不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

摘要：自中國平安于2013年7月以2.6億英鎊買入英國倫敦金融城的標(biāo)志性建筑-勞合社大樓之后，中國保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)開始頻繁出海購置不動(dòng)產(chǎn)，并一躍成為中國對(duì)外房地產(chǎn)投資的主力軍。本文將對(duì)我國保險(xiǎn)業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、進(jìn)行房地產(chǎn)投資的原因及其存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：TMT行業(yè)；海外并購；風(fēng)險(xiǎn)

一、保險(xiǎn)業(yè)海外不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)狀

自2013年7月中國平安從以2.6億英鎊的高價(jià)購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑之一―勞合社大樓后，中國保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)的目光開始紛紛投降海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，且短短兩年時(shí)間內(nèi)，中國保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)已完成多筆影響巨大的海外不動(dòng)產(chǎn)投資。中國進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資具有金額普遍較大，且投資標(biāo)的多位于核心地段特點(diǎn)。中國保險(xiǎn)業(yè)近兩年的主要海外不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目如下：

二、保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的原因

1.收益較高且相對(duì)穩(wěn)定：相對(duì)于其他投資而言，投資于不動(dòng)產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)比如寫字樓或酒店，其投資收益率高。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會(huì)租給勞合社倫敦公司，根據(jù)其支付的租金估算，若能夠以相似的價(jià)格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在10年左右收回此次投資的成本，估算可得中國平安可以得到約6%～9%的年投資回報(bào)率，不可謂不高且收益穩(wěn)定。

2.國內(nèi)缺乏相匹配的標(biāo)的：與進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資相比，國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資面臨投資回報(bào)率偏低的問題，以國內(nèi)大多數(shù)一線城市寫字樓市場(chǎng)為例，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)的凈回報(bào)率目前只在4%至5%之間。

3.有助于抵御通脹：保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)在中長期內(nèi)，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險(xiǎn)資金若投資于債券等一些具有固定利息的產(chǎn)品，其所獲得的實(shí)際收益是其名字收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實(shí)際收益率還有可能為負(fù)，使保險(xiǎn)資金不能實(shí)現(xiàn)保值增值，甚至?xí)H值。而投資于海外不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著物價(jià)的普遍上漲而相應(yīng)的增加，從而抵消一部分通貨膨脹所帶來的損失。因此，在通貨膨脹較高的情況下，進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資是應(yīng)對(duì)通貨膨脹的一個(gè)重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保險(xiǎn)業(yè)國十條公布，提出要進(jìn)一步提升保險(xiǎn)業(yè)的對(duì)外開放水平，使“引進(jìn)來”和“走出去”能夠更好地結(jié)合。且在國十條6個(gè)月前，保監(jiān)會(huì)曾就保險(xiǎn)業(yè)地對(duì)外投資水平作出規(guī)定，其要求保險(xiǎn)資金境外投資余額合計(jì)不高于該公司上季末總資產(chǎn)的15%。按照此項(xiàng)規(guī)定，我國保險(xiǎn)業(yè)在2015年初地總資產(chǎn)超過10萬億人民幣，但是目前其海外投資地比例只占總資產(chǎn)地10%左右，因此保險(xiǎn)業(yè)還有相當(dāng)大地空間可以進(jìn)行海外投資。

三、保險(xiǎn)業(yè)海外不動(dòng)產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，在所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時(shí)期較長，這就加大了投資資金的機(jī)會(huì)成本且降低了其變現(xiàn)能力，導(dǎo)致進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)企業(yè)將要面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果保險(xiǎn)公司突然面臨了較大規(guī)模的資金需求而必須將位于海外的不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，由于在海外信息的獲取較為困難可能難以尋找倒合適的交易對(duì)象，因此將很難以較為合理的價(jià)格將其出售，可能將不得不面臨被迫將其折價(jià)出售的選擇，而這一選擇將給使保險(xiǎn)公司蒙受較大的損失。

2.匯率風(fēng)險(xiǎn)：在海外投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動(dòng)會(huì)引起投資收益的變化。而匯率又極其容易受到各種因素的影響而發(fā)生改變，比如各國政府的貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策以及國際市場(chǎng)供求關(guān)系等因素。因此，保險(xiǎn)公司在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，要對(duì)可能發(fā)生的匯率變動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)建立相對(duì)完善的防范機(jī)制來進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)：利率風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)由于市場(chǎng)利率的波動(dòng)使保險(xiǎn)公司投資收益發(fā)生變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，由于不動(dòng)產(chǎn)投資所需的資金較多，所以可能面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)等長期資產(chǎn)可能面臨資產(chǎn)縮水的狀況，由此保險(xiǎn)公司將面臨損失。

4.人才缺乏風(fēng)險(xiǎn)：保險(xiǎn)公司在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，需要各方面的專業(yè)人才統(tǒng)籌合作，而由于保險(xiǎn)企業(yè)的海外不動(dòng)產(chǎn)投資剛剛起步，可能會(huì)有專業(yè)人才缺乏的問題，使保險(xiǎn)公司在項(xiàng)目的可行性和操作性方面處于信息不對(duì)稱的劣勢(shì)，使保險(xiǎn)公司有可能蒙受損失。

5. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：保險(xiǎn)公司進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資，在交易成功后如果選擇自己進(jìn)行經(jīng)營管理，則使保險(xiǎn)公司也面臨這這一方面較大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營管理從選擇項(xiàng)目、控制價(jià)格到確定客戶，每個(gè)環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)公司缺乏進(jìn)行這方面管理的經(jīng)驗(yàn)，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，保險(xiǎn)公司將會(huì)蒙受較大的損失。

四、建議

1. 投資前進(jìn)行盡職調(diào)查：在保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資之前，一定要對(duì)投資標(biāo)的進(jìn)行詳細(xì)全面的調(diào)查，慎重進(jìn)行選擇。需要進(jìn)行調(diào)查的內(nèi)容主要包括，標(biāo)的所在地的經(jīng)濟(jì)、政治、法律、行業(yè)發(fā)展等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素等。保險(xiǎn)企業(yè)務(wù)必要在科學(xué)、求實(shí)的基礎(chǔ)上做好投資項(xiàng)目的可行性研究和評(píng)估工作，以便盡可能獲取詳盡的信息，使企業(yè)能夠有充分的信息來判斷其將要投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目是否合理。

2. 大力促進(jìn)相關(guān)人才的吸收與培養(yǎng)：進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資，國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)難題就是專業(yè)人才的數(shù)量不足和經(jīng)驗(yàn)缺乏。進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)人員，不僅應(yīng)具備不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)和過硬的海外投資實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)該把握世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)前，保險(xiǎn)公司普遍缺乏進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資所需要的專業(yè)人才。在這一方面，首先保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)可以大力引進(jìn)海外不動(dòng)產(chǎn)投資方面的人才，另一方面也要致力于這方面人才的培養(yǎng)。

3. 選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式：進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的方式分為直接投資和間接投資。目前我國保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)的主要方式是直接投資，比如購買不動(dòng)產(chǎn)，如寫字樓、酒店等。與此同時(shí)，國外保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，已經(jīng)從直接投資為主轉(zhuǎn)向間接投資為主。因?yàn)殚g接投資能夠提升資產(chǎn)的流動(dòng)性以及降低相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。我國的保險(xiǎn)企業(yè)在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，積極探索多種不動(dòng)產(chǎn)投資模式，拓寬投資思路，選擇最為恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式進(jìn)行投資。

4.投資和管理過程中持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)防范：在保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的整個(gè)過程中，包括前期調(diào)查，中期投資以及后續(xù)的管理過程都存在著各種個(gè)樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此保險(xiǎn)公司應(yīng)該建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，持續(xù)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，并建立能夠應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急系統(tǒng)。（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]譚艷斌.我國保險(xiǎn)資金投資境外不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控探析[J].吉林金融研究，2014

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)；輕資產(chǎn)；金融創(chuàng)新改革

0.前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力的加大，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商需盡快順應(yīng)國家政策改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，由原本的對(duì)外銷售轉(zhuǎn)而擴(kuò)大對(duì)內(nèi)營運(yùn)管理，并通過資產(chǎn)證券化和表外基金等方式推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的輕資產(chǎn)化模式形成。也正是由于金融環(huán)境的變化，國家對(duì)于住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使利率不斷下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給不足等因素迫使投資者無法最大化的滿足房地產(chǎn)商的需求。因此權(quán)衡市場(chǎng)供給與需求之間的張力和吸附力，改變市場(chǎng)‘資產(chǎn)荒’過度化的出現(xiàn)，推行發(fā)展金融產(chǎn)品的改革尤為重要，以縱向的多投資屬性和橫向的極大市場(chǎng)容量相結(jié)合為基準(zhǔn)，既要保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的必要收益率，又要降低不同投資者的綜合風(fēng)險(xiǎn)，而這種創(chuàng)新改革則為不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

1.資產(chǎn)證券化發(fā)展特性

我國的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于其他行業(yè)進(jìn)入證券市場(chǎng)的門檻較高，手續(xù)費(fèi)過重，對(duì)于股權(quán)化籌資方式阻力較大，而傳統(tǒng)的商業(yè)模式經(jīng)營主要通過凈資產(chǎn)收益率（ROE）體現(xiàn)，而高ROE會(huì)體現(xiàn)較高的財(cái)務(wù)杠桿，因此債務(wù)籌資不宜過大，若企業(yè)經(jīng)營不善，過度化的資產(chǎn)直接導(dǎo)致負(fù)債率過高，加大了財(cái)務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一種低成本，長期使用的資金運(yùn)行模式將作為商業(yè)地產(chǎn)商的需求渴望。

在我國資產(chǎn)證券化可以將傳統(tǒng)意義上的運(yùn)營的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從資產(chǎn)原本的持有經(jīng)營到證券化的經(jīng)營退出。主要通過基金作為表外業(yè)務(wù)持有，利用REITs來實(shí)現(xiàn)所有者權(quán)益，最終達(dá)到上市退出，從而進(jìn)一步控制了資本成本率，改善了經(jīng)營狀況。幫助企業(yè)最大化地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增大信用評(píng)級(jí)，提高融資效率。

2.商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下，狂熱地產(chǎn)時(shí)代逐漸消退，從2016年下半年開始，國家一舉改革，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)層層加碼，而對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)而言，雖投資出現(xiàn)上升，但由于整體實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于下行，增速放緩，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力逐漸增大。

過度化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先由我國快速升級(jí)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引起，隨著人們消費(fèi)水平的增加，商業(yè)地產(chǎn)需求量增加，引發(fā)地產(chǎn)開發(fā)過熱，也使得優(yōu)質(zhì)商業(yè)集群出現(xiàn)，特別是大型的購物中心，港口城市發(fā)展，帶了高投資回報(bào)率；其次，地方政府的大力引導(dǎo)，為增加城市建設(shè)和形象，招商引資，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)；最后，商業(yè)化經(jīng)營主體的不斷增加，以及開發(fā)商地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)日益成熟，對(duì)于國家政策的把控力度增強(qiáng)（如從2016年我國開始逐步實(shí)行的住宅限購），使得大量開發(fā)商主動(dòng)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

3.商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化意義

（1）符合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀要求。由于房地產(chǎn)的資金回籠周期長，投資資金大，市場(chǎng)的流動(dòng)性較差，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著投資風(fēng)險(xiǎn)集中化現(xiàn)象，而風(fēng)險(xiǎn)和利潤存在正相關(guān)的聯(lián)系，這必然使得地產(chǎn)價(jià)格抬升，支付能力下降，從而限制地產(chǎn)自身發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)證券化能把巨額的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券實(shí)施，快速籌資，分散投資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）盤活金融市場(chǎng)。銀行作為主要的金融機(jī)構(gòu)，起到融資中介的作用，而銀行的貸款來源主要依靠存款，不動(dòng)產(chǎn)的證券化的持有，可以擴(kuò)大銀行的資金來源，改善現(xiàn)有銀行資金存貸比不足現(xiàn)象，使得銀行的實(shí)有資金得到相應(yīng)保證，從而盤活銀行，加大銀行綜合業(yè)務(wù)發(fā)展。

（3）引導(dǎo)居民資金分流，弱化證券風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)證券化作為貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)發(fā)展的橋梁。資產(chǎn)證券化新金融產(chǎn)品（如CMBs和REITs）的出現(xiàn)，可以把流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)通過證券化，在資本市場(chǎng)進(jìn)一步流通，使原本的積淀資本進(jìn)行分化，充分改善資金的調(diào)配和利用，緩解市場(chǎng)通貨膨脹壓力，保證了合理化投資的結(jié)構(gòu)和多元化的證券市場(chǎng)，減輕了證券市場(chǎng)的供給和需求壓力。

（4）能夠提高不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)公平性。我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的運(yùn)行機(jī)制很大程度上缺乏監(jiān)管，投機(jī)風(fēng)氣在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，打亂了市場(chǎng)應(yīng)有的良好運(yùn)作平衡和秩序，無疑會(huì)加速市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹的形成，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式的運(yùn)用能夠保證市場(chǎng)的公平性，它是一種完全將經(jīng)營者和投資者分離的運(yùn)營模式、一種完全由證券市場(chǎng)的專家管理的經(jīng)營模式，確保商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)秩序的正?；?。

（5）社會(huì)資源的再分配。能夠調(diào)動(dòng)開發(fā)商對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)資源的分配意愿，資產(chǎn)證券化模式的_展能夠弱化政府的主導(dǎo)性，讓商業(yè)資金的來源更為寬廣，這樣可以促使地產(chǎn)開發(fā)商更為有效地保證資金的快速調(diào)度，充分利用好社會(huì)資源。

（6）刺激輔助相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化會(huì)進(jìn)一步促使中介托管行業(yè)盛行，由于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式會(huì)委托專業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)，而這種業(yè)務(wù)投資的周期長，這不但可以使商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)炒作或資本虛化而帶來價(jià)格飛漲，也不會(huì)使得投資風(fēng)險(xiǎn)增大。而且這種良性循環(huán)營運(yùn)可以帶動(dòng)輔助行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的類型、建造、交易、登記等活動(dòng)的記錄、整理與保存，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理由國家機(jī)關(guān)部門負(fù)責(zé)，而且國家也制定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制度，以維護(hù)物權(quán)交易市場(chǎng)秩序和安全，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)；檔案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中圖分類號(hào)] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特征

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案能夠?qū)δ骋惶囟▍^(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自然狀況和權(quán)利歸屬狀況進(jìn)行真實(shí)客觀的反映，也可以作為一項(xiàng)主要的證明對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的唯一性是由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行保管、整理與利用?？偠灾?，某一行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，由同一份檔案對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其他權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一限制與登記，以準(zhǔn)確、及時(shí)反映出這一特定區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的變更信息，進(jìn)而為社會(huì)提供更多的便利，為物權(quán)交易安全提供保障。

不動(dòng)產(chǎn)制度的誕生帶動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)檔案的建立，建立不動(dòng)產(chǎn)檔案一方面可以起到物權(quán)公示的作用，對(duì)交易雙方的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理是具有公開特征的，這個(gè)特征的存在也使檔案發(fā)揮出應(yīng)有的功能。因此，不僅需要公開記錄內(nèi)容，還可以供相關(guān)部門、當(dāng)事人、具有利害關(guān)系人查詢與利用，這與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建立的初衷是相符合的。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記管理在內(nèi)容上具有法定性和規(guī)范性特征。國家授權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，機(jī)關(guān)部門以法律為依據(jù)對(duì)檔案進(jìn)行管理與制作，我國的《物權(quán)法》也在進(jìn)一步出善中，其中專門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的相關(guān)法律也在進(jìn)一步完善中。從我國現(xiàn)有物權(quán)法律中可以了解到國家機(jī)關(guān)部門是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會(huì)公信力也比較高。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記方式主要為簿冊(cè)，登記格式具有嚴(yán)格的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使登記內(nèi)容保持一定的規(guī)范性。而且還需要明確登記內(nèi)容，按照不同的分類進(jìn)行排列，避免發(fā)生登記混亂現(xiàn)象，還要注意保證登記內(nèi)容的完整性，避免遺漏和錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范性能夠保持其具有的法律效力，進(jìn)而使法律的嚴(yán)肅性及國家尊嚴(yán)的到維護(hù)，更好的發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的作用

（1）是提高社公信力的保障，同時(shí)加快了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“公示原則”的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)公示原則的實(shí)現(xiàn)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)某一特定區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)歸屬于變更進(jìn)行準(zhǔn)確記載與反映，以公開的方式為相關(guān)機(jī)關(guān)、當(dāng)事人、利害關(guān)系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作用的發(fā)揮。當(dāng)發(fā)生實(shí)際權(quán)力狀況與國家賦予的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)力狀況的不相符，則可以以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的公示原則為依據(jù)，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權(quán)交易雙方的利益，而且有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

公示原則是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不僅能夠使社會(huì)公信力得到提高，而且也是公示原則得以實(shí)現(xiàn)的重要載體。物權(quán)公示原則是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)的主要方式，通過不動(dòng)產(chǎn)的記錄對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有狀況進(jìn)行反映，例如物權(quán)的變動(dòng)與權(quán)力情況，并且以公示的方式呈現(xiàn)出社會(huì)，為有需要的人提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避信息。

（2）能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并具有作為權(quán)威文件證明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有的公示性特征表明了不動(dòng)產(chǎn)檔案可以向社會(huì)全面公開。如果雙方需要就某物權(quán)進(jìn)行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權(quán)的情況和信息，將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息置于透明狀態(tài)，利害關(guān)系人就可以根據(jù)查詢到的信息進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，而保障交易安全，減少不法交易行為。

在同一特定不動(dòng)產(chǎn)上不能有相互排斥的多個(gè)物權(quán)同時(shí)存在原則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擁有很強(qiáng)的排他效力的原因所在。在這個(gè)原則下，在法律范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案就具有了唯一性，而且不動(dòng)產(chǎn)檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權(quán)威性，在發(fā)生物權(quán)糾紛時(shí)可以直接作為最有效的證據(jù)，其他文件難以滿足這種性質(zhì)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)檔案具有的作用是長久性的。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理屬于國家機(jī)關(guān)部門所管理的，而且受到法律保護(hù)，那么不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用就應(yīng)該是長久性的。在物權(quán)交易變更頻繁的時(shí)期，只有使交易雙方能夠執(zhí)行調(diào)查相關(guān)內(nèi)容才能夠保障交易的安全。國家也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定來維持交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。當(dāng)發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易糾紛時(shí)，只要提供出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體和不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，就可以對(duì)物權(quán)權(quán)屬問題作出確定。因此，就需要不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體和檔案的同時(shí)存在。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的持久性是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上衍生出更多的管理方式和手段。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：婚姻法；司法解釋；銀行業(yè)

文章編號(hào)：1003-4625(2012)02-0119-02　中圖分類號(hào)：F830.4　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、《婚姻法》司法解釋對(duì)銀行業(yè)的有利影響

(一)有利于保障所抵押的銀行債權(quán)安全

對(duì)婚前一方名義購買且支付首付款、婚后雙方共同還貸的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其權(quán)屬認(rèn)識(shí)不一，可能造成不動(dòng)產(chǎn)分割后部分銀行債權(quán)懸空?！痘橐龇ń忉?三)》對(duì)此進(jìn)行了明確，夫妻一方婚前購買的不動(dòng)產(chǎn)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下，但婚后由夫妻共同還貸的，如果雙方未能就不動(dòng)產(chǎn)歸屬達(dá)成協(xié)議，則不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方，未歸還的銀行貸款也應(yīng)由其償還，且產(chǎn)權(quán)登記方需向另一方進(jìn)行公平補(bǔ)償。這就意味婚姻關(guān)系結(jié)束時(shí)，對(duì)于一方婚前購置的不動(dòng)產(chǎn)，不需要變更權(quán)屬，也不需要變更還貸的債務(wù)人和抵押人，有利于保持銀行債權(quán)的穩(wěn)定。

(二)有利于銀行提高中間業(yè)務(wù)的管理水平

《婚姻法解釋(三)》基本按照“誰出資、誰所有、誰受益”的原則來確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，將極大改變民眾的行為方式，購買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)相關(guān)資金支付、還貸等行為的進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)銀行服務(wù)也提出了更高要求。例如，誰支付首付款、雙方支付數(shù)量，以及婚后共同還貸情況等，都需要銀行出具相關(guān)證明或原始單據(jù)。銀行可以對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，使得交易記錄更為規(guī)范、透明，且能夠作為公證、審判的證據(jù)。同時(shí)，《婚姻法解釋(三)》明確了夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息、自然增值不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這可能導(dǎo)致部分即將結(jié)婚的客戶，要求銀行出具其所有的存款、債券的相關(guān)證明，以此確認(rèn)是“婚前財(cái)產(chǎn)”，便于婚后孳息、自然增值的“確權(quán)”。

二、《婚姻法》司法解釋給銀行業(yè)“四項(xiàng)考驗(yàn)”

(一)大量的“加名”現(xiàn)象，考驗(yàn)銀行抵押品管理能力

《婚姻法解釋(三)》正式實(shí)施后，很多地方出現(xiàn)了未在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明上署名的夫妻一方要求“加名”的現(xiàn)象。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，對(duì)于依靠銀行貸款購買不動(dòng)產(chǎn)，且以該不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，若想在房產(chǎn)證上加上另外一方的名字，應(yīng)當(dāng)征得貸款銀行的同意。抵押物上所有權(quán)的變動(dòng)對(duì)貸款銀行的利益有著至關(guān)重要的影響。一方面，抵押物從個(gè)人所有變成共同所有，如果離婚后對(duì)共同所有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割，而相關(guān)銀行債權(quán)尚未到期，這可能會(huì)導(dǎo)致借款人償債能力不足，部分債權(quán)懸空等問題；另一方面，實(shí)踐中也存在夫妻雙方共同支付首付且使用共同財(cái)產(chǎn)還貸，但為了避免繁瑣的手續(xù)，只在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明上記載一方的名字，對(duì)本就屬于共有財(cái)產(chǎn)的“加名”要求雖然不會(huì)對(duì)銀行的債權(quán)構(gòu)成太大的影響，但是是否允許借款人“加名”，如何做好“加名”以后的風(fēng)險(xiǎn)防控應(yīng)當(dāng)成為銀行應(yīng)對(duì)《婚姻法解釋(三)》實(shí)施而考慮的重要問題。

(二)夫妻一方處置房產(chǎn)的行為，考驗(yàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

一是夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的糾紛可能引發(fā)銀行聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)?！痘橐龇ń忉?三)》根據(jù)合同法中善意取得的原理，設(shè)定了有利于善意第三人的條款。對(duì)于尚未還清貸款的共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)債務(wù)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，第三人要完成“善意取得”必須經(jīng)過銀行同意并得到其在變更產(chǎn)權(quán)方面的協(xié)助。但對(duì)于銀行而言，這同時(shí)也是一個(gè)敏感的角色，夫妻中另一房產(chǎn)共有人可能會(huì)認(rèn)為銀行沒有盡到相關(guān)的義務(wù)，而是與擅自處分的一方“狼狽為奸”使其遭受財(cái)產(chǎn)損失，進(jìn)而將銀行卷入糾紛的漩渦。因此，除確保本行債權(quán)不受侵害外，銀行還有必要考慮處置不當(dāng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。二是夫妻離婚后債務(wù)人變更使得銀行面臨信用風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中審理涉及不動(dòng)產(chǎn)分割的離婚案件時(shí)，法院或債務(wù)人極少主動(dòng)通知作為債權(quán)人的銀行參加訴訟，直至新債務(wù)人持離婚判決書到銀行要求辦理變更貸款手續(xù)時(shí)，銀行才得知法院判決變更了其債務(wù)人。由于銀行對(duì)變更后的債務(wù)人資信不了解，或變更后的債務(wù)人可能不具備銀行發(fā)放貸款條件，這就使銀行面臨履約還款能力不足所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)。

(三)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的新規(guī)定，考驗(yàn)銀行個(gè)人存款業(yè)務(wù)管理的能力

銀行存款利息是最常見的法定孳息，根據(jù)《婚姻法解釋(三)》的規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)存入銀行產(chǎn)生的利息，應(yīng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。本規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)銀行個(gè)人儲(chǔ)蓄存款業(yè)務(wù)管理的精細(xì)化程度提出了更高的要求。具體而言就是，對(duì)于夫妻一方要求支取配偶的個(gè)人存款本息的，對(duì)其授權(quán)手續(xù)是否真實(shí)有效應(yīng)當(dāng)做深入細(xì)致的審查，否則在無授權(quán)或授權(quán)無效的情況下辦理了支取存款本息業(yè)務(wù)的，將給銀行引發(fā)客戶糾紛。

(四)婚后父母為子女購置房產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定，對(duì)銀行常規(guī)信貸操作方式帶來考驗(yàn)

本次司法解釋規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)為其個(gè)人所有，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；如果婚后由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，盡管房產(chǎn)登記在一方子女名下，但該房產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按各自父母的出資份額按份共有。這將對(duì)銀行依照產(chǎn)權(quán)登記確定借款人的身份，主要審查產(chǎn)權(quán)人的還款能力，并以其所有房屋作為抵押的常規(guī)做法造成一定的沖擊。一方面，加大了銀行審查難度；另一方面，涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更或處置時(shí)，可能因共有權(quán)人未在抵押合同簽字引發(fā)糾紛，或?qū)е碌盅簾o效。

三、相關(guān)建議

(一)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，全面掌握有關(guān)法律知識(shí)

建議銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)《婚姻法解釋(三)》的學(xué)習(xí)，了解新舊解釋的不同之處。同時(shí)，可以對(duì)《民法通則》、《婚姻法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)的梳理和學(xué)習(xí)，做到融會(huì)貫通，熟練掌握各類情況下不動(dòng)產(chǎn)及其他資產(chǎn)的權(quán)利歸屬，充分評(píng)估對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)可能帶來的影響，以便有效控制個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營服務(wù)水平，準(zhǔn)確高效地配合相關(guān)部門開展公務(wù)。

(二)嚴(yán)控各類風(fēng)險(xiǎn)，防止債權(quán)受到損失

一是各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善貸后管理制度的高度出發(fā)，及時(shí)修訂內(nèi)部制度及法律文書，重點(diǎn)是重新審視本行關(guān)于抵押物管理、貸款擔(dān)保合同等重要法律文書、抵押權(quán)證管理等重要工作內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際，制定和完善相關(guān)的制度和操作規(guī)程，在維護(hù)銀行合法利益的同時(shí)，配合客戶維護(hù)家庭穩(wěn)定和自身合法權(quán)利的要求。二是明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬。銀行在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押的個(gè)貸時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法解釋，除了解財(cái)產(chǎn)是共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)外，還要了解實(shí)際首付出資情況，并要求借款人及配偶明確還貸資金來源，個(gè)貸的抵押物如為共有不動(dòng)產(chǎn)，即使夫妻一方不是個(gè)貸借款人，仍應(yīng)當(dāng)簽字知曉債權(quán)存在并同意將夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押。三是銀行應(yīng)要求夫妻雙方共同到商業(yè)銀行辦理貸款申請(qǐng)，將夫妻雙方列為共同還款人，要求雙方在借款及抵押合同上簽字。

(三)做精個(gè)人儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，有效應(yīng)對(duì)新問題

進(jìn)一步提高個(gè)人儲(chǔ)蓄存款管理的精細(xì)化程度。加快完善個(gè)人儲(chǔ)蓄存款相關(guān)管理制度，重點(diǎn)區(qū)分夫妻一方個(gè)人存款、夫妻共有存款，對(duì)本息支取環(huán)節(jié)的審查程序及要件制定更為細(xì)致，具有針對(duì)性的制度。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】保險(xiǎn)集團(tuán) 不動(dòng)產(chǎn)投資 投資物業(yè)類型

一、不動(dòng)產(chǎn)投資模式概述

保險(xiǎn)集團(tuán)投資不動(dòng)產(chǎn)可以描述為，保險(xiǎn)集團(tuán)公司通過其專業(yè)保險(xiǎn)公司聚集保險(xiǎn)資金，通過集中而專業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的投資，以期使保險(xiǎn)資金保值增值、提高償付能力、擴(kuò)大經(jīng)營利潤的經(jīng)營活動(dòng)。

不動(dòng)產(chǎn)投資模式：按照保監(jiān)會(huì)將保險(xiǎn)集團(tuán)公司投資不動(dòng)產(chǎn)主要模式分為：股權(quán)投資、債券投資和物權(quán)投資三類。

二、我國保險(xiǎn)集團(tuán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資動(dòng)因分析

（一）保險(xiǎn)集團(tuán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的必要性和緊迫性

在我國，一方面隨著近幾年持續(xù)低利率和保險(xiǎn)主體的不斷增多，我國保險(xiǎn)業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的償付能力不足問題。并且我國的保險(xiǎn)投資行為尚不成熟，尚未構(gòu)建全面系統(tǒng)的保險(xiǎn)資金投資模式，所以需要加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)資金投資的研究并促進(jìn)其發(fā)展。另一方面我國保險(xiǎn)主體資產(chǎn)負(fù)債匹配缺口較嚴(yán)重，保險(xiǎn)資金運(yùn)用面臨的突出問題，就是保險(xiǎn)資金收益和結(jié)構(gòu)不能有效支持負(fù)債，主要表現(xiàn)為：投資收益率低、資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配、債券投資波動(dòng)大。

（二）我國保險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資的前景廣闊

近年我國保險(xiǎn)行發(fā)展迅速。根據(jù)2014年底的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國保險(xiǎn)公司資產(chǎn)總額超過10萬億元，按最新資金監(jiān)管比例，保險(xiǎn)公司可投資不動(dòng)產(chǎn)的資金規(guī)模超過 2.49 萬億元，近三年政策的逐漸松動(dòng)和保險(xiǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展為保險(xiǎn)集團(tuán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資創(chuàng)造了有利條件。

在國家金融轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)下，保險(xiǎn)集團(tuán)將獲得前所未有的資金運(yùn)用空間，其各類投資將以市場(chǎng)為導(dǎo)向，來滿足保險(xiǎn)集團(tuán)的負(fù)債匹配需要，而不動(dòng)產(chǎn)投資作為其中最重要的資產(chǎn)配置方式之一，被各保險(xiǎn)集團(tuán)大力推進(jìn)。

三、我國保險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模低于國際水平的原因

我國保險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資程度明顯低于國際水平（大多處于 15%～33%之間）。在保險(xiǎn)集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中無論是總量還是比例都與國際保險(xiǎn)集團(tuán)有著顯著差距，產(chǎn)生這些差距大體有兩方面原因，初步分析如下：

（一）市場(chǎng)形成的時(shí)間差異

國外保險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資開展較早，不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)投資平臺(tái)和專業(yè)平臺(tái)配套公司也是經(jīng)過長期運(yùn)作經(jīng)營，而國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資開展較晚。例如，美國國際集團(tuán)（AIG）早在 1973年就收購房地產(chǎn)企業(yè) AIG Lincoln，來為其不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)平臺(tái)公司（AIG環(huán)球投資）進(jìn)行投資配套。

（二）政策監(jiān)管差異造成的影響

由于我國保險(xiǎn)行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資監(jiān)管政策的嚴(yán)格限制，我國保險(xiǎn)集團(tuán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資被限定在有限的范圍內(nèi)。2010 年的實(shí)施的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的方式和標(biāo)的都做出了嚴(yán)格的界定，其中嚴(yán)格禁止保險(xiǎn)公司投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，這與國外保險(xiǎn)集團(tuán)尤其是非壽險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資的實(shí)際不一致，我國非壽險(xiǎn)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)投資被顯著限制。

四、展望和相關(guān)建議

（一）保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展

1.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)將受到政策驅(qū)動(dòng)增長。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的政策驅(qū)動(dòng)增長分為兩個(gè)方面：一是巨災(zāi)保險(xiǎn)體系的建立和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的擴(kuò)大。另一個(gè)是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，將帶來巨大的工程保險(xiǎn)市場(chǎng)。

2.稅延政策的啟動(dòng)將推動(dòng)壽險(xiǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展。

與之相配套的養(yǎng)老保險(xiǎn)也必然將享受這一優(yōu)惠政策，從而帶來養(yǎng)老保險(xiǎn)的巨大發(fā)展。此外住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)也將給壽險(xiǎn)發(fā)展帶來巨大契機(jī)。

3.大類資產(chǎn)管理時(shí)代的到來。

2014年1月保監(jiān)會(huì)正式將保險(xiǎn)投資從單項(xiàng)審批改變成大類監(jiān)管，這給即將超過10萬億的保險(xiǎn)資金帶來更加寬闊的運(yùn)用隨著保險(xiǎn)環(huán)境的改善，保險(xiǎn)監(jiān)管的完善，保險(xiǎn)集團(tuán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的熟悉，不動(dòng)產(chǎn)投資將在2015年給保險(xiǎn)集團(tuán)資產(chǎn)配置提供更優(yōu)質(zhì)的選擇。

（二）保險(xiǎn)集團(tuán)投資不動(dòng)產(chǎn)建議

1.集團(tuán)公司投資管理層面。

壽險(xiǎn)資金由于其期限結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)可用于不動(dòng)產(chǎn)投資，同樣財(cái)險(xiǎn)資金只要滿足沉淀資金充裕和有穩(wěn)定的現(xiàn)金流也可以視為長期資金投資不動(dòng)產(chǎn)。集團(tuán)公司作為集團(tuán)內(nèi)保險(xiǎn)資金的統(tǒng)一運(yùn)用人，要做好對(duì)各類資產(chǎn)組合的分配，對(duì)各類投資項(xiàng)目集中使用資金，體現(xiàn)資金規(guī)模效益，減少內(nèi)部交易成本。集團(tuán)要主導(dǎo)個(gè)投資平臺(tái)進(jìn)行主動(dòng)投資，尋超市場(chǎng)機(jī)遇，完成保險(xiǎn)資金的保值增值。

2.專業(yè)平臺(tái)建設(shè)方面

以國外成熟保險(xiǎn)集團(tuán)的投資不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，正如前文所述，建議一個(gè)專業(yè)的獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)對(duì)保險(xiǎn)集團(tuán)有著不可或缺的意義。一方面可以提升投資效率，避免集團(tuán)直接投資帶來的內(nèi)部損耗，另一方面可以靈活使用投資方式，對(duì)持有、經(jīng)營、出讓物業(yè)做好應(yīng)對(duì)。專業(yè)投資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)：一是從業(yè)人員專業(yè)化避免運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提高收益；二是專業(yè)子公司單獨(dú)核算，避免集團(tuán)內(nèi)部交易成本提高，使集團(tuán)交易成本低于市場(chǎng)成本；三是子公司模式運(yùn)行，對(duì)集團(tuán)公司有風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，可由子公司代持物業(yè)及物業(yè)項(xiàng)目公司，防止直接投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.保險(xiǎn)集團(tuán)投資不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施方面。

堅(jiān)持長期持有、穩(wěn)定回報(bào)的投資策略，積極探索多種創(chuàng)新性投資模式，投資物業(yè)類型根據(jù)集團(tuán)特征不同而有所側(cè)重。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：收益法；不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；還原率；報(bào)酬率

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

收益法也稱為收益還原法，是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域常用的估價(jià)方法之一，廣泛應(yīng)用于評(píng)估具有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，比如商業(yè)用地、寫字樓、酒店、商場(chǎng)，等等。使用收益法的關(guān)鍵在于預(yù)期收益和還原率兩項(xiàng)參數(shù)的確定，但實(shí)踐中由于預(yù)期收益及其風(fēng)險(xiǎn)情況很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，使得預(yù)期收益和還原率的取值較為主觀隨意，也使得估價(jià)結(jié)果經(jīng)常受到質(zhì)疑。本文通過實(shí)證分析，針對(duì)收益法應(yīng)用中存在的若干問題提出對(duì)策建議。

二、收益法應(yīng)用中的問題實(shí)證分析

本文對(duì)133份土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了系統(tǒng)研究，運(yùn)用相關(guān)統(tǒng)計(jì)原理和統(tǒng)計(jì)軟件，并結(jié)合對(duì)估價(jià)師和估價(jià)專家的訪談，系統(tǒng)總結(jié)了收益法在土地和房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用特點(diǎn)以及存在的問題。

（一）預(yù)期收益的求取存在的問題

1、缺乏動(dòng)態(tài)分析。樣本數(shù)據(jù)顯示：部分估價(jià)報(bào)告通常假設(shè)未來年凈收益不變，直接使用有限年期的報(bào)酬資本化公式（公式1）得到評(píng)估結(jié)果，求取客觀租金時(shí)僅簡單通過估價(jià)時(shí)點(diǎn)的截面數(shù)據(jù)確定，很少調(diào)查估價(jià)對(duì)象歷史收益情況，缺少對(duì)市場(chǎng)行情的分析和判斷。

V＝ 1- （1）

式中，V：不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)收益價(jià)格；a：預(yù)期凈收益；r：還原率；n：收益期限。

2、缺乏對(duì)租賃合同的細(xì)致分析?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.3.3條規(guī)定：“有租約限制的，租約期內(nèi)租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^租金?！北M管如此，樣本報(bào)告中對(duì)租賃合同各項(xiàng)條款的披露和分析依然很欠缺，尤其對(duì)潛在收益的獲取有影響的條款缺少描述。此外，在合同租金與市場(chǎng)租金差異較大的情況下，也并沒有進(jìn)行相應(yīng)的解釋和說明。

3、缺乏對(duì)估價(jià)對(duì)象潛在收益內(nèi)涵的說明。比如，對(duì)于以租金收入為主要收益來源的不動(dòng)產(chǎn)，典型的此類物業(yè)如寫字樓和購物中心，其潛在收益一般除了包括租金收入以外，還包括押金及其利息收入、停車費(fèi)收入等，因此在預(yù)期收益的測(cè)算過程中有必要對(duì)潛在收益的內(nèi)涵進(jìn)行詳細(xì)地說明和解釋，但從樣本數(shù)據(jù)看這一點(diǎn)常常受到忽略。

4、未考慮不動(dòng)產(chǎn)以外投資收益的剝離。有些情況下，求取的不動(dòng)產(chǎn)凈收益中既包括不動(dòng)產(chǎn)本身產(chǎn)生的收益，也包括不動(dòng)產(chǎn)以外的投資所帶來的收益，比如家具等一些固定資產(chǎn)、品牌和特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)帶來的收益，若不將這部分收益剝離，便會(huì)造成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的高估。

（二）還原率的求取存在的問題

1、還原率的確定主觀性較強(qiáng)。通過對(duì)估價(jià)報(bào)告樣本數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，還原率的取值在時(shí)間序列上缺乏一定規(guī)律性，即便在市場(chǎng)波動(dòng)較大或者銀行存款利率調(diào)整較為頻繁的情況下，依然難以發(fā)現(xiàn)還原率的相關(guān)變化規(guī)律，還原率的這種無規(guī)律性恰恰源于還原率的確定過于主觀。同時(shí)，對(duì)還原率的求取過程也沒有進(jìn)行詳細(xì)的闡述，不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法又稱為累加法，因其使用便捷，常為評(píng)估師所采納，樣本數(shù)據(jù)也表明該方法是還原率求取的主流方法。我國《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中均規(guī)定：“安全利率可選取同一時(shí)期一年期國債年利率或央行公布的一年期存款利率”，但樣本中卻出現(xiàn)了使用一年期貸款利率作為安全利率，這一做法違背了安全利率是一種無風(fēng)險(xiǎn)利率的本質(zhì)。

3、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是累加法中另一項(xiàng)關(guān)鍵的參數(shù)，但風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的大小大多由評(píng)估師憑主觀經(jīng)驗(yàn)給出，缺少風(fēng)險(xiǎn)的量化和細(xì)化過程，這就難以保證還原率的取值客觀合理。

4、實(shí)質(zhì)利率的概念存在誤用。實(shí)質(zhì)利率的概念是由臺(tái)灣學(xué)者林英彥提出的，其含義是指以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整后扣除一成（10%）的所得稅得到的實(shí)質(zhì)利率作為土地還原率；而樣本報(bào)告中有的將1～3年的貸款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整得到實(shí)質(zhì)利率，即：

實(shí)質(zhì)利率＝

并將實(shí)質(zhì)利率作為安全利率的取值，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值后才得到土地還原率。但從實(shí)質(zhì)利率的概念來看，林英彥教授提出的實(shí)質(zhì)利率是求取土地還原率的一種方法，而不是安全利率的確定方法，不需要再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，說明實(shí)質(zhì)利率的概念在一定程度上存在誤用和混淆。

三、相關(guān)參數(shù)解析及公式選擇

還原率和預(yù)期收益的確定過程中存在以上諸多問題，反映出收益法在目前應(yīng)用過程中存在著不科學(xué)、不合理之處。本文認(rèn)為，應(yīng)從參數(shù)取值的定性分析和定量分析著手，同時(shí)應(yīng)根據(jù)不同情形選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü竭x擇。

（一）參數(shù)的定性分析。定性分析是定量分析的基礎(chǔ)，這里的定性分析包括對(duì)參數(shù)的影響因素分析、參數(shù)取值的動(dòng)態(tài)分析和估價(jià)對(duì)象的客觀情況分析。

1、對(duì)各項(xiàng)參數(shù)的影響因素分析。預(yù)期收益取值的影響因素分析可以從外部影響因素和內(nèi)部影響因素兩個(gè)方面著手，前者包括：①估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況分析，主要分析地理位置、交通因素對(duì)收益的影響；②市場(chǎng)供求狀況的分析，市場(chǎng)供給和需求的現(xiàn)狀對(duì)預(yù)期收益可能產(chǎn)生的影響；③外部性影響，如估價(jià)對(duì)象周邊的環(huán)境因素等。

后者包括：①估價(jià)對(duì)象用途，不同用途的不動(dòng)產(chǎn)收益模式、收益的增長能力、收益法的風(fēng)險(xiǎn)水平均不同；②估價(jià)對(duì)象本身的品質(zhì)，比如建筑年代、外觀、裝修情況、物業(yè)管理水平等。還原率取值的影響因素分析同樣也可以從外部因素和內(nèi)部因素兩個(gè)方面著手，前者一般包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)行情、市場(chǎng)利率、位置、投資增值前景等，后者一般包括承租人狀況、收益穩(wěn)定性、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命、建筑年代等。

2、對(duì)各項(xiàng)參數(shù)取值進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。通過對(duì)各項(xiàng)參數(shù)如租金、費(fèi)用等過去若干年的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、調(diào)查、分析，結(jié)合委托方的相關(guān)預(yù)測(cè)以及市場(chǎng)行情合理判斷未來各項(xiàng)收益和支出的變動(dòng)趨勢(shì)。

3、對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀條件分析。盡管我們的估價(jià)規(guī)范（則）強(qiáng)調(diào)為得到客觀合理價(jià)格應(yīng)采用客觀收益作為估價(jià)依據(jù)，但很多情況下不得不考慮估價(jià)對(duì)象本身的特殊性。比如，在簽有租賃合同的情況下，租約期內(nèi)收益應(yīng)使用租約中簽訂的租金而不能使用客觀租金。此外，隨著全國各地地標(biāo)性建筑物的增加，并且這些地標(biāo)性建筑多為高檔寫字樓或酒店，對(duì)于這類地標(biāo)性建筑物的評(píng)估，相對(duì)缺乏可比案例，因此很難通過市場(chǎng)調(diào)查得到客觀收益水平，這種情況下更應(yīng)該側(cè)重物業(yè)本身的特殊性和唯一性。

（二）參數(shù)的定量分析

1、還原率的量化方面。采用累計(jì)法計(jì)算還原率的關(guān)鍵在于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定，本文認(rèn)為可以通過專家打分法和層次分析法等方法建立風(fēng)險(xiǎn)因素的修正體系，進(jìn)行系統(tǒng)的測(cè)量。也可以借鑒美國資本資產(chǎn)定價(jià)模型法（CAPM法），通過測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)市場(chǎng)投資組合風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)程度，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平。

安全利率的取值方面，由于我國存款利率沒有完全市場(chǎng)化，且房地產(chǎn)投資期相對(duì)較長，使用長期國債利率或許是更好的選擇。從國外經(jīng)驗(yàn)看，美國和日本通常取10年期國債利率作為安全利率。

2、客觀收益的量化方面。本文認(rèn)為測(cè)算市場(chǎng)客觀租金時(shí)，可借鑒市場(chǎng)比較法中的比較因素修正體系。

（三）收益法公式的選擇

1、根據(jù)評(píng)估的價(jià)值類型選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü?。所謂價(jià)值類型，是指評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還是不動(dòng)產(chǎn)長期的價(jià)值，價(jià)值類型不同，評(píng)估思路不同。由于直接資本化法中的資本化率和凈收益值均是從市場(chǎng)中提取得到，可以說直接資本化法是一種市場(chǎng)導(dǎo)向的方法，因此直接資本化法更適合轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估，評(píng)估值更接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；而報(bào)酬資本化法主要是從長期投資的角度考慮，可以說是一種利潤或報(bào)酬導(dǎo)向的方法，因此報(bào)酬資本化法更適合評(píng)估長期持有型物業(yè)，以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流為特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估值更接近不動(dòng)產(chǎn)的長期價(jià)值。直接資本化法與報(bào)酬資本化法中的參數(shù)均有來自市場(chǎng)的分析，對(duì)于同一宗不動(dòng)產(chǎn)兩種方法評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)有較大的差異，通常兩種方法可以同時(shí)使用，以相互校驗(yàn)。

2、根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處狀態(tài)選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü?/p>

情形一：若估價(jià)對(duì)象已進(jìn)入經(jīng)營穩(wěn)定期，估價(jià)師預(yù)期估價(jià)對(duì)象未來收益無大幅變化時(shí)，可以使用公式2：

V＝ 1- （2）

式中，V：估價(jià)時(shí)點(diǎn)收益價(jià)格或現(xiàn)值；A：未來凈收益；Y：報(bào)酬率或折現(xiàn)率；n：收益年限。

情形二：對(duì)于有租約限制的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，預(yù)期收益的需要分段測(cè)算，即租約期內(nèi)收益應(yīng)使用契約租金，而租約期外的租金應(yīng)使用市場(chǎng)租金，這種情況下適宜用報(bào)酬資本化法中的折現(xiàn)現(xiàn)金流分析。

情形三：對(duì)于新建或在建不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營需要若干年才能達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，這種情況下也適宜用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析。

值得說明的是：國內(nèi)在使用報(bào)酬資本化法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始到土地使用權(quán)終止日或建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)點(diǎn)各期的凈收益，以一定的報(bào)酬率折現(xiàn)加總后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格；而美國、臺(tái)灣地區(qū)和日本在使用報(bào)酬資本化法時(shí)通常計(jì)算兩部分內(nèi)容，一部分計(jì)算估價(jià)對(duì)象在設(shè)定的持有期限內(nèi)的凈收益，通常設(shè)定的投資持有期限在5～10年之間，因?yàn)閷?duì)估價(jià)師來說，預(yù)測(cè)短期的收益比預(yù)測(cè)長期的收益更容易，并預(yù)測(cè)估價(jià)在未來5～10年的總收益，將各期的凈收益以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)后加總；另一部分計(jì)算估價(jià)對(duì)象在持有期末的價(jià)值，通常的方法是將持有期末當(dāng)年或次年的凈收益用期末資本化率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)并扣除相應(yīng)的稅費(fèi)，由于不動(dòng)產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命的縮短以及預(yù)測(cè)未來數(shù)十年后的凈收益風(fēng)險(xiǎn)較大，因此期末還原率的取值一般高于期初還原率，其常用的公式為：

V＝+ （3）

其中，V：估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格；CFi：各期凈收益；Y：報(bào)酬率或折現(xiàn)率；n：折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析期間；i：各年期；PR：期末價(jià)值。

期末價(jià)值（再出售價(jià)值）的求取公式為：

PR＝ （4）

其中，Rn：期末還原率；CFn+1：第n+1期的凈收益。

四、幾點(diǎn)建議

（一）還原率的取值應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處階段相匹配。一般情況下，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高還原率，低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)低還原率，假設(shè)估價(jià)對(duì)象為一處寫字樓，按照其所處的階段劃分為項(xiàng)目建設(shè)期、租賃期、經(jīng)營期，美國的估價(jià)教材中一般認(rèn)為這三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)依次下降，即項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)最大，其次是租賃期，經(jīng)營期風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，還原率的取值也依次遞減。因此，應(yīng)首先對(duì)估價(jià)對(duì)象所處階段進(jìn)行合理判斷，在此基礎(chǔ)上調(diào)整還原率的大小。

（二）還原率的取值應(yīng)與預(yù)期收益的取值相匹配。在預(yù)期收益取值較為保守的情況下，還原率的取值可以相對(duì)較低，在預(yù)期收益取值較為樂觀的情況下，還原率的取值可以相對(duì)較高。

（三）建議通過市場(chǎng)調(diào)查和投資者調(diào)查的方式對(duì)市場(chǎng)行情、投資者預(yù)期進(jìn)行定期調(diào)研，并由估價(jià)協(xié)會(huì)組織或委托咨詢機(jī)構(gòu)組織實(shí)施這項(xiàng)工作，定期向社會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告，估價(jià)師便可以依據(jù)這一權(quán)威的調(diào)查結(jié)果應(yīng)用于相關(guān)參數(shù)值的確定。

（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)）

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[2]美國評(píng)估學(xué)會(huì)著.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（第11版）.北京：地質(zhì)出版社，2001.

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

SOHO尚都是一個(gè)面積達(dá)170，000平米的多功能房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。SOHO尚都的平均售價(jià)為22000元/平米，其租金在2006年底的價(jià)格達(dá)到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開始運(yùn)營，但是隨著時(shí)間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對(duì)SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式產(chǎn)生懷疑。SOHO中國的商業(yè)運(yùn)行模式是：SOHO尚都的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價(jià)將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個(gè)物業(yè)進(jìn)行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進(jìn)行物業(yè)管理。這種運(yùn)營模式的優(yōu)點(diǎn)，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)自己的意愿對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的機(jī)會(huì)，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)知識(shí)匱乏而造成對(duì)物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個(gè)方面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在處理建成物業(yè)時(shí)往往采用“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對(duì)后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場(chǎng)脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運(yùn)營難，這也是目前中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問題，把商鋪的價(jià)格提升到一個(gè)非理性的程度，嚴(yán)重透支了業(yè)主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個(gè)重要原因。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式的原因分析

SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對(duì)全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個(gè)方面進(jìn)行分析說明。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量達(dá)到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個(gè)時(shí)期，但仔細(xì)研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實(shí)力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實(shí)力的強(qiáng)弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補(bǔ)自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權(quán)的途徑主要是通過“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時(shí)就會(huì)消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進(jìn)行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)的時(shí)候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費(fèi)和其他前期投入，在達(dá)到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請(qǐng)，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競(jìng)拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個(gè)過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進(jìn)入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或土地儲(chǔ)備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個(gè)開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠(yuǎn)來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)軍的萬科集團(tuán)，在對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

（二）個(gè)人投資者面臨的困境我國個(gè)人投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達(dá)國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個(gè)人資金少的缺點(diǎn)。[2]33-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購買房地產(chǎn)類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個(gè)人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會(huì)平均值高出4個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報(bào)率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個(gè)人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國的個(gè)人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進(jìn)行整棟購買的投資者相對(duì)較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場(chǎng)的發(fā)展和財(cái)富積累的階段，但還遠(yuǎn)沒有發(fā)達(dá)國家那樣財(cái)富集中，我們的市場(chǎng)定位不能超越中國財(cái)富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進(jìn)行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對(duì)整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進(jìn)行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進(jìn)而不能達(dá)到投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個(gè)人投資者在花費(fèi)大量的資金購買產(chǎn)權(quán)之后，無法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式問題的出路

目前，國際上個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托。

（一）日本的不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)我國的啟示日本的不動(dòng)產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動(dòng)產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者獨(dú)自擁有的，但是經(jīng)過對(duì)產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對(duì)后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動(dòng)產(chǎn)投資信托形式是組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動(dòng)產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動(dòng)產(chǎn)出租給原不動(dòng)產(chǎn)公司以負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時(shí)若合作人決定將不動(dòng)產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運(yùn)營模式都適合解決目前我國個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動(dòng)產(chǎn)證券化的模式，對(duì)我國那些已經(jīng)進(jìn)行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進(jìn)行回收，然后對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時(shí)提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個(gè)人投資者合作成立任意組合，共同持有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動(dòng)產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運(yùn)用組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時(shí)候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長期收益。對(duì)于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)我國的啟示美國的不動(dòng)產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有開發(fā)之前，由負(fù)責(zé)開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對(duì)要開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目的未來收益做一個(gè)評(píng)估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信托證券化，并向社會(huì)公開發(fā)行信托證券，籌集社會(huì)資金。利用籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運(yùn)行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國內(nèi)個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以委托信托公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進(jìn)行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金。這樣對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時(shí)也可以使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對(duì)于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。

雖然，日本和美國的不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以解決我國個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)投資信托管理辦法中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們要克服不動(dòng)產(chǎn)投資信托實(shí)施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展的社會(huì)和法律環(huán)境。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

或許在常人看來，那些足球明星從來就不必為錢發(fā)愁，因?yàn)樗麄兊哪晷絼?dòng)輒數(shù)百萬歐元，另外還有大把廣告收入，似乎無需像普通工薪階層那樣進(jìn)行理財(cái)投資。殊不知，職業(yè)球員吃的其實(shí)是“青春飯”，目前看似風(fēng)光無比的他們，享受高薪的時(shí)間最多也不過十幾年。如果在退役前沒有全面的理財(cái)規(guī)劃，一旦告別了綠茵場(chǎng)而又沒有其他謀生技能的話，就將面臨著“坐吃山空”的窘境。今天，就讓我們一起走進(jìn)球員的金錢世界，來一次球員理財(cái)面面觀。

理財(cái)之四大途徑

實(shí)業(yè)

實(shí)業(yè)投資，是指投資人出資開辦生產(chǎn)或者貿(mào)易類的企業(yè)，從日常經(jīng)營中獲得利潤的投資方式，也是整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要基礎(chǔ)。

通常情況下，實(shí)業(yè)投資除了需要出資人投資之外，往往還需要他們參與日常的經(jīng)營管理。不過對(duì)于整天忙于比賽和訓(xùn)練的職業(yè)球員來說，顯然不可能分出太多精力去客串董事長或總經(jīng)理，因此球員所參與的實(shí)業(yè)投資，一般并沒有太復(fù)雜的盈利模式，而是大多集中在酒吧、飯店和時(shí)裝店這類傳統(tǒng)行業(yè)上。尤其開飯店成為很多球員的首選，這一投資除了能夠保持健康的現(xiàn)金流之外，有時(shí)也會(huì)便于他們招待朋友。

在崇尚美食文化的意大利，包括卡納瓦羅和維耶里在內(nèi)的許多球員都擁有自己的飯店。其中維耶里的飯店不僅開在了米蘭城（與布羅基合開，店名為“擁抱與親吻”），還包括他兒時(shí)呆過的悉尼（店名為“維耶里廚房”）。效力于國際米蘭的J.薩內(nèi)蒂，同樣在進(jìn)行實(shí)業(yè)投資時(shí)放眼全球，他不僅在米蘭開設(shè)了一家阿根廷風(fēng)味的餐館，還在布宜諾斯艾利斯買下了一個(gè)加油站。

證券

證券投資的方向包括股票、債券以及基金等有價(jià)證券，相比實(shí)業(yè)投資，它的優(yōu)點(diǎn)在于投資者無需直接參與經(jīng)營管理，缺點(diǎn)在于風(fēng)險(xiǎn)具有更大的不可控性。在證券投資中，風(fēng)險(xiǎn)與收益之間通常呈正比，也就是“收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大”。證券投資既有可能上演一夜暴富的神話，也可能令投資者瞬間傾家蕩產(chǎn)。

以美國股市近年來的走勢(shì)而言，道瓊斯工業(yè)指數(shù)2003年底從不到10,000點(diǎn)開始起步，到2007年10月一舉突破14,000點(diǎn)大關(guān)，期間讓所有投資人都在牛市中賺了個(gè)盆滿缽滿。然而在那之后，隨著次貸危機(jī)的爆發(fā)，指數(shù)在過去一年內(nèi)出現(xiàn)了連續(xù)下滑，最低時(shí)曾經(jīng)迫近7000點(diǎn)關(guān)口，無數(shù)投資人在這輪跌幅超過40%的熊市中損失慘重。

絕大多數(shù)職業(yè)球員都沒有接受過專業(yè)的投資培訓(xùn)，也未必看得懂各家公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，因此在證券投資的過程中，他們通常將事務(wù)全權(quán)委托給證券經(jīng)紀(jì)人來處理，避免牽扯過多精力。不過也有例外，比如十幾年前曾在AC米蘭當(dāng)過隊(duì)友的帕努奇、阿爾貝蒂尼和科斯塔庫塔三人，就合辦了一家專門進(jìn)行股票買賣的投資公司，其中帕努奇非常熱衷于充當(dāng)“操盤手”的角色。

不動(dòng)產(chǎn)

所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，簡言之就是土地與房屋。與其他類型的投資相比，不動(dòng)產(chǎn)投資所需要的資金量大，獲得回報(bào)的形式主要有兩種：一是通過出租不動(dòng)產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收入；二是未來以更高價(jià)格售出以獲得差價(jià)收入。根據(jù)傳統(tǒng)理論，由于土地資源的稀缺性，從長期來看，大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格處于上升通道之中。但如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)被投機(jī)性資金爆炒到不合理的高度，那么其跌幅往往也會(huì)極具殺傷力。比如直接導(dǎo)致目前全球金融風(fēng)暴的美國次貸危機(jī)，其導(dǎo)火索正是美國房價(jià)在經(jīng)歷過度炒作后的大幅下跌。

對(duì)于那些出身貧寒的球員來說，由于童年大多有過與家人共同擠在狹小空間內(nèi)居住的經(jīng)歷，因此在成名之后，他們往往在購買不動(dòng)產(chǎn)方面表現(xiàn)出特別的熱情。羅納爾多是其中的佼佼者，他在荷蘭、西班牙、意大利以及巴西國內(nèi)等多處擁有房產(chǎn)，投資總額高達(dá)數(shù)千萬美元。2007年年底，他還在巴西里約熱內(nèi)盧海岸的國王灣買下了一座小島，享受了一下當(dāng)“島主”的感覺。

保險(xiǎn)

除了以上三種途徑外，保險(xiǎn)也是投資理財(cái)中的一個(gè)大類。有關(guān)這部分內(nèi)容，本期“明星學(xué)院”文章《足球保險(xiǎn)學(xué)》將會(huì)有具體闡述。

小小羅理財(cái)規(guī)劃建議書

客戶資料

姓名：克里斯蒂亞諾?羅納爾多

出生日期：1985年2月5日

性別：男

職業(yè)：足球運(yùn)動(dòng)員

公司：曼聯(lián)足球俱樂部

年收入：920萬英鎊（數(shù)據(jù)來源――2008年《福布斯》雜志）

收入狀況

本客戶的收入目前主要來自于兩方面：一是工資收入，每年可以從曼聯(lián)俱樂部獲得約600萬英鎊；二是廣告收入，每年可以從耐克、奧迪等贊助商那里獲得300萬英鎊左右。

未來展望

保守估計(jì)，本客戶職業(yè)生涯的巔峰期還能延續(xù)五至十年，在未來這段時(shí)間內(nèi)，每年應(yīng)該都能獲得近千萬英鎊的收入。大約十年之后，也就是本客戶進(jìn)入30歲以后，他的競(jìng)技狀態(tài)應(yīng)當(dāng)會(huì)逐漸退步，收入也會(huì)隨之下降。因此本次理財(cái)規(guī)劃的重點(diǎn)是幫助他在未來十年內(nèi)，利用當(dāng)下的收入進(jìn)行理財(cái)運(yùn)作，確保他在職業(yè)生涯末期以及退役后可以獲得豐厚回報(bào)。

理財(cái)建議

一、本客戶從曼聯(lián)俱樂部領(lǐng)取的工資目前以英鎊進(jìn)行結(jié)算，而從整個(gè)外匯市場(chǎng)的大勢(shì)來看，美國政府在奧巴馬上臺(tái)之后可能改變此前“弱勢(shì)美元”的政策，美元對(duì)英鎊的匯率有望上升，因此建議本客戶將部分英鎊收入兌換成美元，以回避英鎊匯率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

二、針對(duì)全球股市目前的低迷現(xiàn)狀，對(duì)于兌換來的美元，建議暫時(shí)不要投入到股市，而是考慮購買美國長期國債，目前十年期美國國債的年利率穩(wěn)定在2.49%，三十年期國債的年利率為2.91%，都高于英鎊每年2%的銀行利息收入（數(shù)據(jù)截至去年年底）。

三、借助于獲得2008年歐洲金球獎(jiǎng)所收獲的巨大人氣，本客戶可以考慮推出個(gè)人的商業(yè)品牌，用于飯店或者時(shí)裝店的經(jīng)營。開店地點(diǎn)首選英國和葡萄牙，未來可以進(jìn)一步擴(kuò)展到其他國家。

四、與2007年的房價(jià)頂峰期相比，英國房價(jià)在2008年下半年的跌幅超過了25%，根據(jù)專家預(yù)測(cè)，今年還可能下跌10%。在這種背景下，不建議在今年進(jìn)行大規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)投資，但是可以逢低吸納一部分租金收入穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)，投資期限預(yù)計(jì)在五至十年。

五、鑒于本客戶所從事的行業(yè)具有一定危險(xiǎn)性，如果在球場(chǎng)上遭遇受傷等意外狀況，那么有可能在財(cái)政收入方面出現(xiàn)大幅下跌。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保。考慮到俱樂部贊助商AIG（美國國際集團(tuán)，一度為全球最大市值的保險(xiǎn)公司）由于受次貸危機(jī)面臨破產(chǎn)威脅，因此不建議找該公司進(jìn)行投保。

六、本客戶平時(shí)對(duì)于購買名車以及各類奢侈品具有濃厚興趣，因此建議在資產(chǎn)組合中保持一定比例的現(xiàn)金，以免出現(xiàn)由于刷爆信用卡而產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，建議本客戶對(duì)現(xiàn)有資金進(jìn)行如下分配：

50%――美國中長期國債

25%――英鎊定期存款

10%――實(shí)業(yè)投資

5%――不動(dòng)產(chǎn)投資

5%――保險(xiǎn)投資

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；活躍老化；社會(huì)福利

中圖分類號(hào)：C913.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2017）03-133 -02

一、前言

我國近年來隨著快速的人口高齡化，退休后20余載的黃金暮年如何能安心、安定地度過，長照保險(xiǎn)、醫(yī)療保健、健康促進(jìn)等相關(guān)議題皆引起社會(huì)各界廣泛的討論。而國民雖可以社會(huì)保險(xiǎn)制度的國民年金、私人的退休金及動(dòng)產(chǎn)來維持基本生計(jì)，但因老化及慢性疾病等所引起的身體機(jī)能衰退，暮年生活中尚存有各式的風(fēng)險(xiǎn)與需調(diào)適的生活型態(tài)，皆需有長期且穩(wěn)定的資金以維持既有的生活水平與實(shí)現(xiàn)期待，因此安定的財(cái)源即為我們所探尋之標(biāo)的?！耙苑筐B(yǎng)老”是于東西方先進(jìn)國家中，為政府或民間團(tuán)體實(shí)際運(yùn)作的資產(chǎn)活用制度。而我國內(nèi)政部與經(jīng)建會(huì)等相關(guān)部會(huì)現(xiàn)亦正著手規(guī)劃草案當(dāng)中。本文擬將現(xiàn)階段國內(nèi)已探討的內(nèi)涵再予整理，提出參考意見，博征各界看法，以找尋符合本土化與國情之因應(yīng)策略。

二、何謂以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老即是反向抵押貸款（Reverse Mortgage，簡稱：RM），其內(nèi)涵為長者將自有田宅向融資機(jī)關(guān)（政府或金融機(jī)構(gòu)）抵押，來換取生活資金，至死亡前后償還本息的貸款方式。申貸者（債務(wù)人）可于貸款期間持續(xù)居住其所抵押的自有住宅內(nèi)無須遷離。而一般的房屋貸款是，隨著貸款期間的增加，因?yàn)橛卸ㄆ趦斶€本息之故，負(fù)債會(huì)愈來愈少；但反向抵押貸款恰好與其相反，負(fù)債金額與負(fù)債期間成正比。此制度在英國、美國、法國、日本皆有推展，適合使用反向抵押貸款制度者為老后生活資金不充裕，但坐擁田宅的高齡者。

三、推行以房養(yǎng)老之必要性

我國高齡者與子女共住的比例有逐年遞減，而獨(dú)居老人與兩老相依的人數(shù)有逐年遞增的趨勢(shì)，依賴政府補(bǔ)助生計(jì)的老人人口之增加，是政府推行以房養(yǎng)老制度的背景之一。不論因金融風(fēng)暴致使子女奉養(yǎng)長者之能力降低，或因擁有田宅而不符低收入戶之條件，長者將自有不動(dòng)產(chǎn)透過抵押貸款，每月取得維持生活的足額資金，可避免長者向子女伸手，維持其尊嚴(yán)，保持經(jīng)濟(jì)自立。

此外，藉由經(jīng)政府或金融機(jī)關(guān)等鑒價(jià)后所訂之融資金額，使長者亦可實(shí)現(xiàn)其未完成之夢(mèng)想（包含生命體驗(yàn)、傳統(tǒng)技藝等的傳承）與自我實(shí)現(xiàn)。面對(duì)高齡少子女化的時(shí)代潮流，政府亦有透過此制度安定廣大老人人口暮年生活之社會(huì)性、政治性、文化性等需求的必要。

四、研究目的

我國雖受儒家思想之教化，但因受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及社會(huì)結(jié)構(gòu)改變的影響，欲依舊維持三代同堂及家庭照顧的生活模式較有困難，而家庭功能的外部化、長者自主生活意識(shí)的抬頭及暮年期間的持續(xù)延展等，長者需自行面對(duì)各式的生活挑戰(zhàn)，這些皆需有安定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方能做長久的規(guī)劃因應(yīng)。

綜觀歐亞先進(jìn)各國陸續(xù)推展“以房養(yǎng)老”以因應(yīng)其國內(nèi)人口老化課題，我國實(shí)施國民年金年數(shù)尚短，如何透過此項(xiàng)制度的研討，了解與其他國家之實(shí)施背景與國情的差異，以建構(gòu)多元的融資機(jī)構(gòu)之參與及合理且永續(xù)的官民配套運(yùn)作機(jī)制是本研究的目的。而亞洲國家受家族主義的根基影響深遠(yuǎn)，安土重遷、財(cái)留子孫以永續(xù)發(fā)展家業(yè)的傳統(tǒng)思維是否會(huì)沖擊著此制度的推進(jìn)？但隨著高齡少子化的潮流，遺產(chǎn)要素與戰(zhàn)后嬰兒潮其重視個(gè)人價(jià)值觀的觀點(diǎn)，此制度的推廣普及是時(shí)間的問題。冀由本文引發(fā)讀者共同為這片土地與居民構(gòu)思出永續(xù)共生的方向。

五、困境與因應(yīng)對(duì)策

由相關(guān)文獻(xiàn)的整理，觀察我國推行以房養(yǎng)老將面臨哪些困境？并提出本文觀點(diǎn)及因應(yīng)對(duì)策。

（一）金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性之風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)主要是以存放款業(yè)務(wù)為主，持有大筆不動(dòng)產(chǎn)恐造成流動(dòng)性不足及拍賣風(fēng)險(xiǎn)提高。此外銀行資金來源系為短期資金，反向抵押貸款為長期現(xiàn)金流出，在資金管理調(diào)度上亦是一大挑戰(zhàn)。

（二）房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)美國HECM的經(jīng)驗(yàn)，反向抵押貸款的存續(xù)期間長達(dá)十年以上，房屋變現(xiàn)為未來唯一之現(xiàn)金流入，因此房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)使銀行僅針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)增值空間較大區(qū)域，才有承做意愿；或以較低成數(shù)核貸，因而影響申貸者辦理意愿。

（三）申貸者壽命風(fēng)險(xiǎn)

申貸者余命的不確定性，將使金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)點(diǎn)無法掌握，最后可能導(dǎo)致借款金額大于房屋處分價(jià)值，造成債權(quán)無法回收之風(fēng)險(xiǎn)。

（四）利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

若以房養(yǎng)老年金每期固定，因此每期的貸款成本均因利率的變化而異，進(jìn)而影響契約Y束時(shí)已貸本息金額，及契約存續(xù)期間的長短。利率可分固定型及指數(shù)型，雖然固定型利率可解決利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的問題，但林哲群（2009）認(rèn)為以指數(shù)型利率所計(jì)算的每期可貸金額較大。

（五）金融機(jī)構(gòu)商譽(yù)之風(fēng)險(xiǎn)

申貸者死亡后，房屋所有權(quán)將轉(zhuǎn)移至金融機(jī)構(gòu)，倘若申貸者的遺孤將無住所，一旦金融機(jī)構(gòu)要求清屋趕人，可能造成負(fù)面的社會(huì)觀感；辦理該業(yè)務(wù)時(shí)，申貸者通常須支付一些費(fèi)用，最后得到的現(xiàn)金可能不如預(yù)期的多，恐引起老年人誤解銀行超收費(fèi)用，侵害其權(quán)益；本項(xiàng)產(chǎn)品之適用對(duì)象為長者，容易對(duì)產(chǎn)品及契約規(guī)范有誤解而引起客訴，對(duì)金融機(jī)構(gòu)之形象將有負(fù)面影響。

（六）房屋擔(dān)保品維護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)

在申貸者死亡前，房屋均由申貸者使用，如申貸者未修繕或惡意破壞，將造成房屋跌價(jià)損失，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)之債權(quán)回收。

（七）豁免債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

依國外經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)貸款多具“無負(fù)凈值抵押保證條款”的特性，借以保證申貸者的債務(wù)以房屋的價(jià)值為限，不足清償?shù)牟糠?，貸款金融機(jī)構(gòu)不得向申貸者或其繼承人追索，亦即免除申貸者剩余的債務(wù)，將造成金融機(jī)構(gòu)的損失。

（八）房屋鑒價(jià)及變現(xiàn)的問題

銀行目前房屋貸款除設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)外，主要系考量未來申貸者的償債能力。此產(chǎn)品完全倚賴不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，需要對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)未來長期價(jià)值波動(dòng)有一定程度的判斷能力，才能做出較精確的訂價(jià)，此非金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)；依目前銀行處分不動(dòng)產(chǎn)程序多僅能透過法拍程序，對(duì)于房屋價(jià)值將嚴(yán)重低估，且依現(xiàn)行銀行法規(guī)定，銀行承受擔(dān)保品必須在四年內(nèi)處分，壓縮了銀行處分不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間，銀行勢(shì)必增加相關(guān)的人力及作業(yè)成本，以加速不動(dòng)產(chǎn)的處分。又如遇房地產(chǎn)不景氣，亦將影響不動(dòng)產(chǎn)之拍賣時(shí)效。

（九）國人存在“有土斯有財(cái)”的觀念

由于此一觀念，多數(shù)的老年人將房屋視為一生中最重要的資產(chǎn)，并希望此資產(chǎn)由下一代來繼承。

六、應(yīng)對(duì)策略

以房養(yǎng)老試辦初期政府定位為社會(huì)福利措施，未來實(shí)行恐面臨前小節(jié)所述之困境，本文認(rèn)為應(yīng)就張金鶚（2009）所提之三項(xiàng)模式同步施行，以金融商品的角度定位以房養(yǎng)老措施，而符合弱勢(shì)老人族群者再輔以社會(huì)福利機(jī)制配合；不應(yīng)僅以社會(huì)福利措施主導(dǎo)整個(gè)制度而設(shè)限。倘若以房養(yǎng)老制度以商業(yè)角度視之，前述之困境，僅需政府另設(shè)相關(guān)法案，并大力倡導(dǎo)及設(shè)置公正咨詢機(jī)構(gòu)，此等問題即不存在。

前述困境，在金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性之風(fēng)險(xiǎn)方面，銀行僅為扮演資金貸放者的角色，房屋鑒價(jià)及變現(xiàn)處理由不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)承受。因此，金融機(jī)構(gòu)所面臨房屋擔(dān)保品維護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)及房屋鑒價(jià)與變現(xiàn)的問題亦不存在。房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在商品化以房養(yǎng)老機(jī)制下，是由貸款人所承擔(dān)的，在該資金非占養(yǎng)老所需之極大比例情況下，此風(fēng)險(xiǎn)問題亦不存在。另外，金融機(jī)構(gòu)可能衍生的商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，包含清屋趕人、銀行超收費(fèi)用及可貸金額與相關(guān)費(fèi)用的疑慮，以貸放自由市場(chǎng)機(jī)制視之，此等問題在正常市場(chǎng)運(yùn)作下是不會(huì)產(chǎn)生的，其中因?qū)ο鬄殚L者，容易對(duì)產(chǎn)品及契約規(guī)范有誤解而引起客訴之問題，政府應(yīng)提供公正咨詢服務(wù)及保護(hù)貸款人機(jī)制，能降低這類事情發(fā)生。申貸者壽命風(fēng)險(xiǎn)方面及免除申貸者剩余債務(wù)的豁免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司承做長壽保險(xiǎn)理賠機(jī)制可解決，即在辦理以房養(yǎng)老時(shí)，每期所領(lǐng)取的年金部分金額需用來支付所設(shè)定的年金終止日后保險(xiǎn)給付的保險(xiǎn)費(fèi)。當(dāng)年金給付期間愈長，相對(duì)可領(lǐng)取的每期年金金額較少，而每期所需繳納的長壽保險(xiǎn)費(fèi)用將愈低；反之，當(dāng)年金給付期間愈短，相對(duì)可領(lǐng)取之每期年金金額較多，而每期所需繳納之長壽保險(xiǎn)費(fèi)用則愈高。

以房養(yǎng)老能否順利在我國推動(dòng)并蓬勃發(fā)展，乃需克服國人“有土斯有財(cái)”的傳統(tǒng)繼承觀念；然而，此一觀念在二十一世紀(jì)的今天，年輕一代的工作場(chǎng)域多非鄰近于原生家庭或與父母同居，而是大多在外地甚至國外。因此對(duì)于繼承居住的需求已不再像傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)般的強(qiáng)烈，反倒是一種代間資產(chǎn)交換的形式（子女繼承父母財(cái)產(chǎn)，同時(shí)奉養(yǎng)年邁雙親）。在今日的社會(huì)，時(shí)?？陕勛优疇?zhēng)產(chǎn)及有失扶養(yǎng)父母之責(zé)的狀況發(fā)生。過去代間資產(chǎn)交換的形式已動(dòng)搖，居住繼承的需求亦在減少當(dāng)中，長者的年老生活尊嚴(yán)，及自我實(shí)現(xiàn)的需求意識(shí)逐漸形成。“有土斯有財(cái)”的傳統(tǒng)繼承觀念，對(duì)嬰兒潮后出生的新一代而言，可謂已成為過去前人的文化特質(zhì)，對(duì)自己生涯經(jīng)濟(jì)的需求與分配更有自我意識(shí)，以房養(yǎng)老的傳統(tǒng)阻力在現(xiàn)在與未來將持續(xù)弱化。

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