物業(yè)管理考評細(xì)則精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
為推進(jìn)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，打造“環(huán)境美、設(shè)施全、服務(wù)優(yōu)、管理好”的居住環(huán)境。根據(jù)市、區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理意見，特制定本辦法。
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，圍繞“接軌中央商務(wù)區(qū)，全力提升，全面建設(shè)精致和諧的一流核心街區(qū)”總目標(biāo)，堅持解放思想、以人為本、貼近居民、敢為人先，建立健全“差異化管理、廣覆蓋收費(fèi)、培育好管家”的物業(yè)管理長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)保值增值，不斷提升居民群眾的生活品質(zhì)。
二、考核（評議）對象
1、考核單位（共9家）：
錢杭社區(qū)、錢塘社區(qū)、運(yùn)新社區(qū)、水湘社區(qū)、錢江苑社區(qū)、
江錦社區(qū)、三叉社區(qū)、五福社區(qū)、三堡社區(qū)。
2、評議單位（共21家）：
宋都物業(yè)經(jīng)營管理有限公司采荷人家管理處、華潤置地北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司（分公司）悅府物管處；華太物業(yè)服務(wù)有限公司金基曉廬管理處、盛世錢塘管理處；南都物業(yè)管理有限公司東方潤園管理處、中環(huán)物業(yè)管理有限公司水岸帝景管理處、綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司新城國際花園管理處；萬象物業(yè)管理有限公司運(yùn)新花苑管理處；科大物業(yè)管理有限公司水湘人家南苑管理處、眾緣物業(yè)管理有限公司水湘人家東苑管理處；眾恒物業(yè)管理有限公司錢江四苑管理處、綠洲物業(yè)有限公司錢江六苑管理處；眾恒物業(yè)管理有限公司和諧嘉園東苑管理處、和諧嘉園南苑管理處、金秋物業(yè)管理有限公司和諧嘉園北苑管理處；泰興物業(yè)管理有限公司廣景苑管理處、卓盛物業(yè)管理有限公司楓景苑管理處；鉅源物業(yè)管理有限公司三堡東苑管理處。
三新家園物業(yè)管理處、五福大光明集團(tuán)公司物業(yè)管理處、三堡社區(qū)物業(yè)管理處。
三、考核（評議）內(nèi)容
1、社區(qū)：以組織保障、管理落實(shí)、宣傳引導(dǎo)、臺帳資料、指導(dǎo)監(jiān)督、物業(yè)費(fèi)收繳率為考核內(nèi)容，具體詳見《街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作社區(qū)考核細(xì)則》。
2、物管處：以服務(wù)規(guī)范、房屋管理、設(shè)施維保、公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)費(fèi)收繳率、居民滿意度為評議內(nèi)容，具體詳見《街道住宅小區(qū)物業(yè)管理處評議細(xì)則》。
四、組織實(shí)施
建立街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，街道辦事處主任任組長，分管副主任任副組長，街道各科室長、社區(qū)主任為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在城管科），嚴(yán)志敏任辦公室主任。辦公室負(fù)責(zé)日常管理和考核工作。
五、考核方式
季度考評、年終考核（一聽匯報、二看實(shí)地、三查臺帳）。
六、獎懲措施
1、年終考核達(dá)90分以上的社區(qū)評定為物業(yè)管理優(yōu)勝獎，各獎勵1.5萬元；年終考核前三名的社區(qū)評定為物業(yè)管理優(yōu)秀獎，各獎勵3萬元。物業(yè)管理優(yōu)秀獎、優(yōu)勝獎分別以“以獎代撥”的形式獎勵，由社區(qū)統(tǒng)一安排使用。
2、年終評議前五名的物業(yè)管理處評定為好管家獎，各獎勵1萬元。
3、年終對若干名熱心于物業(yè)管理事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、成效顯著的物業(yè)管理工作者，在社區(qū)推薦基礎(chǔ)上評定為年度特別奉獻(xiàn)獎，各獎勵2000元。
第2篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
為進(jìn)一步改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)社會綜合治理，消除居民住宅小區(qū)車庫安全隱患，加快和諧文明社區(qū)建設(shè)步伐。按照縣委、縣政府關(guān)于城鄉(xiāng)環(huán)境集中整治的精神和要求，在去年車庫整治成果的基礎(chǔ)上，柯橋街道將繼續(xù)開展居民住宅小區(qū)車庫非正常使用整治工作。具體方案如下：
一、工作目標(biāo)
通過對居民住宅小區(qū)車庫出租住人、生產(chǎn)、經(jīng)營等非正常使用現(xiàn)象進(jìn)行針對性專項整治，到2013年12月31日，實(shí)現(xiàn)全街道居民住宅小區(qū)車庫非正常使用整治率達(dá)到100%；健全落實(shí)長效管理機(jī)制，杜絕反彈現(xiàn)象，優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境。
二、整治對象
全街道范圍內(nèi)居民住宅小區(qū)車庫出租住人、生產(chǎn)、經(jīng)營等非正常使用現(xiàn)象。
三、工作步驟
車庫整治工作將分階段、分區(qū)塊逐步展開。
（一）宣傳動員：
各社區(qū)（居）深入調(diào)研摸底，廣泛宣傳動員，形成全街道上下合力推進(jìn)整治工作的良好氛圍，并始終貫穿整個整治過程。
（二）全面整治（5月份-9月份）：
街道將協(xié)助社區(qū)（居）及相關(guān)物業(yè)管理公司分階段對相關(guān)社區(qū)（居）展開重點(diǎn)整治工作：
5月：重點(diǎn)協(xié)助柯福社區(qū)、湖濱社區(qū)、錦湖社區(qū)、福年社區(qū)、港越社區(qū)開展車庫整治；
6月：重點(diǎn)協(xié)助黃社溇社區(qū)、管墅社區(qū)、望湖社區(qū)、下市頭社區(qū)、大寺社區(qū)開展車庫整治；
7月：重點(diǎn)協(xié)助柯亭社區(qū)、福東社區(qū)、立新社區(qū)、瓜渚湖社區(qū)開展車庫整治；
8月：重點(diǎn)協(xié)助后梅居委會、梅巷居委會、紅豐居委會、紅建居委會、上謝橋居委會開展車庫整治；
9月：重點(diǎn)協(xié)助雙瀆居委會、雙梅居委會、雙川居委會開展車庫整治。
（三）長效管理（10月份及以后）：
在車庫整治工作的整體過程中，各社區(qū)（居）及物業(yè)管理公司都要及時跟進(jìn)長效管理工作。尤其是在集中整治結(jié)束后，更要做好長效管理工作。要定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，在鞏固前期車庫整治成果的基礎(chǔ)上，杜絕車庫回潮現(xiàn)象的發(fā)生。要因地制宜，制定約束機(jī)制，鼓勵居民共同努力，共同管理，切實(shí)實(shí)現(xiàn)車庫使用的長效管理。
四、工作措施
（一）開展自查自糾
各社區(qū)（居）和物業(yè)管理公司是推動車庫整治工作順利進(jìn)行的主力軍。作為車庫整治工作的責(zé)任主體，雙方相互要配合得力、協(xié)力并進(jìn)。各社區(qū)（居）要切實(shí)做到因地制宜，廣泛宣傳，指導(dǎo)出臺小區(qū)自治管理條約，制定相應(yīng)約束機(jī)制，開展自查自糾，確保車庫非正常使用整治工作取得實(shí)效。定期對本轄區(qū)內(nèi)車庫非正常使用情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計，摸清重點(diǎn)整治對象，并于每周五前將整治情況表報送城建辦。此外，請各社區(qū)（居）對目前車庫整治情況，特別是車庫出租回潮情況再進(jìn)行一次專門調(diào)查、摸底，于6月5日（周三）下午五點(diǎn)前上報城建辦，請務(wù)必如實(shí)上報，屆時街道將嚴(yán)格按照各社區(qū)（居）所報數(shù)字撥付所需車庫整治專項經(jīng)費(fèi)。
（二）組建專職隊伍
為了使車庫整治工作能夠獲得更大成效，為了更好地幫助各社區(qū)（居）、物業(yè)管理公司開展車庫整治工作，街道組建了一支車庫整治工作專職隊伍。隊伍的主要任務(wù)是幫助和協(xié)助需要的社區(qū)（居）開展車庫整治工作。同時，根據(jù)街道具體安排對各社區(qū)（居）車庫使用情況開展定期、不定期巡查，將發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄并及時通報給各社區(qū)（居）及物業(yè)管理公司，以便能夠及時遏制車庫出租回潮現(xiàn)象的擴(kuò)大化。
（三）強(qiáng)化聯(lián)合執(zhí)法
車庫整治，涉及范圍廣、牽涉面大、工作復(fù)雜，為此，需要積極聯(lián)合工商、衛(wèi)生、城管、食監(jiān)、稅務(wù)、公安等執(zhí)法部門對車庫非正常使用中存在的違章搭建、亂堆亂放、違規(guī)經(jīng)營、證照不齊等行為開展聯(lián)合執(zhí)法整治，形成工作合力，提高整治效率。多部門聯(lián)合執(zhí)法才能最大程度地達(dá)到應(yīng)有的整治效果。
（四）加大考核力度
1.車庫整治情況與社區(qū)（居）崗位目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤。各社區(qū)（居）要認(rèn)真做好每周車庫整治相關(guān)數(shù)據(jù)上報工作，如實(shí)上報，街道將定期、不定期組織人員對社區(qū)（居）車庫非正常使用實(shí)際情況進(jìn)行暗訪檢查。發(fā)現(xiàn)有偽造、虛報數(shù)據(jù)情況的，予以記錄備案，并在社區(qū)（居）崗位目標(biāo)責(zé)任制年終考核中作扣分處理。在崗位目標(biāo)責(zé)任制考核中，對本次專項調(diào)查上報的回潮車庫情況的百分比考核延期一季度進(jìn)行，每處扣0.5分按年終尚未整治數(shù)為準(zhǔn)。本次專項調(diào)查后出現(xiàn)的回潮車庫將嚴(yán)格按照社區(qū)（居）崗位目標(biāo)責(zé)任制考核細(xì)則作扣分處理。
2.車庫整治情況與物業(yè)管理考評掛鉤。根據(jù)縣住建局相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合街道實(shí)際情況，細(xì)化城區(qū)拆遷安置、老舊住宅小區(qū)物業(yè)“以獎代補(bǔ)”考核評分成績計算方法，其中，定期考評計算方法為：考評成績=《縣城區(qū)拆遷安置小區(qū)（老舊住宅小區(qū)）物業(yè)管理考核評分表》考核得分×80%+車庫整治情況考核得分×20%；不定期考評計算方法為：《縣城區(qū)拆遷安置小區(qū)（老舊住宅小區(qū)）物業(yè)管理考核評分表》考核得分×60%+車庫整治情況考核得分×40%。
3.車庫整治情況與物業(yè)獎勵金分配掛鉤。按政策規(guī)定，城區(qū)拆遷安置、老舊住宅小區(qū)物業(yè)“以獎代補(bǔ)”政策獎勵金按物業(yè)服務(wù)企業(yè)80%，所在社區(qū)20%分配。其中分配給所在社區(qū)的獎勵金可按小區(qū)車庫整治情況作出調(diào)整，具體辦法為：小區(qū)車庫整治率達(dá)到98%及以上的，可以申請從分配給所在社區(qū)（居）的獎勵金中調(diào)配出部分，獎勵給相應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4.車庫整治情況與星級物業(yè)評定標(biāo)準(zhǔn)掛鉤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理小區(qū)的車庫整治率在98%以下的，在評定五星級、四星級物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，街道將一律不予以推薦評比；車庫整治率在90%以下的，在該小區(qū)物業(yè)管理“以獎代補(bǔ)”考核時從重予以扣分。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在車庫整治中的工作情況將作為企業(yè)信用等級評定的參考。
五、工作要求
（一）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，精心組織。車庫整治是改善人居環(huán)境、提升城市品位、構(gòu)建和諧柯橋的一項基礎(chǔ)性工作。要確立“我是整治責(zé)任人”的思想，出實(shí)招，干實(shí)事，負(fù)實(shí)責(zé)。主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓、負(fù)總責(zé)，主管人員要具體抓，一線抓，真正做到統(tǒng)籌有力、推動有方、協(xié)調(diào)有序、整治有效。街道聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)和相應(yīng)社區(qū)（居）指導(dǎo)員要深入各轄區(qū)內(nèi)，指導(dǎo)抓好車庫整治工作，全程參與，力爭使車庫整治率達(dá)到100%。各方要定期研究解決存在的困難和問題，集中時間、集中人力打好車庫整治工作殲滅戰(zhàn)，確保整治工作任務(wù)如期完成，全面改善街道環(huán)境衛(wèi)生面貌。
（二）明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任。要認(rèn)真研究制定整治活動的具體實(shí)施方案，進(jìn)一步細(xì)化工作任務(wù)，明確責(zé)任要求，做到領(lǐng)導(dǎo)到位、措施到位、落實(shí)到位，真正車庫整治作為當(dāng)前的一項重要工作，抓緊抓實(shí)，抓出成效。城建、環(huán)保、衛(wèi)生、公安等相關(guān)職能部門要樹立全局觀念，強(qiáng)化責(zé)任意識，各司其職，各負(fù)其責(zé)，齊抓共管，形成強(qiáng)大合力。
第3篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
一、2009年工作計劃的指導(dǎo)思想與工作目標(biāo)
xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要部門，擔(dān)負(fù)著改革和發(fā)展的重任。根據(jù)后勤公司三年發(fā)展規(guī)劃和xx年工作要點(diǎn) ，物業(yè)服務(wù)中心xx年度工作的基本指導(dǎo)思想是：堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達(dá)的各項工作指標(biāo)。
二、2009年工作計劃的基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。二是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強(qiáng)做大。 因此，年度工作計劃的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)中心，一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。二是積極創(chuàng)造市場準(zhǔn)入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內(nèi)外市場，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。
三、2009年工作計劃的具體實(shí)施辦法
（一）進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè)
1、對現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點(diǎn)是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐步向ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌。
2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對站級的考核細(xì)則和考核辦法，落實(shí)相應(yīng)的制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級考核相結(jié)合?？荚u結(jié)果與分配相結(jié)合的考評分配體系。
3、進(jìn)一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責(zé)，逐步使二級單位成為自主經(jīng)營、績效掛鉤，責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的獨(dú)立核算單位。
4、進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細(xì)測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費(fèi)用核算到站，實(shí)行包干使用、節(jié)約獎勵、超支自理的激勵機(jī)制，努力降低運(yùn)行成本。
5、加強(qiáng)隊伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請進(jìn)來培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時根據(jù)后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐步建設(shè)一支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。
6、爭創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心開展?fàn)巹?chuàng)“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)達(dá)到“文明公寓”標(biāo)準(zhǔn)。
（二）進(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益
1、進(jìn)一步解放思想，強(qiáng)化經(jīng)營觀念。各管理站要積極引入市場化的經(jīng)營機(jī)制和手段，加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。
2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時新增一批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等設(shè)備，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。
3、做好充分的準(zhǔn)備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標(biāo)競爭。爭取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標(biāo)中獲勝，拿下一個點(diǎn)。
第4篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;財務(wù)管理
1 物業(yè)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀和難點(diǎn)
物業(yè)管理指的就是派遣專業(yè)的人員，受物業(yè)所有人員的委托，依據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，遵從簽署合同的各項條約，對已經(jīng)完成建設(shè)并且投入應(yīng)用的房屋建筑物以及相應(yīng)的配套設(shè)施，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)的手段對其進(jìn)行全面的、有效的管理。目前，物業(yè)公司財務(wù)管理主要存在以下難點(diǎn)。
1.1 財務(wù)控制體系薄弱
1.1.1 物業(yè)管理費(fèi)定價偏低或收費(fèi)不足。一方面前幾年物業(yè)項目一般由“誰開發(fā)誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進(jìn)行管理，為促進(jìn)銷售，一些物業(yè)管理費(fèi)定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發(fā)完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進(jìn)行補(bǔ)貼，物管公司再進(jìn)行調(diào)價比較困難;另一方面，即使物管費(fèi)定價合理，受入住率和收費(fèi)率的影響，物業(yè)公司收到的管理費(fèi)也會存在不足情況，難以維持公司和物業(yè)項目的正常運(yùn)行，物業(yè)公司往往采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務(wù)品質(zhì)下降，反過來又造成收費(fèi)困難，形成惡性循環(huán)。
1.1.2 由于物業(yè)管理行業(yè)特性，使得物業(yè)公司在收費(fèi)時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現(xiàn)金多等特點(diǎn)，如果公司的財務(wù)管理制度不健全，再加上執(zhí)行力度不夠、監(jiān)督不嚴(yán)格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費(fèi)臺賬記假賬等風(fēng)險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現(xiàn)金使用頻繁的特點(diǎn)，如物資采購就分保潔用、設(shè)備設(shè)施維保用、護(hù)衛(wèi)用、食堂用等各類物資，品種數(shù)量多且采購頻繁，如果公司財務(wù)管理制度不健全、支出審核審批手續(xù)不嚴(yán)，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和效益，阻礙公司的長足發(fā)展。
1.1.3 財務(wù)人員的素質(zhì)問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規(guī)模的限制，物業(yè)企業(yè)在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規(guī)模物管項目。財務(wù)部門也是如此，特別是基層財務(wù)人員如收費(fèi)員通常兼物業(yè)管理服務(wù)崗位，不僅要具備財務(wù)人員的基本素質(zhì)，還要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)能力，現(xiàn)實(shí)中能達(dá)到該能力要求的人員很少，不能讓財務(wù)管理在企業(yè)基礎(chǔ)管理和控制中發(fā)揮很好的作用。
1.2 缺乏現(xiàn)代化的管理理念和手段
現(xiàn)代的管理理念和手段是保證物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理逐步走向市場規(guī)范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應(yīng)現(xiàn)代物管的需要，同時也對財務(wù)管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標(biāo)、前期介入，以及后續(xù)管理都需要財務(wù)管理的全程參與和介入，如果企業(yè)還在以陳舊的理念和手段進(jìn)行物業(yè)管理，勢必限制企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展，影響企業(yè)管理的質(zhì)量效果和經(jīng)濟(jì)效果，同時給財務(wù)管理增加了工作量與難度，難以發(fā)揮財務(wù)在企業(yè)內(nèi)部控制和監(jiān)督管理中的作用。
2 解決物業(yè)公司財務(wù)管理難點(diǎn)的措施
本人從事物業(yè)公司的財務(wù)工作多年，總結(jié)建議以下幾條措施以供參考：
2.1 完善公司財務(wù)管控制度并有效實(shí)施
公司應(yīng)高度的重視財務(wù)管理制度的建立健全與有效實(shí)施，財務(wù)部門應(yīng)對物業(yè)管理流程中涉及的財務(wù)事項進(jìn)行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費(fèi)流程、臺賬管理、票據(jù)管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權(quán)限等方面，建立健全財務(wù)管理制度和具體實(shí)施細(xì)則，并在實(shí)際運(yùn)用中根據(jù)管理要求及時修改完善。嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)管控制度，定期不定期檢查制度執(zhí)行情況，可以將制度執(zhí)行情況作為部門（項目）考核指標(biāo)之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實(shí)和實(shí)施。
2.2 資金收支管控方面
資金收入管理重點(diǎn)規(guī)范收款流程管理，包括收款標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細(xì)節(jié)管理，有條件的可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)將收款流程納入財務(wù)信息系統(tǒng)管理，以提高管理效率，同時建立內(nèi)部和外部（業(yè)主或客戶）的監(jiān)督機(jī)制，對收款流程進(jìn)行檢查監(jiān)督，減少資金收取過程中的損失。
2.3 提高財務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平
財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力，對財務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率有著決定性的影響。物業(yè)公司應(yīng)重視財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力提升，主要做到以下幾點(diǎn)：①建立和完善財務(wù)管理部門的部門職責(zé)、崗位設(shè)置和崗位說明。②嚴(yán)格把關(guān)財務(wù)人員上崗前的資格要求，如學(xué)歷、從業(yè)資格證、職稱等。③注重財務(wù)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理相關(guān)知識、法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度，特別是基層財務(wù)人員要熟悉公司業(yè)務(wù)管理制度和財務(wù)管理制度，能熟練運(yùn)用到實(shí)際工作中。④定期對財務(wù)人員進(jìn)行工作績效和職業(yè)素養(yǎng)的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調(diào)動財務(wù)人員的積極性。對于財務(wù)人員的違規(guī)違紀(jì)行為，應(yīng)及時采取處罰、調(diào)離財務(wù)崗位、辭退等措施，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究法律責(zé)任。⑤有條件的物業(yè)公司，應(yīng)對財務(wù)人員定期輪崗，以提高物業(yè)公司財務(wù)管理工作質(zhì)量。
2.4 開展財務(wù)分析，發(fā)揮財務(wù)管理預(yù)警作用
物業(yè)公司財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，組織分析公司和項目的現(xiàn)狀，包括現(xiàn)有資源、管理規(guī)模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預(yù)算，協(xié)助公司決策層制定公司年度管理目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)、下達(dá)具體考核指標(biāo)（包括管理指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)）。定期統(tǒng)計匯總公司、項目各項指標(biāo)的實(shí)際完成情況，對照預(yù)算及目標(biāo)，分析差異的內(nèi)外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預(yù)算執(zhí)行情況、警示所發(fā)現(xiàn)的管理和經(jīng)營風(fēng)險等信息，以便公司能采取措施及時解決經(jīng)營管理中的問題和風(fēng)險，做到“事前和事中控制”，充分發(fā)揮財務(wù)管理的預(yù)警作用。
第5篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
公司級優(yōu)秀員工分為后勤支持類以及技術(shù)支持類，屬于后勤支持類的部門：管理部、財務(wù)部以及各技術(shù)部門項目助理;屬于技術(shù)支持類的部門：安規(guī)一部、安規(guī)二部、EMC、檢查部以及化學(xué)分析部的技術(shù)崗位人員。以下是和大家分享的鼓勵干部職員策劃方案資料，僅提供參考，對你有所幫助，歡迎你的閱讀。
鼓勵干部職員策劃方案一
為提高員工工作積極性，獎勵優(yōu)秀員工，特制定本辦法。
一、月度優(yōu)秀員工的分類
部門優(yōu)秀員工分為部門級、公司級;
二、月度優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)具備的條件
(一)、月度優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)同時具備以下條件：
1、入職時間滿一個月以上的主管級以下員工;
2、本月圓滿完成本崗位的工作，出色的表現(xiàn)成為部門的楷模;
3、對公司經(jīng)營管理作出重大貢獻(xiàn)或受到兄弟部門的肯定;
4、無較大過失;
(二)、優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)同時具備比同崗位人員甘于奉獻(xiàn)的精神和崗位嫻熟的崗位技能為先決條件(詳見“六、優(yōu)秀員工評判細(xì)則”);三、名額分配
(一)、各部門自行進(jìn)行評選，候選人名額不限，條件具備者即可參選;
(二)、各部門組織對候選人進(jìn)行評選，選出一名部門級月度優(yōu)秀員工;
(三)、由管理部組織，根據(jù)各部門推薦的優(yōu)秀員工進(jìn)行公司級優(yōu)秀員工的'評選，選出兩名公司級月度優(yōu)秀員工。
(四)、公司級優(yōu)秀員工分為后勤支持類以及技術(shù)支持類，屬于后勤支持類的部門：管理部、財務(wù)部以及各技術(shù)部門項目助理;屬于技術(shù)支持類的部門：安規(guī)一部、安規(guī)二部、EMC、檢查部以及化學(xué)分析部的技術(shù)崗位人員。
四、評選辦法
(一)、管理部建立員工獎懲記錄檔案，作為評選月度公司級優(yōu)秀員工的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之一;
(二)、員工在進(jìn)行各項工作活動時，應(yīng)當(dāng)做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)留存工作，以便評選月度公司級優(yōu)秀員工時作為數(shù)據(jù)依據(jù);
(三)、由管理部根據(jù)各部門上報部門級月度優(yōu)秀員工名單以及評語，報總經(jīng)理辦公室審批;
(四)、在月度例會上，由與會各部門人員進(jìn)行投票選定公司級月度優(yōu)秀員工。
(五)、經(jīng)總經(jīng)理辦公室確定后現(xiàn)場發(fā)放獎勵、會后張榜公告以及符合規(guī)定的給予獎勵旅游。
五、優(yōu)秀員工的獎勵
(一)、部門級優(yōu)秀月度員工
1、獲得旁聽月度主管級例會的機(jī)會;
2、獲得優(yōu)秀員工獎勵，并與總經(jīng)理進(jìn)行合影;
(二)、公司級優(yōu)秀月度員工
1、獲得頒發(fā)榮譽(yù)證書;
2、獲得參與公司優(yōu)秀員工旅游計劃(附件一《優(yōu)秀員工旅游獎勵方案》)。
六、優(yōu)秀員工評判細(xì)則
公司技術(shù)以及行政后勤崗位的員工，經(jīng)個人申請或被部門管理人員推薦并確定為優(yōu)秀員工，必須符合本細(xì)則所規(guī)定的要求和具備本細(xì)則所規(guī)定的條件，并在通過評選程序后當(dāng)選。評判細(xì)則分為統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)和各崗位具體標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)秀員工應(yīng)當(dāng)符合。各崗位具體標(biāo)準(zhǔn)包括兩部分，一部分為公司對該崗位的目標(biāo)要求，另一部份為具體考核方式。
(一)、公司所有員工被評為優(yōu)秀員工統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)
1、能夠遵守《員工手冊》和崗位職能的要求;
2、以規(guī)范的工作方法、保質(zhì)保量地完成工作或根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)要求處理臨時任務(wù);
3、責(zé)任心強(qiáng)、工作主動、愛崗愛司、品德高尚;
4、工作態(tài)度端正，包括考勤無遲到早退、工作紀(jì)律未因違紀(jì)被罰;
5、經(jīng)過民主評議，得到絕大部分人的認(rèn)可。
(二)、公司優(yōu)秀員工各工作崗位的具體標(biāo)準(zhǔn)見相應(yīng)崗位職責(zé)要求。
鼓勵干部職員策劃方案二
為了進(jìn)一步拓寬選人用人的渠道，深化本公司內(nèi)部人事制度改革，導(dǎo)入現(xiàn)代人力資源管理理念，建立平等競爭、擇優(yōu)錄用、合理流動的用人機(jī)制和崗位管理機(jī)制，充分調(diào)動公司員工的積極性，努力建設(shè)高素質(zhì)的物業(yè)隊伍，深入推進(jìn)公司人員競聘上崗工作;結(jié)合公司實(shí)際，對本公司[xx]項目管理崗位進(jìn)行公開競聘上崗。通過此次競聘，達(dá)到建設(shè)一支綜合素質(zhì)好、思想作風(fēng)硬、服務(wù)意識強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高、執(zhí)行能力強(qiáng)的員工隊伍的目的。特制定如下實(shí)施方案：
一、競聘原則
1、公平、公正、公開;2、平等、競爭、擇優(yōu);3、按崗聘任、人崗匹配。
二、競聘方式
1、員工申請與領(lǐng)導(dǎo)推薦相結(jié)合;2、競聘人采取述職答辯、綜合評價的方式;3、肯定歷史績效及能力，對競聘人歷史業(yè)績及能力在綜合評價中適當(dāng)參考。
三、競聘領(lǐng)導(dǎo)小組
由公司總經(jīng)理室及各部門各項目負(fù)責(zé)人共同組成。競聘領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對競聘工作進(jìn)行全程指導(dǎo)、監(jiān)督和考評，最終確定競聘結(jié)果。
組長：xx成員：xx
四、競聘崗位：
1、[望湖城]項目各地塊副經(jīng)理(4人)。2、[望湖城]項目B03地塊部門主管(4人)。3、[望湖城]項目B03地塊所有工作人員隨著人事制度的逐步深入，今后公司管理崗位出現(xiàn)空缺或設(shè)置新的領(lǐng)導(dǎo)崗位，原則上實(shí)行競聘上崗。
注：為保證公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)的正常開展，競聘期間各崗位工作正常進(jìn)行。
五、競聘崗位職責(zé)
各競聘崗位職責(zé)及競聘資格的相關(guān)通知將通過OA系統(tǒng)及公司各項目宣傳欄予以公布。
六、競聘基本條件
1、熱愛物業(yè)工作，有較強(qiáng)的組織紀(jì)律觀及事業(yè)心、責(zé)任感。樂于吃苦，甘于奉獻(xiàn)，勤于工作，有較顯著的工作業(yè)績。
2、具有一定的領(lǐng)導(dǎo)、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力和實(shí)際工作經(jīng)驗，計劃性強(qiáng)，能帶動整個團(tuán)隊的發(fā)展，能結(jié)合實(shí)際創(chuàng)造性地開展工作，熟悉辦公自動化。
3、堅持原則，顧全大局，作風(fēng)正派，善于團(tuán)結(jié)同志。自覺接受黨和群眾的批評監(jiān)督，秉公辦事，廉潔自律。
4、具有競聘崗位所需的專業(yè)知識、政策理論水平和專業(yè)業(yè)務(wù)能力，具備一定的文字和口頭表達(dá)能力。
5、身體健康，品行端正，無不良記錄。
6、客戶服務(wù)中心副經(jīng)理：從事居住物業(yè)管理工作3年以上，具有大專學(xué)歷，熟悉客戶服務(wù)中心工作流程，持物業(yè)經(jīng)理崗位證書。
7、客服主管：中專學(xué)歷以上學(xué)歷，35歲以下，身高160厘米以上，從事物業(yè)管理工作2年以上，擅長與業(yè)主溝通，有親和力，持物業(yè)經(jīng)理崗位證書。
8、保安主管：高中以上學(xué)歷，35歲以下，身高175厘米以上，從事保安領(lǐng)班或相關(guān)工作兩年以上;具有一定的語言表達(dá)能力;有相關(guān)工作經(jīng)驗者和退伍人員優(yōu)先考慮;持物業(yè)管理崗位證書。
9、工程助理：中專文化，40歲以下，有較全面的工程管理及實(shí)際操作能力，1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉各類規(guī)程制度及相關(guān)工作計劃;持相應(yīng)崗位操作證書，持物業(yè)上崗證優(yōu)先考慮。
10、環(huán)境主管：中專文化，40歲以下，熟悉環(huán)境部門工作流程，管理溝通能力強(qiáng)，持物業(yè)上崗證優(yōu)先考慮。
七、競聘范圍：
1、本次競聘范圍：公司各部門、各項目具備競聘基本條件的員工。2、如部分崗位未能在公司內(nèi)部聘到合適人選，將通過向社會公開招聘的方式，從公司外部吸收優(yōu)秀人才;3、最多可以同時競聘兩個崗位。
八、競聘程序
1、公布崗位，宣傳動員。
在聘用范圍內(nèi)公布競聘崗位、崗位職責(zé)和應(yīng)聘條件。并組織全員學(xué)習(xí)有關(guān)文件，動員具備條件的員工踴躍參加競聘。
2、公開報名。
采取自薦與推薦相結(jié)合的辦法，鼓勵符合條件的人員參與競爭。個人報名，填寫申報表。每人最多報兩個職位，并填寫是否服從組織安排。
3、資格審查。
按照競聘上崗的條件，由公司領(lǐng)導(dǎo)小組對報名者進(jìn)行資格審查后予以公布。新競聘職位與所競聘人選的比例一般不低于2∶1。
4、民主測評與競聘演講。
由本公司全體員工對申報本次競聘領(lǐng)導(dǎo)職位的人員進(jìn)行民主測評并量化計分，測評結(jié)果通知本人。參加民主測評的人數(shù)必須達(dá)到應(yīng)參加人數(shù)的80%以上。依據(jù)總分高低，按照一定比例擇優(yōu)確定考察對象并公布名單。
測評和演講工作在公司領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，成立由公司領(lǐng)導(dǎo)、員工代表組成的評審委員會。為了確保競爭上崗工作的公開、透明，不當(dāng)班的員工都可以到演講現(xiàn)場旁聽，由評審委員會對演講、現(xiàn)場答辯進(jìn)行打分。
5、組織考察。
根據(jù)民主測評、本人演講及答辯結(jié)果，按考核對象人數(shù)多于擬任職人數(shù)的原則，擇優(yōu)確定考核對象，由公司競聘領(lǐng)導(dǎo)小組組織人員統(tǒng)一進(jìn)行考核。
6、考核方式及時間
7、篩選確定。
根據(jù)考核結(jié)果，經(jīng)競聘領(lǐng)導(dǎo)小組集體討論提出擬聘對象并在公司各項目宣傳欄進(jìn)行公示，公示時間為5個工作日。
8、其他。
對于積極參與改革，主動申報職位競聘，經(jīng)過考核程序表現(xiàn)優(yōu)秀，但因職位需求人數(shù)原因未被聘任者，根據(jù)工作需要，由公司安排適當(dāng)工作崗位。
九、試崗與聘用和調(diào)整
1、試崗的目的在于補(bǔ)救競聘工作中對競聘人評判可能存在的偏差。所有通過競聘到達(dá)新崗位的員工都要進(jìn)行新崗位試崗期考察，試崗期一般為三個月，試用期滿經(jīng)考核合格后轉(zhuǎn)正。
2、試崗期滿后，按《公司管理人員考評方案》由公司行政人事部配合[望湖城]項目完成對試崗員工的考核工作?？荚u合格者準(zhǔn)予轉(zhuǎn)正，不合格的將試其工作實(shí)際能力另行安排。
3、試崗期間經(jīng)考核不合格者或者總經(jīng)理未批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正的，由人事部安排延長試崗期或辦理調(diào)崗、離崗手續(xù)。
4、公司各部門將配合望湖城項目對各位競聘上崗員工的工作做相應(yīng)指導(dǎo)及考察;任期內(nèi)的工作情況進(jìn)行定期考核，如工作需要或明顯不適應(yīng)工作崗位的及時停止試崗，需調(diào)整的，按上述程序再次公開競聘。
十、時間安排
十一、有關(guān)要求
1、要提高認(rèn)識，積極參與。
2、要嚴(yán)厲紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督。嚴(yán)禁借公開競聘工作之機(jī)搞小圈子或進(jìn)行拉票，對違反組織人事紀(jì)律、搞不正之風(fēng)的，要嚴(yán)厲查處。情節(jié)嚴(yán)重的，可宣布競爭上崗結(jié)果無效，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。
3、競聘小組成員堅持公開、公平、公正原則，廉潔自律、公道正派，嚴(yán)肅干部人事紀(jì)律，不得營私舞弊，不得向外擴(kuò)散、泄露未決事項。
第6篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
一、指導(dǎo)思想
堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化管理為目標(biāo)，以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平為核心，以解決關(guān)系民生的突出問題為重點(diǎn)，圍繞物業(yè)服務(wù)過程各個環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮物業(yè)行政主管部門的監(jiān)管作用，嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為，有效提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，建立健全提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理的長效機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，確保居民生活秩序穩(wěn)定、人民群眾安居樂業(yè)。
二、工作目標(biāo)
通過開展物業(yè)管理提升年活動，努力實(shí)現(xiàn)六個明顯變化，即：各職能部門、單位職責(zé)明確，工作積極性、主動性明顯提高；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力和服務(wù)質(zhì)量明顯提升；物業(yè)管理覆蓋面明顯擴(kuò)大；業(yè)主自治意識明顯增強(qiáng)；住宅小區(qū)居住環(huán)境明顯改善；物業(yè)服務(wù)滿意率明顯上升。
三、工作內(nèi)容
（一）做好法規(guī)政策宣傳，提升社會發(fā)展環(huán)境。采取多種形式，加大對《中華人民共和國物權(quán)法》《省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)及物業(yè)常識的宣傳力度，營造物業(yè)管理提升年活動的濃厚氛圍，引導(dǎo)社會各界樹立正確的物業(yè)管理觀念，激發(fā)居民參與物業(yè)管理的主動性、積極性，加深對物業(yè)管理法規(guī)政策的了解，提高居民依法維護(hù)自身權(quán)益、遵章盡好業(yè)主義務(wù)的意識，為物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展打造良好的社會環(huán)境。
（二）加強(qiáng)法規(guī)政策調(diào)研，提升完善法規(guī)體系。加大調(diào)研工作力度，研究出臺《縣規(guī)范物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》《縣物業(yè)質(zhì)量保證金管理使用辦法》，制定《縣住宅物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》，改革和規(guī)范住宅專項維修資金的歸集與使用，健全完善科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。
（三）健全企業(yè)管理制度，提升規(guī)范服務(wù)水平。推行物業(yè)服務(wù)規(guī)范省地方標(biāo)準(zhǔn)、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和《業(yè)主臨時公約（示范文本）》。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人或業(yè)主大會簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》，并按照合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
（四）開展物業(yè)行業(yè)整頓，提升物業(yè)管理水平。整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，嚴(yán)厲查處無資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理等行為。同時，公開監(jiān)督舉報電話，專人接聽，積極解決侵害業(yè)益和影響社會和諧穩(wěn)定的突出問題。
（五）抓好業(yè)主委員會建設(shè)，提升業(yè)主自治意識。年內(nèi)，商品住宅小區(qū)物業(yè)管理率、業(yè)主委員會組建率均達(dá)到90%。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）要積極組織、指導(dǎo)本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、換屆工作，強(qiáng)化業(yè)主自治管理。年底前，符合條件的住宅小區(qū)全部選舉成立業(yè)主委員會。
（六）搞好小區(qū)綜合治理，提升居住生活環(huán)境。各職能部門要按照職責(zé)分工開展好住宅小區(qū)違法違規(guī)行為專項治理活動，加大住宅小區(qū)隨意占用綠地、亂貼亂畫、亂搭亂建、違章飼養(yǎng)畜禽等行為的查處力度，要及時清運(yùn)垃圾、雜物，要通過捕殺、藥滅等形式預(yù)防蚊蠅滋生，使小區(qū)整體環(huán)境得到改善和提升。同時，要確保小區(qū)水、電、熱供應(yīng)，特殊情況確需停止時，必須提前告知業(yè)主。
四、責(zé)任分工
（一）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處職責(zé)。負(fù)責(zé)組織實(shí)施活動方案確定的各項工作；成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)過程中的各類糾紛和投訴；指導(dǎo)小區(qū)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；做好未實(shí)施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理和服務(wù)工作；搞好社區(qū)精神文明建設(shè)，指導(dǎo)開展社區(qū)文化活動。
（二）職能部門職責(zé)。
1.縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動組織實(shí)施情況的監(jiān)督監(jiān)察工作。
2.縣住建局：負(fù)責(zé)新建和在建住宅小區(qū)的物業(yè)管理配套建筑及設(shè)施的建設(shè)監(jiān)督；做好住宅小區(qū)工程質(zhì)量管理和綜合驗收工作；負(fù)責(zé)房屋維修資金的歸集和使用，質(zhì)量保證金的催繳與管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審；負(fù)責(zé)物業(yè)管理信息系統(tǒng)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展各項活動，提升管理水平；查處住宅小區(qū)違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定的行為；搞好物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳；搞好物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。
3.縣規(guī)劃辦：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項目建筑設(shè)計方案的審查和規(guī)劃竣工核實(shí)工作，做好物業(yè)管理配套建筑及其他住宅小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃審查工作。
4.縣城管執(zhí)法局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)開展住宅小區(qū)內(nèi)違法亂搭亂建清理整頓專項活動；做好住宅小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定行為的行政執(zhí)法工作。
5.縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)組織開展環(huán)境保護(hù)執(zhí)法檢查活動；做好建設(shè)項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收和住宅小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作。
6.縣財政局：負(fù)責(zé)各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動有關(guān)資金支持。
7.縣文廣新局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和搞好物業(yè)管理提升年活動及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作，把握正確的輿論導(dǎo)向。
8.縣衛(wèi)生局：負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)愛國衛(wèi)生、健康教育、病媒生物防制工作的指導(dǎo)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)居住小區(qū)傳染病防治、二次供水等相關(guān)工作的檢查指導(dǎo)和監(jiān)督檢測。
9.縣人社局：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工管理，督促企業(yè)執(zhí)行好最低工資標(biāo)準(zhǔn)并與從業(yè)人員簽訂勞動合同、按時繳納社會保險金等；做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育工作。
10.縣民政局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)居委會、住宅小區(qū)業(yè)主委員會的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督工作，制定社區(qū)工作、服務(wù)管理辦法和促進(jìn)發(fā)展的政策措施，指導(dǎo)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。
11.縣物價局：負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)價格爭議調(diào)解處理工作；負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。
12.縣公安局：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定行為的管理工作；指導(dǎo)住宅小區(qū)管理單位搞好治安防范工作和技防設(shè)施的安裝、使用管理工作。
13.縣公安消防大隊：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促基層公安派出所加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、消防通道等的專項檢查和整治活動，消除消防安全隱患。
14.縣工商局：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的市場各類經(jīng)營主體的日常監(jiān)督，查處違反工商管理規(guī)定的行為。
15.縣質(zhì)監(jiān)局：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備的使用、檢驗檢測監(jiān)督管理工作，搞好安全隱患的排查整治活動。
五、實(shí)施步驟
（一）動員部署階段。制定物業(yè)管理提升年活動實(shí)施方案，進(jìn)一步明確各級各有關(guān)部門職責(zé)，安排部署各項工作任務(wù)。通過電視臺、報紙、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒體，搞好物業(yè)管理提升年活動的宣傳發(fā)動，加深群眾對物業(yè)管理法規(guī)政策以及物業(yè)管理提升年活動的認(rèn)識和了解。
（二）組織實(shí)施階段。
1.月份重點(diǎn)為“物業(yè)服務(wù)規(guī)范提升月”。組織開展物業(yè)服務(wù)市場秩序整頓，對無資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理、不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及占用業(yè)主公共部位和場地牟取利益、不按規(guī)定繳納專項維修資金等行為進(jìn)行專項整治。組織指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、規(guī)章制度、檔案管理等進(jìn)行專項整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到建立完善的規(guī)章制度，財務(wù)管理操作規(guī)范、賬目明晰，檔案記錄內(nèi)容完整準(zhǔn)確，技術(shù)檔案資料齊全，管理人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔、服務(wù)主動熱情，每個管理項目都要簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》。
2.月份重點(diǎn)為“安防設(shè)施改造提升月”。開展住宅小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備和電梯、鍋爐等特種設(shè)備的檢查和更新改造，消除安全隱患，保障正常運(yùn)行。
3.月份重點(diǎn)為“業(yè)主委員會建設(shè)提升月”。街道辦、居委會要加強(qiáng)指導(dǎo)，對符合條件的住宅小區(qū)組織召開業(yè)主大會，指導(dǎo)業(yè)主實(shí)施自治管理；無法實(shí)施業(yè)主自治管理的，由渤海路街道辦事處、居委會進(jìn)行管理，提供必要的公共管理和服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋。
4.月份重點(diǎn)為“專營設(shè)施移交整改提升月”。經(jīng)業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位要及時接收，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整治改造，逐步達(dá)到分戶計量、分戶控制的要求。
5.月份重點(diǎn)為“環(huán)境綜合整治提升月”。各級各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工和實(shí)施方案的要求，開展違章建筑清理、環(huán)境衛(wèi)生整治等專項活動，切實(shí)改善小區(qū)環(huán)境。
6.月份重點(diǎn)為“和諧共建達(dá)標(biāo)提升月”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在居委會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督下，開展業(yè)主滿意率調(diào)查活動，廣泛征求業(yè)主的意見和建議，并及時進(jìn)行整改。同時，居委會和業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對無正當(dāng)理由長期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象進(jìn)行清理和追繳，對拒不繳納有關(guān)費(fèi)用的，要及時向人民法院，形成物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)、小區(qū)和諧人人有責(zé)的良好氛圍。
（三）考評總結(jié)階段。縣物業(yè)管理提升年活動領(lǐng)導(dǎo)小組對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）、各有關(guān)部門的工作情況進(jìn)行考核。考核結(jié)果分為5類，90分及以上為優(yōu)秀，80分-89分為良好，70分-79分為一般，60分（含）-69分為較差，60分以下為不合格并責(zé)令整改，同時追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
六、保障措施
（一）為加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，縣政府成立由分管縣長任組長的縣物業(yè)管理提升年活動領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)和分工，確保圓滿完成活動任務(wù)。
（二）各職能部門要把加強(qiáng)物業(yè)管理工作列入重要議程，成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立分管領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，層層落實(shí)，嚴(yán)格把關(guān)，切實(shí)將物業(yè)管理工作抓實(shí)、抓細(xì)，并逐步建立街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。
第7篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
一、蚌埠市物業(yè)管理的基本情況
目前蚌埠全市有物業(yè)服務(wù)企業(yè)77家，其中國企12家，私企65家；一級資質(zhì)的l家(外埠)，二級資質(zhì)的9家，三級資質(zhì)的67家。蚌埠市實(shí)施物業(yè)管理的居住項目約99個，其中老住宅小區(qū)29個，開展物業(yè)管理的非住宅項目約22個，從事物業(yè)管理的工作人員約2400人。
二、蚌埠物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，蚌埠市物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理工作取得了一定成績。但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，蚌埠市物業(yè)管理工作仍存在以下幾個方面的問題：
(一)開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重
在很多地區(qū)，開發(fā)商遺留問題都比較普遍，主要有房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不兌現(xiàn)、變更設(shè)計規(guī)劃等等，蚌埠也不例外。這些問題遺留到物業(yè)管理階段長期得不到解決，致使居民把矛頭轉(zhuǎn)到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司便成了“替罪羊”。
(二)物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確，物業(yè)管理不到位，重收費(fèi)輕服務(wù)
蚌埠現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，資質(zhì)等級低，物業(yè)服務(wù)整體水平不高。一些物業(yè)公司以管理者自居，服務(wù)意識差；部分物業(yè)公司不能正確認(rèn)識自己的角色、進(jìn)行正確的市場定位，引發(fā)不少糾紛。例如，有些物業(yè)公司不是以服務(wù)業(yè)主為宗旨，重收費(fèi)輕服務(wù)，引起業(yè)主不滿；有些物業(yè)公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，沒有考慮如何提高物業(yè)的使用功能，使物業(yè)保值增值，更談不上特約服務(wù)；還有些企業(yè)服務(wù)水平低，但收費(fèi)偏高，甚至亂收費(fèi)。
(三)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全，但專職人員比例太少
蚌埠市物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全，但專職人員比例太少。市里有以分管副市長為組長的物業(yè)管理小組，下設(shè)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)辦公室，由市房管局分管副局長兼任辦公室主任。市房管局設(shè)有物業(yè)管理科，該辦公室目前只有4名工作人員。各區(qū)政府也成立了以分管副區(qū)長為組長、相關(guān)部門為成員的區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，但是由于各區(qū)沒有配備專職工作人員，有的區(qū)就聘請了退休人員從事物業(yè)管理工作。
(四)物業(yè)收費(fèi)難
收費(fèi)難是蚌埠很多物業(yè)公司遇到的普遍問題。據(jù)了解，蚌埠市大多數(shù)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的實(shí)際征收率約在55％，少的還不到20％。導(dǎo)致收費(fèi)難的原因主要有：
(1)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量跟不上，導(dǎo)致業(yè)主拒交費(fèi)用；
(2)開發(fā)商遺留問題不能解決，遷怒于物業(yè)；
(3)物業(yè)服務(wù)價格有爭議；
(4)部分業(yè)主素質(zhì)低，故意拖欠；
(5)收費(fèi)不透明，超標(biāo)亂收費(fèi)。
(五)人才短缺，服務(wù)意識差
不少居民反映物業(yè)工作人員更換太頻繁，素質(zhì)普遍不高，服務(wù)不周到。我市一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，部分原因是一些業(yè)主過于苛刻，不能給予工作人員相應(yīng)的尊重；同時物業(yè)管理人員普遍對行業(yè)發(fā)展不樂觀，愿意長期從事物業(yè)工作的人很少。
(六)業(yè)主委員會不健全
我市符合成立業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)有75個，但實(shí)際只成立了36個。業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理過程中普及率較低，既有政府引導(dǎo)的責(zé)任，又有業(yè)主參與公共管理的責(zé)任意識問題，同時業(yè)主組織中人員素質(zhì)也是一個亟待解決的問題。另外有的開發(fā)商也不支持，因籌辦業(yè)主委員會并不能給開發(fā)商帶來任何經(jīng)濟(jì)效益，反而要承擔(dān)一定費(fèi)用。
(七)居民的物業(yè)管理意識薄弱，部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性
蚌埠市部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理沒有正確的認(rèn)識，業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈、責(zé)任意識淡薄及濫用權(quán)利現(xiàn)象。有些業(yè)主不管遇到任何問題都找物業(yè)，超出物業(yè)服務(wù)范圍的問題，物業(yè)人員一旦處理不好，就怪物業(yè)服務(wù)不周到，甚至故意刁難；只要有一點(diǎn)不滿意就不交費(fèi)。雖然物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量差是造成雙方矛盾不斷的主要原因，但不能否認(rèn)，部分業(yè)主自身素質(zhì)低、物業(yè)管理意識差也是影響物業(yè)管理工作順利進(jìn)行的因素之一。
(八)市場競爭機(jī)制不完善，誰建誰管，介入過晚
在蚌埠，住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)缺乏規(guī)范化管理，基本是誰開發(fā)誰管理，沒有形成市場競爭機(jī)制。由于小區(qū)竣工交房階段業(yè)主人住較少，基本是開發(fā)商自己選聘物業(yè)公司。當(dāng)業(yè)主人住達(dá)到一定規(guī)模后，很多小區(qū)難以成立業(yè)主委員會，所以業(yè)主很難自己選聘滿意的物業(yè)企業(yè)。
(九)管理人員素質(zhì)低，服務(wù)質(zhì)量差
在日常管理服務(wù)工作中，很多員工如物業(yè)客服人員、保潔人員、保安大多是沒有任何物業(yè)管理基礎(chǔ)的人或一些難以就業(yè)的人。這些員工缺少專業(yè)知識，服務(wù)意識差，最直接的后果一方面是服務(wù)質(zhì)量差，讓業(yè)主不滿意；另外就是員工不但不能有效化解矛盾，反而容易和業(yè)主發(fā)生正面沖突。
(十)物業(yè)公司收費(fèi)不透明，存在不合理收費(fèi)現(xiàn)象
一些物業(yè)公司除了按照有關(guān)法律規(guī)定收取合理范圍內(nèi)的服務(wù)費(fèi)用外，還巧立名目，向業(yè)主收取一些不合理費(fèi)用。比如有些公司在管理中要求業(yè)主繳納水電備用費(fèi)或水電押金，這些費(fèi)用是找不到法律依據(jù)的，部分業(yè)主覺得不合理，加劇雙方的矛盾。
(十一)物業(yè)管理早期介入沒有得到實(shí)施
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)設(shè)計、施工、竣工驗收階段基本沒有早期介入。在規(guī)劃設(shè)計過程中，由于物業(yè)管理部門沒有參與，出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)用房、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施不能滿足管理及業(yè)主使用需求的一系列情況，給后期規(guī)范化管理帶來了困難。在施工過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，存在隨意變更規(guī)劃、房屋建設(shè)質(zhì)量不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些不僅使物業(yè)企業(yè)后期管理成本增加，也容易造成與業(yè)主之間關(guān)系的惡化。
(十二)法規(guī)建設(shè)滯后，不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理新形勢的需要
目前，蚌埠市針對物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件主要是國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》、《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《蚌埠市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》等，總的來講，法規(guī)建設(shè)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。
三、關(guān)于加強(qiáng)蚌埠市物業(yè)管理工作的建議
(一)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身建設(shè)
1．轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，提高服務(wù)質(zhì)量。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該面向市場，注入先進(jìn)的市場營銷理念，這樣才能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更大的市場空間。對企業(yè)而言，應(yīng)該針對特定的物業(yè)去了解業(yè)主的需求狀況，來確定所要提供的服務(wù)內(nèi)容，在最大限度上滿足業(yè)主的需要。另外，除了服務(wù)形式，更要注重服務(wù)質(zhì)量。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有不斷地提高服務(wù)質(zhì)量，為消費(fèi)者提供高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能在競爭中取得優(yōu)勢地位，真正贏得市場。
2．定期向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度，物業(yè)公司應(yīng)在小區(qū)醒目位置張貼由價格部門統(tǒng)一印制的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價格表》，公布各項服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主動接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，實(shí)行透明化管理。
3．拓寬服務(wù)內(nèi)容使服務(wù)現(xiàn)代化。物業(yè)公司應(yīng)該改變過去僅僅局限于房屋維修、保潔、保安的單一管理，而實(shí)行包括市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、房屋保險等全方位綜合管理；還可以根據(jù)用戶需要，提供一些專項或特約服務(wù)，如各種中介服務(wù)。這種采取多種經(jīng)營、有償服務(wù)的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。
4．加強(qiáng)企業(yè)人員管理，提高從業(yè)人員的素質(zhì)。專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，多數(shù)只是物業(yè)管理的普及教育，隨著物業(yè)管理專業(yè)化的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能持證上崗。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能開展規(guī)范化服務(wù)，最終使物業(yè)管理真正成為用戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業(yè)。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從以下兩點(diǎn)加強(qiáng)人員管理：
(1)建立培訓(xùn)和考評機(jī)制；
(2)建立良好的激勵機(jī)制。
(二)推廣物業(yè)管理前期介入
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的“前期策劃——規(guī)劃——設(shè)計——施工”等階段就參與進(jìn)來，可以在源頭上減少開發(fā)商遺留問題。建議政府相關(guān)職能部門從政策、管理以及技術(shù)手段等各方面人手加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入工作。
(三)引導(dǎo)各方轉(zhuǎn)變思想觀念
政府主管部門應(yīng)該用各種宣傳工具加大對物業(yè)管理的宣傳力度。政府的新聞媒體應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的正面宣傳報道，引導(dǎo)公眾正確認(rèn)識這一行業(yè)特點(diǎn)，增強(qiáng)物業(yè)管理意識。要把早期介入作為對開發(fā)商住宅小區(qū)考核的指標(biāo)，減少遺留問題，做好建管銜接；物業(yè)公司應(yīng)該以服務(wù)業(yè)主為中心，與業(yè)主建立良性互動。政府有關(guān)部門和社區(qū)、居委會應(yīng)該對物業(yè)管理工作加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建。
(四)探索物業(yè)分類管理模式
應(yīng)該結(jié)合物業(yè)本身以及居住群體的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于新建商品房，由于居民消費(fèi)能力強(qiáng)，物業(yè)硬件齊全，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，引入市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；對于一些舊小區(qū)，由于條件相對較差，居民消費(fèi)意識不強(qiáng)，可以探索其他模式，如發(fā)揮社區(qū)、居民委員會的作用，或發(fā)動居民建立自我管理的自治組織，這樣可以以低成本滿足居民最基本的物業(yè)管理需求。
(五)推進(jìn)業(yè)主委員會的組建
對于沒有成立業(yè)主委員會的居住小區(qū)，在符合條件以后應(yīng)該按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定依法召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時，也應(yīng)該加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法作出決定，從而促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。
(六)完善法律、法規(guī)建設(shè)，細(xì)化相關(guān)內(nèi)容
雖然，目前蚌埠市物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)有了一些可供參考的法律、法規(guī)，還應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理發(fā)展的不同階段、不同特點(diǎn)制定各種配套的規(guī)范性文件，使物業(yè)管理有法可依；同時細(xì)化、明確法律條文內(nèi)容，避免含混不清或過于籠統(tǒng)致使糾紛無法解決，這樣才能維護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向法制化方向發(fā)展。
第8篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
近年來，××市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。通過調(diào)研，我們深深感到，做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)。
一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
據(jù)統(tǒng)計，截止2009年3月底，××市區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)206個，有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)63個，物業(yè)服務(wù)面積約350萬m2，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100％。沒有物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)143個（含舊住宅小區(qū)、散居樓），舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)60％。目前已成立業(yè)主委員會的有21家。物業(yè)服務(wù)的范圍由過去單一的住宅物業(yè)服務(wù)擴(kuò)展到辦公樓、醫(yī)院、企業(yè)等多種類型的物業(yè)服務(wù)管理。
目前，市區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)18家。其中暫二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1家，三級的有14家，暫三級的有3家。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分四級，即一級0.44元/m2、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2、四級0.10元/m2，從業(yè)人員800余人。
二、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題
（一）社會評價方面：一是行業(yè)社會地位不高。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認(rèn)識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。
（二）政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對物業(yè)管理不夠重視，對行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價部門執(zhí)行政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，最高一級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。
（三）開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設(shè)施項目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。
（四）業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時間，但真正落實(shí)業(yè)主大會制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向，甚至個別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才；從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70％以上來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動力，其年齡、文化、專業(yè)知識、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對物業(yè)管理服務(wù)活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達(dá)到“公開、公平、公正”、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。
（六）舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺；二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設(shè)施等問題；三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施；四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多；五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
三、對加強(qiáng)××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”，針對××市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：
（一）要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系××社會的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區(qū)、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識。
（二）要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺××市物業(yè)管理考評細(xì)則、等級評定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會同市物價部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從搭臺。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會成立程序》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。
（三）要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機(jī)制。居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報箱，向社會公示監(jiān)督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個人，接受社會監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。
（四）要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”原則，理順物業(yè)管理體制。建議由××市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對無人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營單位投一點(diǎn)、原開發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無人管理的現(xiàn)狀。
第9篇：物業(yè)管理考評細(xì)則范文
一、明確物業(yè)管理定義
物業(yè)管理的定義明確是為全體業(yè)主和用戶提供服務(wù)的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業(yè)管理的根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能地滿足他們的合理要求?！痹趯?shí)際操作中，物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務(wù)。
（一）物業(yè)交付使用前，管理公司的服務(wù)對象是大業(yè)主，即發(fā)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括：
1、從物業(yè)管理角度，就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議
2、制定物業(yè)管理計劃包括計算管理份額
3、制定物業(yè)管理組織架構(gòu)
4、制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓(xùn)計劃
5、制定第一年度物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算
6、參與工程監(jiān)理
7、參與設(shè)備購置
8、參與工程驗收
9、擬定物業(yè)管理文本
（二）交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對象是個體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾方面：1、樓字及設(shè)備維修保養(yǎng)
2、樓字保險事宜
3、保安服務(wù)
4、清潔服務(wù)
5、綠化環(huán)境保養(yǎng)
6、緊急事故處理
7、處理住戶投訴
8、財務(wù)管理根據(jù)住戶要求還可提供一些有償服務(wù)，如租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔月i送督、郵遞復(fù)他商務(wù)服務(wù)等等。
二、組織物業(yè)管理的嚴(yán)密架構(gòu)
一個嚴(yán)密的組織架構(gòu)是物業(yè)管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責(zé)明確就可以了，關(guān)鍵是協(xié)調(diào)和應(yīng)變，這就需要高層管理人員具有相當(dāng)?shù)乃刭|(zhì)和經(jīng)驗。管理公司的組織架構(gòu)通常包含以下幾個部門：
1、行政部：總經(jīng)理，副總經(jīng)理，行政秘書，文員，電腦操作員。
負(fù)責(zé)整個公司的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作；人事安排及處理投訴咨詢事務(wù)。
2、財務(wù)部：經(jīng)理，會計師，出納，采購員。
負(fù)責(zé)財務(wù)預(yù)結(jié)算；代收管理費(fèi)；制作收支平衡報告；采購。
3、工程部：經(jīng)理，電腦工程師，機(jī)電工程師，技術(shù)員。
負(fù)責(zé)所有設(shè)備的日常操作及維護(hù)保養(yǎng)；處理突發(fā)事故。
4、保安部：經(jīng)理，保安員。
負(fù)責(zé)日常保安工作；處理突發(fā)事件
5、清潔部：經(jīng)理，園藝師，清潔員。
負(fù)責(zé)公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護(hù)。
6、業(yè)務(wù)部：經(jīng)理，業(yè)務(wù)員，公關(guān)員。
負(fù)責(zé)租售及其他有償服務(wù)；公共關(guān)系維系及拓展。
在實(shí)際運(yùn)作時，可根據(jù)經(jīng)營項目的規(guī)模大小適當(dāng)調(diào)整部門設(shè)置，如規(guī)模小的可將財務(wù)部和業(yè)務(wù)部歸并到行政部，如同時管理幾個物業(yè)的，則可在行政部之上設(shè)總經(jīng)理公室或?qū)⑷耸虏开?dú)立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應(yīng)該有負(fù)責(zé)人24小時輪流值班以備不測。
三、進(jìn)行物業(yè)管理定位
（一）物業(yè)管理定位的考慮因素
物業(yè)管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當(dāng)今的房地產(chǎn)項目推廣中，物業(yè)管理已經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置，人們既買物業(yè)又買服務(wù)的認(rèn)識在迅速提高。因此，物業(yè)管理對物業(yè)推廣的促進(jìn)作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業(yè)管理服務(wù)的重要性更加突出。
物業(yè)管理定位要與項目定位以及目標(biāo)客戶的身份、品味相協(xié)調(diào)，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業(yè)管理費(fèi)每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？
體現(xiàn)物業(yè)管理定位的無外乎三個內(nèi)容：
一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
二是服務(wù)內(nèi)容；
三是管理水平。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是直接體現(xiàn)檔次的，這是第一感覺。但光有收費(fèi)沒有內(nèi)容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業(yè)管理是由某著名的物業(yè)管理公司來管理，該公司人員的素質(zhì)、以往的業(yè)績，就基本上可以表示物業(yè)管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經(jīng)過了消防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓(xùn)練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應(yīng)管理水平?？偠灾?，只有將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了，才算是完善的物業(yè)管理定位。
（二）物業(yè)管理品牌效應(yīng)
物業(yè)管理的品牌效應(yīng)主要是體現(xiàn)在對銷售的促進(jìn)作用上。物業(yè)管理不同于口香糖，它是一項實(shí)在的服務(wù)。因此，在品牌的創(chuàng)建上面沒有太大的想象空間。一間物業(yè)管理公司的良好信譽(yù)，也不是憑一兩個好創(chuàng)意就可以，它是經(jīng)過多年的實(shí)際經(jīng)營，日積月累起來的。在銷售當(dāng)中，名聲響亮、口碑良好的餓物業(yè)管理公司是使人們對所售物業(yè)產(chǎn)生信任及對將來的服務(wù)感到安心的重要因素之一。
物業(yè)管理根據(jù)項目性質(zhì)和目標(biāo)客戶背景的不同，在創(chuàng)建品牌時，其側(cè)重點(diǎn)會有所不同。工薪階層對物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項目要求并不高。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外，其他的能免則免，關(guān)鍵是要收費(fèi)低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關(guān)鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設(shè)施先進(jìn)，功能多，故而客戶可能會在技術(shù)方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術(shù)不過關(guān)將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當(dāng)，因此創(chuàng)建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。
四、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集
物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立法人。應(yīng)實(shí)行"自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微利性的行業(yè)，當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，金費(fèi)問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢？
渠道A：收費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)按收費(fèi)規(guī)定，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報物價部門批準(zhǔn)。這是長期穩(wěn)定的收入來源。
渠道B：小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不能靠日常管理收費(fèi)來解決，應(yīng)以基金的形式提取。
1）維修基金的籌集
對于商品房，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，可臨時向業(yè)主籌集維修費(fèi)用。
2）維修基金的使用
維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)提出計劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用；業(yè)主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規(guī)允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
3）建立完善的監(jiān)督機(jī)制
對于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)的，各地應(yīng)在制定維修基主管理辦法細(xì)則中明確責(zé)任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)督機(jī)制。
4）建立物業(yè)管理維修基金管理中心
建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理維修基金管理中心，將全市的物業(yè)維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道C：多種經(jīng)營收人
物業(yè)管理企業(yè)不能只依賴于物業(yè)管理收費(fèi)求得生存，必須走向市場，依靠多種經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。要擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，通過間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開辟物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強(qiáng)管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費(fèi)用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向
渠道D：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，即開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費(fèi)維修的權(quán)利，以節(jié)約費(fèi)用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區(qū)還不能完全按市場價收費(fèi)。
（2）對房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和更新等費(fèi)用，減輕購房人負(fù)擔(dān)。
（3）在主融稅收方面提供優(yōu)惠政策。
（4）撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)，用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
（5）在舊小區(qū)內(nèi)，在規(guī)劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以成本價或低價的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務(wù)等經(jīng)營性收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。
渠道F：介人物業(yè)出租
物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介，不會上當(dāng)受騙；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業(yè)管理企業(yè)來說，則可利用專業(yè)優(yōu)勢獲得一定的餓中介利潤。物業(yè)管理企業(yè)如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售業(yè)務(wù)，在增加物業(yè)管理企業(yè)收益的同時，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場。
五、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素
因素A：物業(yè)管理規(guī)模小
原因分析：目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒有形成所致。
處理對策：加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制進(jìn)行資源優(yōu)化配置。
因素B：物業(yè)管理人員配置不合理
原因分析：物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi)，有的甚至還不夠；二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。
處理對策：一方面物業(yè)管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì)，進(jìn)而提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。
因素c：物業(yè)管理收費(fèi)低
原因分析：物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè)，它的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價，其市場盈利未能全部體現(xiàn)。
因素D：物業(yè)管理收費(fèi)難
原因分析：業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)主抵觸情緒；二是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；三是物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。
處理對策：一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，特別要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，少物業(yè)管理收費(fèi)爭議；三是通過市場競爭，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費(fèi)，接收服務(wù)；四是提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺性和警覺性。
因素E：物業(yè)管理配套役施不齊全，物業(yè)管理難度太
原因分析：現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃、設(shè)計時沒有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設(shè)施不齊備，物業(yè)管理隱患多，這給物業(yè)管理帶來了一定的難度，造成物業(yè)宮理成本高，物業(yè)管理難以提高水平、提高檔次。
處理對策：各新建小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計時必須充分考慮到日后的物業(yè)管理，做到配套設(shè)施齊備。最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計。對一些配套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū)，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區(qū)配套設(shè)施。
因素F：物業(yè)管理手段落后，管理成本高
原因分析：我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。
處理對策：新建小區(qū)要加強(qiáng)小區(qū)智能化實(shí)施建設(shè)，舊小區(qū)也要盡量加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提高物業(yè)管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。
因素G：物業(yè)管理服務(wù)項目單一，牧業(yè)管理公司自身造血功能差
原因分析：物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)，除開展常規(guī)的物業(yè)管理項目外，還應(yīng)開展多種經(jīng)營，走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。
處理對策：房地產(chǎn)開發(fā)商要對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經(jīng)營牲用房等。同時，物業(yè)管理公司也要想方設(shè)法根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的實(shí)際需求，開展多種項目服務(wù)，使其服務(wù)功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。
六、締造物業(yè)管理新概念
概念A(yù)：零干擾服務(wù)
汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應(yīng)聲而開，路口電子屏流動顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在景田城市花園的“零干擾服務(wù)”是物業(yè)管理的一種新突破。概念B：氛圍管理
在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。
概念C：個性化服務(wù)
在萬科俊園率先采用的“個性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。概念D：“管理報告”制
我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬科物業(yè)推出“管理報告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。
概念E：產(chǎn)學(xué)聯(lián)手
1999年11月下旬，一群學(xué)主走上了金地物業(yè)管理的各個崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則走進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識，完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴(yán)格的考試和考評走上了新的管理崗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物業(yè)在管理跨度上加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”的管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一調(diào)度、分點(diǎn)駐守，管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分片服務(wù)，財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作。“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。
七、物業(yè)管理扭虧為盈秘訣
秘訣A：業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的“共管式模式”
1991年，該公司在惜鑒國外同行經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，率先在天景花園推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理，成立了國內(nèi)首家業(yè)主社團(tuán)法人組織一一“業(yè)主管理委員會”。
秘訣B“寓管理于服務(wù)之中”的模式
1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務(wù)”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業(yè)主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。
秘訣c：“無人化管理”模式
公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”?！盁o人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業(yè)化服務(wù)程序?！盁o人化管理”不僅可以節(jié)省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導(dǎo)致的矛盾。
秘訣D：“個性化管理服務(wù)”模式
在剛剛接手管理的萬科地產(chǎn)開發(fā)的樓高160多米，被公認(rèn)為國內(nèi)領(lǐng)先并達(dá)國際水準(zhǔn)的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務(wù)”管理新模武。個性化管理服務(wù)是一種新型管理服務(wù)模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務(wù)模式，其宗旨不僅在于針對業(yè)主的某些個性需求策劃一些特別的服務(wù)，重要的是改變一種管理服務(wù)與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務(wù)項目，模式的建構(gòu)是要建立一種個性化服務(wù)項目能動式的孵化機(jī)制，建立信息（包括業(yè)主需求信息）輸入或服務(wù)輸出的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。
秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”
“以人為本”包括兩方面：對顧客，強(qiáng)調(diào)“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競?cè)菔桥笥选钡脑瓌t，并明確提出“我們的使命是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望?！睂T工，公司秉承萬科集團(tuán)的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。
秘訣F：共管式（業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合）
和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業(yè)管理公司---中海物業(yè)管理公司。在“中海物業(yè)”有這樣一個量化標(biāo)準(zhǔn)：凡是“中海物業(yè)”管理的小區(qū)，大廈標(biāo)準(zhǔn)層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發(fā)現(xiàn)，“中海物業(yè)”還有一堆的量化標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗?fù)け０矄T對進(jìn)出車輛換證時間不超過20秒鐘；維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場一一“中海物業(yè)”作為香港著名上市公司的下屬物業(yè)管理公司，充分掌握了港式物業(yè)管理的特點(diǎn)，并且還吸收了物業(yè)管理設(shè)備上現(xiàn)代化高效率的特點(diǎn)、日本式物業(yè)管理理程序嚴(yán)謹(jǐn)一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業(yè)管理模式，”中海物業(yè)”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準(zhǔn)確地掌握中國國內(nèi)物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作程序，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砦飿I(yè)管理中的各種問題。
秘訣G：經(jīng)營理念一一運(yùn)用創(chuàng)造性思維
公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實(shí)現(xiàn)公司其他目標(biāo)的資源；同時，作為公民，在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有貢獻(xiàn)的社會財富，以盡我們對社會的義務(wù)”這一發(fā)展目標(biāo)。
