房地產(chǎn)行業(yè)信用管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；信用缺失；解決途徑

引言

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比是最缺乏道德誠信的行業(yè)，被稱為“高利潤率、低信用度”的行業(yè)[1]。消費(fèi)者對商品房的投訴頻率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，2006年全國關(guān)于房屋的投訴達(dá)到23172件，2012年315晚會(huì)投訴總結(jié)數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)行業(yè)投訴已躍居各類投訴第一位，如何解決房地產(chǎn)行業(yè)失信行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展已成為目前亟待解決的問題。

1.房地產(chǎn)行業(yè)存在的失信行為

1.1 營銷過程的失信行為

虛假廣告

我國房地產(chǎn)市場中，許多開發(fā)商歪曲利用觀眾或聽眾對電視等媒體的注意力，吸引眾多的投資者的“眼球”，在售房廣告上實(shí)施“注水”和“吹氣泡”，把不真實(shí)的信息當(dāng)作真實(shí)信息傳遞給消費(fèi)者，蓄意夸大或欺騙消費(fèi)者。

合同欺詐

合同欺詐屬于房地產(chǎn)行業(yè)較普遍失信行為，消費(fèi)者在簽訂購房合同時(shí)往往很難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在合同中設(shè)的“陷阱”，如房屋面積縮水、更改戶型圖等失信行為，也有的開發(fā)商雖然提供的是合同示范文本，但往往會(huì)在合同后面附自己編制的對自己有利的不公平條款，如交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓等安全質(zhì)量問題的通病，乙方同意不拒絕接房。

1.2 房開企業(yè)的短期行為

我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商沒有注重企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對品牌和信譽(yù)沒有正確的認(rèn)識和態(tài)度，信用意識不強(qiáng)。開發(fā)商為了節(jié)約成本而私自降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用不合格材料。此外，開發(fā)商為了追求最大利潤或最多的銷售額而亂開空頭支票，私自承諾了一些不打算兌現(xiàn)的“服務(wù)項(xiàng)目”。

1.3 預(yù)售制度缺陷引起的失信行為

付款與接房的不同時(shí)

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售制度是預(yù)售制，給房開企業(yè)的融投資帶來了極大便利，卻造成了房地產(chǎn)行業(yè)的諸多失信行為。消費(fèi)者在簽訂合同或付款時(shí)不能立即接收房屋，因此在預(yù)售以后開發(fā)商可能不按設(shè)計(jì)施工、降低配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)或造成房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題等失信行為。

政府對預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為盲目追求規(guī)模效應(yīng)，把預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用現(xiàn)象屢見不鮮，甚至在一些大城市還出現(xiàn)開發(fā)商將商品房進(jìn)行再抵押后攜款逃逸的情況。對預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)進(jìn)一步縱容了開發(fā)商的失信行，已成為擾亂房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問題。

缺乏信用管理

當(dāng)前，我國對房開企業(yè)的管理，主要采取主管部門對開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行年檢的做法，這種做法屬于事后監(jiān)督。因缺乏信用監(jiān)管，一些開發(fā)商曾經(jīng)的違法失信行為沒能得到評價(jià)與記錄，只要其符合預(yù)售商品房條件的仍能取得預(yù)售許可證，而他們曾經(jīng)的信用情況沒有成為其能否獲得預(yù)售許可證的約束條件。

信息的不對稱

由于消費(fèi)者與開發(fā)商間存在信息不對稱，導(dǎo)致某些缺乏誠信的企業(yè)利用排號登記、內(nèi)部認(rèn)購到最后簽訂合同的時(shí)間差制造樓房緊缺的虛假氛圍，進(jìn)而操控房屋的供求關(guān)系，人為囤積并抬高房價(jià)。同時(shí)，預(yù)售房屋這一制度使消費(fèi)者買房時(shí)看不到現(xiàn)房，只能通過廣告、樣板房及房地產(chǎn)商提供的宣傳資料等獲得相關(guān)信息，而這些信息或多或少都存在虛假的成分。

1.4 房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)信用體系不完善導(dǎo)致的失信行為

國內(nèi)只有對企業(yè)信用評價(jià)的研究，且基于狹隘的信用概念，廣義信用包含經(jīng)濟(jì)及社會(huì)和道德層面的含義，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)大多缺少系統(tǒng)性、綜合性，這些不足以全面評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信用狀況，有的房開企業(yè)為了取得社會(huì)認(rèn)可，增加開發(fā)機(jī)會(huì)，只重視信用評價(jià)中涉及到的指標(biāo)，卻忽視社會(huì)和道德方面的指標(biāo)建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失信行為的惡性循環(huán)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)失信行為解決途徑

2.1 建立和完善房地產(chǎn)市場信用法規(guī)體系

房地產(chǎn)領(lǐng)域要根據(jù)國家信用法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，頒布和實(shí)施相關(guān)的信用法規(guī)和條例，如《信用法》、《公平交易法》等法律，另一方面要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費(fèi)用，以保障信用制度的建立和實(shí)施，建立和完善失信的懲罰機(jī)制。

2.2 建立失信懲戒和守信激勵(lì)機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)

建立房地產(chǎn)信用體系，必須使失信成本大于守信成本，必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來嚴(yán)懲失信行為。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級、取消市場準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上，要加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，使失信成本大大超過預(yù)期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵(lì)并重的原則，對誠信企業(yè)政府管理部門在競標(biāo)摘牌、市場準(zhǔn)入、資質(zhì)升級等方面優(yōu)先考慮。

2.3 建立和完善我國房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)

加快建立房開企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案，公示企業(yè)信用情況，使守信企業(yè)和失信企業(yè)均大白于天下；統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺，使房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)信息商業(yè)化、社會(huì)化、市場化；行政主管部門和企業(yè)要及時(shí)報(bào)送有關(guān)信息變動(dòng)情況，及時(shí)更新；公布投訴電話，為用戶提供企業(yè)信用查詢，接受社會(huì)各界的信用監(jiān)督；培養(yǎng)一批專業(yè)化的檔案管理人員。

2.4 強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺

強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露，建立與社會(huì)公眾溝通的信息平臺，保證房地產(chǎn)信息傳遞。充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋全行業(yè)并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)各級建設(shè)行政主管部門、協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互通，構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，形成房地產(chǎn)信息與社會(huì)溝通的平臺。

2.5 推行行業(yè)協(xié)會(huì)，監(jiān)控失信行為

房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)除了履行服務(wù)、協(xié)調(diào)等職能外，重點(diǎn)是充實(shí)管理職能，制定行規(guī)、行約，加強(qiáng)自律管理，應(yīng)著手于營造與規(guī)則想匹配的優(yōu)良環(huán)境氛圍，使更多的企業(yè)能加入到行業(yè)協(xié)會(huì)來，真正形成自我約束、自我管理、共講誠信的行業(yè)局面。

2.6 加強(qiáng)企業(yè)信用文化建設(shè)，樹立企業(yè)信用品牌

當(dāng)前企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)自身的信用建設(shè)，形成 “誠信為本”的經(jīng)營理念，強(qiáng)化企業(yè)自律行為規(guī)范，才能樹立企業(yè)品牌。在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與市場經(jīng)濟(jì)體系逐步完善的階段，強(qiáng)調(diào)企業(yè)的誠信經(jīng)營尤為重要，廣大房地產(chǎn)企業(yè)要著眼長遠(yuǎn)，克服“短期意識”，從典型案件中吸取教訓(xùn)，同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，舉一反三，牢固樹立誠信經(jīng)營理念，真正筑起自己的職業(yè)道德防線，將誠信二字入心、入腦、入行，努力打造企業(yè)誠信形象。

3.結(jié)束語

“誠信” 是中華民族的傳統(tǒng)美德。“誠”，是真心誠意；“信”是不欺、信用之意。誠信是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、歷史綜合作用的產(chǎn)物，是一個(gè)單位或個(gè)人是否成功、成熟的重要標(biāo)志；誠信是企業(yè)從事一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，更是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理的內(nèi)在要求。誠信的建立，不是一朝一夕的，它需要長期在規(guī)范的經(jīng)濟(jì)秩序中進(jìn)行，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)誠信建設(shè)，仍是我國面臨的一個(gè)沉甸甸的重要課題。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳建華.誠信缺失[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2002（08） .

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

［關(guān)鍵詞］ 住房公積金 公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1.政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家相關(guān)政策給公積金貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于國家相關(guān)政策調(diào)整使市場發(fā)生變化，影響某一行業(yè)的發(fā)展，從而使之與關(guān)聯(lián)的信貸產(chǎn)品出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)，如國家為了宏觀調(diào)控的需要，在某一時(shí)期對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行限制發(fā)展，導(dǎo)致按揭貸款項(xiàng)目停緩建，整體房價(jià)下跌，或放寬住房貸款的按揭成數(shù)和年限，都會(huì)給個(gè)人住房貸款帶來還款風(fēng)險(xiǎn)。由于我國實(shí)行土地國有化，因此政策的影響甚至超過市場和競爭的影響。

2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指交易合同得不到到法律保護(hù)而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。由于中國目前適用個(gè)人住房信貸專項(xiàng)法律和法規(guī)的缺失和執(zhí)行難，同時(shí)，由于《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》、《擔(dān)保法》和《民法通則》等對抵押物的設(shè)置、抵押權(quán)的履行、抵押物價(jià)值的評估、作價(jià)及處置的規(guī)定操作性不強(qiáng)，難以直接用于實(shí)踐。因此，法律風(fēng)險(xiǎn)是目前我國發(fā)放住房信貸的突出風(fēng)險(xiǎn)。

3.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹對投資的固定收益波及很大，使投資者所獲固定收入的實(shí)際購買力下降，同時(shí)投資者還要遭受資本價(jià)值降低的損失。目前我國的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界銀行的限定指標(biāo)，許多大中城市的房價(jià)已超出居民的實(shí)際購買力。同時(shí)，由于我國社會(huì)保障制度尚不健全，進(jìn)一步降低了普通居民的預(yù)期凈收入，導(dǎo)致住房需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。另一方面，由于住房抵押貸款期限較長，在貸款期間，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，即使借款人按期還款金融機(jī)構(gòu)也會(huì)遭受損失。

4.房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性的特點(diǎn)。近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成價(jià)格偏離其真實(shí)的價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅度縮水，這將會(huì)給公積金管理中心帶來損失，甚至可能出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)問題。

5.操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指公積金管理中心在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)操作失誤或決策不當(dāng)而造成貸款損失的可能性。操作風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過程的各個(gè)環(huán)節(jié)上看，公積金管理中心在具體操作個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，都不同程度地存在經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，如貸前調(diào)查不到位、貸時(shí)審查不嚴(yán)格以及貸后檢查不及時(shí)等。

6.公積金借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。由于公積金貸款的對象大部分為社會(huì)的中低收入職工，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，由于企業(yè)改制和社會(huì)勞動(dòng)用工制度的改革，一部分職工會(huì)因失業(yè)、下崗或收入大幅減少而發(fā)生貸款違約；還有些借款人因疾病災(zāi)等意外事故導(dǎo)致喪失勞動(dòng)能力，或因家庭成員患上重大疾病、子女入學(xué)等突發(fā)事件發(fā)生大額費(fèi)用支出，出現(xiàn)償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前由于多數(shù)地方公積金貸款沒有納入人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)管理，致使在審批時(shí)對個(gè)人信用記錄和負(fù)債情況無法準(zhǔn)確掌握。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法

1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴(yán)格貸款審核關(guān)。在辦理貸款過程中，應(yīng)對借款人、擔(dān)保人、抵押人的資格以及質(zhì)押物，抵押物的情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，嚴(yán)格審核，切實(shí)做好貸前調(diào)查工作。其次是實(shí)行“三級審批制度”。即“韌審、復(fù)審和簽批”。實(shí)行三級審批，一是可以細(xì)化審批過程，減少錯(cuò)誤率；最后是審批人之間可以明確責(zé)任，相互監(jiān)督，強(qiáng)化管理。

2.構(gòu)建貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策化解機(jī)制。一是借鑒發(fā)達(dá)國家住房政策的經(jīng)驗(yàn)，建立以政府為主導(dǎo)的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔(dān)保制度。。二是督促公積金管理機(jī)構(gòu)按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收入中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并要求它嚴(yán)格程序及時(shí)核銷壞死賬。三是進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的方式。

3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應(yīng)該借鑒商業(yè)銀行的做法，適應(yīng)市場變化，豐富貸款品種，設(shè)計(jì)多種還款方式，提高服務(wù)質(zhì)量。特別是針對低收入家庭，在人民銀行規(guī)定的利率基礎(chǔ)上，可以推出住房公積金貼息貸款，從住房公積金增值收益中，拿出一部分資金補(bǔ)貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)推出住房抵押貸款衍生業(yè)務(wù)，包括轉(zhuǎn)按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。

4.評定公積金借款人信用等級。我國對于個(gè)人的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的開發(fā)與運(yùn)用尚處于起步階段。2006年中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運(yùn)行后，在商業(yè)銀行已經(jīng)得到廣泛使用并取得顯著效果。從長遠(yuǎn)考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信用資源共享是大勢所趨。通過征信系統(tǒng)公積金中心可以及早發(fā)現(xiàn)信用不良和惡意貸款者，將其拒之門外，對化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，事半而功倍。同時(shí)如發(fā)現(xiàn)借款人存在未償清債務(wù)，原則上也不應(yīng)再予貸款，信用管理制度對借款人按時(shí)歸還公積金貸款也有一定的促進(jìn)作用。

5.全面提高公積金貸款從業(yè)人員素質(zhì)。首先，建立良好的信貸激勵(lì)與約束機(jī)制，使權(quán)利義務(wù)能夠?qū)Φ?，從制度上約束信貸從業(yè)人員的經(jīng)營行為。在實(shí)踐中，有相當(dāng)部分的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)可在其萌芽時(shí)予以控制，但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風(fēng)險(xiǎn)未在第一時(shí)間得到控制，錯(cuò)過了控制風(fēng)險(xiǎn)的最好時(shí)機(jī)。其次，建立良好健康的信貸文化。對工作人員進(jìn)行深入細(xì)致的法制教育、思想教育和紀(jì)律教育，堅(jiān)持原則，抵制誘惑，廉潔從業(yè)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按規(guī)定程序辦事。

參考文獻(xiàn)：

[1] 沈向華.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].2007,大連理工大學(xué)

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[3] 閃麗麗.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及對策[J].淮南職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2005,5(4):66-68

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點(diǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個(gè)階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí)，樓價(jià)漲勢就會(huì)明顯遲緩，當(dāng)國家政策有變時(shí)，樓價(jià)就會(huì)大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動(dòng)蕩局面，直至2009年市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)市場通貨膨脹或利率上調(diào)時(shí)，就會(huì)引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個(gè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時(shí)，就會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強(qiáng)化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2010年，全國房價(jià)大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個(gè)角度加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識不強(qiáng)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識不強(qiáng)，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財(cái)務(wù)管理制度，在項(xiàng)目開發(fā)前沒有合理進(jìn)行預(yù)算，也沒有全方位的財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報(bào)等方面，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

3.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，包括財(cái)務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險(xiǎn)有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動(dòng)，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時(shí)管控這些問題和早期的風(fēng)險(xiǎn)。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運(yùn)營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時(shí)間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營周期相一致?？茖W(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險(xiǎn)防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)量化和管理工具，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方案，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和程度來對其進(jìn)行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)行問責(zé)監(jiān)管制度，并加強(qiáng)執(zhí)行。

3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點(diǎn)的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

對投資商，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目研究，重點(diǎn)是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進(jìn)行投資，投資前要研究消費(fèi)者的偏好，通過指標(biāo)分析法來確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑，同時(shí)要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項(xiàng)目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，要進(jìn)行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來加強(qiáng)：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強(qiáng)信用管理，提高催款責(zé)任落實(shí)程度，提高運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價(jià)值鏈管理的高度，與價(jià)值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈融資和運(yùn)營資金動(dòng)態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻(xiàn)

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；法律；政府

一、前言

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，無論是征地、開發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項(xiàng)工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴(yán)格按照國家的方針政策進(jìn)行操作，這種很強(qiáng)的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門依照《中華人民共和國檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門在開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專業(yè)要求和獨(dú)立的對象，為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價(jià)值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊、照片、電子計(jì)算機(jī)軟盤等不同載體的歷史記錄，無論是租賃房屋、購買房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對檔案的質(zhì)量負(fù)責(zé)，要確保檔案的真實(shí)性、完整性、合法性。

二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)

1、保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行

通過查閱房產(chǎn)檔案確定誰是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對于購房者而言，是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購令出臺以來，房產(chǎn)管理部門提醒市民在購房前，一定要認(rèn)真核實(shí)自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門在辦理備案和登記過戶時(shí)，要嚴(yán)格按照通知要求，核查購房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對不符合購房條件，不予辦理備案及登記過戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問題，一般不會(huì)在房產(chǎn)證上反映出來，只有查詢房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。才能代表國家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行交易、登記、確權(quán)等管理活動(dòng)中進(jìn)行有效管理。

2、維護(hù)房地產(chǎn)市場誠信經(jīng)營

在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下，中國住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問題，如房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場魚龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問題的原因主要是社會(huì)誠實(shí)信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機(jī)制。我們通過房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄都將通過建設(shè)部的一個(gè)網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實(shí)經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價(jià)，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。消費(fèi)者要買房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽(yù)度和項(xiàng)目情況，做個(gè)基本判斷，然后再?zèng)Q定是否購買。社會(huì)公眾也可以在網(wǎng)上直接對房地產(chǎn)市場違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行投訴。

三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

2、加強(qiáng)檔案管理人員法律責(zé)任

房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。

總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強(qiáng)法制觀點(diǎn)，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。

參考文獻(xiàn)：

1、肖愛娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理探析[J].檔案時(shí)空，2007.

2、曾旺輝，黎永索.房地產(chǎn)檔案管理的問題及對策[J].全國商情（經(jīng)濟(jì)理論研究），2009，4.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)；對策

一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)概述及特征

由于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長期以來研究的重點(diǎn)，但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng)，以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn)，或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無人管理的真空狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng)，覆蓋面大，不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的管理活動(dòng)中，可以說是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對沖和分散風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強(qiáng)的隱蔽性。

二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧

1988年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。

2010年1月4日國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對形勢，海南省政府及時(shí)干預(yù)市場，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定，并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房價(jià)下調(diào)，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)或政府來承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多，并且房價(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因?yàn)榉績r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力：一是世界經(jīng)濟(jì)未來的走勢還不明朗，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房價(jià)追漲會(huì)影響今后的市場成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性，其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場營運(yùn)主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問題及原因

從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問題

由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房價(jià)死扛、明降、暗降，高房價(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問題，建筑質(zhì)量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了嚴(yán)重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問題

這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。

（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問題

海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識較弱。中介公司規(guī)?？傮w偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場發(fā)展的中介公司的品牌意識比較弱，經(jīng)營缺乏長期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主

轉(zhuǎn)貼于 要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過濫、補(bǔ)償土地過多、地價(jià)過低、土地閑置過大等問題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金，導(dǎo)致房價(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）買房人操作風(fēng)險(xiǎn)問題

買房人容易犯的錯(cuò)誤主要有：不關(guān)注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒有盡頭，地價(jià)與房價(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，購房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房儲(chǔ)值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時(shí)代。

四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析

面對房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對開發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

（一）加強(qiáng)政府部門操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場、進(jìn)入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房價(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房價(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國際旅游島建設(shè)，對海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽(yù)度，同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，營造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。

（二）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開發(fā)，對海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結(jié)合國際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場調(diào)研和市場分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場。在旅游房地產(chǎn)營銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房價(jià)，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制

由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對市場造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫，對發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

（四）避免中介服務(wù)所帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)

健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場化、正規(guī)化、規(guī)?；?、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展，向國際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企 業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴[5]。

（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道

對于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會(huì)，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購買房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對于購買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時(shí)聘請專業(yè)法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會(huì)投資理財(cái)，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時(shí)自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。

（六）未來房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對之策

在國際資本市場信用形象遭受重創(chuàng)、各國經(jīng)濟(jì)面臨大衰退的非常時(shí)期，作為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個(gè)與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是全社會(huì)實(shí)際購買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個(gè)與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。針對海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價(jià)，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時(shí)海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國際旅游島，抓住歷史機(jī)遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，充分利用太陽能優(yōu)勢，推廣太陽能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，以保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

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第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 企業(yè)競爭力

隨著商品全球化的趨勢加深，國家之間的貿(mào)易往來越來越密切，房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于企業(yè)的短期效益，應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)的長期發(fā)展。如何保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)有待解決的問題。只有做好資金管理，有效使用企業(yè)資金，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）管理者的觀念滯后

在目前許多房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，管理者受到知識水平以及眼界的限制，往往停留在傳統(tǒng)的管理觀念上，認(rèn)為自身的經(jīng)驗(yàn)和能力能夠?qū)ζ髽I(yè)的各方面管理工作進(jìn)行有效規(guī)劃和控制[2]。他們往往認(rèn)為現(xiàn)論和方法就是對傳統(tǒng)理論的再加工，具有較強(qiáng)的獨(dú)權(quán)意識，控制了企業(yè)各方面的決策權(quán)。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，此類現(xiàn)象尤為突出。管理者認(rèn)為企業(yè)資金都是一些小數(shù)額的債權(quán)，不需要多加關(guān)注，這對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。

（二）缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，資金拖欠時(shí)間較長

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，資產(chǎn)相對也比較多，且結(jié)構(gòu)設(shè)置復(fù)雜，多頭管理的問題比較突出，資金的管理更是存在較多的問題。許多銷售人員未能及時(shí)告知會(huì)計(jì)部門，導(dǎo)致銷售與會(huì)計(jì)核算相脫節(jié)。此外，部分管理人員受到自身專業(yè)素質(zhì)的限制，加上其他管理工作繁重，未能及時(shí)對資金的回收進(jìn)行核對，導(dǎo)致拖欠賬款較多，對企業(yè)的正常運(yùn)作以及資金周轉(zhuǎn)造成了一定的影響。收款工作的不認(rèn)真，加上部分客戶無力償還、不負(fù)責(zé)任的銷售人員沒有及時(shí)督促客戶將款項(xiàng)上繳等問題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在較大的困難，也使得資金拖欠時(shí)間過長，財(cái)務(wù)成本大大增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目整體盈利水平受到影響。

（三）缺乏完善的內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，內(nèi)部控制機(jī)制的作用未能有效發(fā)揮，沒有做好銷售審批、回款入賬、定期對賬、超期催收等工作，導(dǎo)致資金拖欠時(shí)間延長。因此需要不斷完善內(nèi)部控制，從根本上杜絕資金拖欠的現(xiàn)象發(fā)生。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有重視內(nèi)部控制制度的完善，內(nèi)部控制仍停留在形式上，沒有起到應(yīng)有的作用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行事前、事中、事后控制，從銷售到回款，再到售后服務(wù)，全面掌握產(chǎn)品相關(guān)情況，嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部控制制度各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行。

（四）缺乏多元化的融資渠道

我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，資金主要靠以下方式取得，例如從銀行貸款、通過股權(quán)向股東融資以及利用企業(yè)本身的資金。上述方式中要求最高的是股權(quán)融資，一般來說使用這種方式融資的基本是大型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)完成上市，在中小房地產(chǎn)企業(yè)中較難實(shí)現(xiàn)，所以，通過銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)中最為普通應(yīng)用的融資方式，由可看出融資渠道非常單一，這大大限制了企業(yè)的資金來源，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求無法得到滿足。其次，在近年前國家的宏觀調(diào)控中，陸續(xù)出臺了諸多類似于限購令等法規(guī)，不少房地產(chǎn)企業(yè)從銀行中可貸出的資金越來越少，根本不足以應(yīng)付。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的應(yīng)對措施

（一）樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大市場占有率，需要為客戶提供其滿意的賒銷方案是提高企業(yè)銷售量的重要渠道。但房地產(chǎn)企業(yè)也要重視資金的回收管理工作，樹立正確的資金管理意識，認(rèn)識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)發(fā)展造成的影響，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金儲(chǔ)備量，保障企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如何完善企業(yè)資金管理制度，首先要從細(xì)化資金管理流程出發(fā)，即加強(qiáng)對資金全過程的分析與優(yōu)化，指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行資金管理，并要求負(fù)責(zé)人對資金的進(jìn)度進(jìn)行全面追蹤，及時(shí)有效的措施是保障企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、降低壞賬產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。然后需要加強(qiáng)資金的監(jiān)督工作，對企業(yè)各項(xiàng)目的資金的變化以及回款金額進(jìn)行及時(shí)匯報(bào)和入賬，管理層通過加強(qiáng)管理監(jiān)督通過一定的手段和方法進(jìn)行催款，保障企業(yè)資金的安全性。對資金管理人員和銷售人員開展專業(yè)培訓(xùn)，注重老賬的催款工作的有效開展，有助于提升資金的回款率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

（二）完善信用制度

全面、科學(xué)的信用制度是降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，企業(yè)要重視信用制度的建立，并制定相應(yīng)的信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，采用信用分級制度，并給予一定的信用優(yōu)惠，從而完善企業(yè)的信用制度。首先需要確定相應(yīng)的信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、市場占有率以及過往應(yīng)收款項(xiàng)記錄等方面進(jìn)行全面的衡量，從而判斷企業(yè)的信用度。在實(shí)際管理過程中，企業(yè)首先需要側(cè)重于三個(gè)基本點(diǎn)：企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力、客戶的經(jīng)營現(xiàn)狀以及發(fā)展前景。在評定客戶的信用等級之后，企業(yè)可以與銷售部門進(jìn)行溝通，這主要是由于銷售部門對客戶的信譽(yù)作為了解。因此，銷售部門需要參與客戶信用等級的評定，對客戶的能力、資產(chǎn)等方面進(jìn)行科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)，從而確定給予客戶怎樣的優(yōu)惠政策。最后在信用管理中，企業(yè)在接受客戶訂單后，需要明確付款時(shí)間以及折扣額度等內(nèi)容，從而最大限度的保障企業(yè)的債權(quán)，降低壞賬的產(chǎn)生。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大，市場占有率也較大，與其他企業(yè)相比，具有較多的融資渠道，其往往注重長期效益，加上企業(yè)產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的多元化，具有特殊的競爭優(yōu)勢。但是隨著民間資本的壯大，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的涌入市場，對房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的沖擊，加上目前的房地產(chǎn)市場屬于買方市場，各房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格相差不大，加上部分房地產(chǎn)企業(yè)在新技術(shù)、新材料的應(yīng)用中，不斷提高了市場占有率，使得普通房地產(chǎn)企業(yè)失去了傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，而房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品銷售量，有時(shí)不得不做出讓步，例如降低首付額度等。這使得房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)量不斷增加，而回款速度又不嗉躉海增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并且有可能形成壞賬，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好項(xiàng)目可行性研究，在充分評估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目投資管理，避免缺乏周轉(zhuǎn)資金造成的負(fù)債增加，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金的占有量，企業(yè)需要定期對資金使用情況進(jìn)行調(diào)查，并通過財(cái)務(wù)報(bào)告了解企業(yè)資金情況，從而對各種項(xiàng)目的資金流動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理，嚴(yán)格按照項(xiàng)目合同約定進(jìn)度付款比例執(zhí)行，將項(xiàng)目管理人員與資金管理責(zé)任掛鉤，并制定相應(yīng)的激勵(lì)制度，提高員工的工作積極性。

（四）融資方式多元化

我國房地產(chǎn)中目前還未形成完善的金融市場體系，比方說很多規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司的融資仍然只能通過銀行貸款獲得，極少一部分可滿足股權(quán)融資的要求。經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我國目前在銀行貸款的方式占房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的75%，直接破壞了我國完善金融市場體系，帶給金融市場很多無法解決的問題可能。我國現(xiàn)有的政策對房地產(chǎn)金融市場的要求嚴(yán)謹(jǐn)性不足，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯露出融資方式多元化發(fā)展的形勢。但由于其無法持續(xù)性滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，因此多元化發(fā)展的空間尚有待提升，需要吸納先進(jìn)的資金管理經(jīng)驗(yàn)，打破固態(tài)的融資理念，促進(jìn)房地產(chǎn)市場與證券市場的對接工作，以真正實(shí)現(xiàn)多元化融資的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的形式中，現(xiàn)金如同企業(yè)的血脈，貫穿每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額大，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要內(nèi)容，對企業(yè)的資金安全以及正常運(yùn)營具有重要影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視資金管理，積極調(diào)整資金管理策略，使用更合理的資金運(yùn)作方法，擯棄限制發(fā)展的傳統(tǒng)保守觀念，多元化開拓企業(yè)的融資渠道，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

    在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場化進(jìn)程中,金融總量開放度不斷提高,對外貿(mào)易迅速發(fā)展,特別是國際貿(mào)易條件的改善、進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)的升級、貿(mào)易部門經(jīng)濟(jì)效益的提高等,既是我國金融深化的結(jié)果,又反過來促進(jìn)了資本流動(dòng)和資源配置,推動(dòng)了我國的貿(mào)易進(jìn)一步深化。然而,我國的金融深化與外貿(mào)領(lǐng)域的市場化、國際化并不對稱,外貿(mào)領(lǐng)域的市場化、國際化水平較高,金融領(lǐng)域的市場化改革較慢,開放水平較低,這又在一定程度上阻礙了外貿(mào)發(fā)展。

    二、國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的發(fā)展情況

    1.我國國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)發(fā)展受阻的原因。一是企業(yè)的認(rèn)識不到位,我國新一輪匯率改革才剛剛起步,在匯改之前,許多企業(yè)還沒有意識到貿(mào)易金融的重要性,絕大多數(shù)中小企業(yè)尚不會(huì)以金融手段為貿(mào)易避險(xiǎn);二是企業(yè)的信用管理體系缺乏,大多數(shù)出口企業(yè)還沿用多年來形成的傳統(tǒng)交易方式,忽視對進(jìn)口方資信的調(diào)查,加劇了出口企業(yè)的收款風(fēng)險(xiǎn)。三是社會(huì)信用體系不健全,一些虧損企業(yè)管理混亂,資信欠佳,常因資金短缺而利用押匯、打包貸款等融資手段套取銀行資金,甚至挪做他用。四是銀行內(nèi)部問題,各大銀行雖然都有國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù),但缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在觀念、體制、流程、產(chǎn)品和人員還不適應(yīng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展,特別是缺乏復(fù)合型的高素質(zhì)人員。

    2.各層面都在大力推進(jìn)國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。近幾年各家銀行都加快了國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)市場的拓展力度。中國銀行2009年底的貿(mào)易融資余額約為240億美元,占市場份額的35%左右,其出口雙保理業(yè)務(wù)量超21億美元,居全球首位,旨在建設(shè)國際一流銀行,行先后獲得海內(nèi)外權(quán)威媒體評選的“中國最佳貿(mào)易融資銀行”“、最佳國際業(yè)務(wù)”、“最佳貿(mào)易融資銀行”等獎(jiǎng)項(xiàng);建設(shè)銀行連續(xù)兩年獲得了《環(huán)球金融》雜志頒發(fā)的“最佳貿(mào)易融資銀行”獎(jiǎng),標(biāo)志著建行在貿(mào)易融資產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)控制走在了同業(yè)的前列。國家越來越重視貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的發(fā)展:針對日益嚴(yán)峻的對外貿(mào)易形勢,2009年的“金融國九條”明確指出“改進(jìn)外匯管理,大力推動(dòng)貿(mào)易投資便利化。適當(dāng)提高企業(yè)預(yù)收貨款結(jié)匯比例,方便企業(yè)特別是中小企業(yè)貿(mào)易融資”。

    3.國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的畸形發(fā)展?；谄鋸V泛用途,國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)已成為各家銀行爭相發(fā)展的業(yè)務(wù)。但是,我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,投資依舊占主導(dǎo)地位,即房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)導(dǎo)致了很多畸形的金融現(xiàn)象,特別是資金的投資預(yù)期回報(bào)率與房價(jià)的漲幅掛鉤度越來越高,經(jīng)營環(huán)境的惡化導(dǎo)致資金逐步由實(shí)體經(jīng)濟(jì)流入房地產(chǎn)市場。大多數(shù)企業(yè)和個(gè)人都在固定資產(chǎn)上過度投資,且其資金來源越來越依賴銀行融資,甚至民間融資。一些地方的金融環(huán)境過于寬松,以溫州為例,溫州的金融生態(tài)環(huán)境在國內(nèi)一直名列前茅,過去的幾年里,國際貿(mào)易融資作為一種有效的融資途徑讓大量的貿(mào)易流通型企業(yè)獲得超過自身承受能力之外的大量資金和額度,幫助溫州的許多貿(mào)易型企業(yè)獲得了快速的發(fā)展。一家不到1000萬注冊資本的公司可以拿到近3個(gè)億的額度,且全部為擔(dān)保方式。只要有足夠的貿(mào)易業(yè)務(wù)的支撐,就可以拿到相應(yīng)的融資需求,這就是國際貿(mào)易融資能夠突破企業(yè)自身限制的一個(gè)有利條件。也就是基于此,大量的企業(yè)不惜一切代價(jià)做大流量,做大貿(mào)易量。

    三、銀行如何有效發(fā)展國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)

    1.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防控能力。

    (1)適應(yīng)業(yè)務(wù)定位的變化,樹立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營與管理理念。一是針對國際貿(mào)易金融發(fā)展規(guī)劃中的行業(yè)定位、客戶定位及產(chǎn)品定位,明確和細(xì)化業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),通過市場細(xì)分,有選擇地介入重點(diǎn)行業(yè)和目標(biāo)客戶,使風(fēng)險(xiǎn)的控制目標(biāo)不受經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間的變化而有所降低。二是實(shí)行適應(yīng)國際貿(mào)易融資特點(diǎn)的授信規(guī)?？刂品椒?將評審工作的重心從風(fēng)險(xiǎn)識別逐步向風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)過渡。三是加強(qiáng)與市場對接,建立有效的市場調(diào)研與溝通機(jī)制,并在此基礎(chǔ)上,有針對性地制定相關(guān)授信政策和調(diào)整評審標(biāo)準(zhǔn),合理引導(dǎo)營銷取向。此外,不斷提高專評審人員在國際貿(mào)易融資方面的專業(yè)能力和水平,進(jìn)而逐步形成“專家型”評審。

    (2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)交流與培訓(xùn)。加強(qiáng)與同業(yè)的廣泛交流,通過借鑒先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)理念及操作模式,結(jié)合自身實(shí)際,提升風(fēng)險(xiǎn)管控能力和水平。

    (3)加強(qiáng)貸后管理。建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和評價(jià)體系,加強(qiáng)對市場的監(jiān)控。對大宗商品價(jià)格、行業(yè)景氣度等保持及時(shí)跟蹤。

    2.采取適應(yīng)國際貿(mào)易融資特點(diǎn)的擔(dān)保方式。首先,針對國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的特點(diǎn),創(chuàng)新思維,制訂操作性較強(qiáng)的擔(dān)保方案。其次,充分引入第三方金融機(jī)構(gòu)的信用,在一定程度上規(guī)避企業(yè)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)口國的國家風(fēng)險(xiǎn)。第三,積極鼓勵(lì)出口企業(yè)投保出口信用險(xiǎn)。

    3.結(jié)合市場實(shí)際和客戶需求。在發(fā)展國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù)時(shí),區(qū)分其目的是首要的。對于非融資需求的國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù),銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低,理應(yīng)優(yōu)先發(fā)展。對于改善現(xiàn)金流的國際貿(mào)易融資業(yè)務(wù),要根據(jù)企業(yè)的自身實(shí)力,并結(jié)合其上下游客戶的實(shí)力,進(jìn)行選擇性發(fā)展。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

摘 要 在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和管理面臨諸多困難。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀入手，簡要分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題．并提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一些措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問題 對策

2012年政府把“堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”作為當(dāng)年的主要任務(wù)，“限價(jià)”、“限購”、“限貸”政策繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入嚴(yán)冬，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理核心的財(cái)務(wù)管理將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想生存和發(fā)展，就必須加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，來應(yīng)對挑戰(zhàn)，渡過難關(guān)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀和存在的主要問題

第一、資金周轉(zhuǎn)率下降，融資困難，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨資金短缺的窘境。一是因前期市場擴(kuò)張過度，普遍面臨存貨高企，銷售緩慢，變現(xiàn)能力變差，資金周轉(zhuǎn)率降低；二是融資渠道單一，主要依靠銀行貸款，隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和成本加大；三是企業(yè)內(nèi)資金管理分散，存在某些項(xiàng)目公司資金閑置，而另一些項(xiàng)目公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下，有效的資金管理體系尚未形成。

第二、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出。財(cái)務(wù)停留在停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)核算方面，出具的財(cái)務(wù)決算報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表適用于經(jīng)營工作的事后評估，具有滯后性。很多企業(yè)日常管理忽視了財(cái)務(wù)管理的核心地位，在項(xiàng)目評價(jià)、前期策劃、招投標(biāo)、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中往往沒有財(cái)務(wù)人員的參與，財(cái)務(wù)管理事前和事中的預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。

第三、內(nèi)部控制薄弱，財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不健全、不完善，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象；二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，不規(guī)范，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理，隨意性大。

第四、成本管控工作線條較粗，管理責(zé)任不明確。缺乏成本的總體控制，無法掌握最新成本動(dòng)態(tài)，財(cái)務(wù)成本控制的底線不明確，目標(biāo)成本準(zhǔn)確性差，成本控制效果不佳，實(shí)際成本和費(fèi)用偏高。全員成本管理意識薄弱，整個(gè)開發(fā)過程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)沒有及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本的事前預(yù)測和事中控制，在項(xiàng)目完成階段財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)管理效率的措施

（一）加強(qiáng)資金籌措，控制融資成本，加快項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)

面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和運(yùn)用“開源節(jié)流、現(xiàn)金為王”的財(cái)務(wù)策略，做好現(xiàn)金流向與現(xiàn)金流量的安排，以免發(fā)生資金鏈斷裂，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。

一是資金的籌措管理方面，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理，拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。成熟的企業(yè)可考慮引進(jìn)境外機(jī)構(gòu)參股，這將使企業(yè)國內(nèi)融資受困的情況下，依然有騰挪空間。

二是加速項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”，改變過去單純的成本加利潤式或與同區(qū)域項(xiàng)目類比的定價(jià)方法，更多考慮市場需求的現(xiàn)實(shí)狀況，將產(chǎn)品定位于自住購房者，滿足剛需市場。對于個(gè)別拿地成本處于高位的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)認(rèn)虧，積極實(shí)行以價(jià)換量、組合優(yōu)惠的方式，縮短項(xiàng)目銷售周期，用單個(gè)項(xiàng)目虧損或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的代價(jià)來換回整個(gè)企業(yè)資金鏈的安全。

三是加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，一是做好現(xiàn)金流量預(yù)算，測算合理的現(xiàn)金流量循環(huán)周期，使企業(yè)現(xiàn)金流量保持平衡，二是做好現(xiàn)金收支的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，按月編制資金收支預(yù)算，明確責(zé)任，三是合理使用企業(yè)信用，盡可能使應(yīng)收款項(xiàng)與應(yīng)付款項(xiàng)的期限保持一致，防止企業(yè)過度預(yù)支資金。

四是認(rèn)真研究當(dāng)前房地產(chǎn)市場，審慎項(xiàng)目投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評估時(shí)不僅要關(guān)注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。把握好項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，在項(xiàng)目定位、戶型上下功夫，調(diào)整好開發(fā)項(xiàng)目類型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，謹(jǐn)慎布局，有效使用資金。

（二）完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，提高財(cái)務(wù)管控能力

一是房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算制度，統(tǒng)一科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目、制訂核算程序和規(guī)則，構(gòu)建核算管理體系，以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，便于數(shù)據(jù)的對比、分析和考核。

二是建立資金管理中心，對項(xiàng)目資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各項(xiàng)目公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，提高了資金的整體使用效益。

三是要建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過設(shè)立成本中心和利潤中心，建立管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，通過財(cái)務(wù)管理報(bào)告向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持，強(qiáng)化考核和監(jiān)督機(jī)制。

四是加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強(qiáng)制性原則設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化。逐步展開財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制評價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等內(nèi)部審計(jì)工作。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出解決問題的措施，從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

（三）組織內(nèi)部授權(quán)管理，實(shí)施財(cái)務(wù)控制

規(guī)范企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，在人員配置過程中，應(yīng)當(dāng)遵循不相容職務(wù)相分離的原則，加強(qiáng)各經(jīng)濟(jì)職位的業(yè)務(wù)牽制與監(jiān)督。建立和完善明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各級管理人員的權(quán)力與責(zé)任,做到責(zé)權(quán)對等，明確規(guī)定各項(xiàng)公司業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（四）強(qiáng)化成本管理控制

推行全員成本管理體系，抓住項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行成本優(yōu)化及有效控制。一是可行性方案的選定和投資估算的定位，通過控制項(xiàng)目獲取成本，對地塊獲取成本進(jìn)行準(zhǔn)確分析，嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；二是重視規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，加強(qiáng)方案優(yōu)化力度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段引入成本控制和成本優(yōu)化機(jī)制。通過設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審等來加強(qiáng)設(shè)計(jì)造價(jià)控制，根據(jù)項(xiàng)目定位和目標(biāo)成本準(zhǔn)確把握規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；三是做好供方管理，通過競爭性招標(biāo)和集中采購控制采購成本，做好工程合同的簽訂與執(zhí)行，工程進(jìn)度和設(shè)計(jì)變更簽證，嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和采購，控制工程款的撥付；四是做好工程結(jié)算，重點(diǎn)防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)，落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，核實(shí)工程量，審定取費(fèi)程序和單價(jià)套用；五是嚴(yán)控工程交付和運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，降低營銷及管理費(fèi)用；六是做好財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅務(wù)支出籌劃。

（五）推行全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上應(yīng)建立以項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對象,將發(fā)生的項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建審批、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃、稅金計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算由開發(fā)企業(yè)在對各責(zé)任中心的年度資金需求和收支計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作制定形成。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,根據(jù)企業(yè)開發(fā)流程和開發(fā)計(jì)劃編制、匯總和完善本責(zé)任中心的項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

參考資料：

[1]周彬彬.新形勢下完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的探討.財(cái)經(jīng)界.2010(2).

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)信用管理范文

關(guān)鍵詞：建筑業(yè) 應(yīng)收賬款管理 完善

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)信用的推出，企業(yè)應(yīng)收賬款數(shù)額的普遍增多，管理已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中日益重要的問題。尤其是建筑企業(yè)，因其行業(yè)本身的特點(diǎn)，一方面搶占市場，需要大量的資金承攬項(xiàng)目，另一方面，建筑商拖欠工程款，占用企業(yè)大量的流動(dòng)資金，如何加強(qiáng)應(yīng)收帳款的管理成了企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，積極有效的應(yīng)收帳款管理可以有利于加強(qiáng)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)投資者利益。

一、建筑業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題

我國建筑業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題，既有企業(yè)內(nèi)部原因，也有外部因素的影響。

（一）盲目追求利潤，忽視現(xiàn)金流量

現(xiàn)代建筑業(yè)強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)值最大化為經(jīng)營目標(biāo)，但是一味的追求利潤最大化而忽視了企業(yè)的現(xiàn)金流量，大額應(yīng)收帳款的存在，導(dǎo)致雖在帳面上反映的利潤很多，但應(yīng)收帳款占了很大一部分，公司實(shí)際的現(xiàn)金流量卻很小，從而給公司造成資金周轉(zhuǎn)困難、壞帳損失等問題。甚至影響公司的持續(xù)生存與發(fā)展。

（二）應(yīng)收帳款管理制度不完善

我國建筑企業(yè)對客戶的信用狀況調(diào)查不夠，導(dǎo)致應(yīng)收賬款不斷增加。有時(shí)雖有調(diào)查，但評價(jià)信用政策制訂不合理，對所形成的應(yīng)收帳款能否收回、收回多少?zèng)]有底數(shù)。另外，對企業(yè)應(yīng)收賬款的賬齡沒有及時(shí)合理分析，大量陳賬、呆賬常年掛賬，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，同時(shí)對掛賬時(shí)間很長的應(yīng)收賬款也沒有采取相應(yīng)措施，以至于在債務(wù)人破產(chǎn)或死亡，收款憑證資料丟失或損失，或當(dāng)事人離職情況不明等使應(yīng)收賬款成為壞賬，這樣既增加了企業(yè)管理成本，也直接減少了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。有的企業(yè)財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門未及時(shí)進(jìn)行核算，銷售與核算脫節(jié)，問題不能及時(shí)暴露。

（三）企業(yè)的管理者對應(yīng)收賬款的管理缺乏重視

大部分建筑企業(yè)的負(fù)責(zé)人比較重視企業(yè)產(chǎn)值的增長，將負(fù)責(zé)人的工資薪酬與企業(yè)的產(chǎn)值掛鉤，對能否及時(shí)將應(yīng)收賬款收回的問題考慮比較少，沒有將應(yīng)收賬款的質(zhì)量歸入相應(yīng)項(xiàng)目績效考核過程中。由于對應(yīng)收賬款管理的不夠重視，使得企業(yè)存在應(yīng)收賬款管理責(zé)任劃分不明確，懲罰不分，導(dǎo)致存在應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回，壞賬率提高等問題，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，不利于企業(yè)快速健康的發(fā)展。另外，有些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對債權(quán)相關(guān)的知識比較欠缺，不能及時(shí)保護(hù)債權(quán)人的利益，出現(xiàn)應(yīng)收賬款追溯實(shí)效等問題。甚至企業(yè)的管理者為了提高自己的工資薪酬等相關(guān)利益，違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將一些不屬于應(yīng)收賬款的項(xiàng)目也通過應(yīng)收賬款科目進(jìn)行核算，這些行為都會(huì)嚴(yán)重?fù)p害建筑業(yè)健康有序的發(fā)展。

（四）外部環(huán)境的影響

首先，建筑業(yè)市場競爭不規(guī)范。當(dāng)前市場競爭日益激烈，施工企業(yè)數(shù)量不斷增加，出現(xiàn)供大于求的局面。為擴(kuò)大自身企業(yè)市場份額，甚至出現(xiàn)了惡性競爭，在投標(biāo)過程中，競相的通過壓低標(biāo)價(jià)，出現(xiàn)了墊支數(shù)額的現(xiàn)象。越來越多的施工單位墊付資金來增強(qiáng)企業(yè)競爭力，造成企業(yè)間相互拖欠日益嚴(yán)重，再者，還有一些企業(yè)故意拖欠帳款，有錢也不還。

其次，國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。國家為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)過熱的現(xiàn)狀，出臺了“限購令”的措施，抑制房價(jià)的不斷上漲，致使與房地產(chǎn)行業(yè)休戚相關(guān)的建筑業(yè)受到了明顯的影響，房地產(chǎn)樓盤大量存壓，使得開發(fā)商不能及時(shí)收回現(xiàn)金只能將部分資金轉(zhuǎn)嫁于建筑業(yè)，造成開發(fā)商大量拖欠工程款。

最后，社會(huì)信用管理體系不健全。市場經(jīng)濟(jì)不僅是一種法制，也是一種信用經(jīng)濟(jì)。目前我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠成熟，市場的信用體系不完善，信用交易不夠發(fā)達(dá)，相關(guān)的法律法規(guī)制定不健全，對于應(yīng)收賬款管理懲罰機(jī)制不靈活，使得社會(huì)上信用缺失的行為越來越泛濫。嚴(yán)重?fù)p害了建筑企業(yè)的利益。

二、對企業(yè)的影響

應(yīng)收賬款管理缺乏對企業(yè)的危害主要有以下幾個(gè)方面：

（一）增加了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

高額的應(yīng)收賬款直接影響企業(yè)的現(xiàn)金流入，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。應(yīng)收帳款數(shù)額越大，期限越長壞帳就越多，對公司造成的影響就越大。大量資金被拖欠，致使公司資金周轉(zhuǎn)困難，為維持正常生產(chǎn)，只能靠增加貸款，這就使企業(yè)背上沉重的貸款利息，潛伏著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是當(dāng)前最大的潛虧風(fēng)險(xiǎn)，對利潤影響尤為深遠(yuǎn)。

（二）降低了企業(yè)的資金使用效率

由于企業(yè)的物流與資金流不一致，出現(xiàn)了發(fā)出商品，開出銷售發(fā)票，貨款卻不能同步收回的局面。大量的流動(dòng)資金沉淀于非生產(chǎn)環(huán)節(jié)，降低了資金的周轉(zhuǎn)速度，造成了經(jīng)營狀況良好，賬面狀況不錯(cuò)的企業(yè)而出現(xiàn)資金匱乏的局面，企業(yè)經(jīng)營實(shí)際情況被掩蓋，影響了企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，無法實(shí)現(xiàn)既定的效益目標(biāo)。

（三）夸大了企業(yè)的經(jīng)營成果

企業(yè)的賬上利潤的增加并不表示能如期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入，企業(yè)應(yīng)收賬款的大量存在，虛增了賬面上的銷售收入，通過資產(chǎn)負(fù)債表反映的總資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)與形式不一致，使資產(chǎn)不實(shí)，加大風(fēng)險(xiǎn)，削弱了競爭力。在一定程度上夸大了企業(yè)經(jīng)營成果，增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)成本。

三、加強(qiáng)建筑企業(yè)應(yīng)收賬款控制與管理的措施

（一）加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理

1.確定適當(dāng)?shù)男庞脴?biāo)準(zhǔn)。信用標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)同意向客戶提供商業(yè)信用而提出的基本要求，通常以逾期的壞賬損失率作為判別標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)確定信用標(biāo)準(zhǔn)要力爭在增強(qiáng)市場競爭力，擴(kuò)大銷售與降低違約風(fēng)險(xiǎn)、收賬費(fèi)用這二者之間做出一個(gè)雙贏選擇。2.財(cái)務(wù)要形成定期的對帳制度，每隔三個(gè)月或半年就必須同經(jīng)銷商核對一次帳目。因此要制訂一套規(guī)范的、定期的對帳制度，避免雙方財(cái)務(wù)上的差距像滾雪球一樣越滾越大，而造成呆、死帳現(xiàn)象。3.對應(yīng)收帳款進(jìn)行帳齡分析，根據(jù)客戶所欠款的時(shí)間長短，分析收回的可能性，結(jié)合對客戶資信情況的調(diào)查，據(jù)了解企業(yè)資信政策，努力提高應(yīng)收帳款收現(xiàn)率。4.建立壞帳準(zhǔn)備金制度。施工企業(yè)要遵循穩(wěn)健性原則，建立完善的壞賬準(zhǔn)備金制度，用積極的行動(dòng)彌補(bǔ)壞賬損失。建筑企業(yè)要注重對應(yīng)收賬款的定期嚴(yán)格檢查，認(rèn)真分析每筆應(yīng)收賬款具體的特征，包括應(yīng)收賬款金額的大小、還款期限、債務(wù)人的信用狀況等因素，確定應(yīng)收帳款收回的幾率，并預(yù)計(jì)可能產(chǎn)生的壞賬損失。在定期檢查過程中，建立完善的壞賬準(zhǔn)備金制度，能夠有效降低企業(yè)發(fā)生的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，用積極的行動(dòng)來彌補(bǔ)相應(yīng)的損失。

（二）制訂合理的信用政策

信用政策包括信用期、信用標(biāo)準(zhǔn)及折扣政策。信用期應(yīng)注意淡旺季客戶量大小等因素。具體的說就是對大客戶給予較長的信用期，小客戶信用期則相對較短，旺季縮短信用期、淡季延長信用期。信用期太短，不足以吸引顧客，信用期太長，造成公司資金緊張。信用標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)授予客戶信用所需的最低標(biāo)準(zhǔn)，也是企業(yè)可接受風(fēng)險(xiǎn)提供的一個(gè)基本判別標(biāo)準(zhǔn)。如果客戶達(dá)不到信用標(biāo)準(zhǔn)，則不能享受最低的信用優(yōu)惠。制訂合理的折扣標(biāo)準(zhǔn)，較高的折扣標(biāo)準(zhǔn)，有利于刺激銷售量的增長，但同時(shí)，應(yīng)收帳款的風(fēng)險(xiǎn)也越大。較低的信用政策，將會(huì)影響銷售量。所以企業(yè)在制訂信用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須進(jìn)行比較與權(quán)衡，使風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)，又使其發(fā)揮積極的作用。

（三）合理運(yùn)用法律知識

企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到法律的約束，同時(shí)，法律也會(huì)維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。所以，應(yīng)收帳款的管理，離不開法律。首先，加強(qiáng)合同的管理，建筑施工企業(yè)要高度重視合同的管理，完善合同管理制度，加強(qiáng)過程控制，及時(shí)按合同收款進(jìn)度向業(yè)主提交工程完成情況表及有關(guān)資料確保按合同進(jìn)度及時(shí)收款。其次取得法律效力的書面文件，避免口頭承諾。對經(jīng)多方追索拒不付款，過期已久的客戶，應(yīng)訴諸法律，請求償還?；蛘哌M(jìn)行清算。

（四）不斷完善收帳政策

施工企業(yè)制訂收帳政策，首先要分析拖欠原因，對屬于工程質(zhì)量問題的，應(yīng)積極與業(yè)主聯(lián)系，盡早解決糾紛，盡早收款。對資信較好暫時(shí)形成拖欠的，應(yīng)及時(shí)溝通。對于資金信不良的，應(yīng)加緊催收。企業(yè)在制定收賬政策時(shí)，要在增加收賬費(fèi)用與減少壞賬損失、減少應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本之間進(jìn)行比較權(quán)衡，以前者小于后者為基本目標(biāo)，掌握好寬嚴(yán)界限，擬定可取的收賬計(jì)劃。

（五）針對往年沒有及時(shí)收回的應(yīng)收賬款，專門成立收款小組，有重點(diǎn)的開展收款工作

首先，是對正常請款應(yīng)收帳款的處理。這類債務(wù)人主要是生產(chǎn)經(jīng)營正常的建筑單位，具備一定的償債能力。收款小組應(yīng)與其加強(qiáng)聯(lián)系，向建筑方不斷的溝通協(xié)調(diào)催其盡快還款，特別是在重大的節(jié)日如春節(jié)、元旦時(shí)可收回的欠款能夠達(dá)到40%左右。對于生產(chǎn)經(jīng)營正常但償債能力較弱的企業(yè)也要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，如果無法及時(shí)收回欠款，也要與企業(yè)簽訂還款協(xié)議，規(guī)定具體的還款金額、最遲的還款期限等，以便促進(jìn)還款單位及時(shí)還貸的責(zé)任心。

其次，對于長期難以收回欠款的處理。主要是針對那些生產(chǎn)經(jīng)營不能正常進(jìn)行的企業(yè)的應(yīng)收賬款的清理。建筑企業(yè)可以利用法律，采取訴訟的方式，以強(qiáng)制的手段收回欠款。企業(yè)也可以采用靈活的追回方式，通過積極查找債務(wù)人企業(yè)的財(cái)務(wù)線索，申請法院將其凍結(jié)拍賣，或是使企業(yè)以物抵債等方式盡快收回應(yīng)收賬款。

我國的市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制不斷的發(fā)展，應(yīng)收賬款管理在企業(yè)運(yùn)營過程中的起著越來越大的作用。通過以上的措施來加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，對企業(yè)的意義重大，能加快企業(yè)的資金流動(dòng)，提高經(jīng)營效益，不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。同時(shí)能夠在社會(huì)上形成一種良好的風(fēng)氣，社會(huì)群體會(huì)以誠信經(jīng)營為榮，提高整個(gè)社會(huì)的信用水平，使得企業(yè)應(yīng)收賬款不能及時(shí)收回的狀況得到逐步改善，從而促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)高效有序的運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

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