房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不斷進(jìn)步，并取得了碩大的成果。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)，對(duì)我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用。但是隨著時(shí)間的推移，我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)存在著一些問題，影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。文章主要分析了我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題，并提出有效的策略，以此使我國房地產(chǎn)行業(yè)的更好更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問題；對(duì)策

引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)在我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動(dòng)了地方政府財(cái)政的收入。但是在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)諸多問題，如管理目標(biāo)不明確、管理過于形式化、管理機(jī)制不夠完善等，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)的良好發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行探討十分有必要。本文就對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

（一）管理目標(biāo)不明確，出臺(tái)的政策沒有落到實(shí)處

房地產(chǎn)發(fā)展不僅關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且還與我國的社會(huì)生活緊密相連。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題應(yīng)值得重視。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中的問題主要有以下幾點(diǎn)。

1.管理目標(biāo)不明確

為了使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需平衡，使價(jià)格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調(diào)整。但是由于我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，對(duì)房地產(chǎn)中的問題還不是特別了解。對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃還不夠清晰，這就使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)不夠明確。其中規(guī)劃的策略存在不合理的現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2.政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近年來，我國房地產(chǎn)在政策調(diào)控房?jī)r(jià)上進(jìn)行了調(diào)整，但是房?jī)r(jià)并未下降，反而出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。雖然在這個(gè)過程中出現(xiàn)過下降的，但是之后還是隨之增長(zhǎng)。從整體上來看，還是呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這就對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成了很大影響。

3.政策調(diào)控沒有從根源處解決問題

由于我國的政策調(diào)控不但沒有解決我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，反而使房?jī)r(jià)上漲。這是由于調(diào)控的手段太過單一，沒有從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問題。這樣不僅對(duì)我國的資源有很大浪費(fèi)，而且之前出臺(tái)的降稅費(fèi)的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會(huì)造成消費(fèi)者打消買房的念頭。對(duì)于國家的一系列調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產(chǎn)問題的實(shí)質(zhì)。照這種形勢(shì)發(fā)展，未來房地產(chǎn)將無法吸引消費(fèi)者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機(jī)制有待提升

1.管理太過形式化

我國的房地產(chǎn)發(fā)展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題成為了熱點(diǎn)話題。尤其在最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也引起了政府的重視，并出臺(tái)了一系列政策。但是需對(duì)規(guī)定與正常都沒有真正落實(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，其規(guī)則與實(shí)施的原則存在一定的差異，引起房地產(chǎn)界的出現(xiàn)很大的爭(zhēng)議。我國經(jīng)濟(jì)管理策略實(shí)施按照由上到下的原則進(jìn)行，這就使地方政府、中央政府房地產(chǎn)出現(xiàn)各自實(shí)施政策，而兩者沒有進(jìn)行有效的溝通。其中導(dǎo)致其職責(zé)沒有明確。這就影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策無法落實(shí)到位。

2.過分依賴房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了有力的促進(jìn)作用。尤其在國際金融危機(jī)中，政府出臺(tái)了一系列的政策推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府將房地產(chǎn)的發(fā)展作為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的主體。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不穩(wěn)定的現(xiàn)象，過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設(shè)，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關(guān)法規(guī)體系還不夠完善

房地產(chǎn)的法律法規(guī)的不健全是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的原因之一。我們從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展來看，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，其最主要的是制定相關(guān)的法規(guī)體系。但是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)考慮到整體性，不但要考慮前期的開發(fā)、建設(shè)與交易，還應(yīng)對(duì)后期的管理引起重視。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)后期的管理還存在著不足，與其發(fā)展速度明顯不相符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)無法良好的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策

（一）資金成本進(jìn)行控制

控制開發(fā)成本解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施中的一種，開發(fā)成本與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著緊密的聯(lián)系，其關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生以及價(jià)值。在項(xiàng)目確定之后，要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，主要是根據(jù)公司的實(shí)際情況來實(shí)施。一般的資金控制是較為簡(jiǎn)單的，其中對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出很難掌握，對(duì)其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開支；制定相關(guān)的制度來控制成本，其中要考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況實(shí)施，實(shí)施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

要使房地產(chǎn)良好的發(fā)展，制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。首先需要明白發(fā)展目標(biāo)的意義，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)發(fā)展方式上也發(fā)生了一些改變。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系到人們的生活居住以及我國整體的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此，制定房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，明確發(fā)展的思路與方向是主要的一點(diǎn)，制定長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)對(duì)我國的城鎮(zhèn)發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大作用。因此，要對(duì)我國經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)進(jìn)行深入的分析，為制定我國長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，從根本上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的問題。

（三）不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系

由于我國房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，不夠完善的法律法規(guī)對(duì)我國房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，不斷的完善法律法規(guī)，才能使我國房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況制定有效的法律法規(guī)，使其更加科學(xué)合理。首先需要約束政府經(jīng)濟(jì)管理政策，防止政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成干擾，同時(shí)，對(duì)我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系落實(shí)到位，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理更加全面。

（四）建立健全管理機(jī)制

要認(rèn)識(shí)到宏觀調(diào)控所發(fā)揮的作用，要想解決我國房地產(chǎn)的問題，不能只靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控，最主要的是改革房地產(chǎn)的管理體制，才能從根本上解決房地發(fā)展的問題。這就需要我們根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，制定出有效的、科學(xué)的、合理的運(yùn)行管理機(jī)制。其次，還需要明確地方政府房地產(chǎn)與中央政府房地產(chǎn)的責(zé)任主體，只有這樣才能使管理以及監(jiān)督工作落實(shí)到位。同時(shí)，在實(shí)施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現(xiàn)負(fù)面影響。

三、結(jié)語

總而言之，我我國房地產(chǎn)發(fā)展取得了碩大的成果，但是在經(jīng)濟(jì)管理中還存在一些問題，影響了房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。因此，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產(chǎn)能夠良好的發(fā)展，需要建立有效的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系，同時(shí)還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題，才能推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展。

作者：王斌 單位：山西運(yùn)城市住房公積金管理中心

參考文獻(xiàn)：

[1]趙潔.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對(duì)策略[J].經(jīng)濟(jì)師,2015(01).

[2]韓貴金.試析管理人員教育培訓(xùn)過程中存在的問題與應(yīng)對(duì)策略[J].石油教育,2015(02).

第2篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

1.1提高經(jīng)濟(jì)管理人員素質(zhì)與水平

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作主要是由經(jīng)濟(jì)管理工作人員來完成的，這部分人員的培訓(xùn)工作，使得項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理能夠達(dá)到時(shí)展的要求。提高經(jīng)濟(jì)管理人員素質(zhì)與水平需要做到以下幾點(diǎn)：其一，在進(jìn)行招聘的時(shí)候，采用結(jié)構(gòu)化招聘的形式對(duì)人員進(jìn)行招聘，保證招聘人員的素質(zhì)。其二，定期不定期的對(duì)經(jīng)濟(jì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)包括專業(yè)知識(shí)方面的培訓(xùn)，以及技巧性培訓(xùn)。

1.2注意施工階段的過程控制和管理

施工階段的過程控制和管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的重要環(huán)節(jié)，特別是在物資采購方面，物資采購以及各方面的標(biāo)準(zhǔn)化能夠使得資金的管理更加的規(guī)范化，相對(duì)以前的采購等非標(biāo)準(zhǔn)化的管理，標(biāo)準(zhǔn)化管理模式是新時(shí)代下的一種創(chuàng)新。物資采購以及招投標(biāo)管理的標(biāo)準(zhǔn)化主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：其一，建立公司戰(zhàn)略合作伙伴庫，以保證施工質(zhì)量的安全，對(duì)于信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的單位，一定要加入公司的戰(zhàn)略合作伙伴庫。其二，在企業(yè)發(fā)展規(guī)模逐漸增大的過程中，需要不斷的擴(kuò)大戰(zhàn)略合作伙伴庫，同時(shí)為了降低物資采購的成本，需建立區(qū)域性的合作商。其三，在企業(yè)有一定實(shí)力以后，就需要從建筑本身的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定制。其四，根據(jù)項(xiàng)目施工的進(jìn)度，需要進(jìn)行材料采購的時(shí)候，需要提出采購申請(qǐng)，促進(jìn)物資采購以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。在進(jìn)行施工的時(shí)候，需要從物資部分入手，并且嚴(yán)抓工期，以使得項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

1.3做好各部門的協(xié)調(diào)工作

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理并不是單獨(dú)孤立的協(xié)調(diào)工作才能夠達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化，它需要各個(gè)部門的共同努力才可以完成各部門配合才能及時(shí)的解決出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)管理問題。進(jìn)行創(chuàng)新房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理，從每個(gè)環(huán)節(jié)的工作入手，認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)管理從體系結(jié)構(gòu)、人事制度、技術(shù)上建立科學(xué)的管理體系以提升經(jīng)濟(jì)管理水平。發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)監(jiān)理的作用，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理是離不開監(jiān)理單位的，監(jiān)理單位發(fā)揮著重要作用監(jiān)理單位應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到自身在經(jīng)濟(jì)管理中的重要位置。

1.4加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度建設(shè)

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的各項(xiàng)制度已經(jīng)比較完善，但是還存在一定的漏洞，需要進(jìn)一步的加強(qiáng)，例如在建設(shè)管理方面，主要是要求管理的標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)工程建設(shè)管理方面的標(biāo)準(zhǔn)化主要包括以下幾個(gè)方面：其一，公司總部需要設(shè)立相應(yīng)的工程管理中心，對(duì)整體的規(guī)章制度和工程管理流程負(fù)責(zé)，進(jìn)行所有項(xiàng)目實(shí)施過程的全面管理。其二，公司指派特定的人擔(dān)任項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)更改的時(shí)候，需要經(jīng)過公司的相關(guān)部門進(jìn)行審查才能進(jìn)行，修改以后的文件逐級(jí)的進(jìn)行下發(fā)。其三，矩陣式組織機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合適的管理模式，各個(gè)公司的管理部分都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)工程管理部門進(jìn)行建議和監(jiān)督。

2、結(jié)語

第3篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

目前我國中小企業(yè)普遍存在經(jīng)營管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問題，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加。文章通過對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，研究經(jīng)營管理創(chuàng)新的措施，以期對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到推動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞：

新形勢(shì);中小房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營管理;創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的。但在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨生存考驗(yàn)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱：中小房企）將面臨更嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，中小企業(yè)若能及時(shí)解決自身管理存在的問題，尋找有效的解決對(duì)策，積極參與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，便能抓住機(jī)遇走出困境。

一、中小房企在經(jīng)營管理方面存在的問題

（一）發(fā)展戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃

大多數(shù)中小房企是家族企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)高度集權(quán)決策和領(lǐng)導(dǎo)體制主體化、隨意化，管理幅度過大、職責(zé)崗位不明確，管理粗放，沒有在科學(xué)分析和研究自身企業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)前景及外部市場(chǎng)的基礎(chǔ)上制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃。大部分企業(yè)負(fù)責(zé)人管理思想落后，僅僅把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)定位為“獲得項(xiàng)目”，認(rèn)為當(dāng)前能否取得合適的項(xiàng)目才談得上企業(yè)的發(fā)展，缺乏品牌意識(shí)，只注重眼前利益，而不是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)前景的戰(zhàn)略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導(dǎo)致中小房企無法有的放矢地選擇和規(guī)劃市場(chǎng)資源，無法準(zhǔn)確定位。這在很大程度上降低了企業(yè)適應(yīng)日益復(fù)雜的局面、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。因此在國內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)許許多多開發(fā)完幾個(gè)樓盤就迅速解體的中小房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）人力資源管理不健全，缺乏專業(yè)化人才

中小房企中大多是家族企業(yè)，管理體制和規(guī)章制度不科學(xué)、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統(tǒng)人力資源管理思想制約和對(duì)外面資源的排斥，很難吸引到優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和復(fù)合型人才，人員素質(zhì)跟不上市場(chǎng)的需要和企業(yè)的發(fā)展。沒有制定規(guī)范的中長(zhǎng)期人力資源規(guī)劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據(jù)企業(yè)對(duì)人員的未來需求進(jìn)行有針對(duì)性的招聘和培養(yǎng)。不注重員工培訓(xùn)，投入很少，更愿意招聘現(xiàn)成的人才,人才流動(dòng)性大。很多培訓(xùn)目的性和針對(duì)性不強(qiáng)，培訓(xùn)內(nèi)容比較單一,大多數(shù)培訓(xùn)和工作契合度不高,主要是針對(duì)新員工和技術(shù)人員，對(duì)管理人員的培訓(xùn)缺乏，與員工自身發(fā)展無太大聯(lián)系,無法針對(duì)不同層次、不同人員特點(diǎn)進(jìn)行能力、素質(zhì)的綜合培訓(xùn)和開發(fā),培訓(xùn)效果不理想。員工的知識(shí)層次整體較低，缺少高層次的投融資、項(xiàng)目策劃、營銷人員、企業(yè)管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎(chǔ)薄弱，沒有建立完善和健全的崗位評(píng)價(jià)、薪酬激勵(lì)機(jī)制和績(jī)效管理體系，薪酬制度和績(jī)效設(shè)置激勵(lì)性不強(qiáng)，薪酬制度沒有更好地與業(yè)績(jī)水平掛鉤，大多是根據(jù)學(xué)歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵(lì)作用?？己藰?biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，考核結(jié)果容易導(dǎo)致不客觀、不公正。

（三）財(cái)務(wù)管理落后，資金鏈脆弱

由于缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，很多經(jīng)營者是從包工頭發(fā)展過來的或?qū)W建筑專業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理理念，將財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)工作混為一談，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是簡(jiǎn)單的記賬與編制財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)管理層次較低，財(cái)務(wù)管理流于形式。大多數(shù)中小房企在投資項(xiàng)目時(shí)過于主觀，忽視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算，缺乏理性的市場(chǎng)分析和判斷，為了購買土地使用權(quán)存在很多非理性的現(xiàn)象，沒有在投資決策中考慮對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工階段進(jìn)行全面的挖掘和分析，從而節(jié)約成本。不注重自身自有資金和核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，為了拿到項(xiàng)目急于從銀行貸款，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對(duì)資金的籌措工作沒有制定有效計(jì)劃或方案；為了加快產(chǎn)品促銷、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔(dān)保等短期計(jì)劃，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長(zhǎng)，缺少后期資金的注入，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立財(cái)務(wù)方面完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，缺少對(duì)財(cái)務(wù)管理的審核和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的成本。財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)部門極易出現(xiàn)會(huì)計(jì)信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現(xiàn)舞弊情況。

二、提高經(jīng)營管理水平的創(chuàng)新舉措

（一）發(fā)揮中小房企自身優(yōu)勢(shì)，科學(xué)進(jìn)行戰(zhàn)略定位

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時(shí)，要努力避開行業(yè)內(nèi)大公司、大企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，尋求差異化產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場(chǎng)發(fā)展。中高層管理人員要善于學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，逐步建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和獨(dú)立自主的經(jīng)營管理創(chuàng)新思維，從以銷售收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹗杖霝橹?。要積極參與城市的運(yùn)營，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)會(huì)，抓住城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)需求，抓住城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造機(jī)會(huì)，抓住小城鎮(zhèn)的建設(shè)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機(jī)遇，以政府政策、規(guī)劃、人和經(jīng)濟(jì)發(fā)展為導(dǎo)向，創(chuàng)新開發(fā)理念，慎重選擇開發(fā)區(qū)域，以特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展。在這個(gè)過程中，中小房企應(yīng)走專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化信息化、品牌化、合作開發(fā)道路，以更多的精力進(jìn)行專業(yè)化、信息化操作，與戰(zhàn)略合作伙伴一同有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)融入到戰(zhàn)略管理中，運(yùn)用各類數(shù)學(xué)分析模型及層次分析法對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，經(jīng)過5Force分析、SWOT分析，經(jīng)過對(duì)自己和周邊樓盤、目標(biāo)客戶、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的透徹了解，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后，找到一個(gè)準(zhǔn)確的定位。

（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系

應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的人力資源規(guī)劃，制定配套的管理制度，建立科學(xué)規(guī)范的用人機(jī)制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經(jīng)營的弊病。采用網(wǎng)絡(luò)化管理使企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)扁平化，樹立“以人為本”的理念和導(dǎo)向，使員工的思想在其指引下自由發(fā)揮，不斷地激發(fā)他們兢兢業(yè)業(yè)的工作熱情和銳意進(jìn)取創(chuàng)新精神。建立健全各類人員的考核培訓(xùn)體系，對(duì)人才進(jìn)行細(xì)分，制定管理人員、銷售人員等適合不同人員的培訓(xùn)方案、可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)核心崗位人才的培養(yǎng)力度,建立動(dòng)態(tài)績(jī)效管理考評(píng)、評(píng)價(jià)體系，體現(xiàn)公開、公平、公正原則的全員競(jìng)爭(zhēng)上崗制,形成引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵(lì)和人才競(jìng)爭(zhēng)的一整套管理制度，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業(yè)生涯規(guī)劃的重要性，采用員工持股激勵(lì)制，讓員工真正融入企業(yè)，成為企業(yè)的主人，增強(qiáng)企業(yè)人員的穩(wěn)定性。

（三）構(gòu)建動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，加強(qiáng)內(nèi)控管理

強(qiáng)化高管層的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，由簡(jiǎn)單的核算向價(jià)值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變。將中小房企各個(gè)項(xiàng)目部門的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行整合，整合財(cái)務(wù)監(jiān)控和資源配置，統(tǒng)一核算制度與財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建起完善的、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系。構(gòu)建全面預(yù)算管理和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算體系，完善財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制制度化和規(guī)范化，重視日常監(jiān)督和內(nèi)部審計(jì)，隨時(shí)監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的使用情況，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對(duì)每一項(xiàng)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究和論證，科學(xué)預(yù)算，把投資后的產(chǎn)出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對(duì)籌資、投資、經(jīng)營活動(dòng)中的資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，使項(xiàng)目的實(shí)施在正確財(cái)務(wù)信息和可行性論證的前提下順利開展，增強(qiáng)投資決策的科學(xué)性。企業(yè)各部門包括市場(chǎng)部、法規(guī)部、工程部等要各司其責(zé)，在市場(chǎng)調(diào)研、法律、施工等層面，做好項(xiàng)目合同管理、開發(fā)前期工程、設(shè)計(jì)階段、結(jié)算階段的成本控制，完善成本控制設(shè)計(jì)流程。在開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段,進(jìn)行針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，加強(qiáng)考核和采取淘汰機(jī)制，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

（四）培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

如今的市場(chǎng)需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設(shè)備、器具，而是業(yè)主本身對(duì)戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購買心理已從“追品牌產(chǎn)品”潛移默化為“追品牌企業(yè)”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開發(fā)項(xiàng)目就被搶購的現(xiàn)象。注重企業(yè)品牌文化建設(shè)，注重把企業(yè)文化理念貫穿于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、核心價(jià)值、經(jīng)營理念、規(guī)章制度、履行社會(huì)責(zé)任和員工培訓(xùn)等各方面,打造符合市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)規(guī)律、遵循人性化的企業(yè)文化。培育獨(dú)特的、優(yōu)秀的企業(yè)文化，可以不斷增加企業(yè)內(nèi)部凝聚力和外部競(jìng)爭(zhēng)力，從而有利于塑造差異化的企業(yè)形象，有利于企業(yè)的品牌建設(shè)。企業(yè)文化的建設(shè)絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營造無私奉獻(xiàn)的文化氛圍，激發(fā)員工的潛能,引領(lǐng)企業(yè)員工融入企業(yè)的生產(chǎn)、生活中,實(shí)現(xiàn)企業(yè)、員工共同和諧發(fā)展，還要與消費(fèi)市場(chǎng)定位接軌，突出個(gè)性，樹立鮮明的企業(yè)形象，體現(xiàn)企業(yè)本身的差異化，將企業(yè)外在的品牌與內(nèi)在的文化有機(jī)結(jié)合，培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

彌補(bǔ)理論教學(xué)的不足?；谏潮P實(shí)驗(yàn)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，介紹沙盤課程的實(shí)驗(yàn)流程及實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，分析教師和學(xué)生在沙盤實(shí)驗(yàn)中應(yīng)注意的問題，剖析沙盤實(shí)驗(yàn)教學(xué)效果，并提出了改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理；實(shí)驗(yàn)課程 ；沙盤；教學(xué)

中圖分類號(hào)：G642.423 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1005-2909（2013）01-0130-05

一、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理理論教學(xué)中存在的問題

目前幾乎所有高校工程管理或者房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)均設(shè)有房地產(chǎn)經(jīng)營與管理理論課程，從現(xiàn)有的教材看，該課程涉及房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)及項(xiàng)目管理、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷等。為了解學(xué)生對(duì)課程教學(xué)內(nèi)容及教學(xué)方式的意見，筆者隨機(jī)選取重慶工商大學(xué)工程管理學(xué)生為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行問卷調(diào)查，共收回80份有效問卷。其中，“你對(duì)本課程是否感興趣”，認(rèn)為“非常感興趣”的占30%；“感興趣”的占65%；“不感興趣”的占5%?！澳阏J(rèn)為本課程教學(xué)內(nèi)容與實(shí)際工作聯(lián)系是否密切”，認(rèn)為“聯(lián)系密切”的占30%；“有一定聯(lián)系”的占65%；“毫無聯(lián)系”的占5%?！澳阏J(rèn)為本課程是否有效培養(yǎng)了學(xué)生的創(chuàng)新思維和獨(dú)立分析、解決問題的能力”，認(rèn)為“非常有效”的占5.2%；“有效”的占77.92%；“無效”的占16.88%。“你最喜歡下列哪種教學(xué)形式”，選擇“討論”的占36.71%；“案例學(xué)習(xí)”的占29.11%；“角色扮演”的占11.39%；“演講”“游戲”“示范”“專家講座”“閱讀”“測(cè)驗(yàn)”的分別占10.13%、3.80%、2.53%、1.27%、0%。“請(qǐng)?zhí)岢瞿銓?duì)本課程的寶貴建議和意見”，認(rèn)為“多舉案例”的占31%；“多實(shí)踐”的占18%；“可以用房地產(chǎn)知識(shí)玩游戲”的占15%；“多討論，靈活的教學(xué)方式”的占12%；“以某一房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目為例進(jìn)行講解”的占9%；“活躍課堂氣氛”“調(diào)動(dòng)學(xué)生積極性”“課堂生動(dòng)性”依次為8%、4%、3%。

雖然此次問卷受課程教材內(nèi)容、任課教師教學(xué)水平、教學(xué)方法等主觀因素影響，但從另一方面反映出課程理論教學(xué)存在的一些通病。這些問題集中表現(xiàn)為：缺少讓學(xué)生動(dòng)手參與具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平臺(tái)，學(xué)生不能夠?qū)⒆约褐蒙碚鎸?shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，因此對(duì)課程的認(rèn)識(shí)僅僅停留在紙面上，缺乏對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程和環(huán)節(jié)的深刻認(rèn)識(shí)和宏觀把握，沒有注意到房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的相互影響和牽制。

為了提高學(xué)生實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力，重慶工商大學(xué)購買了北京某公司研發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬軟件。筆者通過兩個(gè)學(xué)期的沙盤授課經(jīng)歷，充分感受到了沙盤實(shí)驗(yàn)課程給教師和學(xué)生帶來的收獲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營沙盤簡(jiǎn)介

（一）沙盤簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬實(shí)驗(yàn)課程通過模擬各開發(fā)企業(yè)在在現(xiàn)實(shí)中的復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境，完成從宏觀環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)查、土地競(jìng)買、項(xiàng)目定位、投融資計(jì)劃、設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、施工建設(shè)、到市場(chǎng)銷售整個(gè)開發(fā)流程的工作。該課程通過學(xué)生分組學(xué)習(xí)的方式進(jìn)行，每組6～7人組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色，完成自己職責(zé)內(nèi)的工作。各開發(fā)公司在給定的市場(chǎng)規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績(jī)，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對(duì)學(xué)生進(jìn)行成績(jī)?cè)u(píng)定。

（二）沙盤特點(diǎn)

1.實(shí)踐性強(qiáng)

沙盤模擬實(shí)驗(yàn)相當(dāng)于讓學(xué)生做一次房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，課程設(shè)定的市場(chǎng)環(huán)境接近真實(shí)市場(chǎng)環(huán)境，采用的所有數(shù)據(jù)均來自于真實(shí)的項(xiàng)目操作，各種稅費(fèi)指標(biāo)與現(xiàn)實(shí)一致，采用的沙盤道具可以逼真地反映出建筑房屋的特點(diǎn)，學(xué)生有身臨其境的感覺。在實(shí)驗(yàn)過程中，學(xué)生要參與公司成立、土地拍賣、融資分析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營銷策劃等環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，邊做邊學(xué)、邊學(xué)邊做。教師要引導(dǎo)學(xué)生按照真實(shí)的公司規(guī)則來解決不同角色成員之間出現(xiàn)的分歧。不同公司之間會(huì)有資金拆借、融資和合作，也由學(xué)生按照市場(chǎng)規(guī)則自行決策。

2.競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)

沙盤實(shí)驗(yàn)課程集情景模擬、案例分析、角色扮演和專家指導(dǎo)于一體，這種新穎的參與式教學(xué)和逼真的競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)景設(shè)計(jì)，克服了以往枯燥、繁雜的灌輸式教學(xué)的弱點(diǎn)，能夠最大限度地激發(fā)學(xué)生興趣。沙盤實(shí)驗(yàn)中通常6～7人一組，共分為6～7組，每組均是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在實(shí)驗(yàn)初始階段，每個(gè)企業(yè)均有1億的啟動(dòng)資金。教師在課堂中引入提問激勵(lì)機(jī)制，凡是在實(shí)驗(yàn)過程中能夠正確搶答提問的企業(yè)均能得到一定金額的政府獎(jiǎng)勵(lì)。從一開始就營造一種緊張而激烈的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。此外，在土地拍賣、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、廣告策劃等環(huán)節(jié)均可以制造獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)會(huì)，讓各成員時(shí)刻保持競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。最終，根據(jù)各企業(yè)在公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中完成項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)效益確定各企業(yè)的業(yè)績(jī)排名。

3.趣味性強(qiáng)

課程類似多人組合進(jìn)行技能對(duì)抗的游戲，學(xué)生將理論知識(shí)和游戲規(guī)則結(jié)合起來，能充分發(fā)揮自身的能動(dòng)性和主動(dòng)性。每個(gè)學(xué)生在實(shí)驗(yàn)過程中均會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題或錯(cuò)誤，此軟件的目的正是讓學(xué)生發(fā)現(xiàn)自己知識(shí)的缺陷，正是通過學(xué)生“犯錯(cuò)”達(dá)到在錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)的目的。此外，在沙盤實(shí)驗(yàn)的兩期項(xiàng)目開發(fā)中，教師可以讓學(xué)生在一期和二期項(xiàng)目開發(fā)中擔(dān)任不同角色，盡可能學(xué)到不同領(lǐng)域的知識(shí)和能力，學(xué)會(huì)站在不同角度思考和解決問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營沙盤實(shí)驗(yàn)流程及教學(xué)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

（一）實(shí)驗(yàn)流程

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓(xùn)練課程是一個(gè)完整的實(shí)驗(yàn)體系，因此實(shí)驗(yàn)必須遵循一定的實(shí)驗(yàn)流程，此流程要與實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)流程基本一致。學(xué)生需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)流程的相關(guān)理論，能夠?qū)⑺鶎W(xué)的房地產(chǎn)理論與沙盤模擬實(shí)踐相聯(lián)系，按照教師的課程進(jìn)度安排完成實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目。沙盤實(shí)驗(yàn)流程圖見圖1。

（二）實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

該沙盤實(shí)驗(yàn)共分為兩期開發(fā)，一期開發(fā)普通住宅樓，二期開發(fā)別墅或者綜合樓。一期和二期的實(shí)驗(yàn)分別進(jìn)行，各占用一天時(shí)間。一個(gè)完整的開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬實(shí)驗(yàn)共計(jì)16課時(shí)，一般在兩天內(nèi)連續(xù)進(jìn)行。各期開發(fā)的實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目及課時(shí)分配見表1。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理沙盤實(shí)驗(yàn)課在教學(xué)實(shí)踐中應(yīng)注意的問題

（一）學(xué)生應(yīng)注意的問題

1.理論知識(shí)和體力的準(zhǔn)備

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤實(shí)驗(yàn)貫通了市場(chǎng)調(diào)查和分析、可行性研究、房地產(chǎn)金融、財(cái)務(wù)管理、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、招投標(biāo)與合同管理、房地產(chǎn)營銷等多門課程知識(shí)，要求學(xué)生事先學(xué)習(xí)上述學(xué)科的理論知識(shí)并掌握實(shí)驗(yàn)中相關(guān)知識(shí)點(diǎn)。學(xué)生將相關(guān)知識(shí)融會(huì)貫通并應(yīng)用實(shí)踐，有助于學(xué)生深刻理解所學(xué)各門知識(shí)，并對(duì)這些知識(shí)加以綜合應(yīng)用，克服單純的理論課“只見樹木，不見森林”的局限。同時(shí)，沙盤實(shí)驗(yàn)往往要求在兩天內(nèi)連續(xù)進(jìn)行，學(xué)生在做完一期高強(qiáng)度的開發(fā)之后往往有疲憊感，不利于第二期的學(xué)習(xí)，因此，學(xué)生要做好體力準(zhǔn)備，保持充足的精力。

2.成員之間分工協(xié)作，各司其職

每個(gè)學(xué)生分別擔(dān)任公司中某一個(gè)職位，各負(fù)其責(zé)。但筆者在教學(xué)中發(fā)現(xiàn)，實(shí)驗(yàn)過程中一些學(xué)生沒有認(rèn)清自己的工作職責(zé)，導(dǎo)致幾個(gè)學(xué)生做同一項(xiàng)工作或者某項(xiàng)工作無人來做，出了問題互相推諉，因此，教師在實(shí)驗(yàn)前要提醒學(xué)生認(rèn)真學(xué)習(xí)各工作崗位的職責(zé)范圍（表2）。

3.認(rèn)真研究市場(chǎng)規(guī)則

沙盤軟件要遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。實(shí)驗(yàn)過程中專門留時(shí)間讓學(xué)生研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，

研究競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則對(duì)企業(yè)作決策有著至關(guān)重要的作用，因此，各企業(yè)應(yīng)該由CEO組織各成員開展對(duì)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的認(rèn)真學(xué)習(xí)，直至熟悉各項(xiàng)規(guī)則。

（二）教師應(yīng)注意的問題

1.要求教師具備較強(qiáng)的綜合能力

教師除了要完全熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研、土地取得、項(xiàng)目定位與策劃、投融資管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售策劃等相關(guān)理論，還要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本技巧和規(guī)律，最好有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際操作項(xiàng)目的經(jīng)歷，能夠結(jié)合實(shí)際情況引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運(yùn)用到沙盤模擬訓(xùn)練之中。教師不僅是整個(gè)沙盤課程的組織者，而且在沙盤實(shí)驗(yàn)課程中擔(dān)任著政府、銀行、投資公司、建筑商、客戶等多重角色，還要隨時(shí)回答學(xué)生在實(shí)驗(yàn)過程中的提問，因此對(duì)教師要求較高。實(shí)踐表明，教師授課的經(jīng)驗(yàn)越豐富，授課的效果也越好。

2.教師要注意控制課時(shí)進(jìn)度，維持沙盤實(shí)驗(yàn)的課堂秩序

注意調(diào)動(dòng)各成員的積極性，做到每位成員都有事做。此外，在連續(xù)兩期的實(shí)驗(yàn)課程中，務(wù)必要求學(xué)生完整參與，不得中途退出。

3.評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)化，兼顧團(tuán)體成績(jī)和個(gè)人成績(jī)

學(xué)生實(shí)驗(yàn)成績(jī)的考核要兼顧效率與公平、團(tuán)隊(duì)與個(gè)人。筆者目前對(duì)該沙盤實(shí)驗(yàn)課采取的考核方法如表3所示。

表中，實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)成績(jī)根據(jù)實(shí)驗(yàn)中學(xué)生的積極性、提問及回答問題情況、演講水平而定。開發(fā)業(yè)績(jī)成績(jī)主要根據(jù)開發(fā)完成后的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)確定，根據(jù)各組學(xué)生的業(yè)績(jī)排名確定分?jǐn)?shù)。實(shí)驗(yàn)報(bào)告制作成績(jī)的評(píng)定主要依據(jù)學(xué)生實(shí)驗(yàn)報(bào)告的完整性、數(shù)據(jù)的正確性、實(shí)驗(yàn)體會(huì)、實(shí)驗(yàn)總結(jié)等內(nèi)容確定。雖然各組的業(yè)績(jī)是由該組學(xué)生共同努力完成，但也要在成績(jī)上體現(xiàn)每位學(xué)生積極性和主動(dòng)性差異。

4.軟件計(jì)算和手工計(jì)算相結(jié)合

沙盤體系除了一些物理模具之外還有配套的軟件，方便教師核對(duì)學(xué)生的各項(xiàng)中間數(shù)據(jù)和最終財(cái)務(wù)報(bào)告。學(xué)生不建議使用軟件，所有過程數(shù)據(jù)均手工計(jì)算。要求學(xué)生對(duì)提交的實(shí)驗(yàn)報(bào)告中的每一個(gè)數(shù)據(jù)均進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，檢查無誤方可上交。筆者通過教學(xué)發(fā)現(xiàn)學(xué)生出錯(cuò)最多的是財(cái)務(wù)報(bào)告和資金預(yù)算，對(duì)于這兩部分內(nèi)容需要重點(diǎn)加強(qiáng)。

五、沙盤實(shí)驗(yàn)教學(xué)效果分析及建議

（一）教學(xué)效果分析

通過兩個(gè)完整開發(fā)周期的實(shí)際操作，學(xué)生既掌握了實(shí)際操盤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又從各種成功與失敗的體驗(yàn)中提升了自己的決策能力、執(zhí)行力和溝通交流能力。沙盤實(shí)驗(yàn)對(duì)于提升教師的教學(xué)理念、教學(xué)方法有很大的幫助。

1.有助于提高學(xué)生的專業(yè)技能及綜合能力

此次沙盤實(shí)驗(yàn)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)融資、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)營銷等課程相關(guān)知識(shí)，這些知識(shí)在實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中得到體現(xiàn)，融匯和貫通了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中各個(gè)程序的知識(shí)，且環(huán)環(huán)相扣。在實(shí)驗(yàn)操作過程中，必須在上一個(gè)環(huán)節(jié)正確完成后方可進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，因此學(xué)生有了自主學(xué)習(xí)的動(dòng)力。通過此方式，學(xué)生將相關(guān)知識(shí)整合并應(yīng)用于實(shí)踐，有助于加深對(duì)知識(shí)的理解。

2.有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)及溝通能力

實(shí)驗(yàn)沙盤的特點(diǎn)之一是學(xué)生分組學(xué)習(xí)，分工協(xié)作，且各組之間相互競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)與合作是企業(yè)必須面對(duì)的，也是學(xué)生將來走上工作崗位必須要學(xué)習(xí)的內(nèi)容之一。學(xué)生在學(xué)習(xí)理論課的時(shí)候很少有這種競(jìng)爭(zhēng)與合作的機(jī)會(huì)，沙盤彌補(bǔ)了理論學(xué)習(xí)的不足。課程設(shè)計(jì)的8個(gè)實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目都需要團(tuán)隊(duì)成員共同合作完成。當(dāng)團(tuán)隊(duì)成員對(duì)經(jīng)營過程中的決策持有不同觀點(diǎn)時(shí)，需要在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部通過溝通，協(xié)商解決。此外，各團(tuán)隊(duì)之間雖然是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)系，但與現(xiàn)實(shí)一樣，同樣可以開展合作，這對(duì)學(xué)生的溝通和談判技巧也是一種鍛煉。

3.為理論課程教學(xué)方法的創(chuàng)新提供了思路

經(jīng)營管理類課程主要以理論教學(xué)為主，師生之間缺少互動(dòng)，學(xué)生之間缺乏交流，授課效果受到影響。而沙盤實(shí)驗(yàn)作為一種全新的教學(xué)方式，將角色扮演、情景教學(xué)、案例分析和討論等方式綜合融入到課程中，極大地激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。這種教學(xué)方式可以移植到其他一些理論課程的教學(xué)中去，教師通過設(shè)計(jì)多樣化的教學(xué)內(nèi)容，把課堂的主動(dòng)權(quán)交給學(xué)生，讓學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)，教師主要起到引導(dǎo)的作用。

（二）建議

此外，如果學(xué)校有資金支持和制度保障，還可以考慮通過舉辦校級(jí)或市級(jí)沙盤模擬競(jìng)賽、優(yōu)秀實(shí)驗(yàn)報(bào)告評(píng)比、教師授課比賽等形式，進(jìn)一步提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和教師參與熱情。

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Sandbox experiment teaching of real estate management course

XIAO Yan

（Faculty of Management， Chongqing Technology and Business University， Chongqing 400067， P. R. China）

第5篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)業(yè) 建筑安裝業(yè) 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

“營改增”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，也是深化財(cái)稅體制改革的重頭戲，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點(diǎn)的重要內(nèi)容，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問題最為突出的領(lǐng)域。隨著“營改增”試點(diǎn)工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開、虛抵的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將日漸成為國稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動(dòng)的生產(chǎn)活動(dòng)。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營范圍廣，流動(dòng)性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長(zhǎng)，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財(cái)務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制，從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將成為國稅機(jī)關(guān)的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風(fēng)險(xiǎn)高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進(jìn)度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會(huì)出現(xiàn)不同程度的較大波動(dòng)。在工程前期，收款一般較少，增值稅進(jìn)項(xiàng)相對(duì)較多，項(xiàng)目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項(xiàng)增加，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅減少，項(xiàng)目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動(dòng)較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、開具、保管、認(rèn)證等的要求比營業(yè)稅發(fā)票更加嚴(yán)格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點(diǎn)后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。

二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）周期長(zhǎng)、資金占用量大的行業(yè)特點(diǎn)，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)，從幾個(gè)月到兩年或三年不等，而在實(shí)踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認(rèn)為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項(xiàng)目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時(shí)候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財(cái)務(wù)制度不規(guī)范，法律意識(shí)淡薄

在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報(bào)計(jì)稅依據(jù)真實(shí)性不高的問題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)表和申報(bào)表存在虛報(bào)現(xiàn)象，申報(bào)表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營實(shí)際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞

稅務(wù)機(jī)關(guān)與建委、財(cái)政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ?xiàng)目的詳細(xì)信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項(xiàng)目的承包權(quán)通常是采用招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的方式而取得的，而在這個(gè)過程中，建委、公安、消防等部門都會(huì)參與其中，對(duì)建筑施工單位的資質(zhì)等條件進(jìn)行審核，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不能加入競(jìng)招標(biāo)的過程，不能從源頭掌握建筑工程項(xiàng)目的具體施工計(jì)劃進(jìn)程，從而難以對(duì)建筑企業(yè)的項(xiàng)目工程進(jìn)行源頭管控。

三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實(shí)際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊(cè)、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動(dòng)態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對(duì)“營改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識(shí)進(jìn)行廣泛宣講，對(duì)增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際工作中遇到的各種“營改增”問題進(jìn)行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺落實(shí)相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴(yán)把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強(qiáng)企業(yè)日常監(jiān)管

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實(shí)際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)上，堅(jiān)持從嚴(yán)管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況嚴(yán)格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點(diǎn)期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進(jìn)行摸底，對(duì)使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時(shí)跟蹤，必要時(shí)，立即收繳，切實(shí)堵住發(fā)票“虛開”的口子。

（三）嚴(yán)把專票證認(rèn)證審核關(guān)，強(qiáng)化注銷環(huán)節(jié)的審查

充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實(shí)際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報(bào)情況等不定期抽查進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，對(duì)于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時(shí)核對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營情況，必要時(shí)，及時(shí)移交評(píng)估、稽查部門，嚴(yán)防“虛抵”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，稅源管理部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對(duì)票貨不符、賬實(shí)不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進(jìn)行重點(diǎn)審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。

（四）加強(qiáng)部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關(guān)部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r(shí)掌握稅源動(dòng)態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問題，切實(shí)堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為青島科技大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊(cè)稅務(wù)師，2013（12）.

[2] 張.“營改增”中存在問題的探究[D].山東大學(xué)，2014.

第6篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

關(guān)鍵字：代建制 單位 項(xiàng)目管理

Abstract: in today's society the construction units for the party a unit for construction, and the organization and operation has become the norm of construction management, the construction unit responsible for its professional work attitude and advanced project management experience is unilaterally unit to be bestowed favor on newly. And "the agent" also arises at the historic moment, in this paper, the basic idea of the agent to this in the interests of both the investor himself and at the same time can better use the construction unit in project management in the role.

Key words: the agent agents project management

中圖分類號(hào)：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

代建制在我國的實(shí)行，對(duì)促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目管理水平的提高，發(fā)揮資金的投資收益以及對(duì)投資體系的規(guī)劃都有著積極的意義。代建制可以更好的讓沒有建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的單位通過代建的方式更好的完成工程建設(shè)任務(wù)，提高建設(shè)質(zhì)量，加快資金的使用效率。筆者結(jié)合自己在代建過程中的心得體會(huì)，結(jié)合代建項(xiàng)目管理的相關(guān)理論，淺談如何更好的發(fā)揮代建單位在項(xiàng)目管理上的作用。

一、代建制的概念

代建制是指項(xiàng)目建設(shè)單位按照“公平、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)”的原則，通過招投標(biāo)方式，選擇專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，待竣工驗(yàn)收后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目移交給建設(shè)單位的項(xiàng)目建設(shè)管理形式。

這種模式的特點(diǎn)是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由開發(fā)企業(yè)委托專門的項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，不僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工、材料設(shè)備的招投標(biāo)，還直接負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督和管理職能，實(shí)現(xiàn)了由房地產(chǎn)項(xiàng)目自管型的生產(chǎn)管理模式向?qū)I(yè)化管理模式轉(zhuǎn)變。通過發(fā)揮項(xiàng)目代建制，可以有效的起到“保進(jìn)度、保質(zhì)量、保投資”的作用，提高資金使用效益，控制建設(shè)成本；加快建設(shè)進(jìn)度，規(guī)范建設(shè)行為；提升拆遷安置房建設(shè)品質(zhì)，落實(shí)“民生為重，安置先行”的要求。

二、發(fā)揮代建單位的作用，做代建單位的劑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目不懂的投資者，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的做好的配合和監(jiān)督工作，要更好的發(fā)揮代建單位在代建工程項(xiàng)目上的作用，做代建單位的劑，房地產(chǎn)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：

（一）做好協(xié)調(diào)、溝通和激勵(lì)工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為甲方，是所投資項(xiàng)目的所有者，雖然缺少相關(guān)的建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，但是也應(yīng)該做好協(xié)調(diào)和溝通工作。

要把對(duì)項(xiàng)目部的主要工作放在溝通、協(xié)調(diào)以及激勵(lì)上面來，發(fā)揮代建單位的積極性。而要更好的調(diào)動(dòng)代建單位的積極性，應(yīng)該從項(xiàng)目經(jīng)理身上入手。對(duì)于代建項(xiàng)目來說，項(xiàng)目經(jīng)理的作用顯得猶為重要，項(xiàng)目經(jīng)理的組織和協(xié)調(diào)能力直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。而進(jìn)度和質(zhì)量是一個(gè)項(xiàng)目盈利最好的保障。項(xiàng)目經(jīng)理是投資方與代建單位的橋梁和紐帶，對(duì)投資方來說，相關(guān)的進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求都要靠項(xiàng)目經(jīng)理去傳達(dá)到位。對(duì)于項(xiàng)目部管理來說，項(xiàng)目經(jīng)理是現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)施工的第一責(zé)任人，要更好的提高項(xiàng)目部工作人員的積極性和創(chuàng)造力，這些一方面依靠著項(xiàng)目部工作人員本身的能力，但更為重要的是項(xiàng)目經(jīng)理的凝聚力和戰(zhàn)斗力。[1]

（二）做好項(xiàng)目的預(yù)算、過程控制

預(yù)算控制、質(zhì)量控制、成本控制和安全控制是項(xiàng)目管理過程四大控制環(huán)節(jié)。

1.預(yù)算控制

實(shí)際是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金控制，為節(jié)約建設(shè)資金。過去對(duì)于項(xiàng)目的管理是粗放式管理，對(duì)于資金的使用都是敞開口子開，往往出現(xiàn)使用大于預(yù)算情況的出現(xiàn)，有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目甚至一超再超。為了控制投資資金，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行代建制管理模式的時(shí)候，應(yīng)該首先明確代建單位法人，由項(xiàng)目管理公司實(shí)行預(yù)算投資總包干，對(duì)于超于預(yù)算的部分由代項(xiàng)目單位自己承擔(dān)，對(duì)于節(jié)約的部分適應(yīng)給代建單位獎(jiǎng)勵(lì)。通過簽訂合同的方式，明確代建單位的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。

2.質(zhì)量控制

質(zhì)量是工程項(xiàng)目的生命，就像是一個(gè)人擁有健康的體魄，只有健康才能持久。而代建制的成功與否，就是看這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量要求能不能達(dá)到設(shè)計(jì)的目標(biāo)。要保證項(xiàng)目質(zhì)量，那就必須樹立質(zhì)量第一的理念。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到代建單位的每一個(gè)工人，都必須要將質(zhì)量放在首位，在各個(gè)環(huán)節(jié)把好質(zhì)量關(guān)。另外就是要明確質(zhì)量責(zé)任制度，項(xiàng)目經(jīng)理是質(zhì)量控制的主要責(zé)任人，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任；其他項(xiàng)目管理人員不管是否直接參與項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理，其薪酬待遇都應(yīng)該與質(zhì)量掛鉤。[2]

3.成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包括直接成本和間接成本兩部分構(gòu)成，直接成本又包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和其他直接費(fèi)。這幾項(xiàng)成本受市場(chǎng)影響比較大，會(huì)隨著項(xiàng)目的進(jìn)展進(jìn)行變化，這些都要進(jìn)行事先的預(yù)計(jì)和考察。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身贏利也要讓代建單位不至于虧本經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)雙贏。對(duì)于間接成本的開支就是要做好責(zé)任成本管理，將間接成本的開支項(xiàng)分?jǐn)偟絺€(gè)人，進(jìn)行成本的事后分析，實(shí)行責(zé)任成本管理，嚴(yán)格間接成本管控。

4.安全控制

近年來，安全問題已經(jīng)越來越提到日程上來，2010年12月29日，位于余杭閑林鎮(zhèn)高教路北由杭州宏程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的溪上玫瑰園一期房地產(chǎn)工地，發(fā)生一起坍塌事故，造成3人死亡。后界定為安全事故，直接經(jīng)濟(jì)損失243萬元。給當(dāng)時(shí)杭州在建的所有項(xiàng)目敲響警鐘。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)要嚴(yán)格把控安全問題，就是要設(shè)置安全生產(chǎn)權(quán)責(zé)制，讓安全身入人心，追求施工生產(chǎn)安全零事故，對(duì)代建單位在安全方面做的好的方面進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和激勵(lì)。另外就是要設(shè)置安全生產(chǎn)專項(xiàng)儲(chǔ)備資金，?？顚Ｓ茫瑢?duì)于投入到安全的費(fèi)用扶持但不浪費(fèi)，鼓勵(lì)但不隨便亂花，做到款盡其用。

（三）進(jìn)度控制

在保證以上幾個(gè)方面控制的同時(shí)，必要的加快進(jìn)度是十分必要的。要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，在資金充足的情況下，讓不引起沖突的項(xiàng)目進(jìn)行同時(shí)施工，做好現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)度工作。另外還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，做好原材料的進(jìn)貨和設(shè)備的上場(chǎng)次序，做好對(duì)代建單位的備案工作，有目標(biāo)有計(jì)劃的指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。[3]

三、代建制管理模式展望

要更好的實(shí)施投資項(xiàng)目“代建制”的先進(jìn)管理模式，這個(gè)在我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)當(dāng)中只是一種新的嘗試。但是因?yàn)槠鋵I(yè)化的管理模式已經(jīng)越來越多的得到廣大投資方以及政府投資建設(shè)的親睞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為代建單位的管理者，雖然對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)缺乏專業(yè)性的指導(dǎo)意見，但是如果按照一定的方法對(duì)工程建設(shè)做好事先控制、事中協(xié)調(diào)，事后及時(shí)處理和總結(jié)，做好代建單位的劑，就一定能夠建設(shè)出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，贏利項(xiàng)目，得到人民贊許的口碑項(xiàng)目。但是在項(xiàng)目建設(shè)過程中，如何處理好項(xiàng)目管理公司與項(xiàng)目使用單位之間的關(guān)系，如何保證使用單位的意見得到最大的滿足等，也是我們應(yīng)該一直探討的過程。

[1]孫旺明、政府投資項(xiàng)目代建制的現(xiàn)狀及政策建議、中國財(cái)政、2010年第04期55-56

[2]趙磊、代建制發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題研究、現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)、2008年3月120-121

第7篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的大多為國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)，開始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。

其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場(chǎng)更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。

一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡(jiǎn)便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競(jìng)爭(zhēng)，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競(jìng)爭(zhēng)刺激，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來為3100萬個(gè)美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對(duì)國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)國情熟悉、與企業(yè)有長(zhǎng)期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場(chǎng)營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢(shì)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房?jī)?chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識(shí)。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級(jí)行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡(jiǎn)化手續(xù)必須及早研究解決。

3、加大對(duì)開發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。對(duì)我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績(jī)的提高。對(duì)其要積極營銷，搶占市場(chǎng)。

4、房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體復(fù)雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

[摘要]入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對(duì)國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。

2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡(jiǎn)化信貸手續(xù)，提高工作效率。

第8篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理要求實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營化管理

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作密不可分?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)資本管理要求高、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)蕊@著特點(diǎn)。而資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，資本運(yùn)營通過現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學(xué)分析預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，結(jié)合管理上的先進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步，對(duì)投資的可行性、風(fēng)險(xiǎn)狀況、環(huán)境情況、資金流動(dòng)狀況、債務(wù)結(jié)構(gòu)情況等建立起來協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運(yùn)運(yùn)營機(jī)制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)狀況、充分挖掘出資本的潛在價(jià)值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中引入資本運(yùn)營化管理，為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營和管理相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，才使資本運(yùn)作呈現(xiàn)出可喜的成績(jī)。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理模式有助于資本運(yùn)作。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作日趨多元化和復(fù)雜化，同時(shí)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，建立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理模式。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運(yùn)作可以有效調(diào)動(dòng)企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對(duì)資本實(shí)現(xiàn)高效率的運(yùn)作。而資本市場(chǎng)的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長(zhǎng)和擴(kuò)張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理在預(yù)測(cè)、分析決策、管理控制等方面通過利用先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財(cái)務(wù)決策最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營型管理的主要內(nèi)容

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理對(duì)資本運(yùn)作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過在前期的分析、決策、思考、驗(yàn)證等環(huán)節(jié)確定下來以后，就要開始資本運(yùn)作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的前提和必要條件。對(duì)于資金的籌措，在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一方面資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理重視對(duì)資金利用的科學(xué)性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)籌措資金的進(jìn)行充分評(píng)估。另一方面，還應(yīng)當(dāng)重視資本的結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，使資本運(yùn)營管理充分適應(yīng)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作對(duì)信息化依賴性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理通過利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的最佳化。資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理通過采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的全面化和科學(xué)化，通過對(duì)預(yù)算實(shí)行全面控制，全面收集項(xiàng)目信息，及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃和方案，實(shí)現(xiàn)投資管理的科學(xué)化。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作重視對(duì)無形資產(chǎn)的管理。無形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和利益所在。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理過分注重資本在財(cái)務(wù)管理中的流動(dòng)，忽視了無形資產(chǎn)的價(jià)值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價(jià)值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營模式比較常見。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。無形資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作，即資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]王莉.淺議我國企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式[J].中國城市經(jīng)濟(jì).2012（3）

[2]薛松.房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營新模式探討[J].江淮水利科技.2006（5）

[3]陳迎霞.集團(tuán)企業(yè)資本運(yùn)營財(cái)務(wù)理論初探[J].云南電業(yè).2001（12）

[4]孫杰，.現(xiàn)代資本運(yùn)作理論及其發(fā)展影響因素分析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（6）

第9篇：房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 制度

引 言

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財(cái)務(wù)管理的能力。企業(yè)財(cái)務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都跟財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項(xiàng)目決策的依據(jù)。較高的財(cái)務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營提供服務(wù)，但是目前財(cái)務(wù)管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

1.1財(cái)務(wù)管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)待財(cái)務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識(shí)比較淡化，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財(cái)務(wù)管理方面的員工時(shí)，都會(huì)著重考慮自己的親信和親朋好友，如財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等員工。一個(gè)由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作比較混亂。

1.2財(cái)務(wù)管理觀念及財(cái)務(wù)方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財(cái)務(wù)知識(shí)，財(cái)務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對(duì)收益過于高估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過于低估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不充分；缺乏資金時(shí)間價(jià)值的理念和動(dòng)態(tài)性的觀念；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)回收時(shí)間過長(zhǎng)和投資問題。

1.3財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面

財(cái)務(wù)管理為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃的實(shí)施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會(huì)下降，對(duì)于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對(duì)于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計(jì)劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會(huì)較多，但是這樣毫無計(jì)劃性和制度性，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大，控制難度就會(huì)加大。

1.4財(cái)務(wù)監(jiān)控力度不到位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財(cái)務(wù)報(bào)表流于年終查看，這僅僅是財(cái)務(wù)對(duì)于經(jīng)營工作的事后評(píng)估和業(yè)績(jī)考評(píng)，對(duì)于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗(yàn)的作用。一些財(cái)務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算失真，財(cái)務(wù)管理混亂。因此，只對(duì)財(cái)務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財(cái)務(wù)管理的效果。

1.5財(cái)務(wù)管理資料考慮不全面

決策階段是整個(gè)項(xiàng)目最重要的階段，對(duì)于項(xiàng)目的投資估算關(guān)系重大，運(yùn)行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財(cái)務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時(shí)把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個(gè)階段的財(cái)務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)管理的資料缺乏動(dòng)態(tài)性，也無相應(yīng)動(dòng)態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對(duì)資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對(duì)其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財(cái)務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊(duì)伍中也吸收了許多對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性

2.1財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財(cái)務(wù)管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財(cái)務(wù)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費(fèi)用高昂，房屋的工程費(fèi)用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運(yùn)作能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)預(yù)算確定的難度大。

2.3開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析要求高，責(zé)任重

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對(duì)房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財(cái)務(wù)管理信息能夠較及時(shí)可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.提高財(cái)務(wù)管理水平的策略

3.1規(guī)范會(huì)計(jì)工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平

財(cái)務(wù)管理必須以企業(yè)財(cái)會(huì)工作作為基礎(chǔ)，并對(duì)財(cái)會(huì)工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對(duì)企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財(cái)務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個(gè)管理流程的財(cái)務(wù)管理制度，與其相配套的績(jī)效激勵(lì)和約束制度，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮每個(gè)人的能動(dòng)性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財(cái)務(wù)理論與實(shí)際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財(cái)務(wù)分析的作用。與財(cái)務(wù)管理相配套的績(jī)效激勵(lì)制度的建立，有利于提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個(gè)人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長(zhǎng)期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財(cái)務(wù)管理的成果，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以及國外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財(cái)務(wù)管理水平。

3.2提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財(cái)務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財(cái)務(wù)隊(duì)伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)管理人員。再者，財(cái)務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財(cái)務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，由于財(cái)務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財(cái)務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實(shí)性，根據(jù)資金的實(shí)際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況，如果出現(xiàn)了，實(shí)際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的財(cái)務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，切勿主觀決策，對(duì)項(xiàng)目造成不可挽回的損失。對(duì)于其他財(cái)務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。

3.5保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競(jìng)爭(zhēng)力就是企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實(shí)到實(shí)處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)成為整個(gè)團(tuán)隊(duì)中的一員，在項(xiàng)目運(yùn)營初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極主動(dòng)性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的合力達(dá)到最好的效果。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)長(zhǎng)期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)的特殊性，并制定一套有效合理的財(cái)務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財(cái)務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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