加強(qiáng)房地產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；測繪質(zhì)量；管理

對于房地產(chǎn)的測繪是一門比較傳統(tǒng)的學(xué)科，根據(jù)對于房地產(chǎn)測繪得出的房產(chǎn)面積的大小，出售的價格和對于房地產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計都會因此改變，而隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪技術(shù)的進(jìn)步，對測繪質(zhì)量的要求也越來越高，而如何對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行一個好的管理，往往是人們?nèi)菀缀雎缘牡胤?，本文就從幾個方面出發(fā)對加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理進(jìn)行簡單的研究。

1 房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理依據(jù)

要研究房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理就要 先知道我國都頒布了哪些相關(guān)的法律和規(guī)范對其進(jìn)行約束，目前我國都頒布了下列條文和規(guī)定對房地產(chǎn)的測繪管理進(jìn)行約束。

1.1 《中華人民共和國測繪法》

1.2 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

1.3 《房產(chǎn)測繪管理辦法》

1.4 《測繪市場管理辦法》

1.5 《測繪生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)定》

1.6 《測繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》

1.7 《房產(chǎn)測量規(guī)范》[GB/T17986- 2000]

在對房地產(chǎn)進(jìn)行實際的測繪質(zhì)量管理時，還應(yīng)該參考房地產(chǎn)工程的相關(guān)合同或技術(shù)設(shè)計書。

2 房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點(diǎn)

房地產(chǎn)測繪質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)，目前所有的標(biāo)準(zhǔn)和實施的細(xì)則都是一致的，但是在一些細(xì)節(jié)的問題上，對于不同的房地產(chǎn)測繪也有一些差距，造成這種差距的主要原因就是對于測繪角度的考慮不同，所以對于測繪的計算方式也不同，使得最終對于房地產(chǎn)的建筑面積也不同，要想對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行管理，就要先知道影響房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制點(diǎn)，然后才能采取相應(yīng)的預(yù)防和補(bǔ)救措施。

通過分析發(fā)現(xiàn)，對于影響房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)主要有測繪人員的專業(yè)素質(zhì)、測繪儀器的管理、實施測繪和測繪數(shù)據(jù)的處理等。

2.1 測繪人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)的測繪人員主要包括室外測繪人員、室內(nèi)測繪人員、房地產(chǎn)資料統(tǒng)計人員、房地產(chǎn)檢驗人員，對于這些房地產(chǎn)測繪的人員都應(yīng)該經(jīng)過相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)并拿到相關(guān)的資格證書，這樣才能確保他們掌握了測繪的相關(guān)技術(shù)，達(dá)到一個房地產(chǎn)測繪人員應(yīng)該有具有素質(zhì)。

2.2 房地產(chǎn)測繪儀器設(shè)備管理

對于房地產(chǎn)測繪的設(shè)備主要分為實施測繪的設(shè)備和對 測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行處理的設(shè)備，實施測繪的設(shè)備主要有棱鏡、全站儀、鋼尺、水準(zhǔn)儀、玻璃纖維尺、標(biāo)尺、手持測距儀或皮尺等相關(guān)的儀器，而對于測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行處理的設(shè)備主要有繪圖儀、筆記本電腦、計算機(jī)、房產(chǎn)測繪軟件等相關(guān)的設(shè)備和應(yīng)用程序。

2.3 實施測繪

對于實施測繪的階段首先應(yīng)該做的是測繪的準(zhǔn)備工作，這一階段主要的任務(wù)就是根據(jù)施工單位給的施工圖進(jìn)行一些簡單的計算，包括陽臺的大小、建筑外墻的厚度等參數(shù)，并將帶有計算結(jié)果的草圖打印出來，提供測繪時使用，然后就開始進(jìn)行房地產(chǎn)的測繪，在測繪中應(yīng)該注意實際的測量結(jié)果與施工單位提供的施工圖是否有出入，如果有出入應(yīng)該采取實際測繪的結(jié)果為主。

2.4 測繪數(shù)據(jù)的處理

在對房地產(chǎn)進(jìn)行測繪數(shù)據(jù)處理的階段主要分為對于所測得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、誤差的處理和對所測得的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算和整理兩個階段，在數(shù)據(jù)分析和誤差處理的階段主要是比較實際測繪的尺寸與施工圖中設(shè)計的尺寸是否有變化，如果發(fā)現(xiàn)測繪的誤差在5厘米以內(nèi)，可以當(dāng)作測繪誤差，按照施工圖中的設(shè)計尺寸計算，要是誤差超過5厘米就要分析其原因，而在對測繪得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算和整理的階段主要是按照分析和誤差處理后的結(jié)果進(jìn)行計算，并在計算機(jī)中繪制出相應(yīng)的圖紙，可以很直觀的看出房地產(chǎn)的各個部分的面積。

3 加強(qiáng)對測繪程序的檢查

通過分析發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)測繪結(jié)果的審核基本都是形式性的審核，尤其是對那些房產(chǎn)測繪開放城市，在對房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行審核時，可能存在不會對建筑的面積等進(jìn)行實質(zhì)性的計算和考察，雖然這種形式性的審核要求測繪單位必須對提供的測繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任，在一定程度上可以避免測繪的單位收取了對房地產(chǎn)測繪的費(fèi)用之后就不對自己提供的測繪結(jié)果進(jìn)行負(fù)責(zé)，甚至把測繪結(jié)果的問題歸結(jié)到審核體制的問題。

形式性的審核雖然可以在一定程度上可以控制測繪單位的重大失誤和弄虛作假，并且可以把審核部門的人才和技術(shù)的優(yōu)勢集中到一起，使對房地產(chǎn)測繪結(jié)果的檢查更加嚴(yán)格，但是在實際的操作中，也存在一些漏洞使得對測繪結(jié)果的審核不能達(dá)到預(yù)想的效果，因此加強(qiáng)對測繪程序的檢查還應(yīng)該對一些測繪企業(yè)通過審核的測繪結(jié)果進(jìn)行一定的抽查，在抽查時應(yīng)該參考測繪企業(yè)提供的測繪結(jié)果對房地產(chǎn)的面積進(jìn)行實地的考察，并且對測繪企業(yè)的測繪參數(shù)的計算進(jìn)行再一次的審核，徹底的對測繪企業(yè)提供的測繪結(jié)果進(jìn)行一次審核，這樣可以有效的使測繪企業(yè)在對房地產(chǎn)進(jìn)行測繪時，嚴(yán)格的遵守相關(guān)的規(guī)定并且對測繪中容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制。

4 建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

在對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行管理時，房地產(chǎn)測繪的單位也應(yīng)該做好單位內(nèi)部的監(jiān)督與考核，從房地產(chǎn)測繪單位的本身去對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量進(jìn)行控制，首先房地產(chǎn)測繪單位的內(nèi)部應(yīng)該把房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的監(jiān)督與對員工的日?？己私Y(jié)合起來，并且通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎懲制度來實現(xiàn)質(zhì)量控制的目的，其次房地產(chǎn)測繪單位的領(lǐng)導(dǎo)和質(zhì)量管理人員應(yīng)該對單位內(nèi)部和外部的測繪信息等進(jìn)行定期的校驗，如果發(fā)現(xiàn)有不合格的測繪記錄、顧客的投訴信息等應(yīng)該認(rèn)真的對出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并及時進(jìn)行處理，爭取把對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的問題控制在單位的內(nèi)部，最后還應(yīng)該對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)該進(jìn)行一定的預(yù)防措施，通過制定一些單位的內(nèi)部文件，對測繪的人員進(jìn)行約束，爭取把對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量出現(xiàn)問題的責(zé)任具體到人，并實現(xiàn)預(yù)防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。

5 結(jié)語

通過分析了房地產(chǎn)測繪質(zhì)量容易出現(xiàn)問題的一些關(guān)鍵點(diǎn)和一些房地產(chǎn)測繪質(zhì)量審核制度上的問題，發(fā)現(xiàn)要想對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量進(jìn)行更好的管理，就必須針對這些容易出現(xiàn)測繪質(zhì)量問題關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制，并完善現(xiàn)有的審核制度，同時還應(yīng)該強(qiáng)化測繪單位的管理制度，爭取把測繪質(zhì)量問題控制在測繪單位的內(nèi)部解決。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制；

中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）09-0154-02

合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人依法進(jìn)行相關(guān)合同的訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列過程行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合作企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過以簽訂合同的形式來實現(xiàn)的。房產(chǎn)項目開發(fā)是一個復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨著許多合同管理風(fēng)險，涉及到眾多的法律法規(guī)，如合同法、土地管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法等。為了更好地控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和實現(xiàn)投資效益最大化的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對項目開發(fā)過程中所涉及的合同進(jìn)行有效管理。

1 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

1.1 是確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)

合同是一種契約，是當(dāng)事人之間依法確定、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為房地產(chǎn)項目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，在實施過程中是合同雙方的最高行為準(zhǔn)則，合同中規(guī)定了雙方享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)義務(wù)，對合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常管理工作十分龐雜且各具特點(diǎn)，因此合同管理便成為了保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，項目實施過程中的一切活動都必須按照合同辦事，這樣才能保證項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

1.2 是規(guī)范企業(yè)管理的重要手段

市場經(jīng)濟(jì)是高度競爭的經(jīng)濟(jì)體制，為保障各個經(jīng)濟(jì)主體能夠公平有序競爭，就要依靠法律法規(guī)來規(guī)范。房地產(chǎn)項目的合同簽訂涉及到多個領(lǐng)域，而且還涉及到企業(yè)內(nèi)部與合作單位之間的多個部門和人員。從房地產(chǎn)企業(yè)各部門相關(guān)專業(yè)人員到各級分管領(lǐng)導(dǎo)，再到合作單位的相關(guān)部門人員，所涉及的領(lǐng)域及人員相當(dāng)多。在這個過程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現(xiàn)象時有發(fā)生，而合同能夠約束各方，維護(hù)公平競爭的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理，維持好企業(yè)的良好社會形象。

1.3 是防范經(jīng)營風(fēng)險的有效途徑

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營性風(fēng)險的重要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營通常具有投資額大、工程量大、建設(shè)周期長、國家政策干預(yù)等特點(diǎn)，項目自立項、實施至竣工備案驗收為止，處處面臨著各種風(fēng)險因素。比如在項目招投標(biāo)階段，因雙方供求信息不對稱，對供應(yīng)商的選擇要考慮各方面風(fēng)險因素，開發(fā)企業(yè)往往無法做出最合理的選擇。而加強(qiáng)合同管理能夠有效判斷、規(guī)避這些風(fēng)險，能更好地確保對開發(fā)項目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本風(fēng)險進(jìn)行有效控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題分析

2.1 合同管理制度不健全

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定合理健全的合同管理制度，沒有嚴(yán)格的管理流程，造成合同在執(zhí)行過程，風(fēng)險事件時有發(fā)生，致使企業(yè)發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)項目合同涉及內(nèi)容較多，專業(yè)面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價及法律專業(yè)知識。目前很多開發(fā)企業(yè)合同管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風(fēng)險管理意識不強(qiáng)，把合同管理簡單地視為一種事務(wù)性工作，致使在合同履約過程中經(jīng)常遭受到一些本可避免的損失。

2.2 合同管理的重視度不夠

企業(yè)往往對合同談判和簽訂過程都比較重視，但合同簽訂后，在執(zhí)行和管控方面則經(jīng)常容易出現(xiàn)疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項目相關(guān)的負(fù)責(zé)人員，而沒有對合同主要條款內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的交底，這樣就導(dǎo)致了合同在簽訂與執(zhí)行過程中的嚴(yán)重脫節(jié)，致使相關(guān)執(zhí)行人員對合同條款的規(guī)定內(nèi)容了解不夠全面，工作責(zé)任劃分不明確，在項目的實施過程中難免會出現(xiàn)不符合合同要求的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了對整個項目進(jìn)行有效全面的成本控制管理。

2.3 合同內(nèi)容表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)

合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產(chǎn)企業(yè)的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)反映合同雙方的真實意思。但實際在合同簽訂時往往內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在執(zhí)行過程中增加了不少合同隱患和風(fēng)險。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對雙方權(quán)利和義務(wù)的條款內(nèi)容表述不明確，對違約責(zé)任規(guī)定得過于簡單，意思表達(dá)不清晰。在執(zhí)行中一旦出現(xiàn)違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內(nèi)容表述不準(zhǔn)確，由于沒有采用規(guī)范的格式合同文本，合同內(nèi)容表達(dá)不夠完整，對合同理解容易發(fā)生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實意愿，使企業(yè)自身承擔(dān)了不必要的風(fēng)險。

2.4 合同執(zhí)行過程監(jiān)管力度不夠

在合同的執(zhí)行中，必要的監(jiān)管制度，能夠有助于合同的順利執(zhí)行，充分降低合同風(fēng)險。但是在實際中，很多企業(yè)對合同的監(jiān)管力度不夠，沒有對合同執(zhí)行過程進(jìn)行有效的監(jiān)督管控，合同管理不科學(xué)、不規(guī)范，或者管理者監(jiān)管不夠嚴(yán)謹(jǐn)，致使合同管理制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。合同管理不僅僅只是一個部門或者一個崗位的責(zé)任，而是需要多個職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執(zhí)行，保證開發(fā)項目能夠按照開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)正常運(yùn)行。

3 加強(qiáng)項目合同管理的主要對策

3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程

合同管理制度是保障合同管理過程及房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的行為規(guī)范。合同工作流程是否健全是保證建設(shè)項目是否成功的關(guān)鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問題，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的許多專業(yè)管理部門，若哪一環(huán)節(jié)發(fā)生失誤，都有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業(yè)合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責(zé)崗位權(quán)限制度，明確合同主管的責(zé)任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監(jiān)督制度；其三，制定相關(guān)配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個工程項目的全過程成本管理有機(jī)結(jié)合起來。

3.2 加強(qiáng)實施合同示范文本制度

實行合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《合同法》加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提高合同履約率，維護(hù)行業(yè)市場秩序的一項重要措施。一方面有助于當(dāng)事人熟悉有關(guān)法律、法規(guī)，使工程合同的簽訂符合法律規(guī)范的要求，避免出現(xiàn)顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，提高合同的履約率，維護(hù)建設(shè)市場秩序。國家有關(guān)部門頒布的各類建設(shè)工程合同示范文本，對當(dāng)事人各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任作了全面、準(zhǔn)確的規(guī)定和約定，可操作性強(qiáng)，有利于防止當(dāng)事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發(fā)生。因此，在訂立合同時，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質(zhì)量。對于自行草擬的合同文本，也應(yīng)參照合同示范文本，避免和有效控制合同風(fēng)險。

3.3 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身的具體情況和特點(diǎn)，在公司內(nèi)部設(shè)立設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)制訂本企業(yè)的相關(guān)合同管理制度，檢查監(jiān)督本企業(yè)各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監(jiān)督管理工作任務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在合同訂立、履行以及協(xié)調(diào)過程中都發(fā)揮著重要作用，負(fù)責(zé)宣傳貫徹有關(guān)合同法律、法規(guī)，培訓(xùn)合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進(jìn)行違法活動；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。因此，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)管理中發(fā)揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供科學(xué)依據(jù)。

3.4 不斷提高合同管理人員素質(zhì)

其一，認(rèn)真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項目的實施全過程，具備合同管理知識，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)知識，能夠熟練運(yùn)用合同管理技能管理各項活動。其二，抓好合同管理人員的教育培訓(xùn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和法律、行政法規(guī)的不斷完善，對合同管理人員進(jìn)行教育培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)合同管理法律知識，不斷提高其業(yè)務(wù)水平，以便保證開發(fā)企業(yè)合法地參與市場經(jīng)濟(jì)活動。其三，積極吸收和采納國外成熟的合同管理經(jīng)驗。比如可以學(xué)習(xí)借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴(yán)密和完善合同內(nèi)容，減少合同履約過程中的爭議，提高建設(shè)工程合同管理水平。其四，對合同管理人員實行崗位責(zé)任制。工程合同管理是專業(yè)性強(qiáng)、責(zé)任大、極為復(fù)雜的工作，合同管理人員要具備較強(qiáng)的責(zé)任心，才能在更好地在合同管理中發(fā)揮作用。

4 結(jié)語

合同管理工作，是房地產(chǎn)項目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經(jīng)營風(fēng)險的重要手段，對房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的意義十分重大。在現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)激烈競爭的環(huán)境下，企業(yè)只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經(jīng)營風(fēng)險，最大限度地提高開發(fā)項目投資效益。

參考文獻(xiàn)

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出版社，2013.

第3篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本體系 成本管理成本控制

中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的問題，必須要用系統(tǒng)的思想來對待，要把成本管理看成是企業(yè)經(jīng)營的整體目標(biāo)管理系統(tǒng)中的一個綜合的、全面的和復(fù)雜的子系統(tǒng)，它需要專人跟蹤項目實施的全過程，以全局控制的思想把項目的各階段有機(jī)聯(lián)系在一起進(jìn)行統(tǒng)一控制管理，只有這樣才能實現(xiàn)全過程成本管理，真正降低工程成本。

一、建立目標(biāo)成本體系

目標(biāo)成本管理是將目標(biāo)成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)層層分解，將預(yù)算計劃落實到實際執(zhí)行的項目上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并通過執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)的對比，找出差距，分析原因，制定有效的改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點(diǎn)：

1.1制定相對準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本，全面客觀的反映項目各項成本信息。

1.2規(guī)范成本管理流程，明確各個階段對目標(biāo)成本的細(xì)化修訂辦法。

1.3充分積累前期項目的有效數(shù)據(jù)，實現(xiàn)成本信息的參考與共享。

1.4在制訂目標(biāo)成本時，要按細(xì)項列出清單并劃分責(zé)任部門并落實到自然人，目標(biāo)成本分解后還需要建立明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)加考核。

二、企業(yè)的成本控制原則

2.1成本控制要貫穿企業(yè)經(jīng)營管理的全過程

成本控制建立在一套科學(xué)、完整的成本控制制度的基礎(chǔ)之上，是一個完整的系統(tǒng)，貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營管理過程，涉及到企業(yè)的人員配備、物資采購、機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、財務(wù)資金安排、施工組織等方面。成本控制并不只是在生產(chǎn)階段的管理，而是體現(xiàn)在項目談判、投標(biāo)、人員安排、資金準(zhǔn)備、流程設(shè)置以及后續(xù)掃尾事項的各個階段，每一個階段的工作對成本控制的實現(xiàn)都起到重要作用。

2.2成本控制要有科學(xué)、全面的內(nèi)容

從施工企業(yè)的角度看成本是一個綜合概念，不只是直接的費(fèi)用支出。成本控制涵蓋的內(nèi)容包括支出成本、質(zhì)量安全成本、工期成本、企業(yè)無形資產(chǎn)成本（品牌形象）等。有了明確的成本控制內(nèi)容，在工作中就能夠站在更高的角度，從企業(yè)全局利益出發(fā)來設(shè)置成本控制的目標(biāo)，安排成本控制的工作。

2.3成本控制必須全員參與

成本管理是一個系統(tǒng)性控制問題，全員參與是成本控制實現(xiàn)的關(guān)鍵。成本控制的計劃和方案最終是需要各個職能部門的員工來完成的，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制。成本控制貫穿經(jīng)營管理的全過程，包含了所有的職能部門的工作，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為管理的目標(biāo)方向。全員參與的實現(xiàn)一方面需要加大宣傳力度，增強(qiáng)全員成本意識：另一方面需要企業(yè)制定合理有效的考核和獎懲制度，提高員工的積極性，保證成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、財務(wù)費(fèi)用的全面控制

首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費(fèi)用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務(wù)費(fèi)用的控制。

3.1安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。

3.2貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率實施控制。對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費(fèi)用；對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)。

四、項目開發(fā)成本管理

4.1 土地成本管理土地成本，主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價、土地動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。

4.2 前期費(fèi)用管理

前期費(fèi)用，主要指設(shè)計費(fèi)、報建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本制的重點(diǎn)為設(shè)計費(fèi)。對于設(shè)計費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：①嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤。②在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容。③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料對工程造價的影響。 4.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項工程/供貨合同成本。

五、加強(qiáng)企業(yè)項目成本控制的具體措施

5.1加強(qiáng)成本的前期控制

一是做好投標(biāo)工作。提高中標(biāo)率、節(jié)約投標(biāo)費(fèi)開支，不能有標(biāo)就投，而是要進(jìn)行認(rèn)真的分析研究，有一定把握的才投。同時，對投標(biāo)費(fèi)用，要進(jìn)行與標(biāo)價相關(guān)聯(lián)的總額控制，規(guī)范開支范圍和數(shù)額，并落實到投標(biāo)責(zé)任人進(jìn)行有效管控。二是中標(biāo)后的價格分解。對中標(biāo)工程，首先要對中標(biāo)價格進(jìn)行復(fù)核分析，看哪些分項工程價格較高，有利可圖或盈利，哪些分項工程價格較低，無利可圖或是虧損，然后編制內(nèi)部預(yù)算，把項目成本價格確定在標(biāo)價的一定百分比之內(nèi)。三是根據(jù)公司或項目經(jīng)理部編制的施工技術(shù)組織方案和降低成本措施，對該單項工程逐一測算出實際需要各項成本費(fèi)用和成本降低額。

5.2加強(qiáng)成本的事中控制

①工、料、機(jī)費(fèi)用的控制

對人工費(fèi)的控制，項目部根據(jù)工程的實際情況制訂勞動定額、工時定額，認(rèn)真進(jìn)行定員配備和勞動力安排。同時對生產(chǎn)工人的工時利用也應(yīng)控制，使實際消耗的工時總數(shù)不超過規(guī)定工時數(shù)。對材料費(fèi)的控制，主要是加強(qiáng)材料的買價控制、運(yùn)費(fèi)控制，材料消耗量控制，同時充分考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進(jìn)貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。對機(jī)械使用費(fèi)的控制，要根據(jù)項目實際配備合理、經(jīng)濟(jì)的施工機(jī)械，嚴(yán)格機(jī)械設(shè)備利用定額和油料消耗定額，加強(qiáng)對機(jī)械設(shè)備的日常性管理，提高設(shè)備完好率、利用率，減少維修費(fèi)用的支出，加強(qiáng)設(shè)備及配件的采購與管理，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)備資源共享。

②安全事故的預(yù)防及措施

牢固樹立“安全第一”的思想：建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制：堅持安全生產(chǎn)檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)問題，堵塞事故漏洞：要堅持安全生產(chǎn)教育制度：建立安全事故處理制度：制訂切實可行的安全技術(shù)措施。

③加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本

質(zhì)量成本包括故障成本、預(yù)防成本、鑒定成本三部分。在施工生產(chǎn)中要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，從施工前的測量放樣、施工中材料投入以及施工后工程質(zhì)量養(yǎng)護(hù)等，都必須嚴(yán)格按工程質(zhì)量要求作業(yè)，避免不必要的返工損失。財務(wù)人員應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量成本核算，建立質(zhì)量成本臺帳，最大限度地降低質(zhì)量成本。

5.3事后的成本控制

核實項目發(fā)生的實際成本，進(jìn)一步做好成本資料的歸集，搞好工程項目結(jié)算。工程竣工后，一般會有大量成本費(fèi)用尚未歸集到成本賬中 ，這就需要進(jìn)一步做好成本資料的歸集，確保完整，及時確定工程的總成本，在此基礎(chǔ)上要確定各項費(fèi)用的結(jié)算目標(biāo)，為與建設(shè)單位做經(jīng)濟(jì)結(jié)算奠定基礎(chǔ)。

第4篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 經(jīng)濟(jì)效益

一、前言

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和市場競爭能力，財務(wù)管理應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，對改善房地產(chǎn)企業(yè)的生存條件，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，起著重大的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)要樹立以財務(wù)管理為中心的觀念來全面提高經(jīng)濟(jì)效益

(1)積極參與到房地產(chǎn)企業(yè)的全過程經(jīng)濟(jì)管理，為科學(xué)決策服務(wù)，起到出謀獻(xiàn)策的作用。財會部門要運(yùn)用理財藝術(shù)，充分發(fā)揮起財會信息的作用來幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層對房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)行風(fēng)險、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，力爭房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的決策能夠切實可行。

(2)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中，實行預(yù)算控制的制度，編制合理的財務(wù)計劃，充分發(fā)揮預(yù)算和計劃的控制、協(xié)調(diào)作用，努力克服房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理過程中的盲目性。考慮客觀條件和現(xiàn)實要求，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)過去的財務(wù)活動資料，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的財務(wù)活動成果或者決策方案做出科學(xué)合理的預(yù)測。

(3)把財務(wù)分析和會計報表作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的基本手段，利用財務(wù)分析來進(jìn)行事前控制，借助資產(chǎn)損益表和負(fù)債表來研究房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理過程中所存在的問題。

(4)把資金管理這些指標(biāo)來作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的首要任務(wù)，重視房地產(chǎn)企業(yè)資金的運(yùn)行管理，把降低成本，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加快資金周轉(zhuǎn)速度，合理的籌資資金作為提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的重要手指標(biāo)，把資本利潤率指標(biāo)、財務(wù)資金指標(biāo)、資本籌措合不合理、資本結(jié)構(gòu)合不合理作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。

三、推進(jìn)財務(wù)管理降成本增效益

(1)通過明確責(zé)任部門、完善財務(wù)制度、嚴(yán)格審批程序、規(guī)范報賬行為、減少會議數(shù)量和出差次數(shù)、簡化會議形式、減少及壓縮會議規(guī)模等方式，組織人員對“備用金”臺賬中已完成業(yè)務(wù)備用金及時進(jìn)行清理，盤活存量資金。

(2)細(xì)化可控費(fèi)用，及時發(fā)現(xiàn)費(fèi)用管理中存在的問題，積極整改，嚴(yán)格“收支兩條線”管理，堅決杜絕超進(jìn)度、超預(yù)算、超定額支出。同時，對業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等可控費(fèi)用實行定額管理，向?qū)⒂锌赡艹У牟块T提出警示，合理安排剩余費(fèi)用。

(3)協(xié)同配合，力求降低各項成本費(fèi)用。做好各項費(fèi)用的跟蹤分析，積極配合各相關(guān)部室，及時準(zhǔn)確提供各部門費(fèi)用的預(yù)算完成情況，協(xié)助各單位做好降本增效工作。

(4)為控制成本，節(jié)省不必要的開支，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要求各部門對可循環(huán)再用的消耗材料做到循環(huán)再利用，并充分利用辦公自動化系統(tǒng)，倡導(dǎo)無紙化辦公，以實際行動推進(jìn)雙增雙節(jié)活動向深入開展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要實現(xiàn)“三個延伸”

(一)由單純的財務(wù)管理向全面管理延伸

要努力適應(yīng)財務(wù)工作職能的延伸拓展，在開展傳統(tǒng)財務(wù)工作的同時，自覺在公司參與市場競爭的過程中找準(zhǔn)定位和著力點(diǎn)，在全面掌握生產(chǎn)經(jīng)營全過程的情況下，把價值管理的職能、手段滲透到財務(wù)工作的各個層面和生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，在支持業(yè)務(wù)部門發(fā)展的同時，為財務(wù)自身的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更大的空間；

(二)由事后管理向事前控制延伸

財務(wù)部門作為參謀助手，必須超前思維、主動出擊，準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)企業(yè)重大的經(jīng)營活動和重大決策，抓住生產(chǎn)經(jīng)營的工作重點(diǎn)，把工作重點(diǎn)從事后處理轉(zhuǎn)移到提早謀劃、事前預(yù)測上來，爭取主動權(quán)，增強(qiáng)預(yù)見性，及時有效地提供服務(wù)。

(三)由被動控制向超前預(yù)算延伸

要結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，研究構(gòu)建制度統(tǒng)一、管理規(guī)范、權(quán)責(zé)對等、效率效益掛鉤共享的預(yù)算管理新機(jī)制，優(yōu)化資源分配，深化預(yù)算指標(biāo)對比，完善預(yù)算的績效考核機(jī)制，落實各級管理責(zé)任，把預(yù)算機(jī)制管理滲透到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程，做到“長計劃、短安排”，增強(qiáng)自主管理能力，有力促進(jìn)公司經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定。

五、要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

樓款收入是房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源，樓款資金的回籠速度直接影響到企業(yè)資金運(yùn)營效率。通常樓款要經(jīng)過定購、簽約、辦理按揭、銀行審核放貸多環(huán)節(jié)才最終回籠到公司賬戶，所涉及的單位除了公司內(nèi)部，還包括銀行及公積金中心，由此加快樓盤回籠速度不但要做好內(nèi)部管理工作，同時還要加強(qiáng)外部溝通。公司內(nèi)部應(yīng)制訂銷售管理辦法，明確內(nèi)部環(huán)節(jié)工作責(zé)任、責(zé)任人，時間要求，并嚴(yán)格執(zhí)行考核制度；公司外部應(yīng)作好銀行及公積金辦公室銜接溝通工作，保證審核進(jìn)程的通暢。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

房地產(chǎn)檔案的基本概念是指城市房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、變更登記等權(quán)屬管理活動中形成的，反映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及土地使用狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計算材料、圖紙、圖表、照片、光盤等各種載體的文件材料。

（一）房地產(chǎn)檔案管理具有動態(tài)性。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，我國城市土地實行的“有償、有限期、有流動”的使用制度，城市房屋實行了商品化，房地產(chǎn)市場行為相當(dāng)活躍和頻繁。尤其隨著房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了多元化的特征，房產(chǎn)抵押行為增多。這一時期，對于房地產(chǎn)交易、分析、抵押、查封、保全、評估過程中產(chǎn)生的種種糾紛，法院如何裁決，在房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的檔案資料，就成了司法部門對房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行仲裁的主要依據(jù)。因此，房地產(chǎn)管理部門必須對這些產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)變更后所形成的文件材料加以收集、整理、鑒定歸入房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案，保障權(quán)屬結(jié)論與權(quán)利現(xiàn)狀的一致性，從而完成房地產(chǎn)檔案的動態(tài)管理。

（二）房地產(chǎn)檔案必須與房屋產(chǎn)權(quán)相對應(yīng)。也就是說有一份產(chǎn)權(quán)就會有一卷房地產(chǎn)檔案，且在辦理房地產(chǎn)交易、繼承、抵押、查封、評估及處理房地產(chǎn)糾紛，以及城市規(guī)劃、舊城改造、拆遷安置中都要涉及到房地產(chǎn)檔案的利用。

（三）房地產(chǎn)檔案管理的基本原則是屬地管理。根據(jù)此原則，各地房地產(chǎn)管理部門在對房地產(chǎn)進(jìn)行管理的過程中對本地區(qū)的房地產(chǎn)檔案處于獨(dú)占和壟斷地位。因此，本地區(qū)房地產(chǎn)市場混亂、房地產(chǎn)信息匱乏和產(chǎn)權(quán)管理無序等都可能由開發(fā)利用工作不到位而直接引發(fā)。

二、新形勢下房地產(chǎn)檔案的作用

為房地產(chǎn)權(quán)屬登記服務(wù)。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是房地產(chǎn)的取得、滅失和合法變更的合法依據(jù)；為房地產(chǎn)交易服務(wù)。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是確認(rèn)房地產(chǎn)交易行為合法有效性的依據(jù)；為房地產(chǎn)糾紛仲裁服務(wù)。隨著住房商品化、私有化的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)抵押行為增多，房屋產(chǎn)權(quán)的多元化，使得房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢；為物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息是物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作的依據(jù)；為城市建設(shè)服務(wù)。進(jìn)行城市規(guī)劃、拆遷安置、舊城改造等時，引進(jìn)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和現(xiàn)代化的圖形數(shù)據(jù)庫不僅能夠系統(tǒng)的反映公私房產(chǎn)的數(shù)量、面積、結(jié)構(gòu)等，可以及時地為建設(shè)部門提供各類數(shù)據(jù)，既節(jié)省資金又能較快地計算出成本，加快工程進(jìn)度。

三、采取有效措施，依法加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理

（一）做好前期控制。法律依據(jù)性要求房地產(chǎn)檔案必須真實準(zhǔn)確，完全符合事實。必須做好前期控制，規(guī)范好檔案資料的收集、整理工作，全面準(zhǔn)確地提供檔案信息。確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整。要依照檔案管理有關(guān)法規(guī)及有關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案須納入以下五個方面的文件資料，即房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項權(quán)利等有關(guān)的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，反映和記載房地產(chǎn)狀況的信息資料。確保房地產(chǎn)檔案的真實。工作人員在辦理房屋登記時就要把好文件資料的審核關(guān)。要認(rèn)真審核當(dāng)事人的手續(xù)是否完備，提供的原始資料是否齊全、合法，有無虛報、瞞報產(chǎn)權(quán)和涂改、偽造資料等違法現(xiàn)象，總之，應(yīng)確保“手續(xù)完備、材料齊全、內(nèi)容真實”。檔案管理部門還應(yīng)把好歸檔關(guān)，在檔案交接時，檔案室工作人員對資料逐項逐條進(jìn)行最后審核。

（二）建立動態(tài)管理機(jī)制，規(guī)范檔案資料的收集、整理工作。房地產(chǎn)檔案的動態(tài)性要求我們對房地產(chǎn)檔案進(jìn)行動態(tài)管理，做到正確、完整、及時的完成因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)變更后所形成的文件材料，使房地產(chǎn)檔案能夠清晰、完整地反映房地產(chǎn)的真實信息。在房屋狀況發(fā)生變動時要再次進(jìn)行實地測量，制作新的產(chǎn)籍平面圖，并計算相應(yīng)的面積，還要將房屋狀況發(fā)生變動的原因登記的相關(guān)的文件材料中；房屋滅失的，要進(jìn)行現(xiàn)場勘查，同時將房產(chǎn)證收回注銷，并將之與原產(chǎn)權(quán)檔案放在一起。

第6篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

房地產(chǎn);建筑;項目;組織管理

1.前言

當(dāng)前,伴隨建筑科技水平的不斷提高,施工企業(yè)管理體制的進(jìn)一步完善,原有的傳統(tǒng)施工組織設(shè)計編制方法已不能適應(yīng)現(xiàn)在的要求。工程的項目管理要突出以下幾個方面:一是要注重運(yùn)用系統(tǒng)的觀念和方法,建立施工組織設(shè)計編制工作的標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)管理部門如能對建筑工程的大中型項目施工組織設(shè)計進(jìn)行收集,經(jīng)過分析和歸納,整理并,則能使先進(jìn)的施工組織設(shè)計更能發(fā)揮效益,減少編制人員重復(fù)勞動,而且能推廣先進(jìn)經(jīng)驗。二是建筑企業(yè)應(yīng)改變施工組織設(shè)計由技術(shù)部門包攬的做法,實行誰主管項目實施,就由誰負(fù)責(zé)主持編制并執(zhí)行的方法。使施工組織設(shè)計能較好的服務(wù)于施工項目管理的全過程。三是施工組織要從事實出發(fā),選擇合理的施工方案是施工組織設(shè)計的核心,應(yīng)根據(jù)多年積累的建筑施工技術(shù)資源,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法并結(jié)合工程項目的特殊性,使技術(shù)上的可行性同經(jīng)濟(jì)上的合理性統(tǒng)一起來。

2. 施工管理的主要內(nèi)容和含義

在我國,房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用承包或者發(fā)包的方式來完成,要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設(shè)計活動,一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

3.建筑施工現(xiàn)場管理

對于建筑施工企業(yè)來說,天天要跟“現(xiàn)場管理”打交道。現(xiàn)場管理實際上是我們企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)?，F(xiàn)場管理優(yōu)化水平,代表了企業(yè)的管理水平,也是施工企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營建設(shè)的綜合表現(xiàn)。因此,施工企業(yè)應(yīng)該內(nèi)抓現(xiàn)場,外抓市場,以市場促現(xiàn)場,用現(xiàn)場保市場,并在此基礎(chǔ)之上,不斷優(yōu)化現(xiàn)場管理?，F(xiàn)場管理必須遵循以下三個基本原則:

經(jīng)濟(jì)效益原則。施工現(xiàn)場管理一定要克服只抓進(jìn)度和質(zhì)量而不計成本和市場,從而形成單純的生產(chǎn)觀和進(jìn)度觀。項目部應(yīng)在精品奉獻(xiàn)、降低成本、拓展市場等方面下功夫,并同時在生產(chǎn)經(jīng)營諸要素中,時時處處精打細(xì)算,力爭少投入多產(chǎn)出,堅決杜絕浪費(fèi)和不合理開支。

科學(xué)合理原則。施工現(xiàn)場的各項工作都應(yīng)當(dāng)按照既科學(xué)又合理的原則辦事,以期做到現(xiàn)場管理的科學(xué)化,真正符合現(xiàn)代化大生產(chǎn)的客觀要求。還要做到操作方法和作業(yè)流程合理,現(xiàn)場資源利用有效,現(xiàn)場定置安全科學(xué),員工的聰明才智能夠充分發(fā)揮出來。

標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化是對施工現(xiàn)場的最基本管理要求。事實上,為了有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動,施工現(xiàn)場的諸要素都必須堅決服從一個統(tǒng)一的意志,克服主觀隨意性。只有這樣,才能從根本上提高施工現(xiàn)場的生產(chǎn)和工作效率和管理效益,從而建立起一個科學(xué)而規(guī)范的現(xiàn)場作業(yè)秩序。

4.現(xiàn)場管理的控制措施

建筑施工現(xiàn)場管理的主要內(nèi)容為施工作業(yè)管理、物資流通管理、施工質(zhì)量管理以及現(xiàn)場整體管理的診斷和崗位責(zé)任制的職責(zé)落實等。通過對上述施工現(xiàn)場的主要管理內(nèi)容的優(yōu)化,來實現(xiàn)我們的優(yōu)化目標(biāo)。一是以市場為導(dǎo)向,為用戶提供最滿意的建筑精品,全面完成各項生產(chǎn)任務(wù);二是徹底消除施工生產(chǎn)中的浪費(fèi)現(xiàn)象,科學(xué)合理的組織作業(yè),真正實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的高效率和高效益;三是優(yōu)化人力資源,不斷提高全員的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì);四是加強(qiáng)定額管理,降低物耗及能耗,減少物料壓庫占用資金現(xiàn)象,不斷降低成本;五是優(yōu)化現(xiàn)場協(xié)調(diào)作業(yè),發(fā)揮其綜合管理效益,有效地控制現(xiàn)場的投入,盡可能地用最小的投入換取最大的產(chǎn)出;六是均衡地組織施工作業(yè),實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理;七是加強(qiáng)基礎(chǔ)工作,使施工現(xiàn)場始終處于正常有序的可控狀態(tài);八是文明施工,確保安全生產(chǎn)和文明作業(yè)。

一是以人為中心,優(yōu)化施工現(xiàn)場全員的素質(zhì)。現(xiàn)場管理的復(fù)雜性和艱巨性突顯了規(guī)章制度的局限性。龐雜的施工現(xiàn)場,眾多的工種和崗位,越來越短的工期,以及不斷壓縮的管理層,使得我們不可能做到時時監(jiān)督,處處檢查。因此,優(yōu)化施工現(xiàn)場的根本就在于堅持以人為中心的科學(xué)管理,千方百計調(diào)動、激發(fā)全員的積極性、主動性和責(zé)任感。充分發(fā)揮其加強(qiáng)現(xiàn)場管理的主體作用,重視現(xiàn)場員工的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì)的提高。

二是以班組為重點(diǎn),優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)場管理組織。班組是企業(yè)現(xiàn)場管理的保證。班組的活動范圍在現(xiàn)場,工作對象也在現(xiàn)場,所以,我們加強(qiáng)現(xiàn)場管理的各項工作都要無一例外地通過班組來實施。班組是施工企業(yè)現(xiàn)場管理的承擔(dān)者。抓好班組建設(shè)就是抓住了現(xiàn)場管理的核心內(nèi)容。因此,優(yōu)化施工現(xiàn)場管理組織必須以班組為重點(diǎn)。

三是以技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為突破口,優(yōu)化施工現(xiàn)場管理效益。質(zhì)量與成本是企業(yè)的生命,也是企業(yè)的效益。任何時候市場都會只鐘情于質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品,而質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品需要嚴(yán)格的現(xiàn)場管理來保證。否則,企業(yè)將因為產(chǎn)品質(zhì)量與成本問題而難以再開拓新的市場,從而影響企業(yè)的市場占有率和經(jīng)濟(jì)效益。

5.施工中的成本控制與管理

及時的成本跟蹤。在施工中,項目管理人員要按月做好成本原始資料收集和整理工作,正確計算月度工程成本,并對實際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對比分析,看兩者是否基本吻合。如有偏差,特別是實際成本大于預(yù)算成本,一定要引起項目部門的重視,及時準(zhǔn)確查明原因。要查明是材料還是人工方面出現(xiàn)問題,即時進(jìn)行有效改進(jìn)。

獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持。作為施工方,要及時與項目建設(shè)單位進(jìn)行溝通,使房地產(chǎn)開發(fā)單位在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

保證進(jìn)度。在項目的早期,一旦獲得確定的工程施工圖紙及設(shè)計說明要迅速組織施工,盡可以地減少窩工現(xiàn)象,這是保證工程進(jìn)度和質(zhì)量效益的基礎(chǔ)和前提。

有序跟蹤。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即對施工過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現(xiàn)知識共享和再利用。

[1]呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2004

第7篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機(jī)會成本和管理成本兩項內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設(shè)過程中的任務(wù)分解到最易控制的程度，并明確每個子任務(wù)的所需因素。任務(wù)的目標(biāo)就是指明該任務(wù)需要實現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計劃，人員、設(shè)備等）計劃、時間計劃、質(zhì)量要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)，這些因素是描述一個任務(wù)的重要信息，只有把每個任務(wù)的成本控制好了，才能實現(xiàn)成本的綜合控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結(jié)構(gòu)日趨完善，項目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)成本的下降。但與此同時，部分房地產(chǎn)項目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識不濃

首先，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導(dǎo)者的成本意識相對薄弱。其次，部分項目領(lǐng)導(dǎo)者為加大項目主導(dǎo)權(quán)，積極爭取控制權(quán)，即使有空閑也不愿意在項目之間進(jìn)行調(diào)劑，而短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃，在使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠(yuǎn)的融資方案，這就與房地產(chǎn)項目本身的長周期存在差異，可能導(dǎo)致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費(fèi)更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，項目無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時運(yùn)行多個項目，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財務(wù)公司的模式來運(yùn)行，這就可能導(dǎo)致某一項目挪作他用。而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項目成本控制目標(biāo)不明確，部分房地產(chǎn)項目在追求上以越多越好等為目標(biāo)，或者認(rèn)為房地產(chǎn)項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際需求進(jìn)行安排，從而導(dǎo)致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應(yīng)商等單位就支付時間等進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制

近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國家房地產(chǎn)業(yè)各項政策的逐步實施，房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風(fēng)險也在不斷的增大，如何以最低的成本在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標(biāo)，進(jìn)度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)行的，而市場和成本是對利潤最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項目管理和開發(fā)中的核心地位及作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的成本控制

在建筑工程項目開發(fā)設(shè)計階段，努力提高可行性研究報告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，切實發(fā)揮其控制建設(shè)項目總成本的作用。盡可能準(zhǔn)確地計算出包含土地成本、工程造價、前期規(guī)費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生的工程建設(shè)項目全過程費(fèi)用。做好項目經(jīng)濟(jì)評價，必須積極參與項目決策前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)真收集有關(guān)資料，切實做好項目的可行性研究報告，要求專業(yè)設(shè)計人員在確保設(shè)計的實用性、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的同時，盡量節(jié)省投資，要做到精心設(shè)計，將設(shè)計與造價結(jié)合起來，有效的控制工程變更，對因工程設(shè)計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費(fèi)，超出投資限額等，由設(shè)計單位按合同承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從而把設(shè)計的權(quán)、責(zé)、利有效的結(jié)合起來，從而使建筑工程成本在設(shè)計階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過建設(shè)項目招投標(biāo)，選擇報價合理、信譽(yù)良好、具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實力的承包商作為合作單位，同時在合作過程中還應(yīng)加強(qiáng)對承包單位的管理與服務(wù)。

2.2施工現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限，避免結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證；第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證時效性，避免簽證久拖不簽，為結(jié)算帶來麻煩。

2.3設(shè)計變更管理。設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計變更是由設(shè)計團(tuán)隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設(shè)計團(tuán)隊是控制設(shè)計變更最有效的方法之一；另一方面設(shè)計變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊的水平、能力、素質(zhì)決定的，應(yīng)使公司編制的策劃書、設(shè)計委托書科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設(shè)計變更數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價的目的。

3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本控制

在建筑工程項目竣工階段，應(yīng)該對建筑工程施工階段的技術(shù)資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進(jìn)行核對和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械和設(shè)備的各項費(fèi)用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠項目和金額進(jìn)行核對，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程項目竣工階段的造價控制，也是工程項目中造價控制的一個重要環(huán)節(jié)。

4.逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。隨著房地差企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成部分，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據(jù)重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理的成本控制是控制工程成本的關(guān)鍵，因此，我國需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)成本控制的分析與研究，完善相關(guān)的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識的成本控制研究隊伍，采用科學(xué)合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中以最小的代價，獲取最大的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究[D].山東大學(xué),2008.

[2]史殿新.基于ERP系統(tǒng)的S房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本控制研究[D].華南理工大學(xué),2012.

第8篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；成本控制；控制途徑

近些年，我國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場在已成熟，同時房地產(chǎn)的行業(yè)競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中獲得生存，各房地產(chǎn)行開始紛紛通過各種手段來降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產(chǎn)年成本管理正是降低成本的有效方式。房地產(chǎn)項目的成本管理，即通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的材料、設(shè)計和施工等成本進(jìn)行有效的控制，以降低房地產(chǎn)的工程建筑成本，以提高商品房的開發(fā)收益的行為。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項目的成本管理應(yīng)當(dāng)從材料、預(yù)算、設(shè)計和施工管理等幾個方面入手。

1 加強(qiáng)材料、設(shè)備的成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時，我們也應(yīng)當(dāng)看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強(qiáng)材料成本控制，應(yīng)當(dāng)緊抓材料的采購關(guān)。在房產(chǎn)開發(fā)過程中必須保證施工的原材料和設(shè)備從大渠道獲得為主，并且以自行采購為輔。在自行采購過程中，應(yīng)當(dāng)由工程主管和技術(shù)人員共同參與，在采購的過程中應(yīng)當(dāng)堅持三人同性，并且堅持物美價廉和貨比三家的原則，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇價格低的材料，以降低工程成本。大型設(shè)備的購買可以采取招投標(biāo)的方式，招標(biāo)完成后，在雙方簽訂的合同中應(yīng)當(dāng)盡量明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。比如，一旦設(shè)備或者材料進(jìn)場后出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位有權(quán)力拒收，用這種方式，可以達(dá)到在保證工程質(zhì)量的同時節(jié)省建筑投資的目的。

2 完善工程的預(yù)算和結(jié)算管理

預(yù)算和結(jié)算是成本管理的有效手段，加強(qiáng)預(yù)算和結(jié)算就是要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一筆錢都做到心中有數(shù)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項目的預(yù)算和結(jié)算管理應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：首先，應(yīng)當(dāng)做好工程預(yù)算，房地產(chǎn)項目開工之前，工程人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合施工計劃做好詳細(xì)的施工預(yù)算，在施工預(yù)算中應(yīng)當(dāng)將可能產(chǎn)生的成本都包含在內(nèi)，并且將建筑過程中的機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)用分解到每一個單位工程，甚至是分項工程。其次，應(yīng)當(dāng)對建筑工程預(yù)算實時動態(tài)管理，因為在施工過程中難免會出現(xiàn)一些不可預(yù)見因素，這些不可預(yù)見的因素會使得工程量和施工措施都發(fā)生一定的變化，因此工程預(yù)算應(yīng)當(dāng)對這些因素有所反映。此外，在工程的施工過程中，應(yīng)當(dāng)通過預(yù)算做好對工程的管理，使其真正地起到對工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應(yīng)當(dāng)做好工程的結(jié)算工作。在工程完工后，預(yù)算人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的要求，及時而準(zhǔn)確地搜集工程相關(guān)資料，做好結(jié)算工作。

3 開展設(shè)計階段的造價控制

3.1 強(qiáng)工程設(shè)計管理

筆者認(rèn)為，當(dāng)前設(shè)計階段的造價控制存在一定的誤區(qū)，即項目投資審查制度的缺失。工程部門應(yīng)按審查通過后的圖紙，編制相應(yīng)的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實際情況，得項目的設(shè)計資金真正用在刀刃上。

3.2 強(qiáng)化對設(shè)計變更簽證的管理

設(shè)計變更簽證根據(jù)工程實際情況，由施工、監(jiān)理及工程管理人員會審，提出可行方案，報設(shè)計后，出設(shè)計變更方可實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設(shè)計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低工程造價。第二，加強(qiáng)對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容準(zhǔn)確性。

4 做好發(fā)包管理工作

承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關(guān)鍵，同時也會對工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項目的成本管理應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好工程的發(fā)包管理。筆者認(rèn)為，做好發(fā)包工作應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手：第一，通過招標(biāo)的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標(biāo)的過程應(yīng)當(dāng)以價格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟(jì)效益好和社會聲譽(yù)高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應(yīng)當(dāng)單獨(dú)招標(biāo)購買。在工程成本中，材料設(shè)備等費(fèi)用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關(guān)鍵的影響。筆者認(rèn)為，在材料的購買過程中，投資方應(yīng)當(dāng)通過建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡(luò)對建筑材料的貨源、價格都有動態(tài)而準(zhǔn)確的把握，對于差價比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)從廠家購買，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設(shè)備。第三，嚴(yán)格工程的發(fā)包合同。在招標(biāo)完成之后，嚴(yán)格按照招投標(biāo)文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發(fā)的過程中，應(yīng)當(dāng)通過一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯(lián)系起來，保證成本控制的實現(xiàn)。第四，在嚴(yán)格合同約定的基礎(chǔ)上，在施工過程中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好對已完成工程量的計量，防止過度支付。第五，嚴(yán)格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分；因此，作為建設(shè)方，應(yīng)加強(qiáng)對施工單位的現(xiàn)場管理、監(jiān)理單位的旁站工作，詳細(xì)了解工程實際情況。一般的，索賠的的原因主要有設(shè)計缺陷、合同變更、管理人員或者監(jiān)理工程師行為違規(guī)或者其它一些不可抗力。由于監(jiān)理工程師大多由業(yè)主委托，他們的不當(dāng)行為對與施工單位造成的損失往往由投資方來承擔(dān)，因此在工程管理過程中應(yīng)做好對監(jiān)理工作的監(jiān)理。

5 施工現(xiàn)場管理的成本控制

進(jìn)入施工階段，工程設(shè)計已完成和程量已經(jīng)基本確定，因此此階段對于工程造價的影響較小。但是，我們也應(yīng)當(dāng)看到工程投資主要發(fā)生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會造成投資浪費(fèi)的現(xiàn)象。做好施工設(shè)計階段的成本管理工作應(yīng)當(dāng)從一下幾個方面入手：

5.1 做好施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計包含工程施工過程中的質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、安全管理以及技術(shù)管理等多方面內(nèi)容，它可以說是施工活動中的綱領(lǐng)性的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性文件。因此，通過對施工組織設(shè)計工作的審查，優(yōu)化施工組織設(shè)計便顯得十分重要了。在審查的過程中，應(yīng)當(dāng)能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進(jìn)度之間的關(guān)系。在保證工程質(zhì)量與工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，盡量的減少工程造價

5.2 做好現(xiàn)場簽證的審查

在施工過程中，由于不可預(yù)測的因素往往會出現(xiàn)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度或者工程內(nèi)容的變化，這些變化往往會引起工程量的變化，承包方要求簽證問題，此時便出現(xiàn)了現(xiàn)場簽證。簽證往往會造成工程的投資超出預(yù)算的現(xiàn)象。因此，應(yīng)當(dāng)做好對現(xiàn)場簽證的審查工作。筆者認(rèn)為，現(xiàn)場簽證的審查應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手：一是通過對工程量和投資變更的分析來論證簽證的必要性；二是設(shè)計變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)過項目總監(jiān)理工程師的同意；三是當(dāng)簽證所涉及的工程變更超出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)方報有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施。（三）做好竣工結(jié)算的審核。在施工過程中往往會出現(xiàn)各種變化，比如材料的代換、工程量的增減變化，在施工管理過程中，建設(shè)方應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)場管理人員、監(jiān)理工程師及設(shè)計變更做好竣工結(jié)算的審核工作，使其能夠反映工程所作出的變更的真實情況。

參考文獻(xiàn)：

[1] 宋丹.淺談如何提升房地產(chǎn)成本的控制與管理[J].中國商界(下半月).2010(10).

第9篇：加強(qiáng)房地產(chǎn)管理范文

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產(chǎn)市場，不僅包括土地使用權(quán)出讓、出租，而且應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產(chǎn)市場中的三級市場。加強(qiáng)對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現(xiàn)在以下三個方面：

首先，房屋租賃市場在整個房地產(chǎn)市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產(chǎn)市場，將使大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產(chǎn)市場就更需要租賃市場的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場的房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場上，以期實現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用。一個城市或地區(qū)的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進(jìn)，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場的發(fā)展，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的繁榮一方面帶動了建筑、運(yùn)輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)房屋租賃市場正常秩序，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場全面發(fā)展尤為重要。加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒有配套出臺，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺有針對性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價格應(yīng)以市場租金價格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護(hù)了國家利益。

3 確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4 強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。