房地產(chǎn)登記條例精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)登記條例范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；影響研究

引言：就目前的市場(chǎng)環(huán)境而言，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用，并且也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度起步的標(biāo)志。此外從我國(guó)當(dāng)前的體制來(lái)講，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例仍存在著一定的阻礙。在不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)中最為典型的一項(xiàng)，其受到的影響最為明顯。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是經(jīng)由權(quán)利人或者是利害關(guān)系人的主動(dòng)申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及相應(yīng)的變動(dòng)事項(xiàng)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的一種行為。不動(dòng)產(chǎn)不僅包括房地產(chǎn)，還包括草地、林地、礦產(chǎn)等等，因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)具有不可以移動(dòng)的特性，就使得其權(quán)利歸屬難以界定。因此為了解決這一問(wèn)題，我國(guó)頒布了不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以此為依據(jù)明確各種各樣的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例的最終目的并不是降低房?jī)r(jià)，因?yàn)閮烧咧g不存在直接聯(lián)系，房?jī)r(jià)的高低主要取決于房地產(chǎn)商的供求關(guān)系以及一些其他的外界因素。不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的目的也不是方便房產(chǎn)稅的征收，因?yàn)樗鼉H僅是房產(chǎn)稅的前期準(zhǔn)備以及技術(shù)支撐。通過(guò)具體的實(shí)施情況我們可以知道，開(kāi)展房地產(chǎn)登記首先可以有效保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記可以對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確的界定，從而在法律層面上予以產(chǎn)權(quán)人相應(yīng)的保護(hù)，同時(shí)還可以維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易的安全與秩序。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)變動(dòng)的情況來(lái)看，人們關(guān)注的重點(diǎn)并不是不動(dòng)產(chǎn)登記條例的具體內(nèi)容以及實(shí)施情況，而是在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整情況。決定房?jī)r(jià)的因素有很多，比如人口數(shù)量、收入水平、市場(chǎng)環(huán)境、貨幣供應(yīng)等等，因此國(guó)家在調(diào)節(jié)住房資源的實(shí)際過(guò)程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅對(duì)其具有十分重要的意義。不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的主要目的并不是調(diào)控房?jī)r(jià)，而是推動(dòng)相應(yīng)房產(chǎn)制度的可持續(xù)發(fā)展，從而形成一個(gè)規(guī)范、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，以此來(lái)降低房地產(chǎn)交易過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。此外，從短期市場(chǎng)的沖擊上來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記可以為個(gè)人住房的房產(chǎn)稅征收帶來(lái)一定的技術(shù)支持，并且還可能影響購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的判斷。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布在一定程度上確實(shí)增加了我國(guó)整體房?jī)r(jià)下行的壓力。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響

在不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施過(guò)程中，其主要目標(biāo)并不是對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，這是因?yàn)樵诙虝r(shí)間內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響極其微小。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是統(tǒng)一管理相關(guān)部門(mén)的工作，并以此為基礎(chǔ)建立全國(guó)性的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，從而簡(jiǎn)化申請(qǐng)過(guò)程、統(tǒng)一審批流程，以此來(lái)提高工作效率。就目前的實(shí)施情況而言，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中并沒(méi)有涉及到存量房地產(chǎn)，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)正式運(yùn)行前，購(gòu)房者通常都是處于一種觀望的狀態(tài)，并且具有投資意向的購(gòu)房者也不會(huì)對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行大量的拋售。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)更多的體現(xiàn)在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范當(dāng)中。

從短期的分析結(jié)果來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于二手房房源的增加的可能具有很大影響，但是對(duì)于大中型城市來(lái)說(shuō)，二手房房源并不會(huì)影響到一手房的產(chǎn)生。從長(zhǎng)期的分析結(jié)果來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記可以為房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)一定的技術(shù)基礎(chǔ)，因此我們就可以知道二手房房產(chǎn)稅的征收必然會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變化。此外，在不動(dòng)產(chǎn)登記條例中并沒(méi)有提及人為條件對(duì)其名下房產(chǎn)情況的查詢，但是我們可以通過(guò)一系列的分析，突破傳統(tǒng)房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，從而激發(fā)投資性購(gòu)房者的拋售行為，以此來(lái)增加高端二手房的供應(yīng)量，對(duì)于穩(wěn)定二手房的市場(chǎng)價(jià)格具有十分重要的意義。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

第2篇：房地產(chǎn)登記條例范文

    答:房地產(chǎn)登記,是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。

    房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容?

    答:房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記,包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的記載。

    房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé),如何受理?

    答:根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定,深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)即深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé),登記申請(qǐng)文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。

    有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記?

    答:有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定:(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的;(二)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng),未經(jīng)處理或正在處理之中的;(三)受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的;(四)發(fā)生《房地產(chǎn)登記條例》情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或市政府沒(méi)收、查封等限制的);(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。

第3篇：房地產(chǎn)登記條例范文

重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同

重慶市國(guó)土資源和房屋管理局印制

重慶市工商行政管理局監(jiān)制

合同填寫(xiě)說(shuō)明

1、 本合同文本是根據(jù)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》和建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》制定的合同示范文本。印制的合同條款為提示性條款，供買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定時(shí)采用。簽約之前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)解釋。

2、 本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋（包括期房和現(xiàn)房）。

3、 房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方當(dāng)事人自身的民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，當(dāng)事人可向法律專(zhuān)家咨詢。

4、 根據(jù)《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易登記部門(mén)在辦理交易登記時(shí)，實(shí)行實(shí)名登記制。因此，購(gòu)房人在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)真實(shí)姓名或名稱；購(gòu)房人為兩個(gè)以上的，可以全部填寫(xiě)。

5、 在簽訂本合同前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人出示《重慶市商品房預(yù)售（租）許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。預(yù)售許可證或《房地產(chǎn)權(quán)證》真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購(gòu)房人可在售房現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)或到房屋所在地的區(qū)縣（市）房地產(chǎn)交易管理部門(mén)查閱。

6、 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，雙方當(dāng)事人可以對(duì)合同文本條款的內(nèi)容進(jìn)行增補(bǔ)或刪減。本合同文本中相關(guān)條款后有空白行的供雙方當(dāng)事人約定。合同簽訂生效后，未被修改的印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

7、 本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

8、 對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要增補(bǔ)或刪減的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪減。

9、 為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書(shū)約定為本合同的附件。

（合同編號(hào)： ）

合同雙方當(dāng)事人：

甲方（賣(mài)方） ____________________________________________________________

注冊(cè)地址_______________________________　郵編 ____________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼___________________________ 資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼 ____________________

法定代表人_____________________________ 聯(lián)系電話 ________________________

委托人_____________________________　聯(lián)系電話 ________________________

委托機(jī)構(gòu)___________________________ 資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼　___________________

注冊(cè)地址_______________________________ 郵編 ____________________________

法定代表人_____________________________ 聯(lián)系電話 ________________________

乙方（買(mǎi)方） ________________　________________　________________　____________

第4篇：房地產(chǎn)登記條例范文

上海市工商行政管理局監(jiān)制

二零零零年印制

特別告知

一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。

二、購(gòu)房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。

三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購(gòu)房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。

四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書(shū)約定為商品房預(yù)售合同的附件。

五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂前，應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以充分了解：

1．商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測(cè)的，房屋交付時(shí)則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測(cè)面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。

【第四十四條（預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理）

預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。

（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)还貌课坏慕ㄖ娣e按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)?。?/p>

（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。

（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購(gòu)人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。）

第5篇：房地產(chǎn)登記條例范文

原告：宋華周，男，42歲，漢族，曲江縣人，個(gè)體采煤專(zhuān)業(yè)戶。

被告：廣東省韶關(guān)市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱房管局）法定代表人：蔡戶弼，局長(zhǎng)。

1994年1月11日，宋華周書(shū)面向房管局報(bào)告遺失了其座落在韶關(guān)市武江區(qū)沿塘村68號(hào)之二房屋的《房屋所有權(quán)證》，要求補(bǔ)發(fā)。經(jīng)房管局審查核準(zhǔn)，并出具證明，由宋華周于1994年1月14日在《韶關(guān)日?qǐng)?bào)》刊登遺失聲明，聲明其粵房字第0670156號(hào)《房屋所有權(quán)證》作廢。房管局于1994年4月29日依法核準(zhǔn)給宋華周補(bǔ)發(fā)了該房屋的《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為粵房字第1360872號(hào)。同年6月2日，宋華周以作廢的粵房字第0670156號(hào)《房屋所有權(quán)證》作抵押，向韶關(guān)市城市信用社中心社貸款12萬(wàn)元，并由被告辦理了同意抵押的登記審批手續(xù)。1995年6月，宋華周將武江區(qū)沿塘村68號(hào)之二房屋賣(mài)給他人，同年9月房管局在受理該房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋有兩本重復(fù)的所有權(quán)證。于是，房管局以宋華周隱瞞真實(shí)情況，違反有關(guān)法規(guī)，在社會(huì)上使用兩本同一房屋的《房屋所有權(quán)證》為由，于1995年9月23日作出撤銷(xiāo)座落在武江區(qū)沿塘村68號(hào)之二的粵房字第0670156號(hào)和粵房字第1360872號(hào)《房屋所有權(quán)證》的全部登記事項(xiàng)的處理決定，并在當(dāng)天的《韶關(guān)日?qǐng)?bào)》公告于眾，同年10月4日作出書(shū)面通知，但尚未給宋華周送達(dá)。宋華周從報(bào)上獲悉后不服而向武江區(qū)人民法院提起行政訴訟。

「審判

武江區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)管理部門(mén)依法登記核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》是房屋權(quán)利人依法經(jīng)營(yíng)、使用或處分該房屋的憑證，其房產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)。被告1995年9月23日的公告和1995年10月4日的通知，內(nèi)容一致，實(shí)質(zhì)是處理決定，是被告所作的具體行政行為。粵房字第0670156號(hào)《房屋所有權(quán)證》是依法登報(bào)聲明作廢的產(chǎn)權(quán)證，是沒(méi)有法律效力的；而粵房字第1360872號(hào)《房屋所有權(quán)證》是被告依法核準(zhǔn)各登記事項(xiàng)后給予補(bǔ)發(fā)的，是有效和受法律保護(hù)的。被告將失效的廢證和有效的產(chǎn)權(quán)證同時(shí)撤銷(xiāo)，事實(shí)不清，責(zé)任不明，屬行政權(quán)力行使不當(dāng)，不予支持。同時(shí)，被告在處理決定尚未發(fā)生法律效力和尚未給原告通知就將處理決定登報(bào)公告于眾，違反了《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的有關(guān)規(guī)定，程序不合法，應(yīng)予糾正。原告認(rèn)為其合法權(quán)益受侵犯，訴請(qǐng)撤銷(xiāo)被告的處理決定，理由充分，應(yīng)予支持。至于原告持已作廢的粵房字第0670156號(hào)《房屋所有權(quán)證》，并經(jīng)被告驗(yàn)證認(rèn)可同意抵押向韶關(guān)市城市信用社中心社貸款12萬(wàn)元至今本息未還，原、被告應(yīng)負(fù)什么責(zé)任，是另一法律關(guān)系，不屬行政審判范疇，本案不作斷論。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1、3、5目之規(guī)定，該院于1995年12月11日作出判決如下：

一、撤銷(xiāo)被告1995年9月23日關(guān)于撤銷(xiāo)粵房字第0670156號(hào)和粵房字第1360872號(hào)《房屋所有權(quán)證》的公告；

二、撤銷(xiāo)被告1995年10月4日關(guān)于撤銷(xiāo)粵房字第0670156號(hào)和粵房字第1360872號(hào)《房屋所有權(quán)證》的處理決定。

宣判后，韶關(guān)市房地產(chǎn)管理局不服，向韶關(guān)市中級(jí)人民法院提出上訴，理由是：宋華周利用遺失契證、新領(lǐng)契證重復(fù)進(jìn)行交易，影響了房地產(chǎn)交易的正常秩序。本局采取登報(bào)公告和通知形式撤銷(xiāo)兩份房產(chǎn)證是行使正當(dāng)?shù)男姓?quán)利，不存在任何侵權(quán)行為。要求撤銷(xiāo)原判，維持其公告和通知決定，判令宋華周公開(kāi)悔過(guò)并處行政罰款5千至1萬(wàn)元。宋華周答辯則認(rèn)為房管局的公告和通知決定撤銷(xiāo)已登報(bào)作廢的06710156號(hào)房屋所有權(quán)證和依法重新核發(fā)的1360872號(hào)房屋所有權(quán)證的行為是以權(quán)代法、濫用職權(quán)、推卸責(zé)任的行為，原判正確，要求駁回上訴，維持原判。

韶關(guān)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上訴人依程序重新核發(fā)給宋華周的粵房字第1360872號(hào)《房屋所有權(quán)證》是有效的房屋所有權(quán)證，應(yīng)受法律保護(hù)。宋華周以作廢的房屋所有權(quán)證騙取上訴人辦理了抵押貸款手續(xù)，雙方對(duì)此應(yīng)承擔(dān)何責(zé)任，是另一法律關(guān)系。在上訴人發(fā)現(xiàn)宋以有效的房屋所有權(quán)證辦理過(guò)戶時(shí)，又將作廢和有效的所有權(quán)證同時(shí)撤銷(xiāo)，實(shí)屬責(zé)任不明，行使行政權(quán)不當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)，它直接影響他方關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)；同時(shí)上訴人并無(wú)充分證據(jù)證明宋華周是隱瞞真實(shí)情況，采取非法手段領(lǐng)取粵房字第1360872號(hào)《房屋所有權(quán)證》，因此，上訴人認(rèn)為其是正當(dāng)行使行政管理權(quán)，要求維持其公告和通知決定，不予采納。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律、法規(guī)正確應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1996年3月15日作出判決：駁回上訴，維持原判。

「評(píng)析

為加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)讓、抵押等的監(jiān)管，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。本案處理的關(guān)鍵是房管局后來(lái)補(bǔ)發(fā)給宋華周的粵房字第0670156號(hào)《房屋所有權(quán)證》是否應(yīng)予撤銷(xiāo)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)撤銷(xiāo)登記的條件沒(méi)有明確的規(guī)定，但本案發(fā)生地廣東省制定的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》則明確規(guī)定了撤銷(xiāo)登記的兩種情形：

第6篇：房地產(chǎn)登記條例范文

    房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院已生效法律文書(shū)所進(jìn)行的登記在學(xué)理上被稱為囑托登記。依據(jù)物權(quán)法以及《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的規(guī)定,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律文書(shū)的要求履行登記義務(wù),并相應(yīng)地取得司法審查豁免的待遇。但實(shí)踐中,地方性法規(guī)卻又往往對(duì)囑托登記設(shè)定了條件,賦予了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)“登記與法律文書(shū)內(nèi)容是否一致”的裁量權(quán),從而使囑托登記的最終實(shí)現(xiàn)在一定程度上還必須依賴于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主觀判斷。以上海市為例?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第四條規(guī)定:“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)在作出實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施決定后向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)財(cái)產(chǎn)保全等限制措施決定后5個(gè)工作日內(nèi),與房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行核對(duì)?！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》第7.1.1.1條規(guī)定:“人民法院、人民檢察院、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的發(fā)生法律效力的文件登記的,有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件:(一)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的執(zhí)行公務(wù)的身份證明(復(fù)印件);(二)已發(fā)生法律效力的對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的文件(原件)?！钡?.2.14.3條規(guī)定:“申請(qǐng)人不能提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核查房地產(chǎn)登記簿記載的原房地產(chǎn)權(quán)利人是否與人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解或者裁決書(shū)等法律文件認(rèn)定的原房地產(chǎn)權(quán)利人一致?！?/p>

    無(wú)論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規(guī)定,均對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)提出了要求,即登記機(jī)構(gòu)在依據(jù)人民法院的法律文書(shū)作出登記之前,必須進(jìn)行合理的審查。但容易引發(fā)爭(zhēng)議的是,登記機(jī)構(gòu)判斷“登記與法律文書(shū)是否一致”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何合理確定呢?如果登記機(jī)構(gòu)的判斷標(biāo)準(zhǔn)隨意性過(guò)大,則可能有礙囑托登記的最終實(shí)現(xiàn)。

    為了更好地說(shuō)明這一問(wèn)題,筆者以自己審理過(guò)的一起登記案件予以說(shuō)明。法院執(zhí)行裁定書(shū)上表述的內(nèi)容為:“將胡某某所有的坐落于大東方路150號(hào)401室的房屋轉(zhuǎn)移登記至郭某某名下”,但登記機(jī)構(gòu)核對(duì)后發(fā)現(xiàn),大東方路150號(hào)401室登記的權(quán)利人并非胡某某,而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責(zé)任公司。盡管如此,登記機(jī)構(gòu)還是按照裁定書(shū)的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責(zé)任公司隨后向法院提起訴訟。登記機(jī)構(gòu)的囑托登記是否符合法律規(guī)定呢?審理中即出現(xiàn)了兩種意見(jiàn):第一種意見(jiàn)認(rèn)為,登記簿上大東方路150號(hào)401室房屋的權(quán)利人是大華有限責(zé)任公司,而法院裁定書(shū)上寫(xiě)的是將“胡某某所有的”大東方路150號(hào)401室房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記,明顯屬于“登記與法律文書(shū)內(nèi)容不一致”。第二種意見(jiàn)認(rèn)為,在登記簿與生效法律文書(shū)就權(quán)利人的認(rèn)定不一致時(shí),房屋的真正權(quán)利人應(yīng)當(dāng)以生效的法律文書(shū)為準(zhǔn)。房屋門(mén)牌號(hào)明確,則唯一性可以確定,登記機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的權(quán)屬并沒(méi)有審查的義務(wù)。因此,登記行為符合司法審查豁免的條件,法院不應(yīng)當(dāng)受理。筆者贊同第二種意見(jiàn),法院最終也按照第二種意見(jiàn)作出了處理。

    通過(guò)此案,筆者希望強(qiáng)調(diào)的是,登記機(jī)構(gòu)對(duì)法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)僅作形式審查。審查的關(guān)鍵在于法律文書(shū)的可執(zhí)行性,即法律文書(shū)所載明的內(nèi)容按照現(xiàn)有的登記條件是否可以實(shí)現(xiàn)。只要客觀上具備可執(zhí)行性,登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)當(dāng)予以登記。筆者認(rèn)為,囑托登記的可執(zhí)行性取決于以下三項(xiàng)內(nèi)容:不動(dòng)產(chǎn)四至、登記類(lèi)型以及法律文書(shū)確定的登記權(quán)利人。只要不動(dòng)產(chǎn)四至、登記類(lèi)型以及法律文書(shū)確定的登記權(quán)利人明確,則囑托登記即具有可執(zhí)行性,登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)無(wú)條件執(zhí)行生效法律文書(shū)的內(nèi)容。至于房地產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)定等問(wèn)題,則不應(yīng)納入登記機(jī)構(gòu)的審查范圍,登記機(jī)構(gòu)不必也不應(yīng)進(jìn)行審查。

    (作者單位:上海市金山區(qū)人民法院)

第7篇：房地產(chǎn)登記條例范文

經(jīng)過(guò)來(lái)回磨合，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處正式文件，全文回避了“取消限購(gòu)”幾個(gè)字，但不再對(duì)購(gòu)房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢，意味著徹底放開(kāi)限購(gòu)。至此，呼和浩特放開(kāi)限購(gòu)，成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。

限購(gòu)行政色彩過(guò)濃，扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，不論是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是其他市場(chǎng)，限購(gòu)起的作用都適得其反。市場(chǎng)化之前中國(guó)之所以用貨幣加票據(jù)的方式統(tǒng)治市場(chǎng)，是因?yàn)樯唐窐O其短缺，想買(mǎi)也買(mǎi)不到，不得不用戶籍、行政級(jí)別等方式把人劃分為三六九等，限制國(guó)民的消費(fèi)量。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思路的結(jié)果已經(jīng)明確，不僅不能消除短缺，還讓短缺經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加劇，最終走向經(jīng)濟(jì)崩潰的邊緣。

房地產(chǎn)限購(gòu)是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求量一度過(guò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫化傾向，房地產(chǎn)資產(chǎn)增值導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，民怨?jié)u起，大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)可謂不得已而為之。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，繼續(xù)維持限購(gòu)政策，除了顯示權(quán)力的威力、繼續(xù)把國(guó)民分成三六九等之外，意義不大。

房地產(chǎn)限購(gòu)究竟起到什么作用，沒(méi)有定量分析。

2010年4月，房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)推出限購(gòu)，到2012年8月銷(xiāo)量大幅反彈。房地產(chǎn)經(jīng)歷了低谷之后的高峰，此時(shí)往往伴隨著其他政策的出臺(tái)，如貨幣發(fā)行量下降限貸，擬定推出不動(dòng)產(chǎn)登記條例等；或者伴隨著經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化，如2008年金融危機(jī)之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)一度大幅下行，此時(shí)成交量的下降到底反映貨幣下降的變化，還是反映未來(lái)稅收改變的預(yù)期，難以分清。就像一鍋中藥湯，哪味藥真正治好了病，不清楚。2011年樓市價(jià)格、成交量下降，2012年樓市反彈，同樣實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)，市場(chǎng)反映大不相同，與貨幣政策、財(cái)政刺激政策有密切聯(lián)系。

國(guó)際成熟市場(chǎng)同樣也是如此，如倫敦隨著外地富裕移民購(gòu)房的增加，貨幣與人口同步流入，倫敦房?jī)r(jià)竄升，今年二季度均價(jià)686，700美元，同比上漲26%，創(chuàng)1987年來(lái)最大漲幅，比2007年創(chuàng)下的高點(diǎn)高出30%。此時(shí)能夠做的就是讓英國(guó)央行減少房貸，降低杠桿率，絕不是對(duì)來(lái)自俄羅斯、中東、香港的富豪們的購(gòu)買(mǎi)力大加限制。

一腳踩貨幣油門(mén)、一腳踩限購(gòu)煞車(chē)，頭頂熱腳底冷，市場(chǎng)不知所以準(zhǔn)得病。正確的做法是順應(yīng)市場(chǎng)走向進(jìn)行微調(diào)，如對(duì)房貸、稅收等進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際上我們也是走的這條路，現(xiàn)在對(duì)房貸已經(jīng)有些微的放松，未來(lái)房產(chǎn)稅預(yù)期一直籠罩在購(gòu)房者頭頂。與其放松房貸防止房地產(chǎn)崩盤(pán)，不如直接取消限購(gòu)，通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移與升值貶值實(shí)現(xiàn)隱性稅收，購(gòu)房者愿意承擔(dān)未來(lái)貨幣與稅收風(fēng)險(xiǎn)，何樂(lè)而不為？

第8篇：房地產(chǎn)登記條例范文

一、不動(dòng)產(chǎn)登記是強(qiáng)制登記還是自愿登記

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記具有被動(dòng)性，應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)而為之，如果國(guó)家要求不動(dòng)產(chǎn)必須登記，將會(huì)產(chǎn)生公權(quán)對(duì)私生活的干預(yù)，但事實(shí)上，普通老百姓對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的愿望是非常強(qiáng)烈的，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利能得到充分保護(hù)的觀念已深入人心。在市場(chǎng)體制充分發(fā)達(dá)，資源能夠自由流通的社會(huì)，基于交易安全的需要，當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的愿意是非常強(qiáng)烈的。在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，房屋交易非常稀少，政府曾經(jīng)實(shí)行過(guò)一段時(shí)間的總登記，這種總登記具有強(qiáng)制性，它主要是為了滿足國(guó)家房屋普查之需。由于我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的存在，集體土地上的房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)資源的交易卻受到限制，當(dāng)事人申請(qǐng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)資源登記的欲望并不強(qiáng)烈，不動(dòng)產(chǎn)登記比例較低。因此，最近，國(guó)家自上而下，大力推進(jìn)農(nóng)村房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)登記，這種登記也具有一定的強(qiáng)制性。但是，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，城鄉(xiāng)資源互動(dòng)的深入，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，特別是在自由流通的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，毋需再行強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記的強(qiáng)制性，應(yīng)當(dāng)回歸不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)有的法律屬性，即依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)而啟動(dòng)。

《征求意見(jiàn)稿》第2條規(guī)定：“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為”。建議修改為“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外”。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)立

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何設(shè)立，是實(shí)務(wù)部門(mén)最為關(guān)心的問(wèn)題，《征求意見(jiàn)稿》第5條規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作”，至于該部門(mén)究竟何為，并未明了，是其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并入國(guó)土部門(mén)，還是單設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記局，都未明確。由于涉及各自的部門(mén)利益，無(wú)論如何設(shè)置，都需要當(dāng)?shù)卣块T(mén)的強(qiáng)力推進(jìn)?！墩髑笠庖?jiàn)稿》第6條規(guī)定“跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)的登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理”，舉例示明，比如一個(gè)地級(jí)市，下轄三個(gè)中心城區(qū)（不包括下轄設(shè)區(qū)的縣），那么根據(jù)該條規(guī)定，該地級(jí)市可由三個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。依筆者之見(jiàn)，地級(jí)市應(yīng)設(shè)一個(gè)統(tǒng)一的市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，下轄的中心城區(qū)可分設(shè)派出機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一接受市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)。這樣設(shè)置，可以保證在一個(gè)城市里，不動(dòng)產(chǎn)登記運(yùn)行體制的順暢，減少分設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的制度運(yùn)行成本，因?yàn)樵谥袊?guó)現(xiàn)行體制下，分設(shè)部門(mén)就會(huì)產(chǎn)生部門(mén)利益，產(chǎn)生部門(mén)摩擦，帶來(lái)部門(mén)協(xié)調(diào)問(wèn)題，影響效率。

三、不動(dòng)產(chǎn)基本單元理解

不動(dòng)產(chǎn)基本單元是不動(dòng)產(chǎn)登記中的核心問(wèn)題，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)能否納入登記，能否登記發(fā)證，就看它是否滿足基本單元的要求。何為不動(dòng)產(chǎn)基本單元，我國(guó)《物權(quán)法》并未涉及，按照物權(quán)客體特定性原則，納入物權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，一個(gè)是物理標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是使用價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即不動(dòng)產(chǎn)基本單元是指在構(gòu)造上及使用上可以獨(dú)立，且可單獨(dú)作為所有權(quán)等物權(quán)之標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)部分。但如何判定構(gòu)造上及利用上的獨(dú)立性，爭(zhēng)議很大。一般認(rèn)為構(gòu)造上的獨(dú)立性指物理上的獨(dú)立性，一般要求物與物之間有固定的墻壁相分割開(kāi)，能與其他物完全相區(qū)別，利用上之獨(dú)立性指可以排他使用，且能發(fā)揮該物之效用。然而，隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，土地資源的日益稀缺，為了資源效用的最大化，在構(gòu)造上獨(dú)立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)上，各國(guó)大多以范圍明確論代替物理上之獨(dú)立性，同時(shí)也放寬了對(duì)利用上的獨(dú)立性的標(biāo)準(zhǔn)。只要具備在圖紙上有明顯界線且實(shí)務(wù)中也有明顯的界址，即便沒(méi)有固定墻壁相區(qū)分，也可以成為專(zhuān)有部分。至于利用上的獨(dú)立性，只要利用時(shí)不對(duì)其他共有人產(chǎn)生不利影響，一般也都認(rèn)為其具有獨(dú)立的使用價(jià)值?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有糾紛案件具體應(yīng)用若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，“專(zhuān)用部分是指具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。

《征求意見(jiàn)稿》第7條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單元進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有惟一編碼?！痹摋l規(guī)定中的“惟一”系用詞不當(dāng)。建議修改為：“不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)基本單元應(yīng)當(dāng)具備構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，不動(dòng)產(chǎn)基本單元應(yīng)當(dāng)具有明確、唯一的編碼”。

四、關(guān)于空間的登記

當(dāng)前，土地的空間利用日益重要，在城市中，機(jī)械式車(chē)位、地下商場(chǎng)、空中走廊、高架橋等立體利用土地的情形大量出現(xiàn)，但是，在當(dāng)前實(shí)務(wù)中，這些對(duì)空間立體利用的不動(dòng)產(chǎn)卻大多未納入登記?！墩髑笠庖?jiàn)稿》第7條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載空間界限”，但對(duì)空間究竟如何描述，卻是深值研究的問(wèn)題?！斗课莸怯涋k法》和《土地登記辦法》對(duì)此作了原則性規(guī)定，但在操作層面，空間及空間權(quán)的登記仍是一個(gè)難題，我國(guó)相關(guān)部委及地方也出臺(tái)過(guò)土地空間利用的相關(guān)文件，但比較零星，不夠全面和系統(tǒng)，效力也較低，難以滿足當(dāng)前實(shí)務(wù)的需要。土地空間登記的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是土地空間的界定以及土地空間的虛擬劃分，二是土地空間權(quán)利的描述。土利空間利用具有三維性，現(xiàn)有土地使用權(quán)的二維記載不能準(zhǔn)確反映出土地的立體利用，不能清晰有效管理土地的空間布局，必須選擇參照物，對(duì)土地的立體利用進(jìn)行三維信息記載，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地空間的三維管理。作為效力較高的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》必須在這方面有所作為，特別在土地空間利用中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得與公示以及土地空間利用中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沖突及其規(guī)制等方面加強(qiáng)規(guī)范，制定效力高、統(tǒng)一規(guī)范的土地空間利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度，指導(dǎo)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面臨的空間實(shí)務(wù)登記難題，保障土地空間利用中投資人和購(gòu)買(mǎi)人的合法權(quán)益，促進(jìn)土地空間的有效利用。

五、登記簿的編制標(biāo)準(zhǔn)及記載內(nèi)容

登記簿的編成標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采取“物的編成”標(biāo)準(zhǔn)，以該特定的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)，一個(gè)特定的不動(dòng)產(chǎn)占據(jù)一張簿頁(yè)，然后依次填充應(yīng)記載的內(nèi)容。登記簿記載的內(nèi)容包括：第一，不動(dòng)產(chǎn)自然狀況；第二，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況；第三，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)記錄，記載不動(dòng)產(chǎn)前后物權(quán)變動(dòng)記錄；第四，其他部分，記載異議、查封、解封等信息。

根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人不能任意創(chuàng)設(shè)，故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能隨意按照當(dāng)事人的申請(qǐng)?jiān)诘怯洸旧献饔涊d，從而使之產(chǎn)生物權(quán)的效力，登記簿上應(yīng)記載的內(nèi)容，由法律明確規(guī)定。比如，甲把房子出賣(mài)給乙，但約定一個(gè)條件，此房只能由乙居住，乙不得轉(zhuǎn)賣(mài)，那么這種約定應(yīng)該是無(wú)效的，違背了物權(quán)法定，所有權(quán)即包括占有、使用、收益、處分權(quán)能，乙取得所有權(quán)后當(dāng)然可以轉(zhuǎn)賣(mài)，甲無(wú)權(quán)干預(yù)，這種約定不得在登記簿附記欄中體現(xiàn)。

《征求意見(jiàn)稿》第7條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制提示事項(xiàng)等”，缺少了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)記錄的記載，應(yīng)當(dāng)增加。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制應(yīng)當(dāng)有明確的依據(jù)，如法院的查封文書(shū)等，至于“提示的事項(xiàng)”，規(guī)定較為隨意，在實(shí)務(wù)中徒增歧義，引起混亂，建議去掉。

六、不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)及其理解

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)包括哪些必須明確，對(duì)不同種類(lèi)的登記類(lèi)型的理解也應(yīng)當(dāng)一致，以避免爭(zhēng)議。按照物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一到《物權(quán)法》的規(guī)定上來(lái)，不得自行創(chuàng)設(shè)。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的登記類(lèi)型主要包括：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等。

《房屋登記辦法》第81條規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。”按此規(guī)定，在具備上述情形下，登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，但有問(wèn)題的是，撤銷(xiāo)登記是一種獨(dú)立的登記類(lèi)型嗎？顯然不是，因此，該條規(guī)定造成了實(shí)務(wù)部門(mén)的困惑，容易引起混亂。另外，在目前的登記實(shí)務(wù)中，如何進(jìn)行異議登記是一個(gè)難點(diǎn)。按照《物權(quán)法》第19條及《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記的前提是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正。可以說(shuō)，這種規(guī)定在實(shí)務(wù)中根本不具操作性，因?yàn)槔﹃P(guān)系人之所以要提出異議登記，必定是與登記簿記載的權(quán)利人有所爭(zhēng)執(zhí)，而且一旦異議登記生效，登記簿上記載的權(quán)利人再行處分已無(wú)可能。因此，異議登記須以權(quán)利人不同意更正為前提的要求使得法律有關(guān)異議登記的規(guī)定成為一紙具文。在實(shí)務(wù)操作中，登記機(jī)構(gòu)大多僅憑利害關(guān)系人書(shū)面承諾登記簿記載的權(quán)利人不同意更正推定登記簿記載的權(quán)利人事實(shí)上不同意更正，至于登記簿記載的權(quán)利人是否不同意更正登記并未審查，再者何為利害關(guān)系人，也極不易判斷。登記機(jī)構(gòu)無(wú)論辦與不辦異議登記，都會(huì)處在一個(gè)兩難的場(chǎng)面。一方面，由于對(duì)利害關(guān)系人的判斷無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為其不屬于利害關(guān)系人而不進(jìn)行異議登記，會(huì)引起申請(qǐng)人的不滿，另一方面，登記機(jī)構(gòu)若進(jìn)行了異議登記，由于在操作層面事實(shí)上并未嚴(yán)格執(zhí)行異議登記須以登記權(quán)利人不同意更正為前提，這又會(huì)造成登記權(quán)利人的抱怨。

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》在制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分吸引實(shí)務(wù)部門(mén)在登記過(guò)程中遇到的諸如此類(lèi)的問(wèn)題，必須在條例中清晰界定不動(dòng)產(chǎn)登記種類(lèi)，廓清每種登記的涵義。

七、關(guān)于登記程序

《征求意見(jiàn)稿》第三章是登記程序的規(guī)定，此章問(wèn)題較多。

第一，應(yīng)當(dāng)增加登記程序的一般規(guī)定，增加條文“不動(dòng)產(chǎn)登記一般依照以下程序進(jìn)行：（一）申請(qǐng)；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證”。

第二，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記雙方申請(qǐng)與單方申請(qǐng)的規(guī)定不甚嚴(yán)謹(jǐn)，哪些情形需要雙方申請(qǐng)，哪些情形可以單方申請(qǐng)，這是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)每天都會(huì)遇到的問(wèn)題，很多同志對(duì)此較為模糊。要把這個(gè)問(wèn)題搞明白，關(guān)鍵是要清楚不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的類(lèi)型及其特點(diǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因的不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)分為兩種類(lèi)型：一類(lèi)是基于合同、協(xié)議等法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)；另一類(lèi)是基于判決、調(diào)解、裁定、繼承等非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。就第一類(lèi)而言，必須由雙方當(dāng)事人對(duì)合同、協(xié)議履行完畢，完成登記才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，因此，需要雙方申請(qǐng)。就第二類(lèi)而言，在判決、調(diào)解、裁定等生效時(shí)，或被繼承人死亡時(shí)物權(quán)即發(fā)生變動(dòng)，這時(shí)，登記不是物權(quán)變動(dòng)的要件，不需要前來(lái)登記機(jī)關(guān)完成登記，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)，但是權(quán)利人要處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，必須以完成登記為前提條件。由于申請(qǐng)人在登記之前即已取得標(biāo)的物的物權(quán)，因此，由取得人單方前來(lái)申請(qǐng)辦理即可。須注意的是，并非所有的法院判決，申請(qǐng)人都可單方前來(lái)申請(qǐng)登記，判決文書(shū)有三種類(lèi)型：第一種是確權(quán)判決，當(dāng)事人憑確權(quán)判決文書(shū)可單方前來(lái)申請(qǐng)辦理；第二種是給付判決，這種判決仍須雙方前來(lái)共同申請(qǐng)辦理，一方不愿意配合的，須要法院的協(xié)助執(zhí)行；第三種是變更判決，此種判決需要涉及到的當(dāng)事人到場(chǎng)。《征求意見(jiàn)稿》第12條規(guī)定：“因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)?！苯ㄗh以列舉加抽象的方式進(jìn)行規(guī)定，修改為：“根據(jù)買(mǎi)賣(mài)、抵押等合同協(xié)議發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)?！薄墩髑笠庖?jiàn)稿》第12條規(guī)定“人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”，建議修改為“人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”。

第三，關(guān)于電子申請(qǐng)。在電子信息日益發(fā)達(dá)的當(dāng)今，對(duì)于一些登記，可否采行電子申請(qǐng)方式，即當(dāng)事人或者其人不用到登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，而是通過(guò)信息化的手段，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程申請(qǐng)，通過(guò)技術(shù)手段，核實(shí)申請(qǐng)人身份信息，申請(qǐng)資料通過(guò)電子掃描等方式予以送達(dá)。因此，《征求意見(jiàn)稿》第13條“當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”還有探討的必要。

第四，關(guān)于登記過(guò)程中的時(shí)限，由于不動(dòng)產(chǎn)種類(lèi)眾多，各種不動(dòng)產(chǎn)登記的簡(jiǎn)繁程度不一，因此不宜針對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)登記，統(tǒng)一規(guī)定受理審核時(shí)限。建議刪除《征求意見(jiàn)稿》第15條以及第18條有關(guān)5個(gè)工作日的初審以及30日內(nèi)辦結(jié)的規(guī)定。另外，《征求意見(jiàn)稿》第18條第2款的規(guī)定：“同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有兩個(gè)以上主體申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)受理時(shí)間的先后順序辦理登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”該條規(guī)定于此，甚感突兀，不知用意何為，建議去掉。

第五，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審核職責(zé)與賠償責(zé)任?！墩髑笠庖?jiàn)稿》第16條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)”，從該條規(guī)定來(lái)看，并未明示不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的審查職責(zé)，該條規(guī)定參考了《物權(quán)法》第12條的規(guī)定。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)一直有形式審查與實(shí)質(zhì)審查之爭(zhēng)，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)《物權(quán)法》第12條的規(guī)定，實(shí)際是賦予登記機(jī)構(gòu)以實(shí)質(zhì)審查之責(zé)，筆者不贊同要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查之責(zé)。目前，學(xué)術(shù)界有這樣一種代表性觀點(diǎn)，認(rèn)為實(shí)行實(shí)質(zhì)審查是登記具有公信力的必要前提，這個(gè)觀點(diǎn)值得商榷，公信力純粹是一種立法的政策選擇，與物權(quán)變動(dòng)模式或?qū)彶槟Ｊ讲o(wú)關(guān)系，無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，如果經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)沒(méi)有公信力，則交易秩序定會(huì)受到破壞。采取比較法的視角，歐美大多數(shù)發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家采用的是替代審查，比如公證的介入，《征求意見(jiàn)稿》可以增加前期替代審查規(guī)定，比如引入公證，以減輕不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的定位直接與其賠償責(zé)任相關(guān)，按照《物權(quán)法》第21條的規(guī)定“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”，如果《物權(quán)法》第12條界定登記機(jī)構(gòu)為實(shí)質(zhì)審查，顯然，可對(duì)《物權(quán)法》第21條作如下理解，造成登記錯(cuò)誤的原因既包括登記申請(qǐng)人提供虛假材料欺騙登記機(jī)構(gòu)，也包括登記機(jī)構(gòu)工作人員自身故意及疏忽大意等過(guò)錯(cuò)，無(wú)論哪種情形，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任后，可向造成登記錯(cuò)誤的人追償。即登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。但如此理解，顯然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有失公允。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn)。如果第三人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)已盡審核職責(zé)仍無(wú)法發(fā)現(xiàn)的，則應(yīng)由第三人承擔(dān)民事賠償責(zé)任，而不能要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！痹摋l規(guī)定明確了登記賠償?shù)倪^(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，將房屋登記機(jī)構(gòu)的賠償份額與過(guò)錯(cuò)掛鉤。建議《征求意見(jiàn)稿》參照該司法解釋的規(guī)定，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合理審慎的審查職責(zé)及相應(yīng)的賠償責(zé)任。

八、登記信息利用與隱私保護(hù)

物權(quán)法的基本原則之一是公示公信原則，公示原則是指物權(quán)變動(dòng)必須以一定的方式向外界公示，使第三人能夠及時(shí)了解物權(quán)的變動(dòng)情況，這樣才有物權(quán)變動(dòng)的效力，公信原則是指任何因?yàn)榛趯?duì)公示行為的深信，而從事相關(guān)交易行為，即使公示錯(cuò)誤，其交易行為仍受法律保護(hù)，也為有效。公示公信原則的目的是出于對(duì)交易安全的保護(hù)，特別是保護(hù)當(dāng)事人對(duì)公示的信賴?yán)?。物?quán)變動(dòng)要求公示，但是不是物權(quán)變動(dòng)的所有信息都須要公示出來(lái)呢？這涉及到公示的目的究竟是什么，依筆者之見(jiàn)，公示的目的是為了交易，如果不存在交易，公示也無(wú)多大意義。當(dāng)然，國(guó)家公職人員的財(cái)產(chǎn)公示另當(dāng)別論。

《征求意見(jiàn)稿》第23條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！痹撘?guī)定照搬了《物權(quán)法》第18條的規(guī)定，《物權(quán)法》第18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！苯ㄔO(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第7條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開(kāi)查詢?！边@兩條規(guī)定似乎有沖突，因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定的查詢、復(fù)制主體限定為權(quán)利人和利害關(guān)系人，而建設(shè)部《暫行辦法》對(duì)查詢主體無(wú)限制性要求。在筆者看來(lái)，這種沖突并不存在，關(guān)鍵在于對(duì)《物權(quán)法》第18條如何理解。首先，對(duì)利害關(guān)系人如何理解，一是指交易當(dāng)事人，二是指潛在交易當(dāng)事人，指一切可能從事交易的人或者有交易意向的人，如果把利害關(guān)系人擴(kuò)大到潛在的交易當(dāng)事人，那么《物權(quán)法》與《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的規(guī)定就是一致的了。因?yàn)槿魏稳硕伎衫斫鉃闈撛诮灰桩?dāng)事人。其次，對(duì)登記資料如何理解，一是僅指登記簿，二是不僅包括登記簿，還包括登記申請(qǐng)表、提交的相關(guān)文件等。從《物權(quán)法》用語(yǔ)“查詢、復(fù)制”的表述來(lái)看，應(yīng)包括申請(qǐng)表、相關(guān)文件等，因?yàn)榈怯洸静淮嬖趶?fù)制的說(shuō)法，登記簿可以查詢，只有登記申請(qǐng)表，當(dāng)事人提交的相關(guān)文件等才存在復(fù)制的提法。

登記簿的查詢應(yīng)分為兩類(lèi)，一類(lèi)信息向全社會(huì)公開(kāi)（即把交易當(dāng)事人擴(kuò)大為潛在的交易當(dāng)事人），這些信息主要包括權(quán)利負(fù)擔(dān)，有無(wú)抵押、查封等。另一類(lèi)信息是有限公開(kāi)，這涉及隱私權(quán)的保護(hù)，具體查詢按建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定操作。《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》在制定細(xì)則過(guò)程中可以參考《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

1.孫憲忠.論物權(quán)法.法律出版社.2008

2.刁其懷.不動(dòng)產(chǎn)登記中的審查標(biāo)準(zhǔn)及賠償責(zé)任──評(píng)《物權(quán)法》第十二條、第二十一條.中國(guó)房地產(chǎn).2007.7

3.刁其懷. 《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》中的登記難點(diǎn)（一）.中國(guó)房地產(chǎn).2009.7

第9篇：房地產(chǎn)登記條例范文

商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。

商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，是指其房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)包含土地使用權(quán)和建筑物、附著物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)物權(quán)立法的缺位，社會(huì)忽視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，公民的私有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸到底屬于誰(shuí)？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無(wú)法直接找到答案，其產(chǎn)權(quán)歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對(duì)于商品房住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)行有以下幾種通說(shuō)：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方置業(yè)者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。二是推定歸屬論。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方置業(yè)者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，推定小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于買(mǎi)方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。三是銷(xiāo)售成本收益歸屬論。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未將小區(qū)停車(chē)位建設(shè)成本及利潤(rùn)計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷(xiāo)售收益時(shí)，小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，反之，其產(chǎn)權(quán)屬于買(mǎi)方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權(quán)論。商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。本人認(rèn)為，上述的登記憑證確權(quán)論相對(duì)恰當(dāng)，登記憑證確權(quán)論中的“商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持者所有”的認(rèn)識(shí)是正確的。但是，登記憑證確權(quán)論中“否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)”的認(rèn)識(shí)有失偏頗，其忽視了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實(shí)和缺陷，以致認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認(rèn)識(shí)均不能全面、恰當(dāng)、準(zhǔn)確地解答有關(guān)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題。

本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)的取得與房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過(guò)程，從所有權(quán)（物權(quán)）法和債權(quán)法兩個(gè)角度，分析土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關(guān)系，計(jì)入建筑容積率的建筑面積和不計(jì)入建筑容積率的建筑面積與土地使用權(quán)之間的法律關(guān)系，運(yùn)用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車(chē)位房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和特征。

1、房地產(chǎn)法律制度的形式。

在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個(gè)重要問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。第五十九條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)受法律保護(hù)。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營(yíng)、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，不得分割。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則

》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部份。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外平臺(tái)、門(mén)廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分?jǐn)偟墓妹娣e除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應(yīng)分?jǐn)偣玫暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)屬于建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e包括地下室用于人防、設(shè)備用房、車(chē)庫(kù)的建筑面積。

3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。

從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時(shí)，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。

（2）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。

（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。

（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

（5）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。

這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。

（6）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買(mǎi)方依法所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得擅自處分。

（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護(hù)。

（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。

上述我國(guó)房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財(cái)產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國(guó)家確認(rèn)和保護(hù)的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點(diǎn)。

上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點(diǎn)：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（2）在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。

計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

（4）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》。

（5）不計(jì)算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。

從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。

（7）在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方雙方當(dāng)然可以在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買(mǎi)方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得擅自處分。

二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。

政府通過(guò)拍賣(mài)、協(xié)議買(mǎi)賣(mài)方式將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，土地的用途是建設(shè)商品房住宅，在付清地價(jià)，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得宗地號(hào)土地使用權(quán)證書(shū)，宗地號(hào)的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》約定了出讓宗地號(hào)的土地面積、用途、地價(jià)、建筑容積率、開(kāi)發(fā)建設(shè)完工期限等規(guī)定。同時(shí)，《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應(yīng)遵守《土地使用規(guī)則》。

由此可見(jiàn)，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。

在商品房住宅小區(qū)建筑物時(shí)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）以買(mǎi)賣(mài)合同方式來(lái)約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)等法律文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物（面積）。

由此可見(jiàn)，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物（面積）。

目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對(duì)于共有、他項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不辦理，停車(chē)位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。

2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)方依約付清購(gòu)房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

在二級(jí)市場(chǎng)首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買(mǎi)方，確認(rèn)買(mǎi)方的房地產(chǎn)權(quán)。

在首次轉(zhuǎn)移登記實(shí)務(wù)中，停車(chē)位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。

由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物（面積），當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。

四、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

1、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的形式。

目前商品房住宅小區(qū)停車(chē)位存在可以分成二類(lèi)四種形式：第一類(lèi)是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）；第二類(lèi)是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車(chē)位、樓房首層架空層停車(chē)位、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）。

2、多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位的土地使用權(quán)面積，該類(lèi)停車(chē)位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類(lèi)停車(chē)場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。

3、住宅小區(qū)地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

地面停車(chē)位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車(chē)設(shè)施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車(chē)位是直接設(shè)置在土地表面的停車(chē)設(shè)施，即是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)，因此，地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層停車(chē)位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當(dāng)其首層樓房架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

可見(jiàn)，首層樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區(qū)樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車(chē)位的建筑面積亦是不計(jì)算建筑容積率的，因此，樓房地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位不計(jì)算建筑容積率的建筑物（面積）時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方在《買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的條款違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該類(lèi)條款無(wú)效。

在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于賣(mài)方”、“停車(chē)位的法律權(quán)利屬于賣(mài)方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類(lèi)約定條款無(wú)效。

此外，政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任；買(mǎi)方可提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求人民法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)裁決確認(rèn)該類(lèi)條款無(wú)效。

當(dāng)然，對(duì)上述房地權(quán)利發(fā)生分離時(shí)、交易無(wú)效的法律觀點(diǎn)，有學(xué)者認(rèn)為值得商榷，認(rèn)為“對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過(guò)程中是否只能作為一項(xiàng)交易的財(cái)產(chǎn)對(duì)待，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類(lèi)交易的具體情況具體分析”③。

六、買(mǎi)賣(mài)不計(jì)算建筑容積率停車(chē)位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)該類(lèi)停車(chē)位的合同無(wú)效。

在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計(jì)算建筑容積率停車(chē)位依法不能取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》。

在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定，不計(jì)算建筑容積率停車(chē)位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車(chē)位，或以出租為名，行買(mǎi)賣(mài)之實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)出的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣(mài)小區(qū)不計(jì)算建筑容積率停車(chē)位，或?qū)⑼＼?chē)位與住宅房屋單元捆綁售賣(mài)的現(xiàn)象司空見(jiàn)慣。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，否則，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)將依法給予查處。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未取得小區(qū)停車(chē)位的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣(mài)不計(jì)算容積率停車(chē)位的行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

此外，售賣(mài)不計(jì)算建筑容積率的停車(chē)位，還違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級(jí)市場(chǎng)將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強(qiáng)制性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方簽訂的買(mǎi)賣(mài)停車(chē)位合同應(yīng)依法定程序確認(rèn)為無(wú)效合同。

七、應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計(jì)算建筑容積率停車(chē)位的法律權(quán)利歸屬。

目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)不計(jì)算容積率停車(chē)位可否買(mǎi)賣(mài)、應(yīng)否買(mǎi)賣(mài)有兩種截然不同的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見(jiàn)涇渭分明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多主張不計(jì)算容積率的停車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資停車(chē)位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張不計(jì)算容積率的停車(chē)位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的不計(jì)算容積率停車(chē)位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計(jì)算容積率的停車(chē)位已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)利用不計(jì)算容積率的停車(chē)位謀取非法的商業(yè)利益。

據(jù)媒體報(bào)道，深圳市目前平均每3.3部車(chē)輛才有一個(gè)停車(chē)位④，全國(guó)各地均存在停車(chē)位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要的狀況。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車(chē)位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車(chē)位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對(duì)土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的來(lái)源、確權(quán)、保護(hù)產(chǎn)生不同的認(rèn)知與解讀，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序帶來(lái)諸多的問(wèn)題。小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的缺位和錯(cuò)位。應(yīng)盡快完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，強(qiáng)化法律對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。

2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階?，F(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)缺乏力度。應(yīng)進(jìn)行一步提升房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。

3、完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權(quán)保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，登記確權(quán)保護(hù)的具體措施是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)能否真正落實(shí)這一重大問(wèn)題。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對(duì)建筑物共用部位、他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式，無(wú)意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開(kāi)方便之門(mén)。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無(wú)法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權(quán)的絕對(duì)權(quán)直接對(duì)抗該類(lèi)違法的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。盡快完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護(hù)措施，提升登記確權(quán)制度的法律位階，對(duì)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，遏制違法行為，將會(huì)起到立竿見(jiàn)影的良好效果。

我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開(kāi)法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國(guó)情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開(kāi)發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，住宅小區(qū)內(nèi)共用的停車(chē)位資源有限，不應(yīng)買(mǎi)賣(mài)。住宅小區(qū)內(nèi)不計(jì)算容積率停車(chē)位的法律權(quán)利應(yīng)進(jìn)一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時(shí)，要采取優(yōu)惠和鼓勵(lì)的政策措施，調(diào)動(dòng)和刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性的停車(chē)位（場(chǎng)），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要。

綜上所述，在目前的房地產(chǎn)法律制度下，商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)由取得停車(chē)位《房地產(chǎn)證》的權(quán)利人擁有，不計(jì)算容積率停車(chē)位的建筑物或其法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產(chǎn)權(quán)人。房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定不計(jì)算容積率停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬于某一當(dāng)事人的條款違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該類(lèi)條款無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)不計(jì)算容積率停車(chē)位的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，其買(mǎi)賣(mài)停車(chē)位的合同無(wú)效。只有進(jìn)一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。

注釋?zhuān)?/p>

①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版第319頁(yè)

②王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版第317頁(yè)

③王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版第319頁(yè)

④羅艾文：《深圳停車(chē)到底有多難》、《深圳法制報(bào)》2002年8月19日第13版

參考文獻(xiàn)：

①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年5月第一版。

②深圳市規(guī)劃國(guó)土局編：《深圳市規(guī)劃國(guó)土房地產(chǎn)規(guī)范性文件匯會(huì)編》、中國(guó)建筑工業(yè)出版社2001年3月出版。