不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國(guó)所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國(guó)法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國(guó)多數(shù)州和英聯(lián)邦國(guó)家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無(wú)效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國(guó)的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國(guó)家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國(guó)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來(lái)源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長(zhǎng)足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國(guó)法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。

第二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國(guó)家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來(lái)看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國(guó)物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來(lái)出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無(wú)將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國(guó)一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國(guó)將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無(wú)疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰(shuí)管理之虞。

（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國(guó)房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來(lái)說是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國(guó)現(xiàn)行民事立法中尚無(wú)完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無(wú)過失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國(guó)物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來(lái)《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁(yè)。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》1995年第10期。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的重要制度，它指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。實(shí)質(zhì)是物權(quán)公示，指以一定方式確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況，對(duì)此負(fù)有不作為義務(wù)的責(zé)任。根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變化時(shí)需要以一定方式公示，以便更好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的排他作用，由此產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記主要有“成立要件主義”和“對(duì)抗要件主義”兩種范式。成立要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，登記之后才完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記，物權(quán)受讓方只能受債權(quán)保護(hù)，而非物權(quán)保護(hù)。對(duì)抗要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是一種特定物，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)成立同步，登記只是對(duì)抗第三人的要件。我國(guó)《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)與登記效力已經(jīng)明確，成立要件主義和對(duì)抗要件主義并存，以成立要件主義為法定，以對(duì)抗要件主義為例外。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義：

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度通過保障公民的房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為，進(jìn)而使得人們有長(zhǎng)久的動(dòng)力去創(chuàng)造和追求財(cái)富。

2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在客觀上有反腐倡廉的作用。這也正是當(dāng)前公眾所最為看重，寄予厚望的一點(diǎn)。在“房叔”、“房嬸”、“房爺”層出不窮的社會(huì)現(xiàn)實(shí)下，公眾無(wú)不期待以全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，讓“房叔”、“房嬸”們現(xiàn)出原形，接受公眾和國(guó)家有關(guān)部門的監(jiān)督。

3.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，有助于幫助政府摸清全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，進(jìn)而為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提供更為準(zhǔn)確的事實(shí)依據(jù)。

二、現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

不動(dòng)產(chǎn)登記是《物權(quán)法》的基礎(chǔ)內(nèi)容，但是整體來(lái)看我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是比較混亂的，雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做了相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定都只是原則性的，6年過去了，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法等難題尚未根本解決。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記法律雜亂

我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)主要規(guī)定在法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)和司法解釋中，內(nèi)容雜亂、不統(tǒng)一，甚至有的規(guī)定互相矛盾。比如主要的法律《物權(quán)法》、《土地管理法》、《礦產(chǎn)資源法》等，而同樣關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)也有《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施條例》等，還有部門規(guī)章、地方性法規(guī)包括國(guó)土管理部門的《土地登記資料公開查詢辦法》、《土地登記規(guī)則》等。雖然關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的制度規(guī)定很細(xì)致，但是卻比較分散，這樣不利于發(fā)揮它應(yīng)有的作用。長(zhǎng)期政出多門的不動(dòng)產(chǎn)登記局面，一是增加了登記申請(qǐng)人的負(fù)擔(dān)，二是增加了地方政府的財(cái)政支出，三是降低了登記效率，四是不可避免產(chǎn)生大量的登記瑕疵，五是不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記信息。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

同時(shí)我國(guó)目前從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有多個(gè)，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登記在森林管理部門等，這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò)，會(huì)擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序；由于多個(gè)行政部門進(jìn)行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛。

（三）登記信息查詢不便利

只有將登記的信息公開，才能發(fā)揮登記公示的功能，降低交易成本，減少交易失誤，提高交易效率?！段餀?quán)法》第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”但目前我國(guó)還沒有一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記記錄建立了全國(guó)性的數(shù)據(jù)信息交換查詢系統(tǒng)，當(dāng)事人或律師等人為了查閱某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬狀況需要花費(fèi)大量的時(shí)間。此外，一些地方的登記機(jī)關(guān)對(duì)人們查詢不動(dòng)產(chǎn)登記記錄作了許多限制性規(guī)定，登記資料并不向社會(huì)公開，查閱手續(xù)比較繁瑣。這些情況的出現(xiàn)主要原因是不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)沒有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記信息資料必須公開，因此我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)際上并沒有很好地起到公示作用。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

（一）制定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法作為不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性法律

除了《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度之外，各類規(guī)范性文件中也有說明，這就使不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則之間存在不協(xié)調(diào)、重復(fù)，甚至是相互矛盾的情形?；诓粍?dòng)產(chǎn)登記在現(xiàn)實(shí)生活中的重要性及現(xiàn)在的混亂局面，極有必要出臺(tái)一部法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出具體明確的規(guī)定，對(duì)登記的程序、登記機(jī)關(guān)的確定及其職權(quán)、登記申請(qǐng)人的范圍、登記的事項(xiàng)、登記的類型、登記的效力、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任、登記審查的標(biāo)準(zhǔn)等作出詳細(xì)的規(guī)定。

（二）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

世界各地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說有法院說、行政機(jī)關(guān)說、公正機(jī)關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等。在實(shí)踐中，一般分為兩種模式：以德國(guó)、瑞士、韓國(guó)為代表的，法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記；另一種是以日本為代表的，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)然這兩種學(xué)說各有弊端，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為實(shí)行行政機(jī)關(guān)更為適宜。首先，如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，可以有效減輕法院的工作，也可以提高登記的工作效率，解決大批行政人員的去留問題。其次，這符合我國(guó)國(guó)情和民眾的法律觀，符合一般人的價(jià)值理念。

（三）建立公開有償?shù)牟樵冎贫?/p>

不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開既是公信力的要求，同時(shí)也是公信力的體現(xiàn)，社會(huì)公眾應(yīng)該能夠知曉不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)信息。因此建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢制度是不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)要求。目前國(guó)際上有很多先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開制度，美國(guó)通過建立以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記備案電子系統(tǒng)，將不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記信息上傳到互聯(lián)網(wǎng)，任何組織和個(gè)人都可以通過網(wǎng)絡(luò)有償查詢公示信息，這不僅有利于當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)查詢，而且也增加了不動(dòng)產(chǎn) 登記的透明度。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加快建立一套比較完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢制度。

參考文獻(xiàn)

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[3]熊文釗、郭晉.論不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性[J].法學(xué)論壇，2010（5）

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊(cè)上,它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則,是指物權(quán)享有與變動(dòng)的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)變動(dòng)的公示方法,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記,即物權(quán)變更登記,為物權(quán)變動(dòng)的公示方法;動(dòng)產(chǎn)以交付,即占有的移轉(zhuǎn),為物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動(dòng)之所以要公示,是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán),具有絕對(duì)排他性效力,對(duì)物權(quán)人的物權(quán),任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù),但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動(dòng)的征象,則會(huì)給第三人造成難以預(yù)測(cè)的損害,直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識(shí)別性,通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明,使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全,保護(hù)善意第三人的利益。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)迄今尚未制定物權(quán)法,也沒頒布專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,通行的做法,實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國(guó)民法典之有關(guān)規(guī)定,程序上則依據(jù)專門制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記,相應(yīng)地,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多,分別是國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3.登記效力不區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。如前所述,世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國(guó)現(xiàn)行法不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效。這一規(guī)定,是與我國(guó)《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國(guó)《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán),那么在這三個(gè)月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰(shuí)所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對(duì)化的登記要件主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國(guó)立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對(duì)此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國(guó)學(xué)者的一般看法,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。我國(guó)司法審判實(shí)踐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有人的利益,并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理。但是,絕對(duì)適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對(duì)化,對(duì)因各種原因未登記的交易一概宣布無(wú)效,就會(huì)諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問題。

5.把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件,混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。我國(guó)擔(dān)保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有待完善

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善:

1.通過物權(quán)立法,統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù),消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2.制定不動(dòng)產(chǎn)登記法,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)民登記,是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn),只有由專門機(jī)關(guān)專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4.登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng),實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義,以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤,給當(dāng)事人造成重大損害的,應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,規(guī)定不同的效力。對(duì)于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,實(shí)行登記生效主義,非經(jīng)登記,不生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力;對(duì)于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),理由如前所述,在此不再累述。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

與土地管理法律不銜接?，F(xiàn)行土地管理法律對(duì)使用土地、土地登記等方面都作了明確規(guī)定。土地調(diào)查是查清土地資源和利用狀況的基礎(chǔ)和必要手段，海域使用權(quán)證書換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書如果沒有經(jīng)過土地調(diào)查，就無(wú)法準(zhǔn)確確定填海形成土地的面積和四至范圍。填海后形成的土地就是現(xiàn)有土地的一部分，需要在土地利用總體規(guī)劃中確定其地類，需要明確其用途。利用填海形成的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)如何納入土地利用年度計(jì)劃統(tǒng)籌安排，需要慎重。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，需要土地主管部門審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，需要市，縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，使用國(guó)有土地的，需要簽訂國(guó)有土地有償使用合同或由土地行政主管部門核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書等等。這些問題沒有解決，法定程序沒有履行，決定了海域使用權(quán)證書難以直接換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書，說明了海域使用管理法律法規(guī)與土地管理法律法規(guī)存在明顯的脫節(jié)。更何況，海域使用權(quán)證書與國(guó)有土地使用權(quán)證書的取得要件，取得方式明顯不同，《海域使用證》與《國(guó)有土地使用證》證書本身載明的事項(xiàng)有很大的差異性，這也決定了兩證無(wú)法簡(jiǎn)單換發(fā)。

與《物權(quán)法》沒有銜接。《物權(quán)法》第137條規(guī)定：工業(yè)，商業(yè)，旅游，娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)，拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。填海造地主要是為了將土地用于工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，依法應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競(jìng)爭(zhēng)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，如果將海域使用權(quán)證書直接換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書，實(shí)際上繞開了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)的取得方式也就無(wú)從談起。這不僅不利于優(yōu)化市場(chǎng)對(duì)資源的配置起基礎(chǔ)性作用，而且也明顯違反了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得原則，引致土地管理的混亂，對(duì)原海域使用權(quán)人合法權(quán)益的保護(hù)也十分不利，如轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)和處置地上建筑物就缺乏依據(jù)了。

與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》沒有銜接。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置，使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，才能領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證。第39條規(guī)定：規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效；對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件。

簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是國(guó)有土地使用權(quán)出讓、取得用地規(guī)劃許可證的必經(jīng)程序，是以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的前提，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，沒有明確規(guī)劃條件是不能簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，不能出讓國(guó)有土地使用權(quán)的。不能取得國(guó)有土地使用權(quán)也就是不能取得國(guó)有土地使用權(quán)證書。海域使用管理法第32條第2款直接規(guī)定海域使用權(quán)證書換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書的簡(jiǎn)易程序，既沒有規(guī)定取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式，也沒有規(guī)定取得國(guó)有土地使用權(quán)證書應(yīng)有的要件和程序，與城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定完全割裂，省略、模糊了取得國(guó)有土地使用權(quán)證書依法應(yīng)當(dāng)具備的要件和必經(jīng)的程序，造成人們對(duì)相關(guān)法律條文的理解存在差異，同時(shí)還使換發(fā)證書工作處于被動(dòng)狀態(tài)。

在海域使用權(quán)證書換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書問題上，除了要明確換發(fā)要件、程序和適用的法律法規(guī)外，還要梳理一些看法，澄清一些認(rèn)識(shí)：

依法管理不是附加條件。有人認(rèn)為，海域使用管理法第32條第2款規(guī)定非常明確，依法應(yīng)當(dāng)直接換發(fā)，如果附加各種前提條件，不僅違反海域使用管理法，也違反《行政許可法》關(guān)于行政許可設(shè)定的原則，屬于增設(shè)行政許可行為。

應(yīng)當(dāng)看到，按照土地、規(guī)劃等法律操作，并非附加條件，而是日常管理的需要。之所以出現(xiàn)問題，實(shí)質(zhì)是海域使用管理法第32條第2款的規(guī)定沒有保持好與其他法律之間的相互銜接，導(dǎo)致實(shí)際工作中相關(guān)事項(xiàng)無(wú)法操作。從上面相關(guān)法律的規(guī)定看就可以知道，海域使用權(quán)證書直接換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書不僅不符合土地管理法律、物權(quán)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在實(shí)際工作中也無(wú)法實(shí)施。

新增加的土地也要依法辦理。有人認(rèn)為，填海形成的土地不是天生的，也不是通過征收農(nóng)民集體所有土地成為國(guó)有土地的，這種土地是新增加的，是新出現(xiàn)的問題，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式進(jìn)行調(diào)整。我們認(rèn)為。通過填海造地，已經(jīng)使海域改變了自然屬性，成為土地的組成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法規(guī)來(lái)調(diào)整。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。由此可見，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一．問題的提出：我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長(zhǎng)期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國(guó)的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多,另外還包括國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門制定的登記規(guī)則,如國(guó)家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需要。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級(jí)人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門行使。

在這種傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動(dòng)產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時(shí)經(jīng)常要到多個(gè)部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來(lái)查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門利益，爭(zhēng)相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問題缺乏規(guī)定

我國(guó)目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記賠償問題的規(guī)定，在實(shí)踐中造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)登記錯(cuò)誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛；因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)不對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動(dòng)力去認(rèn)真履行不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的信息不夠公開化

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)沒有明文規(guī)定公開查簿制度。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到需要查詢當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)信息的情況，而掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息的部門認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時(shí)、不準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠(yuǎn)。

二．重構(gòu)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說:1、公法行為說,該說認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì),屬于一種行政行為。2、私法行為說,該說認(rèn)為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說,該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國(guó)家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對(duì)于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來(lái)看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為,特別法上的物權(quán),公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國(guó)有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂,而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說,它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待。依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記,如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記,如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系,主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來(lái)確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。需要說明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對(duì)其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。只有先明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國(guó)家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此,行政登記屬于準(zhǔn)行政行為,只產(chǎn)生間接的法律效果,而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國(guó)家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無(wú)自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請(qǐng)，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被；二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。

三．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的問題。

（一）確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個(gè)部門,應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國(guó)際慣例確定。世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān),無(wú)非是司法部門和地政部門兩種。德國(guó)實(shí)行的是司法部門登記的做法,他們的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記,而且這種登記仍可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國(guó)家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，由法院進(jìn)行登記,登記結(jié)果必然對(duì)裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯(cuò)誤,本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究,是會(huì)有一定干擾的。并且登記在我國(guó)有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì),登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,應(yīng)當(dāng)說較為實(shí)際和方便操作。理由是：第一，不動(dòng)產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國(guó)自1987年開展土地登記工作以來(lái)，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說我國(guó)的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請(qǐng)登記,符合實(shí)際生活的需要。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合大陸實(shí)際,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ),在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本,便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣,土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn),草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn),探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動(dòng)產(chǎn)。哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍,哪些不宜統(tǒng)一登記,在我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對(duì)于民事主體之間的物權(quán)變動(dòng),如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無(wú)關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無(wú)疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，不宜納入進(jìn)來(lái)。因?yàn)檫@涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個(gè)過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感,有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制,完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對(duì)人造成實(shí)際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來(lái)完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實(shí)可能給相對(duì)人造成現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對(duì)人的損失之間確實(shí)存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當(dāng)或錯(cuò)誤的登記，說明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過程中違反了對(duì)相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國(guó)外立法實(shí)踐上看,德國(guó)和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金,以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害,我國(guó)也可以仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基金的來(lái)源應(yīng)考慮：在不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險(xiǎn)公司投保，設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對(duì)外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請(qǐng)文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時(shí)限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開，一個(gè)窗口進(jìn)一個(gè)窗口出，封閉辦公，集中對(duì)外。[4](P478)

2.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權(quán)力來(lái)源于人民這一根本性事實(shí)所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開。對(duì)與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場(chǎng)；信息公開的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn):

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[2]郭明龍、王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對(duì)——論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)法學(xué)版.2006.(5).

[3]皮宗泰、王彥.準(zhǔn)行政行為研究[J].行政法學(xué)研究.2004.(1).

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：私有 房地產(chǎn) 交易 法律

由于我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的立法還存在不夠完善以及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易機(jī)制的缺陷，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易中存在法律的真空地帶，無(wú)形中制造了各種法律問題和糾紛；房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 有很多房地產(chǎn)法律問題成為法律界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。2003年3月《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》頒布實(shí)施后，針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)合同糾紛有了具體的法律依據(jù)使糾紛也減少了。然而在現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問題逐漸凸顯，特別是沒有辦理權(quán)屬證書或變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同，在認(rèn)定其法律效力時(shí)較為復(fù)雜。在這里我們所指的私有房地產(chǎn)分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面。

一、 當(dāng)前私有房地產(chǎn)交易中法律法規(guī)情況

我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)該從1988年《憲法》修訂以后實(shí)施的《土地管理法》這一階段標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)立法進(jìn)入新階段，主要表現(xiàn)從二個(gè)方面來(lái)說明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國(guó)家對(duì)土地的部分控制權(quán)；二是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始接軌，土地的使用權(quán)可以進(jìn)行公開的買賣轉(zhuǎn)讓和作為一種資產(chǎn)進(jìn)行抵押；到了1990年5月國(guó)務(wù)院了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》后明確規(guī)定：“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”，包括中國(guó)境內(nèi)的外資公司、企業(yè)其他組織和個(gè)人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。1994頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)該說是房地產(chǎn)立法的一個(gè)里程牌，它的出臺(tái)細(xì)化并細(xì)分了房地產(chǎn)交易立法的可能，相繼出臺(tái)了各種房地產(chǎn)管理辦法和條例，特別是我國(guó)的《合同法》也開始涉及房地產(chǎn)方面的條例法規(guī)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)在交易過程中出現(xiàn)了不少新情況新問題；還是依據(jù)十幾年前頒布的法條顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，所以要盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)，特別是在《物權(quán)法》開始實(shí)施后，房地產(chǎn)交易的權(quán)屬開始發(fā)生了一些變化，這種變化也成為交易過程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產(chǎn)的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)，那么在實(shí)際發(fā)生交易后但未取得登記權(quán)屬的合法利益如何保護(hù)呢，特別是在私有房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的合同的效力和登記權(quán)屬的抗衡問題，都值得我們?nèi)リP(guān)注和思考。

二、 私有房地產(chǎn)交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個(gè)方面：

1、簽訂書面合同

在私有房地產(chǎn)交易的過程中，首先是要簽訂書面合同，這是基于房地產(chǎn)交易的重要性和司法實(shí)踐的需要，同時(shí)我國(guó) 《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來(lái)說采用口頭形式也有效但是基于房地產(chǎn)本身的使用權(quán)的可轉(zhuǎn)移特點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條都明確的規(guī)定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國(guó)家政策的傾向性上來(lái)說都做也了明確的回答，就是房地產(chǎn)的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產(chǎn)交易中法律主體要求

在討論私有房地產(chǎn)交易的法律問題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產(chǎn)的所有人或者買賣雙方當(dāng)事人必須是個(gè)人，對(duì)產(chǎn)權(quán)有完全的民事行為能力，除此之外國(guó)家法律明確規(guī)定了任何單位不得購(gòu)買和變相購(gòu)買私有房地產(chǎn)，如有特殊需要也要經(jīng)過縣區(qū)級(jí)以上政府批準(zhǔn)方可實(shí)施。當(dāng)然對(duì)于部分農(nóng)村的宅基地交易國(guó)家還有相應(yīng)的政策和規(guī)定如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書；同時(shí)農(nóng)村居民私有房一產(chǎn)的交易也應(yīng)經(jīng)所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而城市私有房地產(chǎn)的交易要通過當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同到變更權(quán)屬方可有效，并且在房地產(chǎn)交易的過程中要確保房地產(chǎn)本身的合法性，房地產(chǎn)交易中如果出現(xiàn)房地產(chǎn)多人共同所有，應(yīng)取得所有共有人的同意方可進(jìn)行交易，否則是無(wú)效的。

3、交易雙方的真實(shí)意愿

私有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易是基于法律主客體之間的真實(shí)意愿的表達(dá)，是基于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果在交易的過程中出現(xiàn)一方采用欺詐、威脅、不當(dāng)?shù)美氖侄危`背主體意愿而獲取的房地產(chǎn)是無(wú)效的，這樣的合同違背了意思表示真實(shí)的法律原則，這在我國(guó)的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產(chǎn)交易的法律效力的確認(rèn)

私有房地產(chǎn)交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產(chǎn)使用權(quán)取得的合法性，另外新的法律法規(guī)也進(jìn)一步的明確了房地產(chǎn)權(quán)屬已登記為準(zhǔn)的法律原則，也就是私有房地產(chǎn)的交易的法律主體是基于房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)生變更的情況下產(chǎn)生，那么在沒有進(jìn)行權(quán)屬登記變更的情況下房地產(chǎn)使用人仍然是房產(chǎn)證上的登記的主體，那么合同的簽定與權(quán)屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點(diǎn)并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產(chǎn)交易的實(shí)施但未中止，也就是在買志雙方處于一個(gè)交易過程中，在交易的過程出現(xiàn)一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔(dān)，而相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬的交易也發(fā)生了中止，所以私有房地產(chǎn)交易的行為是一個(gè)由諸多環(huán)節(jié)組成的行為，而最終是以房地產(chǎn)權(quán)屬的登記為最后的確認(rèn)。

結(jié)束語(yǔ)：私有房地產(chǎn)的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產(chǎn)交易的合法性，才能保障買賣雙方的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

根據(jù)合同法第十條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式”。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。要式合同，既是指法律、行政法規(guī)規(guī)定，又可以是事人約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式的合同。前者稱為法定之要式合同，后者稱為約定之要式合同。根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。不要式合同，是指法律不要求必須具備一定形式和手續(xù)的合同。

二、要是合同的種類

第一種是不動(dòng)產(chǎn)合同。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合同，中國(guó)法律要求采用書面形式，并進(jìn)行登記。按照《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)合同未經(jīng)登記的，一律不發(fā)生法律效力。

第二種是有關(guān)特殊動(dòng)產(chǎn)的合同。特殊動(dòng)產(chǎn)的合同，是指法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行特殊管理的動(dòng)產(chǎn)。如汽車、飛機(jī)等，雖然屬于動(dòng)產(chǎn)的范疇，但是又通常作為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，在涉要式合同及上述財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等合同，法律要求應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

第三種是有關(guān)標(biāo)的額較大，又不能即時(shí)清結(jié)的涉外合同。依據(jù)中國(guó)三個(gè)涉外企業(yè)法的規(guī)定，訂立涉外企業(yè)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式。此外，中國(guó)法人、公民與國(guó)外的法人、公民訂立的各種合同。為保證合同的順利履行，一般應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。

第四類，其他合同。如擔(dān)保法上的所有合同（保證、抵押、質(zhì)押、定金）、金融機(jī)構(gòu)的借款合同、建筑工程合同、長(zhǎng)期租賃合同（租賃期限在6個(gè)月以上）、融資租賃合同、技術(shù)開發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，這些合同要求必須采用書面形式；

三、要式合同的要件

第一，雙方已經(jīng)就合同的內(nèi)容達(dá)成合意。雙方通過要約與承諾的方式，已經(jīng)就合同的內(nèi)容達(dá)成一致，這是合同成立的實(shí)質(zhì)要件，是合同成立的基礎(chǔ)。如果雙方未就合同的內(nèi)容達(dá)成合意，則無(wú)論合同的形式是否符合法律行政法規(guī)的規(guī)定，或者當(dāng)事人的要求，合同都不可能成立。

第二，合同一方已經(jīng)履行了其主要義務(wù)。合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行，說明要式合同當(dāng)事人是承認(rèn)合同的存在的。并且已經(jīng)進(jìn)入到履行合同的階段，不應(yīng)當(dāng)再否認(rèn)合同的成立。合同的主要義務(wù)，就是合同中當(dāng)事人所負(fù)有的基本義務(wù)，該義務(wù)的履行則視為合同已經(jīng)履行。如買賣合同中交付標(biāo)的物或者價(jià)款；借款合同已經(jīng)支付了借款，勞務(wù)合同中已經(jīng)完成了約定的工作等等。合同中約定有多個(gè)主要義務(wù)時(shí)，如買賣合同中，約定交付定金的，定金的交付也應(yīng)當(dāng)具有證明合同成立的效力。附隨義務(wù)的履行，或者合同履行準(zhǔn)備工作的完成，則不得認(rèn)為能夠證明合同成立。

第三，合同另一方接受履行。接受履行，說明其已經(jīng)承認(rèn)對(duì)方的履行行為是對(duì)合同的履行，這顯然是以合同存在即合同成立為前提的。但這里應(yīng)當(dāng)注意，接受履行應(yīng)當(dāng)具有履行合同義務(wù)的意思，如果接受人誤以為是贈(zèng)與而接受，而對(duì)方則是履行其買賣合同義務(wù)而交付的，則不能認(rèn)為是接受履行。

四、要式合同與不要式合同的區(qū)別

不要式合同，是相對(duì)于要式合同的法律概念。所謂不要式合同，是指當(dāng)事人訂立的合同依法并不需要采取特定的形式，當(dāng)事人可以采取口頭方式，也可以采取書面方式。不要式合同采取不特定的形式不影響合同的成立和生效。如買賣合同、贈(zèng)與合同、承攬合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、委托合同、行紀(jì)合同、居間合同都屬于不要式合同。不要式合同成立、生效時(shí)間同諾成合同一樣，在合意達(dá)成時(shí)合同即成立。

要式合同與不要式合同的區(qū)別的區(qū)別在于：

（1）是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立或生效的條件。法律關(guān)于形式要件是屬于成立要件還是生效要件的規(guī)定，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定的涵義及合同的性質(zhì)來(lái)確定。例如《合同法》第32條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立?！笨梢?，法律對(duì)這種合同的形式要件的規(guī)定屬于成立要件而非生效要件的規(guī)定。在這種情況下，當(dāng)事人未根據(jù)法律的規(guī)定采用一定的形式，則合同不能成立：但有時(shí)法律規(guī)定的形式要件屬于生效要件，當(dāng)事人不依法采用一定形式，則已成立的合同不能生效。例如擔(dān)保法規(guī)定，抵押合同依法應(yīng)登記而不登記的，則不能產(chǎn)生法律效力，因此形式要求屬于生效要件。當(dāng)然對(duì)于不要式合同而言，可由當(dāng)事人自由決定合同形式，無(wú)論采取何種形式，均不影響合同的成立和生效。

對(duì)于不要式合同的成立，如果法律法規(guī)、當(dāng)事人對(duì)合同的形式、程序沒有特殊要求，則承諾生效時(shí)，合同成立。一般情況下，承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營(yíng)業(yè)地為合同成立的地點(diǎn)；沒有主營(yíng)業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。王利明教授的觀點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。孫憲忠教授的觀點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

梁慧星教授的觀點(diǎn)則是：不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上。綜上所述，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義：一是登記與否的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的過程或程序。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具，旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實(shí)行行政管理。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)提供了國(guó)家公信力支持的法律基礎(chǔ)。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是涉及國(guó)計(jì)民生的重要權(quán)力，故現(xiàn)代社會(huì)中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國(guó)家機(jī)關(guān)，由國(guó)家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國(guó)家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提供保障，使登記具有為社會(huì)一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國(guó)家公信力。不論客觀情況如何，法律確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù)。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)家為不動(dòng)產(chǎn)提供了一個(gè)在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

綜觀我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可以用兩個(gè)字來(lái)概括：“散亂”。盡管在物權(quán)法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中，沒有一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾，沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一。

1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

我國(guó)目前從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個(gè)，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第5條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作”?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定：“土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”?！吨腥A人民共和國(guó)森林法》第三條第2款規(guī)定：“國(guó)家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個(gè)人所有的林木和使用的林地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)?！薄稉?dān)保法》第42條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門等，而且這些部門都具有管理不動(dòng)產(chǎn)的行政職能。

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的：登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò)，會(huì)擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序；由于多個(gè)行政部門進(jìn)行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在，對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi)。

2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善

在我國(guó)，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠(chéng)信原則的實(shí)現(xiàn)，培育良好的市場(chǎng)環(huán)境?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。

不難看出，預(yù)告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比，我國(guó)的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄。通過對(duì)德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較，可以看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請(qǐng)求權(quán)，還包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，而我國(guó)《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)上，就顯得過于狹窄了。其次，我國(guó)的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清。《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，從漢語(yǔ)上理解會(huì)產(chǎn)生歧義：到底是將“買賣”理解為動(dòng)詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預(yù)告登記的效力不明確。我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，可見我國(guó)賦予了此請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，但是對(duì)于國(guó)家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的有13條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括，但是不得不承認(rèn)的是，時(shí)至今日，我國(guó)尚未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩?！安荒軡M足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的需要，不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要”。所以，我國(guó)在理論上需對(duì)《物權(quán)法》中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述，筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完善預(yù)告登記制度與完善不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度。

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)管理法律法規(guī)范文

一、目前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)登記管理體制

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進(jìn)行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對(duì)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級(jí)政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實(shí)行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級(jí)地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級(jí)政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級(jí)范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國(guó)土資源和房屋管理局實(shí)施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。

2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員

據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機(jī)構(gòu)的編制基本未進(jìn)行調(diào)整，許多登記機(jī)構(gòu)只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務(wù)需要，各機(jī)構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動(dòng)性較大。登記機(jī)構(gòu)對(duì)人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進(jìn)行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實(shí)情況看，登記機(jī)構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強(qiáng)制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。

二、境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求

根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對(duì)德國(guó)、奧地利、瑞士、韓國(guó)、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的比較研究，境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記官（不動(dòng)產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記官主要是指登記機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1.登記官都是國(guó)家公職人員

具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國(guó)和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務(wù)員，如日本不動(dòng)產(chǎn)登記官為國(guó)家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國(guó)為國(guó)家第5級(jí)公務(wù)員，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。

2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平

由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個(gè)法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這一點(diǎn)在德國(guó)、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國(guó)《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等專科學(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動(dòng)產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強(qiáng)制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國(guó)，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。

3.登記官要經(jīng)過專門的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作

對(duì)登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國(guó)司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時(shí)口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請(qǐng)職位。同時(shí)必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機(jī)關(guān)的預(yù)備實(shí)習(xí)期為兩年，然后才能進(jìn)入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國(guó)家公務(wù)員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級(jí)別，通過之后為高級(jí)公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過后會(huì)被登記在“錄用候補(bǔ)者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過后就會(huì)成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國(guó)家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無(wú)法擔(dān)任登記官。如我國(guó)臺(tái)灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國(guó)文（論文與閱讀測(cè)驗(yàn)），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實(shí)務(wù)、土地稅法規(guī)。

除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術(shù)知識(shí)與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義

近年來(lái)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號(hào)）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過這些工作，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實(shí)事求是地說，我國(guó)房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無(wú)需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門檻偏低，臨時(shí)工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機(jī)制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。

從登記實(shí)踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識(shí)。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律素質(zhì)。房屋登記人員無(wú)論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識(shí)。房屋登記人員登記的對(duì)象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測(cè)繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對(duì)這些方面的專業(yè)知識(shí)有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理等方面的能力和知識(shí)。尤其是隨著近年來(lái)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來(lái)越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)操守。

1.實(shí)行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房屋登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來(lái)實(shí)現(xiàn)的，只有確保登記機(jī)構(gòu)的工作人員具備足夠的知識(shí)水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的效力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.實(shí)行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措

房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易秩序的一項(xiàng)重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請(qǐng)人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，2000年以來(lái)，全國(guó)的行政案件數(shù)量平均增長(zhǎng)了20%，而房屋登記行政案件增長(zhǎng)了近200%。2008年以來(lái)，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹谧罡呷嗣穹ㄔ撼雠_(tái)的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！斗课莸怯涋k法》第92條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號(hào)文件，以下簡(jiǎn)稱61號(hào)文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機(jī)構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實(shí)行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員的追償。

3.實(shí)行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房屋登記機(jī)構(gòu)錄用人員無(wú)章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作?！段餀?quán)法》實(shí)施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強(qiáng)烈呼吁，要盡快借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，建立符合我國(guó)國(guó)情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機(jī)制。實(shí)行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號(hào)文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過對(duì)審核人員提出要求，增強(qiáng)登記人員的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和動(dòng)力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

四、推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想

我國(guó)的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機(jī)制尚處于建立階段，推進(jìn)登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書。培訓(xùn)考核制度設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是，通過考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專業(yè)，以及從事實(shí)務(wù)的要求。具體條件為大專以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測(cè)繪、經(jīng)濟(jì)等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年?；蛘咂渌麑I(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實(shí)用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識(shí)、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實(shí)務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫(kù)、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓(xùn)考核的具體組織實(shí)施由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？己朔绞讲扇?yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式，通過二代身份證識(shí)別儀對(duì)應(yīng)考人員的身份進(jìn)行審查，考場(chǎng)還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設(shè)計(jì)，保證考試的公平、公開和公正。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年開始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國(guó)共有21個(gè)省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實(shí)施的情況看，地方登記機(jī)構(gòu)人員參與的積極性較高，對(duì)考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機(jī)構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。

下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進(jìn)程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺(tái)的情況下，可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：

一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對(duì)房屋登記審核人員進(jìn)行考核，并不是說對(duì)于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號(hào)文件要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識(shí)和能力。

二是，建立持續(xù)教育和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對(duì)房屋登記官進(jìn)行繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識(shí)，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。

三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時(shí)建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險(xiǎn)制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。

四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國(guó)正積極推進(jìn)事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機(jī)構(gòu)，予以保留和加強(qiáng)并逐步轉(zhuǎn)為行政機(jī)構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專業(yè)技術(shù)類公務(wù)員，實(shí)行聘任制，建立獨(dú)立的退出機(jī)制和晉升系統(tǒng)。對(duì)取得房屋登記官資格的人員，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實(shí)行分等定級(jí)，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感和使命感。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過法律法規(guī)的要求來(lái)明確，要加快立法進(jìn)程，不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。