社區(qū)養(yǎng)老盈利模式精選(九篇)

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第1篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);經(jīng)營模式;管理模式;盈利模式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國社會和經(jīng)濟發(fā)展的突出問題。2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上的人口數(shù)為1.77億，將近占人口總數(shù)的13.26%，并且老年人口數(shù)量以3.40%的年均增長率遞增，預計到2020年我國老年人口總數(shù)將達到2.48億。隨著我國老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結構的日益增多，相對單一和落后的養(yǎng)老模式越來越滿足不了老年人口的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上滿足我國日益增長的養(yǎng)老需求。因此，分析及構建適合我國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式對于促進養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好地發(fā)展，解決老年住宅需求問題有重要的意義。

二、我國養(yǎng)老設施現(xiàn)狀及養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景

（一）我國養(yǎng)老設施現(xiàn)狀。目前，我國的養(yǎng)老模式主要包括家庭養(yǎng)老，養(yǎng)老院、福利院等機構養(yǎng)老模式，但是不論是養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機構的管理水平、服務質量，還是其提供的床位和接納的老年人口數(shù)量，都遠遠不能解決龐大的養(yǎng)老需求。我國的老年設施相對單一，大部分是靠政府或社區(qū)投資建立的敬老院、福利院等機構，其管理水平很落后、規(guī)模小，設施陳舊。我國現(xiàn)有養(yǎng)老院大約42，000多所，另外加上社會興辦的其他老年機構，現(xiàn)在收養(yǎng)的老人總數(shù)還不足100萬，遠不及我國老年人口的1%。一方面從數(shù)量上來看，養(yǎng)老機構數(shù)量遠遠不能滿足老年人的養(yǎng)老需求;另一方面從質量條件上來看，設施和簡陋、服務水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對于精神和醫(yī)療服務等特殊需求還無法滿足。

（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景分析?，F(xiàn)如今，我國眾多家庭已經(jīng)演變成“421”的家庭模式，即一對青年夫妻要同時贍養(yǎng)四位老人并撫養(yǎng)一個孩子，在現(xiàn)在的社會經(jīng)濟下，子女的負擔越來越重，贍養(yǎng)老人力不從心，同時也造成了相當部分的“空巢老人”，無人看護。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)滿足不了我國的養(yǎng)老需求。

我國“十二五”規(guī)劃提出建設“9064”養(yǎng)老模式結構的社會養(yǎng)老服務體系，即90%的老年人通過居家養(yǎng)老，6%的老年人通過社區(qū)養(yǎng)老，4%的老年人通過機構養(yǎng)老，這種“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)為依托，機構為支撐”的養(yǎng)老模式建設，表明了政府從強調家庭養(yǎng)老到社會養(yǎng)老的重大轉型，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的市場潛力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通商業(yè)地產(chǎn)，它的開發(fā)要涉及各方主體，包括政府、開發(fā)商、保險機構、醫(yī)療衛(wèi)生及其配套服務機構等各方，還需要整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，所以運營過程很復雜，而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務的盈利，所以投資回收期長，投資風險大，再加上我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)仍處在探索的階段，并沒有形成規(guī)范的商業(yè)模式，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在我國仍處于初級階段。綜合來看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展機遇。

三、國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

在上世紀中期，西方發(fā)達國家相繼步入了老齡化社會，經(jīng)過幾十年的實踐和發(fā)展，對養(yǎng)老地產(chǎn)的運作積累了一定的經(jīng)驗，其中最典型的是美國和日本，其養(yǎng)老體系建設已日漸成熟，值得學習借鑒。

（一）美國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析。美國施行以機構養(yǎng)老為主，政府立法鼓勵并監(jiān)督的方式。養(yǎng)老機構主要有非營利性和營利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機構投資建立;后者多為私人開發(fā)商建立。養(yǎng)老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護理型老年人住宅、綜合性住宅社區(qū)等。

一方面美國養(yǎng)老地產(chǎn)主要是通過專業(yè)的管理咨詢公司來實現(xiàn)其融資、運營管理、醫(yī)療護理、餐飲等項目。這樣就可以解決開發(fā)商缺乏運營經(jīng)驗的短處，通過專業(yè)的管理公司可以使得后期配套服務做的更加完善，獲得更好的入住水平。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)大多采用“一次性會費+月服務費”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，收回部分資金，又可以實現(xiàn)后期連續(xù)性的服務收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過“倒按揭”的運營模式來實現(xiàn)以房養(yǎng)老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養(yǎng)老問題?！暗拱唇摇敝傅氖抢先丝梢詫⒎慨a(chǎn)抵押給保險公司、銀行等金融機構，然后定期從金融機構獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金或是接受老年公寓提供的服務，等房主逝世后，其房產(chǎn)出售用于歸還貸款。倒按揭的形式有三種，即房產(chǎn)抵押倒按揭形式、商業(yè)公司倒按揭形式、政府擔保倒按揭的形式。

（二）日本養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析。日本施行以政府扶持為推動的養(yǎng)老方式，注重以補助扶持的方式來推進養(yǎng)老事業(yè)，對于老年住房改擴建給予扶持，發(fā)展老年公寓、對老年人實行補助，而且對老年住宅的建設給予財政金融支持，以吸引開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

日本養(yǎng)老住宅的運營模式大多是出租并收取服務費的形式。盈利模式主要是與消費者簽訂出租合同后的后續(xù)養(yǎng)老服務。消費者可以根據(jù)自身需求選擇所需的養(yǎng)老服務，然后與經(jīng)營者簽訂獨立于租房的合同，這樣個性化的服務，更能滿足消費者物質和精神生活的需求。

同時，為了降低運營成本，增加收益，日本很多養(yǎng)老服務機構實行全國連鎖經(jīng)營的方式。連鎖養(yǎng)老機構不僅為常住的老年人提供養(yǎng)老服務，還對周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務，這樣就可以利用現(xiàn)有養(yǎng)老設施為更多的老年人提供服務，還能提高收益。

（三）國外成功經(jīng)驗對我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的啟示

1、政府支持是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在我國福利制度和金融市場較不完善的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的大力支持。首先，政府應加快完善建設福利保障制度，增加老年人養(yǎng)老資金來源。其次，提供優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時也應該建立監(jiān)督保障制度，引導養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2、施行“倒按揭”養(yǎng)老方式。倒按揭即以房養(yǎng)老，其得以實施的前提條件是老年人有房產(chǎn)，而我國有眾多的有房產(chǎn)但收入水平較低的老年人，以房養(yǎng)老正是解決這部分老年人口養(yǎng)老問題的重要方式。目前，我國有關倒按揭的法律法規(guī)還不完善，具體實施起來存在一定困難，所以要加快相關法律法規(guī)建設，為倒按揭養(yǎng)老方式的施行提供保障。

3、通過專業(yè)化的管理咨詢公司來運營。我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與運營尚處于嘗試探索階段，開發(fā)商缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營管理相關經(jīng)驗，通過專業(yè)管理咨詢公司負責養(yǎng)老地產(chǎn)的融資、運營、醫(yī)療護理、餐飲等的運作，可以很好地促進養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的實施。同時，實行養(yǎng)老服務機構全國連鎖經(jīng)營的方式，以節(jié)約成本，擴大品牌知名度，培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，使綜合效益最大化。

四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式構建

（一）我國養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式構建。養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式主要根據(jù)運營主體的不同分為開發(fā)與經(jīng)營管理相結合和開發(fā)與經(jīng)營管理相分離的兩種模式。

1、投資開發(fā)與后續(xù)經(jīng)營管理相結合的模式

（1）開發(fā)商管理模式。開發(fā)商管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成后，其后期管理與運營由開發(fā)商直接負責。這種管理模式下，消費者只需面對單一經(jīng)營者，有利于溝通和了解消費者的個性化需求。在開發(fā)商管理模式下，開發(fā)商除了前期的開發(fā)建設，還要負責后期的運營管理，所以更適合有物業(yè)管理服務優(yōu)勢且社會資源整合力強的開發(fā)商。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開發(fā)商與提供各方面專業(yè)化養(yǎng)老服務的機構建立長期合作關系，來共同負責養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營，以此構成完善的養(yǎng)老服務體系。通過這種戰(zhàn)略聯(lián)盟的管理模式，開發(fā)商可以和一些競爭力強、品牌知名的機構建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，從而打造整個服務產(chǎn)業(yè)鏈的品牌影響力，建立住宅和養(yǎng)老服務一體的養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、投資開發(fā)與后續(xù)經(jīng)營管理分離的模式――專業(yè)公司管理模式。投資開發(fā)與后期運營管理相分離的模式指開發(fā)商只負責前期地產(chǎn)開發(fā)，不對后期運營進行直接管理，而是通過引進專業(yè)管理公司來負責養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將物業(yè)租賃給管理公司來運營，開發(fā)商通過每年收取固定的租金來獲得收益。運營過程中的各種費用和風險等均由運營商承擔，運營過程中所獲得收益也屬于運營商所有。采用這種模式，對開發(fā)商來說風險最低，收益也最穩(wěn)定，但后期運營過程中的附加價值沒有很好地體現(xiàn)出來。

（2）委托經(jīng)營模式。委托經(jīng)營模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將物業(yè)委托給管理公司運營打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費用，而后期運營過程中的費用和各種風險都由開發(fā)商承擔，但開發(fā)商也可以獲得后期運營帶來的收益。此種模式下，開發(fā)商的收益大，但面臨的風險也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商將物業(yè)經(jīng)營權益出讓給運營商，以此獲得一次性的收益，后期運營過程中的收益和各種風險費用均由運營商承擔。這種模式下，開發(fā)商可以一次性回收投資并獲得利潤，但是后期運營過程中的附加值也沒有體現(xiàn)出來。

（4）出讓+委托經(jīng)營模式。出讓+委托經(jīng)營模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商將物業(yè)的部分權益出讓給管理公司，并將物業(yè)委托給其管理運營。這種模式是前兩種模式的折中，運營商可以獲得管理費和出讓部分的權益。此種模式的優(yōu)勢在于開發(fā)商出讓部分物業(yè)權益給運營商，可以充分調動運營商運營管理的積極性，從而獲得更好的物業(yè)收益。

（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式構建。養(yǎng)老地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)來說，社區(qū)配套成本和后期持續(xù)運營成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對于開發(fā)商回收成本獲取利潤尤為重要。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式要考慮到后期服務方面，總結起來包括銷售、出租、租售并存、會員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結合、會員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開發(fā)商出售養(yǎng)老地產(chǎn)的全部產(chǎn)權。其優(yōu)勢在于快速回籠前期投入的資金，開發(fā)風險小，但是也放棄了由后期配套服務所衍生出來的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經(jīng)營收益。這種盈利模式體現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的核心意義，即通過持續(xù)經(jīng)營為老年人提供養(yǎng)老服務，在服務過程中獲得穩(wěn)定的收入，而不是像一般的房地產(chǎn)通過銷售房產(chǎn)來獲得收益。由于前期開發(fā)過程中需要大量資金投入，再加上后期經(jīng)營過程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實力的開發(fā)商運用。

（3）銷售與出租結合的盈利模式。租售結合盈利模式的收入來源包括一次性收入來源和長期性收入來源，一次性收入來源是指獨立住宅的銷售收益;長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經(jīng)營收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對前期資本投入回收和后期服務盈利問題而產(chǎn)生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開發(fā)商根據(jù)自身具體情況決定。

（4）會員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會籍，先繳納一定的定金入會，然后每月交取一定的服務費，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，運營開始便可以收回部分資金，又可以實現(xiàn)后期連續(xù)性的服務收益。這種模式適合資金實力不具優(yōu)勢的開發(fā)商運營。

2、倒按揭盈利模式――“以房養(yǎng)老”。倒按揭盈利模式，指養(yǎng)老機構在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機構將入住的老年人的住房出租，通過獲得的租金收益來入住養(yǎng)老機構;或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進行等價對換，直到老人過世之后，再將原對換的房產(chǎn)折價返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產(chǎn)的老年人的養(yǎng)老問題。

五、結語

通過對國外養(yǎng)老地產(chǎn)成功經(jīng)營模式分析與借鑒的基礎上，構建了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的管理和盈利模式。管理模式分為投資開發(fā)與經(jīng)營管理相結合和投資開發(fā)與經(jīng)營管理相分離兩種模式，具體包括開發(fā)商管理、戰(zhàn)略聯(lián)盟管理、專業(yè)公司管理三種管理模式，并根據(jù)委托方式的不同將專業(yè)公司管理模式分為凈出租、委托經(jīng)營、出讓模式、出讓+委托經(jīng)營四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結合、會員制和倒按揭盈利模式。

主要參考文獻：

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第2篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

關鍵詞：PPP項目 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 云計算 大健康 養(yǎng)老云

中圖分類號：F283 文獻標識碼：A

根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，1999年我國60歲以上老年人口比例已達10%。按照聯(lián)合國對人口老齡化社會標準劃分，中國已進入老齡化社會，而截至2014年底，我國60歲以上老年人口為2.12億人，占總人口的15.5%，中國成為世界上老齡化速度最快的國家之一。聯(lián)合國曾作出預測，到2049年，中國將有近三分之一人口超過60歲，老齡化程度繼續(xù)加重。針對日益嚴峻的養(yǎng)老現(xiàn)狀，國家在十三五規(guī)劃中將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)提出，國家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項養(yǎng)老項目。而在建設養(yǎng)老項目的過程中，政府往往承擔了較大的財政壓力。國務院于2013年的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確指出，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)。并于2014年在湖南、內蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個省份開展以社會資本合作、市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)試點，促進養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

一、國內PPP養(yǎng)老項目的現(xiàn)狀和問題

社會資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享的公共部門和私營機構之間的長期合作機制。其相對于傳統(tǒng)的單政府公共服務供給模式而言，具有效率高、減輕財政負擔、優(yōu)化風險承擔降低成本、服務質量高等優(yōu)點。

以江西省贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務中心項目為例，該項目為全國第二批PPP模式示范項目，于2015年6月正式落地，計劃用3年時間投資1.6億建設72個居家養(yǎng)老社區(qū)服務中心，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務全覆蓋的目標。在章貢區(qū)政府的監(jiān)管下，社會資本同贛州市市場建設綜合開發(fā)有限公司共同合作，注資組建養(yǎng)老服務中心項目管理公司。項目全部建成后，將為全區(qū)11萬名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫(yī)療陪護等社區(qū)居家養(yǎng)老服務。

除了該項目之外，全國各地也有一批PPP模式的養(yǎng)老項目開展，而在開展過程中發(fā)現(xiàn)存在老年人去養(yǎng)老機構意愿下行、居家養(yǎng)老意愿相對強烈的情況，因此PPP模式的社區(qū)居家養(yǎng)老為目前主流方向。而現(xiàn)行PPP模式下的社區(qū)居家養(yǎng)老依舊存在不能提供有效供給狀態(tài)。主要體現(xiàn)在：1.過度依賴政府資源和行政運作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會資源整合不足，未將政府、社區(qū)以及民營養(yǎng)老機構間資源進行有效整合、信息共享。導致三方各自獨立提供服務，造成資源重復和服務盲區(qū)。3.同專業(yè)機構間的互動不足，目前社區(qū)醫(yī)療保健工作不能滿足老年人對健康咨詢和身體康復護理等需求；4.工作人員專業(yè)能力待提高，缺乏相關職業(yè)教育以及相關技能培訓。5.提供的服務形式較單一，未將老年群體進行細分，不能提供個性化的居家養(yǎng)老方案和服務。6.監(jiān)管不及時，目前監(jiān)管形式為事后監(jiān)管和應急監(jiān)管，監(jiān)管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴展出衍生產(chǎn)品。

二、基于云計算和大健康的養(yǎng)老PPP項目的新模式的探索

云計算和大健康平臺均是在互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)展過程中產(chǎn)生的一種模式。云計算是基于互聯(lián)網(wǎng)的相關服務的增加、使用和交付模式，通常涉及通過互聯(lián)網(wǎng)來提供動態(tài)易擴展且經(jīng)常是虛擬化的資源。而大健康平臺實際上也是指利用互聯(lián)網(wǎng)整合各種資源，將不同的醫(yī)療機構甚至保險單位等進行聯(lián)合，進行信息共享以便機構為個人用戶提供可持續(xù)的個性化服務。

將云計算和大健康概念和技術引入養(yǎng)老PPP項目，并對現(xiàn)有項目模式進行改進，獲得以政府為主導、養(yǎng)老云信息平臺為憑借、以社區(qū)養(yǎng)老中心為依托、以大健康平臺為輔助的新型健康養(yǎng)老模式――“健康養(yǎng)老云”模式，以實現(xiàn)老人“安養(yǎng)―樂活―善終”的生活目標。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)內主體有政府公共部門、第三方社會機構、居家養(yǎng)老云信息平臺以及PPP項目管理公司籌建和管理的社區(qū)居家養(yǎng)老中心，圖1為“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的結構設想。

“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的運營模式如下：

（一）政府公共部門、社會資本共同成立PPP項目公司和居家養(yǎng)老云信息平臺

政府和社會資本通過PPP模式簽訂合同，成立PPP項目公司。政府提供土地和政策，社會資本負責籌建和管理PPP項目公司并成立居家養(yǎng)老云信息平臺，PPP項目公司籌建并負責管理社區(qū)養(yǎng)老中心。政府對PPP項目公司以及居家養(yǎng)老云信息平臺進行監(jiān)管，對項目進行風險管控。

（二）老人/子女、智能終端企業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老中心以及居家養(yǎng)老云信息平臺構成基本居家養(yǎng)老配置

智能終端企業(yè)與社區(qū)養(yǎng)老中心合作，保證智能終端入戶。社區(qū)養(yǎng)老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養(yǎng)老云信息平_的用戶信息管理系統(tǒng)。子女可通過智能終端和社區(qū)養(yǎng)老中心了解老人居家養(yǎng)老情況并可對養(yǎng)老服務、老人健康等信息進行反饋。社區(qū)養(yǎng)老中心可通過智能終端以及信息反饋對老人養(yǎng)老情況進行實時更新和監(jiān)管，消除養(yǎng)老服務信息滯后引發(fā)的資源重復浪費以及服務盲區(qū)，實時監(jiān)管及時處理問題，也可避免由監(jiān)管滯后引發(fā)的養(yǎng)老項目風險事件。

（三）由居家養(yǎng)老云信息平臺整合其他服務機構同社區(qū)養(yǎng)老中心資源為老人提供個性化居家養(yǎng)老服務，形成有序的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

老人依據(jù)自身情況不同對養(yǎng)老服務的需求不同，如只單靠社區(qū)養(yǎng)老中心提供養(yǎng)老服務，不僅需要多樣化專業(yè)在職人員，而且還需要豐富的專業(yè)資源。而要實現(xiàn)該目標，則將大大增加社區(qū)養(yǎng)老中心的運營管理成本，也增加了相應風險。因此，引入其他服務機構，例如教育文藝機構、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂、家政服務甚至其他機關事業(yè)單位養(yǎng)老機構的養(yǎng)老設施等第三方服務機構，不僅可提供豐富的服務種類，而且還可利用養(yǎng)老云信息平臺針對個人提供多機構的個性化服務套餐，充分整合各機構資源，實現(xiàn)收益最大化。并可從中衍生新的服務產(chǎn)品，增添盈利渠道。

（四）居家養(yǎng)老云信息平臺搭載大健康平臺為養(yǎng)老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務

老人因年齡以及身體狀況，對醫(yī)療知識科普、健身保健、康復保健、大病重病護理，臨終關懷等醫(yī)療相關服務有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫(yī)院，大病重病就醫(yī)和護理存在難度，臨終關懷等公共服務機構運轉不良，其他醫(yī)療信息不明等原因，導致經(jīng)常出現(xiàn)老人受騙、重病老人子女財力人力負擔重、重病后康復保健措施以及臨終關懷不到位等情況發(fā)生，無法達到“安養(yǎng)―善終”目標。大健康平臺可通過從智能終端科普醫(yī)療知識、智慧醫(yī)院信息平臺、慢性病防治管理系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、康健護理管理系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)急救系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)中醫(yī)診斷系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)腫瘤篩查系統(tǒng)等提供醫(yī)療信息服務和醫(yī)療機構健康服務，以多層次、高水平、全方位的醫(yī)療健康服務協(xié)助實現(xiàn)“安養(yǎng)―樂活―善終”目標。

三、“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）產(chǎn)業(yè)結構主體缺乏參與積極性

我國PPP養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前處于發(fā)展初期，盈利模式尚不完善，產(chǎn)業(yè)鏈單一，完整產(chǎn)業(yè)鏈形成需社會資本的財務成本以及時間成本較大。因此，企業(yè)等第三方機構缺乏長期參與積極性，影響產(chǎn)業(yè)鏈的完善和持續(xù)發(fā)展。

（二）智能終端配套設施不完善

國內智能家居和智能終端設備尚在發(fā)展階段，而且同老人之間的互動模式待摸索和優(yōu)化，經(jīng)常存在智能終端操作過于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現(xiàn)智能設備安裝后老人不會使用的情況，久而久之智能終端成為擺設。

（三）云信息平臺的信息安全隱患

健康養(yǎng)老云產(chǎn)業(yè)中信息共享除為機構帶來便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護老人隱私、維護老人信息安全成為平臺建立必需解決問題之一。

（四）大健康平臺處于事業(yè)發(fā)展期，同養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)的結合方式尚待摸索

大健康平臺是隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫(yī)療健康咨詢服務，如何針對老年人推出針對性的系統(tǒng)性特色服務，是亟待解決的問題。

四、關于“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立完善的信息安全監(jiān)管機制

建立健全信息安全法律法規(guī)體系，加強執(zhí)法力度，要求各地區(qū)各部門積極監(jiān)管并反饋。加大互聯(lián)網(wǎng)信息安全領域的資金投入，建立互聯(lián)網(wǎng)信息安全國家標準，促進網(wǎng)絡安全行業(yè)健康發(fā)展。

（二）鼓勵民營資本進入醫(yī)療健康行業(yè)

鼓勵民營資本進入大健康行業(yè)，促進醫(yī)療健康咨詢行業(yè)、康復保健機構、臨終關懷機構等同養(yǎng)老相關的特色機構的建立和發(fā)展。促進民營機構同公共醫(yī)療機構的信息溝通和合作交流，推動大健康平臺的快速發(fā)展。

（三）新型養(yǎng)老特色主打的智能終端的研究以及加強社區(qū)養(yǎng)老機構人員的針對性宣傳培訓。

鼓勵企業(yè)針對老年人特點研發(fā)簡便操作，甚至VR等體驗式智能終端。社區(qū)養(yǎng)老中心定期針對居家養(yǎng)老老人舉辦智能終端，以及養(yǎng)老云信息平臺的宣傳培訓，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺的使用率。

（四）大力培養(yǎng)跨界人才

PPP項目公司應對社區(qū)養(yǎng)老機構工作人員進行資質考核和技能培訓，使其具備互聯(lián)網(wǎng)知識和養(yǎng)老服務知識，并有簡單的醫(yī)療救護技能，能及時應對突發(fā)的健康問題并提供相應措施。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國起步較晚，但我國人口老齡化嚴重，養(yǎng)老任務重，形勢嚴峻。因此，一個符合中國國情，且可實現(xiàn)良好持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式顯得尤為重要。“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式不僅可促進經(jīng)濟發(fā)展，更可解決我國的養(yǎng)老問題，實現(xiàn)“安居―樂活―善終”這一養(yǎng)老目標。因此，探索并完善該模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)實意義。

參考文獻：

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第3篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

朱婀丹

（武漢商貿職業(yè)學院經(jīng)濟管理學院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開發(fā)模式在國外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，具有自身的特點。國外成功的CCRC開發(fā)模式不但能滿足我國老人居家養(yǎng)老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求、滿足中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，而且還能滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。我國應從特有的國情出發(fā)，提出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國養(yǎng)老地產(chǎn)領域實現(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

關鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；CCRC模式；養(yǎng)老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續(xù)照料型退休社區(qū)”，源于美國，是一種復合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供生活自理、輔助照護、專業(yè)護理一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類：自理型老人——居住者在社區(qū)中有獨立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉入介助型護理；介護型老人——當居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉入介護型護理，得到社區(qū)提供的24小時有專業(yè)護士照料的監(jiān)護服務。

1CCRC開發(fā)模式特點

在美國，CCRC模式已有100多年的歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，逐步發(fā)展成為一種復合型養(yǎng)老社區(qū)，當前運營商主導的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規(guī)劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區(qū)或鄰近郊縣，擁有較好的生態(tài)環(huán)境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區(qū)內空氣清新，景色優(yōu)美，設施齊全，十分適合居住與養(yǎng)生。CCRC項目地價便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對也高。緊湊的規(guī)劃布局，能進行集中護理服務，方便對老人展開及時的護理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設施齊全，集居住、餐飲、娛樂為一體，提供各種生活配套設施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發(fā)廳、游泳池、健身房、溫泉浴場、高爾夫球場、電影院及各種娛樂場所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護理醫(yī)療等多方面的養(yǎng)老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機能狀態(tài)時的不同生活需要。不論是配備的服務設施，還是提供的產(chǎn)品類型，至少滿足了三類老人的居住需求，體現(xiàn)三類老人的基本特征。

1.3租賃為主的經(jīng)營模式

在經(jīng)營上CCRC模式以收取入門費和年費為主，提供地產(chǎn)租賃權和服務享受權。通過收取房屋租賃費和服務費盈利，包括一次性入門費、年費和特殊服務費等。入門費按房間大小從20萬-100萬美元不等，年費或月費按護理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護理老人4000美元/月，全護理老人5000-6000美元/月。特殊服務費取決于個體需要的額外護理服務。

1.4較高的管理和護理服務人員比例

CCRC項目的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗豐富的專科醫(yī)生以及高科技的醫(yī)療設備，為入住老人提供預防、醫(yī)療、護理和康復等多種專業(yè)、快捷、親情的醫(yī)療服務。對管理和護理人員水平要求較高，員工人數(shù)也比較多，提供服務者和入住老人比例為1：1。社區(qū)內設有醫(yī)療室，每層設置秘書站（護理站）附近緊鄰醫(yī)院資源，有老人專屬食堂，給老人提供營養(yǎng)配餐。

2CCRC開發(fā)模式對我國的啟示

2.1滿足我國老人居家養(yǎng)老的需求

CCRC模式的開發(fā)理念是，在復合式社區(qū)中滿足老人對舒適生活、健康管理、護理醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況想對應的醫(yī)療護理和照料服務。這種復合式養(yǎng)老社區(qū)采用居家式的自主養(yǎng)老方式，具備住宿、餐飲、娛樂活動等功能，提供的服務內容涵蓋了老人生活的各個部分，除了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關照，還包括了自我價值再實現(xiàn)，為老人退休后營造一種全新的生活方式。另外，根據(jù)大多數(shù)老人的居住習慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨立住宅的居民包含長住老人和陪伴居住的年輕人。總的來說，CCRC模式能滿足我國老人對居家養(yǎng)老的需要，不離開熟悉的環(huán)境，還能享受到專業(yè)的多元化服務。

2.2滿足我國老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護型老人組成。CCRC提供的服務功能和產(chǎn)品形態(tài)都取決于不同類型的老人的需求，從建筑形態(tài)、內外部設施、專業(yè)團隊、服務內容等方面都根據(jù)三類老人的需要進行針對性的設計。入住的老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨立生活的自理型老人轉為需要輔助生活的介助型老人，最后轉入需要護理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據(jù)自身條件對所有服務內容進行自由選擇。

2.3滿足我國中高端老齡人口的養(yǎng)老需要

雖然CCRC模式能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但是模式卻來之不“宜”。CCRC通常會收取一筆入住費用，并且每月會收取相應服務費，根據(jù)入住社區(qū)的奢侈程度、房子大小、入住人數(shù)以及將來包含的照護種類，CCRC的收費區(qū)別比較大。從國外CCRC模式的發(fā)展來看，良性運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目能有效地滿足一部分中高端老年人的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會整體養(yǎng)老負擔。我國當前60歲以上的老人超過2億，養(yǎng)老服務主體的基數(shù)是巨大的，同時消費水平也在不斷提高，對于養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式下的中高端收費水平，我國的消費者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求

養(yǎng)老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)性質的房地產(chǎn)項目，盈利和可持續(xù)發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關注的核心。從當前CCRC開發(fā)模式的物業(yè)形態(tài)來看，主要有銷售型獨立住宅、持有型輔助住宅、持有型護理中心、持有型商業(yè)配套、持有型醫(yī)療機構。CCRC模式前期主要通過產(chǎn)權銷售和會員制的方式來盈利，尤其在CCRC項目初期，品牌影響力不夠、會員卡銷售不理想的情況下，必須銷售部分產(chǎn)權以支持現(xiàn)金流。CCRC模式后期主要是服務費、持有物業(yè)租金、年費、物業(yè)增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營方式。這種開發(fā)模式能滿足我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求，能為我國養(yǎng)老地產(chǎn)領域帶來新的創(chuàng)新和突破。

目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，傳統(tǒng)觀念、市場環(huán)境和國家相關政策等因素也在制約著它的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成有效的盈利模式。CCRC開發(fā)模式在國外經(jīng)過百年的發(fā)展，已經(jīng)非常成熟，我國應從特有的國情出發(fā)，提出中國養(yǎng)老地產(chǎn)的CCRC開發(fā)模式，以期在中國養(yǎng)老地產(chǎn)領域實現(xiàn)新的創(chuàng)新和突破。

參考文獻

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［2］洲聯(lián)集團.五合智庫.養(yǎng)老地產(chǎn)的6大規(guī)劃要點[J].東南置業(yè),2013(1).

第4篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

隨著中國人口紅利的消失，中國經(jīng)濟及財政進入低速增長周期，養(yǎng)老等公共服務設施很大程度要依靠市場的介入，政府會留給社會大量的發(fā)展空間。2013年9月13日國務院公布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確到2020年全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系。同時，《意見》提出將開展公辦養(yǎng)老機構改革試點，有條件的地方可以把面向社會提供經(jīng)營的公辦養(yǎng)老機構轉制成企業(yè)，并鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運營公有產(chǎn)權的養(yǎng)老服務設施?！兑庖姟吠瑫r對于社會力量和民間資本進入養(yǎng)老服務業(yè)也釋放了諸多利好信號。

逐步深入市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)，如何通過市場化的操作使其明確定位，讓更多的社會力量在為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用的同時，具有可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)盈利模式？在此過程中開發(fā)商如何解決政府公共福利建設的同時，也能關注民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，使之成為一個多方共贏的局面？

一、建立全齡養(yǎng)老社區(qū)的背景

首先，我們通過圖例分析目前國內養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到的問題（見圖1）及解決方案（圖2）。

棲城在養(yǎng)老規(guī)劃設計領域中一直進行著不斷的實踐與探索。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式類型學模型圖分析（見圖3），養(yǎng)老地產(chǎn)可分為三種理想模式（見圖4）：郊區(qū)型+銷售＼可持有型+全齡社區(qū)、景區(qū)型+銷售型+健康老人社區(qū)、市區(qū)型+持有型+持續(xù)照料社區(qū)，以及三種預警模式：景區(qū)型+持有型+持續(xù)照料社區(qū)、郊區(qū)型+銷售型+健康老人社區(qū)、景區(qū)型+持有型+全齡社區(qū)。這幾類模式充分考慮了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的項目選址、投資回報等諸多問題。

在大量的養(yǎng)老地產(chǎn)案例基礎上，我們通過分析研究，總結出養(yǎng)老項目開發(fā)模式的三要素：產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體、盈利模式，并根據(jù)三要素之間必然的邏輯關系，開發(fā)出適應于不同項目的規(guī)劃模型。其中，重點設計研究了三種最具廣泛市場價值的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：1、全齡混合社區(qū)；2、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)；3、醫(yī)養(yǎng)機構綜合體。而“全齡混合社區(qū)”又是市場化下的養(yǎng)老地產(chǎn)模式中最具代表性和可持續(xù)性的。

二、全齡社區(qū)的概念及實例分析

下面將針對一直貫穿于棲城研究的“全齡混合社區(qū)養(yǎng)老模型”中有關“全齡”概念的兩大層次，介紹下什么是全齡混合養(yǎng)老社區(qū)。

首先，“全齡”是指社區(qū)人口結構為全年齡段，包含孩子、年輕人、中年人、老年人。

如圖5所示，全齡社區(qū)需解決的五大核心問題，包括了利用市場模式解決社會老齡化的突出問題、成熟商業(yè)模式與養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)的切入問題、傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的孤立感、居家養(yǎng)老的服務問題以及第一居所、子女教育與老人贍養(yǎng)的三者矛盾問題。而全齡社區(qū)模式即是通過整合養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供一個解決子女教育、父輩養(yǎng)老、自身養(yǎng)老等多重需求的宜居社區(qū)。作為養(yǎng)老核心內容的養(yǎng)老服務設施，一般為社區(qū)設置，具有一定規(guī)模，且持有經(jīng)營。它一方面要為自身入住的老人提供服務，同時還承載著社區(qū)內部甚至社區(qū)周邊范圍居家養(yǎng)老的輸出服務。這里，養(yǎng)老設施的內容以及功能布局是驅動整個項目開發(fā)的核心。以養(yǎng)老為核心，我們在全齡混合社區(qū)里植入其他社會資源優(yōu)勢用以提高產(chǎn)品的競爭力，例如環(huán)境、醫(yī)療、教育、服務等，特別強調教育資源的利用，希望在全齡社區(qū)模式下，能通過一站式設計解決子女教育問題、老人贍養(yǎng)問題以及購房置業(yè)問題，而這也必將給項目帶來更強的市場競爭力。構成全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品可見圖6所示。

同時，我們也關注到，不同階段的老人從生活方式到心理狀態(tài)都是不同的，健康老人和失能老人在心理上也帶有明顯差異性。對于心理敏感的養(yǎng)老群體，我們既要有關聯(lián)又要有區(qū)隔。現(xiàn)下，針對不同的養(yǎng)老物業(yè)特性，我們的養(yǎng)老產(chǎn)品設計涵蓋了適老化通用住宅（見圖7）、老年公寓（見圖8）和持續(xù)照護機構等三個部分，它們在設計原則上各有不同。

這也關涉到服務設施組成、合理服務半徑及服務設施表等具體參數(shù)。據(jù)圖9所示，全齡社區(qū)各級服務設施由社區(qū)基層養(yǎng)老服務設施、社區(qū)公共服務設施、城市公共服務設施等組成。以城市公共服務設施合理服務半徑為例，醫(yī)院、圖書館、文化活動中心等設施需設置在5公里生活圈內，而區(qū)域性購物中心則被安置在10里生活圈內。社區(qū)養(yǎng)老服務設施也可根據(jù)不同服務半徑、服務類別進行分門別類地劃分（見圖10）。

其次，“全齡”是指通過適老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住環(huán)境主體。

全齡社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品中，棲城設計了最具創(chuàng)新的適老化通用住宅。我們都知道普通社區(qū)住宅是目前構成居家式養(yǎng)老居住環(huán)境的主體，居家養(yǎng)老愿望對適老化通用住宅形成有力的支持。適老化通用住宅就是在住宅開始設計和建造時，考慮好老人的各種需求，這種設計是自然的，非刻意性的，通過“不露聲色”的設計去滿足不同人的需要。這消除了人們對自己年齡的擔心和恐懼心理，以及對由于體力衰退而從人際關系中被分離出來的擔憂，消除社會潛在年齡歧視，所以我們重視產(chǎn)品的潛伏性設計。隨著老人年齡的變化，生理由自理進入介助，整個居住環(huán)境能依據(jù)不同條件進行改裝，從而動態(tài)地適應人們生理和心理的變化，使居住者在沒有跨入老年時仍然保持年輕人或中年人的習慣使用。

全齡社區(qū)的適老化通用住宅，我們開發(fā)了兩種主要形式：一種為“一生之宅”，另一種為“1+1”兩代居的親情戶型。適老化通用住宅滿足了大多數(shù)人在不改變現(xiàn)有居住環(huán)境的前提下，維持原有的生活習慣和人際關系就地養(yǎng)老的需求。以上海萬科全齡社區(qū)為例（見圖11、12）。本項目是棲城與上海萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的商業(yè)模式和產(chǎn)品構成研究，幫助萬科建立在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的核心競爭力。整個項目為全齡社區(qū)的理想模型，建筑面積100萬方，其中S6%為涉老化產(chǎn)品，包括適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養(yǎng)老公寓以及涉老化配套設施，44%為通用住宅和商業(yè)配套等，設計的目的是通過產(chǎn)品配置和規(guī)劃，創(chuàng)造一個適合全齡住戶和全生命周期的一生之城。項目規(guī)劃采用了新都市主義風格，養(yǎng)老服務分三級體系，并建立四大主題會所，景觀分四級，配置不同級別的活動休閑空間，作為上海萬科標準化理想養(yǎng)老社區(qū)模型，將指導萬科公司的土地獲取模式和開發(fā)模式。社區(qū)內設置的適老化住宅，其戶型平面及設計要點見圖13。

三、開展全齡混合社區(qū)探索的意義

通過全齡混合社區(qū)模式，有效解決了各方利益主體的相關訴求。

?政府：符合國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，在解決城市化發(fā)展的同時，解決社會民生問題。相對于孤立分散的養(yǎng)老機構，更能發(fā)揮國家“機構為支撐”的政策作用。全齡社區(qū)集中的養(yǎng)老設施承載了整個社區(qū)乃至周邊社區(qū)的養(yǎng)老服務照顧體系。同時通過完善的養(yǎng)老及其他配套設施可以提高周邊的土地價值。

?投資人：當前國有壟斷占絕大多數(shù)市場，投資渠道狹小，作為可持續(xù)投資及持續(xù)收益的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目，更容易獲得各級政府的政策金融稅收的支持。養(yǎng)老持有型物業(yè)，是后期持續(xù)融資的有效工具，同時又是一個長期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。

?開發(fā)商：當前房地產(chǎn)市場持續(xù)打壓的形勢，養(yǎng)老地產(chǎn)項目可有效的回避調控風險，參與民生建設，獲得各級政府的支持，銷售型和持有型物業(yè)相結合的模式可以獲得現(xiàn)金流和總體利潤的平衡。同時持有型物業(yè)也是開發(fā)商后期持續(xù)融資的一個有效工具。

?運營商：通過各方的強強合作，更容易獲得市場準入的機會，在專業(yè)化分工的基礎上可以實現(xiàn)規(guī)?；倪\營。同時整個社區(qū)乃至周邊社區(qū)為居家養(yǎng)老的輸出服務提供了長期穩(wěn)定的市場。

第5篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

“新國五條細則及各地方版的細則的出臺，更趨向于為今后以稅費調節(jié)為主的長效性調控機制逐漸形成和出臺提供時間窗口?！迸随路治稣J為，“從中長期來看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應有作用的需要，穩(wěn)中求進的經(jīng)濟指導方針更容不得房地產(chǎn)調控矯枉過正。這是導致政府調控留存空間的內在原因。”

政策繼續(xù)實施對房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場。種種不利因素導致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者?！绷_蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權投資是一種權益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實施股權投資時通常要對房企項目進行市場調研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對股權投資的認同，也是其進行股權投資的一大難點。私募房地產(chǎn)基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，股權投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。國內房企對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉移住宅地產(chǎn)投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環(huán)境要求更高，集合了護理、醫(yī)療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉型緊密相關。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫(yī)護型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創(chuàng)新經(jīng)營方式，美國CCRC社區(qū)通過自費方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運營成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國內養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營的養(yǎng)老機構，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內仍處于起步階段，已經(jīng)實施的項目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢。投資期長，回報低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環(huán)境下運作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機構統(tǒng)計報告顯示，年內旅游地產(chǎn)的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機會。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢，通過發(fā)展旅游來促進地產(chǎn)項目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢結合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。

第6篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

最近，國內移動醫(yī)療、移動健康領域有不少新的創(chuàng)業(yè)者以及熱門產(chǎn)品涌現(xiàn)，如春雨掌上醫(yī)生、快速問醫(yī)生、5U家庭醫(yī)生、掌握健康及糖護士、智能體溫計、康康血壓計及37健康的血壓管家等等，都獲得了天使投資人或VC機構的投資。

剛性需求背后的巨大市場空間

2011年國務院辦公廳的《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》指出，預計2020-2050年中國將進入加速老齡化階段。到2050年，老齡人口總量將超過4億，老齡化水平將超過30%。而65歲以上老齡人口的冠心病、高血壓、糖尿病、哮喘、關節(jié)炎等慢性疾病的患病率是 15～45歲人口的3～7倍，造成了醫(yī)療資源的嚴重短缺。與此同時，獨居老人增多、空巢化趨勢加劇，也造成了醫(yī)療服務需求特別是能夠實現(xiàn)遠程實時監(jiān)控的移 動醫(yī)療健康服務需求的急劇增長。

另一方面，由于中國醫(yī)療資源不足、配置不均衡，存在看病難、治病貴等各類問題，與城市各大醫(yī)院相比，社區(qū)醫(yī)療與農村醫(yī)療相對薄弱，總之醫(yī)療服務供需之間的矛盾也為移動醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機會。

技術應用方面，大數(shù)據(jù)技術、移動互聯(lián)網(wǎng)以及物聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展為移動醫(yī)療健康領域的崛起提供了必要條件：利用大數(shù)據(jù)技術建立電子病歷平臺，便于搜索病人信息，尋找疾病線索；利用移動APP，市民可以與醫(yī)生隨時隨地在線聯(lián)系；而物聯(lián)網(wǎng)技術則使得病人個體化自我監(jiān)測成為現(xiàn)實。

根據(jù)移動互聯(lián)網(wǎng)權威機構的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年中國移動醫(yī)療健康市場規(guī)模達到18.6億元，較上一年增長17.7%。2014年中國移動醫(yī)療健康市場規(guī)模將達到28.4億元，預計到2017年，將突破125億元，年復合增長率超過70%。

資本熱捧移動醫(yī)療健康

最近，國內移動醫(yī)療、移動健康領域有不少新的創(chuàng)業(yè)者以及熱門產(chǎn)品涌現(xiàn)，包括專業(yè)化的人體指標監(jiān)測產(chǎn)品，如監(jiān)測血糖的糖護士，為育齡婦女和兒童監(jiān)測體溫的智能體溫計，監(jiān)測血壓的康康血壓計和37健康的血壓管家，以及各類醫(yī)療在線服務平臺和論壇，如掌上醫(yī)生、快速問醫(yī)生、5U家庭醫(yī)生、掌握健康等，都獲得了天使投資人及VC機構的投資。

其中，睿仁醫(yī)療推出的“可穿戴智能體溫計+App”可以為備孕婦女和兒童實時監(jiān)測體溫，正是瞄準了現(xiàn)實生活中的剛性需求，以相對容易監(jiān)測識別的體溫數(shù)據(jù)為出發(fā)點，將移動醫(yī)療與大數(shù)據(jù)技術結合起來。目前睿仁醫(yī)療已經(jīng)獲得北軟天使基金、英諾天使基金及戈壁投資1000萬元的投資。

而春雨掌上醫(yī)生則是一款結合“自查”與“問診”的健康診療類客戶端，通過這個App客戶可以通過在線自查的方式查詢自己可能罹患的疾病并免費向醫(yī)生提問。與其他移動醫(yī)療App相比，其特點在于客戶的數(shù)據(jù)與信息最終被國內二甲公立醫(yī)院以上的醫(yī)生接收，并為用戶提出專業(yè)化的診療建議。目前，春雨掌上醫(yī)生已完成兩輪融資，其中A輪300萬美元投資來源于藍馳創(chuàng)投，B輪為貝塔斯曼800萬美元注資。

尚無清晰的盈利模式

雖然資本對于移動醫(yī)療的熱情不減，但是很多移動醫(yī)療企業(yè)至今尚未有較為成熟的盈利模式，這也就意味著如果投入的資金不能實現(xiàn)良性的回收，未來移動醫(yī)療將很難持續(xù)火熱下去。

當前，國內大多數(shù)的移動醫(yī)療企業(yè)仍然處于用戶積累的初級階段，比如現(xiàn)在市場上比較熱的消費型醫(yī)療概念設備，其大多集中于某些簡單數(shù)據(jù)的監(jiān)測與記錄上，如血壓與血糖監(jiān)測、女性生理周期監(jiān)測以及育齡婦女與兒童的體溫檢測等等，對于數(shù)據(jù)缺乏深度挖掘，客戶之間的互動性相對較差，而且創(chuàng)業(yè)者對于企業(yè)的盈利模式尚未有清晰的規(guī)劃。而其他的一些醫(yī)療互動平臺與社區(qū)，比如5U家庭醫(yī)生、春雨天下、好大夫、丁香園等的商務模式正在逐漸成熟，其盈利則主要是通過轉嫁廣告費、中介費、增值服務和在線問診等來實現(xiàn)的。更為重要的是，目前市面上的多數(shù)移動醫(yī)療企業(yè)均未解決一個最為核心的問題：不論是慢性病的管理還是為客 戶提供遠程醫(yī)療，所有數(shù)據(jù)的最終接收端應為醫(yī)生，但目前由于中國公立醫(yī)院醫(yī)生尚未得到根本性的解放，醫(yī)生（特別是三甲醫(yī)院的醫(yī)生）很難通過這些移動醫(yī)療設備及App為客戶提供詳細充足的專業(yè)建議。移動醫(yī)療雖然發(fā)展火爆，投資者熱捧，但其中真正解決了國內醫(yī)療供需矛盾的屈指可數(shù)，更何況醫(yī)療行業(yè)與其他行業(yè)相比，政策敏感度較高，創(chuàng)業(yè)者很難通過市場化的方式獲取競爭優(yōu)勢，因此，在投資移動醫(yī)療與健康產(chǎn)業(yè)的過程中需警惕泡沫化風險。

行業(yè)發(fā)展趨勢研判

當前國內移動醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)仍處在發(fā)展的初級階段，但是隨著移動互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展、公立醫(yī)院改制的進行以及國民就醫(yī)觀念的不斷開放，移動醫(yī)療將會迎來爆發(fā)型增長，在行業(yè)發(fā)展的過程中，不論是向藥企收費、向醫(yī)院收費、向保險公司收費還是向消費者收費，移動醫(yī)療企業(yè)的盈利模式將會逐漸清晰。

可穿戴智能醫(yī)療設備能夠有效地協(xié)助患者進行個性化健康管理，通過對各項指標的檢測來糾正功能性病理狀態(tài)，中斷病理改變過程。合理的慢性疾病管理，能夠避免看急診和住院治療，減少就醫(yī)次數(shù)，從而帶來費用和人力成本節(jié)約。

第7篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

【關鍵詞】財務指標；戰(zhàn)略；輕資產(chǎn)

一、引言

過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的黃金時代，土地增值速度快，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的商業(yè)模式為：增加土地儲備和高房價，這個時候公司持有土地就能獲得豐厚的回報，這也就是房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是，在中央不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)調控力度的現(xiàn)實背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的重資產(chǎn)商業(yè)模式正面臨越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。土地價格不斷上升，而房價的單邊高速上漲的時代已經(jīng)結束，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤的時代已經(jīng)結束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時代進入白銀時代，公司是否應該從重資產(chǎn)轉變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模式值得探討。本文對保利地產(chǎn)進行財務分析與評價，并結合保利地產(chǎn)近年來的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，探討房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展之路上應該何去何從。

二、財務指標分析

根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類指引，在我國A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，2014年保利地產(chǎn)實現(xiàn)的營業(yè)收入僅次于行業(yè)龍頭老大萬科A，以營業(yè)收入計算的市場占有率達到了12.59%。因此，本文選擇萬科A作為可比企業(yè)，對保利地產(chǎn)2012年2014年的財務數(shù)據(jù)進行分析與評價（詳見表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產(chǎn)流動比率、速動比率基本呈緩慢上升趨勢，且高于萬科A，說明公司短期償債能力較強。但是從長期償債能力來看，保利地產(chǎn)和萬科A的資產(chǎn)負債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說明公司較多的運用財務杠桿，而公司仍處于重資產(chǎn)的運營模式，債務人承擔著較大的風險。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)毛利率都高于萬科A，說明保利地產(chǎn)的營業(yè)收入雖然低于萬科A，但是公司投入資本的回報率高于萬科A，而在房地產(chǎn)企業(yè)高利潤時代結束之際，通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提高公司的資產(chǎn)回報率將成為公司未來的出路。但從2012到2014年，保利地產(chǎn)和萬科A的凈資產(chǎn)收益率及營業(yè)毛利率都呈下降趨勢，主要原因是近年來國家對房地產(chǎn)的調控，房地產(chǎn)行業(yè)不再處于黃金時代，公司通過降價等促銷的方式提高營業(yè)收入，降低了凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)毛利率。

（三）營運能力分析

由于從拿地到交房需要經(jīng)歷較長的時間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉率普遍較低。近三年保利地產(chǎn)存貨周轉率及總資產(chǎn)周轉率有小幅提升，存貨周轉率一直略低于萬科A，但總資產(chǎn)周轉率高于萬科A，說明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)周轉方面管理較好。

（四）成長能力分析

2012至2014年，保利地產(chǎn)和萬科A總資產(chǎn)增長率和營業(yè)收入增長率都呈快速下降趨勢，說明隨著房地產(chǎn)黃金時代的過去，房地產(chǎn)企業(yè)高增長模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長，因此，如何成功轉型成為房地產(chǎn)企業(yè)思考的問題。

三、公司戰(zhàn)略分析

（一）信?；?/p>

2010年6月，信保（天津）股權投資基金管理有限公司（簡稱：天津信保）成立，天津信保由保利地產(chǎn)和中信證券合作設立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信?；鸶吖芗捌渌顿Y者持有。2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長40%，信?；鸢褞缀跛械腻X都投向了保利地產(chǎn)旗下的項目，這為保利地產(chǎn)的跨越發(fā)展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報中房地產(chǎn)項目匯總表顯示，在近四年新增項目中，其所占平均權益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項目權益由合作方持有，這其中，信保基金占據(jù)多數(shù)。引入信?；鹪陧椖繉用娴某止蓹?，有助于保利地產(chǎn)降低現(xiàn)金流壓力，而借助信保基金，保利地產(chǎn)也成功地將上市公司負債率降低。

信?；鹗潜＠禺a(chǎn)實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的途徑之一，與目前市場上以債權投資為主的被動型房地產(chǎn)私募基金不同，信?；鸹旧先侵鲃有凸蓹嗤顿Y。2013年該基金實現(xiàn)凈利潤2.75億元，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更預計，信?；鹩型谖磥?至5年內為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

2011年保利地產(chǎn)正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團戰(zhàn)略高度，并進行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老”的“三位一體”養(yǎng)老模式，并成為國內養(yǎng)老地產(chǎn)的領軍企業(yè)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)其實是微利行業(yè)，但是公司已經(jīng)建立自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務費用補貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權限時租賃費和四大社區(qū)配套服務收費，機構養(yǎng)老以專業(yè)介護服務費平衡運營成本。

因此，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)也是公司實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉型的方向之一，公司看重的是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的市場，當未來公司能夠依靠住房銷售獲得的利潤下降時，專業(yè)化地產(chǎn)將為公司帶來盈利，公司可以依靠前期發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產(chǎn)2014年的財務表現(xiàn)其實是較好的，但從財務指標我們也可以看到，公司的資產(chǎn)周轉率較低、收入增長率和凈資產(chǎn)收益率也逐漸下降，說明即使是行業(yè)領先企業(yè)也逃不過公司面臨轉型的挑戰(zhàn)。而通過保利地產(chǎn)的年報，我們發(fā)現(xiàn)，天津信保基金的成立運作以及養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略都是保利地產(chǎn)實現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型的重要嘗試，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務并非其主營業(yè)務，收入貢獻有限，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利的結束，輕資產(chǎn)必將是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的新方向。

參考文獻：

[1]張小富，蘇永波.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉型研究[J].建筑經(jīng)濟，2013（8）：7679

[2]戴天婧，張茹，湯谷良.財務戰(zhàn)略驅動企業(yè)盈利模式[J].會計研究，2012，11

第8篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

彩生活向互聯(lián)網(wǎng)轉型的思路以及商業(yè)模式雖然已被資本市場認可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待時間檢驗。

傳統(tǒng)業(yè)務占八成收益

彩生活的業(yè)務有三塊：傳統(tǒng)物業(yè)服務+工程服務+社區(qū)增值服務。其中，社區(qū)增值服務是未來盈利的核心，是其脫掉房地產(chǎn)外衣的重要支點，按照預期，該模塊未來應占盈利來源的90%。

但2014年財報顯示，目前彩生活的主要盈利點仍在前兩塊。

一方面，前兩項業(yè)務在總收益中的占比居高不下，合計占到總收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物業(yè)管理服務的年度收益占總收益的60.7%，同比增加2%，工程服務年度收益的占比從22.1%增長至22.5%。

另一方面，后者的收益增速落后于前兩項業(yè)務。由于管理面積大規(guī)模擴張，2014年彩生活傳統(tǒng)物業(yè)服務的收益同比增加72.7%。而且，新增小區(qū)不完善的基建，也給其工程服務帶來了生意，工程服務收益同比增長69.8%。與此形成對比的是，新增面積給社區(qū)增值服務帶來的收益增速并沒有那么快，僅為46.3%。在社區(qū)增值服務的收益中，公共空間租賃協(xié)助是大頭，占到了35%，軟件使用費雖然有所提升，但并未超過前者。

增值業(yè)務用戶分布不均

今年初，彩生活CEO唐學斌表示，彩之云(彩生活的服務APP)用戶超過128萬，活躍用戶超過50萬，從用戶(免費)到客戶(付費)的轉化率為40%。這個轉化率高于一般的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

在彩之云內部功能中，客戶的分布并不均勻。記者隨機走訪了彩生活位于深圳的幾個社區(qū)，僅從抽樣樣本來看，繳存物業(yè)費、停車費的最多，在E維修上報修的次之，使用彩之云內理財、購物、租房等功能的并不多。

一名業(yè)主稱，“使用彩之云繳存物業(yè)費確實方便多了，不過，我對它的海外直購、超市等購物頻道并沒有太大興趣，直接去一號店或者京東就可以了?！?/p>

對于彩之云提供的多套理財產(chǎn)品，另一名業(yè)主稱不了解，從未參與過。

明源云社區(qū)產(chǎn)品研究經(jīng)理唐亮稱，目前彩生活的APP是一個大而全的平臺，整合了衣食住行等諸多需求，對業(yè)主來說確實更方便了，但移動互聯(lián)網(wǎng)時代，做得好的都是單點極致。如果做一個大而全的平臺，則無法在單點上滿足客戶最高的需求，在競爭時落后于細分領域的產(chǎn)品。而且，全部整合別人的產(chǎn)品，就失去了自己的特色，這意味著難以開發(fā)好的盈利模式。

唐亮稱，這種情況下，以直接盈利為目的，又要保證輕資產(chǎn)，彩生活只能落到賣各種各樣的產(chǎn)品這個點上，因此對業(yè)主的黏性不高。

賣服務還是賣產(chǎn)品？

實際上，由于萬科、中海等旗下物業(yè)都拿出了分拆上市的計劃表，因此，留給彩生活鞏固“社區(qū)第一股”地位的時間并不多。

一位私募經(jīng)理表示，在當前市場下，物業(yè)管理公司想要在二級市場獲得高估值，除了有機構和資金推動外，還必須保證報表上的輕資產(chǎn)，彩生活的上市就證明了市場認可這種商業(yè)模式，如果貿然加大負債率，將影響彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服務上下功夫。

唐學斌曾表示，彩之云將集成包含衣、食、住、行等各領域商戶服務資源，構建社區(qū)1公里微商圈。對比競爭對手，彩生活所提出的“消滅最后一公里”這個賣點仍然存在。萬科的布局，選擇突破的點正是社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等。

但唐亮稱，問題的關鍵“不是賣東西，而是賣服務”，通過服務來盈利。

第9篇：社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文

關鍵詞：養(yǎng)老信托；養(yǎng)老消費信托；模式選擇；金融創(chuàng)新

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）08-0202-01

Analysis on the development of the pension consumption trust under the aging background

Zhou Xin-lian

（mathematics and finance department Yuyang teachers college， Hubei Shiyan 442000）

Abstract： the aging of the population has become one of the major social problems in China.. Pension trust as a new financial tool， standardization and vouchers of the pension rights share can be realization of pension services， investment banking and wealth inheritance function meet the pension needs of older people， so as to relieve the increasing serious aging problem. At the same time， pension trust can also trust company business model innovation， expand the new profit growth point. This paper takes a typical pattern of Pension Trust――the pension consumption trust as an example， and analyzes its development status and future development direction through two cases.

Keywords： aging； pension trust； pension consumption trust； mode choice； financial innovation

根據(jù)聯(lián)合國的定義，老齡化指一國65歲及以上人口達到本國人口總數(shù)的7%。據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，65歲及以上人口為1.188億人，占總人口的8.87%。[1]2013年這一占比達到了約9.7%，今后還有不斷上升趨勢，到2030年我國將迎來人口老齡化的高峰，這說明我國已步入深度老齡化社會。在老齡人口劇增的同時，我們也發(fā)現(xiàn)老年人的消費需求也與日俱增，據(jù)不完全統(tǒng)計，2013的消費需求在4萬億元左右，預計在2030年將增至13萬億元。養(yǎng)老消費的持續(xù)增長，加上國家不斷加強對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持，使得各類機構開始嘗試探索以產(chǎn)融結合支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的新模式。

一、養(yǎng)老信托和養(yǎng)老消費信托概述

養(yǎng)老信托是以解決老齡人口的養(yǎng)老問題而開展的信托業(yè)務，它主要采用信托模式管理養(yǎng)老保險基金或養(yǎng)老資產(chǎn)。[2]與其他投融資和金融服務相比，養(yǎng)老信托可以利用信托制度的優(yōu)勢，不僅可以提供財富保值增值服務，同時還可以為老年人提供養(yǎng)老服務。在全球發(fā)達國家，以養(yǎng)老信托這種模式管理并運行的養(yǎng)老保險形式已經(jīng)成為了主流。但在我國，這種養(yǎng)老模式還沒有大量出現(xiàn)。

養(yǎng)老消費信托作為養(yǎng)老信托的一種典型模式，是指信托公司與養(yǎng)老服務機構聯(lián)手，投資者在購買信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是同時獲得養(yǎng)老服務的權益。[3]即具備了金融投資與養(yǎng)老服務的雙重屬性?？梢哉f，這是信托公司的一項顛覆式的業(yè)務創(chuàng)新。

二、養(yǎng)老消費信托在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，各類金融機構都在嘗試探索養(yǎng)老與金融的結合，保險、銀行、信托都在嘗試，可以說，金融機構更多地是輸入資金用于養(yǎng)老設施的建設，對于消費端的開發(fā)還處于初始階段。[4]本文通過兩大案例來分析一下養(yǎng)老消費信托在我國的發(fā)展現(xiàn)狀。

“中信和信居家養(yǎng)老消費信托”作為我國首支養(yǎng)老消費信托，于2014年年底由中信信托攜手四川晚霞康之源養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司（下稱“四川晚霞”）推出。期限一年，產(chǎn)品認購價格分為 1.1 萬元、2.1 萬元、3.1萬元三檔，分別對應購買“中信和信”消費型信托銀卡版、金卡版和白金卡版產(chǎn)品。在信托存續(xù)期內，銀卡、金卡及白金卡委托人可以分別以 9.5 折、9.25折和9折的折扣享受市場價值為105元、324 元及 438 元的居家養(yǎng)老基礎服務、健康管理服務、特色服務及社區(qū)醫(yī)養(yǎng)服務。[5]產(chǎn)品到期后，根據(jù)客戶的消費情況，客戶將獲得本金全額返還以及部分現(xiàn)金收益。產(chǎn)品包含了服務和余額理財兩部分收益，屬于單一事務管理類信托。

北京信托與匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司（下稱“匯晨養(yǎng)老”）合作推出了一款“養(yǎng)老消費信托”――養(yǎng)老消費2014001號集合資金信托計劃，首期產(chǎn)品于2015年2月4日成立，與中信信托的單一事務管理模式不同，它以集合信托形式成立，認購門檻 50 萬元，投資回報包含了“貨幣收益”和“養(yǎng)老消費權益”兩部分。其中養(yǎng)老消費權益部分由產(chǎn)業(yè)合作方北京匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司提供，具體為入住項目養(yǎng)老公寓，借此可提前鎖定養(yǎng)老床位或未來養(yǎng)老消費價格及優(yōu)先權。 “貨幣收益”部分，則是以“基準收益 + 浮動收益”作為安排，收益分配周期為每季度，北京信托有權根據(jù)市場情況公告年度基準收益率。當信托財產(chǎn)實際收益率大于基準收益率時，未實現(xiàn)養(yǎng)老消費權益的信托單位，可獲得浮動信托收益。

可以看出，在模式上，中信信托和北京信托采取了兩種不同的形式，中信信托采取的是金融預付消費卡的形式獲得養(yǎng)老等服務優(yōu)惠，而北京信托則采取了投資收益選擇權的方式來預定未來的養(yǎng)老服務。但這兩種模式都不新鮮，在其他消費信托或理財產(chǎn)品中早有應用。所以目前來看，信托公司仍以信托管理報酬為主，在養(yǎng)老消費信托中的角色更多地是養(yǎng)老機構的一種銷售渠道，特別是中信信托的金融預付卡消費形式，是消費預付卡的衍生。

三、養(yǎng)老消費信托今后的發(fā)展方向

《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出要加快發(fā)展老年金融服務，引導和規(guī)范金融機構開發(fā)適合老年人的理財、信貸和保險等產(chǎn)品。所以養(yǎng)老消費信托的發(fā)展前景是廣闊的。

對信托公司而言，盈利模式的選擇和創(chuàng)新是當下面臨的主要困難，針對不同年齡段的老年人，應有不同的目標定位。65～80之間的應劃分為一類，他們還健康活躍，生活能完全自理，可能更需要社區(qū)養(yǎng)老服務、分時度假服務等；而80歲以上的老人應劃分為另一類，他們可能已經(jīng)出現(xiàn)失能失智或半失能狀態(tài)，日常生活已不能完全自理，那么這一類需要的服務更多更全面，應作為信托公司的高端客戶予以開發(fā)。在這個過程中一個難點就是信托公司與合作方之間的關系協(xié)調問題，這些合作方可能包括了養(yǎng)老運營機構、旅游公司、專業(yè)護理機構等等，只有關系順暢才有可能使整個服務過程達到客戶要求。

另外，目前我國的養(yǎng)老信托還只具備消費和理財兩種基本功能，這與發(fā)達國家還存在很大差距。待我國市場培育充分后，可以借鑒國外的做法，增加喪事辦理、遺囑執(zhí)行、遺產(chǎn)管理等更多項老年人需要的服務以完善養(yǎng)老信托的功能。

四、結論

雖然各類金融機構都在養(yǎng)老與金融的結合方面做有益的嘗試，但目前仍處于探索階段，缺乏成熟的模式。同時我們也應該看得，養(yǎng)老市場有著相當廣闊的市場前景，養(yǎng)老信托的發(fā)展?jié)摿薮?，這對完善社會養(yǎng)老保障體系、緩解老齡化問題具有十分重要的意義。

參考文獻：

[1] 尹 隆.老齡化挑戰(zhàn)下的養(yǎng)老信托職能和發(fā)展對策研究 [J].西南金融，2014（1）.

[2] 鄭則鵬.養(yǎng)老信托業(yè)務的國際比較研究[J].湖北社會科學，2012（10）.

[3] 王 躍. 信托參與養(yǎng)老市場的路徑思考 [J].金融經(jīng)濟，2014（8）.