xiàng)都利用到房地產(chǎn)開發(fā)的適用項(xiàng)目中，降低成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本控制策略

1.立項(xiàng)階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，要充分考慮項(xiàng)目地理位置和市場前景，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵作用。在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，要對擬開發(fā)項(xiàng)目的合理性及必要性進(jìn)行充分論證。對項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場做充分的調(diào)查了解，對消費(fèi)者的心理和市場容量進(jìn)行充分的掌握和估計(jì)。全面了解項(xiàng)目的建設(shè)條件，對建筑成本、規(guī)費(fèi)繳納等進(jìn)行全面的測算。編制財(cái)務(wù)分析報(bào)告，對項(xiàng)目的預(yù)期收入、全成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。在可行性分析階段必須把項(xiàng)目所需資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本。在進(jìn)行成本分析時(shí)，對土地市場價(jià)格要進(jìn)行充分的了解和預(yù)測，以保證在土地招拍掛過程中，取得土地的價(jià)格不會超過房地產(chǎn)企業(yè)獲批的最高限額。對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的同時(shí)，要制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，做到成本可控，風(fēng)險(xiǎn)可控，讓項(xiàng)目在可控狀態(tài)中進(jìn)行實(shí)施。立項(xiàng)階段的成本控制是整個開發(fā)過程中成本控制的首要階段，只有這一階段工作落實(shí)到位，后續(xù)階段的成本控制工作才能順利進(jìn)行。

2.設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制中也是非常關(guān)鍵的一個控制階段，起著決定性的作用。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，可以采取擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位、限額設(shè)計(jì)、多方案設(shè)計(jì)、嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖等具體策略進(jìn)行。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位，必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競選，從中選擇高水平的設(shè)計(jì)單位。限額設(shè)計(jì)，就是設(shè)計(jì)單位在業(yè)主所估算的總投資范圍內(nèi)進(jìn)行初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)；在造價(jià)咨詢公司估算出新的限額后再進(jìn)行較為具體的施工圖設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)完成以后，要對所設(shè)計(jì)的施工圖進(jìn)行必要的預(yù)算審核，控制設(shè)計(jì)成本。多方案設(shè)計(jì)，就是在設(shè)計(jì)的過程中采用多種方法來進(jìn)行，通過分析和比較，最終選用成本最低且設(shè)計(jì)質(zhì)量和效果最好的設(shè)計(jì)方案，在保證工程性能的前提下降低成本。嚴(yán)格審查，就是要對設(shè)計(jì)的各種施工圖紙進(jìn)行專業(yè)的、嚴(yán)格的審查，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)個別計(jì)圖中存在的問題，避免在施工時(shí)增加不必要的成本費(fèi)用。

3.施工階段

施工階段的成本控制是整個開發(fā)過程中成本控制的重點(diǎn)階段，負(fù)責(zé)成本控制的有關(guān)工作人員一定要嚴(yán)格把好控制關(guān)，做好施工階段的成本控制工作。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，相關(guān)施工合同的遵循一定要做到嚴(yán)謹(jǐn)無誤，以合同為主要依據(jù)來進(jìn)行工程成本的計(jì)算、結(jié)算、付款以及索賠。同時(shí)，合理控制工程變更，控制變更的關(guān)鍵在于嚴(yán)格變更的程序、管理制度及考核等。應(yīng)建立嚴(yán)格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門和有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保變更簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

實(shí)行項(xiàng)目跟蹤審計(jì)。選擇一家好的審計(jì)事務(wù)所，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過程、全方位的跟蹤審計(jì)，是控制項(xiàng)目建設(shè)成本的有效措施。審計(jì)單位除了對工程預(yù)決算進(jìn)行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設(shè)備及主要材料價(jià)格等，在施工過程中及時(shí)掌握和現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)，從而保證項(xiàng)目建設(shè)成本的及時(shí)有效可控。

此外，還可以在項(xiàng)目施工階段中建立起一個相對完善的施工成本管理體制，對施工階段的成本進(jìn)行有效的管理和控制，這樣就可以有效的控制好房地產(chǎn)開發(fā)在施工階段的造價(jià)成本了。

除了上述的幾個重點(diǎn)階段中的成本控制以外，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中還有材料設(shè)備采購和使用階段、工程交付階段以及其他一些階段，這些階段的成本控制工作的作用同樣是不容忽視的，相關(guān)的負(fù)責(zé)人員應(yīng)該一并抓好這些階段的成本控制工作。

三、總結(jié)

總而言之，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各種有效措施做好房地產(chǎn)開發(fā)中各不同階段的成本控制工作，可以明顯有效的控制和降低開發(fā)所需的工程成本，直接或間接的提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的。

參考文獻(xiàn)：

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