對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議精選(九篇)
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第1篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)師 策略建議
目前房地產(chǎn)業(yè)方面的管理要求不斷提高，從而也增強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)師的要求，經(jīng)濟(jì)師的角色對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，工程師、會(huì)計(jì)師等職位的設(shè)置較為普遍，而經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置卻相對(duì)較少。這種現(xiàn)象反映了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才的缺乏，同時(shí)在一定程度上也反映了企業(yè)管理制度的不完善，說明了房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期所存在的重技術(shù)、輕管理，重生產(chǎn)、輕經(jīng)濟(jì)的問題尚未較好地予以解決，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的改革發(fā)展以及管理的現(xiàn)代化進(jìn)程，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，與當(dāng)前深化房地產(chǎn)企業(yè)改革，“大力發(fā)展建筑業(yè)，使其逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一大支柱”的要求有相當(dāng)大的差距。本文針對(duì)目前的這種現(xiàn)狀，就企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題作了相關(guān)探討。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)一組織、全面負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和計(jì)劃管理，以行政副職的身份直接組織和領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)、供、銷等工作，全面負(fù)責(zé)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的高層領(lǐng)導(dǎo)者。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)
（一）根據(jù)黨和國(guó)家有關(guān)方針政策及本企業(yè)的內(nèi)部情況，制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展方向，制定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，組織編制企業(yè)近期的發(fā)展計(jì)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，開展目標(biāo)管理和成本預(yù)測(cè)及預(yù)控；建立健全計(jì)劃管理制度及指標(biāo)體系，把企業(yè)各項(xiàng)管理工作納入統(tǒng)一計(jì)劃軌道，提高企業(yè)的自我發(fā)展、自我改造能力。
（二）負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)立法，主持經(jīng)濟(jì)模式設(shè)計(jì)，審定修改各項(xiàng)管理制度；設(shè)計(jì)企業(yè)管理層及組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整方案，健全各級(jí)機(jī)構(gòu)人員的經(jīng)營(yíng)責(zé)任制；主持工資改革、資金分配方案等相關(guān)工作，正確處理其相互間的關(guān)系；負(fù)責(zé)投標(biāo)承包工作，審查合同預(yù)算以及外部橫向聯(lián)系等。
（三）從實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體目標(biāo)出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，建立內(nèi)外信息情報(bào)中心；加強(qiáng)企業(yè)的綜合平衡、宏觀調(diào)控；主持企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，努力實(shí)現(xiàn)抓管理、上等級(jí)，全面提高企業(yè)素質(zhì)。
（四）做好企業(yè)內(nèi)部各管理系統(tǒng)和部門間橫向協(xié)調(diào)和牽頭聯(lián)系工作。
（五）組織發(fā)展企業(yè)內(nèi)外各項(xiàng)相關(guān)工作，推進(jìn)企業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)師設(shè)置所存在的主要問題
一是缺額。改革開放以來，我國(guó)雖然有一部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了“一師三長(zhǎng)”的領(lǐng)導(dǎo)體制，但是仍有許多企業(yè)的經(jīng)濟(jì)師一職空缺，依據(jù)相關(guān)資料調(diào)查結(jié)果顯示，有的省經(jīng)濟(jì)師缺額率達(dá)73.5%，有的缺額率可高達(dá)97.5%，就連我國(guó)重要的工業(yè)基地――上海市，缺額率也達(dá)90%。二是錯(cuò)位。進(jìn)入21世紀(jì)以來，管理工作特別強(qiáng)調(diào)職責(zé)分明、責(zé)權(quán)對(duì)等，但是在需要設(shè)置經(jīng)濟(jì)師的企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)師的職責(zé)不明，權(quán)責(zé)失衡問題較為突出。在分工問題上，有的企業(yè)規(guī)定經(jīng)濟(jì)師主管后勤工作，有的規(guī)定主管某科或某幾項(xiàng)業(yè)務(wù)，有的則以“主管全企業(yè)經(jīng)濟(jì)工作”等來“明確”分工，有的甚至出現(xiàn)有職無權(quán)的現(xiàn)象。三是少利。責(zé)權(quán)利有效結(jié)合是管理的法寶，在“一師三長(zhǎng)”中經(jīng)濟(jì)師的專業(yè)特點(diǎn)決定其業(yè)務(wù)相對(duì)比較多，工作量也相對(duì)比較大，盡管經(jīng)濟(jì)師們?cè)谄髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方面發(fā)揮著重要作用，但是由于在企業(yè)中所處的經(jīng)濟(jì)地位較不適當(dāng)，其利益往往未得到充分的保障，在晉級(jí)、享受各種津貼、學(xué)術(shù)交流、進(jìn)修等各方面的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)不如工程師和會(huì)計(jì)師，造成權(quán)責(zé)與利不對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象，較大地挫傷了經(jīng)濟(jì)師工作的積極主動(dòng)性。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題相關(guān)建議
（一）領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)師的地位給予高度重視和認(rèn)可。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和實(shí)施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟(jì)師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)情況、項(xiàng)目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息，同時(shí)還要通過實(shí)踐去反復(fù)證明所提供信息的準(zhǔn)確度與實(shí)用性，這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題，必須針對(duì)具體的相關(guān)工作，及時(shí)做好總體設(shè)想，認(rèn)真部署，嚴(yán)格檢查監(jiān)督，并予以全面落實(shí)。
（二）經(jīng)濟(jì)師要進(jìn)行科學(xué)搭配。發(fā)揮參謀助手作用的經(jīng)濟(jì)師是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的主要謀劃者，同時(shí)又是經(jīng)理決策的直接實(shí)施者，任務(wù)重，涉及的范圍廣。要想更好的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須按一定的知識(shí)結(jié)構(gòu)和各類人員比例對(duì)經(jīng)濟(jì)師進(jìn)行科學(xué)的搭配。首先，在知識(shí)結(jié)構(gòu)方面，要以建筑經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)為主，多學(xué)科相結(jié)合，多數(shù)人應(yīng)精通建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)，有一定的政策水平和管理技能，富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，熟悉本企業(yè)歷史和現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)存在問題能提出某些意見和改進(jìn)措施，有一定的思維分析能力、系統(tǒng)概括能力、組織協(xié)調(diào)能力、寫作演講能力、外交活動(dòng)能力，思想要開放，觀念要更新，具有改革創(chuàng)新精神，以此才能更好的滿足對(duì)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)、宏觀調(diào)控、綜合平衡以及協(xié)調(diào)管理的需要。
（三）充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)與聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)師所擔(dān)負(fù)的大部分工作通常是涉及面相對(duì)比較廣，并且政策性強(qiáng)、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，適當(dāng)增加專業(yè)人員予以輔助，并定期給經(jīng)濟(jì)師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機(jī)會(huì)，使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。
（四）完善機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)師的激勵(lì)。建立一套行之有效的激勵(lì)制度，有效地調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)師的積極性。經(jīng)濟(jì)師是企業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，是企業(yè)的骨干與中堅(jiān)，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)師的激勵(lì)和約束機(jī)制，保證經(jīng)濟(jì)研究項(xiàng)目責(zé)任的落實(shí)。
（五）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)師工作管理的重要對(duì)象，同時(shí)也是每年工作擴(kuò)展的主要目標(biāo)和方向，要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)該項(xiàng)目的管理工作，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)可變性大，這就要求經(jīng)濟(jì)師們做好多項(xiàng)、多方位的準(zhǔn)備，建立起相應(yīng)的項(xiàng)目庫，如遇突況，也能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。
第2篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、設(shè)置問題、建議
一、前言
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)管理要求的不斷提高，也增強(qiáng)了其產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)師的要求，經(jīng)濟(jì)師這個(gè)職業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，工程師、會(huì)計(jì)師等職位的設(shè)置較為普遍，而經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置卻相對(duì)較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)工程會(huì)計(jì)等職位的開放程度較為普遍，唯獨(dú)對(duì)經(jīng)濟(jì)師職位開放程度相對(duì)較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)
進(jìn)入新世紀(jì)，著重抓技術(shù)而放松管理，著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟(jì)，這是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期存在的問題，這個(gè)問題嚴(yán)重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新，妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進(jìn)程，不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責(zé)主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，全面性的負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)方面的運(yùn)營(yíng)管理工作。
1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家經(jīng)營(yíng)體制改革等方面的法律法規(guī)，對(duì)違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)營(yíng)事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)決策，通過組織市場(chǎng)調(diào)研對(duì)市場(chǎng)做出正確的預(yù)測(cè)，并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運(yùn)營(yíng)方案。
2、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度實(shí)施起到監(jiān)督檢查的作用。
3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，并組織實(shí)施企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。
4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運(yùn)作狀況，評(píng)價(jià)和分析企業(yè)人力資源，物力資源以及財(cái)力資源的利用狀況，提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟(jì)效益的意見，并在獲得批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
5、負(fù)責(zé)策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及業(yè)務(wù)延伸。
6、負(fù)責(zé)企業(yè)項(xiàng)目的投資，提出所有可行性報(bào)告，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形式一定的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督權(quán)，杜絕一些無經(jīng)濟(jì)效益的投資活動(dòng)和計(jì)劃。
7、負(fù)責(zé)制定建設(shè)項(xiàng)目工程的承包方案，以及與工程預(yù)算相關(guān)的管理工作，制定項(xiàng)目工程的經(jīng)營(yíng)成本控制程序，計(jì)劃以及具體的實(shí)施辦法。
8、負(fù)責(zé)主持企業(yè)評(píng)審項(xiàng)目年度產(chǎn)業(yè)目標(biāo)完成情況，在沒有達(dá)到企業(yè)制定的指標(biāo)時(shí)，指導(dǎo)有關(guān)單位采取一系列的措施，完成各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置存在的問題
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進(jìn)一步的探討。由于進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低，再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師這個(gè)職業(yè)的誕生。
1、領(lǐng)導(dǎo)者沒有認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師的重要性
2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善
很多的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人員較少，在機(jī)構(gòu)中又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)人兼職很多職位的狀況發(fā)生，如：某人即是業(yè)務(wù)員又是會(huì)計(jì)，甚至是還兼管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業(yè)務(wù)流程的混亂，不能及時(shí)有效的對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做出正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題與建議分析也不可能達(dá)到應(yīng)有的重視。
3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師必須要精通建筑，物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，還要持有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能滿足這一條件的經(jīng)濟(jì)師并不多見，我國(guó)在早些年就開展了經(jīng)濟(jì)師資格考試制度，但能弄過經(jīng)濟(jì)師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經(jīng)濟(jì)師資格認(rèn)證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師，這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。
4、崗位分工不明確
管理工作特別強(qiáng)調(diào)的就是職責(zé)權(quán)限分明，但在開放經(jīng)濟(jì)師崗位的企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)師職責(zé)不明確，權(quán)限失去平衡，有的經(jīng)濟(jì)師權(quán)限僅在幾項(xiàng)業(yè)務(wù)上，有的是負(fù)責(zé)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作，最終也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)師有名無實(shí)的現(xiàn)象。
5、缺少利益對(duì)碰
大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟(jì)師帶給公司的利益不大，且分管的權(quán)限又有些尷尬，位置僅次于總經(jīng)理，在進(jìn)修，學(xué)術(shù)交流等方面的優(yōu)勢(shì)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如會(huì)計(jì)師和工程師，這也較大了挫傷了經(jīng)濟(jì)師工作的主動(dòng)性和積極性。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的相關(guān)建議
1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層重視經(jīng)濟(jì)師設(shè)置
經(jīng)濟(jì)師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，還要提供國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動(dòng)情況。同時(shí)還要通過實(shí)踐去證明市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)確度和實(shí)用性，這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和實(shí)施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟(jì)師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)情況、項(xiàng)目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息，同時(shí)還要通過實(shí)踐去反復(fù)證明所提供信息的準(zhǔn)確度與實(shí)用性，這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題，必須針對(duì)具體的相關(guān)工作，及時(shí)做好總體設(shè)想，認(rèn)真部署，嚴(yán)格檢查監(jiān)督，并予以全面落實(shí)。
2、建立信息共享機(jī)制體系
充分的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)師在企業(yè)內(nèi)的功效，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師與經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時(shí)刻要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，如：組織人員進(jìn)行定期的教育培訓(xùn)，外出進(jìn)行學(xué)術(shù)研究及探討，使經(jīng)濟(jì)師時(shí)刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式與腳步。
3、經(jīng)濟(jì)師的個(gè)人能力有待加強(qiáng)
經(jīng)濟(jì)師所擔(dān)負(fù)的大部分工作通常是涉及面相對(duì)比較廣，并且政策性強(qiáng)、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，適當(dāng)增加專業(yè)人員予以輔助，并定期給經(jīng)濟(jì)師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機(jī)會(huì)，使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。
4、經(jīng)濟(jì)師的具體定位與科學(xué)性搭配分工
經(jīng)濟(jì)師發(fā)揮的是助手參謀的最用，它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的住謀劃著，同時(shí)又是決策的直接實(shí)施者，任務(wù)重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進(jìn)行一種科學(xué)性的搭配經(jīng)濟(jì)師和企業(yè)人員之間的運(yùn)作情況。
5、建立一套有效的激勵(lì)制度
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)師工作的重要對(duì)象，同時(shí)每年的年度工作目標(biāo)和方向也是由經(jīng)濟(jì)師協(xié)調(diào)策劃的，所以激勵(lì)制度能有效的調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)師的積極性，做好多方位的準(zhǔn)備，以確保經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的責(zé)任落實(shí)。
6、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)師工作管理的重要對(duì)象，同時(shí)也是每年工作擴(kuò)展的主要目標(biāo)和方向，要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)該項(xiàng)目的管理工作，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)可變性大，這就要求經(jīng)濟(jì)師們做好多項(xiàng)、多方位的準(zhǔn)備，建立起相應(yīng)的項(xiàng)目庫，如遇突況，也能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。
四、結(jié)束語
綜上所述，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天，企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、分配為主，經(jīng)濟(jì)師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)提高對(duì)經(jīng)濟(jì)師的重視程度.
參考文獻(xiàn)：
第3篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)今, 國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者們充分認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化企業(yè)全面預(yù)算管理工作，不僅可以在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)諸如資源的優(yōu)化配置、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效降低、業(yè)績(jī)考核的順利完成等財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng), 提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效率進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。為此，本文首先分析了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，然后分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理存在的主要問題，接著有針對(duì)性地提出了一些對(duì)策與建議，最后得出了本文的結(jié)論。
關(guān)鍵詞 ：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；存在問題；對(duì)策與建議
一、引言
全面預(yù)算管理作為一種企業(yè)管理工具，可以對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行科學(xué)的整合，進(jìn)而達(dá)到提高企業(yè)管理水平的目的。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與復(fù)雜多變的政治金融環(huán)境，為了有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的應(yīng)變能力，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者們充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)追求穩(wěn)定及成長(zhǎng)，提高經(jīng)營(yíng)管理效率不可或缺的主要工具。因此，強(qiáng)化全面預(yù)算管理工作已成為我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一種共識(shí)與實(shí)際行動(dòng)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的重要性
1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的溝通與協(xié)調(diào)
預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)測(cè)、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額形式反映的特定期間的具體行動(dòng)計(jì)劃。沒有預(yù)算所提供的總的行動(dòng)計(jì)劃，企業(yè)管理者決策的制定就會(huì)缺乏標(biāo)準(zhǔn)、失去方向。預(yù)算可以讓企業(yè)管理者清晰認(rèn)識(shí)自己的目標(biāo)，并對(duì)企業(yè)預(yù)期的收益、成本、費(fèi)用、現(xiàn)金流等方面有清楚的認(rèn)識(shí)。通過預(yù)算，可以事先有步驟完成近期目標(biāo)以及預(yù)見企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)管理者提高企業(yè)的應(yīng)變能力。全面預(yù)算管理可以讓企業(yè)的各級(jí)管理人員從不同角度對(duì)企業(yè)的發(fā)展提出看法，為更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提出建議。另外編制預(yù)算能改善組織內(nèi)部的溝通，比如子目標(biāo)與企業(yè)總目標(biāo)的協(xié)調(diào)，部門之間目標(biāo)的協(xié)調(diào)。在全面預(yù)算的編制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實(shí)施全面預(yù)算管理將戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解落實(shí)到每一個(gè)部門和單位，以此來處理總部與職能部門和分、子公司之間在人力、財(cái)務(wù)、物力等方面的集權(quán)與分權(quán)問題，促進(jìn)各部門所有人員通力合作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門間相互協(xié)調(diào)與溝通，不斷提高企業(yè)的工作效率。
2. 有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置，強(qiáng)化全面預(yù)算管理的監(jiān)督與控制作用
由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特性，加大了企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資源優(yōu)化配置的難度與復(fù)雜程度。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者只有通過實(shí)施全面預(yù)算管理才能將管理觸角伸向企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的方方面面，從而達(dá)到對(duì)各項(xiàng)的資源整合與高效利用，實(shí)現(xiàn)資源的合理安排與使用，避免房地產(chǎn)企業(yè)資源的浪費(fèi)與過度使用。房地產(chǎn)企業(yè)要特別重視企業(yè)的資金預(yù)算管理，要努力把有限的資金合理安排到企業(yè)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目上，實(shí)現(xiàn)“好鋼用在刀刃上”的資源配置效果。企業(yè)通過預(yù)算設(shè)立了績(jī)效目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，管理者根據(jù)預(yù)算可以監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和目標(biāo)完成情況。通過將企業(yè)總預(yù)算分解至各部門各子公司，定期或不定期地比較某一期間各部門或子公司的實(shí)際結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理過程中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，從而相應(yīng)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略或修正預(yù)算，更好地促進(jìn)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外，全面預(yù)算將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流管理及其他日常管理等科學(xué)有機(jī)地結(jié)合起來，形成一個(gè)集管理、核算、考核的有機(jī)整體，這樣就可以有效地發(fā)揮全面預(yù)算管理的監(jiān)督與控制作用。
3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行績(jī)效評(píng)考核，鞏固全面預(yù)算管理的成果
在全面預(yù)算工作當(dāng)中，業(yè)績(jī)考核可以綜合反映全面預(yù)算工作所取得的業(yè)績(jī)，從而保證全面預(yù)算管理工作能在下一預(yù)算年度得到順利開展。預(yù)算為員工的績(jī)效評(píng)估提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、工具或指南。預(yù)算能使績(jī)效考核做到有理有據(jù)，有章可循，是績(jī)效考核的基準(zhǔn)和參考。預(yù)算確立后，各責(zé)任部門就需要承擔(dān)與預(yù)算績(jī)效相關(guān)的責(zé)任，通過特定期間預(yù)算內(nèi)容與實(shí)際執(zhí)行情況的對(duì)比，能夠清晰了解執(zhí)行情況與預(yù)算的差距，從而合理評(píng)價(jià)各責(zé)任部門的績(jī)效。比如，通過對(duì)成本預(yù)算數(shù)與實(shí)際數(shù)的比較、銷售收入的預(yù)算數(shù)與實(shí)際數(shù)的比較等，績(jī)效評(píng)估使得企業(yè)能通過多種方式獎(jiǎng)勵(lì)、激勵(lì)員工，從而調(diào)動(dòng)員工工作的自覺性、主動(dòng)性和積極性。房地產(chǎn)企業(yè)的員工有了這種主動(dòng)性與積極性后，企業(yè)全體員工就會(huì)自覺地支持與理解全面預(yù)算管理工作，從而保證了全面預(yù)算管理工作取得的各項(xiàng)成果。
三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理存在的主要問題
1.對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足
目前在我國(guó)已實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分企業(yè)的高層管理者片面地認(rèn)為預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門全面負(fù)責(zé)。這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)往往導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作全部落到財(cái)務(wù)部門，并沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性建立健全相應(yīng)的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，對(duì)全面預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)督、考核等職責(zé)進(jìn)行分工。而財(cái)務(wù)部門受制于人力物力財(cái)力等方面的限制，只是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算，他們專業(yè)水平有限，考慮問題不全面，導(dǎo)致預(yù)算過于短期化、簡(jiǎn)單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大，開發(fā)周期長(zhǎng)，在編制預(yù)算時(shí)應(yīng)以中長(zhǎng)期計(jì)劃為宜，另外還應(yīng)調(diào)動(dòng)開發(fā)部、工程部、預(yù)算部、銷售經(jīng)營(yíng)部等各專業(yè)部門積極參與，這樣才有利于編制準(zhǔn)確、切實(shí)可行的預(yù)算。
2.通過預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)合理避稅相對(duì)困難
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅費(fèi)有土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、項(xiàng)目所得稅。其中土地增值稅及項(xiàng)目所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重大稅負(fù)。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊稅種，是應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控而出現(xiàn)，一直是國(guó)家重點(diǎn)稽查的對(duì)象，而土地增值稅的稅率之高，可謂房地產(chǎn)行業(yè)的頭等稅種。房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求土地增值率最低以達(dá)到利潤(rùn)最大化。基于此，全面預(yù)算管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，逐步分解和細(xì)化，在商品設(shè)計(jì)階段、確定商品房的售價(jià)時(shí)、以及竣工完成之前成本的測(cè)算，整個(gè)過程各個(gè)階段都不忘對(duì)土地增值稅的測(cè)算，可謂難度之大。項(xiàng)目所得稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的第二大稅種，也是房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法規(guī)避的，如何在項(xiàng)目竣工備案前所有成本成為項(xiàng)目所得稅可抵扣成本，在全面預(yù)算管理下也是全公司各部門關(guān)注和協(xié)作的。
3.房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算編制難度大
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)化全面預(yù)算管理時(shí)應(yīng)綜合考慮工程預(yù)算、投資預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的難度與復(fù)雜程度。在具體施工時(shí)現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜多變，修改、變更原有設(shè)計(jì)圖紙時(shí)有發(fā)生，工程從設(shè)計(jì)、施工、到竣工的決算與預(yù)算數(shù)據(jù)相距甚遠(yuǎn)。不可預(yù)測(cè)的變化還有如：國(guó)家相關(guān)政策的變化；原材料價(jià)格、人工成本的波動(dòng)以及施工安全風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測(cè)等導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性、合理性，致使預(yù)算執(zhí)行效果不理想，從而導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義，預(yù)算管理形同虛設(shè)。
4.全面預(yù)算管理的執(zhí)行、監(jiān)管與考核不到位
許多企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)往往出現(xiàn)走過場(chǎng)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)許多業(yè)務(wù)部門只關(guān)心本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況，如房地產(chǎn)企業(yè)中的工程部，一般只關(guān)心工程進(jìn)度、工程質(zhì)量，很少關(guān)心預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)沒有將預(yù)算管理重點(diǎn)放在日常跟蹤管理上，往往停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，預(yù)算的編制和匯總上，事中控制沒有得到很好地實(shí)施，預(yù)算控制成為一句空話。另外房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在“重預(yù)算編制，輕預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)督”的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算的考核指標(biāo)不科學(xué)，只注重財(cái)務(wù)指標(biāo)，而不注重非財(cái)務(wù)指標(biāo)，使得預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與考核、激勵(lì)機(jī)制不對(duì)稱，影響預(yù)算編制和執(zhí)行的積極性，從而影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如還是按傳統(tǒng)的考核做法，將實(shí)際指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，以差異作為考核計(jì)分指標(biāo)，再結(jié)合兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。這種以簡(jiǎn)單的增減為考核依據(jù)的方法，只是簡(jiǎn)單考核部門完成指標(biāo)的情況，而忽視了每個(gè)部門指標(biāo)之間的聯(lián)系，譬如考核經(jīng)營(yíng)部門銷售額時(shí)，只注重實(shí)際銷售額與預(yù)算數(shù)的對(duì)比，而沒有分析銷售額與工程部門管控的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量之間的非財(cái)務(wù)指標(biāo)的聯(lián)系；在考核財(cái)務(wù)部門資金回籠額時(shí)，沒有考慮資金回籠與銷售部門服務(wù)相關(guān)。因此考核指標(biāo)的制定應(yīng)全面考核企業(yè)各部門的業(yè)績(jī)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)考慮該指標(biāo)受其他部門影響的非財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核。這樣有利于促進(jìn)提高各部門之間的相互配合的合作精神。從而有利于整個(gè)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、現(xiàn)階段強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的一些建議
1.樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，建立健全預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)首先應(yīng)對(duì)全面預(yù)算管理工作加以重視，以自身為楷模垂范作用，實(shí)施對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行強(qiáng)有力的宣傳和推動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實(shí)施預(yù)算管理的重要保證。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)全體員工對(duì)全面預(yù)算管理工作的主人翁意識(shí)。要通過多種方式加強(qiáng)全體員工對(duì)全面預(yù)算管理的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算重要性的認(rèn)識(shí)，動(dòng)員企業(yè)全體員工積極、主動(dòng)參與預(yù)算的編制、執(zhí)行和考核工作。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要以制度作保證，要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定要形成制度，做到每個(gè)環(huán)節(jié)有章可巡，有法可依，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身行業(yè)特性建立健全預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，并明確不同組織機(jī)構(gòu)的職責(zé)。比如董事會(huì)不制定預(yù)算，但擁有審查預(yù)算、批準(zhǔn)或要求修改預(yù)算的責(zé)任；預(yù)算管理的決策機(jī)構(gòu)（預(yù)算管理委員會(huì)），其成員包括企業(yè)總經(jīng)理及其他高管，由董事會(huì)任命，主要職責(zé)擬訂預(yù)算政策和程序，指導(dǎo)預(yù)算的編制工作，審核與修正預(yù)算等；預(yù)算管理日常工作機(jī)構(gòu)（預(yù)算管理辦公室），在預(yù)算管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下工作，并向預(yù)算管理委員會(huì)報(bào)告工作，主要工作是組織企業(yè)預(yù)算的編制、審核、匯總工作下達(dá)預(yù)算、監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況等。由于層層明確分工，使得預(yù)算從編制、實(shí)施至考核均得到強(qiáng)有力的組織保障。
2.通過全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)合理合法的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)稅種之多，稅負(fù)之重是有目共睹，但是有些稅負(fù)是可以合理合法加以規(guī)避的?，F(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算最遲不超過在商品房銷售完成時(shí)，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮地價(jià)款是否計(jì)入容積率、在確定銷售價(jià)額是要測(cè)算土地增值稅的稅率的臨界點(diǎn)、有時(shí)為了增加售價(jià)造成稅率跳檔不賺反虧，成本是否在銷售完成前及時(shí)決算及支付，這些都影響土增稅的稅負(fù)。同時(shí)還要注意清算時(shí)間點(diǎn)，否則會(huì)造成滯納金的罰款。另外，項(xiàng)目所得稅清算時(shí)間最遲不超過項(xiàng)目竣工備案的時(shí)間，所以不但要關(guān)注收入、成本，還要特別關(guān)注土地增值稅，土地增值稅必須在所得稅之前清算，否則具大的土地增值稅額不能抵扣，造成項(xiàng)目所得額虛增。有些公司在項(xiàng)目竣工后還有未銷售的商品房，為了減少土地增值稅的繳納，待商品房銷售完畢才做土地增值稅清算工作，造成清算的土地增值稅稅額無法在項(xiàng)目所得稅中抵扣，項(xiàng)目所得額虛增，一時(shí)又沒有后續(xù)項(xiàng)目，最后公司不得不以清算公司來減少稅負(fù)，是值得借鑒的。
3.重視全面預(yù)算管理中“剛性”與“柔性”問題
由于房地產(chǎn)企業(yè)施工中現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜性以及項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在全面預(yù)算管理的過程中預(yù)留一定的空間并輔以一定的預(yù)警機(jī)制和應(yīng)機(jī)預(yù)案，不能一味實(shí)行剛性管理，對(duì)一些可預(yù)測(cè)的簡(jiǎn)單費(fèi)用如行政辦公費(fèi)以及無合同、無憑證、要實(shí)行剛性管理。對(duì)很難預(yù)測(cè)或不可預(yù)測(cè)的情況發(fā)生的成本如合理的施工圖修改、變更產(chǎn)生的施工造價(jià)的提高、以及國(guó)家新規(guī)的出臺(tái)以及臺(tái)風(fēng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用要實(shí)行柔性管理，做到剛?cè)岵?jì)。例如房地企業(yè)的商品房項(xiàng)目正在施工，鋼材價(jià)格大量上漲、施工單位要求補(bǔ)償材料價(jià)差，而且還以停工手段相要挾，如果房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持按預(yù)算剛性原則執(zhí)行，不考慮施工單位的要求，不但造成現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用的增加，更重要是影響交房時(shí)間，產(chǎn)生賠償延期交房的具大損失。所以當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，在合法、合理的情況下，應(yīng)適當(dāng)采取預(yù)算柔性管理。所謂的預(yù)算柔性管理也不是隨意調(diào)整預(yù)算，必須是由于內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，而且在進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時(shí)一定要按程序進(jìn)行，調(diào)整后的預(yù)算更加合理、切實(shí)可行，從而確保工程進(jìn)度的推進(jìn)。
4.加強(qiáng)全面預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)管與考核力度
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行、監(jiān)管與考核力度。例如要求每月上旬預(yù)算執(zhí)行單位將上個(gè)月預(yù)算執(zhí)行情況反饋至預(yù)算管理辦公室，使預(yù)算執(zhí)行單位重視預(yù)算執(zhí)行情況，譬如工程部不但要關(guān)心工程進(jìn)度，還要關(guān)心工程款支付情況，以及完成年度的比率和完成項(xiàng)目的比率，還關(guān)心與其他部門之間相聯(lián)系的指標(biāo)，關(guān)心的范圍更廣泛。預(yù)算管理辦公室每月上旬會(huì)將各預(yù)算執(zhí)行情況，以專用報(bào)表形式反饋給相關(guān)單位核對(duì)，預(yù)算管理辦公室將預(yù)算執(zhí)行情況的管理上報(bào)預(yù)算管理辦公室，預(yù)算管理辦公室匯總后，進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行分析，并將分析結(jié)果反饋回執(zhí)行單位，并結(jié)合獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行管理，確保預(yù)算管理的實(shí)現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理可操作性強(qiáng)的預(yù)算考核指標(biāo)，預(yù)算考核時(shí)要遵循公平、公開、公正以及風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)等的原則，既要考評(píng)本部門指標(biāo)的完成情況，也考評(píng)該指標(biāo)受其他部門影響的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。例如：考核經(jīng)營(yíng)管理部門的銷售額完成情況時(shí)，還應(yīng)考核該指標(biāo)受工程部門的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量的完成情況，從而做出更加合理的評(píng)價(jià)；在考核財(cái)務(wù)部門資金回籠比率時(shí)，要考核經(jīng)營(yíng)管理部門催款是否積極的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。考核指標(biāo)的完整性、全面性能較為準(zhǔn)確評(píng)價(jià)部門業(yè)績(jī)完成情況，有利于調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
五、總結(jié)
總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)全面而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作應(yīng)做到與企業(yè)戰(zhàn)略相一致、預(yù)算指標(biāo)的合理科學(xué)、與績(jī)效評(píng)價(jià)系統(tǒng)相一致。預(yù)算在執(zhí)行過程要做到加強(qiáng)過程控制、突出管理重點(diǎn)、剛性控制與柔性控制相結(jié)合、業(yè)務(wù)控制與財(cái)務(wù)控制相結(jié)合。預(yù)算在考核時(shí)要做到目標(biāo)性原則、可控性原則、動(dòng)態(tài)性原則、例外性原則、公平公開原則、總體優(yōu)化原則。全面預(yù)算管理實(shí)行全員、全過程、全方位的管理。
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及意義
房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大等特點(diǎn)，這就決定了其財(cái)務(wù)管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財(cái)務(wù)管理難度加大。二是財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營(yíng)的不確定性與高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長(zhǎng)，同時(shí)受到政策因素的影響，無疑會(huì)加劇財(cái)務(wù)管理的不可預(yù)見性，甚至引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時(shí)間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)把握商機(jī)，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施雙重管理，子公司財(cái)務(wù)管理人員既受本部門領(lǐng)導(dǎo)，又要接受公司的行政領(lǐng)導(dǎo)。此外，財(cái)務(wù)管理可以使內(nèi)控機(jī)制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對(duì)子公司的考核，以及利潤(rùn)的合理分配等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不完善。健全的財(cái)務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場(chǎng)不健全，未能形成科學(xué)、完善的財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)大權(quán)掌握在個(gè)別人手中，在沒有經(jīng)濟(jì)合同等情況下隨意支付，使財(cái)務(wù)部門難以掌控實(shí)際資金周轉(zhuǎn)情況，而財(cái)務(wù)管理制度卻沒有對(duì)其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
2.忽視現(xiàn)金管理，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標(biāo)、投標(biāo)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制，卻對(duì)現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識(shí)淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難于滿足銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實(shí)，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國(guó)家出臺(tái)一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進(jìn)行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。
4.審計(jì)監(jiān)督不力，缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計(jì)機(jī)構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺(tái)，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，實(shí)際的審計(jì)監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展造成負(fù)面影響。獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對(duì)于財(cái)務(wù)主管，通常缺乏對(duì)其的績(jī)效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策
1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)在國(guó)家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，梳理財(cái)務(wù)管理活動(dòng)各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財(cái)務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使得財(cái)務(wù)管理活動(dòng)更加規(guī)范化，從源頭上把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在制定財(cái)務(wù)制度的同時(shí)，要綜合考慮其他管理制度，使各項(xiàng)規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對(duì)于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。
2.重視現(xiàn)金管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會(huì)給其帶來無法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。同時(shí)，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識(shí)，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時(shí)反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機(jī)遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強(qiáng)，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場(chǎng)中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢(shì)吸引投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，提高流動(dòng)資金占比。
4.提高審計(jì)監(jiān)督的執(zhí)行力，落實(shí)獎(jiǎng)懲機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作的審計(jì)監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應(yīng)當(dāng)監(jiān)督工作落到實(shí)處。一方面，在審計(jì)制度的制定上要具有可操作性，盡可能細(xì)化財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，進(jìn)而降低企業(yè)各項(xiàng)成本。另一方面，要落實(shí)財(cái)務(wù)管理獎(jiǎng)懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作成績(jī)突出的員工，要及時(shí)予以精神或物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于違反財(cái)務(wù)管理制度、違規(guī)操作的，要嚴(yán)懲不貸。
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；建議
目前，基于營(yíng)改增政策視角，加強(qiáng)稅收籌劃建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，這已經(jīng)得到了企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須要充分把握營(yíng)改增這一發(fā)展契機(jī)，高度重視稅收籌劃建設(shè)，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，并利用好稅收優(yōu)惠政策，將企業(yè)各項(xiàng)成本與風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)提升至全新的發(fā)展高度。
一、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析
(一)影響著企業(yè)營(yíng)業(yè)稅金和附加費(fèi)用
在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了增值稅繳納期間。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項(xiàng)目中，新增設(shè)了土地成本，所以在稅務(wù)籌劃過程中，要全面解讀營(yíng)改增政策，滿足節(jié)稅的需求，而應(yīng)對(duì)的策略就是拿地方式[1]，比如項(xiàng)目轉(zhuǎn)股和拆遷等，企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的降低具有極大地作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升。
(二)影響著企業(yè)稅負(fù)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)改增政策實(shí)施以后，針對(duì)稅負(fù)增減問題，主要受企業(yè)管理水平的影響。在營(yíng)改增實(shí)施以后，在合同簽訂、履行以及發(fā)票獲取等方面，嚴(yán)重影響著稅負(fù)，將這些方面的工作落實(shí)到位，可以對(duì)企業(yè)增值稅稅負(fù)進(jìn)行合理化控制。以浙江某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，分析該企業(yè)2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業(yè)的總體稅負(fù)上升到17.86%，而造成稅負(fù)增減的原因[2]，就是因?yàn)橥恋卦鲋刀愌杆偕仙l(fā)的。
(三)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅
營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價(jià)外稅，相關(guān)政策規(guī)定，無法將其作為抵扣項(xiàng)目來進(jìn)行核算?；诖?，造成了企業(yè)土地增值稅增值率的增加，使企業(yè)稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。
二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體建議
(一)對(duì)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收進(jìn)行合理籌劃
首先，對(duì)于房地產(chǎn)增值一般納稅人，要積極開展前期環(huán)節(jié)的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應(yīng)商合作者等方面。而對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業(yè)的選擇方面，要重點(diǎn)考慮材料供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)等方面，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業(yè)要與合作企業(yè)共同探討和分析供應(yīng)商的資質(zhì)和材料報(bào)價(jià)，在一般納稅人構(gòu)建零星的建筑材料時(shí)，要獲取增值稅專用發(fā)票，以便于順利抵扣。其中，在小規(guī)模納稅人購進(jìn)材料過程中，為了避免出現(xiàn)無法抵扣問題，要在價(jià)格方面進(jìn)行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業(yè)的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對(duì)象之間的稅率差異，將企業(yè)稅務(wù)壓力降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實(shí)下去，比如小規(guī)模納入人的進(jìn)項(xiàng)稅超出銷售額的8%，基于此，企業(yè)要想降低稅負(fù)，可以申請(qǐng)為一般納稅人。
(二)合理規(guī)劃材料采購問題
在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購方面，要對(duì)能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發(fā)票[3]，確保進(jìn)項(xiàng)抵扣率的穩(wěn)步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，要對(duì)成本、質(zhì)量以及能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票等方面的問題進(jìn)行深入分析。結(jié)合營(yíng)改增政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商過程中，其一，要優(yōu)先選擇一般納稅人的材料供應(yīng)商，這主要是因?yàn)樾∫?guī)模納稅人無法開具增值稅專用發(fā)票。其二，在材料供應(yīng)商都是一般規(guī)模納稅人時(shí)，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，要對(duì)采購價(jià)格和進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率等方面進(jìn)行充分考慮。
(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略
在銷售渠道方面，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)的應(yīng)用，合理控制營(yíng)銷成本。在營(yíng)銷策略上，要對(duì)簽約銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，并以此來進(jìn)行納稅籌劃。企業(yè)要結(jié)合當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅款，對(duì)銷售簽約進(jìn)展情況進(jìn)行有效控制，解決開票集中問題，以免影響到現(xiàn)金流。同時(shí)，要適度提升精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例。對(duì)于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，并進(jìn)行抵扣，這對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的控制具有重大的意義。例如：對(duì)于品牌開發(fā)商，比如萬科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業(yè)地產(chǎn)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產(chǎn)企業(yè)部分商業(yè)采用先租后賣的方式，商業(yè)部分在開發(fā)產(chǎn)品核算，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊后期在進(jìn)行銷售。根據(jù)稅法可以得知，納稅人如果對(duì)已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)進(jìn)行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。
(四)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理和合同管理
在發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，要對(duì)銷項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格管理，及時(shí)獲取增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。并且發(fā)票管理要安排專門的工作人員，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)人員的采購人員的行為，嚴(yán)格審核獲取的專用發(fā)票，以免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。在合同管理方面，在確定合同過程中，要遵守增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，以便于企業(yè)稅負(fù)的降低。比如在簽訂建設(shè)安裝、裝修合同時(shí)，要注重“甲供”方式，將建設(shè)方的采購比例進(jìn)行明確規(guī)定。再如：在簽訂材料采購合同中，要加強(qiáng)總價(jià)法結(jié)算方式的應(yīng)用，以免出現(xiàn)分開計(jì)價(jià)加劇企業(yè)的成本。
(五)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的交流與協(xié)作
企業(yè)要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關(guān)法律法規(guī)的制定。并密切關(guān)注國(guó)際法律法規(guī)，發(fā)揮出制度的約束性作用。而且對(duì)于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)，有著一定的自由裁量權(quán)，所以企業(yè)要與當(dāng)?shù)貒?guó)地稅機(jī)關(guān)保持密切的交流，對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)進(jìn)行深入分析，善于征求稅務(wù)部門的相關(guān)指導(dǎo)意見，確?；I劃方案制定的科學(xué)性與合理性。
第6篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
關(guān)鍵詞： 物理―事理―人理方法論；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理；實(shí)施
中圖分類號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2012）05-0103-02
1WSR方法論簡(jiǎn)介
1.1 理解物理-事理-人理的內(nèi)涵WSR系統(tǒng)方法論是“物理―事理―人理方法論”的簡(jiǎn)稱，是由我國(guó)著名系統(tǒng)科學(xué)專家顧基發(fā)教授和朱志昌博士于1994年提出的[1]。其中融入了錢學(xué)森、許國(guó)志等老一輩科學(xué)家所提出的“物理”、“事理”，是我國(guó)學(xué)者將東方哲學(xué)的思辨融入到西歐系統(tǒng)工程方法論中的結(jié)晶[2]。
張彩江和孫東川在綜合分析多種對(duì)WSR方法論的不同理解后，給出了對(duì)物理、事理、人理的定義：“物理”是指涉及某項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目/問題處理過程中人們面對(duì)的客觀存在，是物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律總和；“事理”是指涉及某項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目/問題處理過程中人們面對(duì)客觀存在及其規(guī)律時(shí)介入的機(jī)理；“人理”是指涉及某項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目/問題處理過程中的所有人們之間的相互關(guān)系及其變化過程[3]。
綜合來說對(duì)物理、事理、人理可以理解為：物理應(yīng)是待解決系統(tǒng)所面臨的客觀規(guī)律，包括自然環(huán)境、法律，物質(zhì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律，技術(shù)應(yīng)用的一般作用原理等；事理是由于人的作用力產(chǎn)生的一些事物，包括人認(rèn)識(shí)事物的角度，在辦事過程中運(yùn)用的一些方法、手段，組織體系；人理是復(fù)雜系統(tǒng)的參與者之間的關(guān)系，差異化特性的協(xié)調(diào)，利益關(guān)系、人際關(guān)系等。物理闡述的是“是什么”的問題，事理講述的是“怎么做”的問題，而人理則是“如何做得更好”的問題。
1.2 WSR系統(tǒng)方法論的一般過程WSR方法論一般工作過程為[4]：①理解領(lǐng)導(dǎo)意圖；②形成目標(biāo)；③調(diào)查與分析；④創(chuàng)建模型；⑤提出建議；⑥協(xié)調(diào)關(guān)系；⑦實(shí)施。將上述7個(gè)步驟進(jìn)行協(xié)調(diào)以后，如圖1所示。
圖1所示的7步驟中，將理解領(lǐng)導(dǎo)意圖擴(kuò)展為理解意圖，因?yàn)橐鈭D不僅包括領(lǐng)導(dǎo)的，還應(yīng)包括內(nèi)涵更廣泛的其他重要影響者的意圖。而其中的形成目標(biāo)，調(diào)查分析，創(chuàng)建策略并不是依照嚴(yán)格的順序進(jìn)行的，而協(xié)調(diào)關(guān)系應(yīng)是貫穿于從理解意圖到實(shí)施的整個(gè)過程的。最后，實(shí)施的結(jié)果應(yīng)與“意圖”進(jìn)行對(duì)比，滿意則完成目標(biāo)，不滿意則需修改。
2應(yīng)用WSR方法論規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理
2.1 基于物理-事理-人理分解房地產(chǎn)企業(yè)管理WSR方法論是從物理、事理、人理三方面進(jìn)行分解和實(shí)施的房地產(chǎn)企業(yè)的物理、事理、人理應(yīng)理解為：
物理：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須遵循的相關(guān)法律法規(guī)，例如土地管理相關(guān)法規(guī)、工程招投標(biāo)管理相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)銷售的相關(guān)法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法、合同法等；國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，擬發(fā)展地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的土地政策，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的實(shí)力，市場(chǎng)的物業(yè)類型，客戶類型，消費(fèi)實(shí)力，消費(fèi)傾向等；企業(yè)的辦公條件，各工種作業(yè)的硬件設(shè)施和軟件設(shè)備；本企業(yè)負(fù)責(zé)決策、設(shè)計(jì)、成本、工程、銷售、財(cái)務(wù)等人員的專業(yè)技術(shù)條件； 從決策、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到銷售、物業(yè)等必要的開發(fā)流程；
事理：組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，規(guī)章制度，企業(yè)文化及愿景的構(gòu)建；各開發(fā)環(huán)節(jié)如何實(shí)施，包括土地獲取的方式，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)或自行設(shè)計(jì)，工程招投標(biāo)工作如何開展，造價(jià)核算審計(jì)等工作如何開展，施工管理如何開展，是否聘請(qǐng)銷售機(jī)構(gòu)等；制定決策、設(shè)計(jì)、成本、工程、銷售、財(cái)務(wù)等人員的工作方法，考核辦法；如何提高員工的工作技能及培訓(xùn)工作；企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料供應(yīng)單位、監(jiān)理單位、相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)、及土地、銀行、政府等相關(guān)機(jī)構(gòu)的合作合同；向員工和部門下達(dá)的目標(biāo)，并以此作為考核依據(jù)；
人理：?jiǎn)T工對(duì)企業(yè)愿景的理解，員工意識(shí)與企業(yè)戰(zhàn)略的一致性；員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度，忠誠(chéng)度；員工之間的人際關(guān)系協(xié)調(diào)；不同專業(yè)背景員工之間的溝通；企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料供應(yīng)單位、監(jiān)理單位、相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)、及土地、銀行、政府等相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系維護(hù)等。
2.2 按照WSR方法論7步驟開展管理活動(dòng)在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在WSR方法論下的物理―事理―人理三個(gè)維度之后，將WSR方法論的七個(gè)步驟應(yīng)用到不同維度。
理解意圖，包括理解企業(yè)戰(zhàn)略意圖，在市場(chǎng)上希望占據(jù)什么樣的競(jìng)爭(zhēng)地位。了解領(lǐng)導(dǎo)的要求，了解房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶的需求，甚至了解員工的意圖。
制定與已經(jīng)達(dá)成一致的既定意圖相符合的目標(biāo)。包括企業(yè)希望達(dá)到的行業(yè)地位、行業(yè)占有率、行業(yè)認(rèn)同度名譽(yù)度等目標(biāo)。進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶定位，制定財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。
為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而開展的調(diào)查分析。調(diào)查既包括外部和內(nèi)部調(diào)查。外部調(diào)查包括土地市場(chǎng)環(huán)境，銀行等資本市場(chǎng)環(huán)境，原材料供需環(huán)境，工程技術(shù)條件，目標(biāo)客戶調(diào)查分析等。內(nèi)部調(diào)查有企業(yè)所處的行業(yè)地位，資金實(shí)力，內(nèi)部人員素質(zhì)，充分進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究調(diào)研分析。
創(chuàng)建策略，在調(diào)查分析的基礎(chǔ)之上，擬定土地獲取策略、融資策略、設(shè)計(jì)管理策略、施工管理策略、成本管理策略、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理策略等。
提出解決方案，包括土地競(jìng)拍方案，詳細(xì)的融資計(jì)劃，概念性及詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，施工圖設(shè)計(jì)，編制招標(biāo)文件，制定施工管理方案及審查施工方提出的專項(xiàng)施工方案，制定銷售方案等。
實(shí)施方案，在實(shí)施方案過程中應(yīng)該與既定意圖保持一致性，同時(shí)也可以根據(jù)實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的問題適度的改變意圖，形成及時(shí)的反饋。
協(xié)調(diào)關(guān)系始終貫穿于整個(gè)過程，協(xié)調(diào)意圖、目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)、策略、方案、構(gòu)想間的關(guān)系，協(xié)調(diào)系統(tǒng)實(shí)踐的投入、產(chǎn)出與成效的關(guān)系。
3結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)作為資源整合型企業(yè)，其管理效率直接決定了企業(yè)效率，提高企業(yè)的管理效率顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，應(yīng)基于系統(tǒng)工程的方法進(jìn)行分解，使之結(jié)構(gòu)化、規(guī)范化，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。將WSR方法論運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)管理中，運(yùn)用“事理”解決“物理”，再運(yùn)用“人理”進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，使組織的效率更高。這三者既是相互區(qū)別的，有各自的界定，也是相互聯(lián)系的，需要共同作用，才能使組織系統(tǒng)運(yùn)作的更好。
參考文獻(xiàn)：
[1]榮玫，韓傳峰．基于WSR基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)管理研究[J]．華東經(jīng)濟(jì)管理：2011，25（6）：140-143．
[2]顧基發(fā)，唐錫晉，朱正祥．物理-事理-人理系統(tǒng)方法論綜述[J]．交通運(yùn)輸系統(tǒng)工程與信息：2007，7（6）：51-60．
第7篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理；成本控制；問題；對(duì)策；探討
一、前言
在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得一席之地，是當(dāng)今企業(yè)所面對(duì)的共同挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域，隨著當(dāng)前房?jī)r(jià)的不斷飆升，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，獲得長(zhǎng)足發(fā)展，已成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問題。其實(shí)，在此過程中，成本控制是企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一。一個(gè)企業(yè)管理與發(fā)展的核心就是成本控制，只有控制好了生產(chǎn)成本，才能獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，才能不斷提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)還不夠規(guī)范與完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也出現(xiàn)了很多混亂局面，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷升高，直接影響到人們的生產(chǎn)與生活。而在房地產(chǎn)行業(yè)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，如何來保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說有著非常重要的戰(zhàn)略意義。
二、房地產(chǎn)工程管理成本控制概述
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，成本控制是一項(xiàng)管理手段，它是針對(duì)企業(yè)發(fā)展需要而預(yù)先制定的一套管理策略，為的就是能夠使企業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，不斷提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其最終目的就是讓企業(yè)獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過程中，需要對(duì)各種影響成本預(yù)算的因素加以分析與研究，把它們控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。所以，這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)要做好預(yù)先的成本控制工作。比如在開發(fā)的源頭，要控制好征地、拆遷、房屋開發(fā)等等影響成本的因素。如果忽略了對(duì)這些因素的控制，就會(huì)影響到企業(yè)的收益效果，進(jìn)而影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與持續(xù)性發(fā)展。在工程管理成本控制中，基礎(chǔ)性工作會(huì)起到關(guān)鍵作用。它是整個(gè)成本控制的起點(diǎn)，也是整個(gè)成本控制實(shí)施的良好平臺(tái)。對(duì)整個(gè)成本的控制，必須從成本的基礎(chǔ)性工作做起，只有這樣，才能提高成本控制的質(zhì)量與效果，才能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，為企業(yè)發(fā)展提供保障。
三、房地產(chǎn)工程管理成本控制中存在的問題
目前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都意識(shí)到了生產(chǎn)成本的控制問題，但并非所有企業(yè)都能很好地實(shí)施它。各房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中還是存在著一些問題與不足，大體上可以分為以下幾個(gè)方面：
（一）不能深入理解成本控制的內(nèi)涵
在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，目前，只有很少的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在全部開發(fā)過程中進(jìn)行全方位的成本控制，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)則或多或少地存在誤解。比如，有些企業(yè)認(rèn)為，對(duì)于成本的控制，只需要要規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段來實(shí)行就行了，其它工作階段就按照規(guī)定來執(zhí)行就行了，其實(shí)這是嚴(yán)重忽略了潛在影響成本的其它因素。成本控制是一個(gè)精細(xì)化的工程，必須把任何細(xì)小的因素都全方位地考慮進(jìn)去。
（二）缺乏科學(xué)、有效的成本控制技術(shù)
很多企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，都是采用傳統(tǒng)的決算方法，其主要是針對(duì)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來控制成本。它存在明顯的滯后性與不合理性，所以不能發(fā)揮成本控制所應(yīng)有的功效。在成本控制的具體過程中，會(huì)遇到很多潛在影響成本的因素與問題，而對(duì)這些問題進(jìn)行有效的解決，就必須依靠先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，只有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能對(duì)癥下藥，對(duì)問題進(jìn)行及時(shí)、有效的解決。
（三）沒有建立起比較完善的成本控制體系
在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制的時(shí)候，必須要采取有效的控制成本的體系，否則，它不能發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用一種比較粗放型的成本控制，這樣，看上去就如同虛設(shè)，只是以一種形式而存在，不僅不能發(fā)揮作用，反而還可能會(huì)給企業(yè)帶來損失。
四、對(duì)房地產(chǎn)工程管理成本控制的建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題，我對(duì)其中的成本控制提出以下幾個(gè)方面的建議：
（一）樹立科學(xué)的成本控制觀念
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)在控制成本上，不能僅僅局限在規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段，必須要明確，成本的控制是一個(gè)全方位、全局面的過程，它是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。所以企業(yè)在控制成本時(shí)，要樹立正確的成本控制觀念，著眼與整體，考慮到每一個(gè)潛在影響成本的因素。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)每位員工的成本控制意識(shí)，并宣傳企業(yè)成本控制的理念，重視成本控制方針的貫徹。只有做好基本的成本控制理論知識(shí)，才能有效地指導(dǎo)實(shí)踐，從而提高成本控制的有效性。
（二）采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)
當(dāng)前，先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)是在不斷進(jìn)步與發(fā)展的，其應(yīng)用也涉及到生產(chǎn)與生活的各個(gè)領(lǐng)域，所以，在房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)領(lǐng)域，也必須學(xué)會(huì)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來進(jìn)行成本控制。
1、作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要引進(jìn)先進(jìn)的成本控制人才。作為一種重要的戰(zhàn)略資源，人才可以在企業(yè)的成本控制中發(fā)揮關(guān)鍵性作用。有專業(yè)性的成本控制人才作為保障，當(dāng)然可以使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作起到事半功倍的效果。
2、企業(yè)還應(yīng)該引進(jìn)那些先進(jìn)的成本控制技術(shù)。成本的控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，它并不是對(duì)項(xiàng)目的一種簡(jiǎn)單的預(yù)算，其包括每項(xiàng)工序的每個(gè)細(xì)節(jié)部分，要做好其中的成本控制工作，還需采用先進(jìn)的成本控制技術(shù)。只有不斷提高成本控制的水平，才能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的成本控制模式。
（三）建立健全完善的成本控制體系
一個(gè)合理并且有效的成本控制工程，必須要有一套系統(tǒng)、科學(xué)的成本控制作為支撐，只有這樣才能發(fā)揮出成本控制的應(yīng)有作用，否則，一些粗放型的成本管理制度，只會(huì)起到相反的功效。建立、健全科學(xué)、合理的成本控制體系，為此我們可以采取以下措施：
1、應(yīng)該制定明確的責(zé)任管理制度，在整個(gè)成本控制中要明確各崗位的職責(zé)，分清各自的功效，積極配合成本控制的各項(xiàng)工作。
2、成立一些必要的成本控制管小組，讓他們來管理企業(yè)日常成本的控制工作 ，而他們的工作明細(xì)，將會(huì)給整個(gè)企業(yè)的成本控制提供很多數(shù)據(jù)參考，讓整個(gè)企業(yè)的成本控制有序地進(jìn)行下去。
3、成立成本控制管理的委員會(huì)，讓他們來領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)的成本控制工作，為成本控制提供決策意見，向企業(yè)的決策層負(fù)責(zé)，這樣，可以確保整個(gè)企業(yè)的成本控制都在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。
結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制作為一項(xiàng)系統(tǒng)而又復(fù)雜的工程，它直接關(guān)系到整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。同時(shí)，它也是是一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身的工作，必須適時(shí)調(diào)整整個(gè)企業(yè)的流程、機(jī)構(gòu)、人員等等因素。
參考文獻(xiàn)
[1]王作陽.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制初探[J].科技信息，2009（13）.
第8篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境日益復(fù)雜、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，完善內(nèi)部控制、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力已是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要組成部分，對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性，針對(duì)內(nèi)部審計(jì)存在的問題，對(duì)如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)提出了思考和建議。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)；建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性
（一）有利于企業(yè)建立健全內(nèi)控制度，加強(qiáng)管理
一方面，通過內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度的健全性和有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面存在的問題，提出針對(duì)性、建設(shè)性的意見和建議，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；另一方面，由于內(nèi)部審計(jì)人員熟悉企業(yè)各部門的內(nèi)控程序和業(yè)務(wù)流程，并具備法律、稅務(wù)、工程、財(cái)務(wù)、投資等方面的專業(yè)知識(shí)，內(nèi)審部門可向管理層提供企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)控制度是否有效的信息，并提出改進(jìn)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢服務(wù)，成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。
（二）有利于管理和評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、資金需求量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)其存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采用系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法，審查和評(píng)價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過程的適當(dāng)性和有效性，提出改進(jìn)建議，從而實(shí)現(xiàn)改善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。
（三）有利于加強(qiáng)項(xiàng)目的全過程成本控制和資金管理
內(nèi)部審計(jì)人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對(duì)各種開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、過程控制、統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正項(xiàng)目成本管理過程中的各項(xiàng)偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)；通過開展資金內(nèi)部審計(jì)，一方面可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金收支中存在的問題，督促有關(guān)部門采取措施及時(shí)進(jìn)行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。
（四）有利于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資估算、開發(fā)周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計(jì)劃與資金籌措、財(cái)務(wù)收益指標(biāo)等；經(jīng)濟(jì)責(zé)任的評(píng)價(jià)是內(nèi)部審計(jì)部門從定性與定量?jī)蓚€(gè)方面評(píng)價(jià)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實(shí)性、合法性和效益性，以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)負(fù)有的責(zé)任進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，為內(nèi)部考核和考評(píng)干部提供依據(jù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的主要問題
（一）對(duì)內(nèi)部審計(jì)認(rèn)識(shí)不足，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的權(quán)威性和獨(dú)立性
內(nèi)部審計(jì)工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。大多公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的職能和作用認(rèn)識(shí)不足，內(nèi)部審計(jì)部門在企業(yè)層次較低，甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門，缺乏獨(dú)立性；其次對(duì)內(nèi)部審計(jì)支持力度不夠，影響了其對(duì)內(nèi)部審計(jì)資源的投入，包括人力、物力、財(cái)力、技術(shù)支持，資源限制在一定程度上影響了績(jī)效審計(jì)的開展，影響了內(nèi)部審計(jì)效能的發(fā)揮。
（二）審計(jì)方式和技術(shù)手段落后，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理要求
審計(jì)實(shí)施上，大多停留在以財(cái)務(wù)審計(jì)為主的審計(jì)模式，審計(jì)工作未擴(kuò)展到成本管理、內(nèi)部控制、決策咨詢、風(fēng)險(xiǎn)管理等各方面；審計(jì)目標(biāo)上，主要是查錯(cuò)防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性的審核，審計(jì)目標(biāo)未考慮通過加強(qiáng)管理以增加企業(yè)價(jià)值；審計(jì)方法上，局限于對(duì)報(bào)表、賬簿及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，分析各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否正常，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)等方面，對(duì)內(nèi)部控制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率的審計(jì)涉入不深；審計(jì)技術(shù)上，對(duì)于計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等信息技術(shù)的運(yùn)用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運(yùn)用方面，沒有很好地運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助進(jìn)行管理審計(jì)，影響了審計(jì)工作效率的提高。
（三）審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)勝任能力不足
首先，由于內(nèi)審機(jī)構(gòu)不健全，設(shè)置不合理，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)效能；其次，內(nèi)審人員綜合素質(zhì)較低，人才結(jié)構(gòu)不合理，主要是：人員選聘上，內(nèi)部審計(jì)人員較多是從財(cái)務(wù)人員中選擇，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，缺乏工程預(yù)結(jié)算、工程管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息技術(shù)等知識(shí)儲(chǔ)備，專業(yè)勝任能力不強(qiáng)，無法應(yīng)用現(xiàn)代審計(jì)理念開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型審計(jì)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的思考和建議
（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性和權(quán)威性
內(nèi)審部門的獨(dú)立性在很大程度上受到內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)層級(jí)的影響。一般來說，層級(jí)越高，內(nèi)審部門的獨(dú)立性越強(qiáng)，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，如在董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)是比較理想的模式。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在政策上、資金上支持內(nèi)審工作的開展，具體是：內(nèi)審負(fù)責(zé)人的任免企業(yè)最高管理層任免；賦予內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人參加有關(guān)經(jīng)營(yíng)決策、投融資、內(nèi)控制度、財(cái)務(wù)管理等方面的會(huì)議；對(duì)于審計(jì)報(bào)告反映的問題建立審計(jì)問題跟蹤臺(tái)賬，及時(shí)督促整改、落實(shí)；堅(jiān)決打擊對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的報(bào)復(fù)行為，各部門應(yīng)有效配合內(nèi)部審計(jì)工作，創(chuàng)造良好的內(nèi)部審計(jì)環(huán)境；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應(yīng)協(xié)調(diào)解決等。
（二）拓展審計(jì)思路和模式，提高內(nèi)審服務(wù)質(zhì)量
一方面，可將部分審計(jì)業(yè)務(wù)外包，充分利用社會(huì)審計(jì)資源，提高審計(jì)服務(wù)企業(yè)能力，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)做好管理和監(jiān)督服務(wù)，例如工程審計(jì)中對(duì)工程造價(jià)和招投標(biāo)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托造價(jià)事務(wù)所進(jìn)行，對(duì)建設(shè)程序、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的審計(jì)可委托監(jiān)理單位進(jìn)行，對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行；另一方面，建立信息共享機(jī)制，由于紀(jì)檢監(jiān)察部門收到群眾舉報(bào)線索較多，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)經(jīng)法規(guī)、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況比較熟悉，對(duì)于一些舞弊和個(gè)人經(jīng)濟(jì)案件，可以聯(lián)合作戰(zhàn)，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)。
（三）實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的全過程審計(jì)，明確階段審計(jì)重點(diǎn)
工程項(xiàng)目全過程審計(jì)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)，包括工程造價(jià)審計(jì)、竣工決算審計(jì)和工程管理審計(jì)，它是財(cái)務(wù)管理與工程管理審計(jì)的有機(jī)結(jié)合，將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、內(nèi)部控制、效益跟蹤、監(jiān)督檢查貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過程管理中，在促進(jìn)相關(guān)管理單位提高投資效益方面發(fā)揮重要作用。審計(jì)部門可以介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財(cái)務(wù)決算等環(huán)節(jié)。
在項(xiàng)目開發(fā)初期，要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、招投標(biāo)管理、項(xiàng)目前期成本、管理費(fèi)用上；在項(xiàng)目開發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、采購與驗(yàn)收、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用上；在項(xiàng)目開發(fā)后期，要重點(diǎn)關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算辦理和成本及稅金核算上，加強(qiáng)項(xiàng)目盈虧的審核。
（四）強(qiáng)化績(jī)效審計(jì)，提升審計(jì)質(zhì)量
地產(chǎn)企業(yè)在建立一套可行的績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，可以實(shí)施將經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績(jī)效審計(jì)。一方面，可以對(duì)重大資金、重大項(xiàng)目和高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，比如對(duì)資金分配使用的合理性和項(xiàng)目的效益性進(jìn)行審計(jì)，審查項(xiàng)目的投資價(jià)值、技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)效益，審查工程質(zhì)量情況，審查物資采購和招投標(biāo)程序的合法、合規(guī)性，審查合同簽訂情況，審查項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與執(zhí)行情況，審查項(xiàng)目投入后的運(yùn)行效率和效果等。另一方面，建立審計(jì)案例備查制度和審計(jì)事項(xiàng)備忘制度，將好的審計(jì)案例可以作為業(yè)務(wù)指南以后備查，同時(shí)對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值的審計(jì)線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項(xiàng)目的追蹤審計(jì)工作提供借鑒。
（五）開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)為企業(yè)增加價(jià)值功能
房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目具有位置分散、一次性、獨(dú)立性、高投入、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。地理位置分散、一次性及獨(dú)立性使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目各具特點(diǎn)，管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的日益復(fù)雜使“風(fēng)險(xiǎn)”成為企業(yè)管理的一大核心概念，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是實(shí)現(xiàn)內(nèi)審職能的重要途徑，在對(duì)企業(yè)所處社會(huì)和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，在審計(jì)過程中以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的風(fēng)險(xiǎn)分析水平排定審計(jì)項(xiàng)目?jī)?yōu)先次序、審計(jì)范圍與重點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制和治理程序進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)而提出建設(shè)性意見和建議，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)增加價(jià)值的功能。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)將審計(jì)戰(zhàn)略提高到企業(yè)目標(biāo)層次，審計(jì)計(jì)劃建立在科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，審計(jì)資源的分配更為合理，提高了審計(jì)的效率和效果。
（六）充實(shí)審計(jì)隊(duì)伍，提高內(nèi)審人員素質(zhì)和知識(shí)水平
首先，在內(nèi)審人員選聘上，充分考慮團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)的完整性，不僅配備精通財(cái)務(wù)、審計(jì)的審計(jì)師，還可配備造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師以及懂法律、懂設(shè)計(jì)、懂合同、懂管理的人員，有利于實(shí)施房地產(chǎn)全過程開發(fā)審計(jì)；其次，全面了解房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，掌握項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)、驗(yàn)收每個(gè)環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容及重點(diǎn)，全面學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)控制度，熟悉整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴(yán)格按審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范工作，確保審計(jì)工作在透明、受監(jiān)督的環(huán)境下進(jìn)行；再次，不斷加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員培訓(xùn)力度，定期進(jìn)行系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是績(jī)效審計(jì)技術(shù)和技能的培訓(xùn)。
參考文獻(xiàn)：
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[2]馬洪亮.房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)案例分析.中國(guó)內(nèi)部審計(jì)，2012（10）
第9篇：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出的建議范文
在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加強(qiáng)，隨著房屋商品化和城鎮(zhèn)化改造工程的推行，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化，客戶化的導(dǎo)向不斷增強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部管理方式由粗放式向規(guī)模、集約化管理過渡，企業(yè)的全面預(yù)算管理也因此受到了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視。
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)
1 全過程性。預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過程管理。
2 全方位性。預(yù)算管理的內(nèi)容包括財(cái)務(wù)預(yù)算。經(jīng)營(yíng)預(yù)算和投資預(yù)算。預(yù)算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方方面面，將產(chǎn)供銷，人財(cái)物全部納入預(yù)算范圍。
3 全員性。公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)人，下屬公司負(fù)責(zé)人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。
4 以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)，高負(fù)債，高風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)編制現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度大子基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤(rùn)表預(yù)算，資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。
5 以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心。工程項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復(fù)雜，成本開支難控制的特點(diǎn)決定了工程項(xiàng)目預(yù)算的核心地位。
6 以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，與總包方的結(jié)款一般參照形象進(jìn)度來進(jìn)行，因此，年度預(yù)算以年底王程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)是會(huì)計(jì)確認(rèn)開發(fā)成本的依據(jù)，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)影響很大，其重要性不言而喻。
二、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題
1 缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的多樣性給預(yù)算的制定造成難度，尚未形成各種產(chǎn)品類型的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家預(yù)算定額，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到挑戰(zhàn)，預(yù)算編制帶有一定的隨意性，與實(shí)際情況偏離較大。
2 缺乏完整的全面預(yù)算體系和管理制度
目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還屬于松散型，尚未建立系統(tǒng)，完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度，以至于企業(yè)無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對(duì)預(yù)算的考核與監(jiān)督。預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
3 缺乏合理預(yù)算數(shù)據(jù)，預(yù)算實(shí)施效果不佳
為了搶占市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是邊改圖紙邊施工，致使設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)測(cè)算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。
4 缺乏有效的控制與分析機(jī)制
房地產(chǎn)預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛，數(shù)據(jù)量大，企業(yè)缺乏必要的控制措施，無法及時(shí)獲取各個(gè)預(yù)算中心的執(zhí)行情況，對(duì)預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效地控制，無法做到及時(shí)、全面和深入的預(yù)算分析。
5 缺乏全員意識(shí)
許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制，甚至把預(yù)算理解成財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。其實(shí)，全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為，與全體員工、項(xiàng)目的工期管理，預(yù)決算管理等息息相關(guān)，是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。
6 缺乏考核力度
在已實(shí)行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化等考核不力的現(xiàn)象，致使預(yù)算考核不能保證預(yù)算管理的全面實(shí)施。
7 缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的聯(lián)系
由于缺乏行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)套用傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算，重年度預(yù)算、輕項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算，使企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施沒有具體合理的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的對(duì)策
1 樹立正確的全面預(yù)算管理觀念
首先，要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。
其次，要增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識(shí)，應(yīng)動(dòng)員企業(yè)全體員工主動(dòng)參與預(yù)算的策劃，編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)全面預(yù)算管理的合力。
最后，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的支持和重視。實(shí)施全面預(yù)算管理需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力地推動(dòng)和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實(shí)施全面預(yù)算管理的重要保證。
2 完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)
(1)完善制度。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算，匯總，復(fù)核與審批，預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。
(2)制定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本，費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。
3 加強(qiáng)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)王作
基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄，定額工作、計(jì)劃價(jià)格、計(jì)量工作，標(biāo)準(zhǔn)化王作，信息王作、規(guī)章制度和員王培訓(xùn)等，是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分，基礎(chǔ)工作的加強(qiáng)，可以有效地提高企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的績(jī)效和整個(gè)企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。
4 改進(jìn)全面預(yù)算管理王作的方法
(1)由“自上而下”的方式變更為“上下結(jié)合”，筆者建議，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部采用自上而下，自下而上、上下結(jié)合的編制方法。先由企業(yè)高管層提出總目標(biāo)和部門分目標(biāo)；各部門再根據(jù)目標(biāo)制定預(yù)算計(jì)劃。呈報(bào)預(yù)算委員會(huì)：預(yù)算委員會(huì)審查各分部預(yù)算計(jì)劃，進(jìn)行溝通和綜合平衡，擬訂整個(gè)組織的預(yù)算方案：預(yù)算方案再反饋回各部門征求意見。經(jīng)過自下而上、自上而下的多次反復(fù)，形成最終預(yù)算，經(jīng)企業(yè)最高決策層審批后。成為正式預(yù)算，逐級(jí)下達(dá)各部門執(zhí)行。
(2)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)2～3年或更長(zhǎng)的時(shí)間，不確定性因素多，編制預(yù)算不僅反映年度財(cái)務(wù)狀況，而且反映項(xiàng)目綜合情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：
匯總分解工作。首先，對(duì)總體構(gòu)成進(jìn)行分解，將收入總體與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型。面積、擬銷售均價(jià)掛鉤，預(yù)測(cè)出各房型的銷售總價(jià)；將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解，并對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中。預(yù)測(cè)出開發(fā)總成本，對(duì)新增工程項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。其次，對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目按時(shí)間進(jìn)行分解，將各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周
期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。
加強(qiáng)部門合作，房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作，共同努力。在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理等，各個(gè)部門共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。如營(yíng)銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營(yíng)銷策劃廣告等費(fèi)用預(yù)算：前期研發(fā)，工程，設(shè)計(jì)，成控等部門負(fù)責(zé)開發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算；行政人事部負(fù)責(zé)人工成本等管理費(fèi)用的預(yù)算；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)及其他費(fèi)用的預(yù)算，并擔(dān)負(fù)最后的匯總；審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果做出分析。
側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理，房地產(chǎn)行業(yè)由于其資金密集程度高，預(yù)算控制聚焦在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上，因此，在方法上要求從粗到細(xì)，先從宏觀上做好項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，再細(xì)化分解，針對(duì)每一份合同單獨(dú)制定付款計(jì)劃，并匯總制定企業(yè)周、月、年度計(jì)劃，最后實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣?jì)劃變更時(shí)，及時(shí)調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。
合理安排好編制周期。由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期至少2～3年，政策變化大。不確定因素多，要想緩解資金壓力、保證各項(xiàng)目正常開展及后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的資金儲(chǔ)備，預(yù)算編制工作就一定要考慮周全。在編制周期上，應(yīng)按年，季，月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整，分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運(yùn)行。
5 加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算的預(yù)警管理
(1)設(shè)置預(yù)警控制指標(biāo)和預(yù)警級(jí)別，針對(duì)實(shí)際運(yùn)行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)之間的偏差，設(shè)置，調(diào)整預(yù)警控制線，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，將監(jiān)控結(jié)果與各部門績(jī)效掛鉤。
(2)采取例外管理。對(duì)于超預(yù)算和預(yù)算外的支出項(xiàng)目，不能隨意增減，要先分析其產(chǎn)生原因，然后將其變化細(xì)化分解，組織成控部門、預(yù)決算部門、財(cái)務(wù)部門等進(jìn)行成本費(fèi)用測(cè)算，分析其對(duì)總目標(biāo)的利弊影響，提出多個(gè)認(rèn)證方案，最后按一定的審批流程選擇確定最優(yōu)方案。
