物業(yè)信用管理辦法精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)信用管理辦法范文

關(guān)鍵詞：個人信用信息；個人信用體系；個人信用機(jī)構(gòu)

一、深圳市個人信用體系現(xiàn)狀

（一）建立了信用征信公司

2001年3月，深圳鵬元征信有限公司正式籌建，其個人信用征信系統(tǒng)于2002年8月試運(yùn)行，2003年10月份正式對外開放，向社會公眾提供個人信用查詢服務(wù)，向聯(lián)網(wǎng)單位提供《個人信用報告》查詢服務(wù)，年提供各類信用報告超過2000萬份。目前，該系統(tǒng)用戶已遍布全國，包括銀行、保險公司、信用卡中心等機(jī)構(gòu)及部分政府部門。系統(tǒng)在政府境外投資行政審批、個人勞動就業(yè)支持核查、電信或移動用戶開戶審核、銀行信用卡發(fā)放等領(lǐng)域得到廣泛使用，為防范和化解社會信用風(fēng)險、推進(jìn)誠信社會的建立和發(fā)展，起到了積極有效的作用。

（二）出臺了信用征信管理辦法

為了將個人信用體系納入法制化軌道，深圳于2002年開始實施《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》?！掇k法》將個人信用信息分列為四大類：一是個人身份情況，包括姓名、婚姻及家庭成員狀況、職業(yè)、學(xué)歷等；二是商業(yè)信用紀(jì)錄，包括在各商業(yè)銀行的個人貸款及償還記錄，個人信用卡使用等有關(guān)記錄；三是社會公共信息記錄，包括個人納稅、參加社會保險以及個人財產(chǎn)狀況變動等記錄；四是有可能影響個人信用狀況的涉及民事、刑事、行政訴訟和行政處罰的特別記錄。這表明深圳個人信用的制度建設(shè)已先行了一步，賴賬、行騙者將永遠(yuǎn)被拒于“信用”的大門外。這一初步的地方法規(guī)框架，填補(bǔ)了我國個人信用法規(guī)制度建設(shè)方面的空白，在法律上具有深遠(yuǎn)的意義。

二、目前深圳個人信用體系發(fā)展中存在的問題

（一）認(rèn)識不足

雖然深圳個人信用體系已初步建立，但相當(dāng)多的深圳市民對個人信用仍沒有充分的認(rèn)識。如有些市民輕易將身份證借與他人辦理信用卡，在收到法院傳票后，才知道信用卡是因為銀行對他的信用有所認(rèn)可而批準(zhǔn)辦理的，信用卡是需要信用和還款來買單的。也有些市民沒有認(rèn)識到之前的不良信用記錄會影響到再次申請信用卡，并導(dǎo)致銀行不再授理其信用卡的申請，引發(fā)“拒卡”事件。

（二）個人信用沒有充足的信息

由于深圳地區(qū)電子金融業(yè)的發(fā)展迅速，各種日常生活開支如水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等一般通過銀行自動轉(zhuǎn)賬，大多數(shù)深圳家庭為了交費(fèi)的方便和投資理財?shù)男枰?，一般要開立多個銀行賬戶，如房產(chǎn)、工資、投資、保險等的繳費(fèi)都有不同的賬戶。但由于各家商業(yè)銀行的系統(tǒng)（中資與外資，中資內(nèi)部）尚未完全聯(lián)網(wǎng)，這就給信用征信工作增加了困難。

（三）個人信用等級評估標(biāo)準(zhǔn)未統(tǒng)一

目前，深圳市沒有統(tǒng)一的個人信用評估標(biāo)準(zhǔn)。信用評分的依據(jù)主要包括市民的年齡、性別、工作單位及職業(yè)變更、銀行貸款記錄、社保記錄、手機(jī)繳費(fèi)、水電費(fèi)繳費(fèi)等數(shù)十類，其中最具有實質(zhì)性影響的市民與銀行打交道時留下的記錄，如按揭貸款還款、信用卡透支還款等金融信用信息，但不同單位執(zhí)行起來標(biāo)準(zhǔn)又會不同。

1、商業(yè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)銀行對個人信用的評價主要受每個銀行掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)、分析能力及風(fēng)險管理要求的影響，很難實行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。如農(nóng)行廣東省分行規(guī)定了一套個人信用評級指標(biāo)，對申貸人進(jìn)行信用評判，包括穩(wěn)定指標(biāo)(年齡、婚姻狀況、人壽投保狀況、所在單位年限)、社會地位指標(biāo)(文化程度、行業(yè)類別、崗位性質(zhì))、財產(chǎn)指標(biāo)(夫妻月收入狀況)等都是銀行放貸時的參考依據(jù)。建行廣東省分行參照企業(yè)貸款的評級方法制訂了一套個人信用評級標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的信用級別提供不同的貸款額度，評級指標(biāo)主要有個人的學(xué)歷資格、能力、收入情況，環(huán)境和平時與銀行的關(guān)聯(lián)度等。如被該行評為AAA級的，最高放貸60萬元，AA級的最高可貸10萬元，A級的最高貸款5萬元；而BBB級的貸款1萬元，被評為C級的不給予貸款。

2、征信機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)

深圳鵬元征信系統(tǒng)主要是通過建立數(shù)學(xué)模型對個人信用信息進(jìn)行統(tǒng)計分析，以預(yù)測未來一段時間內(nèi)發(fā)生違約風(fēng)險的可能性，并用一個分?jǐn)?shù)綜合反映個人信用狀況。分?jǐn)?shù)的形成完全由系統(tǒng)自動生成，可有效確保分?jǐn)?shù)的科學(xué)性、客觀性和公正性。評分體系共設(shè)6個等級，從320分到800分，每80分一級，分?jǐn)?shù)越高表示信用狀況越好，信用違約風(fēng)險越低。目前，深圳市民的評分大多數(shù)處于480-560分的區(qū)間段，這意味著整體信用狀況良好。但有些市民在該系統(tǒng)的信用積分偏低，究其原因，主要是該市民缺少銀行的相關(guān)信用記錄，因此征信機(jī)構(gòu)的評分結(jié)果在某種程度上并不能反映市民真正的信用水準(zhǔn)。

由此可見，目前深圳各商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)在個人信用的評估標(biāo)準(zhǔn)上尚未建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）個人信用體系的法律保障不健全

深圳目前只有《個人征信及信用評級管理辦法》和《企業(yè)征信及信用評級管理辦法》，都是指導(dǎo)性的法規(guī)，不具有強(qiáng)制作用。這兩個法規(guī)也未在具體操作上細(xì)化，可操作性不強(qiáng)。法律支持的缺失，必然會增加金融企業(yè)的風(fēng)險，使其在進(jìn)行個人信用評估時無法可依，也可能令有一些“老賴”投機(jī)鉆空子，給金融行業(yè)和執(zhí)法部門帶來不便。

三、建立與完善深圳個人信用體系的思路

（一）加強(qiáng)對深圳市民的信用宣傳

1、學(xué)校教育

梁啟超提出“少年強(qiáng)，則國強(qiáng)，少年智，則國智”，任何教育都應(yīng)該從娃娃抓起，我們應(yīng)該把誠信教育納入深圳各中小學(xué)校課本。讓我們的孩子從小樹立誠信的人生觀，明白良好的信用會對其一生的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，對深圳以及國家將來的發(fā)展都是利大于弊的。

2、媒體宣傳

深圳市政府應(yīng)該加強(qiáng)中華民族的傳統(tǒng)美德教育，可通過電視臺、報紙、廣播等新聞媒體以及社會公告欄等，多宣傳有關(guān)個人信用的公益廣告，使其明白在信用體系完善的社會中，良好的信用將成為一個人的寶貴財富。

（二）完善個人信用資料庫

1、建立深圳市民個人資料庫

征信是首先要做的工作。要通過多種征信渠道開展征信活動，進(jìn)行個人信用資料庫的建設(shè)。如果能夠獲得法律或政府的某種支持，將建立個人信用體系定義為社會的共同責(zé)任，如同“銀行實名制”一樣，征信活動的開展就有了保障。深圳的銀行系統(tǒng)、保險系統(tǒng)、人才市場等等，凡涉及個人信用的所有行業(yè)和部門，必須聯(lián)合起來，共同建立起一套完整的個人信用記錄。個人信用評估公司作為第三方中介機(jī)構(gòu)，可以通過某種形式與上述單位之間搭建起信息交換網(wǎng)絡(luò)，建立龐大的數(shù)據(jù)庫作為個人信用資料的儲存、提供平臺。個人資料庫的內(nèi)容包括：

（1）個人身份信息。要收集完整而正確的個人基本資料，包括姓名、性別、出生日期、身份證號、戶籍所在地、住址、居所、婚姻狀況、家庭成員狀況、收入狀況、工作單位、職業(yè)、學(xué)歷等。

（2）個人投資及金融活動信息。包括買賣股票、債券、收藏品、商業(yè)經(jīng)營等。

（3）個人商業(yè)信用信息。包括在各商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款、償還記錄、個人信用卡使用信息、在商業(yè)銀行發(fā)生的其他信用行為記錄，以及個人與其他商業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)生的信用交易等記錄。

（4）社會公共信息記錄。包括個人收入及繳納個人所得稅信息、個人商業(yè)保險信息、個人養(yǎng)老金、失業(yè)保險金、個人住房公積金、個人房產(chǎn)以及個人財產(chǎn)狀況變動等信息。

（5）影響個人信用狀況的其他信息。包括涉及民事、刑事、行政訴訟和行政處罰的特別記錄，即違反工商、稅務(wù)、公安行政法規(guī)，惡意逃債、偷逃稅費(fèi)、欺詐行為等民事處罰和刑事犯罪信息。

2、建立個人信用管理系統(tǒng)

（1）實行深圳市民個人信用實碼制。目前公安部門已對個人身份證實現(xiàn)唯一化管理，因此可以考慮在市民身份證編碼系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，實行個人信用的實碼制，即將可證明、解釋和驗查的個人信用資料鎖定在一個固定的編碼上，個人所有必要的資料都可存在該編碼下。在個人需要向相關(guān)者提供自己信用情況時，只要出示個人的信用實碼，對方就可以查詢到所需的資料。例如，在首次開設(shè)新的銀行賬戶、辦理工商營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)聘請新員工等必須使用個人的信用實碼，以了解個人信息狀況。

（2）建立深圳市民個人信用賬戶。所謂個人信用賬戶，就是市民個人在銀行儲蓄實名制的基礎(chǔ)上開立的綜合性信用賬戶。這個賬戶以個人信用實碼上的名字為準(zhǔn)，按身份證編碼一人一號，依托于高度發(fā)達(dá)的電子信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，將個人的一切資金往來置于這一基本賬戶下，統(tǒng)一管理個人的資產(chǎn)、負(fù)債業(yè)務(wù)，為個人提供所需的一切金融服務(wù)。實施個人信用實碼制后，每個人的個人資產(chǎn)信用情況都被適時地一一記錄在一張惟一的加密過的個人信用實碼和相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫中。深圳各商業(yè)銀行可以隨時調(diào)閱某個人的資信情況。在具體操作上，應(yīng)把個人的收入（含工薪收入）從現(xiàn)金交易逐步通過轉(zhuǎn)賬記入其個人信用卡賬戶，而銀行個人信用卡開戶又必須以其個人終生惟一的信用號碼為依據(jù)。

（3）個人信用評估體系必須與身份證信息數(shù)據(jù)庫結(jié)合起來管理。如果一個人違背社會制定的個人信用規(guī)章體系，應(yīng)該將此紀(jì)錄在一定時期內(nèi)保留在個人信用實碼中，一定年限后方可撤消，以此作為不守信的一種懲罰。如果個人有不守信的行為，個人信用實碼上將會記錄，這樣一來，欠債人就幾乎不可能享受守信者的待遇。

（三）建立統(tǒng)一的深圳個人信用等級評估標(biāo)準(zhǔn)

深圳在制訂統(tǒng)一的信用評估標(biāo)準(zhǔn)時，可以在目前各商業(yè)銀行個人信用評分規(guī)則、鵬元征信的個人信用評分?jǐn)?shù)學(xué)模型的基礎(chǔ)上，參考香港、上海、北京等地和歐美等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的個人信用評估標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合深圳特殊的經(jīng)濟(jì)政策和人口政策，在基本標(biāo)準(zhǔn)值的基礎(chǔ)上有區(qū)別地上下浮動。個人信用評估指標(biāo)體系可由價值體系和信譽(yù)體系兩部分組成。價值體系包括個人擁有的房、車等有形資產(chǎn)，以及專利、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。信譽(yù)體系包括個人受教育程度、收入水平和穩(wěn)定性、歷史金融信譽(yù)、歷史司法信譽(yù)、社會地位和家庭婚姻狀況、道德等。概括起來可分為個人基本信息、銀行信用信息、個人繳費(fèi)信息、個人資本狀況四大類變量。根據(jù)個人不同情況，通過統(tǒng)一的數(shù)學(xué)模型運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行量化和分類運(yùn)算，最后得出可靠的評估結(jié)果。

（四）借鑒西方國家的經(jīng)驗，建立和完善個人信用制度立法

1、應(yīng)該建立和完善個人信用信息收集法律

目前深圳在個人信用方面只有一部法規(guī)《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》可用。但該法規(guī)并未詳細(xì)規(guī)定如何建立、收集、整理、評估、審核、申訴等，它只是針對以上幾條進(jìn)行了簡單的說明，對實際可操作性缺少具體的指導(dǎo)。因此應(yīng)進(jìn)一步完善《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》，詳細(xì)規(guī)定如何建立、收集、整理、評估、審核、申訴，及如何使其更公平，更具有公正性，尤其是要詳細(xì)規(guī)定如何避免個人隱私信息和數(shù)據(jù)采集過程中可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險。另外，對于個人信用信息采集過程中，除了個人銀行信息之外的信息，如工商、稅務(wù)、房屋、汽車、證券等各種資產(chǎn)的信息征集需要涉及到各個相關(guān)的政府主管部門，如何解決橫跨政府各職能部門的信息采集渠道問題也是法規(guī)中需要明確的。

2、出臺個人信用管理法規(guī)

要對《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》進(jìn)行修訂和完善，規(guī)定有關(guān)部門不提供信用線索或信息失真時的處理辦法，規(guī)定資信公司向銀行提供的信息不真實時的處理辦法，規(guī)定如何保護(hù)市民個人隱私，規(guī)定個人信用數(shù)據(jù)庫如何建立和維護(hù)，明確規(guī)定具體的、可操作性強(qiáng)的、統(tǒng)一的個人信用評估標(biāo)準(zhǔn)，并考慮如何與國際接軌的問題。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：物業(yè)信用管理辦法范文

一、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特性研究。發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、房管等部門和各縣市區(qū)要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)與城市運(yùn)營、房地產(chǎn)業(yè)與民生、房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的研究。按照城市總體規(guī)劃要求，以建設(shè)“現(xiàn)代常德、幸福家園”和打造“區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城市”為導(dǎo)向，以提升城市品質(zhì)、改善居民居住條件和環(huán)境為目的，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究。深入分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對存在的問題，采取有效措施認(rèn)真加以解決；加強(qiáng)市場供求研究，弄清市場總需求，為確定土地供應(yīng)量提供科學(xué)參考；加強(qiáng)需求結(jié)構(gòu)研究，豐富產(chǎn)品類型，滿足購房者多樣性需求，形成供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局。

（三）加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)。創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)理念，提升產(chǎn)品研發(fā)能力，加強(qiáng)新技術(shù)、新材料運(yùn)用，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)節(jié)能環(huán)保的生態(tài)住宅，加快資源節(jié)約與環(huán)境友好的“兩型”社區(qū)建設(shè)。

（四）科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、房管等部門和各縣市區(qū)要根據(jù)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)制定房地產(chǎn)土地供應(yīng)規(guī)劃、保障性住房建設(shè)規(guī)劃、棚戶區(qū)改造規(guī)劃等專項規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。

二、認(rèn)真貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策

（五）加大保障性安居工程建設(shè)力度。發(fā)展改革、財政、國土資源、稅務(wù)等部門要積極落實項目申報、資金投入、土地供應(yīng)、規(guī)劃布局和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策。要實行住房保障可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建立保障性住房建設(shè)資金歸集專戶和融資機(jī)構(gòu)，推行廉租住房共有產(chǎn)權(quán)保障模式，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制。采取政府主導(dǎo)、社會融資、企業(yè)自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作模式，發(fā)揮市場機(jī)制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設(shè)資金，加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)和國有工礦棚戶區(qū)改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問題。

（六）增加住房用地有序供給。國土資源部門應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門出具的宗地規(guī)劃設(shè)計條件擬定供地方案。確定為中低價位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積以及開竣工時間、違約處罰條款等，并寫入出讓合同。

（七）加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，穩(wěn)定住房價格。嚴(yán)格執(zhí)行國家和省有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，規(guī)范預(yù)售許可等項目監(jiān)管行為，抑制投機(jī)投資性購房需求；加大對閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為的查處力度。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

（八）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。工商部門要嚴(yán)格企業(yè)注冊資金管理，依法查處虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門要規(guī)范開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，切實加強(qiáng)日常監(jiān)管，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過多、過濫的問題。外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來我市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，須到住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門登記備案。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行動態(tài)管理。對不具備資質(zhì)的單位或個人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，要嚴(yán)肅查處；對在一定期限內(nèi)沒有開發(fā)業(yè)績或未達(dá)到規(guī)定開發(fā)量的，或有其他違法違規(guī)行為的，責(zé)令限期整改，整改不到位的，視情節(jié)輕重提請原審批機(jī)關(guān)降低開發(fā)資質(zhì)等級，直至注銷資質(zhì)證書。

（九）建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評價體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門要建立房地產(chǎn)企業(yè)（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)）信用管理檔案，將開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)開發(fā)項目、閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等違法違規(guī)行為作為信用評價內(nèi)容，加強(qiáng)對信息錄入、信用評價和披露的管理。加強(qiáng)信用評價成果的運(yùn)用，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用情況作為土地供應(yīng)、企業(yè)資質(zhì)晉級和工商年審時的重要參考。對信用評定等級差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限制新購置土地和開發(fā)新的項目。對信用等級優(yōu)良、開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)高、配合行業(yè)管理、社會責(zé)任感強(qiáng)、社會反響好的企業(yè)實行激勵機(jī)制,支持其發(fā)展壯大。

（十）引進(jìn)培育品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。適當(dāng)引進(jìn)國際國內(nèi)實力強(qiáng)、信譽(yù)好、水平高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；鼓勵本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并聯(lián)合、做大做強(qiáng)，支持有條件的企業(yè)資質(zhì)晉級，培育本地房地產(chǎn)企業(yè)品牌，提高市場競爭力；引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)和考察交流，提高企業(yè)管理和開發(fā)水平，增強(qiáng)企業(yè)社會責(zé)任感。

（十一）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。完善協(xié)會組織，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)研，開展行業(yè)自律，參與企業(yè)信用評價，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的引導(dǎo)、紐帶和維權(quán)作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

（十二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在確?；颈Ｕ献》抗?yīng)的前提下，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)設(shè)計合理、功能完善、質(zhì)量可靠、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)品；鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；鼓勵支持現(xiàn)房、全裝修房銷售，提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。

（十三）優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要塑造城市個性，凸顯城市特色。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案嚴(yán)格把關(guān)，努力打造一批特色鮮明、品質(zhì)優(yōu)良的城市建筑精品。規(guī)劃部門審批時，要審核項目的公共用房和其他公共空間及配套設(shè)施的面積和使用功能，并在相關(guān)圖紙上明確標(biāo)示。業(yè)主共有物業(yè)和業(yè)主公共活動用房一經(jīng)明確不得隨意更改，確需更改的，須經(jīng)業(yè)主大會同意后報規(guī)劃部門審批。規(guī)劃部門審批時，要征求有關(guān)部門意見。

（十四）完善土地供應(yīng)條件。國土資源部門在土地使用權(quán)出讓或劃撥前，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限，城市規(guī)劃設(shè)計條件，物業(yè)、社區(qū)管理和業(yè)主文體活動等公共用房，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求，公共用房和基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠信情況等事項，應(yīng)當(dāng)分別聽取規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門的書面意見，并納入土地供應(yīng)合同的附件內(nèi)容。

（十五）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)準(zhǔn)入。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地競買人資格審查，對用地者欠繳土地出讓價款、未按出讓合同約定開竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力、不履行土地使用合同的，國土資源部門要禁止其在3年內(nèi)參加土地競買。禁止個人和未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與商品房開發(fā)土地競買；對信用等級差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法暫停其參與土地競買。同時加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地競買人資金來源的審查。

（十六）嚴(yán)格土地供應(yīng)原則。城市新區(qū)建設(shè)應(yīng)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的原則，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)成街區(qū)開發(fā)，確保項目功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美及個性突出；舊城區(qū)改造要嚴(yán)格按規(guī)劃進(jìn)行，不得零星開發(fā)，零散地塊應(yīng)建設(shè)街頭綠地、公共停車場、公共廁所或市民文化休閑設(shè)施。

（十七）加強(qiáng)對違規(guī)用地和違規(guī)建設(shè)行為的查處力度。對擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)等違法開發(fā)行為，國土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門應(yīng)依法予以查處。對超出開發(fā)合同約定的動工開發(fā)日期滿1年而未動工開發(fā)的，依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)，并征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。對雖按期開工，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)（十八）制止違規(guī)集資合作建房。嚴(yán)格落實原建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項目。

（十九）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。未取得預(yù)售許可的商品房項目，不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。業(yè)主共有部分不得納入預(yù)售范圍（含屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋），有關(guān)信息應(yīng)在預(yù)售許可證上注明。

規(guī)范項目分期預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先應(yīng)向房管部門申報分期預(yù)售計劃，總建筑面積在6萬平方米（含6萬平方米）以下的項目不得分期預(yù)售，6萬平方米以上的項目分期預(yù)售規(guī)模由房管部門根據(jù)項目實際情況確定。

強(qiáng)化商品房住宅預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并落實預(yù)售許可價格申報和公示制度，明碼標(biāo)價對外銷售。要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。對未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對外公開銷售，不按申報價格及其他預(yù)售方案約定的內(nèi)容銷售以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張等違法違規(guī)行為，要責(zé)令限期整改，暫停其商品住房網(wǎng)上簽約，依法予以處罰，并計入信用檔案。

（二十）加強(qiáng)項目資本金管理和商品房預(yù)售資金監(jiān)管。認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度，將項目資本金專戶儲存。房管部門要制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，切實加強(qiáng)監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將商品房預(yù)售資金全部存入預(yù)售資金專用賬戶內(nèi)，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，預(yù)售資金只能用于相關(guān)的工程建設(shè)。項目資本金、預(yù)售資金根據(jù)建設(shè)進(jìn)度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。違者由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門責(zé)令其限期糾正，并依法予以處罰。

（二十一）完善開發(fā)項目手冊制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，要實行項目手冊制度。內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)基本情況、項目基本情況、項目設(shè)計方案、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式等。

（二十二）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門提出竣工驗收申請，房管部門應(yīng)當(dāng)參加有關(guān)部門組織的驗收。

規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房管、國土資源、市政、園林、消防、人防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的驗收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線電視等部門，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、配合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)項目專項配套設(shè)施建設(shè)。

（二十三）加強(qiáng)商品房交付管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用。商品房交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購房者提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》，落實前期物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋擅自交付使用的，要責(zé)令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二十四）加強(qiáng)商品房合同備案審查。要完善商品房買賣合同示范文本，全面推行商品房網(wǎng)上簽約和商品房合同網(wǎng)上備案。合同應(yīng)對商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬、交付使用條件、產(chǎn)權(quán)登記辦證時間及其違約責(zé)任作出規(guī)定，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和銷售廣告的內(nèi)容作為合同附件，對于選擇性條款要合法、公正。房管部門進(jìn)行備案審查時發(fā)現(xiàn)違法或有失公允、推卸責(zé)任的條款應(yīng)及時責(zé)令補(bǔ)正；要督促履行合同約定，對不履行合同的開發(fā)企業(yè)記入信用檔案，并依法予以查處。

（二十五）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。工商部門要嚴(yán)格按照《中華人民共和國廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)（銷）售宣傳廣告的管理，確保廣告內(nèi)容真實、合法。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示的內(nèi)容和事項即為企業(yè)的承諾，開發(fā)企業(yè)必須履行到位。企業(yè)違法房地產(chǎn)廣告或虛假廣告的，工商部門要依法查處，并記入信用檔案。

五、加強(qiáng)物業(yè)（企業(yè)）服務(wù)管理

（二十六）明確物業(yè)屬地管理原則。房管部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、提高物業(yè)服務(wù)水平的管理和指導(dǎo)。各縣市區(qū)要重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理工作范疇。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會）要對物業(yè)管理小區(qū)（單位）的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會保障、城市管理與創(chuàng)建、計劃生育等各項社會事務(wù)負(fù)責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會）要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會建立聯(lián)系工作機(jī)制。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要服從房管部門的行業(yè)管理，又要服從街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會）的社會事務(wù)和基層組織管理。

（二十七）所有新建商品房小區(qū)必須實行物業(yè)管理，并逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍。

（二十八）加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系；鼓勵企業(yè)兼并聯(lián)合，培育本土品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引進(jìn)外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二十九）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項目管理。規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，建立服務(wù)項目登記制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)項目的接管與退管行為；實行物業(yè)服務(wù)等級制，將物業(yè)服務(wù)等級與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立服務(wù)等級和收費(fèi)的申報制度，公布物業(yè)服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房管、物價部門要聯(lián)合開展達(dá)標(biāo)驗收活動。

（三十）完善和規(guī)范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購商品房必須按規(guī)定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業(yè)主所有，由房管部門按統(tǒng)一歸集代管、專戶存儲的原則進(jìn)行管理。房管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收房屋維修資金的監(jiān)管，確保資金安全。房屋維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房管、物價部門根據(jù)市場情況及項目建安造價等情況適時進(jìn)行調(diào)整。

六、加強(qiáng)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作和其他房地產(chǎn)工作管理

（三十一）國有土地上房屋征收部門要建立健全房屋征收各項管理制度，加強(qiáng)對房屋征收項目、征收補(bǔ)償方案、征收補(bǔ)償資金的管理，保障我市房屋征收與補(bǔ)償工作健康有序進(jìn)行。各級財政部門要統(tǒng)一籌集房屋征收與補(bǔ)償資金，并實行專戶儲存。

（三十二）加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房管部門備案；房管部門要加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，建立完善房地產(chǎn)中介企業(yè)誠信檔案和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師、注冊評估師等專業(yè)人員執(zhí)業(yè)檔案；房管、工商、物價部門要根據(jù)職能職責(zé)，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展。

（三十三）加強(qiáng)二手房交易市場管理。房管部門要在市城區(qū)建立相對集中的房地產(chǎn)中介市場，打造公平、誠信的二手房交易平臺。要加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管，規(guī)范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。

（三十四）加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理。房管部門要嚴(yán)格按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定并實施收件標(biāo)準(zhǔn)和登記程序，規(guī)范房屋登記行為。對缺乏產(chǎn)權(quán)登記必收要件、未經(jīng)驗收或驗收不合格的新建商品房項目不予登記；違法建筑不予登記。開發(fā)建設(shè)單位申請房屋初始登記時應(yīng)將業(yè)主共有部分一并申請登記，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記薄上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。市房管局要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和質(zhì)量抽檢，提高各縣市區(qū)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理水平。

（三十五）加強(qiáng)房屋租賃管理。房管部門要認(rèn)真貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實行房屋租賃登記備案制，加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。工商、公安、人口計生等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)予以支持和配合。

（三十六）加強(qiáng)房地產(chǎn)信息化建設(shè)和管理。建立測繪、預(yù)(銷)售、交易、權(quán)屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，增加房地產(chǎn)信息管理內(nèi)容，提高房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計、分析能力。搞好各職能部門相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)對接，大力開展“市縣信息一體化”建設(shè)工作，搭建基礎(chǔ)測繪平臺，建立統(tǒng)一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。加快建立和完善個人住宅信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。完成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息異地備份工作，確保數(shù)據(jù)信息安全。

七、加強(qiáng)房地產(chǎn)管理隊伍建設(shè)

（三十七）完善管理機(jī)制。市城區(qū)房地產(chǎn)管理除武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)實行直接管理外，常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、區(qū)、西湖管理區(qū)、西洞庭管理區(qū)?？山Y(jié)合實際情況分別實行機(jī)構(gòu)派出制或依法委托制管理。

第3篇：物業(yè)信用管理辦法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；業(yè)主大會；

作者簡介：張農(nóng)科(1964—)，男，江蘇泗陽人，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。

一對我國物業(yè)管理三十年實踐的再認(rèn)識

毋容置疑，我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，順應(yīng)了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補(bǔ)了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的真空，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，使人們知道了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，初步培育了人們的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識。30年來，物業(yè)管理規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員數(shù)量不斷增長，其行業(yè)地位也已初步確立。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國實施物業(yè)管理的房屋總建筑面積超過150億平方米，物業(yè)管理從業(yè)人員人數(shù)超過300萬人，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值超過2000億元。經(jīng)過30年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業(yè)管理作為我國社會發(fā)展中的重要行業(yè)，仍處于初級發(fā)展階段。長期以來，管理模式的簡單復(fù)制、體制機(jī)制的粗放設(shè)計，正把30年來的物業(yè)管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。

1.物業(yè)管理的主體嚴(yán)重錯位

物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理的權(quán)利。但在我國物業(yè)管理的發(fā)展中，業(yè)主的主體地位和權(quán)利長期被漠視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越俎代庖，成為物業(yè)管理活動的主導(dǎo)者?！段飿I(yè)管理條例》更是直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的單一物業(yè)管理方式，通過國家行政法規(guī)的形式維護(hù)了物業(yè)管理中企業(yè)的主導(dǎo)地位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理中主體角色的錯位，客觀上導(dǎo)致了社會對物業(yè)管理產(chǎn)生了錯誤的認(rèn)識，限制了業(yè)主對物業(yè)管理方式的自由決策權(quán)和選擇權(quán)的行使，也為業(yè)主怠于行使共同管理權(quán)利、不履行義務(wù)留下了制度上的口實。

2.物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制完全失靈

任何市場都應(yīng)當(dāng)包含買方和賣方，在物業(yè)服務(wù)市場中，買方是業(yè)主大會，賣方是物業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是對公共部位的管理和服務(wù)，任何單一的業(yè)主不能決定其價格，只有代表全體業(yè)主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業(yè)主的組織就沒有真正的買方。但是，在我國的物業(yè)管理市場上，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主大會在大部分住宅區(qū)還沒有成立，這就使得物業(yè)服務(wù)處于有賣方無買方、物業(yè)服務(wù)強(qiáng)賣強(qiáng)買的狀態(tài)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，即使不提升自己的業(yè)務(wù)水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國的物業(yè)管理行業(yè)整體上缺乏足夠強(qiáng)大的市場競爭壓力和不斷進(jìn)步的動力，市場機(jī)制完全失靈，最終阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

3.物業(yè)服務(wù)與政府應(yīng)提供的公共服務(wù)的邊界不清

在現(xiàn)行物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應(yīng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價值。傳統(tǒng)的建筑區(qū)劃“紅線”，混淆了物業(yè)服務(wù)和公共服務(wù)的邊界，免除了政府應(yīng)該承擔(dān)的公共服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為承擔(dān)起了物業(yè)管理區(qū)域的公共服務(wù)職責(zé)，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。這種狀況導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業(yè)管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負(fù)面影響，也阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。

4.現(xiàn)行的物業(yè)管理制度基本失效

近些年來，物業(yè)管理的深層次矛盾逐漸顯現(xiàn)，因物業(yè)管理引發(fā)的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無減，已經(jīng)嚴(yán)重影響到住區(qū)的生活秩序與和諧社會的建設(shè)，而這些矛盾糾紛都可以從現(xiàn)行物業(yè)管理制度、機(jī)制和物業(yè)管理模式上找到其產(chǎn)生的根源。如果再不變革現(xiàn)行制度，重塑物業(yè)管理模式，則必將葬送物業(yè)管理行業(yè)的前途，也必將危及既有房屋的可持續(xù)管理，甚至將對和諧社會的建設(shè)起到直接的破壞作用。

二我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式存在的主要問題

著眼于我國物業(yè)管理的和諧永續(xù)發(fā)展，我們有必要在肯定物業(yè)管理行業(yè)30年來所做出的貢獻(xiàn)和取得的成就的同時，結(jié)合近年來物業(yè)管理發(fā)展中出現(xiàn)的一系列爭議、矛盾和糾紛，剖析現(xiàn)行物業(yè)管理制度的種種弊端，深刻反思我國物業(yè)管理30年來所形成的物業(yè)管理模式。

1.《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的界定過于狹隘，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定，不符合物業(yè)管理實踐和未來的發(fā)展方向

《物業(yè)管理條例》第二條給出的物業(yè)管理定義中，直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)管理為唯一的物業(yè)管理方式。雖然相對于單位體制下的房屋管理，以企業(yè)為主導(dǎo)的物業(yè)管理方式更加專業(yè)和有效率，但這一規(guī)定明顯忽略了物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主實現(xiàn)其財產(chǎn)權(quán)利的一種方式這一基本事實。這不僅與法律相悖，也與實踐不符。

從法律層面來看，2007年頒布實施的《物權(quán)法》明確了業(yè)主對自身財產(chǎn)的管理權(quán)利和業(yè)主作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)法定“物業(yè)管理人”的身份，其第八十一條對物業(yè)管理方式做出了明確規(guī)定，即“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。可見，《物權(quán)法》至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式：業(yè)主自我管理方式、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。作為比《物業(yè)管理條例》位階更高的重要法律，《物權(quán)法》對于物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展具有一種正本清源、定紛止?fàn)幍慕K極作用。但《物業(yè)管理條例》置《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理的內(nèi)涵和方式于不顧，依然維護(hù)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的“一元化”物業(yè)管理方式。這實質(zhì)上是剝奪了業(yè)主的物業(yè)管理主導(dǎo)權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》的如此規(guī)定使我國物業(yè)管理的現(xiàn)行制度錯過了一次借《物業(yè)管理條例》頒布而自我修復(fù)、矯正方向的重要機(jī)遇。

從實踐層面來看，《物業(yè)管理條例》規(guī)定的單一物業(yè)管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區(qū)品閣小區(qū)的物業(yè)管理即采用了《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主自我管理的物業(yè)管理方式。該小區(qū)全體業(yè)主通過成立“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的方式對小區(qū)實施自管，該自管方式的特點在于社區(qū)服務(wù)中心采取公司制運(yùn)作，小區(qū)業(yè)主是公司股東，全體業(yè)主組成股東大會，業(yè)主委員會相當(dāng)于董事會，社區(qū)服務(wù)中心總經(jīng)理相當(dāng)于公司總經(jīng)理，對業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會對全體業(yè)主負(fù)責(zé)。全國其他地方也出現(xiàn)了很多業(yè)主自我管理物業(yè)的實踐嘗試，并且有些項目已經(jīng)取得了較好的效果。在物業(yè)管理相對發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，業(yè)主大會普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業(yè)經(jīng)理人管理物業(yè)日常事務(wù)，職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)組織選聘專業(yè)服務(wù)公司提供專業(yè)化服務(wù)?？梢?，業(yè)主自我管理和聘請管理人管理已經(jīng)成為物業(yè)管理的重要方式。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對自己所有的物業(yè)具有直接支配和完全排他的權(quán)利。因此，是否管理物業(yè)、如何管理物業(yè)完全取決于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的真正主體。隨著業(yè)主參與意識的提高和自我管理能力的增強(qiáng)，業(yè)主大會作為全體業(yè)主行使共同權(quán)利的組織形式，將在物業(yè)管理中發(fā)揮越來越重要的作用。據(jù)此可以預(yù)見，我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，將是業(yè)主自我管理方式及委托職業(yè)經(jīng)理人管理在內(nèi)的其他管理方式。

2.物業(yè)管理“一體化”模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限，扭曲了物業(yè)管理的核心價值

物業(yè)管理“一體化”模式為深圳首創(chuàng)，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內(nèi)地物業(yè)管理的基本模式?！段飿I(yè)管理條例》更是通過基本定義，對“一體化”管理加以肯定。當(dāng)然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業(yè)行業(yè)的形成和發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。但是，現(xiàn)在看來，“一體化”管理模式具有重大缺陷。

(1)“一體化”管理模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限

在“一體化”管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理區(qū)域為管理邊界，管理內(nèi)容不僅僅是房屋維修養(yǎng)護(hù)，而且包括秩序維護(hù)、消防安全、二次供水、供配電、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、車輛管理等，物業(yè)企業(yè)成了“萬金油式的管家”。這種模式使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了很多本不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。

(2)“一體化”管理模式扭曲了物業(yè)管理的核心價值

物業(yè)管理的核心價值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，并延長其使用壽命。因此，物業(yè)管理的核心應(yīng)是為房屋建筑使用安全服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)重心應(yīng)當(dāng)放在物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理上。但是，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不得不將很大一部分人財物力放在秩序維護(hù)、消防安全、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水供電、車輛管理等本不屬物業(yè)服務(wù)范圍的內(nèi)容上，致使物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)偏離了物業(yè)管理的核心價值。如果任由這種狀況持續(xù)下去，可以預(yù)見，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來之前就都變成了“危房”。

(3)“一體化”管理模式損害了業(yè)主利益

建筑區(qū)劃“紅線”本來僅僅是規(guī)劃學(xué)中的一個概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動之初，政府把小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施轉(zhuǎn)移給了開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商又將其轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，這個過程看似順理成章，但當(dāng)水、電、氣、熱等公共服務(wù)實施后，管理和服務(wù)卻無法再劃清責(zé)任主體，且存在著政府壟斷的公共服務(wù)企業(yè)大量重復(fù)收費(fèi)的問題。在這個過程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業(yè)主利益的“幫兇”。

3.物業(yè)服務(wù)市場主體不健全，市場競爭機(jī)制失靈

30年來，業(yè)內(nèi)人士常常將“物業(yè)管理市場”、“物業(yè)服務(wù)市場”掛在嘴邊，認(rèn)為物業(yè)管理已經(jīng)實現(xiàn)市場化。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)對市場的定義“市場是對某一特定產(chǎn)品或一類產(chǎn)品進(jìn)行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場才能存在。但在目前的物業(yè)管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)管理活動的權(quán)利主體是業(yè)主，業(yè)主行使權(quán)利的組織形式是業(yè)主大會。按照權(quán)責(zé)一致的原則，業(yè)主大會既是物業(yè)管理權(quán)利的行使者，也是物業(yè)管理責(zé)任的承擔(dān)者，因此，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)的買方。但是，目前普遍存在著業(yè)主大會成立難的問題，業(yè)主大會還遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)全覆蓋。況且，即使業(yè)主大會已經(jīng)成立，其法律地位也未被承認(rèn)，其仍處于民事行為能力不完整的狀態(tài)，無法承擔(dān)共同管理的責(zé)任，無法成為市場的主體。這種情況下的業(yè)主大會是不能成為真正意義上的物業(yè)服務(wù)的買方的。而沒有買方這一市場主體，物業(yè)管理當(dāng)然也就沒有形成買賣關(guān)系，雙向選擇和等價有償也就無從談起，如此，市場競爭機(jī)制也就無法正常發(fā)揮其作用。于是，我國的物業(yè)管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導(dǎo)、自演”的劇目。在這個舞臺上，物業(yè)管理企業(yè)既缺乏來自買方主體的有效監(jiān)督，也缺乏市場競爭的強(qiáng)大壓力。

現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同大部分是前期物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)，是在業(yè)主大會尚未成立的情況下簽訂的。在《物業(yè)管理條例》的制度框架下，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位代替業(yè)主大會予以選聘，業(yè)主只能被動地接受建設(shè)單位為其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)價格無從協(xié)商和選擇，只能被動地接受。毫無疑問，在這種制度框架下，建設(shè)單位將從自身利益出發(fā)，壟斷前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和前期物業(yè)服務(wù)價格的制定權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎曾說過，“真正衡量競爭的指標(biāo)只有一個，那就是準(zhǔn)入自由”。在現(xiàn)行物業(yè)管理制度框架下，前期物業(yè)服務(wù)市場是不開放的、不自由的，物業(yè)服務(wù)是被強(qiáng)迫售賣的，業(yè)主是被迫接受物業(yè)服務(wù)的。因此，前期物業(yè)服務(wù)的競爭是不充分的或者根本沒有競爭。

4.業(yè)主大會的法律地位不明確，缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制和有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)主無法實現(xiàn)自我管理

在業(yè)主組織制度設(shè)計方面，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會與業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會的決策形式是召開業(yè)主大會，業(yè)主大會作為權(quán)力機(jī)構(gòu)行使決策權(quán)，業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。但是，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定存在很多矛盾，業(yè)主也根本無法通過業(yè)主大會行使共同管理的權(quán)利。

(1)業(yè)主大會的法律地位不明確

一方面，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主的利益，將業(yè)主大會定位為“決策機(jī)構(gòu)”，決定物業(yè)管理的重大事項；另一方面，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的行為能力卻未作任何規(guī)定，業(yè)主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認(rèn)，沒有訴訟主體資格。也就是說，業(yè)主大會只有決定物業(yè)管理事項的權(quán)力，但無行使決定權(quán)的有效途徑，只是一個有名無實的“權(quán)力機(jī)關(guān)”。而業(yè)主大會的民事主體地位直接關(guān)系著業(yè)主共同利益的保護(hù)，如果業(yè)主大會的法律地位仍然處于不明確的狀態(tài)，業(yè)主的共同管理權(quán)利將無從行使，業(yè)主的共同利益將無法維護(hù)。

此外，一方面，《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”，將業(yè)主委員會定位為業(yè)主大會的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”；另一方面，又規(guī)定業(yè)主委員會有權(quán)“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，從《合同法》角度看，業(yè)主委員會因在合同上蓋章而成為合同的一方當(dāng)事人，但發(fā)生糾紛時業(yè)主委員會因無獨立財產(chǎn)而不能承擔(dān)民事責(zé)任。這就導(dǎo)致出現(xiàn)了這樣一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主委員會是特殊民事行為的權(quán)利主體，但其卻不能成為責(zé)任主體。這項規(guī)定不僅為業(yè)委會可能發(fā)生的腐敗而不承擔(dān)責(zé)任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業(yè)主的利益。

縱觀發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，業(yè)主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國通過判例模式確立了業(yè)主協(xié)會的實體地位，使其具有獨立的行為能力，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，賦予其在訴訟中成為當(dāng)事人的資格；法國和新加坡采用的是自然構(gòu)成模式，在業(yè)主團(tuán)體之始就賦予業(yè)主團(tuán)體完全的行為能力，業(yè)主團(tuán)體是獨立的民事主體。我國香港地區(qū)則是通過登記的方式確立業(yè)主立案法團(tuán)的民事主體地位?？梢钥闯觯ㄟ^給予業(yè)主組織實體化地位，明確業(yè)主團(tuán)體的行為能力，讓業(yè)主切實成為自己物權(quán)的主人，同時承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，讓每個業(yè)主成為合格的公民，是當(dāng)今發(fā)達(dá)國家或地區(qū)共同的和普遍的做法。

(2)業(yè)主大會缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制導(dǎo)致業(yè)主大會“五難”問題突出

業(yè)主大會的“五難”問題，是指業(yè)主大會的啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業(yè)主大會成立的啟動門檻高，導(dǎo)致業(yè)主大會成立啟動難；業(yè)主大會指導(dǎo)部門指導(dǎo)與監(jiān)督的方法和力度不專業(yè)、不到位，甚至出現(xiàn)橫加干涉、不作為、亂作為的現(xiàn)象，造成業(yè)主大會指導(dǎo)部門與業(yè)主之間出現(xiàn)關(guān)系緊張，導(dǎo)致業(yè)主大會籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時限缺乏規(guī)范，導(dǎo)致業(yè)主大會備案難；《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定了業(yè)主大會召開的兩種方式，即集體討論和書面征求意見，但不論哪種方式都難以形成真實、合法、有效、高效的業(yè)主大會決議，導(dǎo)致業(yè)主大會決策難，并且成為業(yè)主大會運(yùn)作過程中存在的最嚴(yán)重的問題；由于業(yè)主大會決策難，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會指導(dǎo)監(jiān)督不專業(yè)，業(yè)主委員會集體辭職等原因，導(dǎo)致業(yè)主大會換屆難。

(3)業(yè)主大會內(nèi)部監(jiān)督無制度，外部監(jiān)督無載體，業(yè)主自我管理不規(guī)范

目前，業(yè)主委員會的權(quán)力濫用問題非常嚴(yán)重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項維修資金；要求物業(yè)企業(yè)免除物業(yè)費(fèi)；要求物業(yè)企業(yè)發(fā)工資；擅自解聘物業(yè)企業(yè)；擅自選聘與其有利害關(guān)系的企業(yè)為服務(wù)單位，等等。更為嚴(yán)重的是，即使上述問題發(fā)生，業(yè)主委員會也幾乎不用承擔(dān)任何責(zé)任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對于業(yè)主組織的監(jiān)督，《物業(yè)管理條例》只規(guī)定了兩條：一是業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利；二是業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。但監(jiān)督權(quán)如何行使，具體監(jiān)督措施是否到位，都缺乏相關(guān)的可操作性規(guī)定，無數(shù)的事實也印證了這種監(jiān)督是無力的。從根本上說，目前對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會缺乏一套健全的內(nèi)外部監(jiān)督制約機(jī)制。

5.管理規(guī)約法律定位不清晰，實施缺乏強(qiáng)制力保障，無法有效約束業(yè)主履行管理責(zé)任

管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定的，約定物業(yè)管理的共同管理權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任事項，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，堪稱業(yè)主自我管理的“憲法”和物業(yè)管理的根本制度。但是，管理規(guī)約制度在內(nèi)容和實施中還存在以下三個方面的問題：《物業(yè)管理條例》雖然將管理規(guī)約規(guī)定為物業(yè)管理七大基本制度之一，但并沒有突出管理規(guī)約的法律地位，也沒有指定可供參考的管理規(guī)約示范文本；《物業(yè)管理條例》沒有對業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等有關(guān)管理規(guī)約的基本事項做出強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)治理等問題依然沒有制度性的解決渠道；業(yè)主大會本身不具有完全民事行為能力，無法通過司法渠道強(qiáng)制業(yè)主履行管理規(guī)約約定的責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)管理規(guī)約實施無法得到有效保障。

而反觀國外和我國港臺地區(qū)，均通過法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施來保障管理規(guī)約的權(quán)威性。如我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》規(guī)定，業(yè)主欠交公共基金和其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的，經(jīng)催繳后仍不給付的，可以訴請法院命其交付，特別嚴(yán)重的情形，還可以訴請法院強(qiáng)制違反管理規(guī)約的業(yè)主遷離。這些規(guī)定為我們下一步完善管理規(guī)約制度提供了參考。

6.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利

前期物業(yè)管理招投標(biāo)，是指建設(shè)單位作為招標(biāo)人自行或委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織購買物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)競爭的一種交易活動。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度設(shè)計中，由建設(shè)單位作為招標(biāo)人代業(yè)主招標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，存在招標(biāo)主體錯位問題，這種做法實質(zhì)上是剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利。從實際效果來看，這一制度已經(jīng)被建設(shè)單位綁架，成為建設(shè)單位逃避物業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的合法外衣。在這種做法下，招投標(biāo)制度具有的公開、公平、公正原則被完全抹殺了。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三項權(quán)利，即對專有部分的專有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)或者“成員權(quán)”，這三項權(quán)利不可分割。業(yè)主在取得了建筑物專有部分所有權(quán)的同時，也就取得了對建筑物共有部分的所有權(quán)，也就當(dāng)然享有對建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的共同管理權(quán)。同理，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分專有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)得一同轉(zhuǎn)讓。因此，業(yè)主在取得建筑物專有部分所有權(quán)后應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使共同管理的權(quán)利，包括確定何種物業(yè)管理方式，是否通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在《物業(yè)管理條例》的框架下，建設(shè)單位僅向業(yè)主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業(yè)主的共同管理權(quán)。毋庸置疑，在前期物業(yè)管理的招投標(biāo)中，作為招標(biāo)人的建設(shè)單位是從自身利益而非業(yè)主利益出發(fā)開展招標(biāo)活動的，實踐也在不斷證明著這種風(fēng)險的客觀存在。前期物業(yè)管理招標(biāo)依法可以采取公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式，換句話說，公開招標(biāo)并不是前期物業(yè)管理招標(biāo)的必然選擇方式。建設(shè)單位往往通過邀請招標(biāo)方式選聘符合其利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在此情況下，建設(shè)單位幾乎處于絕對優(yōu)勢地位，建設(shè)單位想讓哪家企業(yè)中標(biāo)哪家企業(yè)就能中標(biāo)。一般來說，有兩類企業(yè)能夠中標(biāo)：第一類是建設(shè)單位自己成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其為建設(shè)單位利益的代言人；第二類是選擇向建設(shè)單位妥協(xié)、維護(hù)建設(shè)單位利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這類企業(yè)為了取得項目的管理權(quán)，與建設(shè)單位串通招投標(biāo)，損害全體業(yè)主和其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，使得前期物業(yè)管理的招投標(biāo)變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，但在前期的物業(yè)管理階段卻無法參與到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇，以及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格的確定。這是一個十分不合理的事情。

7.前期物業(yè)承接查驗主體缺失，且缺少可操作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，致后期承接查驗無法順利進(jìn)行

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。由此可以看出，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了兩種類型的承接查驗：第一種為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗；第二種為業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗。承接查驗的內(nèi)容包括兩部分：一是物業(yè)管理資料的移交；二是物業(yè)現(xiàn)場的查驗。物業(yè)承接查驗制度的設(shè)立，本為明確建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利，加強(qiáng)建設(shè)與管理的銜接，消除前期開發(fā)所遺留的問題，減少物業(yè)管理的矛盾糾紛，但實際上此目的并未達(dá)到，開發(fā)遺留的問題不僅未見絲毫減少，建設(shè)單位、業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法定的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系亦沒有厘清。

(1)前期物業(yè)承接查驗主體的缺失導(dǎo)致交接主體的混亂

業(yè)主購買房屋時，不僅僅包括相對獨立的房屋單元，即物業(yè)專有部分，還包括不可分割的物業(yè)共有部分。每個單個的業(yè)主對其購買的專有部分享有專有權(quán)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分享有共有權(quán)。建設(shè)單位不僅應(yīng)當(dāng)與每個單個的業(yè)主對專有部分進(jìn)行承接查驗，還應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主組成的業(yè)主大會對物業(yè)共有部分進(jìn)行承接查驗。但是，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位僅僅向業(yè)主移交了物業(yè)專有部分，而把物業(yè)共有部分錯誤地移交給了前期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)物業(yè)承接查驗缺乏具體和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)

建筑物共用部位和共有設(shè)施設(shè)備差異性巨大，查驗方法及查驗標(biāo)準(zhǔn)自然也各不相同，要實現(xiàn)有序和高質(zhì)量的交接查驗，需要制定承接查驗的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定了承接查驗的程序，但在承接查驗制度設(shè)計中，缺乏承接查驗標(biāo)準(zhǔn)這一承接查驗制度中最核心的一環(huán)，使交接查驗雙方均缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為承接查驗的依據(jù)。

(3)業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗無法順利開展

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗是最初的承接查驗，業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗是后續(xù)的承接查驗。如果源頭出了問題，下游的問題就會更多。在第一次承接查驗時，建設(shè)單位如果根本沒有向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工驗收資料、物業(yè)規(guī)劃與建設(shè)的有關(guān)資料，那么，在前期物業(yè)管理階段結(jié)束時，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)然無法向業(yè)主大會進(jìn)行移交，業(yè)主大會也就無法向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行移交。物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的查驗亦存在同樣的問題。事實上，由于前期物業(yè)服務(wù)交接過程中在交接對象上發(fā)生了錯誤和缺乏具體和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)等原因，遂導(dǎo)致了建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗制度流于形式，掩蓋了建設(shè)單位設(shè)計開發(fā)中的問題，諸如房屋質(zhì)量瑕疵、配套設(shè)施不全、共有或共用部分被非法處分等開發(fā)遺留問題被長期地“保留”了下來，即使后期業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)了問題，但因此時建設(shè)單位已經(jīng)撤離，甚至已經(jīng)不復(fù)存在了，亦難以追究建設(shè)單位的相關(guān)責(zé)任。

8.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度和承接查驗制度遺留的大量開發(fā)問題對后期物業(yè)管理的負(fù)面影響

在所有物業(yè)管理的矛盾糾紛中，開發(fā)遺留問題引發(fā)的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度恰恰是引發(fā)開發(fā)遺留問題的主因，因為大多數(shù)中標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是在符合建設(shè)單位利益的前提下被選聘出來的，所以，建設(shè)單位就可以輕而易舉地將不合格的物業(yè)產(chǎn)品交付出去。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的缺陷直接導(dǎo)致了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗流于形式。在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會缺位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替業(yè)主大會與建設(shè)單位辦理承接查驗手續(xù)。但是，目前看來，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分都成為了建設(shè)單位的利益代言人，其他即便與建設(shè)單位之間沒有利益關(guān)聯(lián)，也不會因為物業(yè)管理資料不齊全或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求而放棄接管一個物業(yè)項目，這種狀況最終造成了大量的開發(fā)遺留問題，使業(yè)主的合法權(quán)益遭到侵害?？梢姡捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不能依法承擔(dān)起承接查驗的義務(wù)和責(zé)任，而只有全體業(yè)主(業(yè)主大會)才是與建設(shè)單位辦理承接查驗手續(xù)的最適格的主體，因為他們是物業(yè)管理資料及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)管理資料齊全與否及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備合格與否直接關(guān)系著他們的切身利益。

建設(shè)單位撤出之后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)背負(fù)了大量開發(fā)遺留問題的“黑鍋”，導(dǎo)致業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的產(chǎn)生和信任關(guān)系的缺失，業(yè)主常常以拒交物業(yè)費(fèi)來行使抗辯權(quán)。最終這將導(dǎo)致物業(yè)管理陷入無序的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益雙雙受損的格局。

9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現(xiàn)象，既破壞市場規(guī)律，又妨礙公平競爭

資質(zhì)管理制度是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，政府通過特許權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行干預(yù)和管制，妨礙了市場競爭的作用，不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公平競爭，造成了社會資源的浪費(fèi)，并非監(jiān)管企業(yè)的有效方式。

市場經(jīng)濟(jì)要求的原則是通過市場力量來調(diào)控企業(yè)能否承攬業(yè)務(wù)以及承攬業(yè)務(wù)量的大小。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有通過市場自由競爭才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，而不是通過所謂的為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定不同的資質(zhì)等級來達(dá)到該目的。以資質(zhì)等級的高低決定可承接業(yè)務(wù)的多少是經(jīng)不起推敲的。一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未必有能力管理好更多的物業(yè)項目或更大面積的物業(yè)項目；三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也未必沒有能力管理好30萬平方米的住宅項目。假如一個30萬平方米的住宅項目的全體業(yè)主一致表決選聘一家三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，任何政策法規(guī)也難以有足夠的理由禁止業(yè)主這樣做。而且，《物權(quán)法》已明確規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。從立法目的來看，法律充分尊重了業(yè)主的選擇權(quán)，甚至都不要求必然由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理物業(yè)。如果我們再要求業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，必須按照企業(yè)可承接物業(yè)項目面積的多少進(jìn)行選聘，顯然是違背《物權(quán)法》的立法精神的，亦違背公平競爭的市場原則。

10.資質(zhì)管理制度的實施缺乏可行性，其無法解決無資質(zhì)經(jīng)營、超資質(zhì)經(jīng)營、出租、出借資質(zhì)證書等問題

現(xiàn)實中，有些物業(yè)項目存在著無資質(zhì)經(jīng)營和超資質(zhì)經(jīng)營的問題，但缺乏相應(yīng)可操作的制度規(guī)定予以糾正。以超資質(zhì)經(jīng)營為例，按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款”。從行政處罰的角度來看，警告并罰款操作起來并不難，難的是如何“責(zé)令限期改正”，是責(zé)令企業(yè)限期取得相應(yīng)等級資質(zhì)證書，還是責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項目，就必然存在一定時期的物業(yè)服務(wù)真空，而業(yè)主又須臾離不開物業(yè)服務(wù)。即使責(zé)令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質(zhì)證書的行為，主要表現(xiàn)在個人或者較低資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛靠其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，這種違法行為很難發(fā)現(xiàn)和取證?？梢?，資質(zhì)管理制度實施過程中存在諸多難以解決的問題。這是導(dǎo)致資質(zhì)管理制度形同虛設(shè)的原因所在。

11.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度混亂不堪，無法起到促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的作用

物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是《物業(yè)管理條例》設(shè)定的行政許可?！段飿I(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！睂嵭形飿I(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、提高物業(yè)管理水平、推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要手段。但是，物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度非?；靵y，并不能適應(yīng)當(dāng)前形勢的要求。

(1)物業(yè)管理職業(yè)資格模糊不清，定位不準(zhǔn)

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！睆纳鲜鰲l文可知，凡是從事物業(yè)管理的人員，上至物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理、董事長，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。但實際情況是，全國沒有哪一家企業(yè)能夠做到所有從事物業(yè)管理的人員都具有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對各等級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員數(shù)量方面都有相關(guān)要求，規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員須達(dá)到一定人數(shù)，且須按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。該《辦法》一方面將“物業(yè)管理專業(yè)人員”與“工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員”進(jìn)行區(qū)分；另一方面卻沒有界定清楚“從事物業(yè)管理的人員”、“物業(yè)管理專業(yè)人員”的范圍。在《物業(yè)管理條例》頒布后，陸續(xù)出現(xiàn)了建設(shè)部培訓(xùn)頒發(fā)的物業(yè)企業(yè)經(jīng)理證、勞動部頒發(fā)的物業(yè)管理師、建設(shè)部和人社部頒發(fā)的注冊物業(yè)管理師等幾類資質(zhì)證書。其中，前兩種職業(yè)資格已經(jīng)停止考試或頒證，第三種資格幾經(jīng)波折，剛剛在全國完成第二批考試。人社部和建設(shè)部早在2005年11月16日就制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，但截至目前，還沒有一名物業(yè)管理師完成注冊。后續(xù)也沒有完善的管理措施?？傊?，目前的物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度沒有回答“物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格到底指什么資格”這一問題，也沒有清楚地回答“誰應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格”的問題。

(2)目前的物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度非但沒有起到人員管理規(guī)范的作用，反而帶來了很大的混亂，“借證”問題尤為嚴(yán)重

從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度密切相關(guān)，資質(zhì)等級的取得及晉升都需要相應(yīng)數(shù)量的職業(yè)資格。但是，“借證”現(xiàn)象卻是目前從業(yè)人員管理過程中的一個頑癥，也徹底瓦解了企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得資質(zhì)證書后擅自降低資質(zhì)條件的現(xiàn)象大量存在。物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)等級時須滿足的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員總?cè)藬?shù)及具有中級職稱以上的人數(shù)，企業(yè)通過不正當(dāng)途徑都很容易做到。比如，申請二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。而有些企業(yè)可能一時招聘不到這么多具有相應(yīng)證書的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應(yīng)證書的人，尤其是10人以上的中級職稱人員，但這些企業(yè)仍可以通過“借證”的方式獲得資質(zhì)證書。因為在企業(yè)提出申請時，資質(zhì)審批部門只是進(jìn)行書面材料的審查，并不一對一地進(jìn)行人、證核實，所以企業(yè)能夠輕松取得資質(zhì)證書。資質(zhì)證書取得后，資質(zhì)審批部門也不可能做到經(jīng)常性地核查企業(yè)是否能夠滿足資質(zhì)證書取得時的資質(zhì)條件，因此，企業(yè)取得資質(zhì)證書后擅自降低資質(zhì)條件的現(xiàn)象就不足為怪了?？梢?，目前的物業(yè)管理從業(yè)人員資格管理制度并不能起到對物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行有效監(jiān)管的作用。

12.住宅專項維修資金管理制度運(yùn)行不暢，無法保證物業(yè)共有部分保修期滿后的維修、更新和改造

建立住宅專項維修資金，是為了保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，是保障全體業(yè)主共同利益的基礎(chǔ)之一。但是，當(dāng)前的住宅專項維修資金制度存在很多問題，無法起到應(yīng)有的作用。

(1)專項維修資金的維修范圍模糊不清

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”，其范圍是模糊的，至于對“共用”但所有權(quán)不明晰的部位和設(shè)施設(shè)備，《住宅專項維修資金管理辦法》沒有明確這些部位和設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造是否也應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金承擔(dān)。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個籠統(tǒng)的概念。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，“根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用”等費(fèi)用不得從住宅專項維修資金中列支，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費(fèi)用和住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費(fèi)用的界限很難劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此很容易逃避本應(yīng)由其承擔(dān)的維修義務(wù)，從而造成建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)部位和設(shè)施設(shè)備的失修、失養(yǎng)、壽命縮短，并且影響業(yè)主的正常生活。這一規(guī)定，反而不如《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前“大修、中修、小修”制度對維修范圍和維修年限的規(guī)定明確。

(2)“政府代管制度”和“使用申請審核制度”不具合理性

既然專項維修資金屬于業(yè)主所有，政府也就沒有權(quán)利對專項維修資金進(jìn)行代管?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》中“由建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶”的規(guī)定，極易遭到質(zhì)疑。且不說主管部門所委托的商業(yè)銀行是否是最恰當(dāng)?shù)倪x擇，單說維修資金存定期還是存活期就是一個問題。同理，從所有權(quán)性質(zhì)來看，《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅專項維修資金“使用申請審核制度”亦不合理。

(3)“續(xù)交制度”根本無從操作

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交付額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交”，但沒有規(guī)定如何續(xù)交。除去《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”的規(guī)定，能夠迫使業(yè)主交納首期住宅專項維修資金外，住宅專項維修資金的數(shù)額將有減無增。可見，住宅專項維修資金制度從根本上來說是不可持續(xù)的，因此，也就談不上住宅專項維修資金能夠充當(dāng)物業(yè)的“保命錢”或“養(yǎng)老錢”了。

綜上所述，當(dāng)前企業(yè)主導(dǎo)的物業(yè)一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經(jīng)阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。因此，必須適時徹底改革這種模式，否則，我國的物業(yè)管理就有可能陷入被動不堪、甚或無以為繼的境地。

三關(guān)于再造我國物業(yè)管理模式的構(gòu)想

事實說明，我國的物業(yè)管理不僅僅是某項物業(yè)管理制度出現(xiàn)了問題，而是既有的一體化物業(yè)管理模式已經(jīng)走到了盡頭。在原有模式思路上修修補(bǔ)補(bǔ)，只能是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，顯然不能從根本上解決已經(jīng)暴露出來的物業(yè)管理的矛盾糾紛。因此，必須根據(jù)《物權(quán)法》的基本精神，結(jié)合社會發(fā)展方向，重構(gòu)物業(yè)管理模式，著力構(gòu)建一種業(yè)主大會主導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)市場主體健全、競爭充分、服務(wù)更加專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理新模式。

1.全部物業(yè)項目成立業(yè)主大會，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)買方主體

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，在物業(yè)管理活動中依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任的組織。業(yè)主大會是物業(yè)服務(wù)的買方，是物業(yè)服務(wù)市場的重要組成部分。因此，成立業(yè)主大會，對于業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利和履行責(zé)任、健全物業(yè)服務(wù)市場、促進(jìn)業(yè)主物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、完善社區(qū)治理結(jié)構(gòu)和提升社會管理水平，均具有重大的現(xiàn)實意義。

對于新建物業(yè)項目，首先應(yīng)運(yùn)用“準(zhǔn)強(qiáng)制性”手段組建業(yè)主大會，使業(yè)主大會隨著房屋的交付使用而誕生。當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積一定比例后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助成立首次業(yè)主大會會議籌備組。其次應(yīng)降低業(yè)主大會成立的門檻。應(yīng)規(guī)定“占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主”即可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；研發(fā)業(yè)主電子投票平臺，以此解決時間和空間障礙、提高首次業(yè)主大會會議效率、保證投票過程的公開、公平和透明。再次應(yīng)注重發(fā)揮社會專業(yè)人士和社會組織的作用。首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)聘請具有積極參與意識、專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任組長或顧問，以其專業(yè)知識和能力保障首次業(yè)主大會各項工作的順利進(jìn)行。

對于已經(jīng)入住的物業(yè)項目，一是應(yīng)推動地方政府把業(yè)主大會組建納入政府的職責(zé)范圍，明確各相關(guān)部門在業(yè)主大會組建中的職責(zé)分工，并且應(yīng)建立相關(guān)考核機(jī)制，把業(yè)主大會的組建、規(guī)范運(yùn)作納入各部門、街道的考核內(nèi)容；二是應(yīng)制定政策措施，發(fā)揮社會組織在業(yè)主大會組建中的作用，積極探索向有經(jīng)驗、有專業(yè)能力、有公益心的社會組織購買輔導(dǎo)業(yè)主大會組建的社會服務(wù)。

2.實行業(yè)主大會登記制度，明確業(yè)主大會的法律地位

業(yè)主組織缺乏民事行為能力，已經(jīng)成為當(dāng)前制約業(yè)主行使權(quán)利、履行責(zé)任、維護(hù)業(yè)主權(quán)益和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升的重要因素。當(dāng)前，北京和廣州都已經(jīng)試行業(yè)主大會登記制度，事實證明是可行的。業(yè)主大會登記以后，有利于破解業(yè)主大會行使共有和共同管理權(quán)利的難題，其具體表現(xiàn)在以下三個方面。

(1)可以獨立設(shè)立賬戶

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。根據(jù)此規(guī)定及已有的相關(guān)經(jīng)驗，業(yè)主大會或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會如果經(jīng)營物業(yè)共用部分，需以業(yè)主大會或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)的名義對外簽訂契約。業(yè)主大會登記后，便可持登記證書和機(jī)構(gòu)代碼等資料獨立在銀行開立業(yè)主大會或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)賬戶，以解決經(jīng)營中的資金往來問題。

(2)可以獨立充當(dāng)原告或被告

目前，在物業(yè)管理糾紛案件的訴訟中，業(yè)主委員會成為原告或被告已不鮮見，有些省市法院還以文件的形式建議確認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如2004年重慶市頒布的《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》明確指出：依法成立的業(yè)主委員會可以充當(dāng)原告和被告，訴訟風(fēng)險由全體業(yè)主共同承擔(dān)。其實業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會才是全體業(yè)主共同利益的代表者，相應(yīng)的，以業(yè)主大會的名義從事的活動，后果即應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主大會依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨立充當(dāng)原告或被告。當(dāng)然業(yè)主委員會、部分業(yè)主未依照法律、法規(guī)規(guī)章、管理規(guī)約擅自行事造成民事侵權(quán)和合同違約的，業(yè)主大會不承擔(dān)其行為后果，須由其自己承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

(3)可以登記共有財產(chǎn)

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。據(jù)此，業(yè)主大會具備實體地位后，這些財產(chǎn)即可登記在業(yè)主大會名下，全體業(yè)主即成了名副其實的“股東”，這有利于業(yè)主認(rèn)識到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進(jìn)而有利于物業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)。同樣，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)共用部分收益，也可據(jù)此而名正言順地歸屬到業(yè)主大會的名下，據(jù)此也可使物業(yè)公司明白其行為的邊界，從而有利于預(yù)防矛盾糾紛的發(fā)生，有利于業(yè)主與物業(yè)建立和諧的互動關(guān)系。

3.建立權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管到位、廉潔自律的業(yè)主大會運(yùn)行機(jī)制

業(yè)主大會的規(guī)范運(yùn)作，是業(yè)主正確行使共同管理權(quán)、履行法定責(zé)任、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定的根本保證。業(yè)主大會要具備良性的運(yùn)作機(jī)制，須注重做好以下幾個方面的工作。

(1)健全組織架構(gòu)

健全的業(yè)主大會的組織架構(gòu)，是業(yè)主大會有效發(fā)揮作用的基礎(chǔ)。健全的業(yè)主大會的組織架構(gòu)包括決策機(jī)構(gòu)、理事(董事)機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)和專職人員。決策機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主大會，理事(董事)機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主委員會，監(jiān)事機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主監(jiān)事會，專職人員包括職業(yè)經(jīng)理人、秘書等。

(2)設(shè)立業(yè)主共有資金

設(shè)立業(yè)主共有資金，目的是進(jìn)一步理順住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)交易活動中各方主體的法律關(guān)系，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實現(xiàn)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)。業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會所有的資金，其包括物業(yè)管理資金(費(fèi))、專項維修資金、物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入。住宅區(qū)業(yè)主大會依法成立并登記后，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以開立業(yè)主共有資金賬戶，用于物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的存儲。設(shè)立業(yè)主共有資金后，即可由業(yè)主大會定期向物業(yè)公司支付費(fèi)用，此舉會推動越來越多的物業(yè)服務(wù)合同采取酬金制的形式。該形式要求業(yè)主大會要全程跟蹤物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，并定期評估物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，以確定后續(xù)物業(yè)服務(wù)合同是否繼續(xù)履行或重新簽訂。由于該形式需要業(yè)主大會聘用熟悉物業(yè)管理的人員，故此舉將會推動受聘于業(yè)主大會的職業(yè)經(jīng)理人隊伍的產(chǎn)生。而一旦職業(yè)經(jīng)理人隊伍逐步成熟，其對綜合性物業(yè)公司的依賴程度將會下降，業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)的選擇權(quán)即會加大，其可根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和性價比，在聘請綜合性物業(yè)服務(wù)公司和專業(yè)公司之間做出選擇，進(jìn)而推動物業(yè)服務(wù)分工的更加細(xì)化和服務(wù)內(nèi)容的更加專業(yè)化。

(3)修改管理規(guī)約，明確業(yè)主和業(yè)主大會的法律關(guān)系

應(yīng)通過管理規(guī)約確定業(yè)主與業(yè)主大會之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系：建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主大會行使共用部分管理的權(quán)利，受全體業(yè)主委托購買物業(yè)服務(wù)并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用；業(yè)主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業(yè)主大會交納物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主大會用業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)資金向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項服務(wù)費(fèi)用；個別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)資金時，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以按照規(guī)約約定進(jìn)行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

(4)改簽物業(yè)服務(wù)合同，明確業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系

物業(yè)管理作為一種準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是基于建筑區(qū)劃內(nèi)共用部分提供的服務(wù)，只能是由全體業(yè)主集體購買。在法理上，既然業(yè)主大會是全體業(yè)主授權(quán)行使共用部分管理權(quán)利的主體，那么，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，購買物業(yè)服務(wù)。而業(yè)主則應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會交納物業(yè)服務(wù)資金用于支付購買物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。除前期物業(yè)管理階段外，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)全部改由登記后的業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。此舉可以明確業(yè)主大會作為物業(yè)服務(wù)買方的締約主體地位，從根本上糾正長期以來單個業(yè)主購買整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)的主體錯位行為，從而徹底理順物業(yè)管理中各方間的法律關(guān)系。

4.改革前期物業(yè)管理制度，實現(xiàn)物權(quán)完整轉(zhuǎn)移

為有效預(yù)防和遏制開發(fā)遺留問題的產(chǎn)生，督促建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量并將合格的物業(yè)產(chǎn)品交付給業(yè)主，明晰前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系，必須改革現(xiàn)有的前期物業(yè)管理制度。

(1)重新界定前期物業(yè)管理期限，明確前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點

前期物業(yè)管理期限應(yīng)當(dāng)界定為：從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。對于異產(chǎn)毗連房屋來說，現(xiàn)行的房屋交付制度只是建設(shè)單位把專有部分交付給了業(yè)主，共用部分實際上是由建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理，因此在業(yè)主大會成立并對共用部分進(jìn)行查驗交接之前，共用部分的權(quán)利主體和責(zé)任主體仍然是建設(shè)單位。物業(yè)管理是對物業(yè)共用部分的管理，物業(yè)共用部分的所有權(quán)人是全體業(yè)主。只有要求建設(shè)單位將符合要求的物業(yè)共用部分交付給全體業(yè)主，才能從源頭上保障物業(yè)管理的順利開展。這一制度設(shè)計，實際上是對前期開發(fā)過程中存在問題的一次總清算，有利于前期開發(fā)過程中的質(zhì)量、配套等問題在交接查驗這個環(huán)節(jié)被發(fā)現(xiàn)和攔截下來。

(2)規(guī)定建設(shè)單位的前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任

既然已經(jīng)明確建設(shè)單位與全體業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接之前的階段為前期物業(yè)管理階段，那么，這一階段的前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。將前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任放在建設(shè)單位之后，在物業(yè)服務(wù)方式方面則不必作單一要求，建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，只要受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)企業(yè)符合相關(guān)的資質(zhì)要求即可。關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，按照權(quán)責(zé)一致的原則，其間所涉及的費(fèi)用也應(yīng)該由建設(shè)單位承擔(dān)，而不應(yīng)當(dāng)讓單個業(yè)主繳納。

(3)制定物業(yè)項目承接查驗技術(shù)規(guī)范，明確交接查驗標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)業(yè)主成立了業(yè)主大會，決定了新的物業(yè)管理方式后，就面臨著業(yè)主大會與建設(shè)單位做好物業(yè)共用部分的查驗和交接，就需要一套物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京市已制定了地方標(biāo)準(zhǔn)——《新建物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)共分為16個章節(jié)，明確規(guī)定了建設(shè)單位和全體業(yè)主雙方交接主體對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗內(nèi)容。同時，對物業(yè)交接查驗的定義、適用范圍、內(nèi)容、程序、方法等都做了相應(yīng)的規(guī)定。這不僅為承接查驗提供了可操作的規(guī)范，也有利于夯實建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任，減少前期遺留的問題。

5.建立物業(yè)共用部分的管理權(quán)制度

一個物業(yè)項目內(nèi)存在著建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、管井、會所、人防工程、車庫、車位等物業(yè)共用部分，但是，其中很大部分的權(quán)屬是不清晰的，管理權(quán)也是有爭議的。這導(dǎo)致一方面會產(chǎn)生“物無所主，人必爭之”的現(xiàn)象；另一方面也會產(chǎn)生“公地悲劇”的現(xiàn)象。因此，必須將每項物業(yè)共用部分所涉及的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任予以明確。如果確權(quán)問題在短期內(nèi)難以實現(xiàn)，那么至少管理權(quán)應(yīng)當(dāng)徹底清晰，建立一套區(qū)分完全、細(xì)化清楚的物業(yè)共用部分管理權(quán)制度。

對于物業(yè)共用部分，可以按照使用范圍將管理權(quán)利和責(zé)任區(qū)分給相關(guān)業(yè)主，把相應(yīng)的物的維護(hù)權(quán)責(zé)劃分到使用者，分不出去的由業(yè)主大會或業(yè)主大會聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人承擔(dān)管理責(zé)任。在實踐操作層面，可以以樓層、樓棟為單位，把相應(yīng)的物業(yè)共用部分維護(hù)權(quán)責(zé)劃分給使用者，并采用“使用者付費(fèi)”的原則，由每個樓棟、單元門或樓層的業(yè)主自己修理和更換，將其所產(chǎn)生的費(fèi)用從小區(qū)業(yè)主大會的共有資金賬戶中剝離出去。類似安全通道、房頂維護(hù)等物業(yè)共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關(guān)業(yè)主出資修理和維護(hù)。這樣，不僅有利于降低物業(yè)管理的成本，還能使物業(yè)共用部分得到及時的維護(hù)。總之，應(yīng)當(dāng)按照最小化的原則建立物業(yè)共用部分的管理權(quán)制度，確保權(quán)利有保障、義務(wù)有人擔(dān)、責(zé)任能到人。

6.構(gòu)建服務(wù)細(xì)分、公開公正和競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境

在業(yè)主大會這一主體普遍成立，并不斷成長成熟的同時，政府應(yīng)通過政策調(diào)節(jié)工具，推動建立服務(wù)細(xì)分、統(tǒng)一開放、競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，為物業(yè)服務(wù)買賣雙方之間形成良性互動創(chuàng)造條件。

(1)打破物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)壟斷，促使物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步專業(yè)化細(xì)分

要促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)回歸到體現(xiàn)物業(yè)管理核心價值的服務(wù)上，即對房屋本體和設(shè)施設(shè)備的管理上，并通過強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、社會監(jiān)督等措施提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，立足于把物業(yè)行業(yè)打造成專業(yè)性強(qiáng)和技術(shù)高度密集的高端行業(yè)，以保證房屋建筑的使用安全，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，并延長其使用壽命；鼓勵專業(yè)化服務(wù)企業(yè)隊伍的發(fā)展，逐步把清潔衛(wèi)生服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、停車管理服務(wù)等各專項服務(wù)從物業(yè)服務(wù)范疇剝離出去。

(2)改革招投標(biāo)制度，將所有的物業(yè)管理招投標(biāo)納入有形市場

為避免物業(yè)管理招投標(biāo)中的種種舞弊問題，應(yīng)當(dāng)將招投標(biāo)活動全部納入有形市場，禁止建設(shè)單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為招標(biāo)人代表參與評標(biāo)并確定中標(biāo)人。具體做法是建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，所有的物業(yè)管理招投標(biāo)一律通過該平臺進(jìn)行，嚴(yán)格招投標(biāo)信息公開程序、內(nèi)容、范圍及時限，確保招投標(biāo)各環(huán)節(jié)信息公開透明，以便于社會監(jiān)督，增加串標(biāo)難度。

(3)細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)不同物業(yè)類型，滿足不同服務(wù)需求

不同的物業(yè)有不同的特點，業(yè)主群體的需求也不盡相同，因此，應(yīng)當(dāng)制定不同等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京市制定了地方標(biāo)準(zhǔn)——《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)分為五級，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。該標(biāo)準(zhǔn)突出強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理的核心價值，強(qiáng)化了物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、空調(diào)系統(tǒng)、二次供水設(shè)備、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、電梯、消防設(shè)施設(shè)備等的日常運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)。建設(shè)單位在銷售房屋前，或者全體業(yè)主在確定物業(yè)管理方式前，可以根據(jù)住宅物業(yè)項目實際情況及業(yè)主的需求選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)參照北京市物協(xié)按季度的物業(yè)服務(wù)成本信息測算出服務(wù)價格。業(yè)主也可以在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，根據(jù)自身需求選擇服務(wù)等級。該標(biāo)準(zhǔn)有助于推動建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，有利于促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立起和諧互信的關(guān)系。

(4)引入第三方機(jī)構(gòu)評估監(jiān)理物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。

在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，針對業(yè)主選擇的物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公布的社會平均成本，結(jié)合項目具體情況對物業(yè)服務(wù)價格進(jìn)行測算。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以獨立第三方的地位對物業(yè)項目進(jìn)行承接查驗，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評估，對物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和評判。當(dāng)業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接查驗、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格發(fā)生爭議時，可以聘請第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和業(yè)主之間的矛盾，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

7.創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式，突出行業(yè)監(jiān)管重心，落實政府相關(guān)部門職責(zé)，推動行業(yè)走向技術(shù)密集型發(fā)展道路

物業(yè)管理行業(yè)走向健康、良性、可持續(xù)發(fā)展道路，需要行業(yè)主管部門和政府相關(guān)部門積極履行職責(zé)，正確引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。

(1)創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式

資質(zhì)管理制度是一種靜態(tài)的管理制度，基于資質(zhì)管理制度的監(jiān)管模式是一種“重審批，輕監(jiān)管”的模式。這種監(jiān)管模式很難達(dá)到應(yīng)有的監(jiān)管效果，必須加以改革，建立對企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管、行為監(jiān)管和信用監(jiān)管體系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理具體措施應(yīng)當(dāng)包括以下三方面的內(nèi)容：積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立優(yōu)良信用；嚴(yán)厲懲處企業(yè)失信行為；及時準(zhǔn)確地向社會披露物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用對于物業(yè)服務(wù)市場秩序有著極其重要的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用主要由兩部分組成：一是商務(wù)信用，即其與業(yè)務(wù)伙伴(包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位等)個性化的信用，表現(xiàn)為企業(yè)守合同、重信用，遵守商業(yè)道德；二是公共信用，即其在社會經(jīng)濟(jì)公共秩序方面的信用，表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)及其他規(guī)定，能夠守法經(jīng)營。因此，應(yīng)加快建立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要從業(yè)人員的信用監(jiān)管制度，進(jìn)而達(dá)到規(guī)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員行為的目的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管重心應(yīng)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)服務(wù)項目上轉(zhuǎn)移，通過對物業(yè)項目的監(jiān)管達(dá)到對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在其所管理的物業(yè)服務(wù)項目上，物業(yè)管理矛盾糾紛也發(fā)生在物業(yè)服務(wù)項目上，因此，將物業(yè)項目監(jiān)管到位才能真正管好企業(yè)。這就需要對企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)管，調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立項目備案制度和項目負(fù)責(zé)人制度。在此基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門以項目為單位實施動態(tài)監(jiān)管，通過對項目負(fù)責(zé)人的行為實施動態(tài)監(jiān)管，最終建立以項目經(jīng)理為抓手管好項目，以項目為抓手管好企業(yè)的監(jiān)管模式。

(2)明確行業(yè)主管部門的監(jiān)管目標(biāo)

政府是公共利益的化身，而房屋管理過程中最大的公共利益就是使用安全，所以行業(yè)主管部門的工作重心應(yīng)該通過對行業(yè)的監(jiān)管保證房屋使用過程中的公共安全。行業(yè)主管部門的具體監(jiān)管工作應(yīng)包括以下幾方面的內(nèi)容：制定相關(guān)的法規(guī)政策；對業(yè)主進(jìn)行安全使用方面的指導(dǎo)，約束業(yè)主不合理的使用行為，減緩房屋建筑的老化速度，延長建筑的使用壽命；完善對房屋安全的評估和安全告知程序；明確與房屋安全相關(guān)的業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，維護(hù)各方主體的合法權(quán)利；監(jiān)督各方主體履行自己的責(zé)任與義務(wù)。

(3)相應(yīng)政府部門的管理職責(zé)應(yīng)延伸到物業(yè)管理區(qū)域

如前文所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本不應(yīng)屬于其提供的服務(wù)，政府相關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，將以下內(nèi)容納入公共服務(wù)和行政管理的范疇：樓宇外環(huán)境衛(wèi)生的管理(日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等)；綠化管理(園林綠地的營造與保養(yǎng)、整體環(huán)境的美化等)；治安管理(樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒、對各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理以及排除各種隱患)；消防管理(火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護(hù)與處理)；道路管理(道路的維護(hù)、交通秩序的維護(hù)等)。

(4)正確處理物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的關(guān)系

對“物”的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立身之本，對“人”的服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處世之道。物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)入住宅區(qū)提供服務(wù)的合法性，是基于與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，所以物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都是一種契約行為，是契約規(guī)定的雙方權(quán)利與義務(wù)的體現(xiàn)，與“權(quán)力”不沾邊。從根本上講，業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目的是保障物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重心是維護(hù)房屋建筑的安全使用，并在此基礎(chǔ)上保持房屋建筑的良好品質(zhì)。可以說，對“物”的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立身之本。

契約主體一般為兩方或多方，就物業(yè)服務(wù)合同來講，契約主體應(yīng)該是業(yè)主大會這一全體業(yè)主的集合體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于房屋是與人融為一體的，在很大程度上，住宅區(qū)的房屋不僅僅是業(yè)主的居住場所，更是業(yè)主的“家”，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要管好“物”，還要處理好與業(yè)主大會的關(guān)系，更要處理好與業(yè)主個體之間的關(guān)系?？梢哉f，處理好與業(yè)主大會、與業(yè)主的關(guān)系，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處世之道，是做好物業(yè)管理的必要條件。

第4篇：物業(yè)信用管理辦法范文

目前，海關(guān)對企業(yè)實行分類管理的類別分為A、B、C、D四類。分類的標(biāo)準(zhǔn)為：

A類標(biāo)準(zhǔn)（企業(yè)必須全部具備）：在海關(guān)注冊登記2年以上，且在企業(yè)分類管理評定之前連續(xù)6個月無走私違規(guī)行為記錄，連續(xù)2年無拖欠海關(guān)稅款情事，連續(xù)2年加工貿(mào)易合同按期核銷，進(jìn)口海關(guān)必檢商品簽訂免驗協(xié)議后2年內(nèi)無申報不實記錄;向海關(guān)提供的單據(jù)、證件真實、齊全、有效;有正常的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，年進(jìn)出口總額在100萬美元以上；會計制度完善：財務(wù)賬冊健全，科目設(shè)置合理，業(yè)務(wù)記錄真實可信;指定專人負(fù)責(zé)海關(guān)事務(wù);連續(xù)2年報關(guān)單差錯率在5%以下;凡設(shè)有存放海關(guān)監(jiān)管貨物倉庫的企業(yè)，其倉庫管理制度健全，倉庫明細(xì)賬目清楚，入庫單、出庫單（包括領(lǐng)料單）等實行專門管理，做到賬貨相符。

B類標(biāo)準(zhǔn):海關(guān)對不符合A類管理條件，且未發(fā)生C類、D類管理條件所列情事的注冊企業(yè)以及1年內(nèi)沒有發(fā)生走私違規(guī)行為的C類企業(yè)，實施B類管理。

C類標(biāo)準(zhǔn)（企業(yè)不得有其中之一）：1年內(nèi)出現(xiàn)兩次違規(guī)行為，或偷逃應(yīng)繳稅款5萬元人民幣以上、不滿50萬元人民幣的；拖欠海關(guān)稅款100萬元人民幣以下的；賬冊管理混亂，賬簿、資料不能真實、有效地反映進(jìn)出口業(yè)務(wù)情況的；遺失重要業(yè)務(wù)單證或拒絕提供有關(guān)賬簿、資料，致使海關(guān)無法監(jiān)管的;不按規(guī)定辦理加工貿(mào)易合同核銷手續(xù)的;1年內(nèi)報關(guān)單差錯率在10%以上的;出借企業(yè)名義，供他人辦理進(jìn)出口貨物報關(guān)納稅等事宜的;在進(jìn)出口經(jīng)營活動中被外經(jīng)貿(mào)主管部門給予通報批評或警告等行政處罰的；2年內(nèi)沒有發(fā)生走私行為的D類企業(yè)。

D類標(biāo)準(zhǔn)（企業(yè)不得有其中之一）：2年內(nèi)走私偷逃應(yīng)繳稅款50萬元人民幣以上的（多次走私應(yīng)累計）；偽造、涂改進(jìn)出口許可證或批件的；走私國家禁止進(jìn)出口物品的；拖欠海關(guān)稅款100萬元人民幣以上的；利用假手冊、假報關(guān)單、假批件騙取加工貿(mào)易稅收優(yōu)惠的；在承運(yùn)監(jiān)管貨物的運(yùn)輸工具上私設(shè)夾層、暗格的；被外經(jīng)貿(mào)主管部門暫停或撤銷對外貿(mào)易經(jīng)營許可的；已構(gòu)成走私罪并經(jīng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任的。

――不同類別企業(yè)的管理措施

A類管理的企業(yè)，在實行常規(guī)管理制度的基礎(chǔ)上，海關(guān)提供以下便利:在海關(guān)業(yè)務(wù)現(xiàn)場設(shè)專門窗口，優(yōu)先辦理貨物申報、查驗和放行手續(xù)，并應(yīng)企業(yè)要求，優(yōu)先實行“門對門”驗貨;對從事加工貿(mào)易的企業(yè)，經(jīng)海關(guān)總署批準(zhǔn)，可實行海關(guān)派員駐廠監(jiān)管或計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)管理;除國家另有規(guī)定者外，不實行銀行保證金臺賬制度;對按規(guī)定允許擔(dān)保的貨物，海關(guān)憑企業(yè)提交的保函驗放，免收保證金;對企業(yè)進(jìn)口海關(guān)必檢商品目錄中的商品可免予取樣化驗;為企業(yè)優(yōu)先提供EDI聯(lián)網(wǎng)報關(guān)的便利;自營進(jìn)出口生產(chǎn)企業(yè)和科研院所可向外經(jīng)貿(mào)部申報成立進(jìn)出口公司，海關(guān)優(yōu)先為其辦理報關(guān)注冊登記手續(xù)。

B類管理的企業(yè)，海關(guān)實行常規(guī)的管理制度。B類管理的企業(yè)，除開展加工貿(mào)易限制類商品外，實行銀行保證金（空轉(zhuǎn)）制度。

C類管理的企業(yè)，海關(guān)實行重點管理，措施有：對按規(guī)定允許擔(dān)保的貨物必須提交保證金；辦理加工貿(mào)易合同登記備案必須按規(guī)定的比例交納保證金；對其經(jīng)營活動列入稽點；對其進(jìn)出口貨物實行重點查驗;不得在異地自行開展報關(guān)業(yè)務(wù)，只能在備案地委托報關(guān)；將有關(guān)情況通報國家經(jīng)貿(mào)委和外經(jīng)貿(mào)部。

D類管理企業(yè)，海關(guān)采取以下措施管理:不予辦理新的加工貿(mào)易合同備案；進(jìn)出口貨物逐票開箱查驗；按有關(guān)規(guī)定暫停企業(yè)報關(guān)資格，或暫停企業(yè)載運(yùn)海關(guān)監(jiān)管貨物業(yè)務(wù)資格，暫停企業(yè)保稅存儲業(yè)務(wù)資格；情節(jié)嚴(yán)重的按有關(guān)規(guī)定取消企業(yè)報關(guān)資格，或取消企業(yè)載運(yùn)海關(guān)監(jiān)管貨物的業(yè)務(wù)資格，取消企業(yè)保稅存儲的業(yè)務(wù)資格；將有關(guān)情況通報國家經(jīng)貿(mào)委和外經(jīng)貿(mào)部；由外經(jīng)貿(mào)部或其授權(quán)的省級外經(jīng)貿(mào)主管部門根據(jù)《關(guān)于對走私、違規(guī)企業(yè)給予警告或暫停、撤銷國際貿(mào)易、國際貨運(yùn)經(jīng)營許可行政處罰的規(guī)定》對企業(yè)進(jìn)行行政處罰。

――申請A類企業(yè)的步驟

經(jīng)自我評估符合A類標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，可以向主管地海關(guān)遞交書面申請報告，申請實施A類管理。企業(yè)提交申請報告時，應(yīng)隨附下列文件一式二份：

（一）外經(jīng)貿(mào)主管部門或其他主管部門批準(zhǔn)經(jīng)營的有效文件的副本或復(fù)印件；

（二）企業(yè)年審合格證明（2005年6月1日實施的《中華人民共和國海關(guān)對報關(guān)單位注冊登記管理規(guī)定》取消了年審制度）；

（三）企業(yè)對照A類標(biāo)準(zhǔn)所列條件進(jìn)行自我評估的報告；

（四）經(jīng)本企業(yè)法定代表人或其授權(quán)代表簽字并加蓋公章的《企業(yè)狀況調(diào)查表》（可事先向海關(guān)索?。?；

海關(guān)對企業(yè)提交的有關(guān)文件和檔案資料進(jìn)行審核，并根據(jù)企業(yè)的實際通關(guān)情況進(jìn)行審定，對核準(zhǔn)適用A類管理的企業(yè)，海關(guān)將自核準(zhǔn)之日起30日內(nèi)書面通知企業(yè)。

需要特別說明的是，企業(yè)申請時如有弄虛作假或者所呈不實者，海關(guān)將兩年內(nèi)不受理其實施A類管理的申請。對于適用A類管理的企業(yè)，如發(fā)生走私、違規(guī)行為，海關(guān)將立即調(diào)整其管理類別。

第5篇：物業(yè)信用管理辦法范文

一、全力推進(jìn)災(zāi)后住房重建，農(nóng)村住房重建全面完成

（一）農(nóng)村住房重建基本完成。市農(nóng)村住房重建總戶數(shù)（含維修加固）為451633戶，其中，314989戶維修加固房屋已于2008年全面完成；截至年6月底，新建的136644戶已建成136048戶、占總量的99.56%；已入住105672戶、占總量的77.33%。314989戶、8.7億元的維修加固補(bǔ)助資金已全部發(fā)放到農(nóng)戶；新建補(bǔ)助資金24.013億元已全部發(fā)放到位。

（二）城鎮(zhèn)住房重建實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。截至年6月5日，全市城鎮(zhèn)維修加固141512套、1537萬平方米，已全面完工。全市城鎮(zhèn)住房重建42958套、383萬平方米，已竣工38769套，建成比例90.25%。全市城鎮(zhèn)住房重建有序推進(jìn)，進(jìn)展較好，已建成了幸福家園二期、魚鳧新村、慧民苑、水鄉(xiāng)人家、子龍安居房等項目。

（三）農(nóng)村重建“三清一還耕”工作取得初步成績。災(zāi)后農(nóng)村住房重建已到最后決勝階段，市災(zāi)后城鄉(xiāng)住房重建辦和各災(zāi)區(qū)縣（市）抓住“三清一還耕”（清理拆除板房和自建過渡安置房、清理廢墟、清理環(huán)境，宅基地還耕）這個重點，開展扎實有效的工作，取得了初步成績。全市共還耕宅基地51752畝,完成任務(wù)總量的78.15%;共拆除板房97716套,完成任務(wù)總量的64.34%;拆除自建過渡房24276套,完成任務(wù)總量的81.64%。

（四）城鎮(zhèn)重建突出重點，著力打造特色場鎮(zhèn)。目前，龍池、虹口、街子、泰安、西嶺、花水灣、三郎等場鎮(zhèn)重建已基本完成。突出龍門山脈旅游資源豐富的特點，山地特色旅游恢復(fù)較快，龍池、虹口等場鎮(zhèn)已接待大量游客。其余場鎮(zhèn)正在加快推進(jìn)建設(shè)中，預(yù)計9月底可基本完成15個特色場鎮(zhèn)的打造。

二、構(gòu)建科學(xué)的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，形成組團(tuán)式城市走廊帶

按照田園式城市形態(tài)，全域形成組團(tuán)式城市群走廊帶布局的要求，加快中小城市建設(shè)發(fā)展。

（一）加快中心城區(qū)城市重大項目建設(shè)。年，中心城區(qū)以打通斷頭路、重要出入城通道及地鐵建設(shè)為主，完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化道路功能，逐步形成一個以高速路、快速路、主干路和地鐵為骨架，次干路和支路為基礎(chǔ)，地面和地下交通優(yōu)勢互補(bǔ)、各項基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保障公交優(yōu)先通行，充分重視慢行交通的道路運(yùn)行系統(tǒng)。目前，機(jī)場路東延線上跨紅星路南延線立交橋6月底建成通車。一環(huán)路西門車站、羊西線、一環(huán)路高升橋上路口跨立交橋上已完成項目立項，現(xiàn)正在進(jìn)行地勘、設(shè)計、招投標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計年7月份開工建設(shè)。東客站配套工程緯一路、二路上跨鐵路立交橋預(yù)計年底完工。中心城區(qū)42座人行天橋建設(shè)已全部完工并投入使用。中心城區(qū)打通斷頭路建設(shè)中，長城片區(qū)A10線、A11線已建成通車，萬石路、劼人路已于5月底建成通車。地鐵工程一號已試運(yùn)行，月1日將投入運(yùn)營，地鐵二號線正在加緊推進(jìn)。

（二）整體推進(jìn)“四大新城”建設(shè)。二圈層的六個縣城，按都市區(qū)“一主四副（四大新城）”的發(fā)展思路，按照都市區(qū)既連綿式又組團(tuán)化的布局關(guān)系，凡與中心城區(qū)直接對接的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施項目，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一計劃，統(tǒng)一安排，市和區(qū)縣二級按分工責(zé)任共同實施，實現(xiàn)都市區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大統(tǒng)籌。通過推進(jìn)川陜路改造、國道317線老成灌路（郫縣段）改造、天府大道新會展中心和海洋公園下穿隧道等重大項目，依靠快速出入城通道、城市放射性主干道及地鐵、快鐵等一系列重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大路網(wǎng)密度，使中心城區(qū)與四大新城連接更加緊密。其中川陜路大天立交橋已于月8日實現(xiàn)西幅橋通車，東幅橋梁正在進(jìn)行東幅橋梁管線遷改及下部結(jié)構(gòu)施工。天府大道新會展中心下穿隧道，已完成全部土方開挖和噴錨護(hù)壁工作，完成隧道主體6個框架段的底板砼澆筑，預(yù)計月底形成通車能力。海洋公園下穿隧道，已于6月12日完成全部主體結(jié)構(gòu)的施工，已完成總工程量的80%，預(yù)計8月底形成通車能力。三環(huán)路龍?zhí)读⒔粯颉⒊蓾h路立交橋預(yù)計于月底建成通車。

（三）以中等城市的發(fā)展目標(biāo)，提升縣城建設(shè)水平。加強(qiáng)縣城建設(shè)發(fā)展的研究，按照中等城市的規(guī)模和田園城市“城在田中，園在城中”的特征，優(yōu)化縣城的城市布局形態(tài)；快速改善城市功能和環(huán)境質(zhì)量，擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市承載力和輻射力；以高端化發(fā)展為方向，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的服務(wù)和指導(dǎo)，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確、各具特色、高端化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群。今年市建委支持縣城基礎(chǔ)設(shè)施和特色街區(qū)建設(shè)項目共計50多個，努力提升縣城建設(shè)的水平。

（四）提高綜合城鎮(zhèn)化水平，大力推進(jìn)重點鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展。重點鎮(zhèn)是全域城市群的組團(tuán)，需要按田園城市組團(tuán)化形態(tài)加快推進(jìn)重點鎮(zhèn)建設(shè)。各重點鎮(zhèn)立足打破區(qū)域界限，在更大的范圍發(fā)揮帶動作用，按照田園城市的形態(tài)優(yōu)化城市規(guī)劃，優(yōu)化發(fā)展空間，壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)“三化聯(lián)動”發(fā)展；充分運(yùn)用產(chǎn)權(quán)制度改革的政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源、多元化籌集資金，加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，不斷增強(qiáng)城鎮(zhèn)功能和承載力；運(yùn)用政策扶持措施，全面加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸的步伐，加強(qiáng)城鎮(zhèn)和農(nóng)村社區(qū)管理，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。上半年，34個重點鎮(zhèn)招商引資預(yù)計到位資金30億元，完成固定資產(chǎn)投資40億元。

（五）一般場鎮(zhèn)改造全面實施。代市政府起草印發(fā)了《關(guān)于全面開展一般場鎮(zhèn)改造的實施意見》（成府發(fā)[]15號）文件及6個重要的配套文件，成立了一般場鎮(zhèn)改造領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室。全年50個改造鎮(zhèn)計劃啟動實施改造建設(shè)項目257個、計劃投資25億元，同時各地還增加了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目和公共設(shè)施建設(shè)項目，確保年底一般場鎮(zhèn)改造初見成效。各地統(tǒng)籌場鎮(zhèn)內(nèi)外建設(shè)用地資源，為引進(jìn)社會資金投入場鎮(zhèn)改造做好前期基礎(chǔ)準(zhǔn)備。目前，金堂縣與市小城司進(jìn)行融資合作，共涉及11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，融資總額達(dá)6.17億元，已到位資金2.4億。郫縣的花園鎮(zhèn)資源優(yōu)勢積極轉(zhuǎn)化為資本優(yōu)勢，引入廣東廣晟集團(tuán)整體實施場鎮(zhèn)改造。在大力引入社會資金投入場鎮(zhèn)改造的同時，各地加大政府性資金投入，支持區(qū)位條件較差，難以引入社會資金改造的一般場鎮(zhèn)。市一般場鎮(zhèn)改造以獎代補(bǔ)專項資金5000萬元的補(bǔ)助開始下?lián)埽p流縣計劃配套資金約5億元，新都區(qū)計劃配套資金2000萬元，金堂縣匹配以獎代補(bǔ)資金1700萬元，減免相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)；蒲江縣匹配資金注入國有平臺公司，為一般場鎮(zhèn)融資改造提供條件。目前，市一般場鎮(zhèn)改造以獎代補(bǔ)專項資金5000萬元的補(bǔ)助已送市財政局準(zhǔn)備下?lián)?，改造項目共開工150個，完工80個，風(fēng)貌改造開工10萬M2，道路改造開工80KM，雨水管網(wǎng)下地完工30KM，污水管網(wǎng)下地完工30KM，小三線下地完工25KM，公建配套項目完工20個。

（六）天府古鎮(zhèn)整治向縱深發(fā)展。以文化旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的歷史文化名鎮(zhèn)，加大城鎮(zhèn)整治力度，增添配套設(shè)施，提高服務(wù)功能，改善城鎮(zhèn)形象。黃龍溪鎮(zhèn)投入上億資金封閉整治，擴(kuò)展了文化活動場所和內(nèi)容，古鎮(zhèn)起步區(qū)面貌煥然一新；新場鎮(zhèn)的整治，政府投資與社會資金投入并舉，已初現(xiàn)成效；安仁鎮(zhèn)的世界博物館小鎮(zhèn)項目，有序推進(jìn)；街子鎮(zhèn)抓住災(zāi)后重建機(jī)遇，同步整治城鎮(zhèn)形象，受到社會贊譽(yù)。加大歷史文化古鎮(zhèn)古村的發(fā)掘和申報，新增添市級歷史文化名村2個，目前全市已有歷史文化名鎮(zhèn)23個（國家級5個、省級10個、市級8個），歷史文化名村3個。

三、按照現(xiàn)代田園城市歷史定位，積極促進(jìn)農(nóng)村加快發(fā)展

充分注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，在加快城鎮(zhèn)體系建設(shè)的同時，積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。

（一）結(jié)合全域土地綜合整治，推進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)。全域土地綜合整治是我市農(nóng)村四大基礎(chǔ)工程之一，是改善農(nóng)村生產(chǎn)條件和農(nóng)民生活條件的綜合性項目，通過土地綜合整治，推廣運(yùn)用災(zāi)后重建的政策措施，強(qiáng)化統(tǒng)籌配合，全市確定了21個結(jié)合土地綜合整治實施農(nóng)民集中居住區(qū)的點位。建立和運(yùn)用好農(nóng)房建筑設(shè)計方案圖集庫，提高農(nóng)房建筑設(shè)計水平。擬年入庫600個農(nóng)村居住區(qū)項目方案，300個農(nóng)房建筑單體方案。目前已落實資金100萬元，啟動該項工作。按照《市社會主義新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)管理辦法》的要求加強(qiáng)管理力量，今年已下?lián)苜Y金160萬元，用于村鎮(zhèn)建設(shè)質(zhì)量安全協(xié)管員隊伍建設(shè)；加強(qiáng)項目的設(shè)計指導(dǎo)和工程監(jiān)管，確?！八男浴钡穆鋵?。目前，全市啟動21個土地綜合整治項目，均完成項目規(guī)劃設(shè)計，大多數(shù)通過審查，一部分正在修改完善。其中金堂三溪鎮(zhèn)、蒲江縣大興鎮(zhèn)米鍋村、新都區(qū)軍屯鎮(zhèn)靜平村、都江堰柳街鎮(zhèn)鶴鳴村、郫縣花牌村、雙流縣永安鎮(zhèn)、三星鎮(zhèn)、大邑縣安仁鎮(zhèn)三河村等點位已動工，開工面積達(dá)45萬平方米。

（二）增強(qiáng)川西林盤保護(hù)和整治利用力度，充分展現(xiàn)田園城市的特色。根據(jù)全市新農(nóng)村建設(shè)示范片和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范線、土地綜合整治項目區(qū)，以及城鎮(zhèn)周邊，以“連線成片，聚點成群”的思路，優(yōu)化川西林盤保護(hù)點布局，通過聚居林盤配套設(shè)施和環(huán)境整治、農(nóng)房改造，改善林盤人居環(huán)境，引導(dǎo)農(nóng)民多種形式集中，傳承和突出特色。今年按照田園城市建設(shè)的發(fā)展要求，完成全市林盤保護(hù)利用規(guī)劃的優(yōu)化調(diào)整，繼續(xù)篩選確定一批整治利用試點示范點，加強(qiáng)林盤示范項目的指導(dǎo)和支持。目前，均已啟動實施，其中納入今年民生目標(biāo)的50個林盤整治已完成27個，其余均已開工，正在建設(shè)。

（三）已建成農(nóng)民集中居住的配套設(shè)施和服務(wù)功能日趨完善。年市、縣二級設(shè)立農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)專項資金，完善已建成集中居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。在去年工作的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)支持各區(qū)（市）縣全面完成已建成農(nóng)民集中居住區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善。

（四）結(jié)合“198”功能區(qū)建設(shè)，推進(jìn)中心城區(qū)新型社區(qū)建設(shè)。繼續(xù)強(qiáng)化對中心城區(qū)新居工程建設(shè)的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，加快新居工程和新型社區(qū)產(chǎn)權(quán)辦理，結(jié)合198功能區(qū)建設(shè)，指導(dǎo)五城區(qū)完善新型社區(qū)建設(shè)方案。目前，117新居工程在建249萬平方米，198新型社區(qū)在建267萬平方米。

四、結(jié)合城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，推進(jìn)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)

（一）扎實抓好出入城通道治理。按照市環(huán)治辦《關(guān)于印發(fā)<市中心城區(qū)主要出入城通道環(huán)境容貌專項治理行動實施方案>等三個文件的通知》（成環(huán)治辦[]108號）文件要求，我委立即召開了出入城通道環(huán)境容貌專項治理（以下簡稱容貌治理）動員會，對容貌治理工作內(nèi)容及相關(guān)要求做了周密布置和安排。其中涉及中心城區(qū)的，安排市建筑設(shè)計院和中心城區(qū)建設(shè)局對10條進(jìn)出城通道沿線從三環(huán)路至所在行政區(qū)范圍容貌存在的問題進(jìn)行了調(diào)查摸底，并及時開展容貌治理行動，有的區(qū)還進(jìn)行了除10條進(jìn)出城通道外的延伸治理；各郊區(qū)（市）縣結(jié)合林盤整治、農(nóng)房風(fēng)貌整治等積極做好所涉通道環(huán)境容貌整治工作。通過半年的治理，成灌高速、成彭高速、成溫邛高速、成青快速路、城南高速、成綿高速和成渝高速等重要出入城通道兩旁的廣告、建筑立面都等到了有效治理。

（二）繼續(xù)推進(jìn)特色示范街和外環(huán)生態(tài)帶建設(shè)。今年前確認(rèn)錦江區(qū)東大街、新開街，成華區(qū)新鴻南路、建設(shè)南新路，金牛區(qū)老成灌路西門車站至金牛賓館段、鑼鍋巷至一環(huán)路段，青羊區(qū)琴臺路、鑼鍋巷至一環(huán)路段，武侯區(qū)玉潔東街、紅瓦寺街，高新區(qū)肖家河北街、紫荊南路12條特色街道打造。其中，琴臺路采用傳統(tǒng)復(fù)古手法，與寬窄巷子連成一片，交相輝映；老成灌路西門車站至金牛賓館段將以城西老商貿(mào)圈到生態(tài)田園城市的自然過渡為主題，充分展示國賓禮都的風(fēng)采；鑼鍋巷至一環(huán)路段對該區(qū)域內(nèi)的佛禪文化、商賈文化及水文化進(jìn)行了有機(jī)整合與統(tǒng)一，展現(xiàn)了該區(qū)域的歷史底蘊(yùn)及人文氣氛；東大街再現(xiàn)金融街風(fēng)采。目前已完成了五個城區(qū)10條特色示范街區(qū)設(shè)計方案的審查把關(guān)，全面進(jìn)入實施階段。外環(huán)路生態(tài)帶建設(shè)上半年共完成房屋拆遷392.4萬平方米，占拆遷總量的53.8%。并在去年已完成綠化建設(shè)3880余畝的基礎(chǔ)上，11個區(qū)（縣）明確了本年度的三項綠化工作重點任務(wù)：1公里示范段、50米固定防護(hù)林帶、300畝景觀節(jié)點，已完成選址，正進(jìn)入方案設(shè)計工作，部分區(qū)（縣）已正式實施。同時由市建委實施的成南、成渝立交橋區(qū)域綠化改造，成龍路立交區(qū)域綠化建設(shè)基本完成，面積共約23萬平方米。

（三）推進(jìn)綠地清理和建設(shè)。新增10個1000平方米以上的綠地目標(biāo)，已完成8個公共綠地的設(shè)計方案評審，進(jìn)入實施階段。其中興光華公司已全面完成了青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)88畝的公園建設(shè)。對我市五城區(qū)和高新區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)的公園及公共綠地現(xiàn)狀情況進(jìn)行了聯(lián)合檢查。中心城區(qū)綠地清理目標(biāo)，我委牽頭普查城市公園、歷史文化公園、街頭綠地、小游園廣場、濱河綠地、高壓線走廊綠地，重點檢查了82個公園綠地，其中公園27處，公共綠地55處。查處餐飲場所（含茶鋪、咖啡吧、大排擋等）、停車場、網(wǎng)吧及其他經(jīng)營性建筑侵占綠地的行為165余處。

五、以工程質(zhì)量和施工安全為重點，加強(qiáng)建筑市場監(jiān)管

（一）建章立制，進(jìn)一步完善各項管理制度。出臺了《市建筑起重機(jī)械安全監(jiān)督管理暫行辦法》、《市關(guān)于對建設(shè)工程施工揚(yáng)塵整治強(qiáng)化監(jiān)管的通知》；擬定《市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工安全管理辦》（征求意見稿）、《市建設(shè)委員會關(guān)于在全市建設(shè)施工現(xiàn)場生活、辦公區(qū)，項目出入口區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)化管理的通知》（征求意見稿）、市房屋建筑工程施工質(zhì)量投訴處理暫行辦法（征求意見稿）；著手《質(zhì)量監(jiān)督細(xì)則》的修訂工作，制度建設(shè)為進(jìn)一步規(guī)范質(zhì)量安全及施工現(xiàn)場監(jiān)督管理夯實基礎(chǔ)。

（二）積極開展建筑施工安全大檢查和各項專項檢查，杜絕安全事故發(fā)生。一是組織檢查組對各區(qū)（市）縣建設(shè)行政主管部門安全工作和全市68個房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程（含災(zāi)后重建工程）、地鐵建設(shè)施工安全情況進(jìn)行了檢查；二是加強(qiáng)深基坑施工安全監(jiān)管力度，修改完善《市建筑工程深基坑安全技術(shù)規(guī)程》，組織基坑施工人員安全能力專項考核，召開深基坑汛期施工安全專題會，編制汛期應(yīng)急預(yù)案并組織演練等；三是針對片區(qū)工地、臨主要干道工地及安全管理薄弱的產(chǎn)權(quán)（租賃）單位開展專項機(jī)械設(shè)備交叉大檢查，四開展建筑施工現(xiàn)場安全管理人員在崗情況專項檢查，加強(qiáng)對各方責(zé)任主體履職督察。對檢查出的問題和安全隱患要求及時落實整改的同時，對相關(guān)責(zé)任單位和個人進(jìn)行了處罰。