養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

計(jì)劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門(mén)紛紛強(qiáng)調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）來(lái)看，居家養(yǎng)老在未來(lái)仍是主流。

國(guó)務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），其中指出，目前我國(guó)是世界上唯一老年人口超過(guò)1億的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2015年，老年人口將達(dá)到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達(dá)到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對(duì)巨大的市場(chǎng)潛力，受限購(gòu)政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍(lán)海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。從萬(wàn)科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司，也開(kāi)始憑借自身優(yōu)勢(shì)介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來(lái)卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒(méi)有回報(bào)模式?！北本┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因?yàn)椴⒉皇抢先俗∵M(jìn)來(lái)就行，項(xiàng)目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有穩(wěn)定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢(qián)’，這是相比于過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出’來(lái)說(shuō)的，過(guò)去地產(chǎn)商抓住一個(gè)機(jī)會(huì)就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒(méi)有這種可能的?！北本┨?yáng)城集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱(chēng)太陽(yáng)城）總裁朱鳳泊對(duì)《英才》記者說(shuō)道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷(xiāo)售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類(lèi)似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運(yùn)營(yíng)，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)提供商或者運(yùn)營(yíng)商?！?/p>

賣(mài)房還是賣(mài)服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來(lái)看，主要包括對(duì)健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專(zhuān)業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)上并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自?shī)首詷?lè)，一般服務(wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護(hù)理人員護(hù)理，而護(hù)理人員須由民政部持證考核，要有護(hù)理經(jīng)驗(yàn)和護(hù)理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿?！敝禅P泊認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商不愿意做服務(wù)運(yùn)營(yíng)，或者在這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，因此做起來(lái)就虧了本。

而在郝榮?？磥?lái)，具有專(zhuān)業(yè)能力的醫(yī)療機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司，其實(shí)更適合經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)：“開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實(shí)也要依托這些機(jī)構(gòu)來(lái)完成經(jīng)營(yíng)。”

醫(yī)療機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時(shí)，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護(hù)理培訓(xùn)、簡(jiǎn)單的診治、醫(yī)護(hù)人員的派駐等方面。此類(lèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收費(fèi)模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。

創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時(shí)，對(duì)《英才》記者表示：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)’的概念，因?yàn)槌偷禺a(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機(jī)構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)選擇獨(dú)立開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目資金則通過(guò)引入投資方來(lái)解決?！?/p>

像太陽(yáng)城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作。“養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)本來(lái)就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購(gòu)買(mǎi)別人的服務(wù)，利潤(rùn)空間就更小了?！敝禅P泊表示。

此外，險(xiǎn)資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險(xiǎn)公司尤其是人壽保險(xiǎn)公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶(hù)資源，可以通過(guò)險(xiǎn)種的設(shè)計(jì)與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)產(chǎn)品的捆綁式銷(xiāo)售。

然而，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，以規(guī)范運(yùn)作“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷(xiāo)售商品房，防范以自用項(xiàng)目名義投資不動(dòng)產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無(wú)論經(jīng)驗(yàn)豐富與否，單純依靠服務(wù)來(lái)盈利，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長(zhǎng)流，難以在短期內(nèi)填滿(mǎn)前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的大水池，開(kāi)發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國(guó)，通過(guò)老年人購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來(lái)盈利回報(bào)還是比較低的?！焙聵s福說(shuō)。

在如何平衡項(xiàng)目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當(dāng)前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常是通過(guò)銷(xiāo)售和服務(wù)配比的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。盡管各個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目中物業(yè)銷(xiāo)售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷(xiāo)售確實(shí)對(duì)資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣(mài)房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽(yáng)城項(xiàng)目是通過(guò)銷(xiāo)售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)把利潤(rùn)拿走，而是用利潤(rùn)直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過(guò)配套服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)最終的盈利?！?/p>

除了進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售，有很多養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，選擇通過(guò)會(huì)員制或押金制的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開(kāi)始入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交付一筆很高的押金；而會(huì)籍制，則是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)會(huì)籍來(lái)入住，而這個(gè)會(huì)籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會(huì)籍費(fèi)通常會(huì)按照不同養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，分成若干個(gè)檔次，從幾十萬(wàn)元到上百萬(wàn)元不等，開(kāi)發(fā)商可借此達(dá)到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對(duì)此模式也存在爭(zhēng)議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門(mén)很快會(huì)出臺(tái)一些政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，會(huì)員制、高額保證金，將不允許再這樣做?！?/p>

第2篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】老齡化社會(huì)；養(yǎng)老房產(chǎn)；商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2050年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。且80歲及以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋戎貙⑦_(dá)到25%-30%之間。龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)，成為吸引養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加入的重要原因。作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。8月16日，國(guó)務(wù)院總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會(huì)議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。據(jù)了解，目前全國(guó)有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

老齡人口的快速增長(zhǎng)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施發(fā)展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國(guó)。目前，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀可用8個(gè)字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財(cái)富積累總體平均水平較低，且多數(shù)老人存在健康問(wèn)題?！拔蠢舷人ァ眲t意味著老年人存在對(duì)自身健康的維持、康復(fù)和治療的剛性需求，這就表示養(yǎng)老房產(chǎn)需要提供相關(guān)醫(yī)療服務(wù)；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費(fèi)和精打細(xì)算的方式，據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

一、商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

老齡化人口的快速增長(zhǎng)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較快發(fā)展機(jī)遇，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在近年蓄勢(shì)待發(fā)，無(wú)奈卻一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，未來(lái)需要針對(duì)老人改變的住宅設(shè)計(jì)就有8000萬(wàn)套，而老人院的床位數(shù)也預(yù)計(jì)需求4000萬(wàn)個(gè)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，開(kāi)始吸引地產(chǎn)商、專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等各路資本駐足關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，探索5年間，至今全國(guó)已有80多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，但實(shí)際開(kāi)發(fā)效果并不如預(yù)期理想。這是為什么？是模式問(wèn)題還是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有成熟？目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍處于探索階段。

1、大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位不清，沒(méi)有固定可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式。從大型房企養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位來(lái)看，主要是針對(duì)年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開(kāi)發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣糜钨Y源，滿(mǎn)足健康老年人候鳥(niǎo)式度假與養(yǎng)生養(yǎng)老的需求，真正能提供養(yǎng)老多元化服務(wù)的極少。目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)“模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)”，面臨營(yíng)銷(xiāo)、盈利以及長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的困擾。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在“山寨化”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目只是打著“養(yǎng)老”的幌子，實(shí)際上還是在賣(mài)房子。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有固定的盈利模式，都只是通過(guò)一次性賣(mài)房來(lái)獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容，如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。但目前這些方面的法規(guī)還不完善。

2、政府與房企職責(zé)不清，易滋生腐敗。養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去5年內(nèi)都停留在開(kāi)發(fā)商從政府拿地的概念，因?yàn)榇蛄损B(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開(kāi)的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀，甚至是負(fù)地價(jià)拿地，因此養(yǎng)老地產(chǎn)甚至就有了類(lèi)似腐敗溫床的意味。這是由于中國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)模式，因?yàn)橥恋氐膯?wèn)題說(shuō)不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么弄，政府也沒(méi)有說(shuō)清楚。從養(yǎng)老過(guò)渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會(huì)所”的概念，中國(guó)的地產(chǎn)還是集中在商業(yè)兌現(xiàn)房子為主。目前以養(yǎng)老養(yǎng)生為主的地產(chǎn)，在照護(hù)方面沒(méi)有任何的承諾與標(biāo)準(zhǔn)。

二、對(duì)商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、開(kāi)展盈利和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進(jìn)歐美先進(jìn)服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)商要打造“親情化社區(qū)”、“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”、“醫(yī)養(yǎng)綜合體”三種模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中服務(wù)的重要性。三種開(kāi)發(fā)模式的推行，將改善目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現(xiàn)盈利。目前開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式：一是開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作，主要“拼能力”，如萬(wàn)科與親和源合作開(kāi)發(fā)的北京萬(wàn)科萬(wàn)科幸福匯等養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；二是險(xiǎn)資與開(kāi)發(fā)商的合作，主要“拼規(guī)?！?，如萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署了健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議。三是央企開(kāi)發(fā)商并入醫(yī)療板塊，主要“拼資源”，如中信集團(tuán)成立的中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司。

2、養(yǎng)老房產(chǎn)需要第三方服務(wù)機(jī)制。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的是第三方服務(wù)這并不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商就能干好的，如果要靠開(kāi)發(fā)商自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)和體系，完全沒(méi)有效率。養(yǎng)老不是賣(mài)房產(chǎn)，而是賣(mài)服務(wù)，而國(guó)內(nèi)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護(hù)工等人才急缺，比如培養(yǎng)人才以及挑選合適的項(xiàng)目“種子”作為試點(diǎn)，因此需要第三方服務(wù)機(jī)制。

三、構(gòu)建商業(yè)養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展模式

1、隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。第一種模式即為――隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，在這類(lèi)社區(qū)里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區(qū)。此類(lèi)社區(qū)主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區(qū)的盈利思路主要是依靠前期的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)，在整個(gè)過(guò)程中持有一部分物業(yè)，在中后期則有更多的服務(wù)輸出。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。

2、“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式。伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，現(xiàn)代人對(duì)于健康質(zhì)量及健康水平的關(guān)注愈來(lái)愈多，以健康和養(yǎng)生為主題的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式逐漸走進(jìn)了人們的視野第三類(lèi)是“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，這是一種集旅游、養(yǎng)生、度假、養(yǎng)老為一體的強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老開(kāi)發(fā)模式。這類(lèi)地產(chǎn)由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，所以需要一些非常具有核心力的設(shè)施，否則難以成為“目的地”。核心設(shè)施、物業(yè)銷(xiāo)售與會(huì)員銷(xiāo)售相結(jié)合將成為該模式的盈利方式。據(jù)悉，針對(duì)健康活力老人的“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，該主題開(kāi)發(fā)模式針對(duì)的客戶(hù)主要是高保健意識(shí)的中高端家庭?！氨热绗F(xiàn)在40多歲的群體，他們會(huì)有這樣的意識(shí)，自己現(xiàn)在買(mǎi)這個(gè)物業(yè)，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說(shuō)是一種投資。養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，除了在環(huán)境、生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、客戶(hù)資源方面的共同交集，養(yǎng)老的開(kāi)發(fā)內(nèi)容還包含護(hù)理服務(wù)與老年設(shè)施，而養(yǎng)生地產(chǎn)則涉及商務(wù)、度假、休閑設(shè)施等開(kāi)發(fā)內(nèi)容。該模式的盈利方式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售”，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。打造養(yǎng)生目的地幾個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，包括養(yǎng)生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫(yī)診斷專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、精神目的地或者培訓(xùn)、適老化運(yùn)動(dòng)設(shè)施的集中地以及主題式的特色養(yǎng)生居住。

3、會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。與隔代親情社區(qū)少量持有物業(yè)不同，第二種開(kāi)發(fā)模式――會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式采取的則是全持有經(jīng)營(yíng)方式。該類(lèi)社區(qū)規(guī)模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設(shè)施較完備的區(qū)域，直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)資源輻射，社區(qū)具備養(yǎng)老與醫(yī)療兩個(gè)功能，針對(duì)的群體主要是自理老人與護(hù)理老人。全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，會(huì)員制和押金制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)；會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]鄭巖.國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一些做法值得借鑒[J].政策望，2011（7）.

第3篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

2000年開(kāi)盤(pán)的太陽(yáng)城項(xiàng)目無(wú)論是在運(yùn)作模式，還是在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面都力爭(zhēng)做到創(chuàng)意領(lǐng)先。在盈利模式方面，大致上是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售老年住宅形成了一個(gè)快速的回籠，拿回了成本、利潤(rùn)，用這部分利潤(rùn)很快地就把老年生活的配套設(shè)施建起來(lái)了。當(dāng)建好以后，我們從財(cái)務(wù)賬目上一看是持平的，雖然沒(méi)有強(qiáng)大的現(xiàn)金流，但是這些持有型物業(yè)有8萬(wàn)平方米，這8萬(wàn)平方米相當(dāng)于是零投資，這對(duì)后來(lái)把“為老服務(wù)”完全運(yùn)作起來(lái)，起到了關(guān)鍵作用。

另外，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，每個(gè)設(shè)施相互之間又是一個(gè)小型的社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈，比如說(shuō)醫(yī)療是為老年人健康服務(wù)的，為疾病、生病服務(wù)的，老年人多了、住滿(mǎn)了，老年人對(duì)醫(yī)療的消費(fèi)也是一個(gè)相當(dāng)?shù)氖杖?。?gòu)物、健身、娛樂(lè)、餐飲各個(gè)方面相互之間都是配套關(guān)系，是一個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系，所以是互相拉動(dòng)。這些配套齊全了，反過(guò)來(lái)促進(jìn)了入住率和房屋銷(xiāo)售率，基本進(jìn)入了一個(gè)良性的循環(huán)，這就是太陽(yáng)城從14年前開(kāi)始創(chuàng)新，直到今天這個(gè)項(xiàng)目的模式已經(jīng)成為當(dāng)前人們進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可以借鑒、可以復(fù)制的好的項(xiàng)目、好的模式。

打造符合時(shí)代需求的養(yǎng)老地產(chǎn)新模式

通過(guò)14年不斷地探索、總結(jié)、提高，我們認(rèn)為當(dāng)初我們做對(duì)了一件事情，就是根據(jù)市場(chǎng)的需求來(lái)做產(chǎn)品，來(lái)做服務(wù)。比如說(shuō)我們老年公寓，當(dāng)時(shí)根據(jù)那個(gè)時(shí)期（14年前）的消費(fèi)能力和老年人能夠愿意拿出的錢(qián)，我們做的產(chǎn)品從今天來(lái)看，略微小了一些、落后了一些，可是當(dāng)時(shí)是迎合了市場(chǎng)，我們大概做20多平方米的面積，一個(gè)老人也好、一對(duì)老年夫婦也好，就住在一個(gè)很小的空間。而且當(dāng)時(shí)收費(fèi)低，面積在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是兩個(gè)床位收3000-3500元，一個(gè)人大概是1000多塊錢(qián)，早在14年前，一個(gè)人還不到1000塊錢(qián)，就是800塊錢(qián)，兩個(gè)人1600元就可以住進(jìn)來(lái)，當(dāng)時(shí)是符合市場(chǎng)的需求，所以我一直把它總結(jié)為叫“一個(gè)錢(qián)包”的產(chǎn)品，老年夫婦兩份退休金，一個(gè)人一個(gè)錢(qián)包，我們花掉老人的一個(gè)錢(qián)包，讓他留一個(gè)錢(qián)包為自己的生活，其他方面的需求做打理，這樣的產(chǎn)品深受老人的喜歡。但是隨著往后又有一部分人老了，50后的人老了，他們的消費(fèi)能力提高了，這些設(shè)施看起來(lái)陳舊、面積過(guò)小，我們當(dāng)時(shí)做的框架結(jié)構(gòu)，再過(guò)十幾年以后，我們可以把兩間房改造成一間房，三間房改造成兩間房，這樣的面積符合未來(lái)市場(chǎng)的需求。

一個(gè)要具有前瞻性，一個(gè)是講時(shí)代的話(huà)，哪個(gè)時(shí)代說(shuō)哪個(gè)時(shí)代的話(huà)，我們大家一直比較苦悶，商業(yè)模式何在？盈利模式何在？其實(shí)盈利模式就在老年人的需求，這個(gè)需求你捕捉到了，你的產(chǎn)品就成功了，所以今天來(lái)講，進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，不要一味地追求高大上、大面積、高檔次，甚至說(shuō)我是高檔的，只為有錢(qián)的老人服務(wù)。我一直講這樣一句話(huà)，真正特別有錢(qián)、有勢(shì)的，你檔次再高，他們也不會(huì)來(lái)，其實(shí)做的正是老年群體中間這一塊，而中間這一塊是特別大的一塊，雖然它也有區(qū)分、也有臺(tái)階，但是大致上能夠捕捉到。所以現(xiàn)在有一些養(yǎng)老項(xiàng)目，環(huán)境、設(shè)施非常豪華，檔次高，但是不掙錢(qián)，為什么？就在于沒(méi)有很好地把握時(shí)代的脈搏，沒(méi)有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年項(xiàng)目做成了五星級(jí)酒店，那是不對(duì)的，老年人是兩重兩輕，重子女、輕自我，重積累、輕消費(fèi)，即便有錢(qián)，也不舍得花光，特別是那種每月交服務(wù)費(fèi)的，常年累計(jì)下來(lái)，這幾十年不知道要花多少錢(qián)。所以我們計(jì)算成本的時(shí)候，不要一味地站在我這方掙錢(qián)去算，也要看看對(duì)方愿意花多少錢(qián)，我們做的產(chǎn)品就有適應(yīng)性。

所以，所謂的創(chuàng)新我想最關(guān)鍵的一句話(huà)，就是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)的需求，根據(jù)老人的消費(fèi)心理，來(lái)打造你的產(chǎn)品。

不同老人群體有不同的消費(fèi)觀和需求

中國(guó)跟其他國(guó)家不一樣，其他的國(guó)家一代一代地老下去，老年群體的基本特征沒(méi)有什么變化，而我們中國(guó)則不然，我們可以區(qū)分建國(guó)前老人和建國(guó)后老人。建國(guó)前老人基本上都是文化水平不高、很少讀書(shū)，文盲比較多，工資收入比較低，現(xiàn)在拿退休金也少；此外還有一個(gè)重要的特點(diǎn)就是多子女家庭，家庭養(yǎng)老功能是比較強(qiáng)大的。所以，作為建國(guó)前的老人，真正老了，可以在家里兒女之間輪養(yǎng)。

我們?cè)倏纯唇▏?guó)后的老人，是第一批我們國(guó)家實(shí)行計(jì)劃生育的落實(shí)者，所以50后基本上都是獨(dú)生子女家庭。一般是雙職工，兩個(gè)人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，無(wú)論是文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入、家庭結(jié)構(gòu)都和建國(guó)前的老人家庭有著嚴(yán)格的區(qū)分，有不同的特征，根據(jù)這兩代人我們做產(chǎn)品該如何做？

第4篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

原因在于，數(shù)量有限的公立養(yǎng)老院進(jìn)不去，要排長(zhǎng)隊(duì)等候；一些民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)普遍偏高，服務(wù)也不到位。

放眼全國(guó)，像程奶奶一樣找不到合適養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人不在少數(shù)。目前市場(chǎng)上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)基本分為“房企系”和“險(xiǎn)企系”兩大類(lèi)型，但無(wú)論哪一類(lèi)，門(mén)檻都高得離譜。動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)元的費(fèi)用，將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門(mén)外。

不可思議的是，在老年人難找到合適養(yǎng)老場(chǎng)所的同時(shí)，一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻因入住率低而發(fā)愁，有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有少數(shù)幾個(gè)老年人入住，貼錢(qián)運(yùn)營(yíng)已成常態(tài)。生意清冷的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至讓投資人覺(jué)得，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一廂情？愿，沒(méi)有出路。

這樣供需脫節(jié)的現(xiàn)象，并沒(méi)有因?yàn)檠巯吗B(yǎng)老地產(chǎn)的火熱而改變。相反，現(xiàn)在各類(lèi)打著養(yǎng)老旗號(hào)的地產(chǎn)項(xiàng)目，最終都沒(méi)有建成真正的養(yǎng)老設(shè)施，而是配套極少數(shù)養(yǎng)老設(shè)施作為點(diǎn)綴。

土地成本高是開(kāi)發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長(zhǎng)期面臨虧損。如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7？10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

在這種情況下，若非出于無(wú)奈，沒(méi)有哪家開(kāi)發(fā)商愿意拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的項(xiàng)目。因此，更多開(kāi)發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)低價(jià)圈地，然后開(kāi)發(fā)成住宅銷(xiāo)售。

“養(yǎng)老”也就成了開(kāi)發(fā)商從事商品房開(kāi)發(fā)的幌子。

第5篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

《支點(diǎn)》特約記者 何勇 上海報(bào)道

“時(shí)間不一定造就一個(gè)偉人，但一定能造就一個(gè)老人?！?/p>

根據(jù)國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口過(guò)億的國(guó)家，且正以每年3%以上的速度增長(zhǎng)，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國(guó)60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來(lái)，國(guó)家諸多政策多次釋放明確信號(hào)：大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。

在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來(lái)。

“夕陽(yáng)紅”事業(yè)迎朝陽(yáng)

春暖花開(kāi)的季節(jié)，位于浦東新區(qū)康新公路上的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心迎來(lái)開(kāi)業(yè)大吉。

興建近3年的國(guó)際醫(yī)學(xué)中心屬于衛(wèi)生部和上海市的重點(diǎn)項(xiàng)目，它與建設(shè)中的迪士尼樂(lè)園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養(yǎng)老等功能在內(nèi)的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂(lè)，病房里的拖鞋、保險(xiǎn)柜和洗漱用品一應(yīng)俱全，竟讓人有置身星級(jí)酒店的錯(cuò)覺(jué)。在醫(yī)院的構(gòu)架體系中，專(zhuān)門(mén)設(shè)置“客房部”實(shí)屬罕見(jiàn)，實(shí)施“酒店式管理”，客戶(hù)提包即可入住。

作為上海第一家由新醫(yī)改催生的國(guó)際綜合性非公立醫(yī)院，這里除了試點(diǎn)醫(yī)生“多點(diǎn)執(zhí)業(yè)”外，還將同時(shí)試點(diǎn)高端養(yǎng)老護(hù)理模式。

本刊記者看到，即將同醫(yī)院一起揭開(kāi)面紗的還有100套護(hù)理養(yǎng)老酒店式公寓，和普通的護(hù)理院不同，全部是居家式護(hù)理套房，資深醫(yī)護(hù)人員將為老年人提供專(zhuān)業(yè)護(hù)理。

這個(gè)集高端醫(yī)院和養(yǎng)老酒店于一身的項(xiàng)目一推出，資本便緊追而來(lái)，投資主體更趨多元。

管理方面，國(guó)際醫(yī)學(xué)中心引進(jìn)了亞洲最大的醫(yī)療集團(tuán)新加坡百匯集團(tuán)，目前有9家股東，其中，除了國(guó)資背景的上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)集團(tuán)有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開(kāi)對(duì)國(guó)際醫(yī)學(xué)中心部分權(quán)益的收購(gòu)，進(jìn)展還算順利，與幾個(gè)股東的股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議已初步達(dá)成，眼下正推進(jìn)前期盡職調(diào)查等工作。”上市公司運(yùn)盛實(shí)業(yè)高管在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

據(jù)了解，此次收購(gòu)，九勝共斥資2.38億元，收購(gòu)?fù)瓿蓪㈤g接和直接持有醫(yī)學(xué)中心28%的股份，成為國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的第一大股東。

對(duì)于運(yùn)盛實(shí)業(yè)而言，其現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屬于房地產(chǎn)大行業(yè)，此次進(jìn)軍高端醫(yī)院和養(yǎng)老項(xiàng)目，也預(yù)示著公司今后將向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“若九勝收購(gòu)醫(yī)學(xué)中心股權(quán)及本次資產(chǎn)重組順利完成，運(yùn)盛實(shí)業(yè)未來(lái)可通過(guò)這一項(xiàng)目向高端醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域拓展，尤其是借此進(jìn)軍養(yǎng)老健康地產(chǎn)，能開(kāi)拓公司未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)種類(lèi)和盈利模式?！边\(yùn)盛實(shí)業(yè)上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管?chē)?guó)際醫(yī)學(xué)中心尚未開(kāi)業(yè)，但它的建造已帶動(dòng)了浦東新區(qū)周邊的房產(chǎn)，不少房產(chǎn)商在醫(yī)學(xué)中心掛起了養(yǎng)老酒店公寓的旗幟，主推對(duì)口這一優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的養(yǎng)老房。

無(wú)獨(dú)有偶，另外一家地產(chǎn)上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中茵股份公開(kāi)稱(chēng)，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項(xiàng)目，擬建設(shè)成集健身中心、康復(fù)療養(yǎng)中心、老年藝術(shù)中心、圖書(shū)館、影院等多種功能為一體的生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目。

積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)后，中茵股份還計(jì)劃將該模式復(fù)制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養(yǎng)生休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

“人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入前所未有的機(jī)遇期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)十年的價(jià)值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設(shè)計(jì)釋放“政策紅利”

實(shí)際上，吸引社會(huì)資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”，自中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來(lái)，在政策層面上已經(jīng)把社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。

去年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”）提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“保基本”的作用，通過(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

可以說(shuō)，這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國(guó)家政策陸續(xù)出臺(tái)，在不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)外，也讓正處起步階段的養(yǎng)老金融業(yè)看到了曙光。

在《意見(jiàn)》出臺(tái)兩個(gè)月后，2013年11月，總部設(shè)在中部地區(qū)的獨(dú)立保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)——合眾人壽，在武漢蔡甸區(qū)后官湖正式推出其首個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)，這也是第一家由保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)。

該養(yǎng)老社區(qū)建筑面積48萬(wàn)平方米，一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬(wàn)張，目前已經(jīng)開(kāi)始接待老人體驗(yàn)入住。

隨著首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，合眾人壽開(kāi)始整合優(yōu)質(zhì)資源，將公司未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展方向定位于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按計(jì)劃，公司10年內(nèi)將在全國(guó)范圍內(nèi)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人，直接解決約15萬(wàn)人就業(yè)。

從項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)看，這一計(jì)劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項(xiàng)目之外，全國(guó)多省市的合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)都在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧等省的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目先后開(kāi)建；與北京、山東、河南等當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項(xiàng)目尚處洽談階段。

形勢(shì)喜人的背后，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓也有自己的困惑：“在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)入住率可達(dá)95%，且老人從退休開(kāi)始在養(yǎng)老社區(qū)的生活時(shí)間可達(dá)20至30年，所以國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)都是盈利的，而在國(guó)內(nèi)，因養(yǎng)老觀念問(wèn)題，很多老人不愿意住養(yǎng)老社區(qū)。”但他同時(shí)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的前景表示樂(lè)觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結(jié)構(gòu)到來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)的需求可能會(huì)被很快激發(fā)。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險(xiǎn)公司向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團(tuán)、北京大學(xué)第一醫(yī)院合作在青島嶗山灣建設(shè)大型國(guó)際化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。按照四方簽署的合作協(xié)議，項(xiàng)目投資將達(dá)上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司也迫不及待地對(duì)外公告稱(chēng)，將出資4.95億元設(shè)立新華養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司，“進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是壽險(xiǎn)公司進(jìn)行長(zhǎng)期投資的策略之一?！?/p>

市場(chǎng)熱倒逼金融創(chuàng)新

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展除了為保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)激活新的增長(zhǎng)點(diǎn)外，也在不斷催生養(yǎng)老金融業(yè)的創(chuàng)新。

以合眾人壽在武漢推出的養(yǎng)老社區(qū)為例，與市場(chǎng)上目前的產(chǎn)品不同的是，該產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)了保單與實(shí)物的對(duì)接?？蛻?hù)只要購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，就可以在養(yǎng)老社區(qū)入住，而不用考慮未來(lái)租金的上漲，且面向廣大的中產(chǎn)階層，床位充足，價(jià)格不貴。

一言要之，用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。據(jù)合眾人壽不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部劉巖萍總經(jīng)理介紹，客戶(hù)只要購(gòu)買(mǎi)了相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，在保險(xiǎn)期滿(mǎn)后，如符合條件就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，用現(xiàn)在的錢(qián)鎖定未來(lái)的租金。

如不愿意選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)期滿(mǎn)后，客戶(hù)也可以領(lǐng)取現(xiàn)金收益；保險(xiǎn)期滿(mǎn)前，如被保險(xiǎn)人身故，返還已交保費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區(qū)公布的租金實(shí)時(shí)結(jié)算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)后，也可陪同被保險(xiǎn)人一起入住社區(qū)。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險(xiǎn)產(chǎn)品形態(tài)，是繼“保障”、“保障+理財(cái)”之后，保險(xiǎn)產(chǎn)品出現(xiàn)了第三種模式：“保障+理財(cái)+實(shí)物”。

對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)王穩(wěn)教授認(rèn)為，“保單+實(shí)物對(duì)接”模式引領(lǐng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)品的第三次革命。合眾養(yǎng)老保險(xiǎn)保障計(jì)劃打破了傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的觀念，從虛擬的預(yù)期收益保障向可見(jiàn)的實(shí)物保障轉(zhuǎn)移，從單一的保單保障向有形保障（社區(qū)）與無(wú)形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了中國(guó)保險(xiǎn)產(chǎn)品模式的升級(jí)。

不難發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老金融業(yè)的這些創(chuàng)新措施也在倒逼政策發(fā)生改變。

上述國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》曾指出，各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園采取“只租不售”，這是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的通行模式。

但對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，政策允許進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首先就拉長(zhǎng)了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，險(xiǎn)企可以從單一產(chǎn)品延伸到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，價(jià)值提升不言而喻。其次，險(xiǎn)企可根據(jù)項(xiàng)目定制保險(xiǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目所需資金和投資期限可及時(shí)反饋到產(chǎn)品前端，然后開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，這種特定的保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷(xiāo)售人群、給客戶(hù)的價(jià)值回報(bào)等方面與普通保險(xiǎn)產(chǎn)品存在差別，即“承保與投資互動(dòng)”。

而以往保險(xiǎn)公司介入不動(dòng)產(chǎn)的傳統(tǒng)做法是用收取的保費(fèi)做投資，缺陷在于二者互不關(guān)聯(lián)，投資領(lǐng)域和收益率也受限制。

對(duì)此，華夏人壽董事長(zhǎng)李飛表示，青島養(yǎng)老園區(qū)將成為公司發(fā)展的重要里程碑，不僅標(biāo)志著華夏人壽全面進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，而且標(biāo)志著公司經(jīng)營(yíng)模式的改變。

盈利難題仍待破解

養(yǎng)老金融市場(chǎng)的潛在商機(jī)日益凸顯，但市場(chǎng)不乏謹(jǐn)慎者。

以合眾武漢項(xiàng)目為例，投資主要為保險(xiǎn)資金，預(yù)計(jì)15年才可以回收土地及建設(shè)的成本。因此，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，能否獲取長(zhǎng)周期的資金是關(guān)鍵所在。

“養(yǎng)老社區(qū)門(mén)檻不高，只要有長(zhǎng)期的資金，不僅保險(xiǎn)公司可以做，而且地產(chǎn)公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢(shì)必跟風(fēng)者如眾。保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是否有其他行業(yè)不具備的、不可復(fù)制的稀缺競(jìng)爭(zhēng)力？這是保險(xiǎn)公司要考慮的?！庇斜ｋU(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂(yōu)地表示。

實(shí)際上，自從2009年頒布的《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)之后，國(guó)內(nèi)已有8家保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)。不過(guò)，在這一過(guò)程中，亦伴隨著外界對(duì)保險(xiǎn)公司圈地的質(zhì)疑。

南開(kāi)大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系江生忠教授在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“如何把保險(xiǎn)產(chǎn)品和保險(xiǎn)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品對(duì)接還存在一些問(wèn)題。目前給人的感覺(jué)是，商業(yè)保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的角色大多等同于地產(chǎn)投資商，如何把保險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)延伸到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面，包括責(zé)任險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和其他的醫(yī)療保險(xiǎn)等在內(nèi)的探索并不多?！?/p>

江生忠?guī)ьI(lǐng)他的課題組去年底剛剛完成了一個(gè)保監(jiān)會(huì)的“商業(yè)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)”的課題，他表示，中國(guó)保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例在10%-20%之間，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)是3%，日本是5%，韓國(guó)是10%?！坝绕涫侨毡驹谫Y產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫以后，他們整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應(yīng)該警惕的?！?/p>

目前，房地產(chǎn)資本涌入養(yǎng)老地產(chǎn)比較積極，同時(shí)也有觀望者。萬(wàn)科于2010年宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。然而，在總規(guī)模達(dá)1226戶(hù)的幸福匯項(xiàng)目中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產(chǎn)已開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。不過(guò)直到2013年，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目才在北京落地。公開(kāi)資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個(gè)床位，僅114人入住。

一方面市場(chǎng)極具誘惑，而另外一方面是開(kāi)發(fā)商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍是各開(kāi)發(fā)商尚未突破的瓶頸，盈利難題導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商停留在“賣(mài)養(yǎng)老房子”的階段。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)公司來(lái)講，就像在中捕魚(yú)?！崩试?shī)地產(chǎn)養(yǎng)老事業(yè)部總經(jīng)理郭亮此前曾表示，朗詩(shī)地產(chǎn)早在2011年便成立養(yǎng)老公司，不過(guò)直到2013年才真正成立第一個(gè)養(yǎng)老主體，體量?jī)H有7000平方米。

“即便經(jīng)歷多年探索后，我們?nèi)詻](méi)有把握確定客戶(hù)群，”郭亮指出，養(yǎng)老市場(chǎng)尚不明朗，現(xiàn)在主要靠試錯(cuò)的方法來(lái)探路，以認(rèn)清市場(chǎng)需求和自身定位。

第6篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

然而，由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，可借鑒的經(jīng)驗(yàn)并不多，這些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過(guò)河?！笨硕鹧芯恐行囊晃谎芯繂T在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“國(guó)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零。”

與國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國(guó)際上很多發(fā)達(dá)國(guó)家由于早已步入老齡化社會(huì)，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。近幾年，中國(guó)的各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商紛紛走出去參觀、學(xué)習(xí)，于是，國(guó)外的一些經(jīng)典項(xiàng)目也成了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的樣本。通過(guò)這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)”的未來(lái)走向。

歐美養(yǎng)老：社會(huì)養(yǎng)老

從19世紀(jì)中后期開(kāi)始，發(fā)達(dá)國(guó)家就陸續(xù)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤堰_(dá)22%。在長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)老齡化的實(shí)踐中，歐美國(guó)家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴(lài)“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類(lèi)別的設(shè)計(jì)。

以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類(lèi)：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類(lèi)輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

美國(guó)的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。太陽(yáng)城就是其典型代表樓盤(pán)。

說(shuō)起太陽(yáng)城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個(gè)：北京太陽(yáng)城和東方太陽(yáng)城。但多數(shù)人不知道，太陽(yáng)城的“鼻祖”在美國(guó)。太陽(yáng)城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的住戶(hù)1.6萬(wàn)戶(hù)，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

美國(guó)太陽(yáng)城的整個(gè)社區(qū)包括“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國(guó)王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）以及“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽(yáng)城，無(wú)論哪個(gè)年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤(pán)游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂(lè)部，是老年大學(xué)的組成部分，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國(guó)畫(huà)。太陽(yáng)城的建筑、管理、經(jīng)營(yíng)一切以老人為中心。這里還有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。

值得國(guó)內(nèi)企業(yè)借鑒的是，太陽(yáng)城屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)，盈利模式主要是住宅銷(xiāo)售。另一方面，太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施，主要依賴(lài)社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過(guò)，由于國(guó)內(nèi)公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如果國(guó)內(nèi)企業(yè)在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)時(shí)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會(huì)極大地影響客戶(hù)的消費(fèi)選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會(huì)的地區(qū)之一，國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素結(jié)合在一起，講究自理自助。如德國(guó)慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過(guò)基金會(huì)和服務(wù)公司運(yùn)作，已經(jīng)有40多年的歷史。該公寓設(shè)施齊全，功能完善，服務(wù)優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書(shū)館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國(guó)家講究獨(dú)立自主不同的是，亞洲國(guó)家家庭傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)，亞洲國(guó)家多致力開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進(jìn)入老齡化之列的國(guó)家。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤(pán)有港北新城?？山梃b之處有：老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶(hù)住宅（二代居）、老人專(zhuān)用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專(zhuān)用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿(mǎn)足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們?cè)谧约旱募抑叙B(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動(dòng)。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門(mén)服務(wù)，類(lèi)似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導(dǎo)，由政府提供90%的建設(shè)資金，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)提供不同的津貼。同時(shí)，政府在建造福利房時(shí)，專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)適合幾代同堂的戶(hù)型，并在購(gòu)房?jī)r(jià)格上給予優(yōu)惠。由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶(hù)已達(dá)41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國(guó)家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種基礎(chǔ)養(yǎng)老模式為主。隨著社會(huì)發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在覺(jué)察到老人不同的需求后，開(kāi)始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線(xiàn)中。

第7篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

首先，先從開(kāi)發(fā)流程的角度來(lái)說(shuō)一下養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與普通住區(qū)項(xiàng)目的區(qū)別。大家都做開(kāi)發(fā)，首先知道我們過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是有開(kāi)發(fā)企業(yè)，有長(zhǎng)短期的投資者，然后有設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工企業(yè)，最后通過(guò)銷(xiāo)售滾動(dòng)開(kāi)發(fā)構(gòu)建銷(xiāo)售模式，然后賣(mài)給入住者。那么我們養(yǎng)老項(xiàng)目會(huì)有不同的一點(diǎn)，就是我們一定會(huì)有一部分物業(yè)是自己持有經(jīng)營(yíng)、來(lái)運(yùn)營(yíng)的。我們要構(gòu)建一種全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)模式，所以會(huì)有經(jīng)營(yíng)管理公司、會(huì)有研究培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、會(huì)有對(duì)外招商的機(jī)構(gòu)。

策劃和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，是我們養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)特別重要的環(huán)節(jié)。普通住區(qū)開(kāi)發(fā)的時(shí)候不需要這個(gè)，我們直接委托設(shè)計(jì)院做就OK了，但是做養(yǎng)老項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的話(huà)，直接來(lái)做就會(huì)有很多問(wèn)題，那么就必須要考慮經(jīng)營(yíng)管理、研修人員的培訓(xùn)教育、要讓它的資金有盈利模式、有一些對(duì)外招商的客戶(hù)、怎么樣來(lái)運(yùn)行，還有就是一定要留一部分持有經(jīng)營(yíng)，如果全部賣(mài)掉了，那么你是很難經(jīng)營(yíng)管理的，你很難控制這個(gè)房子它的走向和居住人群的。所以，養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)別，就是一定會(huì)有一部分是持有經(jīng)營(yíng)的，一定會(huì)有一部分的會(huì)員和各種形式。

目前已經(jīng)在中國(guó)做了幾年，雖然我們還在起步和探索階段，但是這幾年我覺(jué)得已經(jīng)逐步的深化，大家也漸漸的形成了一種共識(shí)。同時(shí)，在養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)中很關(guān)鍵的研發(fā)和規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)也很多。

我們幾年前就提出這樣一種模式――新型的居家養(yǎng)老模式。這和我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型非常契合，比如說(shuō)這是我們要開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的社區(qū)，那它的中心會(huì)有一部分持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老中心。它承載著這樣的功能，周邊的住宅是小高層也好、別墅也好、聯(lián)排花園洋房也好，都沒(méi)關(guān)系，都是銷(xiāo)售的。這樣的話(huà)，資金就可以回籠得比較快速。那么有一部分，比如險(xiǎn)資進(jìn)入的話(huà)，它周邊的房子也是持有經(jīng)營(yíng)的，或者是我們有些用地性質(zhì)造成它是不可以銷(xiāo)售的，也是持有經(jīng)營(yíng)的。還有一部分用地本來(lái)就是住宅用地、70年產(chǎn)權(quán)的，那么我們就建議你賣(mài)掉進(jìn)行資金回籠。你有一部分住宅，雖然是銷(xiāo)售的住宅，你把它設(shè)計(jì)成適老型的住宅，這樣也會(huì)帶動(dòng)周邊的產(chǎn)品銷(xiāo)售。

第8篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】 眾籌； 互聯(lián)網(wǎng)金融； 融資； 養(yǎng)老基地

【中圖分類(lèi)號(hào)】 F062.9；F275 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937（2017）03-0079-04

一、前言

中國(guó)逐步進(jìn)入老齡化不可避免地導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求量井噴，國(guó)家老齡辦評(píng)估我國(guó)老年市場(chǎng)需求2010年已經(jīng)突破10 000億元，預(yù)計(jì)2020年將為20 000億元，2050年左右將達(dá)到500 000億元。然而，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于老年人口的增長(zhǎng)速度和老年消費(fèi)群體日益擴(kuò)大的需求。在巨大的需求下每年不足1 000億元的供應(yīng)量，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的多個(gè)領(lǐng)域存在不同程度的供需不平衡，這種供需不平衡之間的巨大差距也為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。

近年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的老年金融、老年照護(hù)服務(wù)、老年健康保障、老年房產(chǎn)及老年教育等子產(chǎn)業(yè)都有不同程度的發(fā)展，而以養(yǎng)老房產(chǎn)為基礎(chǔ)配合老年照護(hù)服務(wù)及健康醫(yī)療，并提供老年教育和老年金融的養(yǎng)老基地建設(shè)已成為許多地區(qū)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首選，全國(guó)各地出現(xiàn)了很多不同類(lèi)別、各有特色的養(yǎng)老基地，但是它們的發(fā)展或多或少地遇到了資金難題，其融資難、融資渠道單一等問(wèn)題凸顯，阻礙了這些養(yǎng)老基地的可持續(xù)發(fā)展。

為養(yǎng)老基地提供可靠的資金保障是養(yǎng)老基地健康蓬勃發(fā)展的必要條件，而作為互聯(lián)網(wǎng)金融模式之一的眾籌融資成為一些地區(qū)養(yǎng)老基地解決資金問(wèn)題的方式。眾籌融資利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為融資模式，形成新的流動(dòng)性、盈利性和安全性重組，提高金融效率，無(wú)論從形式還是運(yùn)營(yíng)過(guò)程方面都與需要大量啟動(dòng)資金的養(yǎng)老基地項(xiàng)目匹配度較高，在實(shí)踐中取得了較好的效果。

二、養(yǎng)老基地引入眾籌融資現(xiàn)狀分析

2014年眾籌開(kāi)始進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，10月中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)基金會(huì)與北京特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易所簽署了一項(xiàng)協(xié)議，討論的內(nèi)容主要為金融融資、企業(yè)管理等方面的深度合作，參與的企業(yè)大多為科學(xué)養(yǎng)老基地、老年健康養(yǎng)生或康復(fù)基地、老年日用品連鎖、夕陽(yáng)紅旅行社及中國(guó)老年智慧一卡通等板塊，眾籌模式旨在為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)籌集更多的資金和人力。

在眾籌融資支持養(yǎng)老基地的過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)使融資信息更加透明，養(yǎng)老眾籌融資是社會(huì)投資選擇方向，眾籌多為民間自發(fā)組織完成，養(yǎng)老基地產(chǎn)業(yè)初期融資效果尚可。但由于養(yǎng)老基地屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展之初多為公益性，然后才能逐漸進(jìn)入盈利性階段，所以在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)資金的考驗(yàn)非常大；同時(shí)，在養(yǎng)老基地管理方面涉及面較多，決策管理方面的難度大；另外，盡管部分地區(qū)養(yǎng)老基地短期內(nèi)銷(xiāo)售較好，但不管是從總量上還是從增量上看，涉及老年人群尚不足1%，而中國(guó)養(yǎng)老文化特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)分配狀況等諸多因素導(dǎo)致老年人群選擇養(yǎng)老基地后勁不足，盈利預(yù)期有待考證。這些為眾籌融資長(zhǎng)期有效支持養(yǎng)老基地建設(shè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

三、眾籌融資支持養(yǎng)老基地運(yùn)行模式分析

（一）眾籌融資支持養(yǎng)老基地運(yùn)行的基本模式

養(yǎng)老基地項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，在政策允許范圍內(nèi)，一些地方政府可以嘗試把部分地方養(yǎng)老金作為項(xiàng)目啟動(dòng)資金，委托高信譽(yù)的金融機(jī)構(gòu)設(shè)立某養(yǎng)老基金，在政府投入⒍資金的基礎(chǔ)上建立眾籌融資平臺(tái)，眾籌針對(duì)的人群以有養(yǎng)老需求的老人或者有投資意識(shí)及潛在需求的中青年人為主，兩部分資金在政府的監(jiān)管下進(jìn)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的招投標(biāo)，成立眾籌融資支持的新理念養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，運(yùn)用市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和管理手段，政府給予若干公益性輔助（比如用地政策的優(yōu)惠、水電煤等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)惠等），為地方老人提供以養(yǎng)老地產(chǎn)為中心的中高端專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)；同時(shí)利用規(guī)模效應(yīng)整合地方三甲醫(yī)院等各種養(yǎng)老所需的服務(wù)機(jī)構(gòu)，在地方下屬的城、鎮(zhèn)、區(qū)等同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老服務(wù)，所有的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品對(duì)參與眾籌的投資者有優(yōu)先選擇權(quán)。養(yǎng)老基地定期給眾籌投資者和政府養(yǎng)老金管理部門(mén)固定比例的利息（或者分紅也可以是股權(quán)形式）作為初建資金的回報(bào)，定期公布財(cái)務(wù)狀況，并在盈利的情況下需給眾籌投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資回報(bào)。

在此過(guò)程中眾籌平臺(tái)作為提供信息互相匹配的機(jī)構(gòu)，不直接從事融資活動(dòng)，它的盈利模式主要來(lái)自眾籌籌資方與出資方給予的信息中介費(fèi)。眾籌籌資方管理團(tuán)隊(duì)用初期規(guī)劃較好的養(yǎng)老基地項(xiàng)目向眾籌平臺(tái)提出申請(qǐng)，平臺(tái)進(jìn)行相關(guān)信息真實(shí)性和可行性的審核，經(jīng)審核通過(guò)后，將信息在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提供給感興趣的出資方。從本質(zhì)而言，眾籌融資作為互聯(lián)網(wǎng)金融的一種重要模式，屬于直接融資[ 1 ]。

（二）眾籌融資支持養(yǎng)老基地運(yùn)行流程

養(yǎng)老基地項(xiàng)目中的眾籌融資模式主要通過(guò)搭建互聯(lián)網(wǎng)金融模式，打破了傳統(tǒng)的養(yǎng)老基地項(xiàng)目或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品由風(fēng)投機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資的模式?；具\(yùn)行流程如下：

1.養(yǎng)老基地項(xiàng)目前期需要有一定資金規(guī)模的投入，在平臺(tái)信息互配之前籌資者必須進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證，提供所有真實(shí)的項(xiàng)目相關(guān)材料。在收到申請(qǐng)后，眾籌平臺(tái)工作人員應(yīng)查閱政府公開(kāi)的相關(guān)信息網(wǎng)站，核對(duì)籌資者信息的真實(shí)性、信譽(yù)度及項(xiàng)目運(yùn)作的可行性，并根據(jù)養(yǎng)老基地項(xiàng)目特點(diǎn)和需求評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目設(shè)定具體的籌資目標(biāo)和籌資天數(shù)[ 2 ]。

2.對(duì)外進(jìn)行眾籌宣傳，盡可能面向更多適宜人群，力求在設(shè)定籌資天數(shù)內(nèi)，使籌措資金達(dá)到或者超過(guò)目標(biāo)金額，此時(shí)眾籌活動(dòng)獲得基本成功。如果籌資數(shù)額不足，眾籌活動(dòng)視為失敗，已獲取資金應(yīng)全部退給投資者。

3.在養(yǎng)老基地籌資目標(biāo)完成后，根據(jù)相關(guān)約定，眾籌平臺(tái)將所融資金交給養(yǎng)老基地項(xiàng)目發(fā)起人。為控制風(fēng)險(xiǎn)，眾籌平臺(tái)將在項(xiàng)目成功后按約（一般為70%）把資金交給項(xiàng)目籌資方，養(yǎng)老基地項(xiàng)目籌資人必須履行眾籌協(xié)議書(shū)中有關(guān)項(xiàng)目并按照籌資約定對(duì)眾籌投資人給予回報(bào)。此時(shí)，眾籌平臺(tái)才在眾籌投資人認(rèn)可情況下把余下的款項(xiàng)交給養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)起人[ 2 ]。

（三）眾籌融資支持養(yǎng)老基地引入節(jié)點(diǎn)選擇

養(yǎng)老基地引入眾籌融資的實(shí)施運(yùn)作過(guò)程和引入節(jié)點(diǎn)有自身的規(guī)律。

1.養(yǎng)老基地初期以政府融資為主構(gòu)筑眾籌融資著力平臺(tái)。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融在中國(guó)越來(lái)越普及，多次投資的經(jīng)驗(yàn)及許多前車(chē)之鑒使眾籌融資項(xiàng)目的資金投入者越來(lái)越理性，更多成熟的投資者為了提高資金成功率會(huì)選擇項(xiàng)目中后期進(jìn)入眾籌。養(yǎng)老基地項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃周期比較長(zhǎng)，投資人投資預(yù)期有所不足，只有獲取一定資金投入，把項(xiàng)目基本規(guī)劃及初期建設(shè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)，才能增強(qiáng)項(xiàng)目眾籌投資參與人的投資信心和投資預(yù)期，提高眾籌的成功率?？梢哉f(shuō)，養(yǎng)老基地項(xiàng)目建設(shè)初期的資金缺口能否緩解將成為項(xiàng)目能否成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，被視為眾籌資金著力點(diǎn)或著力平臺(tái)。目前，各地養(yǎng)老基地項(xiàng)目初期融資對(duì)象大多為政府層面，以某一地級(jí)市為例，政府部門(mén)在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后，為更好地提升本地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)強(qiáng)度，在規(guī)則允許的情況下把現(xiàn)有部分養(yǎng)老金拿出進(jìn)行該項(xiàng)目的“盈利性投資”，并在項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)后收取一定比例的利息作為所投資金的回報(bào)，這也為養(yǎng)老金抗通脹提供了風(fēng)險(xiǎn)保障。

2.養(yǎng)老基地中期引入眾籌融資，強(qiáng)調(diào)眾籌平臺(tái)的延續(xù)。養(yǎng)老基地項(xiàng)目啟動(dòng)資金到位并進(jìn)行初步建設(shè)和有計(jì)劃地營(yíng)銷(xiāo)后，項(xiàng)目可適時(shí)引入眾籌融資。在眾籌過(guò)程中，籌資人和出資人分別有各自的參與目的。參與眾籌的投資者希望資金有保值增值的功能，對(duì)該養(yǎng)老基地項(xiàng)目有興趣并可能成為潛在客戶(hù)；眾籌發(fā)起人希望有足夠的資金運(yùn)行此項(xiàng)目，希望通過(guò)眾籌達(dá)成雙贏，既獲得了大量投資者的關(guān)注又贏得了潛在客戶(hù)的投資資金。因此，項(xiàng)目眾籌一般都是在項(xiàng)目中期開(kāi)始運(yùn)行，能更多引起投資者的關(guān)注，提高他們的投資預(yù)期，同時(shí)養(yǎng)老基地項(xiàng)目在設(shè)計(jì)眾籌方案時(shí)強(qiáng)調(diào)眾籌平臺(tái)的延續(xù)性，通過(guò)吸引有實(shí)力、有意識(shí)的消費(fèi)群體，為項(xiàng)目引入長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行資金。

四、提升眾籌融資支持養(yǎng)老基地效率關(guān)鍵問(wèn)題分析

（一）提升眾籌平臺(tái)的可信度降低信任風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

信任風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)角度的含義，分別指眾籌平臺(tái)背后的信用風(fēng)險(xiǎn)及平臺(tái)本身的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

作為互聯(lián)網(wǎng)金融，養(yǎng)老基地項(xiàng)目眾籌融資過(guò)程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是平臺(tái)的選擇和建設(shè)。養(yǎng)老基地項(xiàng)目眾籌平臺(tái)可以是項(xiàng)目公司自建的平臺(tái)，也可以是項(xiàng)目公司委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)[ 3 ]，不管是哪一種形式都存在一個(gè)讓出資人非常關(guān)注的重要問(wèn)題：這個(gè)平臺(tái)的公信力有多少？因?yàn)轲B(yǎng)老基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程非常長(zhǎng)，從初期的大體規(guī)劃到發(fā)展期的建設(shè)期間融資都需要依托眾籌平臺(tái)，所以出資人對(duì)于眾籌平臺(tái)本身的可信度非常關(guān)注。市場(chǎng)化需求下，眾籌平臺(tái)的功能越來(lái)越豐富，但出資者對(duì)于平臺(tái)背后項(xiàng)目的可靠性也越來(lái)越重視，尤其隨著互聯(lián)網(wǎng)金融中越來(lái)越多的大型P2P平臺(tái)出現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)和誠(chéng)信等問(wèn)題，使很多投資者對(duì)于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)所展示的信息常常持有懷疑態(tài)度，研究中所提到的養(yǎng)老基地項(xiàng)目大部分是中小型民營(yíng)機(jī)構(gòu)，它所承載的網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)如果完全是由該民營(yíng)機(jī)構(gòu)作為背書(shū)，除非該民營(yíng)機(jī)構(gòu)的規(guī)模和實(shí)力絕對(duì)強(qiáng)大（例如阿里集團(tuán)），否則很難得到大眾投資者的信任。如果養(yǎng)老基地項(xiàng)目可以在政府監(jiān)管的平臺(tái)自己的項(xiàng)目信息，由政府作為背書(shū)的互聯(lián)網(wǎng)信息可信度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自建的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。但政府是否能對(duì)這些項(xiàng)目在互聯(lián)網(wǎng)上提供的相關(guān)信息作出核實(shí)和充分的判斷，并且政府參與這些信息的角色也很難把握，所以這個(gè)所謂的“政府背書(shū)”很難實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，在眾籌網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的選擇和使用中，投資者從眾籌網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)可靠性和網(wǎng)站服務(wù)便利性等各種渠道感知眾籌網(wǎng)站足夠安全、可靠，才能夠信任平臺(tái)，這對(duì)于養(yǎng)老基地眾籌發(fā)起方選擇合作的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)方技術(shù)也提出了相當(dāng)高的要求。例如，在越來(lái)越先進(jìn)的技術(shù)中網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)如何防止黑客及病毒等的攻擊、如何不斷完善與第三方金融平臺(tái)鏈接的付款安全、保障客戶(hù)私人信息不被泄露等是眾籌平臺(tái)在技術(shù)上需要特別關(guān)注的方面。

（二）有效識(shí)別投資人參與影響因素進(jìn)行精準(zhǔn)宣傳問(wèn)題

在養(yǎng)老基地引入眾籌融資實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)影響眾籌項(xiàng)目融資成功率的重要因素是吸引投資者興趣、滿(mǎn)足投資者特定需求及感知價(jià)值，選擇對(duì)象，采用恰當(dāng)?shù)木珳?zhǔn)宣傳提升其對(duì)項(xiàng)目的投資預(yù)期和投資興趣，促使其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。在養(yǎng)老基地眾籌融資中對(duì)眾籌投資者參與積極性的影響因素可分為項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值、實(shí)用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)價(jià)值、公益道德價(jià)值五個(gè)方面[ 4 ]。

1.預(yù)期價(jià)值因素。預(yù)期價(jià)值因素指的是眾籌項(xiàng)目在融資過(guò)程中呈現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)及與投資人之間的信息互動(dòng)，以提升參與者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的感知和預(yù)期。養(yǎng)老基地項(xiàng)目在初期眾籌時(shí)由于其產(chǎn)品為養(yǎng)老房產(chǎn)及相關(guān)聯(lián)的服務(wù)，展現(xiàn)給投資者較低的成熟度，所以其項(xiàng)目質(zhì)量并非指養(yǎng)老基地房產(chǎn)及服務(wù)等產(chǎn)品的精致程度和品質(zhì)，而是該項(xiàng)目呈現(xiàn)和互動(dòng)服務(wù)提供的質(zhì)量，如清晰、細(xì)致的養(yǎng)老基地項(xiàng)目描述與多媒體的合理運(yùn)用，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)住宅方面特意為老人生活便利、醫(yī)療養(yǎng)護(hù)方便、豐富多彩的生活活動(dòng)等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目籌資者對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃的理念、明確實(shí)際的盈利目標(biāo)及管理能力等，這些內(nèi)容的傳播既能有效增加潛在投資者的投資興趣與參與體驗(yàn)感覺(jué)，還能夠使其對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)產(chǎn)生正向的良性預(yù)期。

2.實(shí)用價(jià)值因素。實(shí)用價(jià)值因素指的是項(xiàng)目實(shí)體在改善人們生活時(shí)所展現(xiàn)出的實(shí)用功能價(jià)值，是影響感知價(jià)值最核心的因素。養(yǎng)老項(xiàng)目眾籌出資者有一部分是想進(jìn)入該養(yǎng)老基地正式成為消費(fèi)者的參與者，如果項(xiàng)目提供的相關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)信息使這部分潛在投資者感覺(jué)到待投資項(xiàng)目成功后表現(xiàn)出的實(shí)用功能能滿(mǎn)足他們自身或家人養(yǎng)老的需求、符合其享用產(chǎn)品的心理預(yù)期、不但物有所值甚至物超所值，就能提高其對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值感知。比如有些參與者家里已經(jīng)有失能老人或者需要照顧的高齡老人，他們對(duì)于項(xiàng)目中醫(yī)療護(hù)理這一塊特別滿(mǎn)意，覺(jué)得能夠解決他們目前的困境，則他們的共鳴性就很強(qiáng)，關(guān)注度和參與度就會(huì)非常高。

3.濟(jì)價(jià)值因素。經(jīng)濟(jì)價(jià)值因素指的是參與者對(duì)于回報(bào)性?xún)r(jià)比的感知，與回報(bào)功能價(jià)值的差別在于投資經(jīng)濟(jì)回報(bào)角度。部分參與養(yǎng)老基地眾籌項(xiàng)目的投資人并不需要實(shí)物或服務(wù)的回報(bào)，但對(duì)于這個(gè)行業(yè)的發(fā)展持較高的信心，所以愿意從投資角度純粹的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)參與，他們的動(dòng)機(jī)在于長(zhǎng)期穩(wěn)健的收益，甚至后期的高回報(bào)率。

4.創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)價(jià)值因素。創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)價(jià)值因素指的是眾籌投資過(guò)程中使投資者在參與中感受到創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)、事業(yè)開(kāi)發(fā)管理體驗(yàn)、事業(yè)監(jiān)督體驗(yàn)等，眾籌項(xiàng)目給予投資者的這種特殊體驗(yàn)將激發(fā)他們的投資參與熱情。養(yǎng)老基地項(xiàng)目眾籌融資模式作為一種投融資平臺(tái)，對(duì)投資者而言不僅是購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程，更是投資參與的過(guò)程，在眾籌過(guò)程中投資者將通過(guò)平臺(tái)了解和監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)程并按規(guī)定提出相關(guān)建議。在這一流程中，投資人對(duì)項(xiàng)目將產(chǎn)生參與感和主人公感，不但能看到自己的建議有可能被項(xiàng)目采納從而更好地完善項(xiàng)目，更能夠感受到自己的資金對(duì)項(xiàng)目推廣與發(fā)展的重要作用，從而使投資者心理層面非常愿意與項(xiàng)目共同成長(zhǎng)。

5.公益道德價(jià)值因素。公益道德價(jià)值因素指的是參與眾籌時(shí)投資者在投資過(guò)程中面對(duì)外界感受到對(duì)社會(huì)作出貢獻(xiàn)以及行為符合社會(huì)道德追求目標(biāo)時(shí)所體會(huì)到的自豪和自信的感知效用。養(yǎng)老基地項(xiàng)目的獨(dú)特性感知可能表現(xiàn)在部分出資者的公益性動(dòng)機(jī)。部分實(shí)體企業(yè)的管理者在思索企業(yè)社會(huì)價(jià)值時(shí)常常會(huì)產(chǎn)生一種公益建設(shè)的需求，養(yǎng)老基地的項(xiàng)目不光是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，從某種意義上說(shuō)也是公益事業(yè)的一部分，該角度滿(mǎn)足了這部分參與者的動(dòng)機(jī)。

（三）在保障信息安全的基礎(chǔ)上提高眾籌監(jiān)管的透明度問(wèn)題

養(yǎng)老基地項(xiàng)目眾籌融資自籌資者發(fā)起項(xiàng)目到籌集資金的使用，全過(guò)程均按有關(guān)金融規(guī)定提供相關(guān)的財(cái)務(wù)、審計(jì)等材料，但本質(zhì)上缺乏有效、透明的監(jiān)督機(jī)制，缺少類(lèi)似于傳統(tǒng)金融信貸過(guò)程中的貸款發(fā)放前期各項(xiàng)完備的調(diào)查、貸款發(fā)放中間過(guò)程的控制以及貸款全額放款后的管理等全套流程和步驟，雖然根據(jù)金融管理的相關(guān)法律項(xiàng)目籌資方會(huì)定期出具審計(jì)、財(cái)務(wù)報(bào)告，但還是有很多投資者覺(jué)得現(xiàn)有的管理過(guò)于粗糙，財(cái)務(wù)公開(kāi)文件的相關(guān)數(shù)據(jù)無(wú)法明確精準(zhǔn)地表述出投資項(xiàng)目資金的去向，資金挪用、違約使用等行為難以受到制約，投資者的資金安全受到威脅。此外，由于中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)與現(xiàn)有的所有眾籌平臺(tái)幾乎無(wú)法對(duì)接，無(wú)法為投資人提供籌資人信用狀況查詢(xún)，投資人也無(wú)法通過(guò)眾籌平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行在線(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的有效身份信息、司法狀態(tài)信息等的核查或查詢(xún)，導(dǎo)致眾籌過(guò)程中投融資雙方信息無(wú)法對(duì)稱(chēng)，資金監(jiān)管不力，投資人投資風(fēng)險(xiǎn)度偏高。

因此，為更好地提高眾籌監(jiān)管的透明度，相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)發(fā)起者信息進(jìn)行持續(xù)披露并構(gòu)建相關(guān)信息制度，在眾籌全過(guò)程中進(jìn)行不間斷監(jiān)督及管理，降低以房產(chǎn)為核心的養(yǎng)老基地項(xiàng)目信譽(yù)和違約風(fēng)險(xiǎn)。就目前而言，眾籌平臺(tái)盡管會(huì)按制度對(duì)待審批項(xiàng)目進(jìn)行審核，但對(duì)信息提供者的信譽(yù)度、項(xiàng)目信息的真實(shí)性、預(yù)期收益及分紅的可行性等僅能按所知信息進(jìn)行初始識(shí)別，難以甄別、保證其完整性和準(zhǔn)確性，更無(wú)法保證實(shí)施時(shí)間周期漫長(zhǎng)的待審批項(xiàng)目在成功后的相關(guān)事宜。在此情況下，極有必要構(gòu)建養(yǎng)老基地眾籌項(xiàng)目信息持續(xù)披露制度。為保證制度能更好地促進(jìn)眾籌項(xiàng)目的有效推進(jìn)，在制度構(gòu)建過(guò)程中，應(yīng)把握籌資方參與積極性與出資方利益保護(hù)之間的平衡，既不能因標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高增加融資成本，挫傷籌資者積極性，亦不能因標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低失去監(jiān)管眾籌項(xiàng)目信息的有效性，降低投資者風(fēng)險(xiǎn)的積極作用。

（四）設(shè)計(jì)符合養(yǎng)老對(duì)象的“成功營(yíng)銷(xiāo)”方案問(wèn)題

養(yǎng)老基地項(xiàng)目能否在眾籌階段成功的關(guān)鍵在于對(duì)潛在投資對(duì)象的營(yíng)銷(xiāo)方案是否符合其投資需求和預(yù)期。眾籌項(xiàng)目屬于投資決策，不同于普通購(gòu)買(mǎi)決策，由于養(yǎng)老基地眾籌項(xiàng)目運(yùn)行周期長(zhǎng)、眾籌人數(shù)量有限、風(fēng)險(xiǎn)不確定性強(qiáng)等，在眾籌投資者決定投資伊始，就必然在項(xiàng)目建設(shè)及推廣過(guò)程中承擔(dān)了與之相關(guān)的系列風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老基地的大部分消費(fèi)者可能是不熟悉網(wǎng)絡(luò)的老年人，而眾籌非常普遍的一種營(yíng)銷(xiāo)是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)社交圈進(jìn)行類(lèi)似于“病毒營(yíng)銷(xiāo)”的手段，如果養(yǎng)老基地采用典型的眾籌營(yíng)銷(xiāo)方式，其回應(yīng)可能寥寥無(wú)幾――真正潛在的消費(fèi)者基本游離于網(wǎng)絡(luò)這個(gè)新鮮社交手段之外，所以養(yǎng)老基地項(xiàng)目初期的營(yíng)銷(xiāo)可以采用傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)+網(wǎng)絡(luò)社交圈的微營(yíng)銷(xiāo)，具體操作還要根據(jù)項(xiàng)目本身的定位另作探討。

（五）養(yǎng)老基地眾籌項(xiàng)目地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后端持續(xù)性問(wèn)題

1.房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。養(yǎng)老基地建設(shè)中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中會(huì)有一個(gè)很敏感而關(guān)鍵的問(wèn)題：房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。項(xiàng)目眾籌開(kāi)發(fā)采取的是多人共有模式，因而其中涉及房產(chǎn)所有權(quán)的法律問(wèn)題，即房地產(chǎn)眾籌模式的房產(chǎn)所有權(quán)的持有者與通常個(gè)人房屋全產(chǎn)權(quán)持有者的法律效果和權(quán)益實(shí)施方式有所不同。尤其當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中，這種權(quán)利被稀釋的具體表現(xiàn)就是，針對(duì)同一物業(yè)，如果有持有人想轉(zhuǎn)手，但其余持有人不同意，該套房產(chǎn)則無(wú)法順利轉(zhuǎn)手，這種問(wèn)題該如何解決？房產(chǎn)的有效期到底應(yīng)該是70年還是根據(jù)投資人的生命期限為依據(jù)？再者，參與眾籌的投資人是否有權(quán)利把該養(yǎng)老房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)作為遺產(chǎn)贈(zèng)給子女后代？如果這些問(wèn)題解決不好，眾籌過(guò)程中勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)各種糾紛。

2.退出機(jī)制問(wèn)題。養(yǎng)老基地項(xiàng)目眾籌成功完成籌資之后，極有可能出現(xiàn)眾籌投資者要求退出的情況。現(xiàn)階段，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的過(guò)程很長(zhǎng)，前期投資大、回報(bào)慢，因而投資人退出也需要時(shí)間才能順利退出，并不是想退出就能立刻退出，即使當(dāng)初獲得了保證收益，最終拿不到現(xiàn)金的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。如果沒(méi)有事先設(shè)計(jì)好退出機(jī)制或者退出方式設(shè)計(jì)不當(dāng)，極容易引發(fā)大量糾紛。因此養(yǎng)老基地眾籌融資應(yīng)該有一個(gè)較為靈活且健全的退出機(jī)制。另外，對(duì)投資人的投資金額也應(yīng)該有一定額度的限制，以確保投資人既能長(zhǎng)期投資，又能避免他們因?yàn)橥顿Y使自己的生活陷入困境。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。養(yǎng)老基地項(xiàng)目的建設(shè)除了房地產(chǎn)硬件的建設(shè)外，還存在很多軟件的配備，包括與三甲醫(yī)院的醫(yī)療護(hù)理合作、與互聯(lián)網(wǎng)呼叫中心的合作以及相關(guān)老年便利性軟件的開(kāi)發(fā)等；如果該養(yǎng)老基地項(xiàng)目集資成功后，若該工程項(xiàng)目拖延開(kāi)工或者想配套的軟件設(shè)施遲遲不能使用而影響了整理項(xiàng)目的運(yùn)行，那么眾籌投資人所謂的回報(bào)又該如何保證？眾籌項(xiàng)目的條件和回報(bào)率固然吸引人，但潛在的資源長(zhǎng)時(shí)間整合和項(xiàng)目延遲也是投資者不得不考慮的關(guān)鍵因素。

還有項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)入服務(wù)階段如何解決融資問(wèn)題？借助外部杠桿還是拆分項(xiàng)目讓眾籌者繼續(xù)掏錢(qián)？如果還是采取眾籌融資解決資金引入的問(wèn)題，那第二次或者第n次眾籌和第一次眾籌該如何區(qū)別設(shè)計(jì)回報(bào)率？眾籌開(kāi)發(fā)商可能會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給出資者，這也是我們應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

本文認(rèn)為，眾籌融資作為解決中國(guó)養(yǎng)老基地建設(shè)資金缺口的重要方式，不但符合養(yǎng)老基地建設(shè)取之于民用之于民的初衷、符合建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家的需要，同時(shí)將眾籌用于養(yǎng)老基地建設(shè)融資工作也為我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融模式創(chuàng)新和改革提供了新嘗試。但由于眾籌在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的試行時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，必然存在許多關(guān)鍵問(wèn)題，除了不斷提高眾籌參與各方解決問(wèn)題的能力外，也需要政府加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管和立法部門(mén)的鼎力支持，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、人民銀行、工業(yè)和信息化部及國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等也應(yīng)明確互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管責(zé)任，維護(hù)該市場(chǎng)的安全、公平、有序[ 5 ]。

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第9篇：養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文

一、存在的主要問(wèn)題

（一）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體發(fā)展缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。部分地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)起步晚，還處于摸索階段，在整體發(fā)展上缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。方面，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展主體不清晰。傳統(tǒng)上的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)由政府主導(dǎo)，資金主要依靠各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助，行政色彩濃厚。另方面，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立帶有盲目性，部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏財(cái)政“斷糧”后的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，存在項(xiàng)目擱置或人員解散的風(fēng)險(xiǎn)。再者，居家養(yǎng)老方面，缺乏長(zhǎng)期、穩(wěn)定和專(zhuān)業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養(yǎng)老需求較大，市場(chǎng)上尚沒(méi)有具備成熟管理經(jīng)驗(yàn)的居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，尚未形成功能定位明確、服務(wù)模式成熟、人員穩(wěn)定、監(jiān)管到位、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化完備的運(yùn)營(yíng)模式，難以滿(mǎn)足養(yǎng)老需求。

（二）政策缺乏靈活性，未充分結(jié)合地方實(shí)際情況，缺乏有效的政府投入資金的績(jī)效考量機(jī)制。目前有關(guān)政策法規(guī)對(duì)于些具體事項(xiàng)的規(guī)定過(guò)于呆板，面對(duì)各地的復(fù)雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實(shí)際，容易造成“有需求的無(wú)床位，有床位的無(wú)人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展上，各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區(qū)尚未形成有效的資金績(jī)效考評(píng)機(jī)制，未充分評(píng)價(jià)項(xiàng)目發(fā)揮的社會(huì)效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例不合理，城鎮(zhèn)養(yǎng)老床位占比較少?？傮w來(lái)看，大部分床位面向城鎮(zhèn)“三無(wú)”和農(nóng)村五保人員、農(nóng)村老年人，面向城鎮(zhèn)區(qū)域老年人的服務(wù)設(shè)施占比較少。過(guò)去，我國(guó)大多以政府為主體，建設(shè)敬老院、養(yǎng)老院等福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向的是經(jīng)濟(jì)困難或生活不能自理的老人，側(cè)重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟(jì)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿(mǎn)足現(xiàn)在老年人對(duì)養(yǎng)老的要求，并影響老年人對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老發(fā)展模式的接受程度。

（四）未有效實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰，民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)較少，其他類(lèi)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為政府投資設(shè)立，產(chǎn)權(quán)不清晰，缺乏明確的權(quán)利義務(wù)主體。究其原因，一是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚在起步階段，未引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，市場(chǎng)不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存困難。二是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)行業(yè)中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)需要的法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是行業(yè)組織不夠健全，不能做到行業(yè)自律。

（五）社會(huì)化養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)未充分體現(xiàn)，尚未在社會(huì)上形成廣泛認(rèn)同。由于社會(huì)化養(yǎng)老行業(yè)尚未發(fā)育成熟，加之目前社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參差不齊，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)備不到位、服務(wù)水平不高、護(hù)理員大多沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練、缺乏專(zhuān)業(yè)性的老年護(hù)理和心理知識(shí)等原因，無(wú)法滿(mǎn)足人口老齡化過(guò)程中養(yǎng)老服務(wù)需求的快速增長(zhǎng)。另外社會(huì)化養(yǎng)老為老年人提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，滿(mǎn)足老年人體檢、就醫(yī)等需求，以及專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給老人帶來(lái)認(rèn)同感、歸宿感和社會(huì)化養(yǎng)老的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)未能充分顯現(xiàn)出來(lái)，也導(dǎo)致社會(huì)化養(yǎng)老的模式?jīng)]有得到社會(huì)廣泛認(rèn)同。

二、對(duì)策建議

隨著醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)狀況的改善和計(jì)劃生育政策的實(shí)施，我國(guó)人口老齡化的趨勢(shì)在加劇。就目前而言，養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)不僅僅是一個(gè)福利問(wèn)題，更是一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，如果解決不好，可能會(huì)引發(fā)矛盾，不利于社會(huì)發(fā)展。對(duì)此提出如下建議。

（一）加快政府職能轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)民間資本進(jìn)入，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化。第，政府筒政放權(quán)，改革切阻礙養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制障礙。減少政府行政性干預(yù)，完善政府宏觀管理，培育和規(guī)范養(yǎng)老市場(chǎng)。建立健全各項(xiàng)機(jī)制，研究建立困難老人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，積極推行政府購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)制度。制定扶持政策，鼓勵(lì)單位和個(gè)人投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)社會(huì)力量參與到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這行業(yè)中來(lái)。第二，大力鼓勵(lì)社會(huì)資本和外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，充分發(fā)揮地方融資平臺(tái)的作用，通過(guò)市場(chǎng)化融資方式，引導(dǎo)民間資本參與進(jìn)來(lái)。第三，積極推行養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化，尊重市場(chǎng)規(guī)律，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，努力實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)多元化發(fā)展。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，因地制宜建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，避免造成養(yǎng)老設(shè)施資源的閑置浪費(fèi)。除部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重點(diǎn)保障特困群體及低收入群體的養(yǎng)老需求外，鼓勵(lì)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)型、護(hù)理型等多種模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，發(fā)展包含中高端在內(nèi)的多元化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，適應(yīng)不同人群的需要。大力推進(jìn)機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)融合，支持醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。注重居家養(yǎng)老系列服務(wù)、老年文化教育服務(wù)等，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系。