商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
由拆散銷售到持有經(jīng)營
一直以來，一些開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，只重開發(fā)不重后期經(jīng)營管理。全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時(shí)候。
開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決定性因素。伴隨中國城市化和住宅商品化的進(jìn)程，由房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府主導(dǎo)開發(fā)的商業(yè)街、shopping Mall、社區(qū)底商由于以銷售為目的，普遍在規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至施工階段并沒有確定日后的經(jīng)營企業(yè)，這種地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營完全脫節(jié)的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發(fā)現(xiàn)，由出售向持有經(jīng)營的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項(xiàng)目先確定入住企業(yè)，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的定單生產(chǎn)模式就是這種趨勢的有益實(shí)踐。例如4月21日即將全線開業(yè)的福州寶龍城市廣場的銷售物業(yè)僅占物業(yè)總量的35％，其余將全部持有；而與寶龍廣場只有一街之隔的萬象城的商鋪也只是銷售一個(gè)樓層，其余的也是自主繹營。
產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項(xiàng)目的長久經(jīng)營不利，所以說未來業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的創(chuàng)新將是必然的，也是產(chǎn)業(yè)和市場發(fā)展的需要!
由形象為主到功能與形象并重
商業(yè)地產(chǎn)的建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)與住宅相比有更高的專業(yè)要求，而以往的許多商業(yè)項(xiàng)目仍然延續(xù)住宅銷售的思路，習(xí)慣以獨(dú)特的案名、外立面，以及務(wù)虛的理念作為項(xiàng)目開發(fā)的核心，這并非不重視經(jīng)濟(jì)運(yùn)營方面的理性數(shù)據(jù)，而是對商業(yè)地產(chǎn)理解深度不夠造成的。當(dāng)今天商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大、商家的需求更為專、多元的時(shí)候，前期產(chǎn)品規(guī)劃與功能設(shè)計(jì)的重要性就自然凸顯出來。
市場要求商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值必須回歸本質(zhì)，針對具體的需求與自身定位，在鋼材水泥構(gòu)筑的空間與結(jié)構(gòu)中尋求最根本的支持，才能贏得市場的認(rèn)可。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)的互補(bǔ)與協(xié)調(diào)，客流、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同店家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。
經(jīng)濟(jì)合理性是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力與核心價(jià)值所在，只有從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就注重功能合理與投資收益能力的整合，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形象達(dá)到更合理的平衡，才能推動項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)和社會價(jià)值。
由開發(fā)商包攬全程到產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工
眾所周知，中國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理水平與國際發(fā)達(dá)國家存在巨大的差距，這種差距的根本原因是產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成的合理性與專業(yè)化程度，并最終表現(xiàn)為商業(yè)項(xiàng)目市場競爭力的強(qiáng)弱
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，在國際發(fā)達(dá)國家已形成了相當(dāng)合理的產(chǎn)業(yè)體系：投資機(jī)構(gòu)、基金、銀行、保險(xiǎn)公司投資于持久性商業(yè)物業(yè)獲取收益；開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作；專業(yè)商業(yè)策劃公司、招商公司、商業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程的不同階段起著各自不可替代的作用。而國內(nèi)的開發(fā)商卻常常承擔(dān)一個(gè)全能的角色，這是客觀的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段造成的，但科學(xué)的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分上是大勢所趨。
另一方面，中國人世以后國際商業(yè)品牌與國際化資本運(yùn)作方式的的引進(jìn)，也要求我們盡快形成更加合理、專業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，其中除了國際知名商業(yè)企業(yè)對物業(yè)品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)要求以外，REITS的作用舉足輕重。REITS在于能給投資人帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收益，所以它要挑選的裝入資產(chǎn)：包的對象是具REITS有完整產(chǎn)權(quán)出租型的商用物業(yè)，雖然目前國內(nèi)還沒有一支REITS，但商業(yè)地產(chǎn)的零散產(chǎn)權(quán)與管理水平顯然難以達(dá)到REITS的要求。
已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)正在被越來越多地看好，認(rèn)識并開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的特殊性，快速地解決好目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，中國的商業(yè)地產(chǎn)將會有全新的模式和更加充裕的發(fā)展空間。
城市規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
十幾年前，深圳的商業(yè)中心只有兩個(gè)，一個(gè)是東門，另外一個(gè)是人民南。但是隨著華強(qiáng)北和南山的崛起，也把很多商業(yè)吸引到那邊去了。這樣他的消費(fèi)群體也跟二了，同樣現(xiàn)在對于城市化的加快，深圳商業(yè)中心也會往外移動，龍崗、寶安等區(qū)域也會形成很多商業(yè)中心。這樣給發(fā)展商提供了很大的機(jī)會。
福州市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已趨飽和，商業(yè)地產(chǎn)需要尋找新的出路。三環(huán)路的構(gòu)建是一大壯舉。三環(huán)路把整個(gè)倉山都圈了進(jìn)來，三環(huán)路能給倉山帶來的發(fā)展是可以預(yù)見的，政府加大力度建沒金山，西二環(huán)也將先于東三環(huán)和北三環(huán)建成，金山的住宅已比較成熟，政府也采取優(yōu)惠政策吸引投資，大批的企業(yè)進(jìn)駐金山，尤其是生產(chǎn)性企業(yè)，一些科研項(xiàng)目也在金山落戶，三環(huán)路也將為金山帶來大量的人流、物流。
未來的金山有著旺盛的消費(fèi)人氣，而金山區(qū)域重要的商業(yè)配套還未跟上，居住在這里的人還需坐車到市區(qū)的超市、商場購物。不久的將來超市、便利店、專業(yè)市場，還有ShoppingMall都有可能進(jìn)駐金山，因此金山的商業(yè)地產(chǎn)有很大的升值空間：
東三環(huán)邊上鼓山一帶也是商業(yè)地產(chǎn)較為薄弱的環(huán)節(jié)，目前這一帶零散地坐落著一些工廠，一兩家超市，有些人氣寥落的感覺，三環(huán)路將為鼓山的旅游經(jīng)濟(jì)帶來一個(gè)大的飛躍，也將促進(jìn)鼓山新區(qū)的發(fā)展，未來的鼓山旅游區(qū)會匯聚八方人氣，福州的金山、南臺島、新店一帶都可以通過三環(huán)路方便地到達(dá)鼓山，這里正需要一個(gè)完整的商業(yè)配套來適應(yīng)發(fā)展的需要，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景廣闊。
Shopping Mall前景美好
Shopping Mall的誕生，使購物中心從單體邁向集約化，使商業(yè)步行街由室外變?yōu)槭覂?nèi)。實(shí)現(xiàn)購物中心向現(xiàn)代ShoppingMall的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)規(guī)?；图s化的表現(xiàn)，也是市場發(fā)展的整體趨勢。
與傳統(tǒng)商場主要特征迥異，現(xiàn)代ShoppingMall顛覆了傳統(tǒng)的商場慨念：無論它位于都心鬧市或安營于市郊的交通樞紐地帶，憑借商業(yè)規(guī)?；图s化的影響，帶來的結(jié)果均是地段的升值和新區(qū)域商業(yè)中心的誕生。如福州在建的冠亞廣場、群升國際，東莞萬江的華南mall，廣州天河城與正佳廣場、北京中關(guān)村金源mall等的建設(shè)均是如此。
第2篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
關(guān)鍵詞：物流產(chǎn)業(yè)；上海與長三角地區(qū)；合作博弈模型；廣義物流聯(lián)盟
中圖分類號：F259.22文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006－1894(2007)05－0035－05
目前物流產(chǎn)業(yè)已被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度已成為城市和國家衡量現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一。日本、中國臺灣、中國香港、新加坡、韓國等都制定了新的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及措施，上海也把物流產(chǎn)業(yè)作為培育發(fā)展的四大產(chǎn)業(yè)之一，將構(gòu)建“兩大類型、五大園區(qū)”的物流發(fā)展格局，即建設(shè)西北、西南兩大內(nèi)陸口岸型綜合物流園區(qū)和浦東空港、外高橋、海港新城三大沿海?？诎缎途C合物流園區(qū)；形成布局合理、層次多元、功能配套、有機(jī)鏈接的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。長三角地區(qū)(長三角地區(qū)的GDP占全國24％、投資拉動型經(jīng)濟(jì)、固定資產(chǎn)占35％，實(shí)際利用外資數(shù)量占全國的40％)的城市群落形成了全國最大的綜合地區(qū)，對上海形成國際航運(yùn)中心和物流的樞紐在地利上具有非常大的支撐。但這幾年各地持續(xù)“物流熱”，出現(xiàn)了一批物流園區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃布點(diǎn)比較盲目、缺乏理性，“物流中心”爭奪戰(zhàn)日趨自然化；同樣，隨著港口下放和港口體制改革，地方政府紛紛提出“以港興市”戰(zhàn)略，極大促進(jìn)了各地港口的開發(fā)建設(shè)，但同時(shí)也出現(xiàn)港口之間發(fā)展相對封閉、各自為政、缺乏有效合作、低價(jià)無序競爭等問題，最終割裂了整個(gè)區(qū)域內(nèi)物流的系統(tǒng)發(fā)展，扭曲了物流流向，不利于區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此研究上海與長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。
一、上海物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡況及存在問題
1 上海物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡況上海地處我國大陸海岸線中部、長江人?？?，其地理位置的優(yōu)越性表現(xiàn)在兩方面：一是直接腹地(江浙滬)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。二是通過長江水系便利的航運(yùn)條件，拓展了廣大的間接腹地，包括四川、湖北、湖南、江西、安徽等省及重慶直轄市。由于長江沿岸港航和陸路交通設(shè)施的不斷完善，在這些地區(qū)生成的進(jìn)出口貨物大多會經(jīng)上海港中轉(zhuǎn)。2004年上海港完成貨物吞吐量繼續(xù)居全球第3位(近幾年上海港集裝箱吞吐量增長迅速，2001-2004年平均達(dá)到27.19％，2004年達(dá)到1455萬TEU，同比增長28.98％，凈增327萬TEU)；浦東和虹橋兩個(gè)機(jī)場，完成吞吐量225萬噸；高速公路網(wǎng)絡(luò)通車?yán)锍踢_(dá)到485公里。近年來上海用于信息化建設(shè)的投資占固定資產(chǎn)的10％以上，信息化水平的加速提高了上海的通關(guān)效率，目前上海已經(jīng)成為國內(nèi)通關(guān)速度最快的口岸之一。2006年4月15日，全國第一家區(qū)港聯(lián)動園區(qū)在上海外高橋投入運(yùn)行，這項(xiàng)試點(diǎn)對提高我國改革開放水平，提升現(xiàn)代物流的國際競爭力具有重大意義。
2 存在的問題上海與長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)存在著諸如：政策法規(guī)不完善、缺少具有指導(dǎo)意義的現(xiàn)代物流國家標(biāo)準(zhǔn)體系、國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)難以同國際標(biāo)準(zhǔn)接軌、物流市場體系不規(guī)范、信息化程度低、物流人才缺乏等我國物流產(chǎn)業(yè)諸多共性問題之外，歸納而言有如下2個(gè)突出問題：
(1)行業(yè)管理不規(guī)范，政府管理職能整合不夠，區(qū)域間競爭多于合作，產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃不力。由于物流的多項(xiàng)作業(yè)分屬于交通、工商、稅收、信息等不同部門管理，而現(xiàn)代物流企業(yè)的發(fā)展在我國剛剛起步，過去由有關(guān)部門制定的眾多的法規(guī)很難適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要。各地方政府、各相關(guān)部委的物流發(fā)展規(guī)劃彼此難以銜接，更談不上整合和統(tǒng)籌規(guī)劃。上海雖然在海關(guān)通關(guān)方面實(shí)現(xiàn)了“提前報(bào)關(guān)、實(shí)貨通行”模式，但是在公路、鐵路、航空(海)貨物運(yùn)輸、包裝、倉儲業(yè)方面的管理辦法以及涉及物流企業(yè)的工商、稅務(wù)、海關(guān)、檢驗(yàn)、企業(yè)登記規(guī)則及單證的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定方面難以適應(yīng)新形勢下現(xiàn)代物流發(fā)展的需要?，F(xiàn)代物流業(yè)作為一個(gè)新興的、知識密集的行業(yè)，政府如何在政策上予以扶持，確立統(tǒng)一的政府主管部門、理順管理體制，目前還缺乏明確的規(guī)定。
隨著這幾年各地持續(xù)“物流熱”及多個(gè)地方政府的“以港興市”戰(zhàn)略、各地物流企業(yè)低價(jià)無序競爭等問題清晰地揭示了我國物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不力的現(xiàn)狀。單就長三角地區(qū)港口網(wǎng)絡(luò)建設(shè)而言，上海港與寧波港在直接腹地與鄰近交叉腹地的貨源爭奪格局已經(jīng)形成。雖然上海在許多方面走在全國前列，而地方政府不可能也沒有能力解決全局問題，但面對區(qū)域間競爭多于合作、產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃不力的現(xiàn)狀，作為長三角地區(qū)乃至全國經(jīng)濟(jì)的龍頭，基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)視野的規(guī)劃和協(xié)調(diào)顯然是有待強(qiáng)化的。
(2)物流企業(yè)規(guī)模較小，服務(wù)水平較低，物流成本較高。中國目前注冊物流企業(yè)中最大企業(yè)的市場份額為1.4％，只有中遠(yuǎn)物流和中外運(yùn)等少數(shù)大型國有物流企業(yè)具有全國性的網(wǎng)絡(luò)體系，而更多的是區(qū)域性的中小物流企業(yè)。中小物流企業(yè)通常只能從事運(yùn)輸或倉儲等少數(shù)種類的物流服務(wù)，幾乎沒有先進(jìn)的信息系統(tǒng)和實(shí)時(shí)監(jiān)控能力。過于分散的市場結(jié)構(gòu)無法發(fā)揮物流企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)作用，許多想采用物流外包的企業(yè)，特別是世界500強(qiáng)企業(yè)，無法在中國獲得高效的第三方物流服務(wù)。由于存在地方保護(hù)和國企不同行政隸屬，物流市場處于條塊分割而不是全國統(tǒng)一狀態(tài)，低效率、中小型物流運(yùn)輸企業(yè)顯然是缺乏競爭力的。
雖然上海目前正在建設(shè)“三港、三網(wǎng)”、發(fā)展電子商務(wù)方面取得了很大進(jìn)步，但是物流業(yè)的信息化建設(shè)和經(jīng)營效率一直沒有較大改進(jìn)，網(wǎng)上交易、通關(guān)、、保險(xiǎn)、銀行支付、信息反饋等都沒有廣泛應(yīng)用，商流、物流、信息流不能實(shí)現(xiàn)及時(shí)傳達(dá)，現(xiàn)代物流系統(tǒng)要求的服務(wù)、快速及時(shí)、節(jié)約、規(guī)?；齑嬲{(diào)節(jié)五大目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，因而極大地影響了企業(yè)運(yùn)作效率和行業(yè)競爭力的提高。綜觀整個(gè)長三角地區(qū)物流企業(yè)普遍規(guī)模較小、服務(wù)水平較低、低價(jià)無序競爭狀況比較嚴(yán)重。
二、物流產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展模式
1 并購物流企業(yè)通過并購實(shí)現(xiàn)雙贏，雙方共享物流配送網(wǎng)絡(luò)和客戶群，由此可以擴(kuò)大市場份額，減少進(jìn)入壁壘，還能提高物流配送網(wǎng)絡(luò)利用效率、降低成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。2003年德國DHL以10，5億美元收購美國Airbome公司；當(dāng)年12月Fedex(美國聯(lián)邦快遞)出資24億美元，以現(xiàn)金形式收購Kinko's公司；2004年6月荷蘭TNT集團(tuán)以3.08億美元并購瑞典Wilson物流集團(tuán)；2004年美國UPS集團(tuán)以1.5億美元現(xiàn)金和1.1億長期債券收購Menlo Worldwide；當(dāng)年9月英國物流巨頭Exel PLG斥資5.49億美元收購Tibbett&Britten，收入合并之后的公司全球業(yè)務(wù)總收入達(dá)到120億美元，凈收入達(dá)
到25.1億美元。合并后的企業(yè)超過UPS而位居2004 TranSport Topics Logistics50的首位。世界物流巨頭已經(jīng)用實(shí)際行動充分詮釋了其發(fā)展模式。
2 聯(lián)盟聯(lián)盟的概念最早是由美國DEC公司總裁霍普蘭德和管理學(xué)家羅杰，奈格爾提出的，并引起了管理學(xué)界和企業(yè)界的廣泛關(guān)注。Africa Arino et.al(2001)定義“聯(lián)盟是基于兩個(gè)或者更多的商業(yè)組織之間簽訂的正式協(xié)議，通過共享資源(包括智力資本、人員、資金、組織能力以及有形資產(chǎn))來擴(kuò)大市場，降低不確定性，從而達(dá)到一系列的單方和共同的利益”。聯(lián)盟的優(yōu)越性主要體現(xiàn)在減少公司交易費(fèi)用方面，它比市場、層級組織結(jié)構(gòu)都更有效。公司利用聯(lián)盟來優(yōu)化資源配置，使資源的價(jià)值達(dá)到最大化。
近年來，企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟在世界范圍內(nèi)得到了迅速發(fā)展，各種形式的戰(zhàn)略聯(lián)盟幾乎遍布所有不同類型的產(chǎn)業(yè)，物流產(chǎn)業(yè)也是如此。例如Exel和BDP International兩家物流企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，為化學(xué)產(chǎn)業(yè)提供更廣泛的一體化物流服務(wù)。著名物流企業(yè)Ryder建立了包括IBM、i2 technologies和咨詢公司Andersen等廣泛的聯(lián)盟。Lieb通過對美國主要物流企業(yè)的CEO的問卷調(diào)查研究表明：22家中有18家已經(jīng)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，許多具有多個(gè)聯(lián)盟伙伴，物流企業(yè)之間以及與倉儲、轉(zhuǎn)運(yùn)、貨運(yùn)公司和航空運(yùn)輸?shù)绕髽I(yè)的聯(lián)盟最為普遍。在國內(nèi)，寶鋼、海爾、長虹、中核集團(tuán)、TCL等、不約而同與中遠(yuǎn)物流結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
(1)廣義物流聯(lián)盟概念。物流聯(lián)盟是物流企業(yè)及相關(guān)上下游企業(yè)為適應(yīng)市場競爭、提高核心競爭力，實(shí)現(xiàn)資源共享，加強(qiáng)有效合作、擴(kuò)展物流網(wǎng)絡(luò)、降低整體運(yùn)輸費(fèi)用、擴(kuò)大市場份額，為客戶提供包括“一站式”服務(wù)在內(nèi)的更積極高效服務(wù)而建立的契約形式(非資產(chǎn)形式)的合作形式。廣義物流聯(lián)盟概念與狹義的物流聯(lián)盟概念區(qū)別在于：狹義的物流聯(lián)盟一般指物流企業(yè)間的聯(lián)盟，而廣義物流聯(lián)盟則包括與物流企業(yè)及與相關(guān)上下游企業(yè)的聯(lián)盟?，F(xiàn)實(shí)中，由于同業(yè)競爭，狹義的物流聯(lián)盟形式具有短暫性和不穩(wěn)定等特性。
(2)物流聯(lián)盟的合作博弈模型。由合作博弈理論可以建立物流聯(lián)盟的合作博弈模型：在n人合作博弈中，由于允許參與人相互交流信息，也可以訂立各種形式的契約，保證博弈后合理地分配所得的利益。所以參與人之間可以尋求各自的合作伙伴，作為一個(gè)整體共同參與博弈，以期獲得更高的總利潤或共同完成某項(xiàng)任務(wù)。因此，參與人之間可以形成不同形式的聯(lián)盟。一旦某個(gè)聯(lián)盟形成之后，其成員都齊心協(xié)力，以保證該聯(lián)盟獲得最大的利益。一旦博弈完畢，可以根據(jù)某種事先商定好的契約，把得到的利益再重新分配。
定義有n個(gè)物流企業(yè)及相關(guān)上下游企業(yè)參與市場博弈，參與企業(yè)集用N={1，2……，n}表示，N的任意子集S稱為一個(gè)聯(lián)盟。一旦聯(lián)盟s形成，組成聯(lián)Ns的參與人不再關(guān)心自己的特殊利益，而為整個(gè)聯(lián)盟的最大利益而努力。
三、上海與長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式選擇與建議
1 發(fā)展模式選擇目前國內(nèi)物流企業(yè)普遍采用內(nèi)部擴(kuò)張式發(fā)展模式，顯然這是不能適應(yīng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的，而大規(guī)模購并又是目前我國大多數(shù)物流企業(yè)力不從心的。理論界探討比較多的狹義的物流聯(lián)盟，由于存在同業(yè)競爭，現(xiàn)實(shí)可操作性不強(qiáng)。因此基于合作博弈的廣義物流聯(lián)盟是上海與長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式必然選擇。
2 對策建議
(1)政府層面。上海當(dāng)以長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)整體視野規(guī)劃布局、引領(lǐng)區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本著“合則多贏”思想，以基于合作博弈的廣義物流聯(lián)盟模式統(tǒng)一規(guī)劃上海與長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動長三角物流企業(yè)的合理布局、物流環(huán)節(jié)的合理銜接，形成多式聯(lián)運(yùn)有機(jī)結(jié)合、信息處理通暢、現(xiàn)代物流園區(qū)功能相互的大物流圈聯(lián)動發(fā)展體系，并取得長三角地區(qū)各地方政府的一致共識、支持和配合。
合理的港口布局應(yīng)該由中心港、區(qū)域性樞紐港：區(qū)域性喂給港相結(jié)合的港口網(wǎng)絡(luò)，所以在上海與長三角地區(qū)區(qū)域港口發(fā)展規(guī)劃中，就長三角地區(qū)港口建設(shè)各地方政府必須盡早達(dá)成共識。而與現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的交通運(yùn)輸、貿(mào)易、海關(guān)、工商、稅務(wù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等政府職能部門和行業(yè)處理部門配套政策法規(guī)體系、物流業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化體系的統(tǒng)一，這些顯然必須由政府層面統(tǒng)一部署。上海作為長三角地區(qū)的龍頭，基于長遠(yuǎn)共同發(fā)展考慮，以長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)整體視野規(guī)劃布局、引領(lǐng)區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主動承擔(dān)協(xié)調(diào)各地方政府的職責(zé)是義不容辭，也是當(dāng)仁不讓的。
(2)企業(yè)層面。鼓勵優(yōu)勢物流企業(yè)形成跨地域廣義物流聯(lián)盟。企業(yè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體。鼓勵優(yōu)勢物流企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)通內(nèi)外的大貿(mào)易、大流通，構(gòu)建開放性、互聯(lián)互通的社會化物流配送網(wǎng)絡(luò)，盡快建立以第三方物流企業(yè)(TPL)為主導(dǎo)的社會化、專業(yè)化的物流服務(wù)體系，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈上的批發(fā)商、制造商以及供應(yīng)商的跨行業(yè)聯(lián)盟及與運(yùn)輸、倉儲企業(yè)間的跨地域聯(lián)盟。利用市場經(jīng)濟(jì)手段打破地方保護(hù)主義和條塊分割，是物流企業(yè)迅速發(fā)展壯大積極有效的手段。所謂“政府搭臺、企業(yè)唱戲”。由于相同區(qū)域物流企業(yè)可能存在的同業(yè)競爭，跨地域和上下游企業(yè)跨行業(yè)的廣義物流聯(lián)盟更具有現(xiàn)實(shí)意義，在此基礎(chǔ)上后續(xù)的并購及業(yè)內(nèi)整合也將是之后物流企業(yè)加速發(fā)展的必然選擇。
(3)中間層面。行業(yè)協(xié)會、企業(yè)聯(lián)合會承上啟下、協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)、建設(shè)優(yōu)良軟環(huán)境?！八街?，可以攻玉”，世界發(fā)達(dá)國家物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)是值得我們學(xué)習(xí)和研究的。比如，美國國家標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(ANSI)和日本物流管理協(xié)會分別在各自國家的運(yùn)輸、供應(yīng)鏈、配送、倉儲、EDI和進(jìn)出口等方面的標(biāo)準(zhǔn)化工作起到重要的作用。所謂“得標(biāo)準(zhǔn)者得天下”，上海與長三角地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會和企業(yè)聯(lián)合會的作用，尤其在政府和企業(yè)間信息的承上啟下、企業(yè)間的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)、行業(yè)內(nèi)培訓(xùn)、物流技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)及建設(shè)優(yōu)良軟環(huán)境方面都大有可為。
第3篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 運(yùn)行 模式 商業(yè)
一、定義和主要類型
地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點(diǎn)、酒店等。
二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)行模式
（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。
1、只租不售的好處主要在兩個(gè)方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時(shí)，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時(shí)，可通過將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價(jià)值。
2、只租不售的弊端在于：一對商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無法達(dá)到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險(xiǎn)及投資回收期較長的特點(diǎn)；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商失敗、無法出租；三商場地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理、物業(yè)管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個(gè)挑戰(zhàn)，如經(jīng)營管理不到位，對后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護(hù)、租金等方面都將帶來負(fù)面影響。
3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)：一整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對項(xiàng)目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團(tuán)隊(duì)，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財(cái)務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。
4、案例：北京萬通集團(tuán)持有的萬通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。
1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點(diǎn)，使得有能力全額購買整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點(diǎn)在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價(jià)格出售。因此，計(jì)劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計(jì)劃投資時(shí)就因先做好出售策劃工作。
（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進(jìn)行銷售。
1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進(jìn)招租。
2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；二無法統(tǒng)籌考慮整個(gè)項(xiàng)目的租金，可能會出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無法統(tǒng)籌考慮、策劃整個(gè)項(xiàng)目交付使用后的定位、經(jīng)營、管理等工作，需與其他購買協(xié)商。
3、租售結(jié)合方式的難點(diǎn)在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購買者的關(guān)系等。
4、案例：最典型的就是萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的大連萬達(dá)城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進(jìn)而也為萬達(dá)集團(tuán)和其他商家?guī)礤X流，且萬達(dá)廣場一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>
三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題
1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率降低。據(jù)悉目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。
2、投資者普遍存在專業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部管理機(jī)制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬達(dá)集團(tuán)，其在萬達(dá)廣場使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區(qū)投資的萬達(dá)廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。
3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟(jì)較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。
4、投資資金來源單一。目前，投資商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度、發(fā)展水平。
第4篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
今年出臺的“新國八條”以及信貸收縮等措施再次強(qiáng)力打壓了樓市的反彈機(jī)會，住宅市場進(jìn)一步承壓。而不在限購范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)過去年的預(yù)熱之后，已經(jīng)成為投資者們無法忽視的價(jià)值寶地。
住宅投資價(jià)值縮水
4月17日，自去年出臺“國十條”已滿一年，持續(xù)不斷的樓市調(diào)控政策也取得了成效。日前，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國一、二手房價(jià)格均呈現(xiàn)下降勢頭。雖然滬深廣等一線城市的房價(jià)并沒有出現(xiàn)大幅下降，但漲幅的回落依舊能夠顯示出房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對房價(jià)產(chǎn)生了明顯的影響。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國家樓市調(diào)控措施不斷發(fā)力下，居高不下的房價(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，同時(shí)也從側(cè)面反映出住宅市場的投資屬性已經(jīng)開始削弱，預(yù)期回報(bào)值在不斷降低。市場的觀望情緒不斷加重，也導(dǎo)致了住宅市場的投資價(jià)值已不如調(diào)控前那般明顯。
另外，由于房地產(chǎn)市場受政策壓制明顯，住宅投資開始縮水，為了保住住宅市場的利益，一些開發(fā)商選擇了捂盤惜售，放緩了推盤的節(jié)奏。此外，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購，投資回報(bào)高于住宅，不少開發(fā)商從住宅市場轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
由于商業(yè)地產(chǎn)不在限購范圍之內(nèi)，迎合了投資者的主流心態(tài)，前來咨詢soHo、商鋪和寫字樓的客戶絡(luò)繹不絕。
福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新表示，
“從政策的走向上看，政府是不會放任住宅價(jià)格繼續(xù)走高，而商業(yè)地產(chǎn)則沒有這些顧慮。從整個(gè)中國房地產(chǎn)的發(fā)展大勢來看，收緊、打壓住宅市場將會導(dǎo)致住宅價(jià)格‘穩(wěn)中有降’，這也必定會帶來商業(yè)地產(chǎn)新的一次革命?！?/p>
君臨?盛世茶亭銷售經(jīng)理裘滿也認(rèn)為，在調(diào)控下，住宅市場受到打壓，商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響，投資者正在從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開始注重投資店鋪、soHo等項(xiàng)目。
諾亞財(cái)富管理中心的研究報(bào)告也指出，雖然商業(yè)地產(chǎn)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格波動小于住宅地產(chǎn)，而且目前市場普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，因此，投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不會太大。從長期看，隨著市場的變化，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的推出以及社?；疬M(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)入條件成熟，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將越來越多地向租金價(jià)格靠攏。
此外，羅新還認(rèn)為，住宅市場將迎來一波降價(jià)潮?！邦A(yù)計(jì)在近年年底，房價(jià)或?qū)⑾碌?0％左右，因此，投資者應(yīng)掌握節(jié)奏，果斷出手，逢低買進(jìn)?！彼瑫r(shí)指出，住宅地產(chǎn)在未來仍是主體，未來10年后住宅價(jià)格達(dá)到5萬元／平方米都不算高。
開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
記者在住交會上明顯感受到了開發(fā)商對與商業(yè)地產(chǎn)寄予的厚望和宣傳熱度，在本次住交會上，超過8成的房企力推涉及商業(yè)地產(chǎn)的樓盤。一些大品牌開發(fā)商也明確表示將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。據(jù)悉，一直主營住宅項(xiàng)目的福晟集團(tuán)就宣布將于5月份推出位于閩江北岸中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
第5篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；行業(yè)屬性；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；風(fēng)險(xiǎn)；對策
中圖分類號：F12 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）22-0010-03
自2003年開始，作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獨(dú)立于住宅地產(chǎn)的新興門類，商業(yè)地產(chǎn)在中國發(fā)展起來；特別是經(jīng)歷了2008年住宅行業(yè)的報(bào)復(fù)性房價(jià)迅速上漲以及2010年開始的兩輪史無前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港和資金轉(zhuǎn)移出口，因其長期的投資回報(bào)價(jià)值、維持房企穩(wěn)健發(fā)展價(jià)值以及對城市建設(shè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動價(jià)值，日益受到房地產(chǎn)企業(yè)、政府和投資市場的青睞，迎來了發(fā)展的高峰。本文擬通過對商業(yè)地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動作用以及爆發(fā)式發(fā)展過程中可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述，以提示商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和政府客觀認(rèn)識巨大商業(yè)機(jī)遇中蘊(yùn)涵的收益點(diǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害，避免商業(yè)地產(chǎn)過度泡沫化發(fā)展。
一、商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式
商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式，從地產(chǎn)概念來看，商業(yè)地產(chǎn)泛指全部或部分自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以收取租金、獲得長期投資回報(bào)為目的的地產(chǎn)形態(tài)；從產(chǎn)業(yè)模式來看，是商業(yè)、地產(chǎn)、金融和電子商務(wù)等至少四個(gè)產(chǎn)業(yè)的融合體；商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品是購物中心（酒店、自持寫字樓等由于客群相對狹窄，一般屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的配套業(yè)態(tài)），而依托商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)平臺載體，文化、旅游等產(chǎn)業(yè)也有空間進(jìn)行整合，延展出綜合產(chǎn)業(yè)鏈條。
行業(yè)屬性是形成商業(yè)模式的基礎(chǔ)，而按照行業(yè)的發(fā)育程度，商業(yè)地產(chǎn)諸多屬性中，首要屬性是會轉(zhuǎn)移的。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育與擴(kuò)張階段，商業(yè)地產(chǎn)大量開發(fā)、項(xiàng)目存量迅速擴(kuò)大，商業(yè)和地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的首要屬性；在商業(yè)地產(chǎn)的成熟階段，大量項(xiàng)目建成與運(yùn)營、不再追求存量擴(kuò)張，并且金融市場發(fā)育成熟，在此階段，金融是商業(yè)地產(chǎn)首要屬性。
1.商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性：現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的基本屬性。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性既廣為人知，又存在種種誤解，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對這兩種屬性的重視與投入程度也往往有所偏重。
現(xiàn)階段，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍然以挖掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)屬性為主，以“商業(yè)地產(chǎn)”為噱頭，通過促進(jìn)住宅、商鋪的銷售來實(shí)現(xiàn)快速資金回報(bào)，而同時(shí)通過長期持有商業(yè)項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定租金與資金回報(bào)的目標(biāo)被弱化，這也是當(dāng)下大量住宅開發(fā)企業(yè)扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)目的。
商業(yè)屬性是指通過組合不同商業(yè)功能與商業(yè)業(yè)態(tài)，通過持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和調(diào)整提升，以獲得長期與穩(wěn)步增長的租金回報(bào)。從國外商業(yè)地產(chǎn)成熟市場的經(jīng)驗(yàn)來看，主流的商業(yè)地產(chǎn)商都是長期持有商業(yè)項(xiàng)目、通過物業(yè)的買賣來優(yōu)化項(xiàng)目組合，獲得長期租金匯報(bào)的公司。
2.金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值挖掘高級階段的首要屬性。金融屬性是指商業(yè)地產(chǎn)包含的與“融資、投資及資本運(yùn)營”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)要素。與商業(yè)地產(chǎn)金融屬性相關(guān)的產(chǎn)品包括：“經(jīng)營收益權(quán)”的讓渡（而不讓渡商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)）、“融物”（包括聯(lián)營、商品寄賣等）與“賬期融資”（以沉淀的貨款實(shí)現(xiàn)融資功能）、購物卡或購物券以及資產(chǎn)證券化（如房地產(chǎn)信托REITs）等。
商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與金融市場的發(fā)育程度以及宏觀政策尺度息息相關(guān)，對商業(yè)地產(chǎn)金融功能的開發(fā)是對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的“再挖掘”。從市場實(shí)踐來看，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍以“地產(chǎn)和商業(yè)”屬性開發(fā)為主，以萬達(dá)、龍湖等為代表的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始在“經(jīng)營收益權(quán)”的讓渡方面開發(fā)金融屬性，而以西蒙、西田、凱德等為代表的國外企業(yè)在資產(chǎn)證券化方面與發(fā)達(dá)的金融市場相結(jié)合，已經(jīng)發(fā)展出成熟的產(chǎn)業(yè)模式。
3.電子商務(wù)屬性：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“加分”動作。電子商務(wù)屬性是商業(yè)地產(chǎn)的新興屬性，是伴隨著電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和零售行業(yè)的激烈競爭而發(fā)展起來的。與其他三個(gè)屬性均有國外成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與路徑不同，商業(yè)地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展在國內(nèi)外都尚處于起步階段。
在電子商務(wù)發(fā)展的初期，市場對商業(yè)地產(chǎn)的未來大多持悲觀態(tài)度，認(rèn)為電子商務(wù)快捷、高效的反應(yīng)速度以及價(jià)格優(yōu)勢在贏得以年輕客群為主體的消費(fèi)者的同時(shí)，將成為實(shí)體零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的“品類殺手”，迅速替代成為主流的消費(fèi)渠道。但隨著電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)頹勢，反而以“集合功能”、“體驗(yàn)休閑”等優(yōu)勢贏得了廣大消費(fèi)者的青睞，迅速發(fā)展起來。從發(fā)展趨勢來看，電子商務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)開始相互融合，電子商務(wù)企業(yè)選擇開設(shè)實(shí)體店，貼近線下消費(fèi)客群；而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇開展線上業(yè)務(wù)。從實(shí)踐來看，商業(yè)地產(chǎn)的電子商務(wù)屬性有利于貼近年輕消費(fèi)客群和商圈意外的客群，能有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)市場的融合，這一“選做動作”越來越成為“加分動作”，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代成為商業(yè)地產(chǎn)的重要屬性。
二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力量
1.中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段匹配了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。從經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)和人口等宏觀指標(biāo)分析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明，中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%～70%，將是大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，目前中國剛好跨入50%關(guān)口；在居住需求得到基本滿足、國家采取各種措施調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況下，存量資金巨大的房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)自然與必然的選擇?？傮w來看，中國城市化的水平恰好能使商業(yè)地產(chǎn)踏上高速發(fā)展期。
第6篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金需求；融資途徑
一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和投資三方面的屬性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等都被納入到商業(yè)地產(chǎn)的范疇。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)物業(yè)，包括各種零售、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途的地產(chǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先興起于北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，并迅速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產(chǎn)投資比重的29.8％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。
二、商業(yè)地產(chǎn)的資金需求特點(diǎn)
（1）資金需求量大，融資周期長。房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求量大，且投資周期長，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求量尤其突出。商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平要求高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修和陳設(shè)奢華，這些都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于普通住宅項(xiàng)目或廠房項(xiàng)目。（2）投資風(fēng)險(xiǎn)大，融資成本高。住宅地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價(jià)值補(bǔ)償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期長，延續(xù)到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實(shí)現(xiàn)較高收益，一般要求非常高的投資回報(bào)率，對開發(fā)商而言融資成本非常大。
三、中國商業(yè)地產(chǎn)主要的融資途徑及存在的問題
（1）銀行貸款。中國房地產(chǎn)開發(fā)一直以來對銀行貸款依賴程度比較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外，這與我國的金融市場的發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優(yōu)勢有關(guān)。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行股權(quán)融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權(quán)融資會稀釋原有股東對公司的控制權(quán)，且融資成本較高。（3）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營的企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小、融資期限短。（4）房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是指通過發(fā)行基金份額，將不確定多數(shù)投資者的小額資金匯集成大規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資機(jī)構(gòu)管理，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目。因受到國內(nèi)政策以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)要求較苛刻，而且當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展僅處于起步階段，尚且缺乏相關(guān)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及法律制度的支持。
四、中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑建議
（1）合作開發(fā)融資。開發(fā)商尋找一家或幾家有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移融資負(fù)擔(dān)比較好的方法。這種方法對于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)大有益處。（2）商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)利用其商業(yè)信用，在銷售商品、提供服務(wù)的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付票據(jù)等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團(tuán)貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，通過銀團(tuán)貸款方式可分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)籌集資金方便快捷。（4）商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體做法是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場機(jī)制尚未規(guī)范和成熟，而房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用。
參考文獻(xiàn)
第7篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；數(shù)字化；創(chuàng)新轉(zhuǎn)型
引言
新常態(tài)下國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。2016年城鎮(zhèn)居民全國社會消費(fèi)品零售總額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均穩(wěn)定增長，但商業(yè)營業(yè)用房投資增速出現(xiàn)較大回落。自2010年政策導(dǎo)向使商業(yè)地產(chǎn)借勢蓬勃發(fā)展起來，如今電子商務(wù)對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊與商業(yè)地產(chǎn)粗放式擴(kuò)張的后遺癥日益凸顯，眾多商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者陷入開發(fā)經(jīng)營困局，試圖謀求轉(zhuǎn)型與發(fā)展?！端茉煜M(fèi)行業(yè)———零售的未來》報(bào)告中描摹了2027年商業(yè)街的變革，“實(shí)體店將成為與產(chǎn)品互動、向?qū)＜易稍兊牡胤?，擺貨、收銀將全面自動化。店內(nèi)購物將是一次豐富的、吸引人的專門體驗(yàn)?！睘榱酥厮芰闶蹣I(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，重整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方向，本文立足中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析，直面電子商務(wù)的沖擊，試圖探尋商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路。
一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）商業(yè)地產(chǎn)盲目擴(kuò)張，供需不平衡
開發(fā)規(guī)模上，2001—2016年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資一直保持較高增速。自2010年政府調(diào)控，作為政策洼地的商業(yè)地產(chǎn)市場借勢持續(xù)快速發(fā)展[1]。區(qū)域分布上，東部的商業(yè)營業(yè)用房竣工面積歷年來保持優(yōu)勢，但呈現(xiàn)逐年波動下降的趨勢?？梢?，部分地區(qū)和城市由于定位失準(zhǔn)、規(guī)劃不足及市場有限等原因?qū)е律虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后招商困難和運(yùn)營不善，存在嚴(yán)重的供需不平衡[2]，一定程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積。
（二）傳統(tǒng)零售業(yè)遇發(fā)展瓶頸，轉(zhuǎn)型在即
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起，社會消費(fèi)品零售總額增速放緩，連續(xù)五年下滑；此外，2010年起商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈持續(xù)增長，一定程度上導(dǎo)致零售市場的增長乏力。究其原因，趙榮哲指出，一是電子商務(wù)的高速成長對傳統(tǒng)零售模式造成了巨大沖擊，二是房租、人工等成本上升幅度超過了其銷售增幅[1]。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，傳統(tǒng)零售業(yè)增長乏力除了外部環(huán)境的制約，本質(zhì)上還是內(nèi)部系統(tǒng)無法適應(yīng)外部環(huán)境的需要，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)型升級在即。
二、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營之困
“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者要增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性，謀求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型。而企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)不是一個(gè)簡單的系統(tǒng)，而是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營多年的管理理論與經(jīng)驗(yàn)的一種具體化和邏輯化，也就是管理公司的行為[2]。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營內(nèi)部系統(tǒng)的失效主要體現(xiàn)如下方面。
（一）經(jīng)營理念固守陳規(guī)
大部分地產(chǎn)經(jīng)營者固守多年運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，未與時(shí)俱進(jìn)。雖然“客戶關(guān)系管理”等新理念進(jìn)入企業(yè)視野，但往往流于形式，未落到實(shí)處。商業(yè)地產(chǎn)相對電子商務(wù)最大的優(yōu)勢是實(shí)體購物體驗(yàn)，能否提供獨(dú)一無二的服務(wù)，創(chuàng)造難忘的購物體驗(yàn)是實(shí)體購物場所生存的關(guān)鍵。因此，客戶關(guān)系管理對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者尤為重要?？蛻絷P(guān)系管理本質(zhì)是一種商業(yè)策略，按照客戶的分類情況有效組織企業(yè)資源，培養(yǎng)客戶為中心的經(jīng)營行為以及實(shí)施以客戶為中心的業(yè)務(wù)流程，并以此為手段來提高企業(yè)贏利能力、利潤及客戶滿意度[3]?？疾煲粋€(gè)商場是否將客戶關(guān)系管理的理念上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，內(nèi)化為所有員工的價(jià)值觀，外化為服務(wù)客戶的行為方式，透過商場的業(yè)態(tài)組合與品牌構(gòu)成可見一斑。大多經(jīng)營者仍以盈利為首要目標(biāo)，已無法適應(yīng)競合博弈的外部環(huán)境?？土鲃泳€設(shè)置可看出商場是否重視客戶的體驗(yàn)，若一味追求客戶在商場的逗留時(shí)間，進(jìn)行扶梯的方向設(shè)置，讓客戶在迷宮般的商場中探尋出口，可能創(chuàng)造更高的銷售額。但增加顧客的時(shí)間成本就意味著降低顧客價(jià)值，消費(fèi)者一旦形成不舒適的購物體驗(yàn)，則會用腳投票，放棄這種低效率又高成本的購物方式。
（二）管理流程落后
信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的管理模式已不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，流程再造理論應(yīng)時(shí)誕生。2015年，美國西雅圖誕生全球知名線上零售公司亞馬遜的第一家實(shí)體店AmazonBooks。在全球?qū)嶓w書店被電子商務(wù)取代的大背景下該公司的逆勢發(fā)展，讓我們對比反思實(shí)體商場的管理流程上的弊端。第一，信息技術(shù)匱乏。傳統(tǒng)零售業(yè)仍沿用傳統(tǒng)作坊式的工作流程。對比亞馬遜實(shí)體書店依托公司CRM管理系統(tǒng)，挖掘客戶數(shù)據(jù)信息，依據(jù)消費(fèi)者的評分、銷量及網(wǎng)絡(luò)上受歡迎程度等綜合評分競相上架，實(shí)現(xiàn)書籍陳列智能化。依托數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)支持，分析客戶購買需求與行為，設(shè)置“評分在4.5分以上的圖書”標(biāo)簽，而實(shí)體商場的管理流程在利用大數(shù)據(jù)識別商機(jī)，貼近購買心理的展示進(jìn)而增加消費(fèi)黏性上仍很匱乏。第二，O2O流于形式。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的沖擊下的傳統(tǒng)零售業(yè)也開始轉(zhuǎn)型升級，注重同消費(fèi)者的溝通方式，如利用微信公眾號和APP等進(jìn)行線上推廣。但由于缺少線上線下互動的經(jīng)驗(yàn)，僅增加信息的傳播渠道，在信息爆炸式增長的當(dāng)下，信息也往往石沉大海。而對比亞馬遜實(shí)體書店成為其網(wǎng)站線下的延伸，使服務(wù)具象化，如指導(dǎo)消費(fèi)者如何使用Kindle等硬件設(shè)備，增加了服務(wù)的可接觸性，暴露出實(shí)體商場在O2O模式的應(yīng)用上的欠缺。
三、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路
大數(shù)據(jù)沖擊下的共享經(jīng)濟(jì)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)背景下，傳統(tǒng)零售業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新商業(yè)模式，使商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)體門店成為消費(fèi)者體驗(yàn)的互動平臺，重構(gòu)企業(yè)的三大核心能力：“客戶體驗(yàn)為中心”、“整合線上線下資源”、“數(shù)據(jù)挖掘?yàn)榛薄?/p>
（一）創(chuàng)新商業(yè)模式
2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O電子商務(wù)的核心是：在網(wǎng)上尋找消費(fèi)者，再將他們帶到實(shí)體店中，簡稱為O2O[3]消費(fèi)者在線上下單，然后到實(shí)體店取貨，再到線上發(fā)表評論，形成“線上-線下-線上”的閉環(huán)?？梢?，O2O改變了傳統(tǒng)的購物模式，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者需順勢創(chuàng)新商業(yè)模式。首先，搭建電子商務(wù)平臺，依托CRM和ERP數(shù)字管理系統(tǒng)，使消費(fèi)者的每次交易信息都記錄到數(shù)據(jù)庫，利用數(shù)據(jù)挖掘消費(fèi)需求，使?fàn)I銷精準(zhǔn)化與及時(shí)性，以此指導(dǎo)商場的業(yè)態(tài)組合、品牌構(gòu)成、貨架擺放、促銷活動等具體經(jīng)營活動。其次，通過跨界合作實(shí)現(xiàn)資源共享。實(shí)體零售企業(yè)同電子商務(wù)巨頭合作，既可以共享電商平臺的巨大客戶資源，使商場的推廣活動觸及更廣大的目標(biāo)客戶群，降低企業(yè)成本，又可將線上推廣和線上體驗(yàn)相結(jié)合，使線上客戶轉(zhuǎn)化為實(shí)體店的客流量，創(chuàng)造財(cái)務(wù)收益。
（二）經(jīng)營模式
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)以租賃形式為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)建成后由資產(chǎn)持有者或管理者將其分散或整體出租。實(shí)現(xiàn)租賃僅是冰山一角，背后的資本運(yùn)作、融資能力及投資期內(nèi)的經(jīng)營管理更為復(fù)雜。雖然租賃為主的經(jīng)營模式符合經(jīng)營者的利益最大化原則，但競爭格局的變化，據(jù)波特的競爭五力模型，信息的透明化導(dǎo)致上下游的利益相關(guān)者的議價(jià)能力逐步增強(qiáng)，消費(fèi)者更加挑剔，對購物體驗(yàn)已形成更高的標(biāo)準(zhǔn)；另外，商戶也因品牌影響力和稀缺性，以為商場貢獻(xiàn)客流為籌碼，在租金談判上占優(yōu)勢。未來的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從租賃向自營模式過渡，以自營模式整合上下供應(yīng)鏈，增加對供應(yīng)方控制力的上的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。從長期來看，自營模式仍是商業(yè)地產(chǎn)走出困境的一項(xiàng)重要舉措。
（三）優(yōu)化業(yè)態(tài)組合
購物、餐飲、休閑和娛樂是四大核心業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)自身的定位確定業(yè)態(tài)的種類，每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。業(yè)態(tài)組合要綜合考慮每種業(yè)態(tài)的價(jià)值，一類是增加收益，貢獻(xiàn)租金的業(yè)態(tài)的零售、餐飲業(yè)態(tài)。另外是貢獻(xiàn)人流的休閑娛樂業(yè)態(tài)。當(dāng)前一種以吸引消費(fèi)者參與、互動式的消費(fèi)方式逐步成為關(guān)注的焦點(diǎn)并將成為未來的發(fā)展趨勢[4]。首先，應(yīng)逐步提高貢獻(xiàn)人流的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。其次，打造體驗(yàn)式情景。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上規(guī)劃具有識別性的趣味活動空間，喚醒消費(fèi)者的感性心理，增加逗留時(shí)間和購物頻率。再次，通過進(jìn)口國外大型知名娛樂品牌，以此為噱頭，吸引獵奇求新的消費(fèi)者來體驗(yàn)。
結(jié)論
商業(yè)地產(chǎn)含地產(chǎn)、商業(yè)和資本三大元素。地產(chǎn)開發(fā)是源頭，決定項(xiàng)目的區(qū)位和規(guī)模，是商業(yè)運(yùn)營的載體。政府政績導(dǎo)向的商業(yè)用地的規(guī)劃與供應(yīng)模式下，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩及布局失衡是源頭問題，故商業(yè)和資本兩大要素是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者關(guān)注的重點(diǎn)。其中，商業(yè)是內(nèi)核，項(xiàng)目成敗決定商業(yè)運(yùn)營的成?。毁Y本運(yùn)營是目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合，且以良性的資本運(yùn)營為最終目的。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者要直面發(fā)展中的瓶頸，跳脫原有思維與經(jīng)營慣性，即透過外部環(huán)境的變化重新審視企業(yè)經(jīng)營邏輯，增強(qiáng)對外部市場及行業(yè)變革的理解，在創(chuàng)新商業(yè)模式、經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型和優(yōu)化業(yè)態(tài)組合上重構(gòu)企業(yè)的內(nèi)部系統(tǒng)，以數(shù)字化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的適應(yīng)性。
參考文獻(xiàn)：
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[2]喬文怡，趙國軍.企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)在企業(yè)管理中的應(yīng)用[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2014，（10）：9-11.
第8篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
市場供不應(yīng)求
自去年起，曾經(jīng)沉寂了多年的福州商業(yè)地產(chǎn)開始漸漸火了起來。
今年2月，每平方米售價(jià)達(dá)到1.3萬元的倉山萬達(dá)廣場SOHO開盤當(dāng)日即告售罄，速度之快，令人驚嘆。其實(shí)，自去年以來，福州商業(yè)地產(chǎn)就一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，福州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格總體上漲了20％，其中，老城區(qū)商鋪售價(jià)平均漲幅達(dá)20％以上，新城區(qū)商鋪平均售價(jià)則上漲了15％，市中心的車庫售價(jià)也比2009年翻了一番，目前售價(jià)普遍在18～25萬元之間。
不僅商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)不斷刷新，各主要路段的商鋪、寫字樓租金也都大幅上漲，令不少承租者大為驚愕。以二環(huán)路利多福(左海)超市為例，其續(xù)約租金翻倍，達(dá)到每月100元／平方米，因不堪租金大漲，故只好選擇停業(yè)，而晉安區(qū)南平路一帶的店面租金也已達(dá)到每月100／元／平方米，此外，許多茶葉店租金也有10％～30％的上揚(yáng)。另一方面，福州寫字樓的租金也正面臨新一輪上漲壓力。福州寫字樓均價(jià)已從去年的35～40元／平方米，漲至當(dāng)前均價(jià)60元／平方米，已逼近廈門每平方60多元的租金均價(jià)。而環(huán)球廣場、置地廣場也從去年年初65～70元／平方米，上升到如今的100～1 10元／平方米，至于剛投入使用不久的信和廣場部分樓層的租金更是高達(dá)170元／平方米。
舊商圈“先天不足”
盡管現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)一片火熱，但也存在著不少問題。
一直以來，五四路與東街口都是福州的主力商圈。由于主要建筑多為10多年前甚至20年前開發(fā)，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，這些早年開發(fā)的產(chǎn)品自然跟不上城市的發(fā)展步伐，在規(guī)模和專業(yè)化上與國內(nèi)一線城市的水平還存在很大差距，已無法適應(yīng)城市發(fā)展的需求。
東街口商圈由于歷史悠久，因此在早期的規(guī)劃上存在一定的瓶頸，而龐大的客流量、車流量更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它實(shí)際的承載能力，停車位成為東街口這個(gè)主流商圈的一大障礙。五四路上的多數(shù)寫字樓在規(guī)劃上同樣存在一些缺陷，停車難更是嚴(yán)重困擾辦公企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，五四路的寫字樓近95％停車位嚴(yán)重不足，停車位配置比例不到國際平均標(biāo)準(zhǔn)的一半。
隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，人們對配套齊全的新興商業(yè)地產(chǎn)愈發(fā)渴求。最好的例子便是“萬寶商圈”的成熟。2006年，萬寶商圈誕生之初，人們對其多抱以觀望的態(tài)度。然而，短短兩年，萬寶商圈迅速走紅。這里，業(yè)態(tài)豐富、停車位充足，吸引著倉山、臺江的客群，甚至是距離更遠(yuǎn)的消費(fèi)群體。如今，這已是一個(gè)可以漸與東街口抗衡的新商圈?？梢灶A(yù)計(jì)，配套齊全、規(guī)劃合理的新型現(xiàn)代化商圈將會是福州未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。
升值潛力優(yōu)于住宅
從目前福州在售的樓盤來看，以大戶型及高端樓盤居多。對于這些樓盤來說，買者大多是多次置業(yè)者，首付比例將會高達(dá)50％，而一些市中心樓盤以及江濱地段樓盤，每平方米價(jià)格高達(dá)2～3萬元，絕對可以與一些寫字樓項(xiàng)目抗衡。無論從租售比還是投資的升值空間來看，寫字樓項(xiàng)目無疑更具有吸引力。
根據(jù)福州市鼓樓區(qū)樓宇辦官方數(shù)據(jù)顯示，去年1～10月，福州市僅鼓樓區(qū)新增樓宇企業(yè)1490家(只包括注冊資金在50萬元以上的服務(wù)類企業(yè)，不含入駐軟件園的企業(yè))，實(shí)現(xiàn)樓宇對接面積22.7萬平方米。而在未來，隨著海西經(jīng)濟(jì)的日漸騰飛，必將有越來越多的企業(yè)入駐福州，寫字樓及其周邊商業(yè)配套的需求與價(jià)值將會愈來愈凸顯，潛力不言而喻。
第9篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢范文
2009年底，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會議提出了打造十六大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，2010年，濟(jì)南市將推進(jìn)城市綜合體建設(shè)，精心規(guī)劃建設(shè)一批集多種功能于一身的商貿(mào)中心、金融中心，奧體中心、文化中心、樞紐中心。奧體文博片區(qū)、長清高?？萍紙@及園博園，恒隆廣場、萬達(dá)廣場，大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖，LED示范小區(qū)、華山片區(qū)，華強(qiáng)電子廣場以及魏家莊片區(qū)等，都已具備了城市綜合體的雛形或建設(shè)城市綜合體的良好條件。
在綜合體開發(fā)過程中，開發(fā)商積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為綜合體發(fā)展提供了理論與實(shí)踐的依據(jù)，同時(shí)也為后來者提供借鑒，指點(diǎn)迷津。
金勇(世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業(yè)、辦公、居住、酒店、旅游、會展等多種功能于一體的復(fù)合型的產(chǎn)品，這個(gè)并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機(jī)的結(jié)合，可以聚合各種各樣的資源。
開發(fā)、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯以及互動的模式，不是―個(gè)簡單的誰先誰后的問題，先開發(fā)，再賣，苒管理，這個(gè)模式應(yīng)該被一種復(fù)合的模式代替。即使是在設(shè)計(jì)的過程中，在開發(fā)的流程中，有可能最開始要做的事情已經(jīng)進(jìn)入管理了。
而一些成功的綜合體項(xiàng)目由于前期進(jìn)行了管理，先把周邊環(huán)境，還有把很多其他的物業(yè)都經(jīng)營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個(gè)過程住宅的升值就體現(xiàn)在里面了。
作為綜合體項(xiàng)目，真的是要綜合，不光是從物業(yè)類型上要進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，而且在管理、在開發(fā)的周期、開發(fā)時(shí)間上也要有一個(gè)綜合性。從管理到設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營，實(shí)際上也是在時(shí)間點(diǎn)上、在不同的物業(yè)類型里面進(jìn)行一個(gè)非常全面的管理，這樣才能給整個(gè)綜合體價(jià)值帶來很好的提升。
在功能互動上，酒店和辦公樓有―個(gè)比較直接的互動。在零售業(yè)里面，有商務(wù)消費(fèi)人群，有社區(qū)居民的日常消費(fèi)，有商旅客戶的消費(fèi)，所以要把人群的不同需求在設(shè)計(jì)階段和運(yùn)營階段有機(jī)兼顧，同時(shí)通過物業(yè)管理的方式，在后期管理上要有一個(gè)逐漸的品牌提升，同時(shí)也是對服務(wù)的提升，是一種很綜合、有機(jī)的提升。
不同區(qū)域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點(diǎn)與經(jīng)營模式，在不同區(qū)域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，需要有符合區(qū)域特點(diǎn)的個(gè)性化的綜合體產(chǎn)品。這就需要開發(fā)者具有超強(qiáng)的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區(qū)域需求的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品。比如具有產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢的城市，可以作為綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，融會貫通，打造具有產(chǎn)業(yè)化特色的另類綜合體模式。
王曉飛(濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)：環(huán)渤海地區(qū)在我國參與全球經(jīng)濟(jì)協(xié)作及促進(jìn)南北協(xié)調(diào)發(fā)展中處于非常重要的位置，目前，該區(qū)域擁有全國最大的電子信息產(chǎn)業(yè)科研、生產(chǎn)基地，集中了軟件開發(fā)及信息技術(shù)的各類優(yōu)秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環(huán)渤海地區(qū)設(shè)立了研發(fā)中心，科研生產(chǎn)優(yōu)勢在全國領(lǐng)先。
與此同時(shí)，環(huán)渤海地區(qū)在電子信息產(chǎn)業(yè)上尚未形成有機(jī)體系，綜臺配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業(yè)交易平臺，變局勢在必行，華強(qiáng)廣場應(yīng)勢而動，在濟(jì)南山大路找到了擎引環(huán)渤海電子信息產(chǎn)業(yè)未來的著陸點(diǎn)。
山大路是濟(jì)南市的數(shù)碼產(chǎn)品集散地，充分發(fā)揮了濟(jì)南作為省會城區(qū)信息樞紐的區(qū)域優(yōu)勢，已經(jīng)成為濟(jì)南市乃至全省的電子信息產(chǎn)品集散地，在省內(nèi)IT行業(yè)中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費(fèi)者心目中有著深刻的烙印。但是該區(qū)域零亂落后的現(xiàn)狀已經(jīng)明顯制約著濟(jì)南市科技數(shù)碼業(yè)的發(fā)展。
隨著深圳華強(qiáng)集團(tuán)入駐濟(jì)南，濟(jì)南華強(qiáng)廣場，將充分利用山大路的品牌優(yōu)勢以及濟(jì)南在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的城市地位與交通網(wǎng)絡(luò)，總投資額近20個(gè)億，通過構(gòu)建華東規(guī)劃最大、檔次最高、產(chǎn)業(yè)鏈最全的專業(yè)市場，壟斷環(huán)渤海專業(yè)市場空白，拓展山大路市場版圖，打造濟(jì)南的”華強(qiáng)北”奇跡。華強(qiáng)廣場項(xiàng)目建成開業(yè)后，山大路的特色商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)升級跳，從而帶動濟(jì)南乃至山東省的科技數(shù)碼產(chǎn)業(yè)飛躍友展。
談朝暉(恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司董事長)：濟(jì)南西部新城的核心區(qū)分三大區(qū)域，第一是文化中心，第二是會展中心，第三是cBD核心商務(wù)區(qū)。我們準(zhǔn)備在濟(jì)南精心打造規(guī)模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺體，融合國際甲級寫字樓、五星級酒店、高檔服務(wù)商業(yè)多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會議、展覽等多種需求。將充分利用商務(wù)中心區(qū)域位于濟(jì)南西客站核心片區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢，與西部新城會展中心、文化中心相結(jié)合，創(chuàng)造獨(dú)特的整體景觀。
在2009年以前，業(yè)界對城市綜臺體或多或!!、存在著仰視或者是盲區(qū)。但自2010年情況發(fā)生了可喜的轉(zhuǎn)變，城市綜合體已快步躍進(jìn)，成為當(dāng)下城市地產(chǎn)發(fā)展的高級模式。隨著我國城市化水平的提高和商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進(jìn)化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)力量。
韓建徽(中國商業(yè)街工作委員會主任)：城市綜合體正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)和新亮點(diǎn)。就未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢而言，功能復(fù)合將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從近年來全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況看，正在呈現(xiàn)集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢，集商業(yè)、旅游、文化于―體的一體化趨勢和集購物、餐飲、休閑于一體的復(fù)合化趨勢。特別是城市綜臺體，它綜合了商務(wù)、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價(jià)值，正在成為―個(gè)新的熱點(diǎn)。
可以預(yù)計(jì)，中國的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入新一輪的快速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，這也將給城市綜合體的發(fā)展帶來更多機(jī)遇。
從開發(fā)商來看，越來越多的實(shí)力開發(fā)商看重商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，從而紛紛大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在我國除了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較早的萬達(dá)、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產(chǎn)也開始關(guān)注進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域。世茂地產(chǎn)在其項(xiàng)目儲備的總面積中，商業(yè)地產(chǎn)也占有相當(dāng)大的比重。
從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，從只租不購到購地經(jīng)營，獲取商業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰(zhàn)場建設(shè)購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。
在世界范圍內(nèi)，城市綜合體是當(dāng)今主流城市繁榮的一大標(biāo)志。審視中國城市綜合體近年來的發(fā)展，尚不能與中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發(fā)展還有很大的距離。也遠(yuǎn)不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對提升城市價(jià)值的同時(shí)。其存在的種種問題也不能被忽視。
顧舒白(AECOM董事、亞洲區(qū)建筑發(fā)展總監(jiān))：在國內(nèi)這幾年做城市綜合體時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)了一些問題和大家所忽略的事情。第一，規(guī)劃條件和法規(guī)，國內(nèi)的法規(guī)當(dāng)時(shí)制定的時(shí)候，因?yàn)槟甏容^遠(yuǎn)，有一些新的商業(yè)行為或業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，很多情況下，拿出來的設(shè)計(jì)指標(biāo)或者是規(guī)劃要點(diǎn)給的標(biāo)準(zhǔn)特別低，造成了開發(fā)的時(shí)候就會產(chǎn)生很多沒有價(jià)值或者是價(jià)值很低的商業(yè)空間。第二，防火規(guī)范除有可能會造成設(shè)計(jì)不合理以外，其相關(guān)要求會造成商場里面全部都是樓梯，最后的結(jié)果就是商場的使用率非常低。第三，停車的要求是比較不足的，尤其是―個(gè)綜合開發(fā)體。
