房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

去年9月，國(guó)務(wù)院文件中提到要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。日前，保監(jiān)會(huì)作為這個(gè)政策的具體執(zhí)行負(fù)責(zé)部門，下發(fā)了以房養(yǎng)老試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)的征求意見(jiàn)稿。按照一般的文件程序，保監(jiān)會(huì)先會(huì)把這個(gè)征求意見(jiàn)稿發(fā)給各保險(xiǎn)公司和各地的保監(jiān)局聽(tīng)取意見(jiàn)，之后再把完善后的試點(diǎn)意見(jiàn)交給國(guó)務(wù)院。國(guó)務(wù)院如果通過(guò)的話，以房養(yǎng)老試點(diǎn)就立刻啟動(dòng)了。

在保監(jiān)會(huì)的這個(gè)征求意見(jiàn)稿里提到，以房養(yǎng)老會(huì)在北京、上海、廣州和武漢4個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)時(shí)間兩年，從文件正式起到2016年3月底為止。

什么樣的老年人適合以房養(yǎng)老？

文件中規(guī)定，能夠參與以房養(yǎng)老的人必須是60歲以上并且對(duì)房子有完全的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這里有兩個(gè)條件：一個(gè)是60歲以上，一個(gè)是對(duì)房子有完全的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。規(guī)定60歲以上主要是因?yàn)槲覈?guó)一般把60歲以上的人視做老年人。規(guī)定對(duì)房子有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，主要是為了防止以房養(yǎng)老過(guò)程中出現(xiàn)一些不必要的糾紛。因?yàn)槿绻孔硬皇峭耆珰w屬于參與以房養(yǎng)老的人，那么他是不可能一個(gè)人拍板是否參與以房養(yǎng)老。如果老年人過(guò)世了，保險(xiǎn)公司要把房子拿去賣時(shí)，就會(huì)和房子的其他所有人產(chǎn)生糾紛。

什么樣的保險(xiǎn)公司

能開(kāi)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)？

對(duì)于什么樣的保險(xiǎn)公司能參與以房養(yǎng)老，同樣也有規(guī)定。這主要是為了保護(hù)參與以房養(yǎng)老的老年人的利益。因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚的保險(xiǎn)公司才更可能保障老年人的利益。試點(diǎn)意見(jiàn)規(guī)定，保險(xiǎn)公司首先要滿足3個(gè)硬杠杠，一個(gè)是開(kāi)業(yè)時(shí)間要滿5年，第二個(gè)是注冊(cè)資本不低于20億元，第三個(gè)是償付能力指標(biāo)要達(dá)到120%――就是說(shuō)保險(xiǎn)公司的實(shí)際資本要比承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)所需要的資本多。保險(xiǎn)公司還得滿足4個(gè)定性的條件，包括保險(xiǎn)公司自身的經(jīng)營(yíng)管理能力、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)能力、法律專業(yè)水平、風(fēng)險(xiǎn)精算水平較高。

總體看，試點(diǎn)對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)的要求是比較嚴(yán)格的，目的是為了讓參加試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司有足夠水平和能力開(kāi)辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，保障參與試點(diǎn)的老年人的利益。

房子值多少錢誰(shuí)說(shuō)了算？

以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是房子，那么房子價(jià)值多少由誰(shuí)說(shuō)了算？如果以后房子價(jià)格上漲了，能不能增加老年人每個(gè)月拿到手的養(yǎng)老金？

老年人最關(guān)心的當(dāng)然是怎么保證房產(chǎn)估價(jià)的公平公正，不能讓保險(xiǎn)公司故意壓低房產(chǎn)價(jià)值。這要解決幾個(gè)問(wèn)題，首先是誰(shuí)來(lái)估價(jià)。試點(diǎn)意見(jiàn)明確規(guī)定，房產(chǎn)價(jià)值由具備一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。就是盡量保證估價(jià)機(jī)構(gòu)是權(quán)威的、專業(yè)的。之后是，這估價(jià)機(jī)構(gòu)誰(shuí)來(lái)定、誰(shuí)來(lái)挑。這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)看到相關(guān)規(guī)定。但是文件對(duì)另一個(gè)重要問(wèn)題有明確規(guī)定，就是估價(jià)費(fèi)用由老年人和保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)。這其實(shí)是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)拿一方的錢，替一方說(shuō)話的情況。

房?jī)r(jià)變化了怎么辦？

辦理以房養(yǎng)老，房?jī)r(jià)肯定是容易確定的，按市價(jià)就行。但是從老年人開(kāi)始參與以房養(yǎng)老到老年人離世，保險(xiǎn)公司把老年人房子賣掉償還之前墊付的養(yǎng)老金，這期間房?jī)r(jià)是會(huì)發(fā)生變化的。如果房?jī)r(jià)上升，房子升值了，老年人每個(gè)月拿到的養(yǎng)老金不該增加嗎？如果不增多，不就讓保險(xiǎn)公司賺大了嗎？

試點(diǎn)意見(jiàn)規(guī)定，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房?jī)r(jià)升值的那部分好處，以房養(yǎng)老分為參與型和非參與型兩類。參與型以房養(yǎng)老就是對(duì)于房子升值部分的錢，保險(xiǎn)公司和老年人按照合同約定共同分享。非參與型以房養(yǎng)老就是保險(xiǎn)公司不參與分享房子升值帶來(lái)的收益，老年人獨(dú)享那部分增值。

乍一看，如果真要選擇以房養(yǎng)老，老年人當(dāng)然應(yīng)該選擇不參與型的以房養(yǎng)老，這樣房子升值后的收益就全歸自己了，保險(xiǎn)公司不能占便宜。但是事情還不是這么簡(jiǎn)單。參與型與不參與型其實(shí)不僅僅是說(shuō)保險(xiǎn)公司是否分一杯羹，還指房子的這部分增值能不能享受保險(xiǎn)公司提供的倒按揭服務(wù)。當(dāng)選擇不參與型的以房養(yǎng)老時(shí)，保險(xiǎn)公司確實(shí)不能從房子的升值中獲得好處，但是保險(xiǎn)公司就只會(huì)按照之前合同的約定，每個(gè)月給老年人之前商定的養(yǎng)老金額。房?jī)r(jià)上升、房子升值，得要把房子賣了，變現(xiàn)后才能成真。但是按照以房養(yǎng)老計(jì)劃一開(kāi)始的總設(shè)計(jì)，保險(xiǎn)公司把老年人的房子賣了，變現(xiàn)折成錢是在老年人離世之后。到時(shí)房子升值的好處確實(shí)只能由老年人“自己”享-有了，但是這時(shí)老年人只能把這好處留給自己的繼承人了。

那么參與型以房養(yǎng)老又是怎樣算的？參與型以房養(yǎng)老其實(shí)是房子增值部分的錢保險(xiǎn)公司也提供倒按揭服務(wù)。如果房子增值了，保險(xiǎn)公司會(huì)把這個(gè)未來(lái)賣了房子才能拿到的錢提前每個(gè)月返一些給老年人。老年人每個(gè)月拿到的養(yǎng)老金就會(huì)增加，而最后老年人過(guò)世了，保險(xiǎn)公司把增值了的房子賣掉了，保險(xiǎn)公司拿到手的錢也會(huì)多一些。但最后可能沒(méi)有額外多出來(lái)的錢給老年人的繼承人了。這就是說(shuō)，房子未來(lái)升值部分的價(jià)款，保險(xiǎn)公司也會(huì)通過(guò)當(dāng)前的評(píng)估、計(jì)算以倒按揭的方式補(bǔ)給老年人，當(dāng)然他們自己也沒(méi)吃虧。

辦理以房養(yǎng)老需要注意什么？

老年人如果考慮選擇辦理以房養(yǎng)老，或者說(shuō)決定購(gòu)買這個(gè)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，首先要找官方公布的試點(diǎn)保險(xiǎn)公司，最好到這些試點(diǎn)公司的門店去找其中專門的以房養(yǎng)老產(chǎn)品銷售員。試點(diǎn)意見(jiàn)為保護(hù)老年人權(quán)益，規(guī)定保險(xiǎn)公司推銷以房養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售人員要品行良好、沒(méi)有被投訴過(guò)，并通過(guò)專門的考核。老年人在購(gòu)買了以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品后，如果又改主意了，可以選擇在15天內(nèi)反悔。試點(diǎn)意見(jiàn)這一特別規(guī)定的15天猶豫期，其實(shí)也是為了保護(hù)老年人權(quán)益。不過(guò)需要注意，這15天指的是15個(gè)自然日，就是把周末和節(jié)假日都算在內(nèi)了。

以房養(yǎng)老該怎么選擇？

其實(shí)，以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是把未來(lái)才賣的房子折成現(xiàn)在能用來(lái)養(yǎng)老的錢，一個(gè)月一個(gè)月地讓老年人來(lái)花。保險(xiǎn)公司相當(dāng)于起了一個(gè)把未來(lái)的錢轉(zhuǎn)換成現(xiàn)在的錢的作用。

第2篇：房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

估價(jià)對(duì)象為廣州市越秀區(qū)120號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢35層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)辦公樓，建于1997年，即國(guó)際電子大廈內(nèi)，1-5層為商業(yè)裙樓，6層以上為辦公，估價(jià)對(duì)象位于第8、14、15、16 層，層高約為3米，樓宇外墻為玻璃幕墻。

1.運(yùn)用收益法進(jìn)行測(cè)算過(guò)程（以第14層為例）

（1）公式選用

估價(jià)對(duì)象為出租型的辦公物業(yè)，廣州市一般出租物業(yè)在簽訂合同時(shí)均會(huì)不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變動(dòng)、物價(jià)變動(dòng)、利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，故采用報(bào)酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價(jià)結(jié)果符合市場(chǎng)行情。

收益法測(cè)算公式為：

式中V―收益價(jià)格（元，元/m2）

Ai―未來(lái)第i年的凈收益（元、元/m2）

R―報(bào)酬率（%）；

N―未來(lái)可獲收益的年限（年）；

g―年凈收益遞增率。

（2）租金收入的確定

經(jīng)過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取了三個(gè)類似同類型辦會(huì)出租交易實(shí)例作為比較實(shí)例，將估價(jià)對(duì)象與各案例進(jìn)行比較，對(duì)比較案例的交易情況、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較和修正，求取估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)租金為100元/m2。具體測(cè)算過(guò)程略。

（3）租約限制

估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已出租使用，委托方提供相關(guān)租約，據(jù)租約記載，剩余租期較短，且合同約定租金與市場(chǎng)正常租金水平較為接近，因此本次評(píng)估不考慮租賃對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的限制性影響，評(píng)估采用市場(chǎng)客觀租金進(jìn)行測(cè)算。

（4）有效出租面積的確定

根據(jù)估價(jià)人員的對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，周邊同類型辦公物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象出租面積為《廣東省房地產(chǎn)權(quán)證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。

（5）其他收入的確定

根據(jù)相關(guān)調(diào)查的數(shù)據(jù)，廣州市出租房屋一般收入承租方二至三個(gè)月的租金作為押金，并租賃期滿后無(wú)息退還，則估價(jià)對(duì)象租期外其他收入情況如下：

其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年

（6）空置率的確定

據(jù)了解廣州市辦公物業(yè)在2010年上半年市場(chǎng)平均空置率為7%。經(jīng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象位于廣州市城區(qū)重要的商務(wù)辦公區(qū)――黃花崗科技園區(qū)，周圍人流密集，商務(wù)辦公氛圍好，該區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租賃情況良好，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取空置率為5%。

（7）有效年毛收入

年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個(gè)月×有效出租面積+其他收入-空置和收租損失）÷建筑面積

年有效毛收入，測(cè)算結(jié)果見(jiàn)表1。

（8）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

出租型辦公物業(yè)，一般出租型物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、租賃費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)和其他費(fèi)用等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定各項(xiàng)費(fèi)用如下：

①房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，出租房屋的房產(chǎn)稅以租金收入的5%計(jì)；

②租賃稅費(fèi)：依據(jù)廣東省政府公布的《印發(fā)廣東省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2011年1月1日起，對(duì)××省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅（簡(jiǎn)稱“三稅”）單位和個(gè)人，按實(shí)際繳納的“三稅”稅額的2%征收地方教育附加，則計(jì)算繳納即租賃稅費(fèi)合計(jì)取租金收入的5.7%；

③租賃費(fèi)用：一般商鋪物業(yè)出租是通過(guò)地產(chǎn)中介公司或自行招商兩種方式，通過(guò)中介方式的，一般中介公司需要收取一個(gè)月租金或半個(gè)租金作為費(fèi)用，而估價(jià)對(duì)象為委托方自行招商，產(chǎn)生的費(fèi)用較少，基本上為一性支付費(fèi)用，故不考慮租賃費(fèi)用；

④房屋維修費(fèi)：估價(jià)對(duì)象同類型物業(yè)出租的室內(nèi)裝修、設(shè)備設(shè)施等維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境衛(wèi)生、維護(hù)秩序所收取的費(fèi)用一般為承租方承擔(dān)，而估價(jià)對(duì)象公共部位維護(hù)和合同未記載的事項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用則由出租方承擔(dān)，據(jù)《廣東省土地估價(jià)實(shí)用指引》的數(shù)據(jù)，房屋維修費(fèi)一般取重置成本的1.5%～3%，估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建成時(shí)間較短，確定房屋維修費(fèi)為2%；

⑤房屋保險(xiǎn)費(fèi)：出租房屋一般需要進(jìn)行投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等保險(xiǎn)費(fèi)，根據(jù)保險(xiǎn)公司平均收費(fèi)的水平和《廣東省土地估價(jià)實(shí)用指引》的數(shù)據(jù)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取房屋保險(xiǎn)費(fèi)為0.2%；

⑥物業(yè)服務(wù)費(fèi)：據(jù)調(diào)查廣東市辦公物業(yè)出租情況，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般采用承租方自行繳納的方式，故不考慮物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

⑦其他費(fèi)用：房屋出租中可能涉及一些費(fèi)用，如：手續(xù)費(fèi)，無(wú)規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)或無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情況發(fā)生，為使用估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理，適當(dāng)考慮一些費(fèi)用，一般按有效收入的1%～3%，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，其他費(fèi)用取1%；

（9）年凈收益

估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1147-301=846（元/m2/年）

（10）報(bào)酬率的確定：

采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法和市場(chǎng)提取法確定，過(guò)程如下：

安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法：安全利率取同期銀行一年期存款利率為3.5%，風(fēng)險(xiǎn)利率按風(fēng)險(xiǎn)程度一般在3%～8%之間，考慮估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)閺V州市越秀區(qū)淘金商圈，商業(yè)氛圍良好，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，確定風(fēng)險(xiǎn)利率為2.0%，則報(bào)酬率=3.5%+2%=5.5%。

市場(chǎng)提取法：在估價(jià)對(duì)象周邊選取同類辦公物業(yè)，通過(guò)它們現(xiàn)時(shí)的租金水平和售價(jià)，求取其收益率，從而確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，過(guò)程如表2。

經(jīng)上述市場(chǎng)提取法確定三個(gè)案例的報(bào)酬率，對(duì)三個(gè)案例的報(bào)酬率進(jìn)行算術(shù)平均，則報(bào)酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%

（11）收益年限：

估價(jià)對(duì)象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為50年，自1994年10月18日起計(jì)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價(jià)對(duì)象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)對(duì)建筑物予以補(bǔ)償或不補(bǔ)償?shù)那闆r，遵照謹(jǐn)慎原則，本次評(píng)估采用剩余土地使用年限作為估價(jià)對(duì)象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。

（12）測(cè)算結(jié)果

經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，測(cè)算得：

V14樓=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）

參考文獻(xiàn)

[1] 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 （GB/T 50291-1999）；

第3篇：房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

第一條為促進(jìn)農(nóng)村信用社個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，強(qiáng)化內(nèi)部管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、《XX省農(nóng)村信用社信貸管理辦法》等法律法規(guī)和中國(guó)人民銀行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，制定本辦法。

第二條農(nóng)村信用社個(gè)人消費(fèi)貸款是指向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的人民幣貸款業(yè)務(wù)。

第三條個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)必須堅(jiān)持嚴(yán)格管理、規(guī)范操作、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、注重效益、防范風(fēng)險(xiǎn)的原則。

第四條個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)實(shí)行授權(quán)管理和審貸崗位分離制度，省聯(lián)社對(duì)各農(nóng)村信用社開(kāi)辦個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行授權(quán)。貸款辦理過(guò)程中，由不同崗位承擔(dān)調(diào)查、審查、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)的工作職責(zé)，實(shí)行主責(zé)任人、經(jīng)辦責(zé)任人制度。

第二章貸款對(duì)象和條件

第五條個(gè)人消費(fèi)貸款的借款人，必須是在轄內(nèi)有固定住所、具有完全民事行為能力的自然人。

第六條申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款的借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）年滿十八周歲，具有完全民事行為能力，具有有效的身份證明。

（二）品行良好，無(wú)不良信用記錄，愿意接受信用社信貸、結(jié)算監(jiān)督。

（三）具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，能保證按期償還貸款本息。

（四）在信用社開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款賬戶或信用卡賬戶，并存入不少于規(guī)定比例的首期付款金額。

（五）能提供信用社認(rèn)可的保證擔(dān)保人、抵（質(zhì)）押物并辦理合法合規(guī)的抵押擔(dān)保手續(xù)。

（六）以個(gè)人信用方式申請(qǐng)貸款的，其個(gè)人信用綜合評(píng)分須在70分（含）以上。

（七）信用社規(guī)定的其他條件。

第三章貸款品種

第七條個(gè)人消費(fèi)貸款品種主要有住房、汽車、大額耐用消費(fèi)品、農(nóng)用機(jī)械、房屋裝修、旅游、、最高額可循環(huán)貸款等。

（一）汽車貸款。是指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買符合公安部門（車管所）注冊(cè)條件的汽車、工程車輛貸款。

（二）助學(xué)貸款包括國(guó)家助學(xué)貸款和一般助學(xué)貸款。國(guó)家助學(xué)貸款是指對(duì)符合中央和地方財(cái)政貼息規(guī)定的高等學(xué)校在校學(xué)生發(fā)放的貸款；一般助學(xué)貸款是指對(duì)高等學(xué)校在校學(xué)生和新錄取學(xué)生，以及在職深造、再就業(yè)培訓(xùn)、出國(guó)留學(xué)人員發(fā)放的商業(yè)性貸款。

（三）農(nóng)用機(jī)械貸款。是指向借款人發(fā)放的在特約經(jīng)銷商處申請(qǐng)購(gòu)買的，正常使用壽命在3年以上的農(nóng)用機(jī)械設(shè)備貸款，包括耕整、播種、排灌、收割等設(shè)備。

（四）大額耐用消費(fèi)品貸款。是指向借款人發(fā)放的在經(jīng)銷商處購(gòu)買的家庭耐用消費(fèi)品貸款，具體包括家用電器、電腦、家具、健身器材、廚具、衛(wèi)生潔具、樂(lè)器等。

（五）房屋裝修貸款。是指向城鎮(zhèn)個(gè)人發(fā)放的用于住房裝修的貸款。

（六）旅游消費(fèi)貸款。是指向借款人發(fā)放的用于參加旅行社旅游消費(fèi)的貸款。

（七）最高額可循環(huán)貸款（以下簡(jiǎn)稱最高額貸款）。是指在一次性對(duì)個(gè)人客戶核定的最高貸款額度內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的具有指定用途的貸款業(yè)務(wù)。包括房屋裝修、購(gòu)買車位、購(gòu)買各類大額耐用消費(fèi)品、旅游、出國(guó)留學(xué)、子女婚嫁、整容、美容、申辦各種會(huì)員卡、購(gòu)買大額人壽保險(xiǎn)等個(gè)人消費(fèi)。

第四章貸款額度、利率和期限

第八條貸款最高額的確定。貸款最高額度＝質(zhì)押貸款額度＋抵押貸款額度＋保證擔(dān)保貸款額度＋信用方式貸款額度。其中以房產(chǎn)抵押方式申請(qǐng)貸款的，貸款額度最高不超過(guò)房產(chǎn)現(xiàn)值或評(píng)估值的60％；以信用或保證擔(dān)保方式申請(qǐng)貸款的，貸款額度不得超過(guò)10萬(wàn)元。

第九條信用社根據(jù)借款人信用評(píng)分結(jié)果和所提供的貸款擔(dān)保，可為其一次性辦理最高額貸款核定手續(xù)，借款人在有效期限內(nèi)和一個(gè)借款合同項(xiàng)下，隨用隨借，到期歸還，循環(huán)使用。

第十條個(gè)人消費(fèi)貸款利率按人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率和浮動(dòng)利率執(zhí)行。貸款期限在1年（含）以內(nèi)的實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整時(shí)，則于次年1月1日按公布的相應(yīng)利率檔次確定新利率。

第十一條除住房貸款以外的個(gè)人消費(fèi)貸款期限一般不超過(guò)5年（含）；多筆貸款的最遲到期日不得超過(guò)貸款最高額度的有效期限。

第五章貸款擔(dān)保

第十二條借款人申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)擔(dān)保貸款，應(yīng)向信用社提供抵押、質(zhì)押或第三方保證擔(dān)保。

第十三條以有價(jià)單證質(zhì)押方式申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款的，執(zhí)行《XX省農(nóng)村信用社個(gè)人質(zhì)押貸款》有關(guān)規(guī)定。以第三方個(gè)人信用申請(qǐng)保證擔(dān)保貸款的，擔(dān)保人必須具有代清償債務(wù)的能力，出具連帶保證責(zé)任承諾書(shū)，且不得互為擔(dān)保人或連環(huán)擔(dān)保人。

第十四條以抵押形式申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款的，必須按規(guī)定辦理抵押物登記和保險(xiǎn)手續(xù)（抵押物的評(píng)估、保險(xiǎn)、登記、公證等費(fèi)用由借款人承擔(dān)）。在保險(xiǎn)期限內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的損毀，借款人應(yīng)及時(shí)通知信用社，并提供其他擔(dān)保，否則信用社有權(quán)提前收回貸款。

第十五條借款人以貸款所購(gòu)商品作抵押物辦理個(gè)人消費(fèi)貸款，信用社應(yīng)要求借款人為所購(gòu)商品辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，且投保單上必須明確注明“信用社為第一受益人”。還款期限內(nèi)，借款人不得以任何理由停保、退保。

第十六條借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，信用社有權(quán)依照規(guī)定要求依照《擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物，或要求貸款保證人履行保證責(zé)任。

第十七條借款人連續(xù)6期（含）不能按月歸還貸款本息的，信用社必須依照《擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物，或要求貸款保證人履行保證責(zé)任。

第六章貸款程序

第十八條貸款申請(qǐng)。借款人應(yīng)向信用社填寫(xiě)消費(fèi)貸款申請(qǐng)審批表并提供下列資料：

（一）借款人合法有效身份證件（包括居民身份證、戶口簿、軍人證、武裝警察身份證、港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證、護(hù)照、邊民出入境通行證）。已婚者應(yīng)當(dāng)提供配偶的上述材料，所有材料均需提供原件和復(fù)印件。

（二）以抵押、質(zhì)押或第三方保證（保險(xiǎn)公司除外）方式申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提交抵押物、質(zhì)物和有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押的證明，抵押物所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)，估價(jià)、保險(xiǎn)等文件，質(zhì)物權(quán)利憑證，保證人同意保證的書(shū)面承諾。

（三）以向保險(xiǎn)公司投保形式進(jìn)行還款擔(dān)保的，應(yīng)提交保險(xiǎn)公司為其出具的分期付款保證保險(xiǎn)的保單。

（四）首期付款額不得少于消費(fèi)品價(jià)值總額的30％，貸款額不得超過(guò)消費(fèi)品價(jià)值總額的70％。

（五）信用社要求提供的其他文件或資料。

第十九條貸款調(diào)查。

信用社受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)組織人員對(duì)借款申請(qǐng)人資格及還款能力進(jìn)行調(diào)查。主要內(nèi)容是：

（一）核實(shí)借款人遞交的所有資料是否屬實(shí)、合法；

（二）借款人還款來(lái)源是否穩(wěn)定、是否有持續(xù)償還貸款本息的能力，申請(qǐng)貸款數(shù)額是否準(zhǔn)確；

（三）核實(shí)抵押物、質(zhì)物或保證人情況，評(píng)估抵押物、質(zhì)物的價(jià)值、變現(xiàn)能力或保證人的償還能力；

（四）核實(shí)借款人是否有固定住所，借款人是否有不良品行記錄。

貸款調(diào)查責(zé)任人根據(jù)調(diào)查情況簽署意見(jiàn)，然后將全部材料交貸款審查人。

第二十條貸款審查和審批

（一）貸款審查責(zé)任人對(duì)調(diào)查責(zé)任人提供的資料進(jìn)行核實(shí)認(rèn)定，提出貸款審查意見(jiàn)，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。

（二）貸款審批責(zé)任人根據(jù)調(diào)查、審查意見(jiàn)及有關(guān)材料，對(duì)是否貸款、貸款數(shù)額、期限、利率、貸款方式等進(jìn)行決策，簽署明確的審批意見(jiàn)。

第二十一條信用社受理借款人申請(qǐng)后，所進(jìn)行的調(diào)查、審查、審批程序應(yīng)在受理貸款申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成，并給予借款人能否貸款的明確答復(fù)。

第二十二條簽訂合同。信用社同意對(duì)借款人發(fā)放貸款后，應(yīng)根據(jù)不同的貸款方式分別與借款人和擔(dān)保人簽訂相關(guān)合同，并依法辦理抵押或質(zhì)押手續(xù)。

第二十三條貸款發(fā)放。信用社要在貸款合同約定的期限內(nèi)向借款人發(fā)放貸款。

第二十四條貸款本息償還。

（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，可以選擇按月、按季或到期一次性還本付息方式。

（二）貸款期限在1年以上的，應(yīng)從貸款貸出日的次月開(kāi)始，按月償還貸款本息（農(nóng)用機(jī)械貸款可選擇按季或按年還款方式）。每月20日為還款日。借款人應(yīng)于每月20日前將本期應(yīng)償還的貸款本息足額存入在經(jīng)辦信用社開(kāi)立的活期存款賬戶或金碧卡賬戶，經(jīng)辦信用社每月20日從借款人的存款賬戶上或金碧卡賬戶劃收。

（三）借款人征得經(jīng)辦信用社同意可以提前全部或部分歸還貸款。

（四）還款方式可以采取等額法、遞減法或其他方法，還本付息的計(jì)算方法主要有：

1．等額法：指在貸款期內(nèi)以每月相等的金額平均償還貸款本金和利息，計(jì)算公式為：

還款總期數(shù)

月利率×（1＋月利率）

每月還款額＝────────────────×貸款本金

還款總期數(shù)

（1＋月利率）－1

2．遞減法：是指在貸款期內(nèi)將本金平均分?jǐn)傇诿總€(gè)月歸還，計(jì)算公式為：

貸款本金

每月還款額＝─────＋（貸款本金－已歸還貸款本金累計(jì)額）×月利率

還款總期數(shù)

3．其他方法：條件成熟的地區(qū)，可選擇其他分期還本付息的計(jì)算方法。

第七章違約處理

第三十七條借款人有下列情形之一的，信用社有權(quán)依法處分抵押物、質(zhì)物提前收回貸款，以保證擔(dān)保的應(yīng)要求保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任，對(duì)于辦理消費(fèi)貸款分期付款保證保險(xiǎn)的，信用社應(yīng)按照保險(xiǎn)條款向保險(xiǎn)公司提出索賠。

（一）借款人提供虛假文件、報(bào)表或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

（二）未經(jīng)信用社同意，將已設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予或重復(fù)抵押；

（三）借款人改變貸款用途；

（四）借款人未能按期償還貸款本息的；

（五）影響信用社權(quán)益的其他行為。

第八章附則

第4篇：房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

背景：以房養(yǎng)老四地試點(diǎn)

2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，決定自當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢4地率先開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即以房養(yǎng)老）試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。

所謂“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”即保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故之后，保險(xiǎn)公司將獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

2015年3月，經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京海淀西三旗的兩位老人，與幸福人壽北京分公司簽下“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”投保單，這標(biāo)志著以房養(yǎng)老保險(xiǎn)正式落地。

成效：四地僅有60戶投保

據(jù)了解，自以房養(yǎng)老試點(diǎn)以來(lái)，僅幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開(kāi)展了該業(yè)務(wù)。截至2016年6月28日，投保60戶78人。從區(qū)域來(lái)看，一線城市（北上廣）相較于二線城市（武漢等）對(duì)該產(chǎn)品需求、認(rèn)知度高；從家庭構(gòu)成來(lái)看，無(wú)子女老人占到40%，主要是孤寡、失獨(dú)老人；從月領(lǐng)養(yǎng)老金來(lái)看，以月領(lǐng)養(yǎng)老金5000～i0000元居多。

對(duì)于該產(chǎn)品的銷售，幸福人壽在給記者的采訪回復(fù)中表示：“目前的銷售情況我們認(rèn)為還是符合預(yù)期的?！敝袊?guó)“以房養(yǎng)老”首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司原監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇接受媒體采訪時(shí)表示：“‘以房養(yǎng)老’目前只是試點(diǎn)階段，僅有4個(gè)城市參加，同時(shí)，只有幸福人壽一家在做，產(chǎn)品也只有‘幸福房來(lái)寶’A款這么一個(gè)單一產(chǎn)品，我當(dāng)初設(shè)定兩年內(nèi)有20戶投保就算成功，如今的數(shù)據(jù)我已經(jīng)相當(dāng)滿意，并且從試點(diǎn)中看到了希望，第一批試點(diǎn)已經(jīng)成功?！?/p>

探因：傳統(tǒng)觀念是最大挑戰(zhàn)

據(jù)了解，在試點(diǎn)過(guò)程中，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)遇到的最大挑戰(zhàn)是傳統(tǒng)觀念。目前“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念依然是社會(huì)主流，絕大多數(shù)老人希望把房子留給孩子。

幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)辦公室相關(guān)工作人員告訴記者，雖然保單生效的用戶數(shù)不到80位，但是前來(lái)咨詢的老人很多。“成單率不高主要有兩種情況：一種是老人愿意參與，但是子女或者親屬不同意；還有一種是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有一部分老人的房屋產(chǎn)權(quán)是央產(chǎn)房或者軍產(chǎn)房，這在辦理手續(xù)的過(guò)程中會(huì)增加很多難題?！?/p>

上述工作人員告訴記者，有一位上海的老人非常想?yún)⒓右苑筐B(yǎng)老，但是因?yàn)槠拮舆^(guò)世后，房屋的一半產(chǎn)權(quán)歸兒子所有，房子遂變成了不完全產(chǎn)權(quán)，兒子不同意老人將房子抵押給保險(xiǎn)公司，因此陷入僵局?！斑@位老人和我們簽署了意向書(shū)，他希望我們多給他一些時(shí)間，由他來(lái)說(shuō)服家人?！?/p>

據(jù)幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)辦公室相關(guān)工作人員介紹，目前的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，需要客戶指定身故繼承人，等投保人將來(lái)過(guò)世之后房子并不是給保險(xiǎn)公司，繼承人可以優(yōu)先選擇償還保險(xiǎn)費(fèi)用贖回房屋。如果繼承人不贖回，被抵押的房屋再由保險(xiǎn)公司進(jìn)行處置，其中扣除已經(jīng)支付給老人的養(yǎng)老金部分，同時(shí)減掉保險(xiǎn)公司相關(guān)費(fèi)用，剩余的價(jià)值還將返還給繼承人。

房?jī)r(jià)波動(dòng)大成為障礙

“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作推進(jìn)一年多以來(lái)，很多人對(duì)這種新的養(yǎng)老方式還不是很了解，此外，不僅是參保對(duì)象熱情不高，另一端的保險(xiǎn)公司對(duì)“以房養(yǎng)老”也并不熱心。截止到目前，參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司中，僅有幸福人壽一家推出了相關(guān)產(chǎn)品。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱在接受媒體采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”是一種增加養(yǎng)老金、提高老年生活水平的選擇，不過(guò)，這種方式更適用于那些養(yǎng)老金不足的老人，也適合于為了使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴(yán)而籌集更多養(yǎng)老金的老年人。庹國(guó)柱指出，選擇“以房養(yǎng)老”的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養(yǎng)老保障選擇。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)研究中心主任郝演蘇教授表示：“以房養(yǎng)老”牽涉到金融業(yè)、社會(huì)保障、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，同時(shí)還受到傳統(tǒng)文化的影響，相關(guān)政策的執(zhí)行不僅需要頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌規(guī)劃，更需要全社會(huì)的理解和認(rèn)知。郝演蘇認(rèn)為，由于目前我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司與“以房養(yǎng)老”客戶對(duì)于房屋未來(lái)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生認(rèn)識(shí)差異，可能是我國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)開(kāi)展不順利的一個(gè)因素。

據(jù)悉，在發(fā)達(dá)國(guó)家，“以房養(yǎng)老”有著成熟的運(yùn)作方式，比如，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，就有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。

“保險(xiǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)這種產(chǎn)品還是持比較謹(jǐn)慎保守的態(tài)度，因?yàn)槲磥?lái)涉及房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，還有人口長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)?！蹦祥_(kāi)大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)系教授朱銘來(lái)接受《京華時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)置比較單一，對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，未來(lái)的需求并不只是給付貨幣的多少，更多的是需要一些護(hù)理服務(wù)，老年人對(duì)未來(lái)醫(yī)養(yǎng)需求也將越來(lái)越高，如何做好衍生產(chǎn)業(yè)鏈也是保險(xiǎn)公司需要考慮的問(wèn)題。

此外，也有保險(xiǎn)業(yè)人士指出，以房養(yǎng)老4地試點(diǎn)，僅一家保險(xiǎn)公司參與，這主要因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制不完善，對(duì)于保險(xiǎn)公司而言屬于微利經(jīng)營(yíng)，無(wú)法調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司參與的積極性。

展望：試點(diǎn)城市將擴(kuò)容

在年初舉行的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作座談會(huì)上，保監(jiān)會(huì)副主席黃洪表示，以房養(yǎng)老使老年人的房子由“死錢’，變成了“活錢”，滿足了老年人希望“居家養(yǎng)老”和“增加養(yǎng)老收入”的兩大核心養(yǎng)老需求。同時(shí)，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質(zhì)量。

保監(jiān)會(huì)方面表示，2016年要在現(xiàn)有4個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點(diǎn)范圍，通過(guò)擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)區(qū)域，在發(fā)展中解決問(wèn)題，使更多的老年人享受到這項(xiàng)政策福利。

回訪：“我們想讓晚年生活質(zhì)量更高”

在試點(diǎn)兩年期滿之際，記者采訪到了當(dāng)時(shí)北京地區(qū)以房養(yǎng)老的首單投保者――康先生與馬女士夫婦。

剛剛從德國(guó)旅游回來(lái)的康先生依然清楚地記著每一個(gè)投保的細(xì)節(jié)。“我們關(guān)注以房養(yǎng)老政策很多年了，都說(shuō)‘養(yǎng)兒防老’，大部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)該留給下一代，可對(duì)于我們這樣的失獨(dú)家庭來(lái)說(shuō)，沒(méi)有這方面的需求，所以很早以前就與夫人商量好了要參加以房養(yǎng)老。”

2015年年初，康先生收到街道通知，說(shuō)一家保險(xiǎn)公司在搞“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目推介會(huì)，于是，在北京溫特萊酒店，他第一次聽(tīng)到幸福人壽前董事長(zhǎng)孟曉蘇對(duì)“以房養(yǎng)老”的理念介紹后，現(xiàn)場(chǎng)就報(bào)名了。他說(shuō)：“房子是手里的財(cái)產(chǎn)，以房養(yǎng)老能讓我們的晚年生活更豐富?！?/p>

說(shuō)起當(dāng)年投保過(guò)程，康先生直言，很多親戚朋友都不理解他們的決定，紛紛出面勸解：“保險(xiǎn)公司都是騙子，怎么可能給你錢，只會(huì)要你的錢?！睂?duì)此，康先生說(shuō)，一方面，自己之前關(guān)注以房養(yǎng)老政策已經(jīng)很多年，對(duì)這項(xiàng)國(guó)家政策很認(rèn)可；另一方面，在與保險(xiǎn)公司簽訂合同、辦理手續(xù)的過(guò)程中，程序公開(kāi)透明，讓他很踏實(shí)。

與保險(xiǎn)公司辦理住房反向抵押時(shí)，康先生通過(guò)自己選定的評(píng)估公司對(duì)房屋估價(jià)，這套位于海淀區(qū)西三旗附近、面積為84平方米的小三居最終評(píng)估有效保險(xiǎn)價(jià)值為274萬(wàn)元。合同簽訂后，還通過(guò)公證處進(jìn)行了公證。

康先生告訴記者：“我今年71歲，夫人今年69歲，我們就這一套房子，如果賣掉房子，我倆住哪兒？雖然賣了房子，手里的錢就多了，但是總不能讓我們做背包客啊?！?/p>

據(jù)了解，康先生夫婦的退休金加起來(lái)有7000多元，參與以房養(yǎng)老以后，每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)到9000多元，“手里的錢松快多了，可以考慮以前敢想但是不敢做的了?！笨迪壬f(shuō)。

今年6月，康先生夫妻倆參加了為期1個(gè)月的德國(guó)養(yǎng)老院旅行團(tuán)，兩個(gè)人的團(tuán)費(fèi)總計(jì)6萬(wàn)元，他說(shuō)想在身體好的時(shí)候多出去看看，接下來(lái)還想到美國(guó)、俄羅斯走走。“現(xiàn)在自己和夫人身體還好，暫時(shí)還不考慮去敬老院。我們先去遠(yuǎn)的地方，以后身體不好了，再去近一點(diǎn)的地方，實(shí)在走不動(dòng)了，再去敬老院也不遲。到時(shí)候，我們倆每月退休金加以房養(yǎng)老的錢一共1.6萬(wàn)元，把我們的房子租出去，還能拿到一筆租金，可以讓我們?nèi)l件更好的敬老院?！?/p>

第5篇：房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：P2P平臺(tái)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F713.36 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）015-000-03

一、P2P平臺(tái)的主要運(yùn)行模式

目前國(guó)內(nèi)的P2P平臺(tái)的運(yùn)行模式主要有拍拍貸模式、宜信模式以及青島模式三種模式，每個(gè)模式的經(jīng)營(yíng)機(jī)制不盡相同，致使他們的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)以及主要風(fēng)險(xiǎn)種類也有很大的差別，下面對(duì)這三種主要的P2P平臺(tái)運(yùn)行模式進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述。

1.無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保的拍拍貸模式

拍拍貸是我國(guó)純線上網(wǎng)貸交易行業(yè)的第一個(gè)吃螃蟹者，該平臺(tái)采用的經(jīng)營(yíng)模式和美國(guó)的prosper網(wǎng)上借貸模式相同。在拍拍貸平臺(tái)上借款者實(shí)時(shí)詳細(xì)的借款信息，貸款方通過(guò)借款方的主要借款信息，包括借款金額、歸還期限以及期望利率等重要信息的檢索瀏覽，確定是否進(jìn)行貸款投標(biāo)，最終貸款方中利率最小者中標(biāo)成為最終貸款者，并與借款者正是建立借貸管理，拍拍貸平臺(tái)進(jìn)行借貸關(guān)系的管理[1]。投招標(biāo)機(jī)制的引入，讓貸方之間形成了相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，有利于維持借貸方的權(quán)益平衡。但拍拍貸平臺(tái)在借貸管理中只起到一個(gè)管理者的角色，對(duì)借貸雙方?jīng)]有強(qiáng)有力的措施保證借貸雙方履行借貸責(zé)任和義務(wù)，因此拍拍貸模式交易平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)較小，但貸款方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，權(quán)益無(wú)法保障。

2.無(wú)抵押有擔(dān)保的宜信模式

和拍拍貸網(wǎng)上借貸模式不同，宜信貸款平臺(tái)采用的是公司作為中間人在借貸雙方之間進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式。與拍拍貸平臺(tái)相比，宜信平臺(tái)雖然沒(méi)有借款人抵押的制度，但建立了借貸風(fēng)險(xiǎn)池，產(chǎn)品多樣、成交額度較大等優(yōu)點(diǎn)使得宜信借貸模式能夠在壞賬的情況下，賠付貸款人的本息，因此在進(jìn)行借貸交易時(shí)不僅僅起到中介的作用，還具有一定的擔(dān)保能力。目前宜信借貸平臺(tái)主要有個(gè)人信用貸款、宜農(nóng)貸以及宜學(xué)貸等多種借貸產(chǎn)品，種類豐富，擔(dān)保能力較強(qiáng)。

3.有抵押有擔(dān)保的青島模式

青島模式具有很強(qiáng)的區(qū)域性，在該平臺(tái)上進(jìn)行借貸交易，借款方必須用可以正常估價(jià)的青島本地房產(chǎn)作為借款低壓，汽車以及公司合同等物品都沒(méi)有抵押資格，如此嚴(yán)格的借貸模式讓很多人望而卻步，制約了該模式全國(guó)范圍內(nèi)的推行。但青島模式有抵押有擔(dān)保的借貸關(guān)系能夠嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)壞賬幾率很小，收益率頗高，受到很多坑風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的貸款方的青睞。

二、P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)種類

近年來(lái)，隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)數(shù)量爆炸性增長(zhǎng)，P2P平臺(tái)借助移動(dòng)終端實(shí)現(xiàn)資源共享、各取所需的借貸模式為人們提供了方便快捷的借貸服務(wù)。但目前我國(guó)P2P平臺(tái)借貸監(jiān)管無(wú)論是力度還是具體措施都十分匱乏，P2P平臺(tái)給人們帶來(lái)方便的同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)的復(fù)雜性也帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)P2P平臺(tái)借貸風(fēng)險(xiǎn)主要有操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，借貸雙方在進(jìn)行借貸交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)做好預(yù)期工作近，以減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。下面對(duì)著六種重要的風(fēng)險(xiǎn)種類進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)形式不僅是供需關(guān)系的體現(xiàn)，還受到政府宏觀調(diào)控等因素的影響，具有非常大的不確定性。P2P網(wǎng)貸平臺(tái)屬于金融行業(yè)，市場(chǎng)的形式瞬息萬(wàn)變，來(lái)自市場(chǎng)的考驗(yàn)以及同行業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)都會(huì)是P2P平臺(tái)未來(lái)充滿不確定性，引起借貸風(fēng)險(xiǎn)升高。此外金融行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大，P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化而增大。

2.法律風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)P2P平臺(tái)借貸相關(guān)法律法規(guī)不完善，政府對(duì)于P2P平臺(tái)的管理和引導(dǎo)力度不夠，很多P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)在法律法規(guī)不健全的情況下，極易出現(xiàn)企業(yè)核心業(yè)務(wù)被政府監(jiān)管部門叫停的情況，致使很多借貸平臺(tái)瞬間失去競(jìng)爭(zhēng)力，退出借貸市場(chǎng)。雖然我國(guó)法律出臺(tái)了P2P平臺(tái)運(yùn)營(yíng)中不能違反的三條紅線，包括不能提供擔(dān)保、不能建立資金池以及不能非法吸收公共存款，但三條紅線的具體法律解釋細(xì)則缺乏，部分P2P平臺(tái)在利益的誘惑下，極易出現(xiàn)走法律球的經(jīng)營(yíng)行為。因此P2P平臺(tái)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有很高的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

P2P平臺(tái)連接著無(wú)數(shù)的網(wǎng)絡(luò)信息節(jié)點(diǎn)，P2P平臺(tái)借貸交易信息對(duì)于平臺(tái)所能覆蓋的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)來(lái)講，信息時(shí)透明的。P2P平臺(tái)的借貸交易涉及巨額資金以及豐富的個(gè)人信息，一些不法分子極易受到誘惑，通過(guò)非法手段入侵P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)套取個(gè)人信息，進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)P2P平臺(tái)上有將近四分之一的借貸信息都屬于釣魚(yú)信息，一旦進(jìn)入釣魚(yú)信息提供的網(wǎng)站，個(gè)人信息就會(huì)被泄露，而P2P平臺(tái)技術(shù)管理人員對(duì)此也沒(méi)有什么有效的辦法。

4.流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

P2P平臺(tái)的流動(dòng)性資金的充裕程度是決定平臺(tái)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)的決定性因素。但部分平凡為了最求利潤(rùn)最大化，違反相關(guān)法律法規(guī)將投資人投入的資金進(jìn)行期限和金額層面的拆標(biāo)，進(jìn)行期限錯(cuò)配以及金額錯(cuò)配等高風(fēng)險(xiǎn)的違法行為。一旦平臺(tái)出現(xiàn)流動(dòng)資金不足的問(wèn)題，平臺(tái)將無(wú)法按期償還相關(guān)款項(xiàng)，資金實(shí)力不夠雄厚的企業(yè)只能被市場(chǎng)淘汰。

5.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是P2P平臺(tái)所有風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)生概率最高的風(fēng)險(xiǎn)之一，信用風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)是由于借款方?jīng)]有按照借貸合同，定時(shí)定額履行還款義務(wù)。這種情況的出現(xiàn)的原因是多方面的，其一目前我國(guó)沒(méi)有建立完善的信用評(píng)價(jià)以及記錄體系，對(duì)于P2P平臺(tái)在對(duì)個(gè)人信用評(píng)價(jià)時(shí)無(wú)從下手，致使很多信用極差的借款人獲得了巨額貸款，增大了信用風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率。其二，P2P平臺(tái)對(duì)借貸方的約束機(jī)制不夠完善，對(duì)于不能按時(shí)履行還款義務(wù)的借款方?jīng)]有強(qiáng)有力的措施進(jìn)行約束，進(jìn)一步提升我國(guó)P2P平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

6.操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于P2P平臺(tái)自身。借貸雙方以及平臺(tái)投資者的用戶信息、交易信息以及審核資料都被交易平臺(tái)所掌握的，一旦交易平臺(tái)為了融資等目的進(jìn)行數(shù)據(jù)篡改、虛構(gòu)信息等非法操作將會(huì)給平臺(tái)投資者造成巨大的損失。

三、P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)原則

P2P平臺(tái)的迅速發(fā)展能夠連接網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資源共享，為借貸雙方提供極大的方便，因此P2P平臺(tái)的發(fā)展已呈不可阻擋之勢(shì)。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于平臺(tái)發(fā)展的監(jiān)督和引導(dǎo)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)P2P平臺(tái)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

要做好P2P平臺(tái)的監(jiān)督和引導(dǎo)工作，降低借貸雙發(fā)以及平臺(tái)自身的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)遵循以下五個(gè)基本原則：

1.可靠性原則

在進(jìn)行P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)確保風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作人員的專業(yè)素質(zhì)，同時(shí)同一P2P平臺(tái)的同一風(fēng)險(xiǎn)種類評(píng)價(jià)人員應(yīng)當(dāng)不低于三個(gè)，將三個(gè)評(píng)價(jià)人員的評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析才能保證評(píng)價(jià)結(jié)果不受評(píng)價(jià)人員主觀意愿的影響，保證評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性。

2.統(tǒng)一性原則

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)力求構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，以免出現(xiàn)不同地區(qū)不同平臺(tái)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，評(píng)價(jià)結(jié)果無(wú)法進(jìn)行橫向?qū)Ρ鹊膯?wèn)題。因此嚴(yán)格按照統(tǒng)一性原則進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建，才能發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的作用，讓投資者通過(guò)橫向?qū)Ρ纫?guī)避風(fēng)險(xiǎn)、合理投資。

3.簡(jiǎn)明性原則

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)在保證體系完整度的前提下，力求體系的簡(jiǎn)潔明了。過(guò)于復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系容易出現(xiàn)各條規(guī)定相互矛盾以及評(píng)價(jià)細(xì)則過(guò)多，從而造成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作量較大，具體操作困難的情況。另外簡(jiǎn)明性較差的評(píng)價(jià)體系，具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)細(xì)節(jié)的闡述極易出現(xiàn)釋義不明的情況，造成評(píng)價(jià)工作者曲解，降低了評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)用性以及可操作性。

4.完整性原則

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系建立的目的就是從P2P平臺(tái)的所有相關(guān)因素出發(fā)，對(duì)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)作出全面系統(tǒng)的分析，并評(píng)定平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。如果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不完善，那么風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果將不能準(zhǔn)確地反映出P2P平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，不僅不能起到指導(dǎo)投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，還會(huì)誤導(dǎo)投資者，因此P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的建立一定要嚴(yán)格按照完整性原則進(jìn)行。

5.相關(guān)性原則

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系指標(biāo)應(yīng)當(dāng)和P2P平臺(tái)的運(yùn)行機(jī)制相關(guān)，與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果也應(yīng)當(dāng)相關(guān)[2]。

四、P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀

P2P平臺(tái)借貸模式的迅速崛起，以及在發(fā)展中存在的諸多問(wèn)題在當(dāng)今社會(huì)造成了巨大的影響，我國(guó)政府相關(guān)部門也給予了充分的重視，針對(duì)目前P2P平臺(tái)的發(fā)展現(xiàn)狀，各級(jí)政府相繼頒布了相關(guān)規(guī)定制度對(duì)P2P平臺(tái)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。中國(guó)銀行也監(jiān)督管理委員會(huì)于2011年頒布的《關(guān)于人人貸有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，明確指出P2P平臺(tái)屬于中介，并且禁止P2P平臺(tái)提供擔(dān)保、建立資金池以及非法吸收公眾存款。2013年中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員又明確了非法集資的定義，將提供擔(dān)保、建立資金池以及非法吸收公眾存款行為視為非法集資的違法行為。2015年《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》的，進(jìn)一步為P2P平臺(tái)的發(fā)展提供了指導(dǎo)[3]。

上述法案以及意見(jiàn)的出臺(tái)表明了我國(guó)政府相關(guān)部門已經(jīng)和認(rèn)識(shí)到了對(duì)P2P平臺(tái)監(jiān)督和指導(dǎo)工作的重要性，從一定程度上緩解了P2P平臺(tái)的發(fā)展缺乏指導(dǎo)，容易陷入法律風(fēng)險(xiǎn)的窘境，但我國(guó)P2P平臺(tái)的發(fā)展剛剛起步，政府相關(guān)部門對(duì)于該平臺(tái)的認(rèn)識(shí)程度不夠深入，再加上P2P平臺(tái)屬于網(wǎng)絡(luò)金融行業(yè)，設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)量巨大，進(jìn)行管理和引導(dǎo)工作需要依賴現(xiàn)代信息技術(shù)來(lái)應(yīng)對(duì)繁重的工作量，這些因素導(dǎo)致了目前我國(guó)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制還存在著監(jiān)督制度實(shí)施滯后、行業(yè)自律組織數(shù)量較少等問(wèn)題。下面對(duì)這兩種現(xiàn)狀作具體的闡述和分析。

1.監(jiān)督制度實(shí)施滯后

雖然我國(guó)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制制度并不完善，但只要將這些制度措施按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行，就能從一定程度上緩解我國(guó)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制力度不足的現(xiàn)狀。雖然我國(guó)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督控制的主體已經(jīng)明確為中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)，但P2P平臺(tái)借貸業(yè)務(wù)種類以及運(yùn)行機(jī)制和傳統(tǒng)的銀行借貸方式有很大的不同，銀監(jiān)會(huì)在開(kāi)展P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督和控制工作中，囿于對(duì)行業(yè)知識(shí)了解較少和經(jīng)驗(yàn)匱乏，很多措施無(wú)法執(zhí)行到位，對(duì)于運(yùn)行機(jī)制復(fù)雜的P2P平臺(tái)，銀監(jiān)會(huì)甚至出現(xiàn)防止不管的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督和控制主體不能及時(shí)將具體規(guī)定落實(shí)到位，極大的影響了P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制后續(xù)工作的正常開(kāi)展。

2.行業(yè)自律組織缺乏

行業(yè)組織對(duì)于行業(yè)自身的規(guī)范和發(fā)展起著重要作用，但目前P2P平臺(tái)的發(fā)展處于初級(jí)階段，每個(gè)企業(yè)制定的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)都不盡相同，甚至統(tǒng)一企業(yè)的不同借貸產(chǎn)品所依據(jù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都有很大差別，這給行業(yè)自律組織的建立帶來(lái)了極大的難度。另外P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督和控制制度不完善也是行業(yè)自律組織缺乏的重要原因。

五、加強(qiáng)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

針對(duì)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制力度不足的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)從P2P平臺(tái)自身以及國(guó)家監(jiān)管兩個(gè)方面進(jìn)行探究，并采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)于P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

從國(guó)家角度來(lái)講，加強(qiáng)P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)當(dāng)做到：

第一，加快出臺(tái)P2P平臺(tái)管理和監(jiān)督政策，建立完善的法律法規(guī)；P2P平臺(tái)是利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行金融活動(dòng)的場(chǎng)所，與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)交易相比，P2P平臺(tái)交易更容易出現(xiàn)違反市場(chǎng)規(guī)則的行為，監(jiān)管難度也更大。因此相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)P2P平臺(tái)監(jiān)管該法律法規(guī)，完善平臺(tái)交易監(jiān)督體系確定P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)督主體，并明確監(jiān)督主體的責(zé)任，確保監(jiān)督和控制工作落實(shí)到位。用完善的法律來(lái)規(guī)范P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

第二，逐步建立個(gè)人信用記錄體系，降低P2P借貸平臺(tái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)P2P平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交易，交易雙方信息的不透明性給借貸交易帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，不法分子往往利用該項(xiàng)漏洞實(shí)施違法犯罪行為。而完善個(gè)人信用記錄體系的建立可以讓P2P這個(gè)第三方借貸平臺(tái)了解借款人的個(gè)人信用信息，從而降低P2P借貸交易的風(fēng)險(xiǎn)性。

從P2P平臺(tái)自身角度出發(fā)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制管理應(yīng)當(dāng)做到：

第一，建立嚴(yán)格的借貸流程，加強(qiáng)對(duì)于借款者的信用審核，降低借貸的信用風(fēng)險(xiǎn)。

青島借貸模式要求借款者用青島本地房產(chǎn)作為擔(dān)保的借貸條件較為苛刻，但青島模式風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)就是因?yàn)镻2P借貸平臺(tái)加強(qiáng)了對(duì)于借款者的信用審核。P2P借貸平臺(tái)要想或得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要借鑒青島借貸模式，，建立嚴(yán)格的借貸流程，加強(qiáng)對(duì)于借款者的信用審核，從而降低借貸的信用風(fēng)險(xiǎn)。

第二，控制信貸規(guī)模，提高違約成本[4]。

P2P借貸平臺(tái)還應(yīng)當(dāng)建立完善的借貸方借貸規(guī)評(píng)價(jià)體系，根據(jù)借款人的信用指數(shù)與還款能力設(shè)定不同的借貸規(guī)模。如如宜信會(huì)了解其個(gè)人有無(wú)不良嗜好，如有發(fā)現(xiàn)，采取不借款或者降低額度。這種體系的建立將會(huì)極大的降低P2P借貸平臺(tái)的壞賬率。

六、結(jié)論

P2P平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)借貸模式的是信息化背景下，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及金融行業(yè)高速發(fā)展的必然產(chǎn)物，該借貸模式的出現(xiàn)體現(xiàn)了信息共享和資源共享的時(shí)代特征，對(duì)于繁榮我國(guó)經(jīng)濟(jì)起著重要作用。所以在看待P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上，不能因噎廢食徹底禁止該行業(yè)的發(fā)展，而應(yīng)當(dāng)從政府和P2P平臺(tái)自身兩個(gè)方面入手，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐嘉悅.P2P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制研究[D].青島理工大學(xué)，2015（6）：24-26.

[2]宋飛飛，黃作明.P2 P平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建[J].財(cái)政金融，2015（6）：182.

[3]張國(guó)文.論P(yáng) 2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管[J].專題，2014（4）：10-12.

第6篇：房產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞:農(nóng)地產(chǎn)權(quán);產(chǎn)權(quán)資本化;土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款

Abstract:In adapt to rural land management,Zaozhuang innovates land operating income mortgage loan business,“waking up”the sleeping land assets,which helps to achieve the scale of rural land management and capitalization. Also,it expands the credit scope of the agriculture-related financial institutions,and helps to meet the interests of the government and the bank and the farmer,having a potential market value on cracking the loan problem of the farmers.

Key Words:rural land property,property capitalization,land operating income mortgage loan

中圖分類號(hào):F830.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B文章編號(hào):1674-2265(2010)05-0048-04

長(zhǎng)期以來(lái), 抵押物缺乏一直是導(dǎo)致農(nóng)民“貸款難”的主要原因。農(nóng)民除了農(nóng)機(jī)具、蔬菜大棚等價(jià)值有限的基本生產(chǎn)資料之外,最大的財(cái)富資產(chǎn)就是房屋和土地。然而,受產(chǎn)權(quán)方面的限制,農(nóng)村土地和房產(chǎn)目前還不能成為法定的抵押物。必須對(duì)農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的適應(yīng)性構(gòu)造,在避免與法律對(duì)抗的情況下,實(shí)行房屋和土地使用權(quán)的資本化,才能確保抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。近年來(lái),棗莊市順應(yīng)農(nóng)民意愿,通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行嘗試性改革,重點(diǎn)解決了土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)化和土地使用收益權(quán)抵押融資等核心問(wèn)題,開(kāi)辟了農(nóng)民融資的新渠道,形成了獨(dú)具特色的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款的“棗莊模式”。

一、理論研究與文獻(xiàn)綜述

在現(xiàn)有法律和制度下,農(nóng)村土地不能進(jìn)行抵押融資或以入股等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的資本化,從而使產(chǎn)權(quán)功能得不到有效發(fā)揮。由此引發(fā)了關(guān)于現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度弊端及改革方面的討論和研究。吳遠(yuǎn)華、林翊(2009)等人認(rèn)為,土地作為重要生產(chǎn)要素必須具有流動(dòng)性特征,失去了流動(dòng)性,土地也就失去了活力與效率。我國(guó)農(nóng)村土地過(guò)于分散的現(xiàn)狀以及法律障礙使農(nóng)地流轉(zhuǎn)困難(全國(guó)范圍內(nèi)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率僅大致為5-6%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也只在8-10%,部分地區(qū)可達(dá)20-30%,而內(nèi)地則約為1-2%),無(wú)法形成農(nóng)地經(jīng)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),也使得農(nóng)民無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制享受到土地的增值收益。程啟智,覃美英(2007)等人認(rèn)為,土地收益權(quán)是農(nóng)民享有土地使用權(quán)的目的,但我國(guó)農(nóng)民的土地收益權(quán)并不完全。由于農(nóng)民處于弱勢(shì)地位而不具備與政府博弈能力,農(nóng)民土地收益權(quán)遭受侵蝕成為必然。金麗馥(2008)對(duì)目前部分地區(qū)推行以土地承包權(quán)為股權(quán)的農(nóng)地股份合作制的創(chuàng)新形式研究后認(rèn)為,由于目前農(nóng)民土地處置權(quán)能不完整,農(nóng)民只能對(duì)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等,農(nóng)民土地處置權(quán)能實(shí)際上是在集體統(tǒng)一意志支配下的一種附和行為,處于被動(dòng)狀態(tài)。因此,目前的農(nóng)地股份合作制是不穩(wěn)定的。它提倡通過(guò)土地制度改革增強(qiáng)農(nóng)民的土地處置權(quán)能,改革后的土地制度不僅要維護(hù)農(nóng)民的承包權(quán),更要讓土地能夠活起來(lái),充分體現(xiàn)出土地的資本性。而要做到這一點(diǎn):一是必須確保農(nóng)民擁有土地資產(chǎn)性權(quán)利;二是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng);三是健全土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)途徑。

上述討論和研究,都是觸及農(nóng)村土地制度和相關(guān)法制的完善和改革,而土地制度和相關(guān)法制改革不能一蹴而就,因此不能在短期內(nèi)解決目前農(nóng)地產(chǎn)權(quán)中收益權(quán)等缺位問(wèn)題,必須探索一條新的農(nóng)村土地運(yùn)用路徑來(lái)確保農(nóng)民產(chǎn)權(quán)權(quán)能的真正實(shí)現(xiàn)。而棗莊市農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款實(shí)踐就是一個(gè)成功的嘗試。

二、棗莊市農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款的實(shí)踐

2008年,棗莊市政府按照“尊重農(nóng)民意愿,堅(jiān)持‘三不’原則,還原農(nóng)村土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能,允許農(nóng)村土地使用權(quán)抵押擔(dān)保,引導(dǎo)發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng),建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的整體思路,全面介入推動(dòng)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)改革的深化,形成了以農(nóng)村土地使用權(quán)確權(quán)、土地使用權(quán)交易市場(chǎng)、土地合作社、金融服務(wù)“四位一體”的土地流轉(zhuǎn)模式,為土地使用權(quán)的資本化和合法抵押奠定了基礎(chǔ)。

(一)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)和發(fā)證

棗莊市選擇山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)進(jìn)行土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)。2008年9月份,山亭區(qū)政府在為農(nóng)民換補(bǔ)發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的同時(shí),還給張凱華合作社的280戶農(nóng)民每戶頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,這是全國(guó)首批農(nóng)村土地使用權(quán)證。持證人在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi),按規(guī)定用途,可依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔(dān)保。土地合作社、種植大戶受讓土地使用權(quán)后,可用全體成員土地使用產(chǎn)權(quán)證,向縣級(jí)政府申辦統(tǒng)一的土地使用產(chǎn)權(quán)證。目前,棗莊市已核發(fā)土地使用產(chǎn)權(quán)證1566個(gè),涉及土地9440畝。

(二)建設(shè)農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)

在農(nóng)民有了土地使用產(chǎn)權(quán)后,為確保土地轉(zhuǎn)讓、收益、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),避免民間私下流轉(zhuǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),棗莊建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)農(nóng)村土地使用權(quán)有形市場(chǎng)交易網(wǎng)絡(luò),農(nóng)民、合作社或銀行拿到土地使用產(chǎn)權(quán)證,可以到土地交易所進(jìn)行交易;土地交易所對(duì)土地進(jìn)行客觀公正的評(píng)估,給交易雙方提供參考價(jià)格,形成了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的有形市場(chǎng)。目前,市級(jí)建立“三農(nóng)”服務(wù)中心1處,區(qū)(市)建成土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心4處,33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心、“三農(nóng)”服務(wù)站或農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所,有1378個(gè)村建成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)或“三農(nóng)”服務(wù)站。

(三)發(fā)展農(nóng)村土地合作社

農(nóng)戶可以將所承包的糧田或果園作為資本,申請(qǐng)加入土地合作社。合作社與農(nóng)戶簽訂《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》,土地合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認(rèn),合作社成員憑《合作社成員證》獲得土地收益(見(jiàn)圖1)。目前棗莊市發(fā)放《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》僅限定在加入土地合作社的農(nóng)戶范圍內(nèi),形成了刺激土地合作社發(fā)展的利益導(dǎo)向機(jī)制。一是農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給合作社,而不是給企業(yè),不會(huì)改變土地的農(nóng)業(yè)用途。二是促使各種不規(guī)范、松散型的農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織,向以土地為紐帶、緊密型的土地合作社轉(zhuǎn)變。三是農(nóng)村土地合作社可以將入股的農(nóng)村土地使用權(quán)集中,并以此作為抵押,從銀行中獲取農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金,土地合作社的金融功能得以拓展。政府通過(guò)上述政策杠桿,引導(dǎo)農(nóng)民組成農(nóng)村土地合作社,鼓勵(lì)現(xiàn)有的專業(yè)合作社向農(nóng)村土地合作社轉(zhuǎn)變。目前,全市以土地為紐帶的專業(yè)合作社達(dá)294家,規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)6萬(wàn)畝。

(四)金融跟進(jìn)配套服務(wù)

為加強(qiáng)政策引導(dǎo),當(dāng)?shù)厝嗣胥y行及時(shí)出臺(tái)了《關(guān)于金融支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》,明確金融支持重點(diǎn),引導(dǎo)涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)農(nóng)村土地合作社的授信力度。各涉農(nóng)銀行機(jī)構(gòu)也分別出臺(tái)了農(nóng)村土地合作社貸款實(shí)施辦法,積極穩(wěn)妥地開(kāi)展土地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)及推廣工作,并制定了農(nóng)村土地使用權(quán)抵押貸款的業(yè)務(wù)流程(見(jiàn)圖2)。一是確定具體的貸款規(guī)則。貸款性質(zhì)為公司類貸款,貸款對(duì)象為土地合作社,貸款期限一般為2年,貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,低于同期限農(nóng)業(yè)貸款利率水平。二是制定完善的審貸程序。土地合作社提出申請(qǐng)并提交土地產(chǎn)權(quán)證,銀行進(jìn)行信用評(píng)級(jí),政府指定機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,然后到土地交易市場(chǎng)辦理登記,最后銀行與土地合作社簽證貸款合同,并約定在合同期限和最高額度內(nèi)信貸資金可循環(huán)使用。三是合理確定授信額度,一般為評(píng)估價(jià)值的30-50%。四是實(shí)行一證多貸。如徐莊土地合作社分別以花椒園、板栗園的土地使用權(quán)作抵押,從山亭區(qū)農(nóng)行、農(nóng)村信用社分別獲得貸款10萬(wàn)元和30萬(wàn)元。五是跟蹤管理。按期進(jìn)行貸后檢查,保證?？顚Ｓ谩Ｔ谏鲜鰟?chuàng)新模式下,農(nóng)民土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,目前已累計(jì)發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款1600萬(wàn)元。

三、棗莊農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款的作用機(jī)制

(一)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分層與確權(quán):法律和政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

按《物權(quán)法》規(guī)定,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)復(fù)合而成,屬于用益物權(quán),其物權(quán)屬性已經(jīng)比較完備,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。但為防范農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn),《擔(dān)保法》對(duì)土地使用權(quán)的入股、抵押作了限制,造成農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)屬性上的殘缺。在這種情況下,要實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押融資功能,又不形成與法律對(duì)抗,必須對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的適應(yīng)性構(gòu)造,建立具備主體性、完整性、可讓渡性和交易規(guī)范性等特征的現(xiàn)代農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

基于上述思路,棗莊市嘗試性進(jìn)行了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革,發(fā)放了全國(guó)首張《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,持證人在所有權(quán)、承包權(quán)、農(nóng)地性質(zhì)“三不變”的前提下,可按規(guī)定用途依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔(dān)保,對(duì)農(nóng)民的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行了確認(rèn),形成了農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)事實(shí)上的“三權(quán)分離”。農(nóng)民可用承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)期限內(nèi)的土地收益,即土地上的附著物進(jìn)行抵押,類似于農(nóng)業(yè)期貨交易,交易的標(biāo)的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內(nèi)可以產(chǎn)出的農(nóng)作物,而非農(nóng)民的土地承包權(quán),規(guī)避了與法律的直接對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。另外,為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),棗莊市規(guī)定土地合作社用來(lái)抵押貸款的土地最多不超過(guò)1/3,即使這部分土地使用產(chǎn)權(quán)因經(jīng)營(yíng)不善而被迫抵押拍賣,加入合作社的農(nóng)民仍然擁有絕大部分的土地使用產(chǎn)權(quán);同時(shí)將《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》有效期定為3年,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押期限屆滿后,經(jīng)營(yíng)權(quán)又回復(fù)到原承包戶享有,“三三制”的實(shí)施保證了農(nóng)民不會(huì)長(zhǎng)期失地。通過(guò)對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的分層與確權(quán),土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)已具備了充當(dāng)?shù)盅何锏拇_定性、可交易性及價(jià)值穩(wěn)定性等特征,成為一種具有物權(quán)屬性的財(cái)產(chǎn)性權(quán)力,農(nóng)民能更充分地實(shí)現(xiàn)與土地權(quán)利相關(guān)聯(lián)的潛在經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì),為農(nóng)村土地使用權(quán)的資本化創(chuàng)造條件。

(二)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和交易市場(chǎng)設(shè)置:農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押的關(guān)鍵

抵押物對(duì)銀行而言,具有提高借款人違約成本、降低違約概率、減少風(fēng)險(xiǎn)暴露余額和降低違約損失的功能。而要真正發(fā)揮這些功能,客觀上要求抵押物必須穩(wěn)定并可以產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流,且具有方便的變現(xiàn)途徑和較高的變現(xiàn)價(jià)值。土地使用權(quán)抵押貸款的抵押物為土地收益,即土地上的附著物,交易標(biāo)的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內(nèi)可以產(chǎn)出的農(nóng)作物。相比較而言,農(nóng)作物產(chǎn)出具有一定的穩(wěn)定性,而且土地合作社實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)后,因生產(chǎn)資料成本下降、產(chǎn)量提高、產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)和產(chǎn)品銷路廣,預(yù)期收益明顯增加,可為銀行提供可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。棗莊市土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的設(shè)立和相關(guān)規(guī)定的出臺(tái)為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)拍賣和轉(zhuǎn)讓提供了場(chǎng)所和條件,即使出現(xiàn)貸款逾期,銀行也可對(duì)抵押期間內(nèi)的土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)進(jìn)行拍賣和處置,從而確保了抵押物的順利變現(xiàn)。上述兩項(xiàng)措施的實(shí)行,確保了抵押物的穩(wěn)定安全和及時(shí)變現(xiàn),并因此成為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押的關(guān)鍵。另外,為保障土地收益穩(wěn)定和信貸資產(chǎn)安全,棗莊市在土地合作社中引入了農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制并實(shí)現(xiàn)高達(dá)80%的保費(fèi)補(bǔ)貼,而且由市財(cái)政安排專項(xiàng)資金設(shè)立土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金(如滕州市政府建立了總額達(dá)100萬(wàn)元的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金),對(duì)貸款進(jìn)行全額貼息,一方面減輕了承貸者的融資成本,提高了抵押融資的積極性;另一方面,降低了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),確保了信貸資產(chǎn)的安全。因此,通過(guò)增強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定性、設(shè)立產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及政府引導(dǎo)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和貼息扶持,農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)已經(jīng)完全具有銀行抵押物融特性,為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)融資提供了條件。

(三)資產(chǎn)安全和交易成本下降:銀行信貸投入的內(nèi)在動(dòng)力

交易費(fèi)用是決定交易成敗的原因之一。與聯(lián)保體貸款、“速貸通”等大多數(shù)涉農(nóng)貸款品種相比,棗莊市土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押制度的創(chuàng)新降低了土地合作社的契約成本和銀行的信息搜尋成本及貸后管理成本:一是農(nóng)民土地專業(yè)合作社的契約成本降低。土地使用產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放增加了土地專業(yè)合作社的可抵押資產(chǎn)。農(nóng)民和土地合作社在拿到土地使用產(chǎn)權(quán)證,可以到土地交易所進(jìn)行評(píng)估和市場(chǎng)交易,最大程度上減少了其契約成本。二是銀行信息搜尋成本和貸后管理成本降低。多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社規(guī)模小,信用信息非常分散,且正規(guī)金融的記錄非常有限,還沒(méi)有形成完善的征信系統(tǒng),銀行要深入調(diào)查尋找最佳的貸款對(duì)象,要付出巨大搜尋成本。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押模式保障了銀行信貸資金安全,解決信貸投放的后顧之憂,減少銀行對(duì)貸款對(duì)象的搜尋成本。另外,由于農(nóng)民土地產(chǎn)出收益相對(duì)穩(wěn)定,加之農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、財(cái)政補(bǔ)貼的保障,銀行信貸資產(chǎn)容易保全,貸后管理成本大大降低。

(四)政府介入與策略優(yōu)選:合作性博弈格局的形成

在棗莊模式中,不管是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的分層還是抵押物屬性的構(gòu)建,都是政府介入推動(dòng)的結(jié)果,而產(chǎn)權(quán)的分層和抵押物的形成都為融資創(chuàng)造了條件。作為融資當(dāng)事人的農(nóng)民(土地合作社)和放貸銀行之間為了自身收益最大化而開(kāi)展交易,但是這種交易若沒(méi)有政府的介入是不可能完成的。從博弈視角看,政府介入之前,資金需求農(nóng)戶或土地合作社因缺乏法定抵押物,不存在與銀行合作的條件,也就不能開(kāi)展合作性博弈。政府的介入,給承貸主體創(chuàng)造或提供了條件,才導(dǎo)致博弈格局的最終形成。因此,從實(shí)質(zhì)看,農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款中雖然涉及政府、農(nóng)戶或土地合作社、銀行三方,但政府和銀行才是這場(chǎng)博弈中的主導(dǎo)力量。作為政府,其博弈目的是通過(guò)引導(dǎo)信貸支農(nóng)推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),達(dá)到促進(jìn)公平和提高社會(huì)效率的目的;而作為銀行,在確保安全情況下,通過(guò)信貸支農(nóng)實(shí)現(xiàn)自身收益。在雙方的博弈過(guò)程中,政府采取了對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分層確權(quán)、建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)提供方便、為承貸者提供貼息和保費(fèi)補(bǔ)貼等策略,而這些策略的采用正好迎合了銀行的抵押放貸條件;從銀行方面看,為了培育和吸引更多風(fēng)險(xiǎn)小收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)信貸對(duì)象,通過(guò)實(shí)現(xiàn)利率優(yōu)惠和簡(jiǎn)化貸款手續(xù)等方式將信貸資金注入農(nóng)業(yè),促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,其結(jié)果正好符合了政府的博弈初衷。因此,由于政府和銀行在為實(shí)現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對(duì)方利益要求的策略,形成風(fēng)險(xiǎn)收益均衡,從而促使銀行和政府合作成功并順利推出農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

四、基本結(jié)論

在現(xiàn)有法制框架下,通過(guò)政府對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的適應(yīng)性構(gòu)造,實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的分層和物權(quán)化,使土地使用權(quán)從承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái),賦予農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)土地完整的流轉(zhuǎn)權(quán)利,是土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款開(kāi)辦的基礎(chǔ)。

在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分層和確認(rèn)后,只有政府建立相關(guān)制度實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所,才能確保抵押物的安全穩(wěn)定和順利變現(xiàn),而抵押物的安全穩(wěn)定和易變現(xiàn)的條件又正好符合了銀行放貸條件。因此農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)設(shè)立是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展的關(guān)鍵。

農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)雖然涉及政府、承貸農(nóng)戶和銀行三方,但政府和銀行才是真正博弈力量。由于政府和銀行在為實(shí)現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對(duì)方利益要求的策略,進(jìn)而推動(dòng)了農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn):

[1]羅葉.論中國(guó)特色農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究,2009,(6).

[2]田靜婷.中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的困境和對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2009,(10).

[3]趙敏.新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2009,(11).

[4]黃韜.論農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)資本化流轉(zhuǎn)[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2008,(3).

[5]劉新華等.論當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)[J].生產(chǎn)力研究,2009,(21).

[6]董國(guó)禮等.產(chǎn)權(quán)分析下的土地流轉(zhuǎn)模式及經(jīng)濟(jì)績(jī)效[J].社會(huì)學(xué)研究,2009,(1).

[7]遠(yuǎn)華,林翊.基于農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)的農(nóng)地制度改革思路[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2009,(6).