商業(yè)地產發(fā)展前景精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
關鍵詞：國際化；商業(yè)地產；地產轉型；經濟新常態(tài)
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月13日
作為國民經濟的支柱性產業(yè)，我國商業(yè)地產在整個經濟體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動全身的作用，事關經濟全局。近年來，我國融入世界經濟體系的進程不斷加快，商業(yè)地產亟待轉型升級，利用國際化契機，實現企業(yè)蛻變，是很多商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業(yè)地產行業(yè)經過多年野蠻發(fā)展，存在著諸多問題，包括產品、業(yè)態(tài)、經營項目都存在著結構化與同質化的問題，值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。
一、中國商業(yè)地產現狀
（一）商業(yè)地產體量呈持續(xù)增長態(tài)勢。隨著經濟社會的發(fā)展，國民經濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經濟形勢給中國的商業(yè)地產開發(fā)帶來了全新的發(fā)展機遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲駛會，大量資金不斷地涌入商業(yè)地產開發(fā)市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產企業(yè)都開始布局商業(yè)地產項目，都希望可以在商業(yè)地產開發(fā)和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產企業(yè)的進入也給商業(yè)地產開發(fā)帶來了更大的發(fā)展空間。根據權威資料統計，2016年我國商業(yè)地產銷售面積同比繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢，銷售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產經營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經出現一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。
（二）資金強勢推動商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展?？v觀我國商業(yè)地產發(fā)展，依然存在著資金強勢推動的態(tài)勢。國外資本和一些大型的跨國企業(yè)也開始關注到了中國商業(yè)地產的發(fā)展?jié)摿Γ恍┥虡I(yè)巨頭更是斥巨資在我國開發(fā)商業(yè)地產項目，從而使我國的商業(yè)地產競爭更加劇烈。隨著商業(yè)地產的迅猛發(fā)展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業(yè)地產的開發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產的盈利能力有目共睹，一些傳統的房地產企業(yè)也開始放棄居民住宅的開發(fā)，將經營重點逐漸轉移到了商業(yè)地產之上。除此之外，一些大型的商貿集團和金融機構也看到了商業(yè)地產的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業(yè)地產的開發(fā)中，延伸經營的產業(yè)鏈，拓展自己的經營領域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱，一些房地產開發(fā)企業(yè)逐漸開始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來擴大商業(yè)地產的影響力，從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值，獲取高額的收益。
（三）商業(yè)地產國際化程度不高。從目前國內發(fā)展現狀來看，商業(yè)地產在國內發(fā)展較好，并且繼續(xù)向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經濟的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產的開發(fā)和利用提供了良好的空間，由于經濟發(fā)展水平較高，一線城市的商業(yè)地產項目首先得到了迅猛的發(fā)展，并且在短短幾年之內就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產的投資者和大型房地產開發(fā)企業(yè)也開始將目光投向經濟相對欠發(fā)達的二線和三線城市，并且推動了當地商業(yè)地產行業(yè)的高速發(fā)展。但是，毋庸置疑的是，我國商業(yè)地產的國際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產行業(yè)在國內發(fā)展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業(yè)地產企業(yè)仍舊鳳毛麟角，只有少數大型房地產企業(yè)走出了國門，并且在國際領域開創(chuàng)了自己的品牌，但是更多的商業(yè)地產企業(yè)還在搶占國內蛋糕，競爭進入到白熱化階段。
二、中國商業(yè)地產面臨的國際化挑戰(zhàn)
我國商業(yè)地產經過多年的發(fā)展，已經形成較大體量與規(guī)模，但依然存在較為嚴峻的系統性問題，不管是產品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現出失衡狀態(tài)，許多從業(yè)者經營困難，特別是隨著全球經濟一體化進程的加快，我國商業(yè)地產企業(yè)面臨越來越多的國際挑戰(zhàn)，同時也迎來了“走出去”的契機。
（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業(yè)地產項目，具有周期較長的特點。從本質上來看，商業(yè)地產項目一般都具有較長的開發(fā)周期。作為投資較大的國際化商業(yè)項目，要想使商業(yè)地產建成后具有持續(xù)的盈利能力，必須使商業(yè)地產具有一定的商業(yè)價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發(fā)周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業(yè)地產在建成后實現預期的經濟利益。在此過程中，有些地產開發(fā)企業(yè)沒有事先評估自身的經濟實力，貿然開展海外項目，看到商業(yè)地產項目的發(fā)展前景之后就盲目跟風，匆忙開發(fā)，從而在商業(yè)地產尚未建設完成時出現資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現擱置的情況，從而人為地延長了商業(yè)地產的開發(fā)周期。另外，當出現資金不足的情況時，還有的開發(fā)商會提前向商戶融資，利用優(yōu)惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業(yè)地產項目進行融資。此時，不可避免地會出現一定的經營風險，如果一旦項目出現問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業(yè)地產開發(fā)的風險，在國際經營環(huán)境下，這種投資風險會被進一步放大。
（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業(yè)地產業(yè)務，要面臨諸多風險。首先，國內商業(yè)地產企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境，在開展業(yè)務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業(yè)帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業(yè)正常經營；其次，在開展海外業(yè)務的過程中，由于沒有很多經營經驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經營海外業(yè)務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業(yè)產生一定的不良影響。在海外開展業(yè)務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內，因此企業(yè)要想實現海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統性風險控制到最低。
（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業(yè)地產要實現轉型跨越發(fā)展，必須解決商業(yè)地產的市場定位問題。隨著商業(yè)地產項目的持續(xù)升溫，眾多投資者和大型跨國企業(yè)都開始涉足商業(yè)地產項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產進行準確定位，從而導致商業(yè)地產的開發(fā)出現一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業(yè)地產區(qū)是一個城市較為繁華的區(qū)域，大部分的商業(yè)地產都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業(yè)地產成功開發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會出現有的商業(yè)地產不盈利的現象，很大一部分原因是由于商業(yè)地產項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經濟欠發(fā)達的城市，房地產企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產的過程中沒有經過深入的市場調研和前期定位，在開發(fā)的過程中仍然按照其他城市的開發(fā)水平和市場定位來經營目標城市的商業(yè)地產，有的地區(qū)消費水平并未達到很高的程度，但是商業(yè)地產中卻出現了較高水平的消費項目。之所以會出現這種情況，很大一部分原因是開發(fā)商和投資者經營理念上的失誤，有的房地產開發(fā)商簡單地認為，即使當地的生活水平沒有達到相應的消費程度，但是只要在經營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當地的消費水平，基于這種考慮，使商業(yè)地產與當地的生活水平出現偏離。
三、國際化視野下中國商業(yè)地產轉型路徑
（一）不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè)，商業(yè)地產行業(yè)兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現商業(yè)地產行業(yè)的升級轉型發(fā)展，不斷開創(chuàng)海外市場，中國商業(yè)地產企業(yè)要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產發(fā)展來看，很多商業(yè)地產企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內業(yè)務還是國際業(yè)務，中國商業(yè)地產企業(yè)要想在國際化浪潮下實現升級跨越發(fā)展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業(yè)地產企業(yè)在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同r要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業(yè)務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。
（二）強化商業(yè)地產全產業(yè)鏈建設。中國商業(yè)地產要想實現國際化發(fā)展，必須實現“全產業(yè)鏈”發(fā)展，要想進行系統發(fā)展，最為重要的是提升項目規(guī)劃與運營能力。在進行商業(yè)地產的投資和開發(fā)之前，投資人或者開發(fā)商應該首先對城市進行充分的調研活動，從而對城市的發(fā)展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展狀況之后，應該對商業(yè)地產的商業(yè)定位進行合理規(guī)劃，規(guī)劃過程中要嚴格按照之前的調研結果來進行，因為只有商業(yè)地產的市場定位與當地城市的經濟發(fā)展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展。在此過程中，消費者的需求以及當地居民的潛在消費能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業(yè)地產規(guī)劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業(yè)地產項目建成以后，既能滿足當地居民的消費需求，又能在一個相當長的期間內適應消費者消費需求的發(fā)展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業(yè)項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
（三）優(yōu)化經營服務與用戶體驗。商業(yè)地產與其他一些商業(yè)形態(tài)不同，要想保持長久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力，后期的規(guī)范運營和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，要想使商業(yè)地產得以持續(xù)發(fā)展，加大后期的經營管理力度，運用高效的經營模式進行經營才是可持續(xù)發(fā)展的關鍵。在此過程中，商業(yè)地產應該探索出一套切實可行的經營策略，不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業(yè)領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。
四、結語
綜上所述，要想在國際化浪潮下實現中國商業(yè)地產的轉型升級發(fā)展，首先必須從發(fā)展理念入手，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉變發(fā)展模式，打造商業(yè)地產的全產業(yè)鏈條，同時有效評估企業(yè)經營實力與市場風險，適當選取合適的商業(yè)地產項目，提高企業(yè)融資能力和風險防控能力，嚴把建設質量關，通過優(yōu)質服務和商品贏得國內乃至海外市場，實現商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展，同時推動國內商業(yè)地產總體行業(yè)提檔升級。
主要參考文獻：
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第2篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
摘 要 近年來，商業(yè)地產在房地產行業(yè)的發(fā)展格局中一枝獨秀，幾乎每個熱點區(qū)域性都可以看到商業(yè)地產的影子。然而，由于商業(yè)地產有其特殊性，所以在估價中的影響因素也具有其自身的特點。本文主要對商業(yè)地產進行總體闡述，分析當前國內商業(yè)地產的發(fā)展現狀，在此基礎上對商業(yè)地產估價工作中的影響因素進行簡要分析。
關鍵詞 商業(yè)地產 現狀 估價
一、商業(yè)地產概述
商業(yè)地產是在各種零售，餐飲，娛樂，醫(yī)療服務，休閑設施和其他商業(yè)用途的房地產形式。在經營模式和功能、用途方面，區(qū)別于普通住宅，公寓，別墅等房地產形式。鑒于具有公共服務的特點，特別強調公共空間的功能作用、指導作用和附加值，以提升整個項目的價值；從項目長期經營的市場需求來說，商業(yè)地產在這個經營過程中，必須以動態(tài)的形式來經營，不像普通住宅、公寓等，建設完成、銷售完畢后就結束了開發(fā)過程。從客戶級別來看，商業(yè)地產被分為項目的開發(fā)商即最終的運營者，和項目的受惠群體即大眾消費者兩級。
二、國內商業(yè)地產現狀
商業(yè)地產并不是簡單的項目開發(fā)建設，還帶動著周邊第三產業(yè)的發(fā)展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我國的商業(yè)地產的開發(fā)目前來說經歷了三個階段：以“直線型布局、功能單一、較低端”的現行商鋪為主的初級階段；以“呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體”的商辦綜合樓為主的中級階段；以“呈總和立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體”的城市綜合體為主的高級階段。
早在2011年時，全國商業(yè)地產已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，并創(chuàng)歷史新高。根據《中國統計年鑒（2011）》記載，2010 年全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到 5598.9 億元、1806.5 億元，而 2011 年分別增長34.2%和 31.2%；相應的銷售額分別達到 5354 億元、2149 億元，分別增長 46.3%和 31.2%。[1]
縱觀商業(yè)地產的發(fā)展，可以看到其與當地的經濟發(fā)展、商業(yè)形態(tài)、人均收入水平等各方面都有著緊密聯系。從辦公類商業(yè)地產來看，主要取決于所在城市中的以下的四個方面：經濟發(fā)展水平，尤其是第三產業(yè)發(fā)展程度；交通的通達性；城市的技術設施及社會服務水平；城市的性質，是否為中心城市，對周邊區(qū)域的輻射程度。在我國，目前北京、上海等東部發(fā)達城市由于經濟發(fā)展水平高，很多國內外知名公司都聚集于此，因而辦公類商業(yè)地產的發(fā)展自然就位列前茅。
對于商業(yè)營業(yè)用房來說，主要是為商業(yè)提供營業(yè)的場所，因此此類商業(yè)用房通常與當地的人均收入、經濟發(fā)展、商業(yè)繁華程度等因素緊密聯系起來。2010 年全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為 6921.5 萬平方米，其中東部地區(qū) 3358.7 萬平方米，中部地區(qū) 1739.2 萬平方米，西部地區(qū) 1523.5 萬平方米，分別占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于辦公樓東西部差距較小。 [1]
總體來看，目前國內的商業(yè)地產的市場還沒有完全成熟，預計未來商業(yè)地產發(fā)展還將會迎來黃金十年。不過，由于其自身的復雜性也明顯高于住宅，因此在短期內，商業(yè)地產市場還將會存在很多不確定因素，尤其是在開發(fā)運營管理上與住宅領域因為有著巨大的差異，這也是直接關系到商業(yè)地產開發(fā)成功與否的關鍵。
三、商業(yè)地產估價影響因素簡析
1、關注商業(yè)地產發(fā)展模式
商業(yè)地產的出發(fā)點在于整合地產資源和其他資源，將土地開發(fā)升華培育為區(qū)域經濟增長點。在這期間對于土地和房產的發(fā)展來說，是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，使其具有更廣闊的升值潛力和投資價值。因此商業(yè)地產的價值更多地反映商業(yè)地產的開發(fā)模式，并依托行業(yè)的發(fā)展前景。商業(yè)地產的開發(fā)重在追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。在使用市場比較法進行評估時，對可選案例所做的不僅僅是簡單的篩選、比較和測算，更多的應該分析商業(yè)地產的發(fā)展模式的合理性和前瞻性，是否符合社會發(fā)展的主流和未來的發(fā)展方向。
2、格外關注政策的影響
目前很多商業(yè)地產項目都爭相上馬，尤其在一些重大項目上，在申報過程中，在規(guī)劃、對補地價、容積率等方面都有相當的政策可以優(yōu)惠處理。但是，仍有一些項目會受到某些政策的瓶頸限制，在規(guī)劃及產權的分割方面，也許會與某些政策相悖。如何將商業(yè)地產嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，這將是每個項目都可能會遇到的問題，商業(yè)地產要深層次的發(fā)展，就必須將其合法化。在商業(yè)地產的估價中，要非常重視發(fā)展中所遇到的政府政策的問題，而且根據商業(yè)地產類型的不同，所受地方政策的優(yōu)惠和限制也不同，所以在估價時就應格外關注各地各種政策對其市場價值的影響。
3、充分考慮投資回報的長周期屬性
對于商業(yè)地產開發(fā)來說，從資金運用角度分析，商業(yè)地產對于資金的要求很高，投資回收期很長，而且在商業(yè)地產的運作過程中，運營資金的需求量也很大。因此，即使項目招商成功之后，還會需要很多的資金為其完成后期的運營服務。這對于資金實力的要求就會很高，需要資金實力和技術實力都很雄厚的企業(yè)，只有這樣才能做好商業(yè)地產的運營，才能為入住企業(yè)和當地經濟發(fā)展服務。所以，商業(yè)地產在采用收益法估價的時候，確定折現率就要充分考慮到商業(yè)地產的投資回收期特別長的特點，而且因類型不同，投資回報率和回收周期也是不同的，需仔細分析，有針對性地確定。
參考文獻：
[1]數據來源于中國統計年鑒 .2011.
[2]何艷，吳豐.中心城市商業(yè)地產發(fā)展機會分析.資源與人居環(huán)境.2010（5）.
[3]趙陽.我國商業(yè)地產發(fā)展的問題與對策.建筑經濟.2009（4）.
第3篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
2006年房地產行業(yè)回顧：行業(yè)景氣上升
行業(yè)景氣度振蕩上升。房地產開發(fā)綜合景氣指數由年初的100.61點至7月上升至103.51點，與銷售價格指數同時達到年內高點。隨后房地產政策調控效應逐步顯現，8月份開始連續(xù)3個月景氣度略有下滑。之后，由于銷售價格指數高企及開發(fā)投資指數走強，景氣指數至10月又反彈至103.4點，比年初上升2.8個點。
區(qū)域市場差異明顯，京津地區(qū)地產市場持續(xù)走強。從房屋銷售價格指數與租賃價格指數來看，全國房屋售價走低而租價走強。各地市場中，北京、深圳等城市房價走勢趨強，特別是北京房價持續(xù)走高，而上海房價走勢趨弱。
2007年房地產行業(yè)展望：行業(yè)景氣持續(xù)向好可期
2007年房地產市場將持續(xù)走強。
支持因素。第一，人民幣持續(xù)穩(wěn)步升值預期對房地產行業(yè)構成長期利好，人民幣升值預期下的住房潛在投資需求將會長期存在，房地產投資需求將可能快速增長從而成為支持房價長期走強的主要動力。
第二，居民收入增長及消費升級成為地產市場走強的重要支撐。近年來我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長，消費升級引導住房消費需求提升，目前居民的購房需求還沒有充分釋放出來，加之房改房上市存在制度，二手房交易制度安排缺位等原因，這些將推動房地產市場長期走強。
第三，開發(fā)投資增速高企將維持地產行業(yè)高景氣度。在宏觀經濟調控下，預計固定資產投資增速將可能有所減緩，但由于地產行業(yè)的高盈利性及資金流動性過剩，地產行業(yè)的開發(fā)投資將會持續(xù)增長，固定投資增速高企將維持行業(yè)高景氣度。
第四，城市化進程加快實現了住房內在價值的增值。近年來國內城市基礎設施建設力度不斷加大，交通、綠化、商業(yè)環(huán)境、居住配套設施的完善提高了居住的舒適度、方便度與生活質量，未來城市化進程加快將使住房內在價值同步提升，住房價格的上漲在一定程度上反映了其使用價值增值部分。
第五，房地產“結構性供需矛盾”推動房價維持高位。雖然今年出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》著重強調要加大未來中低價及小套型住宅的供給量，但是短期內房地產市場無效供給過多或有效供給不足導致的“結構性供需矛盾”依然無法緩解，經濟適用型和中低價住房的需求缺口依然較大,這已成為房價維持高位的一個主要原因。
基本預測。2007年房地產行業(yè)將持續(xù)向好，行業(yè)景氣度將會在高位振蕩后小幅走高，房地產銷售價格將會持續(xù)上漲。房地產區(qū)域市場差異明顯，以上海為核心的長三角地區(qū)將可能維持高位盤整，以北京與天津為核心的環(huán)渤海地區(qū)市場將取而代之成為“熱點”區(qū)域，其他二線城市將可能出現持續(xù)走強。
2007年房地產行業(yè)重點關注： “多極化”投資視角下的熱點轉換
目前地產行業(yè)按產品特性可分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產與工業(yè)地產三類地產上市公司，前者以開發(fā)、銷售住宅產品為主，后兩者指以持有并出租商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)為主的地產公司。住宅開發(fā)地產上市公司較多，其中在全國或區(qū)域內已形成一定規(guī)模優(yōu)勢的優(yōu)質公司是我們重點關注的公司，概括為“規(guī)模優(yōu)勢型”公司與“區(qū)域優(yōu)勢型”公司。商業(yè)地產與工業(yè)地產上市公司較少。以上四類地產上市公司的主要特征、優(yōu)勢及劣勢見表1。我們通過選取其中上市公司的樣本股，從盈利能力、項目儲備、管理成本、融資能力等方面對以上四類公司進行分析對比。
工業(yè)地產（工業(yè)園區(qū)）公司：關注國家重點開發(fā)園區(qū)、資產增值較大或有資產注入公司
工業(yè)地產公司是未被市場深入挖掘的“金礦”。工業(yè)地產是指工業(yè)類使用性質的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產是由市場利益和環(huán)境驅動帶動的產業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。工業(yè)地產上市公司大都以高新開發(fā)區(qū)為載體，從事開發(fā)區(qū)的土地一級開發(fā)、房地產項目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內配套設施建設與服務、對園區(qū)內的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。工業(yè)地產具有收益穩(wěn)定、地價增值較大的優(yōu)勢，目前市場對工業(yè)地產上市公司關注度不高。
工業(yè)地產需求缺口較大，工業(yè)地價未來將大幅上漲。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內工業(yè)地產的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現工業(yè)地產供需倒掛，工業(yè)地產的投資價值正逐步顯現，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。今年工業(yè)地產公司的特點是盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產周轉率指標高。工業(yè)地產公司主要關注三個方面：一是區(qū)域經濟發(fā)展前景好及政府對開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機遇，重點關注未來國家重點開發(fā)建設的高科技園區(qū)，如可能參與天津濱海高新區(qū)開發(fā)建設的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對上市公司的優(yōu)良資產注入將會進一步提升公司業(yè)績。三是由于持有并出租園區(qū)內大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產公司值得重點關注。
9月國家《關于加強土地調控的有關通知》，今后工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格大幅上漲不可避免。
工業(yè)地產需求缺口較大，工業(yè)地價未來將大幅上漲。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內工業(yè)地產的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現工業(yè)地產供需倒掛，工業(yè)地產的投資價值正逐步顯現，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。今年工業(yè)地產公司的特點是盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產周轉率指標高。工業(yè)地產公司主要關注三個方面：一是區(qū)域經濟發(fā)展前景好及政府對開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機遇，重點關注未來國家重點開發(fā)建設的高科技園區(qū)，如可能參與天津濱海高新區(qū)開發(fā)建設的海泰發(fā)展；二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對上市公司的優(yōu)良資產注入將會進一步提升公司業(yè)績。三是由于持有并出租園區(qū)內大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產增值及盈利水平提高的利好。因此，持有大量有增值潛力工業(yè)土地的工業(yè)地產公司值得重點關注。
商業(yè)地產公司：關注業(yè)績穩(wěn)定增長、資產增值較大的公司
商業(yè)地產公司的持有物業(yè)大都位于城市的商業(yè)、金融聚集區(qū)的黃金地段或核心位置，對周邊區(qū)域具有較強的功能輻射作用，其物業(yè)是該區(qū)域的“稀缺資源”，資產增值潛力相當大，其中以北京、上海等地的金融、商貿區(qū)的地產公司為代表，如中國國貿、陸家嘴、浦東金橋、金融街等。相對于住宅開發(fā)類地產公司，商業(yè)地產公司具有盈利水平較高、管理成本較低、償債能力較強的經營優(yōu)勢，但總體資產盈利水平與資產周轉水平不高。
商業(yè)地產公司的投資價值應從兩個方面考慮：一是由于依靠出租物業(yè)收入為主，物業(yè)出租率與物業(yè)折舊政策直接影響業(yè)績，一般業(yè)績增長平緩，成長性較差。另外，由于初期固定資產投入較大，財務成本高，業(yè)績短期內較難增長，而資產已進入投資回收期的公司業(yè)績將會穩(wěn)定增長。二是在人民幣升值預期及新會計制度下，持有物業(yè)公司將面臨資產增值及盈利水平提高的利好。可關注資產增值幅度較大的上市公司。
目前商業(yè)地產公司的平均估值水平高于工業(yè)地產與住宅地產上市公司，隨著地產行業(yè)平均估值水平的抬高，商業(yè)地產估值將會進一步提升。建議關注金融街、中國國貿、陸家嘴、浦東金橋等商業(yè)地產公司。
住宅開發(fā)公司：關注住宅開發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭
規(guī)模優(yōu)勢型公司的優(yōu)勢在于較快資產周轉、低成本融資、較高資金管理水平，區(qū)域優(yōu)勢型公司的優(yōu)勢在于較高項目盈利水平、較低營業(yè)成本。通過比較發(fā)現，規(guī)模優(yōu)勢型公司的整體期間費用率較低，資產負債率等償債指標與資產周轉率等營運指標較好，區(qū)域優(yōu)勢型公司的毛利率等盈利指標、營業(yè)費用率相對較好。我們認為，規(guī)模優(yōu)勢型公司的競爭優(yōu)勢主要在于規(guī)?；瘮U張及項目開發(fā)進度較快帶來的資產快速周轉，低成本融資、低管理成本帶來的較低綜合營運成本，資金管理水平較高帶來的較強償債能力；區(qū)域優(yōu)勢型公司的競爭優(yōu)勢主要在于項目盈利水平較高，項目區(qū)域化經營帶來的較低營業(yè)成本。
住宅開發(fā)類地產公司未來仍將面臨政策調控風險，關注住宅開發(fā)公司中的行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭。規(guī)模優(yōu)勢型公司由于項目分散在不同區(qū)域，將會平滑政策調控風險帶來的業(yè)績不穩(wěn)定性，而所處區(qū)域未來走勢穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢型公司抵御政策調控風險能力更強。建議關注已在全國市場形成一定品牌與規(guī)模優(yōu)勢的規(guī)模優(yōu)勢型公司，以及在區(qū)域地產市場中居龍頭地位的區(qū)域優(yōu)勢型公司。
住宅地產中，建議關注萬科A、華僑城、陽光股份、棲霞建設、華發(fā)股份等公司。
結論
“多極化”投資視角下關注住宅開發(fā)公司中的“行業(yè)龍頭”及“區(qū)域龍頭”公司，以及商業(yè)地產、工業(yè)地產中的“資產增值”公司。未來行業(yè)景氣度的持續(xù)攀升，人民幣升值速度加快都將使地產上市公司成為今后市場的主要投資主題之一。在地產供需結構變化、區(qū)域市場走勢分化、人民幣升值、地產政策調控、會計制度變更等外因作用下，地產公司的投資視角將向“多極化”方向演變。我們認為，“多極化”投資視角下關注住宅開發(fā)公司中的規(guī)模優(yōu)勢型、區(qū)域優(yōu)勢型公司，以及商業(yè)地產、工業(yè)地產中的優(yōu)質公司。其中，已在全國具有品牌與競爭優(yōu)勢的規(guī)模優(yōu)勢型的行業(yè)龍頭公司，區(qū)域市場走勢穩(wěn)健的區(qū)域優(yōu)勢型的區(qū)域龍頭公司，業(yè)績穩(wěn)定增長或資產增值較大的商業(yè)地產公司，國家重點開發(fā)園區(qū)及資產增值較大或有資產注入的工業(yè)地產公司值得重點關注。
第4篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
貸款信托。受益權信托籌資
自2004年以來，深國投共發(fā)行了5個與“沃爾瑪”相關的集合資金信托計劃，除一個貸款信托計劃外，其余都是通過受益權信托的方式發(fā)行。募集金額主要集中在1―2億元之間，期限都在2年以內，平均預期收益率在4．2％(1年)到6％(2年)之間(表)。
深國投的信托公告顯示，“沃爾瑪”系列信托均投資于深國投商投與嘉德置地合資的商業(yè)地產項目，并且均發(fā)生在項目建設期，解決了深國投商置項目開發(fā)公司的資金瓶頸。對深國投(長沙)商業(yè)中心，深國投先后采取了貸款和受益權轉讓兩種方式解決融資問題，其余項目均采用受益權轉讓的方式進行融資(圖)。
商業(yè)地產項目一般需要股東投入巨額資金并持有，通過物業(yè)管理經營賺取中長期回報。這種運營方式的好處在于通過統一規(guī)范的物業(yè)經營管理不斷提升物業(yè)價值，營造良好的經營氛圍從而獲取長期穩(wěn)定的租金回報，但缺點是對股東前期資金占用量較大。通過受益權信托的方式，深國投將投資于這些商業(yè)地產項目的權益資金以貸款利率的代價(低于股權收益率)替換出來，很好的解決了資本金占用的問題，替換出的資金又可以循環(huán)投入到接下來的商業(yè)地產項目當中。
融資主體圍繞“沃爾瑪”品牌展開
“沃爾瑪”品牌貫穿了深國投在長沙、重慶、蕪湖及漳州這一系列信托項目的始終。而獲得沃爾瑪的長期租約也正是這些項目資金融通順利運作的關鍵。深國投商業(yè)中心在項目建設期即與將入駐的主力商家沃爾瑪、以及華納影院等簽訂了長期租約，而依靠“沃爾瑪”這樣的超級購物廣場集聚人氣，又能為項目的剩余部分吸引眾多商家，并且進一步提升項目的租賃價值，鎖定了項目投資回收風險。而這也正是銀行及信托投資者所關注的重點。
而且深國投在“沃爾瑪”系列項目的資金安全保障條款中描述到，受托人于信托終止之日按以下順序安排上述受益權的全額退出：
(1)由境外機構投資者收購或海外上市；
(2)由深圳市深國投商業(yè)投資有限公司回購；
(3)由深圳國際信托投資有限責任公司提供最終的回購保障等其他方式。
“境外機構投資者收購或海外上市”被安排在資金保障條款的頭條，可見深國投對這些“沃爾瑪”系列項目受益權在2年的信托期限內選擇還本的首要想法是海外上市。由此我們可以聯系到，深國投一系列的“沃爾瑪”項目的合作伙伴――嘉德置地。2004年以來，嘉德置地和深國投簽署合作框架協議，目前已投資了20個深國投商業(yè)中心項目。嘉德置地大規(guī)模在國內收購商業(yè)地產項目的目的很明確，即在新加坡通過REITs發(fā)行上市。深國投選擇嘉德置地，是看中了嘉德置地在新加坡發(fā)行REITs的能力，而嘉德置地選擇深國投，則是看中了沃爾瑪品牌購物廣場的良好發(fā)展前景。
融資渠道多元化
2004年以來，在國家重點調控房地產業(yè)的政策背景下，國內的房地產商整體面臨資金緊缺的窘境。而深國投與其旗下的深國投商置、深國投商投通過信托融資方式有效互動，拓展了多元化融資渠道，這是其他開發(fā)商，特別是非上市類房地產公司所缺乏的。
由此可見，深國投商置在項目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持，在土地收購期間，通過發(fā)行股權信托，使得深國投置業(yè)的項目公司有資格參與大型項目的開發(fā)，不會因為資本不足喪失市場機會，而且在項目進行期間，可以根據工程的進度，從財務成本最小化的原則，通過發(fā)行貸款信托或股權信托的方式保證項目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關系，保證了房產穩(wěn)定的租金收入，發(fā)行受益權信托，不僅可以及時變現保證資金的流動性，而且可以充分享受商業(yè)地產開發(fā)的最大化價值。
第5篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
大連萬達集團要在全國啟動大約8個“萬達城”項目，這預示著國內旅游地產又將迎來一個嶄新的發(fā)展時期。
旅游地產的興起，其實在情理之中。行業(yè)人士分析指出，中國人滿足衣食住行后，接下來的消費階段是文化和旅游，這種消費趨勢越來越明顯。而從更長遠的發(fā)展趨勢來看，中國旅游行業(yè)已經進入發(fā)展“快車道”。有關研究機構預測，中國將在2015年取代美國成為全球第一商務旅游大國，在未來兩年里，中國至少三分之二的經濟增長將來自旅游業(yè)。
在旅游地產興起的大背景下，哪種物業(yè)適合自己投資呢？既滿足旅游消費、又具有創(chuàng)意地產屬性的物業(yè)是一種不錯的選擇。
旅游商業(yè)地產物業(yè)產品類型非常豐富，比如酒店式公寓、公寓式酒店、專業(yè)市場商鋪、街鋪等等，不一而足。但縱觀目前大多數旅游地產產品，因其單純依靠某個景區(qū)，旺季賓客盈門，淡季卻門可羅雀，差別巨大。凡事總有例外。業(yè)內人士指出，旅游地產市場漸成氣候，尤其是經濟發(fā)展速度較快的長三角區(qū)域，其旅游商業(yè)地產正逐步探索出一條有特色的發(fā)展之路，以朱家角新角里引領的復合型模式無疑是其中的佼佼者。
上海攜商商業(yè)管理公司總經理吳表示，具備雙重屬性的旅游地產除了借助景區(qū)品牌而成長之外，同時還能借助周邊居民的消費能力來減弱淡季影響。新角里恰恰具備這種功能，其除了為超過400萬的古鎮(zhèn)游客提供消費需求外，還會成為朱家角板塊乃至青浦新城居民的商業(yè)配套設施。
選鋪著重看四點
當然，作為商業(yè)地產中的一種，投資復合型物業(yè)也要講究技巧，在降低投資風險的同時，并實現投資回報最大化。
作為一種較為新型的商業(yè)地產，既要具備商業(yè)地產投資的眼光，同時還要兼顧旅游地產的特性。因此選鋪時，也要注意成長性、后期管理、細節(jié)處理等多個因素。
景區(qū)品牌效應
景區(qū)品牌效應大小，在很大程度上決定著旅游商業(yè)地產的成敗。之所以如此斷言，這是因為景區(qū)資源是旅游商業(yè)地產最核心要素。因此對于景區(qū)資源的考察，一定要放在第一位。
反觀新角里所在的朱家角古鎮(zhèn)，是目前上海周邊最知名的免票景區(qū)，有望成為上海郊區(qū)最具文化底蘊的景區(qū)。相比周莊、南潯、西塘、烏鎮(zhèn)等滬上周邊景區(qū)，朱家角擁有更加優(yōu)越的地理位置和經濟發(fā)著潛力。而在目前，包括有國家糧倉酒店、悅榕莊?悅椿精品酒店、江南洲際園酒店和中信水上酒店等項目相繼開工建設，同時包括11個休閑度假項目、3個公建配套項目也已經立項或者啟動，圍繞景區(qū)的投資已經超過百億元。
此外，正在崛起的大虹橋商務區(qū)，對朱家角將會形成巨大的輻射作用，這又是一大利好。吳表示，未來十年內，上海的建設重點將集中在大虹橋區(qū)域。此外，軌道交通2號線延伸段也會通往朱家角。大虹橋商務區(qū)的輻射作用，加上交通便捷程度改善的前瞻性，可以預見，未來朱家角古鎮(zhèn)的品牌效應會越來越強。而新角里項目則作為古鎮(zhèn)核心商業(yè)的一個重要組成部分，在未來將為超過400萬旅游人群服務，其發(fā)展前景自然不可小覷。
商業(yè)定位得當
具有多重屬性的旅游商業(yè)地產，還要面臨一個現實問題，即各業(yè)態(tài)之間如何取得平衡。
專家表示，旅游商業(yè)地產跟社區(qū)商業(yè)地產有著諸多的不同，如前者主要服務與旅游相關的業(yè)態(tài)，比如住宿、購物和餐飲等，而后者則以周邊居民需求為主，主要以餐飲、娛樂休閑等為主。因此商業(yè)定位稍有偏差，就會給后期經營帶來麻煩。
有些項目在商業(yè)定位方面做得非常巧妙，即找到兩種需求的結合點。如新角里項目，商業(yè)業(yè)態(tài)形成以餐飲、娛樂休閑為主，同時又兼顧土特產商店等旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。從目前已確認入駐的商家構成來看，該項目確實具備復合型物業(yè)的特質。據介紹，已有業(yè)態(tài)如餐飲、休閑、土特產商店等，能夠滿足旅游休閑的需求，此外還有配備有兒童娛樂、內部景點設施等，也符合創(chuàng)意地產的特點消費需求。同時還安排有通訊數碼、銀行、超市等，囊括“吃喝玩樂”等多種業(yè)態(tài)。
后期管理到位
記者了解到，目前有少數旅游商業(yè)地產為了加快資金回籠，往往承諾以高額的投資回報，甚至承諾回購，但并無完善的后期管理。但業(yè)內人士指出，這僅僅只是一種促銷手段，并不能真正為投資者帶來回報。比如承諾10年原價回購的項目，其實相當于變相融資。因為缺乏完善的后期管理，一旦物業(yè)不能產生租金收益，而10年之后又無法找到回購公司，同樣難逃虧本厄運。
但如果有專業(yè)公司進行后期運營管理，其結果又會是另外一種情形。如新角里項目雖然還在發(fā)售階段，但已有專業(yè)的管理公司開始在招商，除了招到上述提到品牌店之外，包括肯德基、屈臣氏等在洽談過程中，租期一般超過3年。大品牌的入駐，會提升商圈形象，穩(wěn)定客源，以及對人氣的提升，都有著極大的作用。
雖然新角里項目開發(fā)商沒有承諾8%以上的高額回報，但從第二年3%起，逐年遞增直至第六年的8%實實在在的回報，通過對周邊現有商鋪租賃情況的調查發(fā)現，實現8%左右的回報，完全能夠實現。初略估算發(fā)現，其年均回報率在4.7%左右，與回報率相似的金融類理財產品相比，其安全性有要高得多。所以綜合對比下來，是一種理想的投資品種。
細節(jié)處理巧妙
大多數的旅游商業(yè)地產靠“傍”而獲得發(fā)展，但如果通過恰當的細節(jié)處理，使之成為景區(qū)的一部分，豈不是更加完美？
目前確實有不少旅游商業(yè)地產在設計過程中已經注意到了這個問題。就拿新角里項目來說，在這方面做得也很到位，比如整個項目的外觀雖然不乏新潮創(chuàng)意，但總體建筑風格與古鎮(zhèn)保持一致。而在經營場所內部，在考慮設置12生肖雕塑、兒童游樂園、“朱家角”景區(qū)標志（有望成為未來朱家角標志性景點）等諸多娛樂休閑元素，自成一景。
吳表示，通過巧妙的細節(jié)處理，使得商業(yè)設施也成為景區(qū)的一部分，這會加大對人流量的吸納作用，從而使得商鋪更加具有投資價值。
第6篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
6月27日，石景山區(qū)銀河商務區(qū)K地塊招標被泰禾與北京華瀾恒泰聯合體以14.3億摘得。泰禾！泰禾！又是泰禾！當一直以低調著稱的泰禾地產以一系列大動作頻頻亮相于北京房地產市場，泰禾地產的掌舵人――董事長黃其森公開表示：“我看北京哪一個區(qū)域都可以拿地，北京什么項目都可以做?！逼浜姥约皦雅e引發(fā)了業(yè)內的廣泛關注，黃其森也因此成為北京城里的新豪客。
“北京哪一個區(qū)域都可以拿地”
對以福建為大本營的泰禾集團來說，2012年可謂口碑載道。在這一年，泰禾集團在福州樓市獲得集團銷售金額冠軍、商業(yè)地產銷售金額冠軍、商業(yè)單盤銷售金額冠軍。
面對這份譽不絕口的業(yè)績，泰禾集團董事長黃其森表現得卻很淡然，在他看來，這對于泰禾不過只是一個新的起點，惟有胸懷天下者方能展開萬千宏圖。在他獨到的戰(zhàn)略眼光下，泰禾集團立足福建、面向全國，正在實現前瞻性的戰(zhàn)略布局。
2013年5月22日，泰禾在第七屆董事會第二次會議決議公告中稱，根據經營與發(fā)展需要，公司房地產業(yè)務擬在2013年度繼續(xù)增加土地儲備。
根據公開資料顯示，今年以來，泰禾集團拿地總投入已接近100億元，在北京土地市場上的表現尤其非同凡俗，是一匹當之無愧的“黑馬”。
1月24日，泰禾以18.5億元的價格擊退保利、龍湖、融創(chuàng)、招商等12家龍頭房企，斬獲朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊，樓面價高達28559元/平方米。
4月11日，泰禾集團力挫萬科首開聯合體、綠地集團、北京城建、旭輝控股等多家房企，以19.3億元的價格拿下北京臺湖地塊，樓面均價約1.18萬元/平方米。
5月20日，泰禾以11.25億元的價格再次成功競得北京通州臺湖光機電一體化產業(yè)基地內一幅住宅用地，成交樓面價達1.9萬元/平方米。據了解，該地塊臨近東六環(huán)，總用地面積82184平方米，其中建設用地面積50730平方米，規(guī)劃建筑面積132044平方米，容積率1.61，需要配建不少于35000平方米建筑規(guī)模的公共租賃住房，掛牌起始價7.6億元。當日，參與正常競價的還有萬科、龍湖、融創(chuàng)等數十家知名房企。最終，泰禾以總價11.25億元、配建7.3萬平方米公租房的條件將其收入囊中。該地塊成交樓面價1.9萬元/平方米也是北京通州區(qū)域有史以來的最高價，甚至超出了周邊在售房源的價格。即使剔除公租房面積，其樓面價仍高達1.6萬多元/平方米，泰禾集團勇奪北京通州的新地王桂冠。
6月27日，泰禾又以投標方式奪取北京石景山銀河商務區(qū)C2商業(yè)金融用地。成交價格14.3億元，成交樓面價13573元/平方米。
黃其森在北京土地市場的一系列拿地動作直讓任志強在微博上驚呼“黃總有點瘋”。業(yè)內人士也一再質疑泰禾地產是否有足夠的實力和資金來繳納這些土地款并完成開發(fā)。
看好北京市場是黃其森發(fā)力的邏輯起點：“北京現在2000萬人口，我看很快要到3000萬，大的市場沒問題，我們只需要細化到具體項目怎么做?！秉S其森對北京市場做出了這樣的斷言，而其背后的底氣則來自新型城鎮(zhèn)化的推進，“這是一個歷史機遇，所以泰禾要搶抓住，快速擴張?！彼f。
“北京什么項目都可以做”
根據公開數據顯示，2012年，泰禾的房地產營收為64.45億元，而其今年上半年用于拿地的資金已遠超這一數字。
在業(yè)界質疑泰禾集團在土地市場過于激進、如何規(guī)避風險時，黃其森提出了兩個解決策略：其一，對房地產的布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開，以加強企業(yè)抵御風險的能力；泰禾將把集團的設計研發(fā)中心設于北京，將招商中心設在上海，加大對一線城市的拓展力度。其二，豐富業(yè)態(tài)，產品線從住宅延伸到商業(yè)地產，以增強企業(yè)的騰挪能力和回旋余地。
2010年12月，泰禾集團以8.91億元競得福州五四北商業(yè)地塊，開始了進軍商業(yè)地產的肇始之旅。2011年3月，泰禾集團又以21.6億元競得福州東二環(huán)綜合性地塊，即后來的五四北泰禾廣場和東二環(huán)泰禾廣場。另外，2012年9月和2013年1月，泰禾集團分別在福建省泉州市和石獅市各獲取一個商業(yè)地產項目。
根據泰禾集團的年報顯示，進軍商業(yè)地產讓其獲益匪淺。2012年初，泰禾集團手中持有現金僅為3.7億元。到年底，這一數字飆升到27.3億元。其中，商業(yè)項目的熱銷功不可沒。2012年，五四北泰禾廣場新增的房屋預收收入達到約5.7億元，而東二環(huán)泰禾廣場的預收收入則達到14.9億元。
在今年首季報中，泰禾披露了未來的發(fā)展戰(zhàn)略：在增加土地儲備的同時，還將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產。泰禾集團的這一戰(zhàn)略，起源于黃其森對商業(yè)地產發(fā)展前景的看好。他認為，城鎮(zhèn)化的結果是拉動內需，在這一大背景下，商業(yè)地產價值更為凸顯。因此，在住宅市場宏觀調控時期，泰禾也加速了產品調整，將其商業(yè)地產潛能發(fā)揮了出來。
審視泰禾集團在北京所拿地塊，既有孫河鄉(xiāng)那樣的豪宅地塊，也有臺湖那樣住宅商業(yè)混雜的地塊，還包括石景山那樣的商業(yè)地塊，很好地貫徹了黃其森“北京什么項目都可以做”的精神。
第7篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
關鍵詞價值鏈 戰(zhàn)略聯盟 商業(yè)地產企業(yè)
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A
1 價值鏈理論在商業(yè)地產領域的應用
1.1價值鏈理論的產生及發(fā)展
邁克爾?波特(Michael E. Porter)在1985年出版的《競爭優(yōu)勢》中首次提出了價值鏈的概念。波特認為企業(yè)的每項生產經營活動都是可以創(chuàng)造價值的,這些相互關聯的活動便構成了創(chuàng)造價值的一個動態(tài)過程,即價值鏈?！叭魏纹髽I(yè)的價值鏈都存在于一個由許多價值鏈組成的價值體系(VaLue System)中”。整個價值系統包括提供投入品的供應商、分銷渠道和購買者。上游企業(yè)價值鏈會影響企業(yè)自身的成本和差異化戰(zhàn)略;下游分銷渠道會直接影響用戶的滿意度。因此,企業(yè)必須與之緊密合作,改造或重新設計價值鏈,以期共同提高上下游公司的競爭力。
如果價值鏈體系只是體現了核心企業(yè)的上下游有形資產關系,那么核心企業(yè)通過對信息流、資金流、物流的控制,從采購原料到制成最終產品,最后由銷售網絡把產品送到消費者手中的過程就是供應鏈。供應鏈是將價值鏈體系中供應商、制造商、分銷商、運輸商、零售商,直到最終用戶連成一個整體的功能網鏈模式,用以協調企業(yè)內外資源以此滿足消費者需求。
1.2通過建立戰(zhàn)略聯盟發(fā)揮價值鏈優(yōu)勢
當我們把供應鏈上各節(jié)點的企業(yè)看作為一個同盟體,而把任一個企業(yè)看作為這個同盟中的一個部門時,整個同盟系統就變成了供應鏈上的內部關系。由于同盟的組成是動態(tài)的,會根據市場需要隨時發(fā)生變化,所以有必要研究在供應鏈各節(jié)點上建立相對牢固的同盟關系;如果供應鏈上各節(jié)點企業(yè)聯盟專心做好自己的核心業(yè)務,而把其他業(yè)務外包給各專業(yè)公司,從而使供應鏈上的所有節(jié)點企業(yè)聯盟都專注于各自擅長的業(yè)務,這樣核心企業(yè)以及非核心企業(yè)就能夠減少營銷成本,降低市場風險,創(chuàng)造額外價值,降低總成本和快速響應客戶需求。如何發(fā)展和維持同盟關系,以保證供應鏈的穩(wěn)定有效發(fā)展是價值鏈體系成功的第一步。實現戰(zhàn)略聯盟在價值鏈管理體系中具有絕對的優(yōu)勢。
(1)在價值鏈管理中,聯盟不僅是一種組織結構,更是一種十分重要的競爭戰(zhàn)略。企業(yè)之所以進行聯盟無一例外的是為了獲取競爭優(yōu)勢,最終贏得市場。價值鏈理論是企業(yè)分析競爭優(yōu)勢的基石,有些活動是企業(yè)的優(yōu)勢所在,有些是企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié),企業(yè)既可以優(yōu)化與協調內部活動獲得競爭優(yōu)勢,也可以通過與其他企業(yè)的價值鏈整合獲得競爭優(yōu)勢,即通過戰(zhàn)略聯盟的方式。
(2)通過聯盟,不同企業(yè)在價值鏈上相同價值活動的整合或不同價值活動的共享,戰(zhàn)略聯盟創(chuàng)造了企業(yè)新價值鏈的極大化。企業(yè)唯有以增強競爭實力為目的,對自身價值鏈作全面分析,了解自身優(yōu)勢環(huán)節(jié)和薄弱環(huán)節(jié),在尋求盟友時才能有的放矢,減少聯盟的盲目性。
價值鏈體系各環(huán)節(jié)所要求的生產要素是各不相同的。任何聯盟都只能在價值鏈體系的某些環(huán)節(jié)上擁有優(yōu)勢,而不可能擁有全部的優(yōu)勢。為達到“雙贏”的協同效應,彼此在各自的關鍵成功因素―――價值鏈的優(yōu)勢環(huán)節(jié)上展開合作,可以求得整體收益的最大化,這是企業(yè)建立戰(zhàn)略聯盟的原動力。
1.3商業(yè)地產企業(yè)在價值鏈上實現聯盟的意義
1.3.1商業(yè)地產的概念及特征
商業(yè)地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式?？偟膩碚f,商業(yè)地產概念是專指用于商業(yè)服務業(yè)經營用途的物業(yè)形式,包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。其開發(fā)模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產形式。
與住宅地產相比,商業(yè)地產具有如下特征。資金規(guī)模巨大:投資規(guī)模大、收益不確定性高、風險大;開發(fā)過程復雜:商業(yè)與地產的資源高度整合;營銷理念關鍵:后期運營管理決定成敗;社會責任重大:短期效益與長期效益的有機結合。
1.3.2商業(yè)地產企業(yè)實現戰(zhàn)略聯盟的意義
戰(zhàn)略聯盟是通過房地產企業(yè)間的橫向聯合而結成的戰(zhàn)略性組織,不同房地產企業(yè)在價值鏈不同環(huán)節(jié)的比較優(yōu)勢是組建戰(zhàn)略聯盟的原動力。戰(zhàn)略聯盟不同于橫向一體化戰(zhàn)略下的企業(yè)間的并購,并不強調伙伴之間的全面相容性,它所追求的是競爭中的合作企業(yè)在各自價值鏈的優(yōu)勢環(huán)節(jié)上進行合作的基礎,對各房地產企業(yè)之間的土地、資金、技術、管理、品牌、市場等資源的重新組合,形成新的更強的協同優(yōu)勢,共同做大市場。
傳統價值鏈管理,只是將企業(yè)自身的直接供貨商和直接客戶納入價值鏈體系中,忽視了外部組織與本企業(yè)的聯結邊界,沒有涉及產業(yè)價值鏈和社會鏈的范疇;其次,由于分散的組織機構限制,價值鏈內部的不同分支機構和組織之間的信息交流存在障礙。這種信息的交流能力和相互協調水平在價值鏈體系中,則表現得更加尖銳;價值鏈各環(huán)節(jié)基本是按照局部利益最大化的原則進行運作的,但是這些局部目標加起來并不一定導致價值鏈最優(yōu)的整體性能,而且很可能是相互沖突的。
對于商業(yè)地產企業(yè)而言,項目的生產環(huán)節(jié)只是價值鏈體系的一個環(huán)節(jié),后期的運營更體現了商業(yè)地產項目升值的潛力。也就是說,商業(yè)地產企業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢不僅可以體現在企業(yè)內部的各個可能的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上,更可以體現在通過整合對外聯盟實現的伙伴關系上。
商業(yè)地產企業(yè)通過戰(zhàn)略聯盟,可以擴大在房地產領域和商業(yè)領域的優(yōu)勢,解決商業(yè)地產價值鏈體系中核心企業(yè)依靠上下游關系提升企業(yè)價值的相對局限性。如果把企業(yè)的上下游關系比喻成木桶的桶壁,那么價值鏈的限制就體現在通過限制桶的高度來制約企業(yè)的發(fā)展空間。而戰(zhàn)略聯盟的出現則打破了原來桶壁高度的制約,通過和不同價值鏈體系的聯盟,選擇優(yōu)勢資源,實現桶壁高度的一致發(fā)展,擴大了桶的容積,即企業(yè)核心競爭力。
2 大觀?天地Mall項目例證同盟關系促進價值鏈關系演化
因為商業(yè)地產企業(yè)供應鏈體系整合了地產和商業(yè)的資源,所以作為潛在聯盟對象有更多的選擇空間。本文通過Mall項目與中國銀行之間同盟關系的發(fā)展,闡述基于價值鏈上下游的鏈關系如何向以Mall項目為中心的環(huán)關系演化。
2.1項目簡介
大觀?天地MALL項目位于南京市下關區(qū)閱江樓、 靜海寺西側,地處熱河路與建寧路兩條主干道的交叉口,整個項目處于下關區(qū)的中心地帶。項目總占地面積約3.6萬平方米,總建筑面積約10萬平方米,為目前南京主城區(qū)內最大的單體商業(yè)項目,項目總投資約6億元人民幣。項目定位為“中國首座山水城林主題購物中心”,以餐飲、休閑、娛樂為主,帶動購物消費。
大觀?天地MALL項目公司由南京市下關城市建設開發(fā)(集團)有限公司等四方共同出資成立。目前,大觀?天地Mall項目主體已竣工,一期招商工作已順利完成,首批產權性商鋪已銷售告罄。
2.2大觀?天地Mall項目案例分析
作為一個商業(yè)地產項目,資金是維系整個項目運作的紐帶。在項目運作初期,單純地依靠自有資金,并不能解決所有的資金問題。那么融資就變成很迫切的需要了。從當時的宏觀政策來說,國家對于房地產行業(yè)實施適當緊縮的財政政策,從信貸規(guī)模和信貸額度上對整個地產行業(yè)進行限制。另一方面,因為項目公司初始建立,缺乏必要的管理經驗和運作資質,所以很難從銀行獲得所需資金。本文通過分析項目運作過程,闡述了如何逐漸建立、維持及發(fā)展融資伙伴關系。
在開發(fā)初期,項目公司面臨無款可貸的局面。通過與投資方下關城開集團再三磋商,以投資方風險較小的住宅項目分擔較大風險的商業(yè)地產項目作為貸款的條件向中國銀行申請貸款。這個“打包”貸款使項目公司獲得發(fā)展需要的第一批資金。在之后與中國銀行的接觸過程中,中行的管理團隊對于項目的定位和項目的發(fā)展情況越來越了解,對項目的發(fā)展前景越來越看好。當Mall項目達到封頂階段,項目公司決定將7.5萬平方米可銷售面積中分割出1.8萬平方米作為小產權商鋪實行銷售。中國銀行敏銳地發(fā)現眾多小規(guī)模投資者的投資熱情,于是主動將自己的分行營業(yè)地址選擇在項目中,購買了6000平方米的商鋪,成為大觀?天地Mall項目中為數不多的擁有較大面積的產權業(yè)主。中國銀行營業(yè)場所的搬遷,意味著中國銀行對于大觀?天地項目全面合作的意圖。銀行通過有利的地理位置,借助大觀?天地Mall項目平臺,擴大與大觀?天地Mall項目招商伙伴的合作關系,實現與各種業(yè)態(tài)形式的商業(yè)企業(yè)的對接。而中國銀行的入駐,一方面為項目公司的經營管理提供了專業(yè)的金融平臺;另一方面,作為較大面積的產權性商鋪,其經營者和實際使用者為同一人,在管理上減少了三方的磨合。也就是說,這種營銷行為將大觀?天地項目與中國銀行之間簡單的借貸關系,發(fā)展成為產業(yè)鏈上的上下游關系,在合作的廣度和深度上都有了一定的拓展;將普通業(yè)務關系,發(fā)展成全面合作伙伴關系。
隨著項目招商的逐漸成熟,麥德龍、金錢豹餐飲、廣東金逸院線、香港雍福會等陸續(xù)與大觀?天地項目簽約。成功的招商不僅帶來了商機,也帶來了挑戰(zhàn)。從管理角度而言,對商戶進行統一管理需要金融部門提供有效的操作平臺。中國銀行有豐富的服務于大型商業(yè)項目的經驗,對于項目公司完善收銀體系、為商家提供便利的金融服務都有很大的合作價值。更重要的是,中國銀行將大觀?天地項目公司的發(fā)展與自己業(yè)務的發(fā)展緊密地聯合起來。主動提出與大觀?天地項目公司簽訂物業(yè)抵押貸款的意向,以大觀?天地項目公司未來8-10年的租金收益折算成貸款,解決運營資金的需要。意向性貸款的簽訂標志著在未來的8-10年間,雙方在合作關系、合作方式、合作強度上達到一個新的平臺。
項目公司聯盟關系的發(fā)展,可以用圖1所示關系表述。從圖中可以看出,雙方的合作已經不再是基于業(yè)務層面的全面合作關系,而是將對方的發(fā)展納入自己發(fā)展目標的戰(zhàn)略伙伴關系了。通過聯盟,以項目公司為核心的融資同盟已經發(fā)展成為穩(wěn)定的戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟意味著對方的成敗收益與自身的發(fā)展息息相關;自己對戰(zhàn)略伙伴的投入和預測一旦出現偏差,會對伙伴造成直接影響,從而間接影響自身的收益。所以,戰(zhàn)略同盟關系是經過一定時間積淀,在雙方相互了解、對各自定位有一定認同后,通過向對方投放一定的資源,以形成能夠帶動自身戰(zhàn)略發(fā)展的資源關系。由本文同盟關系發(fā)展情況可見,選擇合適的戰(zhàn)略伙伴關系,是公司實施藍海戰(zhàn)略的有效途徑之一。
參考文獻
第8篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
下面筆者以2012年一季度狂銷2.6億、江陰一季度商業(yè)地產銷售冠軍——“中關村數碼廣場”為例，對江陰商鋪市場進行剖析：
評價商業(yè)地產項目優(yōu)劣，主要圍繞該項目商業(yè)運營成功與否進行分析。而以江陰首座一站式電子數碼購物廣場為定位的中關村商鋪，無疑是鉆石級商鋪所在，與同類投資產品相比，中關村數碼廣場商鋪除了專業(yè)運營團隊保駕護航外，還能使商鋪得到長期穩(wěn)定的租金，還會因消費拉動催熱區(qū)域板塊，進而帶動整個區(qū)域的價值飆升，資產隨著商圈發(fā)展實現持續(xù)升值。
中關村數碼廣場位居江陰城南商業(yè)核心，江陰首座一站式大型電子數碼購物廣場，集ITmall、購物、休閑、餐飲、娛樂多重業(yè)態(tài)，全面覆蓋江陰城市消費人群，形成超強的購物人潮，為項目帶來無限的商機。
中關村數碼廣場總建筑面積6萬㎡，在運營商“免租三年”的超常規(guī)招商下，有近400品牌意向進駐，其中配套商家有：大統華超市、肯德基、寶馬城市展廳、中國聯通、錢瑰KTV、魔俠動漫城、黛絲美容SPA、優(yōu)傳酒莊、康立健身會所、良子足浴、阿森鮑魚、麻辣誘惑、金三峽火鍋、豪士牛扒；主力數碼品牌有：神州數碼、天一數碼、蘋果、華碩、聯想、浪潮、三星、佳能、摩托羅拉、宏基、戴爾、神舟、瀚斯寶麗、惠普、清華同方、魅族、諾基亞、奧克斯、西門子等近，最大程度地保證了集中開業(yè)，開業(yè)即旺鋪，開業(yè)即升值，最大程度為財富保駕護航。中關村數碼廣場投資商為確保投資人的資金安全，收益穩(wěn)定，所加盟品牌分布合理，保證出租、經營無風險，實力商家已意向簽約入駐，增值指日可待。
江陰中關村數碼廣場鉆石級商鋪，其不可預估的升值潛力必定將成為江陰人商業(yè)投資的首選！投資商鋪，重在商鋪的發(fā)展前景和投資的時機。搶購中關村商鋪，無異于搶占時機，購入強勁的財富原始股，快、準、狠，做財富的贏家，收獲多倍價值。
第9篇：商業(yè)地產發(fā)展前景范文
“城南買房、城北消費”成歷史
“城南買房、城北消費”的局面已延續(xù)了多年,根源在于城南房子便宜但好商場少。目前城南基本沒有像樣的購物中心,整個城南的品牌低端化相當明顯。住在城南嘉園的王先生,雖說剛攢錢買上了房是件高興事兒,但他卻經常抱怨住在南邊生活不方便: “因為缺少大型購物中心,以前要逛逛商場、買好點的衣服,都得去西單、王府井,現在抱著兩個月的孩子,跑了這么遠,人又多,坐車也不方便。南城太需要好點的購物中心了!”
隨著北京市城南行動計劃的實施,豐臺區(qū)作為首都城市功能擴展區(qū),近年來發(fā)展迅速。近三年來,在豐臺區(qū)基礎設施建設、固定資產投資、土地儲備、預計總投資將達到3000億元。并在十二五規(guī)劃期間,將豐臺區(qū)建成金融發(fā)展新區(qū)、總部經濟名區(qū)、現代服務業(yè)文化創(chuàng)意產業(yè)的大區(qū)。豐臺區(qū)一系列的利好和高端商業(yè)缺乏形成鮮明對比,也讓城南高端商業(yè)成為眾所期待的焦點。
正是這種時代背景,讓位于北京南城馬家堡的首地大峽谷的開業(yè)顯得意義非凡。用豐臺區(qū)副區(qū)長高鵬的話說: “首地大峽谷的開業(yè)恰逢其時意義重大,將進一步滿足首都居民,尤其是城南市民對旅游、購物、休閑進一步的提高層次和多樣化的需求,有助于優(yōu)化城南商業(yè)布局,促進豐臺商業(yè)繁榮。”
值得一提的是,自從金融危機以來,北京相繼開業(yè)了近10家購物中心,無一不是同擾于招商困難、開鋪率不高的窘境,而首地大峽谷開業(yè)時簽約率達到了100%和開鋪率達到了80%,在當前的經濟環(huán)境下,憑借兩項如此驕人的指標,創(chuàng)造了國內商業(yè)領域的一項奇跡,受到了行業(yè)內外的一致好評。由此可以看出,商家對大峽谷乃至南城經濟的發(fā)展前景十分看好,對南城消費潛力也抱有很大的期望。
業(yè)內專家也表示,未來十年將是商業(yè)地產發(fā)展的黃金十年。南城商業(yè)的價值洼地將得以大幅攀升,首地大峽谷的商業(yè)價值也將愈加突顯。
時尚業(yè)態(tài)詮釋“歡樂生活家”
相對于居住在北京城東的自由追夢人、城西的夢想實現家、域北的事業(yè)奔波者,南城生活是最有北京味也最有生活昧的一個區(qū)域。首地大峽谷則用全面的業(yè)態(tài)組合詮釋了自己的理念: “歡樂生活家”。
首地大峽谷定位于家庭生活中心,結合了西單大悅城的年輕時尚和朝北大悅城的家庭聚會的特點,打造一個適合時尚年輕人和家庭聚會的綜合性MALL。在進駐品牌上擁有眾多知名品牌,其中近30家更是首次進駐南城。
走進大峽谷,能感受到三大突出的特點:一是寬敞明亮的內部環(huán)境,沒有以往商場的繁雜與喧囂,輕松愜意,可逛性強;二是大面積的餐飲,正餐快餐,不同檔次、不同風味,聚會小酌,各取所需;三是五層的保利國際影城,給南城百姓帶來了南城首座五星級全數字高清影院,成為南城百姓文化生活中又一個精彩首選。
記者特意對項目業(yè)態(tài)做了全面梳理。
一層包括H&M、GAP、ASOBIO,SELECTED?COSTA、蘋果數碼、SEPHORA、phons、D、MACNNA等,以國際快速時尚為主調,構建南城時尚風尚標志。其中值得一提的是GAP,該品牌是首次進入中國,將在2011年初開業(yè)。
二層有許多大家耳熟能詳的知名品牌,比如La chapelle、Honeys、ONLY、JACK JONES、VERO MODA、JNBY、播、熱風、屈臣氏、2%、TWICE等,還有一些甜品站和飾品、美甲等專為女的品牌。
三層以戶外、運動、休閑為主題,除了一線的阿迪、耐克、PUMA、KAPPA、匡威、李寧等運動品牌,還有ME&CITY、西域等休閑時尚品牌,包括1000多平方米的馬仕奇專業(yè)戶外店和蘇寧3C數碼精品店、韓國美發(fā)設計中心。
四層是首地大峽谷購物中心的一大亮點。14家餐廳會聚了不同風昧的美味佳肴,能滿足商務聚會、私人約會和酒席宴請等多重需要。新辣道的魚、川豪的眾、品諾的洋、豆撈的鍋、阪神和美日式櫛里的細、望湘園(著名湘菜)的隋、泰魯人家(東南亞菜系和海參)的專、上吉勝(日餐)的新、花襲人(紅樓夢干鍋)的美、,吳地^家(蘇幫菜)的精、李老爹的蟹、麻里麻里的辣、權金城的燒烤、牛依客的牛排,眾多餐飲品牌讓首地大峽谷不僅成為南城時尚購物的歡樂PARTY,還是盡享美食文化的璀璨之地。
五層是南城首家五星級全數字高清影院――保利國際影城。7個廳1500個座位創(chuàng)造了南城影院的新紀錄。據了解,首地大峽谷以后將經常舉辦電影首映式和各類時尚活動,讓顧客不僅能看到國際國內大片,還能與電影文化零距離接觸。五層的休閑餐飲品牌非常貼近大眾。如和合谷國人快餐、棒約翰Pisa、九鼎香面館、禧滿多小火鍋、權味韓式石鍋拌飯、仙蹤林、饞廚等等,與四層的正餐形成互補。
六層以“溫馨家庭”為主題,體現了首地大峽谷“快樂生活家”的宗旨。有能盡情瘋狂的峽谷達人電玩城,媽媽和寶寶最愛的樂友嬰幼兒超市、童裝、兒童樂園,以及SPA和美發(fā)等等。
綜合來看,首地大峽谷為南城時尚家庭提供了一個多種生活方式任意搭配的空間,購物、休閑、娛樂、聚會,多彩的生活在這里都能如愿。
首地集團打造商業(yè)地產第一國門
