城市房地產交易管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城市房地產交易管理辦法范文

關鍵詞：房地產交易；檔案；管理

隨著我國房地產市場的迅速發(fā)展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理愈加規(guī)范。所以檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，應具備依法管檔的法制觀念、細致無誤的工作質量、熱忱服務的工作態(tài)度。

1 確立依法管檔的法制觀念

房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據?！吨腥A人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發(fā)的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產交易部門的制度規(guī)定是實現(xiàn)檔案管理內部控制的有力保證。依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

依法管檔的法制觀念：一是從學習中來，要求各級房地產交易管理部門應該組織所屬工作人員認真學習、正確理解這些法律法規(guī)知識，作為檔案管理人員應該自覺的學習和領會這些法律法規(guī)的內容。做到三個明確：其一、明確房地產權屬檔案工作的性質是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分，增強依法管檔的意識。其二、明確房地產權利人、房地產權屬登記權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，包括房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產稅費收據存根等；反映和記載房地產權屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等；其他有關房地產權屬的文件資料，包括房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等是法律和法規(guī)確定給房地產檔案管理部門必須履行好的責任。其三、明確房地產檔案人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；違反本辦法第九條規(guī)定，不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。

二是從實踐中來，要求房地產交易管理部門的檔案管理人員認真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規(guī)定，從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發(fā)生違法行政問題。對于出現(xiàn)的反面事例應發(fā)揮其警示作用，通過可能的宣傳途徑，對檔案人員進行宣傳教育。

2 提高細致無誤的工作質量

2.1 強化業(yè)務管理手段

房地產檔案保存了大量基礎資料，并擔負著采集、管理與提供房產信息的責任，長期為房地產管理提供了準確而可靠的基礎性資料。可是從業(yè)務上看，房地信息管理具有量大、復雜、更新快、用途廣的特點，適應這一特點，就必須注意強化業(yè)務手段，努力實現(xiàn)業(yè)務管理新突破，進一步完善產權產籍信息化建設。完善“數(shù)字房產”框架，構建和完善權屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產權平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產權產籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。

2.2 做好檔案編研工作

產權產籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據不同的編研內容，把分散的資料，按照利用規(guī)律有機的編制起來，以利于檔案資源的開發(fā)利用，建立積極向上的內部激勵機制，建設高素質的產權產籍管理隊伍。勇于創(chuàng)新、培養(yǎng)一支思想品德好、業(yè)務能力強、創(chuàng)新意識強、廉潔高效的高素質隊伍。實現(xiàn)權屬管理規(guī)范化、信息化的發(fā)展。圍繞服務于市場，服務于百姓，服務于發(fā)展，進一步簡化、規(guī)范流程。對一些不利于當前發(fā)展的環(huán)節(jié)予以調整，盡可能縮短辦件時限，提高辦事效率。

2.3 嚴格日常工作管理

如建立嚴格的庫房管理制度，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學，庫內有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫內清潔衛(wèi)生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據。利用現(xiàn)代化設備資源，實現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

3 堅持熱忱服務的工作態(tài)度

3.1 強化責任意識。在全面落實社會服務承諾制的基礎上，堅決做到“一與二從三不讓”，即：與服務對象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯在我手里發(fā)生，不讓形象在我這里受損。真正做到權為民所用，情為民所系，利為民所謀。以創(chuàng)新管理理念為主線，使窗口建設再上新臺階。規(guī)范服務程序考核、職業(yè)道德教育；進一步完善工作制度、辦事程序，及時調整和改進服務方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務工作程序要求，抓好工作檢查和督查。通過抓管理，進一步提高工作效能。

第2篇：城市房地產交易管理辦法范文

為加強我縣商品房預售款管理，促進房地產業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，經縣政府研究同意，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認識

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化步伐的加速推進，房地產開發(fā)市場日益活躍，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭，商品房預售正逐漸成為一種新的消費方式被廣大群眾所接受。商品房預售款作為商品房建設資金的重要來源，在推動商品房穩(wěn)步建設中起到了積極的作用，但由于相關制度不健全、監(jiān)管不到位，部分開發(fā)商違規(guī)使用商品房預售款現(xiàn)象較為突出，導致購房者的利益受到損害，嚴重影響了房地產業(yè)的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。各有關部門和單位務必從保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度，牢固樹立責任意識，充分認識加強商品房預售款監(jiān)督管理的重要性，嚴格按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，切實規(guī)范商品房預售款的收存使用行為，維護交易雙方合法權益，保障我縣房地產業(yè)的健康持續(xù)快速發(fā)展。

二、嚴格制度，強化管理

（一）建立專用帳戶設立注銷制度，實現(xiàn)預售款統(tǒng)一管理

從**年1月1日起，各級各類房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，在申請《商品房預售許可證》的同時，應根據所申請許可的項目在銀行設立一個商品房預售款專用帳戶，所有商品房預售款納入專用帳戶統(tǒng)一管理，專戶存儲、專項使用。預售商品房項目竣工并依法驗收合格后，經縣房地產交易管理機構同意，銀行應辦理有關結算手續(xù)，注銷該預售房款的專用帳戶。

（二）嚴格預售款繳納使用程序，防范違規(guī)收支風險

縣房地產交易管理機構根據銀行出具的購房人首期付款或一次性付款憑證（進帳單）辦理《重慶市商品房買賣合同》預售登記。凡商品房預購人申請辦理按揭貸款，其商品房預售款必須直接存入專用帳戶內，各商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款也必須直接劃入專用帳戶內，不得直接支付給商品房預售人或轉作他用。商品房預售人在任何情況下不得直接收存預購人支付的預售款。

商品房預售人申請使用預售款時，須向縣房地產交易管理機構提交《商品房預售款使用申請表》、用款計劃、與承建商簽訂的施工進度合同、建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和承建商的用款申請、與供貨商簽訂的材料、設備購銷合同、納稅申報表等有關資料，縣房地產交易管理機構據實核準同意商品房預售人將預售款分別用于支付預售商品房的工程款、建筑材料、設備款和交納法定稅費。設立商品房預售款專用帳戶的商業(yè)銀行也應根據縣房地產交易管理機構核準同意的數(shù)額撥付預售款。

（三）明確違規(guī)處罰措施，保證商品房預售市場穩(wěn)定

對未按照商品房預售資金管理規(guī)定向社會預售以及不按規(guī)定用途使用或擅自挪用商品房預售款、直接收取商品房預售款的房地產開發(fā)企業(yè)，縣房地產交易管理機構不予辦理商品房預售登記和有關房地產權屬登記，并由縣土地房屋行政主管部門責令其改正并實施行政處罰。

第3篇：城市房地產交易管理辦法范文

一、進一步放開房屋租賃市場的范圍？

（一）凡在城鎮(zhèn)國有土地范圍內依法取得所有權的各類房屋，均可向社會公開出租。

暫未辦理所有權登記的下列房屋，亦可向社會公開出租：

1、空置商品房可以辦理二年期以內的短期出租；

2、未竣工的商品房，凡取得了《商品房銷售許可證》的，可以辦理預租登記；

3、職工依照房改政策購買的住宅，凡交款50%以上的，可以出租。

（二）各類房屋的承租人征得房屋所有權人同意，并簽訂收益分配協(xié)議后，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。但轉租的終止期限不得超過與所有權人簽訂的租賃合同約定的終止期限。受轉租人不得再行轉租。

各類房屋的承租人在征得房屋所有權人同意后，可以改變房屋使用用途，既可自營也可與他人聯(lián)營開展經營活動。但凡屬市政府統(tǒng)一規(guī)劃布局的與居民日常生活密切相關的糧油、蔬菜、副食品、理發(fā)、浴池等商業(yè)網點用房，未經主管部門批準，不得擅自改變房屋使用用途。改變房屋使用用途不得影響房屋的正常使用和周圍環(huán)境。

（三）公民、法人或其他組織以及外國人、無國籍人、外國組織，持有合法證照手續(xù)，均可承租向社會公開出租的各類房屋。

（四）凡向社會公開出租、轉租房屋和實行指令性租金的房屋改變使用用途，租金由租賃當事人協(xié)商議定。房屋所有權人也可進行公開招租、拍租。

二、完善房屋租賃登記備案制度

（一）房屋租賃當事人須在租賃合同簽訂之日起十五日內，持下列證件到本通知規(guī)定的房地產管理部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，領取《房屋租賃證》：

1、租賃雙方的合法身份、資格證明；

2、租賃合同或轉租合同；

3、房屋所有權或使用權證件；

4、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他證件。

（二）未竣工房屋預租登記、軍產房屋和涉外房屋租賃或轉租登記備案手續(xù)，由市房地產管理局委托市房地產交易所辦理；市內四區(qū)其他房屋租賃或轉租登記備案手續(xù)，由市房地產管理局委托房屋所在地的房地產管理處辦理。

（三）本通知下發(fā)前，已將房屋向社會出租或轉租的，租賃當事人應在1997年12月31日前補辦登記備案手續(xù)。

（四）《房屋租賃證》是房屋租賃的合法憑證。租用房屋從事生產經營的，生產經營者應將《房屋租賃證》置于生產經營場所，以備監(jiān)督檢查。外來人口承租房屋用于居住的，在辦理《房屋租賃證》的同時，還應按照公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》和《大連市外來暫住人口管理規(guī)定》辦理有關治安管理手續(xù)。

（五）房屋租賃當事人須依法繳納稅費。市房地產管理局、物價局應當根據市場情況，定期房屋租金評估價格。房屋租賃有關稅費的計征，協(xié)議租金低于評估價格的，以評估價格為準；高于評估價格的，以協(xié)議租金為準。

三、加強對房屋租賃市場的管理

（一）市房地產管理局是負責全市城鎮(zhèn)房屋租賃市場管理的行政主管部門，應認真做好房屋租賃市場的管理工作。

市內四區(qū)人民政府及市政府各有關部門應協(xié)助主管部門加強對房屋租賃市場的管理。

（二）房屋租賃當事人應當認真遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、《遼寧省城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》、《大連市城鎮(zhèn)房地產交易管理暫行辦法》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》和本通知的規(guī)定，依法進行房屋租賃活動。

（三）市房地產管理局及其他有關管理部門應加強對房屋租賃市場的監(jiān)督和檢查。對于不辦理房屋租賃手續(xù)、不繳納稅費，擅自進行房屋租賃或轉租的，按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定給予行政處罰。

第4篇：城市房地產交易管理辦法范文

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規(guī)定，通過________方式，取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的土地使用塊，土地面積為________平方米，土地使用年限________年，自_______年____月____日至____年____月____日止，國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設的____現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權證（證號為____）。經北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號為________。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為________。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉讓給乙方。

雙方經協(xié)商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。

第一條　________房屋，建筑面積為________平方米（含共有共用面積），房屋狀況詳見附件，土地面積________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產權過戶之日起至__________年____月____日止。

上述面積已經________房地局測繪。

第二條　雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元，價款合計為（大寫）____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整（小寫：_________元）。乙方預付的定金________元，在乙方最后一次付款時轉為購房價款。

第三條　乙方同意在本契約簽定________日內將購房價款全部匯入甲方指定銀行。

甲方指定銀行：____________

銀行帳號：____________

第四條　甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：________。

甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條　乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。

第六條　雙方同意在簽定本契約后三十日內，持本契約和有關證件到北京市________房地產交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關規(guī)定申領房地產權屬證件。

辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費，由雙方依照有關規(guī)定繳納。

第七條　本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率人民幣計算。

第八條　本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過________日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。

第九條　本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

第十條　本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第_________（大寫數(shù)字）種方式解決糾紛。

（一）提交北京仲裁委員會仲裁。

（二）任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

第十一條　本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本________份，房地產交易管理部門……各一份。

甲方（簽字）：_________________

法定代表人：___________________

身份證號碼：___________________

地址：_________________________

聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：_____________________

人：_______________________

聯(lián)系電話：_____________________

___________年_______月_______日

乙方（簽字）：_________________

法定代表人：___________________

身份證號碼：___________________

地址：_________________________

聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：_____________________

人：_______________________

第5篇：城市房地產交易管理辦法范文

賣方（以下簡稱甲方）：____________________

買方（以下簡稱乙方）：____________________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國有土地使用權，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______。甲方在上述地塊上建設的項目名稱為______，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權證（房屋所有權證______字______號），經北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第______號。

乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方。雙方經友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米（包括套內建筑面積______平方米，分攤的共有共用建筑面積______平方米），共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米（含共有共用面積）。上述面積已經房屋土地管理部門測繪。

第二條雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣______元，價款合計為人民幣（大寫）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫）______元。乙方預付的定金______元，在乙方支付購房價款時轉為購房價款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購房價款全部當面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：_____________________。甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條乙方同意其購置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前由甲方或甲方委托的管理公司負責管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個月內，持本合同和有關證件共同到北京市______________________房地產交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領房地產權屬證件，并按規(guī)定交納有關稅費。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之______（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按利率計算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價款的萬分之______（大寫數(shù)字）向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會仲裁。2.任何一方均可向房地產所在地的人民法院提起訴訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產交易管理部門壹份，______________________________。

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

法定代表人：

法定代表人：

身份證號碼：

身份證號碼：

地址：

地址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

郵政編碼：

郵政編碼：

人：

人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

______年______月______日

第6篇：城市房地產交易管理辦法范文

一、指導思想和工作目標

（一）指導思想。按照全面貫徹落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以全縣開展的“效率革命深化年”活動為契機，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能優(yōu)勢，開展房地產市場秩序專項整治，嚴厲打擊房地產領域違法違規(guī)、權錢交易行為，建立健全長效機制，促進我縣房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）工作目標。通過專項整治，使房地產領域違法違規(guī)、權錢交易行為得到有效遏制，建立健全房地產市場共同監(jiān)管體系和長效監(jiān)管機制，促進我縣房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展。

二、工作依據

（一）法律法規(guī)規(guī)章?！冻鞘蟹康禺a管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《重慶市城市規(guī)劃管理條例》、《重慶市建筑管理條例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》等。

（二）規(guī)范性文件。建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務總局、國家發(fā)展改革委、國家工商總局《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》（建稽〔**〕87號）、《重慶市人民政府關于做好穩(wěn)定住房價格促進房地產市場健康發(fā)展的通知》（**府發(fā)〔2005〕55號）、《重慶市人民政府辦公廳轉發(fā)市國土房管局等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見》（**辦發(fā)〔2006〕167號）、重慶市人民政府辦公廳《轉發(fā)市國土房管局等部門重慶市房地產市場秩序專項整治工作方案的通知》（**辦發(fā)〔**〕130號）等。

三、專項整治的重點內容

緊緊圍繞房地產開發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權錢交易問題的關鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對我縣2005—2006年期間開工建設并已批準進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目進行重點檢查，對投訴舉報2005年以前和2006年以后的項目也可以進行追溯和延伸檢查。

（一）組織全面檢查。檢查房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、施工許可、資質審批、開發(fā)建設、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權力等行為和房地產稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。對在檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的房地產開發(fā)企業(yè)要依法進行審計和檢查。

（二）查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，對外公布舉報投訴電話（023—43769789），建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發(fā)現(xiàn)的案件線索進行梳理，與監(jiān)察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄的違法違紀行為，依法懲處房地產企業(yè)、中介服務機構及其從業(yè)人員的行賄行為。

四、職責分工

（一）領導小組

組長：胡華超縣政府副縣長

副組長：陸俊昌縣政府辦主任

童強縣國土房管局局長

（二）領導小組成員單位

本次專項整治工作由縣國土房管局牽頭，縣建委、縣財政局、縣審計局、縣監(jiān)察局、縣地稅局、縣國稅局、縣工商局、縣物價局等部門作為房地產市場秩序專項整治工作小組成員單位。

（三）領導小組辦公室

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣國土房管局。

辦公室主任：縣國土房管局局長童強。

辦公室副主任：縣國土房管局副局長鄭榮碧、縣紀委常委、執(zhí)法室主任薛千勇、縣建委副主任李剛。

領導小組各成員單位派一名科長作為辦公室聯(lián)絡員，具體負責本單位開展房地產市場專項整治的聯(lián)絡工作。

（四）領導小組成員單位主要職責

1、縣國土房管局：負責領導小組辦公室日常工作，負責各成員單位的信息溝通和專項整治工作的協(xié)調；負責將各成員單位的檢查情況進行匯總，負責將各部門報送的重大案件及時上報縣房地產市場秩序整治工作領導小組處理。

負責本部門、本行業(yè)專項整治有關工作；嚴肅查處土地供應、房屋拆遷、商品房預售、房屋交易以及房地產中介服務環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

2、縣監(jiān)察局：負責專項整治有關工作；嚴肅查處房地產領域違紀違法案件。

3、縣建委：負責本部門、本行業(yè)專項整治相關工作；嚴肅查處房地產規(guī)劃、開發(fā)、建設等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

4、縣財政局：負責專項整治有關工作；對房地產開發(fā)企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)漏繳稅費情況進行查處。

5、縣審計局：負責專項整治有關工作；對整治工作中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產開發(fā)企業(yè)的財務收支情況進行審計和檢查，嚴肅查處審計中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為。受縣房地產市場秩序整治領導小組的委托對有關企業(yè)進行審計。

6、縣地稅局、縣國稅局：負責專項整治有關工作；對房地產開發(fā)企業(yè)納稅情況開展稅收專項檢查。

7、縣物價局：負責專項整治有關工作；進一步完善商品房銷售明碼標價制度，加強對房地產開發(fā)企業(yè)虛假銷售價格和在房價外違規(guī)加收費用、中介機構違規(guī)收費以及有關單位向房地產開發(fā)經營企業(yè)違規(guī)收費的監(jiān)督管理，嚴肅查處房地產開發(fā)企業(yè)違反“商品房銷售價格一價清”規(guī)定的違法違規(guī)行為；查處房地產交易過程中違反價格法律法規(guī)的問題。

8、縣工商局：負責專項整治有關工作；嚴格房地產市場主體準入，嚴肅查處房地產開發(fā)企業(yè)虛假違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權利的違法違規(guī)行為。

五、工作步驟

專項整治工作分為三個階段：

（一）動員部署階段（**年4月中旬至4月底）

1、制訂方案?？h國土房管局聯(lián)合有關部門制訂《方案》，明確職責分工，落實工作責任。

2、下發(fā)文件?？h國土房管局聯(lián)合有關部門制定專項整治文件，經縣政府批準后下發(fā)，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，結合實際，制定專項整治工作實施辦法，召開會議部署專項整治工作。

（二）組織實施階段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各級有關主管部門和企業(yè)自查。

縣國土房管、規(guī)劃、建設等城市建設及房地產主管部門要對2005—2006年期間開工建設并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目按照各自職責進行清理自查，對所批準項目進行登記造冊。重點查找并糾正在立項審批、土地供應、規(guī)劃審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權力等行為。

房地產開發(fā)企業(yè)對2005—2006年期間開工建設并已進入商品房預售項目存在的違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為進行自查。房地產企業(yè)自查表由縣房地產市場秩序整治辦公室制定并統(tǒng)一印制。

縣有關主管部門和房地產開發(fā)企業(yè)將自查情況報縣房地產市場專項整治領導小組辦公室，縣有關主管部門要將本部門的自查報告同時報送上級主管部門。

縣有關主管部門和房地產企業(yè)要根據自查存在的問題，積極進行整改并有針對性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，縣有關主管部門組織檢查。

在房地產企業(yè)自查的基礎上，縣有關主管部門要對所有規(guī)定項目進行檢查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，依法打擊擾亂房地產市場秩序的違法違規(guī)行為。對檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的項目，由審計、稅務、價格、工商等行政執(zhí)法部門對相關企業(yè)進行全面檢查。對檢查出的問題有關部門要按照職責分工依法進行處罰。

3、7月10日至8月30日，內部梳理問題，分門別類處理。

縣有關主管部門在自查、檢查工作結束之后，要將全縣及本部門檢查總體情況于7月15日以前報市級主管部門和縣房地產市場專項整治工作領導小組辦公室，報告中應包括查處的典型案列。

縣房地產市場專項整治工作領導小組辦公室對各部門自查和抽查中發(fā)現(xiàn)的問題嚴重、情節(jié)惡劣的房地產開發(fā)企業(yè)依法委托審計部門進行審計，對涉嫌犯罪的國家工作人員、房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構人員移送司法機關。

8月底，縣房地產市場整治領導小組對房地產市場專項整治工作進行總結，形成我縣開展房地產市場秩序專項整治工作的書面報告，并分別上報市國土房管局、市建委、市財政局、市審計局、市監(jiān)察局、市國稅局、市地稅局、市工商局和縣政府。

（三）總結鞏固階段（**年11月10日）

第7篇：城市房地產交易管理辦法范文

第二條  本辦法適用于大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)國有土地范圍內的房屋權屬登記。

第三條  大連市房地產管理局主管全市城鎮(zhèn)房屋權屬登記行政管理工作。其下設的大連市房地產登記發(fā)證中心具體負責中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)的房屋權屬登記管理工作。瓦房店市、普蘭店市、莊河市、長?？h的房地產管理部門負責本行政區(qū)域內城鎮(zhèn)房屋權屬登記行政管理工作。

市房地產管理局可以委托旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經濟技術開發(fā)區(qū)、大連保稅區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)、大連高新技術產業(yè)園區(qū)的房地產管理部門，負責所轄區(qū)域內城鎮(zhèn)房屋權屬登記。

第四條  房屋所有權的取得、轉移、變更、注銷和他項權利的設定，其房屋權利人均應依照法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定申請房屋權屬登記。

第五條  申請房屋權屬登記時，房屋權利人除提交本辦法規(guī)定的證明房屋權屬的有關文件外，還應提供下列證件：

（一）權利人為自然人的，提交本人的身份證件；

（二）權利人為法人、其他組織的，提交單位資格證明及法定代表人、單位負責人的身份證明或其委托的經辦人的身份證件；

（三）委托他人代辦登記手續(xù)的，提交權利人的書面授權委托書及人的身份證件；

境外當事人的身份證件、資格證明及授權委托書須按規(guī)定經過公證或認證，外文證件須具有中文譯本。

第六條  新建的房屋，建設單位或個人應在房屋竣工后3個月內持土地使用許可手續(xù)、規(guī)劃許可手續(xù)、施工許可手續(xù)、房屋竣工驗收手續(xù)及其他有關證明文件申請房屋權屬初始登記。

第七條  購買商品房，購房人應在購房合同簽訂之日起6個月內持房地產交易管理機構辦理的交易手續(xù)申請房屋權屬登記。

購房人可委托房地產開發(fā)企業(yè)代辦交易過戶手續(xù)和權屬登記手續(xù)，但雙方應在購房合同中明確約定。

第八條  房屋權屬轉移的，房屋所有權人應自事實發(fā)生之日起60日內持下列證明文件申請房屋權屬轉移登記：

（一）因買賣、贈與、交換、聯(lián)建分成、投資入股等原因致使房屋權屬轉移的，提交房地產交易管理機構的交易手續(xù)；

（二）繼承的房屋，提交繼承公證書；

（三）共有房屋分割的，提交經公證機關公證的析產協(xié)議書；

（四）人民法院判決、調解、裁定或仲裁機構裁決所有權轉移的房屋，提交判決書、調解書、裁定書或裁決書；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他證明文件。

第九條  房屋所有權變更有下列情形之一的，房屋所有權人應當自事實發(fā)生之日起60日內，持房屋所有權證書及相關證明文件申請房屋權屬變更登記：

（一）房屋所有權人名稱或姓名變化的；

（二）因翻建、改建使房屋面積增加或減少的；

（三）房屋座落的街道名稱、門牌號碼發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定應當變更登記的其他情形。

第十條  以房屋設定抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自合同簽訂之日起30日內，持房屋所有權證書和設定他項權利的書面合同及相關證明文件申請登記，領取他項權利證書。

他項權利登記由抵押人、抵押權人或出典人、典權人共同申請。

第十一條  因房屋滅失、他項權利終止等，房屋所有權人、他項權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內持房屋所有權證書、他項權利證書及房屋滅失或他項權利終止的證明文件申請房屋權屬注銷登記。

經房屋拆遷行政主管部門批準拆除的房屋，拆遷人與房屋所有權人達成補償協(xié)議后，可由拆遷人代為申請房屋權屬注銷登記。

房屋權屬注銷登記后，由登記發(fā)證機關收回房屋權屬證書。

第十二條  房屋權屬登記中，登記發(fā)證機關認為需要向社會告知的，經房屋權利人申請，可在當?shù)刂饕侣劽襟w上予以公告，其費用由申請人承擔。自公告之日起3個月內沒有他人提出權利主張的，登記發(fā)證機關方可為其辦理手續(xù)。

第十三條  凡未經房地產管理部門核實房屋面積的，房屋權屬登記時，應當由房地產測繪機構測量房屋面積。

第十四條  登記發(fā)證機關受理房屋權屬登記申請后，凡權屬清楚、資料和證明文件齊全的，應在3個月內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書；對申請變更登記、注銷登記的，應在受理后30日內核準登記。

對暫緩登記、不予登記的，登記發(fā)證機關應在受理登記后30日內通知申請人。

第十五條  房屋權屬登記，使用建設部統(tǒng)一印制的證書文本。房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。

共有的房屋，由共有人推舉一人收執(zhí)《房屋所有權證》，其余共有人各執(zhí)《房屋共有權證》1份?！斗课莨灿袡嘧C書》與《房屋所有權證書》具有同等法律效力。

《房屋他項權證》由他項權利人收執(zhí)。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。

第十六條  房屋權屬證書遺失或破損的，房屋所有權人可向登記發(fā)證機關申請補發(fā)或換證。

第十七條  有下列情形之一的，登記發(fā)證機關有權注銷房屋權屬證書：

（一）申報不實的；

（二）房屋滅失或房屋權利消滅，當事人未在規(guī)定期限內辦理注銷登記的；

（三）與事實不符的其他情形。

第十八條  房屋權屬登記有關費用的收取，須嚴格執(zhí)行有關規(guī)定。對逾期辦理房屋權屬登記的，登記發(fā)證機關可按原登記費的3倍以上10倍以下收取登記費。

第十九條  違反本辦法，冒領、涂改、非法印制、偽造房屋權屬證書的，由房地產行政主管部門或其委托的房地產監(jiān)察機構沒收證書，對屬于非經營活動的，可處以1000元以下罰款；屬于經營活動，并有違法所得的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款；無違法所得的，可處以5000元以上1萬元以下罰款。

當事人違法行為構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

第二十條  實施行政處罰，須嚴格執(zhí)行《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定。

當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議、不起訴，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可申請人民法院強制執(zhí)行。

第二十一條  登記發(fā)證機關工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分；情節(jié)嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十二條  房屋權屬登記的其他有關事宜，可按建設部《城鎮(zhèn)房屋權屬登記管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第8篇：城市房地產交易管理辦法范文

幾年來，區(qū)人大常委會辦公室在參與為地方立法的服務工作中，積極反映民意、集中民智、獻計獻策，既注重反映大多數(shù)人的意見建議，也如實反映少數(shù)人的不同意見建議，保證了立法服務工作在人大常委會環(huán)節(jié)的高質量。三著力強化地方性法規(guī)的宣傳教育，加強對地方性法規(guī)貫徹落實情況的監(jiān)督

幾年來，區(qū)在做好為上級人大常委會立法工作服務的同時，把對與本轄區(qū)經濟、社會關系密切的地方性法規(guī)的宣傳教育和監(jiān)督工作牢牢抓在手上，作為常委會工作的一項重點內容。常委會辦公室在擬定年度工作要點和審議議題、視察調查活動安排意見時，都把聽取審議政府部門貫徹落實地方法規(guī)的情況和人大常委會機關科室參與做好地方立法的工作內容列入其中，及時就常委會、主任會議聽取的－項法規(guī)內容和視察調查內容提出建議。區(qū)人大常委會每年都通過常委會議、主任會議聽取相關部門貫徹執(zhí)行情況的匯報和代表視察等多種形式，加強對新頒布的地方性法規(guī)實施情況的監(jiān)督。幾年來，先后對《市流動人口計劃生育管理辦法》、《市教育督導條例》、《市城市房地產交易管理辦法》、《市生豬屠宰管理辦法》等部涉及廣大人民群眾切身利益的法規(guī)聽取了匯報。常委會在召開主任會議時，還就這些法規(guī)的貫徹落實情況進行視察調查，在聽取匯報和視察調查過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時提出意見和建議。區(qū)人大常委會辦公室對于常委會議、主任會議、視察調查活動中提出的有關立法工作的意見和建議，均做到了及時歸納整理，及時反饋。特別是對于常委會在聽取匯報和視察調查中發(fā)現(xiàn)的少數(shù)地方性法規(guī)與本區(qū)工作在涉及責、權、利方面不盡協(xié)調的方面，及時會同政府部門調查了解，寫出書面材料，通過組織人大代表提出建議意見、撰寫情況匯報等多種形式向市人大常委會相關科室進行反映。同時，人大常委會辦公室按照年度工作要點的要求和上級人大常委會的部署，積極組織和配合政府各部門開展地方法規(guī)的宣傳活動，通過組織擬任命人員法律考試、法制講座、機關學習、上街宣傳、撰寫領導電視講話稿、組織撰寫部門執(zhí)法工作新聞稿件等等形式，切實加強對人大常委會機關、政府部門負責人以及廣大人民群眾的法制宣傳教育，共同創(chuàng)造良好的執(zhí)法環(huán)境。

以上是區(qū)人大常委會辦公室開展為地方立法服務工作的基本做法。區(qū)人大常委會辦公室在今后的工作中將不斷總結經驗，努力學習兄弟區(qū)縣人大辦公室在為地方立法服務工作中的好做法，不斷解放思想、與時俱進，在人大常委會的領導下，努力把這項工作做得更好。

第9篇：城市房地產交易管理辦法范文

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發(fā)展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數(shù)不少的房地產糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發(fā)商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規(guī)定的房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)；

（2）預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現(xiàn)而訂立的；

（3）預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

（4）預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產開發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規(guī)定，與目前房地產業(yè)的發(fā)展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發(fā)展，筆者試舉二個案例說明之。

案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司正在開發(fā)建設的商品房一套，價金為五十萬元，甲應分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認為乙公司違約，至法院。

此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預售合同應認定為尚未成立，由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發(fā)商，對有關按揭的規(guī)定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司開發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成。甲至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國家政策性調整，銀行停止辦理按揭，使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。

由以上兩個案例可以看出，我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時，對此問題做出規(guī)定。

二、無效房屋租賃合同的認定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關于無效民事行為的規(guī)定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有權人同意的：（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的，一般也應認定為無效。應當注意的是，房屋租賃對民事活動的當事人來說，是非常重要的民事行為，對他們的生產、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細節(jié)不符合法律規(guī)定，可以責令當事人補正，而不宜認定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經營飯店，經營期間拖欠甲兩個月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經審查認為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù)，即可避免這樣的結果。

司法實踐中由于未經房地產管理部門登記備案而被認定為無效的房屋租賃合同為數(shù)不少，這樣的判決不利于民事法律關系的穩(wěn)定性及合同的全面履行。事實上，正是有些當事人利用法律的這一規(guī)定逃避責任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會主張合同無效，以逃避承擔違約責任。

筆者認為，雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同，當事人簽訂租賃合同須到在關部門登記備案，但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責令當事人補辦手續(xù)后確認房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會的穩(wěn)定及案件的執(zhí)行。

房屋租賃合同被認定為無效后，對房屋裝修如何處理，也是當前民事審判中經常遇到到的問題，主要體現(xiàn)在經營性用房中，承租人為了自己經營的特殊需要，往往對承租房投資很多進行裝修，一旦租賃合同被認定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費用如何處理即成為問題。

對于房屋裝修應按《最高法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》中關于添附的規(guī)定處理：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。

對于雙方有約定的，按約定辦理，對此沒有爭議。雙方如無約定又協(xié)商不成，除能拆除的之外，如何折價在實踐中有不同看法。筆者認為應結合案件具體情況，本著經濟效益與公平合理的原則進行處理，兼顧雙方的過錯責任。屬出租人過錯的，可對裝修的現(xiàn)值進行評估，由出租人予以相當價值的補償并賠償給對方造成的損失；屬于承租人過錯的，對裝修進行評估后，應根據出租人適當?shù)目衫贸潭日蹆r予以補償；屬于雙方都有過錯的，應由出租人補償裝修的現(xiàn)值。在處理此類糾紛中，如裝修對出租人沒有利用價值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補償更加經濟合理。

三、落實私房政策遺留問題。

落實私房政策，包括私房因社會主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產問題，建國初期代管的房產問題，落實華僑、港澳臺胞私房政策問題等。根據《最高人民法院復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規(guī)定，有關落實私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應移送落實私房政策部門辦理。目前落實私房政策工作已進行多年，出現(xiàn)許多落實私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發(fā)還私房產權的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進行處理，而實際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復雜得多，不應簡單對待。我國城市的私有出租房屋社會主義改造，是在五、六十年代，比照黨對資本主義工商業(yè)的社會主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個社會主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點，錯改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據國家有關政策，對不符合規(guī)定而錯改了的房屋，應按政策實事求是給予糾正；對房主應留而未留自住房的，可補留自住房。但目前這些落實了政策的房屋許多只是發(fā)還產權，房主并未實際支配，使用該房屋。對期間擠占、沒收私人房產的行為，現(xiàn)已徹底否定，并進行了糾正，根據有關規(guī)定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給房主。對于自住房和出租房，應分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個人擠占私人自住房，必須堅持誰占誰退的原則。凡職工個人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機關，企業(yè)事業(yè)單位安排的，還是自行擠占的，都應視為無房戶，由職工所在單位或其上級主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優(yōu)先安排用于落實私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權證卻住不進自己的房屋。

在落實建國初期代管的房產問題及港澳臺胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際占有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。

對于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護住戶利益，維護社會穩(wěn)定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有占有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現(xiàn)實中也是不公平的。現(xiàn)今房地產已作為商品流人市場，平等自愿、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規(guī)則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標準：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉租、轉借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（3）房屋產權人確實需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產權人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（5）房屋產權人要求收回自己的住房，但承租人確實不具備騰退條件的，可以暫時維持原租賃關系，但應明確租賃期限或提高租金標準。以上幾條可以作為辦理此類案件時的參照，但對于"提高租金標準"，似不易掌握，因房地產管理法等法律法規(guī)都規(guī)定私房租金應受政府房地產管理部門調控，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規(guī)定："住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家私房所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策"，《城市私有房屋管理條例》第二十六條規(guī)定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護了私房主利益，卻缺乏相關法律依據，且與房地產行政管理部門的規(guī)定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當性值得商榷。筆者認為，房地產交易行為是受國家嚴格控制的，目前私房法定租金與其實際市場價值差距較大，應通過政府提高租金標準來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決。總之，在處理落實私房政策遺留問題上，既要切合當前市場經濟發(fā)展狀況，又要考慮歷史原因；既要保護公民合法的財產權益，又要維護社會的穩(wěn)定。審判人員應結合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實私房政策問題仍需依靠政府和社會的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮(zhèn)居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現(xiàn)為夫妻雙方為分得房屋產權或使用權而爭執(zhí)不休，使得簡單的離婚案件復雜化。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執(zhí)點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。

（一）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據最高法院有關司法解釋，經過八年，可視為夫妻共同財產進行分配。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。在處理此類問題中應注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時應先析產，然后再進行離婚案件的審理。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，如何處理？筆者認為在商品房尚未交付的時候，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續(xù)。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款，進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協(xié)議時，法院可以就此問題另案處理。

（二）離婚時對于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點認為不應將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關系是一種合同關系，由原來的夫妻共同承租變?yōu)橐环匠凶鈱儆诤贤黧w的變更，應征得公房的所有權或管理權人同意。另一種觀點認為應一并處理，理由是：離婚當事人之間就公房使用權的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會導致租賃關系其他內容的變更，且如不處理公房使用權，會使雙方在離婚后又產生爭訟，不利于子女成長和社會穩(wěn)定。筆者同意后一種觀點。《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規(guī)定："在離婚案件中，當事人對公房的使用。承租問題發(fā)生爭議，自行協(xié)商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續(xù)五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調換房屋的；其他應當認為夫妻雙方均可承租的情況。對夫妻雙方均可承租的公房，應按下列原則予以處理：照顧撫養(yǎng)子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯的一方。解答中規(guī)定："對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當?shù)慕洕a償。"但對于給付的標準卻沒有規(guī)定。筆者認為公房租賃權不僅僅是一種民法理論上的債權，它包含有國家給予的福利，取得租賃權的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價格與市場價格之間的差價。因此，在承租方給予另一方經濟補償?shù)?，應考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當?shù)胤课葑赓U價格等因素，給予合理補償。解答中規(guī)定法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。因而有人認為人民法院在征求意見時，如果單位不同意由當事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認為此種觀點值得商榷，法院既已規(guī)定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調動他們的積極性，配合法院做好當事人的工作，以便于判決的執(zhí)行。

（三）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是撫養(yǎng)子女一方優(yōu)先，無過錯方優(yōu)先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據"解答"的規(guī)定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當?shù)卣嘘P部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優(yōu)厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的。考慮到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規(guī)定：對夫妻雙方均爭房屋"部分產權"的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。競價的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規(guī)則和應用經驗，尚需審判人員在實踐在逐步探索、總結。筆者認為，競價應遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價的方式應雙方當事人均同意，有關意見應記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強迫當事人競價。2公平合理原則。指競價的雙方當事人應經濟條件、住房條件基本相同，如雙方經濟條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應采取競價的方式。3在法院主持下進行的原則。競價是在訴訟之中進行的，因而當事人應聽從法院的指導，并依照法院規(guī)定的競價規(guī)則進行競價。這樣才能保證競價的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政庭受理，只有少數(shù)由民庭受理。

根據有關規(guī)定，下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協(xié)議或者達成協(xié)議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協(xié)議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發(fā)或補發(fā)“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發(fā)或不予答復，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提訟的；（6）認為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應作為行政案件比較容易理解，因為都屬對行政機關的具體行政行為不服提起的訴訟。對于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號函規(guī)定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、金額，安置房面積、地點，搬遷過渡方式和期限，經雙方達不成協(xié)議的，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級政府對此類糾紛裁決后，當事人不服訴至法院的，人民法院應以民事案件受理。目前第9號函的規(guī)定已不適用，它與行政訴訟法的有關規(guī)定相悖。此種情況應按行政案件受理，已在審判實踐中得到共識。但是如拆遷人與拆遷人就有關安置、補償、回遷等問題達成協(xié)議并已實際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因為此時拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關系，雙方按合同規(guī)定享有權利、承擔義務，屬平等主體之間的關系，因此，發(fā)生糾紛亦屬民事糾紛，應按民事案件受理。六、軍產房問題。

所謂軍產房，是指所有權歸軍隊所有的房產。軍隊房屋的所有權單位為中國人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產房糾紛為軍隊轉業(yè)、離退休干部騰退原住房問題及軍隊利用房地產開展經營活動問題。

關于軍隊離退體干部騰退軍產房問題。最高法院有關批復的精神為：此問題屬于軍隊離退休于部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對此類糾紛不予受理是妥當?shù)?，因為有可能涉及到營區(qū)和其他軍事設施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執(zhí)行問題，法院判決騰房后，當事人不自動履行，須由人民法院強制執(zhí)行，會在社會上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認為，對于軍隊轉業(yè)干部騰退原住軍產房糾紛，人民法院也不應受理。

根據國家有關規(guī)定，軍隊房地產在保證戰(zhàn)備和部隊住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產依法開展經營活動，包括房屋、設施、場地的出租，房屋的出售、房地產的換建、互換、土地使用權的有償轉讓，合資建房，利用房地產自辦或合辦經濟實體，以及其他經營活動，而且經營活動可以面向社會。軍隊利用房地產開展經營活動，其收人可以用于彌補國防費不足，以房養(yǎng)房，但在經營中難免會發(fā)生糾紛，對這類糾紛如何處理是法院應慎重對待的問題。

軍隊利用房地產對外開展經營活動，與地方單位、個人發(fā)生糾紛至法院的，一般應視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經濟合同法》等法律的相關規(guī)定處理。人民法院在審理中如發(fā)現(xiàn)軍隊有違反國家有關行政法規(guī)的情況，可告知監(jiān)督管理機關，由其依法進行處理，如發(fā)現(xiàn)有違反軍隊有關規(guī)定的情況，應告知軍隊有關部門處理。

人民法院在審理此類糾紛時，應對合同的有效性進行審查。根據有關規(guī)定，軍隊利用房地產開展經營活動，實行《中國人民利用房地產開展經營活動許可證》管理制度，凡利用房地產開展經營活動的單位，必須到軍隊房地產管理部門申領《許可證》，并按有關規(guī)定到當?shù)胤康禺a交易管理部門辦理交易手續(xù)。對軍隊方未申領《許可證》進行的房地產經營活動，一般應認定為無效，如在一審訴訟中經軍隊房地產管理部門批準補辦的，可以認定為有效。如果只申領了《許可證》，但未到當?shù)胤康禺a交易管理部門辦理交易手續(xù)，并且合同已實際履行的，可認定為有效，但法院應督促當事人補辦交易手續(xù)。