樓盤推廣方案精選(九篇)
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第1篇：樓盤推廣方案范文
承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)
甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協(xié)商的原則，依照中華人民共和國相關法律、法規(guī)，就乙方承包甲方xx大廈商業(yè)部分的銷售、出租之事宜，達成如下協(xié)議條款，以資雙方共同信守：
一、 承包物業(yè)概況
1.物業(yè)名稱：xx
2.物業(yè)位置：xx市xx區(qū)xx門內(nèi)大街東四路口東南角
3. 物業(yè)面積：物業(yè)總建筑面積約48000平方米，其中商業(yè)部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準)
4.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：全部商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)
5.物業(yè)使用率：商業(yè)部分不低于80%。
二、 承包方式及范圍
1.承包方式：銷售、出租。
2.承包范圍：xx商業(yè)部分。
三、 承包期限及目標
1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內(nèi)部認購階段，不計為承包期限。
2.銷售目標：乙方須在正式承包期限內(nèi)保證完成90%商業(yè)部分的銷售。
3.乙方如按期完成承包銷售目標，或承包合同終止后，雙方如希望對尾盤繼續(xù)委托乙方銷售，可另簽承包合同。
4.在正式承包期限內(nèi)，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標由雙方另行協(xié)商。
四、 雙方職責
1.甲方履行之職責：
1)確保本樓盤產(chǎn)權(quán)清晰、完整、無任何糾紛、可作為商品房進行出售和出租。
2)提供與本樓盤相關的工程立項、進度、質(zhì)量等有關證書及資料：
a.《國有土地使用權(quán)出讓合同》復印件;
b.《國有土地使用證》復印件
c.《建設工程規(guī)劃許可證》及附件之復印件;
d.《建設工程開工證》復印件;
e.《建設用地規(guī)劃許可證》復印件;
f.建筑裝飾標準和設備標準等有關資料。
g.其他應當具備的文書或資料。
3)甲方企業(yè)資質(zhì)證書復印件：
a. 營業(yè)執(zhí)照副本之復印件;
b. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復印件;
4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認購書》。
5)提供所承包物業(yè)的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號等。
6)辦理《商品房認購書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。
7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購房者提供不低于6成xx年、總貸款規(guī)模不少于35000萬元的按揭貸款服務。
8)在合同簽訂后25天內(nèi)，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現(xiàn)場售樓處，并保證該售樓處具備電、市內(nèi)電話等基本辦公條件。
9)由甲方委派總協(xié)調(diào)人一名，銜接與協(xié)調(diào)雙方合作，由甲方委派財務人員收取房款。上述人員的委派及變更應當以書面形式作出。
10) 甲方提供承包物業(yè)商業(yè)部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛(wèi)生間、通道、柜臺等。
11) 按照約定負擔承包物業(yè)商業(yè)部分的廣告推廣費用。
12)本合同書履行期間，甲方不繼續(xù)自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對承包物業(yè)商業(yè)部分進行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續(xù)執(zhí)行。
13) 甲方應履行的其它職責。
2.乙方履行之職責：
1)乙方應全面、透徹地理解甲方對承包物業(yè)商業(yè)部分的開發(fā)理念和市場目標，負責制定《樓盤營銷總體方案》，并依照承包目標和工程進度制定銷售進度計劃、銷售價格控制表及付款方式和相應的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過后作為本合同書附件。
2)乙方負責組建完整、具有專業(yè)水準的營銷隊伍，成立銷售部，制定規(guī)范的銷售程序和組織紀律，培訓銷售人員，建立銷售管理控制系統(tǒng)，保證樓盤整體形象。
3)對售樓處及客戶參觀區(qū)的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實施。
4)乙方負責通過策劃、推廣手段有效提升xx商業(yè)價值，制定各項廣告推廣活動的計劃、方案和預算，并提交甲方認可后負責組織實施。
5)負責對區(qū)域市場的重點項目、周邊項目、同類項目及可能的競爭對手進行跟蹤調(diào)查。每兩個月向甲方提交一份市場情況調(diào)查報告，共同研究市場對策。
6)積極維護甲方利益，銷售過程中如發(fā)生個別客戶提出獨立于標準《商品房銷售合同》及合理補充條款之外的特殊要求的補充條款，應婉轉(zhuǎn)化解。不能化解的須謹慎起草，補充條款內(nèi)容需經(jīng)甲方書面認定。
7)未經(jīng)甲方允許，乙方(包括乙方所有業(yè)務人員)在承包銷售過程中，不得擅自向客戶進行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發(fā)生此類事件，乙方必須承擔由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟和法律責任。
8)乙方應嚴格按照雙方認可的《樓盤營銷總體方案》進行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認的銷售價格控制表所規(guī)定的價格及折扣, 如確有此需要須經(jīng)甲方法定代表人或授權(quán)委托人書面認可。
9) 乙方可根據(jù)實際銷售情況或市場變化，提出調(diào)整銷售計劃，但必須經(jīng)甲方審查確認并加蓋公章方為有效。
10) 乙方每月5日前將上月的銷售報表通過銷售總監(jiān)報甲方協(xié)調(diào)人。
11)乙方負責甲方處理所承包銷售樓盤開發(fā)過程中的有關商品房銷售之事項。
12)乙方有責任為甲方保守經(jīng)營活動中的商業(yè)機密，不得向任何單位或個人透露、泄露銷售中的商業(yè)機密，如果發(fā)現(xiàn)此類事件，乙方須承擔由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟和法律責任。
13)乙方應妥善處理、解決銷售現(xiàn)場可能發(fā)生的突發(fā)性“非常事件”，有效地控制事態(tài)。
14)乙方負責所有營銷人員的工資、交通、食宿之費用，并負責制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發(fā)放。
15)乙方應履行的其他責任。
五、 銷售計劃
1.乙方提交的《樓盤營銷總體方案》應經(jīng)乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內(nèi)提交甲方蓋章確認。經(jīng)甲乙雙方確認的《樓盤營銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根據(jù)本合同約定的銷售目標和承包期限，研究制定樓盤銷售計劃。計劃內(nèi)容應包括按時間進度完成的銷售面積和銷售總額。
六、 銷售承包規(guī)定
自本合同簽定之日起，該承包物業(yè)商業(yè)部分所有簽署的銷售合同都應由甲方確認為乙方的銷售業(yè)績。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規(guī)定發(fā)放銷售傭金或獎金，原已簽合同不作為乙方的銷售業(yè)績。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認購書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據(jù)。一經(jīng)簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對成交物業(yè)予以確認，并同時作為乙方銷售業(yè)績的確認依據(jù)?？蛻糍徶梦飿I(yè)所交納的任何費用都應存入甲方指定的甲方帳戶。
七、 銷售價格
1.依據(jù)《xx商品房銷售許可證》，該承包物業(yè)商業(yè)部分平均銷售底價為xx0元/平方米。乙方所制定的《商業(yè)銷售價格表》的商業(yè)部分平均價必須高于此平均底價。
2.銷售過程中乙方可根據(jù)市場情況調(diào)整價格水平，調(diào)整幅度須經(jīng)甲方確定。經(jīng)甲方審核確認的《商業(yè)銷售底價表》為乙方所執(zhí)行銷售價格的底線，即在實際銷售中，所有面積的銷售價格必須高于此表中規(guī)定的相應底價。
八、 承包銷售傭金
1.承包傭金提取原則
乙方按照經(jīng)甲方審定的《樓盤營銷總體方案》按進度完成銷售任務，可按本原則規(guī)定由乙方提取承包傭金。承包傭金計算依據(jù)甲方確認之《商業(yè)銷售底價表》，甲乙雙方同意乙方實際銷售價格高于銷售底價部分為溢價部分，乙方承包傭金即依據(jù)溢價部分收益狀況計算。
2.承包傭金提取率
乙方實際銷售價格高于《商業(yè)銷售底價表》規(guī)定的相應底價所產(chǎn)生的溢價部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價部分收益的15%的比例提取承包傭金。
3.承包傭金支付方式：
1)甲方根據(jù)乙方銷售中產(chǎn)生的溢價部分收益金額計算應支付的實際承包傭金。乙方在每月5號前向甲方申請當月應支付的承包傭金，經(jīng)甲方確認后，甲方應在申請后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例是實際應付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業(yè)績分階段向乙方結(jié)付。當月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費用。
2)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的70%時，由乙方向甲方申請支付傭金余額。乙方向甲方申請并經(jīng)甲方確認后，甲方應在申請后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應不低于實際應付承包傭金額的50%。
3)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的80%時，由乙方向甲方申請支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請并經(jīng)甲方確認后，甲方應在申請后5日內(nèi)向乙方結(jié)付，結(jié)付比例應不低于實際應付承包傭金額的70%。
4)當乙方在承包期內(nèi)完成本合同所規(guī)定的銷售任務后，乙方向甲方申請并經(jīng)甲方確認后，甲方應在申請后20日內(nèi)以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據(jù)與乙方結(jié)清所有承包傭金。
九、 營銷策劃費
本合同簽定后15日內(nèi)，乙方向甲方提交《主題商業(yè)策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業(yè)招商方案。2 商業(yè)經(jīng)營主體推薦方案。 3 商業(yè)分區(qū)、主題劃分方案。 4裝修要點，由甲方蓋章確認后實施。此方案的策劃費為30萬元，包含在營銷費用之中。
十、 廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動
1.甲方同意負擔(3500000)的營銷費用，包括廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動費用，并根據(jù)乙方提交、甲方確認的《項目廣告和推廣月計劃表》及時、足額撥付。
2.根據(jù)本項目總體市場目標、營銷計劃和實際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告?zhèn)鞑ゲ呗耘c具體方案，甲方委托專業(yè)廣告公司完成。
3.乙方可根據(jù)銷售情況適時組織項目推廣活動，負責推廣活動的主題創(chuàng)意、方案策劃、費用預算與組織執(zhí)行，執(zhí)行方案應得到甲方批準認可，推廣活動費用由乙方先行支付，待銷售面積超過50%時，甲方支付乙方墊付款。
4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準為理由，而要求甲方免除銷售進度緩慢的責任。
十一、稅收支付
因該承包物業(yè)房屋買賣所產(chǎn)生的稅金及各項費用，甲乙雙方應根據(jù)各自責任，由雙方財務人員協(xié)調(diào)解決。
十二、違約責任及協(xié)議終止
1. 1、甲方未能按照本合同有關條款的約定，按時支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應按應付金額的萬分之四承擔違約金，如逾期三個月仍未支付，乙方有權(quán)單方面解除合同，并保留其追索損失的權(quán)力。
2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續(xù)3個月未能按銷售計劃完成銷售任務，則視為乙方的嚴重違約。甲方有權(quán)單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨自承擔在此期間所產(chǎn)生的銷售費用及廣告?zhèn)鞑ヅc推廣活動費用，乙方同意補償甲方損失500萬元整，并承擔客戶索賠的損失。
2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴重違約導致合同解除或無法繼續(xù)履行，甲方同意補償乙方損失100萬元整。
十三、未盡事宜
本合同未盡事宜，雙方均可經(jīng)過友好協(xié)商另行協(xié)議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。
十四、適用法律與爭議解決
1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭議的解決均適用中國法律。
2、合同書履行期間，雙方如發(fā)生爭議，應當友好協(xié)商解決，如不能解決，可申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
十五、不可抗力
本合同書簽定后，因《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中有關“不可抗力”條款中規(guī)定的事實產(chǎn)生，致使本合同無法繼續(xù)履行的，受不可抗力影響的一方應在發(fā)生不可抗力之日起十日內(nèi)以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時應提供該項目所在地有關機關出具的證明文件，并依據(jù)相關法律中有關“不可抗力”條款中規(guī)定的合同處置措施施行。
十六、協(xié)議的變更
1、合同書之任一締約方如認為有必要變更本合同，應在取得他方一致同意后，以書面形式為之。
2、合同書只任一締約方認為本合同之履行已成為不必要或不可能，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可解除本合同。
十七、協(xié)議生效
本合同經(jīng)甲乙雙方代表人或代表授權(quán)人簽署、甲方加蓋公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。
第2篇：樓盤推廣方案范文
前言 4
第一章 背景介紹 5
一、小區(qū)推廣 5
1、定義 5
2、必要性 5
二、樓盤知識 6
1、樓盤分類 6
2、關鍵時間點 7
三、物業(yè)公司知識 8
第二章 小區(qū)推廣實施 10
一、前期準備 10
1、操作主體 10
2、搜集小區(qū)信息 11
3、篩選小區(qū) 14
4、制訂規(guī)劃 14
二、方案實施 16
1、準備物料 16
2、階段實施 19
施工階段 19
開盤階段 19
交樓階段 20
裝修階段 21
入住階段 22
傳播階段 23
3、廣告宣傳 23
三、總結(jié) 25
第三章 相關問題 26
1、物業(yè)公關 26
2、掃樓 29
3、人員管理激勵 31
4、資料管理 33
4、盈虧平衡 34
5、行為規(guī)則-六戒 36
第3篇：樓盤推廣方案范文
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。
參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領導，讓領導及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。
從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
第4篇：樓盤推廣方案范文
一、__*工作室對房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)之間的理解；
進入21世紀，互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關系到消費者切身問題——衣、食、住、行的行業(yè)，當然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡的有機結(jié)合已經(jīng)是大勢所趨。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式
傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統(tǒng)媒體向消費者傳播，是一種直線的單向傳遞。發(fā)展商信息，是主觀的意愿。至于有多少人看到了和看到了又能從中領會到發(fā)展商想表達的內(nèi)容，發(fā)展商一般很難預計，通常依靠所謂的經(jīng)驗來判斷，具有很大的盲目性。而且每次的信息，發(fā)展商很難得到客戶的及時反饋，并根據(jù)反饋的信息及時作出廣告或者銷售上的調(diào)整。
網(wǎng)絡時代房地產(chǎn)營銷模式
房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，結(jié)合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，利用網(wǎng)絡技術在網(wǎng)上進行互動式營銷，突出設計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現(xiàn)場熱賣進行網(wǎng)上動態(tài)銷售情況介紹、預售情況介紹及按揭情況介紹并提供網(wǎng)上預售、網(wǎng)上咨詢等服務。
房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡技術優(yōu)勢，突破地理空間和時間局限，及時企業(yè)信息（如樓盤、房產(chǎn)、建筑材料、施工機械、裝飾裝修材料等）、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動態(tài)營銷業(yè)務。
__集團作為廣州乃至華南地區(qū)知名的房地產(chǎn)大型企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上建立其自身的網(wǎng)站，能迅速建立起其下項目在網(wǎng)上的知名度和美譽度，奠定__集團在廣州房地產(chǎn)市場的“領頭羊”地位。同時，該網(wǎng)站又可作為__集團對外宣傳，建立公司品牌形象的基地，為公司后續(xù)開發(fā)項目的宣傳推廣奠定基礎。
二、__*工作室認為一個成功房地產(chǎn)網(wǎng)站能給客戶帶來的利益；
1、樹立全新企業(yè)形象
對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的品牌形象至關重要。買房子是許多人一生中的頭等大事，需要考慮的方面也較多。因發(fā)展商的形象而產(chǎn)生的信心問題，往往是消費者決定購買與否的主要考慮因素之一。以往，發(fā)展商開發(fā)項目，通過報紙、電視等媒介的宣傳來建立自己的品牌形象。現(xiàn)在通過建立網(wǎng)站，企業(yè)形象的宣傳不僅再局限在當?shù)厥袌觯侨蚍秶男麄?。企業(yè)信息的實時傳遞，與公眾相互溝通的即時性、互動性，彌補了傳統(tǒng)手段的單一性和不可預見性。因此，建立網(wǎng)站是對企業(yè)形象的建立和維持的有效補充。
2、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理
企業(yè)網(wǎng)站的建設將會為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式。網(wǎng)站是實現(xiàn)這一模式的平臺。單靠網(wǎng)站本身，對企業(yè)內(nèi)部管理還不能很好實現(xiàn)。但如果結(jié)合企業(yè)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)建設、智能化綜合布線系統(tǒng)、電子商務解決方案的實施，就將會發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)巨大的威力。在降低企業(yè)內(nèi)部資源損耗、減低成本、加強企業(yè)員工與員工，企業(yè)與員工之間的聯(lián)系和溝通等方面發(fā)揮巨大作用，最終使企業(yè)的運營和運作達到最大的優(yōu)化。
3、增強銷售力
銷售力指的是，項目的綜合素質(zhì)優(yōu)勢在銷售上的體現(xiàn)?，F(xiàn)代營銷理論認為，銷售亦即是傳播。對房地產(chǎn)項目而言，銷售的成功與否，除了決定于能否將項目的各項優(yōu)勢充分地傳播出去之外，還要看目標對象從中得到的有效信息有多少。由于互聯(lián)網(wǎng)所具有的“一對一”的特性，目標對象能自主地選擇對自己有用的信息。這本身已經(jīng)決定了消費者對信息已經(jīng)有了一個感興趣的前提。使信息的傳播不在是主觀加給消費者，而是由消費者有選擇地主動吸收。同時，項目信息通過網(wǎng)站的先進設計，既有報紙信息量大的優(yōu)點，又結(jié)合了電視聲、光、電的綜合刺激優(yōu)勢，可以牢牢地吸引住目標對象。因此，項目信息傳播的有效性將遠遠提高，同時亦即是提高了項目的銷售力。
4、提高附加值
許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網(wǎng)站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應用，房地產(chǎn)項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的必備硬件之一。
三、__*工作室認為一個成功房地產(chǎn)網(wǎng)站的標準；
1、個性化
互聯(lián)網(wǎng)的最大特性之一就是充滿個性，每個人上網(wǎng)都能得到自己所需要的東西。房地產(chǎn)項目網(wǎng)站更應充分發(fā)揮這一特點，為目標對象提供個性化的服務，令上瀏覽者有親切的感受，仿佛整個網(wǎng)站就象專門為其服務的。缺乏個性的網(wǎng)站是沒有競爭力和生存價值的。
例如提供了記名式個性化服務。比如說，如果你是叫張小明的注冊用戶，當你登錄時，網(wǎng)站就會致以親切的問候：“您好！張先生？”然后，它會告訴你近期小區(qū)有什么新聞、物業(yè)上有什么新服務等等。此外還有根據(jù)每個不同的用戶（注冊用戶）需要，利用E—mail和在線留言，定期或即時提供其需要的專門信息，為用戶度身定造一套信息需求系統(tǒng)。
2、互動性
將房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，可以彌補利用傳統(tǒng)媒介進行宣傳的片面性和單向性。在報紙、電視等媒體上項目信息，通常很難估計會達到什么樣的效果，多數(shù)憑經(jīng)驗來估算，具有很大的盲目性。如果信息在網(wǎng)上，上網(wǎng)者可以馬上與之聯(lián)系，形成信息反饋。反過來發(fā)展商也可以與之聯(lián)系，達到相互間互相溝通的目的。發(fā)展商可以及時根據(jù)信息反饋的情況，及時改變 規(guī)劃或營銷策略，緊跟市場發(fā)展動態(tài)。
另外，物業(yè)管理上更要注重與業(yè)主之間的溝通。利用小區(qū)自己的網(wǎng)站，物業(yè)公司可以充分、及時地與業(yè)主進行聯(lián)系。業(yè)主也可以利用網(wǎng)上，提出自己的意見和建議。使物業(yè)公司與業(yè)主形成一種良性的溝通，共同管理好小區(qū)。例如設置業(yè)主信箱、物業(yè)信箱、小區(qū)等欄目，都可以達到充分利用互聯(lián)網(wǎng)的互動性的特點。
3、實用性
建立的項目網(wǎng)站除了具備以上特點外，網(wǎng)站的實用性也是不可忽略的。因為建立網(wǎng)站就想最大限度地進行對房地產(chǎn)項目本身和發(fā)展商自己的宣傳。若網(wǎng)站只是為小區(qū)的業(yè)主服務，那宣傳的廣度和深度遠遠不夠，失去了建網(wǎng)站的意義。因此除了小區(qū)業(yè)主外，還要大量地吸引社會上的其他消費者瀏覽、使用這一網(wǎng)站，以形成更多的潛在客戶。
因此，在網(wǎng)站的設計上，我們可以設置如按揭計算器、稅費計算器、購房指南等工具，加強網(wǎng)站本身的實用性，為瀏覽網(wǎng)站者提供一些較為實用的幫助。增強瀏覽者對網(wǎng)站本身的好感和依賴。
4、技術性
技術是一種網(wǎng)站建設實施的手段，先進的技術能夠保證將所要傳達的信息完美地表現(xiàn)。技術在于運用，如何在適當?shù)牡胤竭\用合適的技術是網(wǎng)站成功的關鍵。應用多種技術實現(xiàn)強大的網(wǎng)站功能，展示網(wǎng)站個性化，與瀏覽互動交流信息，實現(xiàn)企業(yè)資源與網(wǎng)絡的整合。例如吸引瀏覽乾，實現(xiàn)在線看樓，設計強力搜索器，進行在線調(diào)查，方便地進行物業(yè)管理，在線地圖，進行網(wǎng)上業(yè)務管理，企業(yè)資源管理，網(wǎng)上客戶關系管理等等。
5、延展性
互聯(lián)網(wǎng)本身是不斷發(fā)展的，不論其技術還是信息都在不斷的進步、更新。因此在進行網(wǎng)站建設的時候，就要預留能適應未來發(fā)展的空間。象電子商務方面，對于房地產(chǎn)這一特定的行業(yè)，要實現(xiàn)網(wǎng)上交易，恐怕還有待時日。但對于發(fā)展商而言，則可利用其進行與供應商、建筑商等的溝通和商務往來，實現(xiàn)企業(yè)間的B2B商業(yè)模式。為此，我們在網(wǎng)站建設的時候，就會預留這方面的接口，為日后發(fā)展提供可持續(xù)發(fā)展的空間。
四、__*工作室的優(yōu)勢所在
1、了解客戶
最大限度滿足客戶的需求，就是__*工作室工作的目標。只有對客戶進行深入透徹的了解，才能明白客戶的需求所在，才能建設一個合乎客戶需要的網(wǎng)站和提供一整套基于互聯(lián)網(wǎng)的解決方案。因此__*工作室對每一個項目的客戶都會進行詳細的需求分析調(diào)研。一方面了解項目的各方面情況，另一方面了解客戶的需求。
2、了解互聯(lián)網(wǎng)
__*工作室1997年開始進軍互聯(lián)網(wǎng)，通過對網(wǎng)絡的廣泛接觸，我們準確把握其發(fā)展路向，從第一代的電子商務到現(xiàn)今的第三代電子商務，及將來的第四代電子商務，__*工作室伴隨著的互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展而不斷壯大。我們充分了解網(wǎng)絡的特性及其能為中國企業(yè)帶的商機與前景。因此我們專注為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)應用服務。而這一切都基于我們對互聯(lián)網(wǎng)的深刻了解。
3、了解房地產(chǎn)
__*工作室很早就意識到網(wǎng)絡與房地產(chǎn)之間的必然結(jié)合。因此在房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)融合方面，__*工作室投入了專門的技術力量和人員配置，全力向房地產(chǎn)進軍。我們已經(jīng)為碧桂園、麗景臺等知名房地產(chǎn)項目進行網(wǎng)站建設和其他相關的商務解決方案，在房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合方面積累了豐富的經(jīng)驗。
4、完整的互聯(lián)網(wǎng)服務
__*工作室為客戶提供一整套的互聯(lián)網(wǎng)服務，如互聯(lián)網(wǎng)/內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建、電子商務軟件開發(fā)、商業(yè)智能系統(tǒng)、智能化小區(qū)RUN系統(tǒng)、商業(yè)大廈綜合布線及校園網(wǎng)建設、專業(yè)顧問服務、系統(tǒng)解決方案、技術培訓、注冊域名、網(wǎng)站建設、提供（或）主機/服務器、站點推廣等等，全面地為每一位客戶提供完整的服務。
5、領先的技術保證
領先的技術是__*工作室為客戶提供優(yōu)質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)服務的基礎。為此，__*工作室成立專項信息部門及技術小組對國際最新技術進行吸收與轉(zhuǎn)化，并密切保持著與著名軟件開發(fā)商，硬件供應商等進行技術交流。保證無論從網(wǎng)站的前臺表現(xiàn)，還是后臺技術支持上，都能滿足到客戶不斷提出的新需求。
6、強大的合作伙伴
__*工作室與眾多著名網(wǎng)絡機構(gòu)、硬件供應商、軟件開發(fā)商、策劃公司及新聞媒體締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關系，并與__公司、__設計制作小組有良好關系。使__*工作室能隨時得到世界上最先進的技術，能夠始終站在互聯(lián)網(wǎng)技術的領先地位。同時也為客戶提供多元化的周邊相關服務提供保障。
第二章__集團網(wǎng)站構(gòu)建方案
一、網(wǎng)站定位
做房地產(chǎn)開發(fā)要給項目有一個定位，明確項目開發(fā)建設的方向。做網(wǎng)站建設同樣需要給網(wǎng)站定位，網(wǎng)站的風格、結(jié)構(gòu)、功能等均服從于這一定位。針對__集團的具體情況和要求，我們給將要建設的__網(wǎng)站這樣定位：
展現(xiàn)企業(yè)實力，領導未來的人性化網(wǎng)站
該定位解釋：
1、通過網(wǎng)站來達到全方位展現(xiàn)__集團綜合實力的目的，充分樹立__在廣州房地產(chǎn)界的“領頭羊”地位，讓網(wǎng)站成為宣傳企業(yè)形象的全新基地；
2、網(wǎng)站的建設具有超前意識，不僅在現(xiàn)階段具有先進性，能適應目前的需要；而且為今后預留可持續(xù)發(fā)展的空間，能適應互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，使其在未來仍處于領先地位，能夠領導市場發(fā)展步伐；
3、網(wǎng)站的風格、結(jié)構(gòu)、功能等方面做到“以人為本”，亦即是人性化；能從瀏覽者的習慣、消費者的需求進行建設、設置，使瀏覽者和消費者能夠感受到網(wǎng)站是為其專門服務的，具有親切感和親和力的。
二、網(wǎng)站結(jié)構(gòu)方案
1、瀏覽者進入網(wǎng)站的程序（略）
2、網(wǎng)站主體結(jié)構(gòu)（略）
提供電子數(shù)據(jù)交換（EDI）接口，為日后發(fā)展電子商務預留空間和可能。
1、主要模塊解釋
A、站內(nèi)搜索系統(tǒng)提供了對__集團的樓盤信息進行多種類型檢索的支持，由于系統(tǒng)信息的儲存方式有兩種，文件系統(tǒng)的靜態(tài)HTML和裝入數(shù)據(jù)庫的信息，因此系統(tǒng)采用兩種搜索引摯，一種是針對文件系統(tǒng)的信息檢索功能，一種是針對數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的信息檢索功能。返回的搜索結(jié)果可按用戶要求的輸出方式進行輸出，同時可按照定制的要求統(tǒng)一輸出，因此系統(tǒng)兩種搜索方式對結(jié)果來說是透明的。通過對被調(diào)用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計根據(jù)命令打印報表。
B、物業(yè)管理
包括物業(yè)咨詢、物業(yè)維修、收費管理、會所設施管理等。
物業(yè)咨詢：就提供的物業(yè)服務提供咨詢、指引及投訴管理等，設立一個公告欄以刊登管理處通告和社區(qū)消息；另設一個郵件系統(tǒng)以便于住戶與管理處的溝通交流，住戶可且只可查詢自已發(fā)出或受到的信息（此系統(tǒng)只能用于內(nèi)部，有別于一般的電子郵件）。
物業(yè)維修：用于管理物業(yè)維修方面的信息，住戶可查詢管理處的回復及處理方法，管理處可利用此系統(tǒng)對維修流程進行跟蹤監(jiān)督。
收費管理：用于錄入、查詢、統(tǒng)計分析各種費用，推繳欠款的信息可以郵件形式轉(zhuǎn)發(fā)到住戶郵箱，住戶可查詢各自的管理費用。
會所設施管理：通過設施預訂系統(tǒng)，住戶可預訂各種會所設施。選擇了設施和日期后，屏幕會顯示當前的預訂情況及可選擇的時間，預訂后，系統(tǒng)提示申請獲得確認，住戶可隨時查核已預訂的項目。通過設施管理系統(tǒng)，管理處可增減可訂用的設施，或因例行保養(yǎng)或其它原因而停止使用某些時間。
三、網(wǎng)站技術方案
1、技術實施（略）
序號
網(wǎng)站組成
使用技術名稱
效果說明
2、技術保證
1）首頁內(nèi)容嚴格控制在40KB以內(nèi)，保證4—5秒能完成下載，讓瀏覽者能快速進入到主頁；
2）網(wǎng)站所提供的資料準確，錯字率在0.15以下；
3）需建設數(shù)據(jù)庫保存的資料及時輸入數(shù)據(jù)庫，并保證數(shù)據(jù)能被正確調(diào)用；
4）搜索引擎登錄在網(wǎng)站建設竣工后兩個星期內(nèi)完成；
5）利用WeiteGara 所提供的網(wǎng)頁檢查工具，對網(wǎng)頁瀏覽器的兼容性、網(wǎng)頁中針對搜索引擎的準備情況、網(wǎng)頁用時間、鏈接情況、拼寫和HTML文件編寫進行檢測；
6）網(wǎng)站的服務器安全穩(wěn)定，非因不可抗力因素（如電信局停電、CHINANET傳輸中斷等）保證網(wǎng)頁能被正常瀏覽；
7）企業(yè)級電子郵件系統(tǒng)能正常收發(fā)；
8）頁面更新準時上傳。
第三章__集團網(wǎng)站推廣方案
一、網(wǎng)上推廣
（一）中文網(wǎng)站推廣
1、將__集團中文網(wǎng)站信息聯(lián)入最大的前20家中文信息檢索器，方便國內(nèi)分銷商及消費者以“__”、“房地產(chǎn)”、“商品房”、“高級商品房”等關鍵字查找__集團網(wǎng)站。
2、在知名的房地產(chǎn)站點中__集團的網(wǎng)站信息：
3、在國內(nèi)眾多的電子公告欄上__集團的最新樓盤信息。
4、通過電子郵件，向潛在消費者和供應商宣傳__集團的網(wǎng)站信息。
（二）英文網(wǎng)站推廣
將__集團英文網(wǎng)站信息聯(lián)入全球最大的前100家英文信息檢索器，向外國客戶宣傳__集團的網(wǎng)站信息，方便外國客戶以“china realtyestate”等關鍵字查找__集團網(wǎng)站
二、結(jié)合網(wǎng)站的傳統(tǒng)媒體推廣
要將網(wǎng)站向全社會廣泛地推廣，傳統(tǒng)媒體的作用不可忽視。若缺乏傳統(tǒng)媒體的有效宣傳，網(wǎng)站就不能給社會大眾所知道，也就無從點擊，更談不上瀏覽，網(wǎng)站的信息就無法向大眾傳遞。報紙、電視、雜志、戶外廣告等媒介都是可選擇的。但考慮到報紙、電視的投入會相當大，若單單為宣傳推廣項目網(wǎng)站就顯得有點浪費。因此，建議__集團在網(wǎng)站推廣上盡量采用原有的宣傳資料，如樓書、單張、展板等工具，結(jié)合__集團原有的VI系統(tǒng)，將網(wǎng)站的信息內(nèi)容融入其中。這樣成本又低，又具針對性。
三、結(jié)合網(wǎng)站的社區(qū)文化活動推廣
__集團作為一個大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已開發(fā)了多個項目。各個樓盤的業(yè)主是一個十分寶貴的資源，是宣傳推廣中的最有效載體。根據(jù)廣告學原理，一個人可以對周圍的二十五個人產(chǎn)生影響。也就是說，一個業(yè)主可以影響周圍的二十五個人，諸如親戚、朋友等等。在房地產(chǎn)銷售上已經(jīng)充分利用了業(yè)主這一有效途徑，例如一些業(yè)主直銷方案等。根據(jù)統(tǒng)計，大型小區(qū)的銷售額大約有30左右是由業(yè)主直接或間接的宣傳介紹而產(chǎn)生的。
所以在開展社區(qū)活動的同時，加強對業(yè)主宣傳項目網(wǎng)站的信息。同時在網(wǎng)上也及時地報道小區(qū)各種活動的內(nèi)容。例如進行網(wǎng)上直播、網(wǎng)上對話等加強與業(yè)主間的溝通，讓業(yè)主成為網(wǎng)站的第一瀏覽者和忠實擁護者。這樣對網(wǎng)站的推廣將會起到事半功倍的效果。
四、結(jié)合網(wǎng)站的公關活動推廣
公關活動是在短時間內(nèi)產(chǎn)生較大影響力的有效手段，是針對大眾的廣泛傳播手段。網(wǎng)站推廣可以和樓盤的營銷推廣相結(jié)合，給消費者一些實質(zhì)性的好處。很多時候，上網(wǎng)的人除了獲取所需的信息外，還會想得到一些利益好處，如購物優(yōu)惠、折扣等等。所以，結(jié)合樓盤推廣，我們可以進行一些如__集團樓盤購房網(wǎng)上尋折扣、網(wǎng)上集體砍價等活動，給予上網(wǎng)者實實在在的優(yōu)惠。又或者結(jié)合樓盤的一些活動、現(xiàn)場SHOW等，在加強銷售的宣傳的同時，又可以對網(wǎng)站進行有效的推廣。
五、有互聯(lián)網(wǎng)特色的現(xiàn)場包裝
現(xiàn)場包裝是促進樓盤銷售的重要手段之一。良好現(xiàn)場氣氛的營造將直接刺激客戶的購買欲望，在現(xiàn)場抓住那些已經(jīng)有興趣的參觀者將會比漫無目的地去尋找客戶的成功率要高得多。針對網(wǎng)站而言，就要將互聯(lián)網(wǎng)的特色融入到現(xiàn)場包裝之中，充分體現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相結(jié)合將會給客戶一種怎么樣的生活享受。例如在現(xiàn)場設置觸摸顯示屏，讓來參觀的客人見識__的網(wǎng)站，及可以利用該網(wǎng)站達到什么目的、有什么方便的服務等等。
第四章__集團網(wǎng)站建設程序
一、網(wǎng)站開發(fā)流程（略）
二、網(wǎng)站開發(fā)時間表（略）
第五章__集團網(wǎng)站建設投資預算
略
第六章__*工作室的完善客戶服務
一、技術支持
如果貴司租用我們的服務器，我們將通過在線或電話等方式隨時向貴司提供專人的技術支持。
我們辦公時間是：星期一—星期五，9：00a.m—6:00p.m
二、技術維護
（一）維護內(nèi)容
1、客戶服務部將受理客戶的不同需求并妥善作出處理。
2、__*工作室將為該系統(tǒng)提供壹年的免費技術支持和維護，維護內(nèi)容如下：
（1）一年內(nèi)免費更新10個普通頁面。
（2）每三個月對服務器維護一次并不收取任何費用。
（3）在維護期內(nèi)，對于系統(tǒng)運行過程中出現(xiàn)的問題首先應通過熱線電話（020—）解決；如通過電話解決不了，__*工作室派人員到現(xiàn)場指導。
三、培訓：
結(jié)合網(wǎng)站的整體架設過程，我們將免費提供下列培訓：
(1)互聯(lián)網(wǎng)概述及電子商務發(fā)展趨勢
(2)電子郵件系統(tǒng)的管理、電子郵件地址設置
(3)電子郵件自動回復內(nèi)容的更改
(4)電子郵件信息管理
(5)服務器空間的遠程維護
(6)FTP培訓
(7)互聯(lián)網(wǎng)概述及發(fā)展趨勢
(8)搜索引擎的介紹
(9)如何在浩翰的網(wǎng)上信息海洋中快速查找所需信息（以公商業(yè)信息為例）
(10)目前，香港、臺灣、美國等房地產(chǎn)行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)商務應用中的示范
(11)Internet的商業(yè)價值和商業(yè)應用
(12)國際電子化商務的發(fā)展趨勢和應用
(13)電子商務應用的策略
四、項目開發(fā)負責人
略
第七章__*工作室的業(yè)績介紹
第5篇：樓盤推廣方案范文
作為一名營銷策劃人，從業(yè)幾年來，我的職業(yè)生涯先后經(jīng)歷了數(shù)個階段，從電信到保健品、快速消費品、汽車再到房地產(chǎn)行業(yè)，主要服務的對象大多集中在廣州或者深圳這些一線大城市，而且客戶中有不少是業(yè)界赫赫有名的大企業(yè)。在一線城市與對一線品牌服務時間長了，加上與大客戶切磋交流的機會多了，自己在不知不覺中染上一種“大品牌病”——總是狂妄地想著憑自己已掌握的經(jīng)驗與操盤能力，可以輕易地挎貝到其他地方去應用。
在這種虛榮心理作祟之下，當粵東某房地產(chǎn)發(fā)展商找上我們，希望我們?yōu)槠鋵傧聵潜P明珠花園進行營銷策劃時，我?guī)缀蹩紤]都未加考慮就答應下來。心想著憑我們在一線城市的操盤經(jīng)驗，到一個三線城市操作一個小盤肯定不成問題。
2003年5月12日，我和項目小組數(shù)人來到了明珠花園。
明珠花園的發(fā)展商為香港某集團，該集團主要在粵東從事水產(chǎn)與服裝制造業(yè)。老板陳先生，潮汕人，早年移居香港，奮斗多年擁有萬貫身家，后返回家鄉(xiāng)興辦實業(yè)。憑著聰明才智，在當?shù)囟嘤袛孬@，現(xiàn)進入房地產(chǎn)行業(yè)，一展身手。此次建造的明珠花園是其進入房地產(chǎn)行業(yè)的第一個產(chǎn)品，發(fā)展商斥巨資購地五萬平方米的土地用作明珠花園建造用地，其規(guī)模及配套在當?shù)胤Q得上數(shù)一數(shù)二，是當?shù)貫閿?shù)不多的擁有封閉式花園住宅小區(qū)的樓盤之一，其平均售價比周圍樓盤貴300——500元。
由于前期的市場推廣及銷售環(huán)節(jié)的失誤，雖然明珠花園已在2002年8月份交樓，但銷售至2003年4份，整整八個月時間，僅僅銷售了幾十套，銷售一直無法打開局面，資金回籠面臨嚴重壓力。
為打開銷售局面，發(fā)展商屢次舉行各種展銷、一口價、甚至于以成本價售賣，但市場始終反應冷淡。
我與項目小組的成員聽了發(fā)展商的情況介紹之后，對明珠花園的前期失誤與市場反應冷淡有了大致的了解。但是由于一種自大的心理，我們僅僅依憑發(fā)展商所提供的書面材料及數(shù)日來對當?shù)厥袌龅拇致粤私?，就輕浮地相信自己對明珠花園的市場推廣已有深刻的認知。我們依據(jù)以往在一線城市的操盤經(jīng)驗，撰寫了一份明珠花園的營銷策劃書。發(fā)展商對我們這些外來智囊團的實操能力深信不疑，大大方方地認可了我們的方案。
市場是理性的，它顯然會無情地懲罰所有輕視它的人。
在接下來市場方案的執(zhí)行中，我們遭遇到了前所未有的失?。航诸^所進行的派單、市場調(diào)查受到別人厭惡的眼神；廣場上舉行歌舞SHOW，觀者如云，到最終有興趣到明珠花園參觀了解的客戶卻寥寥無幾；在當?shù)仉娨暸_打了數(shù)萬元的廣告，所引來的咨詢電話每日平均不到二、三人……
在策劃方案執(zhí)行幾周時間后，我已經(jīng)深刻感到我們的方案存在嚴重的缺陷！這種缺陷就是對本地市場的了解不夠深入，對本地消費者消費心理掌握不夠充分，并且以一線城市的營銷手法來做三線城市的市場，所以遭遇滑鐵盧是無可避免的事！
痛定思痛之后，我主動向發(fā)展商坦承我們的失誤，要求推倒現(xiàn)行的方案，由我們承擔起部分責任，并負責新的市場調(diào)查與分析及新方案的起草。發(fā)展商同意了我們的計劃。 深入本土市場， 了解文化消費習慣
依憑多年的營銷策劃實踐經(jīng)驗，我深知準確的市場調(diào)查對項目策劃的重要性。而我們前期最大的失誤就是在前期市場調(diào)查上未夠深入，現(xiàn)在要做的首要工作就是彌補這方面的不足。
我將項目小組的成員進行分工，分為三條主線是進行調(diào)查：
一、 競爭對手調(diào)查
競爭對手調(diào)查包括價格、位置、優(yōu)勢與劣勢、推廣手法、戶型設計等
二、 消費者調(diào)查
包括消費能力、消費心理、戶型需求、文化習俗等
三、 明珠花園SWOT分析及態(tài)勢分析
包括優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅、以往推廣手法的得失及應吸取的教訓。
一周時間下來，三路人馬匯總成的分析報告厚厚一大本，當我仔細讀完這份調(diào)查報告時，我?guī)缀蹩梢砸荒苛巳坏刂牢覀兦捌谕茝V方案失敗的地方：對本土文化的隔膜。
多年來當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場都是單位分房及宅基地樓房占主流，這類樓房最大的優(yōu)勢就是便宜，最大的缺點就是房型設計與社區(qū)配套落后。作為純粹面向市場的商品房，明珠花園的優(yōu)勢在于以大城市的先進設計理念來建造樓房，有封閉式的小區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的花園、完善的物業(yè)管理及24小時保安系統(tǒng)監(jiān)控，但是最大的缺點就是售價對一般樓房高出不少。如何去說服消費者接受明珠花園的高價格是我們面臨的第一難題。
當?shù)氐南M能力不算低，但是由于大環(huán)境的影響，這兩年整個城市經(jīng)濟低迷不振，許多物價持續(xù)走低，不少生意人都持幣觀望，而且許多有知識、有能力的人都跑到廣州、深圳、東莞等地置業(yè)、工作、做生意去了，這等于明珠花園少了一批有實力購買的客戶群。但是經(jīng)過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，這批人的鄉(xiāng)土觀念非常強烈，即使那些外出工作多年，他們還是經(jīng)常返回家鄉(xiāng)，而且不少人在本地購置物業(yè)，供養(yǎng)自己的家人或作為自己返鄉(xiāng)時的落腳點，所以這部分客戶群仍然是我們所要關注的重點之一。
其次，當?shù)匾慌缒杲?jīng)商賺了錢的人及在政府任職多年，已有一官半職的大小官員，這批人在消費能力在當?shù)厮闶侵猩想A級，他們對住宅有較高的要求。在走訪中得知，他們已不滿足那種只將樓房用于居住這種最基本的要求。我們所發(fā)出的調(diào)查問卷中發(fā)現(xiàn)，他們對樓房的要求依次是：舒適、身份、氛圍、安全。
在上述市場調(diào)查的指引下，明珠花園的客戶群特征逐漸在我們腦海中清晰起來：
目標對象：政府部門一定級別人員、私營企業(yè)主、有一定經(jīng)濟實力的外地工作人士。
年齡：30歲————50歲
家庭人數(shù)：5人——6人（父母、夫妻、孩子）
對住房要求：舒適、身份、氛圍、安全
價格接受能力：每平方1300元至1900元
…………
以調(diào)查分析為指引，制定詳密策略計劃
有了詳細的客戶群特征描述，接下的推廣方案就是考慮如何去滿足客戶群的心理需求。經(jīng)過綜合分析，我們制定了名為“策略制勝，后發(fā)制人——明珠花園精彩營銷100天”營銷策略方案，方案重點從四個方面進行市場突破：
一、 價格策略：考慮如何突破明珠花園的價格壁壘，讓目標客戶群了解到明珠花園的物超所值。
二、 孩子教育：以給予孩子良好教育為突破口，將居家與下一代教育問題進行結(jié)合，增加明珠花園的價值含量。
三、 居家氛圍：突出明珠花園全封閉式小區(qū)及完善物業(yè)管理的優(yōu)勢，從產(chǎn)品差異化角度消除客戶對價格的敏感。
四、 游子歸家：主要針對埠外客戶，即那些本地藉但已移居外地工作、經(jīng)商之人士，從情感訴求角度吸引他們前來明珠花園置業(yè)。 價格策略的實施
廣告教父大衛(wèi)奧格威曾說過：在競爭對手價格低你2%至3%的情況下，任何廣告策略都有可能失效！
此話真是至理名言，剛開始許多客戶一聽到明珠花園的平均售價達了1500元/平方，連過來看看的興趣都沒有了。相反，周圍那些沒有小區(qū)花園、沒有物業(yè)管理、設計理念落后的樓盤，只因價格便宜，經(jīng)?？纯徒j繹不斷，氣得明珠花園的銷售人員大嘆上天不公平。
明珠花園的價格對我們來說是一道不得不跨過的門檻，也是一種很大的壓力：格價太高，客戶不來；如果降價，發(fā)展商得承擔很大的損失，而且整個樓盤的形象可能受損。能否找到一條既不降價，又能讓明珠花園被市場接受的中庸之道？
在冥想苦想中，我的腦海中忽然閃現(xiàn)出二條等式：對于低收入階層而言，高價格＝購買的門檻＝負擔，而對于中上階層的客戶來說：高價格＝身份＝名聲＝好的享受。我們針對的客戶群主要當?shù)刂猩想A層的消費者，如果我們能夠遵循第二條等式的思路來展開市場推廣，就可以回避高價格的帶來購買障礙。
我們一反明珠花園以前廣告宣傳上對價格諱莫如深或者有意說低價格的做法，大大方方在廣告宣傳上就打出明珠花園的實際價格，并將廣告語調(diào)整為懸念式的說法：住明珠花園，體驗幸福早到二十年的享受。
輔助這句廣告語的是四幅最能代表明珠花園特色的圖片：設計精美的樣板間、漂亮的中心花園、完善的小區(qū)物業(yè)管理、尊貴的業(yè)主身份。
我們之所以將明珠花園的高價格廣而告之，其實目的有二：一、給所有人一個印象，明珠花園不是一個普通的樓盤，而是少數(shù)人才能居住的樓盤，這既拉開與競爭對手可能發(fā)動的價格戰(zhàn)，也滿足了潛在目標客戶群一種虛榮心理或者與眾不同的尊貴心理；二、以這種大肆宣揚的形式，在客戶心目中造成一種好奇的懸念：明珠花園究竟是什么樣的樓盤敢賣如此高價？
不久，我們的探子回報，許多人對我們的廣告都議論紛紛，售樓部的咨詢電話開始此起彼伏地響起。雖然市場銷售尚未能完全啟動，但我們已經(jīng)感受到山雨欲來風滿樓的氣勢，我們初步目的達到了。第二步策略接著開始悄悄地實施。 “為了孩子的未來”策略的實施
就如前面消費者分析所提到的，明珠花園的目標客戶群都是有老有少一家之主，他們大都處于事業(yè)的上升期，工作繁忙，無暇顧及孩子的教育，但是望子成龍望女成鳳的心理，又迫使許多人即使出高價也愿意為自己的子女謀求一個好的未來——給予孩子良好的教育首當其沖成了他們最佳的選擇。
作為一個配套完善的小區(qū)，小區(qū)很早就有開辦有幼兒音樂培訓、智能開發(fā)之類的服務，只不過一直沒有很有策略性地去進行?，F(xiàn)在，教育牌成了明珠花園的營銷重點之一，我們向發(fā)展商提出了完整開發(fā)明珠花園孩子教育的方案，獲得了認可。
依照方案，我們先在現(xiàn)有業(yè)主家庭中挑選一些具有一定潛質(zhì)的兒童，然后延請本市教育界、藝術界較有名氣的老師，對這些孩子進行周密的培訓。
在九月十日教師節(jié)這一天，我們與市教育局合作，在明珠花園舉辦“感謝您——我們敬愛的靈魂工程師”全市優(yōu)秀教師表彰大會，與此大會同時舉行的還有“全市少年兒童藝術表演大賽”及“為了下一代的未來教育咨詢會”兩個活動。這些活動都在明珠花園環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)中進行。為了最大程度突出我們的宣傳效果，我們在活動開始之前已通過相關渠道大肆宣傳，并提前數(shù)天在通往明珠花園的道路上插滿了印著廣告語與明珠花園LOGO的旗幟，在全市的各主要街道上及主要交通干線懸掛同樣的橫幅，同時夾報、廣播、單張、電視廣告全部上馬，力求達到一種全方位的效果。
由于活動宣傳到位，九月十日這一天，明珠花園人山人海，發(fā)展商緊急加派了幾十名保安維持秩序，但還是出現(xiàn)人潮過多，場面有點混亂的局面。
在少年兒童的藝術表演大賽中，明珠花園的代表隊表現(xiàn)出色，讓不少業(yè)主父母心花怒放，也讓很多不是明珠花園的客戶羨慕不已。
有了前期藝術表演的鋪墊，接下來我們舉行的優(yōu)秀教師現(xiàn)場教育咨詢會，群眾簡直是擠爆了頭。
此次活動效果之驚人出乎我們意料。不僅市里的領導、當?shù)孛襟w記者、民眾都來捧場，電視臺也把我們的活動當作全市的新聞事件進行報道?；顒优e辦之后，前來售樓部咨詢客戶的絡繹不絕，短短二個星期，我們接待的客戶超過幾千人數(shù)，當中大多數(shù)客戶都是攜款前來，下訂超過二百套，銷售的順利讓我們這些幕后策劃人大大喘了口氣。 居家氛圍實施策略
針對當?shù)刂伟睬闆r不太好的情況，我們建議發(fā)展商與當?shù)嘏沙鏊M行聯(lián)手合作，為聯(lián)防隊員及警察捐贈一些基本的裝備，如對講機、防暴棍、自行車、防曬用具、皮靴等，總的支出成本不高，卻博得當?shù)嘏沙鏊c民眾的好感。藉此機會，明珠花園所在區(qū)的聯(lián)防隊與派出所簽署一份協(xié)議，讓他們對明珠花園周遭的治安多加監(jiān)控。此舉的目的在讓所有明珠花園的業(yè)主買得放心住得安心，并有力地提升整個花園的良好形象。此事件的操作又被當?shù)孛襟w當作企業(yè)與政府部門密切配合的正面例子，加以報道，等于給了我們免費宣傳的機會。 游子歸家策略的實施
國慶長假很快到來，大批外出工作、經(jīng)商人士都回返鄉(xiāng)探親。藉此機會，我們決定策劃一次“看看家鄉(xiāng)變化，感受美好生活”的活動。憑借發(fā)展商在當?shù)亓己玫年P系，我們通過一些渠道獲取了大量關于本市10年前、20年前、甚至30年前老照片，這些照片的場景有學校、街道、節(jié)日慶典、住房、人民生活等城市的原始風貌。我們希望通過新舊照片的對比，提醒這批外地游子：不要忘記過去，不要忘記家鄉(xiāng)，今日的成就都是依靠艱苦的奮斗得來的！
情感訴求是所有廣告訴求最高層面的策略，如果運用得當，能夠極大的激發(fā)目標客戶群的共鳴。由于這批有經(jīng)濟實力的外地游子，他們當年都是在這座城市出生、成長、讀書，然后到了外地奮斗，他們對這座城市還是有相當深的感情。而我們這種憶苦思甜式的宣傳策略無疑極大的喚起了他們的回憶，讓他們回想起自己的成長，回想起當年父母對他們的撫育。而他們久居大城市，對好房子的評判與當?shù)厝瞬煌?，明珠花園完善的配套與出色的設計會讓他們深感興趣，1500元/平方的價格在他們看來，根本不是購買的障礙。
這次活動的結(jié)果既在我們意料之中，也出乎意料之外。許多外地游子被我們的活動吸引過來之后，在仔細了解明珠花園各方面優(yōu)勢之后，他們不少人當場就下了訂。一位在廣州工作多年的張先生這樣告訴我們：這次“看看家鄉(xiāng)變化，感受美好生活”的圖片展讓他們深深回憶起自己年幼時的生活，回想起父母當年的含辛茹苦，所以他無論如何也要買一套好的房子讓他的父母安享晚年！
出乎我們意料的是，許多本地有購買實力的客戶也被我們的宣傳所吸引，設在小區(qū)中的圖片展覽室及樣板間天天人滿為患，等候進入的人群排起了長隊。銷售部的工作人員又是忙得腳不著地了。
策略正確，執(zhí)行有力，效果的喜人完全是在預料之中。國慶七天，我們又順利地售出了將近一百套！至此，發(fā)展商的資金回籠問題已全部解決。
第6篇：樓盤推廣方案范文
除房地產(chǎn)熱銷期和強銷期外，還有房地產(chǎn)認籌期和房地產(chǎn)尾盤期，具體情況如下：
房地產(chǎn)認籌期，就是開發(fā)商沒有取得銷售許可證的時候，采取的一種前期營銷手段。
房地產(chǎn)尾盤期，指樓盤項目大體銷售（一般到項目銷售80%以上）基本結(jié)束，剩余小部分房源的銷售階段，一般到了尾盤期優(yōu)惠額度會增加，但房源也較差。
第7篇：樓盤推廣方案范文
市橋鎮(zhèn)又一大戶型高尚住宅小區(qū)，首期發(fā)售單位500套，面積由90至300平方米不等，帶電梯的高層住宅小區(qū)；
樓盤地理環(huán)境：交通便利：地鐵三號鐵站點所在、多條公交經(jīng)路周邊配套設施全面成熟：市場、超市、銀行、醫(yī)院、學校齊備。
購房置業(yè)對大多數(shù)人來說，都是一項非常重大的決定，目的希望住房環(huán)境的改善，生活更加“優(yōu)越、便利、和諧”。
“錦繡天地”，番禺市橋鎮(zhèn)的又一個大戶型高尚住宅小區(qū)的推出，我司作為本地區(qū)一家專業(yè)的廣告公司，對本地文化有非常深入的了解，現(xiàn)以專業(yè)廣告人的服務態(tài)度為龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供“錦繡天地”的廣告策劃方案，把“錦繡天地”塑造為番禺地區(qū)又一明星樓盤，使錦繡天地的銷售取得豐碩的成果。
二、市場相關環(huán)境分析
2008年，上半年市橋樓市將在理性中升溫。幾個大盤，名盤在去年推出的力作，尤其是廣告的大規(guī)模推廣運作后，在現(xiàn)時相當長的一段時間里，很有可能是繼續(xù)以余留樓盤的推廣為主，在理性中穩(wěn)中求升。典型的如海倫堡，番奧，金海岸花園等在過去一年的市場推廣和廣告大戰(zhàn)后，近段不會立即推出新品，而是繼續(xù)進行各自余留樓盤的推銷。因為去年，尤其是海倫堡在廣告推廣上可謂是大手筆，不遺余力，甚至是到了廣告資源枯竭的邊緣。所以在今年的上半年，他們重要的是進行市場的維護和次推廣，估計其廣告策略的力度和市場動向較之于2007年將趨向于理性運作，所以不會有大規(guī)模的廣告攻勢來沖擊市場。
而其他的一些二線樓盤也在秘密的進行新一期的籌備開發(fā)，但都是下半年后才入市。而錦繡天地選擇在6月份上市，在時間上以占取先機。
同時作為市場和消費者在經(jīng)歷了過去一年的樓盤新概念，新戶型，大勢廣告推廣的洗禮后，更多的是理性，冷靜的對待樓市的動態(tài)。所以錦繡天地作為新生樓盤，帶來的新的設計理念，新的規(guī)劃布局，新的居住主題等相對于老品牌來說，具有較強的新穎性和生命力。客觀受關注的系數(shù)加大，所以打出好的定位，獨特的賣點，結(jié)合自身優(yōu)勢，競爭力還是較大。
三廣告策略及投入的必要型和可行度分析
1一般情況分析
購房置業(yè)是人生的一件大事，因而消費者在買房的時候整體行為都是理性的，相對于“享受”型房屋購買來說，“安居”型置業(yè)更重要，“實用”型更趨理性。但市場上充斥一些大勢宣揚某種風情，某種自然生活的宣稱只是停留于表面做文章。經(jīng)過調(diào)查得出，這些對居住在番禺的需購房者的意義不大。他們也許會有沖動去看看這些樓盤，甚至買下房子，但一段時間后才發(fā)現(xiàn)和自己真正需求的相差很遠。
對于樓房外立面的美觀，園林設計的精致等，在本地區(qū)購房者的心目中這些應該是樓盤本身應該具備的硬件設施。尤其是一些空洞的無法讓消費者在現(xiàn)實生活中能實在體會的所謂“居住文化”讓人難以理解。所以能讓購房者入住后感到真正滿意才是前提，如適宜的居住空間，完善的配套服務，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等基礎完善了，才有繼續(xù)延續(xù)的基礎。所以樓盤在初期的廣告中注重上述基礎的推廣，人性化的為消費者打造他們心里真正所求，現(xiàn)實真正所需的東西，才能真正的打動消費者。
2市橋典型樓盤廣告推廣剖析
海倫堡：華景地產(chǎn)的新力作，華景新城的升級品，突破傳統(tǒng)的樓盤理念，大膽采用北歐建筑設計風格，其樓盤的整體品質(zhì)較高，社區(qū)成熟，園林風景，布局設計獨具北歐風情，居住文化更是獨局特色，尤其是細節(jié)的布局彰顯出濃厚的藝術氣息。所以其高出其他樓盤的價格自然不足為奇。者固然與他本身的高品質(zhì)有直接聯(lián)系，但其廣告策略的功效不可小視，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海倫堡“風潮，以下對其作直接扼要的剖析：
市場推廣：
（1）打出獨特賣點，立場獨特個性。
海倫堡融匯水歐建筑藝術精華，同時結(jié)合本地市場需求，打造獨具特的樓盤和絢麗水景，在市場中獨領風。其科學的布局，將每一寸景都展現(xiàn)在各個樓盤間，使得樓盤賦予了新鮮獨特的元素。
（2）推住創(chuàng)新產(chǎn)品，主張生活新空間。
海倫堡不但以傳統(tǒng)的戶型滿足市場，更不斷推全新概念的產(chǎn)品開發(fā)市場“二度空間”“5×2生戶型”等新銳產(chǎn)品的打造，不僅推動番禺居住新理念，更多的是開拓市場，占取更多份額。
（3）營造北歐風情的建筑藝術和居住文化，掀起海倫堡風潮。
從樓盤的整體風格到外立面，再到每個細節(jié)。從風景的大布局到每個角度展現(xiàn)不同的風景，海倫堡著心情心營造北歐風情，和享受藝術的生活方式，并在每處細節(jié)如廣場、雕塑、鑄缺、方形、線腳、別致的木椅等等。展現(xiàn)的淋漓盡致，使人置身其中，苑然一個藝術的天堂。同時海倫堡渲染的生活方式也獨具特色，騎樓式的假日商業(yè)街、營造異國情調(diào)：書店、咖啡店、感受心靈和非凡體驗。花店、雜貨店、酒館、糕店等洋溢著一縷縷異國情調(diào)和文化。對于享受生活者來說，這樣的地方自然為其所好。
（4）完善的配套設施，獨特的服務。
海倫堡的配套建設自然齊備：哪怕是一幢配電房都能像藝術品一樣去打造?？梢娖溆弥詈腿?。物業(yè)管理、保安服務也是不同于一般的樓盤。力爭在每一件小事上做好、做透、這種以“小”為基礎，注重細節(jié)的服務，才能真正的打動購房者，對居住在海倫等的人來說，享受如此細心的服務是其他樓盤所不能做到的。
以上只是對市場推廣大致的了解，其廣告策略的推廣上獨具見解：
（1）廣告主題表現(xiàn)策略：
極強的情感、色彩、渲染海倫的居住文化，建筑藝術、社區(qū)、服務、在立足自身各方面較為完善的基礎上，大專感性訴求路線。以營造消費者心理潛在需求和掀起全新的居住、生活理念為出發(fā)點，棄一般的，較為直白的展現(xiàn)主題。這種手法的運用極大的觸動了追求高素質(zhì)生活和被高素質(zhì)生活吸引的?？芍^是雙管齊下，準業(yè)主和潛在客戶、其主其地層面的客戶都起到了作用，樓盤的銷自然不愁。“光陰被美美的消費”“時間歷煉、感悟自然”……等主題的概括。
（2）廣告主題的表現(xiàn)方式：
影視廣告：生動、形象、直觀的將主題結(jié)合唯美的畫面。富親透力的音樂。將“海倫堡”的主題展現(xiàn)的淋漓盡致。營造品牌和文化。
平面廣告：增強海倫堡在市場上的訊息觸達的獨特空間，
專業(yè)樓、畫冊：系統(tǒng)、詳細的詮釋海倫堡的魅力，詮釋品牌價值。
活動造勢促銷：推近與市場的距離，將內(nèi)在的特質(zhì)參透，深化廣告主題和海倫堡形象。
（3）媒體推廣：
各種媒體的安排組合和籌劃都是以海倫堡的品牌推廣和樓盤銷售為中心。人們在電視中能聽、看、感覺海倫堡、在戶外能看到海倫堡。
電視、報紙、戶外媒介組合：大面積的覆蓋、傳播信息。
電視、戶外媒介組合：著造、提升品牌形象。
活動樓書組合：深化、鞏固品牌。
海倫堡的廣告定位，主題的表現(xiàn)形式以及媒體的安排，都較全面的將市場推廣的重要元素作出詮釋。市場和消費者對海倫堡的認知較為深刻，“不到海倫堡不算到市橋”足可以看出廣告的獨特作用。其他的如番奧陽光城的“嘗嘗新生活的味道”。“運動就在家門口”等。將奧林匹克的精神和運動結(jié)合起來，也是獨特的定位和賣點吸引市場，一推出就受到了市場的歡迎。其中的廣告推廣策略都起著互關重要的作用。所以鴻禧在自身各優(yōu)勢的基礎上，在前期作好廣告推廣。以便打開良好的局面。
3、消費市場和人群分析。
消費市場144：番禺市橋和各鎮(zhèn)的成功商人，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中雖互購但隨著居住觀念和房地產(chǎn)的發(fā)展，他們當中有的可能會再次投資置業(yè)，或選擇新的樓盤。而市橋的白領人群也有相當數(shù)量的潛在客戶，所以抓住這些人的心理，及時的推出廣告進行整體推廣。
3、消費人群分析
目標消費群：
A、番禺區(qū)各鎮(zhèn)的成功商人、高級白領等。
B、在市橋購房入戶市橋，使孩子在市橋接受良好的教育。
C、思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根的歸僑。
據(jù)資料分析，2001年番禺全區(qū)總?cè)丝?44408人，農(nóng)業(yè)人口551250人，占58.4%，作為中心城區(qū)的市橋鎮(zhèn)常住人口163198人，除市橋鎮(zhèn)外，番禺還設有19個鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)人口主要分布于19個鎮(zhèn)中。番禺市橋鎮(zhèn)常住人口較少，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程，很多市橋常住人已購房，但番禺區(qū)更多的人口分布于各鎮(zhèn)，市橋鎮(zhèn)外，其他鎮(zhèn)人民的購房空間更大。目前為止，還沒有任何大型房地產(chǎn)發(fā)展公司到區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)作房地產(chǎn)直接銷售，因此廣告及促銷活動可考慮針對目標人群直接在有一定經(jīng)濟實力的鎮(zhèn)中進行。
經(jīng)濟的發(fā)展，當?shù)馗麈?zhèn)人民生活富裕了，想住更好的，但他們關心更多的是下一代、二代，希望他們能接受良好的教育，于是購房入戶市橋，使子女能入讀市橋?qū)W校，甚至是名校是很多購房者最重要的目的，以教育為題，喚起消費者的潛在的消費需求是廣告策劃其中一個重要的手段。
番禺是一個有名的僑鄉(xiāng)，許多“番禺人”早年移居港澳，如今思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根。作為中老年的歸僑，回鄉(xiāng)購房，住房方面有幽雅的環(huán)境外，醫(yī)療配套設施齊備十分重要。而市橋鎮(zhèn)有多間大型醫(yī)院，因此歸僑通常考慮在市橋購房，而房地產(chǎn)公司配合賣點，在小區(qū)內(nèi)設有醫(yī)療務服務室，能為該區(qū)住戶提供日常身體檢查，定期聘請營養(yǎng)師，心理醫(yī)生為住戶提供身體健康方面的咨詢，包括心理、營養(yǎng)保健方面的咨詢等等。此項服務進一步更有力地說明社區(qū)配套設施齊全，服務盡善盡美，為業(yè)主創(chuàng)造健康的生活氛圍，對樓盤的銷售有一定的推動作用。
三、廣告策略及媒介整合建議
1、廣告建議事項
目前大部分樓盤均以大面積綠化和水景作為樓盤的賣點，“陽光生活、歐陸風情、感悟自然”。在大都市區(qū)樓盤銷售中，綠化和水景對平常生活在擁擠的城市中的消費者來說的確很重要，但據(jù)番禺區(qū)市場調(diào)查資料反映，在市橋鎮(zhèn)購房的對象大部分是來自其他各鎮(zhèn)居民，購房目的以為子女教育、方便工作為主。而錦繡天地作為一個中高檔次的樓盤，目標人群通常是高級白領階層及富裕階層，經(jīng)調(diào)查研究得出該階層的人通常以30-45歲年齡段為主，中年人較為務實，考慮住宅周圍配套設施完善，免分精力為瑣碎生活而*心，全心全意投入工作，建議廣告主題定為：“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”。以人為本，服務盡善盡美。通過影視廣告、平面廣告，廣告推廣活動等手段，圍繞該主題從多個角度使消費者認識錦繡天地，用心為您服務，使您的生活更加優(yōu)越、更加和諧，更加健康。
2、廣告目標
提高發(fā)展商及樓盤的知名度，達到促進銷售的目的。
傳播影響程度：不知名——知名——了解——信服——行動
3、廣告訴求對象
錦繡天地作為大戶型的高尚住宅，并根據(jù)前面的消費人群分析，目標人群將會是番禺區(qū)（特別是各鎮(zhèn)）以及周邊地區(qū)的成功商人、高級白領、歸僑等富裕階層人士。
4、廣告表現(xiàn)
廣告主題：錦繡天地，用心為您營造溫馨的家
A、各時期廣告表現(xiàn)
時間內(nèi)容目的
樓盤引入期盡心盡力為教育有健康才有幸福提高發(fā)展商知名度，誘導消費欲
品牌前造期生活環(huán)境篇（突出交通、生活便利、房屋間隔合理）生活優(yōu)越篇（突出社區(qū)環(huán)境幽雅，服務設施齊備、服務周到）生活和諧篇（孩子教育問題無憂、健康問題無憂，生活無憂郁）全面地向消費者介紹錦繡天地
品牌成熟期入住錦繡天地，我更愛我家推介社區(qū)服務及文化
B、公關活動的推薦
時間活動內(nèi)容目的
樓盤引入期1、與番禺區(qū)共青團、國內(nèi)某知名品牌企業(yè)、有MBA課程成功開辦的高校，聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會”邀請番禺區(qū)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級白領參加2、在學生新學期開學前，對貧困學生進行支助活動。讓目標人群對發(fā)展商及樓盤有所了解。提高發(fā)展商的知名度
品牌前造期3、與番禺區(qū)內(nèi)某高檔小車銷售商聯(lián)手合作舉辦“安全用車”聯(lián)誼活動?？煽紤]向到會人員贈送有錦繡天地圖樣或標記的汽車用品讓目標人群進一步對樓盤有所認識。
品牌成熟期以推廣社區(qū)文化為主4、小區(qū)內(nèi)“我愛我家”有獎征文活動，優(yōu)秀文章刊登于番禺日報。5、舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”6、舉辦“家庭同樂，體育競賽”由住戶直接向大眾表達在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面，進一步體驗出“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”的概念。
5、各時期，廣告策略
A、樓盤的引入期（形象塑造）：
該時期以發(fā)展商的形象廣告為主，讓社會各界對發(fā)展商有正面深刻的認識；以教育為題的廣告同期推出，誘導消費者購房。
表現(xiàn)方式：（1）、影視廣告為主
（2）、對捐資助貧的有意義公關活動，利報紙的軟性報導，使社會各界對發(fā)展商有正面的認識，提高發(fā)展商的知名度。
（3）、配合公關活動，與番禺區(qū)共青團委、國內(nèi)某知名品牌企業(yè)及開辦MBA課程成功的高校聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會”，活動邀請區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級白領參加，目的讓目標人群對發(fā)展商及樓盤有全面的認識。
B、市場成長、品牌前造期（概念推廣）：
由于前期廣告及活動的推廣，在消費者心目中已對發(fā)展商及樓盤有一定的認識，龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是一個有實力的發(fā)展商，購錦繡天地，有信心。在現(xiàn)階段廣告方面則全方位地向消費者推介錦繡天地：交通便利、周邊配套設施全面成熟、環(huán)境幽雅、房屋間隔合理、生活方式優(yōu)越、和諧、健康
表現(xiàn)方式：
（1）、通過影視廣告，制作多個專題片，讓消費者在短時間內(nèi)對錦繡天地有一所認識，如“生活環(huán)境篇”突出生活便利、房屋間隔合理；“生活優(yōu)越篇”突出社區(qū)環(huán)境幽雅、服務設施齊備，社區(qū)服務周到等；“生活和諧篇”孩子教育問題無憂、父母健康問題無憂、生活無憂，全心投入工作。
（2）、通過宣傳冊、宣傳資料的制作，使消費者對錦繡天地有一個細致深入的了解，包括具體地理位置、房屋平面圖、各單位的價格，小區(qū)內(nèi)提供的服務等等。
（3）、制作海報、公路牌加深消費者對樓盤的印象。
（4）、與番禺區(qū)內(nèi)某高檔小車經(jīng)銷商聯(lián)手合辦“安全用車”聯(lián)誼活動，并向目標人群贈送帶有錦繡天地標記的禮品。
（5）、在行業(yè)性的報紙、雜志中刊登廣告，在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展公司及樓盤的知名度。
C、品牌成熟期（社區(qū)文化推廣）
樓盤銷售進入成長期后期和成熟期，市場上已為消費者廣泛認識與接受，銷售量穩(wěn)步增長。與此同時，新的樓盤也紛紛推出，競爭日趨激烈，本階段以鞏固原有市場并開拓新市場為主，展開競爭性廣告宣傳，引導消費者認牌選購，通過對小區(qū)文化服務推廣，強有力地說服“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”，全面打造錦繡天地為名牌樓盤，加深消費者對樓盤的印象及認識，進一步穩(wěn)定銷售。
表現(xiàn)方式：（1）、通過影視廣告，制作專題廣告片，推介社區(qū)文化，社區(qū)服務周到，入住后無后顧之憂。
（2）、在小區(qū)內(nèi)舉辦“我愛我家”有獎征文活動，優(yōu)秀文章刊登于番禺日報，目的由住戶直接地向大眾表達在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面。
（3）、更換海報及路牌廣告，以優(yōu)質(zhì)服務為主題，突出錦繡天地名牌樓盤的形象。
（4）、制作臺歷、記事本于元旦前廣泛贈送業(yè)主及各界人士。每頁臺歷的主題反映錦繡天地內(nèi)環(huán)境幽雅、生活健康、舒適等。
（5）、小區(qū)內(nèi)制作海報，鼓勵區(qū)內(nèi)業(yè)主向親友推介樓盤，并向成功推介者加之獎勵等。
（6）小區(qū)內(nèi)舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”，盡一步向各界展示入住錦繡天地家庭和睦、溫馨的一面。
6、媒介整合策略
A、電視媒體：最有效力的廣告信息傳播渠道，聲形兼?zhèn)洌采w面廣，并具有強制性廣告的特點，所以整個廣告推廣活動中，電視媒體作為首選。
本港、翡翠臺的節(jié)目質(zhì)量較高，收視率高，收費也高，但千人成本較低，覆蓋率較廣，有效觸達率較大，效果明顯。
鳳凰衛(wèi)視中文臺是由鳳凰衛(wèi)視有限公司開辦的全球性華語衛(wèi)星電視臺，也是香港唯一一家24小時晝夜播出的電視臺。她立足香港，以溝通大陸港臺及亞洲甚至全世界的華人為宗旨。1999年8月由國家統(tǒng)計局北京美蘭德信息公司在中國大陸地區(qū)為鳳凰衛(wèi)視做的普及率調(diào)查顯示，鳳凰衛(wèi)視中文臺在中國大陸現(xiàn)有4178萬戶收視家庭，其中，在各主要城市北京、上海、廣州、成都等地的觀眾量達到2823萬戶，共有9040萬人，普及率達20.2%。而AC尼爾森調(diào)查公司于1999年5月在中國30個城市做的新世紀調(diào)查報告中顯示，鳳凰衛(wèi)視觀眾的家庭總收入在4000元人民幣以上有15%，比全部電視觀眾的同樣家庭收入高出87%，43%的鳳凰觀眾教育水平在大專以上，比全部電視觀眾的同程度教育高出34%。42%鳳凰觀眾是經(jīng)理人、專業(yè)人士、政府官員，比全部觀眾的同程度比例高出13%。以上種種可見鳳凰衛(wèi)視的觀眾無論在家庭收入、教育水平及工作崗位均比一般電視觀眾高，所以他們的消費能力亦相對為高。在番禺及周邊地區(qū)，鳳凰衛(wèi)臺的觀眾正好也就是本樓盤銷售的目標人群。
星空衛(wèi)視是一個全新綜藝頻道，以娛樂內(nèi)容為主，全天24小時普通話播出，該頻道努力讓12至40歲的觀眾都可找到自己喜愛的節(jié)目。
因為鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視均是新生頻道進入市場，廣告收費較低，適合長期媒體投放。
因此樓盤的引入期及市場成長品牌前造期的電視廣告則建議在四臺同時投放，但要安排好時間段，以免沖突；而樓盤的成熟期的電視廣告在鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視長期投放。
B、報紙媒體：報紙具有特殊的新聞性，從而使廣告在無形之中增加可信度，因此樓盤的引入期適宜在番禺日報刊登一些軟性廣告，提高發(fā)展商的知名度，市場成長品牌前造期可考慮在行業(yè)性的報紙，如南方都市報的房地產(chǎn)廣告專欄刊登廣告，在房地產(chǎn)行內(nèi)推高發(fā)展商及樓盤的知名度。但由于地區(qū)性的文化特點及番禺區(qū)人口廣泛分布于各鎮(zhèn)村中，在鎮(zhèn)村內(nèi)購買報紙并不如城市之方便，報紙在鎮(zhèn)、村的發(fā)行量不大，因此選擇報紙向目標人群推介樓盤，意義不大。
C、戶外廣告媒體：戶外廣告主要選擇路牌廣告及公交車站的燈箱廣告，兩方面的廣告設計統(tǒng)一，在樓盤推介的不同時期，設計不同的主題廣告。路牌廣告、車站燈箱廣告的形象突出，主題鮮明，設計新穎，引人注目，易于記憶，收到的廣告效果較好，路牌廣告可選擇在一些經(jīng)濟實力強，企業(yè)集中，常住人口及華僑人數(shù)多的鎮(zhèn)進行，如石基鎮(zhèn)是全國百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鐘村鎮(zhèn)有工商企業(yè)眾多，年產(chǎn)值高，蓮花山鎮(zhèn)有蓮花港，港澳同胞出入的口岸……車站燈箱廣告可選擇在市橋鎮(zhèn)目標人群眾多的路段進行，如清河路，西麗路等。
D、交通廣告：交通廣告流動性大，接觸的人員多，閱讀對象遍及社會各階層，適當打一些車身廣告可以提高樓盤在區(qū)內(nèi)的知名度，能產(chǎn)生較好的作用，建議選擇往返各鎮(zhèn)的公交車作車身廣告，效果明顯，費用較低。
E、海報、宣傳冊、宣傳單張、資料袋，要求設計風格統(tǒng)一、新穎，制作和印刷精美，并針對消費者心理而設計，才能夠喚起消費者的潛在消費需求。對購買行為具有非凡的影響力，同時海報、宣傳冊、宣傳單的設計好與壞，制作是否精美直接影響發(fā)展商及樓盤銷售的好壞。
7、其他建議事項
a)教育為題：喚起消費者的潛在的消費需求
購房入戶市橋，為子女提供優(yōu)良的教育環(huán)境是很多購房者的目的，錦繡天地正對面就是星海中學，學校師資優(yōu)良、孝育設施齊備，環(huán)境幽雅，住戶的孩子們上學方便。另外發(fā)展商還可以與市橋某一省市級中小學校聯(lián)姻，這樣對消費者更具吸引力，并設社區(qū)專車，接送聯(lián)姻學校的學生。
小區(qū)配合孩子的教育問題，在小區(qū)內(nèi)設立圖書閱覽室，為孩子們提供幽雅、安靜的讀書環(huán)境。
藝術培養(yǎng)同樣對孩子們健康成長起重要作用，家長們希望孩子們學習成績優(yōu)秀外，還要有某方面的藝術特長，發(fā)展高可考慮與少年宮或藝術學校聯(lián)手合作，為住戶孩子提供藝術培養(yǎng)，如彈鋼琴、畫畫等等。
第8篇：樓盤推廣方案范文
【關鍵詞】項目管理；房地產(chǎn)；尾盤；銷售
一、尾盤優(yōu)勢分析
（1）地理位置優(yōu)勢分析。地理位置的優(yōu)勢一般和項目的升值空間掛鉤。在配套設施方面可以從內(nèi)部與外部配套進行論述。內(nèi)部配套指的是項目本身自身具備的對商業(yè)性活動或者是業(yè)主生活有力的配套設施。在交通方面主要是以項目為中心，可以方便、快捷的通往其它地區(qū)。（2）品牌方面。品牌方面的優(yōu)勢主要指開發(fā)商以及項目的開發(fā)背景，而房地產(chǎn)消費者對于品牌優(yōu)勢的印象可以說是對于開發(fā)商的印象，也就是根據(jù)第一印象對樓盤的基本情況進行判定。為此尾盤銷售的品牌優(yōu)勢需要長時間的積累。（3）價格方面。在多數(shù)的尾盤銷售中經(jīng)銷一般會采用降價促銷的手段，通過較低的價格將剩余單元拋售，從而盡快的回收資金。低價格就會對購房者產(chǎn)生極強的誘惑力，同時加之單元早已通過質(zhì)量驗收，為此可以在更短的時間內(nèi)入住。此外在價格、付款以及談判中，購買尾盤一般具有更大的議價空間以及主動性，為此尾盤的價格優(yōu)勢不容忽視。
二、尾盤銷售方面的問題
（1）尾盤推廣。當下消費者的消費趨向很大程度上受到報紙、電視、廣告、網(wǎng)絡等宣傳的影響，從而很難對樓盤形成明晰的質(zhì)量判斷。為此更多的消費者在進行樓盤優(yōu)劣判斷中更多的是依賴媒體的宣傳，而如果房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤投入到市場之前沒有進行詳盡的市場調(diào)查，同時沒有給予推廣工作的重要性，最終會致使喪失市場良機以及尾盤的產(chǎn)生。（2）營銷目標方面。當開發(fā)商在開盤的初期賣出了大部分房源后，認為成本已經(jīng)收回，為此對銷售有所放松，甚至對尾盤的營銷不管不問。在某些企業(yè)的部門中管理者設置的營銷目標不完善，缺乏明確的責任人，為此造成營銷效果的底下。（3）營銷策略缺乏針對性。由于尾盤與原有樓房的營銷存在著重大差別，尤其是消費者對于尾樓存在著一定的抵觸情緒，為此如果沒有科學的尾樓營銷策略就會導致后續(xù)工作的正常開展。（4）營銷團隊乏力。銷售人員在新項目銷售中表現(xiàn)出豐富的經(jīng)驗，但是對于尾盤銷售卻是心有余而力不足，無法開展尾盤營銷工作。
三、項目管理在房地產(chǎn)尾盤的營銷策略
（1）正確引導銷售市場。針對消費者對于尾盤存在的偏見，營銷售人員要在深入調(diào)查的基礎上找到尾盤的優(yōu)勢，然后借助于當下的各種傳媒對尾盤進行宣傳，從而讓消費者及時了解尾盤的動態(tài)。（2）重新設置營銷目標。營銷部門務必將尾盤作為一項全新的項目進行銷售處理，可以基于尾盤的實際情況，通過內(nèi)外部成熟的配套全面的激活尾盤。尤其是目前尾盤較之首次銷售具有更為完善的內(nèi)部配套設施，例如在商業(yè)地產(chǎn)項目中，尾盤銷售期間入住中心率很高，為此可以作為一個新的賣點。（3）實施適度的降價促銷。實施尾盤的降價要結(jié)合樓層、布局以及朝向等方面綜合考慮，同時降價要掌握一定技巧，控制好降價的幅度。降價之前要對尾盤進行重新的計算與評估，力爭在不影響原購房客戶情緒的基礎上實施合理的降價來吸引消費者。（4）組件全新的尾盤銷售團隊。一旦房地產(chǎn)的樓盤銷售工作進入到尾盤銷售階段就要對營銷隊伍進行重建。這一過程中要注意克服商以及開發(fā)商對于尾盤重視程度不足的為題，使之認識到尾盤銷售是保障他們利潤的重要環(huán)節(jié)，從而引起他們對于尾盤銷售的重視。銷售團隊的組建要求從原有的營銷隊伍中挑選出精兵強將來組成尾盤銷售團隊，同時這個團隊需要有一個領頭人，從而便于營銷資源的利用。最后還要對尾盤銷售人員進行一定的培訓，提升他們對于尾盤銷售的認識及銷售技巧，從而以更高的激情以及更強的業(yè)務能力投入到銷售中。（5）尾盤改造。實施尾盤改造要進行充分的市場調(diào)研，制定科學的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要滿足安全性以及實用性，保證對業(yè)主不會產(chǎn)生不利影響，同時改造不能持續(xù)時間長。（6）公共關系。對于已經(jīng)購買的業(yè)主來講，如果感受到了良好的居住環(huán)境，那么就有可能將自己的親戚朋友介紹進來，從而為尾盤的銷售創(chuàng)造契機。此處所強調(diào)的是通過物業(yè)服務人員的積極參與以及與業(yè)主的溝通來提升服務質(zhì)量，從而營造出良好的外部環(huán)境，為樓盤的營銷提供動力。
綜上所述，對于尾盤銷售要有針對性的制定銷售策略，引導消費者對尾盤的關注，同時配合以適度的降價以及優(yōu)秀的營銷團隊，如此才能保證綜合利益的提升。
參 考 文 獻
[1]于建原.營銷憐理[M].成都：西南財經(jīng)大學出版社，2005
[2]王拱衛(wèi).房地產(chǎn)市場營銷[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2007
第9篇：樓盤推廣方案范文
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃技術經(jīng)濟分析
前言:近年來，佛山的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大的變化，從商鋪銷售的火爆到現(xiàn)今的經(jīng)營困難，從中高檔樓盤的旺銷到最近的折價競爭，我們不得不面對這樣一個現(xiàn)實，佛山的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場了。
1住宅小區(qū)的地理位置特點及周邊部分樓盤情況簡析
項目位置：住宅小區(qū)總用地面積1.5萬平方米，凈用地面積1.3萬平方米，位于主干路西側(cè)，毗鄰公園。
項目特點：該項目最大特點是毗鄰公園，地理位置優(yōu)越，屬于城區(qū)周邊配套齊全、交通便利的成熟宗地，項目定位應突出這一得天獨厚的自然優(yōu)勢，不足之處是占地面積較小，又受到已形成大環(huán)境的周邊新樓盤的沖擊，但是適宜走精品路線并可揚長避短。
住宅小區(qū)以北為已建成的城區(qū)，以南為正在崛起的新區(qū)，新區(qū)住宅樓盤為主流，二房二廳、三房二廳、建筑面積100-160平方米居多，每套售價約為60萬元，部分樓盤內(nèi)有極少量稱之為樓王的住宅，面積一般為200余平方米。這些樓盤實質(zhì)都是在同檔次定位上開展競爭，在這個前提框定下，開發(fā)商僅僅在小區(qū)環(huán)境、戶型布局等方面各下功夫以提高競爭力，近期或稍后推出的樓盤預計也跳不出這個圈子。
新開樓盤在樓盤的質(zhì)素上沒有質(zhì)的提高的飛躍，同檔次樓盤未來的價格之爭必將日趨激烈和白熱化，周邊樓盤特別是大盤對樓市價格回落也有相當大的影響，如果新開樓盤單價定價在4000元以上，則風險大于機遇。
由此，預計今后一段時期，佛山房地產(chǎn)市場還將出現(xiàn)以下走勢：
高檔價位樓盤在營造高品質(zhì)的同時，主要賣點將由前段時期以智能化為主要目標轉(zhuǎn)為通過提高服務水平以增加樓盤的附加值。
中檔次價位樓盤在追求大型化、提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境的同時，亦會向精品樓盤方向發(fā)展，2800-3500元/m2的中檔次價位樓盤將會在今后占領主要市場份額。
由于資源的稀缺性和不可再生性，擁有自然景觀和大型人造景觀的樓盤將以其強勁的競爭力成為市場的熱點。
2 住宅小區(qū)的開發(fā)因素剖析和定位
該項目開發(fā)因素和優(yōu)劣勢剖析：
2.1項目有利因素
第一，廣佛地鐵的建設對房地產(chǎn)開發(fā)而言可謂行業(yè)性利好。第二，佛山市城市中心南移和擴大的腳步加快。第三，周邊仍缺乏上檔次的豪宅。
2.2項目不利因素
第一，福利分房結(jié)束后市民基本解決居住問題，二、三次置業(yè)人士持幣觀望嚴重。第二，樓盤單價有下降趨勢，樓盤本身的競爭以及大市合并后與周邊樓盤的競爭必將更為激烈。第三，由于住宅用地來源多樣化，造成不公平競爭。
2.3項目優(yōu)勢分析
項目區(qū)域形象好，置業(yè)已是市民置業(yè)首選。
項目既有毗鄰園的大型人造景觀優(yōu)勢，又可營造園景，具備“雙景住宅”的潛質(zhì)可供挖掘。
項目周邊配套完善，有利于營造高品位休閑生活概念，增強項目附加值。
交通四通八達，非常方便。
項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合尊貴地位、高品質(zhì)生活的主題營造，可形成樓盤較強的賣點。
2.4項目劣勢分析及因素分解
2.4.1該項目緊臨主干道路，對樓宇易于造成噪音污染，對整體休閑氣氛的營造有所削弱。
解決方案：通過項目規(guī)劃設計，減少沿街住宅數(shù)量，沿街窗作防噪音設計，銷售時強調(diào)“雙景住宅一概念。
2.4.2該項目規(guī)模不大
解決方案：通過規(guī)劃設計的調(diào)整，營造精品樓盤。
現(xiàn)在樓盤銷售講求非常鮮明的特色、市場定位準確及推廣非常獨到，“獨特"本身就是銷售最具威力的賣點，住宅小區(qū)如何在創(chuàng)造“獨特”上下功夫?qū)⑹欠康禺a(chǎn)公司走向的關鍵。通過以上對該項目的開發(fā)因素剖析，作者建議該項目要充分發(fā)揮毗鄰園的堪稱地王的優(yōu)勢，創(chuàng)品牌、出精品、走豪宅路線是必然趨勢。
由于該項目地價過高、用地面積小，因而不能搞別墅，中檔樓盤中也不乏200多平方米的大戶型住宅，但目前主力戶型銷售并不暢順，經(jīng)過分析，我們認為這部分住宅僅占整個樓盤的極少數(shù)。正是該項目位置的特殊性，才有條件、夠資格走富豪路線，營造純住宅小區(qū)加富豪的理念，這樣的定位才可稱“獨特”，并完全跳出了中檔樓盤的思路，另辟蹊徑，同時該項目規(guī)模較小，總戶數(shù)約為100余套，做成精品樓盤，市場有潛力挖掘，也迎合了富豪階層的需要。
針對目前的競爭對手，住宅小區(qū)的定位是：既有郊外的悠閑又是生活型豪宅，倡導豪宅就在城內(nèi)、就在身邊，目標客戶鎖定那些希望在成熟社區(qū)、生活購物便利、又能享受綠化環(huán)境的城區(qū)置業(yè)的富豪階層，把想在城區(qū)范圍內(nèi)尋覓別墅而又找不到滿意住所的富豪吸引到該項目上來。
3 住宅小區(qū)定位的具體實施方略
明確了住宅小區(qū)走純住宅、富豪的概念，在規(guī)劃設計和銷售推介方面就應全力貫徹落實功能好、質(zhì)量優(yōu)、環(huán)境美的主旨，在設計方面我們認為應重點把握環(huán)境、戶型、面積的確定以及小區(qū)配套設施、建筑風格，整體思路是講求時代性與實用性的有機結(jié)合，注重精雕細琢，提高樓宇微環(huán)境，美化景觀系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。
3.1關于適宜的建筑層數(shù)
由于該項目地價高企的影響和豪宅、非住宅必須設置電梯的發(fā)展趨勢以及降低建筑密度營造小區(qū)環(huán)境的客觀要求，興建高層住宅是必然之路。根據(jù)佛山目前已建成銷售和正在興建的高層樓盤的情況，層數(shù)超二十、一梯多戶、總戶數(shù)多、朝向差的樓盤銷售困難較大，而且與住宅小區(qū)豪宅定位也絕不相宜。在眾多的高層樓盤中，小高層能被市場所認同，考慮到純豪宅小區(qū)總戶數(shù)不宜過多，建議建筑層數(shù)控制在16層或以下為宜。
3.2關于戶型面積的選擇
關于戶型面積的選擇問題，我們認為應從以下兩個方面加以分析：
(1)根據(jù)樓房總體價格?，F(xiàn)在市場上中檔樓盤中大戶型住宅面積一般為160～250平方米，每套售價在70～100萬元之間，住宅小區(qū)應將注意力集中在吸引有能力購買100萬元左右住宅的消費群，即把想購買中檔樓盤中稱為樓王的消費者吸引到該項目上來。
(2)依據(jù)功能配置要求。每套房屋面積不宜小于200平方米。由于豪宅室內(nèi)必須功能配置完善，戶型面積需300平方米或稍多方能做到，每套售價100萬元左右起，如此既可擺脫普通消費群，體現(xiàn)豪宅小區(qū)的宗旨，又能吸引到想購買樓王的客戶。
綜上所述，我們認為主力戶型應定位在300～350平方米，部分200平方米左右，頂層可考慮復式、面積可超過500平方米，數(shù)量一、二套為宜，以照顧到更具實力的買家。
4 規(guī)劃設計建議
受不利條件所局限和禁錮，同時為了突出豪宅概念，這就要求我們在整體規(guī)劃設計時注意：
4.1注重主體綠化效果，通過綠化的軟性來弱化建筑本身的硬性，盡可能規(guī)避高層住宅群帶來的壓迫感。
4.2明朗平面設計結(jié)合總體策劃理念，住宅盡量以景觀為中心，做到戶戶有景，同時保證住戶生活的隱蔽性。
4.3設置會所，會所主旨要明確為業(yè)主服務，提供高質(zhì)服務。
4.4關注細部設計，因為它能帶給住戶真正的實惠與方便，如公用洗手間須將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當分開，避免相互干擾：預留洗衣機位置，與洗手區(qū)或陽臺綜合考慮：廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；設小玄關，方便住戶換鞋、整理衣冠。
4.5考慮到首層住宅位于視平線以上，又面向小區(qū)道路，私隱性相對減少，不易銷售，為避免此缺點，建議首層住宅帶私家花園，通過園林綠化手法排除人為干擾，同時抬高地面標高，這樣也解決了地下車庫通風采光問題。
4.6主人房要開闊，其座向應朝向景觀的一面，應設置獨立衛(wèi)生間并有蒸汽室位置、獨立衣貌間、書房。
4.7設置儲物室，隨著人們物質(zhì)生活的豐富，家庭配置了不同季節(jié)的各種用具，在空間合理布局的條件下，增加一個幾平方米的儲物室，無需采光，以供放置多余物件。
4.8層高，建議采用3.6米～4米，以增大豪宅空間感覺。
4.9陽臺設計，應按雙陽臺最好三陽臺設計，廳出陽臺考慮面向景觀，應加大陽臺面積，猶如空中花園，而生活陽臺應盡量鄰近廚、廁位置。
4.10車位配置應盡可能配套較多的車位，以符合本項目的市場定位以及未來汽車的消費熱潮，在促銷時可考慮適當提高住宅總價、配備送車位的方式進行促銷。
4.11裝修標準建議，由于豪宅注重個性化的展示，室內(nèi)裝修由業(yè)主自行負責，而公共位置裝修標準考慮到與豪宅定位相匹配，應適當提高。
4.12設備設施智能化水平，建議采用一卡通智能IC系統(tǒng)、紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡，小區(qū)實行全天候管理，確保住戶安全。
4.13鋪設光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡技術，設立社區(qū)網(wǎng)絡平臺，使業(yè)主與業(yè)主之間、與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務的內(nèi)容更加快捷和完善。
5 項目營銷實操建議
突出“雙景住宅”概念，配合整個項目的定位中心以生態(tài)、休閑為主題，將項目定位為一個和諧舒適的尊貴生活典范，以此作為整個項目的銷售賣點吸引富豪階層入市。
針對項目定位，在全程營銷策劃主導下，將雙景環(huán)境的發(fā)揮、優(yōu)秀的物業(yè)質(zhì)量、完善的社區(qū)配套、酒店式管理服務等因素形成的整和優(yōu)勢，把項目成功地包裝成“佛山豪宅精品”，做到人無我有、人有我優(yōu)，勢必能在樓市中突圍而出。
強調(diào)住戶身份，擇鄰而居。由于豪宅銷售對象的購房心理比較特殊，買房除了樓盤綜合質(zhì)素達到標準之外，還要買身份地位，在樓盤的規(guī)劃設計時，就一定要考慮這一階層人士的生活特征。
現(xiàn)在各個樓盤總的建造成本在競爭平臺上基本是平等的，價格已不再是樓盤競爭的唯一手段，今后會著重集中在企業(yè)品牌形象的建立上，品牌給樓盤帶來的附加值不容忽視。因而應在提高品牌上下工夫，注重做好以下幾個方面工作：①提高樓盤內(nèi)、外質(zhì)量；②營造豪宅概念：③提高優(yōu)質(zhì)服務，鑄造品牌：④提高樓盤的文化品位和內(nèi)涵。
6 項目經(jīng)濟分析
6.1初步的規(guī)劃設計方案主要經(jīng)濟指標
凈用地面積:12557m2
總建筑面積:50000 m2
其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，會所100m2，鋪位 400 m2
建筑密度：29%
容積率：3.3
建筑高度：控高60米
地下室停車數(shù)：220輛
總戶數(shù)：160戶
6.2開發(fā)成本
6.2.1土地成本
已支付土地出讓款約2580萬元
完善土地出讓各項手續(xù)尚需支付土地出讓金約800萬元
合計：土地成本3380萬元
6.2.2建造成本
報建費120元/m2
勘察設計費60元/m2
土建1300元/m2
電梯108元/m2
供電安裝150元/m2
給水、消防80元/m2
配套設置100元/m2
園林綠化40元/m2
市政50元/m2
物業(yè)管理基金 45元/m2
人防設備35元/m2
小計：2088元/m2
合計50000 m2×2088元/m2=10440萬元
6.2.3開發(fā)成本合計：13820萬元
每平方米開發(fā)成本：2764元/m2
6.3商品房銷售額
6.3.1住宅銷售額；住宅銷售均價3600元/m2
40000 m2×3600元/m2=14400萬元
6.3.2車位銷售額
220個×15萬價=3300萬元
6.3.3商鋪銷售額
400m2×15000元/m2=600萬元
銷售額合計1 8300萬元
6.4銷售費用、稅金、財務費用
6.4.1廣告、宣傳：18300×2.5%=458萬元
6.4.2樣板房、售樓部建造：250萬元
6.4.3中介費：18300×2%=366萬元
6.4.4工作人員薪金：280萬元
6.4.5業(yè)務費用(含參觀學習費)：18300×0.8%=145萬元
6.4.6財務費用(利息)：13820×30%×5%=207萬元
6.4.7稅收：18300×6%=1110萬元
合計：2816萬元
6.5商品房銷售利潤
6.5.1商品房銷售利潤：銷售額-開發(fā)成本-銷售費
18300萬元-13820萬元-2816萬元=1664萬元
6.5.2商品房銷售利潤率
凈利率：10%
6.6商品房銷售價格變化、利潤情況
住宅銷售單價 利潤 毛利率 凈利率
3300元/m2 438萬元 3.3% 2.8%
3400元/m2 909萬元 6.8% 5.5%
3500元/m2 1380萬元 10.3% 8.2%
3600元/m2 1851萬元 13.8% 10.9%
3700元/m2 2322萬元 17.3% 13.7%
3800元/m2 2793萬元 20.8% 16.4%
3900元/m2 3264萬元 24.3% 19.1%
4000元/m2 3735萬元 27.8% 21.8%
結(jié)論：住宅銷售價格建議在3400～3800元/m2之間，均價3600元/m2，則凈利率可達到10%以上，實現(xiàn)項目開發(fā)目標。