房地產(chǎn)市場(chǎng)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；管理模式；創(chuàng)新

0引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理（本文所指的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅限于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)）是通過對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的研究制定市場(chǎng)規(guī)則來規(guī)范市場(chǎng)行為。主要包括兩方面的內(nèi)容：一是規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為（具體指其預(yù)銷售行為、廣告、合同簽訂、經(jīng)紀(jì)等一系列市場(chǎng)行為），又規(guī)范消費(fèi)者、投資者的行為；二是向社會(huì)提供準(zhǔn)確可靠的信息，如房源信息、價(jià)格信息等。

傳統(tǒng)的市場(chǎng)管理側(cè)重于市場(chǎng)主體資質(zhì)的審批和項(xiàng)目的審批、僅一些瑣碎的市場(chǎng)信息、注重于有形市場(chǎng)的建設(shè)等。當(dāng)前，面對(duì)房地產(chǎn)交易主體的多元化、交易信息的網(wǎng)絡(luò)化、交易活動(dòng)的市場(chǎng)化，如何順應(yīng)形勢(shì)，在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上創(chuàng)新思維，建立科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理運(yùn)行體系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門應(yīng)該認(rèn)真考慮和解決的問題。

1建立通暢的工作聯(lián)系機(jī)制

1.1以連貫的縱向聯(lián)系機(jī)制來調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)。房地產(chǎn)成為消費(fèi)品一般要經(jīng)歷1—5年的周期，從城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)，必須通過土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等不同機(jī)構(gòu)的審批或備案，在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度日益提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強(qiáng)溝通、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)就顯得相當(dāng)重要。通過相關(guān)職能部門之間的有機(jī)結(jié)合、密切配合，要達(dá)到最大限度地縮短審批時(shí)間，減少審批手續(xù)。同時(shí)，通過各部門有效鏈接，從市場(chǎng)成交量就可初步預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來需求量，為政府把握土地投放市場(chǎng)的節(jié)奏、開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)提供參考。因此，連續(xù)、統(tǒng)一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，更有利于政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

1.2以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機(jī)制來完善市場(chǎng)管理。進(jìn)入流通市場(chǎng)的房地產(chǎn)可以買賣、租賃、抵押、贈(zèng)與等，因此，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)又可以細(xì)分為買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)等等，每一個(gè)分市場(chǎng)的繁榮與否、管理到位與否都會(huì)影響到其它分市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此各分市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的前提。目前，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農(nóng)村，而這部分人口在創(chuàng)業(yè)初期一般會(huì)選擇租房，因此，租賃市場(chǎng)潛力巨大，但租賃管理又是當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)橫向聯(lián)系，盡快消滅“地下”租賃市場(chǎng)，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統(tǒng)一規(guī)范管理，促使租售市場(chǎng)協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。

1.3以多級(jí)聯(lián)網(wǎng)體系來實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，越來越多的城郊結(jié)合部地區(qū)被融入城市圈，土地開發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延，加上傳統(tǒng)戶籍制度的打破，大大促進(jìn)了城鄉(xiāng)人口的雙向流動(dòng)。

面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理必須主動(dòng)適應(yīng)新的形勢(shì)，盡快將市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)納入同一管理系統(tǒng)，分級(jí)管理，聯(lián)網(wǎng)互動(dòng)，及時(shí)監(jiān)督，重點(diǎn)加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理自動(dòng)化、正規(guī)化管理，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)管理的一體化、標(biāo)準(zhǔn)化。

2建立寬廣的交流平臺(tái)

2.1為市場(chǎng)主體提供高水平的服務(wù)平臺(tái)。作為市場(chǎng)管理部門，既承擔(dān)著監(jiān)控和管理的職能，也承擔(dān)著為市場(chǎng)主體服務(wù)的功能。其發(fā)展方向?yàn)樵⒐芾碛诜?wù)中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場(chǎng)多層次需求。特別是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權(quán)威部門的信息，也希望市場(chǎng)管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務(wù)平臺(tái)的組建。此外，房地產(chǎn)交易大會(huì)是開發(fā)主體和中介機(jī)構(gòu)宣傳推介的絕好機(jī)會(huì)，也是市民購房選房的相對(duì)集中時(shí)間，營(yíng)造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務(wù)，可以讓更多的市民關(guān)注新樓盤，重新認(rèn)識(shí)舊樓盤。建立權(quán)威的網(wǎng)站、報(bào)刊專欄，實(shí)施專業(yè)化的服務(wù)也必將受到社會(huì)的普遍歡迎。

2.2加強(qiáng)社會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體行為監(jiān)督的平臺(tái)。隨著市場(chǎng)交易活動(dòng)的日益頻繁，越來越多的創(chuàng)業(yè)者和謀生者加入了房地產(chǎn)開發(fā)和中介隊(duì)伍，在過于焦急的趨利心理驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)了種種不規(guī)范行為，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的正常運(yùn)行。因此，從加強(qiáng)管理角度考慮，必須筑起強(qiáng)有力的監(jiān)督平臺(tái)，在開放、透明的環(huán)境中加大社會(huì)對(duì)各類主體的監(jiān)管，從法律、道德、社會(huì)輿論等各方面迫使各市場(chǎng)主體自覺加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)。所以，市場(chǎng)管理部門有必要充分利用公共媒體，對(duì)所有進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開監(jiān)督。同時(shí)，匯聚社會(huì)焦點(diǎn)問題，為管理部門解決和處理群眾熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題提供信息。

2.3探尋開放式的信息查詢平臺(tái)。步入信息化時(shí)代，房產(chǎn)檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產(chǎn)要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權(quán)屬情況等等。而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是經(jīng)過工作人員整理后形成的有價(jià)值的信息資源，不能僅僅局限于內(nèi)部人員利用，更要對(duì)外部人員開放，實(shí)現(xiàn)資源共享，滿足社會(huì)需求。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對(duì)外提供查詢平臺(tái)，可開通網(wǎng)上檔案查詢通道，準(zhǔn)許符合條件的人員隨時(shí)查詢。

3建立科學(xué)評(píng)估體系

3.1全面客觀評(píng)價(jià)市場(chǎng)服務(wù)主體的資信程度。開發(fā)公司和中介公司作為市場(chǎng)主體的重要組成部分，其市場(chǎng)行為的規(guī)范與否對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生著很大的影響，在目前急需建立誠(chéng)信體系的情況下，首要的是盡快建立評(píng)價(jià)企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的重要性確定相應(yīng)的權(quán)重，得出綜合結(jié)果，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并適時(shí)調(diào)整。當(dāng)然這要得到各相關(guān)部門的協(xié)助與配合，才能達(dá)到預(yù)期的效果。

3.2完善市場(chǎng)預(yù)警體系，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來，在投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍升溫，一些城市飛速上漲的房?jī)r(jià)已在房地產(chǎn)業(yè)界拉響了警報(bào)。過火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制來控制房地產(chǎn)開發(fā)與投資的風(fēng)險(xiǎn)，為政府、投資者、消費(fèi)者作出決策提供更可靠的依據(jù)。

4建立殷實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

4.1盡快實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案將使商品房的買賣在更公開的平臺(tái)上操作，是規(guī)范買賣行為、簡(jiǎn)化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實(shí)性的有效手段，可以改變以往銷（預(yù)）售信息由開發(fā)商自報(bào)帶來的差錯(cuò)或合同備案滯后帶來的統(tǒng)計(jì)誤差。重慶、成都等城市對(duì)此的成功試行充分說明實(shí)行網(wǎng)上合同聯(lián)機(jī)備案是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代信息化建設(shè)的要求。

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

對(duì)發(fā)展商而言,受利潤(rùn)最大化驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方針,導(dǎo)致一味追求利潤(rùn)而產(chǎn)生的短視行為(有損于品牌、市場(chǎng)、客戶關(guān)系等)。因而必須找出房企實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最大化的核心要素。經(jīng)過森林法則的殘酷競(jìng)爭(zhēng),在大浪淘沙的波瀾褪去后發(fā)現(xiàn),戰(zhàn)略資源與核心能力是房企競(jìng)爭(zhēng)的精髓所在,也是其可持續(xù)發(fā)展的核心要素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性資源

戰(zhàn)略資源是能找出低成本與高效滿足消費(fèi)需求的平衡點(diǎn),高效整合多價(jià)值的資源是企業(yè)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心,其顯著特征表現(xiàn)為稀缺性及可持續(xù)性。擁有的資源不同,其本身所對(duì)應(yīng)的效率也不同,豐富的戰(zhàn)略資源是房企經(jīng)營(yíng)成功的“一個(gè)中心”。筆者認(rèn)為一個(gè)中心應(yīng)該有其必然的支撐所在,本文大致羅列出五大支柱,即:土地、資金、市場(chǎng)信息、品牌形象、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。

土地和資金代表房企的實(shí)力,土地儲(chǔ)備意味著開發(fā)商堅(jiān)韌的項(xiàng)目發(fā)展鏈條。“地段、地段、還是地段”是投資開發(fā)中永恒不變的真理。合適的土地往往意味著項(xiàng)目成功了一半。優(yōu)質(zhì)的土地背后顯現(xiàn)出物業(yè)增值的空間、成本控制的尺度。毋庸置疑,優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是房企戰(zhàn)略性資源之一。房地產(chǎn)開發(fā)屬于一種投資形式,資金是其必不可少的構(gòu)件之一,它決定了開發(fā)的規(guī)模,涉及到其抗風(fēng)險(xiǎn)能力,資金是房企在競(jìng)爭(zhēng)中決定強(qiáng)弱的主要戰(zhàn)略資源之一。

擁有了土地、資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,古語有云“閉門造車,必塞;久而為之,必潰”。這時(shí)市場(chǎng)信息的通達(dá),便成為衡量房企是否可以適應(yīng)市場(chǎng)需求變化的催化劑,是其“因地制宜”的保障,是否能夠掌握重要市場(chǎng)信息意味著是否可以捕獲到成功契機(jī)。因此高精度的信息化,必然成為打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。高效整合信息資源讓其融合貫通是企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑,五大支持中具備無形價(jià)值的市場(chǎng)信息可謂是現(xiàn)如今至關(guān)重要的戰(zhàn)略資源。

品牌形象承載著信息傳遞、質(zhì)量和服務(wù)的對(duì)外,也是建立外部客戶關(guān)系的重要途徑,是長(zhǎng)期積累的成效,是奠定房企外聯(lián)網(wǎng)密度的重要戰(zhàn)略資源。隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域概念炒作的風(fēng)潮逐漸退去,品牌競(jìng)爭(zhēng)回歸理性,并成為越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)著力打造的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。品牌和整體運(yùn)作能力也在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

高素質(zhì)的員工作為直接執(zhí)行者,是真正價(jià)值的創(chuàng)造者,員工的素質(zhì)決定了貫穿項(xiàng)目發(fā)展每個(gè)環(huán)節(jié)中資源利用的程度,進(jìn)而決定了企業(yè)的成敗。競(jìng)爭(zhēng)越激烈,市場(chǎng)環(huán)境越動(dòng)蕩,高素質(zhì)的員工隊(duì)伍是調(diào)節(jié)房企船舵的水手,人才是永恒不變的戰(zhàn)略資源核心。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力

核心能力是企業(yè)獲取和配置資源、形成并保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力,既包括企業(yè)將資源集成轉(zhuǎn)化成企業(yè)技能或產(chǎn)品能力,又包括企業(yè)組織調(diào)動(dòng)各生產(chǎn)要素使企業(yè)各環(huán)節(jié)處于協(xié)調(diào)統(tǒng)一高效運(yùn)轉(zhuǎn)的能力,是支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本技能和關(guān)鍵因素。筆者認(rèn)為,決策規(guī)劃能力、融資能力、執(zhí)行力、資源整合能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

談到核心競(jìng)爭(zhēng)力,首先必須提及房企的決策規(guī)劃能力,合理高效的鏈接開發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié),都體現(xiàn)在決策規(guī)劃這個(gè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力上。

資金作為房地產(chǎn)企業(yè)生存的第一要素,多元化的融資渠道、有效融資已然成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種核心競(jìng)爭(zhēng)力。

高度信息化在瞬息萬變的今天已經(jīng)成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要構(gòu)件之一,高效的信息化提供決策支持,促進(jìn)創(chuàng)新技能發(fā)展,建立商業(yè)智能,提高整體競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)本身就是各環(huán)節(jié)資源和業(yè)務(wù)的組織者,因此資源整合能力直接表達(dá)的是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

市場(chǎng)營(yíng)銷貫穿整個(gè)項(xiàng)目,前期研判、設(shè)計(jì),中期整合落實(shí),后期的高效執(zhí)行,不僅可以緊握市場(chǎng)場(chǎng)脈搏,還可以更加的跟進(jìn)準(zhǔn)客戶的消費(fèi)習(xí)慣和購置心理,進(jìn)而創(chuàng)造出其品牌忠誠(chéng)度,引領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)需要長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累,緊密的“力學(xué)結(jié)合”,才能讓房企在競(jìng)爭(zhēng)中不易仿制,難以替代,因時(shí)革新,因此屬于房企核心能力的主要構(gòu)件之一。

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

中府[2005]3號(hào)

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火炬區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市屬各單位：

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，保障我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)用地規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)

（一）嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)年度計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)管理。由發(fā)展和改革部門牽頭，會(huì)同規(guī)劃、國(guó)土資源和建設(shè)等部門，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，制定全市房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃和土地供應(yīng)年度計(jì)劃，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須按計(jì)劃安排建設(shè)，并逐步實(shí)現(xiàn)按計(jì)劃供地。

（二）為充分合理利用城市配套設(shè)施資源和城市管理資源，鼓勵(lì)新增房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，運(yùn)用城市規(guī)劃手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，除拆建和舊城改造項(xiàng)目外，新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積城區(qū)不少于50畝，鎮(zhèn)區(qū)不少于40畝。

（三）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制高檔商品房建設(shè)用地供應(yīng)量，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃編制工作，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，滿足中低收入家庭住房需求。

（四）新增房地產(chǎn)用地必須依照近期建設(shè)規(guī)劃安排，確保近期建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

（五）規(guī)劃、國(guó)土資源部門應(yīng)根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展需求狀況，嚴(yán)格控制非商業(yè)、商住用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、商住用途。

（六）國(guó)土資源部門要加大處理閑置土地的力度，通過調(diào)查摸底，掌握全市閑置土地情況，凡違反出讓合同約定逾期不開發(fā)建設(shè)或長(zhǎng)期閑置的土地，通過收取閑置費(fèi)、限期開發(fā)、收回重新公開出讓等方式，依法予以處理，盤活閑置土地。

二、提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公建設(shè)施和其他設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊情況不能配套公共設(shè)施的，應(yīng)在辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)時(shí)按市場(chǎng)價(jià)支付公建配套折價(jià)款。

（二）為適應(yīng)我市近年汽車擁有量的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)范》中有關(guān)停車位配置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車位。同時(shí)，為鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資多建停車位置，對(duì)超出配置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的停車位，相關(guān)費(fèi)用減收50%。

（三）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，通過環(huán)境影響評(píng)估后方可辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)；項(xiàng)目竣工后應(yīng)按規(guī)定辦理環(huán)保項(xiàng)目驗(yàn)收手續(xù)。

三、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度，整頓市場(chǎng)秩序

（一）嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項(xiàng)目。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從源頭上嚴(yán)格控制房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的準(zhǔn)入條件，從嚴(yán)落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例低于35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的，不予辦理房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得抽逃資本金，否則有關(guān)部門將依法從嚴(yán)查處。對(duì)違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項(xiàng)目；施工企業(yè)近兩年有多次拖欠民工工資行為或發(fā)生過安全事故，且未經(jīng)整改的，不得承接新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（二）嚴(yán)格審批商品房預(yù)售項(xiàng)目，建立健全預(yù)售款監(jiān)管制度。建設(shè)部門要嚴(yán)格按照規(guī)定條件審批商品房預(yù)售項(xiàng)目。凡屬未取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，未達(dá)到規(guī)定的形象進(jìn)度等不符合預(yù)售條件的項(xiàng)目不得批準(zhǔn)預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售證前不得以任何形式進(jìn)行銷售。建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門要與金融部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，互通信息，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督聯(lián)動(dòng)機(jī)制。房地產(chǎn)管理部門按照《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的規(guī)定，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用，并盡快制定商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法。商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項(xiàng)，在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用，以防止新的問題樓盤出現(xiàn)。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的管理。

建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在簽訂商品房買賣合同后30天內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步完善房屋交易與權(quán)屬登記一體化工作，建立規(guī)范的運(yùn)作程序。辦理商品房買賣合同登記和抵押登記，必須查實(shí)該商品房是否已經(jīng)辦理過交易或抵押登記，已辦理過的不得給予辦理合同登記或抵押登記。房地產(chǎn)管理、財(cái)政、稅務(wù)部門要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時(shí)清繳稅費(fèi)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠稅費(fèi)，損害購房者權(quán)益。屬于購房者繳交的房地產(chǎn)契稅，可由購房者選擇自行向財(cái)稅部門繳納或委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳。采取多種形式加大宣傳力度，使市民了解商品房預(yù)售條件、交易程序，自覺督促開發(fā)企業(yè)及時(shí)辦理合同登記手續(xù)，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（四）國(guó)土資源部門要加大土地市場(chǎng)秩序整頓力度，依法查處利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法違規(guī)行為。

（五）加大對(duì)歷史問題樓盤和空置商品房的處置力度。對(duì)部分爛尾、不能辦理產(chǎn)權(quán)證的問題樓盤，各有關(guān)職能部門要積極采取措施，開辟綠色通道，加大處理力度，妥善處理；對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)。

（六）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，完善房地產(chǎn)信用體系和市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。市發(fā)展和改革、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源等職能部門要及時(shí)準(zhǔn)確地收集整理房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，以適當(dāng)?shù)姆绞?，向社?huì)市場(chǎng)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，防止出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)“過熱”。加快商品房交易信息化和房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。要利用信息化手段，方便市民和金融機(jī)構(gòu)查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關(guān)情況，防止一房多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。對(duì)違法、違規(guī)行為通過媒體、網(wǎng)站和信用檔案系統(tǒng)向社會(huì)公布。

（七）加大力度清理住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)。全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不得繼續(xù)征收或變相征收。違反規(guī)定或超越法律法規(guī)規(guī)定的收費(fèi)范圍向購房者亂收費(fèi)的，依法嚴(yán)厲查處。

四、加強(qiáng)檢查監(jiān)督，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為

建設(shè)、物價(jià)、國(guó)土資源和工商部門要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行聯(lián)動(dòng)管理，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，重點(diǎn)查處以下違法行為：

（一）未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的；

（二）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）未取得施工許可證擅自施工的；

（四）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》，并拒不整改的；

（五）未經(jīng)驗(yàn)收或?qū)Ⅱ?yàn)收不合格的住宅擅自交付使用的；

（六）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積“缺斤短兩”等欺詐行為，造成消費(fèi)者損失的；

（七）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；

（八）未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的；

（九）不按規(guī)定辦理合同登記，拒不整改的；

（十）違反《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》的。

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

【關(guān)鍵詞】金融安全 虛假按揭 房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)策

自從改革開放政策實(shí)施后，我國(guó)的城市住房市場(chǎng)“商品化”改革非常顯著，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)急速攀升的趨勢(shì)，越來越多人投身到商品房投資中，對(duì)我國(guó)金融安全影響很大。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金主要通過銀行貸款通道來籌集，能夠直接將房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的危險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行，加上房?jī)r(jià)快速提高的趨勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫造成的危險(xiǎn)因素很多，所以采取有效的對(duì)策在最大限度上減少房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)我國(guó)金融安全帶來的影響，已經(jīng)引起社會(huì)各界的高度重視。[1]

一、關(guān)于房地產(chǎn)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)方式的研究

（一）銷售過程中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式的研究

住房銷售時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行的方式有三種，主要為：

1.“虛假購房人”型虛假按揭。部分開發(fā)商會(huì)廉價(jià)地收集虛假購房人身份證，還有一些開放商甚至在簽訂購房合同偽造身份證，旨在能在最大限度上獲取銀行的個(gè)人按揭貸款，找到真正的客戶后，其再前往房管局進(jìn)行注銷抵押登記后將房子轉(zhuǎn)讓給客戶。在房?jī)r(jià)不斷提高的狀態(tài)，此虛假按揭通常不容易被察覺，但是如果房?jī)r(jià)產(chǎn)生大滑坡現(xiàn)象，其在浮出水面的過程中還可以將所有金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

2.“虛報(bào)價(jià)格”型虛假按揭。這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式和“虛假購房人”型虛假按揭差別不是很大，其主要指開發(fā)商通過虛報(bào)價(jià)格的方式來獲取大量的銀行貸款，然后將所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

3.“左手倒右手”型虛假按揭。與上述兩種虛假按揭造危害想對(duì)比，“左手倒右手”型虛假按揭對(duì)銀行造成的危害更嚴(yán)峻。該種虛假按揭在內(nèi)容上主要指炒房人組織炒房聯(lián)盟并且通過將住房屢次在炒房聯(lián)盟中倒手的方式來增加房?jī)r(jià)，進(jìn)而套取大于房?jī)r(jià)的銀行貸款，緊接著使用銀行貸款提高房?jī)r(jià)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，將住房以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓下家；若市場(chǎng)跌落谷底，便將房產(chǎn)和銀行欠款一并拋出，令銀行來承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開發(fā)建設(shè)過程中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式的研究

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革后的幾年時(shí)間內(nèi)，因?yàn)閲?guó)家對(duì)房地產(chǎn)的扶持以及有關(guān)政策存在缺陷，大部分開發(fā)商僅僅使用少量資金或者不用資金也可以維持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此后的幾年中，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況不斷制定且頒布了相關(guān)的規(guī)定，雖然取得了一定的成效，但是因?yàn)闆Q策層對(duì)開發(fā)商的妥協(xié)，最終直接導(dǎo)致國(guó)家頒布的政策無疾而終。根據(jù)這些現(xiàn)象，面對(duì)不斷提高的房?jī)r(jià)，國(guó)家所制定的文件難以抵擋銀行系統(tǒng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)存在危險(xiǎn)因素的影響，因此，在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商主要以向銀行貸款來籌集資金并且將危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

二、金融安全維護(hù)對(duì)策

（一）對(duì)投機(jī)性購房行為進(jìn)行精準(zhǔn)地打擊

前兩年我國(guó)制定且執(zhí)行了住房限購，明確提出面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的形勢(shì)，各直轄市要嚴(yán)格擬定且開展住房限購對(duì)策。今年國(guó)家又制定新措施嚴(yán)格打擊投機(jī)性購房行為，體現(xiàn)了國(guó)家維護(hù)金融安全的智慧以及決心。住房屬于人們的基本生活資料之一，如果將其當(dāng)作商品開展經(jīng)營(yíng)，非常容易對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響。另外，國(guó)家還可以建立健全個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，從而充分發(fā)揮住房限購政策的影響，并且盡最大的努力將該政策拓展到我國(guó)二三線城市中，避免二三線城市當(dāng)中的住房也被炒房人拿來開展投機(jī)性資金炒作。

（二）建立且執(zhí)行懲罰對(duì)策

因?yàn)槭艿絹碜远鄠€(gè)方面因素的影響，虛假按揭現(xiàn)象在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期得不到合理的控制，盡管在后市持續(xù)良好的狀態(tài)中，虛假按揭現(xiàn)象依舊難以消失。因此，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常經(jīng)濟(jì)秩序，金融部門應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，提高資質(zhì)審查力度，并且對(duì)違規(guī)信息進(jìn)行收集，然后交給國(guó)家有關(guān)部門開展嚴(yán)格懲罰對(duì)策。[2]現(xiàn)階段由于政府提高信貸管理力度，同時(shí)對(duì)制度漏洞進(jìn)行了有效的處理，使得“虛報(bào)價(jià)格”型虛假按揭現(xiàn)象得到合理的控制。

（三）增加保障性住房構(gòu)建力度

自從國(guó)家貫徹執(zhí)行限購令后，房產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)格的調(diào)控，我國(guó)大多數(shù)城市房屋交易量也受到影響，呈現(xiàn)有所減少的趨勢(shì)。但是該政策另一方面又對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不利的影響，使其呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)，因此致使限購令也受到不少人的反對(duì)。對(duì)此，國(guó)家需要保持正確的態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展到當(dāng)前，政府應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行合理的調(diào)控，另外，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；靵y，如果不對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的改革難以使其得到恢復(fù)。由此，國(guó)家根據(jù)擠壓房地產(chǎn)泡沫的意識(shí)來提高保障性住房構(gòu)建力度優(yōu)勢(shì)較多。我國(guó)政府加大構(gòu)建保障性住房不僅能夠正確地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房行為進(jìn)行控制，同時(shí)還可以處理好中低收入者住房情況，從而維持社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。另外，政府構(gòu)建保障性住房還能夠確保經(jīng)濟(jì)得以增長(zhǎng)，帶動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而給社會(huì)經(jīng)濟(jì)擁有更多新鮮活力提供保證?？墒遣扇『畏N措施確保資金得到合理的使用和分配，激發(fā)地方政府的活力，還需要有關(guān)專家們的進(jìn)一步深入探討。

（四）對(duì)房貸首付比例進(jìn)行合理的調(diào)整

銀行可以制定有關(guān)的措施來禁止“一戶多房”按揭現(xiàn)象的出現(xiàn)，比如說首套住房首付款應(yīng)該大于房款的三成，或者以此為基礎(chǔ)的前提下，各地銀行按照實(shí)際情況調(diào)整首付款比例。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，貸款購買第二套住房時(shí)，貸款首付款比例需要在房款一半以上，并且貸款利率也應(yīng)該大于基準(zhǔn)利率；貸款購買第三套或者更多時(shí)，均需要對(duì)高首付款比例以及利率水平進(jìn)行最大限度上的調(diào)整。但是這些規(guī)定的產(chǎn)生以及頒布實(shí)施對(duì)擁有大量資金的炒房聯(lián)盟影響并不大。[3]由此，國(guó)家需要以行政規(guī)定作為出發(fā)點(diǎn)來禁止“一戶多房”按揭情況，并且在稅收手段的幫助下，對(duì)房資源開展合理的調(diào)整。

綜上所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)越來越嚴(yán)重的今天，為了降低其轉(zhuǎn)嫁給銀行的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融安全，銀行與政府均需要制定并貫徹執(zhí)行相關(guān)措施，在不阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而給社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)

[1]曾前鋒.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因及應(yīng)對(duì)措施[J].中國(guó)商界，2010，10（02）：78-79.

[2]王婧.房地產(chǎn)泡沫造成金融威脅的探討[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào)實(shí)務(wù)，2010，13（12）：112-113.

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

關(guān)鍵詞：城市成長(zhǎng)管理 房地產(chǎn) 市場(chǎng)波動(dòng)

1.、城市成長(zhǎng)管理發(fā)展

為合理管控城市區(qū)域范疇持續(xù)向周邊實(shí)現(xiàn)松散低密的發(fā)展，美國(guó)由上世紀(jì)六十年代便履行成長(zhǎng)管理策略，構(gòu)建了工具系統(tǒng)。該項(xiàng)管理策略充分發(fā)揮地方政府作用，針對(duì)城市發(fā)展、空間擴(kuò)充與蔓延實(shí)施綜合管控，進(jìn)而有效處理無規(guī)劃發(fā)展引發(fā)的環(huán)境污染以及交通擁堵問題，預(yù)防中心城市區(qū)域的不良衰敗以及過度占用土地資源問題。實(shí)踐工作中主體關(guān)注城市化區(qū)域已建項(xiàng)目的拓展與再開發(fā)、邊緣區(qū)域環(huán)境條件的優(yōu)質(zhì)保護(hù)，并確保社會(huì)公平，提升城市整體生活水平。在區(qū)域發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的綜合作用下，城市成長(zhǎng)管理則逐步演變，將方針政策明確為推進(jìn)城市持續(xù)健康的發(fā)展。地方政府則全面關(guān)注中心區(qū)域的復(fù)興建設(shè)與邊界范疇的建設(shè)開發(fā)管控，旨在保障環(huán)境效益的同時(shí)提升土地綜合利用價(jià)值。近年來，我國(guó)大型城市也逐步關(guān)注無序發(fā)展擴(kuò)張引發(fā)的負(fù)面影響，并意圖通過對(duì)土地開發(fā)行為進(jìn)行限定等方式推進(jìn)城市空間的健康發(fā)展成長(zhǎng)。

進(jìn)行城市成長(zhǎng)管控的措施可被視為有效的工具，例如規(guī)劃公共設(shè)施建設(shè)、進(jìn)行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長(zhǎng)模式等，均為代表性工具。眾多優(yōu)質(zhì)理論與工具則逐步形成了城市成長(zhǎng)管理系統(tǒng)，注重城市化發(fā)展建設(shè)、邊緣區(qū)域發(fā)展，令衰敗區(qū)域重現(xiàn)活力，進(jìn)行集中建設(shè)發(fā)展。

縱觀城市成長(zhǎng)管理取得的績(jī)效，我們不難看出，無法簡(jiǎn)單的應(yīng)用一致標(biāo)準(zhǔn)分析衡量，通過理論研究與實(shí)證辨析，該項(xiàng)管理策略優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)共同存在。雖然成長(zhǎng)管理可完善城市土地資源應(yīng)用，另一方面則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)形成作用影響。基于市場(chǎng)存在較多的波動(dòng)因素，成長(zhǎng)管理策略影響效果的定位，則無法應(yīng)用全面量化方式展開研究。為此，我們應(yīng)合理探究房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐發(fā)展階段中的上升及下降波動(dòng)，明確影響機(jī)制核心作用，方能真正優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，創(chuàng)設(shè)顯著效益。

2.、城市成長(zhǎng)管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展波動(dòng)作用影響

通過理論分析與實(shí)踐研究不難看出，城市成長(zhǎng)管理策略對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)形成了一定作用影響。該類影響機(jī)制滲透至地方政府單位、開發(fā)商、融資企業(yè)以及購房人員等多類主體，并令互相關(guān)系更為復(fù)雜多變。再者，城市成長(zhǎng)管理機(jī)制為市場(chǎng)建設(shè)、政府機(jī)構(gòu)與現(xiàn)代社會(huì)綜合力量互相作用、激烈競(jìng)爭(zhēng)與制衡影響的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上升期作用影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的上升期為房產(chǎn)價(jià)格水平逐步升高的階段，該時(shí)期，購房者普遍存在房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)升高的認(rèn)知，進(jìn)而會(huì)令該類發(fā)展趨勢(shì)更為明顯。上升期背景環(huán)境下，地方政府需要履行必要的城市成長(zhǎng)管理策略，進(jìn)行成長(zhǎng)邊界管控、引入開發(fā)影響費(fèi)，通過設(shè)施完善令分散開發(fā)逐步向著集中區(qū)域推進(jìn)。實(shí)際上，該管理策略令政府可對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的區(qū)位比選操作靈活性進(jìn)行強(qiáng)化管控與干預(yù)影響。令區(qū)位選擇范疇下降，城市邊界發(fā)展建設(shè)工程則會(huì)向著內(nèi)部區(qū)域推移，并令房地產(chǎn)開發(fā)投入的土地成本有所提升。較多投機(jī)成本會(huì)逐步向著特殊范疇匯集，進(jìn)而令中心城市區(qū)域面臨著房產(chǎn)價(jià)格提升的較大壓力影響。

基于市場(chǎng)視角，土地資源應(yīng)用彈性不高，對(duì)供給環(huán)節(jié)實(shí)施管控，則會(huì)導(dǎo)致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會(huì)呈現(xiàn)出緊缺的市場(chǎng)預(yù)期，并擴(kuò)充了投機(jī)性投資的可能性。金融市場(chǎng)為實(shí)現(xiàn)利益目標(biāo)，則會(huì)頒布利于自身發(fā)展的房地產(chǎn)金融管理策略，例如降低首付，負(fù)擔(dān)部分利息等，刺激市場(chǎng)購買，進(jìn)而將繼續(xù)的推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的升高。一系列的連鎖反應(yīng)，將引發(fā)市場(chǎng)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)隱患的形成，部分居民通過不同金融工具買進(jìn)房產(chǎn)，將其增值收益變成收入的主體來源，殊不知，房產(chǎn)后續(xù)的價(jià)格降低會(huì)引發(fā)資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，并令自身陷入更大的債務(wù)壓力之中。

由此不難看出，房地產(chǎn)價(jià)格上升期，政府機(jī)構(gòu)在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進(jìn)下，選擇降低土地資源供應(yīng)，進(jìn)行集成化發(fā)展，令土地價(jià)值顯著增加。中高收入人群則會(huì)對(duì)城市成長(zhǎng)管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價(jià)值提升保障房產(chǎn)的持續(xù)增值，進(jìn)而獲得經(jīng)濟(jì)效益。而低收入群體則在收入預(yù)期升高以及首付標(biāo)準(zhǔn)降低的影響下，加大了購買自有住房的比率，因而對(duì)政府成長(zhǎng)管理體現(xiàn)為擁護(hù)態(tài)度。房產(chǎn)開發(fā)、投資方以及市場(chǎng)消費(fèi)人群的相同預(yù)期影響進(jìn)一步深化，令房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的升高。加之金融市場(chǎng)不斷豐富的低壓貸款服務(wù)，會(huì)對(duì)消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的刺激，令其提升購買需求。最終在各方力量的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷的上升，內(nèi)部蓄積的風(fēng)險(xiǎn)將尤為顯著。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展下降期作用影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走高，在經(jīng)歷一定時(shí)期后，購買力將逐步減緩，再加上投資回報(bào)的下降，令購買投資需求逐步轉(zhuǎn)為銷售，呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，市場(chǎng)價(jià)格將逐步回落。金融機(jī)構(gòu)各類服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)含風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)由于預(yù)期變化波動(dòng)而顯現(xiàn)出來。例如，美國(guó)次貸危機(jī)的引發(fā)，形成了強(qiáng)烈的破壞影響。金融市場(chǎng)產(chǎn)品基于房產(chǎn)增值目標(biāo)進(jìn)行獲利，一旦價(jià)格回落，金融體系效用通常會(huì)提升短時(shí)期中購房人員變現(xiàn)壓力，如果群體變現(xiàn)則會(huì)繼續(xù)令房產(chǎn)價(jià)格以及成交量迅猛下滑，進(jìn)而令產(chǎn)品連累金融系統(tǒng)并經(jīng)受重創(chuàng)。

投資需要的降低與金融市場(chǎng)的波動(dòng)交織在一起，令影響作用更為明顯，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走低的預(yù)期逐步增強(qiáng)，購買者、投資人以及銀行機(jī)構(gòu)均需要將資產(chǎn)快速的變現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)攻擊與需求呈現(xiàn)出不良失衡的狀態(tài)，會(huì)加快導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)步入深度下降期。城市成長(zhǎng)管理策略影響的直接目標(biāo)為土地市場(chǎng)，該規(guī)制作用深入至房產(chǎn)市場(chǎng)則會(huì)經(jīng)歷較金融市場(chǎng)更為漫長(zhǎng)的階段。加之成長(zhǎng)管理策略在西方國(guó)家履行了長(zhǎng)期實(shí)踐，因而大眾更為關(guān)注金融市場(chǎng)危機(jī)，卻忽視了城市成長(zhǎng)管理策略形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化波動(dòng)的影響能效。城市成長(zhǎng)管理策略的土地規(guī)制會(huì)形成對(duì)抵押貸款存在危機(jī)的強(qiáng)化管理。履行策略的區(qū)域倘若過于集中，則會(huì)提升風(fēng)險(xiǎn)管控難度，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更為顯著的波動(dòng)。

由此可見，政府機(jī)構(gòu)選擇土地規(guī)制空間不應(yīng)過于一致，這樣將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格升高或降低波動(dòng)形成強(qiáng)烈的傳導(dǎo)效應(yīng)，進(jìn)而無法令房地產(chǎn)市場(chǎng)歸于健康、規(guī)范、合理的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。再者，土地規(guī)制策略位于廣泛的城市空間區(qū)域，尤其是中心城區(qū)實(shí)施，而非在城市分散區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)市場(chǎng)形成影響，為此，房產(chǎn)營(yíng)銷購買方會(huì)形成從眾心理并放松警惕，進(jìn)而會(huì)在一定程度上提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的負(fù)面影響。

由此不難看出，城市成長(zhǎng)管理策略產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)作用，只有全面考量創(chuàng)設(shè)收益狀況與成本投入，預(yù)防過度集中形成相同預(yù)期，方能預(yù)防對(duì)市場(chǎng)機(jī)制形成不良阻礙，對(duì)城市發(fā)展建設(shè)形成真正的正面激勵(lì)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。

3.、結(jié)語

總之，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，我國(guó)各大城市只有全面衡量當(dāng)前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，把握國(guó)情特征，基于地方發(fā)展差異性，樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，明確土地資源利益，實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)管理機(jī)制的優(yōu)質(zhì)結(jié)合，應(yīng)用良好的引導(dǎo)管理、激勵(lì)策略，方能真正推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，降低危機(jī)影響，創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭沖，王朝暉，孫翔，李光旭."數(shù)字總規(guī)"目標(biāo)下廣州土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與思考[J].城市規(guī)劃，2011（3）.

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

所謂“跳蛙原理”，指某些自然科學(xué)家曾經(jīng)做過一個(gè)試驗(yàn)，將一只青蛙放入沸水中，它會(huì)本能地跳將出來；如果把它放入一種感到很舒服溫度的水中，然后慢慢加熱，此青蛙則根本沒有什么要跳出來的意識(shí)，于是慢慢地被煮熟。

對(duì)過于激烈的某種事物敏感地做出反應(yīng)是它的內(nèi)在本能，而對(duì)漸變著的事物卻往往是熟視無睹，忽視了個(gè)中要害。所以，我們把這種現(xiàn)象和道理稱做是“跳蛙原理”。

一、問題的提出

（一）購房戶或經(jīng)商者的心理因素分析

對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)市場(chǎng)的購房戶、市場(chǎng)經(jīng)商戶來講，他們的目的很明確，購房作為一個(gè)投資平臺(tái)，將購房用于投資或直接用于經(jīng)商，如何能獲取利潤(rùn)的最大化，就是他們的最終目的。

對(duì)于購房戶和市場(chǎng)經(jīng)商者來說，其在購房、經(jīng)商的前期自己心中都是有一個(gè)“小九九”，要對(duì)開發(fā)商出售的房?jī)r(jià)預(yù)期、租金定價(jià)、管理費(fèi)收取、優(yōu)惠政策的落實(shí)以及經(jīng)商的盈利指標(biāo)等進(jìn)行認(rèn)真的分析。這些要素分析如在自己心中預(yù)算承受范圍之內(nèi)，那么，開發(fā)商與購房戶、經(jīng)商者最終就能會(huì)促成這個(gè)生意。否則，就會(huì)導(dǎo)致交易失敗。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售中存在的一些問題

1.房產(chǎn)銷售價(jià)格的制定與調(diào)價(jià)存在隨意性

有的房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)市場(chǎng)店面營(yíng)銷和招商初期，樓盤銷售、招商很旺市，經(jīng)商戶進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后也很順意；部分開發(fā)商就認(rèn)為之前樓盤銷售以及認(rèn)租定價(jià)過低，白白損失了企業(yè)收益。有了這個(gè)片面的認(rèn)識(shí)后，就隨意性地調(diào)高了房屋銷售價(jià)格，或調(diào)高了市場(chǎng)租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，再加上市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后續(xù)管理的措施不力等因素，最終直接造成客戶流失，房源滯銷，市場(chǎng)招商不到位，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益急劇下降，這種案例，并不鮮見。

2.政府的一些優(yōu)惠政策得不到兌現(xiàn)落實(shí)

政府部門為了招商引資項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣块T與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的招商合同，有一些政府承諾的優(yōu)惠政策在實(shí)施的過程中得不到很好地落實(shí)和到位，結(jié)果給房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)銷與后續(xù)管理帶來了一定的負(fù)面影響。

3.銀行的惜貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來資金困難

房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)市場(chǎng)的正常營(yíng)運(yùn)和維護(hù)，在后期還需要不斷的資金投入，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)才能做好市場(chǎng)。但是，銀行現(xiàn)在懼怕給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，由此帶來房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張或斷裂，這勢(shì)必影響開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

二、“跳蛙原理”應(yīng)用及解難之道

筆者認(rèn)為“跳蛙原理”，可用于現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷和招商經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)事務(wù)之管理活動(dòng)。

水的溫度之于蛙，猶如商品的價(jià)格之于消費(fèi)者。因此，對(duì)于開發(fā)商的房屋銷售價(jià)格、市場(chǎng)租賃定價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)、稅收的高低、相關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)和業(yè)態(tài)分布等要素的確定上，要有一個(gè)明智的做法和正確的決策。

（一）要運(yùn)作好房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告宣傳工作

營(yíng)銷廣告宣傳是房地產(chǎn)銷售工作和市場(chǎng)運(yùn)作的第一生命線。營(yíng)銷廣告宣傳工作要結(jié)合實(shí)際并靈活多樣，除了媒體上消息、傳單、條幅標(biāo)語廣告、圍墻標(biāo)語等傳統(tǒng)形式外，還要有創(chuàng)新的廣告宣傳形式。比如制作微電影進(jìn)行宣傳；采取走街串巷對(duì)客戶進(jìn)行面對(duì)面的宣傳，并承諾購房成功或招商成功者給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；通過摸彩給予一定的回饋；在一定的時(shí)間段范圍內(nèi)對(duì)于購房和招商成功者，進(jìn)行集體聚餐（或其他形式）增加營(yíng)銷氣氛，進(jìn)一步宣傳開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)前景和遠(yuǎn)期目標(biāo)，等等。

房地產(chǎn)廣告宣傳工作實(shí)際上隱含著一個(gè)學(xué)習(xí)的全過程，所謂“習(xí)以為?！?。因此，房地產(chǎn)廣告宣傳要結(jié)合實(shí)際情況不定期開展，采取虛實(shí)相結(jié)合的方法，廣告宣傳工作做到有的放矢，使購房者和經(jīng)商者樹立起信心，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)廣告宣傳效應(yīng)為市場(chǎng)銷售服務(wù)，最終拉動(dòng)和影響一大片，達(dá)到預(yù)期的目的。

（二）對(duì)房地產(chǎn)銷售定價(jià)或調(diào)整不能過于隨意

要從購房戶和市場(chǎng)經(jīng)商戶的利益角度出發(fā)，在確定房屋銷售價(jià)格上要中性一點(diǎn)；在市場(chǎng)管理措施和服務(wù)上也要平和一些。房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)的相關(guān)要素，應(yīng)認(rèn)真考慮采取購房者和經(jīng)商戶在心理上更能接受認(rèn)同的形式，這是一個(gè)基本的法則。在房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)要素等內(nèi)容大致相同和既定的情況下，不同的形式所帶來的效果是不一樣的。因此，要讓購房戶和經(jīng)商戶認(rèn)同并接受你的價(jià)格或管理服務(wù)，就不要隨心所欲對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格、市場(chǎng)租賃費(fèi)、后期的市場(chǎng)管理費(fèi)等隨意調(diào)整，不能急于求成。

對(duì)于已確定的房?jī)r(jià)、市場(chǎng)租賃費(fèi)等確實(shí)非要調(diào)整不可的一些項(xiàng)目，調(diào)整的次數(shù)也不要太多，金額幅度更不要過高，要學(xué)會(huì)循序漸進(jìn)。中性的價(jià)格與和諧的服務(wù)管理，要比畢其功于一役的急躁效果好得多。這就是借鑒 “跳蛙原理”的啟發(fā)和實(shí)際運(yùn)用。

（三）當(dāng)?shù)卣兄Z的優(yōu)惠政策要給予兌現(xiàn)，銀行的惜貸不能搞一刀切

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，市場(chǎng)，管理，意義

可以說房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工程不僅周期長(zhǎng)，而且綜合的技術(shù)含量比較高，所以必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的每個(gè)工程階段都要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的管理，這樣才能使工程的質(zhì)量、安全及工期得到有效的保證，進(jìn)而促使工程項(xiàng)目獲得明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

一、管理房地產(chǎn)工程的意義。

對(duì)于房地產(chǎn)的管理，是一項(xiàng)系統(tǒng)的和綜合的工程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中所要進(jìn)行的管理也是分階段、分層次的，不同的階段實(shí)行不同的管理，只有確保每個(gè)階段的管理水平，才能取得最終的管理效果。從大體的時(shí)間來看，可以分成以下幾個(gè)方面的管理。首先是對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理。成本管理就是對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行管理，一個(gè)控制合理的工程造價(jià)，一方面可以使房地產(chǎn)企業(yè)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠有效增加相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。合理控制工程造價(jià)的關(guān)鍵主要有幾個(gè)方面，首先是要有效控制工程的洽商，其次必須認(rèn)真審查承包商相應(yīng)的索賠要求，最后還要做好工程材料的選購。其次是對(duì)于工程進(jìn)度的管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度會(huì)直接影響到工程的整體造價(jià)，如果進(jìn)度很慢，那么就會(huì)延長(zhǎng)既定的施工期，這樣就會(huì)使工程的綜合成本提高，進(jìn)而在銷售階段必然會(huì)提高房屋售價(jià)，降低消費(fèi)者對(duì)房屋的購買欲望。最后是對(duì)工程質(zhì)量的管理，工程的質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的根本保證，如果質(zhì)量不合格，那么就算工程再短也毫無意義?？梢哉f工程的質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本，好質(zhì)量的產(chǎn)品才能促進(jìn)好的銷售質(zhì)量，好的房地產(chǎn)項(xiàng)目更會(huì)為開發(fā)商形象及信譽(yù)的樹立起到?jīng)Q定性作用。如果對(duì)工程質(zhì)量管理不到位，一旦出現(xiàn)問題，不僅會(huì)對(duì)工期造成嚴(yán)重影響，而且還會(huì)增加投資的成本，降低企業(yè)最終的經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

（一）前期規(guī)劃有待提高。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，前期的規(guī)劃十分重要，它關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目能否按照既定的計(jì)劃開展，更是對(duì)房屋銷售量構(gòu)成影響的第一步因素。科學(xué)合理的前期規(guī)劃不僅能夠促進(jìn)工程順利進(jìn)行，同時(shí)能夠在最大限度內(nèi)縮短工期，降低工程成本。所以房地產(chǎn)企業(yè)就能夠用更低成本獲得相同的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)就會(huì)相對(duì)降低，對(duì)于消費(fèi)者來說也就更樂意花更少的錢買到相同房產(chǎn)。但如果前期的規(guī)劃不夠科學(xué)合理，消費(fèi)者的利益就不可能得到很好地保證，進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益得不到很好的保證。

（二）對(duì)竣工管理不到位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成施工后，一定要按照相應(yīng)的建設(shè)程序和國(guó)家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行工程驗(yàn)收和檢查。可是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往疏于這方面的工作，在工程項(xiàng)目大致完成的時(shí)候，就進(jìn)行匆忙的驗(yàn)收，然后急忙的交接給物業(yè)公司。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)的竣工驗(yàn)收工作往往只是走個(gè)形式，很多工程質(zhì)量問題根本檢驗(yàn)不出來，一旦消費(fèi)者買到有缺陷的房產(chǎn)，就會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一些糾紛及矛盾。這種情況無論是對(duì)消費(fèi)者還是房地產(chǎn)企業(yè)無疑都是一種損失，消費(fèi)者損失了金錢及時(shí)間，住房時(shí)還要擔(dān)驚受怕；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面會(huì)損失金錢，另一方面也會(huì)在社會(huì)上造成嚴(yán)重的信譽(yù)問題，進(jìn)而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以立足。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工過程管理不到位。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有自己的施工隊(duì)伍，所以會(huì)將工程承包出去，在施工過程中對(duì)于施工方和監(jiān)理方都疏于管理，所以很難保證房屋產(chǎn)品的質(zhì)量。在施工的過程中，一旦聘請(qǐng)的監(jiān)理方不負(fù)責(zé)任，監(jiān)理工作做的不到位，不能嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，施工方又隨意的轉(zhuǎn)包或者分包工程，導(dǎo)致施工隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平高低不同，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就很難保證質(zhì)量，甚至導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的失敗。

（四）對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)中的安全管理不到位。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中都要貫穿安全管理，因?yàn)橹挥泄こ贪踩?，才不?huì)額外增加投資成本，更重要的是，一旦住宅工程發(fā)生安全事故，那么就會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會(huì)上的信譽(yù)，而且消費(fèi)者注重房屋的質(zhì)量，都不愿意住在出過安全事故的房子里，所以會(huì)嚴(yán)重影響房屋的銷售。

三、如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)的管理

（一）合理控制工程進(jìn)度。工程的進(jìn)度可以說直接決定了工程的造價(jià)成本，進(jìn)而關(guān)系到房屋最終的售價(jià)。在保證施工質(zhì)量的條件下，最大程度的縮短施工期，就會(huì)降低工程的綜合成本，進(jìn)而房屋價(jià)格也會(huì)降低一些。這樣做的好處就是會(huì)有更多的消費(fèi)者前來購買房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠在社會(huì)上獲取很高的知名度和信譽(yù)度。

（二）確保工程質(zhì)量。消費(fèi)者購買房產(chǎn)的時(shí)候一般都會(huì)考慮價(jià)格和質(zhì)量，質(zhì)量是整個(gè)工程中的最重要的部分，不斷加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量的管理，就能夠形成良好的口碑，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）有效管理成本。在保證工程質(zhì)量的前提下，合理控制工程的成本，就會(huì)降低房屋的售價(jià)，物美價(jià)廉的房產(chǎn)向來就是消費(fèi)者所追求的終極目標(biāo)。另外，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過合理的降價(jià)，還能有效提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)論：在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理不僅能夠保證工程的質(zhì)量，降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還能有效提升企業(yè)在社會(huì)上的美譽(yù)度和競(jìng)爭(zhēng)力。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，不僅要做好前期的規(guī)劃，更要加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督和檢查驗(yàn)收，合理的控制成本，只有這樣，才能獲得消費(fèi)者的青睞，最終提升企業(yè)的綜合實(shí)力。參考文獻(xiàn)：

[1]林躍.淺析房地產(chǎn)工程管理[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)（下半月），2010(29)

[2]沈蘇華.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理[J].山西建筑，2009(35)

[3]史海峰.論加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的措施及意義[J].科技風(fēng)，2010

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

1.有建立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的基本條件，合法的批件；

2.已經(jīng)開展的每項(xiàng)業(yè)務(wù)均有相對(duì)應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)；

3.有專業(yè)管理人員并佩證上崗；

4.有能滿足進(jìn)場(chǎng)服務(wù)、交易需要的固定場(chǎng)所。

二、基礎(chǔ)硬件設(shè)施

1.有通訊設(shè)施；

2.建立微機(jī)管理系統(tǒng)，并配置相應(yīng)的圖形掃描、打印、復(fù)印等設(shè)施；

3.建立顯示、查詢系統(tǒng)。

三、制度建設(shè)、規(guī)范管理

1.有配套管理市場(chǎng)的地方性實(shí)施辦法；

2.有具體的工作崗位、責(zé)任目標(biāo)和考核辦法；

3.有規(guī)范的工作程序；

4.有明確的管理制度；

5.已經(jīng)開展的每項(xiàng)業(yè)務(wù)都有具體的管理規(guī)定；

6.有近期、中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。

四、業(yè)務(wù)建設(shè)及服務(wù)功能

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

商品房買賣；私房買賣；單位房地產(chǎn)買賣；涉外房地產(chǎn)買賣；房改房買賣；房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、換房。

2.房地產(chǎn)租賃：

住房租賃；非住宅租賃；外來人口住宅租賃；活動(dòng)房及臨時(shí)搭蓋商用房租賃。

3.房地產(chǎn)抵押：

現(xiàn)房抵押登記；預(yù)購（售）商品房抵押登記；在建工程抵押登記；合同權(quán)利抵押登記；房產(chǎn)按揭、典當(dāng)備案登記。

5.房地產(chǎn)中介服務(wù)：

房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值評(píng)估；房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估；協(xié)議租金；市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)培訓(xùn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)機(jī)構(gòu)登記；

房地產(chǎn)政策、業(yè)務(wù)咨詢；房地產(chǎn)信息咨詢；房地產(chǎn)、公證；金融保險(xiǎn)；拆遷代辦；物業(yè)管理。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息服務(wù)：

房地產(chǎn)供需信息；房地產(chǎn)價(jià)格信息；商品房開發(fā)信息；消費(fèi)投訴信息；其它信息服務(wù)。

7.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)地管理：

市場(chǎng)秩序、衛(wèi)生、保安管理；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理。

五、廉政建設(shè)，服務(wù)公開

1.政策規(guī)定、職業(yè)行為準(zhǔn)則公開；

2.崗位責(zé)任、職責(zé)范圍公開；

3.辦事程序公開；

4.辦事時(shí)限、辦事結(jié)果公開；

5.收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開；

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；現(xiàn)場(chǎng)管理；必要性；問題；措施

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)目前存在的主要問題

1、存在較為嚴(yán)重的開發(fā)商注冊(cè)資本虛假問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性之一的表現(xiàn)就是其投資金額巨大，而評(píng)價(jià)一個(gè)開發(fā)商是否有能力開發(fā)該項(xiàng)目的最重要的衡量手段就是注冊(cè)資本。就目前來看，一些開發(fā)商為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)，不惜采用各種舞弊注冊(cè)虛假資本，這樣導(dǎo)致的直接后果就是其所承建的房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作易出現(xiàn)資金斷鏈。一旦出現(xiàn)這種情況，不僅會(huì)給國(guó)家造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)威脅消費(fèi)者的利益，所以有關(guān)部門在企業(yè)注冊(cè)資本的清查和核實(shí)階段應(yīng)該加大管理力度。

2、開發(fā)企業(yè)貸款使用不當(dāng)

所謂的貸款使用不當(dāng)，主要有兩種：即頂名貸款和貸款挪用。一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)和建設(shè)過程中，可以從以下幾個(gè)渠道獲得貸款：即土地權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款、住房按揭抵押貸款。所以，如果一個(gè)企業(yè)正常進(jìn)行資金運(yùn)作，銀行和政府是可以提供一定的有效資金支持的，但是由于近些年來我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，很多企業(yè)從中看到了商機(jī)，不滿足于單一的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般都要同時(shí)開發(fā)幾項(xiàng)房產(chǎn)項(xiàng)目。這樣導(dǎo)致的直接結(jié)果就是資金鏈條的緊張，在這種情況下，一些地產(chǎn)商為了獲得銀行貸款，便采取了頂名貸款和貸款挪用的辦法來環(huán)節(jié)自身的資金問題。而這種做法對(duì)于銀行來說，是具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)的。

3、產(chǎn)商樓房抵頂工程款現(xiàn)象頻發(fā)

上文中我們提到了由于房地產(chǎn)開發(fā)商的急利行為易導(dǎo)致多種資金問題，而這些問題的處理不當(dāng)，不僅不會(huì)緩解當(dāng)下的資金缺口，還會(huì)引發(fā)新的房產(chǎn)管理問題。就目前來看，我國(guó)的樓房抵頂工程款行為有著上升趨勢(shì)。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商在樓房建成后，以完工的樓房來抵償其欠款。這種做法不僅會(huì)造成工人的工資拖欠，還會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，不利于銀行的貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

4、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，空置樓房多

隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)于住房的需求層次也在不斷的發(fā)生變化。而如果房地產(chǎn)開發(fā)商不能及時(shí)的順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)建房結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將會(huì)導(dǎo)致更為嚴(yán)重的供需矛盾。就目前來看，我國(guó)的中低檔住房供不應(yīng)求，而高檔住房明顯供大于求。這樣不僅導(dǎo)致了部分樓房的空置，造成了資源的浪費(fèi)，還使得一些消費(fèi)者無力購置住房，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理措施

1 對(duì)工程的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)

加強(qiáng)質(zhì)量管理，不要出現(xiàn)過多的返工率。在項(xiàng)目施工過程中，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)，這就需要對(duì)其中所存在的任何細(xì)節(jié)都應(yīng)該引起足夠的重視。在整個(gè)項(xiàng)目施工過程中，各方質(zhì)量監(jiān)管人員都需要對(duì)施工所有工序的管理工作和質(zhì)量檢查加大力度，采取科學(xué)的措施，以免不必要的質(zhì)量問題出現(xiàn)，從而使因?yàn)橘|(zhì)量問題而造成的人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)現(xiàn)象。

1）施工單位應(yīng)該嚴(yán)格按圖施工 甲方代表應(yīng)該不定期對(duì)施工單位進(jìn)行抽查，檢查其是不是嚴(yán)格按照施工圖紙進(jìn)行施工。若是發(fā)現(xiàn)其中存在問題，必須在第一時(shí)間進(jìn)行處理，需要返工的應(yīng)該馬上返工。如果因?yàn)檫@種情況而造成嚴(yán)重?fù)p失都應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)。與此同時(shí)，應(yīng)該注重不能在沒有監(jiān)理單位和施工單位的前提下進(jìn)行相關(guān)事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工減料等系列問題。施工方在項(xiàng)目施工中若是存在偷工減料和在施工中使用不合格建筑構(gòu)配件、材料以及設(shè)備的，必須在一時(shí)間停止施工并且要求其馬上改正，對(duì)施工方予以一定的懲罰。若是情節(jié)較為嚴(yán)重的，應(yīng)該要求施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質(zhì)等級(jí)。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量的問題而使所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無法實(shí)現(xiàn)，就需要施工方實(shí)施修理和返工，因此而造成的損失也需要由施工方承擔(dān)責(zé)任。

2）加強(qiáng)驗(yàn)收和檢查中間部位以及隱蔽工程

房地產(chǎn)建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協(xié)議規(guī)定的中間驗(yàn)收部位時(shí)，施工方必須要先進(jìn)行自檢，監(jiān)理復(fù)檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關(guān)于隱蔽工程和中間部位所驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收的時(shí)問和地點(diǎn)。驗(yàn)收合格，甲方代表方在驗(yàn)收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工，如果甲方代表驗(yàn)收不合格，施工方必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)整改并重新組織驗(yàn)收。

如果隱蔽工程部分沒有進(jìn)行驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)檢驗(yàn)已經(jīng)隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進(jìn)行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對(duì)隱蔽工程記錄單不能簽字，同時(shí)要讓施工方拆除返工。

2 施工項(xiàng)目成本控制

（1）建立項(xiàng)目月度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃制度。以用款計(jì)劃控制成本費(fèi)用支出。（2）建立項(xiàng)目成本審核簽證制度，控制成本費(fèi)用支出。（3）加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制成本質(zhì)量。成本是項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量成本包括兩個(gè)主要方面：控制成本和故障成本。（4）堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費(fèi)漏洞。（5）定期開展“三同步”檢查，防止項(xiàng)目成本盈虧異常項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算的“三同步”，就是統(tǒng)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算、會(huì)計(jì)核算的“三同步”。（6）應(yīng)用成本控制的財(cái)務(wù)方法一一成本分析表法來控制項(xiàng)目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報(bào)告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。

3 施工項(xiàng)目進(jìn)度與安全控制

施工項(xiàng)目進(jìn)度控制方法主要是規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。規(guī)劃是確定施工項(xiàng)目總進(jìn)度控制目標(biāo)和分進(jìn)度控制目標(biāo)，并編制其進(jìn)度計(jì)劃。控制是在施工項(xiàng)目實(shí)施的全過程中，進(jìn)行施工實(shí)際進(jìn)度與施工計(jì)劃進(jìn)度的比較，出現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施調(diào)整。協(xié)調(diào)是協(xié)調(diào)與施工進(jìn)度有關(guān)的單位、部門和工作隊(duì)組之間的進(jìn)度關(guān)系。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制采取的主要措施有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實(shí)各層次的進(jìn)度控制的人員、具體任務(wù)和工作責(zé)任，建立進(jìn)度控制的組織系統(tǒng)，按施工項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段或合同結(jié)構(gòu)等進(jìn)行項(xiàng)目分解，確定進(jìn)度目標(biāo): 建立控制目標(biāo)體系，確定進(jìn)度控制工作制度。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要任務(wù)是編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行，按期完成整個(gè)施工項(xiàng)目任務(wù)，編制分部分項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，按期完成分部分項(xiàng)工程的施工任務(wù)，編制季度、月( 旬) 作業(yè)計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，完成規(guī)定的目標(biāo)等。

安全管理主要是落實(shí)安全責(zé)任、實(shí)施責(zé)任管理施工項(xiàng)目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。為此，建立、完善以項(xiàng)目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開展安全管理活動(dòng)；建立各級(jí)人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級(jí)人員的安全責(zé)任。抓制度落實(shí)、抓責(zé)任落實(shí)，定期檢查安全責(zé)任落實(shí)情況；施工項(xiàng)目要通過監(jiān)察部門的安全生產(chǎn)資質(zhì)審查，并得到認(rèn)可；施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗(yàn)與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗(yàn)、失控的管理責(zé)任；一切管理、操作人員均需與施工項(xiàng)目簽訂安全協(xié)議，向施工項(xiàng)目做出安全保證；安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)情況的檢查，應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)的記錄，作為分配、補(bǔ)償?shù)脑假Y料之一。

結(jié)束語 ：

綜上所述，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理，提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其現(xiàn)場(chǎng)管理隊(duì)伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的現(xiàn)場(chǎng)管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)地提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會(huì)要求和發(fā)展要求。

參考文獻(xiàn)：

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