房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類(lèi)號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國(guó)住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來(lái)，各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購(gòu)房或融資的首選方式，而對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià)，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務(wù)順利進(jìn)行的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估工作出現(xiàn)了一些不正當(dāng)?shù)膼阂飧?jìng)爭(zhēng)。結(jié)合我市實(shí)際情況，本人引發(fā)了幾點(diǎn)思考：

1加強(qiáng)制度建設(shè)和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《山西省房地產(chǎn)估價(jià)單位資質(zhì)管理暫行辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準(zhǔn)入制度。凡開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商登記所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)備案。未按規(guī)定到主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得在當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)費(fèi)方式等在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示。

2加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理

2.1 實(shí)行年檢和日常不定期檢查對(duì)全市估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢和日常監(jiān)管，要進(jìn)一步貫徹落實(shí)142號(hào)部令、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》（建設(shè)部令第151號(hào)）和建住房294號(hào)文件的要求，加快建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)日常監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價(jià)行為。一是，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量管理。通過(guò)建立估價(jià)報(bào)告日常抽查制度，督促估價(jià)機(jī)構(gòu)重視估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，不斷提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。二是，發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通過(guò)信用檔案予以公示。三是，加強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)管理。要求分支機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人必須注冊(cè)在分支機(jī)構(gòu)所在地，分支機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告必須由分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽署。市住建局將對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期檢查，對(duì)未按公示制度公示相關(guān)信息的，從業(yè)的估價(jià)師違反《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)規(guī)定出具評(píng)估報(bào)告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對(duì)其停止業(yè)務(wù)三個(gè)月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進(jìn)行通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的，直至清出本地房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

2.2 異地房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理凡異地房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級(jí)資質(zhì)，并實(shí)行登記備案制度；完成房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)后由完成該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師向業(yè)務(wù)發(fā)生地的房地產(chǎn)主管部門(mén)報(bào)存房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳?，并蓋章留存；來(lái)我市執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要自覺(jué)服從當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)主管部門(mén)的監(jiān)督管理。

3開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管

3.1 及時(shí)制定和市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)在一般情況下，每年制定一次市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)供房地產(chǎn)交易中各個(gè)環(huán)節(jié)參考，但應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化定期或不定期進(jìn)行調(diào)整。

3.2 估價(jià)費(fèi)用由銀行承擔(dān)以住房地產(chǎn)抵押估價(jià)，一般由抵押人委托，估價(jià)費(fèi)用如同保險(xiǎn)費(fèi)用一樣，由抵押人承擔(dān)。現(xiàn)在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，則估價(jià)費(fèi)用銀行承擔(dān)。這樣，估價(jià)機(jī)構(gòu)不必為了估價(jià)費(fèi)用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費(fèi)從一定程度上保證了估價(jià)行為的公平和公正。在實(shí)際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評(píng)估費(fèi)用，這樣無(wú)疑容易出現(xiàn)兩種情況，一是抵押雙方協(xié)商議定抵押價(jià)值而不進(jìn)行評(píng)估；二是約定由抵押人支付評(píng)估費(fèi)用。在抵押估價(jià)收費(fèi)問(wèn)題上，相比而言，銀行位于強(qiáng)勢(shì)，估價(jià)機(jī)構(gòu)處于弱勢(shì)，由抵押人付費(fèi)，銀行尚且有一些業(yè)務(wù)費(fèi)、協(xié)作費(fèi)的類(lèi)似費(fèi)用需要估價(jià)機(jī)構(gòu)支付，如若由銀行付費(fèi)，則估價(jià)機(jī)構(gòu)難免更加受制于銀行，對(duì)此《通知》作了專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定，確保了銀行與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間委托與被委托的關(guān)系，也對(duì)不合理或非法費(fèi)用進(jìn)行了禁止，同時(shí)也禁止估價(jià)機(jī)構(gòu)以此種不正當(dāng)方式去承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。

4培育市場(chǎng)誠(chéng)信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價(jià)工作的公開(kāi)度和透明度，必須在房地產(chǎn)主管部門(mén)建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)、人員的信用檔案，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員而言，可以規(guī)范其市場(chǎng)行為，提高行業(yè)誠(chéng)信度和服務(wù)水平；對(duì)政府部門(mén)和社會(huì)公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的市場(chǎng)行為，選擇更為滿(mǎn)意的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員。

第2篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

【關(guān)鍵字】抵押，房地產(chǎn)，價(jià)格評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)，誘因

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一．前言

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍有了很全面的發(fā)展?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已涉及到房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、會(huì)計(jì)成本分析等這些方面。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是一門(mén)科學(xué)，它是藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估不僅僅根據(jù)科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法，同時(shí)還要考房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)積累。

而對(duì)于相同的房地產(chǎn)，但我們采用不同的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法時(shí)，就可能會(huì)得出完全不同的價(jià)格評(píng)估結(jié)論。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是一種市場(chǎng)化的終結(jié)服務(wù)端哦行為和活動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果是其進(jìn)行其他一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的法律依據(jù)，但是房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估自身就存在著一些風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，我們可以采用一些適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行分析，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

二．抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的定義和現(xiàn)狀

1.抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的定義

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?！备鶕?jù)這個(gè)法律條文，我們可以得出，抵押房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估就是房地產(chǎn)的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的抵押人員的房子以不轉(zhuǎn)移占有的方式進(jìn)行合法的抵押擔(dān)保，同時(shí)在充分考慮抵押當(dāng)時(shí)人的債權(quán)債務(wù)的關(guān)系的基礎(chǔ)上，同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)，推測(cè)和判斷，從而可以對(duì)放低產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)的發(fā)展的時(shí)間并不是很早。1994年7月5日公布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中第三十三條“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”以及第五十八條“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”才正式確立了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的法律地位。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)育和成熟，評(píng)估機(jī)構(gòu)也由少到多，評(píng)估從業(yè)人員日益擴(kuò)大。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的總量雖然在增加，但房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及其人員的質(zhì)量及從業(yè)人員素質(zhì)卻不是很樂(lè)觀，同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估還存在其他的一些問(wèn)題。主要表現(xiàn)為價(jià)格評(píng)估行業(yè)壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)；評(píng)估機(jī)構(gòu)管理體制僵化；評(píng)估機(jī)構(gòu)靠現(xiàn)金回扣承攬業(yè)務(wù)，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，從業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高等等。

三．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基本分類(lèi)及其風(fēng)險(xiǎn)的原因

房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估具有合法性、擔(dān)保性、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性這些特點(diǎn)。我們從不同的角度，可以講房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)分為很多類(lèi)。從承擔(dān)責(zé)任的主體的角度可以將其分為評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任和評(píng)估人員責(zé)任；從處罰的方式的角度可以將其分為民事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；從對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的避免的角度可以將其分為可回避的風(fēng)險(xiǎn)和不可回避的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員都是有利的。，可以幫助他們鑒別風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)的防范和落實(shí)。我認(rèn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)從其產(chǎn)生的原因的角度，可以將其分為四類(lèi)，依次是外界風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

外界風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)所有的評(píng)估項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生作用的，而對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)行控制的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由于委托方所提供的據(jù)以進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估依據(jù)的法律文件的真?zhèn)舞b定不準(zhǔn)、委托方有意欺詐作不實(shí)證據(jù)或者是惡意設(shè)置的專(zhuān)業(yè)評(píng)估陷阱或者是地區(qū)經(jīng)濟(jì)較大的動(dòng)蕩和不可抗力等這些原因?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和惡化。這些原因?qū)?huì)嚴(yán)重影響房屋價(jià)格評(píng)估，因此具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)主要是指在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，不按照評(píng)估專(zhuān)業(yè)的操作規(guī)則以及對(duì)評(píng)估工作的指導(dǎo)意見(jiàn)和其他相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理制度對(duì)委托方的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估進(jìn)行有效鑒定、資料信息的收集不是很充分、證據(jù)雜亂或無(wú)證據(jù)搜集過(guò)程、計(jì)算錯(cuò)誤、隨意省略必要的操作步驟及評(píng)估各復(fù)核程序不嚴(yán)而導(dǎo)致的評(píng)估法律訴訟和聲譽(yù)損失風(fēng)險(xiǎn)。

評(píng)估專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要是復(fù)雜程度較高難以有效鑒別的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)際偏差、評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)論偏差和錯(cuò)誤、評(píng)估專(zhuān)業(yè)語(yǔ)言陳述不清和不執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求、評(píng)估報(bào)告的無(wú)意誤導(dǎo)(包括評(píng)估報(bào)告中沒(méi)有向委托方和應(yīng)用方進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)提示和風(fēng)險(xiǎn)分析)、評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)和認(rèn)知的欠缺而導(dǎo)致的形象、信譽(yù)和執(zhí)業(yè)水平損失及訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)主要是由于評(píng)估人員、違約、懶惰、收受委托方賄賂和向委托方索要好處、有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)委托、有意高估或低估、向委托方提示和同謀偽造有關(guān)關(guān)鍵資料、有意偏袒一方或在報(bào)告中故意誤導(dǎo)、評(píng)估人員的不誠(chéng)實(shí)和泄密以及允許他人運(yùn)用自己的執(zhí)業(yè)資格而導(dǎo)致的法律訴訟以及違反法律的重大責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

四．風(fēng)險(xiǎn)防范與責(zé)任落實(shí)

對(duì)外界風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策主要是加強(qiáng)評(píng)估信息的搜集和管理，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量不接受該類(lèi)型項(xiàng)目的委托，特別是在業(yè)務(wù)來(lái)源上進(jìn)一步正本清源，原則上不接受企業(yè)的直接委托，即使接受，也要同金融機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，以證實(shí)委托方抵押貸款的真實(shí)性。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)防范主要責(zé)任人是業(yè)務(wù)來(lái)源的接洽人和有關(guān)的信息搜集人，使風(fēng)險(xiǎn)防患于未然。對(duì)評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策是進(jìn)一步強(qiáng)化評(píng)估人員、復(fù)核人員、行政管理人員對(duì)本機(jī)構(gòu)操作規(guī)程的落實(shí)和執(zhí)行，加強(qiáng)評(píng)估告的復(fù)核和完善，并將有關(guān)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度、評(píng)估人員崗位責(zé)任制度同工資考核制度等結(jié)合起來(lái)，綜合管理和控制。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)防范的主要責(zé)任人員是部門(mén)經(jīng)理。

五．結(jié)束語(yǔ)

抵押房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估作為一項(xiàng)特有的工作，在對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估方面具有重要的作用。同時(shí)，對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)具有不同的原因。只有了解這些原因，才能在房屋價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的合理控制，這才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)研究的意義所在。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖艷 我國(guó)抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 [學(xué)位論文] 2001 - 重慶大學(xué)：管理科學(xué)與工程

[2] 肖艷吳承祥 淺議抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) (被引用 1 次) [期刊論文] 《重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》 ISTIC EI PKU -2002年6期

[3] 陳玲 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的問(wèn)題及其對(duì)策探討 [期刊論文] 《科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)》 -2008年19期

[4] 吳光濤 抵押價(jià)格與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 [期刊論文] 《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》 -2002年4期

[5]于倩 從美國(guó)次貸危機(jī)看我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范 [學(xué)位論文]2009 - 中國(guó)人民大學(xué)：金融學(xué)

第3篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專(zhuān)業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專(zhuān)業(yè)化和中立化。《評(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)(以下稱(chēng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正常現(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過(guò)去拆遷管理部門(mén)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門(mén)通過(guò)公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)?！对u(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)。《評(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽(yáng)光征收的重要內(nèi)容，通過(guò)公布接受監(jiān)督，通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門(mén)調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問(wèn)題，筆者建議采用容積率或者四至來(lái)衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以?xún)?nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢?jiàn)，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無(wú)論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣(mài)中無(wú)法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門(mén)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正。《評(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶(hù)初步評(píng)估結(jié)果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)?！对u(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人?！对u(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。《評(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告?！对u(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無(wú)法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過(guò)于依賴(lài)評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢(xún)被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶(hù)勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來(lái)的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過(guò)程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第4篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞:兩權(quán)抵押;法律;修改

2015年8月，國(guó)務(wù)院了《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2015〕45號(hào))，要求開(kāi)展農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(以下統(tǒng)稱(chēng)“兩權(quán)”)抵押貸款試點(diǎn)工作，并提出試點(diǎn)工作要取得法律授權(quán)。本文從西安市高陵區(qū)的具體實(shí)踐入手，探析制約當(dāng)前“兩權(quán)”抵押貸款工作的制度因素，期望能夠?yàn)檫M(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提供借鑒與啟示。

一、農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的高陵實(shí)踐

高陵①地處陜西省關(guān)中平原腹地，2011、2012年先后被農(nóng)業(yè)部確定為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)區(qū)”、“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務(wù)試點(diǎn)區(qū)”;2012年被國(guó)土資源部確定為“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)區(qū)”和“完善土地權(quán)利制度、促進(jìn)土地統(tǒng)一登記試點(diǎn)區(qū)”;2014年被農(nóng)業(yè)部等13部委確定為全國(guó)第二批農(nóng)村改革試點(diǎn)區(qū)，被國(guó)家發(fā)改委等11部門(mén)確定為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)區(qū);2015年被國(guó)土部確定為農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)區(qū)，被農(nóng)業(yè)部等3部門(mén)確定為農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點(diǎn)區(qū)。高陵率先實(shí)施金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，初步形成了土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的高陵模式。2010年以來(lái)，高陵地方政府出臺(tái)了《高陵縣土地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《高陵縣土地流轉(zhuǎn)抵押登記辦法》、《高陵縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款政府貼息辦法》等文件，制定了土地流轉(zhuǎn)及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的運(yùn)作規(guī)則。隨后，高陵開(kāi)展了“四權(quán)”即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地上房屋所有權(quán)確權(quán)的登記頒證。成立了由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心四個(gè)中心組成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，其主要職能是對(duì)需要貸款的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，通過(guò)擔(dān)保基金給產(chǎn)權(quán)抵押貸款進(jìn)行增信，對(duì)抵押物先收購(gòu)、再拍賣(mài)，拍賣(mài)所得優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)貸款，剩余部分返還給債務(wù)人，并為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理、抵押、評(píng)估、擔(dān)保、收儲(chǔ)及掛牌交易提供綜合服務(wù)平臺(tái)。2014年末，高陵農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記、農(nóng)村房屋確權(quán)登記工作已基本結(jié)束，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記農(nóng)戶(hù)44853戶(hù)，登記面積19．56萬(wàn)畝，確權(quán)率100%;農(nóng)村房屋確權(quán)登記農(nóng)戶(hù)47305戶(hù)，確權(quán)率達(dá)到95%。至2015年9月，全區(qū)共流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)10．8萬(wàn)畝，占全區(qū)可流轉(zhuǎn)土地的60%;累計(jì)發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款8653萬(wàn)元，其中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款累放8522萬(wàn)元。從具體的運(yùn)行程序看，如全國(guó)其他地區(qū)一樣，高陵土地流轉(zhuǎn)貸款的制度安排主要特點(diǎn)是:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為合格抵押標(biāo)的，以基層政府出臺(tái)政策性文件的形式予以認(rèn)可，但在法律層面上面臨較大障礙。

二、農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款中存在的制度問(wèn)題

現(xiàn)行法律制度中，規(guī)范農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押融資的制度主要是《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等，上述制度中對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資做出了諸多限制。

(一)三權(quán)分置的法律界定尚不清晰

《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指導(dǎo)思想中提出“所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”。在承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)中，作為抵押物的是承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不是承包權(quán)。但我國(guó)《物權(quán)法》第十一章及《土地承包法》中的表述均為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，并沒(méi)有將承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)加以明確區(qū)分，不利于承包權(quán)的保護(hù)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，在抵押登記及抵押物處置時(shí)也存在法律界定不明晰的問(wèn)題，農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶(hù)承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置在法律上沒(méi)有明確界定。

(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在制度制約

分別體現(xiàn)在:一是有條件允許?！段餀?quán)法》、《擔(dān)保法》和《農(nóng)村土地承包法》中通過(guò)招標(biāo)、協(xié)商、拍賣(mài)等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的承包，經(jīng)法定程序鑒定后，可以授權(quán)經(jīng)營(yíng)證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需依法承擔(dān)相應(yīng)的司法責(zé)任，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。二是明令禁止?！段餀?quán)法》第184條、《擔(dān)保法》第37條中的相關(guān)規(guī)定直接明令禁止，對(duì)農(nóng)用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權(quán)限土地不得設(shè)定抵押。三是尚有不明確。如《農(nóng)村土地承包法》第32條對(duì)家庭承包所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，其他方式流轉(zhuǎn)是否包含抵押不得而知，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行抵押就會(huì)越權(quán)，現(xiàn)有的司法解釋亦不認(rèn)可該抵押合同的法律效力。

(三)農(nóng)村宅基地抵押存在法律制度限制

《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出:“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押?！痹谡氐氖褂脵?quán)抵押方面，現(xiàn)行依據(jù)主要是《擔(dān)保法》第37條以及《物權(quán)法》第184條，其主要規(guī)定是在權(quán)限使用上宅基地不得進(jìn)行抵押。在《土地管理法》中對(duì)農(nóng)民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶(hù)一宅，其中第四款規(guī)定中，又明確指出，相關(guān)機(jī)構(gòu)不允許批準(zhǔn)農(nóng)戶(hù)進(jìn)行宅基地出租或轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝延姓氐幕A(chǔ)上，不得進(jìn)行二次申請(qǐng)宅基地。該規(guī)定的意圖在于限制農(nóng)民對(duì)宅基地的處置權(quán)能。按照房地一體原則，對(duì)現(xiàn)在農(nóng)民的房屋抵押形式進(jìn)行控制，需要同時(shí)將所占有的宅基地抵押才符合法律規(guī)定，但按照《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等規(guī)定，宅基地不得抵押，這就導(dǎo)致了在宅基地抵押實(shí)踐中，無(wú)法完全履行現(xiàn)行法律法規(guī)，從而使得宅基地抵押融資行為的效力欠缺，得不到法律保護(hù)。

(四)農(nóng)村“兩權(quán)”權(quán)屬識(shí)別、抵押處置難

按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)在抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。但因條件限制或歷史原因，目前，在一些地區(qū)沒(méi)有辦理農(nóng)村土地抵押登記備案的部門(mén)，或是抵押登記部門(mén)不明確，抵押合同多存在要素不全、與事實(shí)不符等情況，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)面臨抵押權(quán)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，土地流轉(zhuǎn)自發(fā)性強(qiáng)，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓比例高，轉(zhuǎn)讓后普遍存在戶(hù)名未更改現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行無(wú)法準(zhǔn)確、及時(shí)界定土地的權(quán)屬，信貸資金缺乏安全保證。此外，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)缺乏專(zhuān)業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，土地實(shí)際價(jià)值無(wú)法合理確定。受傳統(tǒng)觀念、習(xí)俗的影響，宅基地轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)很少有人接手，處置變現(xiàn)十分困難。金融機(jī)構(gòu)取得上述抵押權(quán)后，當(dāng)出現(xiàn)借款人未按要求履行借款合同時(shí)，如何處置抵押物客觀上存在較大困難。

三、完善農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的立法建議

如高陵模式，“兩權(quán)”抵押融資的做法已在全國(guó)多地開(kāi)展并取得了積極效果。事實(shí)在先、立法隨后，法律的制定應(yīng)順應(yīng)實(shí)踐的需要。建議按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，修改相關(guān)法律制度，或者按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，先允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間執(zhí)行部分修改的法律。

(一)修改《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定

一是建議刪除《物權(quán)法》第184條第二款。二是建議將《物權(quán)法》第180條修改為:“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:1．建筑物和其他土地附著物;2．建設(shè)用地使用權(quán);3．依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán);……。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！?/p>

(二)修改《擔(dān)保法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議刪除《擔(dān)保法》第37條第二款。二是建議將《擔(dān)保法》第34條修改為:“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);……(五)抵押人依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán);(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！比墙ㄗh將《擔(dān)保法》第42條修改為:“辦理抵押物登記的部門(mén)如下:(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén);(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén);(三)以承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén);……”

(三)修改《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議將《農(nóng)村土地承包法》第16條修改為:“承包方享有下列權(quán)利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品;(二)承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。”二是建議將《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)的標(biāo)題修改為:“承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押”。三是建議將第32條修改為:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、抵押、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”

(四)建議就《土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容作擴(kuò)大解釋

《土地管理法》規(guī)定了村民可以出賣(mài)、出租住房，但出賣(mài)、出租后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。雖然沒(méi)有明確列舉可以以抵押方式處置，但“出賣(mài)”的處置方式比“抵押”還徹底，建議就相關(guān)規(guī)定作擴(kuò)大解釋?zhuān)热环稍试S“出賣(mài)”，那么也應(yīng)當(dāng)允許“抵押”。

(五)明確抵押合同的法律效力

如前文分析，法律對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資采取禁止態(tài)度，雖然在改革的名義下得到了國(guó)家的默許，但糾紛一旦訴至法院，抵押合同的法律效力就會(huì)成為困擾各方的難題。雖然各地在改革中都加入了一些技術(shù)性的保障措施，但畢竟其法律效力層級(jí)太低，無(wú)法成為法院據(jù)以采信的判決依據(jù)。在當(dāng)前《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}短期內(nèi)不可能做出修訂的前提下，建議可通過(guò)出臺(tái)司法解釋的方法明確抵押合同的效力，保障“兩權(quán)”抵押各方的法律權(quán)益，特別是要充分尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的意愿，在實(shí)踐中促進(jìn)“兩權(quán)”抵押融資的發(fā)展。

(六)完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度

農(nóng)村社會(huì)保障體系是否健全，是農(nóng)村“兩權(quán)”從社會(huì)保障功能向經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)化的重要保障，健全的農(nóng)村社會(huì)保障體系可以減少農(nóng)民對(duì)土地的生存依賴(lài)，打消農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的疑慮，強(qiáng)化農(nóng)村“兩權(quán)”的財(cái)產(chǎn)權(quán)定位。同時(shí)，農(nóng)民、銀行等各方的利益關(guān)系都需要兼顧，對(duì)于因抵押物償債而失地失房的農(nóng)民，建議統(tǒng)籌考慮完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度，以救金融或其他社會(huì)保障方式給予扶持，而不是固守農(nóng)民不可失地失房從而限制農(nóng)地農(nóng)房的抵押融資。

作者:王婷 單位:中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部

［參考文獻(xiàn)］

［1］周學(xué)東．農(nóng)村土地“兩權(quán)”抵押法律問(wèn)題研究［J］．中國(guó)金融，2014(11)．

第5篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

〔關(guān)鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動(dòng)力機(jī)制

〔中圖分類(lèi)號(hào)〕D293.3　〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A　〔文章編號(hào)〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、將REITs運(yùn)用于公租房的動(dòng)力機(jī)制：供需雙方的契合

房地產(chǎn)信托投資基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并按比例（多數(shù)國(guó)家規(guī)定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態(tài)和中長(zhǎng)期投資形式。REITs　起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，90年代后逐步擴(kuò)展到英國(guó)及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運(yùn)用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，又能夠?yàn)橹行⊥顿Y者提供一條投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的便捷途徑。

（一）資金需求方——在諸多方面匹配

從資金需求方來(lái)講，REITs自身特點(diǎn)與公租房供給相適應(yīng)。

1.期限匹配：滿(mǎn)足公租房投資回報(bào)周期長(zhǎng)的需要。

在公租房供給中運(yùn)用REITs，可以滿(mǎn)足公租房投資回報(bào)周期長(zhǎng)的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業(yè)銀行的負(fù)債來(lái)源多為5年期以下的存款，短借長(zhǎng)貸，利率風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法對(duì)沖。面對(duì)公租房如此長(zhǎng)的投資回報(bào)周期，資金需要長(zhǎng)期沉淀，風(fēng)險(xiǎn)和不確定性較高，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均不愿參與。如在公租房開(kāi)發(fā)模式中，如果房地產(chǎn)企業(yè)完全用債權(quán)方式融資，將明顯提高企業(yè)賬面資產(chǎn)負(fù)債率，降低其資信等級(jí)，減弱在其他業(yè)務(wù)上的融資能力和規(guī)模。而按照目前的制度安排，企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中如遇到不順利的情況，也沒(méi)有任何退出渠道或救濟(jì)機(jī)制。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)完成建設(shè)，地方政府回購(gòu)時(shí)也面臨資金難題。公租房REITs　資金用途主要有兩種：一是對(duì)承擔(dān)公租房BT及　BOT　項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款；二是在建設(shè)項(xiàng)目竣工后，為政府回購(gòu)提供資金支持。REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化，投資者可以隨時(shí)在市場(chǎng)上交易，提高了公租房項(xiàng)目的流動(dòng)性，為公租房提供中長(zhǎng)期資金來(lái)源，化解其投資回報(bào)周期長(zhǎng)的難題。

2.規(guī)模匹配：滿(mǎn)足公租房建設(shè)的資金缺口。

“十二五”期間我國(guó)將建設(shè)1280萬(wàn)套公租房，資金需求達(dá)1.5萬(wàn)億。在我國(guó)目前的土地制度下，地方政府缺乏持續(xù)供給公租房的能力和動(dòng)力，現(xiàn)階段更面臨著財(cái)政資金約束下建設(shè)資金籌集及后期本息償付的資金壓力問(wèn)題，因而地方財(cái)政在公租房投資方面嚴(yán)重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等方式進(jìn)行融資，但成本高、風(fēng)險(xiǎn)大且不穩(wěn)定。在財(cái)力有限的情況下，為了滿(mǎn)足保障房建設(shè)質(zhì)量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補(bǔ)公共部門(mén)資金不足。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，提供持續(xù)資金支持，既可以減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，又為銀行體系解壓，解決公租房長(zhǎng)期、大規(guī)模的資金缺口。

3.風(fēng)險(xiǎn)匹配：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資以間接融資為主，融資渠道單一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，約有70%來(lái)源于銀行貸款，造成金融風(fēng)險(xiǎn)集中、融資效率低下。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。REITs連接房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)，作為一種直接融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，降低對(duì)銀行貸款的依賴(lài)度，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。

（二）資金供給方——增加投資渠道

作為資金供給方，投資者面對(duì)疲軟的股市和尚欠發(fā)達(dá)的債市，尋找資金出路是首要考慮的問(wèn)題。首先，儲(chǔ)蓄存款存量巨大。2011　年底居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)35萬(wàn)億，REITs具有門(mén)檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，為中小投資者間接投資房地產(chǎn)提供良好的途徑。房地產(chǎn)投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒(méi)有機(jī)會(huì)參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過(guò)　REITs這一方式投資于房地產(chǎn)業(yè)。投資者可以通過(guò)披露的運(yùn)營(yíng)信息，分析運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會(huì)在個(gè)人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進(jìn)行合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這些優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引中小投資者的充分參與，將擴(kuò)大我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富的社會(huì)占有基礎(chǔ)，有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義?！?〕其次，保險(xiǎn)公司、社保基金、銀行基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實(shí)力，投資需求旺盛。公租房收益穩(wěn)定，較易受到社會(huì)資金中尤其是基金、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者的青睞。另外，金融市場(chǎng)的發(fā)展壯大也為投資于REIT創(chuàng)造了條件。銀行間債券市場(chǎng)和證券交易市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。2011　年，全國(guó)各主要債券市場(chǎng)合計(jì)發(fā)債總量（不含央行票據(jù)）為6.4萬(wàn)億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類(lèi)債券余額也位居世界第三，債券市場(chǎng)托管量達(dá)到23萬(wàn)億元。經(jīng)過(guò)多年努力，覆蓋股權(quán)和債權(quán)的多層次資本市場(chǎng)已經(jīng)初步形成，市場(chǎng)功能日益增強(qiáng)，資本市場(chǎng)的發(fā)展拓寬了儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道，市場(chǎng)秩序趨于規(guī)范。

（三）實(shí)現(xiàn)公共政策目標(biāo)——提高公租房的供給效率

2011年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為51.3%，官方預(yù)計(jì)2030年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%，將有4億的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城市人口，每年平均至少有2000萬(wàn)農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?。這會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求。同時(shí)，城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口占總?cè)丝诘谋壤挥屑s33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮(zhèn)里的人沒(méi)有真正城市化，沒(méi)有獲得市民應(yīng)有的公共服務(wù)，也沒(méi)有獲得相應(yīng)的住房保障。在目前的房?jī)r(jià)水平下，這些群體不具備商品房購(gòu)買(mǎi)力，只能求助于保障房。在我國(guó)快速推進(jìn)城市化的進(jìn)程中，這些長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求，能夠?yàn)镽EITs帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾，市場(chǎng)潛在需求與有效供給不匹配，造成房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，不僅威脅房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對(duì)公租房的需求不斷增長(zhǎng)，將REITs引入到公租房建設(shè)，可以為在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)融入更多的建設(shè)資金，將加快公租房的建設(shè)速度，將加快保障房建設(shè)的步伐，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房雙軌運(yùn)行，減輕我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。另外，REITs　將會(huì)有嚴(yán)格的信息披露機(jī)制和監(jiān)管制度，資產(chǎn)管理人必須定期披露運(yùn)營(yíng)信息，REITs　的經(jīng)營(yíng)情況要受內(nèi)部監(jiān)督及外部審計(jì)、政府部門(mén)的監(jiān)督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部環(huán)境——管理層的支持

2008　年12　月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“金融國(guó)九條”，其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道，為REITs打開(kāi)了政策通道。隨后的“金融國(guó)30條”提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，成員主要有發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等部門(mén)。2009　年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為REITs試點(diǎn)城市。天津的操作模式是將天房集團(tuán)保障性住房的物業(yè)資產(chǎn)打包抵押給信托公司，設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品后在銀行間市場(chǎng)流通。此方案經(jīng)由人民銀行通過(guò)后上報(bào)國(guó)務(wù)院。上海由張江集團(tuán)、金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)試點(diǎn)為保障房設(shè)立房地產(chǎn)投資信托。北京試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金支持保障房，首批試點(diǎn)項(xiàng)目或?qū)⒙鋺?hù)朝陽(yáng)區(qū)的部分公租房項(xiàng)目?！?〕2010年5月，央行出臺(tái)《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》?！?〕6　月，住建部等七部門(mén)聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出　“探索運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過(guò)　REITs　進(jìn)行運(yùn)作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　項(xiàng)目的盈利能力分析

REITs　產(chǎn)品雖然風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定，但風(fēng)險(xiǎn)始終是高于銀行存款和國(guó)債的。通常情況下，要按照10年期國(guó)債再上浮150～200個(gè)基點(diǎn)，作為REITS投資人的回報(bào)率。REITs產(chǎn)品每年還需要按資產(chǎn)凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費(fèi)。因此，只有達(dá)到一定的收益率，才能吸引社會(huì)資金參與。

公租房REITs　的收入來(lái)源主要包括三項(xiàng)：一是租戶(hù)所繳納的租金。二是小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的租金收入，三是政府給予的各項(xiàng)稅收減免。同時(shí)，公租房所使用的地塊免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。

（一）公租房項(xiàng)目的建設(shè)成本

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)為2228元/　m2。綜合考慮公租房的稅費(fèi)減免，〔4〕將建設(shè)成本定為全國(guó)商品房平均造價(jià)的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平的六到八成，因而假設(shè)公租房的租金水平為市場(chǎng)租金水平的70%。易居報(bào)告研究顯示，2000-2009年我國(guó)房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%。〔5〕考慮到2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)再次上漲，本文將市場(chǎng)租金率設(shè)為　4%。

（三）計(jì)算公租房項(xiàng)目的內(nèi)部報(bào)酬率

內(nèi)部報(bào)酬率法是目前項(xiàng)目投資決策最主要的方法之一。內(nèi)部報(bào)酬率是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率，根據(jù)貼現(xiàn)率對(duì)投資項(xiàng)目每年凈現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn)，未來(lái)收益總現(xiàn)值正好等于該項(xiàng)目原始投資額時(shí)，此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部報(bào)酬率。它實(shí)際上反映了投資項(xiàng)目的真實(shí)報(bào)酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　為內(nèi)部報(bào)酬率；COF為現(xiàn)金流出，t為年份；CIF為現(xiàn)金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命?！?〕利用此公式，計(jì)算出不同地區(qū)房?jī)r(jià)所對(duì)應(yīng)的內(nèi)部報(bào)酬率。

目前中國(guó)30年期續(xù)發(fā)國(guó)債收益率4.53%，　10年期企業(yè)債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費(fèi)，因此，從理論上講，目前房?jī)r(jià)在全國(guó)均價(jià)以上的地區(qū)具備相應(yīng)的盈利能力。

三、運(yùn)行模式

（一）設(shè)立機(jī)制

1.組織形式——契約型REITs。

按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發(fā)起人、保管機(jī)構(gòu)、投資者以設(shè)立信托的方式，通過(guò)契約發(fā)行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過(guò)發(fā)行股份的方式募集資金并投資于房地產(chǎn)，投資者每年享受公司的分紅。從我國(guó)目前的法律和金融環(huán)境情形來(lái)看，選擇契約型比較合適。

表2　契約型與公司型的比較

因素契約型REITs公司型REITs

法律環(huán)境有《信托法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》做依據(jù)，實(shí)踐中也有類(lèi)似的案例，并且可借鑒現(xiàn)行成熟的信托公司集合資金信托計(jì)劃運(yùn)作模式。我國(guó)目前還沒(méi)有引入美國(guó)和日本的投資公司制度，設(shè)立公司型　REITs的立法成本、制度設(shè)計(jì)難度與經(jīng)濟(jì)成本都較高。

金融環(huán)境具有所有權(quán)和收益權(quán)相分離的特點(diǎn)，信托財(cái)產(chǎn)具有其獨(dú)立性，基金收益較有保障，設(shè)立也較為簡(jiǎn)單易行。公司管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理混雜容易出現(xiàn)潛在的利潤(rùn)沖突。

2.資金投向——權(quán)益型REITs。

按照資金的投向，REITs有權(quán)益型、抵押型和混合型三類(lèi)，其中權(quán)益型直接擁有所投資的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以租金收入和出售房地產(chǎn)獲得的資本利得為收入來(lái)源。這與公租房依賴(lài)租金收入的特點(diǎn)一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，〔7〕有利于吸引穩(wěn)健投資者的積極投入。在目前保障房建設(shè)任務(wù)重、資金需求大的背景下，權(quán)益型是合理的選擇。

3.交易方式——封閉型。

封閉型REITs　發(fā)行規(guī)模固定，投資人不得申請(qǐng)贖回，基金成立后不再進(jìn)行資金的募集。開(kāi)放型REITs的發(fā)行規(guī)模不固定，投資者可隨時(shí)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)和贖回，這就容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)以及證券市場(chǎng)的波動(dòng)影響，由于其部分變現(xiàn)需求需要多次對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià)，評(píng)估成本高且難度較大。作為一種長(zhǎng)期投資，公租房投資估價(jià)具有系統(tǒng)性，不可能隨時(shí)變動(dòng)，采用封閉型可以較好的規(guī)避外部環(huán)境的負(fù)面影響，保證基金的相對(duì)穩(wěn)定，鼓勵(lì)并滿(mǎn)足了投資者追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的需求。

4.發(fā)行方式——公募與私募相結(jié)合。

以公募方式發(fā)行的金融產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)模，分類(lèi)監(jiān)管、信息披露要求、資產(chǎn)第三方托管制度等相關(guān)監(jiān)管措施都已提上議事日程，部分措施已經(jīng)進(jìn)入了正式的立法程序?！?〕因而可以通過(guò)定向募集方式優(yōu)先引入結(jié)構(gòu)投資者，輔之以一定的向社會(huì)公開(kāi)募集資金。

（二）運(yùn)作方式

在運(yùn)作中，政府可以成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)（基金管理公司）持有公租房項(xiàng)目，該機(jī)構(gòu)作為發(fā)起人，將項(xiàng)目交給受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)向社會(huì)發(fā)行信托投資計(jì)劃，籌資資金。投資人與受托機(jī)構(gòu)簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補(bǔ)貼交給基金托管機(jī)構(gòu)（銀行）進(jìn)行管理。受托機(jī)構(gòu)委托獨(dú)立的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)公租房項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時(shí)分配給投資者。為提高項(xiàng)目收益率，可以將公租房配套的商業(yè)設(shè)施一起打包計(jì)算租金出租收入。基金管理公司在整個(gè)運(yùn)行過(guò)程中將受到政府的監(jiān)督并對(duì)政府負(fù)責(zé)（參見(jiàn)下圖）。

圖1　REITs運(yùn)作方式

四、REITs運(yùn)用于我國(guó)公租房的政策完善

（一）完善針對(duì)REITs的相關(guān)法律法規(guī)

目前在我國(guó)推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)REITs的法律法規(guī)。為保證REITs的規(guī)范發(fā)展，應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的專(zhuān)項(xiàng)法律，為　REITs　的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。一是在完善當(dāng)前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎(chǔ)上出臺(tái)有關(guān)REITs的法律法規(guī)，對(duì)REITs　的組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立條件、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、稅收制度、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等進(jìn)行規(guī)定。二是規(guī)范配套管理措施。規(guī)定REITs　的發(fā)起設(shè)立、組織結(jié)構(gòu)、交易流程和收入分配等事項(xiàng)，明確房地產(chǎn)信托投資關(guān)系中各主體的權(quán)利、義務(wù)、準(zhǔn)入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用后，收益應(yīng)當(dāng)全部分配給投資者，保證投資者的利益。

（二）　稅收優(yōu)惠減免政策要進(jìn)一步明確

REITs的優(yōu)勢(shì)之一是稅收優(yōu)惠政策，國(guó)際上通行慣例是免征受托機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)稅，無(wú)資本利得稅，給予投資者稅收優(yōu)惠。按照我國(guó)現(xiàn)行的稅收體系，獲得租金收入應(yīng)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，12%的房產(chǎn)稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要繳納個(gè)人所得稅，出現(xiàn)雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質(zhì)的住房，具有良好的社會(huì)效益，合理的稅收優(yōu)惠政策是必要的。我國(guó)應(yīng)健全相關(guān)的稅收體系，明確與REITs相關(guān)的稅收減免政策。首先是參照國(guó)際通行的慣例制定相關(guān)稅收政策，避免　REITs　出現(xiàn)重復(fù)征稅，如在發(fā)行、交易以及分紅派息中如何征稅，對(duì)個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國(guó)債投資的稅收減免政策，明確公租房　REITs　產(chǎn)品的利息收入免征所得稅。在REITs存續(xù)期間，免征租金收入相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅。

（三）完善信托財(cái)產(chǎn)登記制度

信托財(cái)產(chǎn)登記制度是通過(guò)法定的登記或公示程序，對(duì)信托法律關(guān)系所指向的信托財(cái)產(chǎn)予以確認(rèn)。按照2001年出臺(tái)的《信托法》，信托財(cái)產(chǎn)需要辦理信托登記，否則該信托將不產(chǎn)生效力。2010年征求意見(jiàn)的《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》中也提出，被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。因此，公租房REITs項(xiàng)目作為信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)該按照住建部的有關(guān)規(guī)定辦理房屋信托登記，而目前相關(guān)法律法規(guī)僅為原則性的表述，沒(méi)有具體規(guī)定信托登記的主管部門(mén)或受理機(jī)構(gòu)，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實(shí)踐中面臨　“有法可依，無(wú)法操作”的難題。目前，不同財(cái)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)對(duì)于信托法中關(guān)于信托登記的理解程度、執(zhí)行效果千差萬(wàn)別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒(méi)有法定的登記程序?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，致使匯集在信托財(cái)產(chǎn)上的當(dāng)事人的利益很難有效保障，信托所具有的權(quán)利重構(gòu)、破產(chǎn)隔離、財(cái)產(chǎn)管理等功能沒(méi)有發(fā)揮，信托金融創(chuàng)新遭遇阻礙。在實(shí)踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒(méi)有合法性不足，存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。建立信托財(cái)產(chǎn)登記制度已經(jīng)成為一個(gè)十分迫切的任務(wù)。

（四）土地支持政策要進(jìn)一步明晰

從前文分析來(lái)看，土地供應(yīng)方式對(duì)提高公租房REITs項(xiàng)目的收益率至關(guān)重要。在公租房的供地方面，2010年出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應(yīng)公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項(xiàng)目的收益率。

為保證REITs　的順利實(shí)施和規(guī)范運(yùn)行，建議先由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房建設(shè)部等政府牽頭制定關(guān)于公租房REITs　試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)，制定規(guī)范　REITs　市場(chǎng)操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針，對(duì)符合條件的　REITs　產(chǎn)品在銀行間債市進(jìn)行交易試點(diǎn)，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與。同時(shí)，在銀行間債市試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，探索證券交易所上市交易的相關(guān)法律法規(guī)。

〔參考文獻(xiàn)〕

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第6篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)估價(jià)師 執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別 防范

房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性，但其特殊性在于房地產(chǎn)估價(jià)的活動(dòng)主體是房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中的主要風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，至2006年，全國(guó)有近4000家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，3萬(wàn)余人注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)從業(yè)人員約10萬(wàn)人。如何正確認(rèn)識(shí)、控制、管理與防范估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)， 是提高房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平和社會(huì)公信力、加快房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的重要手段。

一、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

風(fēng)險(xiǎn)，也即是結(jié)果的不確定性,以及由此帶來(lái)的損失的可能性。房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，以確定其在特定估價(jià)目的下的公允價(jià)值。但是，由于存在很多制約因素，可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí)。這種房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中因故意或者過(guò)失引起的評(píng)估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要有兩個(gè):其一，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房地產(chǎn)估價(jià)師內(nèi)部。由于估價(jià)師職業(yè)道德水平和技術(shù)水平不高,以及估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理上的不完善導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值出現(xiàn)偏差;其二，執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師自身以外的原因，如估價(jià)技術(shù)方法的不確定性或是評(píng)估活動(dòng)涉及各方可能對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生或高或低的影響。

1.職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)職業(yè)道德是指在估價(jià)領(lǐng)域中，因估價(jià)活動(dòng)引起的道德現(xiàn)象以及由此歸納起來(lái)的道德理論總稱(chēng)。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，由于估價(jià)人員責(zé)任心不夠，未對(duì)法律、政策等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜紤]，或是沒(méi)有認(rèn)真地對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失實(shí)。其次，某些估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員為了謀求不正當(dāng)利益，不遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，惡意高估或低評(píng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值，提供虛假失實(shí)的估價(jià)報(bào)告。再次，某些估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)自己的專(zhuān)業(yè)能力，承擔(dān)無(wú)力承擔(dān)的評(píng)估項(xiàng)目，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大偏差。再就是有些估價(jià)人員和估計(jì)機(jī)構(gòu)允許他人使用自己的名義出具估價(jià)報(bào)告，必將承擔(dān)由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)生技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個(gè):一是估價(jià)人員技術(shù)水平不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);二是目前技術(shù)方法存在的不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)估價(jià)方法選用不恰當(dāng)?；镜墓纼r(jià)方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法，在估價(jià)實(shí)務(wù)中要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)來(lái)選用具體的估價(jià)方法。如果估價(jià)方法選用不當(dāng)就可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差。還有，估價(jià)規(guī)范中要求對(duì)一宗房地產(chǎn)的評(píng)估宜選用兩種估價(jià)方法，但是筆者認(rèn)為，在估價(jià)實(shí)務(wù)中也應(yīng)該靈活處理。諸如某些房地產(chǎn)無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而只適宜采用成本法估價(jià)時(shí)，如果生硬地采用其他方法來(lái)估價(jià)，很可能對(duì)估價(jià)結(jié)果帶來(lái)較大偏差，在這種情況下，筆者認(rèn)為可以只選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)，在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明只選擇一種估價(jià)方法的原因。

(2)估價(jià)過(guò)程中參數(shù)或?qū)嵗x擇不當(dāng)。在房地產(chǎn)估價(jià)師使用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，必然會(huì)選取很多參數(shù)。有些參數(shù)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，如收益法中的資本化率，當(dāng)估價(jià)師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，對(duì)參數(shù)的選擇不當(dāng)或有錯(cuò)誤，最后的估價(jià)結(jié)果將會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。再者，使用市場(chǎng)法的前提是擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，而且可比實(shí)例必須與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可以修正為正常價(jià)格。但在實(shí)際操作中，有些估價(jià)師將不符合要求的實(shí)例強(qiáng)行進(jìn)行修正，或是在缺乏有效可比實(shí)例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實(shí)例，這就導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果缺乏客觀性，出現(xiàn)較大偏差。

(3)估價(jià)報(bào)告本身不完善。估價(jià)師基本都會(huì)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中估價(jià)報(bào)告的格式完成估價(jià)報(bào)告，但是有些估價(jià)師由于經(jīng)驗(yàn)不足或作業(yè)時(shí)間倉(cāng)促，在報(bào)告中可能出現(xiàn)某些內(nèi)容陳述不夠或不準(zhǔn)確。比如，估價(jià)師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中未向估價(jià)報(bào)告使用者進(jìn)行報(bào)告使用提示或未對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析或分析錯(cuò)誤等這些不完善的地方會(huì)導(dǎo)致報(bào)告使用人未能恰當(dāng)或是錯(cuò)誤地使用報(bào)告，有可能導(dǎo)致出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛或法律糾紛。

(4)估價(jià)方法本身存在不確定因素。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，估價(jià)理論和方法源自西方房地產(chǎn)估價(jià)理論 ，而這些方法在我國(guó)運(yùn)用或多或少會(huì)存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報(bào)酬率需要估價(jià)師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，可能會(huì)出現(xiàn)“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定或利用公式計(jì)算，而要估價(jià)師在估價(jià)對(duì)象自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價(jià)結(jié)果。再比如，對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價(jià)出現(xiàn)大幅上漲而基準(zhǔn)地價(jià)卻多年未進(jìn)行更新，如果強(qiáng)行用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，必然會(huì)出現(xiàn)調(diào)幅大于30％的情況。因此估價(jià)師根本無(wú)法參照現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。

3.政策和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)常常會(huì)采用一些宏觀調(diào)控手段對(duì)某些行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價(jià)師無(wú)法預(yù)測(cè)的。再有，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生巨大變動(dòng)，可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大偏差，這種風(fēng)險(xiǎn)也是估價(jià)師無(wú)法預(yù)測(cè)的。

三、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)如未能進(jìn)行有效的防范，就可能使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師出現(xiàn)信譽(yù)危機(jī)，失去客戶(hù)，付出處理索賠或訴訟的代價(jià)，嚴(yán)重者甚至有可能承擔(dān)刑事責(zé)任。筆者認(rèn)為要有效防范這些風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信體系的建設(shè)

房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德水平的提高固然要靠估價(jià)師自身的努力和培養(yǎng)，樹(shù)立對(duì)社會(huì)公眾負(fù)責(zé)意識(shí)和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。還有一個(gè)很重要的方面就是實(shí)行行業(yè)內(nèi)監(jiān)督。實(shí)現(xiàn)這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信體系。各地房地產(chǎn)評(píng)估主管部門(mén)掌握了所有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資料，將這些信息通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期對(duì)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中的不良行為進(jìn)行披露，并且嚴(yán)懲缺乏職業(yè)道德、違反評(píng)估準(zhǔn)則的估價(jià)師。同時(shí)，對(duì)估價(jià)師的良好行為也進(jìn)行公示，提高其社會(huì)地位和公信力，最終達(dá)到揚(yáng)善懲惡，凈化隊(duì)伍，提高行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德水平。

2.成立行業(yè)內(nèi)信息資源共享庫(kù)

目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)多為單一經(jīng)營(yíng)，很少有機(jī)構(gòu)兼營(yíng)建筑工程造價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等多方面的業(yè)務(wù)，因此在獲取與估價(jià)相關(guān)的信息、技術(shù)資料這方面存在一定難度。各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取房地產(chǎn)交易實(shí)例信息、建筑物重置價(jià)格信息等做了大量重復(fù)工作。在存在較大難度時(shí)，甚至出現(xiàn)編造虛構(gòu)實(shí)例的情況，風(fēng)險(xiǎn)也就應(yīng)允而生。如果能夠成立信息資源共享庫(kù)，實(shí)現(xiàn)交易實(shí)例的公開(kāi)查詢(xún)，各種與估價(jià)相關(guān)的信息資料共享，不但可以提高提高行業(yè)的工作效率，減少重復(fù)工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)入信息資源共享庫(kù)的資料應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密細(xì)致的甄選，使其具有可比性和適用性。當(dāng)然，這是一項(xiàng)具有持續(xù)性和技術(shù)型的工作，需要大量估價(jià)機(jī)構(gòu)以及專(zhuān)業(yè)人士的參與才能得以實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，這項(xiàng)工作應(yīng)該由各地房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)牽頭，眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)積極參與，提供大量真實(shí)、有效的交易實(shí)例，由估價(jià)師協(xié)會(huì)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)這些交易實(shí)例進(jìn)行篩選評(píng)判，按照房地產(chǎn)類(lèi)型、交易類(lèi)型、交易日期、地段等進(jìn)行歸納，構(gòu)建“信息共享數(shù)據(jù)庫(kù)”以供估價(jià)師查詢(xún)。當(dāng)然，這個(gè)共享庫(kù)雖不以盈利為目的，但應(yīng)該是有償使用的，收取的費(fèi)用主要用于維持資源共享庫(kù)的健康、良性發(fā)展。但對(duì)于那些積極主動(dòng)向資源共享庫(kù)提供信息的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)等地享用部分資源，以激發(fā)估價(jià)機(jī)構(gòu)在建設(shè)資源共享庫(kù)上的積極性。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)還應(yīng)該定期或不定期在資源庫(kù)內(nèi)估價(jià)師執(zhí)業(yè)所需的常用參數(shù)，供估價(jià)師執(zhí)業(yè)時(shí)作為測(cè)算依據(jù)。通過(guò)搭建這樣的平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)“多贏”，使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在“公開(kāi)、公平、公正”的基礎(chǔ)上開(kāi)展工作，杜絕虛假案例估價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理

如果在房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中采取一系列檢驗(yàn)、核查等措施或方法，可以保證估價(jià)結(jié)果的真實(shí)、可靠、估價(jià)報(bào)告的科學(xué)規(guī)范。這就需要估價(jià)機(jī)構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機(jī)構(gòu)全體人員遵照?qǐng)?zhí)行，以保證估價(jià)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量和信譽(yù)。這項(xiàng)工作應(yīng)該是一項(xiàng)全過(guò)程、全員管理工作，包括業(yè)務(wù)及客戶(hù)的甄選、評(píng)估業(yè)務(wù)合同的簽訂、評(píng)估計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)、評(píng)估過(guò)程的指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核、評(píng)估報(bào)告的審核這些環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的質(zhì)量控制規(guī)程，并保證得以實(shí)施，以期最大限度地減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育和考核

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)施繼續(xù)教育，可以提高估價(jià)師職業(yè)道德水平和估價(jià)技術(shù)水平。在一些房地產(chǎn)估價(jià)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價(jià)師的后續(xù)教育和考核工作。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的繼續(xù)教育并通過(guò)考核才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。

在房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育中應(yīng)重視職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能教育。通過(guò)繼續(xù)教育加強(qiáng)估價(jià)人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價(jià)人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過(guò)定期組織房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)教育，講授最新的估價(jià)方法和理論、學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)，組織估價(jià)人員座談會(huì)，充分交流估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對(duì)于降低由房地產(chǎn)估價(jià)人員帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。

5.建立房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家審查制度

評(píng)估項(xiàng)目面積較大或是評(píng)估金額較大的項(xiàng)目出現(xiàn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能性要大得多。因?yàn)檫@些項(xiàng)目一旦被惡意高估或低估，或是因?yàn)楣纼r(jià)人員技術(shù)水平或責(zé)任心不夠出現(xiàn)估價(jià)結(jié)果的較大偏差，引發(fā)索賠或是訴訟風(fēng)險(xiǎn)的可能性非常大。因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理部門(mén)可以出臺(tái)一個(gè)專(zhuān)家審查制度，組織一批來(lái)自于估價(jià)機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)等具有高超專(zhuān)業(yè)技術(shù)、良好執(zhí)業(yè)操守并具有一定執(zhí)業(yè)年限的專(zhuān)業(yè)人士組成專(zhuān)家委員會(huì)，并制定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目面積額度和評(píng)估價(jià)值額度，凡是在此額度以上的估價(jià)報(bào)告均由專(zhuān)家委員會(huì)進(jìn)行審查，通過(guò)審查的報(bào)告才能使用。從源頭控制標(biāo)的額很大的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，起到防患于未然，最大限度化解風(fēng)險(xiǎn)的作用。這個(gè)專(zhuān)家委員會(huì)還應(yīng)該起到技術(shù)支持和鑒定作用。對(duì)需要評(píng)估咨詢(xún)的政府部門(mén)或估價(jià)機(jī)構(gòu)給予技術(shù)支持。此專(zhuān)家委員會(huì)還應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)師法律責(zé)任界定的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其出具的鑒定報(bào)告應(yīng)作為司法鑒定報(bào)告成為庭審的有力證據(jù)。

6.建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)行執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是一項(xiàng)用于轉(zhuǎn)移估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的保護(hù)措施。房地產(chǎn)估價(jià)師投保執(zhí)業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)保險(xiǎn)協(xié)議，在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，參保的房地產(chǎn)估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)在為委托人提供評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)的過(guò)程中，由于過(guò)失造成委托人經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由被保險(xiǎn)人房地產(chǎn)估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。雖然保險(xiǎn)不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)生的財(cái)務(wù)損失。我國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師超過(guò)3萬(wàn)人,房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員約10萬(wàn)人，這樣龐大的估價(jià)師隊(duì)伍對(duì)于保險(xiǎn)公司而言是一個(gè)具有極大潛力的市場(chǎng)。建立并實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度，將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有利于加快估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，有利于提高社會(huì)公信力，擴(kuò)大行業(yè)積極影響。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

[關(guān)鍵詞]抵押資產(chǎn)；評(píng)估理論；評(píng)估方法；折現(xiàn)現(xiàn)金流法

不良貸款一直是我國(guó)銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)。我國(guó)政府對(duì)此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少?lài)?guó)有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開(kāi)始，我國(guó)銀行業(yè)不良貸款比例和余額開(kāi)始實(shí)現(xiàn)“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產(chǎn)存量較高、不良貸款率高位徘徊的問(wèn)題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無(wú)疑是多方面的。在筆者參與的有關(guān)不良資產(chǎn)處置的相關(guān)調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來(lái)，通過(guò)抵押資產(chǎn)來(lái)降低或緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行控制信用風(fēng)險(xiǎn)的主要手段之一。但據(jù)中行系統(tǒng)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，以機(jī)器、設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有10%左右，以房屋等不動(dòng)產(chǎn)做抵押的資產(chǎn)變現(xiàn)受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調(diào)查顯示，目前抵押資產(chǎn)變現(xiàn)損失平均在50%左右，有的甚至高達(dá)90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實(shí)證研究結(jié)果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的變現(xiàn)率則不足40%，抵押資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量很不理想。盡管不同的調(diào)查結(jié)果有所差異，但抵押資產(chǎn)變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量低下卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

國(guó)外的調(diào)查研究(如美國(guó)國(guó)會(huì)針對(duì)20世紀(jì)80年代中期的金融危機(jī)進(jìn)行的調(diào)查)結(jié)論也表明，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)與實(shí)際價(jià)值之間的差異，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機(jī)的重要原因之一(張燕敏、王誠(chéng)軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎(chǔ)上，對(duì)于不良資產(chǎn)的處置，中國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從事后化解轉(zhuǎn)向事前防范。在這一轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，科學(xué)評(píng)估抵押資產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)橘J款的價(jià)值是抵押資產(chǎn)價(jià)值的函數(shù)(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調(diào)查結(jié)果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時(shí)有發(fā)生，就是因?yàn)楫?dāng)初抵押資產(chǎn)的評(píng)估值過(guò)高造成的，而評(píng)估值過(guò)高除了部分虛評(píng)外，多數(shù)則是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值類(lèi)型的選擇與評(píng)估方法的采用造成的，而這套評(píng)估理論與方法在當(dāng)時(shí)甚至現(xiàn)在通行的評(píng)估實(shí)務(wù)看來(lái)竟然是合理的。

由于評(píng)估師對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估存在系統(tǒng)性的高估(崔宏、程鳳朝，2004)，為銀行貸款提供決策基礎(chǔ)的抵押資產(chǎn)評(píng)估事實(shí)上誤導(dǎo)了銀行貸款決策。對(duì)此，銀行業(yè)和評(píng)估界應(yīng)該反思。所以，基于保證銀行貸款安全的目的，應(yīng)該創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估的理論與技術(shù)。

一、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及分析

國(guó)外理論界一般認(rèn)為估價(jià)是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，并且國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則也將市場(chǎng)價(jià)值作為基本的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)抵押貸款對(duì)評(píng)估的要求，德國(guó)率先提出了抵押貸款價(jià)值的概念，并在歐洲市場(chǎng)上逐步得到認(rèn)同和應(yīng)用。BienertandRehkugler(2005)分析了抵押貸款價(jià)值概念在歐洲的發(fā)展，指出了其相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值而言與抵押目的匹配的適當(dāng)性。當(dāng)然也有學(xué)者反對(duì)在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)采用抵押貸款價(jià)值類(lèi)型(如Crosbyetal.,2000)。到目前為止，“抵押貸款價(jià)值”已在歐洲得到廣泛應(yīng)用，并完

全納入《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》。

關(guān)于抵押評(píng)估的具體方法，除了傳統(tǒng)的市場(chǎng)法、成本法、收益法等途徑外，隨著金融前沿理論的發(fā)展和較多交叉學(xué)科的出現(xiàn)，現(xiàn)代應(yīng)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等學(xué)科知識(shí)和工具被大量應(yīng)用到評(píng)估領(lǐng)域，出現(xiàn)了進(jìn)階現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、蒙特卡羅方法、期權(quán)評(píng)估模型、實(shí)物期權(quán)法等新的評(píng)估方法。如較多文獻(xiàn)就將抵押視為一種期權(quán)并對(duì)抵押期權(quán)的定價(jià)問(wèn)題進(jìn)行了研究(如Hilliardetal.，1998；Chowetal.,2000；Dengetal.,2002)。

新的巴塞爾資本協(xié)議(BaselⅡ，2004)擴(kuò)大了銀行可使用的抵押、擔(dān)保和信用衍生產(chǎn)品的范圍，提出了合格的金融抵押品的認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)，如存在可及時(shí)、經(jīng)濟(jì)、有效處置抵押品的市場(chǎng)；存在可以公開(kāi)得到的抵押品市場(chǎng)價(jià)格；抵押品的價(jià)值不可與貸款企業(yè)的信用存在較高的正相關(guān)性等，特別是協(xié)議強(qiáng)調(diào)了抵押貸款價(jià)值，這些都將對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)的進(jìn)展發(fā)揮積極影響。

與國(guó)外相比，我國(guó)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估、特別是對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與方法的研究還非常落后。早在1997年，我們就指出中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估學(xué)缺乏理論支持，成為了評(píng)估操作學(xué)(崔宏，1997)。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，時(shí)至今日，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論與技術(shù)仍然基本停留在原先水平上。幾乎所有的資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教材，其理論部分基本上均以第一章“總論”或“概述”一帶而過(guò)。具體到抵押資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，其理論與技術(shù)更是十分陳舊和落后。如蘭瑛(2004)所言，我國(guó)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)基本處于無(wú)序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產(chǎn)評(píng)估到底評(píng)估的是什么價(jià)值都未能取得一致認(rèn)識(shí)，實(shí)務(wù)界人士多認(rèn)為是市場(chǎng)價(jià)值，而學(xué)者則多認(rèn)為是清算或變現(xiàn)價(jià)值(劉桂良、招平，2004)，也有學(xué)者認(rèn)為是清算價(jià)值的折現(xiàn)值(路金勤，1997)。甚至如何界定抵押評(píng)估對(duì)象也未能得到統(tǒng)一，多數(shù)人認(rèn)為是抵押物，但有部分人則認(rèn)為評(píng)估對(duì)象是抵押權(quán)<薛炳東，1997)。理論的模糊不清直接導(dǎo)致了評(píng)估方法的局限性，多數(shù)評(píng)估采用傳統(tǒng)的重置成本法、市場(chǎng)比較法，少數(shù)采用收益現(xiàn)值法其收益口徑也僵化單一，抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性在評(píng)估方法上沒(méi)有任何反映。價(jià)值類(lèi)型與價(jià)值定義的概念尚沒(méi)有被抵押資產(chǎn)評(píng)估人員和評(píng)估報(bào)告使用者所接受(或仍然習(xí)慣認(rèn)為是傳統(tǒng)的市場(chǎng)價(jià)值)，同時(shí)評(píng)估方法缺乏創(chuàng)新，造成抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)果失實(shí)，誤導(dǎo)銀行決策。部分學(xué)者在堅(jiān)持市場(chǎng)價(jià)值的前提下進(jìn)行了一些抵押資產(chǎn)評(píng)估方法的探討，如李延喜(1998)，劉桂良、招平(2004)等，但未能引起理論界與實(shí)務(wù)界的回應(yīng)和重視。

實(shí)踐方面，根據(jù)中國(guó)人民銀行的《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指導(dǎo)原則(試行)》的規(guī)定，對(duì)于抵押資產(chǎn)的評(píng)估，在有市場(chǎng)的情況下，按市場(chǎng)價(jià)格定值；在沒(méi)有市場(chǎng)的情況下，應(yīng)參照同類(lèi)抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格定值。建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、原國(guó)土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)也有類(lèi)似規(guī)定。實(shí)踐證明這種規(guī)定并沒(méi)有保證金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的安全(劉桂良、招平，2004)。2006年1月，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，但與以前相比，該指導(dǎo)意見(jiàn)除了可以控制部分道德風(fēng)險(xiǎn)與體制風(fēng)險(xiǎn)外，在理論與技術(shù)上并沒(méi)有做出新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

綜上可見(jiàn)，銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估迄今沒(méi)有建立起統(tǒng)一的理論與方法體系，評(píng)估實(shí)務(wù)中則“百花齊放”，也沒(méi)有取得一致的認(rèn)識(shí)。因此，充分借鑒國(guó)際上已有成果，對(duì)銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估在理論與方法上做出創(chuàng)新，不僅具有巨大的探索空間，而且具有十分重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義：不僅可以豐富我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論，有助于促進(jìn)我國(guó)統(tǒng)一評(píng)估理論的建立和完善，而且可以為評(píng)估界提供與理論邏輯相一致的操作指導(dǎo)，有助于規(guī)范評(píng)估界的抵押資產(chǎn)評(píng)估行為；特別是可以科學(xué)確定抵押資產(chǎn)的價(jià)值，有助于銀行正確進(jìn)行信貸決策，維護(hù)銀行貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、抵押資產(chǎn)評(píng)估理論創(chuàng)新的途徑和思路

目前我國(guó)已有的抵押資產(chǎn)評(píng)估理論“碎片”缺乏明確的中心、清晰的主線和實(shí)質(zhì)性聯(lián)系，相關(guān)內(nèi)容既不統(tǒng)一，也不確定，有限的理論不僅不能很好的指導(dǎo)實(shí)踐，甚至還在誤導(dǎo)實(shí)踐。因此，對(duì)理論做出創(chuàng)新非常必要。

理論的創(chuàng)新需要找準(zhǔn)邏輯起點(diǎn)、搭建模式與探索路徑。理論不是別的，只是概念的展開(kāi)(汪丁丁，1996)，而特定理論，則是關(guān)于兩個(gè)或多個(gè)概念的陳述，是在多個(gè)概念之間用推理來(lái)架起的因果關(guān)系的橋梁(張宇燕，1992)。有鑒于此，抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系應(yīng)以理論目的為指引，以相關(guān)核心概念為基點(diǎn)，并以其之間的邏輯關(guān)系為主線來(lái)搭建。

但這里的目的具體如何定位?核心概念是什么?其內(nèi)部邏輯關(guān)系如何?這是理論創(chuàng)新首先需要解決的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。另外，抵押資產(chǎn)評(píng)估作為一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，其理論絕不應(yīng)該是單一層面的，那么又該如何劃分抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的層次?

(一)保證銀行貸款安全：抵押資產(chǎn)評(píng)估與抵押資產(chǎn)評(píng)估理論目的的確立

創(chuàng)新理論的目的是什么?也就是說(shuō)，我們?yōu)槭裁匆獎(jiǎng)?chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估理論?顯然，理論的創(chuàng)新是為了更好地指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐。這樣，抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的就直接規(guī)定了抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的目的。

抵押是指抵押人以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履約擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押的本質(zhì)就是對(duì)債權(quán)的保證，它表現(xiàn)出一個(gè)顯著屬性，即保證抵押債權(quán)的安全。設(shè)定抵押權(quán)是國(guó)家依法賦予抵押權(quán)人對(duì)抵押人履約的督促權(quán)、在一定條件下對(duì)抵押物的處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，以保證抵押債權(quán)安全無(wú)損。安全問(wèn)題是發(fā)放貸款的首要問(wèn)題，在金融市場(chǎng)上普遍采用抵押的方式來(lái)保證債權(quán)的安全。

從抵押的本質(zhì)屬性出發(fā)，設(shè)定抵押的目的顯然就是保證銀行貸款的安全。因此，抵押資產(chǎn)的評(píng)估以及抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的創(chuàng)建都必須統(tǒng)一在“保證銀行貸款安全”這一目的之下。否則，抵押評(píng)估的實(shí)踐就失去了方向，抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的創(chuàng)建也就是盲目的。

(二)抵押貸款價(jià)值：抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的核心概念

明確了評(píng)估目的作為構(gòu)建評(píng)估理論體系的起點(diǎn)，接下來(lái)需要確立的就應(yīng)該是理論的核心概念了。我們初步認(rèn)為，最為核心的概念是“抵押貸款價(jià)值”。“抵押貸款價(jià)值”類(lèi)型是抵押資產(chǎn)評(píng)估理論的統(tǒng)帥和靈魂，新的理論體系必須在目前對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值”類(lèi)型盲目崇拜的“破”中而“立”。因?yàn)槿舨扇∈袌?chǎng)價(jià)值類(lèi)型，盡管抵押資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值不知道，但對(duì)借貸雙方來(lái)說(shuō)抵押資產(chǎn)的初始市場(chǎng)價(jià)值是已知的。在此條件下，如果在合同期間的任何時(shí)間，抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值小于貸款合同的價(jià)值，那借款方的理性選擇便是違約。因此，用市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而不考慮資產(chǎn)的長(zhǎng)期持續(xù)性，將助長(zhǎng)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，并損害銀行貸款安全。任何有違抵押目的的概念或觀念都必須拋在抵押評(píng)估理論體系之外，哪怕其多么的根深蒂固，因?yàn)檫壿嫙o(wú)法保持一致，而自相矛盾的觀點(diǎn)必然不能共存于一個(gè)體系之內(nèi)。

具體而言，抵押貸款價(jià)值是指考慮到資產(chǎn)的長(zhǎng)期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過(guò)對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)可出售性進(jìn)行的謹(jǐn)慎評(píng)估得出的資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。在評(píng)估抵押貸款價(jià)值時(shí)不應(yīng)該考慮投機(jī)因素。這也正是歐洲評(píng)估準(zhǔn)則第6號(hào)所倡導(dǎo)的適宜于抵押資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型。這樣定義的抵押資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型，與抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的是最相符合與匹配的。

如前文所述，目前評(píng)估理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的認(rèn)識(shí)還存在相當(dāng)大的分歧。導(dǎo)致這一情形的出現(xiàn)有其自身的根源：銀行設(shè)置抵押的作用在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以資產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。這種貸款方式從理論上講比單純第一種來(lái)源多了一道風(fēng)險(xiǎn)屏障，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。正是在這個(gè)意義上，抵押物在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。也正是抵押資產(chǎn)的“現(xiàn)時(shí)擔(dān)保作用”與“他時(shí)的清償功能”使得借貸雙方對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)上存在著明顯的分歧，進(jìn)而在借貸雙方心中抵押資產(chǎn)呈現(xiàn)出不同的價(jià)值。對(duì)于借款方而言，抵押資產(chǎn)是企業(yè)重要的生產(chǎn)要素，其價(jià)值取決于該資產(chǎn)與其他生產(chǎn)要素一起為企業(yè)創(chuàng)造的未來(lái)收益的現(xiàn)值，期望評(píng)估時(shí)假設(shè)這些資產(chǎn)按最佳用途使用，獲取其即期在用價(jià)值。所以，從借款方角度考慮，資產(chǎn)的抵押并不改變其市場(chǎng)價(jià)值。與此相反，銀行在進(jìn)行貸款決策時(shí)，要考慮萬(wàn)一借款人償債能力不足時(shí)，貸款的擔(dān)?！盅嘿Y產(chǎn)必須作為還款的保證。由此可見(jiàn)，貸款人對(duì)抵押資產(chǎn)注重的不是使用價(jià)值，而是該資產(chǎn)從現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體分離并被用于抵債的價(jià)值。而這時(shí)抵押資產(chǎn)的抵債價(jià)值比它在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的使用價(jià)值通常要低。因此，從貸款方的角度考慮，抵押資產(chǎn)的適宜價(jià)值類(lèi)型似乎應(yīng)該為清算價(jià)值。

因此，如何獲得雙方都認(rèn)可、客觀公正的抵押資產(chǎn)價(jià)值成為抵押資產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)，也成為銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中的重要問(wèn)題。實(shí)務(wù)中，銀行對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估要考慮到銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的兩個(gè)需要：一是看抵押物能否起到對(duì)借款人信用增級(jí)的目的；二是假定借款人違約后，處置抵押物的收益能否覆蓋貸款，從而確定違約損失。在評(píng)估后，綜合考慮抵押擔(dān)保對(duì)借款人的信用增級(jí)效果以及貸款的違約損失，銀行可以進(jìn)行貸款定價(jià)以及做出是否貸款的決定。抵押資產(chǎn)的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，銀行的主觀意愿也是希望貸款能夠正常持續(xù)、抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移。這種可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)價(jià)值類(lèi)型提出了特殊要求，若為滿(mǎn)足需要一，市場(chǎng)價(jià)值似乎合適；而若要滿(mǎn)足需要二，則非市場(chǎng)價(jià)值(清算價(jià)值)似乎更為恰當(dāng)。

而對(duì)于評(píng)估界，則主流的觀點(diǎn)是將抵押資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型定位于市場(chǎng)價(jià)值。之所以這樣做，本文認(rèn)為可能是出于如下幾個(gè)目的：一是自利的考慮，因?yàn)樵诋?dāng)前評(píng)估環(huán)境中，相對(duì)于評(píng)估其他價(jià)值類(lèi)型而言，市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估更為簡(jiǎn)單。二是習(xí)慣性思維的路徑依賴(lài)作用，因?yàn)樵u(píng)估師職業(yè)從誕生之日起，評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型多是市場(chǎng)價(jià)值，此后出現(xiàn)的任何類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估，不管其特殊性如何，評(píng)估師首先想到的就是市場(chǎng)價(jià)值。三是受既有評(píng)估理論以及《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的誤導(dǎo)，不加分析，全盤(pán)接納。四是遵照有關(guān)政策法規(guī)的“強(qiáng)制實(shí)施”。前已述及，《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指導(dǎo)原則》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)都對(duì)抵押資產(chǎn)的評(píng)估采用了市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。

那么，如何協(xié)調(diào)借款抵押人、抵押權(quán)人銀行以及評(píng)估界的認(rèn)識(shí)與做法?在既有的框架內(nèi)，采用哪一種價(jià)值類(lèi)型其實(shí)都將使另一方或兩方利益受到影響，我們必須尋求一種帕累托改進(jìn)路線，這就是確立“抵押貸款價(jià)值”類(lèi)型。根據(jù)前述抵押貸款價(jià)值的定義，首先，由于該價(jià)值類(lèi)型考慮到資產(chǎn)的長(zhǎng)期存續(xù)性、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)當(dāng)前的用途和可選擇適宜用途等因素，符合資產(chǎn)所有權(quán)方(借款方)對(duì)所持有資產(chǎn)的預(yù)期，如此定義的抵押資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)損害資產(chǎn)持有者的經(jīng)濟(jì)利益；其次，由于該價(jià)值類(lèi)型的評(píng)估不考慮投機(jī)因素，并考慮到了資產(chǎn)的未來(lái)可出售性，符合一定的謹(jǐn)慎原則，可以照顧到銀行的利益，與維護(hù)其貸款安全的目的并不矛盾；最后，對(duì)評(píng)估師來(lái)講，采用抵押價(jià)值類(lèi)型對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，只需要對(duì)習(xí)慣的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行某種程度的修正，并不會(huì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的巨大改變。因此，這樣定義的抵押資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型，不僅理論上與抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的相符，實(shí)踐中也不會(huì)產(chǎn)生太大阻力，且有助于維護(hù)各方既有利益，是一種協(xié)調(diào)式的帕累托改進(jìn)策略。

(三)從基本原理到行為規(guī)范：四個(gè)層次搭建抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系

如何構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估理論體系存在眾多難點(diǎn)，盡管多數(shù)學(xué)者提出以會(huì)計(jì)理論來(lái)構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估理論，但本文認(rèn)為抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系與會(huì)計(jì)理論沒(méi)有必然的聯(lián)系，可從最為基本的原理到核心概念的建立，再到其具體應(yīng)用，最后到評(píng)估主體的行為規(guī)范四個(gè)層面來(lái)構(gòu)架。

第一層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)理論，主要探討抵押資產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成與來(lái)源，以及抵押資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)的影響因素，從中提煉抵押資產(chǎn)評(píng)估的本質(zhì)和職能、目的與對(duì)象，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)評(píng)估中“評(píng)估什么”以及“評(píng)估原理”的問(wèn)題；

第二層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估概念框架，主要包括抵押資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)、假設(shè)、原則和要素，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)評(píng)估的“核心概念”及其“邏輯聯(lián)系”問(wèn)題；

第三層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用理論，按照“經(jīng)濟(jì)環(huán)境一評(píng)估目的一評(píng)估對(duì)象一價(jià)值類(lèi)型一評(píng)估方法一結(jié)論披露”的邏輯，描述銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估的流程原理，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)的“評(píng)估流程”及其“制約關(guān)系”的問(wèn)題；

第四層次為抵押資產(chǎn)評(píng)估的調(diào)控理論，包括抵押資產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)教育、職業(yè)道德以及行業(yè)管理與法律規(guī)范，重點(diǎn)解決抵押資產(chǎn)評(píng)估行為主體的“行為塑造”以及“行為懲戒”的問(wèn)題。

四、抵押資產(chǎn)評(píng)估方法創(chuàng)新的途徑與思路

評(píng)估理論創(chuàng)新的目的在于實(shí)踐應(yīng)用，而應(yīng)用的基礎(chǔ)則是依據(jù)理論提出新的評(píng)估技術(shù)與方法。因此，如何創(chuàng)新銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)與方法，就成為抵押資產(chǎn)評(píng)估理論進(jìn)一步深化的基本應(yīng)用領(lǐng)域。

(一)評(píng)估方法的創(chuàng)新受制于評(píng)估目的與價(jià)值類(lèi)型

抵押資產(chǎn)評(píng)估的特定目的既體現(xiàn)了評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，又體現(xiàn)了抵押資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。因此，評(píng)估目的會(huì)在宏觀層面上對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨的條件產(chǎn)生約束和限定作用，評(píng)估目的正是通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其面臨條件的約束，對(duì)評(píng)估技術(shù)思路、評(píng)估具體技術(shù)方法和評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。也就是說(shuō)，不同的評(píng)估目的規(guī)定了評(píng)估方法選擇的方向。而價(jià)值類(lèi)型也制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇，某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值必須通過(guò)具體的評(píng)估方法獲得，而對(duì)于不同的價(jià)值類(lèi)型，在評(píng)估時(shí)需要考慮的方面和影響因素不同，也就是說(shuō)，價(jià)值類(lèi)型直接制約著評(píng)估中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。而對(duì)評(píng)估方法的選擇本身就包括了對(duì)評(píng)估所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的恰當(dāng)選擇。選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)思路與實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的具體方法，同恰當(dāng)選擇經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的內(nèi)容(姜楠，2004)。

但是，這里有一個(gè)問(wèn)題需要進(jìn)一步討論，即評(píng)估方法受評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型的影響并不代表特定的評(píng)估目的和特定的價(jià)值類(lèi)型必須與特定的評(píng)估方法一一對(duì)應(yīng)。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的、滿(mǎn)足價(jià)值類(lèi)型要求的技術(shù)手段，評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估方法的匹配是體現(xiàn)評(píng)估科學(xué)性的重要方面，正確理解和認(rèn)識(shí)這一匹配關(guān)系是正確選擇評(píng)估方法的基本前提。但是，評(píng)估目的、價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估方法之間的匹配關(guān)系并非一定要一一對(duì)應(yīng)，而是指對(duì)于特定的評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型，評(píng)估師應(yīng)選擇相對(duì)更高效、相對(duì)更準(zhǔn)確合理的評(píng)估方法。由于客觀條件的限制，以及各種評(píng)估方法對(duì)于實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型的相對(duì)合理性，不同的評(píng)估方法之間可以替代，但特定的目的和價(jià)值類(lèi)型下，由于需要考慮的因素可能有所不同，評(píng)估方法的選擇應(yīng)該首先考慮評(píng)估活動(dòng)自身的因素及其對(duì)評(píng)估方法應(yīng)用的影響，這些影響形成了評(píng)估方法選擇的內(nèi)在約束，評(píng)估師在這種約束下選擇的評(píng)估方法就是最為適合的方法。

基于以上認(rèn)識(shí)，本文并不同意一些學(xué)者所持的如下觀點(diǎn)：在評(píng)估目的和價(jià)值類(lèi)型確定的情況下，評(píng)估方法的選擇具有隨機(jī)性和多樣性。我們寧愿說(shuō)，對(duì)于特定的評(píng)估目的與價(jià)值類(lèi)型必有與之最相匹配的評(píng)估方法，在最匹配的評(píng)估方法所需要的條件不能完全滿(mǎn)足時(shí)，可以依據(jù)替換原則，采用其他評(píng)估方法。

(二)以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為核心，以期權(quán)定價(jià)法為補(bǔ)充創(chuàng)新抵押資產(chǎn)評(píng)估方法體系

評(píng)估技術(shù)與方法直接受制于評(píng)估目的與價(jià)值類(lèi)型。前文我們已經(jīng)明確銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估的目的是“保證銀行貸款安全”，其適用的價(jià)值類(lèi)型是“抵押貸款價(jià)值”。那么，在此條件約束之下的最適宜評(píng)估方法是什么呢?

為了回答此問(wèn)題，仍然需要返回到“抵押貸款價(jià)值”內(nèi)在的規(guī)定性以及評(píng)估目的中去。前已述及，銀行貸款抵押資產(chǎn)評(píng)估有其特殊性，作為第二還款來(lái)源的抵押資產(chǎn)，其對(duì)債權(quán)的保證作用取決于貸款到期而債務(wù)人違約后抵押資產(chǎn)變現(xiàn)能力的大小。因此以貸款之初的抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為未來(lái)的擔(dān)保顯然是不適合的。評(píng)估抵押資產(chǎn)的擔(dān)保價(jià)值，必須考慮該資產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，也就是說(shuō)抵押資產(chǎn)的評(píng)估方法必須體現(xiàn)抵押資產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)期持續(xù)性、當(dāng)?shù)卣５氖袌?chǎng)條件、資產(chǎn)的未來(lái)可出售性等因素，并對(duì)投機(jī)性因素加以排除。因此，其適應(yīng)的評(píng)估技術(shù)與方法自然應(yīng)該以折現(xiàn)現(xiàn)金流法為主。而若貸款由波動(dòng)率很大的資產(chǎn)提供擔(dān)保，抵押資產(chǎn)將具有較大的期權(quán)價(jià)值，但同時(shí)將會(huì)增加貸款違約的機(jī)會(huì)。因此，這類(lèi)情形下的抵押資產(chǎn)評(píng)估，也應(yīng)考慮期權(quán)價(jià)值的影響，這樣就可以形成期權(quán)定價(jià)法。

當(dāng)然，誠(chéng)如前文交代，在最適宜評(píng)估方法的使用條件不能完全滿(mǎn)足時(shí)，可以考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場(chǎng)途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產(chǎn)的評(píng)估方法體系包括如下三個(gè)層次：

核心方法：折現(xiàn)現(xiàn)金流法。

補(bǔ)充方法：期權(quán)定價(jià)法。

替代方法：成本法、市場(chǎng)法以及其他收益法。

不管具體評(píng)估時(shí)采用哪種方法，重要的是必須依據(jù)“抵押貸款價(jià)值”的本質(zhì)，基于安全邊際的考慮對(duì)相關(guān)參數(shù)恰當(dāng)進(jìn)行附值。

五、本文主要貢獻(xiàn)與研究局限

第8篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

第一條為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院、山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條凡在我市城區(qū)規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市建設(shè)、舊城區(qū)改造、改善城市環(huán)境和居民居住條件，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

第四條本辦法所稱(chēng)拆遷當(dāng)事人包括拆遷人和被拆遷人。

拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬設(shè)施的所有人。

第五條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人進(jìn)行合理補(bǔ)償和安置；被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第六條棗莊市建設(shè)委員會(huì)是棗莊市城市房屋拆遷行政主管部門(mén)。

棗莊市城建開(kāi)發(fā)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)棗莊市城市房屋拆遷的日常管理工作。

滕州市建設(shè)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作。

第七條計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土資源、物價(jià)、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作。被拆遷人所在的單位和街道辦事處，協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好拆遷補(bǔ)償安置工作。

第二章拆遷管理

第八條區(qū)（市）政府、市高新區(qū)管委會(huì)要編制房屋拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，報(bào)市建委會(huì)會(huì)同市發(fā)展計(jì)劃委審核后，由市政府上報(bào)省審批，沒(méi)有列入年度拆遷計(jì)劃的項(xiàng)目不得實(shí)施拆遷。

第九條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。

第十條申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同項(xiàng)目，提交下列相關(guān)資料：

（一）房屋拆遷申請(qǐng)書(shū)；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；

（六）房屋拆遷行政主管部門(mén)要求提供的其他材料。

經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)項(xiàng)目還需提供建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

第十一條房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)內(nèi)容在拆遷范圍內(nèi)公示，并告知居民依法享有要求聽(tīng)證的權(quán)利后，頒發(fā)房屋拆遷許可證，拆遷公告，并按照有關(guān)規(guī)定收取拆遷管理費(fèi)；不符合條件或不予批準(zhǔn)的，應(yīng)在審查期內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由退回申報(bào)材料。

第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。委托實(shí)施拆遷的，凡拆遷居民戶(hù)數(shù)在200戶(hù)以上或者拆遷總費(fèi)用在2000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，都要通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式確定拆遷單位，房屋拆遷行政主管部門(mén)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施監(jiān)督管理，并制定具體的實(shí)施辦法。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷委托合同。委托或者變更委托的，應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立或者變更之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)備案。被委托的拆遷實(shí)施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。房屋拆遷管理部門(mén)不得接受委托拆遷。

第十三條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的監(jiān)督管理，拆遷工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)有關(guān)法律和業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格取得省拆遷行政主管部門(mén)頒發(fā)的崗位證書(shū)方可上崗；未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權(quán)拒絕與其商談拆遷事宜。

第十四條拆遷人申請(qǐng)拆遷時(shí)，用于被拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置資金必須足額到位，并存入房屋拆遷行政主管部門(mén)指定的銀行賬戶(hù)，由房屋拆遷行政主管部門(mén)核實(shí)并監(jiān)督使用。拆遷人提供的用于房屋補(bǔ)償?shù)姆课菘梢哉蹆r(jià)抵減拆遷補(bǔ)償安置資金。補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷補(bǔ)償安置，不得挪作他用。城市房屋拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)督管理辦法由棗莊市房屋拆遷行政主管部門(mén)制定。

第十五條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租賃關(guān)系；

（四）工商行政管理部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（五）公安機(jī)關(guān)辦理的居民戶(hù)口遷入或者居民分戶(hù)。

房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理期限不得超過(guò)1年。因特殊情況需要延長(zhǎng)暫停期限的，拆遷人必須報(bào)房屋拆遷行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)，延長(zhǎng)期限不得超過(guò)1年。暫停期間辦理的有關(guān)手續(xù)一律無(wú)效，辦理機(jī)關(guān)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十六條房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目名稱(chēng)、拆遷許可證號(hào)、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷期限、過(guò)渡期限、補(bǔ)償安置方式等情況予以公告。

第十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示房屋拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償安置方案、安置房情況、拆遷工作流程、補(bǔ)償結(jié)算辦法、拆遷實(shí)施單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng)以及上崗人員名單等內(nèi)容，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。

第十八條在公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷當(dāng)事人應(yīng)按本辦法的規(guī)定就拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、面積誤差范圍和處理方式以及各自違約責(zé)任等事項(xiàng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

第十九條尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷行政主管部門(mén)同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公布。

第二十條拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋拆除的施工企業(yè)訂立拆除合同，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)在施工拆除工程15日前，持有關(guān)資料報(bào)建筑業(yè)管理部門(mén)備案。房屋拆除應(yīng)當(dāng)由具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、具備保證安全條件的企業(yè)承擔(dān)，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)編制拆除方案和安全保障措施，確保房屋拆除中的人身、財(cái)產(chǎn)安全。施工企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)拆除施工安全負(fù)責(zé)。

第二十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆除后30日內(nèi)憑拆遷許可證辦理房屋注銷(xiāo)登記手續(xù)，繳銷(xiāo)原房屋權(quán)屬證書(shū)。拆遷涉及土地使用權(quán)變更的，必須依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第二十二條房屋拆遷行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)拆遷活動(dòng)的檢查、驗(yàn)收。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)和業(yè)務(wù)秘密。

第二十三條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補(bǔ)償

第二十四條拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償方式實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋補(bǔ)償，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償；拆遷公告后新建、改建、擴(kuò)建的房屋、附屬物以及裝修等不予補(bǔ)償。

第二十五條拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照棗莊市人民政府制定公布的區(qū)位價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)，結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、建筑面積、朝向、新舊程度等因素，參照市場(chǎng)成交價(jià)確定房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。拆遷非住宅和以出讓方式取得土地使用權(quán)的住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋所處的不同位置和用途，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的評(píng)估方法，確定房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。

第二十六條拆遷房屋實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償房屋按照本辦法第二十五條的規(guī)定由同一估價(jià)機(jī)構(gòu)按照同一估價(jià)方法確定其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（補(bǔ)償房屋建筑單體造價(jià)為重置價(jià)）。補(bǔ)償房屋的建筑面積與被拆遷房屋建筑面積相等部分按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià)；超出部分按照市場(chǎng)價(jià)格交納購(gòu)房款。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋用于拆遷補(bǔ)償。

第二十七條被拆遷人與被拆除房屋使用人為同一人并實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)淖≌课荩疬w人付給被拆遷人3個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

第二十八條拆除公益事業(yè)房屋及其附屬設(shè)施，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照原規(guī)模予以重建或給予貨幣補(bǔ)償。

第二十九條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人給予貨幣或者房屋補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆课萦稍凶馊顺凶?，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第三十條非住宅用房的確定，必須同時(shí)具備下列條件：

（一）持有的房屋所有權(quán)證用途欄內(nèi)標(biāo)明“營(yíng)業(yè)”或者“生產(chǎn)”等字樣；

（二）取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有正常納稅記錄；

（三）房屋所有權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)的地點(diǎn)、時(shí)間相一致。

第三十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

第三十二條拆遷非住宅房造成停產(chǎn)、停業(yè)并實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人支付停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第三十三條拆遷因無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人和因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋，在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未解決的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷行政主管部門(mén)審核同意后先行拆除。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)，待產(chǎn)權(quán)明確后按本辦法第二十四、二十五、二十六條的規(guī)定給予補(bǔ)償。

第三十四條拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模傻盅簷?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)或者向當(dāng)事人雙方約定的第三人提存后，方可給予補(bǔ)償。對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷行政主管部門(mén)公告的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人按照本辦法第三十三條的規(guī)定實(shí)施拆遷。

第三十五條對(duì)被拆遷人人均建筑面積低于我市住房解困標(biāo)準(zhǔn)人均建筑面積15平方米的，按人均建筑面積15平方米進(jìn)行補(bǔ)償安置；超出原建筑面積未超出解困標(biāo)準(zhǔn)的部分，應(yīng)當(dāng)交納超面積安置費(fèi)；超出原建筑面積又超出解困標(biāo)準(zhǔn)的部分，按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。被拆遷人解困家庭人口的認(rèn)定同時(shí)具備以下條件：

（一）具有拆遷范圍內(nèi)的戶(hù)口；

（二）戶(hù)內(nèi)人口無(wú)其它住房。

第三十六條補(bǔ)償房屋不是現(xiàn)房的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過(guò)渡期限。過(guò)渡期限為建設(shè)工程的合理工期加上1至2個(gè)月的準(zhǔn)備期。在協(xié)議規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。協(xié)議規(guī)定的過(guò)渡期限因拆遷人責(zé)任造成延長(zhǎng)的，從逾期之日起每月加倍付給被拆遷人或房屋承租人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。但因不可抗力原因造成的，不增加逾期費(fèi)。

第三十七條新建住宅樓房回遷安置被拆遷人或者房屋承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著先簽協(xié)議先選房的原則，在確定的安置房源范圍內(nèi)進(jìn)行安置。對(duì)烈屬、殘疾人和孤寡老人視具體情況在樓層安排上給予適當(dāng)照顧。

第四章拆遷評(píng)估

第三十八條被拆遷房屋的評(píng)估，由依法成立的具有三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的單位評(píng)估。

第三十九條房屋拆遷行政主管部門(mén)每年向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。未經(jīng)公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷評(píng)估委托，不得從事房屋拆遷評(píng)估工作。

第四十條評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人與被拆遷人共同協(xié)商確定。拆遷人與被拆遷人就選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)不能達(dá)成一致的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)在符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)中組織抽簽確定，房屋拆遷行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提前3日在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)按照前款規(guī)定對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的費(fèi)用，由拆遷人承擔(dān)。

第四十一條委托人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷評(píng)估委托協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)簽訂之日起10日內(nèi)報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。委托協(xié)議書(shū)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）委托方、受托方（評(píng)估機(jī)構(gòu)）；

（二）委托估價(jià)目的、估價(jià)范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

（三）評(píng)估報(bào)告出具方式、交付時(shí)間；

（四）委托方、受托方的權(quán)利、義務(wù)；

（五）評(píng)估費(fèi)用、支付方式；

（六）違約責(zé)任；

（七）委托雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)訂立的其他事項(xiàng)。

第四十二條評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序以及本辦法第二十五條的規(guī)定進(jìn)行。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照獨(dú)立、客觀、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。

第四十三條房屋拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證核發(fā)之日。但拆遷規(guī)模大、分期實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

第四十四條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由不到場(chǎng)或者拒絕評(píng)估，影響拆遷正常進(jìn)行的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可依據(jù)房屋的權(quán)屬資料、房屋區(qū)位、用途、建筑面積等進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中作出說(shuō)明，同時(shí)提供第三人的證明。

第四十五條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果在拆遷地段向被拆遷人公示7日，并現(xiàn)場(chǎng)解答被拆遷人提出的有關(guān)房屋評(píng)估的問(wèn)題。

第四十六條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時(shí)間和要求完成評(píng)估，向委托人出具評(píng)估報(bào)告（包括分戶(hù)評(píng)估報(bào)告）。

第四十七條拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以委托符合條件的其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

第四十八條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。拆遷當(dāng)事人重新委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受委托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果在±4%誤差范圍之內(nèi)的，原評(píng)估結(jié)果有效，重新評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

第四十九條拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果超出±4%誤差范圍且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，可以自收到復(fù)核結(jié)果或者重新委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向棗莊市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第五十條棗莊市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，出具估價(jià)報(bào)告。

第五章拆遷裁決

第五十一條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷行政主管部門(mén)裁決。房屋拆遷行政主管部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

第五十二條申請(qǐng)裁決應(yīng)當(dāng)在搬遷期限屆滿(mǎn)之后拆遷期限內(nèi)遞交裁決申請(qǐng)書(shū)，并按照被申請(qǐng)人數(shù)提交副本。裁決申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位和住址或者法人、其他組織的名稱(chēng)、地址以及法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)等；

（二）申請(qǐng)裁決的事項(xiàng)、事實(shí)理由；

（三）申請(qǐng)人認(rèn)為需要說(shuō)明的其它問(wèn)題。

第五十三條有下列情形之一的，不予受理裁決申請(qǐng)：

（一）人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理的；

（二）拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；

（三）裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再次申請(qǐng)的；

（四）已超過(guò)拆遷期限的；

（五）申請(qǐng)人為拆遷人，因其未履行告知拆遷補(bǔ)償相關(guān)事項(xiàng)等義務(wù)而引發(fā)爭(zhēng)議的。

第五十四條裁決受理后，有下列情形之一的，可以中止審理：

（一）一方當(dāng)事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加裁決的；

（二）一方當(dāng)事人喪失民事行為能力，尚未確定法定人的；

（三）裁決需要以相關(guān)裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；

（四）發(fā)現(xiàn)新的需要查證事實(shí)的。

中止裁決的因素消除后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)審理。

第五十五條申請(qǐng)人為拆遷人的，應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)和資料：

（一）裁決申請(qǐng)書(shū)；

（二）法定代表人的身份證明；

（三）被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；

（四）被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告；

（五）被申請(qǐng)人的戶(hù)籍證明；

（六）對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置方案；

（七）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄；

（八）未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；

（九）證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址；

（十）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)證據(jù)和資料。

第五十六條申請(qǐng)人為被拆遷人或者房屋承租人的，應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)和資料：

（一）裁決申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人的戶(hù)口簿、身份證；

（三）被拆遷房屋的權(quán)屬證明或者房屋的租賃證明；

（四）申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；

（五）證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址；

（六）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)證據(jù)和資料。

第五十七條當(dāng)事人申請(qǐng)裁決必須向裁決機(jī)關(guān)提供證據(jù)、資料的原件和復(fù)印件。

第五十八條裁決機(jī)關(guān)受理房屋拆遷裁決申請(qǐng)后，經(jīng)審核，資料齊全、符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書(shū)；申請(qǐng)裁決資料不齊全、需要補(bǔ)充資料的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人，可以當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)正。受理時(shí)間從申請(qǐng)人補(bǔ)齊資料的次日起計(jì)算。有本辦法第五十三條規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)說(shuō)明理由不予受理。

第五十九條裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在立案之日起3個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)被申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書(shū)副本之日起10日內(nèi)提交答辯書(shū)和有關(guān)證據(jù)資料。被申請(qǐng)人不如期提交答辯書(shū)和有關(guān)證據(jù)資料的，不影響案件的裁決，并承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。被申請(qǐng)人提交答辯書(shū)的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到之日起3個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)申請(qǐng)人。

第六十條當(dāng)事人委托他人的，必須向裁決機(jī)關(guān)提交授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)委托書(shū)必須寫(xiě)明委托事項(xiàng)和權(quán)限。

第六十一條裁決機(jī)關(guān)的工作人員在依法進(jìn)行裁決公務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人、證人及有關(guān)單位出示執(zhí)法證件，有關(guān)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助調(diào)查，如實(shí)提供材料。有關(guān)單位或個(gè)人作偽證的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題需要鑒定的，當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由裁決機(jī)關(guān)組織鑒定，鑒定費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)，鑒定時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限。

第六十二條行政裁決應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)作出。裁決機(jī)關(guān)作出裁決時(shí)必須制作裁決書(shū)，裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明以下事項(xiàng)：

（一）提請(qǐng)裁決各方當(dāng)事人的姓名或單位全稱(chēng)、地址；

（二）雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的事實(shí)，裁決的理由、內(nèi)容和適用的法律、法規(guī)、規(guī)章等；

（三）告知當(dāng)事人對(duì)裁決不服的權(quán)利；

（四）裁決機(jī)關(guān)的全稱(chēng)、地址和作出裁決的時(shí)間，并加蓋裁決機(jī)關(guān)的印章。

第六十三條送達(dá)裁決書(shū)必須有送達(dá)回證，由受送達(dá)人在送達(dá)回證上簽名或者蓋章并注明簽收日期。受送達(dá)人不在時(shí)，應(yīng)交其同住成年家屬簽收，并注明與受送達(dá)人的關(guān)系。受送達(dá)人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)由法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人組織負(fù)責(zé)收件的人簽收。受送達(dá)人有委托人的，可以送交其人簽收。受送達(dá)人或者代收人拒絕簽收時(shí)，送達(dá)人可邀請(qǐng)相關(guān)證人到場(chǎng)，把裁決書(shū)留在其住所，在送達(dá)回證上記明拒收事由和送達(dá)日期，由兩名送達(dá)人、證人簽名即視為已經(jīng)送達(dá)。直接送達(dá)有困難的，可以郵寄送達(dá)或在報(bào)紙上公告送達(dá)，以回執(zhí)上注明的收件日期或報(bào)紙公布日期為送達(dá)日期。

第六十四條當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院。

第六十五條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，拆遷人可以向房屋拆遷行政主管部門(mén)申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷；房屋拆遷行政主管部門(mén)接到申請(qǐng)后，可以申請(qǐng)市人民政府行政強(qiáng)制拆遷，也可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。房屋拆遷行政主管部門(mén)向市人民政府申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定；申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證。

第六十六條市人民政府受理行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)后，經(jīng)審查批準(zhǔn)，作出行政強(qiáng)制拆遷決定書(shū)，由被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府會(huì)同市有關(guān)部門(mén)實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第六章罰則

第六十七條拆遷人違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十四條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第六十八條拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十五條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第六十九條拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證：

（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；

（三）擅自延長(zhǎng)拆遷期限的。

第七十條接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十七條的規(guī)定，由房屋拆遷行政主管部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。

第七十一條評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，依據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行處罰或記入其信用檔案：

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的；

（六）違反國(guó)家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》其他規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第9篇：房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要潛力：一、中國(guó)人口基數(shù)大，市場(chǎng)潛力無(wú)窮，消費(fèi)者盡管很窮，但是吃穿用住行、生老病死等剛性的消費(fèi)支出潛在的市場(chǎng)容量相當(dāng)大；二、中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了富裕階層，奢侈消費(fèi)潛力巨大，有可能成為全球第二大奢侈品市場(chǎng)；三、人口素質(zhì)逐步提高，勞動(dòng)力素質(zhì)逐步提高，勞動(dòng)者的技能和生產(chǎn)效率提高的潛力較大；四、國(guó)家利用對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制力，引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的力量不可小視；五、三十年的改革發(fā)展已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和技術(shù)基礎(chǔ)；六、城市化是中國(guó)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的主要工作，城市化過(guò)程中會(huì)有大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公共服務(wù)需求等等一系列需求；七、中國(guó)企業(yè)慢慢走向世界、在全球范圍爭(zhēng)奪資源和市場(chǎng)等等。

中國(guó)未來(lái)最有前景的行業(yè)是什么？我寫(xiě)這一段的主要目的是給大家擇業(yè)、投資等提供一些參考性的指導(dǎo)意見(jiàn)。按照前景的優(yōu)劣我想主要有以下幾個(gè)行業(yè)：

一、排在第一位的是水務(wù)行業(yè)，包括水資源、污水處理、海水淡化技術(shù)等。很多朋友或許會(huì)說(shuō)，為什么會(huì)是水呢？因?yàn)樗且环N誰(shuí)也離不開(kāi)的、不可替代的、再生有較大成本的資源；而某種資源價(jià)值的高低取決于需求和供給之間的關(guān)系，或者說(shuō)資源的稀缺性。從需求方面來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)水的需求是剛性上漲的，而且水的需求彈性是很小的，也就是說(shuō)需求者愿意為了水資源出無(wú)窮高的價(jià)格；另外13億多人的中國(guó)，水需求無(wú)疑是相當(dāng)巨大的。

來(lái)看供給，中國(guó)水資源的供給是相當(dāng)緊缺的，看一些數(shù)據(jù)。中國(guó)水資源總量達(dá)到2.8萬(wàn)億立方米，但人均水資源占有量只有2200立方米，相當(dāng)于世界人均水平的1/4；中國(guó)的水資源在時(shí)間和空間上分布不均勻，夏秋多，冬春少；南多北少、東多西少；除了自然稟賦方面的原因外，環(huán)境污染正嚴(yán)重影響中國(guó)的水資源供給；據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，中國(guó)半數(shù)以上的主要水道都受到污染，水既無(wú)法飲用，也無(wú)法用于灌溉，現(xiàn)有超過(guò)3億人（接近中國(guó)1/4人口）缺乏干凈的飲用水；據(jù)國(guó)家環(huán)?？偩值谋O(jiān)測(cè)，2005年全國(guó)七大水系的411個(gè)地表水監(jiān)測(cè)斷面中有27%的斷面為劣Ⅴ類(lèi)水質(zhì)，全國(guó)約1/2的城市市區(qū)地下水污染嚴(yán)重；水體污染實(shí)際上減少了可供人類(lèi)使用的水資源數(shù)量，人為制造了水資源緊缺。其實(shí)，缺水是全世界多數(shù)國(guó)家面臨的問(wèn)題，我猜想未來(lái)戰(zhàn)爭(zhēng)的一個(gè)重要起因很可能是大國(guó)爭(zhēng)奪水資源。

其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有外資以高溢價(jià)收購(gòu)或控股中國(guó)的水務(wù)項(xiàng)目。8月18日，揚(yáng)州自來(lái)水股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目招標(biāo)，轉(zhuǎn)讓49%的凈資產(chǎn)價(jià)值1.8億元，中標(biāo)公司有30年的指定區(qū)域內(nèi)供水特許經(jīng)營(yíng)權(quán)；共有4家水務(wù)公司進(jìn)行投標(biāo)，跨國(guó)公司中法水務(wù)以8.95億元的投標(biāo)價(jià)格獨(dú)占鰲頭，報(bào)價(jià)為資產(chǎn)價(jià)值的5倍左右。8月22日，天津自來(lái)水項(xiàng)目49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(píng)估資產(chǎn)價(jià)格為7億多元，其中，招標(biāo)方的硬性條款規(guī)定“必須溢價(jià)30%以上”；在各競(jìng)標(biāo)公司報(bào)價(jià)中，中法水務(wù)為11.9億元，威立雅水務(wù)21.8億元。對(duì)于外資高溢價(jià)收購(gòu)各地水務(wù)項(xiàng)目，有控制權(quán)的地方政府往往舉雙手贊成：一是可以增加地方政府的收益，二是為當(dāng)?shù)匾M(jìn)了外資，三是現(xiàn)在沒(méi)有提高水價(jià)，老百姓沒(méi)受影響。不過(guò)，這種情況發(fā)展下去，誰(shuí)也不可能清楚將會(huì)為未來(lái)留下什么隱患。資本是逐利的，外資不會(huì)來(lái)做慈善，它付出的高溢價(jià)最終都會(huì)在將來(lái)業(yè)務(wù)中回收。我想中國(guó)老百姓未來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)水費(fèi)在他們的生活支出中占了大頭。

所以，大家如果想要進(jìn)行長(zhǎng)期性投資，買(mǎi)一些水資源、水處理、污水設(shè)備生產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)應(yīng)該回報(bào)會(huì)不錯(cuò)。從擇業(yè)和選擇專(zhuān)業(yè)方向來(lái)看，水資源利用和處理、海水淡化處理、水循環(huán)利用等應(yīng)該是未來(lái)不錯(cuò)的行業(yè)。

二、排在第二位的是奢侈品行業(yè)，包括私人飛機(jī)、郵輪、高檔轎車(chē)、高檔消費(fèi)品、高檔會(huì)所、高檔保健等等。雖然中國(guó)整體上并不富裕，但是中國(guó)富裕人群的總數(shù)是相當(dāng)驚人的。中國(guó)的富人心態(tài)比較浮躁，愿意為了奢侈消費(fèi)出大價(jià)錢(qián)，我相信這個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展不可限量。

三、排在第三位的是醫(yī)療保?。òㄐ睦碜稍?xún)）行業(yè)。由于中國(guó)的醫(yī)療行業(yè)實(shí)行的基本上是政府完全壟斷，所以有效供給是不充足的；這就解釋為什么大家看病貴、看病難、送紅包等問(wèn)題。其實(shí)，我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)醫(yī)生的地位和收入被人為地壓低了。在美國(guó)收入排名第一的是醫(yī)生和律師，其次才是商業(yè)，再其次才是公共服務(wù)（公務(wù)員）；在中國(guó)好像反過(guò)來(lái)了，公務(wù)員第一、商業(yè)第二、醫(yī)生啊什么排在后面呢。我想老百姓對(duì)醫(yī)療的需求是無(wú)窮大的，只要他們能夠支付起醫(yī)療費(fèi)用，而且隨著人們收入水平的提高，對(duì)健康的投資會(huì)越來(lái)越多。 大家可以看到，中國(guó)很多行業(yè)開(kāi)放基本上按這個(gè)軌跡走，起點(diǎn)是政府完全壟斷，慢慢開(kāi)放到中外合資政府寡頭壟斷，再到壟斷競(jìng)爭(zhēng)，再到完全競(jìng)爭(zhēng)等；而這個(gè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人員的市場(chǎng)價(jià)值慢慢隨著市場(chǎng)的開(kāi)放體現(xiàn)出來(lái)了。金融行業(yè)是一個(gè)典型的例子，原來(lái)政府大包大攬，金融從業(yè)人員撐不死也餓不著，但是隨著2003年以來(lái)的金融改革，金融從業(yè)人員的市場(chǎng)價(jià)值很快顯現(xiàn)出來(lái)了，金融從業(yè)人員的收入水漲船高；老實(shí)說(shuō)，金融專(zhuān)業(yè)人員的收入在未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步提高，直到這個(gè)市場(chǎng)完全體現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)人員的價(jià)值。 醫(yī)療行業(yè)是中國(guó)開(kāi)放很緩慢的一個(gè)行業(yè)，但是我相信醫(yī)療行業(yè)一定會(huì)開(kāi)放。當(dāng)然不會(huì)像餐飲行業(yè)那樣完全徹底開(kāi)放，但是至少會(huì)像金融行業(yè)一樣，允許外資、民營(yíng)資本進(jìn)入；等到行業(yè)開(kāi)放的時(shí)候，醫(yī)療行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)很快顯現(xiàn)，一些醫(yī)療機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值也是令人振奮的。

可惜，從投資角度來(lái)看，現(xiàn)在很難找到合適的企業(yè)，只有醫(yī)療器械制造和制藥公司可以投資；擇業(yè)和專(zhuān)業(yè)角度來(lái)看，醫(yī)生、心理咨詢(xún)師、制藥等是很不錯(cuò)的行業(yè)。

四、排在第四位的金融行業(yè)（包括銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、資產(chǎn)管理、融資租賃、典當(dāng)、財(cái)務(wù)服務(wù)等）。我們知道金融在行業(yè)的縱向排序中是屬于等級(jí)比較高的，意思是按照人類(lèi)的需求層面來(lái)看，農(nóng)林牧漁業(yè)排在最底層是最基礎(chǔ)的，其次應(yīng)該是食品加工、醫(yī)療衛(wèi)生、飲用水、能源等，再次是制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、通訊信息業(yè)等，再其次是金融業(yè)、文化傳媒業(yè)、科學(xué)研究、教育、公共服務(wù)（政府機(jī)構(gòu)）業(yè)等。所以金融業(yè)有一個(gè)明顯的特征，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁的時(shí)候，金融業(yè)往往獨(dú)占鰲頭，收入和地位很高；經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，受打擊最大的往往也是金融行業(yè)；當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，只要社會(huì)不動(dòng)蕩，沒(méi)有全面的戰(zhàn)爭(zhēng)，金融業(yè)永遠(yuǎn)是行業(yè)的首選。 從投資的角度來(lái)看，現(xiàn)在不是投資金融業(yè)的最佳時(shí)期，因?yàn)殚L(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)景氣使金融業(yè)企業(yè)的估值高企，建議謹(jǐn)慎。從選擇專(zhuān)業(yè)和擇業(yè)的角度來(lái)看，金融業(yè)是相當(dāng)不錯(cuò)的行業(yè)，大家可以大膽進(jìn)入。

五、排在第五位的是房地產(chǎn)業(yè)。上文中已經(jīng)提高，每個(gè)中國(guó)人都有一個(gè)夢(mèng)想――擁有一個(gè)屬于自己的家，所以未來(lái)幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是會(huì)很可觀的。另外，國(guó)家很有可

能會(huì)學(xué)美國(guó)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)（美國(guó)有三大機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會(huì)）給中產(chǎn)以上家庭提供擔(dān)保抵押，保證他們能夠買(mǎi)得起房子，同時(shí)推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化。所以從需求的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的前景相當(dāng)不錯(cuò)。

六、排在第六位的是廣告?zhèn)髅綂蕵?lè)業(yè)。中國(guó)雖然意識(shí)形態(tài)控制比較嚴(yán)格，但是也不會(huì)看不到開(kāi)放的機(jī)會(huì)。廣告、傳媒、娛樂(lè)的開(kāi)放近在咫尺，大家可以作為一個(gè)有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)來(lái)對(duì)待；這個(gè)行業(yè)最大的缺陷是受管制比較嚴(yán)重，容易受到政策變動(dòng)的影響，不過(guò)長(zhǎng)期還是很看好的。

七、排在第七的是資源類(lèi)（包括有色金屬、礦產(chǎn)、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源類(lèi)（石油石化電力行業(yè)包括核電）。這個(gè)行業(yè)在中國(guó)的前景一定會(huì)很好，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)崛起肯定要消耗更多的資源、能源等。當(dāng)然，從投資的角度看，能源類(lèi)企業(yè)是長(zhǎng)期投資的上等選擇。擇業(yè)就不用多說(shuō)了。

八、第八是教育和培訓(xùn)行業(yè)。中國(guó)勞動(dòng)人口基數(shù)巨大，勞動(dòng)力技術(shù)技能培養(yǎng)的需求也是巨大的，這個(gè)行業(yè)的潛力從新東方火熱上市就可以看出端倪。

九、第九是老年服務(wù)業(yè)。主要是養(yǎng)老院、老年保健、老年?duì)I養(yǎng)學(xué)等為老年人服務(wù)的行業(yè)。中國(guó)目前已經(jīng)是老齡社會(huì)，未來(lái)老年人的數(shù)量會(huì)直線上升。未來(lái)年輕人需要照顧的老年人數(shù)量越來(lái)越多，年輕人唯有依靠社會(huì)化專(zhuān)業(yè)服務(wù)才能保證上一代的正常生活。當(dāng)然，這個(gè)行業(yè)目前可投資的產(chǎn)品比較少，但是可以說(shuō)是一個(gè)創(chuàng)業(yè)的好市場(chǎng)。