不動(dòng)產(chǎn)登記建議精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

【摘要】本文以不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)概念分析當(dāng)前推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中存在的問(wèn)題，并剖析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，以順利實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為目標(biāo)，最后針對(duì)性的提出解決建議。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制度 問(wèn)題 建議

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。2014年公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）中說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，行政機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)客觀記錄從而確認(rèn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)際上是建立系統(tǒng)性的官方設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)檔案，來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這種社會(huì)最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的安全和秩序，提高交易效率與交易安全。有利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理、進(jìn)行宏觀調(diào)控和征收賦稅。并以此穩(wěn)定社會(huì)基本秩序。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施中的問(wèn)題

（一）統(tǒng)一登記信息標(biāo)準(zhǔn)不明確

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系建設(shè)還不夠完善，沒(méi)有明確的信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有清晰的劃分概念，引起統(tǒng)計(jì)工作中大量的沖突，甚至有錯(cuò)誤信息出現(xiàn)。對(duì)于進(jìn)一步整合登記職責(zé)與化構(gòu)和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)很難真正落實(shí)。

（二）統(tǒng)一登記信息平臺(tái)不完善

我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)沒(méi)有建設(shè)起來(lái)完善的共享信息資源系統(tǒng)，一方面政府各部門之間不能實(shí)現(xiàn)共享信息資源，導(dǎo)致工作效率低下；另一方面不動(dòng)產(chǎn)信息目前較為分散，原有的登記機(jī)關(guān)之間信息互通不能實(shí)現(xiàn)，存在違規(guī)違法鉆空子的現(xiàn)象，市場(chǎng)秩序和當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益都將會(huì)受到威脅。

（三）統(tǒng)一登記信息監(jiān)管不到位

我國(guó)信息登記監(jiān)督體工作不到位，在不動(dòng)產(chǎn)信息登記方面尤其突出。一些不法官員借機(jī)謀取私利，出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)登記信息機(jī)構(gòu)分散是導(dǎo)致監(jiān)督管理不到位的重要原因。

（四）統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理

目前我國(guó)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)職能重疊交叉和部分職能真空現(xiàn)象存在。一方面機(jī)構(gòu)冗雜增加了不必要的財(cái)政開(kāi)支，導(dǎo)致行政效率低下；另一方面需要的職能卻出現(xiàn)真空，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記體系部分缺失，制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有些基層單位對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不夠重視，將登記職能歸并到其他部門內(nèi)，制約了不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)有的作用的發(fā)揮。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記存在問(wèn)題分析

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)不統(tǒng)一

由于各類不動(dòng)產(chǎn)登記歸屬于各行業(yè)部門獨(dú)自管理，長(zhǎng)期以來(lái)相關(guān)各部門對(duì)口了一系列規(guī)章制度指導(dǎo)本部門不動(dòng)產(chǎn)信息登記，都是基于本部門本行業(yè)角度考慮[4]。如《房屋登記辦法》和《±地登記辦法》等就是具有強(qiáng)烈部門行業(yè)特色的管理辦法，從國(guó)家層面的高度進(jìn)行信息整合這些法律法規(guī)不僅沒(méi)有協(xié)調(diào)各部門信息整合發(fā)揮作用，反而成為了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)登記的阻礙。因此，適當(dāng)修改甚至廢除現(xiàn)行規(guī)范性文件是迫切之舉。

（二）機(jī)構(gòu)職能整合存在人為阻力

在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)職能過(guò)程中，勢(shì)必涉及到相關(guān)部門原有利益和人事調(diào)整，那么人為阻力障礙重重。在理順過(guò)程中缺乏站在整體的高度統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門存在問(wèn)題，導(dǎo)致各個(gè)管理機(jī)構(gòu)信息溝通不暢，可能影響到絕大多數(shù)人的利益而加大了機(jī)構(gòu)職能整合的難度。

（三）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)存在差異

在過(guò)渡階段不動(dòng)產(chǎn)信息登記時(shí)，所采用的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一。如可能會(huì)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)頒發(fā)不同權(quán)利證書，且因?yàn)闇y(cè)量依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一致登記的信息也不兼容。增加了日后不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)整合難度與工作量，很難實(shí)現(xiàn)信息共享。

（四）信息系統(tǒng)差異較大

在建立不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)時(shí)，實(shí)現(xiàn)高度信息化為重點(diǎn)內(nèi)容。由于目前依托不同的平臺(tái)，平臺(tái)建設(shè)信息水平有著較大差異，臺(tái)賬資料和數(shù)據(jù)圖形對(duì)接聯(lián)系不暢，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳導(dǎo)和共享時(shí)需要大量人力物力進(jìn)行補(bǔ)充完善，致使轉(zhuǎn)換登記成果和共享資源難度加大。信息系統(tǒng)的建設(shè)水平參差不齊，數(shù)據(jù)差異多樣對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)是最大障礙。

四、做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的建議

（D）統(tǒng)一整合不動(dòng)產(chǎn)辦證機(jī)構(gòu)

建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一信息登記機(jī)構(gòu)便于提高工作質(zhì)量與效率，降低行政支出，同時(shí)體現(xiàn)了便民利民的服務(wù)宗旨。整合統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)辦證機(jī)構(gòu)要注意一下兩個(gè)方面：一是堅(jiān)持服務(wù)優(yōu)先兼顧管理的出發(fā)點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)要明確以提供給市場(chǎng)公平、便捷的服務(wù)為目的，行政管理服務(wù)并不是其工作重點(diǎn)；二是注重效率與成本控制間達(dá)到平衡。遵循低成本和高效率，體現(xiàn)改革是楦好的服務(wù)市場(chǎng)的宗旨。

（二）協(xié)調(diào)相關(guān)部門完善登記體系

在目前不動(dòng)產(chǎn)登記建設(shè)過(guò)程中，各個(gè)部口協(xié)同配合設(shè)計(jì)相關(guān)程序是重要的環(huán)節(jié)，盡力做好有機(jī)銜接不動(dòng)產(chǎn)管理和登記之間的工作。以房地產(chǎn)交易管理市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部需共同出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，成為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中房屋交易管理的有力指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)交易登記業(yè)務(wù)流程無(wú)縫對(duì)接，為交易安全提供保證。

（三）優(yōu)化登記技術(shù)流程

各類不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的事項(xiàng)存在五花八口的狀況，給辦證群眾帶來(lái)極大不便。統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)后，統(tǒng)一登記程序的執(zhí)行就是至關(guān)重要的。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)制度上為登記及時(shí)、準(zhǔn)確地完成創(chuàng)造有利的條件，行動(dòng)上依法規(guī)范對(duì)各環(huán)節(jié)權(quán)限與辦理時(shí)限進(jìn)行進(jìn)一步的明確，統(tǒng)一的申請(qǐng)材料和登記要求。不僅有利于提高登記效率，而且相同程序與技術(shù)操作會(huì)對(duì)加強(qiáng)登記結(jié)果公平合法性。

（四）建設(shè)功能全面信息共享的平臺(tái)

國(guó)土資源部應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺(tái)統(tǒng)一進(jìn)行構(gòu)建，相關(guān)部門配合對(duì)各類登記檔案資料進(jìn)行移交與整整理。第一，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，運(yùn)用數(shù)據(jù)交換接口等方式相關(guān)部門實(shí)時(shí)互通共享不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)狀況等相關(guān)信息；第二，建立和推行不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢制度，為公眾信息知情權(quán)提供保障，并使不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)降低，但維護(hù)權(quán)利人隱私也是應(yīng)該充分考慮的必要因素。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

為此，市局主管處室認(rèn)真研究、積極部署，啟動(dòng)了豐都縣農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點(diǎn)工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術(shù)骨干，擬通過(guò)先試點(diǎn)再推開(kāi)的工作方式穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時(shí)，也為國(guó)土資源部制定操作細(xì)則提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)。

一、現(xiàn)狀分析

通過(guò)豐都試點(diǎn)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前縣級(jí)農(nóng)林主管部門主要負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)的登記管理、糾紛調(diào)處及流轉(zhuǎn)備案等日常工作。其登記業(yè)務(wù)、調(diào)查成果及管理方式主要有以下特點(diǎn)：

1.登記實(shí)質(zhì)屬行政行為

當(dāng)前農(nóng)林主管部門負(fù)責(zé)的相關(guān)登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對(duì)象主要包括依承包經(jīng)營(yíng)合同為依據(jù)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記。前者屬于物權(quán)，而后者卻屬于債權(quán)。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記等。登記的業(yè)務(wù)量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調(diào)查成果差異較大

本次豐都試點(diǎn)采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國(guó)情調(diào)查用圖）為基礎(chǔ)圖件，通過(guò)農(nóng)戶實(shí)地指界，將農(nóng)戶實(shí)際擁有的承包地塊逐一調(diào)繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進(jìn)行對(duì)照分析。從已完成三個(gè)社的數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門用于登記的調(diào)查成果與實(shí)際差異較大：3個(gè)社的農(nóng)戶實(shí)有地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實(shí)有地塊面積也普遍大于權(quán)證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》開(kāi)展調(diào)查，而是以國(guó)土“二調(diào)”數(shù)據(jù)為控制，對(duì)原有面積進(jìn)行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)頒證工作（見(jiàn)表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺(tái)賬式管理

豐都調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)農(nóng)林主管部門在完成了確權(quán)頒證后建立了相應(yīng)的登記簿、冊(cè)及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎(chǔ)，采取臺(tái)賬式數(shù)據(jù)管理方式開(kāi)展日常登記管理工作。這種模式僅能維護(hù)權(quán)證數(shù)據(jù)與臺(tái)賬數(shù)據(jù)一致，由于沒(méi)有開(kāi)展測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無(wú)法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫(kù)，僅靠文字描述區(qū)分權(quán)屬界線，故登記地塊無(wú)法真正落地。

二、問(wèn)題剖析

農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)登記行為首先要有《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺(tái)保障實(shí)現(xiàn)。

1.登記業(yè)務(wù)對(duì)接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務(wù)的對(duì)接中主要存在以下問(wèn)題：一是權(quán)利名稱相同內(nèi)涵不同?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”在《條例》中僅指承包權(quán)，而在農(nóng)、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離尚無(wú)法律支撐，故形成了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。二是存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和林權(quán)證由農(nóng)、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但原有耕地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證并未注銷。三是登記內(nèi)容存在差異。根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）要求，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中要求填寫的內(nèi)容與農(nóng)、林原登記簿的內(nèi)容不完全一致。如用途的細(xì)化、農(nóng)地的等級(jí)、價(jià)格等，因此在納入農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)還需補(bǔ)充完善缺少的相關(guān)信息。四是登記類型需作調(diào)整。《條例》規(guī)定的各登記類型及包含的內(nèi)容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉(zhuǎn)讓、互換等方式改變權(quán)利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動(dòng)產(chǎn)登記中屬于轉(zhuǎn)移登記。因此，原農(nóng)林登記類型與不動(dòng)產(chǎn)登記類型還需進(jìn)行梳理、調(diào)整，進(jìn)一步細(xì)化登記業(yè)務(wù)。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動(dòng)產(chǎn)單元編碼是權(quán)籍調(diào)查的難點(diǎn)所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權(quán)證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門并沒(méi)有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》開(kāi)展調(diào)查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權(quán)證的地塊仍然存在權(quán)屬四至不清、面積不準(zhǔn)、數(shù)量不合等問(wèn)題，無(wú)法落地。因此，農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后，權(quán)籍調(diào)查面臨的主要難點(diǎn)就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶的合法權(quán)益而造成社會(huì)不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對(duì)每一個(gè)地塊采用28位碼進(jìn)行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實(shí)際操作將缺失“社”和“戶”兩級(jí)信息的碼位，這樣，對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以戶為單位頒發(fā)權(quán)證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來(lái)說(shuō)不利于日常管理。

3.信息平臺(tái)尚待構(gòu)建

由于當(dāng)前農(nóng)、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫(kù)，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫(kù)。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對(duì)接農(nóng)林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何開(kāi)展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構(gòu)建符合國(guó)家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)是當(dāng)前建設(shè)信息平臺(tái)的重點(diǎn)。在此，我們特別要注意，不能簡(jiǎn)單地照搬土地房屋部分的“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”。基于重慶市國(guó)土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，基本具備國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫(kù)要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門用于頒發(fā)權(quán)證的調(diào)查成果實(shí)質(zhì)并未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時(shí)間和方法逐步過(guò)渡處理，不可能一步到位；二是原有權(quán)證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個(gè)承包地塊為一個(gè)宗地”的要求，每戶可擁有多個(gè)宗地，那么，正確反映農(nóng)戶、宗地、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼及相應(yīng)登記簿的復(fù)雜變化關(guān)系需要在系統(tǒng)中采取技術(shù)手段加以解決。

三、對(duì)策與建議

通過(guò)試點(diǎn)分析，我們認(rèn)為農(nóng)、林部分不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以“尊重歷史、平穩(wěn)推進(jìn)”為整體工作原則，采取“依申請(qǐng)登記、時(shí)間換空間”的策略穩(wěn)步推進(jìn)。

1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應(yīng)在當(dāng)前國(guó)家已出臺(tái)的相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上盡快細(xì)化符合重慶實(shí)際的操作細(xì)則，為辦理農(nóng)、林不動(dòng)產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)?？蓮摹吨貞c市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》編制、“國(guó)土、農(nóng)、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)發(fā)文三個(gè)層面明確和細(xì)化農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)納入不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，有效完成登記業(yè)務(wù)的對(duì)接。主要解決以下問(wèn)題：一是登記類型的調(diào)整，如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分割、林權(quán)的分戶在農(nóng)林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動(dòng)產(chǎn)登記后則應(yīng)按“轉(zhuǎn)移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)的權(quán)屬調(diào)查及調(diào)處由農(nóng)林部門負(fù)責(zé)外，還應(yīng)明晰納入不動(dòng)產(chǎn)登記的具體業(yè)務(wù)。區(qū)分物權(quán)登記和行政管理登記的實(shí)質(zhì)，例如農(nóng)、林經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在沒(méi)有上位法支持前，其實(shí)質(zhì)不屬于物權(quán)，因此，建議涉及此類權(quán)利的登記暫不納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，如何銜接必須出臺(tái)相關(guān)細(xì)則予以明確。四是權(quán)利重疊的統(tǒng)一，針對(duì)原有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應(yīng)地塊辦理不動(dòng)產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權(quán)籍調(diào)查和信息平臺(tái)建設(shè)是農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在

建議盡快出臺(tái)《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則》，充分考慮重慶的復(fù)雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點(diǎn)解決好“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”和“不動(dòng)產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后所面臨的“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”不是簡(jiǎn)單的前后測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)的平差，而是權(quán)利人合法權(quán)益得以保護(hù)的體現(xiàn)。因此，在制定調(diào)查細(xì)則時(shí)須首先以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，其次以權(quán)利人需辦理新的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型為導(dǎo)向，最后以相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細(xì)則，為農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍?dòng)產(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國(guó)家的《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對(duì)于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級(jí)經(jīng)濟(jì)組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶”兩個(gè)管理層級(jí)的信息無(wú)法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調(diào)查細(xì)則中考慮地方編碼，在包含國(guó)家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴(kuò)展4?-6位編碼，既能符合國(guó)家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調(diào)查、質(zhì)量評(píng)價(jià)等成果在調(diào)查中增加不動(dòng)產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級(jí)、價(jià)格等新增登記。

信息平臺(tái)建設(shè)必須以滿足登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)分開(kāi)建設(shè)，條件具備后再合并。重點(diǎn)解決以下問(wèn)題：一是在數(shù)據(jù)庫(kù)中如何納入農(nóng)、林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是在國(guó)家《不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上合理增加字段，以滿足權(quán)籍調(diào)查對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼擴(kuò)展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國(guó)家的要求提交相關(guān)登記數(shù)據(jù)，又能滿足實(shí)際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實(shí)質(zhì)區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達(dá)到逐步過(guò)渡的目的。

3.加強(qiáng)國(guó)家、市、區(qū)縣三級(jí)層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記的順利納入

一是多向國(guó)家層面請(qǐng)示匯報(bào)以爭(zhēng)取更多的指導(dǎo)和幫助，避免工作和資金的重復(fù)浪費(fèi)，保障快速穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

一、信息平臺(tái)建設(shè)及接入情況

（一）信息平臺(tái)建設(shè)情況。

1.信息平臺(tái)建設(shè)方面。信息平臺(tái)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，我縣從2015年10月份開(kāi)始采取市集的中方式，主要從以下幾個(gè)方面著手信息平臺(tái)建設(shè)：一是硬件建設(shè)。積極向縣政府匯報(bào)溝通籌集資金35萬(wàn)元，購(gòu)置了臺(tái)式機(jī)、筆記本電腦、針式打印機(jī)、普通打印機(jī)、高拍儀、移動(dòng)硬盤、查詢機(jī)、叫號(hào)機(jī)等辦公設(shè)備。建起了大數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器4臺(tái)，連續(xù)供電設(shè)備2套，完成面積20平方米的機(jī)房改造，內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)已布設(shè)調(diào)試完畢，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記中心與建設(shè)局、林業(yè)局、農(nóng)牧局和五個(gè)中心國(guó)土所之間內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)互連互通，形成了不動(dòng)產(chǎn)登記硬件網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。二是獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。信息平臺(tái)建設(shè)以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為根本，為獲取第一手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從2015年10月初，籌措資金11萬(wàn)元，聘請(qǐng)作業(yè)單位對(duì)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)鎮(zhèn)黃羊川鎮(zhèn)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，形成紙質(zhì)和電子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。近年來(lái)，由于縣城建設(shè)發(fā)展速度快，土地現(xiàn)狀變化大，2016年1月份我縣籌資24萬(wàn)元，聘請(qǐng)作業(yè)單位對(duì)縣城范圍內(nèi)的所有宗地及樓房樓基進(jìn)行全面調(diào)查測(cè)量，現(xiàn)已全部完成縣城269宗土地使用權(quán)及518幢樓房的投影面積調(diào)查測(cè)量。三是數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)。2016年2月我局積極與北京天耀公司聯(lián)系，投入業(yè)務(wù)骨干10余人利用其不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理平臺(tái)對(duì)我縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房產(chǎn)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)、林地等數(shù)據(jù)進(jìn)行整合建設(shè)，自2016年11月所有登記業(yè)務(wù)均能利用登記信息平臺(tái)在網(wǎng)絡(luò)上登記辦理。

2.安全保密方面。我局嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定。一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行專機(jī)專網(wǎng)，并加裝防火墻、網(wǎng)閘等安全手段進(jìn)行隔離，所有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的計(jì)算機(jī)及附屬設(shè)備嚴(yán)禁連接互聯(lián)網(wǎng)，嚴(yán)禁接入移動(dòng)存儲(chǔ)設(shè)備存入或讀取數(shù)據(jù)，防止信息泄露。對(duì)登記平臺(tái)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)做到每天定時(shí)自動(dòng)備份和手動(dòng)備份在移動(dòng)硬盤，確保數(shù)據(jù)的安全性。二是通過(guò)與相關(guān)單位簽訂保密協(xié)議、開(kāi)展信息安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與檢查、定期對(duì)工作人員進(jìn)行信息安全教育培訓(xùn)等方式，做到登記信息全方位監(jiān)管。三是嚴(yán)格執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。

3.存在的問(wèn)題及建議。建設(shè)局房產(chǎn)信息登記管理系統(tǒng)軟件開(kāi)發(fā)公司與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)開(kāi)發(fā)軟件公司不配合，與建設(shè)部門的數(shù)據(jù)交換接口遲遲不能開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記信息與建設(shè)部門的房產(chǎn)信息無(wú)法實(shí)時(shí)相互推送，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

建議從省級(jí)層面與建設(shè)部門溝通，督促房產(chǎn)信息登記管理系統(tǒng)軟件開(kāi)發(fā)公司與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)軟件開(kāi)發(fā)公司密切配合協(xié)作，盡快開(kāi)發(fā)出數(shù)據(jù)交換接口，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

（二）信息平臺(tái)接入情況。

我縣信息平臺(tái)接入采用將XML格式的報(bào)文通過(guò)SFTP協(xié)議推送到指定的業(yè)務(wù)報(bào)文存放目錄，從相應(yīng)目錄中獲取相應(yīng)報(bào)文的方式，安排專人負(fù)責(zé)在每天17：30前，嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入技術(shù)規(guī)范（實(shí)行）》將登記數(shù)據(jù)進(jìn)行校驗(yàn)后及時(shí)上報(bào)，以實(shí)現(xiàn)與市、省、國(guó)家實(shí)時(shí)匯交，對(duì)報(bào)送失敗的數(shù)據(jù)及時(shí)分析查找原因，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修改后當(dāng)日或次日上報(bào)。我縣上報(bào)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)類型有國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)首次登記，國(guó)有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)首次登記，國(guó)有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，國(guó)有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)變更登記，抵押權(quán)首次登記，預(yù)告登記等，止目前我縣共成功上報(bào)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)215條。

存在的問(wèn)題：近年來(lái)為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，結(jié)合地方實(shí)際，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了以出讓或劃撥方式取得的農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地等土地用途和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)利類型，但國(guó)家制定的不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)中無(wú)農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地等用途和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)利類型，現(xiàn)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或上報(bào)。

建議對(duì)現(xiàn)在的數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)基礎(chǔ)登記業(yè)務(wù)的需求進(jìn)行修改，以提高登記業(yè)務(wù)的可操作性。

二、存量數(shù)據(jù)整合匯交情況。

（一）數(shù)據(jù)基本情況。城鎮(zhèn)土地登記檔案資料共2299宗，其中僅縣城的269宗土地使用權(quán)數(shù)據(jù)在2016年進(jìn)行了調(diào)查測(cè)量，即有空間數(shù)據(jù)也有登記檔案電子化數(shù)據(jù)，其他登記檔案資料只進(jìn)行了電子化掃描，并無(wú)空間數(shù)據(jù)，且大部分檔案掃描件未按宗地號(hào)、發(fā)證時(shí)間分類整理，掃描資料混亂格式不致，需重新調(diào)查測(cè)量和掃描整理。集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)資料8.1萬(wàn)宗、農(nóng)村集體土地所有權(quán)資料251宗，均有空間數(shù)據(jù)和電子掃描件資料，但部分宗地存在坐標(biāo)偏移、宗地代碼編號(hào)不規(guī)范現(xiàn)象，需補(bǔ)充測(cè)量和統(tǒng)一宗地代碼編號(hào)；房產(chǎn)登記檔案資料11392卷宗，僅對(duì)登記檔案資料進(jìn)行了電子化掃描，無(wú)空間數(shù)據(jù)；林權(quán)登記發(fā)證檔案共9855卷宗，僅對(duì)登記檔案資料進(jìn)行了電子化掃描，無(wú)空間數(shù)據(jù)；草原登記共發(fā)證19413本，登記原始檔案嚴(yán)重缺失，現(xiàn)有檔案只有電子表格。

（二）已完成數(shù)據(jù)整合情況。2016年6月份，我縣根據(jù)市不動(dòng)產(chǎn)登記管理局統(tǒng)一安排，積極與數(shù)據(jù)整合作業(yè)單位緊密配合，前期對(duì)我縣的土地、房產(chǎn)、林權(quán)、草原登記數(shù)據(jù)資料進(jìn)行了認(rèn)真的分析，對(duì)現(xiàn)有檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行分類處理并提出整合意見(jiàn)，組織相關(guān)部門經(jīng)過(guò)多次討論后，認(rèn)為我縣土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料比較齊全，應(yīng)先對(duì)土地、房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，待逐步積累經(jīng)驗(yàn)后，再對(duì)林權(quán)、草原數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。由于我縣土地登記資料無(wú)空間數(shù)據(jù)，為使房屋落宗落戶，先后籌集資金132萬(wàn)元，在完成縣城269宗土地使用權(quán)及樓房投影面積和“下山入川”移民點(diǎn)、黃羊川鎮(zhèn)7134宗宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)進(jìn)行了調(diào)查測(cè)量的基礎(chǔ)上，對(duì)登記數(shù)據(jù)逐條核對(duì)進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫(kù)；房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)充分利用建設(shè)局房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)進(jìn)行解析轉(zhuǎn)換后，按照坐落、名稱等導(dǎo)入數(shù)據(jù)平臺(tái)，完成房屋落宗落戶，對(duì)于無(wú)法落宗的房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查后再落宗落戶。目前已完成定寧、古豐、十八里堡、黑松驛等11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)45000宗農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)整合，完成“下山入川”移民點(diǎn)及黃羊川鎮(zhèn)4893宗宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)整合，完成城鎮(zhèn)600宗土地使用權(quán)數(shù)據(jù)整合建庫(kù)及488幢樓盤落宗落戶工作。

（三）6月底前計(jì)劃完成情況。雖然我縣在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中做了大量的工作，但在數(shù)據(jù)整合工作中進(jìn)展還是較為緩慢，有主觀的因素，也有客觀的因素，當(dāng)然資金困難是主要的因素。為此我局高度重視，年初對(duì)我縣數(shù)據(jù)整合工作進(jìn)行了詳實(shí)的預(yù)算，并制定了數(shù)據(jù)整合工作計(jì)劃，計(jì)劃于今年6月底前全面完成我縣土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合工作，所需經(jīng)費(fèi)約257.83萬(wàn)元，按照省財(cái)政廳、省國(guó)土廳下發(fā)的（甘財(cái)經(jīng)二[2016]27號(hào)）“新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（切塊）資金，根據(jù)工作需要可用于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作”規(guī)定文件精神，所需經(jīng)費(fèi)由市財(cái)政從新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（切塊）資金中統(tǒng)籌解決，今年已給我縣撥付資金408萬(wàn)元。

（四）工作總體推進(jìn)情況。

1.存在的問(wèn)題及建議。

一是部分?jǐn)?shù)據(jù)暫無(wú)法進(jìn)行整合入庫(kù)。由于長(zhǎng)期以來(lái)各單位分散登記，在登記過(guò)程中采用各自獨(dú)立的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用的坐標(biāo)、數(shù)據(jù)和面積等不盡相同，在一定程度上增加了數(shù)據(jù)整合的難度。因歷史原因造成登記程序不規(guī)范、表冊(cè)不齊全等遺留問(wèn)題，且存在重復(fù)登記、漏登等現(xiàn)象。各部門不動(dòng)產(chǎn)登記的狀況差異較大，現(xiàn)存檔的林權(quán)、草原數(shù)據(jù)僅為紙質(zhì)數(shù)據(jù)，無(wú)電子圖件及圖件坐標(biāo)信息，信息化水平很低，且草原登記僅有電子表格數(shù)據(jù)無(wú)登記檔案資料，使登記數(shù)據(jù)無(wú)法進(jìn)行整合。

建議上級(jí)部門在經(jīng)費(fèi)和政策上給予支持，對(duì)已登記無(wú)空間坐標(biāo)的宗地進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查測(cè)量，對(duì)無(wú)登記資料的宗地在今后登記工作中逐步完善。

二是西靖鎮(zhèn)“下山入川”移民點(diǎn)界線不明確，給不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制造成不便。由于我縣“下山入川”1、2、3、8、9、10號(hào)移民點(diǎn)正在建設(shè)中或土地未分配，現(xiàn)無(wú)明確界線暫無(wú)法將其分別劃分為地籍子區(qū)，加之這6個(gè)移民點(diǎn)全部入住后戶數(shù)較多，在本次地籍子區(qū)劃分時(shí)合并劃分為一個(gè)地籍子區(qū)有點(diǎn)過(guò)大，給數(shù)據(jù)整合和今后的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制造成了一定的不便。

建議以上移民點(diǎn)土地全部分配入住后，允許我縣重新劃分地籍子區(qū)，對(duì)已整合的數(shù)據(jù)按照新劃定的地籍子區(qū)進(jìn)行修改不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，以方便數(shù)據(jù)整合和今后日常登記業(yè)務(wù)管理及不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制。

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

[關(guān)鍵詞]《物權(quán)法》；地籍；土地登記；影響分析

[中圖分類號(hào)]F123[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）28-0081-02

1《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)土地登記制度的影響

11土地登記將實(shí)行自我舉證制度

《物權(quán)法》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。”即《物權(quán)法》實(shí)施后申請(qǐng)登記的土地權(quán)利人不但要提供權(quán)屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對(duì)照目前的《土地登記規(guī)則》，申請(qǐng)土地登記，當(dāng)事人只要提供權(quán)屬證明材料即可，對(duì)土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地地籍調(diào)查的結(jié)果為準(zhǔn)。但是，《物權(quán)法》在第11條又規(guī)定，“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看”。因此對(duì)申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)材料并不是直接認(rèn)可，一般還必須到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。特別是土地權(quán)利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經(jīng)核實(shí)單靠申請(qǐng)人提交的界址材料就登記的話，很容易引發(fā)界線糾紛。此外，相鄰宗地的權(quán)利人不給土地登記申請(qǐng)人指界的情況時(shí)有發(fā)生，申請(qǐng)人要提交完整的界址資料是很困難的。實(shí)行自我舉證是必要的，但不能絕對(duì)化。特別是在中國(guó)信用體系不健全、做假現(xiàn)象普遍發(fā)生的情況下，僅依靠申請(qǐng)人自我舉證就給予登記，登記機(jī)構(gòu)將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益也可能難以得到有效保障。

12土地登記將實(shí)行屬地管轄制度

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第11條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定”。因此，現(xiàn)行的土地登記是分級(jí)管轄制度。部分省還專門規(guī)定了中央和省屬單位用地由省級(jí)人民政府登記。一些設(shè)區(qū)市規(guī)定，城區(qū)土地和單位用地由市人民政府登記，農(nóng)村集體土地由區(qū)級(jí)人民政府登記等。這對(duì)土地登記資料的完整性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級(jí)登記機(jī)構(gòu)辦理，《物權(quán)法》中沒(méi)有明確規(guī)定。對(duì)中央一級(jí)來(lái)說(shuō)，省級(jí)以下即可認(rèn)為是屬地。也有人認(rèn)為土地登記管轄?wèi)?yīng)由市級(jí)或者縣級(jí)管轄。

13土地登記簿的法律地位更加明確

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”。第17條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。第14條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。這意味著土地登記申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產(chǎn)生登記效力?，F(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》對(duì)土地登記簿也有相同或類似的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》第65條規(guī)定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù)”。但是，在實(shí)際工作中大部分地方?jīng)]有很好地執(zhí)行，造成了重登或漏登等一系列問(wèn)題。因此，土地登記部門從現(xiàn)在起就應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格依照《土地登記規(guī)則》的要求，建立土地登記簿。在《物權(quán)法》實(shí)施后，在土地登記簿上記載土地權(quán)利的變更情況將成為土地登記的必經(jīng)程序之一，如果未履行該項(xiàng)程序，其登記結(jié)果將可能被認(rèn)定為不合法。

2土地登記中貫徹《物權(quán)法》的建議

《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)土地登記規(guī)范產(chǎn)生了重要的影響，特別是在現(xiàn)行土地和地上附著物分離登記的情況下，對(duì)土地登記提出了新的更高要求。

21積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

《物權(quán)法》確定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的方向，從法律角度講，該法實(shí)施后就應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。任何涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)此項(xiàng)工作的開(kāi)展。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，一方面將十分有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，另一方面將節(jié)省大量的社會(huì)資源。例如，假設(shè)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)一宗土地只有一個(gè)使用者的，只要登記土地權(quán)利即可。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)業(yè)主只要登記其房屋所有權(quán)，對(duì)小區(qū)使用土地范圍只要登記機(jī)構(gòu)一次統(tǒng)一登記備案即可。上文提到的小區(qū)土地使用權(quán)分?jǐn)偟葐?wèn)題也就迎刃而解。

22擴(kuò)大土地登記自我舉證范圍

《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)登記自我舉證制度，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人有提供申請(qǐng)登記事項(xiàng)的權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址面積情況的義務(wù)。在當(dāng)前的土地登記體制下，不動(dòng)產(chǎn)界址面積等情況以登記機(jī)關(guān)下屬的承辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查取得。從土地登記的角度看，土地權(quán)利人的自我舉證資料主要包括土地權(quán)屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權(quán)屬證明文件應(yīng)明確由土地登記申請(qǐng)人負(fù)責(zé)提交并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，而土地界址面積的認(rèn)定，可以采取由登記機(jī)構(gòu)的地籍調(diào)查逐步向有土地登記資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集過(guò)渡。在理順土地登記機(jī)構(gòu)后，再全面轉(zhuǎn)由土地登記機(jī)構(gòu)開(kāi)展上述工作。

23制定過(guò)渡時(shí)期的土地登記收費(fèi)辦法

《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記按宗收費(fèi)的制度。原土地登記以面積或價(jià)值來(lái)收取費(fèi)用的辦法面臨改革，但從目前看，時(shí)機(jī)還不成熟。首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還沒(méi)有建立，有關(guān)的配套法規(guī)均未出臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也沒(méi)有明確和具體的界定。其次，如果現(xiàn)在實(shí)施按宗收費(fèi)，大部分從事土地登記的機(jī)構(gòu)將面臨經(jīng)費(fèi)問(wèn)題而無(wú)法開(kāi)展正常的工作?，F(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)同樣也會(huì)出現(xiàn)類似的問(wèn)題。因此，建議在不動(dòng)產(chǎn)登記制度未建立前，維持現(xiàn)有的土地登記收費(fèi)辦法，逐步向不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)過(guò)渡。

24《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記按宗收費(fèi)的制度

原土地登記以面積或價(jià)值來(lái)收取費(fèi)用的辦法面臨改革，但從目前看，時(shí)機(jī)還不成熟。首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還沒(méi)有建立，有關(guān)的配套法規(guī)均未出臺(tái)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也沒(méi)有明確和具體的界定。其次，如果現(xiàn)在實(shí)施按宗收費(fèi)，大部分從事土地登記的機(jī)構(gòu)將面臨經(jīng)費(fèi)問(wèn)題而無(wú)法開(kāi)展正常的工作?，F(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)同樣也會(huì)出現(xiàn)類似的問(wèn)題。因此，建議在不動(dòng)產(chǎn)登記制度未建立前，維持現(xiàn)有的土地登記收費(fèi)辦法，逐步向不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)過(guò)渡。

總之，筆者認(rèn)為我們必須從根本上提高認(rèn)識(shí)，理順其管理體制，明細(xì)審批程序，提供便捷服務(wù)，為土地市場(chǎng)的健康繁榮提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記審查模式；規(guī)范化

不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的一種個(gè)人或者集體的產(chǎn)權(quán)，強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)和土地的依附關(guān)系，主要包括房屋，土地和勘探權(quán)等。在去年我國(guó)剛剛確立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更加的清晰，有利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮，不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審查登記的有益探索，因此在現(xiàn)代化建設(shè)的過(guò)程中需要重視不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究。

一、 不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容和研究?jī)r(jià)值

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行必要的實(shí)質(zhì)性和書面性審查的方式。由于不動(dòng)產(chǎn)本身有著固定性，數(shù)量有限，價(jià)值高，不易變更和長(zhǎng)久使用的優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式研究就顯得十分的重要，不僅要符合法律的相關(guān)要求，還要注重審查的程序性。不動(dòng)產(chǎn)的登記審查是依申請(qǐng)的審查，只有申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)提出登記申請(qǐng)的情況下，才能根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記審查。

不動(dòng)產(chǎn)的登記審查本身是一種法律行為，因此針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記審查要符合法律的規(guī)定。一是審查程序的合法，不動(dòng)產(chǎn)的審查登記有嚴(yán)格的法律程序，針對(duì)申請(qǐng)首先要做出申請(qǐng)的受理或者不受理的行為，不受理行為還要有必要的解釋。受理要根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對(duì)具體的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行審查，這就涉及本文的審查模式問(wèn)題。其次要根據(jù)登記審查的結(jié)果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記申請(qǐng)行為作出一定的處理，將處理結(jié)果以法律的形式發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人。二是登記審查的主體要合法，登記審查的主體是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記審查部門，只有登記審查的主體合格，作出的登記審查決定才有法律效力。三是登記審查的模式合法，不動(dòng)產(chǎn)的登記審查主要有書面審查和實(shí)質(zhì)性審查的方式，二者缺一不可，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為，首先要對(duì)書面申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，書面材料審查合格再進(jìn)入實(shí)質(zhì)的審查。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式研究的價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式在我國(guó)有著重要的研究?jī)r(jià)值。首先，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式才剛剛起步，理論研究不成熟，需要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查的現(xiàn)狀進(jìn)行具體的研究，制定符合我國(guó)發(fā)展實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記審查新模式。其次，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件提供更多的法律保障，不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式。最后，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的變更和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的確立提供依據(jù)，有利于摸清我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底，促進(jìn)物權(quán)法律的完善。

總之，不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式需要在法律的規(guī)定下進(jìn)行審查和登記，不動(dòng)產(chǎn)的登記審查模式研究的價(jià)值很大，有利于摸清我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底，促進(jìn)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記朝著規(guī)范化和法制化的方向邁進(jìn)。

二、 不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式

（一）形式上的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式

形式上的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的材料的審查，并針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的確認(rèn)和審核，主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行必要的審查。

一是審查材料的完備程度，任何法律材料的審查工作最首要的工作就是對(duì)材料的完整度進(jìn)行必要的審查，不動(dòng)產(chǎn)的登記需要相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)證明、不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人的個(gè)人相關(guān)證明、不動(dòng)產(chǎn)登記審查的相關(guān)申請(qǐng)材料，同時(shí)還要有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的具體介紹、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明和不動(dòng)產(chǎn)變更說(shuō)明等材料，不動(dòng)產(chǎn)的登記材料十分的龐雜，需要不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人提前了解，確保提交材料的全面和完整。如果材料不夠完整會(huì)將材料退回，還需要進(jìn)行重新審核，審核的程序十分的費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

二是審核不動(dòng)產(chǎn)登記材料的合法性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記需要不動(dòng)產(chǎn)的材料具有法律效力，才能保證材料不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性。相關(guān)機(jī)關(guān)必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料進(jìn)行合法性的鑒定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人出具的材料進(jìn)行合法性的確認(rèn)，對(duì)材料的法律效力進(jìn)行具體的認(rèn)證，確定材料的合法有效。

（二）實(shí)質(zhì)上的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式

為了確保不動(dòng)產(chǎn)登記審查的切實(shí)有效，必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料進(jìn)行實(shí)地的法律調(diào)查，仔細(xì)確認(rèn)材料的真實(shí)性和合法性。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記審核的專業(yè)核實(shí)工作，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記材料，需要專門的人員進(jìn)行實(shí)地查勘或者詢問(wèn)核實(shí)的方式，確認(rèn)申請(qǐng)材料的真實(shí)性和有效性，比如針對(duì)申請(qǐng)人的個(gè)人信息可以和當(dāng)?shù)氐墓矙C(jī)關(guān)和派出所進(jìn)行核實(shí)，確定申請(qǐng)人身份的合法。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記審核的實(shí)地審核工作，由于不動(dòng)產(chǎn)具有不能移動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，這就為我們的審核提供了便利，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記可以到相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管轄區(qū)域和不動(dòng)產(chǎn)的主觀部門進(jìn)行材料真實(shí)性的核實(shí)，從事實(shí)上確保申請(qǐng)材料的真實(shí)性。

不動(dòng)產(chǎn)登記審查的模式主要是分為兩種，一種是形式上的審查，一種是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)論是形式上的審查還是實(shí)質(zhì)上的審查都是十分的必要，二者并不是選擇性的關(guān)系，而是程序上的先后關(guān)系。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合理化建議

（一）管轄范圍和審查內(nèi)容的協(xié)調(diào)

不動(dòng)產(chǎn)登記的審查工作十分的繁瑣，需要司法部門和公安行政部門的密切配合，因此要注意不動(dòng)產(chǎn)的管轄范圍的分配和審核內(nèi)容的協(xié)調(diào)。一是管轄范圍的分配，我國(guó)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管轄范圍有著具體的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)一律歸不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，因此不動(dòng)產(chǎn)的登記審查工作就要格外的注意管轄權(quán)的權(quán)屬分配，嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行。二是審查內(nèi)容的協(xié)調(diào)主要是指審查機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)，司法機(jī)關(guān)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)對(duì)材料進(jìn)行審查，在審查的過(guò)程中要注意公安機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的配合，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作的效率。

（二）合法性和合理性結(jié)合

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式需要注重審查的合法性同時(shí)也要兼顧登記審查的合理性。一是注重不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合法性研究，注重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審核模式的法制化探索。二是注重不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合理性研究，不動(dòng)產(chǎn)的登記審核是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)共同配合的結(jié)果，這就需要進(jìn)行合理化研究，充分考慮申請(qǐng)人的實(shí)際，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記審查的效力。

（三）國(guó)家規(guī)范與個(gè)人參與相結(jié)合

不動(dòng)產(chǎn)的登記審查模式的研究需要國(guó)家的規(guī)范和個(gè)人的參與，二者的配合才能將不動(dòng)產(chǎn)的登記審查模式帶向規(guī)范化的軌道。一是國(guó)家需要制定相應(yīng)的法律規(guī)范，確立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，保證制度在法律的規(guī)范下得到落實(shí)。二是個(gè)人要積極的參與到不動(dòng)產(chǎn)登記審查的規(guī)范中來(lái)，對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記要符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)登記過(guò)程要嚴(yán)格遵守物權(quán)法，保證個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)走上法制化的軌道。總之，不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的探究需要國(guó)家的規(guī)范也需要個(gè)人的參與，只有在二者的密切配合下才能將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式落到實(shí)處。

結(jié)束語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究能夠促進(jìn)我國(guó)的物權(quán)法不斷的完善，摸清我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的具體情況，從而為現(xiàn)代化建設(shè)提供更加穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙一丁.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究[J].中國(guó)海洋大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，24（3）：16-18.

[2] 洪樂(lè)偉.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究[J].北京師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文科學(xué)版），2013，12（2）：10-12.

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

金紹達(dá)：按《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記并不要求進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》只是要求申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)“申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)”。因此，這種審查方式給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果能把公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置，就能彌補(bǔ)這種審查方式的缺陷。在《物權(quán)法》立法時(shí)，司法部并許多學(xué)者都建議按大陸法系國(guó)家的通例，把公證作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置，以保障登記的公信力（如法國(guó)就規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須辦理公證），從而切實(shí)保障權(quán)利人的權(quán)利，后因?qū)Υ舜嬖跔?zhēng)議而未能寫入《物權(quán)法》。

以往，我國(guó)的房屋和土地使用權(quán)登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設(shè)部在1991年聯(lián)合發(fā)的司公通字〔1991〕117號(hào)文把哪些登記申請(qǐng)需要公證限制在一個(gè)很小的范圍，住建部在2012年發(fā)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》還把贈(zèng)與剔出了這一范圍。應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)把公證限制在一個(gè)很小并且“必須”的范圍。

由于《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》都未規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)登記中需要公證，而《公證法》規(guī)定了強(qiáng)制公證應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)規(guī)定，因此《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》作為行政規(guī)章無(wú)法規(guī)定哪些需要公證。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

內(nèi)容摘要：《物權(quán)法》借鑒大陸法系的通常做法建立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，該制度的確立顯現(xiàn)我國(guó)物權(quán)立法進(jìn)步，對(duì)保障購(gòu)房人利益防止出售方惡意違約起到很大作用，然而我國(guó)的預(yù)告登記規(guī)定不僅過(guò)于簡(jiǎn)單，原則性太強(qiáng)缺乏必要操作性，而且預(yù)告登記制度內(nèi)在結(jié)構(gòu)和與其它制度的銜接也有較多沖突。本文從總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍、效力和程序等三個(gè)方面的成敗得失入手，并提出相應(yīng)完善建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記 適用范圍 登記效力 登記程序

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度起源于普魯士，后來(lái)被大陸法系國(guó)家廣泛借鑒，比較典型的有德國(guó)、法國(guó)、瑞士、日本、我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，它是民法中一項(xiàng)重要的物權(quán)制度。近年來(lái)我國(guó)大陸城市房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，處于優(yōu)勢(shì)地位的房地產(chǎn)商“一房多賣”不惜違約侵犯消費(fèi)者利益屢屢發(fā)生。違約的代價(jià)沒(méi)有違約后的收益高，處于弱勢(shì)的買受人得不到有效保護(hù)，而以房屋為代表的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度就是解決這個(gè)問(wèn)題的良藥，它在化解不動(dòng)產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)隱患、平衡當(dāng)事人利益中發(fā)揮無(wú)可替代的作用。

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的概念

預(yù)告登記的概念學(xué)界并沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，我國(guó)大陸頗有影響力的幾位民法學(xué)者對(duì)此表述各有不同。梁慧星教授（2000）認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。孫憲忠教授（1997）認(rèn)為，“預(yù)告登記是為保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記”。王利明教授（2001）認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的提前登記”。余能斌教授（2002）認(rèn)為，“預(yù)告登記是相對(duì)于本登記（即終局登記）而言的一種預(yù)備登記（臨時(shí)登記），即指在進(jìn)行本登記的條件尚不完備時(shí)為保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)或進(jìn)行本登記的順位所進(jìn)行的登記”。筆者比較贊同梁慧星教授的說(shuō)法，既簡(jiǎn)潔明確又點(diǎn)明了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)―債權(quán)物權(quán)化。

對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的分析

《物權(quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記無(wú)效”。該條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的范圍、效力、申請(qǐng)條件、涂銷均做了概括性的規(guī)定。

（一）預(yù)告登記的范圍

我國(guó)將預(yù)告登記的適用范圍界定為“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，可以分兩層理解：其一，明確規(guī)定了房屋這一登記客體，至于“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，由于缺乏法律的具體規(guī)定，還有待補(bǔ)充；其二，進(jìn)行預(yù)告登記的基礎(chǔ)是“協(xié)議”，即合同之債，若債權(quán)人欲保全自己將來(lái)的請(qǐng)求權(quán)，必須是基于合同產(chǎn)生的期待權(quán)。

（二）預(yù)告登記的效力

關(guān)于預(yù)告登記的效力：其一，預(yù)告登記具有保全未來(lái)請(qǐng)求權(quán)的效力，債權(quán)人一旦對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，既產(chǎn)生一定物權(quán)效力，如果債務(wù)人對(duì)請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的進(jìn)行處分，不發(fā)生物權(quán)效力，預(yù)告登記由于具備對(duì)抗第三人的功能使其具有了保全未來(lái)請(qǐng)求權(quán)的效力；其二，中間處分行為絕對(duì)無(wú)效。所謂中間處分行為是指，在預(yù)告登記之后本登記之前，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所做的處分行為。預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不問(wèn)其是否妨害預(yù)告登記所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，一律不發(fā)生物權(quán)效力，也就是我國(guó)對(duì)登記期間物權(quán)人處分行為采取絕對(duì)無(wú)效的做法，最大限度限制房屋賣方權(quán)利。

（三）預(yù)告登記的發(fā)生條件

我國(guó)預(yù)告登記采取自愿登記原則，在進(jìn)行預(yù)告登記之前需要雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成合意，才能進(jìn)行預(yù)告登記。

（四）預(yù)告登記的涂銷

預(yù)告登記的涂銷有兩種情況：其一，債權(quán)消滅預(yù)告登記涂銷，因?yàn)轭A(yù)告登記有從屬性，也就是說(shuō)，只有存在請(qǐng)求權(quán)時(shí)才能進(jìn)行預(yù)告登記，如果以取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)因履行、免除、訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)、債權(quán)合同無(wú)效或被撤銷等原因而消滅時(shí)，則預(yù)告登記也隨之自動(dòng)消滅；其二，預(yù)告登記權(quán)利人能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的預(yù)告登記涂銷，這是為了防止預(yù)告登記權(quán)利人惡意拖延時(shí)間，阻礙相對(duì)義務(wù)人行使其處分權(quán)，同時(shí)也督促預(yù)告登記權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的不足

（一）預(yù)告登記的范圍狹窄

關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，各國(guó)均有比較明確的規(guī)定。例如德國(guó)民法典規(guī)定：為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的順位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。這就是說(shuō)德國(guó)物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記包括土地之上的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)、土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)、物權(quán)順位請(qǐng)求權(quán)；瑞士民法典也規(guī)定先買權(quán)及買回權(quán)、買受權(quán)、租賃權(quán)等個(gè)人權(quán)利可進(jìn)行預(yù)告登記，甚至官方為保全有爭(zhēng)議或有待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所的命令、出質(zhì)破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割、家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承等權(quán)利也可進(jìn)行預(yù)告登記。

比較來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的客體僅限于房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)，況且其他不動(dòng)產(chǎn)的具體范圍在物權(quán)法中語(yǔ)焉不詳，對(duì)房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)以外的物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)更是排除在外，即使是可以登記的請(qǐng)求權(quán)也僅限于基于合同之債產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)?？梢?jiàn)我國(guó)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記范圍的過(guò)于狹窄，將使預(yù)告登記制度難以充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）預(yù)告登記的效力具有局限性

關(guān)于預(yù)告登記的效力問(wèn)題，大陸法系的預(yù)告登記大都具有權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力三種效力。德國(guó)民法典第883條第三款規(guī)定，“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定”；日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定，“本登記的順位依假登記的順位而定”；可見(jiàn)德國(guó)、日本的預(yù)告登記具有順位保全的效力。這有利于全面保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)利，并且避免了不動(dòng)產(chǎn)交易中的許多不穩(wěn)定因素，而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記僅僅具有保全權(quán)利的效力，效力單薄，難以綜合發(fā)揮保護(hù)買受人利益的威力。

另外，《德國(guó)民法典》第883條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無(wú)效”；我國(guó)臺(tái)灣的《土地法》第79條規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效”，可以看出他們對(duì)中間處分行為采取相對(duì)無(wú)效原則，即為兼顧各方當(dāng)事人的利益，保持相對(duì)平衡，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，預(yù)告登記義務(wù)人仍可以處分，只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為方為無(wú)效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或其請(qǐng)求權(quán)事后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)義務(wù)人的處分行為表示同意，那么義務(wù)人對(duì)第三人的處分行為便為有效。

筆者認(rèn)為，相比我國(guó)大陸物權(quán)法采取的絕對(duì)無(wú)效原則，上訴規(guī)定明顯科學(xué)公平的多，法律規(guī)則更具靈活性，更多賦予當(dāng)事人自治空間。不妨對(duì)照我們合同法在無(wú)權(quán)處分規(guī)則中的制度變遷，將預(yù)告登記期間中間處分行為采取相對(duì)無(wú)效原則似乎更為可取。

（三）預(yù)告登記的有關(guān)程序性規(guī)定不明晰

關(guān)于預(yù)告登記的程序性規(guī)定我國(guó)物權(quán)法目前基本上是空白的，尤以以下兩個(gè)重要的登記程序規(guī)則欠缺最為緊迫：

一是無(wú)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)和統(tǒng)一的登記的程序規(guī)定。我國(guó)大陸目前采取的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散在多個(gè)部門的做法，尤其把土地權(quán)利登記、房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記分別登記的做法顯然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代條塊分割的附帶品，早已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的不動(dòng)產(chǎn)登記需要，《物權(quán)法》的出臺(tái)使多頭登記做法更加尷尬；況且登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，既不利于當(dāng)事人登記，也不利于相關(guān)利害關(guān)系人查閱，白白增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)和社會(huì)負(fù)擔(dān)。而國(guó)外大多有統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)（通常為法院），如德國(guó)的《土地登記條例》第1條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院（不動(dòng)產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管。不動(dòng)產(chǎn)登記局對(duì)本區(qū)域內(nèi)的土地有管轄權(quán)”。還有的規(guī)定統(tǒng)一的登記辦法，例如日本專門的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。如果登記所采用的程序不同，不可避免給不動(dòng)產(chǎn)的交易帶來(lái)極大不便。

二是預(yù)告登記和本登記的銜接無(wú)明確規(guī)定。預(yù)告登記是把一種期待權(quán)過(guò)渡為本登記，但具體如何把預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有這方面的相關(guān)規(guī)定，也沒(méi)有其他法律可以參考，這無(wú)疑是我國(guó)法律上有關(guān)預(yù)告登記的漏洞，期待完善補(bǔ)充。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善

綜合以上對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度現(xiàn)狀與缺陷的分析，筆者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行完善：

（一）擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍

我國(guó)預(yù)告登記的范圍僅包括基于合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和以移轉(zhuǎn)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán)，使用范圍狹窄，至少應(yīng)從兩個(gè)方面擴(kuò)展：第一，一些重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，如建設(shè)用地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)納入預(yù)告登記的的范圍。第二，法院判決、政府的行政決定、法律規(guī)定、遺產(chǎn)繼承等產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)納入預(yù)告登記的范圍。

（二）擴(kuò)展預(yù)告登記的效力

我國(guó)預(yù)告登記僅有保護(hù)權(quán)利的效力，不能充分發(fā)揮出預(yù)告登記的效用，應(yīng)從以下方面拓展：

一是增加預(yù)告登記的順位保全效力。順位保全，即先登記者比后登記者有優(yōu)先權(quán)。在順位保全效力中，當(dāng)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上出現(xiàn)若干個(gè)互相沖突的預(yù)告登記時(shí)，可以以登記的時(shí)間來(lái)確定誰(shuí)優(yōu)先享有權(quán)利；允許多個(gè)人對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)上的同一權(quán)利進(jìn)行預(yù)告登記，可以在先登記人預(yù)告登記權(quán)利喪失或無(wú)效的情況下，由其他登記人順位享有權(quán)利。

二是中間處分行為絕對(duì)無(wú)效應(yīng)修改為相對(duì)無(wú)效。中間處分行為應(yīng)采取相對(duì)無(wú)效原則，若不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的中間處分行為沒(méi)有妨害到預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，應(yīng)該有效。

（三）細(xì)化和補(bǔ)充預(yù)告登記的程序性規(guī)定

申請(qǐng)條件應(yīng)明確。申請(qǐng)預(yù)告登記應(yīng)雙方同意，如果一方不同意，可到法院進(jìn)行訴訟，根據(jù)法院的判決再進(jìn)行預(yù)告登記。

預(yù)告登記機(jī)關(guān)應(yīng)統(tǒng)一。登記機(jī)關(guān)應(yīng)定為一個(gè)部門，這個(gè)部門可以是行政部門，也可以是法院，但應(yīng)該統(tǒng)一，即不管怎樣，在同一范圍內(nèi)，由同一性質(zhì)的登記機(jī)關(guān)辦理登記事務(wù)（常鵬翱，2007）。

給予預(yù)告登記義務(wù)人抗辯權(quán)。預(yù)告登記制度側(cè)重于保護(hù)登記權(quán)利人的利益，但權(quán)利義務(wù)的分配應(yīng)均衡，沒(méi)有無(wú)限制的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》只規(guī)定了預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，沒(méi)有賦予預(yù)告登記義務(wù)人以抗辯權(quán)，這是有失公平的。預(yù)告登記并沒(méi)有改變?cè)瓉?lái)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，預(yù)告登記義務(wù)人應(yīng)該享有抗辯權(quán)，《物權(quán)法》應(yīng)予以明文規(guī)定。

補(bǔ)充預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的程序。鑒于從預(yù)告登記過(guò)渡為本登記的程序規(guī)定無(wú)法或缺，未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法或者物權(quán)法司法解釋中應(yīng)該補(bǔ)充，以填補(bǔ)法律漏洞。

參考文獻(xiàn)：

1.梁慧星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿：條文、說(shuō)明、理由與參考立法例.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000

2.孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法.法律出版社，1997

3.王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明.中國(guó)法制出版社，2001

4.余能斌主編.現(xiàn)代物權(quán)法專論.法律出版社，2002

5.常鵬翱.物權(quán)法的展開(kāi)與反思.法律出版社，2007

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記 研究

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）20-0314-01

0 引言

我國(guó)一直以來(lái)都是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的國(guó)家，絕大部分人把土地作為安身立命的根本，有些居住于不同地域的人則以海域、林木或房屋等來(lái)維持生活，所以不動(dòng)產(chǎn)一直是政府進(jìn)行管理的重點(diǎn)。周朝中后期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度開(kāi)始出現(xiàn)，并一直為私有制服務(wù)，直到公有制的建立，它才開(kāi)始慢慢退去了歷史舞臺(tái)，而隨著改革開(kāi)放的展開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度再次出現(xiàn)。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)物權(quán)制度，指通過(guò)權(quán)利人或者是利害關(guān)系人的申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)一般被認(rèn)為是土地，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，土地及土地以上和以下的物件一起被劃分為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)此本國(guó)法律還沒(méi)有詳細(xì)且全面的概述。近年來(lái)，受我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的影響，房產(chǎn)行業(yè)與政府的聯(lián)系越來(lái)越密切。參與房產(chǎn)行業(yè)的人數(shù)也不斷增多，買房的人炒房的人數(shù)量都是空前的，而法律對(duì)產(chǎn)權(quán)概述的不明確，導(dǎo)致了房產(chǎn)登記不統(tǒng)一，程序不科學(xué)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，必然會(huì)影響房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這對(duì)于更多的人將是福音，而對(duì)于少數(shù)人來(lái)說(shuō)卻是噩夢(mèng)[1]。

歸納來(lái)說(shuō)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)涉及和涵蓋的范圍很廣，種類也多，當(dāng)前一直處于較為混亂的狀態(tài)。它們不僅僅包括了國(guó)有土地、集體土地，還包括房屋的所有權(quán)、林木、海域等等，而隨著登記的普及，不同的不動(dòng)產(chǎn)所需辦理的不動(dòng)產(chǎn)證則各不相同。不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，由于形式的不同對(duì)應(yīng)的登記制度也有差別，機(jī)構(gòu)也隨之變化。從登記的內(nèi)容、程序來(lái)看，現(xiàn)如今社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)登記、變動(dòng)公示具有很強(qiáng)的客觀性。

改革開(kāi)放恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)制度開(kāi)始，由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的范圍廣，種類多，一直采用多部門登記、分級(jí)登記的方式來(lái)進(jìn)行管理。雖然至周朝中后期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度就已經(jīng)出現(xiàn)，但這些都具有相對(duì)的隱私性，而專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)登記制度的工作人員專業(yè)性和法律性都還稍有欠缺。種種原因?qū)е碌怯浀牟唤y(tǒng)一及登記程序的非科學(xué)性[2]。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度涉及的相關(guān)問(wèn)題

由于各方客觀因素及主觀原因的影響，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度具有這些突出性的問(wèn)題。

第一，錯(cuò)誤登記、重復(fù)登記、遺漏登記。分散登記，導(dǎo)致各部門對(duì)于產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)等不明確，權(quán)利之間的交叉重復(fù)、矛盾沖突及登記時(shí)涉及到的登記內(nèi)容，都讓政府分部門有著很大的爭(zhēng)議，并有著各自的依據(jù)而造成登記錯(cuò)誤、登記重復(fù)或登記遺漏的現(xiàn)象。

第二，既加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，又不利于不動(dòng)產(chǎn)交易的安全保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的分散性，并沒(méi)有方便民眾，讓他們各個(gè)機(jī)構(gòu)的跑動(dòng)不僅僅浪費(fèi)時(shí)間、精力，同時(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)的交易帶來(lái)了麻煩。這也就是房?jī)r(jià)居高不下，而二手房市場(chǎng)低迷的原因之一。繁瑣的程序，讓人們不愿意去進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易，也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，不能提供全面精準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)信息給國(guó)家。我國(guó)各部門各機(jī)構(gòu)的登記各自有不同，很難進(jìn)行統(tǒng)一的匯總，也不利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析。同時(shí)影響了政府對(duì)我國(guó)房產(chǎn)的監(jiān)控，也不利于宏觀調(diào)控，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及一系列的惠民工作的開(kāi)展[3]。

3 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實(shí)施

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實(shí)施，主要是從四個(gè)方面進(jìn)行改革。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。對(duì)于從業(yè)人員都需要有一定的專業(yè)性和法律性，并且通過(guò)培訓(xùn)，持證才可以上崗就業(yè)。并把此項(xiàng)工作的費(fèi)用歸于國(guó)家財(cái)政預(yù)算來(lái)保證經(jīng)費(fèi)的充足，同時(shí)也可以起著監(jiān)控的作用。

其次，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的依據(jù)進(jìn)行重新整理。建立以土地登記為中心的登記制度，保證不動(dòng)產(chǎn)的法律依據(jù)、登記技術(shù)依據(jù)都得到統(tǒng)一。專門的法律依據(jù)可以提供更加精準(zhǔn)的分類及登記標(biāo)準(zhǔn)，讓登記人員更加清楚自己的職責(zé)范圍，保證登記信息的準(zhǔn)確性和完整性，從而減少重復(fù)、遺漏和錯(cuò)誤的內(nèi)容出現(xiàn)。法律能夠維護(hù)民眾的權(quán)利，保證利益不被侵犯，還能夠懲罰違反法律的不法分子。具有著法制性，強(qiáng)制性。

再次，對(duì)于登記的內(nèi)容和方法進(jìn)行編寫。登記內(nèi)容包括：a：不動(dòng)產(chǎn)自然屬性描述部分；它包括不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積、相鄰關(guān)系等。b：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利屬性部分；包括權(quán)利人信息（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名、地址、聯(lián)系方式等）與權(quán)利狀況信息（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬類型、權(quán)屬期限、權(quán)屬變化情況等）。c：其他登記事項(xiàng)，如不動(dòng)產(chǎn)抵押登記、預(yù)告登記、異議登記等。在規(guī)范上，不能夠有政府來(lái)進(jìn)行獨(dú)斷，要保證登記的公平、公正、公開(kāi)。保證內(nèi)容和方法的統(tǒng)一性，有利于提高登記的效率，還民眾節(jié)約了時(shí)間同時(shí)也贏得了民眾的擁護(hù)，更加利于推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行。

最后，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)資料的查詢和公示。這既能保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)利又能保障不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。同時(shí)，對(duì)于登記中所出現(xiàn)的錯(cuò)誤信息可以進(jìn)行改正[3]。

4 結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且為我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。雖然我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在很多的不足，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行時(shí)間也很短，但是未來(lái)的發(fā)展空間還很大，進(jìn)步的幅度也會(huì)會(huì)很大，并且能夠越來(lái)越完善。因此，為了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須制定完善的法律體系，規(guī)范登記制度、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)及內(nèi)容、方法，使不動(dòng)產(chǎn)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王小波.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問(wèn)題和完善[J].山西青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，26（4）：41-44.

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)登記建議范文

    方案要求,今年四季度專項(xiàng)督察的重點(diǎn)內(nèi)容是,省級(jí)人民政府今年年底前完成全省(區(qū)、市)所有市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作計(jì)劃推進(jìn)情況,以及地方各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合完成情況。

    據(jù)介紹,截至目前,全國(guó)省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合工作已經(jīng)完成,市(州)一級(jí)完成187個(gè),占比56%;縣(區(qū))一級(jí)完成1125個(gè),占比40%,在年底前完成市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合工作,時(shí)間緊、任務(wù)重、難度大。

    國(guó)土部此前表示,加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的形成,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。今年年內(nèi)將進(jìn)一步采取積極措施,力爭(zhēng)年底前基本完成市縣兩級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一機(jī)構(gòu)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作。

    針對(duì)當(dāng)前整合工作主要存在的地方政府認(rèn)識(shí)不到位、工作進(jìn)展不平衡、地方國(guó)土資源部門主動(dòng)性不夠等三方面問(wèn)題,國(guó)家土地副總督察嚴(yán)之堯強(qiáng)調(diào),首先地方政府要明確職責(zé),絕不能借理由拖延;其次,針對(duì)工作進(jìn)展不平衡的問(wèn)題,要集中精力重點(diǎn)突破,各督察局建立定期通報(bào)制度;此外,對(duì)地方國(guó)土資源部門主動(dòng)性不夠、部門協(xié)調(diào)不暢問(wèn)題,要摸清情況,通過(guò)督導(dǎo)層層遞進(jìn)推動(dòng)整合工作。