單位房屋管理辦法精選(九篇)
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第1篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)
各區(qū)、縣國(guó)土房管局、各拆遷單位、各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)：
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)）第十四條規(guī)定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則
第一條、根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號(hào)）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條、拆遷集體宅基地房屋的補(bǔ)償價(jià)（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)），按照本規(guī)則計(jì)算。
第三條、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成；計(jì)算公式為：
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報(bào)市國(guó)土房管局備案。
第四條、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：
當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。
戶均安置面積，按照100~150平方米控制，具體安置標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計(jì)算。
與國(guó)有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號(hào)）確定。
第五條、按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí)，當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)分別為經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)、定向安置房屋價(jià)。
第2篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
2010年歲末之際，國(guó)家住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》歷經(jīng)千呼萬喚終于在期盼中出臺(tái)了，在原建設(shè)部于1995年5月9日的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）廢止的同時(shí)，新《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)已于2011年2月1日起開始實(shí)施。
新《辦法》的出臺(tái)實(shí)施，無疑給苦苦守望的房屋租賃管理者以雪中送炭和“好雨知時(shí)節(jié)”之感。新《辦法》明確規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵(lì)房屋出租的原則，對(duì)房屋不得出租的情形作了重新規(guī)定。同時(shí)還規(guī)定了直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要定期并分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息，此外，還要求其建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等等。和老規(guī)定相比，新《辦法》更側(cè)重于科學(xué)規(guī)范市場(chǎng)秩序，從租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，制定相關(guān)規(guī)定來維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)也采取了有效措施來保護(hù)承租人的基本利益，建立和諧的租賃關(guān)系，變化多多，意義重大。
一、新《辦法》對(duì)租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范
房屋的租賃行為屬于民事行為，作為民事行為其就要進(jìn)行必要的規(guī)范、引導(dǎo)，否則容易引發(fā)糾紛。新《辦法》的實(shí)施不僅給租賃雙方的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)都進(jìn)行了明確的規(guī)范，同時(shí)也采取了有關(guān)措施來有效維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。其規(guī)定如下：一方面，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租賃合同期內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，必須要經(jīng)出租人給予書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。城市房屋租賃管理部門既是管理單位同時(shí)也是服務(wù)主體，因此，在執(zhí)行中管理部門還有必要進(jìn)一步引導(dǎo)當(dāng)事雙方簽署明確、規(guī)范的合同，明確彼此的責(zé)任和義務(wù)，以避免不必要的糾紛。
新《辦法》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及買賣不破租賃等法律原則的相關(guān)規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化，這些方面都從一定角度來反映了新《辦法》在實(shí)施過程中都本著構(gòu)建和諧社會(huì)，以人性化為主體的宗旨的思想。
二、新《辦法》解決了租賃市場(chǎng)突出問題
新《辦法》不僅規(guī)范了租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且進(jìn)一步規(guī)范了商品房屋的租賃行為，因此其有效地解決了租賃市場(chǎng)的突出問題。新《辦法》中條款明確規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，且廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下室儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
同時(shí)，新《辦法》還將原來在《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的九種不得出租情形，減少為現(xiàn)今的四種情形。分別是屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。這也在一定程度上鼓勵(lì)了房屋的出租活動(dòng)。
此外，在租賃管理方面制定了相應(yīng)條款來加強(qiáng)租賃行政管理的力度，特別增加了罰則部分，并明確了處罰標(biāo)準(zhǔn)。其中，對(duì)不符合出租要求的房屋進(jìn)行租賃的出租人，處以五千元以下罰款；對(duì)有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下，但不得超過三萬元的罰款。對(duì)廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下室、儲(chǔ)藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面積未達(dá)到政府規(guī)定的最小面積的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。對(duì)租賃行為不登記備案的，責(zé)令限期改正，個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。這些條款都從執(zhí)法角度規(guī)范了出租方的責(zé)任和義務(wù)，進(jìn)一步保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。
由上可以看出，新《辦法》對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)存的突出問題都做了相應(yīng)有效的引導(dǎo)性規(guī)定或制定了明確條款，進(jìn)而對(duì)解決當(dāng)今市場(chǎng)的突出問題、減少房屋租賃雙方當(dāng)事人之間的矛盾沖突起到了積極作用。
三、要營(yíng)造新《辦法》實(shí)施、推行的良好氛圍
加強(qiáng)商品房屋的租賃管理工作，進(jìn)一步完善房屋租賃登記的備案制度，是房屋租賃管理工作的基礎(chǔ)和核心。房屋租賃登記備案是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以及新《辦法》的重要內(nèi)容和基本制度，因此，房屋租賃管理單位在實(shí)施賃管理工作時(shí)要全面、準(zhǔn)確地把握并領(lǐng)悟新《辦法》的精神實(shí)質(zhì)，熟練掌握新《辦法》的主要內(nèi)容和各項(xiàng)規(guī)定，并且嚴(yán)格要求其工作人員在服務(wù)過程中本著鼓勵(lì)房屋出租、便民、高效的原則，耐心為民服務(wù)。同時(shí)還應(yīng)積極的通過報(bào)紙、電臺(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種途徑宣傳新《辦法》的內(nèi)容和實(shí)施，讓社會(huì)了解鼓勵(lì)房屋出租的立法精神、對(duì)租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的立法原則、房屋租賃登記備案制度及其他各項(xiàng)規(guī)定，進(jìn)一步提高房屋租賃管理和房屋租賃服務(wù)水平，讓社會(huì)公眾深入了解房屋租賃的作用，使房屋租賃登記備案意識(shí)深入人心，營(yíng)造新《辦法》實(shí)施的良好氛圍。同時(shí)，還需要相應(yīng)房屋租賃管理的工作人員在工作過程中用創(chuàng)新批判的精神來看待新《辦法》的基本內(nèi)容，以提出更完美更完善的條款和措施。
四、新《辦法》實(shí)施過程中的思考
新《辦法》從其頒布到如今實(shí)施已有將近2個(gè)月的時(shí)間了，但目前仍有不少出租單位以及個(gè)人在對(duì)房屋租賃登記備案的重要性的認(rèn)識(shí)上存在不足，不主動(dòng)不積極登記備案、隱租瞞價(jià)、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費(fèi)，其行為嚴(yán)重干擾阻礙了租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關(guān)業(yè)務(wù)范圍僅為公房管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入管理范圍，擴(kuò)大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費(fèi)流失，是當(dāng)前急需引發(fā)我們高度關(guān)注的重要問題，也是新辦法實(shí)施過程中必須存在的思考。
針對(duì)上述問題，以往工作中我們所能依據(jù)的法律是《房地產(chǎn)管理法》、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《房屋租賃司法解釋》，適用最多的是建設(shè)部第42號(hào)令，里面其中的一些規(guī)定已經(jīng)不適合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀的要求。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛漲，租金也是讓人瞠目結(jié)舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上漲的速度，買房不起，租房又成問題，這無疑給中低收入階層、無房戶和城市打工族造成了極大影響，去年兩會(huì)也提出此問題，國(guó)務(wù)院也出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，盡快出臺(tái)《房屋租賃管理辦法》。歷經(jīng)九九八十一難經(jīng)過多次研討、調(diào)研、修改、新《辦法》終于和大家見面了，新《辦法》的出臺(tái)有亮點(diǎn)也有遺憾，遺憾的是新《辦法》中沒有明確提出對(duì)集體土地上房屋租賃行為的規(guī)范，使具體管理者仍感到在實(shí)施過程中存在著種種疑惑，一方面痛感規(guī)費(fèi)流失而無章可循，另一方面對(duì)管理前景也倍感焦慮。集體土地上的房屋是客觀存在的，并不斷擴(kuò)大，問題也尤為突出，我們期盼著《房地產(chǎn)管理法》再次修定時(shí)，能對(duì)上述問題出臺(tái)更為積極、更具針對(duì)性的措施。
給力房屋租賃市場(chǎng)的春天，給力房屋租賃者的春天，新《辦法》帶給我們無限遐思，赍著希望，懷著期待，辛勤耕耘，默默收獲，我們有理由相信，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步招展，無章可循將會(huì)有法可依，束手無策也會(huì)變成多措并舉，讓我們共同努力，為營(yíng)建租賃市場(chǎng)的新秩序、構(gòu)建和諧租賃關(guān)系而奮斗不息。
參考文獻(xiàn)：
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第3篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
關(guān)鍵詞：房屋拆遷 產(chǎn)權(quán)檔案管理 關(guān)系
一、產(chǎn)權(quán)管理部門在房屋拆遷之前要積極配合有關(guān)單位的工作
在拆遷工作進(jìn)行的前期，產(chǎn)權(quán)的相關(guān)管理部門要積極的配合有關(guān)單位的工作，并主動(dòng)的介入到管理工作中去，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好拆遷范圍內(nèi)的房屋調(diào)查工作。
第一，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬檔案進(jìn)行查閱。城市房屋拆遷范圍內(nèi)的房屋一般處于城市的繁華地帶，其產(chǎn)權(quán)形式具有多樣性的特點(diǎn)，再加上產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性，只有通過查閱房地產(chǎn)權(quán)屬檔案才能夠了解其真實(shí)的內(nèi)容。對(duì)此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷單位以及評(píng)估機(jī)構(gòu)等進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行查閱，明確房屋的合法權(quán)屬、建筑面積、設(shè)計(jì)用途朝向等，這樣，就能夠?qū)⒁疬w房屋的狀況有一個(gè)全面的了解，有利于拆遷工作的有效開展。
第二，做好現(xiàn)場(chǎng)的勘測(cè)調(diào)查工作。雖然房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)檔案能夠?qū)Ψ课莸幕厩闆r有一個(gè)準(zhǔn)確的反映，但是仍會(huì)有一部分的房屋因?yàn)槭芨鞣N因素的影響而沒能夠確權(quán)登記，在這些沒有確權(quán)登記的房屋中，甚至還有一部分房屋是違章建筑以及臨時(shí)建筑的簡(jiǎn)易房屋。此外，經(jīng)過確權(quán)登記的房屋中，有一部分在登記發(fā)證以后又重新的翻修和擴(kuò)建，這些房屋在修建后也沒能夠及時(shí)的申請(qǐng)變更登記，這就導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)檔案中所登記的內(nèi)容與實(shí)際情況不符。要想解決以上所提到的問題，還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)管理部門與評(píng)估人員以及拆遷當(dāng)事人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)來獲得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，從而確定符合實(shí)際情況的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
二、強(qiáng)化強(qiáng)拆范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)限制管理工作
一旦房屋被列入拆遷范圍內(nèi)，當(dāng)拆遷公告時(shí)，其土地的使用權(quán)就已經(jīng)被收回了或者由其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣、轉(zhuǎn)讓，這就使得拆遷范圍內(nèi)房屋在產(chǎn)權(quán)處置上受到了一定的限制。對(duì)此，相關(guān)的管理人員應(yīng)該熟知《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋抵押管理辦法》等，并在進(jìn)行管理工作的過程中，能夠靈活的運(yùn)用，從而有效的提高其工作效率。
如，在《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的第六條第三款中就有規(guī)定“依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，以及在《城市房屋抵押管理辦法》的第八條第四款中規(guī)定的“依法納入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押”等。
三、做好對(duì)已拆遷房屋的消籍以及新房屋登記的工作
第一，對(duì)于拆除房屋的滅籍工作。在房屋拆遷結(jié)束以后，被拆遷的房屋就不存在了，所以要對(duì)這一房屋原有的產(chǎn)權(quán)檔案進(jìn)行滅籍處理。在開展這一工作的過程中，相關(guān)人員應(yīng)該按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十四條規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行處理，其內(nèi)容主要為：“因房屋滅失、土地使用權(quán)屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記?！钡窃诓疬w的過程中，許多當(dāng)事人最為關(guān)心的是拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，其在取得拆遷補(bǔ)償安置之前是不會(huì)主動(dòng)到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理注銷等級(jí)的。針對(duì)這一現(xiàn)象，產(chǎn)權(quán)登記部門的相關(guān)人員應(yīng)該根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中第二十五條規(guī)定內(nèi)容的要求，將注銷被拆遷房屋權(quán)屬證書的書面說明送到產(chǎn)權(quán)人的手中，并收回原房屋權(quán)屬證書。此外，還要對(duì)登記簿冊(cè)上的一些資料進(jìn)行修正或更改，使得產(chǎn)權(quán)資料所體現(xiàn)出的內(nèi)容與實(shí)際情況相符。
第二，對(duì)于新建房屋的登記工作。房屋拆遷過程中的補(bǔ)償安置是非常重要的，其中一部分的補(bǔ)償安置可以采取原地補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行，所以，新建成的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)來說就會(huì)復(fù)雜一些。而為了有效的減少產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生，保障拆遷雙方當(dāng)事人的切身利益，產(chǎn)權(quán)管理部門還應(yīng)該及時(shí)的通知房屋產(chǎn)權(quán)人辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
四、完善房屋拆遷范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)檔案收集與管理工作
第一，產(chǎn)權(quán)檔案的收集工作。在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中的第八條規(guī)定中就明確提出了拆遷過程中工所產(chǎn)生的房屋所有權(quán)證、房屋拆遷的批準(zhǔn)文件、補(bǔ)償安置協(xié)議書等都是對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行滅籍的依據(jù)，同時(shí)也都屬于房屋權(quán)屬檔案歸檔的范圍之內(nèi)。但是，由于現(xiàn)階段拆遷管理工作中的一些體制還不夠完善，產(chǎn)權(quán)管理部門和拆遷管理部門之間缺乏溝通和交流，從而阻礙了產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的開展。對(duì)此，產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)該與拆遷管理部門取得聯(lián)系，并在產(chǎn)權(quán)檔案收集工作方面達(dá)成協(xié)議，提高產(chǎn)權(quán)檔案收集工作的效率。此外，拆遷改造后新建房屋在辦理登記手續(xù)的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)部門還應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)人提供拆遷許可等相關(guān)的證明材料。
第4篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
房屋登記機(jī)構(gòu)是否可以辦理購(gòu)房人、金融機(jī)構(gòu)以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押申請(qǐng)的房屋權(quán)屬登記，在房屋登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部和社會(huì)各界存在分歧。出于保障購(gòu)房人和金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，避免經(jīng)濟(jì)適用住房的抵押風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的考慮，我想嘗試談?wù)勔稽c(diǎn)看法。
本文討論的以“經(jīng)濟(jì)適用住房”設(shè)定抵押申請(qǐng)的房屋權(quán)屬登記，包括以“單位集資合作建房”設(shè)定抵押申請(qǐng)的房屋權(quán)屬登記。
一、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》未禁止以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押
2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局以建住房[2007]258號(hào)文，印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。該辦法是現(xiàn)行的調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房法律關(guān)系的國(guó)務(wù)院規(guī)章。
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第8條規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款”。該辦法第9條第1款規(guī)定，“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，除符合《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)出具市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知”。
單看《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，條文的字里行間，并未明確禁止以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押。
另外，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第12條規(guī)定，“以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限”。
二、經(jīng)濟(jì)適用住房的法律屬性
按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房人或者所有權(quán)人，在按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房有以下主要的法律特征。
第一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。
第二，購(gòu)房人或者所有權(quán)人僅僅擁有經(jīng)濟(jì)適用住房的有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明“經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地”。作為有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人或者所有權(quán)人占有、使用、收益、處分的權(quán)利，受政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門監(jiān)管。
第三，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易（《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易）；購(gòu)房人或者所有權(quán)人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。
第四，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人或者所有權(quán)人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人或者所有權(quán)人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第15條規(guī)定，“貸款抵押物應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條的規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)，不得用于貸款抵押”。該辦法第16條規(guī)定，“借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押”。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第1款第3項(xiàng)規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押。該法第37條第5項(xiàng)規(guī)定，依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第184條第5項(xiàng)規(guī)定，依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得抵押。
三、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，可能會(huì)暗含風(fēng)險(xiǎn)
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第1款規(guī)定，“本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”。
從以上規(guī)定中不難看出，“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)”，債權(quán)人能不能“依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”，是判定以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押有沒有積極意義、有沒有法律風(fēng)險(xiǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
我認(rèn)為，在現(xiàn)行法律制度下，以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，對(duì)于債權(quán)人（即抵押權(quán)人、作為貸款人的銀行等金融機(jī)構(gòu)；下同）而言，可能會(huì)承擔(dān)“受償風(fēng)險(xiǎn)”；對(duì)于市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門而言，可能會(huì)承擔(dān)“安置風(fēng)險(xiǎn)”；對(duì)于房屋登記機(jī)構(gòu)而言，可能會(huì)承擔(dān)“登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)”。
四、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，債權(quán)人可能承擔(dān)“受償風(fēng)險(xiǎn)”
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”?！暗盅簷?quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)”。
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號(hào)）第2條規(guī)定，“人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋”。該規(guī)定第6條規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的城市低收入住房困難家庭，除了所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房外，不會(huì)另有住房。設(shè)定經(jīng)濟(jì)適用住房抵押的購(gòu)房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)，需要清償時(shí)，不可能“主動(dòng)騰空房屋”，同時(shí)，由于“人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”，協(xié)議折價(jià)、拍賣變賣抵押物似無可能。在這種情況下，債權(quán)人受償，可能難以保障。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第51條、《城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》第45條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
就算設(shè)定經(jīng)濟(jì)適用住房抵押的購(gòu)房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，可以“主動(dòng)騰空房屋”，可以折價(jià)或者拍賣、變賣經(jīng)濟(jì)適用住房清償債務(wù)，但是，因?yàn)椤皯?yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后”，“抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”，在這種情況下，抵押權(quán)人的受償款額可能被大打折扣。
五、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會(huì)承擔(dān)“安置風(fēng)險(xiǎn)”
《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第3條規(guī)定，“上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規(guī)定執(zhí)行。強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房”。
在“人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋”的法律關(guān)系中，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)是執(zhí)行案件的申請(qǐng)人。如果申請(qǐng)人不愿意或者不能夠?yàn)楸粓?zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房，影響到社會(huì)安定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門，往往會(huì)出面“收拾殘局”。在這種情況下，市、縣政府或其經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會(huì)承擔(dān)“安置風(fēng)險(xiǎn)”。
六、以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押，房屋登記機(jī)構(gòu)可能會(huì)承擔(dān)“登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)”
如果經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人或者所有權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)，不了解以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押暗含風(fēng)險(xiǎn)可以原諒的話，那么，房屋登記機(jī)構(gòu)無視這種風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性，就應(yīng)當(dāng)引起警覺了。
研究調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房法律規(guī)范的相關(guān)性可以發(fā)現(xiàn)：
第一，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。該法第187條規(guī)定，“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。
第二，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款，將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易。
第三，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房5年內(nèi)，國(guó)家禁止經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，同時(shí)禁止了以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押。
第四，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房5年屆滿，國(guó)家限制經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，同時(shí)限制了以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押。
第五，經(jīng)濟(jì)適用住房是“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”意義上的“產(chǎn)品”，不是“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”意義上的“商品”。購(gòu)房人或者所有權(quán)人在按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人或者所有權(quán)人，僅僅擁有受政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門監(jiān)管的有限產(chǎn)權(quán)。按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條第5項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第184條第5項(xiàng)的規(guī)定，依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押。
七、依法搞好以經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)定抵押的房屋權(quán)屬登記
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條第1款規(guī)定，“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。在我供職的行政區(qū)劃，通常將債務(wù)人以自己所有的房屋設(shè)定的抵押，稱作“兩方抵押”；將第三人以自己所有的房屋，為債務(wù)人設(shè)定的抵押，稱作“三方抵押”。
在現(xiàn)行法律制度下，一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人貸款時(shí)，按照《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，可以以抵押以外的其他方式設(shè)定擔(dān)保；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人或者所有權(quán)人，如果一定需要與債權(quán)人設(shè)定抵押的，可以按照以下辦法處理：
第5篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)；專項(xiàng)維修資金；管理使用；問題；對(duì)策
引言
隨著城市化建設(shè)水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，住宅物業(yè)管理的精細(xì)化程度和規(guī)范化水平與日俱增。住宅建筑在長(zhǎng)時(shí)間使用過程中，受客觀條件或人為因素影響會(huì)發(fā)生不同程度的損壞，給業(yè)主或用戶的正常工作生活帶來很大負(fù)面影響。在過去，住宅建筑公用設(shè)施、公用部位的維修由于責(zé)任不清、資金來源等問題一直是住宅維修的難點(diǎn)。為妥善解決這一問題，我國(guó)于2008年出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），對(duì)住宅公用部位、公用設(shè)施的維修、改造問題進(jìn)行了明確規(guī)范?！掇k法》實(shí)施幾年來，在優(yōu)化住宅物業(yè)管理服務(wù)、提高住宅保障水平方面發(fā)揮了巨大的促進(jìn)作用。但在實(shí)際工作中，也遇到許多問題和困難，影響了住宅專項(xiàng)維修資金的高效使用。
1 當(dāng)前我國(guó)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用面臨的困難和問題
1.1 住宅專項(xiàng)維修資金歸集環(huán)節(jié)存在的問題
為確?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》的順利實(shí)施，各地政府投入大量資源，采取包括將繳納住宅專項(xiàng)維修資金和發(fā)放房屋所有權(quán)證相掛鉤等多項(xiàng)有力措施進(jìn)行宣傳、推廣，有力地支持了首期住宅專項(xiàng)維修資金的收繳工作。但在征集環(huán)節(jié)，還存有如下問題：一是和商品房建設(shè)速度相比，維修資金的設(shè)立較為滯后。商品房的銷售和專項(xiàng)維修資金的收繳彼此相脫節(jié)。有的小區(qū)房屋已經(jīng)銷售完畢，專項(xiàng)維修資金才剛剛開始收繳，還有的小區(qū)銷售時(shí)間段跨度很大，在收繳專銷維修資金時(shí)之前銷售的住房往往沒有補(bǔ)交。二是住宅專項(xiàng)維修資金減免情況嚴(yán)重。自住宅專項(xiàng)維修資金設(shè)立實(shí)施以來，在各地資金收繳過程中經(jīng)常因?yàn)楦鞣N人為影響，比如行政命令或人情的原因受到減免，導(dǎo)致應(yīng)繳納的專項(xiàng)維修資金嚴(yán)重不足額，影響了住宅維修、改造工程的順利實(shí)施，給廣大業(yè)主用戶造成不便。2008年《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺(tái)后，應(yīng)繳改造資金減免問題才有所遏制。三是許多業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額30%，未進(jìn)行續(xù)交。上述三個(gè)問題是住宅專項(xiàng)維修資金歸集階段存在的主要問題，它們的存在，嚴(yán)重影響了住宅專項(xiàng)資金的后續(xù)使用與管理，必須下大力氣解決。
1.2 住宅專項(xiàng)維修資金使用過程中存在的問題
住宅專項(xiàng)維修資金使用階段存在的問題主要包括以下兩個(gè)方面：一是專項(xiàng)資金使用申請(qǐng)難以獲批。在實(shí)際工作中，許多住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要維修，但業(yè)主在申請(qǐng)使用專項(xiàng)資金時(shí)遇到各種各樣問題，申請(qǐng)成功難度很大。這無疑降低了專項(xiàng)資金的使用效率。之所以會(huì)造成這個(gè)問題，主要是因?yàn)樽》繉ｍ?xiàng)維修資金收繳不全，居住在同一小區(qū)或住宅樓里的業(yè)主有的繳納了有的沒繳納，如果使用這筆資金，勢(shì)必會(huì)損壞繳納資金的業(yè)主利益，這就給管理部門決策造成了很大困難，進(jìn)而制約了專項(xiàng)資金的使用申請(qǐng)。還有部分是因?yàn)槲飿I(yè)公司或資金管理單位人為的設(shè)置困難。此外，業(yè)主對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金本身和使用申請(qǐng)相關(guān)程序和細(xì)節(jié)的不了解，甚至是不知道，也是造成專項(xiàng)資金使用效率低下、申請(qǐng)困難的一個(gè)重要原因。而當(dāng)前造成住宅專項(xiàng)維修資金使用難的另外一個(gè)重要原因是由當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金使用機(jī)制造成的。按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，沒有成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，要使用住宅專項(xiàng)維修資金，必須由業(yè)主或服務(wù)機(jī)構(gòu)提出建議，經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意后方可向資金管理部門申請(qǐng)。如果已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)審核通過。但在實(shí)際生活中，同一小區(qū)內(nèi)業(yè)主相熟的程度很低，互不認(rèn)識(shí)的情況大有人在，三分之二以上的人數(shù)要求難以達(dá)到，從而使得資金使用申請(qǐng)難以通過。二是專項(xiàng)資金的違規(guī)使用現(xiàn)象嚴(yán)重。由于缺乏嚴(yán)格的監(jiān)管措施，住宅專項(xiàng)維修資金往往會(huì)被違規(guī)挪作它用。
1.3 住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌階段中存在的問題
在房屋銷售時(shí)籌集的房屋專項(xiàng)維修資金額度有限，隨著房屋維修次數(shù)的增多，剩余資金越來越少，無法繼續(xù)承擔(dān)住宅維修的使用需要。為保證后續(xù)房屋維修使用需要，就必須在適當(dāng)時(shí)機(jī)開展專修維修資金續(xù)籌工作。當(dāng)前許多業(yè)主對(duì)住房專項(xiàng)維修資金的關(guān)注度普遍不高，而相關(guān)資金管理單位使用專項(xiàng)維修資金情況透明度較低，使得廣大業(yè)主缺乏對(duì)專項(xiàng)維修資金續(xù)繳的積極性。專項(xiàng)維修資金后續(xù)無力，而住宅維修又不可避免，這就導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主和專項(xiàng)維修資金管理者之間的糾紛頻發(fā)，不但滯緩了房屋維修，影響了房屋正常使用，還給安定和諧的社會(huì)氛圍帶來負(fù)面作用。
1.4 管理制度中存在的缺陷
為擴(kuò)大專項(xiàng)資金來源，保障越來越大的住房維修需要，國(guó)家出臺(tái)文件，允許業(yè)主大會(huì)、售房單位或主管部門在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，使用住房專項(xiàng)維修資金進(jìn)行存儲(chǔ)和購(gòu)買國(guó)債活動(dòng)。但由于管理制度自身的缺陷，導(dǎo)致以此方式盈利的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通貨膨脹帶來的損失，致使專項(xiàng)資金發(fā)生貶值，加劇了住宅維修專項(xiàng)資金的緊張程度。
2 推進(jìn)住房專項(xiàng)維修資金管理體制改革的相關(guān)建議
2.1 建立健全科學(xué)完善的住房維修專項(xiàng)資金監(jiān)督法律體系
作為一項(xiàng)國(guó)家決策，住房維修專項(xiàng)資金的使用與管理必須有堅(jiān)實(shí)完善的法律制度予以保障，在資金的支出、投資、預(yù)算、收入、政府采購(gòu)等環(huán)節(jié)設(shè)立專項(xiàng)法律，對(duì)各道環(huán)節(jié)中的行為進(jìn)行監(jiān)督管理。法律體系的建立，要注重兩個(gè)方面：一是要對(duì)專項(xiàng)資金監(jiān)管的范圍和職責(zé)進(jìn)行明確。二是要不斷提高監(jiān)管水平，要充分利用信息化等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為資金監(jiān)管提供服務(wù)，促進(jìn)監(jiān)管效率的提升。三要注意完善專項(xiàng)法律法規(guī)制度，制定專項(xiàng)資金使用和監(jiān)督管理的細(xì)則辦法，確保宏觀制度和基層實(shí)際有機(jī)結(jié)合到一起。
2.2 強(qiáng)化業(yè)主維權(quán)意識(shí)
住宅維修專項(xiàng)資金是維護(hù)業(yè)主利益的重要途徑。要推動(dòng)專項(xiàng)資金的高效使用，首先就要求廣大業(yè)主具有高度的維權(quán)意識(shí)，在遇到需要使用專項(xiàng)資金的情況時(shí)，能夠按照法律規(guī)定主動(dòng)爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。業(yè)主要積極學(xué)習(xí)、了解住宅專項(xiàng)資金使用管理方面的詳細(xì)情況，積極參與業(yè)主大會(huì)等業(yè)益代表機(jī)構(gòu)，通過合法渠道表達(dá)自己的意愿，并促其依法實(shí)現(xiàn)。
2.3 將住房專項(xiàng)維修資金監(jiān)管落到實(shí)處
要落實(shí)審計(jì)監(jiān)察部門對(duì)住房專項(xiàng)維修資金使用管理的監(jiān)管力度，明確住房專項(xiàng)維修資金使用管理的法律程序和操作辦法。完善資金使用管理運(yùn)行機(jī)制，實(shí)行陽光行政，提高住房專項(xiàng)維修資金使用管理透明化水平。
3 結(jié)束語
綜上所述，要保障物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的順暢運(yùn)行，必須要對(duì)管理主體、繳交主體進(jìn)行清晰、明確的界定，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況科學(xué)設(shè)計(jì)專項(xiàng)資金的使用管理規(guī)則，確保專項(xiàng)資金來源穩(wěn)定，管理有序，使用安全高效，充分發(fā)揮出為業(yè)主服務(wù)的積極作用。
參考文獻(xiàn)
第6篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
新京報(bào) 4月4日，北京市發(fā)改委和市國(guó)土房管局聯(lián)合消息，《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網(wǎng)（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時(shí)間為4月15日。這是本市首次將即將執(zhí)行的價(jià)格政策向市民征集意見。與此同時(shí)，現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)體制的種種局限性也更為人們所關(guān)注。
重復(fù)交費(fèi)侵害業(yè)主利益
北京市發(fā)改委收費(fèi)處處長(zhǎng)王巖接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。因此，小區(qū)大、中修費(fèi)不應(yīng)再納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中。但1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費(fèi)，存在業(yè)主重復(fù)交費(fèi)問題。
手續(xù)費(fèi)不應(yīng)向業(yè)主收取
國(guó)家規(guī)定涉及水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取?，F(xiàn)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定水、電、燃?xì)獾雀黝愂召M(fèi)的代收服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，與國(guó)家新的規(guī)定不符。
普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)落后
《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個(gè)檔次，檔次的劃分是依據(jù)1992年首規(guī)委頒布的“75-85期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”?，F(xiàn)在，首規(guī)委出臺(tái)了“95期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。
而且現(xiàn)行的普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)三個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，卻未能包括非住宅的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
交費(fèi)主體不清
也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)行收費(fèi)問題還包括交費(fèi)主體不清。老收費(fèi)辦法中既有產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目，又有使用人交費(fèi)項(xiàng)目。在界定誰交納產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，出現(xiàn)了較大偏差，對(duì)于商品房，毫無疑問，購(gòu)房者就是產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)；對(duì)于房改售房、按房改規(guī)定出售的拆遷房，老收費(fèi)辦法中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)由原售房單位承擔(dān)，對(duì)于安居房，物業(yè)管理費(fèi)用由職工所在單位承擔(dān)。這種規(guī)定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔(dān)所售房屋的物業(yè)管理費(fèi)。
公共和特約不分
按照現(xiàn)在物業(yè)管理通行的做法，房屋室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修屬于特約，產(chǎn)權(quán)人可自愿委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用雙方協(xié)商議定，產(chǎn)權(quán)人也可不委托物業(yè)管理企業(yè)修繕。公共一般包括物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理。北京市普通小區(qū)收費(fèi)辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費(fèi)捆綁在一起，要求產(chǎn)權(quán)人必須同時(shí)交納自用部位與共用部位的維修費(fèi)，剝奪了產(chǎn)權(quán)人的自主選擇權(quán)。
強(qiáng)行“搭車”現(xiàn)象嚴(yán)重
居住小區(qū)管理涉及的專業(yè)管理部門和壟斷企業(yè)較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業(yè)管理部門，自來水、煤氣、供電等企業(yè)。他們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的支持程度，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的影響很大。目前，大部分專業(yè)管理部門對(duì)小區(qū)物業(yè)管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規(guī)范，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。如自來水、供電局等部門不按照國(guó)家規(guī)定，實(shí)行抄表到戶，只按總表收費(fèi)，總表與住戶分表之間的差額由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)分?jǐn)?。差額是否應(yīng)該分?jǐn)?，分?jǐn)偸欠窈侠?，成了?dāng)前物業(yè)管理中的焦點(diǎn)問題。另外，有些區(qū)縣的自來水公司、供電局強(qiáng)行要求物業(yè)管理代收水電費(fèi)，不僅不給物業(yè)管理企業(yè)代收?qǐng)?bào)酬，而且不管物業(yè)管理企業(yè)的收繳率如何，強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)墊付全額費(fèi)用。個(gè)別區(qū)縣的交通管理部門、安委會(huì)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)從收取的停車費(fèi)中，上繳一部分費(fèi)用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續(xù)。專題采寫/本報(bào)記者 吳?；?nbsp;實(shí)習(xí)記者 周曉東 攝
■ 業(yè)主意見
房屋級(jí)別定性不清
新的收費(fèi)征求意見稿第七條規(guī)定下列物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)等。
一些業(yè)主認(rèn)為此舉將人為打破現(xiàn)有房屋品質(zhì)格局的分類，可能會(huì)帶來今后市場(chǎng)格局的混亂，因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)于所謂公寓、甲乙丙級(jí)住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場(chǎng)大量存在開發(fā)商和物業(yè)實(shí)屬一家的局面，會(huì)不會(huì)為將來的房屋級(jí)別定性帶來更多的問題。
避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象
新的收費(fèi)征求意見稿第十五條規(guī)定業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
一些業(yè)主認(rèn)為，第十五條的規(guī)定較為合理，但應(yīng)進(jìn)一步明確，在物業(yè)公司確認(rèn)房屋在交付中因質(zhì)量或其他問題影響按時(shí)交付給買受人的，應(yīng)由物業(yè)公司向開發(fā)商追索服務(wù)業(yè)費(fèi)用，以避免開發(fā)商和物業(yè)公司對(duì)買受人出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。
而且，新的收費(fèi)征求意見稿仍未明確業(yè)主與物業(yè)公司合同存續(xù)關(guān)系的期限。比如，交房時(shí)候通常和物業(yè)公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨(dú)和業(yè)主繼續(xù)簽署合同，而此時(shí)業(yè)主委員會(huì)未建立，成為“權(quán)利真空”。
也有的業(yè)主就“因?yàn)殚_發(fā)商原因或由開發(fā)商建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買受人，物業(yè)費(fèi)由于開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”提出疑問，如何去界定開發(fā)商的交房日期？有的開發(fā)商工地未完工，就提前給購(gòu)房者發(fā)了交房通知，這么這算不算交房？
第7篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
市區(qū)房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動(dòng)，經(jīng)過4年的不斷強(qiáng)化措施，規(guī)范管理，維修資金收繳力度不斷加強(qiáng)，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化軌道?，F(xiàn)將我市市區(qū)房屋維修資金相關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、基本情況
目前，市區(qū)物業(yè)維修資金管理工作仍依據(jù)*年3月制定出臺(tái)的《<宿遷市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法>實(shí)施意見》執(zhí)行。由市房管處作為維修資金代管部門，物業(yè)維修基金存儲(chǔ)于市區(qū)銀行維修資金專戶，由市建設(shè)局和市財(cái)政局共同監(jiān)管。購(gòu)買住房的按購(gòu)房款的3%的比例，購(gòu)買商業(yè)用房的按購(gòu)房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳，在繳納購(gòu)房款時(shí)一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請(qǐng)使用，必須專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修，更新改造。由業(yè)主委員會(huì)或受托的物業(yè)企業(yè)提出方案，提交業(yè)主大會(huì)審定并報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)后，采取公開招標(biāo)的方式，由實(shí)施單位實(shí)施。項(xiàng)目維修費(fèi)用按受益面積應(yīng)分配維修基金的比例分?jǐn)偂?/p>
至今年2月底，我市市區(qū)共有75個(gè)項(xiàng)目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬元，2005年收繳2160.81萬元，2006年收繳3312.02萬元，*年收繳6693.81萬元，2008年1-2月份收繳1055.65萬元。利息收入127.8萬元。項(xiàng)王小區(qū)玉蘭園和馬陵小區(qū)城東、北關(guān)園區(qū)按照規(guī)定程序共使用六次，支出33.86萬元。累計(jì)結(jié)余1.37萬元。
二、存在問題：
1、部分老小區(qū)的維修資金補(bǔ)繳工作比較困難，如府苑小區(qū)，市政府在*年就下發(fā)過補(bǔ)繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業(yè)主繳納了維修資金，給今后維修資金申請(qǐng)使用操作工作帶來潛在難度。
2、維修資金管理崗位設(shè)置不符合規(guī)范。目前，市區(qū)維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場(chǎng)科劉月亮同志一人兼任，不符合《會(huì)計(jì)法》相關(guān)規(guī)定。
三、新的維修資金管理工作要求
*年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設(shè)廳、財(cái)政廳出臺(tái)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》。我處根據(jù)國(guó)家及省維修資金管理規(guī)定，已擬定相關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施細(xì)則。按照新的標(biāo)準(zhǔn)，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實(shí)施細(xì)則》已與財(cái)政局會(huì)簽，并報(bào)市政府審閱，近日將正式出臺(tái)。新出臺(tái)的《實(shí)施細(xì)則》有幾點(diǎn)地方性政策：
1、對(duì)老小區(qū)維修資金的補(bǔ)建做了相應(yīng)要求。老居民小區(qū)的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進(jìn)行補(bǔ)建，解決維修問題。在《實(shí)施細(xì)則》中，我們對(duì)老小區(qū)補(bǔ)建方面雖沒有做強(qiáng)制性的要求，但是要求分步走，要求業(yè)主委員會(huì)積極動(dòng)員召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)補(bǔ)建問題進(jìn)行討論，提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，做好動(dòng)員工作，承擔(dān)補(bǔ)建的責(zé)任、義務(wù)，主動(dòng)向代管部門申請(qǐng)補(bǔ)建。
2、業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金不下放。按照建設(shè)部和財(cái)政部第165號(hào)令的要求，業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金應(yīng)轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管，但考慮實(shí)際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務(wù)分散，管理復(fù)雜。綜合多方意見以后，決定業(yè)主委員會(huì)成立之后，維修資金仍由市財(cái)政局和市建設(shè)局共同監(jiān)管。
3、商品房首期維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，由以前按房?jī)r(jià)款住宅3%、商業(yè)用房2%的標(biāo)準(zhǔn)繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有面積每平方米20元標(biāo)準(zhǔn)，一次性繳存屬業(yè)主所有的維修資金。
4、維修資金繳納與業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙相掛鉤。業(yè)主未繳納首期維修資金的，開發(fā)企業(yè)或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業(yè)主，并將維修資金繳納作為房產(chǎn)辦證的前置條件之一。
5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門將逐步建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶帳中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。
四、工作建議
1、做好老小區(qū)物業(yè)維修資金補(bǔ)繳工作。充分通過業(yè)主委員會(huì)等自治組織，召開業(yè)主大會(huì)，積極動(dòng)員老小區(qū)主動(dòng)向代管部門及時(shí)足額補(bǔ)繳物業(yè)維修資金。
第8篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
金紹達(dá)：這一問題關(guān)系到兩個(gè)方面。
一、關(guān)于房屋登記的申請(qǐng)人
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《房屋登記辦法》對(duì)申請(qǐng)人的規(guī)定是存在一些差異的：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條對(duì)此的規(guī)定是“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請(qǐng)人)申請(qǐng)”(這里的權(quán)利人并不等同于申請(qǐng)人，因該辦法在第三條的第二和第三款分別對(duì)權(quán)利人和申請(qǐng)人作了界定，并在不同的登記種類中做出了不同的規(guī)定：在第十六條規(guī)定初始登記時(shí)，用的是“申請(qǐng)人”，在第十七條規(guī)定轉(zhuǎn)移登記時(shí)，用的是“當(dāng)事人”，而在第十八條規(guī)定變更登記時(shí)，則用了“權(quán)利人”。這些規(guī)定和《房屋登記辦渤第十二條所規(guī)定的由當(dāng)事人共同申請(qǐng)的原則在本質(zhì)上是一致的，只是表述的方法不同而已?！斗课莸怯涋k法》所規(guī)定的申請(qǐng)人則已經(jīng)包括了房屋的轉(zhuǎn)讓方或設(shè)定房屋他項(xiàng)權(quán)利的當(dāng)事人)。但該條第二款規(guī)定了“權(quán)利人(申請(qǐng)人)為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)”。如按照這一規(guī)定，則應(yīng)由法定代表人提出申請(qǐng)，法定代表人不能直接申請(qǐng)的，應(yīng)出具委托書，由其人代為提出申請(qǐng)?？梢钥闯觯诙畹倪@一規(guī)定實(shí)際上和第一款并不一致：因?yàn)樘岢錾暾?qǐng)的法人才是房屋權(quán)利人，而法定代表人并不是權(quán)利人，既然不是權(quán)利人又為何能提出登記申請(qǐng)呢?因此，《房屋登記辦法》沒有規(guī)定由法定代表人提出登記申請(qǐng)。
《房屋登記辦法凈第十一條只是規(guī)定了申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，沒有直接規(guī)定誰是申請(qǐng)人，但從《房屋登記辦法》第二十條第一款的規(guī)定可以看出，申請(qǐng)人就應(yīng)當(dāng)是“依法提交的材料記載的主體”。對(duì)法人而言，申請(qǐng)人就是法人而非法定代表人。因此，登記申請(qǐng)無須也不應(yīng)當(dāng)再由法定代表人提出。單位經(jīng)辦人把加蓋了企業(yè)法人印章的申請(qǐng)書提交給登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)視為單位直接提出了登記申請(qǐng)，其間并不存在行為，當(dāng)然也就沒有必要再提供委托書。
二、關(guān)于假申報(bào)
第9篇：?jiǎn)挝环课莨芾磙k法范文
第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理單位對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場(chǎng)、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車樓、場(chǎng)（庫）等提供社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。
第三條**市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四條**市物價(jià)局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。**市物價(jià)局的管理職責(zé)是：
（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定；
（二）制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；
（三）辦理一、二級(jí)物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)；
（四）調(diào)解由**市物價(jià)局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。
（五）對(duì)全市物業(yè)管理收費(fèi)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門的管理職責(zé)是：
（一）辦理三級(jí)（含三級(jí)，下同）以下物業(yè)管理單位在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的審批手續(xù)，并報(bào)**市物價(jià)局備案；
（二）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)三級(jí)以下的物業(yè)管理單位申報(bào)一、二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和跨區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審查成本以后，轉(zhuǎn)報(bào)**市物價(jià)局審批；
（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反價(jià)格法和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定的價(jià)格違法行為；
（四）調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛；
（五）對(duì)本區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理單位收費(fèi)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。
第五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。公共收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：
（一）清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場(chǎng)所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。
（二）綠化物日常維護(hù)管理。對(duì)綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持綠化物生長(zhǎng)良好。
（三）治安管理。設(shè)安全保衛(wèi)人員對(duì)小區(qū)或大廈進(jìn)行安全防范和治安管理工作。
（四）共用蓄水池的維護(hù)管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
（五）水電管理。對(duì)業(yè)主共用的供電供水管線設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常運(yùn)行。
（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）道路維修管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級(jí)道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好。
（八）房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修。對(duì)房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。
（九）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常使用。
（十）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。房屋共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施的更新改造和大、中維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專項(xiàng)維修基金中列支，不包括在公共服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)。
第六條公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成。
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國(guó)家政策規(guī)定撮的費(fèi)用；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費(fèi)；
（三）綠化管理費(fèi)；
（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；
（五）安全保衛(wèi)費(fèi)；
（六）辦公費(fèi)；
（七）物業(yè)管理單位用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（八）法定稅費(fèi)；
（九）合理利潤(rùn)。
第七條公共收費(fèi)的管理。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的大廈，公共收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的大廈，公共收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物價(jià)部門公布的同類住宅小區(qū)或大廈的物業(yè)管理公共和服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格水平，通過簽訂合同協(xié)商議定。住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按戶型與建筑面積相結(jié)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準(zhǔn)（含經(jīng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)，均應(yīng)到物價(jià)部門領(lǐng)取收費(fèi)許可證，實(shí)行公開、亮證收費(fèi)，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第八條和執(zhí)迷不悟管理公共費(fèi)中的房屋共用部位及共用設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費(fèi)和據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓盟娰M(fèi)由使用人交納。按房改政策出售的公房，其共用設(shè)施、設(shè)備及房屋本體共用部位的維修費(fèi)用按房改政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費(fèi)必須按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓脭?shù)量必須是總表與各分表的差額。
第十條特約服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
第十一條為保障業(yè)主在裝修房屋時(shí)，房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)施不受損壞，裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；若有損壞，業(yè)主裝修隊(duì)?wèi)?yīng)負(fù)責(zé)賠償。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負(fù)責(zé)清運(yùn)。若委托物業(yè)管理單位清運(yùn)，其清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商議定。
第十二條和執(zhí)迷不悟管理單位在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書后半月內(nèi)，應(yīng)向物價(jià)部門申報(bào)、辦理收費(fèi)手續(xù)。一、二級(jí)物業(yè)管理單位，向**市物價(jià)局申報(bào)，其余向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)。
第十三條物業(yè)管理單位申報(bào)管理服務(wù)收費(fèi)須提供以下資料：
（一）工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；
（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準(zhǔn)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）小區(qū)或大廈和執(zhí)迷不悟管理章程或業(yè)主公約；
（四）物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理單位對(duì)業(yè)主（住宅）的服務(wù)承諾；
（五）物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)申報(bào)表和物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的分析說明；
（六）已入住的小區(qū)或大廈還應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會(huì)對(duì)收取物業(yè)管理費(fèi)的意見。
第十四條物價(jià)部門審批物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費(fèi)用，又要考慮?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類型物業(yè)的情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除本辦法允許收取的費(fèi)用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費(fèi)用。同時(shí)，還應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)。
第十六條和執(zhí)迷不悟管理單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的各項(xiàng)收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人或使用人公布，接受業(yè)主委員會(huì)和住戶的監(jiān)督。
第十七條依法成立的業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收支情況，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時(shí)按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)繳的費(fèi)用。
第十八條凡物業(yè)管理單位實(shí)施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自覺交納各項(xiàng)應(yīng)繳的費(fèi)用。不按規(guī)定繳費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位可依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可以向人民法院提訟。
第十九條凡物業(yè)管理單位接受委托，并實(shí)施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用的小區(qū)或大廈，其他任何部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
第二十條凡已委托物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內(nèi)的待銷商品房和已購(gòu)買并辦理驗(yàn)收交接手續(xù)尚未入住的房屋房屋產(chǎn)權(quán)人（含開發(fā)商）應(yīng)交納50%的物業(yè)管理費(fèi)。
第二十一條物業(yè)管理單位利用小區(qū)或大廈的公共場(chǎng)地、共用設(shè)備、設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收入應(yīng)用于小區(qū)或大廈的住戶的公益事業(yè)，或用于彌補(bǔ)公共費(fèi)用之不足。
第二十二條物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間的收費(fèi)糾紛，爭(zhēng)議雙方可申請(qǐng)物價(jià)部門調(diào)解，也可申請(qǐng)政府仲裁委或法院裁決。
第二十三條物業(yè)管理單位違反本辦法和國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定的，由各級(jí)物價(jià)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。
第二十四條為督促物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，各級(jí)物價(jià)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供服務(wù)的情況的檢查，對(duì)服務(wù)質(zhì)量好，業(yè)主（住戶）滿意的物業(yè)管理單位，推薦評(píng)選取優(yōu)秀小區(qū)（大廈、樓院），給予表彰鼓勵(lì)；對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、多收費(fèi)、省服務(wù)，業(yè)主（住戶）意見大的物業(yè)管理單位，降低核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)令進(jìn)行整頓；個(gè)別特別嚴(yán)重的，吊銷收費(fèi)許可證，停止收費(fèi)。
