公司如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：公司如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理范文

內(nèi)容提要: 我國(guó)商業(yè)銀行在處置不良資產(chǎn)的過程中，存在的諸多法律問題以及這些問題所誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)引起極大的關(guān)注，在法治視角下厘清這些法律問題、風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策就顯得更加迫切和重要。本文研討了商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置過程中存在的對(duì)抵債資產(chǎn)處置的時(shí)間問題等十二個(gè)方面的法律問題及其風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)這些問題進(jìn)行剖析，提出了建立健全不良資產(chǎn)處置的法律制度等九個(gè)方面的防范對(duì)策。

在金融全球化的文明演進(jìn)過程中，適應(yīng)依法治國(guó)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，我國(guó)商業(yè)銀行加快改革和發(fā)展步伐，加大不良資產(chǎn)的處置力度。然而，我國(guó)商業(yè)銀行在處置不良資產(chǎn)的過程中，存在的諸多法律問題以及這些問題所誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)引起極大的關(guān)注，在法治視角下厘清這些法律問題、風(fēng)險(xiǎn)及解決對(duì)策就顯得更加迫切和重要。

一、商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置存在的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

（一）對(duì)抵債資產(chǎn)處置的時(shí)間問題及風(fēng)險(xiǎn)

舊《商業(yè)銀行法》第42條規(guī)定：“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或者股票，應(yīng)當(dāng)自取得之日起一年內(nèi)予以處分”。修訂后的《商業(yè)銀行法》將其修改為：“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或者股票，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”。修訂后的商業(yè)銀行法賦予了商業(yè)銀行處置抵債資產(chǎn)的時(shí)間有所延長(zhǎng)，但是，在實(shí)踐中，二年的時(shí)間仍然顯得太短。特別是土地及房產(chǎn)。這樣很容易違反，如果因此而對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行處罰，勢(shì)必不公或會(huì)造成更大的損失。與此同時(shí)，對(duì)商業(yè)銀行因行使一般債權(quán)而取得非抵押或質(zhì)押的抵債資產(chǎn)的處置時(shí)間沒有規(guī)定，是不是可以理解為不受兩年的限制呢？

（二）債權(quán)轉(zhuǎn)讓或減免的問題及風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)合同法及有關(guān)法律的一般原則，債權(quán)轉(zhuǎn)讓或減免是允許的。但作為特殊的金融債權(quán)是否也允許呢？商業(yè)銀行在處理不良貸款時(shí)往往對(duì)此把握不準(zhǔn)。如果禁止，對(duì)商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)不利；如果允許，則會(huì)對(duì)只有銀行才有放貸權(quán)的沖擊，因?yàn)檫@樣會(huì)為非金融機(jī)構(gòu)企業(yè)間的借貸打開方便之門。對(duì)債權(quán)減免的問題也同樣面臨兩難的問題。按貸款通則及有關(guān)規(guī)定，除國(guó)務(wù)院外，任何單位或個(gè)人都無權(quán)減免貸款利息。更不用說對(duì)本金部分的減免了。但現(xiàn)實(shí)是，在處理不良資產(chǎn)時(shí)，減免部分利息或本金往往能將商業(yè)銀行的損失減少到最低程度。

（三）商業(yè)銀行非剝離資產(chǎn)債轉(zhuǎn)股的問題及風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行目前許多非剝離的不良資產(chǎn)實(shí)施了債轉(zhuǎn)股?！渡虡I(yè)銀行法》原來的第43條：“商業(yè)銀行在中華人民共和國(guó)境內(nèi)不得從事信托投資和股票業(yè)務(wù)、不得投資于非自用不動(dòng)產(chǎn)。商業(yè)銀行在中華人民共和國(guó)境內(nèi)不得向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資。本法實(shí)施前，商業(yè)銀行已向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資的，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定實(shí)施辦法”。修改為現(xiàn)在的第43條：“商業(yè)銀行在中華人民共和國(guó)境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國(guó)家另有規(guī)定的除外”。這一修改，成為商業(yè)銀行法修改內(nèi)容的一大亮點(diǎn)。法律對(duì)商業(yè)銀行從事信托投資和證券業(yè)務(wù)、投資于非自用不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)等問題，既進(jìn)行了嚴(yán)格限制，同時(shí)也留下了適當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。這就意味著商業(yè)銀行在符合國(guó)家法律的基礎(chǔ)上，可以通過金融控股公司或其他形式來經(jīng)營(yíng)信托投資、證券等業(yè)務(wù)。“但國(guó)家另有規(guī)定的除外”這10個(gè)字，對(duì)我國(guó)金融業(yè)的“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”給予了發(fā)展的空間，使“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”在特定條件下也有了法律根據(jù)，使我國(guó)的金融業(yè)從“分業(yè)”向“混業(yè)”的轉(zhuǎn)變?cè)诜芍贫壬弦堰~出了實(shí)質(zhì)性的步伐1.但是，而非剝離資產(chǎn)實(shí)施債轉(zhuǎn)股仍然缺乏明確的法律依據(jù)。

（四）不良資產(chǎn)處置的稅費(fèi)問題及風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置上各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，國(guó)家又缺乏減免處置過程中的稅費(fèi)的法律規(guī)定，使得商業(yè)銀行在及時(shí)有效地減少或盤活不良資產(chǎn)存量，處置不良資產(chǎn)時(shí)有較大的包袱。

（五）債權(quán)轉(zhuǎn)讓中抵押權(quán)屬的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《合同法》第81條、《擔(dān)保法》第50條等相關(guān)法規(guī)的要求，在不良資產(chǎn)被收購(gòu)后，收購(gòu)方即取得了貸款債權(quán)的從權(quán)利——抵押權(quán)，抵押權(quán)人隨之發(fā)生變更，并需到有關(guān)部門重新辦理登記手續(xù)，否則，將因?yàn)闆]有辦理抵押權(quán)人變更手續(xù)而喪失原有的抵押權(quán)利。然而，重新辦理抵押登記手續(xù)存在諸多問題：一是重新辦理登記手續(xù)有一個(gè)期間，在這段期間內(nèi)，債權(quán)實(shí)際上處于無抵押狀態(tài)，抵押財(cái)產(chǎn)隨時(shí)可能流失；二是要與抵押人重新簽訂抵押合同后才能到有關(guān)部門辦理登記，而抵押人大都借機(jī)逃避擔(dān)保責(zé)任，拒簽抵押合同2.

（六）關(guān)于最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

在國(guó)務(wù)院[1999]]66號(hào)文件規(guī)定收購(gòu)國(guó)有商業(yè)銀行不良貸款債權(quán)范圍中，許多貸款設(shè)置了最高額抵押擔(dān)保。《擔(dān)保法》第61條規(guī)定：“最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。如果對(duì)這一條不作出專門解釋，公司收購(gòu)的許多借款合同債權(quán)項(xiàng)下的最高額抵押合同將因此而無效，抵押人將因此而免責(zé)，從而使本來回收已經(jīng)非常困難的貸款債權(quán)失去最后一項(xiàng)保障。

（七）訴訟管轄權(quán)的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

按現(xiàn)行《民事訴訟法》的規(guī)定，不良資產(chǎn)處置中涉及訴訟的，應(yīng)按照合同履行地原則，即銀行貸款經(jīng)辦行和被告（即債務(wù)人）住所地原則確定管轄法院。由于債務(wù)人、銀行經(jīng)辦行住所地各異，則管轄法院各不相同，在需要訴訟時(shí)，公司將不得不奔波于各地和各法院之間。而且，在不良資產(chǎn)處置過程中，因各地司法機(jī)關(guān)對(duì)法律理解掌握水平的差別以及地方保護(hù)主義的影響，使處理有關(guān)法律問題的尺度不一，不利于處置工作的開展。

（八）保證期的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

大量銀行不良資產(chǎn)主要是在《擔(dān)保法》出臺(tái)之前發(fā)放的貸款，這一段時(shí)間發(fā)放的貸款，由于當(dāng)時(shí)法律規(guī)定不明、政策性貸款多等因素，貸款擔(dān)保極不規(guī)范，保證擔(dān)保很少約定保證期間。根據(jù)《擔(dān)保法》第25條和第26條規(guī)定，絕大部分不良資產(chǎn)從接手之日起就都超過了保證期間，擔(dān)保人已免除擔(dān)保責(zé)任，從而造成不良資產(chǎn)流失。

（九）企業(yè)破產(chǎn)清算中的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

在目前我國(guó)缺乏完善的社會(huì)福利保障制度的情況下，一個(gè)企業(yè)破產(chǎn)后，隨之而來的職工失去生活來源等問題直接影響到社會(huì)的穩(wěn)定，因此，人員安置是不良資產(chǎn)處置中必須解決的問題。為此，“國(guó)發(fā)（1994）59號(hào)”及“國(guó)發(fā)（1997）10號(hào)”文件都明確要求，試點(diǎn)城市企業(yè)破產(chǎn)時(shí)其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)（包括抵押財(cái)產(chǎn)）必須首先安置好破產(chǎn)企業(yè)職工，國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)應(yīng)納入《全國(guó)企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)工作計(jì)劃》有序進(jìn)行。然而，目前全國(guó)各地紛紛出臺(tái)了類似的地方政策，擅自擴(kuò)大國(guó)務(wù)院文件的適用范圍，致使公司在企業(yè)破產(chǎn)中受償率極低。

值得注意的是，正在修訂中的《破產(chǎn)法》試圖重新考究破產(chǎn)還債清償順序的價(jià)值，以及重新對(duì)破產(chǎn)清償次序作出制度性安排，將徹底改變現(xiàn)有《破產(chǎn)法》的清償次序，將企業(yè)職工的工資及勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用列為優(yōu)先受償?shù)捻樜?，別除權(quán)將列為其后。這樣的制度設(shè)計(jì)體現(xiàn)法律的以人為本的思想，體現(xiàn)了法律的人文關(guān)懷。但是，作為破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人的銀行在破產(chǎn)清算中的受償率就殊值關(guān)注。

（十）債務(wù)重組的法律問題及風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，債務(wù)重組法律制度還不到位，實(shí)踐中辦理的債務(wù)重組極不規(guī)范，不但難以達(dá)到化解銀行不良資產(chǎn)的目的，而且有時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)樘訌U銀行債務(wù)的手段。因此，盡快完善債務(wù)重組法律制度，從而推動(dòng)不良資產(chǎn)處置進(jìn)程，已經(jīng)成為一個(gè)重要而現(xiàn)實(shí)的課題。由于債務(wù)重組的根據(jù)不同，債務(wù)重組可以分為兩種，即協(xié)議型重組和裁決型重組。協(xié)議型債務(wù)重組的順利實(shí)施，取決于相關(guān)法律制度是否完備和成熟。從目前情況來看，我國(guó)合同法制日臻完備，影響協(xié)議型重組的法律問題，主要是現(xiàn)行法律和規(guī)章在很大程度上限制了銀行參與債務(wù)重組。

在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，豁免部分債務(wù)（削債），調(diào)整利率、期限和幣種，債權(quán)轉(zhuǎn)化成債券，以及債權(quán)轉(zhuǎn)化成股權(quán)等，都是經(jīng)常采用的重組方式。但是這些方式的使用在我國(guó)受到很大限制。

根據(jù)1996年6月的《貸款通則》第16條規(guī)定，即便是一分錢債務(wù)的減、免、停、緩，銀行也要逐筆報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。這樣的規(guī)定難以操作，實(shí)際上基本堵死了國(guó)有商業(yè)銀行豁免部分債務(wù)的途徑。

我國(guó)外匯利率市場(chǎng)化改革已經(jīng)取得了重大進(jìn)展，但對(duì)人民幣利率仍然進(jìn)行嚴(yán)格管理。在辦理債務(wù)重組時(shí)，銀行能否自主決定人民幣重組貸款的利率，目前還沒有明確規(guī)定。

由于人民幣在資本項(xiàng)下不能自由兌換，在債務(wù)重組過程中，銀行無法根據(jù)債務(wù)人要求將外匯貸款轉(zhuǎn)換成人民幣貸款，以降低債務(wù)人承擔(dān)的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

辦理債務(wù)重組時(shí)往往需要延長(zhǎng)貸款期限，通常為3到5年，少數(shù)情況下需要延長(zhǎng)10年以上，而且對(duì)延期貸款采用較低利率。而《貸款通則》提出了“貸款展期”的概念，并對(duì)貸款展期的期限和利率進(jìn)行了嚴(yán)格限制。在期限方面，“短期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限的一半；長(zhǎng)期貸款展期期限累計(jì)不得超過3年?！痹诶史矫鎰t增加了債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，“貸款的展期期限加上原期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從展期之日起，貸款利息按新的期限檔次計(jì)收利息?！薄顿J款通則》對(duì)于“貸款展期”的限制，難以滿足債務(wù)重組對(duì)延長(zhǎng)貸款期限的實(shí)際需要。

（十一）司法協(xié)助與協(xié)調(diào)問題及風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行有業(yè)務(wù)中遇到許多法律問題時(shí)，需要協(xié)調(diào)有關(guān)司法機(jī)關(guān)特別是法院和立法機(jī)關(guān)。另外，在協(xié)助司法機(jī)關(guān)查、凍、扣方面，商業(yè)銀行花了大量的人力物力和時(shí)間，往往得不到理解，反到被追究責(zé)任，這也是不客觀、不公平的，變相的加大銀行的損失等等。

（十二）不良資產(chǎn)處置手段創(chuàng)新問題及風(fēng)險(xiǎn)

修改商業(yè)銀行法時(shí)爭(zhēng)論很多，但最終未能顯著的突破，留了除外條款，但這個(gè)問題商業(yè)銀行關(guān)心的一大問題。如現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)審批了商業(yè)銀行設(shè)立基金公司等，但仍需在立法上進(jìn)行研究。

關(guān)于不良資產(chǎn)處置手段創(chuàng)新的問題，商業(yè)銀行的法律部門經(jīng)常遇到業(yè)務(wù)部門對(duì)新業(yè)務(wù)進(jìn)行法律論證的需求，法律部門提出一些法律上的障礙時(shí)，業(yè)務(wù)部門往往會(huì)有不一致的意見：某某行這樣做了，為什么我行不能做。有時(shí)也建議業(yè)務(wù)部門向銀監(jiān)會(huì)有關(guān)部門請(qǐng)示，但在時(shí)也不能得到明確的答復(fù)。同時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新如何進(jìn)行報(bào)批，向何部門報(bào)批，也缺乏明確的法律規(guī)定。

二、商業(yè)銀行對(duì)不良資產(chǎn)處置的問題及風(fēng)險(xiǎn)的法律防范對(duì)策

（一）建立健全不良資產(chǎn)處置的法律制度

根據(jù)實(shí)踐的需要，國(guó)家立法部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步的修訂《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》等金融法律法規(guī)，以及制定相關(guān)的商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的處置的法律制度，使商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)“有法可依”。

（二）完善不良資產(chǎn)處置的金融法制

處置商業(yè)銀行不良資產(chǎn)，金融法制應(yīng)當(dāng)致力于以下方面：首先，統(tǒng)一銀行法律事務(wù)的管理和運(yùn)作，為建立完善的合法合規(guī)性檢查機(jī)制奠定基礎(chǔ)。對(duì)法律后果缺乏預(yù)見和怠于行使正當(dāng)權(quán)利使許多資產(chǎn)喪失了回收的可能，信貸部門和法律部門的絕對(duì)分離則阻斷了法律對(duì)保全資產(chǎn)的作用。第二，商業(yè)銀行必須完善法律機(jī)構(gòu)建制，并建立起法律人員與業(yè)務(wù)部門信息溝通的良好途徑，那種由業(yè)務(wù)人員處理法律事務(wù)以及否定法律部門對(duì)資產(chǎn)的管理權(quán)的作法抑制了回收資產(chǎn)的力度，應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁挠^。組建級(jí)別較高的法律部、增加信貸管理的法律環(huán)節(jié)、法律審查和訴訟事務(wù)統(tǒng)一運(yùn)作、提高法律事務(wù)的費(fèi)用開支和建立對(duì)法律人員的激勵(lì)機(jī)制等措施亟須得到商業(yè)銀行管理層的肯定。

（三）從制定法律或規(guī)章制度著手，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓或減免在從條件、程序方面加以規(guī)制的前提下適當(dāng)允許。

（四）為不良資產(chǎn)處置的創(chuàng)新模式提供法律支持

債轉(zhuǎn)股作為已經(jīng)得到政策肯定并已實(shí)際操作的不良資產(chǎn)處置模式起碼尚存的缺陷有：商業(yè)銀行持股的合法性；銀行作為股東的權(quán)益的保護(hù)；股權(quán)回購(gòu)協(xié)議的效力等。資產(chǎn)支持證券模式在處置不良資產(chǎn)的國(guó)際實(shí)踐中廣為使用，但在特殊目的公司的經(jīng)營(yíng)地位、證券發(fā)行許可、破產(chǎn)隔離與其他債權(quán)人利益保護(hù)、信用增級(jí)的法律模式等方面，我國(guó)商業(yè)銀行是沒有完全的信心的。其他諸如發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、建立不良資產(chǎn)處置投資基金等模式無不存在這樣或那樣的灰色區(qū)域，盡快對(duì)此作出法律上的規(guī)范顯得十分迫切。

（五）建立不良資產(chǎn)處置的法律捷徑

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，金融資產(chǎn)管理公司在回收資產(chǎn)時(shí)，享受債權(quán)轉(zhuǎn)讓、訴訟時(shí)效中斷、減交訴訟費(fèi)等方面的法律優(yōu)待，事實(shí)上這些以及如簡(jiǎn)化訴訟程序、提高執(zhí)行力度之類的便捷應(yīng)當(dāng)適用于包括商業(yè)銀行自己持有的不良資產(chǎn)的全部。不良資產(chǎn)出售和重組過程中的審批、過戶手續(xù)、稅收方面也存在不同程度的不合理性，應(yīng)當(dāng)作出專門的規(guī)定，減讓對(duì)不良資產(chǎn)的法律管制3.

（六）堅(jiān)持金融法制轉(zhuǎn)型的審慎原則

目前，我國(guó)處在根據(jù)wto金融服務(wù)協(xié)議逐漸調(diào)整金融法制的時(shí)期，調(diào)整的目標(biāo)顯然是國(guó)民待遇、規(guī)則透明和市場(chǎng)自由，調(diào)整的結(jié)果是取消對(duì)外資銀行的限制，但國(guó)有商業(yè)銀行的政策負(fù)擔(dān)和歷史包袱在短時(shí)期內(nèi)顯然是去不掉的。要想在開放金融市場(chǎng)的同時(shí)持續(xù)提升商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，必須堅(jiān)持：首先，廢止那些賦予外資銀行超國(guó)民待遇的法規(guī)；其次，尊重商業(yè)銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式的合法性，司法行為要減少隨意性，更要避免以“接軌”和“公平”為名加重銀行責(zé)任的審判傾向；復(fù)次，完善監(jiān)管各種融資工具的法規(guī)，防止外資銀行在國(guó)內(nèi)發(fā)生不良資產(chǎn)和向國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)嫁資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，要為利用外資銀行處理現(xiàn)有不良資產(chǎn)提供法律手段；再次，在處置不良資產(chǎn)的同時(shí)，要盡快完善處置不良金融機(jī)構(gòu)的法規(guī)。近期頒布的《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》和《外資金融機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》一定程度上體現(xiàn)了審慎而務(wù)實(shí)的立法原則，有利于不良資產(chǎn)問題的解決。

（七）尋求政府支持

從國(guó)際上的實(shí)踐看，一旦銀行出現(xiàn)大量不良資產(chǎn)，最終都要依靠政府動(dòng)用公共資金進(jìn)行援助，將損失逐步向社會(huì)攤銷。所以，良好的法律環(huán)境、適當(dāng)?shù)姆墒侄尾皇腔獠涣假Y產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終憑借，但只有依賴于完備的金融法制，才能確保不良資產(chǎn)化解過程的平穩(wěn)進(jìn)行，金融和法律界應(yīng)當(dāng)對(duì)此給予充分的關(guān)注。

（八）積極利用國(guó)家政策

《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”。根據(jù)本條規(guī)定，商業(yè)銀行在處置不良資產(chǎn)的過程中，在缺乏法律根據(jù)的時(shí)候，可以積極尋求和利用國(guó)家的相關(guān)政策。

（九）加強(qiáng)司法機(jī)關(guān)、銀行監(jiān)管部門、銀行之間的溝通與協(xié)調(diào)

依法有效保護(hù)金融債權(quán)，需要加強(qiáng)司法機(jī)關(guān)、銀行監(jiān)管部門、銀行之間的溝通與協(xié)調(diào)。在已經(jīng)有法律明確規(guī)定的領(lǐng)域，銀行要善于積極利用法律措施，依法維護(hù)合法權(quán)益，當(dāng)其合法權(quán)益遭到侵犯的時(shí)候，司法部門要加大依法維護(hù)銀行金融債權(quán)的力度。在缺乏法律明確規(guī)定的區(qū)間，從一般法理而言，對(duì)于公法領(lǐng)域，法無明文規(guī)定即禁止，對(duì)于私法領(lǐng)域，法無明文禁止即許可。但是在銀行的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，特別是不良資產(chǎn)的處置手段創(chuàng)新時(shí)，往往受制于已有的法律規(guī)定，法律部門往往更傾向于法律的保守性，這就使得業(yè)務(wù)創(chuàng)新以及不良資產(chǎn)處置手段的創(chuàng)新受到極大的束縛。因此，對(duì)于這種情況，司法機(jī)關(guān)、銀行監(jiān)管部門對(duì)于銀行的創(chuàng)新業(yè)務(wù)及不良資產(chǎn)處置創(chuàng)新手段應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)闹С?，鼓?lì)實(shí)踐部門對(duì)于法律的有益探索。

注釋:

【參考文獻(xiàn)】

[1]周保、姚啟建：從商業(yè)銀行法的修改看“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”及實(shí)例分析[j]，金融經(jīng)濟(jì)，2004，（2）.

第2篇：公司如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理范文

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2003年底召開的國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行不良貸款分析會(huì)議上，再次向市場(chǎng)傳遞出“銀監(jiān)會(huì)將積極推動(dòng)新的處置方式，并為各行在有關(guān)的政策方面創(chuàng)造有利條件”的信號(hào)。

種種跡象表明，隨著國(guó)際、國(guó)內(nèi)眾多投資者直接參與國(guó)有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置，四大資產(chǎn)管理公司(東方、信達(dá)、長(zhǎng)城、華融)將不再是國(guó)有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置的惟一出口。但由此一個(gè)新問題應(yīng)運(yùn)而生：四大資產(chǎn)管理公司未來將以何種經(jīng)營(yíng)治理模式存在?

近日，《新財(cái)經(jīng)》獲悉，財(cái)政部的一份名為《金融資產(chǎn)管理公司改革與發(fā)展的請(qǐng)示》，早在2003年8月份就已向四家資產(chǎn)管理公司征求意見。其后幾個(gè)月內(nèi)，經(jīng)過專家論證，現(xiàn)已更為成熟、完善。預(yù)計(jì)該文件將在今年初正式出臺(tái)，其中包含以下幾方面重要信息：四家資產(chǎn)管理公司的存續(xù)將無限期延長(zhǎng)；將擁有更多的經(jīng)營(yíng)自：有充分的激勵(lì)機(jī)制做保障；業(yè)務(wù)范圍更加廣闊；純粹市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)等。

這一版本的改革方案，雖說與近日市場(chǎng)盛傳的“承包制”(即四大資產(chǎn)管理公司將以三年為限，實(shí)行現(xiàn)金回收率和現(xiàn)金費(fèi)用率“雙率”包干的辦法處置其手中尚存的不良資產(chǎn))形似，但其內(nèi)容更為細(xì)化，且明確提出了“將四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司推向市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，促進(jìn)其建立完善的經(jīng)營(yíng)治理模式”。

改革文件呼之欲出

生存在體制內(nèi)的四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司的尷尬處境，加之國(guó)有商業(yè)銀行不斷產(chǎn)生的大量不良資產(chǎn)，導(dǎo)致了目前不良資產(chǎn)處置的效率遠(yuǎn)沒有達(dá)到讓人樂觀的狀態(tài)。從這個(gè)意義上講，“承包制”也好、“市場(chǎng)化”也罷，積極的改革文件在此時(shí)出臺(tái)，無論對(duì)四大資產(chǎn)管理公司，還是對(duì)困境中的商業(yè)銀行來說，都是一件大好事。

四大資產(chǎn)管理公司是為完成處置國(guó)有商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)這一歷史使命而設(shè)。財(cái)政部當(dāng)時(shí)的計(jì)劃是，資產(chǎn)管理公司作為處置不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)只是階段性存在，是為特定階段的歷史使命和金融改革服務(wù)的。所以，最初經(jīng)核定的四大資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)年限為10年。當(dāng)不良資產(chǎn)的剝離不再進(jìn)行，資產(chǎn)管理公司所管理的資產(chǎn)將是一個(gè)逐步消化、不斷削減的過程，當(dāng)處置完全結(jié)束，資產(chǎn)管理公司也就完成了它的歷史使命。而就其后的四大資產(chǎn)管理公司的生存方式，有關(guān)部門遲遲未能有一個(gè)明確的說法。

但日前財(cái)政部擬定出臺(tái)的《金融資產(chǎn)管理公司改革與發(fā)展的請(qǐng)示》，無疑傳達(dá)了更多積極的信息。

據(jù)內(nèi)部人土向《新財(cái)經(jīng)》透露，該文件主要涉及兩方面的問題。一方面，首先明確了四大資產(chǎn)管理公司的考核目標(biāo)，即2006年之前債權(quán)處置完畢，2008年之前債轉(zhuǎn)股處置完畢。另一方面，制定了與考核目標(biāo)相配套的政策，即明確資產(chǎn)管理公司的商業(yè)化發(fā)展方向――未來的四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司將定位于國(guó)有專業(yè)不良資產(chǎn)管理公司，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，而不再限定其未來的發(fā)展模式，待不良資產(chǎn)處置完成后，根據(jù)各自的轉(zhuǎn)型發(fā)展情況，按市場(chǎng)規(guī)則確定發(fā)展方式向。未來在市場(chǎng)上無法立足的，需按市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行清算、關(guān)閉。

“兩率”激勵(lì)機(jī)制

《新則經(jīng)》從有關(guān)人士處獲悉，為激勵(lì)資產(chǎn)管理公司盡快融入市場(chǎng)化運(yùn)作之中，即將山臺(tái)的財(cái)政部文件將包含―些對(duì)資產(chǎn)管理公司的激勵(lì)機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制會(huì)確定一個(gè)現(xiàn)金回收指標(biāo)和一個(gè)現(xiàn)金回收費(fèi)用率。就現(xiàn)金回收指標(biāo)來講，超過指標(biāo)的部分，回收的現(xiàn)金按一定比例分成(上交部分用于彌補(bǔ)同家損失；留存部分比較可能性的分配比例是：20％用于自主支配，80％用于增加資本金)，未完成指標(biāo)的相應(yīng)扣減獎(jiǎng)金比例。相劉而言，現(xiàn)金回收費(fèi)用率則是一項(xiàng)硬指標(biāo)，即使現(xiàn)金回收量少，費(fèi)用也不能超出該指標(biāo)。四家公司將按指標(biāo)簽署責(zé)任狀，不再下達(dá)收現(xiàn)、費(fèi)用計(jì)劃，以比率控制開支。

從目前四大資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)狀況看，華融、信達(dá)資產(chǎn)管理公司處置的分別是工行與建行的不良資產(chǎn)，其抵押或擔(dān)保物大多為不動(dòng)產(chǎn)，資金回收相對(duì)容易，因此，華融、信達(dá)兩家資產(chǎn)管理公司的現(xiàn)金回收率持平。而長(zhǎng)城與東方資產(chǎn)管理公司由于處置的是農(nóng)行和中行的不良資產(chǎn)，多為行政性貸款，資金回收難度較大，因此，這兩家的現(xiàn)金回收率應(yīng)基本持平。

據(jù)知情人士向《新財(cái)經(jīng)》透露，四大資產(chǎn)管理公司過去四年的現(xiàn)金回收率，實(shí)際存在較大水分。現(xiàn)金回收率的公式為：現(xiàn)金回收率二回收資金／累計(jì)處置資產(chǎn)。累計(jì)處置資產(chǎn)既包括已處置資產(chǎn)又包括核銷掉的呆賬。長(zhǎng)城的現(xiàn)金回收率之所以非常低，就是因?yàn)槠湓缇秃虽N了一些事實(shí)呆賬。而其他的資產(chǎn)管理公司，還將無望收回的掛在賬面，所以，回收率虛高。另外，四家公司基本上都采取了累積資產(chǎn)回收率的做法，這樣，目前財(cái)政部公布的20％的回收率大約比實(shí)際數(shù)據(jù)高出4～5個(gè)百分點(diǎn)。但大部分公司存量資產(chǎn)中，實(shí)際有很多是無效資產(chǎn)，隨著資產(chǎn)處置難度的加大，將來必然會(huì)體現(xiàn)到現(xiàn)金回收率的分母中，回收率自然也將降到比較低的水平。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，平均現(xiàn)金回收率10％左右應(yīng)該是實(shí)事求是的一個(gè)比率。

而上述財(cái)政部文件正式執(zhí)行后，現(xiàn)金回收費(fèi)用率更需要各家嚴(yán)格控制?，F(xiàn)金回收費(fèi)用率包括回收現(xiàn)金人員管理費(fèi)用率和回收現(xiàn)金人員業(yè)務(wù)費(fèi)用率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7％應(yīng)該是一個(gè)可控底線。

后置風(fēng)險(xiǎn)如何解決

值得汁意的是，該文件還明確了四家資產(chǎn)管理公司逐步進(jìn)行商業(yè)化動(dòng)作的同時(shí)，可擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，并給予其自書經(jīng)營(yíng)權(quán)。如：可開展委托其他商業(yè)銀行的處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，可根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則收購(gòu)不良資產(chǎn)，可以開展財(cái)務(wù)顧問服務(wù)，上市推薦業(yè)務(wù)等。資本金業(yè)務(wù)將單獨(dú)核算，并建立考核機(jī)制。完善處置手段，嘗試開展資產(chǎn)證券化、外資介入等方式；可以將自有資金投資不良資產(chǎn)：調(diào)整考核、獎(jiǎng)勵(lì)辦法，債轉(zhuǎn)股回購(gòu)可予以獎(jiǎng)勵(lì)等方式。

據(jù)《新財(cái)經(jīng)》了解，四家資產(chǎn)管理公司對(duì)于該份財(cái)政部文件的出臺(tái)均表示造成。

“在實(shí)務(wù)操作過程中，我們是最能體會(huì)其中的難處?，F(xiàn)在，很多叮行操作模式的限制將越來越少，因不良資產(chǎn)回收將不再僅僅是一句口號(hào)。”東方資產(chǎn)管理公司的一位從事資產(chǎn)處置方案設(shè)計(jì)的人士對(duì)《新則經(jīng)》記者說。

一直專注于小良資產(chǎn)產(chǎn)生源頭研究的社科院博士曾詩鴻在《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)指出：“文件的小臺(tái)雖然對(duì)于四家資產(chǎn)管理公司來說各有利弊，但總體來說利大于弊。”他認(rèn)為，在收購(gòu)不良資產(chǎn)時(shí)，采取市場(chǎng)化定價(jià)，有可能導(dǎo)致過分壓低被評(píng)估者的價(jià)佰，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)受到侵害。將四家公司推向市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，將使各家的壓力增大，而最終不適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的將走向破產(chǎn)。但好的方面也顯而易見。各家公司增壓的同時(shí)，在激勵(lì)措施的激勵(lì)下，從管理層到員工的積極性將大大提高，從而加速銀行的不良資產(chǎn)處置速度，加快市場(chǎng)對(duì)資源的配置。

事實(shí)上，在此背后，更不可忽視的是四大資產(chǎn)管理公司的大量后置風(fēng)險(xiǎn)。

按照計(jì)劃，2008年四大資產(chǎn)管理公司將原來承接的銀行不良資產(chǎn)處置完畢，在不考慮新的不良資產(chǎn)的前提下，屆時(shí)其對(duì)國(guó)家財(cái)政部的負(fù)債要如何解決?

1999年四大資產(chǎn)管理公司是以賬面價(jià)格收購(gòu)四大銀行的不良資產(chǎn)，它的資金來源于三個(gè)渠道：國(guó)家財(cái)政對(duì)四家資產(chǎn)管理公司撥付的400億元資本金，人民銀行提供的5700億元再貸款，四大資產(chǎn)管理公司向?qū)?yīng)的四大行發(fā)行的8200億元金融債券。

而以目前的現(xiàn)金回收率，致使四家公司尚欠財(cái)政部大量資金。

對(duì)此，東方資產(chǎn)管理公司的一位人土表示很無奈，他認(rèn)為這個(gè)問題很難妥善解決。“當(dāng)初原價(jià)收購(gòu)就是典型的風(fēng)險(xiǎn)后置行為，資產(chǎn)管理公司累計(jì)收回的現(xiàn)金是不可能償還這筆巨額債務(wù)的?！比绻摄y行承擔(dān)，那么，必然將成為銀行新的不良資產(chǎn)，也失去了資產(chǎn)管理公司存在的意義，并且銀行改制、上市也經(jīng)受不住這種打擊。況且這批債券到期日已經(jīng)不遠(yuǎn)，加之四大行又累積產(chǎn)生了1．8萬億的不良資產(chǎn)，如果全部由國(guó)家財(cái)政消化，估計(jì)在短時(shí)間內(nèi)根本不可能。如果繼續(xù)發(fā)債券，只能是拆了東墻補(bǔ)西墻，進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

華融資產(chǎn)管理公司的一位人土在向《新財(cái)經(jīng)》談到這個(gè)問題時(shí)，也認(rèn)為最后這個(gè)問題可能只能不了了之，就像當(dāng)年央行發(fā)國(guó)債就是從財(cái)政部拿錢一樣。

對(duì)于此問題的解決，眾多專家也表示，暫時(shí)沒有什么好的辦法。

憧憬大投行時(shí)代

問及四家資產(chǎn)管理公司，未來的發(fā)展目標(biāo)是什么?《新財(cái)經(jīng)》得到一個(gè)不約而同的回答：“新一代的現(xiàn)行?！辟Y產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型發(fā)展為真正意義上的國(guó)有大型投資銀行，已成為各界公認(rèn)的理想之路。

但從現(xiàn)實(shí)情況看，“專業(yè)性的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)(包括金融方面和社會(huì)方面)再加上投資銀行的業(yè)務(wù)”才是對(duì)未來資產(chǎn)管理公司的準(zhǔn)確描述。

除了自成立伊始就開展的銀行性不良資產(chǎn)處置工作外，2000年開始，四家資產(chǎn)管理公司先后獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)頒發(fā)的《經(jīng)營(yíng)股票承銷業(yè)務(wù)資格證書》，被授予在資產(chǎn)管理范圍內(nèi)開展推薦企業(yè)上市和股票、債券承銷業(yè)務(wù)的資格。2001年出臺(tái)的《金融資產(chǎn)管理公司條例》也明確了資產(chǎn)管理公司“對(duì)已收購(gòu)的不良資產(chǎn)，可以綜合運(yùn)用債務(wù)追償，債務(wù)重組及企業(yè)重組，資產(chǎn)置換、租賃、轉(zhuǎn)讓與銷售，債轉(zhuǎn)股、直接投資及階段性持股，資產(chǎn)證券化等方法對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行有效處置，同時(shí)還可以從事資產(chǎn)管理范圍內(nèi)的上市推薦及股票、債券承銷，投資、則務(wù)及法律咨詢與顧問，資產(chǎn)與項(xiàng)目評(píng)估，企業(yè)審計(jì)與破產(chǎn)清算等各項(xiàng)業(yè)務(wù)；另外按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定可以向境外投資者出售債權(quán)和股權(quán)，引進(jìn)外資參與不良資產(chǎn)的處置。”從該條例的內(nèi)容看，資產(chǎn)管理公司可以從事的業(yè)務(wù)從本上涵蓋了大部分現(xiàn)行業(yè)務(wù)。

但四家資產(chǎn)管理公司在業(yè)務(wù)被允許開展之后的三年來，其投行業(yè)務(wù)究竟如何? 《新財(cái)經(jīng)》對(duì)此進(jìn)行了粗略統(tǒng)計(jì)(見四大資產(chǎn)管理公司投行業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表)。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，四家資產(chǎn)管理公司目前介入投行業(yè)務(wù)的情況不一，多處在剛剛起步的階段，主要是對(duì)接收的資產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行則務(wù)顧問、管理咨詢、重組以及上市輔導(dǎo)和證券承銷。

證券承銷業(yè)務(wù)方面，四家的收入并不高，按目前承銷業(yè)務(wù)最少的東方資產(chǎn)管理公司的承銷收入約幾百萬元計(jì)算，預(yù)計(jì)承銷業(yè)務(wù)最多的信達(dá)估計(jì)收入也不到2000萬元。與同內(nèi)日前專業(yè)性的券商平均3000～5000萬元的利潤(rùn)總額相比，有較大差距。

財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)盡管已經(jīng)開展，但四家資產(chǎn)管理公司的收入與專業(yè)財(cái)務(wù)顧問公司的差距依然很大的。據(jù)知情人士透露，凹家資產(chǎn)管理公司的財(cái)務(wù)顧問收入大概只有其現(xiàn)金回收總額的千分之幾，約幾百萬，甚至還不到。所謂的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)，實(shí)際很多只是債務(wù)重細(xì)過程中的部分利息，因?yàn)榻屑夜镜墓ぷ髦匦牟]有轉(zhuǎn)移到財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)上。事實(shí)上，財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)一直是國(guó)外投行重要的盈利活動(dòng)，高盛2002年則務(wù)顧問收入高達(dá)14．99億美元，高于其承銷收入；建行去年開展的財(cái)務(wù)顧問收入也達(dá)4000多萬元。由此，如何把握住財(cái)務(wù)顧問這塊“高產(chǎn)田”，四家資產(chǎn)管理公司還要下一番功夫。

至于非銀行不良資產(chǎn)處置工作，目前尚處于討論和探索階段，四家公司今后如何開辟這塊戰(zhàn)場(chǎng)，還有待于財(cái)政部的指示。

事實(shí)上，對(duì)于四家資產(chǎn)管理公司除不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的投行業(yè)務(wù)，財(cái)政部亦沒有明確對(duì)其如何進(jìn)行考核。由于目前采取

四家公司盈利子以全額上繳的方式，因此，或多或少地妨礙了四家公司開展中間業(yè)務(wù)的積極性。而財(cái)政部可能出臺(tái)的新文件中，似乎也并沒有提及中間業(yè)務(wù)的盈利是完全歸四家公司所行，還是像不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)一樣將劃定一個(gè)上繳比例。但業(yè)內(nèi)人上在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)，多數(shù)認(rèn)為這部分收入應(yīng)該也會(huì)設(shè)定一個(gè)比例，文件正式㈩臺(tái)后配套文件也將很快出臺(tái)。

盡管不夠十全十美，但是資產(chǎn)管理公司日后發(fā)展壯大投行業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)還是顯而易見的。

資產(chǎn)管理公司介入證券承誚等投行業(yè)務(wù)的一個(gè)突出特點(diǎn)是客戶或者業(yè)務(wù)的壟斷性。資產(chǎn)管理公司因其擁有特殊手段和各種資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司開拓現(xiàn)資銀行業(yè)務(wù)提供了便利條件。資產(chǎn)公司的最大優(yōu)勢(shì)在不良債權(quán)的管理處置、財(cái)務(wù)顧問、債務(wù)重組方面，而非證券承銷。因?yàn)樗麄兊臉I(yè)務(wù)核心就在于促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，加之對(duì)企業(yè)的情況比較熟悉，所以，針對(duì)性強(qiáng)。他們所掌握的資源不僅數(shù)量多，而且行業(yè)跨度大，因此，從業(yè)人員在債務(wù)重組、財(cái)務(wù)咨詢等方面積累了大理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這些是國(guó)內(nèi)現(xiàn)有券商不可比擬的。一旦資產(chǎn)管理公刊轉(zhuǎn)型成為投行，以其資產(chǎn)規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，必將成為中國(guó)投行界的領(lǐng)軍力量。

對(duì)于2006年及2008年兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)后，四家公司為其向投行方向轉(zhuǎn)變已進(jìn)行了一些探究。目前開展的業(yè)務(wù)可以稱為試水，也可以認(rèn)為是經(jīng)驗(yàn)積累。但鑒于政策尚未最終明確，只能限于前期準(zhǔn)備階段，未來規(guī)劃要待文件正式出臺(tái)后才能制定。東方資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置部門的一位人士說：“估計(jì)到2005年，四家對(duì)于投行這塊業(yè)務(wù)領(lǐng)域就應(yīng)該有一個(gè)清晰的規(guī)劃了。”

未來存在模式

曾詩鴻認(rèn)為，資產(chǎn)管理公司市場(chǎng)化后，短期內(nèi)在整體格局上將維持現(xiàn)狀。四大資產(chǎn)管理公司擁有經(jīng)營(yíng)自后，與各自對(duì)應(yīng)的商業(yè)銀行變得相對(duì)獨(dú)立。四家公司在資產(chǎn)處置領(lǐng)域有著各自不同的特長(zhǎng)，這也使得四家公司的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，而這對(duì)于國(guó)內(nèi)的不良資產(chǎn)處置和投行業(yè)務(wù)來講，都是非常有利的。然而隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇及四大商業(yè)銀行自身的發(fā)展，四家公司的未來存在模式必然發(fā)生變化。

對(duì)于未來投行時(shí)代四大資產(chǎn)管理公司的存在模式，各種意見大致可以歸結(jié)為如下兩種。

模式一：四大資產(chǎn)管理公司合并成立超大型金融控股公司。

目前，四大國(guó)有商業(yè)銀行的金融控股公司模式已經(jīng)展開，這種模式應(yīng)該同樣適用于資產(chǎn)管理公司。經(jīng)過多年處置，不良資產(chǎn)處置基本完成后，留在手中的將只有政策性債轉(zhuǎn)股以及通過重組、資產(chǎn)證券化等方式累積的其他可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。四家資產(chǎn)管理公司可自上而下地進(jìn)行合并，然后按照公司發(fā)展的目標(biāo)、資產(chǎn)的分布、特性等，進(jìn)行優(yōu)化組合。改造完畢后，將形成商業(yè)銀行集團(tuán)與投資銀行集團(tuán)相配套的金融體系格局。這家投行業(yè)的超級(jí)航母應(yīng)采取股份制形式。這樣，既可以彌補(bǔ)資金來源的不足、擺脫對(duì)財(cái)政的依賴，也有利于公司經(jīng)營(yíng)體制的市場(chǎng)化運(yùn)作，以爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化為終極目標(biāo)，將其完全打造成為一個(gè)純粹的投資銀行。它可以從事所有投資銀行的業(yè)務(wù)，它所經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的資產(chǎn)不應(yīng)再局限于自國(guó)有商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)，而應(yīng)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。以市場(chǎng)化手段自主選擇并協(xié)商收購(gòu)新的資產(chǎn)，如收購(gòu)或代管國(guó)家部委的投資項(xiàng)目等。同時(shí)，國(guó)有資本通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等途徑，也可以逐步減少和退出，從而真正實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的全部消化，使國(guó)有資金得到最高效的使用。

按上述方案，合并后的四大資產(chǎn)管理公司將成為國(guó)內(nèi)有史以來規(guī)模最大、功能最完善的超級(jí)投資銀行，有利于與國(guó)際大型投資銀行的競(jìng)爭(zhēng)。并且，資產(chǎn)處置隊(duì)伍將全部是經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)精英，而這對(duì)于不良資產(chǎn)的處置工作，無疑是最寶貴的財(cái)富。但就目前的情況來說，實(shí)現(xiàn)此模式還需―定時(shí)間進(jìn)行探討，因?yàn)槟壳拔覀兩袩o法得知最優(yōu)的規(guī)模究竟有多大，四家資產(chǎn)管理公司合并后，是否是―個(gè)恰當(dāng)?shù)囊?guī)模還不能肯定。而規(guī)模的不適當(dāng)，將直接導(dǎo)致管理方面的漏洞，并導(dǎo)致工作效率低下，成本過高。

模式二四大資產(chǎn)管理公司與各自相對(duì)應(yīng)的銀行成立金融控股公司。

第3篇：公司如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理范文

一、土地征收與土地征用土地征收與土地征用具有相似性，但并非同一概念。兩者的相似性，在于土地征收和土地征用都是國(guó)家以公權(quán)力強(qiáng)制地對(duì)他人的土地權(quán)利予以剝奪，使得他人的土地權(quán)利因征收或征用而消滅或終止。一般認(rèn)為，土地征收為國(guó)家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以補(bǔ)償為條件，強(qiáng)制取得他人的土地所有權(quán)，他人的土地所有權(quán)因國(guó)家的征收而消滅。（注：這方面的見解一般相同。如梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330頁；張曼?。骸锻恋胤ā罚_(tái)1996年版，第494頁。）如他人的土地所有權(quán)并不消滅，則不能謂之征收。就土地征用而言，則是國(guó)家因公共事業(yè)的需要，以給予補(bǔ)償為條件，對(duì)他人土地所有權(quán)以外的土地他項(xiàng)權(quán)利為利用，待特定公共事業(yè)目的完成時(shí)，仍將土地歸還原土地所有人。（注：張曼隆：《土地法》，臺(tái)1996年版，第494頁。）他人的土地所有權(quán)并不因國(guó)家的征用行為而消滅。

在現(xiàn)代法制國(guó)家，無論是土地征收，還是土地征用，皆需要有明確的法律依據(jù)，自不待言。土地征收或土地征用具有明確的法律依據(jù)，一則可以使政府行使公權(quán)力時(shí)須依嚴(yán)格的程序防止國(guó)家權(quán)力對(duì)他人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行不適當(dāng)干預(yù)；二則可以使土地所有權(quán)人或土地他項(xiàng)權(quán)利人在顧及國(guó)家公共需要的前提下，通過法律途徑尋求救濟(jì)，獲得公正、必要的補(bǔ)償。

名義上，我國(guó)現(xiàn)行法基本上僅涉及土地征用?！稇椃ā芬?guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十條。）《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》即稱，該條例的規(guī)制對(duì)象為土地征用。（注：該條例頒行于1982年，現(xiàn)在仍然生效。）原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定了農(nóng)民集體土地所有權(quán)可因“國(guó)家征地”而發(fā)生變更。（注：原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十條。）在這里，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更是由于土地的征收還是征用不甚明確。若依通說，“國(guó)家征地”應(yīng)理解為國(guó)家對(duì)集體土地的征收，因?yàn)樗鹆思w土地所有權(quán)的變更。若依現(xiàn)行法的規(guī)定，則是對(duì)集體土地的“征用”。憲法、法律和法規(guī)并未規(guī)定“征收”，而只規(guī)定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾經(jīng)施行過的。（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)家的土地”屬于國(guó)家所有。）

實(shí)際上，現(xiàn)行法所規(guī)定的土地“征用”確實(shí)引起了土地所有權(quán)的變更，即集體土地所有權(quán)變更為國(guó)家土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》即規(guī)定了“國(guó)家依法征用的土地”屬于國(guó)家所有?！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》亦明確了“國(guó)家建設(shè)征用的土地，屬于國(guó)家所有。”（注：《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第五條。）這樣，現(xiàn)行法的土地征用客觀上就是一般所指的土地征收。

現(xiàn)行法名義上為土地征用，實(shí)際上卻是土地征收。無論是土地征收，還是土地征用，都是國(guó)家憑借公權(quán)力對(duì)他人土地權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制性剝奪，但這種強(qiáng)制性剝奪須以存在公共利益為條件。公共利益具有較為廣泛的范圍。國(guó)防、交通事業(yè)、水利事業(yè)、公共衛(wèi)生、教育、政府機(jī)關(guān)及慈善事業(yè)等，即其適例。公共利益并非都具有永久性，如軍事工事可因特定軍事目的已完成而無存在的必要。在此情況下，是否無需將他人的土地所有權(quán)予以強(qiáng)制征收而是對(duì)他人的土地他項(xiàng)權(quán)利予以征用，并非無考慮的余地。從公共利益的性質(zhì)及需要出發(fā)，對(duì)具體的公共利益事項(xiàng)予衡量，將土地征收和土地征用予以恰當(dāng)劃分，使集體土地所有權(quán)不致遭受國(guó)家公權(quán)力的過分干預(yù)，應(yīng)是保護(hù)土地資源的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)土地征收和土地征用予以界定，將土地征用從土地征收中分離出來，使土地征收名副其實(shí)，是物權(quán)和土地立法中應(yīng)注意的一個(gè)問題。

二、土地征收的性質(zhì)土地征收為國(guó)家憑借公權(quán)力對(duì)集體土地所有權(quán)予以強(qiáng)制剝奪，不以集體土地所有權(quán)人的同意為必要條件。這正如《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》所言，“國(guó)家建設(shè)征用土地”，“被征用社隊(duì)干部和群眾應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家需要，不得妨礙和阻撓?！保ㄗⅲ骸秶?guó)家建設(shè)征用土地條例》第四條。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途徑給予補(bǔ)償?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條。）強(qiáng)制性和補(bǔ)償性是土地征收的兩個(gè)基本特征（注：可參考梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333頁。）；但是，從土地征收的發(fā)動(dòng)到土地征收的具體實(shí)施的過程看，土地征收不僅僅只具有這兩個(gè)基本特征。

在實(shí)施土地征收時(shí)，必然涉及到法律適用的問題?！稇椃ā贰ⅰ锻恋毓芾矸ā?、《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據(jù)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，國(guó)家為社會(huì)管理的需要，須行使行政管理權(quán)，土地管理亦不例外，在土地資源日益稀缺的情況下尤其如此。另一方面，也應(yīng)當(dāng)看到，行政機(jī)關(guān)如果從部門利益出發(fā)行使社會(huì)管理的職能，則有可能導(dǎo)致行政權(quán)的濫用及權(quán)利保護(hù)的不力。對(duì)土地征收性質(zhì)予以重新審視十分必要。因此，土地征收行為應(yīng)具有合法性；土地征收必須嚴(yán)格依法實(shí)施，禁止濫用土地征收權(quán)。

土地征收雖具有強(qiáng)制性，但這并不意味著可以任意為之?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定了國(guó)家實(shí)施土地征收必須是“為了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以實(shí)施的前提條件，如不存在公共利益的需要?jiǎng)t無土地征收可言。而如何對(duì)公共利益進(jìn)行界定并非容易?，F(xiàn)行《土地管理法》刪除了原《土地管理法》中的“國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地……”，（注：原《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二十一條。）可說明立法已開始對(duì)社會(huì)公共利益的界定持謹(jǐn)慎的態(tài)度。如何進(jìn)一步明確公共利益范圍是立法的一個(gè)任務(wù)。而由于《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》仍然生效，如何協(xié)調(diào)法律法規(guī)的效力對(duì)土地征收來說有其現(xiàn)實(shí)意義。（注：《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第2條規(guī)定，“國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地時(shí)，必須按照本條例辦理。”）即使法律法規(guī)之間的效力可通過立法原則及技術(shù)解決，對(duì)“公共利益”、“國(guó)家建設(shè)”與“經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及社會(huì)公共事業(yè)”的理解和解釋，將會(huì)對(duì)土地征收產(chǎn)生影響。有學(xué)者主張將公共利益界定為公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及法律規(guī)定的其他公共利益，國(guó)家基于發(fā)展商業(yè)目的的事業(yè)，不得適用征收。（注：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》。）在公共利益和經(jīng)濟(jì)政策間作嚴(yán)格界定，對(duì)完善土地征收制度十分必要。根據(jù)經(jīng)濟(jì)政策，需要使用農(nóng)民土地的，應(yīng)采用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律規(guī)則，而不再實(shí)行現(xiàn)行的征地制度。（注：孫憲忠：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得研究》，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益與土地征收行為之間具有因果關(guān)系。土地征收行為目的應(yīng)具有公益性，即國(guó)家征收集體土地的目的是滿足社會(huì)公共利益的需要。土地征收的強(qiáng)制性和公益性相聯(lián)系，且公益性是強(qiáng)制性的基礎(chǔ)。

土地征收是國(guó)家行使其“最高所有權(quán)”的體現(xiàn)。我國(guó)并不存在私人土地所有權(quán)，土地征收是在國(guó)家和集體之間展開的。在我國(guó)，土地征收法律關(guān)系的主體只能是國(guó)家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。集體由其內(nèi)部成員構(gòu)成。集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，既是其自身財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也是其成員財(cái)產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)。土地征收既涉及農(nóng)民集體的利益，也涉及其成員的利益。承認(rèn)土地征收法律關(guān)系主體的特定性，可以將因?qū)嵤┙?jīng)濟(jì)政策而引起的土地開發(fā)排除在土地征收之外。這對(duì)維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益具有現(xiàn)實(shí)意義。以此為基礎(chǔ)，還可以說，土地征收權(quán)具有專有性，只有國(guó)家享有征收集體土地的權(quán)利，企業(yè)和公司等經(jīng)濟(jì)組織不能以實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策的名義進(jìn)行土地征收，亦不應(yīng)通過國(guó)家達(dá)到征收土地的目的。

土地征收的直接法律后果之一，是對(duì)補(bǔ)償和安置方案的實(shí)施。“征收補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條。）對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施?！边@便是土地征收爭(zhēng)端解決機(jī)制，政府的裁決為終局裁決。當(dāng)土地征收爭(zhēng)端發(fā)生時(shí)，如果政府的終局裁決不能使集體及其成員的利益得到充分保護(hù)，則司法救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)的行使應(yīng)為集體土地所有權(quán)人及其成員的權(quán)利。問題在于，集體土地所有權(quán)人及其成員以什么途徑尋求救濟(jì)？

憲法對(duì)多種經(jīng)濟(jì)成份并存的確認(rèn)，要求對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)予以平等的一體保護(hù)。國(guó)家實(shí)施土地征收時(shí)，一方面有權(quán)行使其“最高所有權(quán)”；另一方面，“最高所有權(quán)”的行使應(yīng)在一定范圍和限度內(nèi)進(jìn)行，否則即構(gòu)成土地征收權(quán)的濫用，與土地征收行為的合法性相悖。如以建經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為名草率征收大片良田，而因經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最終未建致使良田荒蕪。濫用土地征收是對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)未能予以平等的一體保護(hù)的體現(xiàn)。為防止土地征收權(quán)的濫用，除了需對(duì)征收土地的目的進(jìn)行嚴(yán)格限定外，似有必要在現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上考慮其他措施。（注：《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》第二十一條前段規(guī)定，“已征用二年還不使用的土地，除經(jīng)原批準(zhǔn)土地的機(jī)關(guān)同意延期使用的土地外，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案?！保?/p>

前已述及，強(qiáng)制性和補(bǔ)償性是土地征收的基本特征。土地征收的強(qiáng)制性僅僅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的強(qiáng)制性并不能導(dǎo)致土地征收行為是行政行為。的確，有許多學(xué)者主張土地征收行為是行政行為，且土地征收爭(zhēng)端以行政訴訟程序解決。（注：如在臺(tái)灣地區(qū)，土地所有人如對(duì)于政府征收其土地而引起補(bǔ)償數(shù)額爭(zhēng)端時(shí)，應(yīng)以行政爭(zhēng)訴程序解決，而非審理私權(quán)的普通法院所審理?？蓞⒖紡埪。骸锻恋胤ā?，臺(tái)1996年版。）不過，雖然公益性和土地征收之間具有因果關(guān)系，且土地征收的公益性是強(qiáng)制性的基礎(chǔ)，但強(qiáng)制性與行政行為之間并不具有必要的因果關(guān)系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界時(shí)的土地購(gòu)買請(qǐng)求權(quán)，雖具有強(qiáng)制性，但并不能否定該請(qǐng)求權(quán)的民事屬性。（注：臺(tái)灣地區(qū)民法為平衡鄰地所有人因須容忍土地所有人使用其地之不利益，規(guī)定得請(qǐng)求土地所有人，以相當(dāng)價(jià)額購(gòu)買越界部分之土地。謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第199頁。）實(shí)際上，在土地征收上，也有不以行政訴訟程序解決的法例。（注：德國(guó)基本法第十四條規(guī)定，剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才以被允許；剝奪所有權(quán)只有依法律或法律的原因進(jìn)行，且該法律對(duì)損害的方式和措施有所規(guī)定。該賠償必須在對(duì)公共利益進(jìn)行公平衡量之后確定；對(duì)損害賠償?shù)母叩陀袪?zhēng)議時(shí)可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有權(quán)的變更及對(duì)原土地所有人與他項(xiàng)土地權(quán)利人的補(bǔ)償。國(guó)家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的一體保護(hù)，要求土地征收應(yīng)在平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而不是厚此薄彼，在土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上亦如此。另外，以出于公共利益的強(qiáng)制性為開端的土地征收，與土地所有權(quán)的變更及土地征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施，應(yīng)是一個(gè)連續(xù)的過程，是一個(gè)不可分割的整體。土地征收時(shí)，土地所有權(quán)的變更與其說是國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理職能的一個(gè)結(jié)果，還不如說是權(quán)利轉(zhuǎn)移的一種方式；從這個(gè)意義上說，土地征收所引起的土地所有權(quán)的變動(dòng)使得土地征收的后果具有物權(quán)性。土地征收補(bǔ)償金的確定，與其以行政管理的方式進(jìn)行，不如在平等的基礎(chǔ)上為之，以既能保障不同民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又能激活農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展。

從土地征收行為目的的公益性、土地征收法律關(guān)系主體的特定性、土地征收權(quán)利的專有性、土地征收行為的合法性及土地征收措施的強(qiáng)制性、土地征收的補(bǔ)償性和土地征收后果的物權(quán)性的意義上說，土地征收是民事行為。

三、土地征收與物權(quán)變動(dòng)土地所有權(quán)的本質(zhì)，在于它是土地所有權(quán)人對(duì)土地所享有的排他性的權(quán)利。對(duì)土地所有權(quán)人占有、使用、收益、處分土地的權(quán)利的干預(yù)或剝奪，一般構(gòu)成對(duì)土地所有權(quán)的侵犯。近代以來，這一觀念受到了挑戰(zhàn)。土地征收使得集體的土地所有權(quán)移于國(guó)家之手。土地征收權(quán)的核心，在于不需要土地所有人的同意而強(qiáng)制取得其土地。土地征收權(quán)與土地所有權(quán)沖突的結(jié)果，在一定程度上是土地征收權(quán)對(duì)土地所有權(quán)排他性的否定。

土地征收權(quán)的行使，實(shí)際上是使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)。物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅，構(gòu)成物權(quán)的變動(dòng)。探討土地征收與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，可進(jìn)一步認(rèn)識(shí)土地征收對(duì)集體土地所有權(quán)的影響，以及集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)時(shí)所涉及到的物權(quán)法上的問題。從廣義上說，物權(quán)的變更包括主體的變更、客體的變更及內(nèi)容的變更；而嚴(yán)格意義上的物權(quán)變更則是客體和內(nèi)容的變更。（注：謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第55頁。）土地征收權(quán)的行使，使得被征收土地的所有人由集體變?yōu)閲?guó)家。土地征收時(shí)土地所有權(quán)的變更涉及到土地所有權(quán)的取得和喪失-國(guó)家取得被征收土地的所有權(quán)，而集體喪失了被征收土地的所有權(quán)。土地征收也會(huì)引起征收土地物權(quán)內(nèi)容的一些變化。就土地征收而言，被征收土地上物權(quán)的消滅是相對(duì)的消滅。

土地征收引起的物權(quán)變動(dòng)，屬于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)。它不要求具備依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，即須為有處分權(quán)人所為，須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示及須經(jīng)登記。且因是之故，因土地征收而取得土地所有權(quán)，為不經(jīng)登記即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由國(guó)家強(qiáng)制力介入便可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，且物權(quán)的狀態(tài)亦已明確，不經(jīng)登記并不妨礙交易的安全。（注：謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第77頁以下。）經(jīng)土地征收取得的國(guó)有土地所有權(quán)不需登記實(shí)際上已為實(shí)踐所采。“土地登記是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記?！保ㄗⅲ涸瓏?guó)家土地管理局《土地登記規(guī)則》第二條。）

一般情況下，土地征收引起的土地物權(quán)變更，特別是土地所有權(quán)變動(dòng)具有不可逆性，即集體所有的土地一經(jīng)征收其所有權(quán)不能恢復(fù)到原來的狀態(tài)?！耙颜饔枚赀€不使用的土地，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權(quán)限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產(chǎn)隊(duì)耕種。生產(chǎn)隊(duì)在耕種期間，不準(zhǔn)在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國(guó)家建設(shè)需要使用時(shí)，生產(chǎn)隊(duì)必須立即交還，不得再提出補(bǔ)償、安置的要求?！保ㄗⅲ骸秶?guó)家建設(shè)征用土地條例》第二十一條。）“生產(chǎn)隊(duì)”這一概念雖已為生產(chǎn)合作社和集體經(jīng)濟(jì)組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對(duì)因征收引起的土地所有權(quán)變動(dòng)不可逆性的探討。

對(duì)土地征收需對(duì)其目的進(jìn)行嚴(yán)格限制，以防土地征收權(quán)的濫用；而對(duì)土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權(quán)的正當(dāng)性。上述對(duì)經(jīng)征收的土地不予使用達(dá)一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應(yīng)該是存在征收土地的需要再進(jìn)行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達(dá)一定期限不予使用，則按審批權(quán)限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產(chǎn)生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產(chǎn)隊(duì)耕種”的情形也是對(duì)土地資源的浪費(fèi)。因此，不能將公共利益需要的原因與國(guó)家行使土地征收權(quán)的結(jié)果顛倒。因征收而引起的土地所有權(quán)變動(dòng)的不可逆性不是沒有疑問。

土地征收引起的土地所有權(quán)變動(dòng)的不可逆性，意味著國(guó)有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權(quán)的濫用及維持國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)之間必要的靜態(tài)平衡，當(dāng)征收的土地不予使用達(dá)一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時(shí)，能否恢復(fù)原土地所有人的所有權(quán)，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應(yīng)是征收土地前就設(shè)定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費(fèi)及土地征收權(quán)的濫用。公共利益為國(guó)家和社會(huì)的一個(gè)永恒主題，在物權(quán)變動(dòng)上限制土地征收權(quán)的濫用時(shí)，能否考慮既能保證土地征收權(quán)的正當(dāng)性、又能維護(hù)及促進(jìn)公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺(tái)灣地區(qū)土地法規(guī)定了保留征收制度，即舉辦事業(yè)將來所需的土地，在未為需用以前，預(yù)為呈請(qǐng)核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對(duì)我們應(yīng)該有所啟發(fā)。）

對(duì)集體土地的征收，除涉及集體土地所有權(quán)外，還涉及土地他項(xiàng)權(quán)利，即土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的其他土地權(quán)利，如抵押權(quán)、租賃權(quán)等。集體土地所有權(quán)的變動(dòng)，是否、能否引起土地他項(xiàng)權(quán)利的變動(dòng)？在集體土地使用權(quán)的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（注：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實(shí)施，集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)后，在集體土地上設(shè)定的以集體土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)因集體土地使用權(quán)的消滅而成“虛權(quán)”。抵押權(quán)為一種期待權(quán)；當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)以集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，因集體土地使用權(quán)的消滅而使債權(quán)人的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押和抵押權(quán)的關(guān)系以及抵押人和抵押權(quán)人之間的關(guān)系將是抵押制度的一個(gè)難題。土地征收后，集體土地地上權(quán)、租賃權(quán)一般也消滅，同時(shí)也會(huì)涉及到對(duì)地上權(quán)人、租賃權(quán)人的補(bǔ)償問題。這在下文會(huì)有所述及。

四、土地征收引發(fā)的主要問題客觀地講，土地征收的社會(huì)影響具有兩面性。如果土地征收權(quán)行使得當(dāng)，可以增進(jìn)社會(huì)福利，促進(jìn)土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權(quán)，則構(gòu)成對(duì)集體及其成員財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。土地征收法律規(guī)則的完善及正當(dāng)程度對(duì)土地征收本身有重要影響。在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個(gè)過程。在此背景下，重視對(duì)土地征收引發(fā)的主要問題顯得必要而又緊迫。

土地征收的補(bǔ)償性問題目前還未進(jìn)行深入、全面的研究?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理需要進(jìn)一步考慮?！巴恋匮a(bǔ)償費(fèi)”應(yīng)是農(nóng)地地價(jià)的直接體現(xiàn)，而農(nóng)地地價(jià)則為農(nóng)地所有權(quán)在未來年期收益的資本化區(qū)域平均價(jià)格。由于農(nóng)地市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，如何確定農(nóng)地地價(jià)，使其趨于客觀、合理需要一個(gè)過程。就集體土地的地上權(quán)和租賃權(quán)而言，土地征收的補(bǔ)償涉及到地上附著物及青苗的補(bǔ)償，特別是地上附著物的補(bǔ)償與集體土地使用權(quán)的價(jià)值緊密聯(lián)系，進(jìn)而言之，也許可以說，集體土地的市場(chǎng)化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進(jìn)土地征收的正當(dāng)性和合理性，又能推動(dòng)農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展，值得認(rèn)真研究。

直到現(xiàn)在，土地仍然是絕大多數(shù)農(nóng)民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農(nóng)民的就業(yè)和安置以市場(chǎng)為導(dǎo)向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認(rèn)土地是絕大多數(shù)農(nóng)民的主要生產(chǎn)資料。土地作為社會(huì)保障的替代物，為占中國(guó)人口絕大多數(shù)的農(nóng)民提供了基本的生活保障，在農(nóng)村的失業(yè)保險(xiǎn)功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中國(guó)農(nóng)地制度：一個(gè)分析框架》，載林毅夫、海聞、平新喬主編：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究》，北京大學(xué)出版社，2000年版。）雖然在發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村居民的絕大部分收入來自農(nóng)業(yè)以外，但土地征收的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)等仍然是被征收了土地的集體經(jīng)濟(jì)組織特別是其成員的重要生活保障。因此，土地征收補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的確定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從如何維持社會(huì)保障所要求的生活水平出發(fā)。實(shí)際上，這也是在維護(hù)農(nóng)村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，農(nóng)村的公共利益也不容忽視，否則會(huì)助長(zhǎng)城鄉(xiāng)差別。

“土地補(bǔ)償費(fèi)用歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著及青苗的所有者所有。”（注：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條。）地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)的歸屬容易確定；而土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬則可能引起爭(zhēng)端。“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十條。）集體土地所有權(quán)事實(shí)上的虛位，（注：參見王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版，第99頁。）可能會(huì)導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織之間因土地征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)端。集體經(jīng)濟(jì)組織之間因土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的爭(zhēng)端應(yīng)由物權(quán)法調(diào)整。

第4篇：公司如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn) 運(yùn)行現(xiàn)狀 發(fā)展策略

近十年來，財(cái)政支出所承擔(dān)的很重，國(guó)家財(cái)政對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的補(bǔ)貼已經(jīng)超過了一億元，應(yīng)當(dāng)通過市場(chǎng)機(jī)制來提高基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)行效力。有關(guān)部門估計(jì)，中國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金在未來十年間缺口將可能達(dá)到十萬億，當(dāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金面臨缺口時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致一些社會(huì)問題出現(xiàn)。十六大報(bào)告指出：“建立健全與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的社會(huì)保障體系，是維護(hù)國(guó)家長(zhǎng)治久安和社會(huì)穩(wěn)定的重要保證。”首次明確提出要在具備合適條件的地方建立農(nóng)村養(yǎng)老保障制度。養(yǎng)老保險(xiǎn)制度也一直處于不斷探索、改變與革新中，隨著經(jīng)濟(jì)體制的深化變革，養(yǎng)老保險(xiǎn)制度也在不斷的調(diào)動(dòng)中，以發(fā)揮它的核心作用。這對(duì)于社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)運(yùn)行、對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作新局面的建立都有著深刻的意義。

一、目前云南省新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度現(xiàn)狀

云南省位于我國(guó)邊疆地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全國(guó)來看相對(duì)落后，而現(xiàn)也已經(jīng)陷入了“未富先老”的境地。在進(jìn)行全國(guó)人口第五次普查到第六次的十年間里，云南省的總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)率為0.7%，期間云南省老齡人口年平均增長(zhǎng)率是3.1%。截至2015年末，云南省60歲及以上人口占全國(guó)總?cè)丝诘?6.1%，與之相反，同年云南省GDP 為13717.88 億元，僅占全國(guó)GDP總量的1.3%，排名第23位。

1991年6月，農(nóng)村養(yǎng)老辦公室也即是國(guó)家原民政部制定了《縣級(jí)農(nóng)?；痉桨浮?，確定了農(nóng)保的開展以縣為基本單位的原則，決定于1992年元旦在全國(guó)公布并實(shí)施。云南跟隨中央思想，從1991年開始，在云南省部分地區(qū)開展試點(diǎn)工作。云南省在1992年了《關(guān)于開展農(nóng)保工作通知》，正式建立了農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。全省先是在建水、潞西、曲靖展開試點(diǎn)工作，當(dāng)年參保人數(shù)為3.2萬人，收到基金總額為67萬元。1993年又新增了開遠(yuǎn)、個(gè)舊、楚雄、宜良四個(gè)試點(diǎn)。1995年開始，云南省在有了農(nóng)保試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)后，開始進(jìn)行推廣實(shí)施，截止至1995年底，在云南省的129個(gè)縣市區(qū)中，有68個(gè)縣市相繼開展了農(nóng)保工作，統(tǒng)計(jì)有約70萬的農(nóng)民參加到養(yǎng)老保險(xiǎn)投保中，年齡層次也從1歲至60周歲不等， 其收取保費(fèi)的數(shù)額為1.13億元。此數(shù)據(jù)表明了云南在農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)工作上取得了不錯(cuò)的成績(jī)，有了突破性進(jìn)展。自1988年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革后，勞動(dòng)與社會(huì)保障部門開始承接社保工作的開展，雖然原有的農(nóng)保政策并沒有變動(dòng)，但農(nóng)保工作在國(guó)家層面上基本處在停頓的狀態(tài)。在2009年云南省開始進(jìn)行新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作，各級(jí)財(cái)政部門積極響應(yīng)大力籌措資金，有效支持了“新農(nóng)?！钡钠椒€(wěn)良好運(yùn)行?！靶罗r(nóng)?！痹谀壳盎旧细采w了云南129個(gè)縣（區(qū)、市），農(nóng)村老人將人人享有養(yǎng)老保險(xiǎn)不再只是空想，逐漸看到了希望的曙光。2013年，云南省人力資源社會(huì)保障廳和省財(cái)政廳聯(lián)合了《關(guān)于新農(nóng)保與老農(nóng)保制度銜接有關(guān)問題的通知》，在新老農(nóng)如何進(jìn)行銜接問題上做出相關(guān)規(guī)定。老農(nóng)保養(yǎng)老金補(bǔ)助已經(jīng)領(lǐng)取過的，在老農(nóng)保的養(yǎng)老金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)下繼續(xù)接受農(nóng)保待遇；農(nóng)民年滿60周歲時(shí)，應(yīng)接受新農(nóng)?；A(chǔ)養(yǎng)老金；沒有領(lǐng)取老農(nóng)保養(yǎng)老金的參保人，老農(nóng)保個(gè)人賬戶積累資金都合并到新農(nóng)保的個(gè)人賬戶中來，并以最低100元繳費(fèi)檔次標(biāo)準(zhǔn)對(duì)繳費(fèi)年限進(jìn)行折算；折算年限達(dá)到或超過15年的，年滿60周歲時(shí)，可享受新農(nóng)?；A(chǔ)養(yǎng)老金。未滿60周歲的，也可按新農(nóng)保規(guī)定繼續(xù)繳費(fèi)。折算年限沒達(dá)到15年的，將以新農(nóng)保的規(guī)定繼續(xù)繳費(fèi)。參保人符合新農(nóng)保待遇條件時(shí)，原老農(nóng)保個(gè)人賬戶與新農(nóng)保個(gè)人賬戶分別來計(jì)算，合并后享受個(gè)人賬戶養(yǎng)老金，同時(shí)享受新農(nóng)?；A(chǔ)養(yǎng)老金。

二、國(guó)外農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)行情況和啟示

（一）國(guó)外農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)行情況

1.日本的“共濟(jì)”制度

日本農(nóng)村養(yǎng)老保障模式采用了“共濟(jì)”形式和“國(guó)民年金”等措施?！肮矟?jì)”事實(shí)上是一種互相幫助和救濟(jì)的事業(yè)，它是以農(nóng)民之間相互協(xié)助為主，由一些相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)濟(jì)單位組成團(tuán)體，共同分擔(dān)籌集保費(fèi)的職責(zé)，給予年邁的成員一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。“共濟(jì)”讓個(gè)人對(duì)保費(fèi)的負(fù)擔(dān)不再是依據(jù)將來發(fā)生的給付需要，因此繳費(fèi)與給付間不是對(duì)等關(guān)系。

在管理形式上，日本也有其特殊的舉措。開始時(shí)，日本政府頒布了一部具有規(guī)范性性質(zhì)的法律---《農(nóng)協(xié)法》，使得農(nóng)村共濟(jì)的事業(yè)開展有法可依。日本“共濟(jì)會(huì)”在對(duì)于基金的運(yùn)營(yíng)上體現(xiàn)了資本化的操作，該運(yùn)營(yíng)手段的關(guān)鍵是把養(yǎng)老保險(xiǎn)基金當(dāng)成普通資本投資的一種，按照流動(dòng)性、安全性和收益性特性進(jìn)行投資，把投資分散進(jìn)行多樣化投資組合管理以減少非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，比如多類型存款方式，購(gòu)買債券如國(guó)債和地方政府債券，金融債券，對(duì)以日元計(jì)價(jià)的外債進(jìn)行投資，另外也購(gòu)買一些公司債券和股票，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資等方式。

2.波蘭的“農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)”制度

在歐洲20世紀(jì)70年代，前波蘭政府對(duì)于本國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度進(jìn)行了全國(guó)性的統(tǒng)一部署。波蘭在1977年7月1日頒布了關(guān)于農(nóng)民退休法令，并從當(dāng)日起在全國(guó)范圍內(nèi)施行。此法令規(guī)定農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)的對(duì)象是農(nóng)業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)小組成員、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的職工以及個(gè)體農(nóng)民。國(guó)家組建農(nóng)民的保險(xiǎn)基金，國(guó)家財(cái)政出三分之二的資金，剩下部分由農(nóng)民繳納。農(nóng)民每年需要向國(guó)家交納1.5萬茲羅提的農(nóng)產(chǎn)品，男性農(nóng)民繳滿25年，女性農(nóng)民繳滿20年。農(nóng)民滿足養(yǎng)老保險(xiǎn)金領(lǐng)取條件需要兩點(diǎn)：一是年齡上男年滿65歲，女年滿60歲。二是達(dá)到符合養(yǎng)老年齡要求后，必須把耕地遞交給自己的繼承人或者國(guó)家。按規(guī)定，農(nóng)民退休后按月領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金，以退休前平均每年向國(guó)家交售的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，分成35個(gè)等級(jí)，最低每月領(lǐng)1500茲羅提，最高為6500茲羅提。

3.瑞典的“福利型”養(yǎng)老保險(xiǎn)制度

以英國(guó)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家貝弗里奇的《貝弗里奇報(bào)告》為依據(jù)的瑞典社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度在資產(chǎn)階級(jí)社會(huì)改良主義的思潮推動(dòng)下開始建立起來。全體國(guó)民或是居民都為保障對(duì)象，農(nóng)民在承保上所需要滿足的條件和接受的養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇等方面與其他公民也基本相同。瑞典國(guó)家和社會(huì)幾乎承擔(dān)了退休老人的生活，依據(jù)瑞典退休金法案的規(guī)定，65歲為男女法定退休年紀(jì)，在瑞典居住達(dá)到40年以上的居民，他們?cè)谀隄M65歲以后可以從地方社會(huì)保險(xiǎn)部門按月領(lǐng)取相關(guān)數(shù)額的基礎(chǔ)養(yǎng)老金，且不論瑞典居民退休之前的收入水平是高是低，這是每一個(gè)瑞典公民的一項(xiàng)基本社會(huì)權(quán)利。

（二）國(guó)外農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)行啟示

養(yǎng)老保險(xiǎn)基金有著區(qū)別于其他普通基金的特殊屬性，那就是長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性以及規(guī)模性，正是有了這些自然屬性，從而決定了該基金在管理和運(yùn)行過程中也應(yīng)當(dāng)區(qū)別于其他普通基金，在管理養(yǎng)老保險(xiǎn)基金時(shí)，應(yīng)遵循以下三大基本原則：

1.安全性

養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的安全性原則指養(yǎng)老保險(xiǎn)基金在投資和運(yùn)營(yíng)過程中無法承擔(dān)過高的風(fēng)險(xiǎn)，既要求投資的資金可以按時(shí)收回，也希望可以得到高于儲(chǔ)蓄利率的投資收益。該原則由養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的經(jīng)濟(jì)屬性和基礎(chǔ)職能共同決定。由于養(yǎng)老保險(xiǎn)基金是老百姓的“救命錢”， 養(yǎng)老保險(xiǎn)基金應(yīng)當(dāng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下盡量追求高收益率。所以安全性原則是進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)基金管理和運(yùn)營(yíng)的最基本的原則。養(yǎng)老保險(xiǎn)基金要保障幾代人的老年生活水平，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)過大，不能獲得足夠的投資收益，容易失去人民的投資信心，影響社會(huì)和諧和穩(wěn)定。

2.流動(dòng)性

養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的流動(dòng)性原則指養(yǎng)老保險(xiǎn)基金在投資過程中形成的有形或無形資產(chǎn)在不出現(xiàn)資產(chǎn)損益的前提下，能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)現(xiàn)的能力，以滿足支付的需要。如果一味的追求投資收益率使養(yǎng)老保險(xiǎn)無法及時(shí)支付甚至支付危機(jī)，這樣便有悖于養(yǎng)老基金設(shè)立的初衷和宗旨。因此流動(dòng)性原則就是為了滿足投保人的需要及時(shí)支付，是養(yǎng)老保險(xiǎn)基金管理和良好運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要原則。

3.收益性

養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的收益性原則意味著首先基金投資要符合安全性原則，在此基礎(chǔ)上盡量獲得可觀的投資收益。為了達(dá)到盈利目標(biāo)和收益目標(biāo)，大部分國(guó)家都硬性設(shè)置了投資最低收益率。養(yǎng)老基金收益越大，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，所以要把握兩者的尺度，采用合適的投資方式，完成養(yǎng)老保險(xiǎn)基金保值增值目標(biāo)，減少國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人負(fù)擔(dān)。

三、云南省農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)行存在的問題

我省養(yǎng)老保險(xiǎn)制度開始建立時(shí)間較短，在基金的管理上還有一些問題，養(yǎng)老基金的運(yùn)行過程存有很多不足之處，我們可以從以下幾個(gè)方面來討論：

（一）農(nóng)保對(duì)部分農(nóng)民群眾缺乏有效吸引力

缺乏吸引力的原因一是一些農(nóng)民對(duì)農(nóng)保政策的理解不是很明白，所以他們的參保積極性不高漲。特別是部分年紀(jì)還沒有達(dá)到60周歲但還需繳納一定保費(fèi)，但他們對(duì)于保障意識(shí)比較單薄，不夠重視養(yǎng)老保險(xiǎn)金的作用，對(duì)于農(nóng)保政策處于觀望思想。第二點(diǎn)原因是由于國(guó)家雖然補(bǔ)貼農(nóng)保，但與城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)中的國(guó)家補(bǔ)貼的保障水平相比，還是低很多。更別說農(nóng)保的發(fā)放水平對(duì)于相對(duì)來說比較富裕的農(nóng)民更是比較初級(jí)和低水平了。三是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念的根深蒂固。隨著社會(huì)的發(fā)展，思想的進(jìn)步，養(yǎng)老院的日趨普及和完善，人們對(duì)于養(yǎng)老的觀點(diǎn)呈現(xiàn)出更加開放的態(tài)度。但在農(nóng)村，隨著很多年輕人外出打工陸續(xù)離開，留在村子里的大多都是的老人，也出現(xiàn)了所謂的“空巢老人”現(xiàn)象。這些老人思想還比較保守，對(duì)于自己養(yǎng)老的態(tài)度還停留在依靠自己的兒女，而很少有人覺得養(yǎng)老保險(xiǎn)金的交納能夠?qū)ψ约旱酿B(yǎng)老生活有什么實(shí)質(zhì)性的保障。

（二）經(jīng)辦手段落后不能落實(shí)到位

對(duì)參保人員的登記和變更以及發(fā)放養(yǎng)老金等等這樣農(nóng)保工作量其實(shí)也是很大的。一些地區(qū)在制度運(yùn)行之初就沒有滿足業(yè)務(wù)的經(jīng)辦需要，人員和設(shè)備的配備不足，對(duì)于經(jīng)辦農(nóng)保業(yè)務(wù)局限于以手工為主要操作手段，這種方法必然會(huì)使得工作效率低下，不能適應(yīng)工作量繁瑣復(fù)雜的需要，也會(huì)造成出錯(cuò)率較高，不能將參保工作落實(shí)到位。

（三）地方政府籌資能力有限

按照《云南省新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，參保人員將由省級(jí)財(cái)政提供每個(gè)人每年最低30元的補(bǔ)貼費(fèi)用。除此外市、縣兩級(jí)財(cái)政根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平程度可以相應(yīng)增加繳費(fèi)補(bǔ)貼，對(duì)于選擇較高檔次的參保人員給予鼓勵(lì)性繳費(fèi)補(bǔ)貼。但由于受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，各級(jí)財(cái)政能力有限。在云南省很多試點(diǎn)地區(qū)，尤其是在國(guó)家級(jí)貧困縣的市、縣區(qū)域，政府或只能按照國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)給予參保人補(bǔ)助，使得參保人個(gè)人賬戶積累能力差又將影響到參保人未來的養(yǎng)老金待遇。

（四）對(duì)于云南省特殊文化和習(xí)俗等復(fù)雜因素認(rèn)識(shí)不足

云南省是我國(guó)少數(shù)民族最多的省份，少數(shù)民族在社會(huì)的發(fā)展中做出了巨大貢獻(xiàn)。但由于特殊的歷史因素，文化因素，少數(shù)民族在與漢族具有共性的同時(shí)，在很多方面又具有自己的特性，在養(yǎng)老保險(xiǎn)基金方面不得不考慮到差異的存在。云南的養(yǎng)老模式也應(yīng)體現(xiàn)這一特征，通過實(shí)踐考察獲得對(duì)云南少數(shù)民族養(yǎng)老模式的認(rèn)識(shí)后，才能更好的對(duì)不同群體才去不同的方法對(duì)待，具體問題具體分析而不是采用一鍋端的模式。

四、云南農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基金運(yùn)行問題的對(duì)策

（一）加大養(yǎng)老保險(xiǎn)金的宣傳力度

要想讓廣大農(nóng)民群眾在短時(shí)間內(nèi)對(duì)于養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有比較清晰的認(rèn)識(shí)和接受必須要依靠宣傳動(dòng)員工作。采用一些公眾宣傳方式，利用電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒介開展廣泛傳播，為開展后續(xù)工作打下基礎(chǔ)。相關(guān)工作組最好要深入到農(nóng)戶家中，上門講解答疑解惑使廣大農(nóng)民可以全面了解農(nóng)保制度，相關(guān)知識(shí)及其重要意義。使農(nóng)民可以加深對(duì)農(nóng)保政策的認(rèn)識(shí)，體會(huì)到養(yǎng)老保險(xiǎn)制度給自己帶來的益處，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民參保的積極性。

（二）加強(qiáng)信息化建設(shè)提高經(jīng)辦效率

經(jīng)辦管理效率低下、手段落后都阻礙了新農(nóng)保制度順利運(yùn)行。當(dāng)下各級(jí)部門應(yīng)做好檔案的有效管理，對(duì)于參保人員的數(shù)據(jù)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)信息化管理。能夠保證參考退保人員的具有齊全的手續(xù)和數(shù)據(jù)可以審查。采用互聯(lián)網(wǎng)計(jì)算機(jī)管理模式可以有效減少人工操作帶來的效率低下和錯(cuò)誤率頻發(fā)的問題。

（三）拓寬地方政府籌資渠道充實(shí)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金

長(zhǎng)期以來，各級(jí)政府主要通過銀行存款、國(guó)家債券來確保養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的保值和增值。養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資方式是單一的，升值保值能力較弱，極大的影響了人們參保的積極性。因此在確保穩(wěn)定增值的同時(shí)，應(yīng)積極開發(fā)新的金融工具，增加養(yǎng)老基金的投資回報(bào)值。主要投資方式有：

1.國(guó)債，是指由國(guó)家財(cái)政信譽(yù)做擔(dān)保，以中央政府的稅收作為還本付息的保證，由財(cái)政部代表中央政府在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)行的國(guó)家公債，是國(guó)家信用的主要形式。它的信用度高，歷來被譽(yù)為“金邊債券”，而且它的風(fēng)險(xiǎn)小及流動(dòng)性強(qiáng)，也因此受到風(fēng)險(xiǎn)回避型投資者的青睞。養(yǎng)老保險(xiǎn)基金關(guān)系到云南省大多數(shù)居民的老年生活，因此，將其投入國(guó)債市場(chǎng)，則為最穩(wěn)妥的選擇。

2.股票作為一種風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比的有價(jià)證券，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇真正存于一體的投資方式。然而股票價(jià)格要受到諸多因素的影響，其波動(dòng)性很大，股票投資資金也許會(huì)無法及時(shí)退出資金導(dǎo)致流動(dòng)性減弱。股票投資是收益最高的投資方式。當(dāng)前，基于我國(guó)資本市場(chǎng)的迅速發(fā)展，云南省的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金當(dāng)前可以考慮適度控制股票投資占總市值比重。

3.企業(yè)債券。這種債券是能得到比較多的報(bào)酬。企業(yè)債券利率一般比較高，并且承諾償還本金，支付利息，還可以自由轉(zhuǎn)讓，因?yàn)闆]有國(guó)家財(cái)政做后盾，所以與國(guó)債比風(fēng)險(xiǎn)大，比股票的小。目前中國(guó)的債券市場(chǎng)不完善，類型較單調(diào)，期限結(jié)構(gòu)不完美，頂級(jí)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)數(shù)量少，因此基金投資在企業(yè)債券市場(chǎng)的比例不能過大。

4.基金投資作為現(xiàn)有的世界上通用的投資模式，它具有小額貸款的重要特征，其擁有眾多經(jīng)驗(yàn)的專家來管理，這樣不僅可以減少交易成本，還可以提高效益，再者，它能夠分散投資，用合理的投資組合方式來減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）結(jié)合云南文化、地區(qū)差異加大政策支持力度

要重視政府在養(yǎng)老保險(xiǎn)制度推進(jìn)過程中應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)責(zé)任。在各級(jí)政府的財(cái)政預(yù)算中，應(yīng)當(dāng)合理的確定政府出資額在財(cái)政總支出中所占比重。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步，政府對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的出資額應(yīng)當(dāng)不斷增加，各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金應(yīng)當(dāng)能夠及時(shí)補(bǔ)充，足額到位。對(duì)于收入水平較低，思想觀念較為保守，以家庭養(yǎng)老為主的欠富裕農(nóng)村地區(qū)，需采用個(gè)人、集體和國(guó)家三方共同籌資的方式，通過財(cái)政加大補(bǔ)貼力度，以確保農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到“廣覆蓋、低水平”的標(biāo)準(zhǔn)。構(gòu)建地域保障，家庭保障、社區(qū)保障和民族地區(qū)區(qū)域多層保障體系，最終構(gòu)建符合云南省情、民族多元化特征的農(nóng)村養(yǎng)老保障制度。

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