房地產(chǎn)盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

1 調(diào)控背景及主要邏輯

自1998年我國實(shí)施住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，事實(shí)上成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國應(yīng)對1998年東南亞金融危機(jī)、2008年全球金融危機(jī)及迅速發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了不可替代的作用。在工業(yè)化、城市化的大背景下，房地產(chǎn)未來中長期需求仍然旺盛。但不可否認(rèn)房地產(chǎn)泡沫程度也逐漸積累，并加重了貧富分化與產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象，甚至對社會穩(wěn)定造成一定威脅。因此，近年來中央政府已實(shí)施多次調(diào)控，2011年初以來，中央政府基于對“部分城市房價過快上漲”的判斷而采取主動調(diào)控，以“限購、限貸、限價”政策為代表的調(diào)控組合拳空前嚴(yán)厲。

調(diào)控的主要邏輯為：通過限貸、限價、限購，暫時抑制商品房需求，實(shí)施從緊的房地產(chǎn)金融政策，改變房地產(chǎn)業(yè)金融杠桿過度化傾向，減少開發(fā)企業(yè)外部供血，從而使得開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流緊張，不得不改變囤地、捂盤等經(jīng)營方式，主動降價，實(shí)現(xiàn)房價合理回歸；同時，在此期間大力發(fā)展保障房，完善相關(guān)制度、法律，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

從社會財富分配的角度來看，中央政府的調(diào)控意在通過壓縮開發(fā)企業(yè)暴利，將社會財富向潛在購房者傾斜，同時，對高度依賴賣地收入的地方政府“土地財政”形成較大沖擊。

2 從博弈論視角看房地產(chǎn)調(diào)控

房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)極其艱巨，調(diào)控過程中各種現(xiàn)象、各種聲音難免紛繁復(fù)雜。實(shí)際上，調(diào)控過程是中央政府、地方政府、開發(fā)企業(yè)及各類未購房者之間的博弈過程，對調(diào)控前景與調(diào)控成效的研判，或可借助博弈論視角。博弈最基本的要素包括博弈參與者、參與者可選擇的行為集合、參與者的支付函數(shù)（行為導(dǎo)致的結(jié)果）。中央政府、地方政府、開發(fā)企業(yè)及各類未購房者是博弈的參與者，其可選行為集合及支付函數(shù)簡單描述如下。

2.1 中央政府

對于中央政府而言，是否堅(jiān)持調(diào)控及調(diào)控的力度，構(gòu)成其可選行為集合，其支付函數(shù)則是：調(diào)控成功、房價合理回歸；調(diào)控不成功、房價未合理回歸。另外，在經(jīng)濟(jì)增長與保證就業(yè)方面付出的代價存在較大變數(shù)。因此，中央政府實(shí)際上是以社會整體利益代言人和最終協(xié)調(diào)者的身份，在“房價合理、社會公平”與“經(jīng)濟(jì)增長、保證就業(yè)”之間進(jìn)行權(quán)衡。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長勢頭尚好、居民就業(yè)有保證的情況下，中央政府的主要目的是促進(jìn)房價合理回歸，從而降低貧富分化，避免社會資金大量流入房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)空心化。當(dāng)然，鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)“保增長、保就業(yè)”中的重要地位，以及地方政府“土地財政”的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場暴跌崩盤的局面也必須避免。

2.2 地方政府

對于地方政府而言，是否著力落實(shí)調(diào)控政策，構(gòu)成其可選行為集合，其支付函數(shù)與中央政府類似，但由于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)及“土地財政”與房地產(chǎn)市場休戚相關(guān)，因此在gdp考核的框架下，地方政府對調(diào)控的執(zhí)行力度又成為調(diào)控中的變數(shù)。

2.3 各類未購房者或待購房者

對于購房者而言，調(diào)控背景下是否買房，構(gòu)成其可選行為集合，堅(jiān)持不買房，則有利于調(diào)控目的實(shí)現(xiàn)，反之亦然。另外需要注意，對于相當(dāng)一部分低收入者而言，只能通過保障房解決居住問題，與商品房需求關(guān)系不大，反而在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，更容易面臨失業(yè)的困境。

2.4 開發(fā)企業(yè)

對于開發(fā)企業(yè)而言，是否順應(yīng)調(diào)控，以及何時降價、降價程度構(gòu)成其可選行為集合，其支付函數(shù)為：降價從而回籠現(xiàn)金流、減少利潤；降價但未能回籠現(xiàn)金流；不降價從而維持利潤；不降價導(dǎo)致財務(wù)困境乃至被并購或破產(chǎn)。需要關(guān)注的是，開發(fā)企業(yè)群體是要加以區(qū)分的，比如，大型快速周轉(zhuǎn)型開發(fā)企業(yè)與中小型開發(fā)企業(yè)之間，剛需項(xiàng)目與非剛需項(xiàng)目之間，因其自身資質(zhì)的不同，在調(diào)控中具有不同的支付函數(shù)。其差異來源于成本與收入兩方面對現(xiàn)金流的影響：

一是成本控制方面。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括土地成本及相關(guān)規(guī)費(fèi)、建安成本以及管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)彼此之間對于成本結(jié)構(gòu)較為透明。一般來說，土地購買支出是最大宗支出，且存在很大被動性；財務(wù)費(fèi)用也比較被動；銷售費(fèi)用具有較大自主性；建安成本與管理費(fèi)用的自主性則存在分化，中小型開發(fā)企業(yè)的工程款支付可通過靈活安排工程進(jìn)度來調(diào)節(jié)，管理費(fèi)用也具有一定自主性，大型開發(fā)企業(yè)的工程款方面雖然商業(yè)信用更強(qiáng)，允許更多賒賬，但工程進(jìn)度的管理更加規(guī)范，難以隨意放慢進(jìn)度，而且管理費(fèi)用更加剛性。因此，對于小開發(fā)企業(yè)而言，只要不存在土地款支付壓力，則短期內(nèi)現(xiàn)金流支出壓力要小于大型開發(fā)企業(yè)，特別是大型快速周轉(zhuǎn)性企業(yè)。

二是收益預(yù)測方面。房地產(chǎn)需求的價格彈性比較獨(dú)特，由于“買漲不買跌”心理的存在，降價未必能換來成交量。因此，降不降、降多少，開發(fā)企業(yè)都不容易做到心中有底，但是相對而言，大型開發(fā)企業(yè)對市場研究相對透徹，其產(chǎn)品競爭力和品牌價值也更大，因此大型開發(fā)企業(yè)降價更容易換來成交量，現(xiàn)金流入概率更大。

3 房地產(chǎn)調(diào)控成效研判

房地產(chǎn)調(diào)控下的各種博弈中，中央政府與開發(fā)企業(yè)的博弈無疑居于核心地位，貫穿始終。而隨著博弈的不斷深入，開發(fā)企業(yè)為自身生存發(fā)展、為利益最大化而產(chǎn)生的內(nèi)部博弈日益凸顯。

 

轉(zhuǎn)貼于

3.1 中央政府與開發(fā)企業(yè)的博弈能夠促使房價下降

前已述及，調(diào)控的邏輯是多方擠壓開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而迫使其降價，但開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流具有較大自主性，政府對其維持時間難以準(zhǔn)確估計(jì)；同樣，開發(fā)企業(yè)對政府調(diào)控的決心與能力也是逐漸觀察的，雙方均根據(jù)對方的行為來采取下一步行動。因此，這是一種典型的不完全信息動態(tài)博弈，均衡解為精煉貝葉斯均衡，即：參與者根據(jù)所觀察到的他人行為來修正自己對于他人的主觀信念，即調(diào)整預(yù)期，并據(jù)此選擇自己的行為。由于信息不完全，參與者需要采取行動，實(shí)現(xiàn)“信號傳遞”。就本輪調(diào)控看，中央政府通過強(qiáng)大輿論導(dǎo)向、地方政府問責(zé)制、保障房強(qiáng)推、嚴(yán)格的房地產(chǎn)金融控制等措施，并不惜承受gdp增速下降的代價，逐漸向開發(fā)企業(yè)傳遞了調(diào)控的巨大決心，開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了懷疑、觀望、動搖，最終相信降價為大勢所趨，從而使博弈只有一個精煉納什均衡解，即中央政府堅(jiān)持調(diào)控、開發(fā)企業(yè)順應(yīng)調(diào)控降價。

調(diào)控過程中也存在變數(shù)，比如地方政府“土地財政”、宏觀經(jīng)濟(jì)增長、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)就業(yè)等因素。但是，中央政府作為城市房地產(chǎn)開發(fā)土地的最終供應(yīng)者，又能通過財稅、信貸及行政手段強(qiáng)力干預(yù)房地產(chǎn)的需求，在房地產(chǎn)調(diào)控博弈中必然處于強(qiáng)勢地位，有能力將調(diào)控不斷向前推進(jìn)，即使一段時間內(nèi)可能會迫于種種壓力暫時放松調(diào)控，但只要經(jīng)濟(jì)下行壓力、就業(yè)率下降壓力、地方財政壓力不至于太大，房地產(chǎn)調(diào)控就持續(xù)存在，因此，房地產(chǎn)調(diào)控存在常態(tài)化趨勢。而且，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境允許的空間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的力度會越來越大，并最終促使房價出現(xiàn)下降。

3.2 開發(fā)企業(yè)之間的博弈將導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰

開發(fā)企業(yè)從懷疑調(diào)控到主動降價需要經(jīng)歷幾個階段，這一過程是各開發(fā)企業(yè)之間的博弈過程，其結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，大致情境或可做如下素描。

第一階段：囚徒困境，個體理性群體不理性。

調(diào)控初期，開發(fā)企業(yè)基于房地產(chǎn)長期走勢仍然看好，且近年的房地產(chǎn)調(diào)控往往因?yàn)楸＝?jīng)濟(jì)增長等因素而半途停止，因此普遍預(yù)期調(diào)控時間不長，頗有抱團(tuán)取暖，等待政策放松之意。實(shí)際上，若回顧本輪調(diào)控，這一階段開發(fā)企業(yè)群體的最優(yōu)策略可能是“響應(yīng)號召，迅速降價”，這樣實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的的中央政府可能出于房地產(chǎn)健康發(fā)展的理由而放緩調(diào)控。但是，開發(fā)企業(yè)彼此之間都希望其他開發(fā)企業(yè)降價，付出利潤下降的代價換來調(diào)控放松，而由自己“搭順風(fēng)車”，因此，“個體理性群體不理性”的典型現(xiàn)象出現(xiàn)了，開發(fā)企業(yè)陷入“囚徒困境”，都坐等別人降價，自己不降價。

第二階段：智豬博弈，快速周轉(zhuǎn)型企業(yè)率先降價跑量。

智豬博弈是指，同樣的行為，給一部分人帶來的好處比其他人多，這樣收益多的人會首先采取行動。例如，村里的富人因家里來往客人多，往往有積極性修路，而窮人則因客人少而興趣不大。

就本輪調(diào)控來說，當(dāng)成交量出現(xiàn)立竿見影式的下滑時，不同開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力也不同，一般開發(fā)企業(yè)只要不存在土地款支付壓力，則現(xiàn)金流壓力尚可控制，而走快速周轉(zhuǎn)路線的大型開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流需求更加剛性，同時規(guī)范管理下危機(jī)意識更強(qiáng)。這類企業(yè)很快認(rèn)識到，由于不降價導(dǎo)致的低迷成交問題，對自身沒有任何好處，也不可能指望其他開發(fā)企業(yè)一同降價，因此便率先降價，而此時大部分開發(fā)企業(yè)并未降價。

第三階段：求愛博弈，剛需項(xiàng)目普遍降價，非剛需項(xiàng)目騎虎難下。

求愛博弈是指,求愛者的品德或優(yōu)或劣，被求愛者根據(jù)其可能性決定是否接受求愛，求愛者亦明白對方會據(jù)此決策。博弈的結(jié)果，品德優(yōu)良者提出求愛，而品德惡劣者則考慮到很可能會被拒絕而不提出求愛。這是一種不完全信息靜態(tài)博弈，是指博弈參與者不了解他人的行為，僅了解其行為的概率分布，雙方均據(jù)此計(jì)算自己的期望效用，最終的貝葉斯納什均衡，即參與者的最優(yōu)決策行為，取決于參與者自身的特征。

就本輪調(diào)控來說，隨著調(diào)控逐步深入，開發(fā)企業(yè)逐步認(rèn)識到政府決心、力度空前，潛在市場日益縮小，只有降價搶市場，才能回籠現(xiàn)金流，度過嚴(yán)冬。此時，所有項(xiàng)目均面臨與潛在購房者之間的“求愛博弈”。從開發(fā)企業(yè)的角度，因?yàn)橘彿空?ldquo;買漲不買跌”，因此小規(guī)模降價不但無益于擴(kuò)大銷售，反而降低項(xiàng)目口碑，部分在售項(xiàng)目還會導(dǎo)致已購房者要求“補(bǔ)償差價”，因此如何降價才能換來成交量成為一個頗為棘手的問題。此時，剛需項(xiàng)目的優(yōu)勢凸顯出來，剛需項(xiàng)目的市場需求具有較大的價格彈性，一定程度的降價能換來較大成交量，而豪宅等非剛需項(xiàng)目則面臨“降價也難成交”的尷尬。同時，大型企業(yè)的剛需項(xiàng)目優(yōu)勢更加明顯，因?yàn)榇笮推髽I(yè)產(chǎn)品美譽(yù)度高，對市場研究也更為透徹，因此對“以價換量”更有信心，操作上也更有優(yōu)勢；而小型企業(yè)則由于產(chǎn)品美譽(yù)度低、市場研究不透徹，因此對降價效果疑慮較大，擔(dān)心競爭不過周邊的大型企業(yè)剛需項(xiàng)目。

正如求愛博弈模型所指出的，盡管這一階段所有項(xiàng)目均有機(jī)會也有意愿降價以換取成交量，但最終結(jié)果是，剛需項(xiàng)目尤其是大型企業(yè)剛需項(xiàng)目在以價換量的操作上具有優(yōu)勢，這取決于自身產(chǎn)品與運(yùn)營的優(yōu)勢。非剛需項(xiàng)目降價亦作用不大，因此不如通過縮減成本或多方融資，以解決現(xiàn)金流問題。

第四階段：不完全信息動態(tài)博弈，競相降價與并購盛行。

隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，未采取降價策略的企業(yè)現(xiàn)金流極為緊張，外部融資空間亦所剩無幾，企業(yè)陷入財務(wù)困境，斷臂求生成為不得已的選擇，但由于目標(biāo)顧客范圍已經(jīng)很小，因此開發(fā)企業(yè)之間不得不對有限的客源進(jìn)行激烈爭奪，具體表現(xiàn)是開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采取突然襲擊的手段，狙擊周邊樓盤的客源。在1998年香港地產(chǎn)危機(jī)中，各大地產(chǎn)企業(yè)幾乎均采取了“價格對撼”，爭相出貨，以往相互默契避免“撞盤”的游戲規(guī)則完全破壞，形成降價骨牌效應(yīng)。而小企業(yè)在這種行情下往往只能選擇被并購。與此同時，之前采取降價策略的快速周轉(zhuǎn)型企業(yè)、剛需項(xiàng)目則依靠其充沛現(xiàn)金流，居于優(yōu)勢地位，進(jìn)可攻退可守。

4 結(jié)論及相關(guān)建議

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場，特別是政策力度較大、執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市，可能正處于博弈的第三階段。中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控博弈中無疑處于強(qiáng)勢地位，即使一段時間內(nèi)可能會迫于經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)率等壓力暫時放松調(diào)控，但只要宏觀經(jīng)濟(jì)面允許，房地產(chǎn)調(diào)控的空間就存在，這是 “房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化”的根本原因。

第2篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

經(jīng)營模式簡述：

第一步：房地產(chǎn)公司與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；

第二步：房地產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》：

第三步：物業(yè)管理公司與富爾沃財富街及各商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街是與商戶聯(lián)營的商業(yè)公司。

經(jīng)營模式詳述及稅務(wù)問題概述：

房地產(chǎn)公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》，合同中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產(chǎn)公司后，無論該房屋實(shí)際出租與否，房地產(chǎn)公司均應(yīng)按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向購房者交付租金。此業(yè)務(wù)需要按5.55%交納“租賃業(yè)”營業(yè)稅金及附加，按1‰交納印花稅，扣除成本、費(fèi)用、稅金后交納企業(yè)所得稅（由于房地產(chǎn)采取的是平價、折價出租，此項(xiàng)業(yè)務(wù)可能一直虧損）,房地產(chǎn)公司不需要交納房產(chǎn)稅，土地使用稅,因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司不是房屋的所有權(quán)人。

購房者要按5.55%交納“租賃業(yè)”營業(yè)稅金及附加，個人出租商鋪按12%交納房產(chǎn)稅，按相關(guān)土地級次交納土地使用稅，按1‰交納印花稅，按20%交納“財產(chǎn)租賃所得”個人所得稅,個人所得稅需要房地產(chǎn)公司代扣代繳。

接下來房地產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業(yè)管理公司包租房地產(chǎn)公司簽下的所有商鋪；并約定如實(shí)際出租該房屋的價格高于與房地產(chǎn)公司約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業(yè)管理公司受托租房的手續(xù)費(fèi)收入歸物業(yè)管理公司所有；如果實(shí)際出租該房屋的價格低于與房地產(chǎn)公司約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購房者的租金金額一致），則按實(shí)際出租該房屋的價格返給房地產(chǎn)公司，不另外收取手續(xù)費(fèi)；如果房屋未出租則不付任何費(fèi)用。

再接下來物業(yè)管理公司與富爾沃財富街及各獨(dú)立經(jīng)營的商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街作為一般納稅人，以不含增值稅收入的10%（假定比例）作為聯(lián)營收益，讓聯(lián)營商戶提供收入90%的增值稅發(fā)票或者費(fèi)用票子，由商戶負(fù)擔(dān)增值稅金及附加，由富爾沃財富街負(fù)擔(dān)房租，企業(yè)所得稅是富爾沃財富街負(fù)擔(dān)還是聯(lián)營商戶負(fù)擔(dān)有待商榷。各獨(dú)立經(jīng)營商戶的稅金是否由富爾沃財富街代扣也有待商榷。

稅收問題詳解：

假定每年返購房者租金10萬元，則房地產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年10萬，高于10萬的作為受托租房的手續(xù)費(fèi)歸物業(yè)管理公司所有；低于10萬的，按實(shí)際出租金額返給房地產(chǎn)公司，不另收手續(xù)費(fèi)。我們下面只介紹房地產(chǎn)公司的會計(jì)處理。

房地產(chǎn)公司的會計(jì)處理：

第一種情況以高于或者等于約定價格租出：

收到租金時，發(fā)票開給富爾沃財富街及各獨(dú)立經(jīng)營商戶

借：銀行存款 100000

貸：其他業(yè)務(wù)收入100000

支付租金時，用購房者提供的發(fā)票進(jìn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本100000

貸：銀行存款100000

計(jì)提營業(yè)稅及附加時

借：營業(yè)稅金及附加5550

貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅 5000

-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅350

-應(yīng)交教育費(fèi)附加150

-應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 50

交印花稅

借：管理費(fèi)用-稅費(fèi) 100

貸：現(xiàn)金 100

第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出：

收到租金時，發(fā)票開給富爾沃財富街及各獨(dú)立經(jīng)營商戶

借：銀行存款 80000

貸：其他業(yè)務(wù)收入80000

支付租金時，用購房者提供的發(fā)票進(jìn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本100000

貸：銀行存款100000

計(jì)提營業(yè)稅及附加時

借：營業(yè)稅金及附加4440

貸:應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅4000

-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅280

-應(yīng)交教育費(fèi)附加120

-應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 40

交印花稅

借：管理費(fèi)用-稅費(fèi) 100

貸：現(xiàn)金 100

富爾沃財富街會計(jì)處理：

假定銷售商品收入100萬，財富街扣10%作為聯(lián)營收入，增值稅金及附加由聯(lián)營商戶負(fù)責(zé)，財富街負(fù)擔(dān)房租，企業(yè)所得稅由財富街負(fù)擔(dān)。由于房租金額相同兩種方式下對稅金影響相同，故作會計(jì)分錄時未考慮房租。

聯(lián)營有兩種方式：第一種視同買斷代銷，第二種收取手續(xù)費(fèi)方式

第一種視同買斷代銷：

銷售商品時

借：銀行存款1170000

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 170000

由于扣點(diǎn)10%，故聯(lián)營方應(yīng)提供成本、費(fèi)用發(fā)票90萬，由于聯(lián)營商戶負(fù)擔(dān)增值稅金及附加，所以提供成本、費(fèi)用發(fā)票都可以，如果聯(lián)營商戶只負(fù)擔(dān)增值稅，則應(yīng)提供增值稅票。

借：庫存商品 900000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）153000

貸：銀行存款1053000

借：主營業(yè)務(wù)成本900000

貸：庫存商品 900000

計(jì)提增值稅附加

借：營業(yè)稅金及附加 1870

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅1190

-應(yīng)交教育費(fèi)附加 510

-應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 170

應(yīng)交增值稅稅金及附加合計(jì)：170000-153000+1870＝18870

應(yīng)交企業(yè)所得稅：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50

應(yīng)交稅總計(jì)：18870+24532.50＝43402.50

如增值稅金及附加由聯(lián)營商戶負(fù)擔(dān)，則財富街實(shí)際負(fù)擔(dān)24532.50元稅金；

如聯(lián)營商戶只負(fù)擔(dān)增值稅，則財富街負(fù)擔(dān)26402.50元稅金；

第二種收取手續(xù)費(fèi)代銷

銷售商品時

借：銀行存款1170000

貸：應(yīng)付賬款-X供應(yīng)商1000000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅） 170000

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）170000

貸：應(yīng)付賬款-X供應(yīng)商170000

借：應(yīng)付賬款-X供應(yīng)商1170000

貸：主營業(yè)務(wù)收入-代銷手續(xù)費(fèi) 100000

銀行存款 970000

計(jì)提營業(yè)稅稅金及附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加5550

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅5000

-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 350

-應(yīng)交教育費(fèi)附加 150

-應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 50

應(yīng)交營業(yè)稅金及附加合計(jì)：5550

應(yīng)交企業(yè)所得稅：(100000-5550)×25%=23612.50

應(yīng)交稅金總計(jì)：5550+23612.50＝29162.50

第3篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房價的高漲、房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的不斷加速，企業(yè)、個人出于不同的目的紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。對于企業(yè)而言，進(jìn)入房地產(chǎn)市場己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當(dāng)前房地產(chǎn)本身已成為一個投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。顯然在此情況下，非自用房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露變成企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則亟待解決的一個問題。在國際趨同的大勢下，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)計(jì)量。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價值模式，采用公允價值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)財政部會計(jì)司的準(zhǔn)則實(shí)施情況分析報告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產(chǎn)，這顯示出準(zhǔn)則是符合經(jīng)濟(jì)需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計(jì)量，但已經(jīng)有企業(yè)意識到采用公允價值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的財務(wù)報表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行盈余管理，蓄意操縱利潤，現(xiàn)已ABC公司為例進(jìn)行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

（一）各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續(xù)下滑，營業(yè)利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業(yè)利潤增長了145.72%，利潤總額增長了11857%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業(yè)利潤相當(dāng)于2014年?duì)I業(yè)利潤的4.79倍，相當(dāng)于于2014年利潤總額的4.75倍，相當(dāng)于2014年凈利潤的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤聯(lián)系下滑的危機(jī)。2014年正是ABC公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量從成本模式改為公允價值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業(yè)利潤的急劇增加與公司會計(jì)政策的變更存在必然聯(lián)系。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更對公司利潤的影響

根據(jù)ABC公司的財務(wù)報表，ABC公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚(yáng)，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢。同理，繼續(xù)將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發(fā)生在投資性房地產(chǎn)變更為以公允價值模式計(jì)量的那一年，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當(dāng)時的政策背景導(dǎo)致，比如我國政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，公司房價有小幅回落。

（三）現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計(jì)政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負(fù)債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現(xiàn)下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負(fù)數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負(fù)債總額比率是衡量該企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力的一項(xiàng)指標(biāo)，其標(biāo)準(zhǔn)值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務(wù)的除舉借新債還舊債外，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負(fù)債總額比率越高，說明企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力也越強(qiáng)。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結(jié)論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產(chǎn)變更為采用公允價值模式計(jì)量的話，持有較多投資性房地產(chǎn)的公司利潤將受到很大程度的影響。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在每個資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)要求對投資性房地產(chǎn)的期末公允價值與賬面價值進(jìn)行比較，如有差額即計(jì)入當(dāng)期損益。如此，在投資性房地產(chǎn)公允價值發(fā)生變化時，該變化將會通過企業(yè)當(dāng)期的損益利潤表反映出來，進(jìn)而使公司的利潤總額也發(fā)生變化。同時，公允價值計(jì)量不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這些同樣會導(dǎo)致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的市場價值上升，使企業(yè)利潤增加。但實(shí)質(zhì)上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對應(yīng)的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務(wù)的向前推進(jìn)。因此，為了改善我國現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價值模式計(jì)量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準(zhǔn)確地反映上海世茂股份有限公司等房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)建議：

（一）完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的方法進(jìn)行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式前提，不應(yīng)該只關(guān)注于投資性房地產(chǎn)所在地是否存在活躍的業(yè)務(wù)市場，可否從業(yè)務(wù)市場上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產(chǎn)，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場價格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價值模式計(jì)量肯定是無法反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)狀況。

（二）區(qū)別選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則指示，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量能夠采用成本模式或公允價值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實(shí)際情況的。投資性房地產(chǎn)包含已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價值模式計(jì)量，不單計(jì)算繁瑣，并且浪費(fèi)了不須要的評估成本?？衫脙煞N模式同時使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，不管其是否具備公允價值計(jì)量的前提，均選擇成本計(jì)量模式；而對于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，與公允價值有密切聯(lián)系，則選擇公允價值模式計(jì)量。

第4篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

首先，房地產(chǎn)盈利模式從資源拉動型轉(zhuǎn)向技術(shù)拉動型。從1998年到2007年這10年間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從規(guī)模到價格都有巨大提高。但房地產(chǎn)盈利模式仍主要為資源拉動型，而非技術(shù)型。目前有幾個方面的因素使得房地產(chǎn)盈利模式需要轉(zhuǎn)變：第一是城市化率逐步達(dá)到了較高水平，比如上海、北京、廣州、深圳等都超過或接近80％，城市化進(jìn)程由加速轉(zhuǎn)向放緩；第二是政府對18億畝耕地紅線的嚴(yán)守、土地供給的緊縮、土地出讓方式的市場化及保障型用地比重的上升，房地產(chǎn)開發(fā)從土地規(guī)模和土地增值空間上都受到了限制；第三是政府對資源利用效率和方式提出了新的要求。這些因素使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資源型盈利模式受到挑戰(zhàn)，一方面要求房企加大對土地的深耕細(xì)作，從產(chǎn)品品質(zhì)上要賦予土地更高的附加值；另一方面，企業(yè)需要放遠(yuǎn)眼光，著眼于長遠(yuǎn)的、可持續(xù)的收益，對持有型物業(yè)和與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的物業(yè)給予重視，以使土地產(chǎn)生循環(huán)收益。

第二，房地產(chǎn)市場競爭回歸產(chǎn)品。2007年6月，綠城地產(chǎn)以每平方米12500元的樓板價拿走上海新江灣城D1地塊，同年11月仁恒地產(chǎn)以每平方米20000元拿走D3地塊，短短5月間價格上升60％。為什么這幾個企業(yè)能夠在目前的市場形勢下大膽前進(jìn)?一個共同點(diǎn)是其產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)和購房者中口碑較佳。這說明在開發(fā)商獲取土地資源的成本和取得方式處于同等待遇的前提下，房地產(chǎn)市場最終將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的回歸。

第三，土地利用模式重視循環(huán)和可持續(xù)。由于各級地方政府不能發(fā)債券，土地成為各地最重要的地方財稅收入之一。土地對于財政收入的意義絕不僅僅是土地出讓金，而是要與物業(yè)稅、綠色GDP一樣能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，即土地要成為可再生資源，不僅要循環(huán)產(chǎn)生土地收益，并且在稅收、就業(yè)和城市化進(jìn)程上要產(chǎn)生持續(xù)助力，地均GDP將成為土地利用效果的重要參考指標(biāo)。

第四，內(nèi)資開發(fā)商將尋求增加持有型物業(yè)的比重。優(yōu)秀的持有型物業(yè)既能享受土地增值的利益，又能帶來穩(wěn)定的租金回報，受關(guān)注的程度正越來越高，而這一模式在港資開發(fā)商中已非常普遍。由于盈利模式的轉(zhuǎn)變，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)商也將經(jīng)歷從出售型向持有型的轉(zhuǎn)變。而目前現(xiàn)狀是國內(nèi)大型地產(chǎn)商持有型物業(yè)在整個開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中占比不高，多數(shù)在10％左右。

第五，房企生存擴(kuò)張更注重兼并、收購和資本市場。在土地上，開發(fā)商已經(jīng)更注重采用兼并收購等方式，因?yàn)檫@一方式具有低成本、快捷且目標(biāo)明確的優(yōu)勢。在融資上，開發(fā)商普遍通過上市求得生存權(quán)和擴(kuò)張性，在這方面，大型國企優(yōu)勢更加明顯；在區(qū)域上，中型壟斷開發(fā)企業(yè)對區(qū)域市場的占領(lǐng)引人注目。

第六，房地產(chǎn)開發(fā)由合并模式轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)分工。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以香港模式為主，即涵蓋了拿地、開發(fā)、銷售一系列工作的“合并模式”。如今，這樣的模式已慢慢向?qū)I(yè)化分工轉(zhuǎn)變，因?yàn)檫@樣有利于企業(yè)把優(yōu)勢力量集中在自己擅長的地方。首先發(fā)生轉(zhuǎn)變的是上游鏈中的地產(chǎn)和金融分離，房地產(chǎn)基金、信托、股市、股權(quán)私募等融資渠道逐步豐富，形成合作模式；其次是下游鏈中的開發(fā)、中介、物業(yè)管理各自實(shí)現(xiàn)專業(yè)化；第三是開發(fā)鏈本身的專業(yè)化，實(shí)現(xiàn)了制造商和專項(xiàng)運(yùn)作商的分工。

第七，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能是房地產(chǎn)業(yè)的最后一塊蛋糕。隨著產(chǎn)業(yè)集聚、行業(yè)集中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，這是房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)高度結(jié)合的體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展將歸集到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要由專業(yè)市場體現(xiàn)，即地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)合當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢特色行業(yè)，形成某個行業(yè)的專業(yè)市場。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式可以歸結(jié)為：產(chǎn)業(yè)集聚地產(chǎn)開發(fā)一人口聚集…商務(wù)發(fā)展。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須要將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結(jié)合起來，并注重產(chǎn)業(yè)鏈上的各項(xiàng)配套服務(wù)，進(jìn)行資源整合，實(shí)現(xiàn)硬件與軟件的結(jié)合，通過軟件的打造，最大限度實(shí)現(xiàn)地塊價值。

第八，住宅開發(fā)將選擇產(chǎn)業(yè)化道路。住宅產(chǎn)業(yè)化就其根本而言，順應(yīng)了我國對可持續(xù)發(fā)展、對節(jié)能省地的要求。目前國內(nèi)住宅建設(shè)存在壽命短、能耗高的缺點(diǎn)，而住宅產(chǎn)業(yè)化就是要將節(jié)水、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)等技術(shù)與住宅建設(shè)結(jié)合起來，提升住宅產(chǎn)品的綜合效益。

第5篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

曾經(jīng)喧囂不斷的創(chuàng)意地產(chǎn)正在退潮。目前在上海除了少數(shù)創(chuàng)意標(biāo)志性園區(qū)備受追捧之外，很多以往風(fēng)光無限的文化創(chuàng)意園區(qū)，相當(dāng)一部分已經(jīng)被市場冷落，創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展瓶頸或?qū)⒂l(fā)凸顯。

M50、八號橋、紅坊等，更多的園區(qū)被湮沒在都市叢林中。實(shí)際上在這些園區(qū)內(nèi)，除了點(diǎn)綴在建筑間的城市雕塑和個性十足的園區(qū)環(huán)境，其他方面與傳統(tǒng)商務(wù)辦公地沒有本質(zhì)的差異。如果整個園區(qū)缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、沒有特色運(yùn)營服務(wù)、進(jìn)駐園區(qū)沒有引導(dǎo)沒有門檻、也談不上孵化和扶持，對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏應(yīng)有的推動作用，那么創(chuàng)意企業(yè)難有持久的凝聚力。

“有的開發(fā)商是覺得實(shí)在沒什么好搞了，就來做創(chuàng)意地產(chǎn)。這樣的人做事往往沒有恒心，也難以全心全意去把這件事做好?！庇虚_發(fā)商向記者表示。

“創(chuàng)意地產(chǎn)中‘玩概念’的情況當(dāng)然難免，而且很多。概念好用就多用，這是開發(fā)商拿地立項(xiàng)的戰(zhàn)略。而這種模式開發(fā)的項(xiàng)目，往往缺乏真正的內(nèi)涵，有的連創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)都沒有，純粹做成了商業(yè)地產(chǎn)，最終難逃失敗命運(yùn)，浪費(fèi)了很好的區(qū)位和建筑空間。未來這種不科學(xué)的開發(fā)模式將面臨淘汰?！鄙虾Ｋ股w營銷策劃有限公司總經(jīng)理余勇生說。

創(chuàng)意地產(chǎn)：并非創(chuàng)意+地產(chǎn)

“創(chuàng)意地產(chǎn)，并非就是簡單的創(chuàng)意+地產(chǎn)，也不僅僅是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。”余勇生說，“創(chuàng)意地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)中的創(chuàng)新開發(fā)模式，是在整個產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中，把房地產(chǎn)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，特別是在項(xiàng)目策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段中投入大量創(chuàng)意元素的房地產(chǎn)運(yùn)作模式。”

真正意義上的創(chuàng)意地產(chǎn)有三個特質(zhì)：首先要采用房地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營；其次，必須對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，從其特性看，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，讓有限的建筑空間成為無限的創(chuàng)意空間；第三，創(chuàng)意地產(chǎn)必須為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供寬松的運(yùn)作環(huán)境。

其實(shí)，創(chuàng)意地產(chǎn)在中國還很“年輕”。拿上海為例，上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走的是一條從自行開發(fā)到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路。從上世紀(jì)90年代起，上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計(jì)的創(chuàng)意者們就自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創(chuàng)意活動。

2004年下半年，上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，積極尋找國外一些發(fā)達(dá)國家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”。2005年4月，上海首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。

上海的創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模。在泰康路，6家弄堂工廠匯集了10多個國家和地區(qū)近百家視覺創(chuàng)意公司，中西方創(chuàng)意理念在此融合、碰撞，一切都顯得與眾不同。如今，“田子坊”已成為上海最大的視覺創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地、上海視覺設(shè)計(jì)人才“孵化器”，從這里流出的產(chǎn)品和創(chuàng)作理念正源源不斷地對市場產(chǎn)生強(qiáng)大影響力。

但我們也可以從一些失敗的案例看出，目前的創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)存在很多誤區(qū)。“其中典型的誤區(qū)就是刻意為地塊尋找創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上創(chuàng)意地產(chǎn)并非簡單的為房地產(chǎn)注入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更科學(xué)的做法是為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址；第二個誤區(qū)就是認(rèn)為只有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是創(chuàng)意地產(chǎn)；再者以為必須要有創(chuàng)意設(shè)計(jì)師參與其中才稱得上是創(chuàng)意地產(chǎn)，而事實(shí)上創(chuàng)意地產(chǎn)的范圍更為廣泛?！庇嘤律嬖V記者。

三種開發(fā)模式

創(chuàng)意地產(chǎn)的開發(fā)模式通常有三種：一種是國企投資開發(fā)和運(yùn)營，另一種由民營企業(yè)主導(dǎo)或民企、國企聯(lián)合開發(fā)運(yùn)營，第三種則是由行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)或品牌投資開發(fā)并聚集產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)形成創(chuàng)意地產(chǎn)。

創(chuàng)意地產(chǎn)的盈利模式可分為多種類別，目前常見的是靠房產(chǎn)租賃盈利，這是初級模式；而比較成熟的盈利模式包括企業(yè)孵化、企業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、專項(xiàng)補(bǔ)貼申報、項(xiàng)目風(fēng)投等，這些才是真正意義的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營盈利模式。

實(shí)際上，國內(nèi)目前真正能做到高級別盈利模式的項(xiàng)目非常少，主要原因是高級盈利模式對運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的專業(yè)要求很高，而且需要更長期的運(yùn)營服務(wù)后方能產(chǎn)生，多數(shù)投資商急功近利缺乏耐心，難以從本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)突破。

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，一些創(chuàng)意園區(qū)也的確做得風(fēng)生水起，如舊倉庫改建的老碼頭創(chuàng)意園區(qū)，德必文化旗下的運(yùn)動LOFT創(chuàng)意基地等，都很有特色。

另外田子坊和老碼頭這樣的項(xiàng)目，成功之處在于完美地將文化創(chuàng)意商業(yè)模式融入園區(qū)，形成了一個完全開放的文化創(chuàng)意商業(yè)市集，完善了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與文化生活的接軌，為園區(qū)注入了源源不斷的商機(jī)和文化旅游影響力，成為城市文化創(chuàng)意的重要標(biāo)簽。

深圳F518時尚創(chuàng)意園也是一個比較成功的案例，它不僅成為深圳創(chuàng)意地產(chǎn)的標(biāo)簽，更在創(chuàng)意孵化和成果轉(zhuǎn)化上形成了特有的模式，實(shí)現(xiàn)了從創(chuàng)意到制造企業(yè)再到消費(fèi)者的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，不僅幫助創(chuàng)意企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，更開創(chuàng)了園區(qū)的多種盈利模式。

而廣州的一些創(chuàng)意園就沒那么幸運(yùn)，紅專廠、星坊60、北岸創(chuàng)意文化園相繼傳出拆遷的傳聞。這些園區(qū)首先在產(chǎn)權(quán)方面存在問題，除了廠家自行開發(fā)的創(chuàng)意園外，其他創(chuàng)意園投資運(yùn)營方所獲的簽約期幾乎都在20年以內(nèi)。租期短、改造成本高，一些創(chuàng)意園在發(fā)展中也“走了樣”，為盡快回收成本而變成了“紅酒街”、“餐飲街”。曾經(jīng)定位于“廣州第一家非房地產(chǎn)包裝”的真正意義創(chuàng)意區(qū)，并且許諾十年不變的紅專廠，前除了一些規(guī)模較大、較為知名的企業(yè)外，靠小型的手工藝品小店和特色餐廳吸引人氣。

上海的“五維創(chuàng)意園區(qū)”也面臨類似的境遇，曾經(jīng)的創(chuàng)意園區(qū)如今變成了婚紗攝影基地，或許只有拍照的新人才會“到此一游”。

城市中心的創(chuàng)意地產(chǎn)，重要的就是結(jié)合創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意旅游地產(chǎn)模式，打造城市文化創(chuàng)意地標(biāo)。而城市近郊的創(chuàng)意地產(chǎn)，更需要的是沉下心去做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和企業(yè)孵化，打造文化創(chuàng)意企業(yè)創(chuàng)業(yè)和成長的理想環(huán)境。

投資者：需真正懂行

以前提到創(chuàng)意地產(chǎn)，各地政府都覺得新鮮，并給予極大支持，但對創(chuàng)意地產(chǎn)的真正內(nèi)涵不甚理解，經(jīng)過這幾年的實(shí)踐，大家對創(chuàng)意地產(chǎn)的認(rèn)識逐漸成熟了。未來，從拿地立項(xiàng)這個環(huán)節(jié)，政府相關(guān)部門基本不再開綠燈了，開發(fā)商面臨真正的考驗(yàn)，沒有成功案例、沒有領(lǐng)先的模式、沒有招商運(yùn)營的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)意地產(chǎn)以后也將越來越難做了。

但對于那些真正做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投資商，未來相關(guān)的政策還會有所支持，并且可能會由于對文化產(chǎn)業(yè)的重視而不斷加碼。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海的工業(yè)化和城市化還沒有完全走完，所以上海發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)更重要的是為二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)，緊緊圍繞了產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融入城市文化與城市建設(shè)之中。也就是說，伴隨著上海市產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)意地產(chǎn)將在城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮越來越重要的作用。

一線城市創(chuàng)意地產(chǎn)方興未艾，二三線城市同樣也面臨產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的歷史機(jī)遇，相信在當(dāng)前及未來一段時期內(nèi)，創(chuàng)意地產(chǎn)也將在二三線城市的城市文化與城市建設(shè)之中發(fā)揮更大魅力。

第6篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)；物業(yè)；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經(jīng)濟(jì)會議中第一次就中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)作出了詮釋，所謂經(jīng)濟(jì)新常態(tài)主要指中國將面臨結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)分工需要細(xì)致，中國經(jīng)濟(jì)增長將由高速轉(zhuǎn)入中高速。新常態(tài)表明中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入諸多有利于經(jīng)濟(jì)增長的紅利加速消失、經(jīng)濟(jì)增長的硬約束變得更強(qiáng)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變壓力加大的時期。［1］而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于第二產(chǎn)業(yè)對于國家GDP貢獻(xiàn)率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不難看出自2010年至2014年第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)四年下滑。作為第二產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也無可避免受到了沖擊。中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現(xiàn)大量的鬼城、爛尾樓的事實(shí)。因此，如何在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期重新尋找房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇顯得尤為重要。依據(jù)國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，未來房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內(nèi)外房地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)政策，得出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、建立PTR模式、滿足中產(chǎn)階級購房需求將成為總過房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。

1養(yǎng)老地產(chǎn)的興起

隨著人口結(jié)構(gòu)不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴(yán)重，根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)關(guān)于中國人口老齡化預(yù)測，中國正加速進(jìn)入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達(dá)到20%，從業(yè)主消費(fèi)特點(diǎn)角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施要求更高、休閑娛樂設(shè)施需求并不突出，中國傳統(tǒng)的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將有利于這一問題的有效解決。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，國外已經(jīng)有較為成熟的發(fā)展模式，以美國為例。首先從地產(chǎn)類型劃分來，美國采取獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、老年社區(qū)等形式。而在融資模式來說，美國地產(chǎn)的類型一般根據(jù)老年群體需要護(hù)理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)既可以通過向銀行貸款、發(fā)行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產(chǎn)外，更多的是通過對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、多層次、多角度的細(xì)分，為養(yǎng)老人員提供相關(guān)的咨詢、照顧、護(hù)理等服務(wù)賺取利潤，并提供大量的增值服務(wù)，諸如保險、理財?shù)?。而就中國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展而言，主要面臨融資渠道和地產(chǎn)類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養(yǎng)老地產(chǎn)可采取社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即在原有小區(qū)基礎(chǔ)上分層次構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎(chǔ)好，其核心問題在于解決與原住戶的關(guān)系，確保影響原住戶的生活質(zhì)量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區(qū)內(nèi)已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區(qū)銷售+持有模式，同時應(yīng)拓寬融資渠道，與政府、保險、醫(yī)療行業(yè)建立長期合作，減少企業(yè)用地成本等前期投資，通過保險、醫(yī)療等增值服務(wù)幫助企業(yè)快速回籠資金，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)長期健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解社會養(yǎng)老壓力。

2PTR模式－地產(chǎn)企業(yè)新出路

近期萬科股權(quán)事件愈演愈烈，而萬科計(jì)劃引入深圳地鐵則引發(fā)了關(guān)于物業(yè)加軌道交通的新一輪猜想。在房地產(chǎn)形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產(chǎn)行業(yè)加大同軌道交通業(yè)的融合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的盈利點(diǎn)，繼續(xù)提高品牌影響力。而PTR模式的有效運(yùn)用恰恰能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)同軌道交通產(chǎn)業(yè)的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項(xiàng)目的政府與私人企業(yè)的融合，PTR模式更強(qiáng)調(diào)軌道交通業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發(fā)。PTR模式最早出現(xiàn)在香港地鐵項(xiàng)目中，PTR模式的成功實(shí)踐也使得香港地鐵成為了全球?yàn)閿?shù)不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認(rèn)可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業(yè)同政府、軌道交通業(yè)的合作，企業(yè)與政府通過股權(quán)劃分一方面可以轉(zhuǎn)移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風(fēng)險，同時可以提高軌道交通周邊房產(chǎn)開發(fā)的整體性和統(tǒng)一性，也更有利于開展周邊服務(wù)，通過物業(yè)管理來提高整體效益。

3目標(biāo)人群精準(zhǔn)化－適應(yīng)中產(chǎn)階級需求

中產(chǎn)階級是社會的生產(chǎn)力引擎，根據(jù)瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產(chǎn)階級人數(shù)達(dá)到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。據(jù)推測中產(chǎn)階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進(jìn)行房地產(chǎn)投資將成為普遍的現(xiàn)象。［3］目前，中國社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產(chǎn)階級的購房需求將是未來房地產(chǎn)業(yè)的一大機(jī)遇。隨著物質(zhì)生活水平的提高，中產(chǎn)階級已經(jīng)不在局限于生存需求，越來越多的中產(chǎn)階層開始注重生活品質(zhì)，更多的時間遠(yuǎn)離城市前往鄉(xiāng)村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉(xiāng)村的特色房產(chǎn)將會吸引中產(chǎn)階層的目光。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年興起的旅游地產(chǎn)中也可加大對適合休閑娛樂的鄉(xiāng)村的投入力度。

4結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)制度改革將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步減少對傳統(tǒng)模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強(qiáng)自身結(jié)構(gòu)調(diào)整，提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓寬同政府的合作渠道，同時精準(zhǔn)化提供服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展。

作者:張瑞俏 谷文強(qiáng) 單位:南昌大學(xué)建筑工程學(xué)院

參考文獻(xiàn):

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的內(nèi)涵和形成機(jī)制［J］．經(jīng)濟(jì)縱橫，2015(3)．

第7篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)模式轉(zhuǎn)換 盈利性 現(xiàn)金流

隨著人們的消費(fèi)理念、消費(fèi)行為、通訊技術(shù)、物流、金融市場、營銷等方面的變化，企業(yè)之間不再只是先進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品差異化、低成本等傳統(tǒng)方面的角逐，好的商業(yè)模式已成為企業(yè)保持競爭優(yōu)勢或消除成長瓶頸的利器。商業(yè)模式簡單講代表的是利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)，企業(yè)在分析自身所處的商業(yè)環(huán)境、擁有的商業(yè)資源、面臨的商業(yè)競爭后通過戰(zhàn)略定位以及市場定位選擇出自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)以及運(yùn)行方式，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值。當(dāng)然，企業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的，為保持競爭優(yōu)勢，企業(yè)需要適時地重構(gòu)自身的商業(yè)模式。

一、商業(yè)模式的基本內(nèi)涵

對于商業(yè)模式的基本內(nèi)涵，有一種觀點(diǎn)得到了普遍認(rèn)可，即商業(yè)模式表達(dá)的是企業(yè)從價值定義到價值創(chuàng)造與傳遞再到價值獲取的經(jīng)營邏輯。首先，價值定義是指企業(yè)的定位是什么，即企業(yè)承諾它可以給顧客帶來什么價值。其次，價值創(chuàng)造與傳遞反映的是企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)承諾，即企業(yè)怎樣將自身的資源轉(zhuǎn)化為顧客的價值，并將創(chuàng)造的價值可以傳遞給目標(biāo)顧客。最后，企業(yè)作為以盈利為目的的組織，只有能夠從創(chuàng)造的總經(jīng)濟(jì)價值中獲得收益才可以支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

二、商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的財務(wù)評價

一個成功的商業(yè)模式一定是一個把能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨(dú)特核心競爭力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過提品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案，因此判斷一個企業(yè)的商業(yè)模式是否成功的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，即：持續(xù)的贏利。另一方面，不同的商業(yè)模式在現(xiàn)金流入與流出的時間序列和規(guī)模上也會表現(xiàn)不同，使得現(xiàn)金流具有度量企業(yè)價值、診斷交易結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的功能。只有未來預(yù)期的自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值為正才表明企業(yè)采用的商業(yè)模式是有創(chuàng)建與投資的必要的。在企業(yè)的現(xiàn)金流量信息中經(jīng)營活動現(xiàn)金流反映的是企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力，如果經(jīng)營活動的現(xiàn)金流在現(xiàn)金流量總額中占的比重越大，就表明企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力越強(qiáng)，償債能力以及對外籌資的能力也越強(qiáng)，經(jīng)營活動現(xiàn)金盈余是企業(yè)具有活力的主要標(biāo)志。因此，在利用財務(wù)數(shù)據(jù)對商業(yè)模式進(jìn)行分析評價時應(yīng)該對企業(yè)采用新的商業(yè)模式后利潤的質(zhì)量、盈利的持續(xù)性及現(xiàn)金流給予格外關(guān)注。

三、案例研究

（一）公司簡介：傳統(tǒng)主業(yè)唱衰，商業(yè)模式轉(zhuǎn)換

深圳市國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱深國商）在上市之初主要經(jīng)營商品零售業(yè)，尤其以中高檔名優(yōu)商品的零售業(yè)務(wù)為主，在國內(nèi)逐步發(fā)展大型連鎖商場。之后為了拓展連鎖網(wǎng)點(diǎn)，下屬子公司融發(fā)投資公司積極開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，采取以商養(yǎng)地、以地保商的發(fā)展策略，降低經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的使用成本，促使本公司連鎖商業(yè)經(jīng)營發(fā)展。近年來，由于國內(nèi)商業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生變化，公司原有的商場已不能適應(yīng)市場競爭，于是深國商改變自身的價值定義，重新進(jìn)行定位，公司的商業(yè)模式開始由傳統(tǒng)零售百貨業(yè)向經(jīng)營大型購物中心轉(zhuǎn)型，同樣是滿足消費(fèi)者的購物需求，但深國商商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換使得滿足方式發(fā)生變化。對于商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后的深國商來說其應(yīng)關(guān)注的價值主張包含了來自商業(yè)地產(chǎn)租戶的直接顧客價值以及來自最終消費(fèi)者的間接顧客價值，價值定義改變后公司建立起新的經(jīng)營系統(tǒng)及盈利模式，收取租金將成為深國商主要的收入來源，相對應(yīng)的物業(yè)管理等活動會成為重要的成本支出。在 2010 年公司完成重組后，確定了以商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為公司的主營業(yè)務(wù)。自此，公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及自有物業(yè)出租、林業(yè)種植與銷售、物業(yè)管理、商業(yè)零售。

（二）因計(jì)量模式轉(zhuǎn)換導(dǎo)致的財務(wù)業(yè)績“大翻身”

在深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的前兩年，公司的凈利潤一直呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，該公司2010年的凈利潤-171 211 827.94 元，2011年的凈利潤為-129 900 924.74元，公司難逃被警示退市的風(fēng)險，于是根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》（2008修訂）的相關(guān)規(guī)定，公司于2012年4月20日披露2011年度報告后公司股票被實(shí)行“退市風(fēng)險警示”特別處理，公司A、B股票簡稱由“深國商、深國商B”變?yōu)椤?ST國商、*ST國商B”。但是就因?yàn)楣巨D(zhuǎn)變了商業(yè)模式后公司的財務(wù)業(yè)績實(shí)現(xiàn)“大翻身”，2012年公司的凈利潤為18 186 252.87元，2013年更是達(dá)到了2 320 696，950.25元，同比增長128倍左右，每股收益也高達(dá)10.64元，原因就在于企業(yè)從2012年1月1日起開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在2013年9月30日皇庭廣場全部竣工達(dá)到可開業(yè)狀態(tài)，截至2013年12月31日，皇庭廣場的評估價值為76.48億元，因?qū)ζ洳捎霉蕛r值計(jì)量使得公允價值變動損益對本期的凈利潤影響金額為40.94億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤影響為24.57億元。因此在報告期公司所有者權(quán)益及凈利潤大幅變動的主要原因系公司下屬控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司投資開發(fā)的投資性房地產(chǎn)皇庭國商購物廣場后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為采用公允價值計(jì)量模式產(chǎn)生公允價值變動損益所致。

（三）商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的動因及操作可能性分析

市場中經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動必是在某種動力的驅(qū)動下進(jìn)行的，因此，一個企業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換必有其動力原因。對于深國商來說，扭轉(zhuǎn)近幾年以來一直虧損的局面無疑是其轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的重要原因之一，因此許多投資者不免因其商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的動因而懷疑公司利用會計(jì)手段操縱利潤。對此2013年11月11日，深圳證券交易所下發(fā)《關(guān)于對深圳市國際企業(yè)股份有限公司的關(guān)注函》，文件中指出：根據(jù)深國商2013年三季報顯示皇庭國商購物廣場采用公允價值計(jì)量產(chǎn)生的公允價值變動損益達(dá)55.1億元，但皇庭廣場項(xiàng)目以前是按照成本模式計(jì)量，直到2013年三季報才轉(zhuǎn)換成公允價值模式計(jì)量。根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益”，而深國商卻直接計(jì)入了利潤。深國商的公司股票被繼續(xù)實(shí)施“退市風(fēng)險警示”。

然而根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“采用公允價值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，故深國商認(rèn)為按照上述規(guī)定將差額計(jì)入利潤，符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定。而對于投資者投訴所涉及的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第四章第十六條規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益”，適用于自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，深國商并不屬于此種情形?；诖?，2014年3月13日深國商召開第七屆董事會2014年第一次會議，審議通過了《關(guān)于向深圳證券交易所申請撤銷股票退市風(fēng)險警示的議案》，向深交所提出退市風(fēng)險警示申請，經(jīng)深圳證券交易所審核批準(zhǔn)，自2014年3月31日起，撤銷本公司股票交易退市風(fēng)險警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢復(fù)正常交易。深國商“摘帽成功”。

深國商是利用轉(zhuǎn)換商業(yè)模式將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值計(jì)量模式以實(shí)現(xiàn)當(dāng)前凈利潤扭虧為盈，亦或是通過商業(yè)模式轉(zhuǎn)換為公司注入新的血液，從實(shí)質(zhì)上拯救企業(yè)，對于深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換成功是否存在問題的回答，則需觀察其今后的財務(wù)業(yè)績。

（四）商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后盈利性及現(xiàn)金流透視

深國商租金收入在主營業(yè)務(wù)收入中的比重在2013年僅為7.55%，而林木以及物業(yè)管理產(chǎn)生的收入?yún)s占到了約93%。2014年租金收入在主營業(yè)務(wù)收入中占的比例提高到了49.50%，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營對公司收入的貢獻(xiàn)大幅提高，這似乎與公司的商業(yè)模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否讓企業(yè)在實(shí)現(xiàn)顧客價值的同時提高盈利能力是當(dāng)前面臨的主要問題。雖然皇庭廣場在2013年底開業(yè)后成為了公司的主要收入來源，2014年公司也僅僅圍繞皇庭廣場的運(yùn)營管理開展工作，加快簽約進(jìn)度，提升皇庭廣場的開業(yè)率，但截至2014年公司新的商業(yè)模式并沒有明顯改善公司的盈利能力，歸屬于上市公司股東的凈利潤在扣除非經(jīng)常性損益后仍顯示為虧損。

另一方面，在“現(xiàn)金為王”的時代，現(xiàn)金流已越來越成為企業(yè)生存的決定性因素。深國商商業(yè)地產(chǎn)租賃成為其主要的經(jīng)營活動，企業(yè)轉(zhuǎn)型的初期，現(xiàn)金流就顯得尤為重要，但從深國商現(xiàn)金流量表中可以看出，企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)換后經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量都是負(fù)數(shù)，2015年第一季度報告也顯示經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為-255.93萬元，仍呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)?？梢钥闯錾顕躺虡I(yè)模式轉(zhuǎn)換后經(jīng)營性的活動目前并沒有帶來持續(xù)的正的凈現(xiàn)金流，現(xiàn)有商業(yè)模式創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力目前較弱。

四、結(jié)論

深國商在原有的商業(yè)模式不能適應(yīng)市場競爭時找準(zhǔn)契機(jī)進(jìn)行商業(yè)模式的重構(gòu)，從自身定位著手，改變盈利模式，轉(zhuǎn)換后企業(yè)持續(xù)的盈利性以及經(jīng)營活動是否可持續(xù)獲得凈現(xiàn)金流入是我們應(yīng)關(guān)注的焦點(diǎn)。深國商試圖由傳統(tǒng)的零售行業(yè)轉(zhuǎn)為主營經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換使得投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)由公允價值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這一會計(jì)計(jì)量手段的轉(zhuǎn)變?nèi)缒g(shù)般使得深國商的凈利潤扭虧為盈，但扣除非經(jīng)常損益后歸屬于上市公司股東的凈利潤截至2014年始終呈現(xiàn)出虧損狀態(tài)，說明商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換后企業(yè)的盈利性并沒有明顯改善。同時，現(xiàn)金流作為一個企業(yè)經(jīng)營狀況好壞的一個重要標(biāo)志，深國商截至2015年半年報顯示經(jīng)營活動尚未給企業(yè)帶來正的凈現(xiàn)金流，因此深國商商業(yè)模式轉(zhuǎn)換的方向是否成功仍需拭目以待。X

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

[關(guān)鍵詞] 休閑時代 盈利模式 價值鏈

當(dāng)前，景區(qū)門票價格上漲之風(fēng)席卷全國，從東到西、從南到北，不論是知名景區(qū)還是一般景區(qū)的門票價格“漲聲四起”。景區(qū)門票價格這一個敏感話題再次成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。景區(qū)門票價格上漲的市場現(xiàn)象揭示了我國很多旅游景區(qū)以門票收益為主的盈利模式。市場實(shí)踐的檢驗(yàn)證明，單純依靠門票漲價手段很難從根本上提高景區(qū)可持續(xù)的盈利能力，有時甚至起到了負(fù)面效果，例如客源分流、景區(qū)形象受損等等。而以杭州西湖為代表的一批旅游景區(qū)反其道而行之，降低門票價格甚至免費(fèi)開放，反而取得了巨大的綜合收益。為什么門票漲價這一傳統(tǒng)的創(chuàng)收方式的效果大打折扣？旅游市場環(huán)境發(fā)生了什么變化？在新的旅游市場環(huán)境下，旅游景區(qū)如何優(yōu)化選擇盈利模式以獲得最大化、可持續(xù)的盈利能力？本文對這一論題進(jìn)行了探討。

一、休閑時代旅游市場需求變化

隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、人民生活水平大幅提高、多元化休假制度日漸成熟,以及旅游者消費(fèi)觀念的不斷提升，我國旅游市場正經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)性升級的過程：傳統(tǒng)的淺層次觀光旅游逐漸喪失其市場壟斷地位，代表現(xiàn)代旅游新價值取向的休閑度假旅游成為長假旅游市場新的熱點(diǎn)。2002年我國國內(nèi)度假旅游者人數(shù)達(dá)1.58億人次，占國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)的18%，度假旅游收入698億元人民幣；據(jù)2002年我國口岸入境旅游者人數(shù)及所占比重抽樣調(diào)查顯示，入境度假旅游者占入境旅游者總數(shù)的15.5%，按此比例計(jì)算入境度假游客將達(dá)1517萬人次，外匯收入31.6億美元。根據(jù)我國休閑度假旅游市場發(fā)展趨勢，許多專家預(yù)測我國可望在未來十年內(nèi)形成較大規(guī)模的休閑度假旅游市場?！靶蓍e度假旅游時代”的來臨，旅游市場需求也發(fā)生了諸多變化，給我國旅游景區(qū)發(fā)展帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，辨別當(dāng)前我國旅游市場需求變化的特征并尋求相應(yīng)解決對策，不僅有利于確保我國旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，而且對于促進(jìn)旅游業(yè)乃至整個第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義。

1.旅游消費(fèi)群體變化

隨著我國經(jīng)濟(jì)快速增長、人民生活水平大幅提高、帶薪休假制度逐步完善，以及旅游者消費(fèi)觀念的提升，我國旅游市場呈現(xiàn)出新的變化特點(diǎn):（1）大眾化，旅游已經(jīng)被一般工薪階層所接受而成為一種大眾化消費(fèi)形式;（2）家庭化，旅游者追求家庭式的溫馨氛圍，以家庭為單位的散客出游已經(jīng)成我國旅游市場特征之一；（3）中檔化，當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了國內(nèi)旅游市場仍然是中等消費(fèi)水平的旅游者占主流，而高端消費(fèi)市場仍然只占小部分。在這種情況下，旅游景區(qū)一味地推高門票價格，導(dǎo)致旅游者的總成本支出增加，從而必然會抑制部分中低層次消費(fèi)水平的市場需求。

2.旅游消費(fèi)功能變化

休閑旅游時代，單一的觀光旅游需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旅游者的綜合性需求。旅游者在休閑旅游過程中追求的是一種綜合性價值訴求，即獲得開闊視野、增長知識、恢復(fù)身心、自我發(fā)展等多種體驗(yàn)。休閑旅游者綜合性價值訴求的特點(diǎn)就決定了景區(qū)旅游產(chǎn)品的功能也應(yīng)具備休閑娛樂、身心健康以及自我發(fā)展等多種功能。

（1）精神需求。隨著現(xiàn)代社會工作壓力加大，人們生活水平的不斷提高，旅游者消費(fèi)經(jīng)歷的增多以及消費(fèi)觀念的提升，旅游者已經(jīng)不滿足于旅游景區(qū)一般單一的、模式化的旅游景點(diǎn)以及活動項(xiàng)目；旅游者希望旅游景區(qū)的活動項(xiàng)目為其創(chuàng)造一種“情景舞臺”滿足其輕松、浪漫、愜意、新奇等獨(dú)特性、個性化的高層次精神需求。

（2）知識需求。休閑時代旅游者在旅游產(chǎn)品功能上將更加注重在旅游過程中促進(jìn)個人知識、見識、能力的發(fā)展與完善。旅游者希望景區(qū)能夠創(chuàng)造一個學(xué)習(xí)的舞臺，營造一種輕松舒適的學(xué)習(xí)環(huán)境，通過團(tuán)隊(duì)合作交流、自主探索學(xué)習(xí)等方式讓其在沒有任何壓力的情況下熟練掌握其需要的新技能，使旅游者既享受了輕松的休閑，又學(xué)習(xí)到了知識。

（3）參與需求?！熬坝^觀賞型――表演欣賞型――項(xiàng)目參與型”代表了景區(qū)旅游項(xiàng)目的發(fā)展趨勢。旅游者更希望在親身參與旅游景區(qū)活動項(xiàng)目過程，在其中扮演特定的角色中感受獨(dú)特的主題體驗(yàn)經(jīng)歷，在活動平臺中可以開展更廣泛的交際活動，以及鍛煉自身各方面的能力。因此，參與需求成為旅游者重要的價值訴求之一。旅游者旅游功能需求的變化帶來了景區(qū)盈利模式的變化。傳統(tǒng)的旅游景區(qū)的經(jīng)營和盈利模式只是關(guān)注“資源觀賞”，而沒有將“情感需求、文化消費(fèi)、娛樂體驗(yàn)”作為景區(qū)旅游產(chǎn)品的內(nèi)涵來銷售。這不僅限制了旅游景區(qū)產(chǎn)品的升級換代，而且也制約了提高綜合盈利能力。

3.旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化

休閑度假旅游市場與觀光旅游市場的消費(fèi)結(jié)構(gòu)完全不同。觀光型旅游者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)是花在景區(qū)門票、住宿、餐飲、交通費(fèi)用等基本旅游消費(fèi)支出占總支出的絕大部分，而在娛樂、購物等非基本旅游消費(fèi)支出所占比重較小。因?yàn)榛韭糜蜗M(fèi)具有彈性小的特征，即這部分消費(fèi)支出是剛性的，維持在一個穩(wěn)定的范圍內(nèi)，不會有較大波動；非基本旅游消費(fèi)則具有很大的彈性，旅游者在這部分的消費(fèi)支出則有很大的變動幅度。觀光型旅游市場的“高基本旅游消費(fèi)、低非基本旅游消費(fèi)”的消費(fèi)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了游客停留時間短，旅游消費(fèi)支出潛力小，最終會影響旅游景區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)效益的深層次挖掘。進(jìn)入休閑度假旅游時代，旅游者的消費(fèi)需求從單純的觀光旅游需求向追求一種綜合性價值訴求轉(zhuǎn)型，即獲得開闊視野、增長知識、恢復(fù)身心、自我發(fā)展等多種體驗(yàn)。休閑旅游者綜合性價值訴求的特點(diǎn)就決定其消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化：注重旅游購物、娛樂休閑等非基本旅游消費(fèi)產(chǎn)品的質(zhì)量，愿意在這部分旅游產(chǎn)品花費(fèi)更多的錢以獲得獨(dú)特的休閑度假體驗(yàn)，而對于住宿、餐飲、觀光、交通等支出所占比重則較小。在旅游發(fā)達(dá)國家，旅游者用于娛樂、購物等非基本旅游消費(fèi)支出的比重占到了70%。因此，休閑旅游時代，“低基本旅游消費(fèi)、高非基本旅游消費(fèi)”的消費(fèi)結(jié)構(gòu)就決定了旅游景區(qū)走傳統(tǒng)的那種“靠門票吃飯”的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)不能適應(yīng)市場發(fā)展形勢。因?yàn)槁糜握吒釉敢庠诼糜钨徫?、娛樂休閑等非基本旅游消費(fèi)方面增加消費(fèi)支出，而景區(qū)卻強(qiáng)求消費(fèi)者在門票上多掏錢，結(jié)果可想而知。因此，旅游景區(qū)要想獲得更大的綜合經(jīng)濟(jì)收益，只有走多元化發(fā)展道路，必須在旅游購物、娛樂休閑等非基本旅游消費(fèi)產(chǎn)品方面大做文章。

二、旅游景區(qū)盈利模式選擇

進(jìn)入休閑時代，傳統(tǒng)的以門票收益為主的盈利模式已經(jīng)不能適應(yīng)旅游市場需求的變化。在新的市場形勢下，旅游景區(qū)如何選擇最佳的盈利模式以獲得最大化、可持續(xù)盈利能力？筆者認(rèn)為，全方位拓展景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈的盈利模式是最佳選擇。景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈包括三層的含義：景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈的核心是門票、游樂項(xiàng)目；價值鏈的橫向延伸是在旅游景區(qū)通過向旅游者的餐飲、住宿、購物等相關(guān)外延服務(wù)來獲取盈利；價值鏈的縱向延伸是旅游景區(qū)相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)拓展，例如節(jié)慶、會展、招商、影視、廣告、房地產(chǎn)等而達(dá)到盈利目的。而全方位拓展景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈的盈利模式指旅游景區(qū)在經(jīng)營核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)拓展產(chǎn)業(yè)鏈的寬度、延伸產(chǎn)業(yè)鏈的深度，以全方位滿足目標(biāo)顧客的需要并實(shí)現(xiàn)景區(qū)最大化、可持續(xù)盈利能力的盈利模式。它與傳統(tǒng)的景區(qū)盈利模式的區(qū)別在于業(yè)務(wù)重點(diǎn)的不同，傳統(tǒng)的景區(qū)盈利模式以門票收益為主，而全方位拓展景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈的盈利模式則強(qiáng)調(diào)收益主要來源于景區(qū)的橫向關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)以及縱向關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。

1.拓寬景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈

在旅游景區(qū)的景點(diǎn)、娛樂項(xiàng)目等核心業(yè)務(wù)吸引旅游者來到景區(qū)的基礎(chǔ)上，深度開發(fā)相關(guān)旅游衍生行業(yè)（包括“食、住、購、娛”等），豐富旅游產(chǎn)品、服務(wù)的類型，提高景區(qū)旅游產(chǎn)品與服務(wù)檔次，以全方位地滿足旅游者的需求，最大程度地提高景區(qū)的綜合收益。針對旅游市場需求變化的特點(diǎn)，旅游景區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時應(yīng)突出特色性、體驗(yàn)性、文化性。在特色性方面，旅游景區(qū)應(yīng)突出自己與眾不同的特色，充分利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的地域優(yōu)勢，按照先環(huán)境后產(chǎn)品的思維方式，將當(dāng)?shù)鬲?dú)特的自然資源、人文環(huán)境融入到景區(qū)旅游產(chǎn)品開發(fā)中去，以塑造獨(dú)一無二的休閑體驗(yàn)。例如有溫泉資源的景區(qū)可以將溫泉與景觀相結(jié)合，讓旅游者體驗(yàn)“湯治文化”的獨(dú)特魅力。在體驗(yàn)性方面，景區(qū)應(yīng)結(jié)合自身資源優(yōu)勢開發(fā)游客參與性主題娛樂項(xiàng)目，既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷，又為其提供了交流的平臺，滿足了顧客的交際需求。例如設(shè)計(jì)旅游者參與制作工藝紀(jì)念品的活動，既給人全新的勞動體驗(yàn)又避免了旅游紀(jì)念品千人一面的狀況；有飲食特色的旅游景區(qū)可以開辟現(xiàn)摘、現(xiàn)學(xué)、現(xiàn)做的烹調(diào)學(xué)習(xí)活動。在文化性方面，景區(qū)應(yīng)注重旅游景點(diǎn)以及活動項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，以文化提升景區(qū)產(chǎn)品的附加值，滿足旅游者心理需求和精神需求。景區(qū)經(jīng)營者在設(shè)計(jì)旅游景點(diǎn)、活動項(xiàng)目時應(yīng)圍繞著文化這根主題軸線而展開，在景區(qū)環(huán)境、建筑、旅游服務(wù)設(shè)施（旅游景區(qū)、飯店、餐廳、旅游娛樂場所、購物商店等）、服務(wù)項(xiàng)目、旅游產(chǎn)品等方面都要托出文化的氛圍，從而給旅游者留下獨(dú)特的文化體驗(yàn)。例如在旅游景區(qū)的一間普通的餐廳，原來一杯飲料的價格是5元，如果將其改造成為具有地域古建筑特色的餐廳，加上旋律優(yōu)美的古典音樂，那么這杯飲料的價格就會是50元或者更多。

2.延伸景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈

利用景區(qū)的資源優(yōu)勢將景區(qū)業(yè)務(wù)向關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展，例如旅行社、旅游交通、飯店業(yè)、房地產(chǎn)、廣告、會展、影視、文化等行業(yè)整合在景區(qū)業(yè)務(wù)中，通過對景區(qū)資源的優(yōu)化配置，合理調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)之間的利益關(guān)系，降低生產(chǎn)成本，提高生產(chǎn)效率，從而提高景區(qū)盈利能力。浙江宋城集團(tuán)就是典型依靠延伸景區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的方式迅速成長起來的景區(qū)企業(yè)。宋城集團(tuán)在經(jīng)營宋城主題公園的基礎(chǔ)上，大量購置景區(qū)周圍土地，開發(fā)房地產(chǎn)、賓館、溫泉度假村、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等；不斷延伸景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、高等教育、電子商務(wù)等領(lǐng)域。旅游景區(qū)在延伸產(chǎn)業(yè)價值鏈，開展多元業(yè)務(wù)經(jīng)營時應(yīng)注意處理景區(qū)業(yè)務(wù)與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的關(guān)系。首先，景區(qū)在選擇拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域時應(yīng)結(jié)合景區(qū)的資源優(yōu)勢，例如區(qū)位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、人才優(yōu)勢等，新拓展業(yè)務(wù)借助景區(qū)資源優(yōu)勢可以提高其市場成功的概率。例如宋城集團(tuán)就利用宋城主題公園良好的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，大量購置景區(qū)周圍土地用來開發(fā)景觀房地產(chǎn)；利用開發(fā)房地產(chǎn)所賺取的巨額利潤以及良好的市場聲譽(yù)又支撐了宋城主題公園的發(fā)展。其次，在處理景區(qū)業(yè)務(wù)與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)地位關(guān)系時應(yīng)注意“主次分明”，即始終要將景區(qū)業(yè)務(wù)作為最根本、最主要的業(yè)務(wù)，景區(qū)的資源只有首先在保障景區(qū)發(fā)展需求的基礎(chǔ)上才能考慮將閑置資源用于發(fā)展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。如果景區(qū)沒有閑置資源或者關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)需要占用景區(qū)經(jīng)營資源時，景區(qū)最明智的做法就是守住本業(yè)。

總之，在休閑時代旅游市場需求變化的新形勢下，旅游景區(qū)應(yīng)創(chuàng)新思維，采取全方位拓展景區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈的盈利模式以獲得最大化、可持續(xù)的盈利能力。這不僅關(guān)系到景區(qū)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且對于促進(jìn)我國旅游景區(qū)業(yè)健康、快速發(fā)展意義重大。

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第9篇：房地產(chǎn)盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】 綜合網(wǎng)站； 垂直網(wǎng)站； 盈利模式

門戶網(wǎng)站，是指通向某類綜合性互聯(lián)網(wǎng)信息資源并提供有關(guān)信息服務(wù)的應(yīng)用系統(tǒng)。高速發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有力地促進(jìn)了各類網(wǎng)站的應(yīng)運(yùn)而生。按照其提供信息服務(wù)特點(diǎn)的不同，門戶網(wǎng)站主要分為兩種大的類型：綜合門戶網(wǎng)站和垂直門戶網(wǎng)站。前者在我國典型的有新浪、網(wǎng)易和搜狐等，主要提供新聞資訊、搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)郵箱、在線游戲、移動增值、電子商務(wù)、解決方案等的服務(wù)，占有較高的人氣與整合營銷優(yōu)勢；后者則專注于某一領(lǐng)域（或地域）如IT、財經(jīng)、娛樂、體育、房產(chǎn)、汽車，在內(nèi)容與服務(wù)方面更加專業(yè)、靈活和有深度，用戶的粘性、精準(zhǔn)度較高，在細(xì)分人群的規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)方面顯現(xiàn)價值。兩種類型的網(wǎng)站盈利模式不同，各有優(yōu)勢也各有軟肋。在新的互聯(lián)網(wǎng)格局不斷變化的情況下，綜合門戶網(wǎng)站面臨著垂直行業(yè)網(wǎng)站的嚴(yán)重挑戰(zhàn)，靠專業(yè)領(lǐng)域廣告投放為主要盈利來源的垂直門戶網(wǎng)站的業(yè)務(wù)模式也亟需轉(zhuǎn)型。筆者比較分析兩種類型門戶網(wǎng)站的盈利模式，以此為其下一步的盈利空間探索提供參考，也為整個網(wǎng)絡(luò)企業(yè)創(chuàng)新盈利模式打開一種思路。

一、綜合型門戶網(wǎng)站與垂直門戶網(wǎng)站盈利模式比較

門戶網(wǎng)站作為商業(yè)型網(wǎng)站，盈利是其核心目標(biāo)。盈利模式是指企業(yè)通過一系列業(yè)務(wù)流程創(chuàng)造價值，形成產(chǎn)品或服務(wù)流、資金流、信息流，并從客戶獲取收益的商業(yè)系統(tǒng)。簡單的說，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。其基本構(gòu)成要素有以下幾個方面：利潤點(diǎn)、利潤對象、利潤杠桿和利潤屏障等。

（一）從利潤點(diǎn)進(jìn)行分析

利潤點(diǎn)是指企業(yè)獲得利潤的產(chǎn)品或服務(wù)。我國綜合門戶網(wǎng)站發(fā)展至今已經(jīng)從最初單純的網(wǎng)絡(luò)廣告收入發(fā)展到多元化收入，如新聞、搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)接入、影音資訊、電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)游戲等。如從2011年一季度三大綜合門戶網(wǎng)站與垂直門戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)的利潤點(diǎn)比較（表1）中可以看出，網(wǎng)易、搜狐與新浪三大綜合門戶網(wǎng)站的收入來源主要集中在網(wǎng)絡(luò)廣告、在線游戲和移動增值三大領(lǐng)域。當(dāng)然，由于技術(shù)與品牌定位不同，其各自有自己的主打產(chǎn)品。如網(wǎng)易憑借其技術(shù)優(yōu)勢，一直走自主開發(fā)網(wǎng)絡(luò)游戲之路，游戲業(yè)務(wù)在總營收中占較大比重；新浪網(wǎng)主打新聞牌贏得口碑，由此帶來網(wǎng)絡(luò)廣告的提升，其廣告比重占七成之多，移動增值業(yè)務(wù)也占有不小的份額。

相對而言，行業(yè)垂直門戶網(wǎng)站的業(yè)務(wù)則比較專一。如1999年創(chuàng)立的搜房網(wǎng)，其最大的業(yè)務(wù)是網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)，即網(wǎng)絡(luò)廣告，雖然2011年一季度相比之前有所下降，但仍占據(jù)搜房網(wǎng)總營收的60%以上；第二項(xiàng)業(yè)務(wù)是分類信息服務(wù)，這主要是二手房和家居集團(tuán)的搜索廣告和研究集團(tuán)的線下排名服務(wù)；再次是研究集團(tuán)的數(shù)據(jù)庫服務(wù)和研究報告，這些營收不多的小業(yè)務(wù)統(tǒng)稱增值服務(wù)，可見搜房網(wǎng)的基本利潤點(diǎn)在于為整個房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)和個人提供信息與服務(wù)。

（二）從利潤對象進(jìn)行分析

利潤對象指企業(yè)客戶。不同類型的門戶網(wǎng)站設(shè)置多種欄目、提供多種服務(wù)來吸納不同類型的用戶，以此作為獲取利潤的充分條件。網(wǎng)易、新浪等三大綜合門戶網(wǎng)站，利用巨大的人氣，幾乎延伸到所有行業(yè)，其在品牌知名度、用戶數(shù)、跨行業(yè)等方面具有垂直類網(wǎng)站難以企及的優(yōu)勢，而后者則在用戶精準(zhǔn)度和行業(yè)服務(wù)深度方面有著自己的特色。如上文提到的搜房網(wǎng)，其業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)新房、二手房、租房、別墅、寫字樓、商鋪、工業(yè)廠房、家居、裝修裝飾等各個行業(yè)，它依托門戶網(wǎng)站及數(shù)據(jù)庫處理中心，在為房地產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)提供服務(wù)的同時，收取信息服務(wù)費(fèi)及廣告費(fèi)，這是其盈利模式的關(guān)鍵所在。再如中國垂直汽車網(wǎng)站易車網(wǎng)，除了廣告服務(wù)，其特色收費(fèi)服務(wù)占了收入的很大一部分，這主要都是針對汽車消費(fèi)者、汽車廠商和經(jīng)銷商客戶而設(shè)置的，包括：（1）“車易通”，是為汽車經(jīng)銷商提供的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺，經(jīng)銷商可以利用這個軟件，管理汽車營銷的全過程；（2）“優(yōu)卡網(wǎng)”，為二手車買賣雙方提供車輛出售、求購信息、網(wǎng)上議價交流、車源檢查、車源對比、專家在線指導(dǎo)、市場資訊等服務(wù)內(nèi)容；（3）專注于為汽車消費(fèi)者提供汽車互聯(lián)網(wǎng)咨詢服務(wù)，為汽車廠商和經(jīng)銷商提供互聯(lián)網(wǎng)營銷解決方案。

（三）從利潤杠桿進(jìn)行分析

利潤杠桿是指企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)以及吸引客戶購買和使用企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的一系列業(yè)務(wù)活動，反映的是企業(yè)的一部分投入。目前，不管是綜合網(wǎng)站還是垂直網(wǎng)站，雖說廣告依然是其重要的收入，但兩者對新聞資訊、線下服務(wù)等其他業(yè)務(wù)都是較為重視的，以形成未來發(fā)展?jié)摿Φ挠欣麧櫢軛U。如網(wǎng)易在主打產(chǎn)品之一“電子郵箱”方面一再加大投入力度，包括電子郵箱的安全技術(shù)研發(fā)投入，保證用戶傳輸和接收文件的安全性，以及設(shè)計(jì)個性化友好的界面，滿足用戶個性化的需求。除此之外，網(wǎng)易還推出了即時通訊工具、搜索工具、電子賀卡等產(chǎn)品。與此同時，2011Q1新浪微博在研發(fā)和營銷方面投入了較大的成本，但研究發(fā)現(xiàn)，“新浪微博”也為新浪網(wǎng)帶來了流量的極大增長。

同樣，垂直門戶網(wǎng)站也在不斷探索自己的發(fā)展邏輯，以對企業(yè)的發(fā)展起到必要的輔助作用。如“搜房網(wǎng)”2008年在覆蓋全國75個城市的基礎(chǔ)上制定了“百城計(jì)劃”，目前已經(jīng)覆蓋全國107個城市，其旨在通過地域及上下游的擴(kuò)張，形成一條完整的產(chǎn)業(yè)價值鏈，以此形成與綜合門戶網(wǎng)站相競爭的 籌碼。

（四）從利潤屏障進(jìn)行分析

利潤屏障是指企業(yè)為了防止競爭者掠奪本企業(yè)的利潤而采取的防范措施。綜合門戶網(wǎng)站“大而全”，但分配到各個頻道的資源以及專注程度卻遠(yuǎn)比不上垂直網(wǎng)站。所以，如何將已有業(yè)務(wù)捆綁進(jìn)行資源共享，并尋求新的利潤屏障是前者不得不考慮的。如2010年搜狐投入2億人民幣用于正版高清長視頻，原因就在于其更能吸引高端品牌廣告主的關(guān)注和投放。之后的財報數(shù)據(jù)顯示，相比前兩季度，搜狐視頻的業(yè)績明顯扭轉(zhuǎn)，其高清視頻頻道的日均播放次數(shù)較上一季度增長約40%。另一方面，垂直門戶網(wǎng)站也在以其定位屬性與所擁有的資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行功能性業(yè)務(wù)的開拓，以保護(hù)自己的“奶酪”不為他人所動。如搜房網(wǎng)目前在北京、上海等一線城市繼續(xù)擴(kuò)大份額，在二三線城市擴(kuò)張和細(xì)化業(yè)務(wù)的同時，也在探索一些新的收費(fèi)模式。

二、綜合門戶網(wǎng)站與垂直門戶網(wǎng)站新競爭格局與各自軟肋分析

艾瑞咨詢的《2010年中國網(wǎng)絡(luò)廣告市場調(diào)研報告》顯示：在其調(diào)查的334個企業(yè)中，投放過網(wǎng)絡(luò)廣告的企業(yè)占58.4%，沒有投放過網(wǎng)絡(luò)廣告的企業(yè)占41.6%。伴隨網(wǎng)絡(luò)營銷知識的普及以及認(rèn)知的推廣，更多傳統(tǒng)企業(yè)將會試水網(wǎng)絡(luò)營銷，中國網(wǎng)絡(luò)廣告市場尚存較大發(fā)展空間。

與此同時，中國互聯(lián)網(wǎng)仍在蓬勃發(fā)展中，網(wǎng)絡(luò)普及帶來的細(xì)分需求的人群規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，這必將為各種類型網(wǎng)站的發(fā)展帶來新的發(fā)展空間。綜合與垂直兩個類型的門戶網(wǎng)站必將憑借自身不同的優(yōu)勢拓展各自的業(yè)務(wù)和生存空間。但與此同時，競爭的激烈程度也將愈演愈烈。

（一）垂直門戶的存在、發(fā)展及快速蔓延對綜合門戶形成嚴(yán)重挑戰(zhàn)

中國網(wǎng)民數(shù)量的激增，進(jìn)一步導(dǎo)致了對IT、房地產(chǎn)、旅游、金融理財?shù)刃袠I(yè)的資訊、產(chǎn)品報價、互動需求人數(shù)的細(xì)分，成為支撐行業(yè)垂直網(wǎng)站高速發(fā)展的動力。從行業(yè)層面來看，垂直門戶網(wǎng)站以其深度內(nèi)容建設(shè)優(yōu)勢、地區(qū)分站優(yōu)勢及其與相關(guān)行業(yè)廠商/經(jīng)銷商服務(wù)優(yōu)勢，贏得了眾多客戶的廣泛認(rèn)可，也成為行業(yè)發(fā)展的主要推動者。同時也使得綜合門戶和垂直門戶網(wǎng)站的市場競爭加劇。如艾瑞數(shù)據(jù)顯示，2009年度IT產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)廣告的投放媒體分布明顯偏重于垂直IT網(wǎng)站，其中綜合門戶網(wǎng)站的投放費(fèi)用比例占31%，而在垂直IT類網(wǎng)站的投放比例則達(dá)53%。

（二）綜合門戶網(wǎng)站趨于在垂直領(lǐng)域做更多的嘗試

垂直門戶網(wǎng)站快速的蔓延、發(fā)展對新浪、搜狐等綜合門戶的挑戰(zhàn)不容忽視，但這并不意味著綜合門戶就已喪失存在的必要和反擊的力量。畢竟廣大網(wǎng)民對網(wǎng)站的訪問，對資訊、產(chǎn)品與服務(wù)等獲取的習(xí)慣決定了兩種類型網(wǎng)站的生存。當(dāng)前大的綜合門戶網(wǎng)站正趨向利用其品牌、用戶以及平臺優(yōu)勢，向垂直門戶過渡，開拓更加多元化的收入來源。如新浪與中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）合資建立新浪樂居，其影響力目前已從一線城市擴(kuò)張到二三線城市，同時也提高了新浪整個網(wǎng)站的知名度和用戶威信度。新浪與CRIC合作對于房地產(chǎn)垂直門戶的戰(zhàn)略布局，充分展現(xiàn)了拆分融合大于整體的價值升華。

（三）兩種類型網(wǎng)站的各自軟肋分析

中國網(wǎng)絡(luò)廣告的市場目前已經(jīng)開始初現(xiàn)多元與細(xì)分趨勢，雖然綜合門戶網(wǎng)站具有核心的競爭力，垂直門戶網(wǎng)站所采用的直營模式依然受到行業(yè)廣告主的青睞，但兩種類型的網(wǎng)站同樣都存在軟肋，制約著其發(fā)展。

綜合門戶網(wǎng)站占有著較高的人氣與平臺優(yōu)勢，對于針對比較大眾市場的產(chǎn)品來說，綜合性門戶是不二之選，但這恰是綜合網(wǎng)站的不足。相比而言，如果客戶的產(chǎn)品針對專業(yè)市場群，在廣告價格相差不大的情況下，則垂直門戶比綜合門戶具有更大的廣告價值優(yōu)勢。另外，各大綜合門戶網(wǎng)站盈利模式總體來看仍然較為單一，其雖然在產(chǎn)品多元化的對抗競爭中各有側(cè)重，但服務(wù)方面大致相同，存在著同質(zhì)化競爭。面對互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容與商務(wù)整合時期的到來，綜合門戶網(wǎng)站還需在多樣化服務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析用戶需求，提供個性化、差異化的服務(wù)，才能在細(xì)分市場領(lǐng)域建立利潤屏障，獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。

而就垂直門戶網(wǎng)站來說，其要走出地域門檻還需要解決面對面的服務(wù)問題。垂直網(wǎng)站客戶大部分集中在本地和周邊城市，在區(qū)域化業(yè)務(wù)拓展的情況下，如何贏得會員與客戶的信任，在互聯(lián)網(wǎng)上做到讓大老遠(yuǎn)的一個用戶給你外地的一家網(wǎng)站打錢，成為它的會員，還需要下一番功夫。在垂直門戶發(fā)展電子商務(wù)業(yè)務(wù)，交易過程中需要面對面溝通、驗(yàn)貨，并且資金交易量比較大，一般企業(yè)需要銀行作為第三方才會覺得比較安全，所以其物流和資金流的解決仍然需要一段時間。另一方面，垂直門戶網(wǎng)站的搜索引擎比一般的大眾搜索引擎更具有精確性、專業(yè)性，但是目前部分行業(yè)的垂直網(wǎng)站搜索引擎不但搜索不精確，而且功能單一，沒有把搜索引擎與網(wǎng)站本身的功能互動起來，為用戶更方便、更快速地尋找信息提供便利，這些都是亟待解決的問題。

三、趨勢與前景展望

互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的核心在于合作、共贏、跨界。對于新形勢下存在相互競爭，同時各自又都存在發(fā)展瓶頸的綜合門戶網(wǎng)站與垂直門戶網(wǎng)站來說，關(guān)鍵是整合相互的資源優(yōu)勢、合縱連橫。通過行業(yè)間聯(lián)合或者上下游的擴(kuò)張，形成盡量完整的產(chǎn)業(yè)鏈。誰先占得先機(jī)，且在這個領(lǐng)域整合得最完整，誰就有可能成為在互聯(lián)網(wǎng)時代的領(lǐng)頭羊。

（一）合縱連橫成合動力

在這方面可以有多種類型：其一，“自有垂直網(wǎng)站+合作門戶頻道”。以易車網(wǎng)為例，其與TOP10網(wǎng)站中的騰訊、新浪、網(wǎng)易三大門戶均開展了深度合作，建立起“自有垂直網(wǎng)站+合作門戶頻道”的核心優(yōu)勢，使其覆蓋和影響了更廣泛的人群。如此，更具有了進(jìn)一步深入發(fā)展的資源。其二，“通用搜索+垂直門戶”。如前面提到的CRIC與百度達(dá)成戰(zhàn)略合作，合作后的樂居信息資訊全面占據(jù)百度最優(yōu)勢資源，達(dá)到覆蓋中國99%購房人群。另對搜索引擎企業(yè)來說，也是一個業(yè)務(wù)突破：首先，為搜索引擎市場引入新的競爭元素，垂直門戶的豐富資訊將為搜索商輸送較為完備的信息資源；其次，搜索引擎是電子商務(wù)的重要入口，與搜索引擎廠商建立良好的合作關(guān)系，將直接支持垂直網(wǎng)站業(yè)務(wù)的順利發(fā)展，也有利于用戶體驗(yàn)的便捷性和完整性。其三，“垂直網(wǎng)站+電子商務(wù)”。目前，專業(yè)領(lǐng)域廣告投放是大部分垂直網(wǎng)站的主要盈利來源，這種業(yè)務(wù)模式已面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。未來的競爭，需要把來自于目標(biāo)客戶的需求與聯(lián)盟成員共享，同時要挖掘那些潛在的需求，垂直網(wǎng)站加上電子商務(wù)的模式將有利于整合產(chǎn)業(yè)鏈的上、下游關(guān)系。

（二）創(chuàng)新策略獲新生機(jī)

在基于自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新盈利模式與策略，這也是一種發(fā)展的新思路。如合作后的百度樂居利用新浪樂居房地產(chǎn)資料庫的樓盤信息系統(tǒng)，不但整合了房產(chǎn)新聞，還創(chuàng)造了一種按效果付費(fèi)的新型互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，即百度樂居效果營銷服務(wù)。該服務(wù)將房產(chǎn)信息搜索與400電話系統(tǒng)整合起來，每個樓盤都與專屬的400電話分機(jī)號綁定，用戶通過網(wǎng)頁上的400電話即可直接與開發(fā)商溝通，這大幅降低了單個客戶營銷成本，使得旗下行業(yè)頻道再獲新機(jī)。再如，垂直行業(yè)網(wǎng)站淘寶推出的“按成交付費(fèi)”的新模式，為用戶提供專業(yè)的導(dǎo)購信息和一鍵到位的便捷購物體驗(yàn)，短短幾個月內(nèi)吸引了上百萬參與者，成為其除廣告收入外的另一個盈利模式。

總之，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)是一個迅速發(fā)展的行業(yè)，在這個不斷更新、變化的空間，任何暫時的優(yōu)勢及其領(lǐng)先地位都有可能被隨時超越，所以，無論是綜合門戶網(wǎng)站還是垂直門戶網(wǎng)站，需要做的是在自身品牌和平臺優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，不斷地探索、創(chuàng)新，或強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合追求協(xié)同發(fā)展，以此才能真正去開拓所說的多元化收入來源，在未來互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)方面取得絕對領(lǐng)先的地位。

【參考文獻(xiàn)】

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