房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策略

一、引言

隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，樓市的價(jià)格得到了一定的控制，市場(chǎng)的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性消費(fèi)的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)面臨著各種各樣的問(wèn)題，需要?jiǎng)?chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，適應(yīng)社會(huì)大環(huán)境，采用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，從而使企業(yè)樹(shù)立良好的形象，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題

（1）銷(xiāo)售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策之下，我國(guó)房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會(huì)成員的購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)也帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房?jī)r(jià)過(guò)高以及市場(chǎng)需求的銳減使得銷(xiāo)售壓力急劇增大。資本的運(yùn)作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房?jī)r(jià)、增大促銷(xiāo)力度，盡快帶動(dòng)房?jī)r(jià)的回調(diào)。

（2）對(duì)理性消費(fèi)更為重視。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)使得人們的消費(fèi)心理更加成熟，對(duì)于理性消費(fèi)更為重視，消費(fèi)者這種消費(fèi)觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代向服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代轉(zhuǎn)變。在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者首先考慮價(jià)格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對(duì)于朝向、物管、輔助設(shè)施等進(jìn)行綜合考慮。消費(fèi)者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見(jiàn)的軟性條件，對(duì)于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標(biāo)。

（3）品牌意識(shí)缺乏?，F(xiàn)代社會(huì)，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費(fèi)者行為的一種重要因素，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，一個(gè)知名品牌可以將價(jià)格提升一個(gè)層次，如萬(wàn)科地產(chǎn)就是價(jià)值相當(dāng)高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價(jià)值。某些企業(yè)將一個(gè)項(xiàng)目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營(yíng)銷(xiāo)受限。

三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新

（1）注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于沒(méi)有進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查導(dǎo)致很多項(xiàng)目的后續(xù)銷(xiāo)售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中要注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的開(kāi)發(fā)工作。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時(shí)也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)因素進(jìn)行充分深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，進(jìn)而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供重要的決策資料。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進(jìn)一步增多，良好的品牌對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平具有十分重要的促進(jìn)作用。品牌不僅僅是一個(gè)企業(yè)的標(biāo)識(shí)，同時(shí)還是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)得到大眾的廣泛認(rèn)可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中，要進(jìn)一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來(lái)對(duì)待，通過(guò)塑造高品質(zhì)的工程來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌形象，進(jìn)而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認(rèn)可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境能夠得到進(jìn)一步的改善。

（3）加強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的提升離不開(kāi)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)一直到推向市場(chǎng)的過(guò)程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊(yùn)含在產(chǎn)品中進(jìn)而推向市場(chǎng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)的進(jìn)程中，要本著以人為本的營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)為顧客營(yíng)造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個(gè)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作中，建立起獨(dú)具特色的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化，進(jìn)而通過(guò)文化的帶動(dòng)力來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平。

（4）樹(shù)立綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重，人們對(duì)于環(huán)境保護(hù)也越來(lái)越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中引進(jìn)了以環(huán)境保護(hù)為主旨的綠色營(yíng)銷(xiāo)理論，以綠色文化、環(huán)境保護(hù)為內(nèi)涵，將綠色營(yíng)銷(xiāo)作為企業(yè)的核心營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)開(kāi)展企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作。在開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)工作，針對(duì)目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對(duì)當(dāng)前人們節(jié)能意識(shí)的提升在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿于整個(gè)工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，進(jìn)而使得綠色營(yíng)銷(xiāo)成為企業(yè)的一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平。

四、結(jié)語(yǔ)

宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)理念，用綠色的營(yíng)銷(xiāo)理念為推動(dòng)社會(huì)的健康發(fā)展，樹(shù)立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，應(yīng)抓住消費(fèi)者的心理，將多種營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行巧妙結(jié)合，吸引消費(fèi)者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營(yíng)銷(xiāo)方式，走在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學(xué)商學(xué)院MBA2012秋1班）

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的類(lèi)型的相同的，并非平穩(wěn)發(fā)展，而是具有一定的波動(dòng)性。從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，整體發(fā)展趨勢(shì)是積極向上的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)圍繞發(fā)展趨勢(shì)上下波動(dòng)，屬于微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，下文將對(duì)產(chǎn)生波動(dòng)的原因與對(duì)策進(jìn)行闡述。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）金融制約因素

從金融學(xué)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和金融資本支持是有一定聯(lián)系的，而且在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，一些部門(mén)通過(guò)貸款投資等方式來(lái)運(yùn)行程序。房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，并且要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須要有大量的資金為支撐。企業(yè)可以通過(guò)在轉(zhuǎn)賬處理的方式來(lái)處理其中的一部分資金，而其余的資金需要通過(guò)市場(chǎng)為渠道來(lái)解決，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集到足夠的資金。

（二）土地制約因素

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律進(jìn)行分析可發(fā)現(xiàn)，在開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)受到市場(chǎng)影響因素的影響。主要是一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，兩種市場(chǎng)代表著不同的概念，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)土部門(mén)都需要將資源提供到房地產(chǎn)方面進(jìn)行交易，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得到土地處理權(quán)，而且在這一過(guò)程中，土地完全變成可以用來(lái)交換的商品，體現(xiàn)出交換價(jià)值。在二級(jí)市場(chǎng)上，房屋購(gòu)買(mǎi)人要將需求方的作用發(fā)揮出來(lái)，而作為供應(yīng)方，房地產(chǎn)商需要將交易的商品向房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)上轉(zhuǎn)化。

（三）市場(chǎng)與政策的制約

房地產(chǎn)需求產(chǎn)生變化會(huì)影響價(jià)格水平產(chǎn)生影響，情況嚴(yán)重時(shí)會(huì)影響其擴(kuò)張情況。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)需求的不斷變化會(huì)改變商品經(jīng)濟(jì)房面積，進(jìn)而對(duì)未來(lái)發(fā)展走向進(jìn)行預(yù)測(cè)。而珍藏個(gè)影響因素側(cè)重于和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，對(duì)敏感度高的經(jīng)濟(jì)體制影響尤為明顯。除此之外，該因素也是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的關(guān)鍵方式之一，所以政府的政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直觀影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

要全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素，并對(duì)不良波動(dòng)進(jìn)行處理，需要在完善市場(chǎng)控制的基礎(chǔ)上提升政策建設(shè)力度。房地產(chǎn)投資政策要和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)相吻合，根據(jù)當(dāng)前我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)擬定科學(xué)化的投資政策，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，使其可以平穩(wěn)高速發(fā)展。在擬定政策時(shí)，要先明確投資的主體，明確產(chǎn)權(quán)，將各項(xiàng)責(zé)任與職能落到實(shí)處，減少風(fēng)險(xiǎn)。在處理周期領(lǐng)域變化時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行控制，觀察發(fā)展現(xiàn)狀，保證投資合理化。除此之外，還要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展情況來(lái)擬定一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資政策，對(duì)常見(jiàn)投資政策來(lái)講，即便是該政策會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是也必須通過(guò)科學(xué)化的手段來(lái)貫徹政策。如果出現(xiàn)一些不符合政策需求的經(jīng)濟(jì)政策，可以通過(guò)一些方式來(lái)糾正，促使其正常發(fā)展。在擬定投資政策的時(shí)候，盡量做到投資主體明確、職責(zé)分明、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避以及有效控制周期性變化。密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模性變化，提升投資合理性。

完善開(kāi)發(fā)金融體系是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)解決對(duì)策的一種切實(shí)可行的方式。對(duì)多元化房地產(chǎn)融資的途徑進(jìn)行完善，保證房地產(chǎn)和按揭貸款以及政府優(yōu)惠政策相關(guān)聯(lián)，將多元化的投資項(xiàng)目進(jìn)入到房地產(chǎn)發(fā)展中。按照目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行完善，提升多元化融資機(jī)制構(gòu)建效率。打造完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相關(guān)聯(lián)，努力探索未來(lái)發(fā)展方向，完善體制中存在的不足之處，有利于房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。

全面提升市場(chǎng)調(diào)查力度，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資趨于理性化，明確市場(chǎng)定位。從基本情況上看，投資的主體結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)周期發(fā)展有較大的作用與價(jià)值。因?yàn)閺哪壳拔覈?guó)發(fā)展情況來(lái)看，部分企業(yè)存在職責(zé)不明確、產(chǎn)權(quán)不清與風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全等問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模大力關(guān)注，讓投資規(guī)模適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，讓經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，保證比重的合理性。構(gòu)建理性化的投資結(jié)構(gòu)，注重市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)研的重要性，在未來(lái)發(fā)展中以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)點(diǎn)來(lái)構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略。不斷完善政府投資，讓政府掌握房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略，適當(dāng)調(diào)整住宅建設(shè)，控制社會(huì)房產(chǎn)投資。

三、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益占據(jù)著不可或缺的地位與重要作用，有效促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、全面及有效發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)支柱。因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身所具有的重要性，使得社會(huì)各界人士開(kāi)始思考與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，而且相關(guān)的專(zhuān)家學(xué)者也在不斷的對(duì)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施進(jìn)行分析，判斷房地產(chǎn)企業(yè)與我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展具有重要意義。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的原因以及相關(guān)因素進(jìn)行分析是十分有必要的，全面掌控波動(dòng)產(chǎn)生的規(guī)律，正確理解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，提升政府政策的有效性，為房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展提供保障。

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營(yíng)銷(xiāo);問(wèn)題

中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3198(2010)02-0099-01

1 存在問(wèn)題

1.1 市場(chǎng)調(diào)查缺乏真實(shí)性

一些企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案制訂時(shí),往往以見(jiàn)報(bào)的信息為依據(jù),其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專(zhuān)業(yè)咨詢(xún),也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,從目前可見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告中,對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查分析不足,這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的提高,直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.2 市場(chǎng)定位不準(zhǔn)

由于市場(chǎng)調(diào)查的真實(shí)性的缺乏,導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)家市場(chǎng)定位缺乏科學(xué)性,胡亂羅列賣(mài)點(diǎn),導(dǎo)致樓盤(pán)滯銷(xiāo)。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并未全面充分地認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)需求的差異性,不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實(shí)力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒(méi)有明確的目標(biāo),不進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導(dǎo)致諸多樓盤(pán)滯銷(xiāo),而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房卻十分短缺。

1.3 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)把握不準(zhǔn),癡迷炒作

當(dāng)前,房地產(chǎn)界炒作之風(fēng)盛行。開(kāi)發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣(mài)點(diǎn)”。很遺憾,不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味地想制造轟動(dòng)效應(yīng),大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費(fèi)者實(shí)際需求。

1.4 過(guò)分依賴(lài)廣告攻勢(shì)

房地產(chǎn)商過(guò)度偏愛(ài)廣告攻勢(shì),似乎廣告做得越多,聲勢(shì)造得越大,樓盤(pán)就越好銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢(shì)”、“強(qiáng)大的空中優(yōu)勢(shì)”,偏愛(ài)采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。事實(shí)上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。

1.5 脫離市場(chǎng)需求的創(chuàng)新

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè),在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中,房地產(chǎn)創(chuàng)新的確給企業(yè)創(chuàng)造了很大的財(cái)富。然而隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟,如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在創(chuàng)新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺(jué),似乎每前進(jìn)一步都非常困難,最終導(dǎo)致了只是為了創(chuàng)新而不得不創(chuàng)新,失去了創(chuàng)新本來(lái)的意義,更沒(méi)有考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求。

2 解決對(duì)策

2.1 提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確性

真實(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃基礎(chǔ)和依據(jù)。在市場(chǎng)調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查流程;市場(chǎng)調(diào)研時(shí),要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上把握;調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。通常,一項(xiàng)正式調(diào)查的全過(guò)程一般可以分為:調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個(gè)階段。

2.2 明確目標(biāo)市場(chǎng),科學(xué)市場(chǎng)定位

目標(biāo)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位是營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代,消費(fèi)者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場(chǎng),進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的差異,從消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)。

2.3 實(shí)事求是,避免故意炒作

策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來(lái)細(xì)分產(chǎn)品。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,往往賣(mài)點(diǎn)很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣(mài)點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動(dòng)消費(fèi)者的賣(mài)點(diǎn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的運(yùn)作中,策劃人應(yīng)做到實(shí)事求是。一方面實(shí)事求是的進(jìn)行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng),避免引起故意“炒作”之嫌。

2.4 提高廣告品質(zhì),重視廣告創(chuàng)意

廣告最重要是要有針對(duì)性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬(wàn)能的。廣告做得很好,消費(fèi)者會(huì)有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點(diǎn)問(wèn)題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負(fù)面后果。事實(shí)上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對(duì)于面向低收入人群的中低端項(xiàng)目,價(jià)格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤(pán)的價(jià)格降低一點(diǎn),客戶(hù)便會(huì)蜂擁而來(lái),口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會(huì)比廣告低。

2.5 加強(qiáng)策劃人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

加強(qiáng)對(duì)策劃人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),可以定期組織學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),為策劃人員提供能夠互相交流的機(jī)會(huì),吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運(yùn)用到營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中,才不至于在概念包裝的時(shí)候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過(guò)程中一定要具有高度的責(zé)任感,認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好策劃項(xiàng)目。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要意義，努力控制和規(guī)避各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，謀求企業(yè)合理的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)是一個(gè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長(zhǎng)做出了積極的貢獻(xiàn)，已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也作為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或波動(dòng)，將會(huì)很快影響到其他行業(yè)，給金融、建材、建筑施工等其他行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)沖擊和影響，最終會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的穩(wěn)定發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制從宏觀上看，它是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、維護(hù)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的首要前提。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)

近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力提高，特點(diǎn)是隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入，都使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋戶(hù)型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技進(jìn)步的要求，及時(shí)滿(mǎn)足更加苛刻的消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，實(shí)際上是增加了那些企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的整合和洗牌。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)著力加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研究，采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，努力控制各種風(fēng)險(xiǎn)。

1.提高風(fēng)險(xiǎn)控制的能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)首先提高自身的能力建設(shè)，只有自身能力提高了，才能從根本上規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。一是要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的把握，提高政策運(yùn)用能力。做為一個(gè)涉及市場(chǎng)主體多、與國(guó)家宏觀政策密切相關(guān)的行來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀政策及地方法規(guī)的研究，提高政策的運(yùn)用能力，把握主動(dòng)性、減少盲目性，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的靈敏度和快速反應(yīng)能力。二是要提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，提高快速?zèng)Q策能力。要采取多種措施不斷加強(qiáng)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，打造一支團(tuán)結(jié)高效、充滿(mǎn)活力與競(jìng)爭(zhēng)力的管理團(tuán)隊(duì)。尤其是房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，要求企業(yè)的決策層要有較高的綜合素質(zhì)，能在較短的時(shí)間內(nèi)完成決策的全過(guò)程。

2.進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢(xún)公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

3.在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類(lèi)較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿(mǎn)足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過(guò)發(fā)行金融債券，籌集開(kāi)發(fā)資金。通過(guò)預(yù)售開(kāi)發(fā)的商品房和賣(mài)樓花，從客戶(hù)那里籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請(qǐng)成為上市公司。從股票市場(chǎng)上融資。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，運(yùn)用多種手段，促使施工單位降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率，減少經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一體化教學(xué)

【中圖分類(lèi)號(hào)】G642【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程已經(jīng)作為行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)課程被越來(lái)越多的高職院校列入教學(xué)計(jì)劃。《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程具有較強(qiáng)的應(yīng)用性,如果在教學(xué)中只注重理論知識(shí)的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實(shí)際,不注意培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)理論分析解決實(shí)際問(wèn)題的能力,培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生就很難適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而當(dāng)前高校教學(xué)存在的最大問(wèn)題就是理論脫離實(shí)際,尤其是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生,實(shí)踐鍛煉的機(jī)會(huì)明顯不足。

“一體化教學(xué)”是集“教、學(xué)、做”于一體的一種教學(xué)模式,強(qiáng)調(diào)把理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)有機(jī)結(jié)合,重視學(xué)生的全程參與,實(shí)施“做中學(xué)、做中教”,進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)三位一體的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練,突出了學(xué)以致用、理論聯(lián)系實(shí)際的教學(xué)原則,是提高學(xué)生綜合職業(yè)能力有效的教學(xué)方法。高職院校《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程亟需進(jìn)行“教、學(xué)、做”一體化的教學(xué)改革。

一、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》一體化教學(xué)的“教”

1.突出實(shí)用性和操作性的教材

教材是教學(xué)中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)教材進(jìn)行備課和教學(xué),學(xué)生要依靠教材進(jìn)行學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)。因此教材的質(zhì)量直接關(guān)系到教學(xué)的質(zhì)量。高職高專(zhuān)的教材要理論知識(shí)深淺適度,實(shí)踐環(huán)節(jié)特色鮮明,強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的操作實(shí)踐。目前大多數(shù)高職院校使用的《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》教材理論性較強(qiáng),案例比較陳舊,這種教材的使用對(duì)學(xué)生而言,實(shí)踐應(yīng)用性不強(qiáng),達(dá)不到理論與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式教學(xué)必須要在教材的選擇或編寫(xiě)上有所突破,可以選擇面向目標(biāo)、以任務(wù)驅(qū)動(dòng)為內(nèi)容的教材。這種教材在模式上與傳統(tǒng)教材有較大變化,采取先提出問(wèn)題的方式,然后指出解決問(wèn)題的方法和所需要的知識(shí)。用什么學(xué)什么,增強(qiáng)目的性、實(shí)踐性和應(yīng)用性。實(shí)際上就是以完成一個(gè)個(gè)具體的任務(wù)為線索,把知識(shí)內(nèi)容巧妙地融合到任務(wù)中。教材依據(jù)項(xiàng)目,使學(xué)生學(xué)完一本教材,基本上就會(huì)做一個(gè)具體的項(xiàng)目,并且可以舉一反三。例如房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為分析這一章應(yīng)先提出問(wèn)題:萬(wàn)科新開(kāi)發(fā)了一樓盤(pán),請(qǐng)為其做一份營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。然后指出一份營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容,需要掌握哪些方面的知識(shí)。學(xué)生會(huì)在這個(gè)問(wèn)題的驅(qū)動(dòng)下,通過(guò)對(duì)學(xué)習(xí)資源的積極主動(dòng)應(yīng)用,進(jìn)行自主探索和互動(dòng)協(xié)作的學(xué)習(xí)。實(shí)踐性較強(qiáng)的教材除了教材本身,還應(yīng)包括實(shí)踐實(shí)驗(yàn)教材和配套教學(xué)光盤(pán)。這樣的教材打破了原來(lái)的知識(shí)體系,圍繞任務(wù)重新構(gòu)建知識(shí)體系,通過(guò)任務(wù)模塊形式講解目標(biāo)系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu),通過(guò)流程描述講授解決問(wèn)題的思路,以此提升學(xué)生的系統(tǒng)分析能力、邏輯思維能力和設(shè)計(jì)技能,并在此基礎(chǔ)上做理論知識(shí)點(diǎn)的展開(kāi)和延伸,既可以起到急用先學(xué)、學(xué)以致用和立竿見(jiàn)影的效果,又可以收到誘導(dǎo)學(xué)生逐步展開(kāi)、深入探討、由會(huì)到精的目的。

2.具備“雙師型”素質(zhì)的教師

在“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式下,教師不再僅僅是書(shū)本知識(shí)的傳播者,而且還應(yīng)該是實(shí)踐操作的示范者和指導(dǎo)者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進(jìn)的應(yīng)屆畢業(yè)生,因而很多老師都缺乏很實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外,近年來(lái)由于高職院校大量擴(kuò)招,教師教學(xué)工作量增加,教師尤其是年輕教師進(jìn)修、培訓(xùn)和參加社會(huì)實(shí)踐的機(jī)會(huì)相對(duì)減少,教師往往采用傳統(tǒng)的教學(xué)方法完成學(xué)校交給的教學(xué)任務(wù),沒(méi)有用大量精力去探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)課程的教學(xué)模式和方法。再加上有時(shí)候部分房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)任課教師本身知識(shí)儲(chǔ)備不足,缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和對(duì)企業(yè)具體運(yùn)作,尤其是崗位要求比較陌生,有時(shí)候難免現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣(mài),降低教學(xué)水平,嚴(yán)重地影響教學(xué)效果。

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程要做到“教、學(xué)、做”一體化教學(xué),必須要有高素質(zhì)的“雙師型”教師隊(duì)伍,了解、掌握、熟悉行業(yè)企業(yè)工作一線的新知識(shí)、新技術(shù),適應(yīng)一體化教學(xué)工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo),脫下工作服,就能上講臺(tái)執(zhí)教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓(xùn);學(xué)校有計(jì)劃安排在崗教師到企業(yè)掛職鍛煉或直接選派教師參與相關(guān)實(shí)訓(xùn)基地房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織和策劃,提高教師的實(shí)踐能力;聘請(qǐng)具有豐富房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的校外人員擔(dān)任兼職教師,比如房地產(chǎn)公司的主管營(yíng)銷(xiāo)的副總或者部門(mén)經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等定期到學(xué)校來(lái)做教學(xué)工作,把企業(yè)實(shí)際遇到的問(wèn)題及解決方法傳授給我們的專(zhuān)業(yè)任課教師和學(xué)生。建設(shè)一支能適應(yīng)高職教育的以就業(yè)為導(dǎo)向、強(qiáng)化技能性和實(shí)踐性教學(xué)要求的“雙師型”教師隊(duì)伍,是培養(yǎng)社會(huì)需要的高素質(zhì)應(yīng)用型人才的關(guān)鍵。

3.理論與實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)過(guò)程

在傳統(tǒng)教學(xué)過(guò)程中,教師主要采用傳統(tǒng)的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個(gè)教學(xué)過(guò)程基本上在教室進(jìn)行,缺少仿真的職業(yè)環(huán)境和角色扮演,教師、學(xué)生沒(méi)有把自己當(dāng)成真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作人員,沒(méi)有進(jìn)入真實(shí)的職場(chǎng)環(huán)境中。這樣就造成了學(xué)生理論水平高、實(shí)踐能力差的后果,與房地產(chǎn)企業(yè)和具體工作要求相脫節(jié)的矛盾比較突出。

一體化教學(xué)要以能力為本位,在技術(shù)上、方法上和過(guò)程上貼近企業(yè)的崗位需求。首先,多渠道強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)技能培養(yǎng),適當(dāng)加大實(shí)訓(xùn)課程比例。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)課程教學(xué)內(nèi)容,任課教師應(yīng)有目的、有步驟地讓學(xué)生參與到實(shí)踐活動(dòng)中去。其次,在理論教學(xué)中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學(xué)生在模擬的情景中扮演某一社會(huì)角色,從而掌握相關(guān)知識(shí)技能的一種實(shí)踐性教學(xué)活動(dòng)。如教師設(shè)計(jì)讓學(xué)生作為售樓人員或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人練習(xí)與客戶(hù)的交往,或者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的工作人員商討某個(gè)項(xiàng)目的策劃方案等。在這樣的模擬教學(xué)環(huán)境中,從理論到實(shí)訓(xùn)、再到實(shí)際,提高學(xué)生具體運(yùn)用理論知識(shí),提高實(shí)際工作技能,培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力,為他們以后就業(yè)走向工作崗位奠定好基礎(chǔ)。

二、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》一體化教學(xué)的“學(xué)”

1.不排斥接受性學(xué)習(xí)

教育學(xué)家呂型偉曾說(shuō):“不能什么都讓學(xué)生自己去研究,因?yàn)閷W(xué)生的間接經(jīng)驗(yàn)是很重要的,在學(xué)習(xí)期間,接受性學(xué)習(xí)是重要途徑,學(xué)生主要是學(xué)習(xí)和掌握別人的經(jīng)驗(yàn)。”不同特征的知識(shí),對(duì)學(xué)習(xí)方式的要求也就不同。學(xué)生應(yīng)根據(jù)其各自的特點(diǎn)靈活運(yùn)用。接受性學(xué)習(xí)的特點(diǎn):以聽(tīng)教師講授為主要方式;以掌握系統(tǒng)知識(shí)為基本任務(wù);信息傳輸呈線性;學(xué)生認(rèn)知活動(dòng)具有可指導(dǎo)性、可控性?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學(xué)生進(jìn)行接受性的學(xué)習(xí)。例如,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理念及其演變過(guò)程這部分內(nèi)容。接受性學(xué)習(xí)的最大價(jià)值在于學(xué)習(xí)者不必從零開(kāi)始學(xué)習(xí)活動(dòng),可以通過(guò)繼承接受前人或他人的認(rèn)識(shí)成果而加速個(gè)體的認(rèn)識(shí)發(fā)展過(guò)程,從而能夠從容地面對(duì)無(wú)限的知識(shí)海洋。

2.促進(jìn)探究性學(xué)習(xí)

探究性學(xué)習(xí),是一種在好奇心驅(qū)使下,以問(wèn)題為導(dǎo)向、學(xué)生有高度智力投入且內(nèi)容和形式都十分豐富的學(xué)習(xí)活動(dòng)。探究性學(xué)習(xí)的前提是學(xué)生“自主活動(dòng)”,教師在學(xué)生的探究性學(xué)習(xí)中是一個(gè)幫助者的角色,教師將為學(xué)生提供學(xué)習(xí)材料,解釋閱讀材料中的問(wèn)題,提出問(wèn)題,教師不直接告訴學(xué)生答案,而是要挑戰(zhàn)學(xué)生,鼓勵(lì)學(xué)生自己找到問(wèn)題的答案。例如《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程中房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查章節(jié):市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)必須始于市場(chǎng)、終于市場(chǎng),開(kāi)發(fā)前必須調(diào)查市場(chǎng)以確定適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)后必須以適應(yīng)市場(chǎng)的價(jià)格、行銷(xiāo)、促銷(xiāo)等策略將產(chǎn)品推向市場(chǎng),這就要求進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,掌握市場(chǎng)信息。教師先把市場(chǎng)調(diào)查的一般程序、原則等內(nèi)容向?qū)W生介紹,然后動(dòng)員學(xué)生到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所去調(diào)查,最后由教師對(duì)學(xué)生遇到的疑惑問(wèn)題進(jìn)行解答。這種形式的教學(xué)能真正使學(xué)生把知識(shí)學(xué)活。

三、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》一體化教學(xué)的“做”

1.在實(shí)踐中完成作業(yè)

“教、學(xué)、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學(xué)生在做中學(xué)。從教師對(duì)學(xué)生的關(guān)系上說(shuō),做便是教,從學(xué)生對(duì)教師的關(guān)系上說(shuō),做便是學(xué)?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的課程,在教學(xué)中應(yīng)以學(xué)生的“做”為重點(diǎn)。例如房地產(chǎn)專(zhuān)題策劃,這是對(duì)所學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論綜合而具體的應(yīng)用,是一次實(shí)實(shí)在在的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和理論聯(lián)系實(shí)際的大作業(yè),要真題真做。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論學(xué)完后,教師應(yīng)將專(zhuān)題策劃的任務(wù)安排給學(xué)生。通過(guò)專(zhuān)題策劃使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的全過(guò)程,使學(xué)生在資料的收集、處理及應(yīng)用,策略的分析,方案的制定、評(píng)價(jià)與優(yōu)化等方面能與具體對(duì)象結(jié)合起來(lái),提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃能力。

2.實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合

加強(qiáng)校企合作,實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。學(xué)校充分利用校外實(shí)訓(xùn)基地資源,安排學(xué)生參加頂崗實(shí)習(xí),學(xué)生在做中學(xué)、在學(xué)中做,在完成具體任務(wù)的過(guò)程中學(xué)習(xí)新的知識(shí)和新的技能,在學(xué)習(xí)中體驗(yàn)工作的責(zé)任和經(jīng)驗(yàn),加快實(shí)現(xiàn)從學(xué)生到勞動(dòng)者的角色轉(zhuǎn)換。比如讓學(xué)生參加一些市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng),安排學(xué)生對(duì)附近區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)于樓盤(pán)戶(hù)型、價(jià)格、展銷(xiāo)活動(dòng)、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)典禮、新聞會(huì)等的調(diào)查分析,使學(xué)生在實(shí)踐中學(xué)習(xí)和了解房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作過(guò)程、項(xiàng)目運(yùn)作的要求,提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的技巧;讓學(xué)生接受校企合作單位的培訓(xùn),然后挑選合適的、優(yōu)秀的學(xué)生參與到企業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng),給學(xué)生一個(gè)實(shí)戰(zhàn)的機(jī)會(huì),親自感受房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程。通過(guò)銷(xiāo)售準(zhǔn)備、發(fā)現(xiàn)客戶(hù)、銷(xiāo)售講習(xí)、談判與成交、事后跟蹤等環(huán)節(jié)的實(shí)踐,提高學(xué)生售樓技巧。

參考文獻(xiàn)

1 卓堅(jiān)紅.從虛擬到實(shí)戰(zhàn)的高職房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐教學(xué)探索[J].中國(guó)成人教育,2008.11

2 王慶紅.“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式的探索與實(shí)踐[J].職業(yè)教育研究,2008.4

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

一　前言

房地產(chǎn)作為人們進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，與人們的生活息息相關(guān)，在社會(huì)發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到西方發(fā)達(dá)國(guó)家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問(wèn)題，潛藏了許許多多的風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便是其中較為重要的一個(gè)。如何加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論綜述

1．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

所謂風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的種種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營(yíng)時(shí)期內(nèi)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般具有不確定性、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避性以及預(yù)測(cè)決策性等特點(diǎn)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會(huì)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因通常有以下幾點(diǎn)：一是預(yù)期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中債務(wù)資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會(huì)使得預(yù)期收益有很大的不確定性，因此，一旦實(shí)際收益嚴(yán)重偏離預(yù)期值，企業(yè)將會(huì)面臨巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。二是市場(chǎng)利率的影響。市場(chǎng)利率是會(huì)經(jīng)常波動(dòng)的，而對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)負(fù)債比例高，一旦市場(chǎng)利率上升，企業(yè)將會(huì)面臨更多的負(fù)債利息，除此之外，市場(chǎng)利率上升還會(huì)降低消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致市場(chǎng)低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有嚴(yán)格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預(yù)算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債的比例過(guò)高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴(yán)格的成本管理，并且在籌資過(guò)程中不夠嚴(yán)謹(jǐn)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中主要存在以下問(wèn)題：一是負(fù)債比重高，不能形成合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模較大，需要強(qiáng)大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應(yīng)收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機(jī)構(gòu)尋求大量貸款，使得企業(yè)負(fù)債加重，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理中，負(fù)債的提高會(huì)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，從而使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債比率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了歷史的最高點(diǎn)。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負(fù)債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會(huì)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。二是對(duì)日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，存貨和應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對(duì)較低。當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷(xiāo)售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也僅僅是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算，缺乏有效的成本預(yù)算和資金管理，不能對(duì)應(yīng)收賬款及時(shí)回收，從而導(dǎo)致企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的資金保障，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。三是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的事前調(diào)查準(zhǔn)備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認(rèn)為只要有項(xiàng)目可做就可以進(jìn)行投資，缺乏對(duì)項(xiàng)目的事前調(diào)查以及有效的財(cái)務(wù)分析工作，導(dǎo)致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對(duì)于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒(méi)有有效的管理制度，財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)意識(shí)，從而導(dǎo)致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施具體有以下幾個(gè)方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)辟多種融資方式，降低企業(yè)對(duì)銀行貸款融資的依賴(lài)性，應(yīng)從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)適當(dāng)擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模進(jìn)行融資，合理控制股權(quán)和債務(wù)的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度分批注入資金，而不是一次性注入從而導(dǎo)致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進(jìn)行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長(zhǎng)，如果款項(xiàng)不能夠及時(shí)收回容易導(dǎo)致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應(yīng)，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)男庞闷谙藜涌鞈?yīng)收賬款的回收，對(duì)于逾期尚未支付的款項(xiàng)應(yīng)多及利息，進(jìn)而督促款項(xiàng)的收回，保持資金的流動(dòng)性。做好投資的事前準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉(zhuǎn)速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的分析并且做出預(yù)期的評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)于不確定因素的影響做好充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。完善內(nèi)部管理，加強(qiáng)企業(yè)合作。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預(yù)算體系，保證財(cái)務(wù)管理的有效性，加強(qiáng)內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作用。其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，做好項(xiàng)目的評(píng)估和成本預(yù)算，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對(duì)于企業(yè)之間要加強(qiáng)交流和學(xué)習(xí)，鞏固企業(yè)間的合作，從而達(dá)到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，這既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

參考文獻(xiàn)

［1］繆英.略論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù) 教學(xué)方法 教學(xué)內(nèi)容

中圖分類(lèi)號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是中職“房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與管理”專(zhuān)業(yè)的核心課程之一，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論知識(shí)和實(shí)踐能力密切結(jié)合的課程，一般在中職二年級(jí)開(kāi)設(shè)。本課程主要內(nèi)容為房地產(chǎn)估價(jià)概述、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、介紹市場(chǎng)比較法為主的估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，目的在于使學(xué)生在原有的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)上較系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)的程序、基本方法，通過(guò)市場(chǎng)比較法熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，使學(xué)生加深對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的了解，為職三年級(jí)出去頂崗實(shí)習(xí)積累基礎(chǔ)，同時(shí)，培養(yǎng)學(xué)生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價(jià)技能，最終目的是讓他們具有能力去獨(dú)立完成以市場(chǎng)比較法為主的、較簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。本課程涉及房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)較多，對(duì)學(xué)生計(jì)算能力要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用性較強(qiáng)，是中職生學(xué)習(xí)難度較大的課程之一，所以教學(xué)實(shí)施過(guò)程存在較多問(wèn)題亟待解決。

1 教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

1.1 學(xué)生普遍計(jì)算能力較弱

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程教學(xué)中，教師講授重點(diǎn)為房地產(chǎn)估價(jià)方法之一的“市場(chǎng)比較法”，而對(duì)成本法、收益法等只作簡(jiǎn)單的介紹，不作為考試和考核要求。市場(chǎng)比較法涉及房地產(chǎn)諸多因素的比較和數(shù)學(xué)計(jì)算，如可通過(guò)市場(chǎng)法比較房屋價(jià)格、土地價(jià)格、商業(yè)租金和物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)過(guò)三年教學(xué)實(shí)踐，筆者發(fā)現(xiàn)中職生對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)程序和步驟掌握較好，一旦涉及計(jì)算和因素對(duì)比，學(xué)生普遍存在畏懼心理。由于很多時(shí)候估價(jià)作業(yè)是通過(guò)Excel軟件計(jì)算，估價(jià)結(jié)果和撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告雷同抄襲現(xiàn)象較多，大多為了應(yīng)付老師布置的作業(yè)。

1.2 課程涉及的房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)綜合性強(qiáng)

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程講授房地產(chǎn)估價(jià)概述、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、介紹市場(chǎng)比較法為主的估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，以上內(nèi)容均為房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)，大多涉及到基礎(chǔ)數(shù)學(xué)、土地管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、門(mén)店店鋪管理和房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用等課程的知識(shí)。這些課程均開(kāi)設(shè)在中職一年級(jí)和中職二年級(jí)上學(xué)期，如果學(xué)生對(duì)以上課程學(xué)得不扎實(shí)或一知半解，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的時(shí)候會(huì)很吃力。若要求在一個(gè)學(xué)期內(nèi)讓學(xué)生掌握如此觸類(lèi)旁通的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，較好了解房地產(chǎn)估價(jià)的程序，能運(yùn)用通用軟件去計(jì)算估價(jià)結(jié)果，獨(dú)立完成估價(jià)報(bào)告，以我校為例，“房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與管理”專(zhuān)業(yè)課時(shí)64學(xué)時(shí)，課時(shí)略顯不足。尤其對(duì)于基礎(chǔ)一般的中職生，要達(dá)到預(yù)定的教學(xué)效果，教師和學(xué)生須投入更多的精力。

1.3 要求房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)

中職《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程核心部分為房地產(chǎn)估價(jià)方法的介紹和運(yùn)用，尤以市場(chǎng)比較法為主。市場(chǎng)比較法貼近房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)運(yùn)作，學(xué)生須對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對(duì)房?jī)r(jià)和資金的數(shù)據(jù)具有一定的分析能力，要求學(xué)生具有較強(qiáng)邏輯分析能力，本身的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)性也很強(qiáng)。市場(chǎng)比較法過(guò)程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在教學(xué)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)部分中職生學(xué)習(xí)涉及邏輯性、技術(shù)性較強(qiáng)環(huán)節(jié)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題較多，學(xué)習(xí)因素比較時(shí)較為明顯。

2 應(yīng)對(duì)措施探討

鑒于《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程涉及面廣、知識(shí)運(yùn)用性強(qiáng)、技術(shù)要求較高的特點(diǎn)，而中職生普遍存在經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)薄弱、數(shù)字運(yùn)算能力差的特點(diǎn)，為了完成既定的教學(xué)目標(biāo)并達(dá)預(yù)期的教學(xué)效果，有必要對(duì)教學(xué)方法進(jìn)行較大的改進(jìn)，對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化。

2.1 以職業(yè)為導(dǎo)向增強(qiáng)學(xué)生的行業(yè)認(rèn)識(shí)，提高學(xué)習(xí)興趣

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是核心課程之一，但大多數(shù)學(xué)生學(xué)習(xí)起來(lái)困難較大，怎樣提高他們的行業(yè)認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)行業(yè)歸屬感，以此作為提高學(xué)習(xí)興趣的原動(dòng)力，十分關(guān)鍵。任課老師不妨從自身從業(yè)的經(jīng)歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，與學(xué)生分享房地產(chǎn)估價(jià)工作是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)性工作，前景較好。學(xué)好房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)，掌握相關(guān)的技能，在學(xué)習(xí)過(guò)程更能密切留意房地產(chǎn)市場(chǎng)，為頂崗實(shí)習(xí)和日后的職場(chǎng)就業(yè)增加籌碼和資歷。有了房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，通過(guò)市場(chǎng)比較法的實(shí)踐，掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法，日后除了能勝任房地產(chǎn)估價(jià)工作，還能從事房地產(chǎn)可行性研究、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和數(shù)據(jù)分析，更能勝任如麥當(dāng)勞、肯德基和7-11便利店等商業(yè)店鋪的選址工作。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)二手市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，按揭評(píng)估量越來(lái)越大，舊城改造過(guò)程房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的加大，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需求將日益加大。中職生畢業(yè)后通過(guò)進(jìn)一步提高學(xué)歷層次或積累足夠的工齡，有機(jī)會(huì)考取房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師等執(zhí)業(yè)資格，甚至能爭(zhēng)取香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格的互認(rèn)，其職業(yè)形象專(zhuān)業(yè)，薪酬較有吸引力，社會(huì)地位較高。經(jīng)過(guò)以上各方面的分析和鼓勵(lì)，讓學(xué)生知道學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的好處，激起學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。

2.2 科學(xué)合理選擇教學(xué)內(nèi)容

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》內(nèi)容涉及面廣，如果將三大估價(jià)方法全部一一講解，在學(xué)生現(xiàn)有的知識(shí)掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學(xué)時(shí)內(nèi)做到面面俱到不切合實(shí)際，所以課程內(nèi)容必須做到詳略得當(dāng)，將難點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)別對(duì)待，使課程內(nèi)容主次分明，即精簡(jiǎn)至最主要的內(nèi)容，講解最主要的“市場(chǎng)比較法”，科學(xué)指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。例如將市場(chǎng)比較法應(yīng)用到整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)比房屋價(jià)格、房屋商鋪?zhàn)饨?、?chē)位價(jià)格等，以廣州本地的主要住宅小區(qū)、商業(yè)街道和商業(yè)中心作為市場(chǎng)調(diào)研的對(duì)象，讓學(xué)生通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙和實(shí)地調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過(guò)與房地產(chǎn)中介、人員的溝通，密切留意房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。建議以一個(gè)大的住宅小區(qū)和一個(gè)大型的商業(yè)大廈作為估價(jià)作業(yè)對(duì)象，分組來(lái)完成估價(jià)作業(yè)。而對(duì)于其他方法，教師可以簡(jiǎn)單介紹，讓學(xué)有余力的學(xué)生自學(xué)。對(duì)于估價(jià)程序可以通過(guò)出外看樓盤(pán)、做調(diào)研的機(jī)會(huì)來(lái)掌握。

2.3 注重教學(xué)過(guò)程的實(shí)踐性

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程既具有系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)理論，又是實(shí)踐性強(qiáng)的應(yīng)用類(lèi)課程，應(yīng)特別注意內(nèi)容的實(shí)踐性。首先，可以請(qǐng)一些畢業(yè)的目前在房地產(chǎn)估價(jià)公司工作的往屆師兄師姐回來(lái)分享房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，讓他們對(duì)在校學(xué)生提出學(xué)習(xí)建議和學(xué)習(xí)的方向性。其次，有計(jì)劃地在適當(dāng)?shù)那闆r下帶領(lǐng)學(xué)生去本地房地產(chǎn)估價(jià)公司參觀學(xué)習(xí)，讓學(xué)生實(shí)地切身體會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)工作的場(chǎng)所和工作的內(nèi)容，請(qǐng)公司的人員介紹估價(jià)公司的背景、專(zhuān)業(yè)崗位。通過(guò)實(shí)地體驗(yàn)工作，讓學(xué)生掌握書(shū)本之外的知識(shí)和體驗(yàn)，增強(qiáng)直觀認(rèn)識(shí)，在增加學(xué)習(xí)動(dòng)力之余又能進(jìn)一步了解房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的動(dòng)態(tài)。第三，由于估價(jià)是一項(xiàng)動(dòng)手能力很強(qiáng)的工作，教師在教授過(guò)程要強(qiáng)調(diào)操作性，即以市場(chǎng)比較法為主導(dǎo)，將“教、學(xué)、做”融為一體，加強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手計(jì)算能力和上機(jī)操作訓(xùn)練，在不斷“做”的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，“學(xué)”會(huì)各種估價(jià)方法。又如在教授房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)，突出“房地產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書(shū)”（估價(jià)初評(píng)報(bào)告）的價(jià)值和作用，以Excel軟件作為運(yùn)算的載體，多運(yùn)用表格格式作為計(jì)算比較依據(jù)，讓學(xué)生多動(dòng)手去完成估價(jià)報(bào)告尤其是估價(jià)技術(shù)報(bào)告，學(xué)以致用。另一方面，培養(yǎng)學(xué)生積累房地產(chǎn)直接資料作為房地產(chǎn)估價(jià)的依據(jù)，如樓書(shū)、樓盤(pán)推介單張、價(jià)目表等，為日后做房地產(chǎn)調(diào)研和選址等工作積累數(shù)據(jù)。

2.4 改進(jìn)教學(xué)方法

房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)過(guò)程是教師和學(xué)生互動(dòng)的結(jié)合體。在教學(xué)方法的改進(jìn)方面，筆者建議案例教學(xué)和分組完成作業(yè)相結(jié)合。案例教學(xué)以若干份房地產(chǎn)估價(jià)公司的估價(jià)報(bào)告作為模板，介紹該估價(jià)標(biāo)的物的情況。整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程也是學(xué)生學(xué)習(xí)新事物、新概念的過(guò)程。同時(shí)，通過(guò)收集相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)資料，提高學(xué)生對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和綜合運(yùn)用知識(shí)的能力，加深對(duì)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的積累。分組完成作業(yè)的方法也可以提高學(xué)生效率，例如每組由兩到三名學(xué)生組成，每人分配好任務(wù)（市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)整理錄入、報(bào)告整理等工作），完成作業(yè)的過(guò)程也是組員們討論估價(jià)程序正確與否和結(jié)果合理與否的過(guò)程。

土地房產(chǎn)學(xué)?！胺康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與管理”專(zhuān)業(yè)的課程中，《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的課程。為了達(dá)到教學(xué)相長(zhǎng)的目的，任課教師須全面考慮學(xué)生的基礎(chǔ)和學(xué)習(xí)特點(diǎn)，制定恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)計(jì)劃，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)新趨勢(shì)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，科學(xué)有序地安排教學(xué)內(nèi)容，運(yùn)用靈活合理的教學(xué)方法，提高中職生的實(shí)踐能力，更好地培養(yǎng)適合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉鵬.房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)中的思考[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（11）.

[2]汪敏.實(shí)用型房地產(chǎn)估價(jià)人才培養(yǎng)研究[J].湖北第二師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2009，（4）：109-111.

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

第一部分：項(xiàng)目總論

項(xiàng)目背景

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱(chēng)

項(xiàng)目建設(shè)單位概況

項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

項(xiàng)目發(fā)展概況

可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場(chǎng)研究

宏觀環(huán)境分析

全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

板塊市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

項(xiàng)目擬定位方案

可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目定位方案

第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案

項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

營(yíng)銷(xiāo)方案

機(jī)構(gòu)設(shè)置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關(guān)說(shuō)明

分項(xiàng)成本估算

總成本估算

單位成本

銷(xiāo)售收入估算

稅務(wù)分析

項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

現(xiàn)金流量表

自有資金的核算

融資方案

項(xiàng)目融資主體

項(xiàng)目資金來(lái)源

融資方案分析

投資使用計(jì)劃

借款償還計(jì)劃

第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案1)

財(cái)務(wù)盈利能力分析

靜態(tài)獲利分析

動(dòng)態(tài)獲利分析

償債能力分析

綜合指標(biāo)表

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(方案2)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動(dòng)因素一成本變動(dòng)

變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)

變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)

風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估

風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

第七部分：綜合評(píng)價(jià)

社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)

環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

結(jié)論

建議

第九部分：附錄

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查范文

對(duì)*的631家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問(wèn)卷，全部收回有效問(wèn)卷631份。現(xiàn)將情況分述如下：

一、調(diào)查情況

第一部分政策調(diào)查

針對(duì)國(guó)家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，《意見(jiàn)》具有一定的針對(duì)性和力度，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展將會(huì)起到積極的作用，但也有部分企業(yè)認(rèn)為該《意見(jiàn)》對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)是否都適用，有待商榷。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)買(mǎi)力等因素也不一樣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展較快，不管是從房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長(zhǎng)速度、資金來(lái)源、房?jī)r(jià)及增長(zhǎng)幅度等來(lái)看，*房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看是健康的，發(fā)展是平穩(wěn)的，作為省會(huì)市，在全國(guó)比較而言，*房地產(chǎn)價(jià)格比較合理，甚至偏低。因此，《意見(jiàn)》的執(zhí)行應(yīng)當(dāng)因地制宜，不能一刀切。應(yīng)該根據(jù)各地具體情況，進(jìn)行有效的調(diào)控，否則，就是“空調(diào)”。

（一）《意見(jiàn)》中明確指出“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”得到了大多數(shù)企業(yè)的贊同。92.2%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為該項(xiàng)措施切合市場(chǎng)需求，有必要，《意見(jiàn)》的六項(xiàng)措施明確指出了“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”及“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”問(wèn)題，表明了國(guó)家在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)、解決普通百姓買(mǎi)房難問(wèn)題方面的決心。認(rèn)為不符合市場(chǎng)需求，沒(méi)必要的僅占4.3%，說(shuō)不清的占3.5%。

（二）《意見(jiàn)》中指出“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。對(duì)這項(xiàng)限制戶(hù)型的措施對(duì)我市應(yīng)如何落實(shí)被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中有68.3%在認(rèn)為應(yīng)該按照項(xiàng)目和區(qū)域結(jié)合調(diào)整；16.8%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照區(qū)域?qū)嵤┱{(diào)整；12%的企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該按照項(xiàng)目實(shí)施調(diào)整，2.7%的企業(yè)認(rèn)為無(wú)所謂。這也是國(guó)六條爭(zhēng)議最多的地方，許多企業(yè)表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有自己的特點(diǎn)，用同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全國(guó)各地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，肯定會(huì)在一些地方造成政策與市場(chǎng)的矛盾。因此，希望《意見(jiàn)》能因地制宜，滿(mǎn)足不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。

（三）《意見(jiàn)》中指出“為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對(duì)此項(xiàng)嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件，對(duì)引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，有53.3%的被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為有一定作用，認(rèn)為能起到積極作用的占33.4%，認(rèn)為很難評(píng)價(jià)到的占10.1%，認(rèn)為沒(méi)有影響的占3.2%。

（四）《意見(jiàn)》中指出“對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的，按閑置土地處置”。對(duì)此項(xiàng)加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起到調(diào)節(jié)作用，認(rèn)為作用不大的占18.2%，認(rèn)為不起作用的占2.2%，說(shuō)不清楚的占5.9%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為此項(xiàng)措施的實(shí)施能切合市場(chǎng)需求，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)一些不規(guī)范的行為，可以調(diào)節(jié)對(duì)閑置土地處罰力度的實(shí)施，加強(qiáng)和引導(dǎo)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格能起到很大的作用。

（五）《意見(jiàn)》中指出“加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管”；“切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項(xiàng)措施，對(duì)于引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，25.7%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為能夠起到很大作用，67.2%的認(rèn)為能夠起到一定的作用，認(rèn)為作用不大的占6.2%。

（六）《意見(jiàn)》中指出：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度”；“統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門(mén)要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供求信息”。對(duì)于這項(xiàng)措施，82.57%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為十分必要，認(rèn)為可有可無(wú)的占11.25%，認(rèn)為沒(méi)有必要的占2.38%，認(rèn)為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況調(diào)查

（七）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度較大的房地產(chǎn)企業(yè)占71.95%，認(rèn)為一般的占25.52%，認(rèn)為作用不大的占2.38%。

（八）認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模適中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占76.23%，認(rèn)為開(kāi)發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%，認(rèn)為開(kāi)發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。

（九）對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前景的判斷結(jié)果是樂(lè)觀的企業(yè)占59.59%，判斷結(jié)果是一般的企業(yè)占35.18%，判斷結(jié)果是不樂(lè)觀的企業(yè)占4.75%。

（十）認(rèn)為影響本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素在被調(diào)查企業(yè)的認(rèn)識(shí)上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認(rèn)為首要影響因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，第二是有17.48%的企業(yè)認(rèn)為是本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響，第三是有17.43%的企業(yè)認(rèn)為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業(yè)認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，第五是有14.49%的企業(yè)認(rèn)為是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，第六是有8.55%的企業(yè)認(rèn)為是企業(yè)資金狀況的影響。

（十一）認(rèn)為本公司未來(lái)兩年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%，認(rèn)為本公司未來(lái)兩年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%，認(rèn)為本公司未來(lái)兩年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。

（十二）認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購(gòu)房能力一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)占61.97%，認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購(gòu)房能力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)占29.32%，認(rèn)為本地區(qū)個(gè)人購(gòu)房能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)占8.24%。

（十三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為影響個(gè)人購(gòu)房的主要因素居第一位的是價(jià)格因素，占25.25%，居第二位的是區(qū)位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設(shè)施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶(hù)型設(shè)計(jì)因素、物業(yè)管理因素和工程質(zhì)量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，認(rèn)為空置房會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的居第一位，占45.48%，認(rèn)為空置房對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有些影響的居第二位，占44.53%，認(rèn)為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產(chǎn)公司認(rèn)為未來(lái)兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要資金來(lái)源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個(gè)人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產(chǎn)公司未來(lái)兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業(yè)用房，占23.91%；第三是建經(jīng)濟(jì)適用房，占17.45%；第四是建寫(xiě)字樓，占13.25%；第五是向其他行業(yè)投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產(chǎn)公司認(rèn)為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房?jī)r(jià)原因，占12.93%；第二是戶(hù)型面積過(guò)大原因，占12.22%；第三是戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，占11.51%；第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因，占11.15%。

（十八）房地產(chǎn)公司認(rèn)為目前本地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格是適中的占43.58%，認(rèn)為商品房銷(xiāo)售價(jià)格偏高的占38.67%；認(rèn)為商品房銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高的占10.14%；認(rèn)為商品房銷(xiāo)售價(jià)格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時(shí)間，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩次出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的判斷趨于理性。對(duì)今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)走勢(shì)，認(rèn)為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%，19.02%被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為繼續(xù)快速上漲，認(rèn)為價(jià)格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調(diào)查企業(yè)普遍認(rèn)為，盡管從總體上看*房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是健康的，房?jī)r(jià)相對(duì)比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)調(diào)查

（二十）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市土地供應(yīng)不足的占50.4%，認(rèn)為土地供應(yīng)量不好說(shuō)的占22.98%；認(rèn)為土地供應(yīng)適量的占21.*%；認(rèn)為土地供應(yīng)過(guò)量的占3.49%。

（二十一）房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市目前的土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)是“結(jié)構(gòu)不盡合理，發(fā)展失衡”，占45.8%，認(rèn)為土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)“結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應(yīng)在中心城區(qū)的哪個(gè)區(qū)域或哪個(gè)行政區(qū)域增加土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)公司首選是西區(qū)，占19.97%，其次是東區(qū)，占14.1%；第三是鄭東新區(qū)，占10.46%；第四是南區(qū)，占8.72%；第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產(chǎn)公司認(rèn)為我市應(yīng)該保持現(xiàn)狀。調(diào)查的大部分房地產(chǎn)公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價(jià)格大多在每畝50萬(wàn)——100萬(wàn)之間。

（二十三）房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū)，占14.58%，其次是在西區(qū)開(kāi)發(fā)，占11.41%，第三是在北區(qū)開(kāi)發(fā)，占11.09%。

第四部分住宅套型調(diào)查

結(jié)合“[20*]37號(hào)”套型面積控制規(guī)定，房地產(chǎn)公司認(rèn)為符合我市實(shí)際的、適合三口之家現(xiàn)在及未來(lái)需要的緊湊、實(shí)用的套型面積是：

*

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題

*市房地產(chǎn)業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但在初級(jí)發(fā)展階段中仍存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

1、普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價(jià)格上漲相對(duì)較快，表明普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)不足。同時(shí)，受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，控制普通商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的壓力較大。

2、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，*市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積10.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為6.4萬(wàn)平方米，累計(jì)空置面積45.2萬(wàn)平方米。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置的繼續(xù)增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的合理。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)工作仍需加強(qiáng)，引導(dǎo)企業(yè)合理投資、消費(fèi)者理性購(gòu)房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著企業(yè)投資不盡合理，消費(fèi)者觀望等待，甚至出現(xiàn)不切實(shí)際的過(guò)度消費(fèi)、超前消費(fèi)等現(xiàn)象，急需加強(qiáng)引導(dǎo)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)。在目前*市有開(kāi)發(fā)量的有200余家房地產(chǎn)企業(yè)，其余企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)量。在700多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，其中一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有4家，二級(jí)以上資質(zhì)的有47家；二級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅占8%左右。因此，本地開(kāi)發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小，品牌意識(shí)不強(qiáng)，融資渠道單一，在全國(guó)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)尚未形成。

5、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范行為現(xiàn)象存在。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)交易、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為，一定程度阻礙了市場(chǎng)的健康發(fā)展，還需要進(jìn)一步加大監(jiān)管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問(wèn)題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來(lái)愈大。

三、今后房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1、建議對(duì)土地資源應(yīng)進(jìn)行高效整合后，不斷投放到市場(chǎng)上，從而抑制土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)。針對(duì)老城區(qū)土地供應(yīng)緊張且價(jià)格高，建議政府應(yīng)加快環(huán)線以外市政配套建設(shè)，拉大城市框架，應(yīng)控制未來(lái)土地價(jià)格的上漲。

針對(duì)土地供應(yīng)區(qū)域位置不均衡，建議側(cè)重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應(yīng)量，在西區(qū)和南區(qū)多開(kāi)發(fā)適合中低階層人員的住房。

2、積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，控制商業(yè)用房開(kāi)發(fā)規(guī)模。調(diào)查顯示：?jiǎn)翁讘?hù)型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷(xiāo)售較好的戶(hù)型，建議多建此類(lèi)戶(hù)型房子。加大普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，控制商業(yè)用房開(kāi)發(fā)規(guī)模。要按照國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的要求，在土地供應(yīng)、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開(kāi)發(fā)傾斜，滿(mǎn)足廣大中低收入者的購(gòu)房需求。

3、采取有效舉措，抑制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭。針對(duì)廣大居民不同層次的需求，開(kāi)發(fā)出不同檔次、價(jià)位的商品房；多建中、低價(jià)位,滿(mǎn)足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買(mǎi)得起房子，能買(mǎi)到合適房子；切實(shí)穩(wěn)定好住房?jī)r(jià)格，應(yīng)制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)有哄抬房?jī)r(jià)、亂漲價(jià)行為堅(jiān)決制止。

4、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。要建立健全完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，增大商品房開(kāi)發(fā)硬成本的透明度；要制定并公布商品房開(kāi)發(fā)的近期與遠(yuǎn)期規(guī)劃，便于居民合理規(guī)劃住房消費(fèi)。