房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

上半年我公司在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在相關(guān)部門的支持和公司全體員工的努力下，按照公司的職能和發(fā)展計(jì)劃，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)，行政能力建設(shè)，黨風(fēng)廉政建設(shè)和三個(gè)文明建設(shè)等方面都取得了較大的進(jìn)步和可喜的成績(jī)，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入240多萬(wàn)元，上交稅金23 萬(wàn)元，現(xiàn)總結(jié)如

下：

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，同心同德，團(tuán)結(jié)協(xié)作，努力開(kāi)創(chuàng)新局面。

1、加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)，繼續(xù)深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，開(kāi)展干部選拔任用工作四項(xiàng)監(jiān)督制度集中學(xué)習(xí)月活動(dòng)。公司領(lǐng)導(dǎo)非常注重抓好員工的思想道德建設(shè)，認(rèn)真開(kāi)展好黨支部的民主生活會(huì)和各種思想政治活動(dòng)，認(rèn)真貫徹學(xué)習(xí)“十六”大、“十七”大精神；通過(guò)開(kāi)展集中學(xué)習(xí)月活動(dòng)，組織全公司廣大干部職工認(rèn)真學(xué)習(xí)四項(xiàng)監(jiān)督制度，使領(lǐng)導(dǎo)干部熟悉、紀(jì)檢組織人事干部精通、干部群眾了解四項(xiàng)監(jiān)督制度，切實(shí)增強(qiáng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部貫徹執(zhí)行四項(xiàng)監(jiān)督制度的自覺(jué)性，進(jìn)一步匡正選人用人風(fēng)氣，努力提高我公司的選人用人公信度和群眾滿意度。

2、在上級(jí)黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，公司領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)一致、干部員工凝聚一心，充分發(fā)揮強(qiáng)有力的組織能力和業(yè)務(wù)能力，積極謀求公司的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大計(jì)。在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面，大多數(shù)時(shí)候領(lǐng)導(dǎo)都能親力親為，從實(shí)處抓起，一般情況都與黨支部班子及中層領(lǐng)導(dǎo)一起研究工作，在做重大工作決策和實(shí)施工作計(jì)劃時(shí)，都及時(shí)召開(kāi)中層以上領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議或職工會(huì)議，抓動(dòng)員落實(shí)責(zé)任到部門，做到?jīng)Q策無(wú)失誤，落實(shí)有成效。

二、積極實(shí)施職能工作和發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)具體情況。

根據(jù)公司工作計(jì)劃，半年來(lái)，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下積極開(kāi)展職能的舊村改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)等工作，取得較大的成績(jī)。

1、全面開(kāi)展金富公寓小區(qū)建設(shè)工作，經(jīng)過(guò)數(shù)月籌備辦理前期有關(guān)手續(xù)，完善設(shè)計(jì)圖紙，于5月初完成工程招投標(biāo)，目前已完成基礎(chǔ)打樁處理工程，待驗(yàn)收后進(jìn)行基礎(chǔ)工程建設(shè)。

2、鑫山工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建成建筑面積8223平方米，完成兩棟廠房工程，宿舍樓已封頂，目前正在抓緊裝修。

三、2012年下

半年工作計(jì)劃。

1、積極執(zhí)行市委、市政府布置的各項(xiàng)新任務(wù)。

2、繼續(xù)加快松花22隊(duì)、松花6隊(duì)、垌心五隊(duì)舊村改造的延續(xù)工作。

3、繼續(xù)做好“城鄉(xiāng)清潔工程”的清潔、保潔和機(jī)關(guān)行政效能建設(shè)工作。

4、加緊鑫山工業(yè)集中區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房和金富公寓小區(qū)建設(shè)。

第2篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)隱名參建管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

所謂隱名參建是指以提供土地一方名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)（要求具有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)），另一方（或幾方）、隱名、參與投資經(jīng)營(yíng)的合作開(kāi)發(fā)模式，在招投標(biāo)、報(bào)建、施工、竣工驗(yàn)收以及申報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)力人都以土地提供者辦理，參與投資人無(wú)論從政府部門或是對(duì)外簽訂工程承包合同、銷售合同等的第三方角度都隱藏在土地提供人身后。本文探討的是房地產(chǎn)公司僅提供土地，私人提供開(kāi)發(fā)建設(shè)的其他一切資金、勞務(wù)、技術(shù)的隱名參建模式，即以房地產(chǎn)公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)者是私人的這種合作開(kāi)發(fā)模式。

房地產(chǎn)公司為了監(jiān)管合作對(duì)象私人合理合法的把項(xiàng)目建設(shè)完成，為了能規(guī)避有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)并取得合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功。筆者認(rèn)為，作為房地產(chǎn)公司的管理人員要切實(shí)掌控以下幾個(gè)方面的工作：

一、合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的簽訂要合法、嚴(yán)密

這種合作模式的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，唯一能對(duì)私人隱名合作者進(jìn)行約束的就是雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。因?yàn)?，在以后的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，來(lái)自政府職能部門、民眾、社會(huì)的監(jiān)督都是針對(duì)房地產(chǎn)公司的，所以，合作開(kāi)發(fā)協(xié)議務(wù)必要達(dá)到以下目的：

一、合作開(kāi)發(fā)協(xié)議必須在法律上是有效的。如果雙方簽訂的是無(wú)效的開(kāi)發(fā)協(xié)議，那么對(duì)私人隱名投資者是沒(méi)有約束力的，在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候就無(wú)法根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議要求他承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

二、合作開(kāi)發(fā)協(xié)議必須確保房地產(chǎn)公司可以對(duì)其進(jìn)行必要的監(jiān)督管理。不能以口頭約定代替協(xié)議條款，尤其是在房地產(chǎn)公司與私人隱名投資者平時(shí)交情很好的情況下也不能忽略這點(diǎn)。

二、合作雙方必須共同掌控財(cái)務(wù)費(fèi)用

合作開(kāi)發(fā)本身就是雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的一種市場(chǎng)行為，整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況如何僅由實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的個(gè)人隱名投資人掌控，是件非常危險(xiǎn)的事情，他會(huì)在財(cái)務(wù)作帳上會(huì)想方設(shè)法做成無(wú)利潤(rùn)甚至虧損以達(dá)到其利潤(rùn)最大化。通常的做法是建立雙控賬戶，雙方都留印鑒在銀行支付卡上，只有雙方都同意了銀行才能進(jìn)行賬戶資金操作。

三、切實(shí)搞好項(xiàng)目監(jiān)督管理

上述一、二條是合作開(kāi)發(fā)的前提條件，但做好了上面兩條，還無(wú)法保證合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功，要切實(shí)搞好項(xiàng)目的監(jiān)督管理，確保項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合法、有序才能取得項(xiàng)目的成功。工程項(xiàng)目管理這個(gè)命題很大，很多文獻(xiàn)著作都有論述，但作為本次探討的這種合作開(kāi)發(fā)模式，又有其獨(dú)特性。其有別于其他項(xiàng)目管理的特點(diǎn)在于：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者是隱名的私人，通常其目的是追求利益的最大化，而且其開(kāi)發(fā)不具有連續(xù)性，不承擔(dān)社會(huì)影響，不承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的遺留問(wèn)題、隱形問(wèn)題的處理。那么，作為房地產(chǎn)公司該如何進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)督管理呢？

1、項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)

一般情況下，為盡快形成統(tǒng)一的項(xiàng)目規(guī)劃、執(zhí)行方案和決策，作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的私人不希望合作的房地產(chǎn)公司人員參與項(xiàng)目管理，這樣會(huì)影響其決策的效率和過(guò)程。但在組成項(xiàng)目部管理人員中，財(cái)務(wù)部、工程部必須有房地產(chǎn)公司的監(jiān)管人員。財(cái)務(wù)部的監(jiān)管人員以確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的合法性、真實(shí)性，確保資金真正用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中去，而不被挪用或用于其他目的。工程部的監(jiān)督人員以確保在工程施工中的安全、質(zhì)量、進(jìn)度符合有關(guān)要求，以避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后麻煩不斷。其管理職能分工宜采用發(fā)達(dá)國(guó)家的管理職能分工表，以使管理職能的分工更清晰、更嚴(yán)禁，而不宜用崗位責(zé)任描述書來(lái)進(jìn)行管理。

2、成本控制

作為房地產(chǎn)公司監(jiān)管人員進(jìn)行成本控制的第一要?jiǎng)?wù)是防止私人經(jīng)營(yíng)者虛高開(kāi)發(fā)成本，防止項(xiàng)目賬面假低利潤(rùn)、無(wú)利潤(rùn)甚至虧損。在一些合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中簽訂房地產(chǎn)公司取得固定收益、私人經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)開(kāi)發(fā)盈虧風(fēng)險(xiǎn)的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，也應(yīng)防止開(kāi)發(fā)成本虛高。有的人認(rèn)為，反正我房地產(chǎn)公司取得固定收益，項(xiàng)目盈利還是虧損與我無(wú)關(guān)，其實(shí)不然。按照最高人民法院年月日公布的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》來(lái)界定，這種協(xié)議是無(wú)效的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。當(dāng)然，在實(shí)際利潤(rùn)大于協(xié)議中雙方確定的房地產(chǎn)取得固定收益并實(shí)際最終順利完成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，法律上一般還是予以支持的。所以，房地產(chǎn)公司有必要確保項(xiàng)目取得預(yù)期的收益。

3、進(jìn)度、質(zhì)量、安全控制

很多人認(rèn)為，進(jìn)度控制是施工隊(duì)的事，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響有限，尤其是合作開(kāi)發(fā)不掌握實(shí)際經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)公司影響更少。其實(shí)不然，因?yàn)?，開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)必須銷售，銷售合同一般都注明了交付時(shí)間。如果實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，超過(guò)了合同約定的交付時(shí)間，購(gòu)房戶勢(shì)必要進(jìn)行維權(quán)，維權(quán)的訴訟單位就是房地產(chǎn)公司，這將影響公司的社會(huì)形象。搞好進(jìn)度控制首先要做好進(jìn)度計(jì)劃的編制，確定關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵線路、關(guān)鍵工作。其次要隨時(shí)跟進(jìn)實(shí)際施工進(jìn)度，與編制的進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比，分析查找影響進(jìn)度的原因，及時(shí)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，合理安排人力物力財(cái)力。

在合作開(kāi)發(fā)的雙方中，房地產(chǎn)公司承擔(dān)著終身的工程質(zhì)量責(zé)任，質(zhì)量的好壞關(guān)系房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)影響。房地產(chǎn)公司要督促監(jiān)理、施工方搞好事前、事中、事后質(zhì)量控制，監(jiān)督關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位、隱蔽工程的施工，實(shí)施質(zhì)量通病防治措施。使工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、設(shè)計(jì)和合同的要求。要杜絕片面追求利潤(rùn)最大化采用偷工減料、以次充好的做法，確保工程質(zhì)量的安全性、耐久性，以保障合作協(xié)議失效后不產(chǎn)生質(zhì)量事故給房地產(chǎn)公司帶來(lái)麻煩。

4、合同管理與信息管理

傳統(tǒng)的合同管理和信息管理方法均適用于這個(gè)合作模式，但要嚴(yán)格控制以下幾個(gè)方面：

①為了節(jié)約成本，該招標(biāo)的未進(jìn)行招標(biāo)，引進(jìn)無(wú)資質(zhì)無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的隊(duì)伍進(jìn)行施工、提供三無(wú)設(shè)施設(shè)備、利用淘汰產(chǎn)品和明令禁止使用的材料。

②數(shù)據(jù)造假，手續(xù)不全。個(gè)人經(jīng)營(yíng)者為規(guī)避行政收費(fèi)，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，節(jié)約成本。對(duì)建筑面積、容積率、綠地率等建筑指標(biāo)造假，不辦和延遲辦理相關(guān)手續(xù)，不繳納或延緩繳納行政事業(yè)收費(fèi)。通過(guò)個(gè)人關(guān)系規(guī)避或延緩政府職能部門正常檢查。等合作協(xié)議失效后政府部門再來(lái)核查時(shí)發(fā)現(xiàn)于事實(shí)不符將給房地產(chǎn)公司帶來(lái)很大麻煩。

③合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在很多明顯漏洞和爭(zhēng)議的地方。致使合同效力長(zhǎng)期存在給公司帶來(lái)?yè)p失?；蛘吆贤屑尤肓隧?xiàng)目后期才能確定的內(nèi)容。比如說(shuō)合同寫了本著互惠互利的原則，本合同結(jié)束后我公司另一項(xiàng)目可優(yōu)先考慮該施工單位（該設(shè)備），或者本電梯的后續(xù)保養(yǎng)確定由***單位實(shí)施，費(fèi)用另行協(xié)商等等。

④不允許合作開(kāi)發(fā)結(jié)束還存在以本項(xiàng)目的進(jìn)行擔(dān)?；蛸|(zhì)押的協(xié)議、文件等。

⑤其他產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的情形。

要控制以上等情形的發(fā)生，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要把好蓋章這一關(guān)，以房地產(chǎn)公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其公章必須由房地產(chǎn)公司掌控，而不能由個(gè)人經(jīng)營(yíng)者掌控，在蓋章前要仔細(xì)審核有關(guān)條款，確認(rèn)符合相關(guān)法律法規(guī)且不會(huì)給后期帶來(lái)影響時(shí)才給予蓋章，并做好備案工作。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隱名參建合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)模式雖然具有靈活、迅速地特點(diǎn)，但也給管理工作帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，尤其是公司與私人合作而且私人為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者這種情況，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，風(fēng)險(xiǎn)加大的環(huán)境下，要謹(jǐn)慎選擇合作開(kāi)發(fā)模式，多多思考來(lái)自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，及早采取防范措施。

第3篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；問(wèn)題；管理

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，國(guó)家對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒(méi)有繼續(xù)膨脹下去，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來(lái)了，房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場(chǎng)環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)來(lái)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)與管理體制，整合所有的資源，制定穩(wěn)定的發(fā)展計(jì)劃完成平穩(wěn)的過(guò)渡。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問(wèn)題，有待于解決和研究。

1.國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問(wèn)題

（1）市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變

由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開(kāi)始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

（2）融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變

以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款，如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻，使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

（3）市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出了新的要求

以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上，忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

2.公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問(wèn)題

（1）公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整

在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候，房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、然后大力的銷售。開(kāi)發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

（2）公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)，在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓，因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問(wèn)題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難，政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量，無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

（3）公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制

沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的非常規(guī)發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果，也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本，這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問(wèn)題，比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

二、房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案

鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問(wèn)題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力，具體的措施有以下幾點(diǎn)：

1.加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營(yíng)體制

人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬，是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的，公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.加強(qiáng)成本核算的能力和開(kāi)發(fā)多方面的融資渠道

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況，使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì)，以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售都帶來(lái)了不小的打擊，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開(kāi)融資，這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開(kāi)辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠，畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說(shuō)在開(kāi)發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開(kāi)發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

3.加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái)，多受到國(guó)家的政策扶持，但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊，加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段，建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門體系，建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過(guò)成本核算和質(zhì)量控制，有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，由于工程開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

4.做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益，大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)，如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了，使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)，房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰，想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求，根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分，這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

5.整合資源，合理有效的運(yùn)用資源

企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過(guò)程，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)，決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用，對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí)，因?yàn)橘J款的問(wèn)題跨期越長(zhǎng)損失也就越多，購(gòu)買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見(jiàn)現(xiàn)象，整合現(xiàn)有資源，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

三、總結(jié)

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問(wèn)題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施，進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)，為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

一、巧妙用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策降低稅率進(jìn)行籌劃

按照現(xiàn)行《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。但稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分別核算與不分別核算，其稅收負(fù)擔(dān)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分別核算的情況下，若能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在可扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，以減輕土地增值稅稅負(fù)。

［案例1］江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2013年商品房銷售收入為6億元，其中普通住宅銷售額為4億元，豪華住宅的銷售額為2億元。按現(xiàn)行稅法規(guī)定可扣除的項(xiàng)目金額為4.4億元，其中普通住宅可扣除項(xiàng)目金額為3.2億元，豪華住宅可扣除項(xiàng)目金額為1.2億元。

［案例分析］分別核算與不分別核算稅負(fù)孰輕孰重的問(wèn)題。在不分別核算的情況下，該公司應(yīng)繳納土地增值稅的情況為：企業(yè)在籌辦期間只有支出沒(méi)有收入的客觀實(shí)際給予按比例扣除招待費(fèi)的特殊優(yōu)惠政策，但是企業(yè)必須正確核算不允許扣除的40%部分，待允許扣除時(shí)記入當(dāng)期的“管理費(fèi)用籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）”，在年度所得稅匯算清繳時(shí)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，因此，在對(duì)籌辦期招待費(fèi)核算上要分60%和40%兩個(gè)子目進(jìn)行：在執(zhí)行一次性扣除的方法下，支付業(yè)務(wù)招待費(fèi)時(shí)：借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（60%部分）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）貸：銀行存款在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（60%部分）管理費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（60%部分）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）在年度所得稅匯算清繳時(shí)，將40%部分調(diào)增應(yīng)納稅所得額。采取3年分次扣除的方法下，發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)時(shí)：借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦期間招待費(fèi)（60%部分）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦期間招待費(fèi)（40%部分）貸：銀行存款結(jié)轉(zhuǎn)到“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)”時(shí)：借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（60%部分）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦期間招待費(fèi)（60%部分）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦期間招待費(fèi)（40%部分）在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度結(jié)轉(zhuǎn)到“管理費(fèi)用——籌辦費(fèi)”扣除時(shí)：借：管理費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（60%部分）管理費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（60%部分）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——籌辦費(fèi)——招待費(fèi)（40%部分）最后，在年度所得稅匯算清繳時(shí)將40%部分，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。取得的財(cái)政性資金，可結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度記入收入總額。增值率=（6-4.4）÷4.4×100%=36.36%,適用第一檔稅率30%土地增值稅=（6-4.4）×30%=0.48（億元）在實(shí)行分別核算的情況下，該公司應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅增值率=（4-3.2）÷3.2×100%=25%，適用第一檔稅率30%普通住宅的土地增值稅=（4-3.2）×30%=0.24（億元）豪宅增值率=（2-1.2）÷1.2×100%=67%，適用第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。豪宅土地增值稅=（2-1.2）×40%-1.2×5%=0.26（億元）土地增值稅合計(jì)=0.24+0.26=0.5（億元）

由上面計(jì)算得出，實(shí)行分別核算比不實(shí)行分別核算的情況下多繳土地增值稅200萬(wàn)元。因此，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要注意籌劃的特點(diǎn)。如果該筆應(yīng)稅業(yè)務(wù)在不分別核算的情況下，其土地增值稅的稅額少于各筆業(yè)務(wù)分別核算的應(yīng)納稅之和，此時(shí)，可以選擇不分別核算增值額。

二、通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額降低稅率進(jìn)行籌劃

假定案例1中其他條件不變，江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想辦法使普通住宅可抵扣項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%。設(shè)普通住宅可抵扣項(xiàng)目為A，令（2-A）÷A=20%解方程得：A=1.6666（億元）也就是說(shuō)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司若能想辦法把普通住宅的可扣除項(xiàng)目增加0.1332億元，即可免交普通住宅的土地土地增值稅。因此，該公司應(yīng)繳的土地增值稅僅為豪華住宅所繳納的0.26億元，比上述所計(jì)算的不分別核算少繳納0.22億元，比分別核算少繳納0.24億元。應(yīng)該指出，若可扣除項(xiàng)目金額的增加難以實(shí)現(xiàn)，江宇房地產(chǎn)公司可以改變策略，從普通住宅的銷售收入入手，若案例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為3.2億元，另普通住宅銷售收入為B，要使土地增值稅稅率為20%，則有：（B-3.2）÷3.2×100%=20%解方程得：B=3.84（億元）即該公司降低普通住宅的銷售收入為0.16億元（4-3.84），則僅需就豪華住宅繳納土地增值稅0.26億元，節(jié)省了普通住宅的稅金0.24億元，與減少的收入0.16億元相比節(jié)省了0.08億元。同時(shí)，由于降低了普通住宅的售價(jià)，房屋也更好銷售，企業(yè)所得稅等計(jì)稅依據(jù)也會(huì)隨之減少。

三、通過(guò)均衡申報(bào)各地房地產(chǎn)價(jià)格降低稅率進(jìn)行籌劃

當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常同一家房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)有不同的檔次，其品味、市場(chǎng)定位不盡相同，既有低價(jià)格的普通標(biāo)準(zhǔn)住房，又有中檔住宅、寫字樓，還有高檔住宅、別墅和寫字樓；不同地方或地區(qū)的開(kāi)發(fā)成本比例因物價(jià)或其他原因也不盡相同，這就會(huì)引發(fā)有些房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷售后增值率較高，而有的房屋銷售后的增值率較低，各類房地產(chǎn)的增值額和增值率都不盡相同。房地產(chǎn)的增值額和增值率，是計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅的主要依據(jù)，而土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率越大，使用稅率越高。在實(shí)行超率累進(jìn)稅率制度下，納稅的原則是應(yīng)盡量避免太高稅率的出現(xiàn)，以盡可能避免過(guò)高增值率的出現(xiàn)，否則就會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此，為了降低土地增值稅稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取不逐項(xiàng)單獨(dú)核算的方法，將價(jià)格不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入合并申報(bào)，以適用較低的土地增值稅率；或者對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得某些開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率有所下降，以節(jié)省土地增值稅款。

［案例2］正恒房地產(chǎn)公司2013年同時(shí)開(kāi)發(fā)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目1為安居工程住房，可扣除項(xiàng)目為4000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入5000萬(wàn)元；項(xiàng)目2為普通住宅，可扣除項(xiàng)目5000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入7800萬(wàn)元；項(xiàng)目3為別墅住宅，可扣除項(xiàng)目為6000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入為16000萬(wàn)元；項(xiàng)目4為寫字樓，可扣除項(xiàng)目12000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入40000萬(wàn)元，可扣除項(xiàng)目總和為27000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入總和為68800萬(wàn)元。分別對(duì)這4項(xiàng)工程應(yīng)納的土地增值稅進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目1：增值額=5000-4000=1000（萬(wàn)元）增值率=1000÷4000×100%=25%，適用第一檔稅率30%。應(yīng)納土地增值稅=1000×30%=300（萬(wàn)元）項(xiàng)目2：增值額=7800-5000=2800（萬(wàn)元）增值率=2800÷5000×100%=56%，適用第二檔稅率40%。速算扣除系數(shù)5%。應(yīng)納土地增值稅=2800×40%-5000×5%=870（萬(wàn)元）項(xiàng)目3：增值額=16000-6000=10000（萬(wàn)元）增值率=10000÷6000×100%=167%，適用第三檔稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。應(yīng)納土地增值稅=1000×50%-6000×15%=4100（萬(wàn)元）項(xiàng)目4：增值額=40000-12000=28000（萬(wàn)元）增值率=28000÷12000×100%=233%，適用第四檔稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。應(yīng)納土地增值稅=28000×60%-12000×35%=12600（萬(wàn)元）應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=300+870+4100+12600=17870（萬(wàn)元）

［案例分析］正恒房地產(chǎn)公司為了減輕稅負(fù)，對(duì)上述經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行重新安排，將項(xiàng)目1的營(yíng)業(yè)收入核算為4700萬(wàn)元，可扣除項(xiàng)目仍為4000萬(wàn)元；將項(xiàng)目2、3、4合并核算，可扣除項(xiàng)目共為23000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入64100萬(wàn)元。再對(duì)這些房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目1：增值率=（4700-4000）÷4000×100%=17.5%增值率沒(méi)有超過(guò)20%，可免土地增值稅。合并后項(xiàng)目2、3、4：增值率=（64100-23000）÷23000×100%=178.7%，適用第三檔稅率50%。速算扣除系數(shù)15%。土地增值稅=41100×50%-23000×15%=17100（萬(wàn)元）正恒房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅總額為17100萬(wàn)元，較納稅籌劃前，該公司稅負(fù)得到了有效降低?？梢?jiàn)，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒恋卦鲋殿~、減輕土地增值稅稅負(fù)的理想選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一定時(shí)期內(nèi)所發(fā)生的各項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的平均分?jǐn)?，就不?huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期土地增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而有效地減輕土地增值稅稅負(fù)。

四、通過(guò)增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)直接降低土地增值稅率進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，增值率越高，所適用的稅率越高，稅收負(fù)擔(dān)越重。對(duì)于土地增值率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)設(shè)法降低其增值率和適用稅率，而增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是降低土地增值率和適用稅率，減輕土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)的有效途徑之一。

［案例3］紅日房地產(chǎn)公司于2008年以1000萬(wàn)元的價(jià)格取得一塊土地，但一直未對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2013年該土地的公允價(jià)值已經(jīng)增值到4000萬(wàn)元。紅日房地產(chǎn)公司決定于2013年8月開(kāi)始在該土地開(kāi)發(fā)商品房（普通住房）。經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)商品房銷售收入約為11000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3146萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本金額的10%計(jì)算，有關(guān)稅費(fèi)610萬(wàn)元?？稍谄髽I(yè)所得稅前扣除的成本稅費(fèi)為6700萬(wàn)元（不含土地增值稅）。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。

［案例分析］開(kāi)發(fā)前，紅日房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門會(huì)同營(yíng)銷、工程、公司發(fā)展部門對(duì)其有關(guān)收益和稅費(fèi)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)如下:土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為4146萬(wàn)元（1000+3146），開(kāi)發(fā)費(fèi)用為4146×10%=414.6（萬(wàn)元），有關(guān)稅費(fèi)為710萬(wàn)元，允許加計(jì)扣除費(fèi)用為4146×20%=829.2（萬(wàn)元）。土地增值稅可扣除金額=4146+414.6+710+829.2=6099.8（萬(wàn)元）增值率=（11000-6099.8）÷6099.8×100%=80.3%，適用第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。土地增值稅=（11000-6099.8）×40%-6099.8×5%=1655.8（萬(wàn)元）企業(yè)所得稅=（11000-6700-1655.8）×25%=661.05（萬(wàn)元）各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=610+1655.8+661.05=2926.85（萬(wàn)元）可見(jiàn)，該項(xiàng)目尚存在部分所得稅前和土地增值稅前不得扣除的成本費(fèi)用?？紤]到這些因素，紅日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅后收益將更少。紅日房地產(chǎn)公司決策層提出，可否通過(guò)增加幾次土地增值稅轉(zhuǎn)讓的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，降低每次流轉(zhuǎn)的土地增值率，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)呢？紅日房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門會(huì)同公司發(fā)展部門經(jīng)認(rèn)真研討，提出了一個(gè)籌劃方案：以土地投資公司再回購(gòu)。

在開(kāi)發(fā)土地之前，紅日房地產(chǎn)公司將該土地作價(jià)4000萬(wàn)元投資成立江宇公司，然后再由紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司，最后再開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外銷售。投資環(huán)節(jié)、合并環(huán)節(jié)以及商品房銷售應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)如下：投資環(huán)節(jié)。紅日房地產(chǎn)公司以土地投資成立公司，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅［2002］191號(hào)）。紅日房地產(chǎn)公司以土地對(duì)外投資免征土地增值稅。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅（財(cái)稅［1995］48號(hào)）。紅日房地產(chǎn)公司以土地對(duì)外投資應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅為=75萬(wàn)元［（4000-1000）×25％］。按相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失（國(guó)稅［2000］118號(hào)）。江宇公司接受土地投資應(yīng)繳納契稅為120萬(wàn)元（4000×3％）。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，江宇公司應(yīng)當(dāng)按照土地的公允價(jià)值和契稅確認(rèn)其入賬價(jià)值（財(cái)會(huì)［2000］25號(hào)），即土地入賬價(jià)值為4000+120=4120（萬(wàn)元）。

合并環(huán)節(jié)。關(guān)于企業(yè)所得稅：紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司時(shí)，因?yàn)榻罟举Y產(chǎn)未發(fā)生增值，所以對(duì)兩個(gè)公司均不會(huì)產(chǎn)生企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司后，該土地的入賬價(jià)值仍為4120萬(wàn)元。紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司可免征契稅。按有關(guān)稅法規(guī)定，兩個(gè)或兩個(gè)以上對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅（財(cái)稅［2003］184號(hào)、財(cái)稅［2006］41號(hào)）。商品房銷售環(huán)節(jié)。紅日房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司后，才實(shí)施商品房開(kāi)發(fā)和銷售，因而商品房銷售環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，全部由紅日房地產(chǎn)公司承擔(dān)。紅日房地產(chǎn)公司不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)公司吸收合并江宇公司后，土地使用權(quán)成本從1000萬(wàn)元增加到4120萬(wàn)元。假定開(kāi)發(fā)成本不變，由于商品房銷售收入不變，有關(guān)稅費(fèi)也沒(méi)有變化；開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除費(fèi)用仍按照土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本金額的10%和20%計(jì)算。土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額，具體包含了土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本，合計(jì)7266萬(wàn)元（4120+3146），開(kāi)發(fā)費(fèi)用726.6萬(wàn)元（7266×10%），有關(guān)稅費(fèi)305萬(wàn)元，允許加計(jì)扣除費(fèi)用（7266×20%）=1453.2（萬(wàn)元）。土地增值稅可扣除額=7266+726.6+610+1453.2≈10056（萬(wàn)元）增值率=（11000-10056）÷10056×100%=9.39%土地增值稅可免征。紅日房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)成本從1000萬(wàn)元增加到4120萬(wàn)元，增加了3120萬(wàn)元（4120-1000）,紅日房地產(chǎn)公司可在企業(yè)所得稅前扣除，成本費(fèi)用應(yīng)該在6700萬(wàn)元的基礎(chǔ)上增加3120萬(wàn)元。該公司企業(yè)所得稅=（11000-6700-3120）×25%=295（萬(wàn)元）納稅籌劃后比納稅籌劃前少負(fù)擔(dān)增值稅1700萬(wàn)元，但契稅負(fù)擔(dān)增加了120萬(wàn)元，企業(yè)所得稅增加了427萬(wàn)元，即總體稅負(fù)下降了1153萬(wàn)元（1700-120-427）。

第5篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制

中圖分類號(hào)：F275

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫(kù)、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。

6.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。包含開(kāi)發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見(jiàn)的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。

7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

（二）項(xiàng)目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

（三）項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷售之際按銷售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭(zhēng)取減免或緩繳。

（四）項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測(cè)結(jié)果不一致，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來(lái)。比如可以分成投資匯總表、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算控制表、銷售收款預(yù)測(cè)及控制表、資金來(lái)源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開(kāi)發(fā)成本測(cè)算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測(cè)及控制表中可以反映實(shí)際開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫(kù)等項(xiàng)目的實(shí)際銷售收款情況、銷售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來(lái)源占用表要根據(jù)銷售來(lái)源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來(lái)源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性，在爭(zhēng)取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

（二）管理表格編制及動(dòng)態(tài)更新

第6篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

嚴(yán)控投資買地流程

身在商場(chǎng)，不進(jìn)則退。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，掌握了土地與項(xiàng)目，就掌握了未來(lái)。所以，投資買地是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的永恒主題。

不過(guò)，盡管未來(lái)發(fā)展需要依托土地與項(xiàng)目，但在目前房地產(chǎn)調(diào)整期也須考慮自身的資金情況，在對(duì)中短期市場(chǎng)進(jìn)行合理判斷的基礎(chǔ)上量力而行。其實(shí)，這種買地?cái)U(kuò)張的謹(jǐn)慎性已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯露。

相關(guān)媒體報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20個(gè)大中城市自2008年至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交；而截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月起的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過(guò)40幅。可見(jiàn)，在過(guò)去5個(gè)月間，全國(guó)各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)。另外，據(jù)國(guó)土資源部下屬全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。

確保公司健康運(yùn)營(yíng)

確保公司健康運(yùn)營(yíng)需要培養(yǎng)一種整體觀、協(xié)調(diào)觀，即在相關(guān)指標(biāo)上保持一種內(nèi)在的均衡。

房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)是方方面面的，反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，既有業(yè)績(jī)方面的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)相關(guān)比率，也有資金方面的凈負(fù)債率、貨幣資產(chǎn)比等。相關(guān)指標(biāo)上的均衡狀態(tài)往往反映著公司運(yùn)營(yíng)的有序進(jìn)行，所以，這成為CFO管理的一種切入點(diǎn)。在考查房地產(chǎn)公司相關(guān)指標(biāo)時(shí)，需要關(guān)注其商業(yè)模式下的財(cái)務(wù)特質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，方能得出正確、理性的結(jié)論。

比如，在2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期之時(shí)，主流房地產(chǎn)上市公司中報(bào)的營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)情況卻依舊喜人，其中的一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)慣性。這種業(yè)績(jī)慣性決定于房地產(chǎn)公司特有的商業(yè)模式，即“蓋房子賣房子”需要時(shí)間較長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)收售樓款在先，銷售收入與利潤(rùn)的確認(rèn)在后，從而使業(yè)績(jī)反映存在一定程度的滯后性。只有把握這種房地產(chǎn)公司獨(dú)特的商業(yè)模式，以及由此決定的財(cái)務(wù)特質(zhì)，才能對(duì)公司財(cái)報(bào)進(jìn)行精準(zhǔn)的分析，進(jìn)而科學(xué)地把握其未來(lái)變化的趨勢(shì)。

保持持續(xù)融資能力

持續(xù)融資需要考慮在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，選擇高效、低成本、適合自身的方式。

比如，在2008年A股市場(chǎng)熊市的環(huán)境中，債券市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。3月份以來(lái)，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶（600208）、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)（112004）與萬(wàn)科共六家房企分別發(fā)行12億元、43億元、14億元、17億元、12億元和59億元的公司債，公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到157億元，成為公司債券二級(jí)市場(chǎng)上第二大權(quán)重行業(yè)（相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表）。

持續(xù)融資不僅關(guān)系到存量資產(chǎn)的價(jià)值釋放，也涉及到增量資產(chǎn)的取得，甚至還可以進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整，用低利率負(fù)債替換高利率負(fù)債，從而節(jié)省利息支出。同時(shí)，各項(xiàng)金融工具的逐漸發(fā)展也為房地產(chǎn)公司的精致運(yùn)作提供了必要條件。

第7篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購(gòu)房熱潮的高漲，不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國(guó)家政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開(kāi)始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，民營(yíng)企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長(zhǎng)久發(fā)展。在我國(guó)資本市場(chǎng)中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營(yíng)企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購(gòu)的成功案例，對(duì)其借殼上市進(jìn)行效果剖析評(píng)價(jià)，為我國(guó)其他采用借殼上市的民營(yíng)企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動(dòng)因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石名下的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開(kāi)發(fā)了全國(guó)各地多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見(jiàn)，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動(dòng)因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營(yíng)房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢(shì)頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲(chǔ)備進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)。對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問(wèn)題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同其他民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。通過(guò)借殼上市，不僅能公開(kāi)發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動(dòng)企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過(guò)借殼上市，可以短時(shí)間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過(guò)上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高企業(yè)的知名度，帶來(lái)企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國(guó)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的協(xié)同性。因此對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動(dòng)因

（1）大連金牛公司簡(jiǎn)介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊(cè)資本17千萬(wàn)元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不理想。

（2）售殼動(dòng)因。一是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過(guò)衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤(rùn)降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對(duì)上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動(dòng)中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來(lái)的特鋼經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并無(wú)特鋼生產(chǎn)項(xiàng)目投資，避免產(chǎn)生并購(gòu)后的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍。

（二）對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營(yíng)公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營(yíng)企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場(chǎng)秩序。在經(jīng)營(yíng)決策方面，要及時(shí)向資本市場(chǎng)上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹(shù)立良好的企業(yè)形象和品牌價(jià)值，避免股價(jià)波動(dòng)過(guò)大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時(shí)公開(kāi)董事會(huì)重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時(shí)，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長(zhǎng)久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對(duì)公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場(chǎng)上再融資的機(jī)會(huì)，加速了資本的擴(kuò)張。同時(shí)利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項(xiàng)目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表狀況，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供了保障。同時(shí)，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高了市場(chǎng)占有率，為企業(yè)未來(lái)的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對(duì)公司股價(jià)的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價(jià)出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價(jià)一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢?jiàn)借殼上市后，投資者對(duì)中南房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)價(jià)值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購(gòu)后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營(yíng)績(jī)效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報(bào)中的幾個(gè)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。因此，為了評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債水平，本文選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說(shuō)明公司短期償債能力好，但過(guò)高則會(huì)影響公司利潤(rùn)。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評(píng)價(jià)企業(yè)長(zhǎng)期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說(shuō)明償還長(zhǎng)期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)績(jī)水平。為了評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個(gè)指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來(lái)衡量公司資本價(jià)值，比率越高股東價(jià)值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來(lái)衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營(yíng)運(yùn)能力

公司的營(yíng)運(yùn)能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤(rùn)率越高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動(dòng)性較快，不會(huì)產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過(guò)快也會(huì)導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過(guò)多而降低利潤(rùn)的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來(lái)的價(jià)值增值和成長(zhǎng)空間的大小。通過(guò)分析營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長(zhǎng)能力。

五、民營(yíng)企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購(gòu)模式

（1）借殼對(duì)象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對(duì)象時(shí)，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來(lái)較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量?jī)煞矫孢M(jìn)行殼公司的綜合評(píng)價(jià)，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價(jià)值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時(shí)，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購(gòu)的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時(shí)導(dǎo)致未來(lái)資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對(duì)象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對(duì)象的排斥和不配合。民營(yíng)企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對(duì)象內(nèi)部資源的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，采用靈活的經(jīng)營(yíng)模式整合借殼對(duì)象內(nèi)部資源。也可采用分階段購(gòu)買的方式，讓借殼對(duì)象充分了解借殼公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行借殼上市時(shí)，要以確保公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過(guò)多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時(shí)也降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加了雙方并購(gòu)后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會(huì)公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力

民營(yíng)企業(yè)借殼上市時(shí)要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，知識(shí)儲(chǔ)備充分，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對(duì)各方企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評(píng)估的高額成本。與此同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估建議也會(huì)為借殼上市的雙方企業(yè)帶來(lái)有價(jià)值的參考意見(jiàn)，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財(cái)務(wù)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時(shí)資本融資的重要手段，對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營(yíng)企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

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第8篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資信托；投資信托計(jì)劃；發(fā)展路徑

[中圖分類號(hào)] F830.8 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024(2007)04-0084-03

[基金項(xiàng)目] 國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金資助項(xiàng)目“珠江三角洲產(chǎn)業(yè)集群模式下的技術(shù)擴(kuò)散研究”(批準(zhǔn)號(hào)：05BJY056)；華南理工大學(xué)人 文社會(huì)科學(xué)基金資助項(xiàng)目“入世以來(lái)我國(guó)產(chǎn)融結(jié)合的新發(fā)展”(批準(zhǔn)號(hào)：G05N7040610)的部分研究成果

[作者簡(jiǎn)介] 朱 暉，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院講師，研究方向?yàn)橥顿Y經(jīng)濟(jì)；

齊昌瑋，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副研究員，研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)；

鄺國(guó)良，華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副教授，研究方向?yàn)橘Y本市場(chǎng)。(廣東 廣州 510006)

能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中，房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認(rèn)為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動(dòng)金融改革的有效途徑。

一、房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種，是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對(duì)象的產(chǎn)業(yè)投資基金?！胺康禺a(chǎn)投資信托”從字面上來(lái)理解，應(yīng)該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是，1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REIT)是在美國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)《國(guó)內(nèi)稅收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的，所以REIT是一個(gè)具有專屬性的概念。

按照美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法》中的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)體要取得 REIT 資格，必須符合這些條件：(1)是和法人一樣可征稅的實(shí)體；(2)由董事會(huì)或受托管理人管理；(3)擁有可完全轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)憑證；(4)至少有 100名所有權(quán)憑證持有人；(5)在前一個(gè)稅收年度的下半年，由5人以下人數(shù)擁有的所有權(quán)不超過(guò)50%；(6)總資產(chǎn)中至少有75%投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)；(7)總收入中至少有75%的收入衍生于房地產(chǎn)的租金或房地產(chǎn)貸款的利息；(8)由應(yīng)納稅的REIT子公司股票構(gòu)成的資產(chǎn)不超過(guò)20%；(9)每年至少有90%的應(yīng)納稅收入以股東股息的形式支付。

可見(jiàn)，REIT在所有權(quán)的分布、總資產(chǎn)的運(yùn)用和利潤(rùn)的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此，可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投資基金，它按照有關(guān)規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營(yíng)運(yùn)能帶來(lái)收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資，并按照相關(guān)規(guī)定將絕大多數(shù)應(yīng)稅收入分配給受益憑證持有者。

作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式，REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點(diǎn)，如專家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性。還由于其在資產(chǎn)運(yùn)用和利潤(rùn)分配等方面的特殊規(guī)定，而具有其他類型的投資品所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動(dòng)方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定，REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，而且收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而不是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)(即直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))，極大地回避了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)確定性的投資策略帶來(lái)了較肯定及可預(yù)見(jiàn)的管理及業(yè)務(wù)行為。

2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈活多變的投資。透過(guò)房地產(chǎn)投資組合，實(shí)現(xiàn)更多元化投資，而不是僅投資于單一棟建筑。對(duì)中小投資者來(lái)說(shuō)，REIT的吸引力在于：他們只需投入少量資金，便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此，投資者可以在其足以負(fù)擔(dān)的財(cái)政范圍內(nèi)，參與物業(yè)投資。

3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就能夠在主要的證券交易所買賣上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下，投資者可以通過(guò)交易所的網(wǎng)站，方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)建立和增強(qiáng)投資者的信心非常重要。

4.稅務(wù)方面的優(yōu)惠。多數(shù)國(guó)家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設(shè)有優(yōu)惠的稅務(wù)安排，由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國(guó)，新加坡以及中國(guó)香港都規(guī)定在90%或以上)，REIT所分派股息不會(huì)在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會(huì)在個(gè)人的層面被征稅，避免了雙重征稅的問(wèn)題。投資者可以受惠于較高的稅后回報(bào)。

5.信息披露的透明度。投資基金如果沒(méi)有向投資者披露足夠的信息，便須承受投資者會(huì)對(duì)其運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健性失去信心的風(fēng)險(xiǎn)。這主要是由于投資者缺乏相關(guān)信息所致。REIT會(huì)按照規(guī)定就其重要的運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)披露適當(dāng)?shù)男畔?，可以幫助投資者了解該計(jì)劃的運(yùn)作及可能涉及的投資風(fēng)險(xiǎn)。

6.收益平穩(wěn)，波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報(bào)高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員管理，回避風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報(bào)，使很多投資者都認(rèn)為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，將有關(guān)基金作為減低證券市場(chǎng)的投資波動(dòng)的有效途徑。截至2002年底，美國(guó)REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%；中國(guó)香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%，都比同期的國(guó)債利率高出不少。

從全球范圍看，全球REIT主要集中于美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡、中國(guó)香港等地。美國(guó)的REIT是國(guó)際上房地產(chǎn)基金中最典型、最主要、資金量也最大的形式，美國(guó)占據(jù)了其中60%以上的比例。根據(jù)最近的數(shù)據(jù)，美國(guó)目前大約有 180家公開(kāi)上市交易的 REIT，行業(yè)的總市值已經(jīng)達(dá)到2390億美元。全美REIT擁有的商業(yè)類房地產(chǎn)超過(guò)4000億美元。新加坡市場(chǎng)目前共有7只REIT，市值超過(guò)50億美元。中國(guó)香港市場(chǎng)上目前有3只REIT。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代初，中國(guó)曾掀起一陣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。深圳股票交易所上市了藍(lán)天、富民、富島、天冀等近10家基金，從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看，它們實(shí)際上是我國(guó)房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前，這些基金或從我國(guó)股票市場(chǎng)中完全消失，或被兼并，或被重組?？梢?jiàn)，我國(guó)早期對(duì)房地產(chǎn)投資基金的探索是不成功的。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因是，這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)型的運(yùn)作模式，陷入了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒作”。所以，隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫”的破滅，這些基金的運(yùn)作也隨之陷入困境之中。這類房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有：相關(guān)的法律法規(guī)不健全，基金組織結(jié)構(gòu)不合理，基金管理人員房地產(chǎn)專業(yè)能力欠缺，另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小，投資渠道過(guò)于單一也是主要原因之一。

2002年7月央行出臺(tái)的《信托投資公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開(kāi)展資金信托業(yè)務(wù)。2003年央行出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件)對(duì)房地產(chǎn)信貸采取了從嚴(yán)的態(tài)度。這使信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)找到了結(jié)合點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大規(guī)模發(fā)展。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料：2003年9月，全國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃發(fā)行額30億元；2003年底為60億元；2004年底達(dá)111.74億元。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年公開(kāi)披露的集合資金信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。

從2003 年底中國(guó)第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，到2005年3月，國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托”――“聯(lián)信?寶利”一期的公開(kāi)發(fā)售(這只信托產(chǎn)品首次引進(jìn)受益大會(huì)制度、中介機(jī)構(gòu)參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露的信托計(jì)劃，增加了透明度)。這些其實(shí)都屬于房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的范疇，離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。

1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品，購(gòu)買REIT是信托投資行為，是信托基金持有人通過(guò)持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動(dòng)產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，屬于信貸融資行為。信托持有人并不擁有信托計(jì)劃所投資的不動(dòng)產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計(jì)劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個(gè)固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購(gòu)承諾的安排，實(shí)質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。

2.產(chǎn)品流動(dòng)性的區(qū)別。REIT具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓，可以在公開(kāi)資本市場(chǎng)交易，而且沒(méi)有持有期限，不可以贖回；而信托計(jì)劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，缺乏流動(dòng)性，有本金償還的安排，設(shè)定了償還期限。

3.組織結(jié)構(gòu)的區(qū)別。REIT發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開(kāi)，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，并且REIT設(shè)立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計(jì)劃則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來(lái)源于REIT持有不動(dòng)產(chǎn)的租金收益，收益與經(jīng)營(yíng)管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動(dòng)產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了；而信托計(jì)劃幾乎與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成果無(wú)關(guān)，只與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。盡管開(kāi)發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益；而一旦開(kāi)發(fā)商償還不了本息，信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，形成了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱的局面。

因此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃只是一個(gè)低層次的初級(jí)金融產(chǎn)品，與銀行貸款的差別不大。當(dāng)開(kāi)發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時(shí)轉(zhuǎn)而使用貸款信托，只是將銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到信托持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托計(jì)劃的隱性風(fēng)險(xiǎn)，2005年9月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(212號(hào)文件)。該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過(guò)35%、四證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過(guò)了銀行貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%，且增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)以上資質(zhì)的限制)。因此，使得房地產(chǎn)信托市場(chǎng)急劇萎縮。

內(nèi)地唯一真正意義上的REIT就是在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托投資基金。越秀房地產(chǎn)信托是從在香港上市的越秀投資(HKSE：0123)在廣州擁有的房地產(chǎn)分拆出來(lái)的，進(jìn)入房地產(chǎn)信托投資基金的資產(chǎn)包括城建大廈、白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)及維多利廣場(chǎng)的物業(yè)。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率為每年100%，其后每年90%，每年派息兩次。預(yù)計(jì)2006年度純利不少于2.01億港元，投資者收益率達(dá)6.54-7.05%。作為內(nèi)地首只在港上市的房地產(chǎn)信托基金，越秀REIT受到了香港公眾的熱烈認(rèn)購(gòu)，在香港和國(guó)際資本市場(chǎng)分別獲得496倍和74倍的超額認(rèn)購(gòu)。通過(guò)越秀REIT募集的資金最終超過(guò)20億港元。

內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過(guò)香港和新加坡上市，不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金問(wèn)題，而且可以將中國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過(guò)REIT這一管道流入內(nèi)地，會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的攀升，而且物業(yè)升值和租金收益又會(huì)通過(guò)REIT流出。所以我國(guó)政府應(yīng)該盡快推出本土的REIT，滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求，并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲(chǔ)蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過(guò)REIT融資，就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸，降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的路徑選擇

基于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的路徑有兩種：一是由現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃向REIT轉(zhuǎn)化；二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。

1.由“信托計(jì)劃”向REIT轉(zhuǎn)化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃較為符合REIT產(chǎn)品要求的結(jié)構(gòu)。信托計(jì)劃模式發(fā)展REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于從結(jié)構(gòu)上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能，在保證REIT的投資和收入分配策略順利實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)信托憑證持有人的利益?？梢韵扔尚磐泄久嫦蛲顿Y者發(fā)行REIT，并承擔(dān)托管責(zé)任，按照REIT的要求，委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)營(yíng)。

由于法律法規(guī)方面的限制因素，我國(guó)現(xiàn)在的信托計(jì)劃還不可能是真正意義上REIT。例如，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未設(shè)立；現(xiàn)有《信托法》中規(guī)定了“資金信托合同不得超過(guò)200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元”的限制確定了信托計(jì)劃的私募性質(zhì)。

為了早日推出我國(guó)內(nèi)地的REIT，可以通過(guò)先成立私募房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃把商業(yè)模式建立起來(lái)。并逐漸將信托計(jì)劃產(chǎn)品規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，等到私募信托發(fā)展到一定規(guī)模的時(shí)候通過(guò)推動(dòng)相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠，然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。

從2003年的“121號(hào)文件”以來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的商業(yè)模式已初步建立起來(lái)了，甚至有幾只“信托計(jì)劃”也屬于權(quán)益類投資，并構(gòu)建了類似REIT的組織結(jié)構(gòu)。但2005年央行的“212號(hào)文件”的出臺(tái)使“信托計(jì)劃”急劇萎縮。信托業(yè)的發(fā)展與政策的導(dǎo)向是緊密相關(guān)的。所以，我國(guó)應(yīng)盡快制定《信托投資公司房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃管理暫行辦法》，逐步將信托計(jì)劃產(chǎn)品規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，特別是股權(quán)收益類信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面進(jìn)行漸進(jìn)式創(chuàng)新和突破(對(duì)權(quán)益類信托產(chǎn)品可考慮放寬信托合同的數(shù)量限制，并給予稅收優(yōu)惠)，大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理公司，以便隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的逐步完善、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)投資功能的日益顯現(xiàn)，順利轉(zhuǎn)型為REIT。

2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT，就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT，通過(guò)向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來(lái)募集資金，之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購(gòu)買房地產(chǎn)。

從房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)公司模式發(fā)展REIT策略是最具有法律操作性的。依據(jù)現(xiàn)有法律如《公司法》，由房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資公司，明確投資目標(biāo)(持有、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目)和收入分配(凈收入的分紅比例)要求的公司章程，憑借其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)以私募形式籌集房地產(chǎn)投資基金(或公司股份)并進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理運(yùn)作，待相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)后，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣夹问交鸩?zhēng)取上市交易。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

1.1整合與凝聚

公司中，不可能一次只進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目，多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作是常事，而項(xiàng)目完成進(jìn)度是視具體情況的而參差不齊的。而通過(guò)全面預(yù)算管理機(jī)制，能夠?qū)救w資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化配置公司資源，配合不同進(jìn)度的項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)的資金、業(yè)務(wù)、信息調(diào)整，做到“好鋼用到刀刃上”，協(xié)調(diào)各部門各業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公司資源的最佳配置，將公司利益最大化。

1.2激勵(lì)與約束

通過(guò)全面預(yù)算管理機(jī)制，明確各部門、員工的職責(zé)和權(quán)益，同時(shí)對(duì)公司全體運(yùn)營(yíng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，強(qiáng)化公司內(nèi)部控制，對(duì)公司各部門、員工實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)懲劣制度，激發(fā)公司員工的工作動(dòng)力，提高員工的工作積極性，提高公司的運(yùn)營(yíng)效益，有效系控制公司收支和財(cái)務(wù)管理，同時(shí)約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。

1.3防范與應(yīng)對(duì)

全面預(yù)算管理機(jī)制對(duì)公司實(shí)行的是整體控管，對(duì)于公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能遇上的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、定位、分析也包括在預(yù)算管理的工作之中，以控制風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，事前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)尋找經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差距，找出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范措施；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間掌握控制情況；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失降到最低。全面預(yù)算管理機(jī)制還可以初步預(yù)測(cè)公司下年度的經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)預(yù)算結(jié)果，公司對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行或大或小的調(diào)整，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先防范或控制風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避和化解。

2.目前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

2.1全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不夠健全

由上文可知，房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目運(yùn)作并非單行，而是多重開(kāi)展，因此是復(fù)雜而多關(guān)聯(lián)的，所以房地產(chǎn)公司在預(yù)算方面有著一定的工作難度，并且當(dāng)前并有一套成文的國(guó)家預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)標(biāo)配不同類型的產(chǎn)品，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)品或運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的預(yù)算編制出現(xiàn)了一定的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性偏離了實(shí)際情況。

2.2全面預(yù)算管理制度不夠完善

目前我國(guó)的房地產(chǎn)公司建立起的公司內(nèi)的全面預(yù)算管理制度仍處在初級(jí)階段，存在著許多未完善的問(wèn)題，系統(tǒng)的預(yù)算組織還沒(méi)有建立，沒(méi)有一套科學(xué)高效的管理體制，專門獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)制和監(jiān)督組織也沒(méi)有設(shè)立，這一系列的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不能按照預(yù)算編制的目標(biāo)實(shí)行工作考核，影響了全面預(yù)算管理制度的職能的發(fā)揮。

2.3低水平戰(zhàn)略管理制約整體戰(zhàn)略目標(biāo)

戰(zhàn)略管理是根據(jù)公司定下的公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而同步進(jìn)行的，保證公司的政策的貫徹和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并在實(shí)施過(guò)程中對(duì)公司內(nèi)外進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。然而目前許多房地產(chǎn)公司缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目光，對(duì)于公司外部環(huán)境的變化沒(méi)有掌握到點(diǎn)，沒(méi)有及時(shí)對(duì)外部環(huán)境的變化進(jìn)行分析，制定新的經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)掘新的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，公司的戰(zhàn)略管理仍是傳統(tǒng)模式，用年度全面預(yù)算管理來(lái)支配項(xiàng)目資金的調(diào)度，沒(méi)能跟隨變化的市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)變換管理政策，也沒(méi)有統(tǒng)籌全局來(lái)管理公司內(nèi)部，調(diào)整公司的運(yùn)營(yíng)手段。對(duì)于公司內(nèi)部的運(yùn)作，戰(zhàn)略管理并沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，與公司的實(shí)際運(yùn)作脫離，而公司內(nèi)部也沒(méi)有重視戰(zhàn)略管理，對(duì)于戰(zhàn)略管理措施的調(diào)整沒(méi)有及時(shí)反饋實(shí)時(shí)資訊。由于以上的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略管理很難與全面預(yù)算管理并行，公司未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)全面預(yù)算管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，以至于問(wèn)題堆積多發(fā)，全面預(yù)算管理的實(shí)施缺少有力的監(jiān)督機(jī)制，大大降低了全面預(yù)算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

2.4缺乏有效的資金鏈管理

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長(zhǎng)，期間資金的投入是持續(xù)性的，資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致中斷，將使整個(gè)項(xiàng)目功虧一簣。因此，房地產(chǎn)公司中的資金鏈管理是公司全面預(yù)算管理中的重點(diǎn)。目前房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產(chǎn)公司需要支付的融資費(fèi)用不斷上升。而在資金的使用過(guò)程中，房地產(chǎn)公司盲目擴(kuò)張規(guī)模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費(fèi)了公司的大量成本費(fèi)用。房地產(chǎn)公司中缺乏科學(xué)的成本控制體系，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用支出往往超出計(jì)劃預(yù)定，浪費(fèi)了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產(chǎn)公司中普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)惡化的問(wèn)題，為了處理公司內(nèi)部因?yàn)楦鞣N體系缺陷或管理不嚴(yán)而出現(xiàn)的問(wèn)題，財(cái)務(wù)費(fèi)用也隨之不斷上升，在經(jīng)歷過(guò)金融海嘯、國(guó)家調(diào)控和對(duì)房地產(chǎn)的約束政策出臺(tái)之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產(chǎn)的庫(kù)存高企，使得公司的資金無(wú)法回流，資金鏈無(wú)法閉合持續(xù)流通。

2.5績(jī)效考核制度收效甚微

而多數(shù)房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理考核是傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)考核體系，以員工達(dá)到的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，而非針對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監(jiān)管實(shí)行，考核部門工作不嚴(yán)格，考核內(nèi)容曖昧，考核工作沒(méi)有定期開(kāi)展，缺乏清晰的考核標(biāo)準(zhǔn)，公司全體人員的績(jī)效考核不能全面進(jìn)行。公司人員參與的意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致績(jī)效考核制度在全面預(yù)算管理中收效甚微。

3.對(duì)于全面預(yù)算管理機(jī)制的改善建議

3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理理念

第一，房地產(chǎn)公司要樹(shù)立預(yù)算的法律效力意識(shí)。房地產(chǎn)公司的一切經(jīng)濟(jì)行動(dòng)都應(yīng)該以公司定下的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)為核心，以此為前提進(jìn)行預(yù)算工作。當(dāng)預(yù)算工作完成后，要制定好完善的規(guī)劃，并分配好公司內(nèi)各組織各部門的準(zhǔn)確工作，明確分工，要求公司全體嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行工作，提升公司的預(yù)算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識(shí)，動(dòng)員公司上下參與到全面預(yù)算管理的工作中去，統(tǒng)一人員的管理和預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)前面預(yù)算管理機(jī)制的職能的發(fā)揮效力；第三，公司的上層領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)公司的預(yù)算工作投以重視，支持公司的全面預(yù)算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時(shí)能穩(wěn)定公司的人員，起到激勵(lì)與約束的作用。

3.2完善預(yù)算管理制度

公司的管理必須有制度為依據(jù)，因此對(duì)于全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展，必須首先要健全完善好全面預(yù)算管理機(jī)制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標(biāo)，是以利潤(rùn)為主，明確機(jī)制參與人員的權(quán)責(zé)，將全面預(yù)算管理機(jī)制的細(xì)節(jié)條目清晰列明，界定好預(yù)算制度的目標(biāo)、編制、匯總、審核、執(zhí)行與管理，定期要求執(zhí)行人員報(bào)告業(yè)績(jī)和公司情況差異，定期對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考核，根據(jù)公司的實(shí)際發(fā)展情況微調(diào)預(yù)算目標(biāo)。根據(jù)全面預(yù)算管理機(jī)制，制定參與人員的考核制度與標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)對(duì)參與人員進(jìn)行績(jī)效考核，提高參與人員的工作嚴(yán)謹(jǐn)度和積極性。同時(shí)建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算科目體系，作為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)依據(jù)，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標(biāo)準(zhǔn)。

3.3加強(qiáng)資金鏈的管理

房地產(chǎn)公司要學(xué)會(huì)多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問(wèn)題，在合法合規(guī)的情況下適當(dāng)引入外資。其次要搭建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，促進(jìn)公司內(nèi)部以及業(yè)內(nèi)的友好信息流通，日常的基礎(chǔ)管理工作在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行，減少管理成本，方便管理手續(xù)，并在公司內(nèi)部建立起資金的數(shù)據(jù)庫(kù)，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時(shí)向上填報(bào)，方便預(yù)算管理人員能及時(shí)掌控公司資金的流向。同時(shí)要詳細(xì)規(guī)劃資金的使用配置，強(qiáng)化資金鏈的良性循環(huán)。

4.結(jié)語(yǔ)